ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА
ГОСУДАРСТВЕННОЙСТАТИСТИКИ
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
(проект)
по программе деятельности
государственногоунитарного предприятия
“Управление поэксплуатации зданий
Федеральной службыгосударственной статистики”
составитель: АрабянАгаси Манукович
Москва2008 г.
ПРОЕКТ ПРОГРАММЫ
деятельности государственногоунитарного предприятия”Управление по эксплуатации зданий Федеральнойслужбы государственной статистики”
I. ОБЩИЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИПОЛОЖЕНИЯ.
1.Управлениенедвижимостью.
Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее изземли, а также зданий и сооружений на ней.
Здание-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита отатмосферных воздействий и пр.) для проживания, труда, социально — культурногообслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частейфундаменты, стены, перекрытия и крышу.
Помещение — пространствовнутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и огражденное совсех сторон строительными конструкциями: стенами (с окнами и дверями),перекрытием и полом.
Земельный участок-это часть поверхности земли, имеющаяфиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики,отражаемые в государственном земельном кадастре идокументах государственной регистрации прав на землю.
Управление недвижимостью определяется как комплекс операций по развитию и эксплуатации сооружений, главнойзадачей выполнения которого является достижение наибольшей доходности зданий,увеличение стоимости объекта в процессе эксплуатации, то есть максимальноэффективное использование недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью включает:
· системузаконодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всехсубъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;· оформлениеи регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;· управлениеобъектами недвижимости в интересах собственника.Объектамиуправлениямогут выступать не только объекты недвижимого имущества,но и соответствующие им системы (земельный и лесной фонд, товариществособственников жилья, спортивные сооружения и прочее). Управление недвижимостьюосуществляется в трёх основных направлениях: · Экономическом(управление затратами и доходами, возникающими в процессе эксплуатациинедвижимости, а также их распределения); · Правовом(распределение и комплексное комбинирование юридических прав на недвижимоеимущество);· Техническом(развитие и содержание объекта в соответствии с его первоначальнымфункциональным назначением).Различаютвнутреннееи внешнееуправление недвижимым имуществом. Внутреннееуправление недвижимостью определяется какдеятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственныминормативно-правовыми документами (кодексом, уставом, положениями, правилами,договорами, инструкциями и т.п.)Внешнееуправление недвижимостью — этодеятельность государственных или уполномоченных структур, направленная насоздание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынканедвижимости установленных правил и норм. Управляющий недвижимостью — этофизическое или юридическое лицо, которое на определенных договором ссобственником объекта недвижимости условиях с его позиции и в его интересах втечение определенного срока времени от своегоимени совершает любые юридические и фактические действия сэтим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительногоуправления. Деятельность управляющего объектом недвижимого имущества предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основнымисубъектами рынка недвижимости, но и сразличными подрядными организациями,которые осуществляют уборку и ремонт инженерных систем и строительныхконструкций объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло,расходные материалы и т.д. Технический паспорт- это документ,содержащий техническую характеристику об объекте недвижимости, включаятехническое описание, план объекта. Он объединяет сведения, касающиесяэксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Всенеобходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например,чертежи, техническая документация, инструкции по техобслужи-ванию оборудованияи строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт зданияв качестве приложений. В нём фиксируется также история ремонта объекта, чтопоможет при проектировании нового ремонта. Он составлен таким образом, чтобы сего помощью на объекте недвижимости (в здании и на территориях, прилегающих кнему) можно было бы: — обеспечитьзапланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и системоборудования, а также энерготехническое хозяйство; — обеспечитьнадлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а такжеосуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.Недвижимостьв любом общественном устройстве является объектомэкономических и государственных интересов, и поэтому для этой категорииимущества введена обязательность государственной регистрации прав на него,которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь междуобъектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передачанедвижимости путем физического перемещения невозможна.
