Городское пространство и влияние его на стоимость недвижимости

Содержание Введение… 1. Теоретическая часть…1.1 Основные характеристики и структура городского пространства 1.2 Зонирование территории города… 2.1 Виды территориальных зон….2.2 Влияние пространственных факторов на стоимость объектов недвижимости…1.3 Паспортизация жилищного фонда…1.4 Кадастровый учет…20 2.

Практическая часть…2.1 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений… 2.2 Расчет финансовых поступлений…2.3 Расчет стоимости недвижимости…2.4 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью…2.5 Расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений… 34 Заключение….36 Список литературы….37 Введение В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы

оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей. Экономика воспроизводства- это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений увеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности,

учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимости становятся все более востребованными. Чем больше элементов учитывается при оценке вещественного богатства, тем сложнее воспроизводить оценку состояния и эффективности его использования. Современный специалист должен знать действующее законодательство, нормативные, правовые и методические документы, регламентирующие деятельность участников на рынке недвижимости, методы экспертизы и оценки

объектов недвижимости и условия их применения, экономические основы оценки недвижимости, уметь применять эти знания на практике с учетом поставленной цели оценки и изменения факторов, воздействующих на объект недвижимости. В данной курсовой работе мы рассмотрим понятие городское пространство и проследим влияние его на стоимость недвижимости. 1.Теоретическая часть 1.1Основные характеристики и структура городского пространства Развитие городов стало одним из главных признаков современной цивилизации.

Именно в городах сосредотачиваются основные процессы жизнедеятельности человека, сами города непрерывно разрастаются, порождая принципиально новые виды поселений глобального масштаба. Предметом изучения в экономике недвижимости должны являться факторы городского пространства, влияющие на стоимостной эквивалент недвижимости.Отметим наиболее существенные с этой точки зрения отличительные особенности городов. Город обладает таким фундаментальным признаком, как урбанистическая концентрация,

то есть размещение на ограниченной территории большого количества объектов недвижимости самого различного функционального назначения. Они должны обеспечить осуществление всех видов жизнедеятельности человека –его проживание, экономический достаток, культурный уровень и т. д. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130 ГК РФ) к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,

что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.) Другая важнейшая характеристика состоит в том, что город представляет собой результат градостроительной

эволюции, последовательного непротиворечивого развития на протяжении длительного времени. Результатом градостроительной эволюции является форма города, зримое воплощение организации пространства для жизнедеятельности человека. Она определяет наиболее обобщенные характеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость. Типология форм города многообразна; компактные, многоядерные, вытянутые (линейные, полосовые), расчлененные (узловые, ядерные).

Взамосвязанным с формой является и размер города: чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменения диапазона значений стоимости. Наличие у каждого города формы и размеров позволяет говорить о сравнительных преимуществах тех или иных фрагментов городской территории. Естественно, что для проведения такого сравнения необходим критерий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости.

Самостоятельным результатом градостроительной эволюции является градостроительная ценность территории города. Градостроительная ценность территории - мера способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию. Одной из составляющих градостроительной ценности является ценность улучшений (Цулучш). Эта составляющая зависит, главным образом, от длительности освоения территории: чем дольше срок освоения,

тем значительнее затраты по ее улучшению. Таким образом, Цулучш=f(∑Ci)=f(tосв), (1) где Цулучш –ценность улучшений; Ci – суммарная стоимость всех существующих i-ых улучшений; tосв- период освоения территории (время, в течение которого осуществляются улучшения). Однако величиной ∑Ci градостроительная ценность территрии не исчерпывается. Существенную роль, как уже неоднократно указывалось, играет фактор редкости.

Разумеется, в буквальном смысле объекты недвижимости редкостью не обладают- их в городе многие тысячи. Однако существует свойство, которое можно определить как относительную редкость: принадлежность объекта давней исторической эпохе, архитектурному стилю, своеобразие декоративного решения (отделка фасада, итерьеры и т.п.) то есть все то, что формирует индивидуальный образ объекта, делает его «штучным», не рядовым. Ценность подобных объектов будет превышать суммарные затраты по возведению на некоторую величину

(денежный эквивалент редкости), а общая ценность улучшения территории Цулучш, на которой эти объекты расположены, составит: Цулучш=∑Ci+∆Vb, (2) где ∆Vb- денежный эквивалент редкости зданий, ценных в историческом, культурном и архитектурном отношениях. Различие в градостроительной ценности различных участков территории города вызваны тем, что эти участки

осваивались в течение неодинакового времени. Наибольший период освоения соответствует тому территориальному фрагменту, который является центром города. Он потому и является центром, что здесь освоение территории продолжается в течение всей жизни города, т.е. для центра tосв= tж.г. Центр города характеризуется не только насыщенностью объектами недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностю. В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с редкостью.

