--PAGE_BREAK--
продолжение
--PAGE_BREAK--
продолжение
--PAGE_BREAK-- Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект, — прежде всего за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово – экономические и управленческие механизмы, способны резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Таким образом, оценка недвижимости является актуальным и востребованным видом деятельности.Анализ стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка — это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
На практике, в процессе оценки могут возникнуть проблемы, вызванные пробелами в самой методологии оценки (ограниченной применимостью основных методов оценки: затратного, доходного и сравнения продаж). В данной работе будут применены все три метода оценки с последующим согласованием результатов.
Раздел 1. Характеристика объектов оценки.
1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь.
Некоторые основные экономические показатели по Республике Беларусь на конец 2005 года представлены в таблице 1.1.
Таблица 1.1
Номинальный ВВП, млрд. USD
Рост реального ВВП, %
Сальдо госбюджета,
%
Внутренний государственный долг, в % к ВВП
Внешний долг
(совокупный), в % к ВВП
Обменный курс,
BYR/USD
29,5
9,2
-0,6
5,8
17,9
2152
Рост реального промышленного производства на конец декабря 2005 / начало 2006 гг. составил 10,4 % по сравнению с предыдущим периодом, при этом наибольший вклад в прирост внесли топливная промышленность(3,2%) и машиностроение(2,1%), связанные с экспортом за рубеж.Что касается легкой и пищевой промышленности, то их вклад не столь значителен - 0,4% и 1,8% соответственно.
Уровень безработицы по республике составил в среднем 1,4%, при этом наибольший прирост занятости отмечен в строительной сфере; это можно связать прежде всего с высокими темпами роста жилищного строительства. В целом количество безработных сокращается и составляет 71,8 тыс. чел. в декабре 2005 г. по сравнению с 84,0 тыс. чел. в начале того же года.
Темпы прироста заработной платы на конец 2005 г. составили 16,7 %, при этом индекс потребительских цен составил 2,4( в % к предыдущему периоду) .
Обменный курс белорусского рубля в течение года оставался относительно стабильным
(благодаря жесткому контролю со стороны Нацбанка ), что положительно влияло н доверие населения к национальной валюте и обеспечивало стабильный спрос на белорусские рубли.
Вывод: экономическую ситуацию в Республике Беларусь можно охарактеризовать как стабильную и благоприятную для инвестиций. Рост личных доходов населения привел к росту спроса на продукцию отечественной легкой и пищевой промышленностей на внутреннем рынке, а также к возрастанию роли сектора услуг, прежде всего торговли и общественного питания.
1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля, общественное питание ).
На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости г. Минска основное количество предложений помещений социально-общественного назначения не соответствует современному уровню. При этом спрос в несколько раз превышает уровень предложения. Катастрофически не хватает торговых площадей в оживленных, «проходных» местах. Как отмечают специалисты, спрос на такие объекты за прошлый год вырос практически вдвое, а предложение- почти нет, оно остается стабильно мизерным. Отсюда — рост цен на них в среднем на 25-30% в год, при этом специалисты не видят в ближайшей перспективе возможности изменить сложившийся дисбаланс спроса и предложения. Подавляющее большинство объектов социально-общественного назначения принадлежит государству, а оно по разным причинам, в т. ч. из-за медленной приватизации физически не успевает оценивать эти объекты, готовить правоустанавливающие документы, чтобы их реализовать. Кроме того, цены на гособъекты нередко завышаются, бывает также, что будущих собственников обременяют дополнительными обязательствами, которые не устраивают потенциальных покупателей.
Рынок торговой недвижимости практически не развит. Сегодня — это отдельно стоящие или встроенные в жилые дома магазины, принадлежащие государству, либо частные торгово-выставочные центры, в которых помещения сдаются в аренду. Маленьких магазинов, а спрос на них большой, в частной собственности очень мало, и они не влияют на рынок. Большинство их владельцев предпочитают сдавать свои торговые точки в аренду, а не продавать. А если и выставляют на продажу, то цены здесь трудно и систематизировать, и прогнозировать.
Практически такая же ситуация в секторе аренды. Четко сформировавшегося рынка аренды в республике еще нет.Разбежка в плате за аренду частной недвижимости тоже может достигать 25-30% в зависимости от места расположения объекта, его состояния, транспортного обеспечения, приспособленности под те или иные цели, других факторов и даже от финансового положения и планов арендодателя. Если ему очень и быстро нужны деньги, он может сдать свое имущество внаем и подешевле.
Правда, в республике постепенно разворачивается долевое строительство крупных торговых и торгово-развлекательных центров, с помощью которых ситуация через 2-3 года, как ожидается, начнет меняться. Пока же остается констатировать: спрос на рынке недвижимости в ближайшие годы будет превышать предложение по всем позициям, хотя и в разной степени.
1.3 Анализ местоположения объекта оценки.
Объект оценки представляет собой встроенные помещения, находящиеся
на 1-ом этаже здания промышленного корпуса, принадлежащего ОАО
«Полиграфкомбинат им. Я.Коласа».
Здание промышленного корпуса ОАО «Полиграфкомбинат им. Я.Коласа»
находится в Советском районе г. Минска, в квартале, ограниченном ул. В.Хоружей,
ул. Якуба Коласа и ул. Варвашени (см. рис 1).
В непосредственной близости от объекта оценки находится оживленная
часть города с обилием объектов недвижимости торгового и общественно-
культурного назначения. На незначительном удалении от объекта оценки
находится крупнейший торговый узел города – Комаровский рынок.
Рис.1
Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой, имеются сети
водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации.
Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как
расположение его в части города, характеризующейся высокой деловой
активностью, отличная транспортная доступность(в 500-ах метрах находится
станция метро. Общественный транспорт представлен движением автобусов,
троллейбусов и трамваев по ул. Красная. В 50-ти метрах от объекта оценки
находится стоянка для автотранспорта), окружение объекта оценки крупными торговыми и общественно-культурными центрами, развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делают оцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальных инвесторов для приобретения его в собственность.
1.4 Описание объекта.
