Разработка бизнес- плана для агентства недвижимости "Астрея"

/>/>/>/>/>ФЕДЕРАЛЬНОЕАГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
/>/>/>/>/>ПЕНЗЕНСКИЙАРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОЛЛЕДЖ
/>/>/>/>/>СПЕЦИАЛЬНОСТЬ080802
/>/>/>/>/>«ПРИКЛАДНАЯИНФОРМАТИКА (ПО ОТРАСЛЯМ)»
/>/>/>/>/>ДИПЛОМНАЯРАБОТА
/>/>/>/>/>Разработкабизнес- плана для агентства недвижимости «Астрея»
/>/>/>/>/>Студентка _________________________Аляева О.Н.
/>/>/>/>/>Руководитель______________________ Матвеева Л.В.
/>/>/>/>/>Консультант_______________________ Кузнецова Л.П.
/>/>/>/>/>Рецензент _________________________Чикина Т.Н.
Н.Контроль________________________Захарко Н.Д.
/>/>/>/>/>Зав. Отделением___________________ Цаценко В.Б.
/>/>/>/>/>Пенза –2009

Федеральноеагентство по образованию
Федеральноегосударственное образовательное учреждение профессионального образования
Пензенскийархитектурно-строительный колледж
специальность 080802
«Прикладнаяинформатика (по отраслям)»
 
 
 
Задание
на выполнениедипломной работы
студенту Пензенскогоархитектурно-строительного колледжа
_____________________________________________________________
специальности 080802«Прикладная информатика (по отраслям)» группы И-41_______
предлагается разработатьвыпускную квалификационную работу на тему:
_______________________________________________________________________________________________________________________________
Исходные данные:
1.   Постановка задачи_______________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________________________
2.   Анализ входнойдокументации_____________________________
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.   Требования к функциональным возможностямразрабатываемой системы ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Дата выдачи                                              «30 » апреля     2009 г.
Сроки выполнения: начало           «5» мая             2009 г.
окончание           « 20» июня         2009 г.
Руководительпроекта_________________________________________
Согласовано:
Зав.отделением________________________________________________
Председатель ЦМКинформационных дисциплин__________________
РЕФЕРАТ
Пояснительнаязаписка: с. 53, рис. 2, табл. 29, схема 1, 3 графика, библиогр. назв. 13, прил.2.
РАЗРАБОТКА БИЗНЕС– ПЛАНА АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «АСТРЕЯ»
Агентство недвижимости«Астрея» – это агентство, которое занимается купле–продажей и арендойнедвижимости.
Объектомразработки является проектирование информационного и программного обеспеченияагентства недвижимости «Астрея».
Цель работы автоматизацияпроцессов бизнес – планирования.
Бизнес–план включаетхарактеристику объекта планирования, организационный и финансовый план, а такжеоценку рисков.
В процессевыполнения работы были проанализирована предметная область, конкретизированыпоставленные задачи, разработаны алгоритмы их решения, проведены маркетинговые исследования рынка жилья и прогнозцен.
Степень внедрения –расчеты выполненные в данном бизнес–план могут быть использованы принеобходимости.

СОДЕРЖАНИЕ
РЕФЕРАТ
Введение
Постановка задач
Актуальность выбранной темы
РАЗДЕЛ 1. ИНФОРМАЦИОННЫЙ РАЗДЕЛ
1.1. Определение бизнес-плана
1.2. Краткая характеристика агентства. Основные направлениядеятельности
1.3. Структура бизнес-плана
1.3.1. Резюме
1.3.2. Описание услуг
1.3.3. Составление бюджета агентства
1.3.4. Конкуренты
1.3.5. Организационный план
1.3.6. Оценка возможных рисков
1.3.7. Товарная политика
1.3.8. Маркетинг
1.3.9. План инноваций
1.3.10. Стратегический план деятельности
1.4. Экономические информационные системы существующие вагентстве их задачи и назначения
1.5. Перечень бизнес процессов в рамках функционированияагентства
1.6. Рынок недвижимости и его характеристики
1.7. Проблемы рынка жилья
1.8. Коммерческая недвижимость
1.9. Первичный и вторичный рынки
1.10. Строительный «БУМ»
1.11. Информационная безопасность
РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ
2.1. Программное обеспечение для бизнес — планирования
2.2. Понятиепрограммного продукта
2.3.Использование программы Excelдля создания программного продукта
2.4. Математическая модель и программная реализациябизнес-плана
2.5. Экономическая выгода от реализации бизнес-плана
2.6. Концепция разработки информационной системы в MS Excel
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ А
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
/>/>ВВЕДЕНИЕ
 
