--PAGE_BREAK--
Рис. 1.1. Уровень возмещения населением России затрат на отдельные виды ЖКУ в Iполугодии 2000 г.
Одним из факторов, влияющих на уровень возмещения населением затрат на ЖКУ, является динамика цен на ЖКУ. На протяжении последних лет рост тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства значительно опережал увеличение цен на потребительском рынке, за исключением 1998— 1999 гг. В эти годы существенное влияние на рост потребительских цен оказал кризисный скачок цен на товары. В 2000 г. рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги опять сильно опережает рост цен на другие виды услуг. В целом индекс цен на жилищно-коммунальные услуги составил в 2000 г. 120,7% по сравнению с предыдущим годом, в то время как индекс цен на все услуги в целом составил 115,2%, на продовольственные товары — 108,7%, на непродовольственные товары — 108,6%.
По данным Госкомстата, только за Iполугодие 2000 г. электроснабжение подорожало на 32,0%, горячее водоснабжение — на 21,3%, отопление — на 18,6%, сжиженный газ в баллонах — на18,8%.
В России наблюдаются существенные территориальные различия в уровне тарифов на ЖКУ. Объясняется это не только различными темпами проведения реформы и особенностями формирования тарифов, но и высокой степенью монополизации отрасли. Проведенный в рамках проекта TACIS«Социальные последствия экономических преобразований и приватизации в Российской Федерации» анализ цен на коммунальные услуги показал, что, например, в Рыбинском муниципальном округе стоимость водоснабжения из скважин по водозаборам различалась в 4,4 раза, водоемов — в 2,99 раза, стоков — в 5,33 раза. В табл. 1.2 приводятся данные о максимальных и минимальных тарифах на некоторые виды услуг в июне 2000 г.
Таблица 1.2.
Максимальные и минимальные тарифы на отдельные виды ЖКУ в России в нюне 2000 г.
Цена, руб
Соотношение
максимальной
цены и
средняя
по России
макси-
мальная
мини-
мальная
мини-
мальной
средней
по России
Плата за жилье в домах
муниципального жилищного фонда, за 1 кв.м общей площади
Плата за водоснабжение
и канализацию, с 1 чел. в
месяц
Плата за отопление, за 1
кв. м общей площади
Плата за горячее водоснабжение, с 1 чел. в месяц
Плата за электричество,
за 100 кВт • ч.
1,09
12,88
1,33
14,80
33,58
4,72
45,57
5,65
46,87
75,0
0,26
2,56
0,24
1,25
8,00
18,15
17,8
23,54
37,50
9,38
4,33
3,54
4,25
3,17
2,23
Наибольший разрыв в ценах зарегистрирован по тарифам за отопление и горячее водоснабжение — 23,54 и 37,50 раз соответственно. Это связано с климатическими различиями по территории России. Максимальные тарифы на данные виды услуг зарегистрированы в Якутске и Петропавловске-Камчатском. Изменение федеральных стандартов и рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги приводят к тому, что доля расходов на жилищно-коммунальные услуги в потребительских расходах населения является наиболее высокой по сравнению с другими видами услуг. По результатам бюджетных обследований домашних хозяйств расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг во IIквартале 2000 г. составили 50,6 руб. на члена домашнего хозяйства в месяц, что больше, чем в соответствующем периоде прошлого года, на 26,0%.
Во IIквартале 2000 г. доля расходов на оплату ЖКУ составила 4,7% потребительских расходов домашних хозяйств. В городах наибольшая часть расходов — это расходы на оплату жилья и водоснабжения. В сельской местности наибольший удельный вес занимают расходы на оплату электроэнергии и газа.
Существенно различается доля расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг в группах домашних хозяйств с разным уровнем среднедушевых располагаемых ресурсов. В первой группе домашних хозяйств с наименьшей величиной среднедушевых располагаемых ресурсов доля оплаты жилищно-коммунальных услуг составляет 8,7% потребительских расходов, в пятой группе — уже 5,7%, а в десятой группе с наибольшей величиной среднедушевых располагаемых ресурсов — лишь 3,0%. Очевидно, что более состоятельные домашние хозяйства в меньшей степени испытывают на себе последствия роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги, чем бедные домашние хозяйства.
