--PAGE_BREAK--2. Кабинетные исследования — анализ документов (Интернет и печатные СМИ)
Содержание исследования:
1. Аналитика
1.1 Основные тенденции и закономерности развития рынка торговой недвижимости в Киеве
1.2 Структура рынка торговой недвижимости г. Киева
1.3 Характеристики предложения — в настоящее время и прогноз (распределения торговых центров Киева по площадям, количеству, районам, годам ввода в эксплуатацию — до 2010 года, перекрестные таблицы)
1.4 Характеристики спроса (заполняемость ТЦ, якорные арендаторы)
1.5 Структура площадей в торговых центрах по товарным группам (распределения площадей и количества торговых точек по районам и поразличным товарным группам — одежда, обувь, развлечения, рестораны, т.д.)
1.6 Арендные ставки в торговых центрах (распределения в зависимости от года, по районам)
1.7 Ведущие ритейл-операторы, которые вышли или планируют выйти на киевский рынок (описание ритейл-оператора, планы в Киеве)
1.8 Прогнозы и выводы
2. Паспорта 33 действующих ТЦ (ТЦ Материк, ТЦ Комод, ТЦ Большевик, УнивермагУкраина, Караван, Квадрат на Лукьяновке, Квадрат на Борщаговке, Ультрамарин, Городок, ПроменадаЦентр, Интервал Плаза, Детский мир, Глобал UA, Метрополис, Макрос, Пирамида, Аладдин, Альта Центр, VMB, Плазма, Навигатор на Дружбы народов, Метроград, Глобус. Линия 1, Глобус. Линия 2, Глобус. Линия 3, Магеллан, Арена Сити, Мандарин Плаза, ЦУМ, Олимпийский, Европорт, Ритм, Терминал) — по таким параметрам: название, вид, фотография объекта, адрес, контактные данные (иногда с контактными лицами), район, инвесторы, владельцы, общие и арендные площади, дата начала работы, этажность, время работы ТЦ, количество арендаторов, заполняемость, вид паркинга и количество паркомест, арендные ставки с условиями, эксплуатационные расходы, якорные арендаторы, ВСЕ арендаторы и занимаемые ими площади, типы торговых точек, товарные группы, направления торговых точек — карта действующих ТЦ 3. Паспорта 36 строящихся ТЦ (Днепровская Пристань, Маджестик, Тельбин, Квадраты, Мультиплекс Плаза, Мега Сити, Троицкий, Эспланада, и многие другие) — по таким параметрам: название, вид, фотография объекта (стройка, визуализация), адрес, инвестор/владелец (+контакты), генподрядчик игенпроектировщик (+контакты), район, общая и торговая площади, этажность, вид паркинга, количество паркомест, планируемый год ввода в эксплуатацию, описание объекта.
Несомненными преимуществами данного исследования являются:
арендные ставки за последние 4 года, наличие в 80% ТЦ арендных ставок за август 2007г. с условиями — наличие паспортов недавно открывшихся комплексов — Большевик и Комод — везде по всем арендатором приводятся размеры торговых точек, которые они занимают — наличие действительно строящихся ТЦ (мы столкнулись с ситуацией, что многие из заявленных к сдаче уже в этом году ТЦ еще не начали даже строить).
1.4.1 Маркетинговый отчет по исследованию торговых центров г. Киева Компания “Соцмарт” провела маркетинговое исследование, в котором изучила 32 функционирующих и 36 строящихся торговых центров.
Несмотря на то, что Украину нельзя отнести к стабильно развивающимся странам в связи с политической ситуацией в стране, она все равно является одной из самых интересных с точки зрения вложения инвестиций в Восточной Европе. Сферы экономики демонстрируют показатели роста, развивается жилая и коммерческая недвижимость, в том числе и торговая. В 2006 году розничный товарооборот предприятий Киева занимал 19,2% в товарообороте предприятий Украины. Розничный товарооборот предприятий города составил в 2006 году более 23,7 млрд. гривен, что почти на 51% превышает показатель 2005 года. В расчете на 1 жителя Киева в 2006 году пришлось 8,7 тыс. грн. официального розничного товарооборота.