«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».
«Анализ и оценкаприносящей доход недвижимости»
Дж.Фридмани П.Орлуэй
Уже давно стал нормой тотфакт, что при продаже или покупке квартиры или какой-либо другой недвижимостилюди обращаются за помощью к посредникам. Такие посредники называютсяриэлторами.
Риэлтор – это специалист,который представляет интересы клиента, выступая в качестве посредника междупродавцом и покупателем или же владельцем площади (жилой или коммерческой) иарендатором. Его задача – найти самую выгодную комбинацию для своего клиента взависимости от его потребностей. Кроме того, также у него есть и другиеобязанности, связанные с подготовкой сделки купли-продажи.
Бизнес-план необходим как при создании малого,среднего или крупного бизнеса, так и для его модернизации или реструктуризации.Он является одним из основных документов, определяющих стратегию развитиябизнеса, в нем более подробно разбираются экономические и финансовые вопросы,дается технико-экономическое обоснование конкретных мероприятий. Но ценность бизнес-планане ограничивается бизнес –предложением при переговорах с будущими партнерами.
Бизнес-план так же важен для управленческогоперсонала не только потому, что определяет цели, задачи и время их достижения,но и позволяет обнаружить проблемы перед тем, как привлекать заемные ресурсы.

Постановка задачи
 
Целью дипломной работыявляется разработка бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея» дляпрогнозирования результатов ее деятельности в период с 01.01.2009 г. по01.01.2011 г., с использованием Microsoft Excel.
Исходяиз поставленной цели, требуется решить следующие задачи:
1.   запланировать годовой бизнес-планриэлтерской деятельности по видам услуг, количеству сделок, стоимости услуг,выручке, затратам и чистой прибыли;
2.   выполнить маркетинговые исследованиярынка жилья и прогноз цен;
3.   составить бюджетные планы доходов(выручки), затрат и прибыли от риэлтерских услуг;
4.   составить годовой бюджет по прибыли сконтроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих иисходящих денежных потоков;
5.   осуществить анализ поведения затрат иприбыли через классификацию затраты на постоянные и переменные с определениемточки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работы.
Мой бизнес-план включает в себяследующие подразделы:
·    резюме;
·    описание услуг;
·    инновационныйплан деятельности;
·    составлениебюджета агентства;
·    конкуренты;
·    организационныйплан;
·    оценка возможныхрисков;
·    товарнаяполитика;
·    маркетинг;
·    план инноваций;
·    стратегическийплан деятельности.
Актуальностьвыбранной темы
Для своей дипломной работыя выбрала разработку бизнес-плана агентства недвижимости, так как в современномразвитии бизнеса без бизнес-плана обойтись очень трудно.
Классический финансовый план, как правило, выполняетследующие функции:
·    доказываетнадежность бизнеса, делая его выгодным объектом для инвестирования;
·    формируеткадровую и финансовую политику компании;
·    предоставляетанализ перспектив развития бизнеса, сроков его окупаемости;
·    даетвозможность быстро реагировать на все изменения конкурентного рынка;
·    планставит конкретные цели, которые должно достичь агентство в процессе развитиябизнеса.
Таким образом, бизнес-план позволяет описать главные аспектыкоммерческой организации, определить проблемы, с которыми она может столкнутьсяв процессе развития бизнеса, и найти пути их решения.
Ну а что касается агентства недвижимости, я выбрала эту тему,потому что в современной жизни уже трудно представить какую-либо область купли-продажижилья без участия в ней агентов по недвижимости, то есть риэлторов.
Результатом выполнения дипломной работы явилось разработкапрограммного продукта – бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея».
Программный продукт обладает возможностью производить автоматизированныйанализ конкурентоспособности агентства недвижимости «Астрея» по основнымразделам бизнес-плана, производить вывод отчетной документации.
/>/>/>/>РАЗДЕЛ 1. ИНФОРМАЦИОННЫЙ РАЗДЕЛ/>/> 1.1 Определение бизнес-плана
Бизнес-план – это документ, описывающий все основные аспекты будущего коммерческого предприятия, анализирующий всепроблемы, с которыми оно может столкнуться, а также определяющий способырешения этих проблем. Поэтому правильно составленныйбизнес-план, в конечном счете, отвечает на вопрос: «Стоит ли вкладывать деньгив это дело и принесет ли оно доходы, которые окупят все затраты сил и средств?»
Цельюбизнес-плана является изучение конкретного направления деятельности агентствана рынке и в сложившихся организационно-экономических условиях, определениестратегии развития агентства, подробная разработка экономического и финансовогоаспекта стратегии, технико-экономическое обоснование конкретных мероприятий.
Бизнес-планпозволяет решать целый ряд задач. Основными из них являются следующие:обоснование экономической целесообразности направлений развития агентства;расчет ожидаемых финансовых результатов деятельности, в первую очередь объемовприбыли, доходов на капитал; определение намечаемого источника финансирования иреализации выбранной стратегии, т.е. способы концентрирования финансовых ресурсов;подбор работников, которые способны реализовать данный план.
Кроме того вбизнес-плане, основное внимание сосредоточено на маркетинговых ифинансово-экономических аспектах проблемы достижения успеха. Бизнес-планявляется одним из ключевых элементов стратегического планирования./>/>/>/>/>/>