Наибольший удельный вес во всех группах домашних хозяйств занимает оплата жилья и водоснабжения. Удельный вес расходов на оплату жилья колеблется от 2,3% в первой группе до 0,9% — в десятой. Соответствующие показатели для водоснабжения составляют 2,3 и 0,7%.
Следовательно, основной задачей, которую необходимо решить в ходе реформы жилищно-коммунального хозяйства, является совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг. Только рациональная система платежей позволит защитить наиболее уязвимые группы населения и обеспечить контроль собственников жилья над качеством и объемом предоставляемых им жилищно-коммунальных услуг.
В настоящее время все слои населения оплачивают содержание, эксплуатацию жилья и коммунальные услуги по единым тарифам. Как уже указывалось, эти платежи покрывают лишь часть издержек предприятий на производство и оказание услуг. Семьи же, находящиеся за чертой бедности, не могут даже частично оплачивать издержки коммунальных предприятий. Поэтому в стране предусмотрено предоставление субсидий и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг.
При предоставлении жилищных субсидий учитываются социальные нормы жилой площади и нормативы потребления коммунальных услуг, величина прожиточного минимума, совокупный доход семьи, действующие льготы. В настоящее время в России субсидии получают 2,87 млн семей, что составляет 6,9% от всех семей. Фактически погашенные субсидии составляют лишь 48% от объема начисленных. Наибольший удельный вес в сумме начисленных субсидий занимают субсидии на оплату отопления (32%), жилья (21%), горячего водоснабжения (13%).
Кроме предоставления субсидий государство предоставляет льготы по оплате жилья и коммунальных услуг. По данным за 1 полугодие 2000 г льготами пользуются 44,7 млн чел., из которых 20,3 млн чел. пользуются льготами на основании Закона «О ветеранах», 10,1 млн чел. — инвалиды и члены их семей, 5,8 млн чел. — военнослужащие и члены их семей, 2,0 млн чел. — многодетные семьи.
Таким образом, первая проблема, которая должна быть решена в связи с реформой жилищно-коммунального хозяйства, — реальный учет дифференциации доходов граждан при оплате жилья и коммунальных услуг. Поскольку субсидии и льготы привязаны к величине прожиточного минимума, который сильно занижен, необходимо прежде всего изменение подхода к оценке фаницы бедности. При современном подходе семьи, имеющие по российским меркам доходы ниже средних или на среднем уровне, не получают какой-либо поддержки, а основная тяжесть коммунальных платежей ложится именно на них. В то же время семьи с высокими доходами практически не замечают роста платежей. Необходима разработка дифференцированной шкалы затрат на жилищно-коммунальные услуги, согласованной с доходами семьи.
Вторая проблема связана с установлением обоснованных нормативов предоставления населению жилищно-коммунальных услуг, поскольку на их основе определяются затраты предприятий на производство услуг и, следовательно, тарифы для населения.
Решение этих двух проблем позволит перейти, во-первых, к более обоснованной системе оплаты за жилье разными слоями населения, во-вторых, усовершенствовать систему субсидирования оплаты жилья и коммунальных услуг путем введения адресных субсидий и, в-третьих, высвободить бюджетные средства, часть которых через дотации предприятиям поступала в высокодоходные семьи. По предварительным оценкам в результате решения проблем реформы жилищно-коммунальной сферы до 15% расходов местных бюджетов может быть высвобождено и использовано на обеспечение более эффективной поддержки низкодоходных семей и более рациональное финансирование отрасли.
2. СТАТИСТИЧЕСКОЕ ИЗУЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ
УСЛОВИЙ РОССИИ
В результате проведения Всероссийской переписи населения 2002 г. получена информация, характеризующая жилищные условия населения страны: распределение населения по типам жилых помещений, среднему размеру площади, приходящейся на одного человека, числу занимаемых комнат, благоустройству жилого помещения, периоду постройки и материалу наружных стен домов, в которых проживает население.
