Содержание
Содержание. 2
Введение. 3
Глава 1. Общая характеристика гостиниц Петербурга. 5
1.1. Классификация гостиниц. 5
1.2. Официальная статистика. 5 Печать на пакетах ткани
1.3. Отели в центре города. 7
Глава 2. Моделирование ценообразования в гостиницах Петербурга. 8
2.1. Зависимость цен на одноместный номер от звезд и от удаленности от метро. 9
2.2. Зависимость цен на одноместный номер от звезд и от номерного фонда. 15
2.3. Зависимость цен на двуместный номер от звезд и от удаленности от метро. 20
Заключение. 25
Литература. 28
Введение
В настоящее время, безусловно, гостиницы Петербурга играют очень большую роль в жизни города. И особенно, когда в Петербурге быстрыми темпами развивается туристический сектор в т.ч. деловой туризм, VIP туризм, массовый туризм, гостиницы Петербурга очень востребованы. Когда правительство Петербурга направляет свои усилия на поддержание и развитие туристического направления в Петербурге, идет перераспределение базы гостиниц Санкт-Петербурга, правительство переводит многие гостиницы Петербурга из государственной собственности в частные руки.
Хотя на данный момент и появилось множество мини-гостиниц Петербурга, но все равно вопрос наличия свободных мест в гостиницах Петербурга стоит достаточно остро, особенно в пик сезона и во время различных городских и государственных праздников. Что четко было видно во время масштабного празднования трехсотлетия Петербурга, все гостиницы Петербурга были забиты до отказа, а желающих приехать в наш город было еще с избытком. Во время празднования крупных городских мероприятий, гостиницы Санкт-Петербурга приобретают еще большую роль.
Гостиницы Петербурга предлагают сервис любого уровня, начиная от эконом класса, до экстра класса президентских номеров в гостинцах Петербурга 5 звезд. Соответственно учитывая специфику людей, посещающих наш город, гостиницы Петербурга имеют значительный уровень специализации, который может удовлетворить любые запросы: гостиницы Петербурга VIP класса, гостиницы Петербурга для бизнесменов, гостиницы Петербурга туристического класса и конечно для школьников или тех, кто вынужден экономить; гостиницы Петербурга эконом класса. Сейчас в Петербурге открывается масса небольших мини гостиниц Петербурга и благодаря этому гостиницу Петербурга можно найти практически в любом районе города, у любого метро, у любого вокзала.
Пятизвездочные гостиницы территориально расположены в центральной части города. Гостиницы Петербурга 5 звезд это здания старой постройки еще до революционной, построенные известными архитекторами, в которых проживали известные и богатые семьи. Высший уровень сервиса гостиниц Петербурга, предупредительный персонал, очень комфортабельные номера, отвечающие высшим стандартам гостиничного бизнеса. Например: гостиница Петербурга «Астория», - построена в 1911-1912 годах по проекту архитектора Ф.И. Лидваля и считалась лучшей в России. Или гостиница Петербурга «Елесеев Палас Отель», - расположена в особняке Елисеевых - некогда одной из крупнейших частных резиденций царской столицы. Здание Талион Клуба (гостиница Петербурга «Елесеев Палас Отель») стоит на фундаменте временного Зимнего дворца Императрицы Елизаветы Петровны. В разное время здесь находились дом Чичерина, дом Куракина, дом Перетца, дом Косиковского, дом Елисеевых и даже Дом Искусств. Знаменитая купеческая династия Елисеевых приобрела дом в 1858 году.
Гостиницы Петербурга 4 звезды: Гостиницы Санкт-Петербурга 4*, конечно уступают по комфортабельности и уровню сервиса, пятизвездочным гостиницам Петербурга, но для деловых поездок они очень удобны. Удобное расположение высокий уровень сервиса, комфортабельные номера - все, что нужно деловому человеку. Все четырехзвездочные гостиницы Петербурга, расположены, в прямой близости от станций метрополитена, на расстоянии пешей прогулки.
