Формирование спроса на жильё

3

Министерство науки и образования РФ

Министерство науки и образования Республики Бурятия

Бурятский Государственный Университет

Биолого-географический факультет

Кафедра землепользования и земельного кадастра

Сообщение на тему

«Формирование спроса на жилье»

Улан-Удэ

2009 г.

1. Понятие спроса

Спрос - это количество товара, которое покупатели могут и желают купить по данной цене. Полным спросом на товар является совокупность спросов на этот товар по различным ценам.

Следует различать понятия величина спроса и спрос. Величина спроса представляет собой готовность купить определённое количество товара при одной конкретной цене, а полный спрос на товар - это совокупность величин спроса при всевозможных ценах, то есть, функциональная зависимость величины спроса от цены.

Спрос на квартиры можно проиллюстрировать следующей таблицей. При понижении цены предложения увеличивается величина спроса, то есть покупатели желают купить больше квартир.

Цена Предложения Величина Спроса

1.000.000 рублей 1 квартира

900.000 рублей 10 квартир

800.000 рублей 100 квартир

Как правило, чем выше цена, тем ниже величина спроса, и наоборот. В некоторых случаях отмечается так называемый парадоксальный спрос (товар Гиффена) - повышение величины спроса с ростом цены.

Товар Гиффена - это товар, потребление которого (при прочих равных условиях) увеличивается при повышении цены. При соблюдении прочих равных условий (особенно, стабильного уровня дохода) потребление товаров Гиффена отражает положительный наклон кривой спроса.

Для большинства товаров при повышении цены снижается потребление: при повышении цен на мясо население покупает меньше мяса, заменяя его рыбой, грибами и т.д. У товаров Гиффена всё наоборот - при повышении цен на картофель люди начинают покупать больше картофеля, но меньше, например, мяса.

Все товары Гиффена - малоценные товары, которые занимают в потребительском бюджете значительное место и для которых отсутствует равнозначный товар-заменитель. Ценных товаров Гиффена не бывает. Так, например товарами Гиффена в России являются соевый соус, кетчуп и майонез.

В этом заключается «парадокс Гиффена»: при повышении цен на определённые виды товара (в основном товары первой необходимости) их потребление повышается за счёт экономии на других товарах.

2. Понятие жилья

Сейчас нормотворческой органами разных уровней используется понятие «жилье». В то же время единого толкования этого понятия в законодательстве не приведено. Самое распространенное определение понятия жилья такое: жилье - это квартиры многоквартирных домов, одноквартирные дома, комнаты в квартирах и одноквартирных домах, а также другие помещения, предназначенные для постоянного или временного проживания людей, завершенного строительства и отнесенные в установленном порядке к жилищному фонду.

Предложенное определение понятия «жилье» содержит в себе наиболее распространенные сейчас объекты жилищного фонда - квартиры многоквартирных домов, одноквартирные дома, комнаты в квартирах и одноквартирных домах. Но любое определение должно иметь универсальный характер. Согласно этому, с одной стороны, не исключено, что законодатель при определенных условиях позволит относить к жилому фонду и другие помещения, которые сейчас не находятся в нем (например, дачи). С другой стороны, в период острой потребности в жилье встречаются случаи, когда жилье размещается в нежилых по своему функциональному назначению помещениях. Например, в Крымской астрономической обсерватории сотрудники проживают в отдельных комнатах и квартирах, расположенных непосредственно в помещении обсерватории. Именно из этих соображений в понятие жилье было введено словосочетание «прочие помещения».

2.1 Признаки жилья

Из предложенного понятие жилья можно выделить его признаки. Первым признаком жилья является то, что это определенное помещение. Любому жилью в объективном смысле присуще то, что это некое строительное сооружение или его часть. Оно имеет стены, перекрытия, пол, потолок, крышу. Более того, жилье это сооружение капитального типа. Это обусловлено определенным санитарным и техническим нормам, предъявляемым к жилью и в наиболее общем виде закреплены в Жилищном Кодексе. Безусловно, лицо, проживающее в чистом поле, может считать его своим жильем. Но это субъективное понятие жилья и оно не охватывается правовым регулированием жилищных отношений, поэтому не включено в понятие жилья, которое здесь рассматривается. Второй признак. Жильем является не любое помещение, а именно такое, которое предназначено для постоянного или временного проживания людей. Основное отличие жилья от нежилых строений состоит в разном их назначении. Жильё предназначено для постоянного или временного проживания граждан (ст. 6 ЖК). Нежилые строения используются для нужд промышленного характера, как объекты инфраструктуры, административные учреждения и т.д. Назначение любого здания определяется в техническом паспорте здания или сооружения, который ведется по данным технической инвентаризации.