Именно в центре сосредоточено максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследием. Все это многократно увеличивает его градостроительную ценность и служит объективной основой максимизации стоимости объектов недвижимости. Также градостроительня ценность включает в себя такие компоненты как ландшафтные характеристики и транспортную доступность (tдост). Обладающие ландшафтными характеристиками участки городской территории характеризуются редкостью, и,

следовательно, повышенной по сравнению с другими участками ценностью (повышенной стоимостью объектов недвижимости). 1.2. Зонирование территорий города 1.2.1 Виды территориальных зон Основным инструментом гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства является зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное и др.). В градостроительном и Земельном кодексах РФ приведены названия основных территориальных зон (жилых,

производственных, региональных и др.). В то же время в этих документах нет запрета на формирование иных зон. В Генплане используется укрупненное зонирование территории по функциональному признаку. Функциональное зонирование городских территорий – это дифференциация территории города по характеру использования,т.е. по типу функционального назначения. Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности

городского населения- труда, быта, отдыха, поскольку каждый их этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства. Основными при функциональном зонировании являются зоны: • Селитебная, предназначенная для размещения жилых и общественных зданий; • Промышленная- для размещения промышленных, энергетических, транспортных и других объектов; •

Коммунально-складская- для размещения складов, гаражей, автобаз, транспортных депо, водозаборов, очистных сооружений, канализации, теплоцентралей и др размещаемых с разрывом от селитебных зон; • Транспорта, связи и инженерных коммуникаций; • Рекреации- парки, пляжи и другие места отдыха. Как правило в центре любого города сосредоточены органы власти и управления, учреждения культуры, крупнейшие предприятия торговли, что позволяет выделить его в особую функциональную зону.

Зоны представляют собой оконтуренные замкнутыми линиями фрагменты территории города и составляют в совокупности (вместе с транспортными магистралями) планировочную структуру города. Территориально- экономическое зонирование (ТЭОЗ)- это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. ТЭОЗ- относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными

преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально- экономическую ценность. Они различаются этапами застройки города, архитектурно- планировочной структурой и системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания, природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого

давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы и др. Территориально- экономическое зонирование следует связывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города. В Москве, например, выделено 69 зон и еще несколько подзон.

Для каждой зоны установлена своя налоговая ставка. Санкт- Петербург поделен на 19 зон градостроительной ценности со своими налоговыми ставками. Экономические зоны различаются установленными соответствующими органами государственной власти ставками налогов, величиной арендной платы и нормативной ценой земли для земельных участков и иных объектов недвижимости, которые находятся в пределах этих зон, на- пример, зоны земельного налога; зоны нормативной цены земли;

зоны повышающего коэффициента на вмененный налог предприятий стационарной торговли и т.п. ТЭОЗ классифицируют по следующим признакам: • Положению на плане города; • Характеру застройки с точки зрения функционального и градостроительного зонирования; • Техническому состоянию застройки; • Уровню благоустройства и озеленения; • Уровню культурно-бытового и коммунального обслуживания; •

Транспортной доступности к местам постоянного тяготения населения и к элементам системы центра города; • Архитектурно- художественным качеством застройки; • Природно-географическим условиям; • Престижности местоположения; • Наличию или удаленности мест приложения труда; • Плотности насыщения объектами социальной инфраструктуры; • Экологическим и санитарно- гигиеническим условиям.

Ландшафтное зонирование городских земель предусматривает деление территории с учетом сочетания природных элементов поверхности земельных участков — рельефа, почвы, растительности, водных объектов и т.п. с городской застройкой — зданиями, дорогами, магистралями, инженерными сооружениями и оценку больших по площади территорий или отдельных элементов ландшафта методом ландшафтного анализа (оценка насаждений, рельефа местности, экспозиции склонов, наличия видовых точек, выявления потенциальных возможностей

по обогащению пейзажа). На основе ландшафтного анализа проводится определение функциональных зон. Примеры ландшафтного зонирования: техногенный; горнопромышленный; рекультивированный; горнопромышленный; сельскохозяйственный; лесохозяйственный; водохозяйственный; промышленный; ландшафт поселений; рекреационный; заповедный. Строительным зонированием называется разделение селитебной территории города на зоны с различной этажностью застройки В схеме строительного зонирования

