Особенности функционирования рынка недвижимости

Введение
В России в условияхстановления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из еговидов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимоеимущество, его стоимость и участники рынка.
Как известноцена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуютдруг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специ­фикифункционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимостиоказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможнуюцену реализации объекта недвижимости в определен­ный момент времени в будущем,т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит болееобоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценкинедвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционнойпривлекательности не­движимости как объекта для инвестирования (если оценказаказывается по­тенциальным инвестором) требует обязательного учета текущегосостояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
Такимобразом, мы не можем быть полноценными и профессиональными участниками рынканедвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностейрынка. Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвященаданная работа.
1.   Рынок недвижимости и егохарактеристики
Любая сфера хозяйственнойдеятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическимиособенностями, накладывающими особый коло­рит на экономические процессы. Вусловиях рыночных отношений непосредствен­ным выражением этой специфики являютсяособенности рынка недвижимости.
Однако прежде чемговорить об особенностях рынка недвижимости, опреде­лимся, что же мы понимаемпод самим термином «рынок недвижимости».
Такое определение важноне только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения,поскольку позволяет выделить среди субъектов рыноч­ных отношений тех, чьи интересыи первую очередь связаны с недвижимым имуще­ством, показать специфику этихинтересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь изависимость друг от друга, а на этой основе -сформировать собственную стратегиюи тактику поведения на этом рынке.
Если обратиться клитературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынокоборота прав на недвижимость.
         Например, вшироко известной работе Дж. Фридмана и П.Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующееопределение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаютсяправа на собственность и связанные с ней интере­сы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными кон­курирующими вариантами землепользования»[1].
Подобные определенияфиксируют весьма важную составную часть проблемы — рыночные механизмыобеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределениенедвижимости между различными вариантами ее использо­вания.
Однако при такомопределении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений,связанных с созданием новых объектов недвижимости и уп­равлением, эксплуатациейуже существующих объектов. Между тем интересы мно­гих субъектов рынка связаны снедвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора привложении средств в недвижимость, безусловно, интере­суют его права, но, скорее,это не права на недвижимость, а права на получение дохо­да от недвижимости, ихнадежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны,но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объек­та недвижимости,величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом,оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.
В связи с этим болееправильным представляется следующее определение рынка недвижимости:
Рынок недвижимости— это взаимосвязаннаясистема рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости[2].
В систему рынканедвижимости при таком подходе включаются отношения, воз­никающие:
*   в ходесоздания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщи­ками,подрядчиками и пользователями недвижимости;
*   впроцессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупате­лями,арендодателями и арендаторами и т. д.;
* в процессе эксплуатации объектов недвижимости —между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Этиотношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга,но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именноспецифика этого объекта является главным фактором, определяющим осо­бенностирынка недвижимости.
Объектнедвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность,уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность иневоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностейрынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченностьчисла продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокаязависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояниярегиональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.
«Рынок» всамом общем понимании определяется как система, регу­лируемая соотношениемспроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используетсяспециалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынканедвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного местакупли-продажи. Понятие «рынок недви­жимости» означает куплю-продажу различныхобъектов недвижимости.
Рынок недвижимости — эторынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существеннымиособенностями: уникальностью каждо­го объекта, условиями финансирования,сложными юридическими пра­вами, низкой ликвидностью (табл.1).
Таблица 1. Характеристика рынка совершенной инесовершенной конкуренции[3]
Рынок совершенной конкуренции
Рынок несовершенной конкуренции
1. Однородные и делимые товары
1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что дела­ет невозможным влияние каждого из них на уровень цен
2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирова­ния и сложными юридическими права­ми, характерными для каждого объекта
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация
3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение сделок
4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные расходы
5. Высокие операционные издержки
За последние годы рынокнедвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний,специализирующихся на операциях с не­движимостью, финансовых организаций иправительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзяотнести к рынку совершен­ной конкуренции вследствие существенных особенностейфункциониро­вания, обусловленных такими факторами как:
• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска,характерные для недви­жимости;
• воздействие рынка капитала;
• невозможностьдостижения состояния равновесия между спросом и предложением.