Жилье всегда имеет целевое назначение. Оно рассчитано именно для проживания людей. Это закреплено в ст. 6 Жилищного Кодекса. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

Третий признак жилья заключается в том, что здание должно быть завершенным строительством. Если сооружение не является завершенной строительством, это уже не жилье, а незавершенный строительством дом. О том, что строительство является завершенным, в частности, свидетельствует акт государственной комиссии о приеме здания в эксплуатацию.

Четвертый признак жилья - помещение должно в установленном порядке быть отнесено к жилищному фонду.

Об этом свидетельствует инвентаризационная дело, которое ведется на каждый из объектов жилищного фонда. Кроме того, в справке-характеристике БТИ, что является одним из необходимых документов при отчуждении жилья, указывается, отнесенная недвижимость к жилому фонду. Ст. 4 Жилищного Кодекса устанавливает, что жилые дома, а также жилые помещения в других зданиях, находящихся на территории нашей страны, создают жилой фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера.

3. Постоянные факторы спроса на жилье

Одним из главных факторов роста цен на жилье стал демографический сдвиг, происходящий по всему миру. Количество неполных семей, то есть людей живущих по одному, увеличивается. Продолжительность активной жизни увеличивается. Люди чаше живут поодиночке и заводят семью в уже зрелом возрасте. Меняется стиль жизни. Если раньше в традиционную семью входили бабушки, дедушки, родители, дети, и это считалось нормальным, то сегодня люди стремятся разъехаться по своим квартирам. Кроме того, требования к квартирам стали выше. Сегодня однокомнатной квартирой в 29 м² можно привлечь только при крайней ограниченности в деньгах. Телевидение, газеты и глянцевые журналы внушают новые стандарты жизни, требующие большего личного пространства. Давно известно, что одним из главных факторов роста цен на жилье является как раз улучшение условий жизни: разъезд, увеличение площади - это основа альтернативных сделок, составляющих 2/3 от всех сделок на вторичном рынке жилья. Поэтому, покупая квартиру, необходимо «впрок» запасать метры, если позволяет бюджет - не лишен практического смысла.

Еще одним фактором роста цен является миграция. Она наиболее характерна для крупнейших мегаполисов: пресловутые «огни большого города». Особое место столицы России, как зарождающейся одной из крупнейших финансовых столиц мира, манит приезжих. Средний заработок в Москве гораздо выше среднего по России. Молодые и активные едут на работу, преодолевая время, теряя в электричках и пробках часы жизни. Теряя свою родину, приезжая из других городов и стран СНГ. Купить квартиру сразу они не могут, поэтому приходится снимать. Стоимость аренды растет, а вместе с ней и ценность квартиры. «Хочешь остаться в Москве - зарабатывай больше». Именно больший поток доходов горожан капитализуется в цену квартиры.

Кстати, рост цен напрямую связан с ростом доходов населения. «Дойче банк» проводил исследование, в котором сравнивал среднегодовой рост цен в разных европейских странах со среднегодовым ростом располагаемых доходов (disposable income) населения. Была обнаружена устойчивая связь. Так, в Германии рост доходов относительно небольшой, поэтому и цены практически не растут. Напротив, Испания и Англия с ростом доходов на 4-6% в год показывают самый высокий в Европе рост цен на жилье. Сравнивая среднестатистический рост доходов россиян - 10% в год, легко понять, что темпы роста цен на недвижимость в стране на уровне 20-25% - вполне оправданы.

С такой скоростью цены растут во всех крупнейших городах России уже несколько лет, начиная с 2000 года, когда страна вышла на траекторию устойчивого роста после переходного кризиса, который завершился в 1997 году. Очевидно, что рост цен в регионах не даст сильно застаиваться ценам в Москве. Работает своеобразный маятник: цены в столице отдыхают - в других городах России растут, и наоборот.

Заключение

Итак, при рыночной экономике важными факторами формирования спроса на жилье являются:

· обеспеченность населения жильем на данный период,

· демографические процессы в стране и

· уровень доходов населения.

Необходимо отметить, что в контексте рассматриваемых проблем формирования спроса на рынке жилья и развития системы ипотечного жилищного кредитования важнейшая роль принадлежит третьему из перечисленных выше факторов т.е. уровню доходов населения. Динамика и структура доходов населения имеют важное значение и для банков - для оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков, и для строительных организаций, поскольку принятие управленческих решений в области жилищного строительства во многом определяется дифференциацией спроса, предполагающей такое разделение рынка, когда каждый покупатель находит свою ценовую нишу, где характерны соответствие цены и покупательской способности каждой группы населения.

Таким образом, уровень доходов населения и степень их дифференциации между группами являются определяющими факторами формирования платежеспособного спроса на жилье.

Список литературы

1. http://ru.wikipedia.org/wiki/Спрос - сайт «Википедия»

2. http://www.ds-magazine.ru/magazines/9/articles/273.html? print - журнал компании Дон-строй

3. http://www.stroi.ru/tsch/d928dr365118m2.html - сайт «Строительный мир»