1. Типы жилых помещений. По данным ВПН-2002, преобладающая часть населения Российской Федерации (129,6 млн. человек, или 89%) проживает в отдельном жилом помещение — индивидуальном доме или квартире, кроме того, почти 4 млн. человек (2,7%) снимают индивидуальный дом или квартиру у отдельных граждан. За период между переписями 1989 г. и 2002г. численность проживающих в отдельном жилье возросла на 5,4%, а их доля во всем населении увеличилась на 5,7 процентного пункта.
Таблица 2.1.
Распределение населения по типам занимаемых жилых помещений
Городское и сельское население, тыс. человек
В % ко всему населению
1989
2002
1989
2002
Все население
147021.9
145166,7
100
100
в том числе проживающее: в индивидуальных домах, отдельных и коммунальных квартирах
131721,5
131778,8
89,6
90,8
из них:
в индивидуальных домах
33025,3
36641,2
22,5
25.3
в отдельных квартирах
89883,8
92953,5
61,1
64.0
в коммунальных квартирах
8812,4
2184,1
6,0
1,5
в общежитиях
13264,3
4721,2
9,0
3.2
в институциональных учреждениях
2270.1
1,6
в гостиницах
48.0
0,0
в других жилых помещениях
775.5
1121.5
0.5
0,8
снимающие жилые помещения у отдельных граждан
1260,6
4432,2
0,9
3.1
бездомные
142.6
0,1
Основным типом жилья для российских горожан остается отдельная квартира, для сельских – индивидуальный дом. Число проживающих в отдельных квартирах, и особенно в индивидуальных домах, за период между переписями населения увеличилось соответственно на 3,4 и 11%, в городских поселениях этот прирост был более заметным -на 6,2 и 13%, а в сельских поселениях число проживающих в отдельных квартирах снизилось на 10%, число же проживающих в индивидуальных домах увеличилось на 9,7% (см. рис. 1).
--PAGE_BREAK--Число занимаемых комнат. По данным Всероссийской переписи населения 2002 г., в каждой комнате в Российской Федерации проживало в среднем 1,2 человека. Из общего числа домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах, отдельных и коммунальных квартирах, 9,9 млн. (20%) имели там одну комнату, 19,8 млн. (41%) -две комнаты, 18,3 млн. (38%) — три и более комнат.
За межпереписной период доля домохозяйств, занимающих одну-две комнаты, сократилась, а три и более комнат — напротив возросла.
Таблица 2.3.
Частные домохозяйства по числу занимаемых комнат
Число домохозяйств, тыс.
В % к общему числу домохозяйств
1989
2002
1989
2002
Население, проживающее в индивидуальных домах, отдельных и коммунальных квартирах
45364,0
48368,4
100
100
в том числе занимают:
часть комнаты
96,5
45,3
0,2
0,1
одну комнату
12653,9
9882,7
. 27,9
20,4
две комнаты
19294,3
19830,6
42,5
41,0
три комнаты
10945,4
13956,7
24,1
28,8
четыре и более комнат
2304,0
4381,6
5,1
9,1
не указали число комнат
69,9
271,5
0,2
0,6
Для обеспечения комфортного проживания населения число жилых комнат в помещении должно превышать число членов домохозяйства. В таких условиях в России проживает почти 11 млн. домохозяйств (22%). Около 16 млн. домохозяйства (32%) имеют квартиры с числом комнат, равным числу членов домохозяйства, а у 21,6 млн. домохозяйств (45%) число проживающих больше числа имеющихся в жилом помещении комнат.
В то же время до настоящего времени 2,6 млн. частных домохозяйств, состоящих из трех и более человек (5,4% общего числа домохозяйств), занимают в жилом помещении только одну комнату или ее часть.
В региональном аспекте наиболее значимы различия среди домохозяйств, занимающих четыре и более комнат. В два-три раза доля домохозяйств, имеющих четырех- и более комнатные жилые помещения, выше, чем в среднем по России (9,1 %), во всех субъектах Южного федерального округа (за исключением Астраханской и Волгоградской областей), а также в Белгородской области.