Гостиницы Петербурга 3 звезды составляют основную массу гостиниц Петербурга. Хотя крупных гостиниц Петербурга 3 звезды не так уж и много, но сейчас появляется все больше и больше мини-гостиниц Петербурга соответствующих уровню 3х звезд (а некоторые претендуют даже на уровень 5 звезд). И эти гостиницы занимают на рынке гостиничных услуг Петербурга все больший объем и начинают перехватывать инициативу у крупных гостиниц, поскольку зачастую месторасположение мини-гостиниц Петербурга более удобно, а уровень сервиса не уступает, уровню сервиса крупных гостиниц Петербурга. В центре Санкт-Петербурга больших гостиниц класса 3 звезд, не много, что, конечно не очень удобно для групп туристов, которые бы хотели проживать поближе к основным достопримечательностям нашего города. Поэтому хорошей альтернативой выступают мини гостиницы Санкт-Петербурга.
Мини-отели это в большинстве случаев выкупленные квартиры бывшие коммуналки с большим количеством комнат. Первоначально выкупается квартира, чаще в центре города, в ней делается ремонт, устанавливаются санузлы, душ, туалет, оборудуется помещение для проведения завтраков. Необходимо отметить, что в некоторых подобных гостиницах кухни не очень большие и завтрак чаще подается в номер, что возможно даже удобнее. Вход в мини-гостиницы Петербурга чаще всего через парадную т.е. общий вход с другими жильцами дома, но в некоторых случаях если позволяет возможность гостиница оборудует отдельный, собственный вход, но не стоит пугаться общего входа поскольку владельцы гостиницы содержат парадную в чистоте, делают там косметический ремонт, ставят домофон на входе. И таким образом старая коммуналка превращается в уютный, удобно расположенный отель.
Так как спрос на гостиницы в Петербурге гораздо выше предложения, важно понять, каким образом гостиничные операторы формируют цену.
Цели работы:
1. дать общую характеристику рынку гостиниц Петербурга,
2. найти зависимости в ценообразовании для одноместных и двуместных номеров в гостиницах различного класса.
Глава 1. Общая характеристика гостиниц Петербурга.
1.1. Классификация гостиниц
До недавнего времени в России, в том числе и в Петербурге, не существовало единой классификации гостиниц. Применялось такое понятие как «сертификация», которое обозначало соответствие отеля техническим требованиям, а вот качество оказываемых услуг не учитывалось. Это отнюдь не повышало престиж российских гостиниц, которые иногда незаслуженно «рисовали» себе лишние «звезды». До сих существует несколько органов по сертификации гостиниц (все они аккредитованы в Госстандарте) и достаточно большое число систем сертификации, в соответствии с которыми владельцы гостиниц присваивают себе «звездность». С 21 июля 2005 года в России, наконец-то, появился единый стандарт классификации гостиниц[1].
Принятый стандарт практически по всем позициям схож с международной классификацией Всемирной туристской организации, а в некоторых моментах оказался еще жестче. В российской классификации оговариваются не только размер номера, организация питания, но и требования к паркингу и наличие лифта. В номере оценивается все - напольное покрытие, стены, занавески, освещение, мебель, сантехника, свободный проход к шкафам.
1.2. Официальная статистика
По данным официальной статистики, в 2006 году гостиничный комплекс Петербурга насчитывал 135 объектов размещения различных категорий и форм собственности (гостиницы, хостелы, окрестные пансионаты и санатории, в том числе и ведомственные объекты) общей емкостью 16 989 номеров (33 474 места), включая 89 гостиниц первого, среднего и экономического классов (24 204 гостиничных мест). По данным Комитета по внешним связям, в Петербурге восьмая часть гостиничных мест находится в высококатегорийных отелях. В три раза больше в городе отелей среднего класса и столько же гостиниц относятся к эконом-классу. Более 6 тысяч мест дают пансионаты и дома отдыха. Количество гостиничных мест на тысячу жителей в Петербурге составляет 5 номеров. По сравнению со многими другими крупными городами цифры невелики – в Москве этот показатель равен 10, в Праге – 13, Берлине – 14, Вене – 26, Амстердаме – 35. Среднеевропейские цифры: 12-14 номеров на 1 000 жителей. В центральных районах сосредоточено порядка 92% номерного фонда городских гостиниц. Общая вместимость гостиниц Санкт-Петербурга по категориям гостиничных предприятий составляет: 7,6% - доля гостиниц первого класса (5*), 49,6% доля гостиниц среднего класса (3*-4*), 23,0% доля гостиниц экономического класса (1*-2*) и 19,8% доля гостиниц, которые не имеют категории.