В первой половине 2007 года объем операций с коммерческой недвижимостью в Украине составил примерно $293,75 млн. Львиная доля этой суммы — $231,25 млн. — пришлась на офисную недвижимость, остальная часть — на торговую. Для сравнения, согласно данным специализированного консультационного агентства Jones LangLaSalle, за весь прошлый год объем операций с недвижимостью составил $497,2млн., а в 2005 — всего $22 млн. Более 90% сделок заключено в столице страны, Киеве.
Структура рынка торговой недвижимости г. Киева. Рынок торговой недвижимости Киева представлен такими форматами, как торговые центры, гипермаркеты (и супермаркеты), street reteil. Сейчас в Киеве и пригороде функционирует 32 профессиональных ТЦ (ТЦ Комод, ТЦ Большевик, УнивермагУкраина, Караван, Квадратна Лукьяновке, Квадрат на Борщаговке, Ультрамарин, Городок, Променада Центр, Интервал Плаза, Детский мир, Глобал UA, Метрополис, Макрос, Пирамида, Аладдин, Альта Центр, VMB, Плазма, Навигатор на Дружбы народов, Метроград, Глобус. Линия 1, Глобус. Линия 2, Глобус. Линия 3, Магеллан, Арена Сити, Мандарин Плаза, ЦУМ, Олимпийский, Европорт, Ритм, Терминал), площадью более 556 тыс. кв. м. К небольшим ТЦ можно отнести Навигатор на Шулявке, Навигатор напл. Славы, Самсон, Сириус, Дом Одежды. К крупным гипермаркетам и супермаркетам можно отнести как зарубежные торговые сети, представленные в Киеве — Метро, Билла, так и украинских операторов — Эпицентр, Велика Кишеня, Фоззи групп, Фуршет. Основные стрит-ритейл в Киеве, это Крещатик, Красноармейская, бул.Т. Шевченко, пр. Красных Казаков.
Предложение рынка торговых центров. На данный момент распределение торговых центров в Киеве как по количеству, так и по площадям, неравномерное.
К 2010 году в Киеве будет более 68 профессиональных торговых центров, или более 1421тыс. кв. м. торговых площадей. Бум по вводу в эксплуатацию торговых центров намечается на 2008 г. — более 340000кв. м. (Мега Сити, Днепровская Пристань, Мультиплекс Плаза, Квадрат Аврора, т.д.)
Арендные ставки. В связи с большим спросом на торговые площади, арендные ставки увеличиваются в геометрической прогрессии. Средняя заполненность торговых центров по столице 98%. В Киеве можно выделить два места сосредоточения торговых комплексов — Петровка и Центр города. В центральных успешных торговых центрах АС приблизились к 200 долларам за метр. Такая же стоимость в месяц квадратного метра и в успешных окраинных торговых центрах (Магеллан, Караван). В менее успешных ТЦ арендные ставки значительно ниже (50 долларов в окраинных, 100-150 в центральных). В одном из самых удачных ТЦ даже используют интересную практику, узнала компания “Соцмарт” — как только появляется свободная площадь (что бывает крайне редко), между потенциальными арендаторами, которые заблаговременно заполнили анкету арендатора начинается тендер по принципу торгов, где минимальная ставка за метр — 157 долларов.
Структура площадей в торговых центрах по товарным группам. Более всего в торговых центрах Киева представлена группа «Одежда и обувь» (более 40процентов по количеству точек), потом следуют «товары для дома» и «развлечения».
