МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ
НИЖНЕТАГИЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ КОЛЛЕДЖ ИМЕНИ Н. А. ДЕМИДОВА
Курсовой проект
По дисциплине:
«Экономическая оценка недвижимости иинвестиций».
Тема курсового проекта:
Оценка 2-х комнатной квартиры поулице Г.
Н. Тагил
2008 год
Министерство образования РоссийскойФедерации
Нижнетагильский государственныйпрофессиональный колледж
им. Н. Л Демидова
УТВЕРЖДЕНО
Предметной комиссией
« » ______________200 г.
Председатель____________
ЗАДАНИЕ
ДЛЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ
По дисциплине «экономическая оценканедвижимости и инвестиций»
Учащемуся: Шелепову И. Ю.
Специальность: 120 304«Градостроительный кадастр».
Курс: IV Группа: ГСК — 407
Тема задания: «Оценка 2-х комнатнойквартиры по улице Газетная»
Курсовой проект выполняется вследующем объеме:
1. Введение.
2. Общие сведения об объекте оценки.
3. Процедура оценки.
4. Процесс оценки.
5. Сведение результатов.
6. Заключение.
Содержание.
1. Введение.
2. Общие сведения об объекте оценки.
3. Процедура оценки.
4. Процесс оценки.
5. Сведение результатов.
6. Заключение.
Введение.
Цель: применить на практике знания,полученные по предмету экономическая недвижимость и инвестиций.
Задача: оценить двухкомнатную квартиру вгороде Нижний Тагил по улице Газетная. Определить рыночную стоимость квартирытремя подходами (затратный, доходный, сравнительный). Один из подходов принятьза базовый, а два других использовать для корректировки результатов.
Рыночная стоимость недвижимости какобъект оценки может формироваться и развиваться только в условияхфункционирования рынка. Основной целью рынка является получение прибыли исовременная рыночная экономика представляет собой сложный механизмвзаимодействия спроса и предложения, а в конечном счете продавца и покупателя.Рыночная экономика находится под влиянием рыночных сил и государственногорегулирования, присущей той или иной стране. Составляющей частью рынка являетсяконкуренция — основной механизации формирования пропорций, направленный насоздание благоприятных условий сбыта объектов недвижимости.
Общей целью ставится: исследоватьтехнические, экономические и правовые аспекты.
Общие сведения об объекте оценки.
Дом находиться в г Нижний Тагил,Свердловская область, по адресу: ул.Газетная 65.
Данный объект оценки располагается вЛенинском районе.
Общие сведения о квартире (посостоянию на 12,05.2008)
Квартира расположена на 3 этаже
Год постройки: 1986
Физический износ: 40
Общая площадь: 43кв.м.
Материал стен: керамзитобетон
Материал перекрытий: железобетонныеплиты
Технические характеристики дома:
Средняя высота помещений: 2.75 м
Санузел совмещен
Описание элементов отделки:
В жилых комнатах:
Полы: ленолиум, паркет
Потолки: виниловые панели
Стены: обои
Перегородки: гипсолитовые
В кухне:
Полы: ленолиум
Потолки: виниловые панели
Стены: кафель, водоэмульсионнаяпокраска
В других помещениях:
Полы: ленолиум
Потолки: водоэмульсионная покраска
Стены: обои
Наличие элементов благоустройства:
Ванная (душ) — есть
Водопровод — есть
Газ — есть
Горячее водоснабжение — есть
Канализация – есть
Лифт — нет
Мусоропровод — есть
Телевидение — есть
Телефон — есть
Центральное отопление — есть
Электроосвещение – есть
Процедура оценки.
Затратный подход к оценкенедвижимости.
Затратный подход основывается нарасчете затрат на воспроизводство оцениваемы зданий и сооружений с учетом всехвидов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляемсястоимость земельного участка.
Подход базируется на предположении,что типичный покупатель не заплатит за готовыйобъект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчетезатрат учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценкииспользуется информация об уровне заработной платы, накладных расходах,затратах на оборудование, норме прибыли строительных организаций, рыночныхценах на стройматериалы.