Оценке подлежат: помещения кафе и помещения бара.
Здание построено в 1953 г. и представляет собой «сталинское» добротное
кирпичное строение с помещениями высотой до 4м. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на праве постоянного пользования ОАО
«Полиграфический комбинат имени Я.Коласа».
Арендаторами в оцениваемых помещениях выполнен евроремонт. Все
помещения находятся в хорошем состоянии и удовлетворяют требованиям
рынка, предъявляемым к помещениям такого типа.
Описание участка земли представлено в таблице 1.2
Таблица 1.2 Описание участка земли. Местоположение
г. Минск, ул. Красная, 23
Целевое назначение земельного участка
Эксплуатация промышленных зданий и сооружений
Ценовая зона
2
Рельеф земельного участка
Ровный
Кадастровый номер земельного участка
500000000008000520
Юридические права на земельный участок
Принадлежит на праве постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа»
Государственный акт на земельный участок
№ 2801 от30.09.2001 г.
окончание таблицы 1.2
Номер оценочной зоны основного здания
642 П1111
Стоимость 1 м2 участка земли в промышленной зоне, долл.
95,99
Коэффициент функционального зонирования для промышленной зоны
0,48
Функциональная зона для объектов оценки
О1111
Коэффициент функционального зонирования для прочих зон в центре города
0,9
Описание конструктивных решений здания, сетей и улучшений представлены в таблице 1.3.
Таблица 1.3
Описание конструктивных решений здания и улучшений.
Дата ввода здания в эксплуатацию, год
1953
Общая площадь оцениваемых помещений, м2 в т.ч.
523,52
помещений кафе, м2
458,22
помещения бара, м2
65,3
Характеристика конструктивных элементов:
Фундамент
Сборный железобетон
Стены наружные и внутренние
Кирпич
Перегородки
Кирпичные
Перекрытия
Железобетонные плиты.
Крыша
Двускатная металлическая
Оконные проемы
Двойные деревянные, решетка, ПВХ
Дверные проемы
ПВХ, щитовые, металлические
Наружная отделка
Оштукатурено
Внутренняя отделка
Подвесные потолки, декоративная штукатурка, плитка, обои, пластиковые панели, искусственный камень
Полы
Плитка, мозаика, паркет, бетон
Водопровод
Стальные трубы от городской сети.
Канализация
Чугунные трубы, сток в городскую сеть.
Электроснабжение
Скрытая электропроводка.
Телефон
Каблирован.
Отопление
Собственная котельная
Вентиляция
Приточно — вытяжная
Прочее
Крыльца бетонные
Вывод :
проанализировав местоположение объекта оценки, а также его конструктивные решения, сети и улучшения можно заключить, что данный объект привлекателен с точки зрения потенциального инвестора или покупателя.
Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом.
2.1 Понятие рыночной стоимости.
Рыночная стоимостьxe «рыночная стоимость» есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
2.2 Методологические основы оценки затратным подходом.
Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости, основанных на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому зданию. Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли (как свободного в его наилучшем и наиболее эффективном использовании), стоимости улучшений (в виде восстановительной или заменяющей стоимости в зависимости от типа объекта оценки), предпринимательской прибыли, косвенных затрат, минус накопленный износ.
2.3 Оценка земельного участка.
Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на правах постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа». Заключение от 2 сентября 2004г. №К – 148/04 «О кадастровой стоимости земельного участка» составлено для основного здания, которое является промышленным объектом. Поэтому земельный участок оценивался как находящийся в промышленной зоне. Стоимость земельного участка площадью 2,8812 га составляет 2 765 663, 88 доллара США или 95,99 доллара США за 1 кв.м.
Объекты оценки по договору аренды сдаются как объекты общественного питания и по назначению не являются промышленными объектами. Главный выход расположен на ул. Красная, примыкающую в данном месте к площади Я. Коласа. Расположение объектов оценки попадает во вторую ценовую зону г. Минска. Объекты оценки располагаются фактически в центре г. Минска. По инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь при таком назначении и расположении объекты попадают в прочие зоны делового центра. Поэтому, стоимость земельного участка для объектов оценки определялась с учетом изменения функционального назначения оцениваемых помещений.
Размер земельного участка под объект оценки принимаем с учетом поправочного коэффициента, учитывающего дополнительную площадь, необходимую для обслуживания зданий. Размер поправочного коэффициента определяется исходя из нормативов минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий по отраслям производств, согласно приложению №1 СНиП 2-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий». Поскольку земельный участок выделен для полиграфкомбината, то коэффициент плотности застройки принят по газетно-книжножурнальным и книжным производствам в размере 50%. Таким образом, коэффициент пересчета от площади застройки к общей площади для обслуживания оцениваемых помещений составит: 100/50=2.
Площадь застройки приходящаяся на оцениваемые помещения определяем исходя из сведений об общей площади застройки, общей площади здания и общей площади оцениваемых помещений:
продолжение
--PAGE_BREAK--
продолжение
--PAGE_BREAK--
продолжение
--PAGE_BREAK-- Таблица 2.13
Расчет величины физического износа
Наименование зданий и сооружений
Восстановительная стоимость с улучшениями, рублей.
Износ помещений здания по акту, %.
Износ, руб.
1
2
3
4
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красная, 23
506 831 180
28%
141 912 730
В т.ч.
Кафе
447 060 847
28%
125 177 037
Бар
59 470 333
28%
16 651 693
Функциональный износ
Функциональный износ здания вызывается несоответствием характеристик здания современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (чрезмерностью размеров здания, компоновкой оборудования, улучшениями, наличие которых в настоящее время и в настоящих условиях неадекватно требованиям современных рыночных стандартов).
Функционального износа по объекту оценки не выявлено.
Внешний (экономический) износ
Внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Отсутствие исходной рыночной информации не позволяет провести какие-либо расчеты и определить величину данного типа износа по объекту оценки.
Накопленный износ, определенный как сумма физического, функционального и внешнего износа по объекту оценки, представлен в таблице 2.14.
