Федеральное агентство по сельскому хозяйству
Российской Федерации
Федеральное государственное образовательное учреждениевысшего профессионального образования
Государственный Университет по Землеустройству
Кафедра экономической теориии менеджмента
Отчет о прохождении ознакомительной практики по специальности
Выполнил:
Проверил:
Доцент Нилиповский В.И.
Оценка:
Москва 2005 г.
Содержание
1) Введение......................................................................................................3
2) Краткая характеристика
предприятия занятого на рынкенедвижимости.......................................4
3) Обоснование вариантасовершения сделки с недвижимостью………..9
а) купля жилого помещения……………………………………………..9
б) купля земельногоучастка....................................................................12
в) аренда нежилогопомещения...............................................................13
4) Общая характеристика специальности....................................................15
6) Заключение.................................................................................................17
8) Списоклитературы....................................................................................19
7) Приложения
Введение
Развитие рыночных отношений в России привело к включению всферу товарно-денежных операций объектов недвижимости. Это, в свою очередь,обусловило необходимость адекватного определения стоимостного эквивалентанедвижимого имущества.
Объектами недвижимости являются:
ü незастроенные земельные участки;
ü жилые здания;
ü многоэтажные жилые здания;
ü квартиры в жилом доме;
ü нежилые здания (нежилой фонд) – офисы, склады,магазины, гостиницы, мед. учреждения, кафе, и т.д.;
ü промышленные и производственные здания;
ü незавершенное строительство.
Участники рынка недвижимости:
— покупатель – продавец.
1. Оценщики (государственные, независимые)
2. Риэлторы (обмен, продажа)
3. Брокеры
4. Юристы
5. Специалисты страхования и регистрации
6. Ипотечные банки
7. Средства массовой информации
Стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель будетготов заплатить за собственность.
Цена – это свершившийся факт.
Затраты – это мера издержек необходимых для создания объекта недвижимости.
Стоимость бывает в пользовании и в обмене:
В пользовании – это стоимость недвижимости для конкретного пользования,не связанная с рынком, т.е. с куплей-продажей. К этой стоимости относят:инвестиционную, балансовую стоимость для налогообложения.
В обмене – это рыночная стоимость, которая устанавливается насвободном, открытом рынке, при купле-продаже объекта недвижимости.Разновидности стоимости в обмене:
üликвидационная –чистая сумма, которую собственник обмена недвижимости может получить при ликвидацииэтого объекта и распродажи его активов (упорядоченная, принудительная);
üзалоговая – припредоставлении ипотечного кредита;
üстраховаястоимость;
üарендная.
Факторы влияющие на стоимость недвижимости:
ü физические (природные, созданные человеком);
ü социальные (демографические);
ü экономические (уровень зарплаты);
üполитические(административно-правовые).
Краткая характеристика предприятиязанятого на рынке недвижимости — компания «МИЭЛЬ-Недвижимость»
«МИЭЛЬ-Недвижимость»- одна из крупнейших риэлторских фирм на российском рынке недвижимости,занимающаяся риэлторской, инвестиционной и девелоперской деятельностью. Компания «МИЭЛЬ» была основана 17октября 1990 года. С тех пор компания заметно разрослась и увеличила спектрпредоставляемых услуг. «МИЭЛЬ-Недвижимость» сегодня – это разветвлённаясеть отделений в Москве, Подмосковье и других городах России. В настоящее времяв Москве и Подмосковье открыто 34отделения «МИЭЛЬ — Недвижимость», и стратегический план развитияпредусматривает открытие новых офисов. Компания управляется из единого центра инесет полную ответственность за действия каждого из своих отделений. Общеечисло сотрудников компании превышает три с половиной тысячи.
Основные услуги, предоставляемыекомпанией:
1)Продажа и покупка(вторичного) жилья
Компания «МИЭЛЬ — Недвижимость» оказывает полный спектр услуг на рынке вторичного жилья, аименно: продажа и покупка квартир и комнат в Москве и Подмосковье, оказаниепомощи в получении жилищных субсидий при покупке жилья, оформление покупкинедвижимости с использованием ипотечного кредита и т.д.