Почти каждое второе домохозяйство в Мурманской, Псковской, Магаданской областях и Чукотском автономном округе живет в двухкомнатном жилом помещении.
В г. Санкт-Петербурге, Ярославской и Кировской областях, республиках Башкортостан и Марий Эл, Удмуртской и Чувашской республиках, Коми-Пермяцком, Таймырском (Долгано-Ненецком), Чукотском автономных округах удельный вес домохозяйств, занимающих только одну комнату, на 7-15 п. п. выше, чем в целом по Российской Федерации (20%).
В этой связи следует отметить тот факт, что при общеизвестной нехватке жилья в стране число квартир, по данным текущей статистики, в 2002 г. на 6,2% превышало число частных домохозяйств — 56,0 млн. жилых квартир против 52,7 млн. частных домохозяйств.
Сопоставление данных о числе жилых квартир на начало 2002 г. и числе частных домохозяйств по переписи 2002 г. в региональном разрезе показывает, что в большинстве субъектов Российской Федерации — в 77 из 884 число жилых квартир превышает число частных домохозяйств или примерно равняется ему (в Кабардино-Балкарской Республике и Новосибирской области). Особенно значительное превышение — на 10-23% отмечается в регионах с интенсивной убылью населения: ряде районов Крайнего Севера и Центральной России, но больше всего — на 44% — в Чукотском автономном округе, потерявшем за последние годы более 2/3 своего населения.
Вместе с тем в регионах квартир явно не хватает: в Республике Ингушетия их число составляет лишь 65% от общего числа частных домохозяйств, в Ямало-Ненецком автономном округе — 88%, республиках Дагестан и Тыва, Ханты-Мансийском автономном округе — Югре — 90-91 %, в Москве и Санкт-Петербурге, Республике Алтай и Агинском Бурятском автономном округе — 92-93%, в Тюменской и Калининградской областях — 98-99%.
4. Период постройки дома. В Российской Федерации преобладает жилищный фонд послевоенной застройки, причем более половины населения страны — 75,5 млн. человек, или 57%, проживает в домах, построенных за период с 1971 по 2002 г. Среди российских территорий в таком жилье живет более 70% населения Тюменской, Камчатской, Магаданской областей, Республики Саха (Якутия), Ханты-Мансийского — Югры, Ямало-Ненецкого, Таймырского (Долгано-Ненецкого), Эвенкийского, Корякского и Чукотского автономных округов.
Доля проживающих в старом жилищном фонде постепенно сокращается. По данным переписи 1989 г., удельный вес населения, проживавшего в домах, построенных до 1941 г., составлял 7,7%. В 2002 г. в домах, построенных в довоенные и военные годы, проживало 5,9% населения частных домохозяйств, занимавших индивидуальные дома и квартиры.
В домах периода постройки 1921-1945 гг. в 2002 г. проживало 4,8 млн. человек, или 3,6% населения страны. В Калининградской области в таком жилом фонде проживает каждый пятый житель, в Ивановской — 8,1% населения, в Тверской — 7,0, Владимирской — 6,5, в Республике Северная Осетия — Алания — 6,1%.
В жилищном фонде, построенном ранее 1920 г., продолжало проживать 3,0 млн. человек, или 2,3% населения. Особенно много домов этого периода постройки в г. Санкт-Петербурге (в них проживает 565 тыс. человек, или 14% жителей города), а также в Астраханской области (6,9% населения области), Республике Северная Осетия — Алания (4,9%), Ставропольском крае (4,8%), Ростовской области (4,1 %).
91% населения частных домохозяйств, занимающих отдельные квартиры, проживают в зданиях, построенных не ранее 1957 г., то есть в период индустриального жилищного строительства. А среди занимающих коммунальные квартиры таких только 51%, в то время как 17% проживает в зданиях, возведенных до 1921 с, 14%-в зданиях постройки 1921-1945 гг. В фонде индивидуальных домов доля такого старого жилья втрое меньше (в постройках, возведенных до 1921 г., проживает только 3,5%), а наиболее высока доля домов, построенных после 1995 г. (в них проживает 73% населения домохозяйств).
