Организация брокерской деятельности на рынке недвижимости г. Тюмени

СОДЕРЖАНИЕ Введение 1.Понятие, сущность, основные черты и направления брокерской деятельности на рынке недвижимости 1.1.Происхождение понятия брокерской деятельности, ее характерные признаки
1.2.Структура и формы брокерской деятельности на рынке недвижимости. Этапы развития деятельности 1.3. Реклама в брокерской деятельности 1.4. Страхование брокерской деятельности 1.5. Отдельные направления брокерской деятельности 2. Рынок жилья: формирование, развитие, настоящее состояние 2.1. Приватизация, как основа формирования жилищного рынка России 2.2. Субъекты и объекты рынка недвижимости 2.3. Особенности ценообразования на рынке жилья 3. Пути совершенствования брокерской деятельности на рынке недвижимости 4. Санитарно- гигиеническая и экономическая экспертиза недвижимости 4.1. Человек и окружающая среда 4.2. Гигиена планировки населенных мест 4.3. Организация территории жилого квартала 4.4. Охрана почвы и санитарная очистка населенных мест 4.5 Гигиена атмосферного воздуха 4.6 Гигиена воды и хозяйственно питьевого водоснабжения Заключение Список использованных источников ВВЕДЕНИЕ В связи с переходом России к рыночной экономике реформируются отношения во всех сферах деятельности, особое место среди которых занимают отношения собственности. Большое значение в этих отношениях отводится недвижимости, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке жилья. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридические обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям. Анализ отечественной литературы по затронутой теме показал, что имеются разрозненные издания и разрозненные публикации в периодической печати по отдельным проблемам, связанным с недвижимостью. На сегодня в стране отсутствует какой-либо труд, представляющий в систематизированном виде действующее законодательство в сфере недвижимости. В этих условиях особая значимость придается экономически эффективной и юридически обоснованной брокерской деятельности на рынке недвижимости. Фактически предпринимательство в сфере недвижимости началось с 1992-1993г.г. На рынке уже действовали одиночные брокеры, в обществе объективно сложилась потребность в посредничестве профессионала при осуществлении поиска подходящего варианта покупки, размена. Особенно остро такая потребность проявлялась у людей, недавно переехавших в город на постоянное проживание; у имеющих необходимую сумму денег и приехавших в город на несколько дней специально с целью приобретения жилья. Таким образом, спрос на такой вид услуг обусловил появление нового вида деятельности. Чем шире становился круг собственников недвижимости (в частности - жилой), тем больше была востребована брокерская деятельность. Несмотря на то, что на рынке сложился большой спрос на услуги риэлтора, и эти услуги реально оказывались, данный вид деятельности был совершенно не урегулирован ни законодательно, ни организационно. Правила поведения на рынке, методы работы формировались стихийно, и, надо сказать, еще до появления Постановления Правительства "О лицензировании риэлторской деятельности", уже в значительной степени организационно оформился. В итоге главными проблемами брокерской деятельности с момента начала ее существования и до 1996г. стали, во-первых, - отсутствие регулирования со стороны государства; во-вторых, отсутствие серьезной, хоть сколько-нибудь разработанной методологии - методов организации и построения риэлторских структур, методов их деятельности. Первая проблема частично разрешилась с принятием нового гражданского кодекса, введением лицензирования риэлторской деятельности на федеральном и местном уровнях, введением ряда подзаконных актов, косвенно регулирующих риэлторскую деятельность. О полном разрешении данной проблемы можно будет говорить только после принятия Федерального закона о риэлторской деятельности. Вторая проблема не утратила своей актуальности и на сегодняшний день, а обрушившийся экономический кризис лишь показал насколько остро она стоит. Чтобы маневрировать в изменившейся ситуации, приспособиться к новым условиям, нужно знать и уметь использовать те рычаги, которые позволяют управлять деятельностью, то есть расставлять акценты, менять привычную схему работы, менять тактику поведения с клиентами, конкурентами, властными структурами. Этим рычагом является менеджмент, позволяющий планировать и регулировать брокерскую деятельность. На протяжении длительного периода времени практически отсутствовала профессиональная литература - научно-исследовательская или обучающая. С принятием Гражданского кодекса постепенно стала появляться лишь правовая литература, освещающая различные аспекты совершения сделок с недвижимостью. Маркетинговые исследования в рассматриваемой сфере проводятся в основном на уровне общественных организаций, объединений, из которых наиболее ощутимый вклад внесла Российская гильдия риэлторов. Гораздо реже подобная работа ведется на уровне агентств недвижимости, во-первых, по причине отсутствия профессиональных маркетологов, во-вторых, в силу непонимания большинством предпринимателей на рынке недвижимости необходимости проведения таких исследований и применения их результатов на практике. В этом смысле открываются большие перспективы для проведения экспериментального исследования.
Целью дипломного проекта является анализ структуры и форм брокерской деятельности на формирующемся российском рынке недвижимости, а также показать его место и значение в современной рыночной экономике, определить пути совершенствования брокерской деятельности. В процессе реализации цели были поставлены следующие задачи:
- изучить закономерности образования в ходе приватизации и развития рынка недвижимости, особенности изменения коньюктуры рынка и процессов ценообразования в зависимости от влияния различных факторов и выявить эти факторы; уяснить структуру рынка недвижимости, выявив его объекты, а также определить его субъектов, их категории; - выявить круг профессиональных участников рынка недвижимости, определив особенности их деятельности: происхождение, состав, выполняемые функции; - определить формы брокерской деятельности на жилищном рынке России, проанализировать сложившуюся структуру брокерской деятельности, проследив закономерности процесса образования, обозначить положительные стороны и недостатки сложившейся схемы, разработать методы усовершенствования и пути их внедрения; - проследить этапы развития брокерской деятельности с момента ее формирования, обусловленного оформлением рынка недвижимости и современное состояние, определить причины и предпосылки перехода от одного этапа к другому, выявить особенности каждого из этапов развития, через постановку задач и методов их решения; - отразить значение рекламы в брокерской деятельности, виды рекламы, присущие этой сфере деятельности и специфичность ее задач в отличие от других видов деятельности; - проанализировать отдельные направления брокерской деятельности на рынке недвижимости в зависимости от различных объектов, определить особенности деятельности по каждому из направлений: условия совершения сделок, нормативную базу регулирования осуществляемых сделок, методы работы с клиентом при проведении сделок; - выделить управление недвижимостью, как особый вид брокерской деятельности на современном этапе развития рыночных отношений; - рассмотреть брокерскую деятельность на примере работы конкретного агентства недвижимости, проанализировать ее с учетом теоретической базы; - оценить перспективы развития на основе анализа рынка недвижимости и определить пути совершенствования брокерской деятельности. Учебные пособия по менеджменту и маркетингу позволили лучше разобраться в теоретических вопросах брокерской деятельности, а аналитические материалы Российской гильдии риэлторов послужили источниками данных, на основе которых в работе был проведен анализ поставленных проблем. Анализ рынка недвижимости показывает, что он включает в себя несколько сегментов, каждый из которых имеет свои особенности. В дипломном проекте наибольшее внимание уделено одному из этих сегментов, а именно - рынку жилья и особенностям брокерской деятельности именно на этом сегменте. 1. ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ОСНОВНЫЕ ЧЕРТЫ И НАПРАВЛЕНИЯ БРОКЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Происхождение понятия брокерской деятельности, ее характерные признаки Брокерская деятельность относится к биржевому инструментарию, и потому невозможно дать определение данного понятия без уяснения его природы и происхождения. "В ХV- ХVI вв. биржи возникали в местах появления мануфактур в Италии и Голландии как проявление необходимости в развитии внешней торговли при операциях с крупными партиями товаров. В ХV веке в Антверпене начали осуществляться операции с ценными бумагами (куплей-продажей долговых обязательств правительств Голландии, Англии, Португалии, Испании и Франции). С захватом и разграблением Антверпена Испанией и прекращением платежей по займам испанскими и французскими королями Антверпенская биржа пришла в упадок к концу ХVIв. По образцу Антверпенской биржи были созданы Лионская (1545), Лондонская Королевская (1566) и другие биржи, которые были в основном товарными и валютными (вексельными). В 1602 году была организована Амстердамская биржа, игравшая в ХVIIв. главную роль в международной торговле, на ней впервые предметом биржевых сделок стали акции только что возникших первых акционерных компаний."[1] Брокерские операции состоят в установлении через посредника-брокера контакта между продавцом и покупателем (а также между страховщиком и страхователем). Независимо от того, какой конкретной деятельностью брокер занимается или кого представляет, он всегда выступает как посредник в узком юридическом смысле, совершая только фактические действия. Брокер выступает исключительно с целью сведения сторон, которые берут на себя обязательства по сделке, заключенной при посредстве брокера. В отличие от агента брокер не является представителем. Он не состоит в договорных отношениях ни с одной из сторон и действует на основе отдельных поручений. Ему предоставляются специальные полномочия на заключение каждой отдельной сделки, и он обязан действовать строго в пределах этих полномочий. В частности, брокер должен выполнять указания своего клиента о количестве, качестве, цене товара. По первому требованию клиента брокер обязан представлять ему отчет обо всех проведенных от его имени операций. Когда заключению сделки предшествуют длительные переговоры, брокер должен получать полномочия на каждой очередной стадии. Брокеру могут быть поручены также контроль за исполнением заключенного при его посредничестве контракта и предъявление рекламаций. Довольно часто он берет на себя за дополнительное вознаграждение делькредере (поручительство за платежеспособность покупателя). По поручению своих клиентов брокер может взять на себя также функции подбора партии товаров определенного ассортимента, предоставление информации о состоянии рынка и др. За свои услуги брокер получает обусловленное, нередко устанавливаемое торговым обычаем, вознаграждение. Брокер не имеет права представлять интересы другой стороны в сделке и принимать от другой стороны комиссию или вознаграждение, за исключением тех случаев, когда на это имеется согласие клиента. Иногда в качестве посредников выступают два брокера: один - по поручению покупателя, другой - продавца. Брокеры обычно специализируются на совершении биржевых операций по купле-продаже одного-двух определенных видов товара. Как правило, это биржевые и аукционные товары. Брокеры бирж англо-американского типа являются владельцами крупных брокерских фирм, организованных чаще всего в форме полного товарищества. Они располагают конторами вне бирж, где принимают своих клиентов. "Брокерские фирмы- это особый вид посреднических фирм, в обязанности которых входит функция сведения контрагентов. По законам некоторых стран брокеры не могут выступать сами покупателями или продавцами товаров, которые им поручено продать или купить."[2] У брокеров, осуществляющих свою деятельность на бирже можно выделить специальные задачи и функции, которые исторически сложились и присущи исключительно биржевому институту. Для брокеров, работающих на рынке недвижимости, свойственны определенные функции, полномочия и обязанности, которые, в общем и целом совпадают с названными выше характеристиками брокерской деятельности осуществляемой на бирже и обусловленные общими профессиональными обязанностями. Среди таких функций брокеров, на рынке недвижимости можно назвать следующие: представление одной из сторон в сделке купли-продажи недвижимости, участие в сделке в качестве посредника, обработка и сбор информации, "сведение" продавца и покупателя в сделке, предоставление консультаций по поводу совершения сделки, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из факторов ценообразования, действующих на рынке, управление недвижимостью.
Наиболее активную и весомую роль на рынке недвижимости играют риэлторы. От их усилий многое зависит: чтобы покупатель и продавец нашли друг друга, чтобы сделка совершилась к обоюдному интересу и чтобы результат сделки был юридически чистым и неоспоримым. Специалистов по операциям с недвижимостью пока не выпускают учебные заведения России, однако, стремительно развивающийся рынок требует профессионалов, которые могли бы грамотно и эффективно проводить сделки с недвижимостью.
Деятельность брокера, осуществляемая на бирже, имеет ряд отличительных особенностей в силу специфичности самого биржевого института. Биржа является местом совершения сделок, проведения торгов, где установлены свои четкие правила торговли, которыми регламентирована деятельность брокеров. Рынок недвижимости, в отличии от биржи по своим, присущим только ему законам и, безусловно, также "диктует" свои правила поведения. Рассмотрим закономерности возникновения и функционирования этой "биржи недвижимости". 1.2.Структура и формы брокерской деятельности на рынке недвижимости. Этапы развития деятельности По мере своего развития структура брокерской деятельности постоянно усложнялась и совершенствовалась. В начале, в период возникновения и оформления деятельности, как таковой, действовали одиночные маклеры, в последствии называемые "черными маклерами". Их работа заключалась в формировании посредством средств связи своего банка данных (банка предложения) и сведении покупателя с продавцом. На начальном этапе формирования рынка недвижимости, когда отсутствовало какое-либо законодательное регулирование подобной деятельности, для такой работы не требовалось крупных расходов и приложения серьезных усилий. Результат не заставлял себя ждать, так как на рынке присутствовали в избытке и спрос и предложение. Недостатками такой деятельности были узкая база предложения, в силу ограниченных возможностей одного человека; отсутствие четкой методики работы с клиентами; невозможность и не заинтересованность в юридически верном оформлении посреднической деятельности, отсутствие необходимой квалификации для оформления сделок в полном соответствии с законом; и, наконец, по своей сути на этом этапе рынок недвижимости является теневым, нерегулируемым со стороны компетентных органов государства, со всеми вытекающими негативными последствиями для клиентов. Вторым этапом в развитии брокерской деятельности стало создание групп брокеров и кампаний. Объединение стало выгодно, в первую очередь, в силу создания более широкой базы данных, сокращения расходов по сбору необходимой информации по предложению недвижимости и расширения возможностей по такому получению информации за счет увеличения рекламы при меньших затратах за счет объединения капитала. Этот этап характеризуется также разработкой имиджа компании, в силу увеличения конкуренции, (то, что можно назвать обретением "своего лица"), детальной разработкой методов привлечения и работы с клиентами. Названные меры, в частности, влекут увеличение расходов на рекламу, на разработку целостной рекламной кампании. Одновременно происходит повышение роли нормативного регулирования брокерской деятельности на рынке недвижимости на федеральном и местном уровне, появляется необходимость договорного регулирования взаимоотношений с клиентами, проводится соответствующая работа внутри кампаний. В связи с введением лицензирования деятельности по осуществлению операций с недвижимостью, повышается квалификационный уровень брокеров, в следствие чего уменьшается риск недействительности совершенных сделок; рынок приобретает цивилизованный характер. Фирмы, как показывает практика, подразделяются на три группы: крупные, средние и мелкие. "Крупные фирмы отличаются прежде всего значительным штатом сотрудников, обширной базой данных, сформировавшейся структурой управления и большим количеством регулярно осуществляемых сделок с недвижимостью (30-50 сделок в месяц)."[3] Эти фирмы уделяют большое внимание созданию положительного имиджа в обществе, для чего проводят активную рекламную политику. Они стремятся развивать деловые контакты с муниципальными структурами и принимают деятельное участие в работе профессиональных объединений участников рынка. По мере развития фирмы этой группы диверсифицируют свою деятельность и начинают инвестировать средства в новое строительств, в создание средств массовой информации (газет, журналов, информационных агентств и т.д.), выпускать жилищные сертификаты и другие ценные бумаги, заниматься строительством, реконструкцией и ремонтом объектов. Средние фирмы заключают 10-20 сделок в месяц, они, так же как и фирмы первой группы, гарантируют клиентам юридическую чистоту подготовленных ими сделок, обеспечивают сжатые сроки оформления сделок, проводят дилерские операции. Их рекламная тактика направлена на получение эффекта среди определенных групп населения и на конкретных объектах. Группа мелких фирм постоянно уменьшаются, так как многие из них оказываются не в состоянии соответствовать тем требованиям, которые предъявляют муниципальные власти при лицензировании. Деятельность мелких фирм - это по существу организованная и зарегистрированная форма деятельности частных брокеров. Они имеют небольшой оборот, работают в большинстве случаев по конкретным заказам и ограничиваются функциями посредников. Большинство фирм действуют на рынке жилья, который представляет собой наиболее развитый сегмент рынка недвижимости. Количество фирм, реально работающих на рынке нежилых помещений, невелико, еще меньше фирм занято операциями с земельными участками. Так, по информации Московской ассоциации риэлторов, в конце 1994г. из 74 ее членов 73 фирмы занимались покупкой и продажей квартир, 26 фирм - расселением коммунальных квартир, 16 фирм - сдачей квартир в аренду, 18 фирм - обменом квартир, 11 фирм - продажей квартир в рассрочку, 15 фирм - продажей нежилых помещений, 15 фирм- сдачей нежилых помещений в аренду, 7 фирм - строительством жилья, 5 фирм - строительством офисов, 5 фирм - реконструкцией особняков, 5 фирм - строительством коттеджей, 1 фирма - продажей земельных участков, 4 фирмы - продажей недвижимости за рубежом. Уровень компетентности профессиональных участников рынка определяется их специальной подготовкой и использованием современных компьютерных и телекоммуникационных технологий. Внедрением цивилизованных основ работы на рынке недвижимости занимаются профессиональные общественные объединения. В дальнейшем, на третьем этапе развития брокерской деятельности появляются общие проблемы у различных кампаний, общие интересы в регулировании деятельности на рынке недвижимости, потребность в участии в работе компетентных органов государства по упорядочению предпринимательства в сфере недвижимости, осознание необходимости влиять на эту работу. Названные факторы повлекли объединение различных фирм, одиночных брокеров и создание общественных организаций. Основными задачами таких общественных объединений являются:
-формирование цивилизованного рынка недвижимости, расширение сферы его функционирования, переход на профессиональную основу в брокерской деятельности на рынке недвижимости; - разработка и внедрения новых форм и технологий в осуществлении операций с недвижимостью, расширение их масштабов;
- выработка общей идеологии в развитии рынка недвижимости; - создание информационной базы и единой сети коммерческой информации; - защита интересов членов общественного объединения в их отношениях с органами государственной власти в решении сложных вопросов с деловыми партнерами; - координация работы предпринимателей и помощь государственным структурам в правовом, методическом, организационном, информационно-техническом обеспечении и расширении информационного пространства; - защита жилищных прав граждан путем оказания им информационной и консультационной помощи в выборе методов и средств решения ими своих проблем в жилищной сфере. В результате деятельности общественных объединений выделяются отдельные направления[4]: - разработка и распространение принципов развития рынка недвижимости; - проведение анализа коньюктуры рынка недвижимости и подготовка его обзора; прогнозирование рынка недвижимости; - разработка и представление членам общественного объединения рекомендаций по вопросам торгово-инвестиционной политики, ипотечному кредитованию, приватизации, налогообложению и страхованию; - участие в выработке решений органов законодательной государственной власти по вопросам развития предпринимательства и конкуренции в жилищной сфере; - методическая помощь по внедрению новых форм организации инвестиционного процесса, внебюджетных форм и ипотечных систем инвестирования жилищной сферы, оценки недвижимости; - создание единой сети коммерческой информационной базы в области торговли недвижимостью, с целью активизации операций с недвижимостью на областном и межрегиональном уровне; - создание информационной базы инвестиционных проектов; - разработка и содействие утверждению в установленном порядке правовых документов, регламентирующие на практике вопросы торговли недвижимостью и регулирования этой деятельностью со стороны областной и городской администрацией; - создание и внедрение документов, правил делопроизводства и процедур взаиморасчетов между предпринимателями и их клиентами по операциям с недвижимостью; - содействие обмену коммерческими предложениями между членами общественного объединения; - представительство членов "Гильдии" в отношениях с деловыми партнерами Российской Федерации; - содействие созданию в регионе новых специализированных коммерческих структур по торговле недвижимостью, инвестиционной деятельности, ипотечному кредитованию; - содействовать развитию деловых связей членов общественного объединения с иностранными партнерами: проведение пропагандистской, рекламной, разъяснительной и консультационной деятельности в интересах членов "Гильдии" и обеспечения повышения квалификации сотрудников кампаний, входящих в общественное объединение.; - осуществление издательской деятельности, выпуск журналов, брошюр, буклетов, каталогов, плакатов, справочников и т.п. по основным направлениям деятельности. "Профессиональные общественные организации риэлторов, самой крупной и авторитетной из которых является Российская гильдия риэлторов взяли на себя задачу профессиональной подготовки. На начало 1996г. в Российской гильдии риэлторов было представлено 720 компаний и банков работающих по таким направлениям, как брокерская деятельность, девелопмент, оценка недвижимости, страховая деятельность, управление недвижимостью и ипотечное кредитование в 65 регионах Российской Федерации. В состав Гильдии входят 20 региональных и профессиональных объединений, среди которых выделяются Ассоциация ипотечных банков России и Российской общество оценщиков."[5] Российская гильдия риэлторов уделяет большое внимание внедрению международных стандартов на российском рынке недвижимости, что позволяет быстрыми темпами продвигаться к мировому уровню профессионализма в риэлторской деятельности. За короткий срок были налажены плодотворные контакты с Национальной Ассоциацией риэлторов США, с Голландской ассоциацией брокеров, с ассоциациями риэторов Японии и другими профессиональными организациями. В 1994г. Гильдия стала членом FIABCI -Международной федерации недвижимости, имеющей отделения более чем в 50 странах мира. Это открыло доступ членам Гильдии к информации о западных рынках. В частности, FIABCI издает справочник риэлторских фирм 50 стран в котором указаны их телефоны, адреса и направления деятельности, что позволяет наводить справки о зарубежных партнерах и развивать контакты с надежными фирмами. Для российских риэлторов чрезвычайно важны консультации, обучение специалистов и содействие в разработке профессиональных стандартов со стороны FIABCI по таким практически не освоенным направлениям деятельности, как рынок промышленной недвижимости, операции с недвижимостью в индустрии отдыха, управление недвижимостью. Члены Гильдии получают гарантии страхового фонда, а также рекомендации для получения лицензии, что является существенным подспорьем для любой фирмы. В построении любой организации можно выделить три основные ступени: 1.Определение характера выполняемой работы, постановка целей, проведение детального анализа предстоящей деятельности. В сфере недвижимости будут обозначены следующие прерогативы: в первую очередь это работа с клиентом, предоставление услуг на рынке недвижимости - покупка, продажа, аренда, найм, обмен жилых помещений, работа с нежилой недвижимостью, домами, дачами, землей и другими объектами недвижимости, помощь в кредитовании, консультации, юридически грамотная поддержка сделки, частично - работа с ценными бумагами. 2.Распределение работы между отдельными элементами структуры организации. Этот этап включает в себя введение нормативного регулирования, введение единых стандартов деятельности. 3.Классификация элементов, построение отдельных функциональных структур. Здесь важно, чтобы различные структурные подразделения были сгруппированы по отдельным видам работ: аренда, продажа, обмены и т.д Распределение производственных обязанностей и оформление связей между структурными подразделениями неизбежно приводит к созданию отделов, то есть коллективов людей, выполняющих некоторую аналогичную работу под единым руководством начальника отдела. Распределение обязанностей по отделам зависит от положенных в основы деления целей и задач. В сфере недвижимости распределение осуществляется по функциональному признаку, а также на основе интересов потребителя. В этой отрасли покупатель является ключевым фактором, влияющим на структуру организации. Если к вопросу об организации подойти с точки зрения распределения полномочий, производственных обязанностей, то риэлторский бизнес можно классифицировать, как линейно-функциональное оправление. Структуру организации можно уяснить посредством следующей схемы. На рис.1.1. отображен наиболее распространенный подход. В данном случае линейное управление между руководящим звеном и функциональными отделами подкрепляется специальными вспомогательными службами (юридическая служба, аналитический отдел). Среди недостатков данного построения - разногласия между линейными и функциональными структурами. Линейные службы часто противодействуют работе функциональных экспертов, возникающие разногласия могут выразиться в неправильном толковании полученной от экспертов информации, которая передается линейными служащими непосредственным исполнителям.
Структура организации Генеральный директор
Бухгалтерия Аналитический отдел Юридичес.служба Продажа Обмен Аренда Ипотека Оценка Коммерческая недв-сть Перв.рынок жилья Вторичн.рынок жилья Отделы типового элитное жилье отделы типового жилья жилья земля, дачи, гаражи и другое Рис.1.1 При построении таких схем необходимо учитывать следующее: схема дает лишь общие контуры структуры организации, она должна быть доступна для понимания, не должна быть излишне детализирована, т.к. не существует стандартной организационной структуры, каждая фирма имеет свои особенности. Схема отражает реальную структуру фирмы, и не является своего рода теоретическим стандартом. Необходимость построения и разработки предлагаемой схемы заключается в том, что исследование приносит большую пользу, обнаруживая "слабые места", накладки полномочий, недостаточно управляемые звенья в трудовом процессе. Схема позволяет выделить линии взаимозависимости и отношений внутри организации. Как источник получения информации она может быть использована в рамках ознакомления с деятельностью и структурой управления агентством недвижимости, а так же в качестве дополнительного материала при разработке должностных инструкций. Схема используется служащими предприятия для быстрого ознакомления с происходящими в рамках организации изменениями. Недостатками таких схем является, во-первых, их статичность. Схема строения организации быстро устаревает, в силу потребности в оперативном реагировании на изменения экономической, социальной ситуации. Так как бизнес динамичен, то в рамках основной структуры организации, остающейся неизменной в течении длительного времени возникает много изменений, что естественно требует внесения определенных корректив. Во-вторых, в схеме не возможно отразить неформальные отношения, что снижает ее практическую значимость. Такие схемы могут привести к бюрократизму, они по существу негибки. Кроме того, возникают трудности в предоставлении об уровнях значимости. 1.3. Реклама в брокерской деятельности "В концепции успеха брокерской деятельности весьма важную, а иногда основополагающую роль играет необходимая в данный момент коммерческая информация (информация о предложении объектов недвижимости). Такая информация может быть точной или неточной, полной или неполной. Чем полнее и эффективнее информация, тем эффективнее принимаемое решение, тем выше прибыльность деятельности. В сфере предпринимательства на рынке недвижимости."[6] В сфере недвижимости значение объема информационной базы невозможно переоценить - от него напрямую зависит количество совершаемых в фирме сделок, и в конечном итоге - прибыль. Поэтому в риэлтерском бизнесе реклама является не только средством продвижения товара- услуг брокера на рынке недвижимости и непосредственно самих объектов недвижимости, но средством получения информации, средством наполнения базы данных. На рис1.2 представлены виды рекламы в зависимости от используемых средств распространения информации Классическая реклама на радио, телевидении, в газетах и журналах обращается опосредованно, то есть с использованием технических средств, к широкой анонимной публике. Реклама в местах продажи заключается в распределении проб, использовании дисплей-материала (указатели, плакаты, стрелки, "стоп"-знаки и т.д.).
Известнейшая форма прямой рекламы, рекламное письмо, предоставляет возможность приспособить рекламу к потребностям целевой группы или лица. Используя приложенную карточку для ответа, можно достичь двусторонней коммуникации (например купон бесплатной заявки на продажу объекта недвижимости).
Виды рекламы Виды рекламы в зависимости от использованных средств распространения информации. рекламное теле,-радио и рекламно наружные экс- обращение кинореклама. коммерческая позиции(щиты) в прессе литература реклама на транспортных средствах и транспортных прямая почтовая реклама сооружениях
Рис.1.2 Под рекламой в новых средствах информации понимается реклама через телефакс, видеотекст, кабельное и спутниковое телевидение, кабельное радио, компьютерные сети. Двусторонняя коммуникация особенно характерна для индивидуальной рекламы, которую проводят так называемые авторитетные лица среди своих последователей. Подобные разговоры среди друзей и знакомых о преимуществах работы с тем или иным агентством недвижимости считаются наиболее эффективными, поскольку коммуникатор выглядит в этом случае гораздо убедительнее. "Различие между рекламой услуг, товара и рекламой фирмы заключается в том, что является объектом рекламного обращения. Фирма занимается, как правило, как рекламой отдельных услуг, так и рекламой фирмы в целом. В первом случае выделяются отдельные качества предоставляемых услуг, во втором - через указания, например, на величину фирмы и ее деловые связи делается попытка добиться доверия покупателей для всей производственной программы предприятия."[7] Так, информирующая реклама рассказывает потребителям о сущности оказываемых вообще и о некоторых характеристиках в частности. Редакционно оформленная реклама, не отличается от прочих материалов, включенных в средство информации, рекламодатель пытается скрыть коммерческие намерения и придать сообщению большую убедительность. Для фирм, оказывающих услуги на рынке недвижимости, имеет смысл прибегнуть к совместной рекламе. В этом случае рекламируется не конкретное предприятие, а просто сам вид услуг. Если фирме удается создать о себе и своей деятельности позитивное представление у интересующих его групп общественности (включая собственных работников), то это значительно облегчит достижение поставленных целей. Многие проблемы, например, привлечение молодых специалистов и других работников, а также восприятия ими целей предприятия, решаются значительно проще, если фирма имеет положительный имидж. Реклама таких предприятий воспринимается с большим доверием. Позитивное мнение общественности о предприятии не возникает само собой. Поэтому использование методов работы с общественностью в данном случае неизбежно. Часто бывает так, что общественность знает только о негативных сторонах работы предприятия ("черное маклерство"). Главная задача всех усилий в этой сфере заключается в установлении атмосферы доверия и понимания. Реклама фирмы также стремится к созданию позитивной картины предприятия. Реклама фирмы опирается в первую очередь на средства массовой информации. В работе с общественностью используются следующие инструменты: установление хороших контактов с прессой, радио и телевидением; проведение пресс-конференций; выпуск хорошо оформленных годовых отчетов; выпуск юбилейных изданий; составление социальных балансов и их публикация; создание обществ, союзов, клубов; поддержка научных работ. Само собой разумеется, что имя предприятия должно быть соответственным образом представлено в этих акциях, согласно принципу: "Делай добрые дела и говори об этом". Особую форму работы с общественностью представляет разъяснительно-пропагандистская реклама. Эта форма возникла как реакция некоторых предпринимателей и экономических кругов на растущее скептическое отношение широких слоев общественности к брокерской деятельности на рынке недвижимости. Представители этих предприятий открыто выступают с защитой своего мнения и критикуют доводы оппонентов. "Пропаганда включает в себя использование редакционного, а не платного места или времени во всех средствах распространения информации, доступных для чтения, просмотра или прослушивания существующими или потенциальными клиентами фирмы, для решения конкретной задачи - способствовать достижению представленных целей. Пропагандой пользуются для популяризации марочных и обычных товаров, лиц, мест, идей, деятельности, организаций. Организации прибегают к пропаганде для привлечения внимания или для исправления неблагоприятного представления о себе. Нежелательные отклонения между образом предприятия с точки зрения менеджмента и впечатлением, которое предприятие производит на сотрудников и общественность, являются причиной усилий по созданию однородного и выделяющегося образа предприятия, по созданию "лица" предприятия. Создание однородного образа предприятия особенно важно в случае, когда фирма имеет неоднородный имидж. В этом случае недостаточно представить какие либо положительные черты предприятия с помощью рекламы или паблисити. Гораздо важнее добиваться соответствия образа предприятия и поведения всех сотрудников желаемому имиджу. Если расплывчатый или неоднородный имидж предприятия вызван применением различного дизайна для эмблем фирмы и других опознавательных знаков предприятия, то задача решается относительно ясно и просто. Необходимо, однако, учесть, что это часто является лишь симптомом, а не сущностью проблемы имиджа. Графические корректуры ведут в этом случае не к решению проблемы, а к чисто косметической операции. 1.4. Страхование брокерской деятельности Объектом страхования выступает ответственность брокера, по закону (обязательное страхование) или в силу договорного обязательства перед третьими лицами за причинение им вреда (добровольное страхование).При этом имеется в виду вред, причиненный личности или имуществу данных третьих лиц. Принято различать страхование гражданской ответственности, страхование профессиональной ответственности и др. Гражданская ответственность носит имущественный характер: лицо, причинившее ущерб, обязано полностью возместить убытки потерпевшему. Через заключение договора страхования гражданской ответственности данная обязанность перекладывается на страховщика. За причиненный ущерб страхователь может нести уголовную, административную ответственность. Однако возмещение имущественного вреда, причиненного третьему лицу, перекладывается на страховщика.
Страхование профессиональной ответственности связано с возможностью предъявления имущественных претензий к физическим или юридическим лицам, которые заняты выполнением своих профессиональных обязанностей или оказанием соответствующих услуг. Имущественные претензии, предъявляемые к физическим или юридическим лицам, обусловлены небрежностью, халатностью, ошибками и упущениями в профессиональной деятельности или услугах.
