Возникновение вещных прав на землю

Возникновение вещных прав на землю Пока единственным собственником земли было государство, не­посредственным основанием для возникновения того или иного пра­ва на землю всегда служили правоустанавливающие действия госу­дарственного органа, компетентного принимать соответствующие решения. Органы землеустройства фиксировали свое внимание на внешних юридических признаках формирования поземельных прав и обязанностей, таких как: правомерность предоставления земельного участка на основании решения компетентного государственного орга­на, соблюдение норм и сроков отвода участка и порядка выдачи про­сителям земельных документов и т.п. Эти признаки, несомненно, важны, но они не полностью раскрывают правовую сущность вновь возникших прав и обязанностей. Дело в том, что определенные элементы прав будущих собственников земли, землепользователей, арен­даторов зачастую возникают значительно раньше издания правового акта государственного органа о предоставлении им земли. Так, на пример, гражданин, который обратился в государственного орган с заявлением предоставлении ему земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства и т.д., во многих случаях вправе рассчитывать на известный положительный результат, поскольку закон предусматривает все виды названных прав граждан на землю. Определенные права предоставление им земельных участков имеют и юридические лица. Как те, так и другие вправе участвовать в конкурсах и аукционах по продаже земельных участков. Никто не должен чинить им по­мехи в осуществлении названных прав.
Кроме того, еще до принятия акта государственного органа совершается целый ряд определенных правовых действий с участием заинтересованных претендентов на данный земельный участок, которые служат подготовкой для отвода земли, уточнением ее правового режим; и титула претендента, качества и местоположения земельного учас­ти и т.д. Таким образом, право пользования землей у собственника, земле­владельца, землепользователя, возникает при наличии целого комплекса юридических фактов, начиная с подачи ходатайства о предоставлении земли. Если будущий пользователь земельного участка покупает его у час­тного собственника или берет у того участок в аренду, то решения государственного органа, безусловно, не требуется. Собственник земли — хозяин своего объекта собственности и волен распоряжаться им по своему усмотрению, не ожидая чьего-либо решения свыше. В этом случае заданным основанием для возникновения права пользования землей служит сделка, оформляемая договором и прошедшая государственную регистрацию. Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федераль­ном законом «О государственной регистрации прав на недвижимое существо и сделок с ним». Государственная регистрация сделок с зе­мельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем год, не подлежат государственной регистрации, за исключением установленных федеральными законами. Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридические лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Объемы права земельной собственности, землевладения, землепользования, аренды могут изменяться. Земельные участки полностью или частично могут передаваться от одного предприятия другому, а также гражданам или их объединениям. Закон допускает реорганизацию хо­зяйств при приватизации земли (и другого имущества), укрупнение и разукрупнение хозяйств. Возможна полная ликвидация тех или иных предприятий и хозяйств из-за банкротства или по другим причинам, например, при создании нового хозяйства на базе реорганизуемых кол­хозов и совхозов. В других случаях право прекращается частично, на­пример при зачислении части земли в специальный фонд земельной реформы для наделения крестьянских (фермерских) хозяйств. Право прекращается полностью вследствие добровольного отказа от земель­ного участка. Статья 35 ЗК РФ устанавливает порядок перехода права на землю в специальном случае — когда меняется собственник строе­ния, сооружения. В этом случае земля рассматривается как принадлеж­ность (придаток) выстроенного объекта. Изменения в объеме и характере прав на землю могут иметь не толь­ко количественное выражение; они не сводятся только к изъятию зе­мельных участков у одних субъектов и передаче их другим. Изменения в объеме и характере прав часто определяются и диктуются перемена­ми в качестве земельного участка. Так, сельскохозяйственные угодья в процессе их эксплуатации могут коренным образом изменять свою про­дуктивность. Например, ранее заброшенные земли после их мелиора­ции оказываются в разряде высокодоходных угодий. Это приводит к так называемой трансформации угодий. Таким образом, хотя размер участка, которым владеет хозяйство, остается прежним, режим его экс­плуатации, а вместе с ним объем прав и обязанностей изменяются. К таким же переменам может приводить периодически повторяю­щаяся экономическая оценка угодий, которая фиксирует изменяющиеся условия производства и состояние угодий в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и меняющихся природных условий (например, разрушение земли под воздействием оврагов, размыв земли при «блуждании» русла реки, обнажение неплодородного грунта в случае оползания (вниз по склону) верхних слоев почвенного покрова, выдувание почвы ветром, просадка поверхности земли под влиянием под­ъемных выработок и др.). Естественно, при уменьшении в связи с этим размеров пашни хозяйство вправе ходатайствовать об изменении суммы земельного налога.
