Управление недвижимостью на основе инвентаризации на примере ОГУП ОЦТИ - Областное БТИ

--PAGE_BREAK--


Особенности предложения на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и вторичный рынки.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, и основными продавцами выступают строительные и инвестиционно-строительные компании.

На вторичном рынке представлена недвижимость ранее бывшая в употреблении и принадлежавшая определенному собственнику.

Ситуации на вторичном и на первичном рынках взаимосвязаны.

На спрос и на предложение на рынке недвижимости влияют следующие факторы:

1)     экономические;

2)     социальные;

3)     административные;

4)     окружение;

5)     политические, национальные, культурные факторы, традиции населения.

Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

— объекты недвижимости субъекты рынка;

— процессы функционирования рынка механизмы (инфраструктуру) рынка.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.

Если описать каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, то есть как самостоятельный институт, а также указать взаимосвязи между институтами, — получим институциональный подход. Назовем некоторые институты рынка недвижимости:

— органы власти (федеральные; региональные; муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

— институт независимой оценки недвижимости;

— девелопмент;

— банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

— институт управляющих недвижимостью;

— институт риэлторов;

— государственный и частный нотариат;

— строительные организации; арендаторы недвижимости;

— продавцы недвижимости;

— саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости.

Если классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности) – мы реализуем «объектный» подход описания структуры рынка недвижимости.

Правомерно будет выделить:

— рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды, (который также делится на первичный и вторичный) и др. формы закрепления участков земли в пользование;

— рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежилых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерческой, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;

— строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, технологий и пр.;

— рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использование одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, например: круглогодичный «график» аренды пятью семьями виллы на берегу моря).

«Воспроизводственный» подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

— отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор развития объектов недвижимости);

— отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор потребления объектов недвижимости);

— наконец, в рассеянном виде, образно говоря, «в промежутках» между взаимоотношениями по поводу создания и потребления объектов недвижимости, присутствуют отношения перераспределения прав на недвижимость. На рынке недвижимости они составляют сектор оборота прав на недвижимость.

Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости. Последние обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости.

Сектор оборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости возникают и обязанности, прежде всего – платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости. Общественные обязанности стимулируют эффективное потребление (то есть эксплуатацию, управление) полезных свойств недвижимости.

Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает «потребление» — эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости. Эти отношения возникают с момента приобретения прав на недвижимость и как бы замыкают жизненный цикл ее существования. От организации «потребления» недвижимости зависит длительность физического существования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные задачи. Тем самым закладываются предпосылки для расширения недвижимой собственности либо через приобретение новых прав на объекты недвижимости, либо посредством нового строительства.

Переплетение отношений этих секторов формирует воспроизводственную структуру рынка недвижимости в целом.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

— эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

— отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

— свободное формирование цен на объекты и услуги;

— перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

— перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

— колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

— достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

— достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

— высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Особенности рынка недвижимости обусловлены природой недвижимости.

В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы, рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости.

Величина и характер спроса на объекты недвижимости предопределены политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в целом. Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промышленные объекты).

Почти все операции на рынке недвижимости требуют государственной регистрации.

Подавляющее большинство граждан выступает собственником единственного вида недвижимости – жилья. Поэтому рынок недвижимости выполняет функцию социального стабилизатора. Так, передача в собственность граждан жилого фонда и разумное регулирование прав на жилье позволили советской России в 1924-1928 гг. сформировать самостоятельное самоуправление, преодолеть 30% разруху городского хозяйства и поднять уровень жизни населения до показателей 1913 г. Наоборот, нарушение социальной функции рынка недвижимости ведет к дестабилизации и краху правящего режима, как это произошло в январе-марте 1997 г. в Албании.

Совокупность всех факторов и формирует в каждом регионе особый характер местного рынка недвижимости.

Уточнение. Региональная привязка рынка недвижимости имеет ряд важных следствий.

1. Понятие «единый рынок недвижимости России» надо воспринимать со значительной степенью условности. Так, например, «общий (единый) рынок» рабочей силы России означает не только систему отношений по поводу купли-продажи (найма) рабочей силы, но и возможность ее свободного перемещения между регионами. Из определения недвижимости, очевидно, что «переместить» ее невозможно. Следовательно, термин «единый» в отношении рынка недвижимости России может быть расшифрован как «совокупность общих для России норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, или как единое нормативно-правовое пространство».

2. Поэтому главная задача федерального центра – формирование единых и обязательных для всех участников рынка недвижимости норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, учитывающих различия экономического развития регионов.

Необходимо также изменить содержание региональной политики федерального центра: стимулируя хозяйственную самостоятельность регионов, основанную на вовлечении имущества субъектов Федерации и муниципальных образований в экономический оборот, он должен пресекать попытки ввести какие-либо местные ограничения законных прав либо условий экономического оборота недвижимости, если они обусловлены не экономической целесообразностью, а политическими предпочтениями региональных органов власти.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости -рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:

— рынок земли (земельных участков);

— рынок жилья;

— рынок нежилых помещений;

— рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и, нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно измерение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг, для которого характерно предоставление жилья во временное пользование на срок от одних суток и более и наличие развитой инфраструктуры обслуживания постояльцев (предприятия бытового обслуживания, торговли, транспортного и экскурсионного обслуживания, деловой, спортивный и культурный сервис).

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости; вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, по одному из следующих вариантов:

— на постоянной основе, то есть приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование;

— на временной основе, то есть предоставление в аренду или передача во временное пользование.

Собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им. Он может его продать, обменять, сдать в аренду, внести в залог, завещать или безвозмездно передать по своему усмотрению.

Государственные и муниципальные предприятия не имеют права сдавать в аренду закрепленное за ними на праве полного хозяйственного ведения недвижимое имущество. Арендодателем этого имущества выступает Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом в лице соответствующих управлений и территориальных органов.

Для предприятий иных форм собственности установлены ограничения на распоряжение недвижимым имуществом.

В частности, типовой устав акционерного общества открытого типа, применяемый при акционировании государственных предприятий, определяет, что решения о сдаче в аренду, продаже, обмене, залоге или ином отчуждении недвижимого имущества общества, превышающего по стоимости 10% активов (уставного капитала), принимаются не правлением или директором, а общим собранием акционеров. На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.

Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере, в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий. В России налицо острый дефицит жилья. Об этом свидетельствуют данные Государственного комитета РФ по статистике и материалы Государственной целевой программы «Жилище», приведенные ниже:

— приблизительно 11 млн. семей и одиночек проживают в коммунальных квартирах, общежитиях, снимают жилье у частных владельцев домов и квартир;

— более 1 млн. человек живет в ветхих и аварийных домах;

— 17 млн. человек имеют жилую площадь менее 5 м2на человека при санитарной норме 9 м2.

На конец 1994 г. около 9 млн. россиян числились очередниками на улучшение жилищных условий, в том числе входящие в 12 льготных категорий.

Улучшение жилищных условий осуществляется за счет:

— предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования;

— продажи жилья.

Жилищный фонд социального использования в первую очередь направляется для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одиноких женщин – участниц Великой Отечественной войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в соответствии с действующим законодательством – демобилизованных офицеров, народных судей, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных, туберкулезных больных и др.

Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.

Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья, после демобилизации и вывода армии из Восточной Европы и республик бывшего СССР, а также отселения из зоны чернобыльской аварии. Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит вынужденный отказ большинства российских предприятий от капитальных вложений в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного фонда, который находится в их ведении. Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции, так как в недостаточной мере обеспечен канализацией, центральным отоплением и другими удобствами.

В то же время переход на рыночные отношения в экономике привел к резкому сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который раньше являлся основным источником необходимых капиталовложений.

Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения объемов ввода жилой площади, развала старого распределительного механизма решения жилищной проблемы в России имеет место огромная объективная потребность в решении жилищного вопроса и развитии рынка жилья.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого – нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан искать любые способы для улучшения условий проживания.

Рынок жилья подразделяется на две основные составляющие – рынок городского жилья и рынок загородного жилья.




1.3             Формы и методы управления недвижимостью
В существующих научных источниках под «управлением недвижимостью» как особым видом предпринимательской деятельности в зависимости от ситуации понимается:

1) принятие решения и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты недвижимости;

2) управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

3) любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

4) процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

5) система законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений, связанных с недвижимостью, осуществляемая уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которая называется регулированием.

Кроме того, встречается и такое определение: «управление недвижимостью (в сфере предпринимательства) – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом».

Таким образом, несмотря на некоторую противоречивость приведенных определений, из них можно сделать вывод, что управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней: строительные, инвестиционные, владения, посреднические, залоговые, трастовые, обменные и др.

Можно выделить три группы объектов управления.

1. Отдельные объекты недвижимости.

2. Объекты недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий (управляются в интересах всего имущественного комплекса).    продолжение
--PAGE_BREAK--

3. Системы объектов недвижимости (жилой фонд, нежилой фонд, земельный фонд и т.п.). Разные системы объектов недвижимости имеют разные принципы управления. Например, нежилой фонд управляется для получения прибыли, а жилой фонд – с целью минимизации затрат на его содержание.

Постараемся конкретизировать понятие «управление недвижимостью».

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Под «внутренним управлением» понимают деятельность предприятия по управлению принадлежащей ему недвижимостью (например, посредством внутренних нормативных документов: устава, должностных инструкций, положений и т.п.). Таким образом, при внутреннем управлении предприятие само управляет принадлежащей ему недвижимостью.

Под «внешним управлением» подразумевается регулирование государством, а также международными соглашениями деятельности участников рынка недвижимости. Таким образом, государство при внешнем управлении стремится своими действиями вызвать определенную реакцию собственников недвижимости, то есть управляет недвижимостью, которая ему не принадлежит. Синонимом «внешнего управления» является термин «государственное регулирование рынка недвижимости».

Внутреннее управление, в свою очередь, можно подразделить на два уровня управления.

На первом уровне принимается решение о форме распоряжения объектом недвижимости исходя из целей деятельности предприятия. Под формами распоряжения понимаются:

— покупка;

— управление собственными силами;

— залог;

— аренда;

— доверительное управление;

— продажа.

Иногда, для обозначения действий входящих в первый уровень управления применяется термин «управление портфелем недвижимости». Принятие решения на данном уровне управления невозможно без решения таких вопросов, как оценка стоимости объектов и возможных доходов от них, анализ ситуации на рынке объектов недвижимости, а также вопросов оформления сделок.

Второй уровень управления подразумевает управление конкретным объектом недвижимости, остающимся в собственности предприятия. При этом будет существовать различие (прежде всего по целям управления) между управлением отдельными объектами недвижимости, объектами недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий и объектами в составе систем зданий и сооружений (жилой фонд, нежилой фонд и т.п.). Таким образом, второй уровень управления представляет собой совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объектов недвижимости, извлечению из них максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. Такие действия реализуются в процессе:

— проектирования;

— строительства;

— ремонта и реконструкции;

— выплаты коммунальных платежей;

— определения и сбора (или выплаты) арендной платы;

— реализации функций управления (планирования, организовывания, руководства и контроля).

Внешнее управление со стороны государственных и муниципальных органов власти будет распадаться на три основных направления.

1. Регулирование и развитие рынка недвижимости как необходимого условия нормального функционирования и развития экономики. Этот процесс осуществляется, прежде всего, набором действий по обеспечению финансирования рынка недвижимости (главное направление – ипотека), правовому регулированию рынка недвижимости и обеспечению защиты прав собственности через систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Налогообложение объектов недвижимости, которое, в свою очередь, распадается на регулирование системы налогообложения (установление ставок налогообложения, налоговые льготы и т. п.) и создание системы объективного определения рыночной стоимости объектов недвижимости, как налогооблагаемой базы.

3. Достижение целей экономического развития через обеспечение инвестиционно-благоприятных условий, создание «центров роста», развитие инфраструктуры.

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух основных элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;

2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух основных формах.

1. Прямое (административное) управление – не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения и разрешения. Прямое управление включает совокупность следующих приемов:

— создание нормативной базы, регулирующей функционирование рынка недвижимости;

— отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с государственными и муниципальными объектами;

— установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

— контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

— введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

— поддержание правопорядка на рынке;

— выкуп в государственную и муниципальную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

2. Экономическая (косвенная) форма управления рынком недвижимости предполагает, что государство создает некий экономический механизм, который заинтересовывает участников рынка недвижимости действовать в необходимом государству направлении. Экономическая форма управления рынком недвижимости осуществляется с помощью:

— системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов и освобождение от них);

— регулирование учетной ставки (дисконтная политика Центробанка);

— выпуска в обращение жилищных сертификатов;

— предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

— реализации государственных целевых программ;

— амортизационной политики;

— внешнеэкономической деятельности.

Из перечисленных приемов косвенной формы управления рынком недвижимости наиболее актуальными являются регулирование системы налогообложения и регулирование учетной ставки Центробанка.




2. Анализ рынка недвижимости в городе Иркутске
Иркутск – уникальный город. Он соединяет в себе особую атмосферу старинного купеческого города и в то же время энергию современного, динамично развивающегося экономического центра. К нему, как к столице крупной, богатой природными ресурсами области, проявляют интерес и стремятся разместить здесь свои офисы многие международные компании. Кроме того, Иркутск – крупный образовательный центр Сибири. Каждый год в город со всей области и из соседних регионов приезжают учиться тысячи студентов. Насыщенная культурная жизнь города, его богатые традиции – все это привлекает в Иркутск его новых жителей.

Город раскинулся по берегам реки Ангары: на правом берегу расположен Правобережный округ города (бывшие Кировский и Куйбышевский районы) и Октябрьский округ, на левом берегу располагаются Свердловский и Ленинский округа города.

Кировский район города отличается наиболее развитой инфраструктурой, — это административный, деловой и культурный центр Иркутска. В районе преобладают жилые дома «сталинской» застройки – 2-5 этажные кирпичные здания с высокими потолками (3-3,5 м). Встречаются «хрущевки», а также отдельные дома новой застройки. Более активной застройке препятствует высокая плотность существующей застройки и наличие большого количества памятников архитектуры, не подлежащих сносу. В Кировском районе самое дорогое в Иркутске жилье.

Куйбышевский район города включает в себя два микрорайона – Топкинский и Зеленый, а также предместья Марата и Радищево. Большую часть жилой застройки района составляет частный сектор, а также деревянные полублагоустроенные дома со сроком эксплуатации более 60 лет. Этим объясняются низкие цены на жилье в этом районе, несмотря на его относительную близость к центру Иркутска (10-15 мин.).

Октябрьский район прилегает к центру города и считается одним из самых перспективных – сегодня он является основным местом новой застройки. Цены в Октябрьском районе несколько ниже, чем в Кировском, но здесь больше новых домов и широкое разнообразие планировок. Особое место в Октябрьском районе занимает микрорайон Солнечный. Близость к Иркутскому водохранилищу, развитая инфраструктура ( в районе три школы – лицей № 47, гимназия № 25 и 21, детская поликлиника, городская стоматологическая клиника, культурно-досуговый центр) и особый микроклимат социального окружения –вот те факторы, которые вызывают повышенный спрос со стороны состоятельных покупателей квартир.