1.2 Краткаяхарактеристика агентства. Основные направления деятельности
В целях ведения агентстванедвижимости «Астрея» принята следующая организационно – правовая формаприобретения и эксплуатации коммерческой недвижимости – частноепредпринимательство (ЧП) с общей системой налогообложения. Куплю – продажу иэксплуатацию нежилых помещений и земельного участка, необходимых для агентстванедвижимости, планируется осуществлять через индивидуальноепредпринимательство.
Агентство являетсякоммерческой организацией. Имеет круглую печать, содержащую его полное фирменноенаименование на русском языке и указание на его место нахождения. Агентствоявляется собственником принадлежащего ему имущества и денежных средств иотвечает по своим обязательствам собственным имуществом.
Целью агентства является извлечение прибыли. Основные плюсы:минимум организационных формальностей и бухгалтерских документов; хозяйственнаясамостоятельность; нет необходимости вносить уставный капитал (при регистрации онне требуется); минимум налогообложения. Основной недостаток ЧП: ответственностьвсем своим имуществом. ЧП несет ответственностьи исполняет обязанности, необходимые для осуществления любых видовдеятельности, не запрещенных законом.1.3 Структура бизнес-плана
Бизнес-план состоит изследующих разделов:
·    резюме;
·    описание услуг;
·    составлениебюджета агентства;
·    конкуренты;
·    организационныйплан;
·    оценка возможныхрисков;
·    товарнаяполитика;
·    маркетинг;
·    план инноваций;
·    стратегическийплан деятельности./> 1.3.1 Резюме
Идея: создание агентстванедвижимости по купле-продаже и аренде недвижимости.
1.   Основная цель агентства – сбор данныхо рынке недвижимости, оказание услуг по купле-продаже и аренде недвижимости,создание базы данных с целью предоставления клиентам информационных иконсультационных услуг.
2.   Услуги, которые будет предлагатьагентство – проведение маркетинговых исследований рынка жилья и предоставлениеинформации по следующим проблемам:
·    возможностьпрогнозирования конкретного товара или группы товаров на рынке;
·    группапотенциальных потребителей данной недвижимости;
·    потребительскиеожидания;
·    основныеконкуренты, исследование конкурентных преимуществ;
·    потенциальнаяемкость рынка;
·    возможностьстратегии действий на рынке;
·    оценкаэффективности деятельности агентства.
3.   Особенности наших услуг, позволяющиепревзойти подобные услуги конкурентов:
·    надежностьсведений;
·    качественнаяинформация (высокая степень полноты и точности);
·    консультированиепо сути предмета;
·    быстротаоформления сделок;
·    выработкаоптимальных решений.
4.   Основные требования:
·    помещение: хорошее техническое состояние,респектабельный внешний вид;
·    персонал: маркетолог, бухгалтер соспециальным образованием, секретарь, специалист по купле-продаже недвижимости, специалистпо аренде недвижимости. Коммерческий директор исполняет обязанности владельцаагентства. 1.3.2Описание услуг
Консалтинговое агентствопредоставляет клиенту информацию по интересующим его вопросам о рынкенедвижимости:
·    анализ реальной ипотенциальной позиции конкретного товара на рынке;
·    стратегическиеальтернативы действий конкретного агентства на данном рынке;
·    консультации сучетом и анализом полученной информации.
Данные услугиудовлетворяют потребности клиентов в получении необходимой, качественной,максимально полной информации, обладающей высокой степень достоверности.