2. Эксплуатация зданий.Эксплуатация зданий — это комплекс различных мероприятий, который включает в себятехническое и санитарно-гигиеническое обслуживание, ревизию и ремонт инженерного оборудования истроительных конструкций сооружений. Комплексная эксплуатациянедвижимости подразумеваеткак техническую сторону, так и хозяйственную стороны. а). Техническая эксплуатация зданий. Онавключает в себя работы по ежедневному контролю за техническим состоянием иподдержанию работоспособности объекта недвижимости, егосистем и структурных элементов. Техническая эксплуатация недвижимостипредотвращает порчу и разрушение строительных конструкций, серьезные сбои, неполадки и поломки инженерных коммуникаций, обеспечивая соответствие технического состояния объекта техникебезопасности, а значит, и фактическую неопасность практического использования зданий. В стандартныйперечень мероприятий по технической эксплуатации обычно входят следующие пункты:· Техническаяэкспертиза объекта недвижимости. Тщательная инвентаризация и профессиональнаядиагностика инженерных сетей и оборудования. Итоги обследования состояниясооружения, позволят спрогнозировать будущие затраты на разные техническиеработы; · Разработкаплана технической эксплуатации, должностных инструкций, инструкций по ТБ и ПБ,а также ведение паспорта здания, журналов учета оборудования и расходов;· Мониторингсостояния конструктивных элементов зданий, их текущее обслуживание инеобходимый ремонт;· Техническоеобслуживание недвижимости. Сюда входит выполнение работ по контролютехнического состояния, регулировке, подготовке к сезонному использованию,поддержанию в исправном состоянии, профилактических работ, работ по ремонтуинженерных коммуникаций и оборудования (электроснабжение, отопление, горячее ихолодное водоснабжение, вентиляция и кондиционирование, водоотведение и стоки, слаботочные системы, лифтовое хозяйство, диспетчеризация); · Планирование,бюджетирование и материально-техническое обеспечение необходимым оборудованиеми расходными материалами для произведения ТО, ППР, ТР и хозяйственнойэксплуатации объекта; · Техническийконсалтинг на любой стадии существования объекта, координация и обеспечениегарантийных обязательств. б).Хозяйственнаяэксплуатация зданий. Онавключаетсанитарно-гигиеническое обслуживание,обеспечение безопасности и другие сопутствующие работы. Целью профессиональной хозяйственной эксплуатации недвижимостиявляется удовлетворение существующих гигиенических и эстетических норм. От осуществления хозяйственной эксплуатации зависит как внешний вид объекта, так иусловия пребывания на нем. В стандартныйсостав мероприятий по хозяйственной эксплуатации обычно входят нижеследующиеположения:· Санитарно-профилактическиемероприятия: хранение и вывоз отходов, дезинфекция, дератизация, дезинсекция, охранаокружающей среды и т.д.; · Поддержание чистоты и порядка в зданиях, которое подразумеваетпроведение комплекса работ по ежедневной, комплексной, генеральной игигиенической уборке помещений, мойке окон и чистки фасадной части, уходу и обслуживанию поверхностейотделки и интерьера и т.д.; · Уборкаи обустройство прилегающих территорий: уборка и уход за кровлей, уход загазонами, клумбами и прочими зелеными насаждениями, уборка и вывоз крупногабаритногои бытового мусора, снега и наледи, обработка территории противогололедными реагентами; · Обеспечениебезопасности и комендантская служба. Это включает охрану объекта,организация пропускного режима, парковки автотранспорта.· Организацияпитания, вендингового обслуживания, поставке расходных офисных материалов ну и т.д. Резюме: Техническая и хозяйственная эксплуатация недвижимости требует грамотнойиндивидуальной планировки с учетом нормативных документови особенной специфики самого объекта. Профессиональная эксплуатация недвижимости не только обеспечит нахождение объектов «вцелости и сохранности», но и оптимизирует условия пребывания на них.
3. Цели и задачи.
Главная цель программы – создание надлежащих условий в зданиях Федеральной службы государственнойстатистики дляобеспечения доступности и безаварийной эксплуатации зданий (сооружений) Федеральной службы государственнойстатистики РоссийскойФедерации
в течение всего периода эксплуатации.
Главная задача программы — повысить эксплуатационныехарактеристики зданий (сооружений)Федеральной службы государственной статистики, что приведет к надлежащейбезаварийной эксплуатации, экономии бюджетных ассигнований, снижениюэкономических потерь от возможных последствий чрезвычайных происшествий,улучшит условия работы для всех работников аппарата Росстата. В случае отсутствия,все здания (помещения) Росстата будут оснащены приборами учета потребления ТЭР.
4. Основныезадачи программы.
· Обеспечение надлежащей технической эксплуатации зданий (сооружений) Федеральнойслужбы государственной статистики и их технического обслуживания;
· Качественнаяи своевременная подготовка зданий (сооружений) Федеральной службы государственной статистики к осенне-зимней эксплуатации;
· Оснащениезданий (помещений) Федеральнойслужбы государственной статистики техническими средствами учета потребленныхтопливно-энергетических ресурсов (ТЭР).
5. Характеристикапрограммных мероприятий.