Государственного градостроительного кадастра территории Москвы выделяются зоны преимущественной и смешанной застройки. В каждой из них различают застройку низкоплотную (не более 5 тыс. м2/га), среднеплотную (более 5 тыс. м2/га) и высокоплотную (более 10 тыс. м2/га). В преимущественной застройке имеется шесть градаций: • 1 2-этажная или высотой не более 10 м; • 3 4-этажная или высотой не более 15 м; • 5 7-этажная или

высотой не более 25 м; • 8 10-этажная или высотой не более 35 м; • 11 17-этажная или высотой более 50 м; • более 17 этажей или высотой более 50 м. В смешанной застройке различают малоэтажную, пониженную, среднеэтажную, повышенную, многоэтажную, контрастную. Преимущественной считают застройку, если заявленная этажность занимает более одной трети территории. 1.2.2. Влияние пространственных факторов на стоимость объекта недвижимости

Критерием зонирования, отражающим существенные характеристики города как пространственной структуры является транспортная доступность. Она измеряется затратами времени, необходимого на проезд из конкретной точки города до внешних границ центра. Ранжирование значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:

I зона- 0мин. (центр города); II зона- до 30 мин.; III зона- от 30 мин. До 1 часа; IV зона- от 1 часа до 1 часа 30 мин.; V зона- от 1 часа 30 мин. до 2-х часов; VI зона- свыще 2-х часов. По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города стоимость объектов недвижимости будет постепенно снижаться. В качестве измерителя редкости можно предложить показатель

Kz(i): Kz(i)= , (3) Где Sобщ- размер города в его административно- территориальных границах(кв.км, тыс.га); - размер территории, занимаемой зонами по мере продвижения к центру. Если принять, что i=6, то оценочный показатель редкости VI зоны K(VI)=min=1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую VI-ю, совпадает с Sобщ). Перемещение в VI-ю зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному

наращиванию редкости и увеличению значений Kz(i), которые зависят от формы и величины города, а также от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности. Следует отметить, что ∆tдост=tz(i+1)-tz(i)=const (4) ∆Cz=Cz(i)-Cz(i+1)=const, (5) Где ∆tдост- интервальное значение транспортной доступности (мин.); ∆Cz- различия средних значений стоимости объектов недвижимости, расположенных в соседних зонах.

Постоянноство величины ∆tz и изменчивость величины Cz в выражениях (4) и (5) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие факторы. Например, влияние локальных факторов в масштабе города или городского района. К ним относятся: • Местоположение: - по отношению к деловому центру, местам приложения

труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.); - наличие и состояние коммуникаций; - наличие объектов социально-культурного назначения; - размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение. • Условия продаж: - особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей - условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

Существую функциональные зависимости следующего вида изокоста( Сz) и изохрона (t дост) объектов недвижимости: tдост=f(l) (6) Cz=f(l), (7) где l- удаленность объекта недвижимости от геометрического центра города (км). Изокоста и изохрона никогда не совпадают. 1.3 Паспортизация жилищного фонда Паспортизация - информационно-правовая система сбора, накопления, хранения и доведения до потребителей

сведений о состоянии, использовании и ценности жилищного фонда города и проводится в соответствии со статьями 23, 24 и 20 Конституции Российской Федерации, законами Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики Российской Федерации", "О защите прав потребителей", Положениями ГК РФ, Устава города Москвы и другими нормативными актами.

Паспортизация проводится на основе «Целевой комплексной программы паспортизации жилого фонда Москвы», важнейшими задачами программы являются внесение качественных изменений в развитие системы паспортизации, упорядочение взаимоотношений нанимателей, арендаторов и собственников жилья, создание условий для нормальной эксплуатации и повышения эффективности использования объектов недвижимости с учетом имеющихся ресурсов и задач города. Цель программы состоит в совершенствовании организационно-методических и социально-экономических

основ паспортизации, как информационно-правовой системы учета отношений, использования потребительской ценности жилых зданий, способствующей сохранности и надлежащему содержанию фонда, реализации прав и ответственности собственников, арендаторов и нанимателей жилых помещений, а также обеспечения потребителей необходимыми достоверными сведениями и техническо-правовыми рекомендациями по безопасности эксплуатации и правилами пользования жильем. Программа предполагает реализацию следующих основных задач: • многоцелевое

применение информации о недвижимости; • выявление рыночных факторов повышения ценности и доходности недвижимости; • реализация установленных Конституцией РФ и законами России прав граждан на жилище и их особенностей (для физических и юридических лиц) при его эксплуатации в современных условиях хозяйствования и развития различных форм собственности. Программа паспортизации всего жилищного фонда Москвы рассчитана на 10 лет, имеет последовательный характер,