Доля населения частных домохозяйств, проживающих в более старых постройках, в целом несколько выше на селе. Но если рассматривать раздельно фонд индивидуальных домов, отдельных и коммунальных квартир, то получается, что сельское население проживает в более новом жилье. Стоит отмстить, что удельный вес населения ломохозяйств, занимающих индивидуальные дома, возве-денные после 1995 г., примерно одинаков в городе и на селе — соответственно 7,5 и 7,1% от общего числа домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах, хотя в абсолютных значениях перевес на стороне сельских жителей (1,0 млн. человек против 1,6). Доля населения, проживающего в новых отдельных квартирах, несколько ниже — 4,8 и 2,4% соответственно (3,8 млн. человек в городских населенных пунктах и 0,3 млн. человек в сельских).
5. Оборудование жилого помещения различными видами благоустройства
является важной характеристикой жилищных условий.
Таблица2.4.
Долянаселения, проживающеговпомещениях, оборудованныхразличнымивидами благоустройства (в % ко всему населению)
Городскиеи сельскиенаселенные пункты
Городскиена селенные пункты
Сельскиенаселенные пункты
1989
2002
1989
2002
1989
2002
Долянаселения, проживающеговпомещениях, оборудованных:
электричеством
99.7
99,2
99.7
99,1
99,6
99,3
электроплитойнапольной
14.4
18.9
18.6
23,3
2,9
7,7
газомсетевым
71.0
55.1
69.7
61,5
74,6
38.5
газомсжиженным (баллонным)
19.1
10.4
41,7
центральнымотоплением
67.4
61.1
82,0
78.7
27,6
15.7
отоплениемотиндивидуальныхустановок котлов
16.7
10.6
32.5
отоплениемпечным
20.7
9,2
50,3
водопроводом
69.6
76.9
84.2
89.5
29.9
44.6
канализацией
63.5
70.8
79.2
85.4
20.5
33.2
ваннойилидушем
583
66.1
73.5
81,4
17.0
26.6
центральнымгорячимводоснабжением
47.5
63.2
7,1
горячимводоснабжениемотиндивидуальныхводонагревателей
53.0
12,5
68.5
13.7
10.8
93
За прошедшие между переписями населения 13 лет благоустройство жилищного фонда несколько улучшилось. Доля населения, проживающего в домах, оборудованных отоплением, газом, водопроводом, горячим водоснабжением, канализацией, ванной или душем, увеличилась.
Отопление жилища является обязательным видом благоустройства жилья в холодных климатических условиях. По данным переписи 2002 г., центральным отоплением пользовались 63% частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах и квартирах. Еще 15% пользовались отоплением от индивидуальных установок, котлов, а 21 % -печным отоплением. В городах доля домохозяйств, пользующихся печным отоплением, составила 9,3% от общего числа частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах и квартирах, а на селе — 53%.
По данным переписи 2002 г., более половины частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах и квартирах, — 55% проживали в помещениях, оборудованных сетевым газом, причем в городе эта доля была выше -61%, а на селе заметно ниже — 35%. В сельских поселениях чаще используют сжиженный (баллонный) газ — 44% против 11 % в частных домохозяйствах, проживающих в индивидуальных ломах и квартирах городских поселений (в среднем по России — 20%). Напольными 'электроплитами пользуются в большей степени частные домохозяйства, проживающие в отдельных городских квартирах, — 26% от их общего числа. Почти 14% частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах и квартирах на селе, пользуются другими плитами и приспособлениями для приготовления пищи.
Особое значение имеет благоустройство жилого помещения водопроводом к канализацией. По данным жилищной статистики, доля городов, имеющих водопровод, практически не изменилась за 1990-2002 гг… оставаясь на уровне 99% от общего числа городов, однако в абсолютных значениях прогресс значительный — со 1037 до 1087. Доля поселков городского типа, имеющих водопровод, возросла с 81 до 94% при сокращении их абсолютного числа до 1726. Доля сельских населенных пунктов, имеющих водопровод, увеличилась в наибольшей мере — с 19 до 29% при почти удвоении их абсолютного числа до 45019.