Свердловский район состоит из микрорайонов – Академгородок, Первомайский, Университетский, Юбилейный, Синюшина гора, Радужный, Студгородок. Отдаленность от центра – 15-20 мин. Самые дорогие квартиры в Академгородке, Студгородке и Университетском. До недавнего времени цены на жилье в Свердловском районе были достаточно низкими, но с развитием транспортной системы и социально-культурной инфраструктуры, а также в связи с перспективой ввода нового моста через Ангару ситуация изменилась – сейчас цены в Свердловском районе сопоставимы с ценами в Октябрьском.

Самым отдаленным от центра города является Ленинский район (25-35 мин.). Здесь самые низкие в Иркутске цены на типовое жилье. Район активно застраивается, формируется инфраструктура удобного «спального» района – появляются новые школы, супермаркеты, рынки. Ленинский район состоит из двух относительно самостоятельных частей: Иркутск-2 и Ново-Ленино. Иркутск-2 называют «городком авиастроителей» — в этой части расположен один из крупнейших авиационных заводов России. Район отличает развитая инфраструктура: детские сады, поликлиники, школы, парки, скверы, спорткомплексы. Ново-Ленино – самый большой микрорайон Иркутска, в то же время – самый отдаленный от центра (30-35 мин.). Невысокая плотность застройки Ново-Ленино и наличие большого количества свободных участков позволяет говорить о том, что это самый перспективный район с точки зрения нового жилищного строительства.
2.1 Характеристика инфраструктуры рынка
Под инфраструктурой рынка недвижимости мы понимаем совокупность вспомогательных отраслей (экономических институтов), обеспечивающих основную деятельность рынка недвижимости.

К таким институтам, несомненно можно отнести строительные организации, средства массовой информации, органы местного самоуправления, брокерские и оценочные компании, индивидуальные предприниматели рынка недвижимости и др.

Рассмотрим основные институты, составляющие инфраструктуру рынка недвижимости применительно к г. Иркутску.

 1. Средства массовой информации. Город обладает практически всеми средствами массовой информации. Есть свои телекомпании: «ИГТРК», «Аист», «АС Байкал ТВ», радиостанции, печатные СМИ, кроме того, есть возможность выхода в систему Интернет.

Больше всего к местному рынку недвижимости относятся печатные СМИ города. В городских газетах публикуются проблемные материалы, рекламные модули и частные объявления, имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости.

Можно выделить следующие основные местные газеты, распространяемые в городе и районе: «СМ Номер Один», «Дело», «Иркутская Торговая газета». Также раз в неделю выходят газеты «Все объявления Иркутска», «Из рук в руки», «Вся недвижимость Иркутска», которые содержат лишь объявления по объектам недвижимости.

В 2003 году состоялось открытие первой специализированной выставки «Ярмарка недвижимости». Конечно, данное мероприятие нельзя отнести к традиционным СМИ, но его полезность и актуальность на сегодняшний день очевидны. Впервые представители власти, общественности и риэлторы за 11 лет существования рынка недвижимости города Иркутска собрались вместе за круглым столом, организованным в рамках первой ярмарки недвижимости. Наболевших проблем в сфере недвижимости накопилось столько, что обсудить их все за отведенный час не получилось, только высказать. Но многим участникам и не требовались ответы на поставленные вопросы, хотелось быть услышанными. Итог первого круглого стола — после долгих лет молчания власть наконец-то повернулась к риэлторам лицом.

На сегодняшний день ярмарка недвижимости это ежегодное мероприятие, участниками которого являются строительные компании, агентства недвижимости, банки, представляющие потребителям свои ипотечные продукты, организации, предоставляющие юридические услуги по операциям с недвижимостью, организации по техническому учету и технической инвентаризации объектов капитального строительства и т.д. Здесь участники выставки имеют возможность не только заручиться договоренностями о сотрудничестве, но и рассказать о себе и о своей работе обычным посетителям, ответить на интересующие вопросы, дать необходимые консультации.

Местное радио особый интерес к рынку недвижимости практически не проявляет, а по местному телевидению выпускается бегущая строка. Но высокие расценки как на радио, так и на телевидении не позволяют размещать информационные материалы всем желающим. Поэтому чаще можно услышать объявления лишь крупных строительных организаций.

2. Строительные компании. Строительный комплекс города представлен следующими крупными строительными компаниями: ГК «ВостСибСтрой», ОАО ФСК «Новый город», ООО «Танар», ОАО «Сибавиастрой», ЗАО «Стройконсалт».

Достаточно богат комплекс по производству строительных материалов: ОАО «Иркутский керамический завод» — производство строительного кирпича, ОАО «Иркутский завод сборного железобетона» – производство сборного железобетона, бетонных изделий, товарного бетона, а также изготовление металлических конструкций, ОАО «Ангарскцемент» — производство цемента.

 Хочется отметить, что иркутские строительные компании вполне конкурентно способны в сравнении с другими компаниями, пришедшими в Иркутск из крупных городов. А некоторые из них имеют свои минизаводы по производству строительных материалов.

3. Финансово-кредитные учреждения города представлены филиалами крупных банков, таких как: Газпромбанк, МДМ Банк, ВТБ24, Внешторгбанк, Дальневосточный банк, Байкалинвестбанк и Сбербанк России.

Кредитуются в банках в основном застройщики коммерческой недвижимости. Строители жилья финансируют свои проекты, как правило, за счет средств дольщиков. Правда, и они нуждаются в дополнительных деньгах, чтобы увеличить темпы и объемы строительства. Между тем, кредиты для застройщиков жилья в банках почти недоступны: время, когда необходимы займы — это начальные этапы строительства, но в этот период у 90% иркутских застройщиков разрешающих документов на объект пока еще нет, как нет и прав на землю. А у банков разговор короткий: нет документов — нет денег. И строители идут к альтернативным источникам денег — неформальным кредиторам. Это компании или физические лица, выдающие займы на условиях, далеких от банковских — под более высокий процент и на меньшие сроки. Наличие разрешающих документов для них не имеет значения. Главное — чтобы клиент вовремя вернул долг с процентами. В среднем «серые» займы для иркутских строителей дороже банковских на 5 процентных пунктов.

4. Оценочные компании и индивидуальные оценщики. В городе действует множество фирм, производящих оценку недвижимости. В данный момент рынок насыщен услугами по оценке как объектов недвижимости, так и транспортных средств, оборудования, основных средств фирм, а также услугами по экспертизе отчетов об оценке. Но, к сожалению, данные услуги не всегда выполняются качественно. Профессионалы рынка надеются, что исправить ситуацию сможет новый Закон «Об оценочной деятельности в РФ», который вступил в силу с 1 января 2009г. Данный документ отменяет лицензирование оценочной деятельности и вводит механизм саморегулирования. Иными словами, материальную ответственность за деятельность каждого оценщика будет нести саморегулируемая организация, членом которой он является. Задача СРО в этом случае — позаботиться о том, чтобы в ее рядах состояли только добросовестные и компетентные специалисты. Новые правила повысят профессиональную ответственность оценщика.

5. Риэлторские компании и индивидуальные брокеры. Особенность Иркутска от других городов в том, что здесь работают небольшие агентства — в основном ЧП. В последнее время на рынке произошла интересная реорганизация: открылось много новых агентств. За год-два общая численность риэлторских фирм увеличилась примерно на четверть. По различным данным, на сегодняшний день в Иркутске работает около 200 — 350 агентств недвижимости, из них менее 10 крупных. Появление большого числа новых игроков на рынке недвижимости, в основном, связано с отменой в феврале 2002 года лицензирования риэлторской деятельности.