1.5 Маркетинговое исследование торговой недвижимости г. Киева Компания “Соцмарт” провела исследование рынка торговой недвижимости г. Киева. Было изучено 52 действующих и 70 заявленных торговых центров. Киев является одним из самых привлекательных с точки зрения вложения капиталов городов в Восточной Европе. Одним из самых инвест привлекательных является рынок торговой недвижимости — в связи с более низкой себестоимостью строительства (чем в странах Западной Европы или США), и значительно более коротким сроком окупаемости строительства и более высокой прибыльностью. Пик цен, а соответственно и рентабельности, жилой недвижимости проходит. Этот сегмент в 2007г. характеризуется стагнацией цен как на первичную, так и вторичную недвижимость. Постепенно привлекательность инвестирования в строительство «коротких денег» (с окупаемостью год-два) уходит на второй план, более выгодным становится вложение «длинных денег» — а это торговая, офисная, складская, гостиничная недвижимость.
Основными тенденциями рынка торговой недвижимости можно назвать: стабильный рост арендных ставок (около 30-35% в год).
Недостаток качественных площадей, практически полное отсутствие торговых центров класса А. Если говорить о классе С, он занимает около половины рынка, но это обычно непрофессиональные помещения (отреконструированные или нет садики, школы НИИ), которым скорее можно дать класс D.
На данный момент отмечается несколько микрорайонов, где сосредоточено большое количество торговых площадей. Это, в первую очередь, центр города и Петровка. Правый берег может похвастаться значительно большим объемом офисных площадей.
Одним из негативных моментов является несоответствие торговых центров заявленному классу. Это возможно в связи с отсутствие четкие критериев классификации торговых центров а также своеволием арендодателей, которые, заявив более высокий класс, начинают требовать непомерную арендную плату
Если все заявленные объекты будут реализованы в намеченный срок, Киев ожидает «пришествие» более миллиона торговых площадей в ближайшие 2-3 года. Что, впрочем, маловероятно — еще одной тенденцией нашего рынка недвижимости в целом является задержка сроков окончания строительства на пару лет
Среди строящихся и проектируемых объектов нет класса С (что связано с его более низкой рентабельностью, меньшей востребованностью на рынке) И если строящиеся объекты — это преимущественно класс В+ и В (около 70%), то проектируемые в большинстве своем класс А (около 65-70%)
Если анализировать проекты, представленные на градостроительном совете Киева, торговые помещения часто являются лишь одной из составляющих многофункционального комплекса.
1.6 Центрально-Чернозёмное агентство маркетинговых исследований Центрально-Чернозёмное агентство маркетинговых исследований (ЦАМИ) было создано из супервайзерской группы в 1992 году. До 1989 года группа выполняла заказы Института Социологии Академии Наук (ИСАН) и компании ГФК. В 1993 году группа была реорганизована в филиал Международного Агентства Социологических и Маркетинговых Исследований (МАСМИ). С 1999 года ЦАМИ стало независимой исследовательской компанией, оставаясь единственным партнёром МАСМИ в Центрально-Чернозёмном регионе, Краснодарском крае, Ростовской, Волгоградской, Самарской и Ульяновских областях. Основной вид деятельности — организация и проведение всех типов маркетинговых и социологических исследований в Центральном и Южном федеральном округе.
Сотрудники компании — высококвалифицированные социологи, психологи и маркетологи, которые имеют значительный опыт работы (более 15 лет) в сфере количественных и качественных исследований, проводимых по самым различным методикам
География исследований:
Проводимые ЦАМИ регулярные региональные исследования, позволяют поддерживать собственную сеть интервьюеров и супервайзеров, действующую в Центральном и Южном федеральных округах России.
Интервьюерская сеть компании охватывает города и сельские населенные пункты регионов России.
Интервьюерский корпус компании насчитывает 8 внештатных супервайзеров и более 200 интервьюеров. В городах и сельских населенных пунктах Центрального и Южного федеральных округах России ЦАМИ имеет собственных региональных представителей, которые регулярно обучаются, и инструктируются сотрудниками агентства. Штат опытных интервьюеров в состоянии выполнять интервью различных уровней сложности, включая глубинные и экспертные интервью.