Назначение страхования профессиональной ответственности заключается в страховой защите лиц определенного круга профессий (частнопрактикующие врачи, нотариусы, адвокаты и др.) против юридических претензий к ним со стороны клиентуры. Безусловно, профессия брокера по недвижимости относится к той категории, где страхование профессиональной ответственности станет со временем обязательной. Поскольку в настоящее время профессиональная ответственность брокера по недвижимости по закону не установлена, то в результате причинения вреда брокер несет лишь ответственность, предусмотренную договором с клиентом. Таким образом, страхование - один из важнейших аспектов деятельности маклера в сфере недвижимости. Риски гражданской ответственности брокера по недвижимости связаны с законными претензиями клиентов в связи с причинением вреда, вызванным например, некомпетентными действиями брокера при совершении сделки. Последствиями таких некомпетентных действий может стать недействительность сделки по купле-продаже объекта недвижимости в силу ее оспоримости или ничтожности по закону. В дальнейшем заинтересованным лицом может быть предъявлен иск к брокеру о возмещении ущерба, возникшего в результате недействительности сделки. Брокер может застраховать свою гражданскую ответственность перед клиентами, то есть переложить обязанность возмещения вреда на страховщика. Пока брокер поставлен перед фактом неизвестности страхового случая во времени и пространстве, страховщик интересуется вероятностью наступления страхового случая по отношению ко всей страховой совокупности. Несбывшиеся предвидения страховщика относительно вероятности возможного ущерба и расходов по его возмещению будут заранее оплачены предвидением возможного риска со стороны брокера. Наличие риска маклера побуждает его активно участвовать в предупредительных мероприятиях с целью снижения его степени. Существует и иной аспект, в силу которого брокерская деятельность и страхование - тесно взаимосвязанные категории рыночной экономики. Страхование предпринимательства в сфере недвижимости должно быть направлено как на защиту его конечных результатов, так и различных факторов, обеспечивающих достижение поставленных целей. В рыночных условиях страхование все больше становится средством защиты фирмы от неблагоприятного изменения экономической конъюнктуры. Целью любой деятельности является получение прибыли, увеличение вложенного в дело капитала. Поэтому важное значение приобретает страхование на случай возможной потери ожидаемой прибыли или недополучения намечаемого дохода. Потери (недополучение) прибыли обуславливаются двумя группами факторов: 1. нарушением процесса деятельности при наступлении стихийных бедствий, аварий и других аналогичных событий; 2. изменением рыночной конъюнктуры, нарушением контрактов со стороны контрагентов или потребителей услуг и т.п. Сфера страхования должна охватывать обе группы факторов. Эффективная предпринимательская деятельность немыслима без стремления к освоению новой техники и технологии, без разумного риска в поисках дополнительных резервов интенсификации производства. Страхование от таких технических и технологических рисков может стать важной поддержкой научно-технического прогресса. Объектом страхования выступает и коммерческая деятельность брокера по недвижимости, предусматривающая инвестирование денежных и других ресурсов в какой-либо объект недвижимости и получение от этих вложений через определенный срок дохода. Ответственность страховой организации заключается в возмещении страхователю потерь, возникших вследствие неблагоприятного изменения конъюнктуры рынка и ухудшения других условий коммерческой деятельности. Страховое возмещение определяется в виде разницы между страховой суммой и фактическими финансовыми результатами от застрахованной коммерческой деятельности. При определении срока действия договора интересы страховщика и страхователя проявляются различно. Брокер объективно заинтересован в сокращении срока страхования. Для страховой организации короткий срок действия договора повышает риск неоправданной выплаты возмещения. Увеличение срока делает окупаемость более реальной, снижает вероятность возникновения подлежащих возмещению убытков, хотя могут действовать и иные факторы. Выплата возмещения производится в основном по окончании срока страхования, когда выявляются окончательные результаты застрахованных коммерческих операций. Тарифы по страхованию коммерческих рисков зависят от срока страхования, степени стабильности рыночных отношений и других факторов. 1.5. Отдельные направления брокерской деятельности Принятие законов о приватизации жилья, государственных и муниципальных предприятий, об основах федеральной жилищной политики, о залоге, об инвестициях, об инвестиционной деятельности, о частых инвестициях, утверждение 1 и 2 частей Гражданского кодекса Российской Федерации легализовали сделки с недвижимостью для граждан и юридических лиц. Приобретение недвижимости в собственность на законных основаниях дает возможность совершения с ней разнообразных операций, в результате которых сменяется право собственности. Целью любой сделки является приобретение права собственности или права пользования имуществом. "Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки. В сфере недвижимости законодательство разрешает самые различные виды сделок, т.е. действия граждан и юридических лиц, при которых происходит в соответствии с волеизъявлением сторон установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей участников."[8] Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Регистрации подлежат: Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением подписи на документе, представленном для регистрации. Любой документ, касающийся возникновения, изменения или прекращения права собственности на недвижимость, вступает в силу после его государственной регистрации. Не достаточно оформить в нотариальной конторе договор купли-продажи, залога или свидетельство о дарении или наследовании, необходимо зарегистрировать право собственности в уполномоченном на то муниципальном органе. В Тюменской области таким органом является Тюменская областная Палата государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Для регистрации маклеру необходимо собрать комплект документов: заявление о регистрации; подлинник правоустанавливающего документа (договора свидетельства и т.п.); нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа в требуемом количестве экземпляров, которое зависит от вида сделки; документ, подтверждающий уплату государственнного сбора и оплату услуг за регистрацию; документ, удостоверяющий личность заявителя; доверенность или документ, подтверждающий полномочия представителя или наследника; справка о прописке (регистрации); а также другие документы в зависимости от вида сделки и установленного порядка.
Правоустанавливающий документ должен содержать запись о том, что объект сделки не состоит под арестом, и не является предметом залога. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст.131) орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставить информацию о проведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Брокеру необходимо иметь в виду, что отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд. Принятие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно конкретизировать как сам порядок регистрации, так и основания для отказа в регистрации. Все многообразие сделок с недвижимостью можно поделить на односторонние и многосторонние сделки. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. В сфере недвижимости такой сделкой является наследование. Для заключения двухсторонней или многосторонней сделки, как чаще говорят договора, необходимо выражение согласованной воли двух или более сторон. При заключении сделки договор выполняет следующие функции: -юридически закрепляет отношения между участниками сделки, придавая им характер обязательств, выполнение которых защищено законом; -определяет порядок, способы и последовательность совершения действий партнерами; -предусматривает способы обеспечения обязательств. К таким сделкам относятся: - купля-продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; - дарение земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; - передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ, в качестве пая в кооператив. - наследование земельного участка и земельной доли, передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование, передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, предоставление сервитута - права ограниченного пользования соседним земельным участком; -предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство; - выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд. При приобретении земельного участка на первичном рынке применяются методики, учитывающие три группы факторов, которые в конечном итоге определяют стартовую цену участка, а именно: -факторы, учитывающие местоположение участка (престижность места будущей застройки, близость к городским магистралям, экологический фактор, возможность использования прилегающих участков для коммерческих целей); -факторы, учитывающие характер проектируемого объекта, плотность застройки, особенности строительства или реконструкции); -факторы, учитывающие характер строительства и затраты на него, а также затраты, вызванные дополнительными требованиями (отселение жильцов, снос и перенос строений и сооружений, стоимость инженерного обеспечения участка); Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах. Российские граждане, получившие земельные участки в собственность для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или индивидуального строительства, имеют право распоряжаться ими по-своему усмотрению и могут их продать. Порядок купли-продажи земельных участков утвержден Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993г. №503 на основе Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" от 23 декабря 1992г. № 4196-1. В качестве покупателя земельного участка может выступать любой гражданин России. При подготовке сделки брокеру следует учесть, что лица, не являющиеся гражданами России, по действующему законодательству не могут выступать в качестве покупателей земельных участков и для них возможна только аренда земли. Продавцами земельных участков могут быть лишь граждане или юридические лица, право собственности которых удостоверено государственным актом, выданным местной администрацией. Продать земельный участок можно только при отсутствии споров в его отношении, информацию о наличии или отсутствии которых можно получить в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Сделка купли-продажи земельного участка должна быть оформлена в виде договора купли-продажи (купчей), удостоверенного нотариальным органом и зарегистрированного в районном Комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Договор купли-продажи должен соответствовать Типовому договору, утвержденному Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству. По желанию сторон договор может содержать дополнительные условия, не противоречащие законодательству, однако запрещается изменять в договоре целевое назначение земельного участка и порядок его использования. В частности, нельзя на участке, выделенном для строительства жилья, возводить промышленные объекты, ограничивать право проезда по земельному участку, если оно ранее существовало, нарушать подземные и наземные коммуникации в пределах участка. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка производится нотариальным органом по месту расположения земельного участка. При оформлении сделки, кроме правоустанавливающего документа на земельный участок, собственник должен иметь план земельного участка, который становится обязательным приложением к купчей. Характер распоряжения земельными участками в Российской Федерации зависит от целевого назначения и категории земель. Закон РФ от 24 декабря 1992г., "Об основах федеральной жилищной политики" определил право застройщика на приобретение в установленном порядке земельного участка для строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной документацией. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в пользование, аренду, собственность или продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более одного месяца для физических лиц и двух месяцев для юридических лиц с момента их обращения.
На рис 1.3. наглядно представлены сделки по распоряжению жильем. К сделкам по распоряжению нежилыми помещениями относят: Купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественных комплексов; передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ; кредитование под залог недвижимости.
Главным условием для совершения сделки купли-продажи с недвижимостью является наличие документа, бесспорно свидетельствующее о том, в чьей собственности находится объект сделки, то есть, кто имеет право им владеть, пользоваться и распоряжаться, изменять его юридическую судьбу, в том числе продавать на законных основаниях. Правоустанавливающими документами, подтверждающими право собственности на недвижимость, являются следующие документы: Нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности, договор о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков жилого дома или иного строения: Свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья: Нотариально удостоверенный договор купли-продажи (в том числе с условиями пожизненного содержания),мены, дарения; Свидетельство о праве на наследство; Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; Договор о разделе строения; Копия акта о приобретении жилого дома с публичных торгов; Регистрационное удостоверение; Исполнительный лист или копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на недвижимость; Копия решения суда о разделе дома между супругами. При отсутствии правоустанавливающих документов могут быть использованы иные документы, косвенно подтверждающие право собственности на недвижимость, а именно: - инвентаризационно-технические документы в случае, когда они содержат точные ссылки на наличие у собственников надлежаще оформленных документов, подтверждающих их право на недвижимость; -платежные документы об оплате земельного налога и налога со строений, страховые полисы; -обязательства по банковским ссудам, выданным на строительство; -не оформленные в нотариальном порядке договоры о праве застройки и решения исполкомов местных советов народных депутатов об отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Комплект документов, необходимых для совершения сделки с жилой недвижимостью, различается в зависимости от того, какая недвижимость отчуждается. Для сделок с муниципальными приватизированными квартирами брокеру требуется предъявить в нотариальной конторе: договор передачи муниципального (государственного)жилья, зарегистрированный в установленном порядке; свидетельство о собственности на жилище; справку бюро технической инвентаризации об оценке стоимости. При продаже комнаты в коммунальной квартире дополнительно необходимо заявление всех соседей-собственников о том, что они не возражают против ее продажи. При сделках в отношении кооперативных квартир с выплаченным паем необходимо иметь: свидетельство о собственности на жилище; справку жилищно-строительного кооператива о сумме выплаченного пая, зарегистрированную в установленном порядке; справку бюро технической инвентаризации об оценке стоимости жилья; Для отчуждения жилья, приобретенного в собственность по договорам купли-продажи, мены либо дарения, требуется оригинал договора и справка бюро технической инвентаризации об оценке стоимости жилья. Недвижимое имущество, приобретенное в порядке наследования, отчуждается при наличии: свидетельства о праве на наследство; свидетельства о собственности на жилье, справки бюро технической инвентаризации об оценке стоимости жилья. Нотариально удостоверенное согласие второго супруга требуется при любом отчуждении жилья, причем его наличие необходимо независимо от места прописки второго супруга. Исключение составляют случаи, когда недвижимость была подарена первому супругу, была приобретена им до брака либо перешла к нему в порядке наследования. Виды сделок по распоряжению жильем

Виды сделок Рис. 1.3 При сделках с жилым домом в договоре должны быть указаны не только размеры и характеристики дома, но и все хозяйственные и бытовые строения и сооружения (сарай, гараж, погреб, туалет, колодец, навес, летняя кухня, мастерская, оранжерея, теплица, бассейн, временные постройки и т.п.) которые как принадлежность к главной вещи переходят новому владельцу вместе с жильем. Это не исключает того, что в договоре может быть оговорено, что хозяйственные и бытовые постройки будут снесены или перенесены прежним собственникам жилья. Кроме того, в местном бюро технической инвентаризации должна быть получена справка об объекте сделки с указанием его состава, метража, инвентаризационной стоимости и сведений о его владельце; правоустанавливающий документ на недвижимость, справка бюро технической инвентаризации, документ, подтверждающий оплату услуг муниципального органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость, и документ, удостоверяющий личность, предъявляются для подтверждения статуса собственника в орган, регистрирующий сделки с недвижимостью. Этот орган обязан подтвердить правомочия собственника либо выдать письменный мотивированный отказ при несоответствии данных в документах. При этом обычно на справке бюро технической инвентаризации проставляются штампы установленной формы и гербовая печать. Во избежание злоупотреблений установлено, что срок действия этой справки ограничен определенным сроком (в г.Тюмени - 1 месяц со дня выдачи, возможно продление срока), за время которого должны быть завершены все остальные операции по оформлению сделки.
Все сделки, связанные с отчуждением жилья, в котором прописаны несовершеннолетние дети, должны быть согласованы с Органом опеки и попечительства соответствующей административно-территориальной единицы. При этом продавец должен доказать, что в результате совершения сделки условия проживания детей не ухудшатся. Орган опеки и попечительства, проверив факты и документы, выдает заключение, на основе которого районная администрация дает разрешение на сделку.
Купля-продажа жилья в рассрочку является сделкой, при которой продавец кредитует покупателя. Для подавляющего большинства россиян приобретение жилья представляется нереальным делом из-за высокой стоимости жилья на первичном и вторичном рынке и незначительных финансовых возможностей. Следует уточнить, что речь идет о покупке готового жилья, а не об инвестировании в строительство. В настоящее время на первичном рынке можно приобрести готовое жилье в рассрочку. Продажа муниципального жилья в рассрочку отражает тот факт, что цены на жилье в новостройках достигли столь высокого уровня, что его реализация затруднена на обычной схеме продажи. Продажа в рассрочку может реализоваться в принципе по нескольким вариантам, однако преобладает схема платежей в которой сначала вносится первоначальный взнос (обычно не менее 30% стоимости жилья), затем покупатель вселяется и в течении определенного срока выплачивает оставшуюся часть стоимости жилья и проценты за кредит. При существующем размере учетной ставки Центрального банка РФ стоимость квартиры возрастает очень быстро и чем дольше срок выплаты, тем дороже обходится жилье. На первичном рынке жилья имеется предложение жилья коммерческих застройщиков в рассрочку. При рассмотрении этих предложений целесообразно иметь дело с продавцом, который является собственником жилья. В процессе приватизации значительная часть жилья передается гражданам в долевую или в совместную собственность. Долевая собственность характеризуется тем, что имущество находится в общей собственности с определением доли каждого собственника в праве собственности, а совместная собственность подразумевает, что имущество находится в общей собственности без определения доли каждого собственника. Распоряжение приватизированным жильем, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, причем само имущество может быть разделено по соглашению между участниками долевой собственности либо по решению суда. При продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимость в течении месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Право преимущественной покупки утрачивается после прекращения права общей долевой собственности на жилье путем его раздела в судебном порядке. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, в частности приватизированным жильем или иной недвижимостью, находящейся в совместном владении, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона о сделке знала или заведомо должна была знать об этом. В практике купли-продажи жилья объектом сделки часто выступает совместное или раздельное имущество супругов. Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество супругов, нажитое ими во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения имуществом, нажитым во время брака. Имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются законодательством о браке и семье, в общем случае доли супругов признаются равными. При продаже жилья, которое является общей долевой или совместной собственностью, требуется согласие других участников общей собственности. При удостоверении сделки продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продается доля. Заявление участников собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли подлежит удостоверению нотариусом. Расселение коммунальных квартир и крупногабаритных квартир служит удобной и порой единственной формой улучшения жилищных условий для их жильцов. В результате расселения жильцы, как правило становятся собственниками отдельной квартиры, а коммунальная квартира отходит новому владельцу, который в состоянии ее приобрести. При этом оформляется несколько договоров купли-продажи, которые должны пройти обычные для этого вида договора стадии оформления и регистрации. Обмен жилья при наличии значительной доли муниципального жилья в структуре жилого фонда остается административным способом перемены места жительства. В странах с рыночной экономикой понятия "обмен" не существует, так как все сделки с жильем производится через его продажу. Россиян, естественно, пугает ситуация, при которой они, продав свое жилье, не смогут приобрести себе новое жилище. При обращении клиента в риэлторскую фирму с ним заключается договор, согласно которому его квартира может быть продана только при условии одновременного приобретения для него другого жилья. Фирма, выставив квартиру клиента на продажу, начинает вести поиск подходящего для клиента нового жилья. Клиент, прибегнувший к услугам риэлторской фирмы, избавляется от значительной части проблем, связанных с поиском и передачей финансовых средств в процессе сделки. Зачастую клиенту остается только получить (оплатить) разницу между стоимостью продаваемого и приобретаемого жилья.
Мена жилья - это сделка рыночного типа, при которой каждый из участников сделки одновременно является продавцом и покупателем. Собственники жилья могут заключить между собой договор мены, который фиксирует переход права собственности. Мену следует отличать от обмена жилых помещений, когда между сторонами происходит переход права пользования, что оформляется, как правило, обменными ордерами.