Не смотря на такой сильный количественный рост риэлторских фирм, самих риэлторов больше не стало. Директора новых фирм – это бывшие сотрудники некогда крупных и средних агентств. Если раньше под крылом крупной компании работало от 30 и более человек, то на сегодняшний день, таких «гигантов» на рынке не осталось. В основном работа ведется на уровне оказания брокерских услуг. У этого процесса есть свои " плюсы", например – специализация агентств. Один человек не может заниматься всем подряд, и выбирает какое-то основное направление. Это позволяет выполнять работу более грамотно и качественно. К тому же, когда есть личная ответственность — ошибок меньше. В будущем возможен другой виток развития, произойдет обратная реакция, и агентства будут укрупняться. Одиночки попробуют себя в свободном плавании и вернутся под крыло средних и крупных агентств. Быть хорошим руководителем, это не то же самое, что быть хорошим риэлтором.

В настоящее время одним из самых актуальных вопросов для каждого второго является вопрос жилья. Решить эту проблему можно двумя способами. Первый — приобрести или улучшить жилье за счет собственных накоплений. Но, к сожалению, данный вариант решения не под силу большинству граждан. Вот тут как раз и стоит задуматься об использовании второго способа решения проблемы – ипотеке.

Популярность ипотечного кредитования еще не достигла в нашей стране такого уровня, как, допустим, в США. Многих просто пугает слово «кредит». Некоторые считают, что банк просто не одобрит их заявку, что они не сумеют собрать все нужные справки. Кто-то и не подозревает о существовании десятков ипотечных программ, а времени на то, чтобы ездить по разным банкам и консультироваться просто нет. Да и как разобраться во всех тонкостях предлагаемых вариантов без специалиста?! Именно поэтому в России несколько лет назад появился рынок ипотечного брокерства.

Кто же такой «ипотечный брокер»? Это человек, который выступает посредником между участниками ипотечной сделки (банком, страховой, риэлтерской и оценочной компаниями и клиентом). Его задачей является защита интересов клиента вплоть до момента получения клиентом ключей от квартиры.

Изначально услуги подобного рода, то есть — подбор наиболее выгодной ипотечной программы и помощь в получении кредита, оказывали риэлтеры. Но постепенное, хоть и медленное, расширение спроса на данные услуги способствовало появлению отдельной профессии «ипотечный брокер». В настоящее время существует три вида таких брокеров: банковские, риэлтерские и независимые. Итак, давайте посмотрим, чем же они отличаются друг от друга:

— банковский брокер предлагает услуги только того банка, в котором работает;

— риэлтерские брокеры сопровождают сделку по получению ипотечного кредита, а так же одновременно консультируют клиента по вопросам приобретения жилья и подбирают нужную квартиру из базы данных своего агентства;

— независимые ипотечные брокеры никому не подчиняются. Им не имеет смысла защищать интересы банка или риэлтерского агентства. Исходя из этого, основным в их работе является интерес клиента. А первоочередной задачей -сориентировать человека, какая ипотечная программа для него является наиболее подходящей.

При использовании ипотечного брокера в качестве посредника, клиенту остается только подписать с ним договор, узнать решение банка, в случае положительного ответа — подыскать нужную квартиру, подписать кредитный договор и договор купли-продажи. И все. При расчете за брокерские услуги существует несколько вариантов. Некоторые брокеры берут деньги у банков, выдавших кредит, а некоторые – непосредственно у клиента. Суммы тоже варьируются — кто-то берет определенную ставку. А кто-то процент от суммы кредита.

Ипотечный брокер не может навязывать свои услуги. Он только предлагает ту или иную программу. А клиент может подумать, посоветоваться с кем-нибудь или попросить подобрать другую.

6. Учет и регистрация объектов недвижимости. Не менее важными составляющими инфраструктуры рынка недвижимости являются учет и регистрация объектов. В г. Иркутске учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости ведут три организации: МУП «БТИ», Иркутский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» и ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ». Данные организации занимаются не только учетом недвижимости, хотя, безусловно, это является их основной задачей. Здесь концентрируются данные о владельцах объектов недвижимости, проведенных капитальных ремонтах и перепланировках. Кроме того, ОТИ определяют примерную стоимость объекта недвижимости на рынке, что очень важно при совершении каких-либо сделок. По закону, цена продаваемой квартиры не может быть меньше цифры, названной представителями ОТИ.

Сведения из ОТИ необходимы при совершении любых сделок с недвижимостью, а также согласовании перепланировки и некоторых других операциях. Эти сведения выдаются в виде справок, составленных по определенной форме. Справки выдаются как физическим, так и юридическим лицам после того, как они представят все необходимые для их оформления документы. Сделка с недвижимостью будет иметь юридическую силу только после того, как предоставлены все справки из ОТИ.

На сегодняшний день все организации технической инвентаризации используют в своей работе новый программный комплекс     продолжение
--PAGE_BREAK--ValMaster BTI. Данный программный комплекс был разработан в соответствии с «Организационно-методическими требованиями к построению интегрированной информационной системы государственного технического учета и технической инвентаризации зданий и сооружений жилищно-гражданского и производственного назначения», утвержденными Приказом Председателя Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №138 от 20.06.2000.

ValMaster BTI обеспечивает:

1. Автоматизацию технической инвентаризации объектов недвижимости жилого назначения (коммунальных и индивидуальных домовладений и отдельностоящих зданий);

2. Формирование электронного архива инвентарных дел;

3. Статистическую обработку электронного архива;

4. Формирование отчетных документов утверждённых образцов.

ValMaster BTI разработан с учетом функциональных требований, предъявляемых к программным продуктам информационных систем технической инвентаризации недвижимости уровня «район-город».

Программный комплекс имеет следующие функциональные характеристики:

I.Обеспечивается:

1. ведение архива инвентарных объектов жилого назначения:

a. Постоянного проживания:

— Коммунальное домовладение,

— Отдельностоящее здание,

— Индивидуальное домовладение,

б. Временного проживания:

— Садовое домовладение,

2. Поддержка трёх состояний объекта: рабочего, сформированного, удалённого,

3. Поддержка двух режимов обработки сведений об инвентарных объектах: ручной ввод и автоматизированный расчёт,

4. Ведение истории изменений объектов,

5. Ведение истории переименований элементов адреса,

6. Ведение истории дифференцированных коэффициентов,

7. Возможность копирования объектов (домовладения, строения, помещения),

8. Формирование экспликации по этажам, секциям и типам помещений,

9. Формирование строения в целом и отдельных его частей (по подлитерам),

10. Формирование утверждённых типовых документов на заданную дату,

11. Формирование статистических справок по заданным критериям,

12. Поиск объектов по заданным критериям;

II. Состав сведений по инвентарным объектам, включаемым в электронный архив программы, полностью соответствуют описательной информации, содержащеюся в действующих формах технических паспортов по каждому типу объекта инвентаризации:

1. адресно-учетные характеристики,

2. регистрационно-правовые характеристики,

3. эксплуатационные характеристики,

4. характеристики объемно-компоновочных решений,

5. характеристики конструктивных решений и элементов благоустройства,

6. экономические характеристики;

III. Все атрибуты, связанные с описанием объекта инвентаризации, составлены на основе специально разработанных Единых классификаторов характеристик. При этом обеспечивается описание объектов в полном соответствии с рекомендациями по проведению технической инвентаризации с учетом их возможного фактического состояния;

IV. Описание конструктивных элементов и элементов благоустройства соответствуют терминам и характеристикам, применяемым в методиках расчета экономических показателей (УПВС);

V. Определение действительной стоимости 1 кв. мжилой и встроенной площади осуществляется в соответствии с рекомендациями по учету объемов, различий в конструктивном исполнении и составе благоустройства жилых и встроенных помещений, а также рассчитанными значениями физического износа здания;

VI. При составлении экспликации помещений расчет площадей осуществляется по формулам или по задаваемым параметрам стандартных геометрических фигур с автоматическим составлением расчетных формул;

VII. Подсчет суммарных значений площади по помещениям, литерам, этажам, зданию в целом, а также по участку с учетом типа площади (жилая, общая, свободная, застроенная и т.п.) осуществляется автоматически;

VIII. Расчет благоустроенной площади по видам благоустройства осуществляется автоматически по данным экспликации и описанию элементов благоустройства здания;

