ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
1.Характеристика рынка новостроек
1.1 Основные параметры рынка новостроек
1.2 Форматы новостроек
1.3 Примеры планировок
1.4 География размещения
2.Классификация рынка
2.1 Классификация по типу новостройки
2.2 Классификация по средней цене квартиры
2.3 Классификация по видам оказываемых дополнительных услуг
2.4 Классификация по видам строительных процессов
3.Основные игроки на рынке
3.1 Сравнительная характеристика конкурентов
3.2Су-13
3.3ТДСК
4. Анализ спроса
4.1 Характеристика покупки новостройки
4.2 Факторы влияющие на выбор новостройки (сравнительнаяхарактеристика
5.Тенденции и прогноз развития рынка новостроек в Томске
6.Бизнес идея
Заключение
Список используемых источников и литературы
Введение
Бизнес и коммерция вРоссии в настоящее время развиваются стремительнее, чем когда-либо. Решающийфактор успеха в бизнесе – эффективное применение маркетинговых исследований.
Маркетинговыеисследования служат основой маркетинга, они включают изучение внешнеймаркетинговой среды рынка, мотивации потребителей, а так же внутреннеймаркетинговой среды, т.е. оценку производственно–сбытовых возможностей самойфирмы, строящей свою деятельность на принципах маркетинга. Такие маркетинговыеисследования позволяют выбрать оптимальный рынок сбыта, осуществитьпланирование.
Анализ маркетинговойсреды и оценка рыночных возможностей организации осуществляются в ходекомплексных маркетинговых исследований рынка, цель которых состоит в сбореинформации о рынке и ее изучении для совершенствования процесса разработки исбыта товаров. Маркетинговые исследования рынка являются обязательным условиемуспеха товаров, предлагаемых на рынке. Они эффективны в том случае, когдарассматриваются не только как процесс получения труднодоступной коммерческойинформации, но и как средство, обеспечивающее руководство организациианалитическими выводами об изменениях маркетинговой среды с целью улучшениявозможностей системы управления.
Среди элементов рыночнойэкономики особое место занимает недвижимость, новостройки выступают основойличного существования для граждан. В Томске и России происходит активноеформирование и развитие рынка новостроек и всё большее число граждан участвуютв операциях с недвижимостью. Целью маркетингового исследования является анализрынка новостроек с целью открытия своего бизнеса в этой отрасли, этоисследование является актуальным, так как в данное время город Томск активнозастраивается, множество людей приобретают квартиру или хотят её приобрести.
1.Характеристика рынкановостроек
1.1 Основные параметрырынка новостроек
рынокновостройка квартира жилье
Ситуацию на рынкестроящегося жилья определяют следующие тенденции — устойчивый рост объемовввода нового жилья, себестоимости строительства и цен при стабильном спросе.
На Томском рынкенедвижимости работает более 10 строительных компаний. Наиболее крупныезастройщики Томска: ТДСК, СУ13. СУ 13 специализируется на строительствекирпичных домов. ТДСК — панельных. ТДСК осуществляет квартальную застройку:микрорайон «Высотный» на Иркутском тракте, «Радужный» на АРЗе. Остальныезастройщики строят не с таким «размахом».
1.2 Форматы новостроек
Покупка квартиры являетсяцелью многих людей, хотя цена новой квартиры значительно выше старой. Стоимостьжилья в новостройке также может быть разной. Свои потребности необходимосовмещать со своими возможностями. Так, цена зависит от высоты потолков,материалов, применяемых при строительстве. Также важным фактором является то,какой именно дом панельный или монолитный.
Типы новостроек:
Новостройки панельноговида
Данный тип новостроекявляется довольно-таки популярным благодаря легкости и дешевизны их возведения.Но массой недостатков обладают панельные дома. Звукоизоляция таких помещенийминимальная, что доставляет множество неудобств жителям, высота потолков впанельных домах в среднем составляет 2,75 м. Это объясняется тем, что большие панели не изготавливаются, также в панельном доме нельзя сформировать комнаты,как хочется, ведь каждая стена квартиры является несущей. Еще однимнемаловажным недостатком считается некачественное выполнение работыстроителями.
Каркасно-блочныеновостройки
Отличительной чертойкаркасно-блочного дома является то, что несущую функцию выполняет специальныйкаркас, а кирпичи или блоки встраиваются в него. Основное преимущество такогодома – высота потолков, стены, которые «дышат», отсутствие стандартапланировки. Возможно придумать планировку квартиры, которая будет ограничиватьсятолько её площадью.
Но этот вид новостройки,является одним из самых дорогих, но ещё более дорогим его делает кирпичнаякладка стен. В таких домах живут люди определённого социального статуса иматериального достатка ввиду того, что квадратные метры жилья стоят не дёшево.
Монолитные новостройки
Возведение монолитногодома производится иначе: изначально делается опалубка, которая впоследствиизаливается бетоном. Стены, изготовленные по данной технологии, очень прочнывследствие того, что усадка происходит равномерно и не появляется трещин как вдомах из панелей. Очевидными преимуществами таких новостроек являются:просторные помещения свободной планировки, абсолютно ровные полы и потолки, атакже отличная тепловая и звуковая изоляция. Обычно монолитные новостройкивозводятся не по типовым проектам, вследствие новостройка может бытьэксклюзивной.
Основным недостаткомтакой жилплощади является высокая цена. И стоит добавить ещё то, что качествопостройки прямо связано с добросовестностью и уровнем профессиональнойподготовки строительной организации.