Гораздо хуже оборудованы населенные пункты канализацией: доля городов, имеющих систему канализации, за 1990-2002 гг. увеличилась с 95 до 96%, поселков городского типа — с 61 до 74%. сельских населенных пунктов — с 3 до4.!%
По данным переписи 1989 г… доля населения, проживающего в жилье, оборудованном водопроводом, составляла 70%, причем в городских поселениях — 84%, а в сельских -только 30%. что немного превышает соответствующие характеристики по жилищному фонд)-. Среди населения, проживавшего в частных домах (принадлежащих гражданам на праве личной собственности), эта доля составляла в среднем по России 21 %. в городе — 32, на селе — 13%.
Удельный вес населения, проживающего в жилых помещениях, оборудованных канализацией, был несколько ниже, как это показывают и данные жилищной статистики -в целом по России он составлял 64% от общей численности населения, в городских поселениях — 79, в сельских -21%. Среди населения, проживавшего в частных домах, эта доля составляла в 1989 г. всего лишь 7,9%, в том числе 12% в городских поселениях и 4,7% в сельских.
Судя по данным переписи 2002 г., обеспеченность населения частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах и квартирах, водопроводом и канализацией значительно улучшилась, достигнув по обеспеченности водопроводом 77% (89% в городских поселениях, 45% в сельских), а канализацией — 71% (85 и 33%). Заметно повысилась доля населения частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах, оборудованных водопроводом и канализацией, — соответственно до 37 и 22%. Но в целом уровень оборудования жилья этими видами благоустройства недостаточно высок даже в городских населенных пунктах, где водопровод есть только в половине индивидуальных домов, а канализация — менее чем в трети.
По-прежнему уровень благоустройства жилья в сельской местности ниже, чем в городских поселениях. Всеми видами благоустройства обеспечено только 14% сельских домохозяйств. Такими видами благоустройства, как центральное отопление, центральное горячее водоснабжение, напольная электроплита, которые больше присущи городскому жилищу, пользуются соответственно 16%, 7,1 и 7,4% сельских домохозяйств.
Но и в городских поселениях лишь 74% домохозяйств имеет дом или квартиру, оборудованную всеми видами благоустройства. Каждое 10-е домохозяйство живет в помещении, не оборудованном водопроводом, и пользуется печным отоплением, каждое пятое — не имеет горячей воды, ванны или душа.
На ряде территорий Российской Федерации благоустройство жилья заметно превышает среднероссийский уровень — это Московская, Мурманская, Ярославская, Самарская области, Кабардино-Балкарская Республика, Хабаровский край, Ханты-Мансийский — Югра, Ямало-Ненецкий, Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономные округа, где удельный вес домохозяйств, проживающих в домах со всеми видами благоустройства, превышает показатель по России в целом (58%) на 10-30 п. п.
Значительно хуже благоустроен жилой фонд в Чеченской Республике и Усть-Ордынском Бурятском автономном округе. Здесь менее 1% домохозяйств проживает в домах со всеми видами благоустройства. Доля домохозяйств, живущих в неблагоустроенных домах, в 1,5 — 2 раза выше, чем в целом по России, в Курганской, Тамбовской, Читинской областях, Ненецком, Коми-Пермяцком, Корякском, Эвенкийском автономных округах, республиках Алтай, Бурятия, Дагестан, Ингушетия, Калмыкия, Алтайском крае.
6. Материал наружных стен жилых домов.
Наиболее распространенный в России, — кирпич, камень.
Таблица 2.5.