IX. Реализован сквозной автоматизированный расчет экономических показателей, исходными данными для которого служат вводимые при описании объекта стандартные характеристики оцениваемого строения – объемы, площади жилых и встроенных помещений, этажность, наименования и описание конструктивных элементов и благоустройств;

X. Реализован автоматизированный расчет восстановительной стоимости, в том числе:

1. определение группы капитальности строения,

2. определение расчетного объема строения,

3. выполнения корректировок показателей стоимости в соответствии с методикой Указаний Технических частей сборников УПВС и Разъяснений по применению УПВС, разработанных Республиканским управлением технической инвентаризации (1995 г.);

XI. Реализован автоматизированный расчет физического износа строений по срокам эксплуатации для всего строения в целом и поэлементно в соответствии с методикой Ведомственных Строительных Норм «Правила оценки физического износа жилых зданий». ВСН 53-86(р);

XII. Поддерживается:

1. Средство разграничения прав доступа,

2. Возможность настройки рабочей среды,

3. Возможность изменения справочников назначений объектов, дифференцированных коэффициентов, элементов адреса и расчетных параметров (использование общей площади для расчета стоимости и т.д.),

4. Контекстная справочная система.

В 2006 году была создана Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). Следует отметить, что была создана совершенно новая служба, объединяющая в себе два самостоятельных ведомства, занимающихся каждый своей деятельностью. Данная служба призвана решать много задач в различных сферах деятельности. Это государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним, контроль и надзор в сфере адвокатуры и нотариата и правовой помощи, контроль деятельности политических партий, общественных и религиозных объединений, контроль работы саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Также в г. Иркутске действует филиал Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Роснедвижимость занимается ведением государственного земельного кадастра, кадастровой оценкой недвижимости, мониторингом земель, землеустройством и территориальным планированием.

Дав краткую характеристику вспомогательных отраслей инфраструктуры рынка недвижимости невозможно не сказать о самом рынке недвижимости.

Рынок недвижимости города Иркутска после бурной фазы роста, которая наблюдалась с конца 2007 года и продлилась до начала 2009 года, вступил в период стагнации, характеризующейся снижением цен (впервые за пятнадцать лет) и спадом спроса. Периоды стагнации – явление закономерное, но столь резкие изменения, которые произошли за короткий срок, обусловлены в первую очередь тем, что предыдущая активность рынка была создана искусственно за счет выброса на рынок огромных объемов кредитных средств. Никаких экономических предпосылок (значительного улучшения благосостояния граждан, увеличения объемов жилья, активной реализации муниципальных программ по жилью) для этого не было.

С 2008 года предлагать ипотечные продукты стали предлагать даже те структуры и банки, которые на этом не специализировались. В итоге цены за период чуть больше года выросли в среднем на 150%. На повышение играли и продавцы, придерживая жилье и создавая еще больший дефицит предложения на растущем рынке, они искусственно увеличивали цены.

Среди покупателей были не только те, кто улучшал жилищные условия, но и инвесторы, приобретающие жилье для последующей перепродажи. Явление это носило достаточно массовый характер, к примеру, в новостройках на начальном этапе строительства компании скупали целые жилые блоки, тем самым. Создавая искусственный дефицит нового жилья. Что также способствовало его удорожанию. Данная картина была характерна почти для всех регионов России.

Нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках, особенно в банковской сфере привела к тому, что российские банки либо прекратили кредитование, либо сократили его объемы, ужесточив требования к заемщикам. В целом рост ипотеки оказал негативное влияние на рынок: цены взвинтились, а уровень платежеспособности спроса значительно снизился.

В итоге резкое сокращение спроса способствовало тому, что в начале 2009 года рынок недвижимости замер. Продавцы, привыкшие к росту, не готовы были уступать в цене, в январе – феврале цены еще держались на уровне конца 2008 года, однако весной они стали снижаться. После летнего затишья, к осени участники рынка ожидали сезонного оживления, но эти надежды не оправдались. Предложение по-прежнему превышает спрос. Ипотечные кредиты единичны, а покупатели, располагающие собственными средствами, не торопятся покупать и выбрали выжидательную позицию.

В сентябре объёмы строительства в Иркутской области, по данным Иркутскстата, достигли своего исторического минимума, по крайней мере за два года, – 3920,4 млн. рублей, или 62,9% к сентябрю прошлого года.

По данным за три последних квартала, объёмы строительства в области сократились до 73,7% от результатов прошлого года, или на 29976,9 млн. рублей. Прошлогодние итоги трёх кварталов показывали прирост в 18,1%. Последний раз рост объёмов строительства в регионе был зафиксирован в январе этого года – тогда он составил, по данным статистики, 4,7%. С февраля началось падение, которое надеялись прекратить сначала весенними, а потом осенними продажами недвижимости, однако оно продолжается до сих пор.

Сейчас схожая ситуация наблюдается в общем-то по всей стране. По данным Росстата за три квартала этого года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого темпы ввода в строй жилой недвижимости упали в восемь раз: с 31,3% до 3,9%. Причём сокращение объёмов жилого строительства наблюдается во всех федеральных округах (ФО). Хуже всего дела обстоят в Северо-Западном ФО: там показатель упал с 47 до 8%. Сибирский округ в этом списке находится на шестом из восьми возможных (кстати, так же как и по показателям объёмов вводимого в год жилья), темпы ввода сократились с 37 до 16%. Большинство застройщиков работали на заёмные средства, а строящаяся недвижимость для банков сейчас далеко не самый надёжный объект инвестирования.

 Строительные компании не подтверждают снижение объёмов продаж, снижать цены на квартиры они тоже не намерены. Основная доля стоимости квартиры без учёта цены земельного участка и сетей к нему – это стройматериалы, ГСМ и транспортные услуги, которые не слишком подешевели, а прибыль застройщика составляет 20–25% от стоимости нового жилья. Если строительная компания откажется от 10–15% прибыли, то цены снизятся максимум на 8–10%.

 Между тем, по подсчётам риэлторов, сейчас по сравнению с докризисным периодом первичка уже подешевела примерно на 15-20%. И это не предел. Но в любой ситуации надо искать положительные моменты. «Риэлторы и застройщики возмущаются, что у нас творится ужас на строительном рынке. А когда цена квартиры в Иркутске соотносима со стоимостью жилья в Париже, это не ужас? Сейчас цены потихоньку стабилизируются. Это нормально», – замечают в банках. Цены будут падать, они завышены на 30-40%, констатируют и риэлторы.

Эстафету по снижению цен уже перехватили и продавцы вторичного рынка недвижимости. Средняя стоимость квадратного метра пусть медленнее, чем на первичном рынке, но уже начинает снижаться.

 Информация иркутских риэлторов о темпах продаж также расходится с данными застройщиков. С осени у местных продавцов недвижимости, которые весной жаловались на спад спроса, возникла новая проблема: есть люди, готовые приобрести жильё, но теперь банки не дают им денег.