Прекращение вещных прав на землю Права собственности на землю, пожизненного наследуемого владе­ния, пользования земельным участком и аренды могут быть прекраще­ны полностью (изъятие всего участка) или частично (при утрате права на часть участка). Гарантируя устойчивость пользования землей, на ка­ком бы титуле оно ни осуществлялось, закон точно устанавливает осно­вания как полного, так и частичного прекращения названных прав. Надо различать основания прекращения прав на землю частного соб­ственника и пользователя, владельца государственных земель в силу различий их правомочий.
Ст. 44 ЗК РФ устанавливает, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником принадлежа­щего ему на праве собственности земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного лишения собственника земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненно­го наследуемого владения земельными участками и право аренды мо­жет быть прекращено при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок. Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права по­жизненного наследуемого владения земельными участками осуществ­ляется на основании решений о прекращении прав на землю. Указан­ные вторичные права на землю прекращаются при: 1) использовании земельного участка не по целевому назначению; 2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки; 3) не устранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений: ü отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениям стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; ü нарушение установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению; ü систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; ü систематическое невнесение земельного налога; 4) неиспользовании земельного участка, предназначенного для сель­скохозяйственного производства либо жилищного или иного строитель­ства, для соответствующей цели в течение трех лет, если более длитель­ный срок не установлен законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или вви­ду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 5) изъятии земельного участка для государственных или муници­пальных нужд; 6) реквизиции земельного участка. Право безвозмездного срочного пользования прекращается по ре­шению лица, предоставившего земельный участок, либо по соглаше­нию сторон (ст. 47 ЗК РФ): 1) по истечении срока, на который земельный участок был предос­тавлен; 2) по основаниям, аналогичным прекращению прав лиц, не являю­щихся собственниками земельных участков. Право на служебный земельный надел прекращается в силу прекра­щения работником трудовых отношений, в связи с которыми служеб­ный земельный надел был предоставлен на основании приказа руково­дителя организации, предоставившей надел в пользование. Право на служебный земельный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения, при переходе его на пенсию по старости или ин­валидности. Право на служебный земельный надел сохраняется за одним из чле­нов семьи: 1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу на весь срок прохождения службы; 2) работника, поступившего на учебу, — на весь срок обучения в учебном заведении; 3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей; Право на служебный земельный надел сохраняется: 1) для нетрудоспособного супруга и престарелых родителей — по­ жизненно; 2) для детей — до их совершеннолетия. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, пре­доставившей служебный земельный надел, имеет право использовать этот надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ. В соответствии со ст. 48 ЗК РФ, частный сервитут прекращается по основаниям, предусмотренным ст. 276 ГКРФ. Публичный сервитут может быть прекращен в случае минования общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Прекращение прав на землю путем изъятия (выкупа) земельного участка, для государственных или муниципальных нужд производит­ся в исключительных случаях, связанных: 1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; 3) в иных случаях, установленных федеральными законами, а при­менительно к изъятию (выкупу) из земель, находящихся в государствен­ной собственности субъектов РФ или муниципальной собственнос­ти, — в случаях, установленных законами субъектов РФ. Конфискация земельного участка в соответствии со ст. 50 ЗК РФ безвозмездное изъятие его у собственника по решению суда в виде санк­ции за совершение преступления. Статьей 51 ЗК РФ предусматривается возможность реквизиции земельного участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемиями, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Земельный участок в этом случае может быть временно изъят у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с эими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земли причиненных убытков и выдачей ему документ, реквизиции. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается его рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Лицо, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать в судебном порядке возврата ему реквизированного земельного участка. Добровольный отказ лица (ст. 53 ЗК РФ) от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет прекращения соответствующего права. При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается ст. 225 ГК РФ. При отказе лица от права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным участком осуществляет исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Принудительное лишение лица права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования в случае ненадлежащего использования земель­ного участка производится по основаниям, предусмотренным для при­нудительного прекращения вторичных прав на землю (ст. 54 ЗК РФ). Принудительное лишение указанных лиц права пожизненного наследу­емого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмезд­ного срочного пользования производится при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельных участков после нало­жения административного взыскания в виде штрафа.
Одновременно с наложением административного взыскания упол­номоченным исполнительным органом государственной власти по осу­ществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в совершении нарушения земельного законодательства, выносится пре­дупреждение о допущенных нарушениях с последующим уведомлени­ем органа, предоставившего земельный участок. Предупреждение должно содержать:
1) указание на допущенное нарушение; 2) срок, в течение которого нарушение должно быть устранено; 3) указание на возможное лишение права на земельный участок в случае неустранения нарушения; 4) разъяснение прав лица в случае возбуждения процедуры принудительного лишения прав на землю; 5) иные необходимые реквизиты. Форма предупреждения устанавливается Правительством РФ. В случае неустранения указанных в предупреждении нарушений в установленный срок участок изымается на основании решения суда.