Договор мены отличается от договора купли-продажи в основном тем, что по нему одна из сторон передает другой стороне не деньги, а имущество (недвижимость). Если обмениваемое имущество не равно по стоимости, то договор может содержать условие о доплате той стороне, имущество которой стоит дороже. Договор мены оформляется и регистрируется по тем же правилам, что и договор купли-продажи, то есть подлежит сначала нотариальному удостоверению, а затем государственной регистрации. При заключении договора мены обе стороны обязаны предупредить друг друга о всех правилах третьих лиц на меняемое имущество (праве нанимателя, праве залога, праве пожизненного пользования и т.п.). Неисполнение этого правила дает противной стороне право требовать уменьшения цены на приобретаемое жилье либо расторжения договора и возмещения убытков. Дарение жилья является достаточно распространенной сделкой, так как она позволяет на основании волеизъявления собственника осуществлять безвозмездную передачу имущества. Собственник жилья может подарить его любому физическому или юридическому лицу, заключив для этого договор дарения. Дарение считается состоявшимся, если заключено письменное соглашение, имущество передано одариваемому и тот принял этот дар. При совершении дарения даритель обязан обеспечить возникновение права собственности одариваемого без обременения. Имущество не должно быть под залогом, кроме того даритель отвечает перед одариваемым за убытки в случае отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица. Договор дарения не может содержать условия которые ограничивают право собственности одариваемого. Нельзя возлагать на одариваемого обязанность не отчуждать подаренное имущество либо не совершать с ним какие-либо сделки. Договор дарения удостоверяется в нотариальной конторе при наличии документов, подтверждающих право собственности дарителя на жилье. Далее договор дарения регистрируется в муниципальном органе, которому поручена регистрация прав собственности на жилье. В случае дарения в пользу несовершеннолетнего при нотариальном удостоверении договора требуется представить разрешение на получение дара от законного представителя несовершеннолетнего либо от попечителя. Наследование жилья позволяет реализовать право частной собственности на недвижимость и играет особую роль при совершении иных сделок по распоряжению недвижимым имуществом. Под наследованием понимается переход имущественных и некоторых неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина к другим лицам в установленном законодательном порядке. Наследование может осуществляться по закону, когда закон устанавливает круг наследников и порядок их признания, и по завещанию, когда гражданин может оставить по завещанию все свое имущество или часть его (не исключая предметов обычной домашней обстановки и обихода) одному или несколькими лицам, как входящим так и не входящим в круг наследников по закону, а также государству или отдельным государственным, кооперативным или другим общественным организациям. Завещатель может в завещании лишить права наследования одного, нескольких или всех наследников по закону. Однако несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособный супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). Часть имущества, оставшаяся незавещенной, делится между наследниками по закону. Таким образом, законодательство позволяет завещателю распорядиться имуществом, находящимся в его собственности, после своей смерти по своему усмотрению, за исключением обязательной доли. При этом завещатель может не только лишить наследства какого-либо обязательства в пользу другого лица или других лиц (завещательный отказ), которые приобретают право требовать его исполнения. В частности, завещатель вправе возложить на наследника, к которому переходит жилой дом, обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование этим домом или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на дом или на его часть право пожизненного пользования сохраняет силу. "Завещание должно быть составлено в письменном виде с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено. При составлении завещания завещатель не обязан представлять доказательства, удостоверяющие его права на какое-либо имущество, равно как и доказательства действительного существования имущества, о котором идет речь в завещании. По истечении шести месяцев наследникам по их просьбе выдается в нотариальной конторе по месту открытия наследства свидетельство о праве на наследство. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано ранее истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если в нотариальной конторе имеются данные о том, что кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет."[9] При наследовании недвижимости, то есть имущества, переход которого от одного собственника к другому требует соответствующей регистрации, обязательство оформление свидетельства о праве собственности на наследство. Раздел наследственного имущества производится по соглашению принявших наследство наследников в соответствии с причитающимися им долями. При недостижении соглашения раздел производится в судебном порядке. Кредитование под залог жилья становится все более распространенной сделкой: растет число компаний, оказывающих такую услугу, между ними обостряется конкуренция и увеличивается заинтересованность банков в развитии этого сектора рынка. В результате происходит снижение процентных ставок по кредиту и увеличиваются сроки предоставления кредитов. Пользуются этой услугой мелкие и средние фирмы, а для частных лиц это едва ли не единственная возможность получить кредит. Основными заемщиками являются крупные бизнесмены, коммерсанты, предприниматели в сфере услуг, нуждающиеся в краткосрочных кредитах. На начальном этапе освоения этого вида услуг риэлторские фирмы использовали в качестве источника кредитования в основном собственные средства, далее к процессу предоставления кредитов под залог недвижимости стали активно подключаться банки и другие финансовые структуры. Одной из гарантий для отчуждения жилья у заемщика по суду является ограничение суммы кредита 50-80% с рыночной стоимости недвижимости. Банки-кредиторы предпочитают иметь гаранта, который выкупит заложенный объект либо найдет покупателя при невозврате кредита. Таким гарантом часто выступает риэлторская фирма, которая обеспечивает оценку рыночной стоимости жилья и дает гарантию выкупить у банка объект недвижимости в случае невозврата кредита. Банки охотно принимают гарантии риэлторов, так как учитывают их умение оценивать и продавать недвижимость.
Для развития кредитования под залог недвижимости важно наличие действующего механизма отчуждения имущества. Ипотека отличается от кредитования под залог жилья тем, что ипотечный заем предоставляется на длительный срок для приобретения жилья, в котором будет проживать его владелец и которое служит в качестве обеспечения залога. В случае неуплаты займа это жилье изымается банком и продается с целью погашения кредита.
Действующее законодательство позволяет развивать систему ипотечного кредитования, в частности, Гражданский кодекс РФ является правовой базой для частных коммерческих операций, Закон РФ о залоге содержит юридические принципы сделок с обеспечением и имеет положения, непосредственно касающиеся закладных на недвижимость, а Гражданский процессуальный кодекс РСФСР излагает порядок и правила наложения ареста и продажи заложенного имущества. В принципе на рынке ипотечных кредитов могут действовать четыре субъекта: Заемщик, цель которого - приобретение жилья в соответствии с имеющимися возможностями его содержания и возврата кредита. Банк, главная цель которого - максимизировать прибыль и иметь стабильный источник ее поступления при минимальном риске. Инвестор, цель которого - максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные пулом закладных. Государство, главная цель которого - решение жилищной проблемы путем создания условий для функционирования системы ипотечного кредитования. Поскольку само агентство недвижимости, не будучи кредитной организацией, не в праве кредитовать клиентов из своих оборотных средств, предоставляя им квартиры, то самостоятельное ипотечное кредитование для агентств недвижимости недоступно. Однако существуют различные схемы, некоторые из которых уже успешно применялись в ряде регионов страны, по ипотечному кредитованию с участием как кредитной организации так и риэлтерской фирмы. Так, например, риэлтерская фирма, обладая лицензией на совершение операций с недвижимостью может приобретать объект жилой недвижимости с привлечением средств по банковскому кредиту, и, затем продавать эту квартиру клиенту с рассрочкой платежа (в кредит). Существуют и другие варианты. Большинство банков использует следующую схему. Квартира на время действия кредитного договора оформляется в собственность банка или какой-нибудь его структуры. По такой схеме заемщик заключает два независящих друг от друга договора. Один, кредитный - с банком. Другой -с дочерней фирмой банка о продаже ей квартиры в собственность. В принципе заемщик может расторгнуть договор с дочерней фирмой о продаже квартиры. Тогда квартира перейдет в его собственность, и независимо от того, будет ли заемщик платить по долгам, банк (формально) не сможет его выселить. Более того, заемщик имеет даже право продать квартиру. Из-за таких недобросовестных заемщиков в свое время ощутимо пострадали несколько банков, после чего они просто прекратили кредитование. Клиентам эта схема тоже не вполне выгодна. Во-первых, мало кого устаивает, что квартира на время действия кредитного договора отходит в собственность банка и заемщик на это время не имеет право в ней прописаться. Во-вторых, может случиться так, что банк или дочерняя фирма разорится. Тогда - ни квартиры, ни денег. Банкиры утверждают, что, если бы "вопросы прописки и собственности были урегулированы, то схемы кредитования были бы более совершенны. Но пока этого урегулирования не наблюдается - нет абсолютной уверенности в том, что если заемщик не выполнит свои обязательства, банк сможет вернуть квартиру."[10] Некоторые банки отказались от практики оформления квартиры в собственность дочерних компаний. Квартира, купленная клиентом на полученные в кредит деньги, оформляется в собственность заемщика и одновременно - в залог под кредит. Такой вариант кажется наиболее удобным для заемщика, в действительности и здесь возникают дополнительные сложности. "Банки не разрешают заемщику на время действия кредитного договора прописываться в квартиру. Во-первых, это означает, что заемщику нужно будет прописаться по другому адресу. Во-вторых, возникают проблемы и у продавца квартиры. Деньги ему будут выплачены только через месяц после оформления сделки (как правило, столько времени занимает процесс оформления кредита). В результате получается, что при использовании данной схемы кредитования можно купить только квартиры в новостройках."[11] Участие в долевом строительстве является распространенной формой инвестирования в недвижимость. Порядок финансирования и взаимные обязательства сторон при долевом строительстве оговариваются в договоре. При этом могут применяться различные схемы расчетов, такие, как аванс с последующими поэтапными платежами, которые индексируются пропорционально изменению стоимости строительства, фиксирования цена и др. Агентства недвижимости могут приглашать к участию в долевом строительстве, причем они могут выступать как посредниками, так и инвесторами-застройщиками. Во втором случае предлагаемая ими недвижимость при прочих равных условиях будет обходиться дешевле. При совершении подобных сделок следует учитывать, что согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991г."Об инвестиционной деятельности в РСФСР" объекты являются долевой собственностью участников инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) всех выполненных работ и услуг. Только после этого дольщики могут оформить право собственности на жилье. Для оформления свидетельства о собственности брокеры должны представить ряд документов, подтверждающих основания для строительства, финансирование строительства, акт государственной комиссии о приемки объекта (дома, жилого помещения) в эксплуатацию, справку организации-застройщика о балансовой стоимости 1кв.м. общей площади, справку бюро технической инвентаризации о инвентаризационной стоимости помещения. Для физических лиц обязательство представление документа, удостоверяющего личность, и справки о прописке (регистрации). Ценные бумаги под обеспечение недвижимостью выпускаются в обращение жилищных облигаций, жилищных сертификатов, жилищных векселей и т.д. "Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов" было утверждено Указом Президента РФ от 10 июня 1994г.№ 1182 для привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. Федеральная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ конкретизировала с некоторыми изменениями это Положение в рамках "Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации" от 12 мая 1995г. № 2. Жилищные сертификаты разрешено выпускать юридическим лицам, которые имеют права заказчика и лицензию на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок и проектную документацию на строительство жилья. По определению, жилищные сертификаты - это любые ценные бумаги или обязательства, разрешаемые среди граждан и и юридических лиц, дающие право их собственникам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений (квартир), строительство которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения (обращения) выпуска этих ценных бумаг или обязательств. Проспект эмиссии жилищных сертификатов должен содержать схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом относительно стоимости жилищного сертификата на дату начала распространения жилищных сертификатов. Эмитент при этом должен отразить и предполагаемую периодичность индексирования стоимости первичного размещения и выкупа жилищных сертификатов. Жилищные сертификаты подлежат государственной регистрации в Министерстве финансов РФ или в его органах на местах. Их учет ведется в Государственном реестре жилищных сертификатов Российской Федерации. Данные о зарегистрированных выпусках жилищных сертификатов ежемесячно вносятся в Единый государственный реестр ценных бумаг Российской Федерации.
Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Первичное размещение жилищных сертификатов, то есть продажа их первым владельцам, производится самим эмитентом жилищных сертификатов либо профессиональным посредником. Гарантии для собственников сертификатов осуществляются, во-первых, за счет контроля уполномоченным банком использования эмитентом средств по целевому назначению для покрытия расходов по строительству. Во-вторых, за счет обязательного наличия гаранта выпуска жилищных сертификатов, который по договору должен выполнить денежные обязательства перед владельцами сертификата в случае их невыполнения эмитентом.
Под обращением сертификатов понимается совершение действий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и приводящих к смене собственника жилищных сертификатов. Сделки с жилищными сертификатами на вторичном рынке ценных бумаг совершаются по рыночным ценам. При регистрации держателем реестра собственников жилищных сертификатов перехода прав по сделке он обязан выдать новому собственнику жилищный сертификат на его имя и изъять из обращения жилищный сертификат на имя прежнего владельца. Погашение жилищных сертификатов производится эмитентом следующими способами: А) путем выкупа - по первому требованию собственника жилищных сертификатов - в течении 7 дней с момента письменного обращения собственника жилищных сертификатов к эмитенту; Б) путем предоставления владельцам жилищных сертификатов в собственность квартиры, свободной на момент погашения сертификатов, или письменного обязательства эмитента о передаче ему права собственности на любую свободную квартиру после завершения ее строительства при условии предъявления к погашению жилищных сертификатов, представляющих 100% стоимости общей площади готовой квартиры; В) путем обмена на жилищные сертификаты новой серии - только по соглашению с владельцами жилищных сертификатов. При обмене сертификатов не допускаются изменения их соответствии оплаченной общей площади жилья определенного типа и местоположения и взимание эмитентом дополнительных сборов с собственников жилищных сертификат. 2. РЫНОК ЖИЛЬЯ: ФОРМИРОВАНИЕ, РАЗВИТИЕ, НАСТОЯЩЕЕ СОСТОЯНИЕ 2.1. Приватизация, как основа формирования жилищного рынка России Образование рынка недвижимости началось с приватизации. "В 1991г. жилищный фонд страны находился в основном в государственной собственности. В городах 79% жилья принадлежало государству: либо местным органам власти, либо государственным предприятиям или организациям. В самых крупных городах в государственной собственности находилось 90% всего жилищного фонда."[12] Отличительными чертами подобной формы владения жильем были следующие: - централизованное распределение всех видов ресурсов и жесткое планирование объемов нового жилищного строительства: - использование практически во всех регионах страны схем стандартного многоэтажного строительства и его ведение небольшим количеством крупных комбинатов; - крайняя степень государственной монополизации строительного комплекса и обслуживания жилых домов; - финансирование всего жилищного строительства исключительно за счет централизованных источников или государственных предприятий; - почти полное субсидирование жилищно-коммунального хозяйства посредством использования различных форм государственного финансирования; - конституционные гарантии предоставления дешевого жилья (строгий контроль за размером квартирной платы); - доминирующая роль единой государственной системы распределения жилья, в основу которой положены списки очередников, составлявшиеся на местах. Очевидно, что отказ от старых отношений в жилищном секторе и замена их системой, ориентированной на рынок, является крайне сложной задачей. Начальный этап жилищной реформы определяется двумя важнейшими факторами: принятием закона о массовой приватизации жилья и передачей ведомственного жилищного фонда на баланс местных властей. Юридический аспект такой передачи, как и перевода ведомственного жилья в управление муниципальных органов, во многом не ясен. Тем не менее, по мере приватизации предприятий их жилищный фонд передается на баланс местных властей. Федеральные органы в основном отвечают за строительство жилья для офицеров-отставников и жертв чернобыльской катастрофы. Ответственность за реализацию жилищной политики также частично переместилась на региональный и местный уровни. Пожалуй, наиболее важная реформа в жилищном секторе страны - приватизация государственного арендного жилья. Жильцам была предоставлена возможность получить в собственность жилье, которое они занимали, за символическую плату или бесплатно. Закон " О приватизации жилищного фонда в РСФСР" принятый Верховным Советом РСФСР в июне 1991г., разрешил приватизацию государственного арендного жилья (как муниципального, так и ведомственного) прописанными в нем жильцами. Местным властям при приватизации жилищного фонда было дано право взимать с жильцов плату при наличии излишков жилой площади. В то время как большинство городов поддержали эту идею, в Москве в январе 1992г., была принята программа бесплатной приватизации жилья. Но даже "в городах, установивших плату за излишки жилой площади, 85-90% ее было передано жильцам бесплатно. В декабре 1992 г. Верховный Совет РФ принял решение о проведении бесплатной приватизации жилья на всей территории Российской Федерации."[13] Жилец, приватизировавший свою жилую единицу, имеет право полностью распоряжаться ею: он может ее сдавать или продать без всяких ограничений. Однако собственники приватизированного жилья не получают дополнительных прав выбора фирмы, которая будет осуществлять эксплуатацию здания, и определения стоимости этих услуг. После принятия Закона о приватизации жилья в 1991г., ее темпы вначале были довольно медленными. К декабрю 1991г., только 90тыс. квартир или 0,4% всех отдельных государственных квартир в России, были переданы в частное владение. Процесс приватизации ускорился в 1992г, когда власти на местах определили условия, согласно которым квартиры будут передаваться в собственность жильцам. К концу года число приватизированных жилых единиц значительно возросло - только в декабре оно достигло 638тыс., в то время как за весь 1992 год было приватизировано 2,55млн. Можно отметить высокие темпы реализации московской программы бесплатной приватизации, чему способствовала эффективная система оформления заявлений. Согласно официальной статистике, к концу 1992г., в Москве было приватизировано 366тыс. единиц жилья, или 13% государственного жилищного фонда города по состоянию на 1990г. На конец 1993г. всего по стране было приватизировано 8,5 млн. единиц жилья, или 26%, но во второй половине года темпы приватизации заметно снизились. Таким образом, программа приватизации жилья близка к достижению своих первоначальных целей: передаче достаточного количества жилых единиц в частную собственность с тем, чтобы создать основу жилищного рынка и способствовать появлению подлинной заинтересованности в экономической реформе у значительного числа российских семей.
Хотя результаты приватизации жилья в России весьма впечатляющи, особенно в Москве, где приватизировано около 40% жилых единиц, в связи с этим процессом возникает много вопросов. Какие семьи приватизировали свое жилье: относящиеся к группам с более высокими доходами, к классу "белых воротничков" или ко всем слоям населения? Как ведут себя пенсионеры? Что побуждает одни семьи приватизировать свое жилье, а другие - воздерживаться от этого? Почему уровень приватизации различается по городам?