2.   Факторы, воздействующиена рынок недвижимости
Развитие рынканедвижимости определяется:
• экономическим ростом или ожиданиями такогороста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условияпри отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
• финансовыми возможностями дляприобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадиейэкономического развития реги­она (кризис, застой, промышленное развитие),наличием и характером ра­бочих мест;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимостии экономической пер­спективой того или иного района. Некоторые районынаходятся в состоя­нии застоя, так как их основные отрасли промышленностиперемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоянаходятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, вКемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынкенедвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.
Рынокнедвижимости находится под значительным влиянием факто­ров, определяющихсоциально-экономическое развитие как страны в це­лом, так и отдельных регионов,и факторов, определяющих политичес­кую стабильность. Сложныепричинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынокнедвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость»(рис.1).
Рис.1. Причинно-следственные взаимосвязи междуфакторами, воздействующими на рынок недвижимости[4]

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
1. Факторы государственного регулирования рынканедвижимости:
1.1 — нормативные акты, регулирующие сделкикупли-продажи недвижимости;
1.2 — налоговое законодательство, регулирующеесделки с недви­жимостью; 1.3 — отдельные нормативные акты, ограничивающиесделки с недвижимостью на региональном уровне.
2. Общеэкономическая ситуация:
2.1 — производство национального дохода;
2.2 — объем промышленного производства;
2.3 — занятость трудо­способного населения;
2.4. — ставки доходности финансовых активов;
2.5 — платежный баланс страны;
2.6 — состояние торгового баланса;
2.7 — притоки капитала;
2.8 — оттоки капитала;
2.9 — рост доходов населе­ния;
2.10 — индекс потребительских цен.
3. Микроэкономическая ситуация:
3.1 — экономическое развитие ре­гиона;
3.2 — диверсификация занятости работоспособногонаселения;
3.3 — экономические перспективы развития региона;
3.4 — притоки капита­ла в регион;
3.5 — оттоки капитала из региона.
4. Социальное положение в регионе.
4.1 — возможность межэтниче­ских и военныхстолкновений;
4.2 — отношение к частному капиталу;
4.3 — отношение к иностранному капиталу;
4.4 — устойчивость политики администрациирегиона;
4.5 — уровень безработицы в регионе;
4.6 — попу­лярность проводимой администрациейрегиона политики.
5. Природные условия в регионе:
5.1 — экологическое положение в ре­гионе;
5.2 — наличие развитой инфраструктуры.
Как видно нарис.1, решающая роль принадлежит макроэкономи­ческим факторам: политическаяситуация в стране и регионах, общеэко­номическая ситуация, состояниефинансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительностабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономиче­скимифакторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынокнедвижимости.
3.   Структура рынканедвижимости
Рынокнедвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать егоможно по различным признакам:
1.Исходя из триединства сущности недвижимости кактовара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:
o  развития(создания) недвижимости;
o  оборотанедвижимости;
o  управленияи эксплуатации недвижимости.
Каждый изсекторов имеет свою структурную определенность и специфику. Ихпривлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовыхпотоков, подразделяемых:
— наинвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
— на товарные(финансирование оборота прав на недвижимость);
— на доходы(от сделок и от эксплуатации недвижимости);
— на налоги(налогообложение недвижимости).
Сектороборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.
Сектор управления и эксплуатациинедвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристикобъектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к секторуразвития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. Принедостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас наотечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передаетсянепосредственно из сектора оборота.
Насегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:
— преобладание внебюджетных источников инвестирования;
— большаяальтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшемуместоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);
-высокая сложность поискауправляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях досдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);
— слабаяизученность рынка развития;
— отсутствиекачественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительстваи, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование иматериалы.
2.По способу совершения сделок рынок недвижимости можноразделить на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупностьсделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами.Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с ужесозданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажейили с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одноговладельца к другому.