Таблица 2.14
Расчет величины накопленного износа
Показатели
Всего
В т.ч. кафе
Бар
Физический износ, руб.
141 912 730
125 177 037
16 651 693
Функциональный износ, руб.
Внешний износ, руб.
НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС, руб.
141 912 730
125 177 037
16 651 693
Таким образом, общая сумма накопленного износа объекта оценки на дату оценки составляет 141 912 730 руб., в т.ч. кафе — 125 177 037 руб., бар — 16 651 693 руб.
2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом. Рыночная стоимость недвижимости затратным методом определялась как сумма восстановительной стоимости с улучшениями, стоимости земельного участка плюс косвенные затраты и прибыль предпринимателя за минусом накопленного износа.
Косвенные затратыxe "Косвенные затраты" — это расходы или затраты, возникающие после завершения строительства или в процессе строительства и необходимые для продажи или нормального функционирования недвижимости. К косвенным расходам можно отнести:
· расходы на маркетинговые услуги для продажи недвижимости или отдельных ее частей, в том числе затраты на рекламу;
· затраты на оформление и регистрацию прав собственности;
· затраты на содержание недвижимости при ее экспозиции на открытом рынке;
· стоимость инвестиций в землю и др.
Косвенные затраты для недвижимости подобной оцениваемой, на данный период по экспертным оценкам могут составить 3 % от суммы прямых затрат на новое строительство.
Прибыль предпринимателяxe "Прибыль предпринимателя" — это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Она представляет степень риска, связанную с реализацией проекта.
Прибыль предпринимателя в общем случае должна определяться по рыночным данным. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, характеризующуюся отсутствием сложившихся отношений в области девелоперской деятельности, величину прибыли предпринимателя при инвестировании в строительство объектов недвижимости следует сопоставить с прибыльностью вложения в финансовые проекты. Учитывая риски, связанные с финансированием строительства, величина прибыли предпринимателя по экспертным оценкам в настоящее время может достигать 10-25%.
Учитывая выгодное месторасположение оцениваемого объекта а также тот факт, что оцениваемый объект относится к числу высокодоходных объектов недвижимости, принимаем величину прибыли в размере 20% от суммы прямых затрат на новое строительство.Расчетрыночной стоимости объектов оценки представлен в таблице 2.15.
Таблица 2.15
Расчет рыночной стоимости объектов
Наименование
Кафе
Бар
Всего
Стоимость земельного участка, руб.
103 425 335
14 738 833
118 164 168
Площадь общая, м2
458,22
65,3
523,52
Восстановительная стоимость, руб.
102 508 531
15 844 436
118 352 967
Улучшения неотделимые, руб
344 552 316
43 625 897
388 478 213
Улучшения условно отделимые, руб
7 443 768
7 443 768
Всего восстановительная стоимость с улучшениями
447 060 847
59 470 335
506 831 180
Накопленный износ, руб.
125 177 037
16 651 695
141 912 730
Косвенные затраты (3%), руб.
13 411 825
1 784 110
15 195 935
Предпринимательская прибыль, (20%)
89 412 169
11 894 067
101 306 236
Рыночная стоимость, руб.
528 133 139
71 235 650
599 368 789
Рыночная стоимость, долл. США
245 415
33 102
278 517
Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки, определенная затратным подходом по состоянию на 1.01.2006 г. составляет 599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США в том числе по кафе – 528 133 тыс.руб. или 245 415 долл. и по бару 71 235 тыс.руб. или 33 102 долл.
ВЫВОД:
Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу:
г. Минск, ул. Красная, 23, определенная затратным методом по состоянию на 1.01.2006г. составляет: 599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США
в т.ч.:
-помещений кафе 528 133 тыс. рублей или 245 415 долл. США;
-помещений бара 71 235 тыс. рублей или 33 102 долларов США.
Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода.
3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода.
Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания, который утверждает, что стоимость собственности определяется стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет генерировать.
Для конвертации будущих доходов в настоящую стоимость применяются следующие методы:
· метод прямой капитализации;
· метод капитализации по норме отдачи (прибыли).
Метод
прямой капитализации
предполагает, что будущий доход будет поступать в виде
регулярных одинаковых платежей, а стоимость собственности
за период владения не изменится. Техника метода заключается в
делении чистого операционного дохода на общий
коэффициент капитализации. При этом величина общего
коэффициента капитализации — определяется либо по
результатам статистической обработки рыночной информации
о сделках купли-продажи аналогичных объектов,
либо по соответствующим расчетным формулам.
Капитализация
по норме
отдачи
Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) учитывает
любые изменения и дохода и стоимости собственности
за период владения. В общем случае метод формализуется
путем дисконтирования каждого будущего денежного
потока с соответствующей нормой дисконтирования
(анализ дисконтированных денежных потоков).
Метод капитализации по норме отдачи (прибыли)xe "Метод капитализации по норме отдачи (прибыли)" переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи. Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.
Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных вычислительных средств. Расчет будущих доходов по норме отдачи производится по формуле:
CF1 CF2 CFn
PV = — + — + … + -----------, где (3.1)
(1+i1)1 (1+i2)2 (1+in)n
PV – стоимость недвижимости, определенная методом капитализации по норме отдачи;
СF1,CF2,…, СFn – денежные потоки по интересам или всей собственности в 1-й, 2-й,… n-й период;
i1, i2, …, in – периоды расчета денежных потоков.
Ключевыми моментами для достоверности определения стоимости методом анализа дисконтированного денежного потока являются качественный прогноз ожидаемых денежных потоков и выбор подходящей нормы дисконтирования.
3.2. Последовательность составления реконструированного отчета о доходах. Реконструированный отчет о доходахxe "Реконструированный отчет о доходах"– сводный расчет прогнозируемого чистого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости. Составление реконструированного отчета о доходахявляется важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом капитализации дохода.
Определение NOI, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухучета, реконструированный отчет о доходах будет отличаться от бухгалтерских и финансовых отчетов.