является составной частью действующей в Российской Федерации системы государственного учета жилищного фонда и вводится законом города Москвы. Связь системы паспортизации с другими кадастрами, регистрами, информационными фондами обеспечивается взаимным представлением и использованием имеющейся у них информации. Зарегистрированная в паспортах информация представляется в земельный кадастр, регистры недвижимости

для учета при регулировании землепользования, распорядительства недвижимостью, надзора и контроля за использованием земли и жилищной недвижимости. Паспорт на жилье (дом, квартиру) – комплексный документ, включающий правоустанавливающий документ, технические, социально-экономические, экологические параметры, показатели потребительского качества, правила, требования и условия по безопасной эксплуатации. Назначение паспортизации заключается в создании достоверной информации о жилищном фонде, включающей

вопросы сбора, накопления, хранения и доведения до органов городской власти, управления жилищным хозяйством города и других пользователей, сведений о его состоянии, качественных и иных характеристиках, правилах безопасной эксплуатации и ответственности за их несоблюдение. Информация о жилищном фонде, в независимости от принадлежности, должна входить в единую государственную систему информации о недвижимости и Российской Федерации.

Информация о жилищном фонде в государственном кадастре необходима для использования в системе управления жилищным хозяйством при: • принятии органами городской власти, управлений территориальных единиц города и органами управления жилищным хозяйством города разработки и реализации градостроительных программ, учета и планирования, инвестирования, распределения, эксплуатации и содержания, изъятия и предоставления охраны, контроля и других мероприятий по жилищному фонду; • исчисления городских доходов от налогов

и платежей за операции с недвижимостью; • взимание платежей за эксплуатацию жилищного фонда и предоставление необходимого комплекса услуг, связанного с нею; • осуществление государственного контроля за состоянием жилищного фонда и надлежащего его использования, с учетом многообразия типов домостроений, историко-культурной и архитектурно-художественной ценности зданий, застройки города на исторически сложившейся территории; • реализации прав и ответственности собственников, владельцев, управляющих, арендаторов

и нанимателей жилищного фонда, обеспечения их необходимыми достоверными сведениями о его потребительских характеристиках, а также правовыми и техническими рекомендациями по безопасной эксплуатации и правилам использования жилья; • реализации налоговой, страховой и кредитной политики на основе комплексной оценки жилищного фонда города; • решении вопросов, связанных с расчетом компенсаций за сносимые строения; • принятии решений о финансовом обеспечении территориальных органов государственного управления при планировании

работ по капитальному ремонту жилищного фонда; • для определения степени благоустройства жилья и исчисления размеров платы за наем и арендных платежей; • приватизации муниципального жилья; • оформлении продажи освобождающихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир; • оформлении договоров об отчуждении жилья; • оформление любых видов сделок с жилым фондом, предусмотренных действующим законодательством (купля, продажа, дарение, мена, залог и т.д.). Предполагается этапное внедрение паспортов на жилые помещения:

1 этап – внедрение паспортов на объектах нового жилищного строительства и реконструируемых объектов при сдаче их в эксплуатацию; 2 этап – постепенное введение паспортов в статус информационно-технического сопровождения сделок (обязательств) с существующим и эксплуатируемым жилищным фондом по отдельным категориям жилых зданий по мере получения и занесения в банк данных. Финансирование паспортизации должно осуществляться на основе следующих основных принципов: • компенсации

расходов на организацию и осуществление паспортизации; • бесплатного (льготного) предоставления паспортной информации заинтересованным в ней государственным организациям по утвержденному перечню и социально незащищенным гражданам; • платного предоставления паспортной информации иным юридическим и физическим лицам; • поэтапного перехода на самоокупаемость. Проведение обследований и оформление паспортов на жилые здания осуществляется как за счет бюджетных средств, так и за счет небюджетных источников.

1.4 Кадастровый учет Одним из основных направлений управления недвижимостью явялется кадастровое деление территории РФ. Единицами кадастрового деления территории РФ являются округа, районы, кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала и земельного участка в квартале. Порядок кадастрового деления территории РФ и присвоения соответствующих номеров земельным участкам устанавливается

Правительством Российской Федерации. Существуют три основных типа кадастров: • Правовой- запись прав на объекты недвижимости; • Фискальный- запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения; • Многоцелевой- объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированиюи землепользованию (ГИС города). Регистрационная подсистема земельного кадастра ( Регистрационный кадастр,

РК) формировалась для гарантирования прав землепользователей и является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций. Фискальная подсистема земельного кадастра ( Фискальный кадастр, ФК) ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций с землей и т.д. ФК включает прогноз, начисление и контроль поступления от аренлных платежей и земельного налога. Одна из задач ФК- определение базы налогообложения.

