--PAGE_BREAK--2) Бизнес планы, а также другие документы предприятия по планированию и прогнозированию финансовых и производственных показателей.
3) Результаты анкетирования и проведения интервью с руководством, ответы предприятия на запросы оценщика.
4) Информация об экономической ситуации и тенденциях развития отрасли (отраслей), к которым относится оцениваемое предприятие.
5) Информация об экономической ситуации и тенденциях развития региона (регионов), в которых расположено оцениваемое предприятие.
6) Информация о рисках, связанных с деятельностью предприятия.
7) Информация о котировках акций и изменчивости курса акций оцениваемого предприятия, предприятий отрасли, к которой принадлежит оцениваемое предприятие и фондового рынка в целом.
8) Информация о макроэкономической ситуации в экономике и тенденциях ее развития.[9]
Основными методами доходного подхода являются:
1) метод дисконтированных денежных потоков.
2) метод капитализации дохода.
Оценка бизнеса методами доходного подхода предполагает проведение следующих основных процедур:
1) подготовка финансовой отчетности оцениваемой компании, в частности актуализация и нормализация отчетности,
2) прогнозирование на основе анализа финансового состояния предприятия показателей дохода и затрат предприятия,
3) расчет ставки дисконтирования или коэффициента капитализации в зависимости от выбранного метода и показателя дохода,
4) расчет стоимости бизнеса путем приведения будущих доходов в стоимость на дату проведения оценки, используя методы дисконтирования или капитализации.
При поведении оценки бизнеса методами доходного подхода должны быть соблюдены такие условия, как: ожидаемая величина показателя дохода должна определяться исходя из прошлых результатов бизнеса, перспектив его развития, а также отраслевых и общеэкономических факторов.
Используемая ставка дисконтирования или капитализации должна соответствовать выбранному показателю дохода предприятия, в частности:
1) ставка дисконтирования или капитализации должна учитывать структуру капитала, инвестированного в бизнес
2) для номинального показателя дохода (выраженного в текущих ценах) и для реального показателя дохода (с учетом изменения цен) должны быть использованы соответствующие ставки дисконтирования.
2.1 Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков применяется в том случае, когда будущие денежные потоки предприятия нестабильны и оценщик имеет возможность обосновано прогнозировать изменение денежных потоков предприятия в будущем.
Для оценки бизнеса в рамках метода дисконтированных денежных потоков могут быть использованы следующие показатели дохода:
1) чистый денежный поток
2) чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3) чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4) чистая прибыль предприятия (формулы 2.1, 2.2);
5) величина выплачиваемых дивидендов.[10]
Чистый дисконтированный доход – ЧДД (чистый приведенный доход, разница между приведенными к настоящей стоимости суммой денежного притока за период эксплуатации инвестиционного проекта и суммой инвестируемых в его реализацию средств. Он характеризует общий абсолютный результат инвестиционного проекта в текущих ценах. Это величина, на которую может измениться «ценность фирмы» в результате реализации данного инвестиционного проекта и его можно определить по формуле:
, (2.1)
где Дt – денежные притоки (доходы) по шагам расчетного периода, д.е. При прогнозировании доходов необходимо учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если по окончании периода реализации проекта планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождение части оборотных средств, они должны быть учтены как доходы соответствующих периодов;
Иt – инвестиции (оттоки) по шагам расчетного периода;
Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций);
Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).[11]
Формула может иметь и следующий вид:
, (2.2)
где Rt– результаты, достигаемые на t-ом шаге расчета;
Зt – затраты, достигаемые на t-ом шаге расчета;
Е – норма (ставка) дисконта (норма доходности инвестиций). При расчете NPV она задается;
Т – горизонт расчета (число лет жизненного цикла проекта).[12]
Выбор оценщиком показателя дохода должен быть аргументирован оценщиком. Оценщик должен определить величину прогнозного периода. Прогнозный период соответствует периоду времени, на который могут быть обоснованно спрогнозированы величины доходов и расходов предприятия.
Показатель дохода предприятия определяется для каждого года прогнозного периода на основе аналитических процедур, проведенных оценщиком. На основе исходной информации исходя о прошлых результатах бизнеса, отраслевой и общеэкономической информации, а также методов экономического анализа, статистики и математического моделирования и других методов определяют величину показателя дохода каждого прогнозного периода.