Программа предусматривает три группымероприятий, направленных на создание постоянной эксплуатационной годности инадлежащих условий в зданиях Федеральной службы государственной статистики, а также обеспечение безаварийнойэксплуатации зданий (сооружений) в течение всего периода эксплуатации.
К первой группе относятся мероприятия по организациисистемы постоянного планового технического обслуживания и ремонта, которыедолжны быть направлены на поддержание качественного состояния зданий исооружений, а также их элементов, предупреждение преждевременного износа иобеспечение надежного функционирования в течение всего периода использования поназначению.
Ко второй группе относятся мероприятия по организациисвоевременной и качественной подготовки зданий и сооружений к осенне-зимнемупериоду эксплуатации.
К третьей группе относятся мероприятия по оснащениюзданий (сооружений) федеральнойслужбы государственной статистики техническими средствами учета потребления ТЭР.
6. Срокиреализации и источники финансирования.
· Возможные сроки реализациипрограммы: 2008-2009 годы.
· Финансирование программыбудет осуществляться за счет средств федерального бюджета в тех объемах, которыебудут им выделены,
и соответственно вценах на тот реализуемый период.
Примечание: Согласно РаспоряженияГоскомимущества РФ N 660-р,
Госстроя РФ N 18-7от 13.04.1993г. (ред. от 18.10.1994г.) «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ ОПОДРЯДНЫХ ТОРГАХ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»,(зарегистрирован в Минюсте РФ 30.04.1993г. N 244), необходимо:
· организоватьработу тендерной комиссии;
· провеститендеры на ремонтно-строительные и иные услуги;
· провеститендеры на поставку материалов и оборудования.
II. ОБЩАЯ ПРОГРАММА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
1. Приём объектов недвижимости в управление.
· Акто приеме-сдаче дел при смене руководителя.
· Экспертизаобъектов недвижимости.
· Составлениепрограммы управления объектами недвижимости.
2. Техническаяэксплуатация объектов недвижимости.
· Проведениетехнических осмотров.
· Техническоеобслуживание.
· Текущийремонт.
· Капитальныйремонт.
· Санитарноесодержание объектов недвижимости.
3. Эксплуатацияэлектроустановок.
· Обязанностисобственника (потребителя) электроустановок.
· Ответственныйза электрохозяйство организации.
· Проверказнаний электротехнического персонала.
· Ответственностьза нарушения в работе электроустановок.
4. Эксплуатация теплопотребляющих установок и тепловых сетей.
· Ответственныйза эксплуатацию теплопотребляющих установок.
· Проверказнаний персонала, обслуживающего системы теплоснабжения.
· Ответственностьза нарушения в работе теплопотребляющих установок.
5. Ведение технической документации.
· Документациядлительного хранения.
· Заменяемаядокументация.
6. Оформление прав на земельный участок подзданиями.
· Правана земельный участок, расположенный под зданием.
· Государственнаярегистрация прав на земельный участок.
7. Штатное расписание и должностные инструкции.
· Формированиештатного расписания.
· Рекомендациипо разработке должностных инструкций.
8. Обеспечение безопасности объекта.
· Системыохранно-пожарной сигнализации (ОПС).
· Системывидеонаблюдения и системы контроля доступа (СКД).
9. Страхование.
· Страхованиеобъектов недвижимости и гражданской ответственности.
· Комплексныепрограммы по страхованию.
10. Взаимодействие с ресурсоснабжающимиорганизациями.
· Формированиедоговорных отношений.
· Договорэнергоснабжения.
· Учетэлектроэнергии.
· Договортеплоснабжения.
· Учеттепловой энергии.
· Договорна водоснабжение и водоотведение.
· Учетколичества полученной питьевой воды и сброшенных сточных вод.
11. Мероприятия по экономии энергетическихресурсов.
· Энергетическийменеджмент и аудит.
· Экономияэлектрической и тепловой энергии
· Экономияводопотребления.
12. Материально-техническое обеспечение (МТО).
· Планированиематериально-технического обеспечения.
· Определениепотребности в различных видах материальных ресурсов.
· Хозяйственныесвязи и формы снабжения.
· Планированиекоммерческих договоров.
· Способыобеспечения и исполнения договоров.
14. Организация и контроль выполнения работ подоговорам подряда.
· Проведениена конкурсной основе выбора подрядчиков, оказывающих специализированные работыи услуги.
· Контроль,приемка и оплата работы подрядчика.
15. Планирование процесса эксплуатации и учетзатрат.
· Планированиепроцесса эксплуатации.
· Строгийучет всех затрат.
· Периодическаяотчетность ответственных.