Первичный ивторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимновлияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особыйориентир, который показывает, насколько рентабельным является новоестроительство при существующем уровне затрат.
Взаимноевлияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимостивыступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выборправильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложнойэта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, какизвестно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняетсбор необходимой информации.
Однако привсей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом,как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможностиреагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынкахнедвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимостиможет достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падениемцен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценойприобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровнядоходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения ценили предложения может быть довольно широк.
На первичномрынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнемзатрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместес тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительномпроцессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована виспользовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится кподрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь женевозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектовнедвижимости занимает месяцы и даже годы.
3.По видамсделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:
— рынок купли-продажи;
— аренды;
— ипотеки;
— вещных прав (доверительноеуправление) и др.
4.По степениготовности к эксплуатации:
-незавершенное строительство;
— новое строительство;                         
— строительство, подлежащеереконструкции и т.д.
5.По формесобственности:
-частные объекты недвижимости;
— государственные и муниципальныеобъекты недвижимости.
6.По отраслям:
-промышленные объекты;
— сельскохозяйственные объекты;
— общественные здания и сооружения;
— рекреационные и т.д.
7.Пофункциональному назначению:
-жилая недвижимость;
— производственные здания;
— непроизводственные здания ипомещения (офисы, склады и пр.);
— гостиницы;
— торговые помещения и помещенияобщественного питания и т.д.
8.По видуобъектов недвижимости:
-земельный рынок;
— здания и сооружения;
— помещения;       
— предприятия как имущественныекомплексы;
— кондоминиумы;
— вещные права;
— многолетние насаждения.
Извышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков,жилой и коммерческой (нежилой)недвижимости.
На рынкенедвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры,способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения междусубъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру,цель которой — удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.
4.   Особенности функционирования рынканедвижимости
Наиболее распространенная точка зрения — рынок недвижимостихарактеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынкаи выделяет несколько общих идентификационных признаков,подтверждающих наличие их структурной зависимости:
•        совокупностьинвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводитв конечном счете к возможности обмена между ними;
•        возможностьиспользования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;
•        наличиеэкономических отношений между продавцами и покупателями;
•        проявлениеэкономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров,обращающихся на этом рынке;
•        наличиесовокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара иобдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.
•        получениедохода от объекта инвестирования;
•        необходимостьв управлении для получения дохода.
Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.
Необходимостьвысокого «порогового» уровня инвестиций.
Недвижимостьдовольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в которомхотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенныепо масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иныхактивов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.
Например,достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и дажеприобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, недает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управлениянедвижимостью.
Необходимостьв управлении.
Недвижимостьв отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении дляполучения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровеньдоходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:
— для большинства инвесторовнедвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
— для инвесторов, обладающихдостаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более,предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход иобладать контролем над активом.
Неоднородностьнедвижимости.
Данный факторопределяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектаминедвижимости одного типа в пределах даже одной местности.
Защищенностьдоходов от инфляции.
Недвижимость в большей степени, чемфинансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляцияпереносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.
Высокие транзакционныеиздержки.
Сделки снедвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Длякоммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта,для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.
Низкаякорреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.
Относительнаянезависимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовыхактивов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовыхактивов.
Особенностиценообразования.
Цены нафондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами,прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результатпоследней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда— ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынкенедвижимости, а колебания цен более часты.
Сохранностьинвестируемых средств.
Недвижимостьпредоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля— неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания исооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимостиможет требовать дополнительных усилий (например, страхования).
Обладая рядомотличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами,недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля,позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же времянедвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства илидля личного потребления.
Такимобразом, рынок недвижимостиможно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости исистему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажинедвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.
Купля-продажаобъектов недвижимости — это не просто купля-продажа товара, а движениекапитала, т.е. стоимости, приносящей доход.
Другой подход акцентирует внимание наобъектах недвижимости как товарах особого рода.
Объектынедвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаютсягосударственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данныеобъекты может быть выше, чем в другие товары.