Основными элементами денежного потока, принимаемыми к расчету, являются:
1) чистая прибыль после налогообложения и выплаты процентов;
2) амортизационные начисления, начисляемые предприятием на основные средства и нематериальные активы предприятия;
3) минус капитальные вложения;
4) увеличение долгосрочной задолженности предприятия;
5) уменьшение собственного оборотного капитала предприятия.[13]
Исходя из данных об альтернативных инвестициях, определяют величину ставки дисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям в оцениваемое предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесу и премию за риск.
Основными способами определения ставки дисконтирования являются:
1) модель оценки капитальных активов;
2) способ кумулятивного построения;
3) способ арбитражного ценообразования.
Если поступление денежного потока распределено равномерно в течение года, денежный поток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного периода.
Стоимость реверсии (стоимость компании в постпрогнозный период) может быть определена одним из следующих способов:
1) путем расчета стоимости чистых активов предприятия на конец прогнозного периода;
2) путем капитализации денежного потока за первый год постпрогнозного периода.
2.2 Метод капитализации дохода
Метод капитализации дохода применяется в случае, если денежные потоки предприятия стабильны и оценщик не имеет возможность обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода предприятия в будущем и выразить в стоимостном выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода.
Под капитализацией дохода понимается получение выгод от владения имуществом. Капитализированный доход – есть оценка текущей стоимости объекта недвижимости и определяется по формуле:
V= I/ R= NOI/ R, (2.3)
где V – стоимость недвижимости;
I – операционный доход, прибыль;
R – ставка капитализации, в%.
Для оценки бизнеса в рамках метода капитализации дохода в качестве базы могут быть использованы следующие показатели дохода:
1) чистый денежный поток;
2) чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;
3) чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;
4) чистая прибыль предприятия по данным бухгалтерского учета;
5) величина выплачиваемых дивидендов.[14]
Показатель выплачиваемых дивидендов может использоваться только для оценки неконтрольных пакетов акций.
Основными способами определение величины ежепериодичного дохода являются:
1) величина показателя дохода последнего отчетного периода;
2) средневзвешенная величина показателя дохода за несколько последний отчетных периодов;
3) величина первого года, следующего за отчетным периодом, полученная методом экстраполяции.
Для определения величины ставки капитализации могут быть использованы следующие основные методы:
1) модель кумулятивного построения;
2) модель оценки капитальных вложений;
3) модель средневзвешенной стоимости капитала.
Следовательно, ставка капитализации определяется в сравнении с аналогичным объектом и его стоимостью и определяется по формуле:
R= I/ V, (2.4)
или
, (2.5)
где R – коэффициент капитализации;
r – ставка дисконта;
g – ожидаемый среднегодовой темп роста дохода.
C целью определения метода расчета стоимости предприятия на основе доходного подхода необходимо провести анализ динамики основных показателей эффективности деятельности предприятия, а также перспектив их изменения.
Таким образом, независимо от выбранного метода оценки объекта недвижимости составляется итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
3. Оценка торгового центра методом капитализации доходов
3.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании
Группа компаний «Торговый дом» начала свою деятельность в 1995 г. Уставный капитал предприятия разделен между двумя собственниками на две равные доли (по 50% каждая).
В 2000 г. компанией был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества – трехэтажного здания ТЦ «Волна» в центре города для размещения универсального магазина, буфета и кафе сроком до 2050 г.
Помимо муниципального здания, «Торговый дом» арендует также муниципальное здание ТЦ «Карина» в отдаленном районе города – здание бывшего магазина «Промышленные товары», в котором также организована торговая деятельность. В ходе анализа деятельности оцениваемого предприятия было выявлено, что договор аренды муниципального здания ТЦ «Карина» был заключен до 2006 г., после чего здание ТЦ «Карина» было выставлено органом местного самоуправления на аукцион в целях заключения нового договора аренды, однако аукцион не состоялся, и в настоящее время «Торговый дом» продолжает пользоваться зданием ТЦ «Карина» на правах аренды с уплатой арендной платы (в соответствии с действующим законодательством, если арендатор продолжает пользоваться арендуемым недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Данный факт несет определенный риск для арендатора здания, однако арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, в том числе и на новых условиях).