Реконструированный отчет о доходах составляется в следующей последовательности:
Ø определяются рыночные ставки арендной платы по объекту недвижимости;
Ø определение потенциального валового дохода от сдачи в аренду помещений;
Ø рассчитываются операционные расходы по содержанию объекта;
Ø составляется реконструированный отчет о доходах.
3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI). Потенциальный валовый доход (PGI)xe "Потенциальный валовый доход (PGI)"– есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Потенциальный валовый доход в данном случае рассчитывается следующим образом:
PGI = Плановая аренда + Скользящий доход + Рыночная аренда + Прочие доходы
Рыночная арендная платаxe "Рыночная арендная плата" – это арендный доход, который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке.
По договору аренды, представленному заказчиком, арендная плата за 1 м2 по объектам оценки составляет 5 евро с учетом понижающего коэффициента на местоположение- 0,9. По составленному реконструированному отчету о доходах на условиях заключенного договора аренды ( табл. 3.1) видно, что потенциальный валовый доход по объектам оценки составляет по кафе 24743,9 долл., а по бару - 3526,2долл.
При таком уровне потенциального валового дохода и среднерыночном сроке окупаемости инвестиций (валовый мультипликатор) 5 лет, стоимость 1 м2 объектов оценки должна составлять 270 долл. за 1 м2. Однако, результаты оценки сравнительным подходом показывают, что стоимость 1 м2 объектов-аналогов значительно больше.
Анализ информации ведущих риэлтерских агентств показывает, что в центре г. Минска рыночная арендная плата может составлять от 10 до 20 дол за 1м2. Например, арендная плата по кафе на проспекте Независимости, Машерова составляет 20-25 дол за 1 м2, на других объектах-аналогах арендная плата может составлять 15 долл за 1м2 и 10 долл. за 1м2. Величина арендной платы зависит как от потока посетителей, так и места положения объекта-аналога. Учитывая то обстоятельство, что район города, в котором расположен объект оценки, характеризуется с одной стороны недостатком недвижимости данного типа (общественное питание), а с другой стороны — довольно высокой деловой активностью, а также то, что объекты оценки отличаются хорошей транспортной доступностью, хорошей отделкой помещений, и в целом представляет собой весьма привлекательный объект с точки зрения потенциальных арендаторов, потенциальный валовый доход определялся и для условий рыночной арендной платы от 10 до 20 долл. за 1 м2. По результатам расчета потенциальный годовой валовый доход при рыночной арендной плате в 20 долл. может составить по кафе -91101 долл., а по бару — 12 982,6 долл.
3.4 Определение действительного валового дохода. Действительный валовый доход (EGI)xe "Эффективный валовый доход (EGI)" – есть предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости.
EGI = PGI – Потери дохода (3.2)
Потери дохода имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов, неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. В данном случае примем потери от неуплаты арендной платы в размере 5% от величины потенциального валового дохода.
3.5 Определение операционных расходов (OE). Операционные расходы (расходы на содержание)xe "Операционные расходы (расходы на содержание)" – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.
Все операционные расходы могут быть разделены на три группы:
1. Постоянные расходыxe "Постоянные расходы" – расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.
2. Переменные расходыxe "Переменные расходы" – расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
3. Расходы на замещениеxe "Расходы на замещение" – расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.
В настоящее время на рынке недвижимости распространена смешанная аренда, когда все расходы по содержанию помещения, сдаваемого в аренду, перекладываются на арендаторов, Арендатор выполняет все текущие ремонты, несет все расходы по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии, самостоятельно (как правило, сверх арендной платы) оплачивает коммунальные услуги, расходы на уборку и обеспечение безопасности. В то же время арендодатель оплачивает косвенные налоги с арендной платы, а также налог на недвижимость и земельный налог, расходы на страховку.К такому типу арендной платы относится и договор аренды по объектам оценки.
3.6 Составление реконструированного отчета о доходах.
Чистый операционный доходxe "Чистый операционный доход"в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:
NOI = EGI – OE (3.3)
продолжение
--PAGE_BREAK--
продолжение
--PAGE_BREAK--Таблица 3.15
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 3).
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
Ставка%
13,05%
Рост дохода в год,%
5%
5%
5%
5%
5%
REV
Рост стоимости объекта оценки,%
20,00%
NOI
-58770
5361
5629
5910
6206
6516
70524
0,88
0,78
0,69
0,61
0,54
0,54
РV(NOI)
4742,27
4404,78
4091,31
3800,15
3529,70
38201,48
РV
0
Таблица 3.16
Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для бара.
Показатели
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
Внутренняя норма прибыли ,%
7,12%
15,09%
13,05%
весомость
10%
50%
40%
Средневзвешенная величина
0,71%
7,54%
5,22%
Расчетная ставка дисконтирования
13,47%
Таким образом. ставка дисконтирования для бара составляет 13.47% .
3.9 Дисконтирование денежных потоков.
При прогнозировании будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая стоимость всех будущих выгод будет определяться из выражения:
NPV=PVNOI + PVREV, (3.4)
где
PVNOI – настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды
PVREV – настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.
Денежные потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.
Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:
Ø непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;
Ø принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;
Ø прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.
Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются частично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования будущих доходов. В расчетах по прогнозированию денежных потоков было принято 4 варианта развития событий, приведенные в таблице 3.17 (для кафе) и 3.23 ( для бара) .
Таблица 3.17
Прогнозируемое изменение дохода и стоимости кафе за пятилетний период по вариантам прогноза.
Показатели
варианты
1
2
3
4
Чистый операционный доход
7841
51649
36504
21357
Рост дохода в год,%
3,0%
6,0%
5,0%
5,0%
Рост стоимости объекта оценки,%
15%
30,0%
25,0%
20,0%
Расчеты стоимости кафе методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.18 – 3.21 .