Стандартная экономическая модель выбора формы владения описывает процесс принятия жильцами решения о том, становится ли им собственниками занимаемого жилья, в терминах потоков затрат (положительных и отрицательных) при аренде и праве собственности. Поскольку в России приватизация жилья осуществляется бесплатно, жилец при приватизации получает, по сути, полную стоимость жилой единицы, хотя в будущем он, скорее всего, будет вынужден платить за ремонт своей квартиры. В Венгрии, например, семьи могут легко купить право на жилплощадь. Таким образом, потенциальное увеличение капитала жильца в результате приватизации следует уменьшить на величину его первоначальных вложений. В России стоимость приватизированной квартиры должна служить действенным фактором при принятии решения о приватизации: те, кто проживают в более дорогих квартирах, по-видимому, их раньше приватизируют. На стороне спроса действуют и другие факторы. Наибольшие стимулы к приватизации - у пенсионеров. При режиме государственного обеспечения жильем договор об аренде (найме) жилья давал жильцам очень большие права. Фактически было невозможно, да и сейчас очень трудно выселить их, к тому же арендуемая жилплощадь может быть передана по наследству тем членам семьи, которые на ней прописаны. Те же, кто не прописан, получить ее не могут. Поэтому пенсионеры заинтересованы в приватизации квартиры, чтобы передать ее по наследству не прописанным в ней родственникам. Существуют, однако, факторы, тормозящие процесс приватизации. Права съемщиков государственного жилья близки к правам владельцев, что снижает эффект от приватизации. Кроме того, если окажется, что для владельцев суммарная величина оплаты эксплуатационных расходов на содержание жилья и налогов на недвижимость превысит стоимость арендной платы, привлекательность приватизации уменьшится. Правительство Российской Федерации учло этот факт в Законе о приватизации жилищного фонда, которым установлено, что в течение неопределенного "переходного периода" те, кто приватизировал свою жилплощадь, будут платить такую же квартплату и оплачивать коммунальные услуги в тех же размерах, что и арендаторы. Однако, те, кто покупают приватизированную квартиру, должны оплачивать расходы по ее содержанию в полном объеме, а это означает, что в будущем жильцы приватизированных квартир, возможно, также станут нести полное бремя таких расходов. В Российской Федерации введен налог на недвижимость, собираемый на местном уровне, но с едиными ставками по всей стране. Его величина в настоящее время незначительна. Более того, в некоторых городах, включая Москву, введение налога было отложено с тем, чтобы не сдерживать ход приватизации. Таким образом, в 1993 г. не существовало различий в плате за жилье между его владельцами и арендаторами. Но нет гарантии, что налоги на имущество останутся низкими. В действительности недостаточное поступление налогов на местном уровне может привести к их росту. И, наконец, многие квартиры уже нуждаются в ремонте, и его откладывание только увеличивает объем таких работ. Жильцы, приватизирующие свои квартиры, должны считаться с тем, что в будущем им придется нести расходы по ремонту своего жилья, которые превзойдут увеличение стоимости собственности в результате приватизации. Государственный жилищный фонд почти полностью состоит из многоквартирных зданий и, согласно Закону о приватизации, любая квартира в любом здании может быть приватизирована. Поэтому сегодня положение съемщика жилья и владельца квартиры, живущих в одном доме, мало чем различается за исключением того, что владелец квартиры может свободно продать или сдавать ее. При принятии решения о приватизации действует еще один фактор. В то время как жильцы муниципальных и ведомственных квартир могут их свободно приватизировать, имеются свидетельства того, что, по крайней мере, некоторые предприятия мешают передаче жилья своих рабочих в их собственность. В России на конец 1993г. было приватизировано 37% муниципального жилья и только 20% ведомственного. Более того, обследование, проведенное в Москве в декабре 1992г., показало, что 31% жильцов ведомственных квартир, подавших заявления о приватизации, было в ней отказано или заявлено, что организация не согласна с тем, что квартиру можно приватизировать. Применительно к муниципальному жилью отказы составили 0,5%.Поскольку на ведомственное жилье, приходится 56% государственного жилищного фонда в городах, сопротивление ведомств существенно влияет на общие темпы приватизации. Предприятия, желающие сохранить свою собственность, похоже, считают, что их грабят. Им также хочется удержать свою политическую роль в городе, которая, по их мнению, зависит от числа рабочих мест и социальной инфраструктуры (включая жилые дома), которыми они располагают. В любом случае следует ожидать, что жильцы ведомственных квартир будут приватизировать свое жилье более медленными темпами, чем другие граждане. И последний фактор, влияющий на принятие решения о приватизации - социально-экономический статус жильца. Предполагается, что семьи, взрослые члены которых занимают сравнительно высокое служебное положение и имеют высшее образование, приватизируют свои квартиры раньше других, поскольку они уже поняли "новые правила рыночной игры". В отличие от них жильцам с более низким образовательным уровнем понадобится больше времени, чтобы осознать преимущества приватизации. Таким образом, темпы приватизации жилья в России очень высоки. В стране за два года приватизировано 8.5 млн. жилых единиц, в то время как в Великобритании в соответствии с национальной программой приватизации муниципального жилья за 13 лет (1979-1991гг.) приватизировано всего немногим больше 1,5 млн. квартир. Жильцы отельных квартир имеет право на приватизацию своего жилья, не ожидая, пока собрание жильцов дома примет такое решение. Можно сказать, что пик приватизации уже пройден. Большая часть дорогостоящих квартир приватизирована, и многие пожилые люди, желавшие приватизировать свои квартиры, осуществили указанное намерение. Во второй половине 1993г, в среднем в месяц приватизировалось 400 тыс. жилых единиц, что почти в два раза меньше, чем в 1 квартале того же года. Но не исключено, что еще есть большое количество людей, которые приватизировали бы свои квартиры, если бы был установлен крайний срок. Эти "маргинальные приватизаторы", проживающие, по всей видимости, в квартирах средней стоимости, хотят понять, будут ли те, кто уже приватизировал свои квартиры, платить по более высоким ставкам за содержание жилья и коммунальные услуги, а также значительные налоги на недвижимость. Точно так же по мере продолжения экономических преобразований все больше предприятий, возможно, убедятся в том, что содержание собственного жилого фонда обходится им слишком дорого, и передадут его местным властям, обеспечивающим более простые условия приватизации, что будет содействовать дальнейшему развитию рынка недвижимости.
2.2. Субъекты и объекты рынка недвижимости Структура рынка недвижимости включает в себя отдельные объекты, представленные на рис.2.1. Во-первых, - жилье (жилые помещения): квартиры в многоквартирных жилых домах; индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи); помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах и т.д.
Во-вторых, - коммерческая недвижимость: гостиницы, мотели, дома отдыха; бизнес-центры, офисные помещения; торговые центры, магазины; рестораны; пункты сервиса. В-третьих, - промышленная недвижимость: заводские помещения; гаражи; офисы-склады; помещения научно-исследовательских организаций. В-четвертых, - недвижимость социально-культурного назначения: больницы, поликлиники; школы; здания правительственных и Объекты рынка недвижимости Рис. 2.1 административных учреждений; церкви, монастыри и другие культовые сооружения. И, наконец - земля (земельные участки). Субъекты рынка недвижимости подразделяются на пользователей, потребителей, коими является население отдельных регионов, посредников (брокеров) и других профессиональных участников рынка недвижимости. Информация о населении региона или города фактически является информацией о потенциальных участниках рынка недвижимости. Поэтому введение такого рода статистических данных является немаловажным фактором при анализе рынка. К общим характеристикам населения города (региона) можно отнести следующие: 1.Общая численность населения - численность наличного населения, к которому относятся лица, находившиеся на момент переписи на данной территории, включая временно проживающих. Текущая ее оценка производится органами статистики на основании итогов последней переписи населения, к которым ежегодно прибавляются числа родившихся и прибывших на данную территорию и вычитаются числа умерших и выбывших с данной территории. 2.Общий коэффициент естественного прироста населения - разность общих коэффициентов рождаемости и смертности, исчисляемых как отношение, соответственно, числа родившихся и числа умерших в течение календарного года к среднегодовой численности наличного населения. Данные коэффициенты исчисляются в промилле, т.е. по отношению к 1 тысяче человек. Они позволяют оценить прирост или падение потенциального спроса на жилье со стороны населения. 3.Данные о миграции населения (въезд, выезд, сальдо). Данные о миграции получаются органами статистического учета прибытия и убытия населения на данной территории, которые составляются одновременно с адресными листками при регистрации населения по месту жительства. 4.Обеспеченность населения жильем - характеризует, наряду с численностью населения, степень напряженности потенциального спроса на рынке жилья. В российской статистике исчисляется в квадратных метрах общей и жилой площади на душу населения по данным ежегодной отчетности по жилому фонду. Следует отличать брокеров, работающих в сфере недвижимости от других профессиональных участников рынка недвижимости, которые оказывают услуги, как административным службам рынка недвижимости, так и участникам рынка. Землеустроители, специалисты по территориальной планировке поселений, независимые оценщики и нотариусы, выполняют работы по заказам органов управления, либо готовят для государственного учета, регистрации документы по заказам граждан и организаций, позволяют освободить административные органы от несвойственных им функций коммерческих организаций, и принимают на себя имущественную ответственность за результаты работы. Благодаря разделению административных и хозяйственных функций (в частности, кадастрового учета и работ по натурному измерению, землеустройству) устраняются условия для монополизации, развивается конкуренция, что обеспечивает предложение качественных услуг по приемлемой цене. Для того чтобы защитить интересы потребителей, государство обеспечивает контроль за деятельностью профессиональных участников рынка недвижимости посредством законодательства, предотвращающего злоупотребления, вызванные неосведомленностью клиента, путем лицензирования отдельных видов деятельности и установления базовых требований по качеству услуг, по гарантиям их обеспечения. Содержательные условия лицензирования определяются с привлечением общественных организаций участников рынка, заинтересованных в повышении престижа своей профессии. Разработка и утверждение стандартов профессиональной деятельности на рынке недвижимости осуществляется саморегулируемыми общественными организациями участников рынка; вмешательство в эту деятельность органов власти не допускается, если иное прямо не предусмотрено законом Российской Федерации. Общественные организации участников рынка самостоятельно вырабатывают необходимые правила и нормы поведения своих членов, контролируют выполнение этих требований и в случае их нарушения инициирует применение административных и судебных процедур. Общественные организации профессиональных участников рынка являются выразителями интересов всех участников рынка, всего общества по большинству вопросов правового регулирования рынка недвижимости. Поэтому, необходимо установить следующий обязательный порядок участия общероссийских организаций в подготовке проектов нормативных правовых актов: рассмотрение соответствующими ведомствами, Правительством Российской Федерации проектов, подготовленных общероссийскими общественными организациями участников рынка недвижимости; обязательная передача общероссийским общественным организациям проектов нормативных актов по рынку недвижимости для подготовки заключений. Такие заключения должны быть рассмотрены, а замечания и предложения - учтены по существу; привлечение ведомствами саморегулируемых организаций к подготовке проектов нормативных актов по рынку недвижимости. Существует система служб по обеспечению рынка недвижимости, которая создается на местном уровне в форме переданных в ведение муниципальному образованию учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, муниципальных учреждений по кадастровому учету единых объектов недвижимости, иных муниципальных учреждений. Цель муниципальных служб по обеспечению рынка недвижимости (далее - система служб) состоит в том, чтобы создать базовые условия для рынка недвижимости, а именно: -юридически закрепить факт появления объекта недвижимости, посредством государственного учета в кадастре материалов землеустройства и технической инвентаризации. -установить права и обязанности собственника по использованию и развитию недвижимости (правовое зонирование), которые определяют ценность недвижимости как товара; - гарантировать существующие права путем регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; - обеспечение оценки всех объектов недвижимости в пределах муниципалитета для целей налогообложения, и сбора муниципального налога на недвижимость.
Для того чтобы обеспечить необходимые и достаточные условия функционирования рынка недвижимости, требуется законодательство о создании на уровне муниципалитетов системы служб, состоящей из четырех учреждений (служб): -кадастровое бюро - для кадастрового учета недвижимости как физических объектов;
-учреждение юстиции - для регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в пределах муниципального образования; -служба правового зонирования территории - для установления гарантированных прав по использованию недвижимости; -муниципальная служба по налогообложению недвижимости. Все указанные службы должны иметь четко определенный круг устанавливаемых законом прав и обязанностей; должна быть обеспечена имущественная ответственность учреждений и их должностных лиц за их действия или бездействие. Названные муниципальные службы финансируются за счет платы за регистрацию (учет) и предоставление информации, за счет местного бюджета, а также за счет материальных и финансовых средств, переданных местному самоуправлению для осуществления полномочий по ведению Единого реестра прав на недвижимость и сделок с нею. Обмен информацией между муниципальными службами производится бесплатно, также как и предоставление статистических сведений по установленной форме. Передача муниципальными службами сведений в иные органы производится за плату, если бесплатное предоставление определенных сведений не установлено законом. Во избежание конфликта интересов не допускается: расширение полномочий служб рынка недвижимости, не предусмотренное законом; объединение этих функций в одном учреждении; выполнение работ и услуг на основе договоров (измерение объектов, межевание и т.д.). Деятельность указанных служб регламентируется Законами Российской Федерации, правовыми актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, а также соответствующими им нормативными правовыми актами органов представительной власти субъектов Федерации и муниципальных образований. И, наконец, профессиональными участниками рынка недвижимости являются брокеры, осуществляющие посредническую деятельность на рынке. 2.3. Особенности ценообразования на рынке жилья Умение правильно прогнозировать ценовую ситуацию на рынке недвижимости, вовремя сориентироваться в изменяющейся политике ценообразования является одним из определяющих факторов, от которого зависит успех брокерской деятельности на рынке недвижимости. В брокерской деятельности принята специальная ценовая терминология.(Таблица 2.1.) В зарубежных источниках[14] принято выделять следующие факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости: физические, социальные, экономические, политические. (Рис.2.2.) Стоимость единичного объекта изменяется в некоторых пределах относительно характерного для данного города среднего уровня. Поэтому можно выделить некоторые факторы в зависимости от их влияния на этот средний по совокупности объектов уровень. Во-первых, - это группа факторов, связанная со степенью развития рынка в данном городе. Во-вторых, - экономические факторы, которые в свою очередь подразделяются на региональные (состояние экономики города) и федеральные (макроэкономические параметры). В-третьих, все названные факторы можно разделить на группы по признаку быстродействия: долговременные, медленно меняющиеся, определяющие некий более или менее стабильный уровень цен, и кратковременные, средне или быстро меняющиеся, определяющие тенденции изменения цен. Стоимость объектов меняется в зависимости от стадии развития рынка жилья. В своем движении от централизованной к свободной, рыночной экономике рынок жилья России проделал значительный путь. Таблица 2.1 Рекомендуемая терминология Рекомендуемый термин Содержание Стоимость квартиры Сумма, названная профессиональным оценщиком (на дату оценки) Цена предложения (продавца) Сумма, названная владельцем квартиры при выставлении ее на продажу Цена предложения (агенства) Сумма, названная агенством при выставлении квартиры на продажу( с учетом комиссионных) Цена сделки для продавца (цена продажи) Сумма, полученная владельцем квартиры Цена сделки для покупателя (цена покупки) Сумма, отданная покупателем Средняя цена предложения (с учетом или без комиссионных и иных расходов) Среднее значение цен предложения на определенные типы квартир , выставленных на продажу за определенный период времени Средняя цена покупки Среднее значение цен покупки по сделкам, совершенным за определенный период времени Средняя цена продажи Среднее значение цен продажи по сделкам, совершенным за определенный период времени Прогнозируемая цена Наиболее вероятная цена 1кв.м (предложений, или сделок) на определенные типы квартир (или на всю совокупность квартир города)на определенную дату в будущем. Весь переходный период можно условно разделить на четыре стадии: стартовую, характеризующуюся стремительным взлетом цен; переходную, когда рост цен продолжается меньшими темпами; стадию продвинутого рынка, в которой цены еще имеют инерцию роста, но кривая уже входит в насыщение и может даже несколько понизиться; развитый рынок, когда цены достаточно стабильны и изменяются в соответствии с колебаниями соотношения спроса и предложения, инвестиционными и экономическими циклами. Факторы, определяющие стоимость объекта недвижимости. Факторы ценообразования
природные (земля, климат, природные ресурсы) физические
искусственные (созданные человеком различные объекты инфраструктуры) размер семьи социальные окружение уровень жизни уровень дохода налоговая политика экономические финансово-кредитная политика уровень цен уровень занятости населения зонирование земель города культура политические образование защита окружающей среды Рис.2.2. Следующая группа факторов, формирующих цены на жилье касается специфических особенностей рассматриваемого региона, города. К ним относятся: масштаб города, характер его промышленного развития; структура и состояние жилищного фонда; удаление от столиц, других крупных центов; характер транспортных связей с другими регионами; природные условия; экологические условия. Эта группа факторов является достаточно стабильной во времени. В столицах, крупных административных, промышленных, транспортных, курортных центрах, с высоким уровнем финансовых потолков, высоко прибыльными инвестициями, хорошими перспективами развития, благоприятными природными и экологическими условиями, "мировой" уровень цен достаточно высок, а время выхода на этот уровень - 6-7 лет. В малых городах с отсутствием промышленности или монопромышленной экономикой (города-шахты, города-заводы, города-полигоны), низким уровнем финансовых потоков, отсутствием инвестиций и перспектив развития, удаленных от крупных центров и столиц, транспортных узлов и артерий, с плохими природными условиями, а также экологией, рынок стартует поздно, развивается медленно и формируется (после стабилизации) достаточно низкий уровень цен. Третья группа факторов - социально-экономические условия в регионе. В перечень факторов этой группы входят: - социально-демографические характеристики населения (средний размер семьи, уровень образования, профессиональный состав, подвижность населения, уровень миграционных потоков); - политика и ориентация местных властей; - уровень доходов населения; - расслоение населения по доходам; - уровень преступности; - удаление от зон конфликтов, "горячих точек"; - темпы строительства нового жилья; - уровень спроса на жилье; - уровень предложения жилья. Пассивная политика и нерыночная ориентация местных властей, низкий уровень доходов основной части населения, низкие темпы строительства определяют низкий спрос и низкое предложение, угнетают цены на жилье, приводят к их снижению сдерживают рост цен. В городах, близких к зонам конфликтов, со статичным (либо усиленно эмигрирующим) населением формируется мощная понижающая тенденция в ценах на жилье. Активная рыночная политика местных властей, быстрый рост уровня доходов отдельных групп населения приводят к повышению спроса и росту цен на жилье, а в случае снижения темпов строительства и предложения жилья к быстрому росту цен. В городах, привлекательных для состоятельных иммигрантов, жилищный рынок активно развивается и формируется повышающая тенденция в ценах на жилье. Активная политика и социальная ориентация властей, высокий общий уровень доходов, формирование мощного среднего класса, высокие темпы строительства создают благоприятные условия для развития рынка, при этом растет и спрос, и предложение, цены на жилье стабилизируются на высоком уровне или умеренно растут. Необходимо отметить, что в условиях переходной экономики России изменения спроса и предложения на рынке жилья не всегда являются прямым итогом действия тех или иных из рассмотренных факторов, а могут происходить по другим, независимым причинам. Кроме того, в отличие от стабильных рыночных экономик, в сегодняшней России они не всегда приводят к адекватному изменению цен на жилье.