Планируется, что к 2010 году Петербург ежегодно будут посещать до 5 миллионов туристов (программа развития туристической отрасли Петербурга на 2006-2008 годы).
Город на Неве по популярности среди туристов занимает восьмое место в мире, однако «посещаемость» туристами низкая. Это связано с проблемой нехватки гостиниц, особенно категории 4-5 звезд. Мешает и недостаток ресторанов и плохой сервис, низкая пропускная способность музеев; высокая преступность, а также равнодушные к проблемам туристов милиционеры. Кроме того, на улицах отсутствуют указатели на английском языке, а международный аэропорт не соответствует имиджу туристского центра.
Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям европейских отелей аналогичного класса (60-70%), а их заполняемость в летний период достигает 95%. Похожая ситуация наблюдается в ведущих отелях Петербурга среднего класса, наиболее соответствующих по уровню сервиса и обслуживанию европейским стандартам.
До 2008 г. в Петербурге планируется ввести в эксплуатацию около 20 новых гостиниц разного класса, что позволит увеличить общий номерной фонд примерно на 12 тысяч мест.
1.3. Отели в центре города
На сегодняшний день из категории гостиниц класса «три звезды» и выше в Адмиралтейском районе представлены 8 объектов: «Аркадия» (15 номеров), «Советская» (1000), «Амбассадор» (255), «Астория» (223), «Петро Палас Отель» (193), «Нептун» (150), «Матисов домик» (46) и «Пушка ИНН» (31). Два последних объекта - мини-отели. Единственная из перечисленных гостиниц – «Астория» - относится к «пятизведным». Сейчас общий номерной фонд гостиниц района составляет 1913 номеров. Самая крупная по количеству номеров – гостиница «Советская».
Наибольшее количество отелей сосредоточено в Центральном районе. Из категории гостиниц класса выше, чем класс «три звезды» здесь расположены 28 гостиниц, причем 10 из них - мини-отели, и одна гостиница относится к экстра-классу. Общий номерной фонд района по сравнению с другими районами более чем внушителен – он составляет 3930 номеров. По числу гостиниц класса «пять звезд» Центральный район традиционно в лидерах. Так, здесь представлены такие «пятизвездные» гиганты как: «Гранд Отель Европа» (301 номер), «Коринтия Невский Палас» (285), «Гранд Отель Эмеральд», «Ренессанс Санкт-Петербург Балтик» (103), «Рэдиссон САС Ройал» (164) и «Елисеев Палас Отель». Самая крупная гостиница - «Москва» (734 номеров). Кроме того, работают такие крупные гостиницы как «Октябрьская» (484), Novotel Sankt-Petersburg centre (233), «Достоевский» (207), «Кемписнки Мойка, 22» (197), «Англетер» (193), «Русь» (171) и др.
Пожалуй, самым интересным гостиничным проектом в 2005 году в Центральном районе стала гостиница Novotel Saint - Petersburg centre. Отель был введен в эксплуатацию в третьем квартале 2005 года; знаковым стало то, что гостиница привлекла международного оператора – компанию Accor Современное здание располагается в историческом центре города, на углу Невского проспекта и улицы Маяковского (ул. Маяковского, 3а), имеет 233 номера и относится к категории «четыре звезды». Инвестором стала компания West Bridge Hotel, а сумма инвестиций оценивается в $30 млн.