Таблица 3.18
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 1
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
ставка дисконтирования
14,82%
Рост дохода в год,%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
15%
NOI
0
7841
8077
8319
8568
8825
1,15
0,87
0,76
0,66
0,58
0,50
0,50
РV(NOI)
6829,07
6125,93
5495,19
4929,39
4421,85
0,58
РV
65783
Таблица 3.19
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 2
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
ставка дисконтирования
14,82%
Рост дохода в год, %
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
30%
NOI
0
51649
54748
58033
61515
65206
1,30
0,87
0,76
0,66
0,58
0,50
0,50
РV(NOI)
44981,71
41525,52
38334,90
35389,42
32 670
0,65
РV
552947
Таблица 3.20
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 3
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
ставка дисконтирования
14,82%
Рост дохода в год, %
5%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
25,00%
NOI
0
36504
38329
40245
42257
44370
1,25
0,87
0,76
0,66
0,58
0,50
0,50
РV(NOI)
31791,27
29071,70
26584,78
24310,60
22230,97
0,63
РV
358540
Таблица 3.21
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 4
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
ставка дисконтирования
14,82%
Рост дохода в год,%
5%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
20%
NOI
0
21357
22424
23546
24723
25959
1,20
0,87
0,76
0,66
0,58
0,50
0,50
РV(NOI)
196782
18599,59
17008,50
15553,52
14223,00
13006,30
0,60
РV
Согласование результатов результатов оценки кафе методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.22 ..
Таблица 3.22
Согласование рыночной стоимости кафе определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.
Наименование
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
Вариант 4
Всего
Рыночная стоимость, долл.
65783
552947
358540
196782
1174053
Вероятность
0,06
0,47
0,31
0,17
1,00
Средневзвешенная стоимость, долл.
3686
260423
109493
32983
406 585
Таким образом, рыночная стоимость кафе, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составила на дату оценки :
406 585 долл., или 874 970 920 руб.
Таблица 3.23
Прогнозируемое изменение дохода и стоимости бара за пятилетний период по вариантам прогноза.
Показатели
варианты
1
2
3
4
Чистый операционный доход
1294
7520
5361
3202
Рост дохода в год,%
3%
6,0%
5%
5,00%
Рост стоимости объекта оценки,%
15%
30,00%
25,00%
20%
Расчеты стоимости бара методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.24 – 3.27 .
Таблица 3.24
Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 1
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
ставка дисконтирования
13,47%
Рост дохода в год,%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
15%
NOI
1294
1332
1372
1413
1456
1,15
0,88
0,78
0,68
0,60
0,53
0,53
РV(NOI)
1139,95
1034,76
939,29
852,62
773,94
0,61
РV
12198
Таблица 3.25
Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 2
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
Рост дохода в год,%
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
30%
NOI
0
7520
7971
8450
8957
9494
1,30
0,88
0,78
0,68
0,60
0,53
0,53
РV(NOI)
6627,48
6191,18
5783,60
5402,85
5047,17
0,69
РV
94049,35
Таблица 3.26
Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 3
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
Рост дохода в год,%
5%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
25%
NOI
0
5361
5629
5910
6206
6516
1,25
0,88
0,78
0,68
0,60
0,53
0,53
РV(NOI)
4724,51
4371,85
4045,51
3743,53
3464,09
0,66
РV
60656,91
Таблица 3.27
Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 4
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
Рост дохода в год,%
5%
REV
Рост стоимости объекта оценки,%
20%
NOI
0
3202
3362
3530
3707
3892
1,20
0,88
0,78
0,68
0,60
0,53
0,53
РV(NOI)
2821,89
2611,25
2416,33
2235,97
2069,06
0,64
РV
33569,88
Согласование результатов результатов оценки бара методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.28 .
Таблица 3.28
Согласование рыночной стоимости бара определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.
Наименование
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
Вариант 4
Всего
Рыночная стоимость, долл.
12197,62
94049,35
60656,91
33569,88
200473,76
Вероятность
0,06
0,47
0,30
0,17
1,00
Средневзвешенная стоимость, долл.
742,15
44121,88
18352,83
5621,37
68 838
Таким образом, рыночная стоимость бара «Друкар», рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составляет 68 838 долл., или148 139 376 руб.
ВЫВОД:
Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г составляет:
Кафе — 874 970 920 рублей или 406 585 долларов США;
Бар — 148 139 176рублей или 68 838 долларов США.
Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж. 4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом.
Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.
При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.
Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
продолжение
--PAGE_BREAK--Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
Последовательность применения метода сравнения продаж:
1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки к оцениваемому.
На втором этапе определяются единицы сравнения, приняв за основу стоимость 1.кв.м. площади.
На третьем этапе из списка объектов аналогов выбирались только те, по которым можно было выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.
На четвертом этапе объекты аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.
Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:
Для столичного рынка помещений торговли и общественного питания характерен все более увеличивающийся спрос при достаточно низком предложении. Эта тенденция сохраняется в течение последних двух лет. Как следствие – увеличение цен на коммерческую недвижимость. Необходимо отметить, что высокие арендные ставки, существующие на рынке нежилой недвижимости, а также нестабильность арендных отношений, приводит к тому, что наиболее выгодным становится приобретение недвижимости в собственность, что и вызывает увеличение спроса на нее.
Цены на нежилую коммерческую недвижимость сегодня имеют широкий диапазон. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия общественного питания) наиболее важными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются местоположение объекта, удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, высокий уровень и качество отделки. Кроме того, большое влияние на стоимость этого типа недвижимости оказывают размеры помещений. Маленькие площади помещений, предназначенных для общественного питания, имеют большую ценность и гораздо более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем большие.
4.2. Исходная информация по объектам – аналогам.
Реальных сделок на рынке продаж нежилой недвижимости с подобной встроенной площадью и назначением очень мало. Поэтому в расчетах будем опираться на информацию, взятую в справочнике рыночных цен на объекты недвижимости Республики Беларусь и предоставленную ведущими риэлтерскими агентствами.
Отобранные объекты аналоги представлены в таблице 4.1.
Таблица 4.1.
Информация об объекте оценке и объектах аналогах.