Уникальность данных услугсуществует в отношении быстроты сбора информации, возможности глубокогопрофессионального анализа полученной информации, разработки краткой идолгосрочной маркетинговой стратегии.
Эти качества наших услуги будут привлекать потребителя.
Жизненный циклпрограммного продукта– это период времени, охватывающий время принятиярешения, создание программного продукта до изъятия его из эксплуатации.
Жизненный цикл такойотросли как услуги по предоставлению информации, и последующие консультацииимеют 4 этапа:
1 – зарождение;
2 – рост;
3 – зрелость;
4 – спад.
На российском рынкеагентства недвижимости находятся на втором этапе (рост). Спрос на них еще неудовлетворен полностью. Поэтому в данной отросли пока нет необходимостиснижения цен, но нужна активная реклама для привлечения клиентов./> 1.3.3 Составление бюджета агентства
Для составления бюджетанужно подготовить оперативный производственно – финансовый план деятельности агентствав рамках годового цикла внутрифирменного бизнес – планирования, который должен включитьдва типа бюджетов:
Операционный бюджетагентства,т.е. производственный план работы, состоящий из: бюджета продажкакежемесячных, квартальных планов запланированных объемов продаж товаров в натуральныхпоказателях реализации продукции.
Финансовый бюджетагентства(планирует и управляет прибылью и рентабельностью агентства) включает в себя:
·    бюджет движенияденежных средств как ежемесячные, квартальные планы входящих и исходящихденежных потоков по видам деятельности агентства;
·    бюджет доходов ирасходов (прибыли и убытков)как ежемесячные, квартальные планы денежныхпотоков по реализации недвижимости, прибыли (убытков);
·    бюджет налоговыхплатежейкак ежемесячные и квартальные планы налоговых потоков.
/>1.3.4 Конкуренты
Таблица 1
Конкуренты
/>Агентства
Категории «Астрея» Основные конкуренты «ХИРШ» «Мой дом» «Атлантида» «Сокол»
Соответствие
запросам потребителей полное соответствие частичное соответствие полное соответствие частичное соответствие частичное соответствие Надежность высокая степень высокая степень
высокая
степень высокая степень средняя степень Качество очень высокое высокое высокое хорошее удовлетворительное Цена высокая средняя высокая средняя ниже средней Быстрота обслуживания очень быстро быстро достаточно быстро среднее среднее
Круг
охватываемых проблем широкий широкий средний достаточно узкий узкий Послепродажное обслуживание
консультационная поддержка, систематический анализ
эффективности консультационная поддержка – – –
Репутация
агентства
новое
предприятие,
новые услуги надежная надежная, постоянные клиенты надежная, постоянных клиентов нет сомнительная
Таблица 2
Расчетконкурентоспособности (условные единицы)Факторы Весомость факторов «Астрея» Основные конкуренты «ХИРШ» «Мой дом» «Атлантида» «Сокол» Соответствие запросам потребителей 0,15 0,95 0,143 0,7 0,105 0,95 0,143 0,7 0,105 0,65 0,096 Надежность 0,10 0,9 0,09 0,9 0,09 0,9 0,09 0,6 0,06 0,6 0,06 Качество 0,20 1,0 0,2 0,8 0,16 0,8 0,16 0,7 0,14 0,7 0,12 Цена 0,05 0,7 0,035 0,8 0,04 0,7 0,035 0,8 0,04 0,9 0,045 Быстрота 0,20 1,0 0,2 0,9 0,18 0,8 0,16 0,7 0,14 0,65 0,13 Круг охватываемых проблем 0,18 0,8 0,144 0,8 0,144 0,6 0,108 0,5 0,09 0,4 0,072 Послепродажное обслуживание 0,04 0,8 0,032 0,7 0,028 Время работы 0,02 0,7 0,014 0,6 0,012 0,65 0,013 0,65 0,013 0,65 0,013 Репутация 0,06 0,8 0,048 0,9 0,054 0,6 0,036 0,4 0,024 Сумма 1,0 0,858 0,807 0,763 0,624 0,550