Основным источником доходов компании являются доходы от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду ряду фирм для организации розничной торговли широким ассортиментом промышленных товаров. Коэффициент использования торговой и складской площади в зданиях ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина» в среднем составляет 75%, торговые места фирм-субарендаторов расположены весьма плотно. Вместе с тем ожидаемый в городе рост количества торговых площадей, сдаваемых в субаренду (ввиду планируемого ввода в действие ряда новых строящихся торговых центров) может привести к повышению требовательности покупателей к уровню обслуживания. Данный фактор представляет известный риск, поскольку может повлечь за собой в будущем некоторое снижение коэффициента использования площадей.
Расходыкомпании складываются из арендной платы за арендуемое муниципальное имущество, расходов по содержанию здания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работников компании, административных накладных расходов, оплаты услуг сторонних организаций, налоговых платежей.
3.2 Анализ условий аренды имущества
Анализ действующей нормативно-правовой базы муниципалитета показал следующее:
1) величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество определяется не в зависимости от рыночной ситуации, а установлена на основании решения местного городского совета, и поэтому находится на весьма низком уровне (не более 200 руб. за 1м2);
2) арендуемое муниципальное имущество может сдаваться арендаторами в субаренду, при этом расчет арендной платы на сдаваемую в субаренду часть арендуемых площадей производится с повышающим коэффициентом;
3) если иное не указано в договоре аренды, величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество подлежит корректировке раз в год с учетом официального изменения индекса инфляции;
4) величина арендной платы может быть снижена (на 50–100%) в течение определенного срока для частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Анализ заключенных договоров аренды муниципальных зданий ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина» показал следующее:
1) По зданию ТЦ «Волна» арендатору (группе компаний «Торговый дом») установлен размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания в сумме 50 млн. руб. (при этом компенсация затрат по неотделимым улучшениям за счет снижения размера арендной платы производится в размере 90%, что является весьма выгодным условием договора аренды). Данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (вплоть до 2050 г.). К началу 2007 г. освоено свыше 26 млн. руб., или более 50% указанной суммы; предприятием были произведены существенные неотделимые улучшения арендуемого имущества: замена кровли; надстройка новых несущих конструкций; замена окон; монтаж лестницы; реконструкция системы отопления и системы вентиляции; монтаж теплоизоляции; отделочные работы в торговом зале; облицовка и др. Проведенная реконструкция здания позволила несколько увеличить торговые площади, пригодные к сдаче в аренду.
2) Сумма арендной платы за арендуемое здание ТЦ «Волна» по договору составляет 295 тыс. руб. в месяц, или 3,5 млн. руб. в год, и не может быть изменена арендодателем до 2050 г.; при этом договор аренды здания ТЦ «Волна» составлен юридически грамотно, не несет юридических рисков для арендатора и нацелен на всемерную защиту интересов арендатора в случае попытки арендодателя оспорить данный договор в суде (например, при смене руководства органов местного самоуправления).
3) Здание ТЦ «Карина» построено сравнительно недавно и имеет незначительный износ. Договор аренды здания ТЦ «Карина» заключен на типовых, обычных для города условиях и не содержит в себе особых преференций. Сумма арендной платы по зданию ТЦ «Карина» составляет 95 тыс. руб. в месяц, или 1,1 млн. руб. в год. Данная сумма может корректироваться не чаще одного раза в год с учетом изменения индекса инфляции.
Выявленные факты (предоставление привлекательного муниципального имущества здания ТЦ «Волна» в аренду на длительный срок, по низкой ставке арендной платы и с высоким уровнем компенсации неотделимых улучшений) являются уникальными в своем роде и представляют собой весьма значительное конкурентное преимущество оцениваемой компании.
продолжение
--PAGE_BREAK--Общая сумма арендной платы за арендуемое муниципальное имущество по обоим зданиям в настоящее время составляет 390 тыс. руб. в месяц, или 4,7 млн. руб. в год.