В Петроградском районе сегодня 8 гостиниц класса выше, чем «класс три звезды».
Это «пятизвездная» «Балтийская звезда» (106 номеров), «Ленинградский дворец молодежи» (212), «Евразия» (18), «Андерсен», «Гайот», «Кронверк», «Регина», «Старый город», «Ринальди» и «Златоуст» (мини-отель). Основной гостиничный фонд района – отели класса «три звезды»; всего в гостиницах района 596 номеров. Самым крупным является гостиничный комплекс «Ленинградский Дворец Молодежи».
На Васильевском острове на сегодняшний день находится 7 гостиниц класса «три-четыре» звезды. Это «Прибалтийская» (1200 номеров), «Морская» (130), «Нотебург» (7), «Шелфорд» (15), «Престиж Отель» (9), «Спб. Вергаз» (18) и «Марко Поло» (23).
Глава 2. Моделирование ценообразования в гостиницах Петербурга
Приведем основные данные по гостиницам Петербурга.
Будем прослеживать зависимость цен на номера от таких параметров, как удаленность от метро, количество звезд и номерного фонда.
2.1. Зависимость цен на одноместный номер от звезд
Парная регрессия
Приведем массив данных
Построение регрессии
Для регрессии вида
найдем коэффициенты по формулам
Вычислим
Тогда
Откуда
Тогда линейная регрессия будет иметь вид
Смысл коэффициента beta заключается в том, что при изменении значения X на 1 единицу Y меняется на
единиц
Нарисуем точки и регрессию:
Дисперсионный анализ
Среднее Y
Остаточная вариация (RSS)
Общая вариация (TSS)
Объясняемая вариация (ESS)
Правило сложения дисперсий выполняется
Подсчитаем оценку дисперсии ошибки, т.е.
Среднее X
Найдем оценки дисперсий коэффициентов регрессии
по формулам
Получим
Эластичность
Подсчитаем функцию эластичности по формуле
В нашем случае
или
Значение эластичности в средней точке
Показывает, что при изменении X на 1% Y меняется на
процентов.
Изучение качества регрессии
Доверительные интервалы для оцененных параметров
уровень доверия
Количество степеней свободы
Критическое значение статистики Стьюдента
Доверительный интервал для beta
равен
Не можем на данном уровне значимости принять гипотезу beta=0 т.к. НЕ попадает в доверительный интервал.
Доверительный интервал для alpha
равен
Мы НЕ можем на данном уровне значимости принять гипотезу alpha=0 т.к. НЕ попадает в доверительный интервал.
Критерий Фишера значимости всей регрессии
Коэффициент корреляции
где
показывает, что связь СРЕДНЕЙ силы
Коэффициент детерминации
показывает, что регрессия объясняет
процентов вариации признака.
Убедимся в значимости модели с помощью статистики Фишера
которая БОЛЬШЕ критического значения
Следовательно, регрессия ЗНАЧИМА
Проверим значимость коэффициента корреляции
поэтому выборочный коэффициент корреляции ЗНАЧИМО отличается от нуля.
Средняя ошибка аппроксимации
Колеблемость признака
Колеблемость - это отклонения уровней динамического ряда от тренда, т.е. остатки регрессии.
Найдем остатки регрессии (т.е. очищаем признак от тренда)
Нарисуем график остатков
Среднее линейное отклонение уровней ряда от тренда описывается показателем
т.е. среднее абсолютное отклонение от тренда равно
Амплитуда колебаний есть разность максимального и минимального отклонения и показывает максимальный разброс отклонений.
Выводы: Регрессия оказалась значимо по F статистикам, по t-статистикам. Каждая звезда добавляет к стоимости номера 96,3$, а каждая минута удаленности от метро убавляет 2,37$ от стоимости номера. Можно видеть, что размер остатков больше в гостиницах с 5-4 звездами. Это говорит, что в ценообразовании эти гостиницы подходят индивидуально, не придерживаясь общих тенденций. Поэтому разброс в ценах больше для этих категорий гостиниц.