Для нормального функционировани рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость. На каждый объект недвижимости создается кадастровое дело с последующей государственной регистрацией прав на недвижимость. Кадастровое дело- система управления территориями с учетом их обустройства, с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти актов экономической деятельности на земельном участке. Государство гарантирует права на недвижимость, и она

становится товаром только после государственной регистрации в одном из кадастров или реестров недвижимости. Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела. Таким образом, сдать в аренду объект недвижимости можно только после юридического оформления объекта. Земельные участки регистрируются в земельных комитетах в Поземельной книге и в Государственом земельном кадастре.

Землепользователю выдается свидетельство о регистрации участка. Это означает, что государство гарантирует землепользователю условия пользования земельным участком, зафиксированные в правоустанавливающем документе( государственном акте или договоре аренды). После регистрации данные по земельному участку заносятсяв эталонную базу данных земельного кадастра, и руководитель организации, ведущей кадастр, несет ответственность за тх достоверность.

Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра и при использовании его сведений, регулируются законом «О государственном земельном кадастре», принятым Государственной думой 24 ноября 1999 г. Закон определяет Государственный земельный кадастр как систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом

назначении и правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими участками объектов. 2. Практическая часть 1 Вариант Практическая часть курсовой работы выполняется на основе исходных данных, представленных в таблице: Баланс площадей Коммерческое помещение 2% 206 м2 Высота коммерческих помещений 3,8 м2 Офисные помещения - -

Квартиры 60% 6180 м2 Высота квартир 3,3-3,8 м Технические помещения 10% 1030 м2 Объём 35650 м3 Парковочный холл 28% 2884 м2 Мест для автомобилей 96 Итого площадей 100% 10300 В строении размещаются преимущественно квартиры, общей площадью 6180 м2. На уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью 206 м2, ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании расположено 42 квартиры, средняя площадь квартиры 150 м2.

Количество парковочных мест рассчитано на 96 автомобилей, площадь парковочного места – 30 м2. Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта – эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом. Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2010 года.

В конце 2015 года объект продаётся по рыночной цене. За счёт полученных средств выплачивается долг по займу. Начальная стоимость – 25млн. Инвестиционная стоимость – 22,5 млн. В практической части представлены шесть таблиц, разъяснения расчётов находятся в пояснениях к таблицам. 2.1 Расчёт кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений.

Этот раздел разбит на три составляющих: жилые помещения, коммерческие помещения, парковочный холл. В каждой из них определяются три показателя: 1. Площадь помещения. Для жилых и коммерческих помещений она рассчитывается так: площадь помещения = уд. вес типа помещения в общем балансе/100 × общая площадь Для парковочного холла площадь измеряется количеством мест из расчёта 30м2 – площадь одного места. Количество мест расчитывется следующим образом: кол-во мест

= (уд. вес типа помещения в общем балансе/100 × общая площадь)/30м2 Для первого варианта количество мест: кол-во мест = (28/100*10300м2)/30м2 = 96 мест 2. Площадь, приносящая доход. Она рассчитывается как площадь помещения, индексируемая по следующим данным: Таблица 1* Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам, % 2010 2011 2012 2013 2014 2015 - 80 85 90 95 97 Таблица 2* Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам,

% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 - 85 92 95 96 98 Таблица 3* Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам помещений по годам, % 2010 2011 2012 2013 2014 2015 - 80 80 85 85 90 Для парковочного холла площадь, приносящая доход так же рассчитывается в местах. Получившаяся в ходе расчёта площадь округляется до целой части в меньшую сторону. 3. Доход от аренды с учётом индексации. Рассчитывается для первых двух составляющих как площадь, приносящая

доход по соответствующему году, умноженная на уровень арендной платы (1200 – для жилых помещений, 5000 – для коммерческих помещений, 12000 руб/место – для парковочного холла.). Эти произведения индексируются по следующим данным: Таблица 4* Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам, % 2010 2011 2012 2013 2014 2015 - 4 4 5 4 6 В строке «Итого» складываются все доходы с учётом индексации по каждому году.