1.3 Примеры планировки
/>/>/>Рис.1 Рис.2 Рис.3
Рис.1 Типоваяпланировка жилого дома серии Бекерон.
Панельный дом. Квартиры:1-, 2-, 3- и 4-комнатные. Этажность: от 4 до 7 этажей. Наружные стены:керамзитобетонные панели, толщиной от 40 до 55 см. Внутренние стены: железобетонные, толщиной 14 см. Перегородки: 80 см. Перекрытия: железобетонные. В домах с 5-ю и более этажами имеется один грузопассажирский лифт.Вентиляция: естественная, через вентиляционные блоки в санузле и на кухне.Отопление: центральное. Водоснабжение: от городской сети.
Рис.2 Жилой дом серииП-46М
Квартиры: 1-, 2-, 3- и4-комнатные. Этажность: 4, 5, 7, 9 или 14 этажей. Наружные стены:керамзитобетонные панели, толщиной 34 см. Внутренние стены: железобетонные, толщиной от 14 до 18 см. Перегородки: 8 см. Перекрытия: железобетонные, толщиной 14 см. Лифт: в 4-х этажных секциях — один пассажирский (грузоподъемность 400 кг.); в 5- и 9-этажных секциях — один грузопассажирский (грузоподъемность 630 кг.); в 14-этажных секциях -два (грузоподъемностью 400 и 630 кг.). Вентиляция: естественная, через вентиляционные блоки в санузле. Отопление: центральное. Водоснабжение: отгородской сети. Мусоропровод: с загрузочными клапанами на каждом этаже. Высотажилых помещений: 2,64 м.
Рис.3Жилой дом серииИ-155
Дома серии И-155 бываютпанельные и монолитные. Квартиры: 1-, 2-х, 3-х и 4-комнатные, свободнойпланировки. Этажность: от10 до 24 этажей. Наружные стены: трехслойные, толщиной32-40 см. В домах башенного типа стены до 8-го этажа — монолитные. Внутренниестены: железобетонные, толщиной 20 см. Количество лифтов варьируется от двух дочетырех; используются лифты двух типов: пассажирский (грузоподъемность 400 кг) и грузопассажирский (грузоподъемность 630 кг). Вентиляция: естественная, через вентиляционныеблоки в санузле. Отопление: центральное. Водоснабжение: от городской сети.Мусоропровод: с загрузочным клапаном на каждом этаже. Высота жилых помещений: 2,80 м.
1.4 Географияразмещения
Наибольшей популярностьюу застройщиков пользуется Кировский и Советский районы. Здесь строят в основномиз кирпича, как жилые дома, так и коммерческую недвижимость. Стоимостьземельных участков в центральных районах высока. Часто застройщикам приходитсярасселять жителей ветхого жилищного фонда, прежде чем начать строительствоновостройки. Поэтому себестоимость квартир в центральных районах выше, чем вспальных. Спальные районы Томска, формировавшиеся в советские времена плановымизастройками, тоже прирастают новостройками. Их здесь строят либо на пустырях,либо на окраинах районов. Строят панельные высотные дома единым комплексом,выполненным в едином стиле. Вместе с домами растет и инфраструктура: социальныеобъекты, дороги, зеленые насаждения.
Цена на новостройки на 10- 20% выше, чем на вторичное жилье. Жители Томска охотно инвестируют своиденьги в строительство новостроек, даже на самых ранних стадиях. В особоликвидных местах как, например, на ул. Киевская, томские новостройки, былипроданы задолго до того, как начался процесс расселения. И это оправдано, скаждой новой стадией строительства цена квадратного метра увеличивается. Послетого, как дом сдается госкомиссии, инвестор получает прибыль не менее 100%.
Особенностью рынканедвижимости Томска является длительный срок строительства — не меньше 2-хлет.(В Сочи длительность строительства существенно короче — 1 год). Интереснымместом в центральной части города в Кировском районе являются улицы Киевская,Косарева — в районе Кардиоцентра. В настоящее время там построено нескольконовостроек — очень удачные проекты. Распроданы все квартиры и в будущихновостройках по адресу ул. Киевская, хотя строительство еще не начато. Идетпроцесс расселения. Как только строительство начнется, цены на эти квартирывырастут на 50%, так как место очень перспективное и качество домабизнес-класса обещает быть высоким.
Еще одно перспективноеместо строительства новостроек в Томске, — исторический центр города в районеБелого озера: пер. Школьный, ул. Ачинская, ул. Октябрьская. Этот районотличается относительной удаленностью от крупных магистралей города. Однакорасположен недалеко от центральной площади Ленина, до которой можно дойтипешком за 20 минут. В районе строят и элитные дома с элитными квартирами г.Томска. В настоящее время этот район еще недостаточно оценен и поэтому цены нановостройки здесь еще не так высоки как в Кировском районе. Однако, в ближайшеевремя ожидается скачок цен.
2.Классификация рынка
2.1 Классификация потипу новостройки
Классификация жилья вТомске.
Согласно классификации,жилье делится на 5 классов: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс.
Для определения классажилья было использовано более 100 параметров, которые были разделены на 7основных критериев: месторасположение; строительные и техническиехарактеристики здания и его конструктивных элементов; обустройство здания ипридомовой территории; социальная инфраструктура здания; материалы иоборудование; техническая инфраструктура; организация управления иэксплуатации.