Этапы затратного подхода
1. Расчет стоимости земельногоучастка с учетом ННЭИ (Сэ).
2. Расчет затрат на новое строительствооцениваемых строений (Снс).
3. Расчет накопленного износа (Ин):
физический износ;
функциональный износ;
внешний износ.
4. Расчет стоимости улучшений сучетом накопленного износа
(Су = Сне — Ин).
5. Определение итоговой стоимостиобъекта (С = Сз + Су).
1. Стоимость земли.
2. Расчет затрат на новое строительствоулучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимостизамещения. Наиболее точное представление об объекте оценки дает стоимостьвоспроизводства, но для старых зданий такой расчет практически невозможен,из-за отсутствия ранее использовавшихся материалов и технологий строительства.В этом случае определяют стоимость замещения. Затраты разделяют на прямые икосвенные.
Прямые затраты:
стоимость трудовых ресурсов;
стройматериалы;
строительство временных сооружений;
прибыль подрядчика;
охрана труда и техника безопасности;
коммунальные услуги при строительстве.
Косвенные затраты:
получение разрешения настроительство;
получение лицензий;
страхование и период строительства;
уплата налогов во времястроительства;
профессиональные услуги (оплатаархитекторам, топографам, юристам);
оплата процентов по кредиту.
Методы расчета стоимостивоспроизводства или замещения: метод сравнительной стоимости единицы, методстоимости укрупненных элементов, метод количественного анализа.
Метод сравнительной стоимости единицы — оценка имущества на основеиспользования единичных, скорректированных показателей затрат на созданиеаналогов.
/>
где С — стоимость объекта;
Сел — стоимость единицы сравнения (м,м, место и т.п.);
Кед — количество единиц сравнения воцениваемом объекте.
То есть необходимо установить размерыоцениваемого объекта и собрать данные о затратах на возведение аналогичныхобъектов.
Метод стоимости укрупненных элементов- оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов.При расчете поэлементных затрат объект разбивается на составные части и устанавливаетсявеличина затрат на изготовление и монтаж этих частей.При оценке жилого здания можно выделить следующие элементы затрат:
составление сметы;
подготовка планов строительства;
подготовка участка под строительство;
земляные работы;
возведение фундамента;
возведение стен и перекрытий;
отделка;
коммуникации и др.
Точность этого метода выше, чемметода сравнительной стоимости единицы.
Метод количественного анализа — оценка объекта на основе полнойсметы затрат на его воспроизводство. Для этого составляется перечень всехматериалов и оборудования, подсчитываются трудовые затраты, учитываютсянакладные расходы и прибыль застройщика. Метод дает наиболее точные результаты,но очень трудоемок и требует привлечения специалистов-сметчиков.
Отличия расчета стоимости новогостроительства для целей оценки и при строительном проектировании:
не учитывается срок строительства;
цены на стройматериалы, оборудованиеи трудовые ресурсы берутся на дату оценки;
возможно отсутствие некоторойпроектной документации.
3. Расчет накопленного износа QJ
Износ имущества — снижение стоимостиимущества с течением времени в процессе его эксплуатации.
Три вида износа:
1. Физический износ — снижениеработоспособности объекта в результате естественного физического старения и подвоздействием внешних факторов.
2. Функциональный износ — моральноестарение, выраженное в несоответствии современным требованиям.
3. Внешний износ — износ в результатеизменения внешних экономических факторов. Износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Устранимый износ — затраты на устранениекоторого меньше, чем добавленная при этом стоимость. Неустранимый износ –затраты на устранение которого больше, чем добавленная при этом стоимость.Основные методы определи накопленного износа: разбиения срока жизни, сравнимыхпродаж.
Метод разбиения заключается в определении отдельныхтрех видов износа с разделением физического и функционального износа на устранимыйи неустранимый. Для определения износа используются инженерные и визуальные методы.
Устранимый физический износопределяется с учетом всех расходов по текущему ремонту объекта.
Неустранимый физический износопределяет степень физического старения здания и невозможность его эксплуатациипо условиям техники безопасности.