3.3 Анализ конкурентных преимуществ компании
Арендуемое компанией здание ТЦ «Волна» было построено несколько десятилетий назад как большой универмаг в одном из живописных и посещаемых мест города и до сих пор является одним из крупнейших торговых центров. Здание расположено в исторической оживленной части центра города. Развитая система общественного транспорта обеспечивает хорошую доступность торгового центра: поблизости проходят маршруты практически всех городских троллейбусов, автобусов и маршрутных такси.
Расположение в центре города, осуществление торговой деятельности в течение нескольких десятилетий, наличие огромных торговых площадей по реализации промышленных и продовольственных товаров, транспортная доступность, посещаемость туристами обеспечивают повышенный уровень конкурентоспособности торгового центра, размещенного в здании ТЦ «Волна», по сравнению с другими крупными торговыми центрами города. Высокий уровень конкурентоспособности и потенциальной доходности предприятия обеспечивается также вышеуказанными выгодными условиями договора аренды муниципального имущества.
В настоящее время в здании ТЦ «Волна» (остановка «Пять углов», ул. Воровского) действуют более 100 субарендаторов. Размер арендной платы в договорах субаренды составляет 900 руб. за 1 м2 торговой площади. Сравнительный анализ показывает, что ставки арендной платы по договорам субаренды в здании ТЦ «Волна» установлены на достаточно конкурентоспособном уровне: обычный размер арендной платы в центре города составляет 900–1000 руб. за 1 м2. Действующий порядок заключения с субарендаторами краткосрочных (на несколько месяцев) договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за субаренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий.
Здание ТЦ «Карина» (остановка «Музыкальная школа», ул. Старостина) расположено в несколько отдаленном крупном районе города, застроенном многоэтажными высотными домами улучшенной планировки. Район обеспечивается очень хорошим транспортным сообщением (несколько автобусных маршрутов, а также ряд маршрутных такси). Несмотря на удаленность здания ТЦ «Карина» от центральной части города, сдача его площадей в субаренду также обеспечивает группе компаний «Торговый дом» существенный доход.
Уровень конкуренции среди магазинов и торговых центров города, предоставляющих услуги по сдаче торговых и складских площадей в субаренду, можно оценить как повышенный. Официальные статистические данные свидетельствуют о росте средней заработной платы, реальных располагаемых доходов населения; как следствие, наблюдается рост спроса населения на промышленные и продовольственные товары, оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг. При этом около 70% оборота розничной торговли приходится на предприятия малого бизнеса и частных предпринимателей, значительная часть которых организует работу именно на арендуемых торговых площадях.
Маркетинговый анализ показал, что в ближайшие годы в городе можно ожидать дальнейшего роста оборота розничной торговли и повышения арендной платы по договорам субаренды. Однако рост доходов по договорам субаренды будет ограниченным ввиду наличия повышенной конкуренции на данном рынке: несколько компаний приступили к активному строительству крупных торговых центров в городе. Однако все крупные строительные проекты требуют значительных капиталовложений и существенных затрат времени, а срок их окупаемости составит несколько лет – в то время как группа компаний «Торговый дом» обладает низким уровнем издержек и находится на стадии устойчивого развития.
Тем не менее, ввод в действие в ближайшее время новых торговых центров может серьезно повлиять на конкурентную ситуацию на рынке, сказаться на темпах прироста платы по договорам субаренды. В этой связи, наличие у группы компаний «Торговый дом» возможности существенного снижения издержек (ввиду отсутствия необходимости значительных инвестиций в новое строительство, высокого уровня компенсации производимых неотделимых улучшений, а также стабильного и весьма низкого уровня арендной платы за арендуемое имущество) является весьма важным конкурентным преимуществом предприятия, позволяющим при необходимости удерживать ставки по договорам субаренды на конкурентоспособном уровне.
3.4 Итоги деятельности компании
В группу компаний «Торговый дом» входят два самостоятельных юридических лица (арендующих, соответственно, здания ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина»). Анализ бухгалтерского учета и отчетности группы компаний «Торговый дом» показал, что указанными юридическими лицами применяется УСНО с объектом налогообложения «Доходы». При этом общий годовой валовый доход группы компаний, подлежащий налогообложению по УСНО, составляет свыше 33 млн. руб. (разделение одного бизнеса на два самостоятельных предприятия позволило группе компаний использовать УСНО, несмотря на столь значительную сумму годового дохода). Иными словами, среднемесячная выручка группы компаний составляет 2,8 млн. руб., среднеквартальная – 8,3 млн. руб.