Так как людей, способных расплатиться за недвижимость наличными, не так уж много, продажи в иркутских агентствах резко упали. Впервые за долгое время в Иркутске предложение превысило спрос. В базе ста крупных агентств города в начале года было десять тысяч квартир, а сейчас уже в два раза больше. Что касается покупателей, то если у человека есть наличные и он их может потратить, то самое время покупать квартиру: и выбор большой, и торговаться можно".
Таблица 2. Средняя стоимость жилья в г. Иркутске

Район

Средняя стоимость квартир в Иркутске, тыс.руб.*

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Кировский

2900

3075

5170

Куйбышевский

2300

2585

3460

Октябрьский

2400

3220

4175

Свердловский

2270

3000

4080

Ленинский

1800

2080

2350



2.2 Нормативное регулирование деятельности, связанное с инвентаризацией недвижимости
На сегодняшний день актуальность учета недвижимости очевидна. Управление недвижимостью изучают в ВУЗах как отдельную дисциплину, готовят специалистов, перенимают опыт других стран, ведут разработки собственных методик. Но без правильного учета об управлении недвижимостью не может идти и речи. До весны этого года учет объектов недвижимости велся в двух направлениях: это земельный кадастр, который начали вести с 1992 года, и база данных технического учета, которую сейчас ведут организации технической инвентаризации — ОТИ (ранее называвшиеся БТИ). То есть получалось так, что земля и объекты на ней учитывались отдельно. Такой разброс сведений представляет большую проблему для тех, кто работает с недвижимостью, так как они не всегда владеют информацией, какими ограничениями и обременениями сопровождается данный объект. Все это приводит к тому, что администрирование земельного и имущественных налогов осложнено ввиду множества поставщиков и неоднозначности информации. Помимо этого существует судебная практика, когда земля принадлежит одному человеку, а здание, построенное на ней, — другому. Такие трудноразрешимые судебные споры рассматриваются в судах годами.

Для того чтобы объяснить, каким образом сложилась такая ситуация, необходимо сказать несколько слов о том, как развивалась история земельно-имущественных отношений в нашей стране.

До начала 20 века в России достаточно хорошо умели измерять и устанавливать границы земельных участков. Уже после отмены крепостного права появилась межевая канцелярия, которая неплохо зарекомендовала себя. Для того чтобы выдавать крестьянам земельные наделы, была введена технология, которая оказалась ничуть не хуже, чем в странах Европы. Но в 20-30 годах прошлого века наше государство избавилось от частной собственности. Настала эпоха так называемой колхозно-кооперативной и государственной собственности, когда не было необходимости вообще регистрировать право собственности — так как ее по сути дела не было. То есть задачи четкого разграничения земельных участков, а также учета сооружений и регистрации на них права собственности не существовало. Система учета стала развиваться в двух параллельных направлениях. Одно – в сторону БТИ: технический учет параметров зданий, объектов, сооружений, прочно связанных с землей, который позволял их идентифицировать, понять, что это такое. Второе – земля учитывалась для использования в основном в области обороны и для технических нужд. Учетом земли традиционно занималось Министерство сельского хозяйства. В то время никого не интересовали сведения о границах земельных участков, вся земля принадлежала народу, и интересовали только границы страны. То есть в стране не было единого кадастра в связи с тем, что не было частного собственника.

Лишь в 1998 году было принято решение о создании системы государственной регистрации прав. Между тем регистрировать право нужно на то, что существует и законодательным образом описано. То есть учет до регистрации права обязателен. Но в связи с тем, что государственная регистрация прав начала осуществляться на то, что ранее некорректно было описано, у многих правообладателей возникли значительные проблемы, включая многочисленные имущественные или налоговые споры.

Появилась задача ввести государственный учет объектов недвижимости для последующей государственной регистрации права, то есть создать государственный кадастр недвижимости.

В ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2008 № 221 в ст. 2 «Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе» дается четкое определение основным понятиям, таким как:

— государственный кадастр недвижимости — систематизированный свод сведений и документов об объектах кадастрового учета, прошедших государственный кадастровый учет, а также сведений об административно-территориальном и кадастровом делении;

  — государственный кадастровый учет — акт признания и подтверждения государством существования объекта кадастрового учета с характеристиками, включенными в государственный кадастр недвижимости;

  — кадастровая стоимость объекта недвижимости — специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости;

  — кадастровая оценка объекта недвижимости — деятельность по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости;

  — кадастровый инженер — физическое или юридическое (бюро кадастровых инженеров) лицо, соответствующее требованиям настоящего Федерального закона и имеющее право осуществлять деятельность по формированию объектов кадастрового учета;

  — кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер, который присваивается объекту кадастрового учета при осуществлении государственного кадастрового учета.

ЕГРОКС (Единый государственный реестр объектов капитального строительства) представляет собой упорядоченную систему сведений об объектах недвижимости, являющихся доказательством существования учетного объекта в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и других технических характеристиках на определенную дату. ЕГРОКС Российской Федерации нацелен на обеспечение функционирования единой государственной системы учета объектов капитального строительства.

Задачи и цели:

1. обеспечение полной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

2. формирование в целях планирования развития территорий информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

3. обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

4. информационное обеспечение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

5. сбор и представление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

Правила ведения ЕГРОКС основываются на следующих принципах:

1. централизация информации об объектах на основе регулируемого взаимодействия;

2. унификация, основанная на преемственности государственного технического учета объектов;

3. динамичность, обеспечиваемая своевременным и оперативным внесением изменений в учетные документы технической инвентаризации объектов капитального строительства;

5. достоверность данных государственного технического учета.

Объектом учета ЕГРОКС является объект капитального строительства, подлежащий ГТУ, независимо от формы собственности и назначения:

1. объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

2. самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

3. объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

4. бесхозяйные объекты.

До вступления закона в силу было проведено несколько подготовительных мероприятий. В 2006 году Правительство Российской Федерации приняло подпрограмму к уже действующей федеральной целевой программе «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости». Подпрограмма называется «Создание системы кадастра недвижимости» и рассчитана до 2011 года включительно. Она строится на базе земельного кадастра и технического учета зданий и сооружений.

Чтобы создать единый информационный ресурс, необходимо сделать несколько шагов в этом направлении. Важнейшее направление в деятельности по созданию Единого кадастра объектов недвижимости – работа над картподосновой, проведение аэрофотосъемки. В частности, необходимо создать картподоснову всей страны, для того чтобы определить местоположение объектов. Раньше этому мешали ограничения по использованию географических координат любых систем. Но с 1 января 2008 года были сняты все ограничения на указание координат для объектов, и теперь можно очень быстро обрабатывать закрытую информацию.    продолжение
--PAGE_BREAK--

Второй блок работы — инвентаризация земельных участков и изготовление соответствующей графики земельного кадастра. После создания картподосновы будет сделан реестр земельных участков, идентифицирована графика на местности и четко заложены границы земельных участков на местности.

Третья задача состоит в том, чтобы здания и сооружения соединить с землей. Сейчас все объекты учитываются самостоятельно разными ведомствами. Кроме того, сами ОТИ разрозненны, нет достоверной информации, единой технологической базы. Люди берут справку из ОТИ, затем идут в земельный комитет, в органы Роснедвижимости. Это неправильно. Должен быть единый источник.

Четвертый блок – массовая оценка объектов недвижимости. Она будет базой для исчисления имущественного налога.

Пятый – земельный контроль за целевым использованием земельных участков.

В ноябре 2007 года Госдумой в первом чтении принят внесенный Правительством Российской Федерации закон «О государственном кадастре недвижимости». Этот закон дает основные понятия, что такое формирование объектов недвижимости, т.е. процесс, когда объект недвижимости выделяется из материального мира и становится правопригодным, правоспособным, в том числе для последующей регистрации прав на этот объект.

Внесение такого объекта с описанием его характеристик в государственный кадастр – это юридический акт признания государством факта существования объекта недвижимости. Если характеристик объекта нет, то он не будет поставлен на государственный кадастровый учет и, следовательно, не сможет стать объектом права.

С 1 июля 2008 года Федеральное агентство кадастра (Роснедвижимость) и его территориальные органы в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 146 начали создавать Единый государственный реестр объектов капитального строительства на территории трех субъектов РФ – Кемеровской, Самарской и Тверской областях. К, так называемым, «пилотным» проектам поэтапно с 1 июля 2009 года подключились Калужская, Калининградская, Нижегородская, Иркутская, Ростовская области, Красноярский край, Краснодарский край, Республика Татарстан и Республика Башкоркостан.