Таблица 1. Расчёт кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений, парковочного холла. Показатели Единица измерения Годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Жилые помещения 1.1 Площадь помещений м2 6 180,00 6 180,00 6 180,00 6 180,00 6 180,00 6 180,00 1.2 Площадь, приносящая доход м2 - 4 944,00 5 253,00 5 562,00 5 871,00 5 994,60 1.3 Доход от аренды с учетом индексации руб. - 6 170 112,00 6 817 973,76 7 579 982,59 8 321 136,45 9 006 097,36

Коммерческие помещения 2.1 Площадь помещений м2 206 206,00 206,00 206,00 206,00 206,00 2.2 Площадь, прносящая доход м2 - 175,10 189,52 195,70 197,76 201,88 2.3 Доход от аренды с учетом индексации руб. - 910 520,00 1 024 924,16 1 111 262,88 1 167 878,80 1 263 742,18 Парковочный холл 3.1 Площадь помещений место 96 96 96 96 96 96 3.2 Площадь, приносящая доход место - 77 77 82 82 86 3.3

Доход от аренды с учетом индексации руб. - 958 464,00 996 802,56 1 112 057,86 1 156 540,17 1 298 046,26 Итого руб. 8 039 096,00 8 839 700,48 9 803 303,33 10 645 555,42 11 567 885,81 2.2 Расчёт финансовых поступлений. Таблица 2 имеет схожую структуру с таблицей 1. В ней рассматриваются восемь показателей. 1.Доходы от аренды. Они рассчитаны в таблице 1 в строке «Итого». 2.Техническое обслуживание.

Для офисных и жилых помещений его стоимость равна 600 руб/м2. Рассчитывается этот показатель как сумма жилых и коммерческих площадей, умноженная на 600. Затем это произведение индексируется по годам по следующим данным: Таблица 5*. Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам, % 2010 2011 2012 2013 2014 2015 - 3 4 6 8 9 3.

Проценты за привлечённый капитал. Этот показатель рассчитывается в таблице 3. По структуре она аналогична двум предыдущим. В ней рассматриваются 4 показателя: заёмный капитал на начало года, погашение долга в конце года,заёмный капитал на конец года, процент от стоимости кредита на конец года Заёмный капитал на начало года рассчитывается для 2010 года как сумма, равная 40% от инвестиционной стоимости. В нашем случае она равна 22,5 млн, следовательно заёмный капитал равен 9млн.

Для последующих лет этот показатель равен показателю 3.3 предыдущего года. Погашение долга в конце года рассчитывается как 10% от заёмного капитала на начало года. В 2010 году погашения долга не происходит. Заёмный капитал на конец года представляет собой разность между суммой долга на начало года и суммой его погашения. Для 2010 года он равен величине заёмного капитала на начало года.

Заёмный капитал выдан на 10 лет под 12% годовых. Показатель процента стоимости кредита на конец года определяется как 12% от суммы займа на начало года (показатель 3.1) Последняя строка таблицы 3 (процент стоимости кредита на конец года) переносится в строку 3 таблицы 2 (проценты за привлечённый капитал). 4. Чистый операционный доход (ЧОД). Этот показатель определяется как показатель 1 за вычетом показателей 2 и 3. 5.

Амортизация. Для первого варианта сумма амортизации составляет 590000 рублей ежегодно. 6. Финансовые результаты перед уплатой налогов. Они определяются как чистый операционный доход (показатель 4) за вычетом суммы амортизации (показатель 5). 7. Налог на прибыль Налог на прибыль составляет 20% от суммы финансовых результатов (показатель 6). 8. Финансовые результаты после уплаты налогов Они соответственно вычисляются как разность показателей 6

и 7. Таблица 2. Расчёт финансовых поступлений Показатели Единица измерения Годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1. Доход от аренды руб. 0 8 039 096,00 8 839 700,48 9 803 303,33 10 645 555,42 11 567 885,81 2. Техническое обслуживание руб. 0 3 946 548,00 4 104 409,92 4 350 674,52 4 698 728,48 5 121 614,04 3. Проценты за привлеченный капитал руб. 1080000,00 1 080 000,00 972 000,00 874 800,00 787 320,00 708 588,00 4.

ЧОД руб. -1 080 000,00 3 012 548,00 3 763 290,56 4 577 828,81 5 159 506,94 5 737 683,77 5. Годовые нормы амортизационных отчислений руб. 0 590 000,00 590 000,00 590 000,00 590 000,00 590 000,00 6. Финансовые результаты перед уплатой налогов руб. -1 080 000,00 2 422 548,00 3 173 290,56 3 987 828,81 4 569 506,94 5 147 683,77 7. Налог (20%) руб. 0 484 509,60 634 658,11 797 565,76 913 901,39 1 029 536,75 8. Финансовые результаты после уплаты налогов -1 080 000,00 1 938 038,40 2 538 632,45 3 190 263,05 3 655 605,55 4 118 147,01

Таблица 3. Обслуживание долга Показатели Единица измерения Годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1. Заемный капитал на начало года руб. 9 000 000,00 9 000 000,00 8 100 000,00 7 290 000,00 6 561 000,00 5 904 900,00 2. Погашение долга в конце года руб. - 900 000,00 810 000,00 729 000,00 656 100,00 590 490,00 3. Заемный капитал на конец года руб. 9 000 000,00 8 100 000,00 7 290 000,00 6 561 000,00 5 904 900,00 5 314 410,00 4.