Экономические условия для формирования цен на жилье во многом определяются общей экономической обстановкой в стране, но состояние экономики в конкретных регионах и городах накладывает свои особенности на уровень перечисленных факторов. В результате, на ранних стадиях развития рынка темпы роста цен могут увеличиваться или уменьшаться вплоть до прекращения роста и даже временного снижения, а при развитом рынке - создается колебательный характер изменения цен.
Безусловно, на уровень цен на недвижимость влияют макроэкономические условия в стране. К характеристикам макроэкономических условий в стране относятся темпы роста валового национального производства, промышленного и аграрного производства, уровень и динамика банковской ставки процента, доходности ценных бумаг и т.д. Однако, с точки зрения анализа динамики цен на жилье, на ранних стадиях развития рынка, в условиях высоких темпов инфляции, все они проявляются в значительной степени через инфляцию и курс рубля к доллару, определяют условия для изменения этих факторов (а через них и цен). Характер влияния каждого из макроэкономических факторов на темпы роста цен на жилье существенно зависят от применяемых на рынке данного города вида цен (долларовые, рублевые, смешанные). В городах с устойчиво долларовыми ценами отмечается связь между сезонными колебаниями цен и соответствующими изменениями темпов девальвации рубля к доллару. Так, снижение месячных темпов девальвации в первой половине 1993 года, середине 1994 и 1995 годов сопровождалось снижением темпов роста долларовых цен на жилье (вплоть до его прекращения), а осенние скачки курса доллара - к их повышению. В городах с рублевыми ценами наблюдается аналогичная связь между изменением темпов роста цен на жилье и темпов инфляции. Наиболее интересно рассмотреть влияние инфляции и девальвации в городах со смешанными ценами. Падение курса рубля относительно доллара влияет на повышение темпов роста рублевых цен (вследствие снижения доверия населения к экономической политике правительства), а также способствует переходу в конкретном городе от рублевых к долларовым ценам. Наоборот, повышение курса рубля (май-июнь 1995 года) при продолжающейся инфляции (коэффициент превышения индекса инфляции над индексом девальвации больше единицы) приводит к замедлению темпов роста рублевых цен, частичной дедолларизации рынка. Отдельно можно отметить экологический фактор ценообразования. Экологические характеристики квартиры напрямую связаны с ценой. На современном рынке недвижимости это пока не очевидно из-за весьма избирательной экологической грамотности его субъектов. Однако в ближайшие годы ситуация, несомненно, изменится. Стоимость экологически безопасной квартиры при гарантии ее (полного) обследования повышается на 20-30%. При покупке элитного жилья документы о полной экологической экспертизе позволяют увеличить его цену на 10-20%. Некоторые компании, выбирая участок под малоэтажную застройку, уделяет экологическим характеристикам территории не меньше внимания, чем, например транспортной доступности. Не менее важно, жестко контролировать соответствие используемых при строительстве материалов нормам и требованиям безопасности. Внешне комфортабельная квартира в престижном районе, но с неблагоприятной экологической оценкой, должна подвергнуться уценке. Ведь будущим владельцам, если они захотят жить в ней, предстоят мероприятия по обеззараживанию квартиры и серьезный ремонт. Специалисты агентств выделяют четыре ценовых категории жилья, в порядке понижения стоимости: 1) квартиры в относительно чистом районе и с положительным результатом комплексной экологической экспертизы; 2) квартиры в среднем по состоянию окружающей среды микрорайоне, с нормальными (средними) результатами экологической экспертизы; 3) квартиры в неблагоприятном по состоянию окружающей среды районе, с экологическими параметрами, которые соответствуют существующим нормам экологической безопасности, но не отвечают повышенным требованиям; 4) квартиры в неблагоприятном по состоянию окружающей среды районе, с экологическими параметрами, не соответствующими существующим нормам (рационален их перевод в нежилой фонд). В соответствии с приведенными категориями, предлагалось даже ввести ценовые коэффициенты. Дело ближайшего будущего - разработка единой для всех организаций города, ведающих жильем, детальной экологической карты города (с точностью до дома). При Ассоциации риэлторов и домостроителей и других корпоративных объединениях риэлторов целесообразно создать банк данных по обследованным квартирам, которые получили неудовлетворительную экологическую характеристику. Если продавец такого жилья не согласится с результатами экспертизы и попытается продать квартиру через другую фирму, информация об объекте должна поступать в базу для предотвращения мошенничества. 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ БРОКЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ г.ТЮМЕНИ В качестве примера, иллюстрирующего анализируемую тему, рассмотрим оформление и развитие брокерской деятельности на рынке недвижимости г.Тюмени. Рынок недвижимости в г.Тюмени сложился относительно недавно, но уже достаточно развит. До принятия Закона о приватизации жилищного фонда и введения его в действие, собственниками жилья были очень немногие, вернее было бы сказать - меньшинство. В основной массе это были владельцы частного домовладения, и те, кто мог позволить себе кооперативную квартиру. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Собственников жилья становится все больше и больше активизируется жилищное строительство. Это естественный процесс, поскольку жилье представляет собой такую же собственность как и иные виды имущества. Формирование брокерской деятельности в г.Тюмени прошло все рассмотренные выше этапы развития от "черного маклерства" до создания крупных фирм и общественных объединений. 1992-93гг. стали в г.Тюмени периодом расцвета деятельности посредников, промышляющих на неуправляемом "базаре" вместо рынка недвижимости, но этот период закончился, на смену ему пришел период создания брокерских компаний оказывающих профессиональные услуги в сфере недвижимости. Эти фирмы постепенно развивались, совершенствовались методы работы. Именно на этой стадии брокерской деятельности результат стал напрямую зависеть от рекламы, ее качественного уровня: приоритетными стали задачи создания имиджа фирмы и, параллельно - создание крупной информационной базы данных. В дальнейшем развитии деятельности реклама не теряет актуальности: меняются, развиваются направления работы, задачи деятельности, и как следствие - совершенствуется рекламный механизм. На этапе создания фирмы необходимо заявить о себе рынку, создать положительный образ фирмы в глазах клиентов, разработать логотип фирм. Необходимо информировать потенциальных клиентов об оказываемых услугах, разъяснять их суть и условия предоставления. Для агентства недвижимости особенность важно в кратчайшие сроки сформировать банк данных, поскольку реклама самой фирмы без предложения конкретных квартир для покупки, не имеет смысла.
На этапе роста, когда перед фирмой встает задача формирования избирательного спроса, формирование предпочтения именно к своей фирме нужна увещевательная реклама. Необходимо кратко, броско сформулировать схему работы, призыв к клиентам, причем особенно важно, чтобы предлагаемые фирмой услуги, выделялись на фоне услуг предлагаемых другими агентствами недвижимости. На этом этапе также встает задача убедить потребителя воздержаться от самостоятельной покупки, раскрыть "минусы" самостоятельных действий, и, одновременно "плюсы" сотрудничества с агентством, в общем, убедить клиента в необходимости проводить операции пол распоряжению с недвижимостью при помощи посредника-профессионала.
Цели рекламы на этапе зрелости меняются: фирма должна напоминать о себе, напоминать о том, что ее услуги могут понадобиться в любо время. Основными целями является поддержание рекламы на определенном уровне: (без снижения объема, желательно), а также поддержания осведомленности о деятельности фирмы на рынке недвижимости, развивать тему рискованности, самостоятельных операций с недвижимостью, приводить соответствующие примеры. Определив задачи своей рекламы, фирма может приступать к разработке рекламного бюджета. В данном случае будет использоваться метод определения расхода из расчета на одну единицу продукции: основная часть бюджета рассчитывается как произведение подаваемых в рекламу квартир на стоимость одного рекламного объявления. С ростом бюджета появляется возможность применения более эффективных средств рекламы. Особенностью бизнеса в сфере предоставления риэлторских услуг является тот факт, что без рекламы не достижим даже минимальный уровень сбыта. Следующим решением после определения рекламного бюджета должно стать формирование рекламного обращения. Идея обращения состоит в следующем: для продавцов - продажа квартир на наиболее выгодных условиях, отсутствие дополнительных затрат, гарантии платежеспособности потенциальных покупателей отсутствие риска стать жертвой мошенничества; для покупателей - широкий выбор вариантов недвижимости, организация покупки без личного участия и лишних затрат времени, обеспечение чистоты сделки, многоуровневое проверка достоверности, подлинности документа. Исполнение обращения можно поручить специалистам рекламного агентства либо разрабатывать собственными силами. Наиболее популярным и приемлемым средством распространения рекламы для агентства недвижимости являются газеты. Газеты распространяются в конкретном регионе, интересующем фирму: 70% - непосредственно в г.Тюмени, 30% - в районах севера. Для риэлторского бизнеса это имеет первостепенное значение, поскольку недвижимость прочно связана с регионом, районом и от сферы распространения во многом зависит успех рекламы. Другое преимущество газеты как носителя рекламы - это возможность самостоятельно выбрать место размещения рекламного объявления, его формат. В этом смысле всегда можно рассчитывать на помощь специалиста, работающих в газете - они подскажут, как лучше оформить объявление, могут оперативно внести какие-то поправки, откорректировать, поскольку сотрудники газеты также заинтересованы в высоком качестве оформления своего издания. И, наконец, стоимость размещения объявления в газете достаточно невысокая по сравнению с его стоимостью в других средствах массовой информации. При относительно дешевом размещении степень достижения целевой группы довольно высока: размещая объявление в специализированном издании ("Квартирный вопрос", раздел продажи квартир "Блиц" и др.) можно с уверенностью сказать, что объявление будет прочитано и использовано потребителем целевой группы. Размещение объявления в газете имеет свои недостатки: газеты читают потребители, не обязательно входящие в целевую группу; качество печати многих изданий, особенно, распространяемых бесплатно, оставляет желать лучшего. Один из недостатков газет, как носителя рекламы - короткий срок их существования (газеты не хранят долго) - для агентства недвижимости превращается в достоинства: банк данных предлагаемых к продаже квартир постоянно обновляется, поэтому и рекламная информация должна обновляться. В настоящее время выходит достаточно большое количество популярных журналов, предназначенных для широкой читательской аудитории. Для риэлторской компании наибольший интерес представляют отраслевые и специальные журналы, рассчитанные на определенную аудиторию Преимущество этого носителя рекламы состоит в том, что журналы хранятся долго, передаются из рук в руки, перечитываются, поэтому есть смысл давать подробную объемную информацию и качество печати рекламной информации журналов обычно очень высокое. Единственным существенным недостатком журналов является то, что размещение рекламной информации в них обходится недешево. Наиболее выгодным средством вложения в рекламу фирмы является наружная реклама - она представляет массу возможностей для распространения информации. Такую рекламу нельзя не заметить и при относительно невысоких затратах это достаточно эффективный способ воздействия на целевую группу. Выносные указатели, вывески, могут привлечь большое количество потенциальных клиентов, особенно если фирма расположена выгодном районе. Одним из недостатков такого вида рекламы является, то что для установки щита требуется разрешение администрации и согласование места установки. В качестве дополнительных средств рекламы могут быть использованы рекламные листовки (в нотариальных конторах, возле киосков союзпечати, в подъездах домов), рекламные письма в строительные компании, реклама на транспорте. О действенности проводимой рекламной можно судить спустя короткое время после выхода рекламы. Как правило, это реклама срочного действия, поэтому легко сориентироваться, какое именно рекламное обращение наиболее удачно и привлекает большую часть клиентов. Таким образом, в целях усовершенствования организации брокерской деятельности необходимо использовать сочетание увещевательной и напоминающей работы; согласовывать размер рекламного бюджета с уровнем сбыта на рынке недвижимости; усилить индивидуализацию образа фирмы при формировании рекламного обращения с целью достижения максимального эффекта. Необходимо соотносить выбор носителя рекламы с целями и задачами конкретного рекламного обращения: пропаганда, сбор информации, реклама конкретного вида услуг. Одновременно с формированием имиджа вырабатываются оптимальные методы работы с клиентами и организации работы внутри фирмы соответствующие рекламируемому имиджу. Говоря о таких методах работы, в первую очередь, следует выделить определенную систему подготовки персонала. В фирме идет непрерывный процесс обучения. "Новичков" обучают опытные брокеры практики, одновременно повышая и свой уровень квалификации. Приветствуется инициатива - все предложения, замечания, новации, диктуемые практикой, рассматриваются, обсуждаются на еженедельных "планерках", так как во всем находится рациональное зерно, которое стараются максимально использовать. Грамотные, инициативные и предприимчивые сотрудники - залог успешной деятельности фирмы. Очень многое зависит от умения работать с клиентом, умения найти к каждому индивидуальный подход. Нередко бывает, что на заключенной сделке отношения с клиентами не прекращаются. Люди приходят уже и после переезда в новую квартиру, приходят со словами благодарности. Главное для брокера - ценить отношения клиента.
В процессе организации брокерской деятельности необходимо уделять больше внимания процессу обучения кадров, можно предложить метод стажировки, использовать испытательный срок с целью оптимальной организации работы, когда обучение "новичков" не становиться коммерчески невыгодно фирме, а нацелено на быструю отдачу.