Износ каждого элемента объектаоценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводитсяв денежное выражение:
/>
где Иабс — абсолютный износ вденежном выражении;
Св -стоимость воспроизводстваэлемента;
Иотд — относительный износ в долях.
Рассчитанная величина износасогласовывается с соответствующими службами эксплуатации.
Функциональный износ возникаетвследствие несоответствия объекта современным требованиям:
неэффективная планировка здания,плохой дизайн. Здание при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается из-запоявления современных, более совершенных аналогов.
/>
где И – износ;
Сун — стоимость здания с устраненныминедостатками;
Снн — стоимость объекта снеустраненными недостатками.
Внешний износ определяют потерямидохода из-за внешних факторов, либо рассчитывают путем сопоставления продаж приналичии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнегоизноса: изменение соотношения спроса и предложения, финансовых условий,законодательства.
Методы оценки внешнего износа:сравнение продаж подобных объектов при наличии и отсутствии внешнихвоздействий, капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешнимвоздействиям.
Срок экономической жизни — время, в течениекоторого объект можно
использовать и получать прибыль.Хронологический возраст — фактический
возраст объекта со дня постройки.Эффективный возраст — возраст объекта по внешнему виду. Метод базируется натом, что эффективный возраст отражает срок экономической жизни, так же какнакопленный износ отражает затраты воспроизводства.
/>
где И – износ;
СВ — стоимость воспроизводства;
ЭВ — экономический возраст;
СЭЖ — срок экономической жизни. Методоснован на визуальном осмотре и зависит от знаний и опыта оценщика.
Метод сравнимых продаж заключается в определении износа врезультате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. Отбираютсянедавно проданные объекты, и определяется накопленный износ каждого из них вследующем порядке:
расчет стоимости земельного участка:С;
определение стоимости улучшений сучетом износа:
Су=ЦП -Сз,
где ЦП – цена продажи;
расчет стоимости нового строительствана дату оценки, Снс:
расчет накопленного износа:
Ин= Снс — Су;
определение эффективного возрастаобъекта сравнения, ЭВ:
определение среднегодового износа вабсолютном выражении:
Игод=Иц / ЭВ, и в процентах: И = Игод/ Снс * 100;
Накопленный износ объекта оценки: Ин= И/100 * Снс * ЭВ.
Применение затратного подхода.
Затратный подход наиболее надежен приоценке новых объектов, готовых для более эффективного использования.
Оценка на основе затратного подходацелесообразна или единственно возможна в следующих случаях:
анализ ННЭИ земельного участка (выборстроительства дома на участке: мало этажей — малый доход от аренды — малыезатраты на строительство, много пажей — недозагрузка — большие затраты настроительство и расходы на эксплуатацию);
технико-экономический анализ нового строительствадля обоснования конкретного строительства или реконструкции;
оценка общественно-государственных испециальных объектов;
оценка объектов на малоактивныхрынках (уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще);
оценка для целей страхования иналогообложения.
Основные недостатки:
затраты не всегда эквивалентнырыночной стоимости;
для достижения более точногорезультата необходимы большие трудозатраты;
проблематичность расчета стоимостивоспроизводства старых строений; отдельная оценка земельного участка отстроений, что часто невозможно или требует значительных трудовых затрат;
проблематичность оценки земельныхучастков в РФ;
сложность определения накопленногоизноса старых строений.
Сравнительный подход к оценкенедвижимости.
В ценах продаж отражается мнениетипичных продавцов и покупателей, поэтому при наличии достаточного количества данныхоб аналогичных продажах целесообразно определять базовую рыночную ценусравнительным подходом. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются проведениемсоответствующих корректировок.
В основе этого подхода лежитпредположение, что рациональный покупатель не заплатит объект больше, чем емуобойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценкизависит от активности и насыщенности рынка и от доступности достовернойинформации об аналогичных сделках. Для получения более точного результата,необходимо тщательно выбирать аналоги.