2)Продажа новых квартир
«МИЭЛЬ — Недвижимость» предлагает большой выбор новых квартир в разных районахМосквы и Подмосковья. Компания сотрудничает с Правительством Москвы, СбербанкомРФ и крупнейшими домостроительными комбинатами города.
3)Управление недвижимым имуществом.
Департамент управления недвижимымимуществом компании оказывает услуги по поручениям собственников земельныхучастков, зданий, строений и сооружений, жилых и нежилых помещений.
4)Продажа и аренда нежилыхпомещений
МИЭЛЬ — Недвижимость" помогаеткоммерческим структурам находить и оформлять в аренду или в собственностьнежилые помещения.
5)Продажа загороднойнедвижимости
Компания «МИЭЛЬ — Недвижимость» готова помочь найти и приобрести участок, дачу, коттедж илидом в ближнем Подмосковье с учетом пожеланий и финансовых возможностей клиента.
6)Оценка недвижимогоимущества
Специалисты отдела оценки ианалитики компании «МИЭЛЬ — Недвижимость» помогут определить рыночнуюстоимость недвижимости, переоценить основные фонды, спрогнозировать изменениецен.
7)Ипотека
Агентство недвижимостисотрудничает как с банками Московской ипотечной программы, так и с банками,работающими по собственным ипотечным программам.
8)Аренда жилья
Постоянно обновляемая базаданных агентства недвижимости включает в себя несколько десятков тысяч квартир.
9)Обмены
10)Расселение коммунальныхквартир
11)Продажа жилья в крупныхгородах России
Компания «МИЭЛЬ»имеет партнеров практически в любом крупном городе России.
12)Юридическое сопровождениесделок
Подготовка и проверкавысококвалифицированными специалистами всех документов и данных, сопутствующихсделке.
13)Ремонтно-строительныеработы
Компания «МИЭЛЬ — Недвижимость» берёт на себя все заботы, связанные со строительством,ремонтом, получением разрешения на перепланировку квартиры, разработкойинтерьера жилого помещения и т.д.
14)Консультации по вопросамнедвижимости
Агентство недвижимости«МИЭЛЬ» даёт бесплатные юридические консультации по жилищным вопросамдля населения в офисах отделений, в Префектурах и ДЭЗах. Также можно получитьконсультации на сайте компании в Интернете.
15)Обеспечение безопасностиопераций с недвижимостью
«МИЭЛЬ» — дает клиентамреальные гарантии защиты их интересов. Конфиденциальность, тщательная проверкаюридической чистоты правоустанавливающих документов на объекты недвижимости иистории передачи объекта от собственника к собственнику, несколько вариантовотработанных схем передачи финансовых средств в операциях с недвижимостью, выдача«Гарантийного Обязательства».
Особенно широки возможности компании всфере риэлторских услуг, т.е. профессиональных посреднических услугах припродаже, покупке, аренде, обмене объектов недвижимости — квартир, комнат,коттеджей, дач, земельных участков, офисов, производственных и складскихпомещений, объектов свободного назначения, торговых и развлекательныхкомплексов. В базе данных вторичного рынка жилья постоянно находится около 9000квартир, из которых более 2000 — это квартиры, хозяева которых передалиКомпании эксклюзивные права на продажу. Управление загородной недвижимостипредлагает 1000 коттеджей, в том числе в коттеджных поселках, и 500 земельныхучастков в Подмосковье. Для желающих приобрести новое жилье — 6500 квартир вдомах-новостройках. Также «МИЭЛЬ-Недвижимость»предоставляет консалтинговые услуги, которые включают в себя подробный анализрынка недвижимости и подготовку обоснованных рекомендаций по вопросам,связанным с инвестициями, разработкой и развитием проектов, а также созданием иуправлением недвижимостью. Также компания предоставляет инвестиционные идевелоперские услуги. В компании существует свой аналитический центр, созданныйв январе 2004 года. Он занимается и предоставляет следующие услуги:инвестиционный консалтинг, аналитические обзоры, оценка недвижимости, мониторингрынка недвижимости. Кроме того, при компании в августе 1998 года был созданУчебный центр. В нём проводится обучение по двум направлениям: «Специалист вобласти Вторичного рынка жилья» и «Специалист по элитной Загороднойнедвижимости», продолжительностью 2,5 недели. Успешное завершение обученияподтверждается соответствующим Сертификатом компании «МИЭЛЬ — Недвижимость».