Основным методом работы является наиболее полная правовая регламентация, юридически верное оформление каждого этапа сделки. На любом этапе важно выработать систему гарантий, противовесов, которая бы обеспечила соблюдение интересов всех участников сделки. Такая система кроме снижения риска неблагоприятных последствий еще и позволяет выяснить истинные интересы, вовремя раскрыть недобросовестные намерения стороны договора. Надо сказать, что до сих пор эта тактика оправдывала себя полностью. Разработан полный пакет договоров и иной сопровождающей документации: это договора об оказании услуг, различные соглашения, оформляющие обеспечение сделок, документы, фиксирующие отдельные брокерские действия (акты просмотра, принятие документов и заявки.). Происходит более детальная разработка отдельных направлений брокерской деятельности. В качестве примера по одному из таких направлений приведу разработку схем кредитования под залог недвижимости. В процессе поиска новых методов работы, которые наиболее полно могли бы обеспечить интересы клиентов мы приходим к выводу о необходимости в отдельных сделках свободного кредитного капитала. Этот вариант работы связан с привлечением к участию в сделках банковских структур. В этой связи представляются возможным следующие модели. В сфере недвижимости наиболее популярной банковской операцией является кредитование под залог недвижимости(ипотека). Обеспечение кредита недвижимым имуществом с одной стороны можно считать прочной гарантией возвратности кредита, Однако, есть некоторые “но”. Во-первых, по договору кредитования под залог за залогодателем сохраняется право распоряжаться имуществом, обремененным залоговыми обязательствами; во вторых, взыскание (в случае невозврата кредита) может быть обращено на предмет залога только по решению суда, и, в-третьих, реализация заложенного имущества должна производиться по правилам, предусмотренным процессуальным законодательством, с торгов. Все три перечисленных момента ни в коей мере не обеспечивают финансовых интересов банка (неэффективность судебной процедуры в финансовом плане бесспорна). Предлагаемая нами схема заключается в следующем. Банк производит кредитование физического лица, и при этом принадлежащая ему недвижимость переходит в собственность агентства по договору купли-продажи, оформленного на юридическое лицо. При наличии договора между банком и агентством, последнее является гарантом быстрого и полного возвращения кредита в случае неплатежеспособности клиента. При этом, определяя залоговую стоимость недвижимости, банк исходит не только из экспертного заключения лицензированного оценщика, но и из оперативной оценки агентства, а также учета накладных расходов по реализации имущества и обеспечения выплаты банковских процентов и комиссионных агентства. Объективность агентства при оценке гарантирована, поскольку речь идет об обязательствах самого агентства, возможности возврата средств банку со стороны последнего. Кроме того, агентство располагает оперативной информацией, скажем так, “держит руку на пульсе” рынка. Взаимодействие оценщика-профессионала и агентов фирмы позволит добиться оптимального результата. Другой вариант кредитования связан с обменом более дешевого жилья с доплатой на более дорогое. В данном случае речь идет о краткосрочном кредите. Как правило, ситуация складывается следующим образом. Покупатель на квартиру клиента еще не найден, но есть вариант, который в полной мере устраивает самого клиента. Таким образом требуется заключить сделку между клиентом и требуемым контрагентом еще до продажи его квартиры. Вот тут и возникает необходимость в привлечении кредитного капитала банка для покупки требуемой (более дорогой) квартиры. При этом сумма имеющейся доплаты вносится клиентом в банк сразу , а квартиры, принадлежащая клиенту оформляется по договору купли-продажи на агентство, которое за определенный срок ее реализует и возвращает банку оставшуюся сумму кредита с процентами. Риск со стороны банка при такой схеме практически отсутствует. Агентство в любом случае гарантирует возврат кредита (при этом отношения банка и агентства урегулированы соответствующим договором). Зато получение постоянной прибыли для банка очевидно. Кредитование под залог 1) БАНК КЛИЕНТ 2) 3) 4) АГЕНТСТВО ОЦЕНКА Рис. 3.1 1) договор кредитования с гарантией агентства 2) перечисление средств по договору 3) договор, регулирующий отношения 4) договор купли-продажи на агентство
Размен Рис.3.2 1) перечисление средств продавцу квартиры (кредит в пользу клиента) 2) перечисление средств продавцу квартиры (кредит в пользу клиента) 3) договор купли-продажи квариры клиента на агентство 4) возврат кредита, процентов по кредиту 5) договор, регулирующий отношения Третий вариант - при размене жилья. Принцип ранее приведенной схемы не меняется. Необходимо краткосрочное кредитование на покупку квартир (меньшей площади) до продажи квартиры клиента (большей площади). Предусматривается ряд гарантий, порядок расчетов, исключающие какое-либо мошенничество. Также как и предыдущей схеме агентство выступает гарантом возврата кредита, берет обязательства по его погашению на себя по договору с банком. Обмен с доплатой БАНК 2) 1) 1-комнатная 2-комнатная квартира
(КЛИЕНТ) 5) 4) ДОПЛАТА 3)
АГЕНТСТВО ОЦЕНКА Рис.3.3 1) перечисление имеющейся у клиента доплаты 2) перечисление средств продавцу квартиры (кредит) 3) договор купли-продажи квартиры на агентство 4) договор, регулирующий отношения 5) возврат кредита (стоимость 2-комнатной квартиры за минусом перечисленной доплаты) Разработанные схемы операций по обмену, размену, кредитованию могут успешно применяться в практической брокерской деятельности. Приведенные практические рекомендации в полной мере учитывают реально сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости. Вторым этапом (с 1997г.) развития брокерской деятельности стало образование общественных организаций. Первый из них в г.Тюмени стало Ассоциация риэлторов г.Тюмени, затем появился Союз риэлторов и Гильдии риэлторов Тюменской области. Стали организовываться совместные встречи: компания решает общие проблемы, намечает общие цели и задачи, разрабатывает единые стандарты деятельности (см.Приложение). Общественные движения усиливается за счет вхождения региональных организаций в Российскую Гильдию риэлторов, имеющую сложную структуру (см.Приложение). На всех этапах развития брокерской деятельности любые изменения, усовершенствования в методах работы и тенденция развития обусловлены и продиктованы развитием самого рынка недвижимости в городе. Рассмотрим существующую ситуацию на рынке недвижимости в г.Тюмени. Наиболее активный покупательский спрос приходится на периоды весна-осень. Летом - в период отпусков и зимой в январе-феврале активность покупателей уменьшается, что, впрочем, не влияет на колебания цен на жилье. Что касается непосредственно структуры спроса, то из сложившейся на рынке ситуации можно сделать вывод о том, что население ориентировано на приобретение дорого, современного жилья. Последнее время отмечается повышение спроса на элитное жилье - индивидуальные проекты, а также на квартиры улучшенной планировки в центре города. Это объясняется ,во-первых, тем, что люди, располагая средствами на покупку жилья, желают приобретать действительно качественное, комфортное жилье. Во-вторых, не следует забывать о другой функции недвижимости - а именно - как способа вложения капитала. С этих позиций повышение спроса на элитное и улучшенной планировки жилье объясняется, прежде всего, его ликвидностью на рынке. С течением времени оно не обесценится, а где-то его стоимость возрастет, в связи с чем деньги, вложенные в качественную, дорогую недвижимость сейчас, не обесценятся и через несколько лет, а саму недвижимость, при необходимости всегда можно обратить вновь в капитал. При этом на стоимость жилья оказывает влияние строительный материал: наибольшим спросом пользуется кирпич, на втором месте - монолит (хотя он пока встречается не так часто), на третьем - панель, и на четвертом - блочные дома. Цена на квартиру в зависимости уже только от материала может варьироваться в пределах 10-12% . Этаж, на котором располагается квартира также влияет на цену: 1 и 9 этажи, как правило уступают около 10% в цене. Наряду с повышением цен на современное жилье наблюдается падение спроса на так называемые “хрущевки”, особенно на 3-4-х комнатные квартиры. Их в настоящее время практически невозможно продать иначе, чем по максимально низкой цене. Дело в том, что при наличии достаточных средств для покупки 3-4 комнатной “хрущевки”, люди предпочитают вложить деньги в жилье меньшей площади, но повышенной комфортности, улучшенной планировки, которое еще долгое время не потеряет своей ликвидности. Поэтому многокомнатные “хрущевки” с каждым годом теряют в цене, становятся обузой для проживающих в них, поскольку уже сейчас нереально продать многокомнатную “хрущевку” и купить на эти средства равноценное по площади жилье любой другой планировки. В отличии от многокомнатных “хрущевок”, спрос и цены на одно- двухкомнатные “хрущевки” относительно стабильны, поскольку это самое дешевое и, следовательно, доступное жилье на рынке. Накопив средства на покупку “какого-нибудь” жилья, люди покупают небольшие “хрущевки”. Место расположение квартиры также влияет на цену и спрос. Так, район Лесобазы в основном не пользуется спросом не смотря на то, что там строится современное жилье. Причина в том, что во-первых, это неблагоустроенный район, а во-вторых, с крайне неудобной транспортной схемой. Однако в настоящее время этот район разрастается, что возможно повлечет и благоустройство, и повышение доступности. Район Московского тракта также застраивается, причем жильем очень высокого качества и при наличии необходимой инфраструктуры в районе, он со временем будет пользоваться хорошим спросом. В восточном микрорайоне в последнее время строиться жилье повышенной комфортности - новые монолитные дома. Поэтому данному району свойственна тенденция к повышению спроса. В шестом микрорайоне цены возросли в среднем на 7-10% после ввода нового путепровода. Среди других микрорайонов он пользуется заметно повышенным спросом, у него хорошая перспектива и выбор квартир в этом районе ограничен - люди не спешат продавать жилье. Таковы общие тенденции развития рынка недвижимости в г.Тюмени. На ценовую ситуацию на рынке оказывает влияние множество факторов, рассмотренных выше. В настоящее время на ситуацию особенно ощутимо повлияли макроэкономические факторы. Произошедшая 17 августа девальвация рубля, вызвавшая общеэкономический кризис, оказала огромное влияние не только на экономическую, но и на политическую и социальную сферы жизни общества. В брокерской деятельности влияние кризиса проявилось в двух направлениях: (1) внутрикадровая политика, тактика деятельности фирмы в новых условиях; (2) коньюктурные изменения на рынке недвижимости. Чтобы грамотно действовать в условиях кризиса необходимо в общих чертах уяснить причины существующей ситуации, а уяснив, - определить первостепенные задачи, иначе говоря, ответить на вопрос "что делать?". Внешней причиной происходящего является кризис мировых финансовых рынков, пришедший с Востока. Внутренних причин можно было бы назвать много (сейчас дискуссии и аналитические обзоры по этому поводу присутствуют во всех средствах массовой информации), однако, основные кратко можно обозначить следующим образом: коррупция в эшелонах государственной власти, недальновидная экономическая политика, заключающаяся в решении текущих задач и игнорирование стратегических, и, как следствие, - к концу 1998г. - спад производства. Статистические данные, характеризующие сложившуюся ситуацию таковы: спад производства - 6,6%; объем эмиссии - 12-15%; уровень инфляции 50% (и по прогнозам некоторых экспертов к началу 1999г. составит 92%). В результате не осталось ни одного сегмента рынка, ни одной сферы предпринимательства, которых бы не коснулись разрушительные тенденции кризиса. Экономистами был определен порядок, в котором распространиться волна банкротств в случае негативного развития ситуации:
- первая волна: банкротство от 30 до 40% банков в связи с выплатой вкладов большинству вкладчиков одновременно; - вторая волна: иные финансовые институты, инвестиционные структуры; - третья волна: рекламные агентства, торговые и посреднические (в том числе брокерские компании, работающие на рынке недвижимости);
- четвертая волна: рекламное производство; промышленность, строительство. Возможность выхода из кризиса в значительной степени зависит от кадровой политики, проводимой руководством фирмы. Такими мерами должны стать, во-первых, рестуктуризация деятельности: максимальное сокращение расходов путем проведения соответствующей целенаправленной политики, увеличение объема работы, приходящегося на одного сотрудника компании, во-вторых, концентрация деятельности на отдельных направлениях деятельности (разбросанность невыгодна), проведение единой политики в деятельности посредством сильного руководства. В фирме необходимо предпринимать целый комплекс антикризисных мер: - необходимо тесное сотрудничество и взаимодействие; - только сплоченная и организованная работа может дать результат; - тесный контакт среди брокеров - в условиях общей тенденции снижения предложения на рынке недвижимости, необходимо, чтобы каждый знал актуальные варианты предложения в фирме; - усиление психологической работы с брокерами со стороны руководства фирмы, подавление панических настроений; - усиление контроля над деятельностью брокеров; - в случае необходимости - сокращение штата сотрудников. Ситуация на рынке недвижимости также кардинально изменилась под влиянием кризиса. Начальный этап кризиса характеризовался полным отсутствием предложения при огромном спросе, возник дефицит. Квартир в предложении практически нет, и в следствие этого товар уходил по неоправданно высокой цене. Факторы ценообразования практически не действовали. Такая ситуация продолжалась в течение недели и затем началось постепенное наполнение предложения за счет квартир, в срочной продаже которых был заинтересован продавец. Основная масса продавцов заняла выжидательную позицию до установления более-менее стабильного курса доллара. К середине сентября, по причине погашения фьючерсных контрактов, курс доллара резко упал, и отсутствие предложения сменилось резким падением спроса: люди отказались от вложения средств в недвижимость по неоправданно высокой цене, как средство сбережения капитала, повышенный спрос перешел на валютный рынок. В дальнейшем ситуация изменялась в прямой зависимости от колебаний курса доллара. Стабилизация в ценах наметилась только в ноябре и цены на жилье резко возросли и распределились следующим образом. Таблица 3.1 Стоимость 1м2 благоустроенных квартир улучшенной планировки на 25.12.98г.,руб. Трех комнатные Двух комнатные Одно комнатные Средняя цена Центр 4.680 4.300 4.690 4.557 6 мкр. 3.870 3.600 4.060 3.843 4-5 мкр. 3.710 3.600 4.060 3.790 1-3 мкр. 3.710 3.400 3.910 3.673 Восточн.м 3.550 3.400 3.910 3.620 Таким образом, в среднем цены на 1-комнатные квартиры возросли на 30-40%, как на самое доступное и дешевое жилье. На 2-комнатные квартиры - возросли на 20-30%, и на 3-комнатные квартиры в среднем на 17-20%, в шестом микрорайоне - на 25-30%. В результате проведенных исследований нами выявлены общие тенденции развития ситуации на рынке недвижимости в соответствии с которыми необходимо корректировать организацию брокерской работы. Выявление и четкое формулирование факторов, влияющих на рыночную ситуацию, позволяет оптимально планировать организацию работы. Тенденция роста цен явно прослеживается при сравнении стоимости, существовавшей в мае 1998г. Таблица 3.2 Стоимость 1м2 благоустроенных квартир улучшенной планировки на 26.05.98г.,руб. Трех комнатные Двух комнатные Одно комнатные Средняя цена Центр 3.500 3.400 3.300 3.400 6 мкр. 2.700 2.900 2.750 2.783 4-5 мкр. 2.700 2.800 2.650 2.717 1-3 мкр. 2.600 2.700 2.650 2.650 Восточный 2.600 2.700 2.700 2.667 Южный 2.500 2.650 2.750 2.633 Заречный 2.500 2.500 2.800 2600 Хрущ, КПД 2.300 2.350 2.350 2.333 4.САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКАЯ И ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ 4.1. Человек и окружающая среда В условиях рыночной экономики в практике оценки стоимости любых объектов важное, а во многих случаях определяющее значение имеет интегральная оценка стоимости системы «человек – объект - окружающая среда». Квалификационный анализ особенностей данной системы с учетом всего комплекса многосторонних связей внутри ее дает возможность получить данные о санитарно-гигиеническим и экологическом состоянии, которые, безусловно, оказывают влияние на стоимость объекта. В зависимости от санитарно-гигиенического и экологического состояния объекта, территории и затрат на его изменение стоимостная оценка может корректироваться в ту или иную сторону. Санитарно-гигиеническая и экологическая экспертиза определяет соответствие обследуемых объектов (на всех этапах жизненного цикла: проектирование, строительство, эксплуатация, демонтаж, и утилизация отходов) действующим санитарным нормам и правилам, СНИПам, нормативно-техническим документам и законам в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения и охраны окружающей среды и другим регламентирующим документам: определяет состав
и объем затрат на поддержание данного состояния или целевого изменения в будущем. Объектом экспертизы являются: проектная, техническая документация на здания, сооружения и технологические процессы: качественное и количественное состояние почвы, воздуха, воды, строительных материалов и покрытий: физические и химические вредные производственные и естественные факторы, а также их влияние на здоровье персонала и населения. 4.2. Гигиена планировки населенных мест Планировка и застройка населенных пунктов должна предусматривать создание наиболее благоприятных условий для жизни и здоровья населения, комплексное благоустройство городов и других населенных пунктов, предупреждение и ликвидацию вредного и опасного влияния факторов окружающей природной среды и условий жизнедеятельности на здоровье человека. При разработке норм проектирования, генеральных планов городов, проектов планировки и застройки населенных пунктов, проектов районной планировки, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции и модернизации объектов, сооружений и инженерных сетей должны выполняться действующие санитарные правила. В градостроительстве под планировкой населенных мест- города, поселка, села- подразумевается такое функциональное распределение его территории, такое ее техническое оборудование и такая социальная организация населенного пункта, при которых создается благоприятные условия для жизни, здоровья, общественной и профессиональной деятельности населения, для воспитания образования детей, для отдыха, физической культуры и спорта. Климат – многолетний режим погоды, свойственный той или иной местности, оказывает большое влияние на организм человека, его здоровье, физическое развитие, нередко и заболеваемость. Важное гигиеническое значение имеют солнечная радиация, температура и влажность воздуха, атмосферное давление, направление и скорость ветров, количество выпадающих осадков. Климатические особенности необходимо учитывать при решении планировки и застройки, выборе территории, системы застройки, ориентации зданий, обводнения и озеленении, глубины залегания фундаментов, толщины стен, сквозного проветривания, балконов, веранд, расчете отопления и др. Микроклиматом называют климатические особенности, свойственные весьма ограниченным пространствам. Микроклимат может меняться на расстоянии сотен и даже десятков метров в зависимости от подстилающей поверхности (лес, луг, водная поверхность) или рельефа (возвышенность, долина, северный или южный склон). Установлено, что города, особенно крупные, имеют свой микроклимат, существенно отличающийся от климата окружающей территории: 1) каменные и асфальтовые дорожные покрытия и высокие каменные здания летом нагреваются и обильно изучают тепло (среднегодовая температура воздуха в городе выше на 1-3 градуса, а относительная влажность ниже на 5-10%); 2) восходящие токи над городом вызывают в тихую погоду приток прохладного воздуха от периферии к центру; 3) многоэтажная застройка вдвое и более уменьшает скорость ветра; 4) задымление атмосферного воздуха снижает солнечную, в частности ультрафиолетовую, инсоляцию. Потери могут достигнуть 20-50%. Природные зеленые массивы - естественные зеленые массивы- леса, рощи, луга -улучшают микроклимат, ослабляют ветры, служат мощным резервуаром чистого воздуха, а для населения –местами отдыха, оздоровления и общения с природой. Важно также учитывать следующие требования к территории города в целом (факторы положительной оценки): 1) незаболоченность, незатопляемость, низкое стояние грунтовых вод, незагрязненность почвы и пригодность ее для зеленых посадок: 2) рельеф с равномерным уклоном от 0,5 до 10%, обеспечивающий отвод атмосферных вод и прокладку самотечной канализации; 3) возможность водоснабжения, отвечающего современным требованиям в отношении количества и качества воды; 4) отсутствие полезных ископаемых под зоной застройки; 5) удобная связь с местной и общегосударственной дорожной сетью. Важнейший принцип градостроительства- зонирование территории города по функциональному признаку. В соответствии с этим принципом градостроительной практики установлено деление городской территории на пять основных зон: 1) селитебную; 2) промышленную; 3) коммунально-складскую; 4) внешнего транспорта; 5) природная зона, примыкающая непосредственно к городской черте. Селитебная зона - это наиболее важная часть городской территории, так как именно в ней представлены вся жилая застройка, здания общественного назначения, торговые центры, улицы, площади, спортивные сооружения и стадионы. Основным структурным элементом селитебной зоны служит жилой район с населением в несколько десятков тысяч. Жилой район в свою очередь делится на микрорайоны, каждый со своей школой, детскими учреждениями и физкультурными площадками. В пределах микрорайона имеются все магазины и бытовые учреждения, необходимые для первичного обслуживания и повседневного пользования. Центр жилого района должен располагаться в пределах пешеходной доступности с радиусом порядка 800 м. Предприятия должны располагаться в пределах особого промышленного района, с тем чтобы устранить вредное их влияние на селитебную зону и вместе с тем сохранить с ней удобную связь. Для решения этой задачи принимаются следующие меры: 1) для охраны атмосферного воздуха селитебной зоны, ослабления или устранения производственного шума между предприятием и жилой зоной устанавливаются разрывы разной ширины (С33- санитарно- защитная зона) в зависимости от характера и интенсивности вредного влияния;