Основные требования к аналогу объектаоценки:
аналог похож на объект оценки поосновным экономическим, физическим и техническим характеристикам;
цена аналога известна из сделки,состоявшейся при сходных условиях. Сравнительный подход базируется на принципахзамещения, сбалансированности, спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода.
1. Изучение рынка.
2. Сбор и проверка достоверностиинформации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объектаоценки.
3. Сравнение данных об отобранныханалогах и объекте оценки.
4. Корректировка цен продаж выбранныханалогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки,
5. Установление стоимости объектаоценки.
1.Изучение рынка.
Выявление недавно проданных ипредлагаемы на продажу аналогичных объектах. Из-за сокрытия данных об условияхпродажи и фактической цене объектов, можно при выполнении анализа основыватьсятолько на ценах предложения.
2. Сбор и проверка достоверностиинформации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объектаоценки.
Основные источники информации:
данные регистрационных служб, страховыхкомпаний, брокеров и риэлторов;
периодические издания;
информация, предоставляемаяучастниками сделок;
архивы оценщика.
Точность оценки зависит от количестваи качества используемой информации, поэтому большое значение имеет проверкаданных по отобранным аналогам.
3. Сравнение данных об отобранныханалогах и объекте оценки.
Абсолютно одинаковых продаж небывает, совпадение наблюдается только по ряду характеристик. Чем более схоживыбранные для сравнения объекты, тем точнее будет результат оценки. Врезультате сравнения продаж аналогов определяются данные, которые необходимоскорректировать.
4. Корректировка цен продаж выбранныханалогов в соответствии, с LUXотличиями от объекта оценки.
Скорректированная цена имущества — это цена продажи объекта сравнения после ее корректировки на различия с объектомоценки. Все объекты недвижимости уникальны, но не все индивидуальныехарактеристики существенно влияют на стоимость.
Основные отличия, влияющие настоимость объекта:
местоположение и соседское окружение;
условия финансирования (продажа в кредит,оплата части бартером, передача долгов, наличные деньги);
условия сделки (давление на продавца,наличие семейной или деловой связи между сторонами);
дата совершения сделки (c учетом инфляции);
физические характеристики (размер,возраст, износ);
экономические характеристики (затратына содержание, качество управления, условия и сроки аренды);
способ использования (квартира подмагазин и такая же квартира под жилье);
компоненты стоимости непосредственно несвязанные с недвижимостью (оборудование, мебель).
Основные способы расчетакорректировок:
парный анализ продаж — расчеткорректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;
статистический анализ — применениематематических методов регрессивною анализа для обработки массива данных;
анализ тенденций — выявление влияющихна цену факторов и элементов при наличии большого количества данных о продажахс разными параметрами;
анализ затрат — учет затрат навоспроизводство какого-то элемента объекта (наличие забора на участке);
относительный сравнительный анализ — анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок;
распределительный анализ — ранжирование сравнимых продаж и определение места оцениваемого объекта и этомряду;
индивидуальные опросы- опросыпрофессионалов для использования в качестве вторичной информации.
Наиболее надежным считается методпарного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимостиобъектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Рассчитанныекорректировки вносят, в цены объектов-аналогов с целью приведения каждогообъекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся характеристикам.
Иногда невозможно найти на рынкеданные о продажах с единственным отличием; Тогда применяется модификация методапарного анализа, которая заключается в следующем: если у объектов сравнениябольше одного отличия, нужно подобрать третий объект, имеющий по одному отличиюот первых двух.
Основные правила внесениякорректировок;
1. Внесение корректировокосуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.
2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого,корректировки будут положительными, а если лучше-отрицательными.
Корректировки проводятся по выбраннымединицам измерения: сотка, га, м2, фронтальный метр, м\ комната,место стоянки, посадочное место и т.д. Методы внесения корректировок:
метод общей суммы: все корректировкиотражающие отличия объектов, вносятся в виде денежных сумм;
метод аддитивных процентныхотклонений: суммируются поправки в виде процентов и приведенная по временицена;
метод мультипликативных процентныхотношений: выраженные в процентах поправки учитывают
взаимосвязь факторов между собой;
смешанный метод: совместноеприменение разных методов.