2.2. Зависимость цен на двуместный номер от звезд
Выводы: Регрессия оказалась значимо по F статистикам, по t-статистикам. Каждая звезда добавляет к стоимости номера 113$, а каждая минута удаленности от метро убавляет 2,5$ от стоимости номера. Поэтому разброс в ценах больше для 5-4 звездочных гостиниц.
Заключение
В последнее время в Петербурге активно развивается такой сегмент гостиничного рынка, как мини - отели. Во многом успеху мини - отелей способствует тот факт, что индустрия гостеприимства все еще находится на стадии становления, из-за чего ощущается сильный недостаток гостиниц европейского уровня. При этом мини - отели - хорошая альтернатива гостиницам среднего класса и чрезвычайно востребованы гостями города.
По прогнозам экспертов, на период до 2008 г. ежегодное увеличение спроса на места в гостиницах первого класса составит 9,5 %, в гостиницах среднего класса - 9% и в недорогих гостиницах - 5%.
Однако вскоре доминирующей категорией на гостиничном рынке станут гостиницы среднего класса[2]. В «сезон» спрос на места в таких гостиницах значительно превышает предложение. Кроме того, развитие рынка гостиниц среднего класса и их достаточное количество в сочетании с соответствующим качеством обслуживания служит доказательством цивилизованности городского рынка туристической индустрии.
Сейчас в северной столице реализуется 24 проекта строительства новых гостиниц, из них в нынешнем году должно открыться 7 отелей. В первом полугодии 2008 года откроют свои двери крупные гостиницы – «четырехзвездный» отель «Адмирал» на 219 номеров на 2-й линии Васильевского острова и «трехзвездный» отель «Петрополь» на 189 номеров на Большой Пушкарской, д. 37, литеры А. Также в этом году должны быть введен в эксплуатацию отель «Румба» (ул. Маршала Говорова, ТРК «Румба»). Международный оператор Accor, который в 2005 году уже открыл первый отель, откроет еще две гостиницы - 3-звездочную «Ibis» и пятизвездочную – «Sofitel». К выходу на петербургский рынок готовятся и другие международные операторы: Intercontinental, Ramada, Hilton., Wenaas gruppen AS.
На сегодняшний день существует около 150 инвестиционных проектов по строительству и реконструкции гостиниц, а число заявок под гостиничное развитие превышает 300[3]. Основная причина нехватки отелей в Петербурге - капиталоемкость гостиничных проектов. Большие вложения в создание отелей приводят к увеличению сроков окупаемости этих проектов. Так, окупаемость гостиницы высокого класса – от 10 лет. Кроме того, гостиничный рынок является одним из самых закрытых. Затраты на строительство отеля составляют порядка $1500-2000 на 1 кв.м. Создание отеля обходится инвестору дороже, чем строительство объекта торговой, офисной и жилой недвижимости».
Поскольку возможности строительства в центре Петербурга ограничены, инвесторы вынуждены заниматься реконструкцией существующих зданий, что обходится гораздо дороже. Затраты на реконструкцию здания под гостиницу напрямую зависят от состояния постройки, но в любом случае будут очень значительными. Если речь идет о полной реконструкции с заменой перекрытий, то для гостиницы высокого класса (ее строительство наиболее выгодно инвестору) затраты могут составить $5-10 тыс. на 1 кв.м. При этом себестоимость отделки и оснащения отеля – это больше 50% затрат на реконструкцию. Для гостиницы среднего класса затраты на реконструкцию составляют от 2 тыс. на 1 кв.м[4].
Таким образом, если инвестор желает получить прибыль в ближайшей перспективе и сэкономить вложения, имеет смысл реконструировать здание в центре города под бизнес-центр класса А. Однако гостиница, являясь более капиталоемким проектом с длительным сроком окупаемости, позволит инвестору иметь в собственности более дорогой и перспективный с точки зрения будущей доходности объект. Кроме того, гостиничный рынок в Петербурге является перспективным, и в ближайшее время будет расти. При увеличении предложения со стороны гостиничных операторов стоимость номеров должна упасть.