Показатели
Объект оценки
Объекты аналоги
№1
№2
№3
№4
№5
1
2
3
4
5
6
7
Цена
549000
683800
57292
185417
46560
Местоположение
Ул. Красная, 23
пр-т Скорины, 56
Ул. Притыцкого 56/2
Ул. Революци-онная, 9
пр-т Скорины
19
Ул. Карла Маркса, 21
Дата оценки
01.01.2006
1.08.2004
1.08.2004
27.12.2002
30.12.2002
31.10.2003
Площадь помещений, м.кв.
461
300
1050
126,6
422,2
120,3
в том числе рабочей
212,06
270
379
50,64
194,212
48,12
Год постройки
1953
1960
1979
1945
1951
1948
Функциональное назначение оценочной зоны
О1111
О1111
ЖМ1111
О1111
ЖМ1111
ЖМ1111
Общественное питание
Да
Да
Да
Да
Да
Да
Стоимость 1 м2 оценочной зоны
179,98
167,61
115,46
192,69
127,95
127,95
Расположение в здании
первый этаж
первый этаж
цокольный
первый этаж
подвал
подвал
Материал стен
Кирпич
Кирпич
Кирпич
Кирпич
Кирпич
Кирпич
Состояние
Евро-ремонт
Евро-ремонт
Евро-ремонт
ремонт из отчеств.
мат.
Евро-ремонт
требуется кап.ремонт
4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок.
Объекты – аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в июне 2005 г получена от ООО «Центр торговли недвижимости». Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения корректировки был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке.Результаты представлены в таблице 4.2.
Таблица 4.2.
Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы на дату оценки.
Показатели
Объект оценки
Объекты аналоги
№1
№2
№3
№4
№5
1
2
3
4
5
6
7
Местоположение
Ул. Красная, 23
пр-т Скорины, 56
Ул. Притыцкого, 56/2
Революци-
онная,
9
пр-т Скорины,
19
Ул.Карла Маркса, 21
Дата оценки
01.01.2006
1.07.2005
1.07.2005
27.12.2002
30.12.2002
31.10.2003
Индекс СМР
1428,495
1200,845
1200,845
670,59
670,59
847,03
Рост цен ,%
6,58%
6,58%
79,07%
79,07%
41,77%
Объекты-аналоги находятся в разных функциональных зонах и их местоположение отличается от местоположения объекта оценки.
Корректировка на местоположение выполнялась путем анализа стоимости 1 м2 земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения к стоимости 1 м2 оценочной зоны объекта оценки. Следует отметить, что объект аналог № 1 и объект оценки, расположены в зданиях, которые по своему назначению относятся к промышленным объектам и по кадастровой оценке земельных участков попадают в промышленную зону. Однако сами встроенные помещения и объекта оценки и объекта –аналога № 1 попадают во вторую оценочную зону г.Минска, выходят на центральные улицы города и по инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов относятся к прочим зонам в деловом центре. Поэтому стоимость 1 м2 земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом назначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное зонирование (С 1м2 ОФ) в % рассчитывалась по формуле:
С1м2 ОФ % = ((1/Кф1*Кф2)-1) , (4.1)
Где
Кф1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога ;
Кф2– коэффициент зонирования для объекта оценки .
Коэффициенты принимались из инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов РБ. Результаты корректировок на функциональное местоположение представлены в таблице 4.3.
Таблица 4.3.
Результаты относительной корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.
Показатели
Объект оценки
Объекты аналоги
№1
№2
№3
№4
№5
1
2
3
4
5
6
7
Местоположение
Ул. Красная, 23
пр-т Скорины, 56
Ул. Притыцкого 56/2
Ул. Революци-онная, 9
пр-т Скорины 19
Ул. Карла Маркса, 21
Номер оценочной зоны
О1111
О1111
ЖМ1111
О1111
ЖМ1111
ЖМ1111
Стоимость 1м2 оценочной зоны
179,98
167,61
115,46
192,69
127,95
127,95
Корректировка на оценочную зону
0,00%
50,00%
-10,00%
50,00%
50,00%
Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту аналогу №2, так как этот объект расположен в зоне 30 мин. доступности до центра города. Коэффициент корректировки принят по инструкции кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле :
С1м2 тр.д%. = (1/Км1 -1) , (4.3)
где
Км1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога (26,58%.)
После проведения двух вышеназванных корректировок проводилась корректировка на местоположение по формуле:
С1м2 МО% = (С1м2ОФО-С1м2ОФОА)/ С1м2ОФ ОА, (4.4)
Где:
С1м2ОФО — стоимость 1 м2 земельного участка объекта оценки
С1м2ОФ ОА — стоимость 1 м2 земельного участка объекта –аналога с учетом корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.
Результаты корректировок на местоположение приведены в таблице 4.4.
Таблица 4.4
Результаты проведения относительных корректировок на местоположение
Показатели
Объект оценки
Объекты аналоги
№1
№2
№3
№4
№5
1
2
3
4
5
6
7
Местоположение
Ул. Красная, 23
пр-т Скорины, 56
Ул. Притыцкого 56/2
Ул. Революци-онная, 9
пр-т Скорины 19
Ул. Карла Маркса, 21
Функциональное назначение оценочной зоны
О1111
О1111
ЖМ1111
О1111
ЖМ1111
ЖМ1111
Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию
179,98
167,60625
173,19
173,421
191,925
191,925
Корректировка на местоположение
7,38%
3,92%
3,78%
-6,22%
-6,22%
Поскольку объекты аналоги №3 и №4 располагаются в подвальном помещении, а объект №1 в цокольном помещении, проводилась корректировка их стоимости на отсутствие подвальных (цокольных) помещений. Относительная корректировка на отсутствие подвальных помещений проводилась по формуле:
C1м2 п. п.%= (Ка — Ка п ) / Ка п , (4.5)
где
Ка – коэффициентк арендной плате при расположении помещений на первом этаже
Ка п — – коэффициент к арендной плате при расположении помещений в подвальном или цокольном этаже.
Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа представлены в таблице 4.5.
Таблица 4.5.
Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа
Показатели
Объект оценки
Объекты аналоги
№1
№2
№3
№4
№5
1
2
3
4
5
6
7
Местоположение
Ул. Красная, 23
пр-т Скорины, 56
Ул. Притыцкого 56/2
Ул. Революци-онная, 9
пр-т Скорины 19
Ул. Карла Маркса,
21
Расположение в здании
первый этаж
цокольный и первый этаж
первый этаж
первый этаж
подвал
подвал
Коэффициенты к арендной плате
1
0,9
1
1
0.75
0.75
Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал, %
11,11%
0,00%
0,00%
33,33%
33,33%
Объекты оценки отличаются от объектов аналогов соотношением рабочей и общей площади. При увеличении подсобных площадей стоимость 1 м2 общей площади снижается.
Поэтому проведена корректировка на соответствие соотношения рабочей и общей площади на объекте оценки и объектам аналогам.Результаты корректировки представлены в таблицах 4.6 и 4.7.
Таблица 4.6.
Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по кафе.
Показатели
Объект оценки
Объекты аналоги
№1
№2
№3
№4
№5
1
2
3
4
5
6
7
Местоположение
Ул. Красная, 23
пр-т Скорины, 56
Ул. Притыцкого 56/2
Ул. Революци-онная, 9
пр-т Скорины 19
Ул. Карла Маркса, 21
Площадь помещений, м.кв.
461
366
1052
126,6
422,2
120,3
в том числе рабочей
212,06
270
379
50,64
194,212
48,12
Коэффициент рабочих площадей
0,46
0,74
0,36
0,40
0,46
0,40
Относительная корректировка ,%
-37,64%
27,68%
15,00%
-0,00%
15,00%
Таблица 4.7.
Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по бару.
Показатели
Объект оценки
Объекты аналоги
№1
№2
№3
№4
№5
1
2
3
4
5
6
7
Местоположение
Ул. Красная, 23
пр-т Скорины, 56
Ул. Притыцкого 56/2
Ул. Революци-онная, 9
пр-т Скорины 19
Ул. Карла Маркса, 21
Площадь помещений, м.кв.
66,34
366
1052
126,6
422,2
120,3
в том числе рабочей
49,4
270
379
50,64
194,212
48,12
Коэффициент рабочих площадей
0,75
0,74
0,36
0,40
0,46
0,40
Относительная корректировка ,%
1,35%
109,99%
89,13%
64,46%
89,13%
Объекты аналоги №№3, 5 отличаются состоянием помещений. В третьем объекте выполнен обычный ремонт несколько лет назад с применением отечественных материалов, а в пятом объекте на момент продажи требовался капитальный ремонт. В остальных объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Стоимость евроремонта в объекте оценки с учетом износа на 1 м2 общей площади составляет в среднем 238 дол. По объекту №3 корректировка принята по экспертным оценкам в размере 40% от относительной стоимости евроремонта по объекту оценки.
Поскольку 1 и 2-й объекты –аналоги только выставлены на продажу. Полученная стоимость после всех вышеназванных корректировок корректировалась на листинг продаж. В практике оценочной деятельности корректировка на листинг принимается в размере от 5-10 % от скорректированной стоимости. По результатам анализа продаж по другим объектам на дату оценки листинг продаж принят в размере — 5%.
продолжение
--PAGE_BREAK--Все объекты выставляются на продажу с учетом НДС. Поскольку в затратном и доходном подходе рыночная стоимость определяется без НДС, проводилась корректировка на НДС. Расчеты рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблицах 4.8 и 4.9 .
Таблица 4.8.
Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (по кафе).
Показатели
Объект оценки
Объекты аналоги
№1
№2
№3
№4
№5
1
2
3
4
5
6
7
549000
683800
57292
185417
46560
Местоположение
Ул. Красная, 23
пр-т Скорины 56
Ул. Притыцкого 56/2
Ул. Революци-онная 9
пр-т Скорины 19
Ул. Карла Маркса 21
Рост цен ,%
6,58%
6,58%
79,07%
79,07%
41,77%
Стоимость 1 м2 базовой оценочной зоны
179,98
167,61
115,46
192,69
127,95
127,95
Площадь помещений, м.кв.
458
366
1052
126,6
422,2
120,3
в том числе рабочей
210,7812
270
379
50,64
194,212
48,12
Коэффициент рабочих площадей
0,46
0,74
0,36
0,40
0,46
0,40
Стоимость
1 м2, долл.
1500
650
453
439
387
Корректировка на время продажи
98,70
42,77
357,84
347,26
161,67
Скорректированная стоимость на время продажи
1599
693
810
786
549
Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию
179,98
167,60625
173,19
173,421
191,925
191,925
Относительная корректировка 1м2 общей площади на функцию земельного участка объекта оценки ,%
0,00%
50,00%
-10,00%
50,00%
50,00%
Корректировка на 1м2 общей площади на функцию земельного участка
0
346
-81
393
274
Скорректированная стоимость на функцию земельного участка
1599
1039
729
1180
823
Относительная корректировка 1м2 общей площади на по транспортную доступность к центру,%
0,00%
26,58%
0,00%
0,00%
0,00%
продолжение таблицы 4.8
1
2
3
4
5
6
7
Корректировка на 1м2 общей площади на на транспортную доступность
0
173
0
0
0
Скорректированная стоимость 1м2 на транспортную доступность
1599
1212
729
1180
823
Относительная корректировка 1м2 общей площади на местоположение
7,38%
3,92%
3,78%
-6,22%
-6,22%
Корректировка стоимости 1м2 на местоположение
110,73
25,48
30,65
-48,95
-34,15
Cкорректированная стоимость 1 м2 на местоположение
1710
1237
760
1131
789
Относительная корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей
-37,64%
27,68%
15,00%
0,00%
15,00%
Корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей
-565
180
122
0
82
Скорректированная стоимость на разницу рабочих площадей
1145
1417
882
1131
871
Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал,%
11,11%
0,00%
0,00%
33,33%
33,33%
Корректировка на подвал
167
0
0
262
183
Cкорректированная стоимость 1 м2 на подвал
1312
1417
882
1393
1054
Корректировка на евроремонт
0,00%
0,00%
17,32%
0,00%
43,30%
окончание таблицы 4.8
1
2
3
4
5
6
7
Относительная корректировка 1м2 общей площади на евроремонт
0
0
140
0
238
Cорректированная стоимость
1312
1417
1022
1393
1292
Относительная корректировка 1м2 общей площади на листинг продаж,%
5,00%
5,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Корректировка 1м2 на листинг продаж
61
68
0
0
0
Cкорректированная стоимость 1 м2 общей площади с учетом листинга продаж, долл.