Характеристики жильякласса «Де-люкс»технология строительства монолитно-каркасная, кирпичная кладка основной строительный материал кирпич керамический количество квартир в доме 1-30 количество квартир на этаже 1-2, максимум 4 минимальная площадь на 1 жильца более 40 кв.м. высота потолков 3 метра и выше балконы и лоджии лоджия, балкон, терасса, зимный сад категория лифта Элит-уровень мусоропровод отсутствует, предусмотрена уборка спецперсоналом автопаркинг 2 и более машино-места на квартиру телевидение спутниковое телевидение стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц более 1.5 $
Характеристики жилья«Премиум» классатехнология строительства монолитно-каркасная, кирпичная кладка основной строительный материал кирпич керамический количество квартир в доме 1-30, максимум 100 количество квартир на этаже до 4 минимальная площадь на 1 жильца 21 — 40 кв.м. высота потолков 3 метра и выше балконы и лоджии лоджия, балкон, терасса категория лифта Бизнес уровень мусоропровод автоматический автопаркинг 2 и более машино-места на квартиру телевидение спутниковое телевидение стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц от 1 до 1.5 $
Характеристики жилья«Бизнес» классатехнология строительства монолитно-каркасная, кирпичная кладка основной строительный материал кирпич силикатный керамический количество квартир в доме более 100 количество квартир на этаже до 8 минимальная площадь на 1 жильца более 40 кв.м. высота потолков от 2.7 до 3 метров балконы и лоджии лоджия и балкон категория лифта Бизнес -уровень мусоропровод механический автопаркинг 1 машино-место на квартиру телевидение кабельное стоимость обслуживания 1 кв.м./ мес. от 0.5 до 1 $
Характеристики жильякласса «Эконом»технология строительства
монолитно-каркасная, кирпичная кладка,
сборная (панельные дома) основной строительный материал любой количество квартир в доме более 100 количество квартир на этаже любое минимальная площадь на 1 жильца от 20 до 40 кв.м. высота потолков от 2.5 до 2.7 метра балконы и лоджии лоджия и балкон категория лифта Эконом -уровень мусоропровод механический автопаркинг до 1 машино-места на квартиру телевидение кабельное, антенное стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц до 0.5 $
Характеристики жилья«Социального» классатехнология строительства параметр не определяет класс жилья основной строительный материал параметр не определяет класс жилья количество квартир в доме любое количество квартир на этаже любое минимальная площадь на 1 жильца до 20 кв.м. высота потолков от 2.5 до 2.7 балконы и лоджии балкон категория лифта Эконом — уровень мусоропровод механический автопаркинг 0.5 машино-места на квартиру телевидение антенное стоимость обслуживания 1 кв.м./ месяц гостариф
2.2 Классификация посредней цене квартиры
Средние цены за 1кв.м.жилой недвижимости в разных районах г.Томска находятся в диапазонах,представленных в таблице 1:
Диапазон цен на жилуюнедвижимость, руб./кв.м.
/>
Согласно, таблице 1минимальная цена за 1кв.м. составляет 24 000 руб., максимальная — 60000руб./кв.м.
/>
/>
Рис. 4 Средняя стоимость1кв.м. жилой недвижимости по районам, руб./кв.м.
На начало 2010г. средневзвешенныецены предложения на первичном рынке купли-продажи жилой недвижимости г.Томскасоставили в среднем 30 тыс. руб. за кв. м.
На вторичном рынкекупли-продажи жилой недвижимости г.Томска цены предложения составляют 35 тыс.руб.
/>
Рис.5 Средневзвешенныецены предложений на рынке жилой недвижимости, руб.
Самыми дорогими являютсяоднокомнатные квартиры стоимость которых за 1кв.м достигает 59 500 руб./кв.м.Цены уменьшаются обратно пропорционально площади квартир. Так, самыми дешевымиявляются самые большие по площади квартиры.
На стоимость жилойнедвижимости в большей степени оказывает влияние ее местоположение, типматериала стен и количество комнат.
Влияние местоположения настоимость жилой недвижимости
/>
Рис.6 Средние ценыпредложений в новостройках, руб.
Средневзвешеннаястоимость квадратного метра в новостройках в г.Томске составляет около 30000руб./кв.м.
/>
Рис.7 Средние ценыпредложений 1-комнатных квартир, руб.
Самая высокая стоимостьодного квадратного метра однокомнатных квартир наблюдается в Кировском иСоветском районах — 46 500300руб./кв.м. — 42 300руб./кв.м., далее по убывающейможно расположить Ленинградский и Октябрьский районы, средневзвешеннаястоимость квадратного метра в этих районах колеблется около 35 000руб./кв.м.
Площадь однокомнатныхквартир в г.Томске находится в интервале от 20 до 40 кв.м. Большая часть всегообъема предложений жилой недвижимости, приходится на квартиры площадью 35 кв.м.
/>
Рис.8 Средние ценыпредложений 2-комнатных квартир, руб.
Самая высокая стоимостьодного квадратного метра двухкомнатных квартир наблюдается в Кировском районе38 100руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Ленинградский, Советскийи Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этихрайонах колеблется от 35 200руб./кв.м. до 29 800руб./кв.м.
Площадь однокомнатныхквартир в г.Томске находится в интервале от 35 до 70 кв.м. Большая часть всегообъема предложений жилой недвижимости, приходится на двухкомнатные квартирыплощадью 50 кв.м.
/>
Рис.9 Средние ценыпредложений 3-комнатных квартир, руб.
Самая высокая стоимостьодного квадратного метра трехкомнатных квартир наблюдается в Кировском районе — 39 700руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Советский, Ленинградскийи Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этихрайонах колеблется около 35 000руб./кв.м.
Площадь однокомнатныхквартир в г.Томске находится в интервале от 55 до 100 кв.м. Большая часть всегообъема предложений жилой недвижимости, приходится на трехкомнатные квартирыплощадью 70 кв.м.