В этом году компании «МИЭЛЬ — Недвижимость» исполняется 15 лет. За это время компания прошладействительно длинный путь от новичка до признанного лидера на российском рынкенедвижимости. Следует выделить основные этапы развития и формирования фирмы:
— 1991 –
Открыт первый офис «МИЭЛЬ» в Останкино, наБотанической улице.
— 1992-1993 –
Сформирован Отдел аренды квартир иОтдел коммерческой недвижимости. Создается агентская сеть.
— 1994 -
Создан первый Отдел продаж.«МИЭЛЬ» входит в Российскую гильдию риэлторов (РГР); становитсясоучредителем Московской ассоциации риэлторов (МАР) и Московской гильдиириэлторов (МГР).
— 1995 -
Компания открывает два новых офисав Останкино. Один из них — офис на улице Королева, д.13 — становится ядром,вокруг которого формируются новые отделы и направления. Создан Отдел оценкинедвижимости под руководством В.И.Светлакова.
— 1996 -
Создан Отдел реализации новостроек.
— 1997 -
Сформирован Отдел загороднойнедвижимости (впоследствии — Управление загородной недвижимости) во главе сС.Л.Орбантом. 20 декабря, в деньриэлтора, вышел первый номер газеты «МИЭЛЬ-NEWS».
— 1998 -
Произошло объединение«МИЭЛЬ» и фирмы «Ле-Ру», результатом чего стало рождениеОбъединенной Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» и появилось новоеотделение — СУЩЕВСКОЕ. В апреле к «МИЭЛЬ» присоединились фирмы«Тандем-С» и «Юридическая помощь», открылись новыеотделения. «МИЭЛЬ» открыл собственный учебный центр.
— 1999 -
В Компании образована ипотечнаягруппа, в июле проведена первая сделка по ипотеке. В августе начатаэксплуатация web-сервера Компании.
— 2000 —
В начале года организован Отдел загороднойнедвижимости «Усадьба», открыт новый офис на Варшавском шоссе — отделение «Южное». К Компании присоединилась фирма «Квадратныйметр». Создана девелоперская группа, занимающаяся инвестиционнымистроительными проектами, их организацией и финансированием, вплоть до реальнойпродажи. В 2000 году в работе находятся два таких проекта: возведение крупныхкомплексов из блокированных домов в Ромашково и Барвихе.
— 2001 -
Открыто второе отделения по адресуЛенинский проспект, дом 1. Теперь по соседству с отделением«Октябрьское» работает отделение НА ЛЕНИНСКОМ. Завершеностроительство первого коттеджного поселка в Ромашкове (между Минским иРублевским шоссе), развернуто строительство поселка «Барвиха-2» — этопервый этап выполнения еще более масштабного проекта.
— 2002 -
Компания участвует в восстановлениидвух подмосковных храмов: Святой Троицы (г. Сходня) и храма Святоговеликомученика Феодора Стратилата (с. Большое Колычево Коломенского района). Открытыновые отделения — ЮГО-ЗАПАДНОЕ, недалеко от станции метро «Коньково»,и ПЕРОВО.
— 2003 -
В январе открыто отделение«МИЭЛЬ» в Серпухове — это первый офис Компании в дальнем Подмосковье.Открылся первый офис «МИЭЛЬ-СП» в Санкт-Петербурге. В сентябреначались продажи квартир в фешенебельном районе бизнес-класса Гранд-Паркъ — новом масштабном инвестиционном проекте Компании. «МИЭЛЬ» оказываетсодействие восстановлению Введенского Владычного женского монастыря в Серпухове.