Доля населения, проживающего в домах с различным материалом наружных стен
(в % ко всему населению)
Городские и сельские населенные пункты
Городские населенные пункты
Сельские населенные пункты
1989
2002
1989
2002
1989
2002
Удельный вес населения, проживающего в домах, где материал наружных стен:
кирпич, камень
36,9
35,7
40,7
37,8
26,6
30,4
панели
32,4
29,5
40,4
37,9
10,6
7,7
блоки
6,1
6,6
4,6
дерево
24,5
19,7
14,9
11,4
50,5
41,2
смешанный материал
2,4
5,4
2,0
3,8
3,6
9.6
другой материал
3,8
2,3
2,0
1,2
8,7
5,3
Постепенно кирпич, камень и дерево, как материал для постройки домов, в городских населенных пунктах заменяется панелями и блоками. Более широко используется смешанный материал (половина дома из кирпича, половина — из дерева). В сельской местности сокращается удельный вес населения, проживающего в деревянных домах, и напротив, увеличивается — в кирпичных, каменных, панельных и блочных домах. Сокращается доля населения, проживающего в саманных, глинобитных, сырцовых, сборно-щитовых и тому подобных домах, хотя традиционно достаточно высока она практически во всех регионах Южного федерального округа.
Более половины населения республик Северная Осетия — Алания, Ингушетия, Адыгея, Дагестан, Калмыкия, Ставропольского края, Ростовской, Липецкой, Ярославской, Калининградской областей проживают в кирпичных или каменных домах, а в г. Москве, Камчатской и Мурманской областях, Ханты-Мансийском автономном округе -Югре — в панельных домах. В Камчатской, Магаданской и Сахалинской областях доля населения, проживающего в блочных домах, в 4,5 — 5 раз выше, чем в среднем по Российской Федерации, в 2-2,5 раза она выше в городах Москве и Санкт-Петербурге, Рязанской и Калининградской, Свердловской областях, Кабардино-Балкарской Республике, Чукотском и Корякском автономных округах.
Дерево — основной материал домов, в которых проживает население Эвенкийского (97%), Усть-Ордынского (86%), Коми-Пермяцкого (84%), Ненецкого (81%), Агинского Бурятского (77%). Корякского (76%) автономных округов, республик Тыва и Саха (Якутия) — соответственно 68 и 62%.
3. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛЬЯ Г. ТЮМЕНИ
3.1. Тенденции развития рынка жилой недвижимости г. Тюмени
Рынок земли в Тюмени находится на стадии формирования, при этом он динамично расширяется и развивается. Сегодня очевиден интерес к земле не только в столице области, но и в окрестностях Тюмени.
Тем не менее, рынок земли характеризуется дефицитом информации, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов. В сложившейся ситуации необходимо проведение комплексного исследования рынка жилой недвижимости г. Тюмени.
Новейшая история российского рынка жилья хорошо отражается в динамике самого наглядного показателя развития рынка – средней удельной цены квартир. Ежемесячные наблюдения за этим показателем в Москве с середины 1990 года, в Петербурге, Екатеринбурге, Тюмени — с начала 1992 года, и в ряде других городов позволили выявить в режиме реального времени и проанализировать процессы развития рынка этих городов, объяснить причины и факторы того или иного поведения рынка.
Оказалось, что все города прошли через одни и те же стадии:
Таким образом, можно выделить следующие стадии развития рынка недвижимости г. Тюмени:
— старт рынка и взлет цен (до 1994-1997 гг.),
— стабилизация (до 1997 г.),
— кризис (до 2000 г.),
— послекризисное восстановление (до 2001 гг.),
— стабилизация – 2002 год,
— «нефтяной» рост,
— стабилизация – 2004 год,
— «ажиотажный» рост (2005-2006 гг.),
— переход к стабилизации (конец 2006 года).
Специалисты отмечают продолжение роста цен и в течение первых месяцев 2008 года, о чем свидетельствует график изменения индекса цен на рынке жилья в г. Тюмени.
Одним из наиболее значимых факторов, оказывающих влияние на рост цен, они называют отложенный спрос платежеспособной части населения города. После бурного роста цен на жилые помещения в 2006 году и коррекции цен в сторону понижения в течение лета 2007 года, часть покупателей решила выдержать паузу, ожидая более серьезного падения, которое так и не наступило, и те, кто хотел купить жилье, решили это сделать сейчас. Постоянные разговоры про деноминацию, кризис и другие проблемы в финансовой сфере заставляют граждан задуматься о том, как избежать возможного обесценивания своих сбережений.