Каждый новый опрос предполагает проведение инструктажа с детальным изучением анкеты и особенностей отбора респондента, выяснением всех вопросов связанных с проведением интервью.
Контроль качества работы интервьюеров предусматривает заполнение в ходе опроса сведений о состоявшихся интервью, а после выполнения полевого этапа работ — проведение телефонного, адресного или почтового контроля.
Глава II. Исследования по заявленной проблематике 2.1 Подготовка рабочей документации для проведения исследования В современном городе появление большого количества торговых центров, супермаркетов уже не является редкостью. Причем случается это даже в таких маленьких городках, как Пенза. Местные жители уже давно перестали удивляться и задумываться, почему в каждом районе города есть универсам “Патэрсон" или “Магнит". С чем это связано? Борьба за свой “кусок", за свою долю? Конкуренция на рынке всегда была, есть и будет. Главная задача супермаркетов и торговых центров — удовлетворение потребностей покупателей, а средством удовлетворения потребностей, как известно, является товар. О каком бы товаре ни шла речь, будь то предмет потребления или товар, необходимый для продолжения производственного процесса, его количество и цена определяются в результате конкурентной борьбы на рынке. Отсюда очевидно, что планируя выход на рынок, следует иметь информацию о различных возможных способах деятельности с их выгодами и потерями с тем, чтобы удовлетворение потребностей было бы по возможности лучшим. Вот и борются магазины за своих покупателей, стараясь предложить им самые лучшие и качественные товары.
Конкуренция представляет собой ведущее звено рыночного хозяйства. Она способствует творческой свободе личности и создает условия для ее самореализации в сфере экономики. Главная роль в этих процессах принадлежит разработке и созданию новых конкурентоспособных товаров и услуг. Нужно иметь в виду и то обстоятельство, что в условиях развития процессов глобализации и интернационализации проблемы международной конкуренции выходят на первый план. Большинство стран мира не только приняли законы о конкуренции, но и создали специальные национальные структуры, которые организуют работу в этой сфере. Конкурентоспособность является сложной экономической категорией, которую можно рассматривать на следующих уровнях: конкурентоспособность товаров, товаропроизводителей (предприятий), отраслей и стран. Для глубокого понимания процессов конкуренции необходимо иметь четкое представление об основных факторах, влияющих на конкурентоспособность. Первостепенное значение имеет учет в практической деятельности основных факторов, определяющих конкурентоспособность товаров. Анализ положения дел в реальной действительности позволяет сделать вывод: конкурентоспособность товаров представляет собой комплекс потребительских, ценовых и качественных характеристик, которые определяют успех этого товара на внутреннем и внешнем рынках. Для оценки указанных характеристик проводят сравнение выпускаемого товара с товарами-аналогами. Среди множества факторов, определяющих конкурентоспособность товара, важное значение имеют расходы на производство, производительность и интенсивность труда, которые оказывают влияние на цену и качество изделия.
Особенностью современного этапа развития мировой экономики является повышение роли неценовых факторов конкурентоспособности товаров, из числа которых необходимо выделить такие, как качество товара и его новизна (особую роль при этом играет наукоемкость изделий). В большинстве стран, обеспечивающих повышение конкурентоспособности своих товаров, имело место внедрение инноваций, разработка высокотехнологических товаров, производство которых стало возможным благодаря использованию научно-технического потенциала. Важное значение в деле обеспечения конкурентоспособности товаров приобрел экологический фактор. Во многих странах экологические затраты включаются в себестоимость выпускаемой продукции и исключаются из налогооблагаемой базы. Каждое предприятие должно глубоко анализировать свое положение на рынке и определить, как добиться увеличения преимуществ по сравнению с конкурентами. Для этого необходимо: хорошо знать предприятия конкурентов; выделять сегменты рынка, на которых происходит конкуренция; обосновывать ценовую политику предприятия в свете конкуренции; сравнивать материально-технические условия предприятия и конкурентов.
продолжение
--PAGE_BREAK--