— 2004 -
Открыт Центр ипотечных программ«МИЭЛЬ». Организован Аналитический центр компании «МИЭЛЬ», возглавляемый Г. М.Стерником, одним из наиболее авторитетных российских экспертов по рынкунедвижимости. За год работы Центром выполнено семнадцать полномасштабныхисследований.
У компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»есть несколько печатных изданий: МИЭЛЬ-News (бесплатный журнал понедвижимости), Квартирный ответ (массовая бесплатная ежемесячная газета), Искусствовыбора (фотокаталог элитной и загородной недвижимости), Планета МИЭЛЬ.Компания является победителем несколькихдесятков различных конкурсов и выставок. Среди титулов и наград компании: «Лучшаяброкерская фирма на рынке жилищных программ и ипотечных сделок 2004»; почетныйдиплом «За активное участие в формировании цивилизованного потребительскогорынка в России»; титул «СУПЕРБРЭНД года»; приз «За информационнуюоткрытость»; «Лучшая брокерская фирма на рынке аренды».
Обоснование совершения сделки снедвижимостью
1. Купля жилого помещения.
Мною были рассмотреныварианты покупки жилого помещения в г.Москве.
В ходе предварительногоотбора применялись следующие критерии:
-Количество комнат: 5
-Стоимость жилого помещения:до 600000$
-Минимальная удаленность отКремля.
-Общая площадь помещения: от100м²
-Высота потолков: от 3-хметров.
В качестве источникаинформации использовался журнал «Недвижимость&Цены»
Мною были подобраны четыреварианта квартир, которые будут рассмотрены ниже:
А) 5-и комнатная квартира.
м.Китай-город.Ул. Солянка д.1/2;
Общаяплощадь квартиры составляет 194м², в том числе жилая 134м², площадь кухни 13м².
Квартиранаходится на втором этаже шестиэтажного кирпичного дома спроектированногоархитектором Шервудом. В объявлении упоминается о «интересном» стиле фасада.
Высотапотолков составляет 385см.
Окнавыходят на две стороны дома.
Наличиепарадного подъезда.
На этаже находятся две квартиры.
Имеется черный ход и парковка во дворе.
Стоимость квартиры: 520000$
Б) 5-и комнатная квартира.
м.КрасныеВорота. 5 минут пешком. Ул. Садово-Черногрязская, 3Б, строение 1;
Общаяплощадь квартиры составляет 152м², в том числе жилая 97м², площадь кухни 22м².
Квартиранаходится на пятом этаже шестиэтажного кирпичного дома.
Высотапотолков составляет 340см.
Вквартире сделан «евроремонт», имеется встроенная кухня, стеклопакеты,кондиционеры, сигнализация пожарная охрана,
домофон.
Вобъявлении упоминается чистый подъезд с консьержем.
Стоимостьквартиры: 465000$
В) 5-и комнатная квартира.
м.Кропоткинская.5 минут пешком. Пер. Сивцев Вражек д. 12
Общаяплощадь квартиры составляет 122м², в том числе жилая 80м², площадь кухни 18м².
Квартиранаходится на четвертом этаже шестиэтажного кирпичного малоквартирного дома слифтом.
Высотапотолков составляет 340см.
Окнавыходят на три стороны.
Ваннаяс окном, санузел — раздельный.
Имеетсявозможность устройства камина.
Однаквартира на этаже.
Естьчерный ход.
Отмечаетсявеликолепный подъезд.
Системавидеонаблюдения.
Стоимостьквартиры: 525000$
Г) 5-и комнатная квартира.
м.КузнецкийМост. Звонарский пер. д.1
Общаяплощадь квартиры составляет 101.1м², в том числе жилая 64.5м², площадь кухни 19м².
Квартиранаходится на третьем этаже семиэтажного кирпичного дома с лифтом.
Высотапотолков составляет 400см.
Имеетсязимний сад, два действующих камина.
Вобъявлении указывается, что проведен ремонт по авторскому дизайн-проекту сиспользованием дорогостоящих материалов.