Порядок внесения корректировок:
1. Корректировки, относящиеся к условиямсделки и состоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условияфинансирования, дата совершения сделки.
2. Корректировки, относящиеся непосредственнок объекту недвижимости: местоположение, физические характеристики, характериспользования.
5.Установление стоимости объектаоценки.
Вывод стоимости оцениваемого объектаосуществляется в процессе согласования скорректированных цен. Согласование — это не просто усреднение промежуточных результатов, а процесс взвешиванияпоказателей, выявления причин различия, учет количества корректировок.
Основное правило согласования: Чем меньше количество и величинакорректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший весимеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта.
При наличии обширной информации опохожих продажах применяются статистические методы. Обычно анализируются 4показателя:
среднее арифметическое значениескорректированных цен;
мода: наиболее часто встречающеесязначение в ряду имеющихся;
медиана: значение в серединеранжированного ряда;
скорректированная цена самогопохожего на оцениваемый объект аналога.
Применение сравнительного подхода.
Основные условия применениясравнительного полхода:
объект не должен быть уникальным,необходимо наличие сопоставимых аналогов;
информация должна быть исчерпывающей,включая условия сделок;
факторы, влияющие на стоимость сравниваемыханалогов должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход наиболее надеженпри оценке жилья.
Преимущества сравнительного подхода:
отражается мнение типичных продавцови покупателей в итоговой оценке;
учитывается инфляция и изменениефинансовых условий;
позволяет вносить корректировки наотличия сравниваемых объектов;
прост в применении и дает надежныерезультаты.
Основные проблемы сравнительногоподхода.
Различия продаж: чем больше различиймежду сопоставимыми объектами, тем больше вероятность получения ненадежногорезультата.
Сложность сбора информации офактических ценах продаж: фактические цены нередко скрываются в целях уклоненияот уплаты налогов и сборов.
Сложность сбора информации обусловиях сделки: проверка специфических условий сделки практически невозможна,а использование искаженной информации ведет к получению ненадежного результата.Зависимость от активности рынка: на малоактивных рынках ПСАП невозможноприменять.
Зависимость от стабильности рынка:если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результатазатруднено и требует знаний и больших затрат времени для анализа изменения нарынке. Сложность согласования данных о существенноразличающихся продажах: если информации о похожих объектах нет то приходится сравниватьзначительно отличающиеся объекты, что снижает точность результата оценки.
Доходный подход к оценке недвижимости.
Стоимость недвижимости, в которуювложен каптал, должна соответствовать текущей оценке качества и количествадохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход к оценке недвижимостиоснован на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Основнойпредпосылкой расчета стоимости в доходном подходе, считают сдачу оцениваемого объектав аренду. Для преобразования будущих доходов в текущую стоимость осуществляетсякапитализация дохода.
Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязьбудущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.
Базовая формула капитализации; V = I / R,
где V — стоимость недвижимости;
I -ожидаемый доход;
R — норма прибыли.
/>
Модель капитализации дохода (вупрощенном варианте):
Горизонтальная линия — деление. Вертикальнаялиния — умножение.
/>
TRV-формула — это основное уравнениедоходного подхода.
Существуют разные методы капитализации,основанные на разных способах измерения величин дохода и нормы прибыли.
Доход — это чистый операционный доход отиспользования недвижимости за год.
Норма прибыли — коэффициент или ставкакапитализации.
Ожидаемый доход от объекта оценкиопределяется в результате анализа всех доходов и расходов с учетом их роста илиуменьшения в течение периода владения недвижимостью, а также с учетом рискавложений для заемного и собственного капитала.
Этапы доходного подхода.
1. Расчет потенциального валовогодохода. ПВД.
2. Расчет действительного валовогодохода. ДВД.
3. Расчет расходов, связанных собъектом оценки.
4. Определение величины чистогооперационного дохода. ЧОД.
5. Преобразование ожидаемых доходов втекущую стоимость.