Товар нарынке недвижимости — это участок земли с принадлежащими ему природнымиресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а такженаходящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, такназываемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые приопределенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важноезначение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описанииусловий аренды и при оценке объектов недвижимости.
Согласнонормативным актам, принятым в период с 1990 — 1996 гг., уже можно говорить онедвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.
Сущностьнедвижимости как товара триедина:
— физическоесодержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающиеплощадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);
— юридическиехарактеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а несам объект);
— экономическиехарактеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной,замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода,газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышениестоимости и т.д.).
Всоответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существованияпроходит несколько этапов. А именно:
1. Создание-инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционныйзамысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование,землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этапнаиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.
2. Оборотправ на ранее созданную недвижимость,включающий продажу, сдачу в аренду и т.д… На этом этапепроисходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало полученияприбыли, а также морального и физического износа.
3.Управление объектами недвижимости -эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городскихинфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен иограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размеромзатрат на устранение физического и морального износа.
К специфическим характеристикам недвижимостикак товара, обращающегося на данномрынке, относится, в первую очередь, его стационарность(неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой онинаходятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектрхарактеристик местности.
Неповторимость, уникальность, разнородностьобразуют еще одну группу признаковнедвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству исистемам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление,кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.
Еще однахарактерная черта недвижимости — это долговечность,которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственникаобъекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных икосметических) и контролю темпов физического износа.
Объекты недвижимости характеризуютсяеще и длительностью создания.Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 —3,5 года.
Недвижимостикак товару присуще несовпадениехарактеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) — объектовнедвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя,в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, вбольшинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позицийстроительной организации производимым товаром является законченныймногоквартирный или секционный дом.
Недвижимость- дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог илизачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др.Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от праввладения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложностипроцедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара,т.е. ее нельзя быстро реализовать.
Особыехарактеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимойдля представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным спринятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести:
— текущие иретроспективные характеристики рынка недвижимости;
— социально-демографическиепоказатели;
— параметрырегионального и местного рынков недвижимости и пр.
Исследованиерынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения междуспросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени.Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынкенедвижимости.
В качестве примераможно привести кризис на рынке жилой недвижимости в конце 90-х гг. в Москве,где чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело кперенасыщению жильем и, соответственно, и к его невостребованности.
Наличиехарактерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи междурынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные,самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.
Существуетеще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости,который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, какизвестно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечениячеловека во всей многогранности их свойств и проявлений.
Любые объекты недвижимостипредназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:
— рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;
— рынок промышленных объектов — для реализациипроизводственно-технологических процессов;
— рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственногопроизводства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
Рынокнедвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и посвоей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.
Однако несовсем правильно утверждать, что рынок недвижимости — это составной элементединого рынка услуг.
Услуга, как товар особого рода,обладает рядом отличительных черт:
-неотделимостью от производителя;
-неосязаемостью;
-несохраняемостью;
-непостоянством качества.
При этомуслуга может быть связана или не связана с товарами, имеющимиматериально-пространственную форму выражения, но и в том и в другом случае онаполезна не как вещь, а как определенная деятельность.
Очевидно, чтоуслуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностьючерт, присущих приведенному выше способу идентификации. В частности, они могутосуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеютвозможность сохранятся и имеют осязаемый характер.
Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупностьвозможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания.Это обстоятельство позволяетхарактеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, норазновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенногоподхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.
Сэкономико-философской точки зрения рынок недвижимости — это инфраструктурная категория, связаннаяс созданием условий, необходимых для осуществления производственной,коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.
Обобщаяпонятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы.Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввидуотсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификациирассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций иуслуг.
Рынок недвижимости — интегрированная категория и предполагает наличиехарактерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг (рис. 2). Такая трактовка не противоречитузконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Рис. 2. Рынок недвижимости и егосвязь с другими рынками[5]
Развитиерынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений,базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессиональновыполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которыхпринимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимостидолжен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой иквалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости.Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследованияна основании единых критериев, исключа