Другими существенными факторами, оказывающими влияние на нервное настроение участников рынка, являются: произошедший обвал российского фондового рынка и ипотечный кризис в США. Кроме того, события 1998 года не укрепляют веру граждан в то, что в России не может быть кризиса.
На рынке недвижимости г. Тюмени наблюдаются следующие тенденции:
1) Рынок продаж жилья характеризовался низким интересом к недвижимости. Низкий спрос в большей степени коснулся вторичного рынка, основной причиной послужило достижение очень высоких цен на жилую недвижимость. 2006 год стал рекордным по росту цен на жилье и в 2007 году многие продавцы по инерции думая, что рост продолжится, и заложили ожидаемое повышение в стоимость жилья. Уровень цен стал недоступен для потенциальных покупателей — цены на жилье настолько высоки, что стоимость квартир не покрывает банковский кредит.
2) Все большее число сделок на рынке проходит с привлечением ипотечного кредита, однако в текущем году многие банки стали более сдержано выдавать кредиты на покупку жилья. Данное явление связано с событиями в США. Суть кризиса ипотеки в США заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость население охотно брало ипотечные кредиты, так как любые проценты можно было с лихвой окупить, перепродав через год выросший в цене дом: цены на жилье ежегодно росли на 15-20%. Но, по данным экспертов, около 1,5 млн. американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства, отказавшись платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги – ведь им не платят заемщики.
Данная проблема уже затронула некоторые тюменские банки, сейчас они вынуждены перейти к более консервативной политике выдачи кредитов, чтобы не попасть в аналогичную ситуацию, как финансовые организации США и Европы.
3) На первичном рынке жилой недвижимости также наблюдалось снижение спроса и средней цены предложения, однако данная тенденция имела менее выраженный характер. Значительного снижения цен на новостройки не происходило, что связано с ростом себестоимости (в 2007 году основные строительные материалы подорожали в России примерно на 20 — 30%, а темпы роста цен на цемент преодолели планку в 60%) и вопросом подключения: с первого января 2008 года, в соответствии с постановлением администрации Тюмени, за подключение сетей водоснабжения и водоотведения строители должны будут авансом заплатить до 1,5 тыс. руб. за кв.м. жилья. И примерно по столько же за подключение к тепловым сетям и электроснабжению, что и повлечет за собой удорожание строительства жилья, никак не меньше чем на 4,5–5 тыс. руб. за кв.м. В условиях столь не оптимистичных предстоящих событий покупательская активность, даже несмотря на достаточно высокий уровень цен возросла, и спровоцировала к концу года повышение цены предложения на рынке строящегося жилья.
4) Значительное снижение цены предложения в домах застройки времен Хрущева и постхрущевские дома. Данное снижение коснулось всех квартир данного типа, в независимости от типа (т.е. числа комнат) и района расположения. Что в свою очередь привело к снижению средней ценовой характеристики некоторых районов, а особенно района КПД.
3.2. Анализ цен на рынке жилой недвижимости г. Тюмени
Рынок земли в Тюмени находится на стадии формирования, при этом он динамично расширяется и развивается. Специалисты отмечают продолжение роста цен и в течение первых месяцев 2008 года.
Каждый человек желает приобрести себе квартиру по приемлемой цене, желаемой планировки в желаемом районе. И с этой целью проанализируем цены на рынке жилой недвижимости г. Тюмени.
Условно г. Тюмень можно разбить на следующие районы:
— Центр;
— Дом обороны;
— Микрорайоны;
— Заречный микрорайон;
— Лесобаза.
В Центральном районе самый высокий уровень цен на недвижимость всех типов. На втором месте – Дом обороны (считается наиболее экологически чистым районом города). Сопоставимый уровень цен в микрорайонах и Заречном микрорайоне. Наиболее низкий уровень цен на недвижимость в районе Лесобазы (данный район достаточно хорошо застраивается частными коттеджами). В табл. 3.1. приведены цены за квадратный метр по районам в марте 2008 г.
продолжение
--PAGE_BREAK--