Процент от стоимости кредита на конец года руб. 1 080 000,00 1 080 000,00 972 000,00 874 800,00 787 320,00 708 588,00 2.3 Расчёт стоимости недвижимости. Расчёт стоимости недвижимости рассчитывается в таблице 4. Она содержит 7 расчётных показателей и позволяет рассчитать прогнозную цену продажи объекта в 2015 году и прибыль от этой сделки. 1. Цена продажи в конце 2015 года В текущем 2010 году цена продажи квартир равна 9000 руб/м2, а цена продажи коммерческих помещений равна 12000

руб/м2. Для 2010 года стоимость продажи рассчитывается как сумма произведений площадей жилых и коммерческих помещений на соответствующие им цены за 1м2. Для получения цены продажи в 2015 году производится индексация по следующим данным: Таблица 6* Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам, % 2010 2011 2012 2013 2014 2015 - 5 5 6 6 7 2.Бухгалтерская стоимость. Рассчитывается для 2015года как начальная стоимость (25 млн) за вычетом суммы амортизационных отчислений, указанных в таблице 2. 3.

Налогооблагаемая часть цены продажи Она определяется как разность между прогнозной ценой продажи и бухгалтерской стоимостью. 4. Величина налога Составляет 20% от налогооблагаемой части цены продажи. 5. Конечная цена продажи недвижимости Представляет собой разность между прогнозной ценой продажи и рассчитанной суммой налога. 6. Выплата долга за привлечённый капитал Этот показатель рассчитан в строке 3 – заёмный капитал на конец года, таблицы 3.

Нам необходимо значение для 2015года. 7.Чистые кассовые поступления от продажи Представляют собой конечную цену продажи за вычетом суммы долга. Таблица 4. Расчёт стоимости недвижимости № п/п Показатели Ед. изм. 2015 1 2 3 4 1 Цена продажи недвижимости в конце 2015 года руб. 76 999 948,56 2 Бухгалтерская стоимость (=балансовая ст-сть-амортизация) руб.

22 050 000,00 3 Налогооблагаемая часть от цены продажи руб. 54 949 948,56 4 Величина налога руб. 10 989 989,71 5 Конечная цена продажи в конце 2015 года руб. 66 009 958,85 6 Выплата долга за привлеченный капитал руб. 5 314 410,00 7 Чистые кассовые поступления от продажи недвижимости руб.

60 695 548,85 2.4 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью Кассовые поступления рассчитываются в таблице 5, которая содержит в себе 10 показателей, и результатом расчёта которой является определение кассовых поступлений по каждому году эксплуатации объекта. Данная таблица представляет собой некий свод данных из предыдущих расчётов. От предыдущих таблиц таблица 5 отличается разбиением 2010 года на начало и конец.

1. Начальная стоимость недвижимости Этот показатель определяется только для начала 2010 года и составляет 25 млн руб (согласно исходным данным). Он берётся со знаком «минус», т.к. представляет собой затраты на объект. 2. Инвестиции в реконструкцию Так же определяются на начало 2010 года в размере 22,5 млн руб (согласно исходным данным). Этот показатель так же отрицателен. 3. Заёмный капитал Составляет 40% от инвестиций. 4.

Погашение займа Значения этого показателя указываются с 2011 года и переносятся из строки 2 таблицы 3. 5. Годовые финансовые результаты после уплаты налога Значения переносятся из строки 8 таблицы 2. Заполнение начинается с конца 2010 года. 6. Амортизационные отчисления Они указаны в строке 5 таблицы 2. Отчисляются с 2011 года. 7. Цена продажи объекта недвижимости Объект будет продан в 2015 году.

Цена его продажи рассчитана в показателе 5 таблицы 4. 8. Величина налога Указывается для года продажи со знаком «минус». Эта величина рассчитана в строке 4 таблицы 4. 9. Платежи по займу Так же являются отрицательными поступлениями. Указываются для года продажи и переносятся из строки 6 таблицы 4. 10. Кассовые поступления Соответственно суммируются по каждому году.