В работе были исследованы гостиницы Петербурга на предмет ценообразования. Оказалось, что
1. каждая минута удаленности от метро снижает стоимость одноместного или двуместного номера на 2,5$,
2. присутствует экономия на издержках при возрастании масштаба, т.е. цена меньше при увеличении количества номеров в гостинице,
3. каждая звезда увеличивает стоимость номера в среднем на 97$ на одноместный номер и 113$ на двуместный,
4. разброс цен больше среди гостиниц 5 и 4 звезд.
Литература
1. Адамов В.Е., Ильенкова С.Д., Сиротина С.А. и другие. Экономика и статистика фирм: Учебник / Под ред. С.Д. Ильенковой. - М.: Финансы и статистика, 2000.
2. Голуб Л. А. Социально-экономическая статистика. 2003
3. Громыко Г.Л. Теория статистики. 2007
4. Гусаров В.М. Теория статистики: Учебное пособие для вузов. - М.: Аудит, ЮНИТИ, 2001.
5. Елисеева И.И. Общая теория статистики: Учебник для ВУЗов. – М.: Финансы и статистика, 2004.
6. Общая теория статистики: Статистическая методология в изучении коммерческой деятельности. Учебник для ВУЗов.- М.: Финансы и статистика, 1999.
7. Елисеева и.и., Юзбашев М.М. Общая теория статистики: Учебник / Под ред. И.И. Елисеевой. - М.: Финансы и статистика, 2000.
8. Ефимова М.Р., Петрова Е.В., Румянцев В.Н. Общая теория статистики: Учебник. - М.: ИНФРА-М, 2002.
9. Ефимова М. Р., Бычкова С. Г. Практикум по социальной статистике. 2005
10. Теория статистики: Учебник. / Под ред. Р.А. Шмойловой. - М.: Финансы и статистика, 2002.
11. Назаров М. Г. Курс социально-экономической статистики. 2003
12. Палий И.А. Прикладная статистика. 2007
13. Салин В.П., Шпаковская Е.П. Социально-экономическая статистика: Учебник. - М.: Юрист, 2001.
14. Сиденко А.В., Попов Г.И., Матвеева В.М. Статистика: Учебник. - М.: Дело-Сервис, 2000.
15. Российский статистический ежегодник. - М.: Финансы и статистика, 2001.
16. Россия в цифрах. Статистический сборник. - М.: Финансы и статистика, 2001.
17. Курс социально-экономической статистики: Учебник для вузов / Под ред. Проф. М.Г.
18. Практикум по социальной статистике: Учеб.пособие/ Под ред. И.И.Елисеевой.-М.: Финансы и статистика, 2002.
19. Назарова. - М.: Финстатинформ, ЮНИТИ-ДАНА, 2000.
20. Общая теория статистики: Статистическая методология в изучении коммерческой деятельности: Учебник / Под ред. О.Э. Башиной, А.А. Спирина. -М.: Финансы и статистика, 2000.
[1] Однако до сих пор использование классификации носит добровольный характер. Тем не менее, все больше владельцев российских отелей стремятся соответствовать заявленному в «звездах» качеству услуг и работать с соответствии с государственной классификацией.
[2] По-прежнему в городе ощущается нехватка отелей этой категории, которая востребована туристами.
[3] Между тем, реально из новых гостиничных проектов осуществляются в основном проекты реконструкции уже существующих гостиниц, т.е. увеличение номерного фонда.
[4] Если сравнивать себестоимость реконструкции старинного здания, например, под бизнес-центр класса А, то они будут существенно ниже. Затраты на реконструкцию в этом случае составят от $1 тыс. на кв.м., а арендная ставка - от 70-100 у.е за м.2. Срок окупаемости - от 7 лет.