/>
Рис.10 Средние ценыпредложений 4-комнатных квартир, руб.
Самая высокая стоимостьодного квадратного метра однокомнатных квартир наблюдается в Кировском районе — 38 400руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Советский, Ленинградскийи Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этихрайонах колеблется около 31 000руб./кв.м.
Площадь однокомнатныхквартир в г.Томске находится в интервале от 60 до 130 кв.м. Большая часть всегообъема предложений жилой недвижимости, приходится на квартиры площадью 75 кв.м.
Средняя цена за 1 кв.м.жилой недвижимости в зависимости от материала стен, руб./кв.м.
/>
/>
Рис.11 Средние ценыпредложений жилой недвижимости в зависимости от материала стен
Средневзвешенная цена1кв.м. жилой недвижимости в кирпичных домах составляет 38 200 руб./кв.м., чтопревышает значение 1 кв.м. цен в панельных домах — 34 000 руб./кв.м.
2.3 Классификация повидам оказываемых дополнительных услугВидыуслуг
Обмен квартир -любой вид обмена, в том числе,равноценный обмен, обмен с доплатой большей жилплощади на меньшую или меньшуюна большую.
Купля-продажаквартир и комнат— осмотр базы жилья жилья, предлагаемого компанией.
Расселение — расселение коммунальных квартир.
Разъезд -оптимальные варианты разъезда.
Срочный выкупжилья — иногдажизненные обстоятельства складываются так, что необходимо продать квартиру вкратчайшие сроки.
2.4 Классификация повидам строительных процессов
Подстроительной продукцией понимают полностью законченные строительством здания,сооружения, их комплексы, сданные заказчику для эксплуатации. Возведение зданийили сооружений требует выполнения строительных работ, которые разделяются нанесколько основных видов по признаку применяемых материалов и полуфабрикатовили по назначению, например каменные, бетонные, штукатурные, малярные, земляныеи другие работы.Каждый вид строительных работ складывается из комплексавзаимосвязанных строительных процессов.Технологически однородный и организационно-неделимыйэлемент строительного процесса называется рабочей операцией. Для операций,выполняемых одним и тем же рабочим или звеном рабочих, исполнителей, средств иорудий труда. Каждая рабочая операция состоит из нескольких тесно связанныхмежду собой рабочих приемов, которые в свою очередь состоят из отдельныхдвижений.
Строительныепроцессы по сложности их выполнения могут быть простые и комплексные.
Простымпроцессом называется совокупность технологически связанных между собой рабочихопераций, выполняемых одним и тем же рабочим или звеном рабочих согласованноработающих, например, при кладке кирпичной стены, монтаже колонны и т. п.Комплексным процессом называется совокупность одновременно осуществляемыхпростых процессов, находящихся между собой в непосредственной организационнойзависимости и связанных единством конечной продукции, например монтаж колонн,балок и ферм каркаса здания. В исполнении комплексного процесса участвуютрабочие разных специальностей.Строительные процессы, выполняемые вручную сиспользованием ручного инструмента и простейших приспособлений, называютручными, выполняемые с помощью электрических ручных машин (электропилы,электрорубанки и др.) — полумеханизированными. Строительно-монтажные процессы,выполняемые с помощью машин и механизмов, где функции рабочего сводятся лишь куправлению данной машиной, называют механизированными. Дальнейшим развитиеммеханизации является автоматизация. Автоматизация- это высшая степеньорганизации производственного процесса: она освобождает человека отнепосредственного управления этим процессом, которое в этом случаеосуществляется автоматически. Таким образом, автоматическим называют процесс, вкотором ручной труд человека по управлению машинами (процессом, операцией)заменен специальными устройствами, обеспечивающими заданную производительностьи качество продукции без участия человека.
Всестроительные работы можно условно подразделить на общестроительные, специальныеи вспомогательные.
1)Общестроительные работы включают комплекс работ, после завершениякоторых получается незаконченная строительная продукция в виде так называемойкоробки здания или сооружения, соответствующая проекту. Сюда входят земляныеработы, установка фундаментов, стен, перекрытий, перегородок, крыши, монтажные(монтаж строительных конструкций), отделочные и другие работы. 2)Специальныеработы выполняют после завершения отдельных видов общестроительных работлибо параллельно с ними. Сюда входя'і монтаж систем водоснабжения, канализации,отопления, вентиляции, пароснабжение, электропроводка и т. д. К ним такжеотносится монтаж технологического оборудования в производственных зданиях,котельных, газопроводов, резервуаров и т. п.
3)Вспомогательныеработы сами несоздают строительной конструкции, однако правильная и четкая организация ихспособствует быстрейшему завершению строительства. К ним относятзаготовительные, погрузочно-разгрузочные и транспортные работы, обеспечивающиеобъекты строительства строительными материалами, конструкциями, деталями,изделиями, заготовками и т. д.
3.Основные игроки нарынке
3.1Сравнительная характеристика конкурентов
На Томскомрынке недвижимости работает более 10 строительных компаний. Наиболее крупныезастройщики Томска: ТДСК, СУ13, Строймонтаж. СУ 13 специализируется настроительстве кирпичных домов. ТДСК — панельных. ТДСК осуществляет квартальнуюзастройку: микрорайон «Высотный» на Иркутском тракте, «Радужный» на АРЗе.Остальные застройщики строят не с таким «размахом» и не являютсябольшими конкурентами для ТДСК, СУ13, Строймонтажа.