Стоимостьквартиры: 575000$
Взвесив положительные и отрицательные стороны данныхвариантов, я остановил свой выбор на квартире «А».
Вариант «Б» был отброшениз-за относительной удаленности от Кремля.
Вариант «Г» отброшен из-за,на мой взгляд, недостаточной жилой площади для 5-и комнатной квартиры – всего64.5м².
При сравнении вариантов «А» и«В», выбор был сделан в пользу «А» из-за большей жилой площади – 134м²,против 80м² у варианта «В».
2. Купля земельного участка
Мною были рассмотреныварианты покупки земельного участка в Московской области .
В ходе предварительногоотбора применялись следующие критерии:
-Стоимость земельного участкадо: 700000$
-Близость к МКАД.
-Площадь земельного участкаот 20 соток
-Престижность направления накотором находится участок.
В качестве источникаинформации использовался журнал «Недвижимость&Цены»
Мною были подобраны триварианта земельных участков, которые будут рассмотрены ниже:
А) Земельный участок 30 соток
Рублево-Успенскоеш., 10 кмот МКАД, Барвиха.
Участокнаходится в охраняемом коттеджном поселке.
Коммуникации:электричество, газ, водопровод, канализация, проходят по границе участка.
Кучастку возможен круглогодичный подъезд.
Ценаземельного участка: 660000$
Б) Земельный участок 27 соток
Рублево-Успенскоеш., 12 кмот МКАД, деревня Усово.
Участокнаходится на охраняемой территории.
Подведеныкоммуникации(не указано какие)
Участокогорожен забором.
Рядомнаходится лес.
Ценаземельного участка: 600000$
В) Земельный участок 54 соток
Рублево-Успенскоеш., 27 кмот МКАД, деревня Аксиньино.
Коммуникации:электричество, газ, проходят по границе участка
Ценаземельного участка: 405000$
Взвесив положительные и отрицательные стороны данныхвариантов, я остановил свой выбор на земельном участке «А».
Вариант «Б» был отброшениз-за площади на 3 сотки меньше участка «А», расположения в менее престижном месте.
Вариант «Г» был возможен, впервую очередь из-за большей чем у участка «А» площади – на 24 сотки и меньшейцене – разница составляла 255000$, но слишком большое расстояние до МКАД — 27 километров сталорешающим.
3. Аренда нежилого помещения.
Мною были рассмотреныварианты аренды нежилого помещения в г.Москве.
В ходе предварительногоотбора применялись следующие критерии:
-Площадь помещения150-200м²
-Арендная плата до 600$/м²/год
-Офис должен быть расположенв центре Москвы
-Минимальное удаление отметро
-наличие линии INTERNET
В качестве источникаинформации использовался журнал «Недвижимость&Цены»
Мною были подобраны триварианта офисных помещений, которые будут рассмотрены ниже:
А) Офисное помещение вбизнес-центре класса «Б»
м. Красные Ворота
Помещения представлены блоками от200м²
Евроотделка.
Оптико-волоконная телефония и Интернет
В здании имеется кафетерий.
Обеспечивается охрана.
Имеется парковка
Арендная плата 466$/м²/год
Б) Офисное помещение150м²
7 минут пешком от м. Кропоткинская
Евроотделка
Имеется доступ в INTERNET
Обеспечивается охрана.
Имеется парковка
Арендная плата 550$/м²/год
В) Офисное помещение вадминистративном здании.
1 минута пешком от м. Кропоткинская;Гоголевский б-р
Вздании имеются блоки от 35 до 1500м²
Проведен евроремонт
Телефон МГТС+оптоволокно
Имеется доступ в INTERNET
По желанию предоставляется мебель.
В здании имеется кафетерий.
Обеспечивается охрана.
Имеется парковка и склад в полуподвале.
Арендная плата 280-350$/м²/год
Взвесив положительные и отрицательные стороны данныхвариантов, я остановил свой выбор на офисном помещении «В».