Анализ ежемесячных потоков денежных средств компании в 2005–2006 гг. показал следующую их типовую структуру. Общая выручка от сдачи арендуемого муниципального имущества в субаренду составляет 2800 тыс. руб. в месяц. Отток денежных средств составляет 2120 тыс. руб. в месяц. Из общей суммы денежных расходов на долю арендной платы за арендуемое муниципальное имущество приходилось 390 тыс. руб., расходы по содержанию зданий составили 350 тыс. руб., расходы по оплате труда – 450 тыс. руб., налоговые платежи – 350 тыс. руб., расходы по оплате услуг сторонних организаций – 500 тыс. руб., административные накладные расходы – 80 тыс. руб. в месяц.
Среднее сальдо денежных потоков, таким образом, составляет 680 тыс. руб. в месяц, или 8,2 млн. руб. в год.
Анализ ежемесячных денежных потоков компании за истекший период деятельности показал, что ежегодный размер дохода учредителей потенциально может составлять до 10 млн. руб. в год.
3.5 Предварительная оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков
Согласно методу дисконтированных денежных потоков оценка стоимости бизнеса основывается на будущих денежных потоках. В связи с этим важной задачей является выработка прогноза денежного потока на определенный будущий период времени, начиная с текущего года. В качестве прогнозного рекомендуется брать период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста оцениваемой компании не стабилизируются (при этом предполагается, что в постпрогнозный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).
В связи с этим встает проблема определения необходимой продолжительности прогнозного периода. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованной с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны – тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся практике, прогнозный период может составлять 5–10 лет (в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации); в нестабильных условиях возможно сокращение прогнозного периода до 3 лет.
Для прогнозирования денежных потоков по анализируемой компании необходимо разработать прогноз доходов и расходов компании на ближайшие несколько лет (максимум – до 2050 г.).
Прогноз доходовкомпании был рассчитан с учетом результатов проведенного ретроспективного анализа и следующих основных факторов:
1) основных источников доходов компании;
2) объемов предоставляемых услуг;
3) цен на предоставляемые услуги;
4) темпов роста бизнеса за предшествующий период;
5) прогнозных темпов инфляции;
6) общей ситуации в экономике и перспектив спроса;
7) уровня конкуренции.
Основным источником дохода анализируемой компании являются доходы от сдачи арендуемого муниципального имущества (торговых центров) в субаренду. Натуральный объем предоставляемых услуг ограничен площадью арендуемых зданий, пригодной к сдаче в субаренду. Следовательно, положительная динамика доходов компании зависит преимущественно от уровня ставок субаренды (а также, безусловно, от разумной экономии издержек).
Темпы роста бизнеса за предшествующий период были достаточно устойчивы, что связано как с ростом ставок субаренды, так и с некоторым увеличением сдаваемой в субаренду площади (в связи с вводом дополнительных торговых площадей после проведенной реконструкции здания ТЦ «Волна»). Действующий порядок заключения с субарендаторами краткосрочных договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за субаренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий. При этом следует отметить, что повышение платы за субаренду возможно лишь до известных пределов, уровень которых определяется ситуацией на рынке. Анализ официальных статистических данных показывает, что в последние годы торговая отрасль в городе развивается достаточно динамично, повышенными темпами, превышающими динамику инфляции. Подобная положительная тенденция прогнозируется в городе и на будущее.
Прогноз расходовгруппы компаний «Торговый дом» рассчитан с учетом результатов ретроспективного анализа и следующих основных факторов:
1) структуры расходов;
2) прогнозируемого роста расходов по каждому их виду;
3) наличия в предыдущие годы деятельности предприятия единовременных расходов, которые не ожидаются в будущем;
4) планируемых инвестиционных затрат.