3.2Су-13
Почти полвекастроительному предприятию СУ-13. Основано оно в 1956 году, поначалу былоструктурным подразделением треста «Томскжилстой».Листая славныестраницы истории СУ-13, многое узнаешь об истории Томска.
В 60-х годахСУ-13 занималось строительством стандартных пятиэтажек и прилегающих к нимобъектов социального назначения. В те годы надо было в короткий срок переселитьсотни семей из бараков военного времени и подвалов в благоустроенные квартиры.И эта важнейшая социальная программа была выполнена в запланированном объеме.Итог только одного 1960 года — 18 тысяч метров жилья и средняя школа.
Памятным дляветеранов управления стало десятилетие с 1960 по 1970 годы. В конце этогопериода итоговый результат небывалый: 17 детских садов, 9 школ, учебный корпуспединститута по проспекту Комсомольскому, кинотеатр «Сибиряк»,комплекс городской больницы по улице Нахимова, туберкулезный санаторий,прачечная, котельная по Иркутскому тракту, овощехранилище, столовая, аптека,магазин, животноводческие комплексы в Калтае, Семилужках, Поросине, в поселкеМирном и более 200 тысяч квадратных метров жилья. Можно сказать, что в этодесятилетие состоялся коллектив СУ-13, сложились, выросли и окреплизамечательные кадры.
В 70-80 годахобъемы возведения кирпичного жилья стали падать, на передний план выходитпанельное домостроение, а строители СУ -13, продолжая поднимать жилье,занимаются объектами здравоохранения. Ими построены санаторий-профилакторий«Строитель», детский оздоровительный лагерь «Огонек»,городская больница, станция переливания крови, роддом им.Семашко, поликлиникина улицах Киевской и Карташова и т.д.
Полторадесятка лет — с конца 70-х и до начала 90-х годов — в программе СУ-13 основнымиобъектами были школы и детские комбинаты в полносборном исполнении. Всего впослужном списке строителей СУ-13 24 школ и 20 детских комбинатов.
В 90-ых,пережив нелегкий кризис, связанный с отсутствием финансирования заказов, СУ -13приступает к строительству жилья в качественно новом исполнении — это кирпичныедома с квартирами повышенной комфортности. У томичей они пользуются заслуженнойпопулярностью. На это есть ряд причин: свободная планировка квартир, новыеинженерные коммуникации, традиционно престижные районы города, квартальнаязастройка. Дома от СУ-13 не похожи один на другой, им присущи индивидуальностьи выразительность. Вокруг них территория силами строителей озеленяется иблагоустраивается. Сегодня строители СУ-13 в год сдают порядка 30 тысячквадратных метров жилья.
Но СУ-13работает и с социально значимыми для города заказами: это часовни, капитальныйремонт трибуны на стадионе «Труд», Белое озеро и другие объекты.
Многоеизменилось за полвека: общественное устройство страны, внешний вид Томска, ноСУ-13 верно себе — оно по-прежнему, занимается созидательной деятельностью — строит.
3.3 ТДСК
ТОМСКАЯ ДОМОСТРОИТЕЛЬНАЯКОМПАНИЯ является крупнейшим производителем жилья в г. Томске и Томской областии имеет 35-летний опыт индустриального домостроения в Сибирском регионе. Запрошедшие годы построено почти 3,5 млн. квадратных метров жилья. В домахвозведенных ТДСК живет около половины населения г. Томска. Большой вкладдомостроители внесли в возведение городов Колпашево, Стрежевой и Кедровый насевере Томской области, а также в строительство жилья в Кемеровской и Новосибирскойобластях.
Основными направлениямидеятельности ТДСК являются:
строительство жилыхдомов;
производство строительныхматериалов и конструкций.
Сегодня Томскаядомостроительная компания представляет собой современный, вертикальноинтегрированный холдинг, диверсифицированный по направлениям бизнеса. Холдингсостоит из 15 дочерних предприятий, каждое из которых работает в своем бизнес — направлении, и вместе с тем, является частью единого технологического комплексапо созданию жилых домов, включая: проектирование, функциизаказчика-застройщика, производство строительных материалов и конструкций,строительство, обеспечение современными телекоммуникационными услугами ипоследующее обслуживание сданного в эксплуатацию жилья.
Микрорайон«Высотный»
Среди них ведущимиявляются проектная организация – ООО «Проектно-конструкторское бюро ТДСК»,заказчик – застройщик ЗАО « ТОМ – ДОМ», крупнейший в Сибири производителькомплектов жилых домов и другого сборного железобетона ООО «Заводкрупнопанельного домостроения ТДСК», генподрядчики — ЗАО «СУ ТДСК» и ООО «СМУТДСК». Более того, дочерние предприятия расширили спектр услуг для жильцовновых домов, так, ООО «Жилсервис ТДСК» осуществляет управление и техническоеобслуживание построенных Компанией домов, а ЗАО «Неотелеком» предоставляетсовременные телекоммуникационные услуги.
Руководит холдингомгенеральный директор Александр Карлович Шпетер, кандидат экономических наук,заслуженный строитель РФ, депутат Государственной Думы Томской области.
Основной продукцией Томскойдомостроительной компании являются крупнопанельные, каркасные, монолитные икирпичные 5 — 17 этажные жилые дома эконом – класса, полностью готовые кзаселению – «под ключ». С 2006 года с целью выполнения программы «Доступное икомфортное жилье» в ТДСК получило развитие новое направление – строительствомалоэтажных индивидуальных домов. Коттеджи создаются по разным технологиям: изклееного профилированного бруса, из деревянных каркасно-панельных конструкций,из ячеистого бетона. Первые 20 домов из всех видов выпускаемой Компаниейпродукции построены в 2007 году в черте города Томска в пос. Заречный.