Этот вариант был выбран из-заблизкого расположения метро – 1 минута пешком, возможности подбора помещениянеобходимой площади и самой низкой арендной платы.
Общаяхарактеристика специальности 060800 «ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НА ПРЕДПРИЯТИИ (операции с недвижимым
имуществом)»
1.1. Специальность утверждена Приказом Министерства образования РоссийскойФедерации от 2 марта 2000 г.№686.
1.2. Квалификация выпускника: экономист-менеджер
Нормативный срок освоенияосновной образовательной программы подготовки экономиста-менеджера поспециальности 060800 «Экономика иуправление на предприятии (операции с недвижимым
имуществом)» при очной формеобучения 5 лет.
1.3. Квалификационная характеристика выпускника
Выпускник поспециальности 060800 «Экономика иуправление на предприятии (операции с недвижимым
имуществом)» должен бытьподготовлен к профессиональной деятельности, обеспечивающей рациональноеуправление экономикой, производством и социальным развитием предприятий всехорганизационно-правовых форм с учетом отраслевой специфики, техники,технологии, организации производства, эффективного природопользования надолжностях, требующих базового высшего экономического илиинженерно-экономического образования согласно Квалификационному справочникудолжностей руководителей, специалистов и других служащих, утвержденному Постановлением Минтруда России от 21.08.98 №37,а также к работе на научно-педагогических должностях, в органахгосударственного управления и местного самоуправления в должностях, требующихпрофессиональных знаний отраслевой экономики и экономики предприятия.
Отраслинародного хозяйства с точки зрения характера общественного разделения труда иучастия в создании совокупного общественного продукта и национального доходаподразделяются на сферу материального производства и непроизводственную сферу.
Распределение отраслей по сферамматериального производства и непроизводственной производится в соответствии сОКОНХ (ред. на 29.10.97 г.). Отраслевые особенности подготовки специалистовучитываются в настоящем стандарте.
Объектами профессиональной деятельности выпускникаявляются:
· предприятияотраслей народного хозяйства различных организационно-правовых форм, ихструктурные производственные и функциональные подразделения;
· объектыинфраструктуры предприятия;
· проектныеорганизации;
· научно-исследовательскиеучреждения;
· образовательныеучреждения;
· органыгосударственного управления и местного самоуправления.
Выпускникпо специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (операциис недвижимым имуществом)» должен бытьподготовлен к следующим видам профессиональной деятельности:
· организационно-управленческая;
· планово-экономическая;
· проектно-экономическая;
· финансово-экономическая;
· аналитическая;
· внешнеэкономическая;
· предпринимательская;
· научно-исследовательская;
· образовательная.
1.4. Возможности продолженияобразования выпускника
Экономист-менеджер,освоивший основную образовательную программу высшего профессиональногообразования по специальности 060800«Экономика и управление на предприятии (операции снедвижимым
имуществом)», подготовлен для продолженияобразования в аспирантуре.
Заключение
В соответствии с учебнымпланом я проходил ознакомительную практику в закрытом акционерном обществеагентстве по торговле недвижимостью «Миэль-недвижимость».
В процессе прохожденияпроизводственной практики я:
— ознакомился с законодательством РФ,регулирующим деятельность закрытого акционерного общества агентство по торговленедвижимостью «Миэль-недвижимость».
— ознакомился с учредительным документом –уставом, утвержденным учредителем общества.
— ознакомился со структурой организации.
- ознакомился с организацией и выполняемыми функциями и обязанностямиработников предприятия.
— ознакомился с содержанием экономической иорганизационной работой.
— ознакомился с особенностями работы экономиста-менеджерав сфере операций с недвижимостью.
- ознакомился с видами гражданско-правовых договоров, и их спецификой.
— ознакомился с особенностями работы экономиста-менеджера.
Также я изучал рынокжилой недвижимости, земельных участков и нежилых помещений. На основе своихзнаний я делал обоснование варианта покупки или аренды недвижимости.
В процессе прохожденияознакомительной практики я изучил основные направления деятельностиэкономиста-менеджера и ознакомился со сферами его деятельности.