В августе 2009 года руководителями Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Иркутской области (Управление), ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Иркутской области (ФГУ «ЗКП») и ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» (ОТИ) в рамках реализации Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2008 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 745, а также подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2007 – 2011 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2006 г. № 560 было заключено Соглашение «О взаимодействии при централизованной подготовке документов для осуществления технического учета объектов капитального строительства». Теперь в рамках данного Соглашения:

Управление обязуется:

принимать от ОТИ заявления с приложением необходимых для технического учета документов в электронном виде в соответствии с административным регламентом «Ведение государственного технического учета объектов капитального строительства», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 26 апреля 2008 г. № 146;

в течение трех дней с момента получения или издания Управлением доводить до сведения сторон соответствующие правовые акты и рекомендации по вопросам подготовки документов для технического учета;

рассматривать в недельный срок поступившие предложения сторон по совершенствованию утвержденной Схемы взаимодействия.

ФГУ «ЗКП» обязуется:

осуществлять технический учет объектов капитального строительства согласно заявлений в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденными приказом Минэкономразвития России № 268 от 08 сентября 2007 г.;

консультировать специалистов ОТИ по вопросам подготовки необходимых для технического учета объектов капитального строительства документов, требований по их заполнению.

ОТИ обязуется:

обеспечить получение от своих структурных подразделений в городах и районах материалов, необходимых для формирования в электронном виде документов для технического учета, в течение двух дней после передачи документов в бумажном виде в соответствующие территориальные отделы Управления;

обеспечить комплектность и качество подготовки необходимых для технического учета объектов капитального строительства документов.
2.3 Анализ состояния деятельности по инвентаризации недвижимости
После подписания трехстороннего Соглашения, упомянутого в параграфе 2.2, взаимодействие между данными организациями должно происходить по «Схеме взаимодействия Заявителя (ОТИ), Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Иркутской области (Роснедвижимость) и ФГУ „ЗКП“ по Иркутской области по осуществлению технического учета». Действующая «Схема взаимодействия» составлена в соответствие с действующим административным регламентом, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 26 апреля 2008 г. № 146. Данная схема взаимодействия определяет порядок действий по постановке объекта на кадастровый учет.

Согласно «Схеме взаимодействия» выделяется 7 основных этапов:

1. Передача структурными подразделениями ОТИ пакета документов (2 дня):

1.1. в бумажном виде в структурные подразделения Управления Роснедвижимости (3-х экземпляров технического паспорта, копий правоустанавливающих документов, 2-х экземпляров реестра переданных документов),

1.2. в электронном виде в головное предприятие ОТИ;

2. Головное предприятие ОТИ формирует пакет документов в электронном виде (XML– файл с графической информацией, в электронном виде: технический паспорт, правоустанавливающие документы, реестр переданных на бумажных носителях документов, акт, удостоверяющий электронные виды документов) и передает одновременно с заявлением в Управление Роснедвижимости по Иркутской области по адресу: г. Ангарск, квартал 103, дом 1 (2 дня);

3. Управление Роснедвижимости по Иркутской области осуществляет (1 день):

3.1. проверка поданного электронного вида документов,

3.2. заполнение протокола проверки,

3.3. регистрацию заявления,

3.4. передачу полученных документов в ФГУ «ЗКП» по Иркутской области;

4. ФГУ «ЗКП» по Иркутской области осуществляет (3 дня):

4.1. прием переданных документов,

4.2. проверку переданных документов,

4.3. принятие решения о проведении учета или отказа,

4.4. передачу подготовленных документов в Управление Роснедвижимости по Иркутской области;

5. Управление Роснедвижимости по Иркутской области осуществляет (2 дня):

5.1. удостоверение протокола проверки,

5.2. утверждение решения об учете либо отказе,

5.3. государственный технический учет,

5.4. направляет в ФГУ «ЗКП» документы для осуществления процедуры учета;

6. ФГУ «ЗКП» по Иркутской области осуществляет (2 дня):

6.1. процедуру учета,

6.2. направление в электронном виде кадастровый паспорт и реестр по учтенным объектам капитального строительства в Управление Роснедвижмости по Иркутской области и Структурные подразделения Управления;

7. Структурные подразделения Управления Роснедвижимости осуществляют (1 день):

7.1. при учете:

7.1.1. проставляют штамп на бумажных экземплярах технических паспортов, распечатывают и удостоверяют полученный в электронном виде кадастровый паспорт,

7.1.2. регистрируют кадастровый и технический паспорта в книге учета выданных документов,

7.1.3. выдают 2 экземпляра технического паспорта и кадастровый паспорт структурному подразделению ОТИ,

7.2. при отказе выдают 2 экземпляра технического паспорта структурному подразделению ОТИ.

С момента подачи заявления от ОТИ согласно «Схеме взаимодействия» проходит 11 дней. Однако, если принять во внимание то, что в этом интервале может оказаться 2 – 4 выходных дня, то реальный срок прохождения документов для постановки объекта на государственный технический учет составляет 13 – 15 календарных дней (то есть не менее двух недель). Стоит отметить, что данные сроки будут соблюдены только при условии безукоризненного исполнения всех действий, предусмотренных «Схемой взаимодействия».

Проведем анализ регламентированной «Схемы взаимодействия». Если до введения данной схемы ОТИ, осуществляющие учет на территории Иркутской области выполняли работы по технической инвентаризации с учетом срочности выполнения, то после введения в действие данной схемы понятие срочности выполнения работ потеряло свою актуальность. Приведем пример:
Таблица 4.



При рассмотрении таблицы видно, что если ОТИ выполняет весь необходимый комплекс работ даже за 1 – 3 дня, то выигрыша во времени не получается из-за того, что постановка на учет, как показывает практика, занимает еще как минимум 20 дней. И это только в том случае, если документы выполнены безукоризненно и ни на одном этапе не последует отказа.

Фактически решение о постановке или же об отказе принимается на основании рассмотрения и обработки данных сканированного пакета документов в электронном виде и результатам загрузки XML– файла в АИС ГКН установленного в ФГУ «ЗКП». Технический паспорт в «бумажном исполнении» все это время «мертвым грузом» лежит в территориальном Управлении Роснедвижимости.

Тем не менее, именно этот этап (предоставление 3-х экземпляров технического паспорта и сопутствующей документации) становится базовым (определяющим) весь дальнейший ход процедуры постановки объекта на государственный технический учет. Именно с этого этапа строится вся логика дальнейших действий по «Схеме взаимодействия». Необходимо зафиксировать все предоставленные документы, обеспечить эту процедуру расписками, оформить заявления и акты и т.д. и т.п. И, наконец, все это необходимо транслировать по инстанциям. Однако, ни один из этих промежуточных документов и этапов никоим образом не влияет не качество предоставляемой информации, от которой зависит: будет ли поставлен объект на учет или же нет.

Реальное значение имеет лишь то, что по электронной версии ФГУ «ЗКП» идентифицирует объект и далее определяет кадастр земельного участка, где этот объект расположен. На основе всей этой информации в Управлении Роснедвижимости принимается решение о постановке или же об отказе в постановке объекта на государственный технический учет, XML– файл вносится в ЕГРОКС. Все остальные процедуры, по сути, носят лишь второстепенный характер.

В то же время, для выполнения всех процедур в структурах ФГУ «ЗКП» и Управления Роснедвижимости должно быть задействовано большое число сотрудников, которых ещё необходимо обучить. В каждом территориальном управлении нужны сотрудники для приема, регистрации, для выдачи заверенных реестров переданных документов и т.д. На данном этапе это не имеет никакого значения. Вся эта процедура никоим образом не влияет на то, будет объект поставлен на учет или нет. Решение принимается по пакету документов, предоставленному в электронном виде в ФГУ «ЗКП» по Иркутской области и только. А в это время в территориальном Управлении Роснедвижимости пакет документов лежит «мертвым грузом» и ждет принятия решения, которое принимается в г. Ангарске по адресу: квартал 103, дом 1.