1251
1349
1022
1393
1292
Корректировка на НДС
176
196
156
212
197
Cкорректированная стоимость 1 м2, долл.без учета НДС
1075
1153
866
1180
1095
Cумма корректировок
1177
1010
644
1264
1005
Относительная корректировка,%
911%
78,47%
155,38%
142,36%
287,83%
259,78%
Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,%
100%
8,61%
17,06%
15,63%
31,61%
28,53%
Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки
92,56
172,31
135,39
373,09
312,29
Таблица 4.9
Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж ( по бару ).
Показатели
Объект оценки
Объекты аналоги
№1
№2
№3
№4
№5
1
2
3
4
5
6
7
549000
683800
57292
185417
46560
Местоположение
Красная, 23
пр-т Скорины 56
Ул. Притыцкого 56/2
Ул. Революци-онная, 9
пр-т Скорины 19
Ул. Карла Маркса 21
Рост цен ,%
6,58%
6,58%
79,07%
79,07%
41,77%
Стоимость 1 м2 базовой оценочной зоны
179,98
167,61
115,46
192,69
127,95
127,95
Площадь помещений, м.кв.
65,30
366
1 052
126,60
422,20
120,30
в том числе рабочей
49,40
270
379
50,64
194,21
48,12
Коэффициент рабочих площадей
0,76
0,74
0,36
0,40
0,46
0,40
Стоимость 1 м2, долл.
1500
650
453
439
387
Корректировка на время продажи
98,70
42,77
357,837
347,263
161,672
Скорректированная стоимость на время продажи
1599
693
810
786
549
Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию
179,98
167,61
173,19
173,42
191,93
191,93
Относительная корректировка 1м2 общей площади на функцию земельного участка объекта оценки ,%
0,00%
50,00%
-10,00%
50,00%
50,00%
Корректировка на 1м2 общей площади на функцию земельного участка
0
346
-81
393
274
Скорректированная стоимость на функцию земельного участка
1599
1039
729
1180
823
Относительная корректировка 1м2 общей площади на по транспортную доступность к центру,%
0,00%
26,58%
0,00%
0,00%
0,00%
Корректировка на 1м2 общей площади на на транспортную доступность
0
173
0
0
0
продолжение таблицы 4.9
1
2
3
4
5
6
7
Скорректированная стоимость 1м2 на транспортную доступность
1500
1212
729
1180
823
Относительная корректировка 1м2 общей площади на местоположение
7,38%
3,92%
3,78%
-6,22%
-6,22%
Корректировка стоимости 1м2 на местоположение
110,73
25,48
30,65
-48,95
-34,15
Cкорректированная стоимость 1 м2 на местоположение
1710
1237
760
1131
789
Относительная корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей
1,35%
109,99%
89,13%
64,46%
89,13%
Корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей
20
715
722
507
489
Скорректированная стоимость на разницу рабочих площадей
1730
1952
1482
1638
1278
Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал,%
11,11%
0,00%
0,00%
33,33%
33,33%
Корректировка на подвал
167
0
0
262
183
Cкорректированная стоимость 1 м2 на подвал
1897
1952
1482
1900
1461
Корректировка на евроремонт
0,00%
0,00%
17,32%
43,30%
Относительная корректировка 1м2 общей площади на евроремонт
0
0
140
0
238
Cкорректированная стоимость
1897
1952
1623
1900
1698
Относительная корректировка 1м2 общей площади на листинг продаж,%
5,00%
5,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Корректировка 1м2 на листинг продаж
91
94
0
0
0
Cкорректированная стоимость 1 м2 с учетом листинга
1806
1858
1623
1900
1698
окончание таблицы 4.9
1
2
3
4
5
6
7
Корректировка на НДС
263
274
248
290
259
Cкорректированная стоимость 1 м2, долл.без учета НДС
1543
1584
1375
1610
1439
Cумма корректировок
750
1670
135
834
661
Относительная корректировка, %
677%
50,00%
256,92%
29,86%
190,01%
170,72%
Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,%
100%
7,38%
37,95%
4,41%
28,06%
25,21%
Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки
90,11
601,13
60,64
451,69
362,84
Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10.
Таблица 4.10
Результаты расчета рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж.
Объект оценки
Согласованная величина стоимости
1 м2, долл.
Курс доллара
Площаль помещения , м2
Стоимость помещения, долл.
Стоимость помещения , тыс. руб.
Кафе
1086
2152
458,22
497 627
1 070 893 304
Бар
1566
2152
65,30
102 260
220 063 520
Таким образом рыночная стоимость общей площади помещений кафе, определенная сравнительным подходом, составляет 497 627 долл. (1 070 893 тыс.руб.), а бара – 102 260 долл. ( 220 063 тыс руб.)
ВЫВОД:
Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным подходом на 1.01.2006 г. составляет: 1 290 957 тыс.руб. или 599 887 долл. США.
в т. ч.:
-помещений кафе -1 070 893 тыс.руб. или 497 627 долларов США;
-помещений бара – 220 063 тыс.руб. или 102 260 долларов США.
Раздел 5. Согласование результатов оценки.
Применение для оценки рыночной стоимости стандартных методов оценки дало следующие результаты (табл.5.1) :
Таблица 5.1
Результаты определения рыночной стоимости объекта различными методами
Методы
Кафе
Бар
долл. США
Тыс. руб.
долл. США
Тыс. руб.
затратный
246 327
527 633 253
33 223
71 164 415
доходный
406 585
870 905 070
68 838
147 450 996
сравнительный
492 965
1 055 931 030
98 941
211 931 622