Коттеджный поселок«Заречный»
Компания в последние годыосуществляет комплексную микрорайонную застройку. Новые микрорайоны снабжаютсятеплом и горячей водой от автономных газовых котельных, построенных ТДСК. Внастоящее время строительство ведется в микрорайонах Высотный и Радужный. В2008 году началось строительство жилого комплекса «Солнечная долина»на 1 млн. кв. метров жилой площади, проекта, реализуемого в рамках частно — государственного партнерства.
В 2008 году Компаниейосвоено СМР на 4,978 млрд. рублей. Сдано 269 тыс. кв. м жилья и нежилыхпомещений, из которых в Томске 126 тыс. кв.м., что составляет 30% от введенногов эксплуатацию в городе. Выпущено 342 тыс. куб. метров сборного железобетона.
В 2005 году в Компаниивнедрена международная система управления качеством ИСО 9001:2000. Томскаядомостроительная компания на сегодня является единственной организациейжилищного строительства в Томской области, да и в Сибирском регионе в целом,система управления качеством которой признана на международном уровне.Заключение внешних аудиторов NQA — Russia и проведенный в июне 2006, апреле2007 гг. надзорный аудит, свидетельствуют, что холдинг ТДСК реально способенобеспечивать стабильный выпуск продукции, отвечающей потребностям людей.
В 2006 и 2007 гг. поитогам Х и ХI Всероссийских конкурсов среди строительных организаций ипредприятий стройиндустрии Томская домостроительная компания вошла в Элитустроительного комплекса России, а в рейтинге среди лучших предприятийстроительной отрасли занимает 1 место (в 2005 году – 7). За крупнопанельный дом75 серии Компания награждена Большими золотыми медалями выставок«Стройсиб-2006» и «Сибстройэкспо-2005» в г. Новосибирске, серебряной медаликонкурса «100 лучших товаров России», золотой медалью конкурса «Лучшие товары иуслуги Сибири – ГЕММА- 2004-2007».
В холдинге ТДСК работает3123 человек под руководством высококвалифицированного менеджерского персонала.Интеллектуальный потенциал менеджеров Компании достаточно высок: 2 работникаимеет ученое звание доцента, 6 — ученую степень кандидата наук, 52 человека — 2высших образования, получают второе высшее образование еще 43 специалиста.Прошли обучение по Президентской программе подготовки управленческих кадров 7работников, 2 из них стажировались в Германии.
4. Анализ спроса
4.1 Характеристика покупкиновостройки
Покупка новостройки
Покупка новостройки — этовыгодно и практично, а для многих купить квартиру в новостройке еще иединственный способ решения жилищной проблемы, например квартира по ценекомнаты. Но как выбрать компанию, которая занимается продажей квартир встроящихся домах, с которой можно без опасений заключить договор о покупкеновостройки? По каким критериям определить надежность строительных фирм?
Покупка новостройкибез рисков
Принимать решение нужно,обладая полной информацией о доме и компании. Проведенные исследованияпоказали, что большинство тех, кто собирается сделать покупку новостройкируководствуется тремя параметрами. Это, во-первых, продолжительность работыфирмы на строительном рынке (показательным можно считать срок более пяти лет).Второй критерий, который интересует покупателей, — количество построенных домов(более пяти — хороший показатель). Третий критерий — точность исполнения сроковстроительства. Помимо этого, значимым фактом является финансовая иинформационная прозрачность компании. Когда Вы остановили выбор на конкретнойкомпании, нелишним будет получить и неофициальную информацию. Попросите вкомпании список построенных домов и поговорите с жильцами. В процессе такогообщения можно выяснить, как обслуживают дом, в срок ли сдали, как ввели вэксплуатацию и т.д. Только после этого можно принимать решение о покупкеновостройки.
Квартиры в новых илиреконструируемых домах чрезвычайно популярны сегодня. Несмотря на определенныериски и часто длительные сроки, у квартиры в новом доме масса достоинств — хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса,возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадиистроительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущихсделок, рассрочка.
Осознанная покупкановостройки
Покупка квартиры вновостройке, с юридической точки зрения, кардинально отличается от сделки сготовым жильем. Не каждый риэлтер, даже отлично владеющий знаниями о вторичномрынке, возьмется консультировать при приобретении строящегося жилья. Пакетдоговоров, особенности и нюансы оформления — все здесь совершенно другое.Невозможно купить квартиру в новостройке и не стать юридически партнером фирмы,которая занимается его строительством. Покупатель принимает на себя все риски,связанные со строительством. В случае если строительная компания разоряется,вернуть свои деньги будет крайне тяжело. Покупатель дает фирме деньги настроительство дома. Фирма обязуется организовать это строительство, привлечьдругих инвесторов, сдать дом государственной комиссии, передать квартиру,предоставить документы для регистрации (зарегистрировать) право собственности.
Самые распространенныепроблемы при покупке новостройки — срыв сроков сдачи жилья и задержки полученияправ собственности. Обычно заселение дома начинается в лучшем случае на кварталпозднее, чем обещают строители.
Особенности покупкиновостройки
Одна из особенностейпокупки квартир в строящемся доме — отсутствие типовых договоров. Условиястроительства каждого нового дома, а также и юридическая основа права покупкиновостройки у того, кто ее предлагает, — индивидуальны. Если совершаетсяпокупка квартиры в новостройке, которая представляет собой огромный жилойкомплекс, состоящий из сотен квартир, необходимо смирится с тем, что подобныекомплексы сдаются очередями и несколько лет, после того как квартира будетпостроена, под окнами будет продолжаться стройка.