Анализ структуры расходов компании показывает в целом определенную ее стабильность. Расходы компании включают в себя следующие их виды:
1) арендная плата (в том числе по зданию ТЦ «Волна» в стабильной, неизменной сумме);
2) коммунальные расходы по содержанию здания (изменяются в соответствии с динамикой тарифов, превышающей показатели инфляции);
3) расходы на оплату труда работников компании (могут изменяться по решению руководства компании; средние показатели динамики оплаты труда по городу превышают уровень инфляции);
4) налоговые платежи (отчисления на социальное страхование; единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСНО; платежи за землю);
5) административные накладные расходы (почтовые расходы, услуги банка);
6) расходы по оплате услуг сторонних организаций.
Прогноз динамики расходов по каждому их виду может быть сделан с учетом ожидаемых темпов инфляции.
В предыдущие годы деятельности предприятия имели место существенные (свыше 26 млн. руб. в общей сумме) инвестиционные расходы, направленные на реконструкцию здания ТЦ «Волна». Размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания определен в сумме 50 млн. руб., причем данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (до 2050 г.). Компенсация затрат по указанным неотделимым улучшениям производится в размере 90%.
В связи с проводимой в РФ реформой органов местного самоуправления в ближайшие годы в стране предполагается приватизация муниципального имущества, не требующегося для реализации установленных законодательством функций местной власти. Поэтому весьма вероятной представляется приватизация муниципальных зданий, арендуемых группой компаний «Торговый дом». При этом цена продажи здания ТЦ «Волна» может быть относительно невысокой по причине наличия существенного обременения – долгосрочной аренды до 2050 г. с низкими суммами взимаемой с арендатора арендной платы (т.е. подобное вложение средств будет крайне низкодоходным для потенциального нового собственника). В то же время ввиду выгодности и быстрой окупаемости вложений (причем относительно небольших по сумме) можно считать целесообразным выкуп арендуемого имущества самим арендатором (группой компаний «Торговый дом»). Соответствующие денежные расходы также учтены в расчетах (в 2009 г.). Исходя из общей площади арендуемого здания ТЦ «Волна» (6200 м2) и возможной стоимости 1 м2 (4500 руб.), максимальная стоимость продажи здания может составить менее 30 млн. руб., а с учетом обременения – до 20 млн. руб. Поскольку выкуп арендатором здания будет компенсироваться экономией на арендной плате, составляющей по договору 295 тыс. руб. в месяц, или более 3,5 млн. руб. в год, срок окупаемости инвестиционных расходов на выкуп здания только за счет фактора указанной экономии составит не более 6 лет, что можно считать вполне приемлемым.
Прогнозные темпы инфляции, необходимые для расчета будущих денежных потоков, были получены из сценарных условий социально-экономического развития РФ, размещенных на официальных интернет-сайтах органов исполнительной власти.
В аналитических материалах, представленных в табл. 3.1 – 3.4, расчеты будущих доходов и расходов компании произведены на период 2007–2012 гг. в двух вариантах: пессимистическом, исходя из консервативных соображений (темпы роста расходов компании превышают темпы роста доходов; выкуп арендуемого имущества производится по повышенной стоимости), и умеренном (доходы и расходы изменяются в соответствии с прогнозным уровнем инфляции; выкуп арендуемого имущества производится по реальной стоимости).
Таблица 3.1 – Прогнозное движение денежных средств (пессимистический вариант)
Темпы роста административных накладных расходов и оплаты сторонних услуг приняты на уровне прогнозной инфляции: 107% в 2008 г., 105% в 2009 г., 104% в 2010 г., 103% в 2011 г., 102% в 2012 г.
Темпы роста доходов от сдачи в субаренду приняты на уровне ниже прогнозной инфляции: 105% в 2008 г., 103% в 2009 г., 102% в 2010 г., 101% в 2011–2012 гг.
Темпы роста фонда оплаты труда и расходов на коммунальные услуги приняты на уровне выше инфляции: 110% в 2008–2010 гг. и 105% в 2011–2012 гг.
Арендная плата за арендуемое муниципальное здание ТЦ «Волна» установлена на неизменном уровне (до момента выкупа); за здание ТЦ «Карина» – с темпом роста на уровне прогнозной инфляции.
продолжение
--PAGE_BREAK--