Таблица 5. Кассовые поступления от сделок с недвижимостью № п/п Показатели Ед. изм. Годы 2010 2011 2012 2013 2014 2015 начало года конец года 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 Начальная стоимость недвижимости руб. -25 000 000 - - - - - - 2 Инвестиции в реконструкцию руб. -22 500 000 - - - - - - 3 Заемный капитал (+) руб. 9 000 000 - - - - - - 4

Погашение заема (-) руб. - - -900 000,00 -810 000,00 -729 000,00 -656 100,00 -590 490,00 5 Годовые финансовые результаты после уплаты налогов руб. - -1 080 000,00 1 938 038,40 2 538 632,45 3 190 263,05 3 655 605,55 4 118 147,01 6 Амортизационные отчисления (+) руб. - - 590 000,00 590 000,00 590 000,00 590 000,00 590 000,00 7 Цена продажи недвижимости (+) руб. - - - - - - 66 009 958,85 8 Величина налога (-) руб. - - - - - - -10 989 989,71 9

Платежи по займу(-) руб. - - - - - - -5 314 410,00 10 Кассовые поступления руб. -38 500 000 -1 080 000 1 628 038,40 2 318 632,45 3 051 263,05 3 589 505,55 53 823 216,15 2.5 Расчёт рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений Данный расчёт является заключительным. Его результатом является определение ставки дисконта, при которой сумма дисконтированных кассовых поступлений равна нулю.

Структура таблицы для расчёта отличается от предыдущих. Она содержит периоды эксплуатации объекта, включая год предполагаемой продажи, 2010 год разбивается на начало и конец. Так же указываются процентные ставки, для которых будет производиться расчёт, с разбиением на дисконтные множители и кассовые поступления для каждой процентной ставки. Строка «сумма» подводит итог расчёту. Для каждого года, исходя и процентной ставки, рассчитывается

дисконтный множитель по формуле: R=1/(1+i)n Где R – дисконтный множитель, i - процентная ставка, n – количество лет от начала эксплуатации до периода расчёта. Кассовые поступления, рассчитанные в строке 10 таблицы 5, перемножаются на соответствующие дисконтные множители. В строке «сумма» они суммируются по каждой процентной ставке. В варианте 1 расчёт рентабельности показывает, что искомая процентная ставка находится в интервале 9-10%.

Таблица 6. Расчёт рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений Период Процентные ставки 8 0,08 9 0,09 10 0,1 11 0,11 дисконтный множитель кассовые поступления дисконтный множитель кассовые поступления дисконтный множитель кассовые поступления дисконтный множитель кассовые поступления начало 2010 1 -38 500 000,00 1 -38 500 000,00 1 -38 500 000,00 1 -38 500 000,00 конец 2010 0,926 -1 000 000,00 0,917 -990 825,688 0,909 -981 818,182 0,901 -972 972,973 2011 0,857 1 395 780,52 0,842 1 370 287,350 0,826 1 345 486,281 0,812 1 321 352,488 2012 0,794 1 840 605,19 0,772 1 790 409,673 0,751 1 742 022,876 0,731 1 695 364,062 2013 0,735 2 242 769,43 0,708 2 161 591,670 0,683 2 084 053,719 0,659 2 009 961,481 2014 0,681 2 442 957,16 0,650 2 332 932,319 0,621 2 228 800,536 0,593 2 130 196,836 2015 0,630 33 917 756,04 0,596 32 093 025,218 0,564 30 381 802,349 0,535 28 776 089,284

Сумма 5,623 2 339 868,35 5,486 257 420,541 5,355 -1 699 652,421 5,231 -3 540 008,822 Заключение Главной проблемой экономики недвижимости является нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости. В данной курсовой работе мы рассмотрели городское пространство и влияние его на стоимость недвижимости. Влияние это осуществляется через экономические показатели городских земель, основным из которых является градостроительная ценность. Она представляет собой комплексную характеристику, включающую

транспортную доступность, стоимость улучшений и нандшафтные особенности фрагментов городской территрии. Различие в уровне градостроительной ценности служит основой территориально- экономического зонирования города, опрделения стоимости земельных участков. Список литературы 1. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости»- СПб: Питер, 2004; 2. Васильева Л.С. «Экономика недвижимости», «Эксмо», Москва,

2008 3. Грабовый П.Г. «Экономика и управление недвижимостью»: Учебник для вузов, изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999; 4. Иваницкая И.П. «Введение в экономику недвижимости», «КНОРУС», Москва, 2007; 5. Коротеева Л.И. «Земельно-кадастровые работы. Технология и организация»: Учебное пособие/ 2-е изд «Феникс»,

2007