Расчет потенциального валового дохода.(PGI)
Потенциальный валовой доход — максимальный доход, которыйспособен приносить объект недвижимости. Он определяется как сумма всехожидаемых поступлении при 100%-й загрузке площадей и без учета расходов наэксплуатацию объекта. Величина ПВД прогнозируется на основе собранных данных запредшествующие периоды и сравнивая с данными о доходности аналогичных объектов.Анализ производится путем сравнения дохода на единицу измерения, котораявыбирается в зависимости от типа объекта: 1 кв. м общей или фактическизанимаемой арендатором площади, комната или квартира для гостиниц и домов, 1куб. м складского помещения, 1 место для стоянок и гаражей.
Расчет ПВД производится на основетекущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг. Различают рыночную иконтрактную арендную плату.
Рыночная арендная плата — это арендная плата, котораяпреобладает на рынке для сопоставимых объектов и может меняться в периоддействия договора аренды. Контрактная арендная плата — это конкретная сумма, окоторой договорились арендатор и арендодатель, и в период действия договорааренды не изменяется. Для определения стоимости нужно использовать рыночнуюарендную плату. Потому при анализе договоров аренды нужно выявить все условияих заключения: срок действия договора, изменения на рынке за предшествующийпериод, деловая или семейная связь между сторонами, условия договора поблагоустройству арендуемого помещения, условия и форма оплаты. Если усравниваемых объектов имеются различия, производится корректировка данных. Вслучае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются наосновании мнения оценщика.
Расчет действительного валовогодохода (EGI).
Действительный валовой доход — ПВД за вычетом потерь отнедоиспользования объекта и неплатежей. Основная формула расчета ДВД:
/>
EGI-ДВД;
PGI-ПВД;
V&L — потери от наличия свободных площадей и безнадежныхплатежей.
Enabling- допустимо возможный
Income — доход
Potential — потенциальный
Gross — валовой
Value — величина
Low — низкий
Net — чистый
Operational — операционный
Expense – расход
Простои сдаваемых в аренду помещениймогут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов.
Расчет расходов, связанных с объектомоценки.
Операционные расходы (ОЕ) — расходына поддержание воспроизводства дохода от имущества. Расходы владельца недвижимостиделятся на постоянные (FE),переменные (VE) и резервы (RR).
/>
Постоянные расходы — расходы, которыепрактически не зависят от степени эксплуатации недвижимости, оплаты страховки, уплаты налогов наимущество.
Переменные расходы — расходы дляподдержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации.Величина этих расходов определяемся на основе анализа фактических затрат насодержание объекта с учетом типичных затрат на рынке. Затраты на содержаниеобщественного здания могут значительнопревышать стоимость нового строительства.
Переменные расходы зависят отстоимости строительства, технических характеристик объекта и особенностейинженерных решений. К ним можно отнести: коммунальные платежи, управлениеобъектом, обслуживание, обеспечение безопасности, содержание территории.
Резервы — расходы, связанные с объектом,которые нужно производить только один раз в несколько лет: замена лифтов,охранной сигнализации, благоустройство территории, замена сантехоборудования,кровли.
Определение величины чистого операционногодохода.
Чистый операционный доход — ДВД за исключением операционныхрасходов.
NOI =EGI — ОЕ.
Преобразование ожидаемых доходов в текущуюстоимость.
Чистый операционный доходпреобразуется в стоимость объекта, используя методы капитализации дохода.
Применение доходного подхода.
Доходный подход позволяет учитыватьожидаемый доход на инвестиции, поэтому его применяют при анализецелесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансированииинвестиций. Результаты, получаемые на основе доходного подхода, наиболеезначимы при оценке объектов, приносящих доход.
Но этот подход имеет ряд недостатков:
необходимость прогнозированиядолговременного потока дохода, а в неустойчивой экономической ситуациивероятность получения недостаточно точного прогноза пропорциональна срокупрогнозирования;
влияние факторов риска напрогнозируемый доход, а величина риска в условиях нынешней экономики РФзначительна, что отрицательно влияет на точность результатов;
проблематичность сбора данных одоходности аналогичных объектов, так как информация о доходности конфиденциальна,проверка ее затруднена, а использование неточных исходных данных приводит кполучению неточного результата;
определение стоимости на основедохода, а доход от недвижимости, приносящей удобства или моральные выгоды,определить очень сложно.
