Родові та власні ознаки нерухомості

Реферат на тему:

Природним (створеним природою) загальним базисом будь-якої еконо­мічної і соціальної діяльності людства є земля. У сфері нерухомості під словом «земля» розуміється земельна ділянка — частина земельної по­верхні з установленими межами, яка характеризується певним місце розташуванням, господарським використанням, правовим режимом та інши­ми суттєвими ознаками, з визначеними щодо неї правами.

Маючи земельну ділянку як складову частину, всі штучні будови (об'єкти нерухомості) володіють родовими ознаками, які дозволяють відрізнити їх від рухомих об'єктів.

1. Стаціонарність, нерухомість. Ця ознака характеризується міцним фі­зичним зв'язком об'єкта нерухомості із земною поверхнею і неможли­вістю його переміщення у просторі без фізичного руйнування і нане­сення шкоди, що робить об'єкт непридатним для подальшого викорис­тання.

2. Матеріальність. Нерухомість завжди функціонує у натурально-речовій та вартісній формі. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості вклю­чають, наприклад, дані про його розміри, форму, поверхню і підгрунтовий шар, ландшафт тощо. Сукупність цих характеристик визначає ко­рисність об'єкта, яка становить основу вартості нерухомості. Зазначи­мо, що нерухомість є одним із небагатьох товарів, вартість котрих май­же завжди стабільна, але й має тенденцію до поступового зростання з плином часу.

3. Довговічність. Термін використання нерухомості практично вищий, ніж усіх інших товарів, крім окремих видів коштовного каміння і виро­бів із дорогоцінних металів.

Наприклад, згідно з діючими у Росії будівельними нормами і правилами житлові будинки залежно від матеріалу основних конструкцій (фундаменту, стін, пере­криттів) діляться на 6 груп із нормативними строками служби від 15 до 150 років. Тривалість кругообігу землі при правильному її використанні нескінченна, а порушення її експлуатації призводить до невиправних втрат.

Крім загальних родових ознак нерухомості, можна виділити власні ознаки, які визначаються конкретними показниками залежно від виду об'єкта нерухо­мості. Практично неможливо говорити про дві однакові квартири, ділянки, споруди, оскільки у кожної обов'язково будуть відмінності: розташування сто­совно інших об'єктів нерухомості до частин світу, інфраструктура. Це свідчить про унікальність і неповторність кожного окремого об'єкта нерухомості.

Нерухомість завжди виступає як об'єкт довгострокового інвестування.

Грошові вклади в об'єкти нерухомості — це затрати з достатньо високим строком повернення коштів.

Основні ознаки об'єктів нерухомості зображені на рис. 1.

Зазначимо, що деякі види нерухомості можуть переходити в рухоме майно.

Скажімо, ліс і багаторічні насадження, за визначенням, належать до нерухомос­ті, а заготовлений ліс — це вже рухоме майно. Обладнання будівель і споруд (мережа опалення, водопровід, каналізація, електрообладнання, ліфти та ін.) відноситься до рухомого майна. Але оскільки воно стало невід'ємною частиною об'єкта нерухомості, то у випадку його продажу/оренди необхідно детально описати все рухоме майно, яке включається до складу нерухомого (особливо це стосується майна, яке підлягає вилученню при здійсненні правочину).

Отже, до нерухомості відносять найбільш цінні й загальновагомі об'єкти основних засобів, а також об'єкти нерухомості, такі як земля і надра, що мають не тільки економічну, а й і стратегічну значущість для будь-якої дер­жави у всі часи.

Наприклад, у докапіталістичний період земля була єдиним вагомим джерелом багатства як для кожної окремої людини, так і держави та суспільства в цілому.

Нерухомість у будь-якому суспільному устрої є об'єктом економічних і дер­жавних інтересів, тому для цієї категорії майна обов'язкова державна реєстрація прав на неї. Це дає змогу ідентифікувати об'єкт нерухомості та суб'єкта, який має права на нього, адже зв'язок між ними невидимий, а передача нерухомості шляхом фізичного переміщення неможлива.

Рис. 1. Ознаки об'єктів нерухомості

2. Сутнісні характеристики нерухомості

Сутність об'єкта нерухомості проявляється у двох аспектах: як благо і як джерело доходу (рис. 2).

Наприклад, земля як благо містить у собі такі елементи: життєзабезпе­чення людей у сільській місцевості, екологічність, соціально-територіаль­ний розвиток української нації. Як джерело доходу земля — це сільсь-

Рис. 2. Сутнісні характеристики нерухомості

когосподарське виробництво, самостійний складний об'єкт інвестування (в економічному зв'язку з побудованими на ній будинками, спорудами і т.д.), частина національного багатства, база оподатковування об'єктів не­рухомості, джерело природних ресурсів (єдиний з усіх об'єктів нерухо­мості). Житлові об'єкти нерухомості можуть розглядатися як прямі й не­прямі джерела доходу. Як об'єкт купівлі-продажу житло є прямим джере­лом доходу. Житлове будівництво, що зумовлює необхідність розвитку різноманітних галузей діяльності, таких як промисловість будівельних ма­теріалів, проектування, будівництво об'єктів інфраструктури, підприємств торгівлі, транспортних магістралей, міського транспорту і т.д., є непря­мим джерелом доходу.