4.2 Факторы влияющие на выборновостройки(сравнительная характеристика)
Новостройка: основныепреимущества.
Чему отдать своепредпочтение: новостройкам или вторичному жилью? Этим вопросом задаются многиепри выборе квартиры. Рассмотрим основные преимущества новостроек, которыевыгодно отличают их от вторичного жилья.
Известно, что при покупкевторичного жилья довольно часто возникают проблемы с документами. Особенно этонаблюдается с теми квартирами, которые много раз продавались и покупались.Поэтому при покупке таких квартир необходимо тщательным образом изучать всюисторию операций, которые выполнялись с ними, чтобы исключить возможныепретензии к их продаже родственников бывших владельцев.
С этой точки зренияновостройки имеют существенное преимущество перед вторичным жильем. Покупаяквартиру в новостройке, можно быть абсолютно увереным в ее «чистоте», посколькуименно покупатель является ее первым владельцем. При этом значительноэкономятся средства и время, ведь проводить изучение истории такой квартирысовсем не нужно.
Во вторичном жилье оченьчасто могут возникнуть проблемы, связанные с плохой электропроводкой, выходомиз строя канализации. Трещина, которая появится на стене квартиры. Такиепроблемы еще усложняются тем, что выявить при осмотре квартиры возможность ихвозникновения в ближайшем будущем очень тяжело. Таким образом, эти проблемымогут возникнуть в самый неподходящий момент.
Покупая квартиру вновостройке, можно полностью избавить себя от такого рода проблем. В настоящеевремя для строительства новых домов используются новейшие технологии иматериалы. В результате этого, новостройки по сравнению с домами старойпостройки имеют более высокие показатели надежности, тепло-, звукоизоляции и т.д.
На сегодняшний деньстроительство новостроек выполняется, как правило, в районах, которые имеютдостаточно развитую инфраструктуру, особенно, если это элитное строительство.Особенно удобно, когда вблизи жилья расположены магазины, аптеки, поликлиники,школы и т. д.
Новостройки выгодноотличаются от домов старой постройки своей улучшенной планировкой. На кухне, вванной и других комнатах, расположенных в новостройке. Балконы в новостройкахтакже отличаются большой площадью и комфортностью.
Важным преимуществом новостроекявляется также колебание их цены в течение строительства. На начальном этапестроительства стоимость квадратного метра новостройки может быть существенноменьше стоимости ее квадратного метра после завершения постройки. Такимобразом, вложив свои средства на первых этапах строительства новостройки, можнореально сэкономить. Конечно, при этом нужно иметь дело только с солиднымикомпаниями с хорошей репутацией, для которых продажа квартир в новостройках,основной вид деятельности не первый год.
Купив квартиру вновостройке, имеется прекрасная возможность сделать в ней ремонт в полномсоответствии со своими вкусами и пристрастиями. Таким образом, кртиры вновостройках имеют все необходимые составляющие для создания в них новой иуспешной жизни.
Покупка квартиры вновостройке
Современные новостройки,предлагаемые для продажи всем желающим, отвечают самым разнообразнымтребованиям по удобству планировки, высоте потолков в квартирах, общей площадипомещений, даже внешнему виду дома. Продажа квартир в новостройках в настоящеевремя идёт достаточно бойко, что объясняется, в первую очередь, исключительнымипреимуществами покупки квартиры в новостройках перед приобретением жилья встарых домах. Однако существует ряд важных моментов, пренебрежительное отношениек которым может крайне негативно сказаться на всём результате долгожданногопроцесса покупки. Необходимо подойти к вопросу приобретения квартиры вновостройках со всей серьезностью и разумной осторожностью. Намереваясьприобрести квартиру в новостройке, нужно убедитесь, что фирма, предлагающаяприобрести жилье, имеет на руках все необходимые документы и сертификаты,подтверждающие её права на проведение такого рода операций. Все бумаги,предъявленные по требованию, должны быть изучены вами как можно более пристально.Критерии, на которые стоит обратить внимание при выборе компании-продавца,могут быть такими: репутация фирмы, которая определяется высоким опытом работы,количеством проданных объектов, наличием отзывов клиентов о проделанной работе;соблюдением всех ваших требований при поиске подходящего типа жилья; высокимуровнем профессионализма и компетенции сотрудников.
В период покупкиновостройки необходимо обезопаситься от возможности возникновения такойдовольно распространенной ситуации, при которой старая квартира уже продана, ановая, к сожалению, ещё не куплена. Предложения на рынке новостроек сменяютдруг друга достаточно быстро, и сделать так, чтобы выбранный вариант жилья «неушёл», пока потенциальный покупатель занимается продажей старой квартиры,действительно не так просто. Такое нежелательное развитие событий характерно,главным образом, для тех случаев, когда продажа имеющегося старого жилья ипокупка квартиры в новостройках осуществляются самостоятельно, без участиякомпетентных и опытных фирм, специализирующихся на купле-продаже в даннойобласти.
Продажа квартир в новостройках,производимая компаниями и агентствами недвижимости, происходит одновременно споиском покупателей старого жилья. Таким образом, при грамотном ипрофессиональном ведении сделки, получить квартиру в новостройке и продатьстарую получится практически одновременно, что избавит от проблем, связанных свременной регистрацией, перевозом имеющейся в наличии мебели и решением вопросао проживании в момент переезда.