Но все же, правильное применениедоходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованные решенияотносительно финансирования инвестиции в недвижимость.
Процесс оценки
Сравнительный подход.
Объект оценки: двухкомнатная квартира по ул.Газетная площадью 43 м2
Аналоги:Номер Улица/дом Площадь
Цена
(тыс. руб.) 1 Первомайская 29 41 950 2 Газетная 79 44 1200 3 Пархоменко 25 42 965 4 Вязовская 10 43 1000 5 Циолковского 16 43 1100 6 Учительская 56 42 900 7 Проспект Мира 12 41 890 8 Газетная 81 45 1250 Газетная 65 43 ? Номер
Цена
(тыс. руб.) корректировка Скор, цена Площадь В тыс. р. 1 950 43-41=2; 1,00+0,02 =1,02 969 2 1200 43-44 =-1; 1,00-0,01=0,99 1188 3 965 43-42 =1; 1,00 + 0,01=1,01 974 4 1000 43-43 = 0; 1,00 1000 5 1100 43-43 = 0; 1,00 1100 6 900 43-42 = 1 1,00 + 0,01 =1,01 909 7 890 43-41 =2; 1,00-0,02 = 1,02 908 8 1250 43-45 = — 2; 1,00-0,02 = 0,98 1225 /> /> /> /> />
908, 909, 969, 974, 1000, 1100, 1188,1225
Медиана – 987
Мода – 987
Ср. арифметическое -1034
Вывод: цена объекта оценки987+1034/2=1 миллион 10 тысяч 504 рубля.
Доходный подход.
Объект оценки: двухкомнатная квартира, общаяплощадь 43 кв. м.
Арендная плата: 5 т.р.
Квартплата и коммунальные услуги: 2т.р.
Потенциальный валовой доход: 5 т.р. *12 мес. = 60 т.р.
Действительный валовой доход: 60 т.р.– 2 т.р.*12 мес.= 36 т.р.
36 т. р. — потери отнедозагруженности квартиры
V (стоимость недвижимости): 58 т.р. /12 % = 300 т.р.
12 % — ставка за риск, высчитываетсяпутем сложения различных экономических и физических факторов, которые независят от квартиры.
Затратный подход.
Объект оценки: двухкомнатная квартира, общаяплощадь 43 кв. м.
Стоимость одного кв. м нового жилья ваналогичном доме =16 т.р.
Год постройки: 1986.
Стоимость восстановлений: 16 т.р. *43 = 688 т.р.
Износ функциональный: 50 %.
Износ физический устранимый: 200 т.р.
Износ физический неустранимый: 20 %.
Износ накопленный: 688 т.р.* 0,50 +688 т.р.* 0,20 = 481,6 т.р.
Стоимость квартиры: 688 т.р.- 481,6 =206,4 т.р.
Сведение результатов.
Подход Результат
Коэффициент
доверия Скорректированный результат Сравнительный 1010,5 т.р. 0,8 808,4 т.р. Затратный 206,4 т. р. 0,5 103,2 т. р. Доходный 300 т.р. 0,3 90 т.р. 1001,6 т.р.
Сравнительный коэффициент — наиболееточен при оценке квартиры, составляет 80% от 100% |
Затратный коэффициент — средний понадежности при оценке квартиры, составляет | 50% от 100%
Доходный коэффициент менее надежен т.к.этот подход практически не используется, составляет 30 % от 100%.
Заключение
Проделав курсовую работу, мы получилимного знаний в области оценки недвижимости, на практике научились применятьподходы оценки. По итогам курсовой работы стоимость квартиры составила 1миллион 1 тысяча 600 рублей. Также мы выяснили, что результаты доходногоподхода практически не применялись. Это связанно с малой величиной прибыли,извлекаемой из разного объекта недвижимости.
При сопоставлении результатовнаибольший вес имел сравнительный подход, потому — что именно он считаетсяэффективным при определении стоимости квартиры.