Варто сказати, що протягом історії економічного розвитку України пріори­тетність житла як блага і як джерела доходу змінювалася. За радянських часів сутність житла як джерела доходу заперечувалася, оскільки житло перебувало в державній власності, виступало тільки як об'єкт соціального споживання, тому що надавали його громадянам не на основі масової ку­півлі-продажу, а за державним розподілом. Житло як благо становить ос­новну умову життєдіяльності людей, проте воно може виступати і як дже­рело доходу. Останнім часом ми все частіше бачимо оголошення, коли квартири або будинки здаються в оренду.

Автомобільні дороги як об'єкти нерухомості можна розглядати як блага, при­значені для подолання просторових меж, і як джерело доходу. Останнім часом усе більшого розвитку набувають платні автомобільні дороги, що надають комерційні послуги (швидкісний проїзд, комфортність пересуван­ня, сприятливе екологічне середовище та ін.) і є безпосереднім джерелом доходів для власників.

3.Сутність нерухомості

Поділ майна на рухоме і нерухоме походить ще за часів римського права. Загальновідомо, що нерухоме майно є базою, без якої неможливе існу­вання жодного розвинутого суспільства та держави. Розглянемо, як трак­тується поняття нерухомості.

«Нерухоме майно — це будь-яке майно, яке складається із землі, а також будівель і споруд на ній».

«...Майно є нерухомим за його природою, або в силу його призначення, або внаслідок предмета, належність до якого воно становить».

«Нерухомість, нерухоме майно — реальна земельна і вся матеріальна влас­ність. Включає все матеріальне майно під поверхнею землі, над її поверх­нею або прикріплене до землі».

«Нерухомим майном визнаються за законом землі й всякі угіддя, будин­ки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі й пусті дворові місця, а також залізниці».

Як бачимо, в усіх наведених визначеннях мова йде про землю і все, що нерозривно з нею пов'язане.

Із теоретичної точки зору в економіці нерухомості під об'єктом нерухомос­ті розуміється земельна ділянка (ділянка земної поверхні) з усією нерухо­містю, яка є над нею і під нею. Тобто об'єкт нерухомості можна визначити як матеріальний конус, що бере початок у центрі Землі і закінчується в безповітряному просторі. Таке тлумачення на теоретичному рівні можна розглядати як всеохоплююче визначення об'єкта нерухомості. У кожній кра­їні, між іншим, існують свої правові особливості цього поняття.

Аналізуючи визначення, що нормативно закріплені, а саме такі й мають практичне значення, доходимо висновку, що вони різняться між собою не якісно, а місткісно (кількісно). Єдиним загальним є наступний підхід: нерухомість — це все те, що не може без значної шкоди бути переміщеним відносно землі, а також сама земля (земельна ділянка). Спинімося детальніше на «версіях» визначення досліджуваного поняття.

Німецький цивільний кодекс до нерухомості відносить земельні ділянки, їх складові частини; речі, міцно пов'язані з ґрунтом; споруди; продукти землі, поки вони зв'язані з ґрунтом; насіння, якщо воно внесене в землю; рослини і насадження (ст.ст. 94-96 Німецького цивільного укладу). Ана­логічні ознаки нерухомості містяться в Цивільних кодексах Італії (ст. 812), Японії (ст. 86), Швейцарії. Французьке право виходить із ширшої кон­цепції нерухомості (ст.ст. 517-526 Французького цивільного кодексу). До нерухомості за самою її природою віднесені земля і пов'язані з нею споруди, врожай, ліси тощо; за її призначенням — машини, інструменти і сировина, що використовується на підприємстві, сільськогосподарське знаряддя й худоба, хоча за своєю природою вони є рухомими. Якщо ці нерухомості виділяються зі складу господарства, то розглядаються як ру­хоме майно. Під поняття «нерухомість» підпадають також установлені на землю майнові права — сервітути, узуфрукт, іпотека.

Згідно із цивільним законодавством Російської Федерації нерухомість це земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міц­но зв'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без значної шко­ди їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будинки, споруди. Відповідно до ст. 130 Цивільного кодексу Російської Федерації до нерухомості належать також кондомініуми і підприємства як майнові комплекси.

Виходячи із визначення, що міститься в законодавстві України, нерухо­мість — земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на них, пе­реміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призна­чення. Режим нерухомого майна поширюється також на повітряні та мор­ські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

У табл. 1.1 наведено основні розбіжності в трактуванні поняття «нерухо­мість» у законодавстві різних країн.

Таким чином, прикметною особливістю нерухомості є її нерозривний зв'я­зок із землею (при цьому самі земельні ділянки також розглядаються як

нерухомість), що передбачає її значну вартість. Поза зв'язком із земельни­ми ділянками нерухомі об'єкти (дерева, вирощені у спеціальних розсадни­ках, або будинки, призначені під знос, та ін.) втрачають звичайне призна­чення і, відповідно, знижується їх вартість.

Разом із тим закон відносить до нерухомості й об'єкти, які за своєю фізич­ною природою є рухомими і підлягають державній реєстрації: повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Юридичне визнання вказаного майна як нерухомого зумовлене тим, що воно дорого коштує й потребує особливого порядку реєстрації, передбаченого для нерухомості. Поняття й види згаданих транспортних засобів розкриваються у відповідних законах та кодексах.

9