Отдельно анализа заслуживает вариант, когда принимается решение об отказе в постановке объекта на учет.

В этом случае вся работа по подготовке пакета документов, необходимых для постановки объекта на учет, и вся деятельность по передаче информации и этих самых документов теряет смысл, а все трудозатраты были напрасны. Более того:

необходимо предпринять дополнительные действия для реализации процедуры отказа:

сформировать реестр по отказам,

передать решение об отказе,

сформировать отказное дело и прочее;

необходимо организовать процедуру возврата ранее принятых документов;

по регламенту уведомление об отказе делается в устной форме без указания причины отказа. Для того, чтобы получить информацию о причинах отказа, сотрудники ОТИ вынуждены делать официальный письменный запрос. На эту процедуру отводится не менее двух дней;

После исправления недочетов и ошибок по конкретному объекту всю процедуру приходится проводить заново;

В случае если повторное прохождение документов прошло успешно, возникает необходимость корректировать реестры отказа, а также уничтожать отказные дела;

Не факт, что после выполнения всей предусмотренной регламентом процедуры отказ со стороны ФГУ «ЗКП» или Управления Роснедвижимости можно будет признать правомерным. На сегодняшний день сотрудники ФГУ «ЗКП» и Управления Роснедвижимости, к сожалению, не могут дать ответа на ряд вопросов, связанных с постановкой объекта на государственный учет. Например:

О несоответствии адресов в утвержденном КЛАДР и адресов, указанных в правоустанавливающих документах,

Абсолютно не проработан вопрос о постановке на учет линейных объектов, сложных сооружений, имущественных комплексов и т.п.,

Об учете двухквартирных жилых домов, имеющих приусадебные земельные участки и прочее.

При работе по регламентированной «Схеме взаимодействия», в первую очередь, страдают клиенты, так как процесс получения кадастрового паспорта при идеальном варианте затягивается на две недели, а в случае отказа по любому поводу – как минимум на месяц. Затраты ОТИ также возрастают, поскольку даже в случае незначительных ошибок нужно переформировать весь пакет документов или перепечатать все экземпляры технических паспортов. Тонны бумаги будут уходить в корзину, а клиенты месяцами ждать свои паспорта.




3. Предложения по совершенствованию инвентаризации на рынке недвижимости
3.1 Основные проблемы, связанные с инвентаризацией недвижимости
Для профессиональных сообществ землеустроителей и инвентаризаторов в 2008 г. Федеральным законом было введено два понятия, каких не знала еще история российского учета недвижимого имущества: «кадастровые инженеры» и «саморегулирование кадастровой деятельности».

Особенностью кадастровых инженеров является фактическое слияние в одном лице обеих предшествующих специальностей – и землеустроителя, и инвентаризатора.

На сегодняшний день ни одна из этих специальностей не подлежит лицензированию, поэтому налицо тенденция к добровольности участия в саморегулируемых организациях. Но не все так просто, как кажется.

Землеустроительные работы проводятся на основании данных геодезических измерений и вычислений, поэтому все землеустроительные компании и частные землеустроители сегодня имеют лицензии на производство геодезических и картографических работ, которые выдает Роскартография.

Вместе с тем, с 2010 года проведение кадастровых работ в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства также будет основано на геодезических работах. Это следует из ст. 41 п. 5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Теперь рассмотрим, какие требования государство предъявляет к кадастровому инженеру. С одной стороны, двери распахнуты настежь: кадастровым инженером может быть любой несудимый гражданин Российской Федерации, получивший высшее образование в любом аккредитованном ВУЗе страны. И даже необязательно высшее – можно и среднее техническое, но полученное уже в ограниченном количестве бывших ПТУ, а ныне колледжей.

С другой стороны, кадастровый инженер – это процессуальное лицо, наделенное огромной ответственностью и должное выполнять массу обязанностей. Чтобы исполнить эти обязанности как следует, кадастровый инженер должен разбираться в правовом поле гражданского, градостроительного, жилищного, земельного, водного, лесного, воздушного, административного и иного законодательства, уметь выполнять геодезические измерения при помощи современных электронных и спутниковых приборов, обрабатывать эти измерения на сертифицированном программном обеспечении, оценить их точность, построить картографическое изображение объекта недвижимости. Кадастровый инженер единственный несет ответственность за правильность процедуры согласования границ земельного участка и отвечает за это своим аттестатом и имуществом. Для этого кадастровому инженеру даны определенные полномочия – устанавливать личность заинтересованных лиц, проверять их паспорта, изучать и оценивать юридическую силу правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объекты недвижимости, принимать решение об установлении границ земельного участка в случае земельного спора.

Не много ли и полномочий, и обязанностей для человека со средним специальным или, например, с медицинским образованием?

Поэтому сегодня с уверенностью можно сказать, что кадастровая деятельность в том виде, в котором ее видит государство, в обязательном порядке должна регулироваться, и не только путем лицензирования части работ, входящих в ее состав.

Однако, на сегодняшний день руководители ОТИ проблеме воспитания качественных кадров кадастровых инженеров почти не уделяют внимания, т.к. почти все оно посвящено проблеме постановки объектов недвижимости на государственный учет.

До вступления в силу Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости» постановка объектов капитального строительства на технический учет осуществлялась по отработанной годами схеме. Каждая из организаций, участвующих в этой схеме, четко выполняла свои функции и даже имела возможность идти навстречу клиенту.

Но с 1 июля 2009 года процесс постановки объекта на учет претерпел изменения. Эти изменения носят как положительный, так и отрицательный характер. Основным преимуществом принятия Закона является создание единой базы данных всех объектов капитального строительства, находящихся на территории Российской Федерации. Однако, как это и бывает при нововведениях, сразу возник ряд проблем.

К сожалению, на сегодняшний день этих проблем гораздо больше, чем преимуществ. Назовем самые острые из них:

1. Увеличился срок изготовления паспорта на объект недвижимости.

При анализе регламентированной «Схемы взаимодействия» в п. 2.3 было сказано, что после принятия нового Закона срочность выполнения технического паспорта потеряла свою актуальность. Данную предпосылку можно считать первостепенной и основной.

Во-вторых, решение об отказе в постановке на государственный учет принимается на много чаще, чем альтернативное решение. Повторимся, что отказ в постановке объекта на учет откладывает момент выдачи готового кадастрового паспорта на руки клиенту еще как минимум на 10 дней. Конечно, на начальном этапе работы отказов в постановке на учет не избежать, но зачастую причины отказа не обоснованы ни с технической, ни с правовой точки зрения. Примером данной предпосылки является недавний отказ ФГУ «ЗКП» в постановке на учет объекта недвижимости с сопутствующим обвинением ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» в подделке документов. Причиной такому выводу послужило некорректное изображение сканированной копии технического паспорта. Как следствие – недовольство со стороны клиентов. большой срок выполнения заявки (отмена срочности, частые отказы в регистрации, при постановке квартиры сначала поставить дом)

В-третьих, при постановке на учет помещений также могут возникнуть трудности, в связи с отсутствием сведений в АИС ГКН о родительском ОКС. В этом случае срок изготовления технического паспорта увеличивается соразмерно времени, которое требуется для постановки на учет здание и получения кадастрового номера на родительский ОКС. Как показывает практика, это занимает не меньше недели.

2. При переходе ОТИ, осуществляющих учет на территории Иркутской области, на промышленное ведение ЕГРОКС, выяснилось, что в АИС ГКН загружена едва ли не половина сведений об объектах капитального строительства, содержащихся в архивах ОТИ Иркутской области. И это несмотря на то, что в рамках государственных контрактов, заключенных ОТИ Иркутской области на оцифровку архивов предприятий, в Красноярский ЦОД в полном объеме были переданы для оцифровки фотообразы архивов всех ОТИ Иркутской области.    продолжение
--PAGE_BREAK--