5.Тенденции и прогнозразвития рынка новостроек в Томске
Для работы на рынкеновостроек необходимо четко представлять себе перспективы его развития. В этомсвете наиболее актуальным является вопрос о динамике цен на недвижимость. Будетли в обозримом будущем стоимость недвижимости расти, и если «да», то какимитемпами? Или же напротив: если ожидается снижение цен, то насколько сильным ономожет быть?
Основным ожиданием 2010года эксперты называют возобновление финансирования строительной отрасли иипотечного кредитования в сопоставимых с докризисными объемах. Несмотря на то,что рынок имеет тенденцию к росту, цены на жилую недвижимость в 2010 году будутнаходиться в умеренно стабильном состоянии. Резкого роста или падения непредвидится, колебания цен будут происходить в диапазоне 5% от среднемесячнойцены конца года – как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Этобудет характерно и для первичного, и для вторичного рынка.
По словам экспертов стоимостьквадратного метра будет незначительно колебаться в сторону повышения ипонижения на протяжении всего года
В целом же 2010 год, помнению экспертов, не принесет никаких существенных всплесков на рынке новостроек
6.Бизнес идея
Моя бизнес идеязаключается в том, что нужно начать с малого бизнеса, т.е постройка частныхдомов и дач, чтобы ознакомиться с этой отраслью получше. Затем на вырученныеденьги купить землю, создать многоэтажное, комфортное и удобноежильё(новостройку).Главной задачей моего проэкта является качество и удобство, ястремлюсь к тому, что это будит жильё высшего класса. Скорее местоположениемоей будующей новостройки будит находиться на ул. Киевской, по результатаммоего исследования это самый лучший вариант.Это будит новостройка монолитноготипа.
Заключение
Чтобысоздать конкурентоспособное предприятие, надо не просто модернизироватьпроизводство и управление, но и четко знать, для чего это делается, какая цельдолжна быть достигнута. Главным при этом должно быть одно: умение определить,быстро и все усилия необходимо направить на развитие тех сторон, которыевыгодно отличают вас от потенциальных или реальных конкурентов
Четкаяориентация на свои сравнительные преимущества на рынке товаров и услуг, неустанныйих поиск как внутри предприятия, так и вне его предопределяют набор функций,выполняемых аппаратом управления ведущих компаний, состав их управленческих иподразделений, подходы к разработке стратегии.
Создатьсвой бизнес в этой отрасли не очень то и просто, во-первых это большаяответственность, требует больших капиталовложений, высокого уровня какстроительных материалов, так и качественно выполненной работы(и.т.п.), если всеэти условия соблюдены, это достаточно прибыльный бизнес, так как если застройщиквыполнит всё качественно и новостройка будит выполнена в срок и находиться вцентре города, за неё можно выручить намного больше, чем себестоимость.
Список используемой литературы
[1].Эволюция Консалтинговой деятельности[электронный ресурс] /Анализрынка жилой недвижимости Томска (январь-февраль 2010 года. Режим доступаhttp://www.imperia-a.ru/prognos/id/50 /свободный. — Загл с экрана. –Яз. рус.
[2]Единое Информационное Пространство недвижимости[электронный ресурс] / Аналитика, обзоры. Томск. Режим доступаwww.eip.ru/articles/analytic/?city=149
/ свободный. — Загл с экрана. –Яз. рус.
[3]Инвестиционно-строительная компания Flat & Co [электронный ресурс] /
Какие бывают новостройки Режим доступа flatco.ru/?p=23 /свободный. — Загл с экрана. –Яз. рус.
[4] Инвестиционно-строительная компания Flat & Co [электронный ресурс] / Новостройка: основныепреимущества. Режим доступа flatco.ru/?p=21 / свободный. — Загл с экрана. –Яз. рус.
[5] Агентство недвижимости [электронный ресурс] /Купитьквартиру. Режим доступа www.mosflat.ru/buy/ свободный. — Загл с экрана.–Яз. рус.
[6]Дизайн интерьера и ремонт [электронный ресурс] /Типовые планировки жилых домов различных серий. Режим доступаhttp://www.decoplus.ru/plan/
свободный. — Загл с экрана. –Яз. рус.
[7]Строительный портал [электронный ресурс] /Стройматериалы,инструмент, оборудование. Режим доступа www.stroysnamy.ru/component/option,com_sobi2/Itemid,109/
свободный. — Загл с экрана. –Яз. рус.
[8]Недвижимость [электронный ресурс] /Классификацияжилья. Режим доступа www.land-crimea.com/class_build.php / свободный. — Загл с экрана. –Яз.рус.
[9]ТДСК (Томская домостроительная компания) [электронныйресурс] /О компании. Режим доступа tdsk-tomsk.net/ свободный. — Загл с экрана. –Яз. рус.
[10]Cy-13 [электронныйресурс]/ О компании. Режим доступа www.cy13.ru/index.php?m=9&i=4/свободный.
- Загл с экрана. –Яз. рус.
[11] Недвижимость Томска [электронный ресурс]/НедвижимостьТомска. Квартиры в Томске. Коммерческая недвижимость Томска. Загороднаянедвижимость Томска.Режим доступа www.dom70.ru/ свободный. — Загл сэкрана. –Яз. рус.
[12]Национальная единая риэлторская сеть[электронныйресурс]/ Предложение недвижимости в Томске.Режим доступа ners.ru/70/?cid=1178
/свободный. — Загл с экрана. –Яз. рус.
[13] Каменева Н.Г., Поляков В.А. Маркетиговые исследования:
Учеб. пособие.-М.: Вузовский учебник,2010.-3c.