2) предприятия располагаются ниже города по течению реки, промышленные стоки обезвреживаются, а их выпуск производится ниже района, используемого населением для оздоровительных целей и отдыха; 3) для охраны почвы от загрязнения твердыми отбросами производства создается система их организационного удаления и сбора на специальных площадках;
4) грузовое железнодорожное и автомобильное движение предприятий направляется по магистралям вне селитебной зоны. Промышленный район надо размещать с подветренной стороны по отношению к жилой части города. В коммунально- складской зонеразмещены склады различного назначения: - строительных материалов; - твердого и жидкого топлива; - промышленных и продовольственных товаров, овощехранилища и холодильники; - подъездные пути и другие транспортные парки; - системы водопроводных и канализационных сооружений. Самое существенное - это выбор места для железнодорожного узла: железнодорожные пути не должны перерезать селитебную зону или мешать свободному доступу к местам отдыха населения. Технические сооружения и устройства по обслуживанию самого транспорта (сортировочные станции, бункеровочные базы и др.) должны выноситься за городскую черту. Примыкая к селитебной территории и окружая ее, пригородная зона может иметь значительные размеры и выполняет многочисленные и разнообразные функции в жизни городского населения. Оздоровительное значение- защитные зеленые полосы благотворно влияют на микроклимат селитебной территории и на ветровой режим. Пригородная зона предусматривает в своем составе лесопарковый пояс, соединяющийся с зелеными насаждениями городских жилых районов, а также места отдыха населения. 4.3. Организация территории жилого квартала В соответствии с СНиП микрорайону придается значение основного структурного элемента селитебной территории городов и поселков. Территорию микрорайонов не должны пересекать магистрали и жилые улицы. Создание необходимых условий для отдыха и занятий спортом достигается рациональной организацией территории жилого района и микрорайона, свободной постановкой зданий и наилучшими условиями инсоляции и аэрации, озеленением, благоприятным микроклиматом и снижением шума. Эти приемы и нормативы касаются в основном размеров жилых районов и микрорайонов, плотности их застройки и заселения, системы застройки, организации культурно- бытового обслуживания и отдыха, озеленения и благоустройства территории. Тесная взаимосвязь внутрижилищной среды определяют необходимость в настоящее время при решении проблем жилищной гигиены рассматривать единую систему «человек - жилая ячейка – здание – микрорайон – жилой район города », которая в последнее время получила наименование «жилой среды». Строчная застройка в разных сочетаниях находит и сейчас применение в качестве одного из приемов свободной застройки в микрорайонах. Периметрическая застройка – здания располагается вдоль улиц по четырем сторонам квартала, образуя замкнутый прямоугольник. Смешанная застройка – часть зданий располагаются по периметру, а на остальной территории размещаются свободно. Это может быть целесообразным, если по местным условиям нужна защита от сильных ветров; здания по периметру располагаются тогда с наветренной стороны. Свободная застройка – отсутствует привязанность к направлению улиц и здания располагаются свободно в соответствии с интересами инсоляции, аэрации застройки и наилучшего использования рельефа. При любой системе застройки надо полностью отказаться от постановки зданий по красной линии – граница между улицей и территории микрорайона. Линия регулирования застройки – отстоит от красной линии не менее чем на 6 м магистральных улицах и на 3 м на жилых. Отступ заполняется зелеными насаждениями на выбор. 4.4. Охрана почвы и санитарная очистка населенных мест Цель санитарной охраны почвы состоит в сохранении такого ее качества, при котором почва не являлась бы фактором передачи заразных для человека и животных заболеваний и не привела к прямому или косвенному, по экологическим цепочкам, острому или хроническому отравлению экзогенными химическими веществами с возможными отдаленными последствиями. Под санитарной очисткой подразумевают комплекс плановых, организационных, санитарно – технических, хозяйственных мероприятий по сбору, удалению, обезвреживанию и утилизации твердых отходов, образующихся в населенных местах, в целях сохранения здоровья населения и общего благоустройства. Проект санитарной очистки носит название генеральной схемы очистки населенных мест. Таким образом, в систему мероприятий по санитарной очистке населенных мест входят сбор, временное хранение, транспортировка, обезвреживание и утилизация твердых отходов. Цель санитарной охраны почвы состоит в сохранении такого ее качества, при котором почва не являлась бы фактором передачи заразных для человека и животных заболеваний и не привела к прямому или косвенному, по экологическим цепочкам (почва-растение-человек; почва-вода-человек; почва-воздух-человек; почва-растение-животное-человек и др.), острому или хроническому отравлению экзогенными химическими веществами с возможными отдаленными последствиями. Мероприятия по санитарной охране почвы подразделяются на следующие группы: 1.Санитарно-технические мероприятия по сбору, удалению, обезвреживанию и утилизации отходов, загрязняющих почву (санитарная очистка населенных мест). 2.Технологические мероприятия, направленные на создание безотходных или малоотходных технологических схем производств, уменьшающих и снижающих до минимума образование отходов, а также улучшение технологии обезвреживания отходов. 3.Планировочные мероприятия, касающиеся научного обоснования и соблюдения величины санитарно-защитных зон между очистными сооружениями и жилыми зданиями, местами водозабора, выбора схем движения спецавтотранспорта. Выбора земельных участков под очистные сооружения. 4.Законодательные, организационные и административные мероприятия. 4.5. Гигиена атмосферного воздуха Атмосферный воздух населенных пунктов, территорий промышленных мероприятий, воздух рабочей зоны производственных и других помещений в местах постоянного и временного пребывания людей должен соответствовать санитарным правилам. В целях предотвращения загрязнения атмосферного воздуха территорий жилой застройки населенных пунктов производственными выбросами исполнительными комитетами местных Советов народных депутатов устанавливаются санитарно – защитные зоны со специальным режимом. Предприятия, организации и граждане обязаны осуществлять комплексные мероприятия, направленные на предотвращение и ликвидацию загрязнения воздушной среды вредными веществами, воздействия на нее физических факторов, которые оказывают неблагоприятное влияние на здоровье человека. Падение концентраций атмосферных загрязнений происходит не только разбавления выброса воздухом, но и постепенного самоочищения атмосферы. В основе самоочищения лежит лежат различные физические, физико – химические и химические процессы: седиментация, сорбция и химическое связывание растительностью и др. Процессы самоочищения находится в известной зависимости от количества и интенсивности атмосферных осадков. Освобождение атмосферного воздуха в зимнее время интенсивнее, чем в летнее.
4.6. Гигиена воды и хозяйственно-питьевого водоснабжения. Нормативы водоснабжения Количество воды, необходимое для одного жителя в сутки, зависит от климата местности, культурного уровня населения, степени благоустройства города и жилого фонда. Последний фактор является определяющим. На его основе разработаны «Нормы водопотребления» которые введены в СНиПы. В указанные нормы входит расход воды в квартирах, предприятиями культурно-бытового, коммунального обслуживания и общественного питания. В некоторых городах развитие водопровода позволяет обеспечить более высокие нормы водопотребления. (Москва – 500л/сут., Санкт-Петербург – 400 л/сут.). Считается, что норма водопотребления 500л/сут является максимальной.
Централизованное водоснабжение позволяет резко поднять уровень санитарной культуры населения, способствует уменьшению заболеваемости лишь при бесперебойной подаче достаточного количества воды определенного качества. Нарушение тех или иных санитарных правил как при организации водоснабжения, так и в процессе эксплуатации водопровода влечет за собой санитарное неблагополучие вплоть до настоящих катастроф. Косвенное неблагоприятное влияние на качество питьевой воды оказывают те или иные примеси, ухудшая органолептические свойства воды:: - мутность; - цветность; - наличие неприятного запаха и вкуса. Установлено, что незначительные изменения органолептических свойств воды снижают секрецию желудочного сока; приятные вкусовые ощущения повышают остроту зрения и частоту сокращений сердца, неприятные - понижают. Для охраны водных источников необходимо: 1.Качество воды источников, используемых для централизованного и нецентрализованного водоснабжения, для купания, занятий спортом и отдыха населения, в лечебных целях, а также качество воды водоемов в черте населенных пунктов должно отвечать санитарным правилам. 2.В целях устранения и предупреждения загрязнения источников водопользования населения Советами Министров республик, входящих в состав РСФСР, исполнительными комитетами краевых, областных, городских Советов народных депутатов устанавливаются зоны санитарной охраны со специальным режимом. 3.Предприятия, организации и граждане, в случаях несоответствия качества воды санитарным правилам обязаны обеспечить прекращение использования населением водоисточников по постановлению главного государственного санитарного врача или его заместителя. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Таким образом, брокерская деятельность заключается в установлении контакта между продавцом и покупателем объекта недвижимости, "сведении" их. Брокер может выступать в сделке в качестве посредника или представителя одной из сторон (при подборе для покупателя требуемого варианта объекта недвижимости, либо активная реклама, иное продвижение объекта недвижимости, в отношении которого дано поручение о продаже). В зависимости от договоренности с клиентом брокер может действовать самостоятельно в пределах данного поручения. К брокерской деятельности относится также обработка и сбор информации, предоставление консультаций по поводу совершения сделки, определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Основной проблемой в настоящее время является неполное законодательное урегулирование данной деятельности, существуют лишь общие нормы об ответственности предпринимателя. Мы предлагаем в качестве разрешения данной проблемы - введение договорного регулирования отношений между брокером и клиентом на уровне фирм. В агентстве проводится масштабная работа по юридически грамотному оформлению деятельности. Разработаны договора на предоставление услуг по покупке/продаже объекта недвижимости, договора поручения, агентский договор, соглашения о задатке, принятии аванса, акты принятия правоустанавливающих документов на хранение, акты просмотра квартиры. Брокерская деятельность может быть различной по степени организации: одиночные брокеры; группы брокеров, фирма; объединения фирм. Для каждого этапа развития характерны свои задачи, направления деятельности и структура. Нами разработана структура построения брокерской организации, действующей на рынке недвижимости, которая максимально учитывает специфику деятельности и ее задачи. Согласно данной схеме линейное управление между руководящим звеном и функциональными отделами подкрепляется специальными вспомогательными службами. Данная схема помогает обнаруживать "слабые места", накладки полномочий, недостаточно управляемые звенья трудового процесса и, таким образом, вносить необходимые коррективы. Эта схема также позволяет выделить линии взаимосвязи и отношений внутри организации и является основным материалом для разработки должностных инструкций. В результате проведенных исследований нами выработан определенный стандарт деятельности с клиентом фирмы. Этот стандарт состоит, во-первых, из четкой договорной регламентации отношений (что проанализировано выше) и проведение сделки в интересах клиента по заранее разработанному плану. Этот план брокер разрабатывается для каждой сделки индивидуально, пользуясь общей схемой, утвержденной руководством фирмы. В дипломном проекте были рассмотрены формирование и развитие рынка недвижимости, а также проанализировано современное состояние рынка на примере г.Тюмени в условиях общеэкономического кризиса. В этом направлении нами был рассмотрен процесс приватизации жилого фонда, как процесс образования рынка недвижимости и класса собственников, послужившего толчком к возникновению брокерской деятельности. Отдельно рассмотрены объекты рынка недвижимости, состоящие из коммерческой недвижимости, жилой недвижимости, недвижимости социально-культурного назначения и земли, а также субъекты рынка недвижимости (население, посредники - и брокеры, другие профессиональные участники). В частности, рассмотрены направления сбора и обработки информации о населении как о субъекте рынка недвижимости (определение общей численности населения, коэффициента естественного прироста, данные о миграции и обеспеченности населения жильем). Нами были проанализированы определенные направления в брокерской деятельности на рынке недвижимости такие как совершение сделок по распоряжению земельными участками, сделок по распоряжению жильем и нежилыми помещениями и общие условия их совершения, сделок объектами недвижимости, являющимися долевой собственностью, сделок по мене и обмену жилой недвижимости, совершение сделок по продаже долевого участия, а также управление недвижимостью. Разработана схема кредитования под залог недвижимого имущества и совершения операций по размену и обмену жилой площади с привлечением банковского капитала, проработаны функциональные связи в данной схеме. В дипломном проекте выделены особенности функций рекламы, как метода сбора информации, пополнения базы данных предложения в брокерской деятельности на рынке недвижимости. Разработаны конкретные предложения по проведению рекламы в брокерском бизнесе. Таким образом, подводя итог всему вышесказанному, считаю, что в современных условиях, когда на рынке недвижимости объективно сложился большой спрос на услуги брокера, данная работа может послужить базой для дальнейшей разработки методов работы внутри агентства недвижимости и работы с клиентом, методов взаимодействия между фирмами, а также для усовершенствования структуры организации брокерской деятельности на рынке недвижимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 1.Гражданский кодес. - М.: Международный центр финансово-экономического развития,1996 2.Майкл Мескон, М.Альберт, Ф.Хедоури, Основы менеджмента Пер. с англ - .М.:Дело, 1998. 3.Котлер Ф. Основы маркетинга Пер. с англ. - С-Пб: АО. Коруна, АО Либера плюс., 1994
4.Пилдин К. Путь к покупателю.- М.: Дело, 1991. 6.Татенси К. Вечный дух предпринимательства. - М., Бизнес-информ, 1990 7.Хоскинг А. Курс предпринимательства Пер. с англ. - М., Бизнес-информ, 1993. 8.Н.В.Зиньковская, Н.Н.Волкова, П.П.Колеева. Стратегическое планирование на предприятии. - М., Экономика,1993 9.Эклунд К. Эффективная экономика. Шведская модель: Пер.со шведского - М.: Экономика, 1991 10.Роджерс Э. Агарвана, Роджерс Р. Коммуникации в организациях. - М., Свет, 1980 11.Холт Роберт Н. Основы финансового менеджмента. М.: Дело.1993 12.Оценивание и инвестиции в развитии недвижимости./ Под ред. Р.Гровера и М.Соловьева. О.- М. Свет, 1994. 13.Лужков Ю. Рынок недвижимости в Москве: Состояние и перспектива //.Экономика и жизнь № 3 ноябрь 1993 14. О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве. Постановление Правительства Москвы №868 от 16.09.1993.// Коммерсанть №44 1993. 15.Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации //. Российская газета 4.01.1994. 16.Петро М. Международные экономические, валютные и финансовые отношения - М.: Университет.1994. 17. В.Перепелица. Как сделать рекламу эффективной или как стать известным. - М.: Зевс.1997 18.Концепция развития рынка недвижимости. Российская гильдия риэлторов. Москва.1998. 19.Каталог Рос.Гильдии риэлторов. Москва. 1998. 20. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости. // Риэлтор № 3 май, июнь. 1998. 20.Данченков А. Новые технологии риэлторского бизнеса. // Мир и дом № 3 апрель 1998. 21. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости М.: Инфра - М, 1996. 22. Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями.- М.Бизнес-Информ. 1996 23. Т.Стюарт. Как сделать Вашу команду самой лучшей. Пер. с англ. - М., Амалфея, 1997. [1] Холт Роберт Н. Основы финансового менеджмента. М.: Дело.1993. С.4 [2] Пилдин К. Путь к покупателю.- М.: Дело, 1991. С.32. [3] Татенси К. Вечный дух предпринимательства. - М., Бизнес-информ, 1990 С.67. [4] Концепция развития рынка недвижимости. Российская гильдия риэлторов. Москва.1998. С.6. [5] Концепция развития рынка недвижимости. Российская гильдия риэлторов. Москва.1998. С.8. [6] Хоскинг А. Курс предпринимательства Пер. с англ. - М., Бизнес-информ, 1993. С.15. [7] В.Перепелица. Как сделать рекламу эффективной или как стать известным. - М.: Зевс.1997. С.37. [8] Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости. // Риэлтор № 3 май, июнь. 1998.С.59. [9] Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями.- М.Бизнес-Информ. 1996. С.83. [10] Данченков А. Новые технологии риэлторского бизнеса. // Мир и дом № 3 апрель 1998. С.10. [11] Данченков А. Новые технологии риэлторского бизнеса. // Мир и дом № 3 апрель 1998. С.11. [12] Концепция развития рынка недвижимости. Российская гильдия риэлторов. Москва.1998. С.15. [13] Концепция развития рынка недвижимости. Российская гильдия риэлторов. Москва.1998. С.16. [14] Харисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. – М.: Мособлупролиграфиздат, 1994. – с.231.