В процентном выражениекоэффициенты конкурентоспособности отражает действительное положение агентствана рынке. Преимущества нашего агентства «Астрея» выше, чем аналогичныепреимущества агентства «Сокол» на 30,8%, агентства «Атлантида» – на 24%. Этиконкуренты не очень опасны, наше положение на рынке относительно них устойчивое.
Однако наше агентствоследует обратить особое внимание на агентство «Мой дом», которого мыпревосходим лишь на 9,5%, и на агентство «ХИРШ» (5,1%). Эти агентства имеютсложившуюся, прочную репутацию, пользуются уважением клиентов.
Следует предпринять мерыпо улучшению качества услуг, чтобы завоевать симпатии клиентов. Наш самыйбольшой плюс – быстрота и надежность информации. Это позволит привлечьзначительное количество потребителей наших услуг и обеспечит место на рынкеагентства./> 1.3.5 Организационный план
Открыт расчетный счет вРоссельхозбанке, на котором агентство остановило свой выбор для осуществлениябезналичных расчетов и различных банковских услуг. Руководство агентством осуществляетдиректор (учредитель). Ему непосредственно подчиняются:
/>/>1.   Коммерческий директор — работает склиентами, реализаторами услуг, заключает договора купли-продажи недвижимости.
2.   Главный бухгалтер осуществляет все финансовыеоперации, контролирует правильность расходования денежных средств, осуществляетбезналичные расчеты, расчеты с покупателями, учет товарно-материальныхценностей.
/>/>
Схема 1. Схема управления
Осуществляяреализацию товаров покупателям, агентство получает доходы, которые признаютсявыручкой от продажи жилья, у агентства есть уверенность в том, что в результатеоперации купли-продажи произойдет увеличение экономических выгод, иными словамиприбыли, в чем изаключается основная цель деятельности.
·    Организационнаяструктура управления агентства: необходимые отделы, службы; потребность вменеджерах, маркетологах, специалистах по купле-продаже и аренде недвижимости иих должностные инструкции; условия труда и оснащенность; уровень возможнойоплаты и системы материального и морального стимулирования работников; штатноерасписание агентства.
·    Правовоеобеспечение деятельности агентства: подготовка учредительных документовагентства (Устав, учредительный договор, акта о внесении средств партнеров вуставной капитал, расчет долей участников и пр.); государственная регистрация агентствакак юридического лица; правовое сопровождение деятельности.
·    Возможныеорганизационные этапы создания и развития бизнеса.
Область работы нашегоагентства – достаточно рисковая, так как цены изменяется чрезвычайно быстро.Поэтому оптимальная ответственность – в пределах только своего вклада, а невсем имуществом. В случае банкротства и по заключенным договорам учредительотвечает в размере своего вклада, а агентство всем своим имуществом./> 1.3.6 Оценка возможных рисков
Риски оцениваются вусловных единицах.
1.   Риск потери времени: 0,2.
2.   Риск имущественный: 0,5.
3.   Риск денежный: 0,5.
4.   Риск трудовой: 0,2.
5.   Риск связанный собственным здоровьем:0,3.
6.   Риск престижа, потери лица: 0,2.
7.   Политические риски: 0,4.
8.   Риск форс-мажорных обстоятельств:0,3.
Возможные источникивозникновения рисков:
·    недостаточнаяинформация о спросе на данную недвижимость;
·    недостаточныйанализ рынка;
·    недооценкаконкурентов;
·    повышение цен наданную недвижимость;
·    падения спроса наданную недвижимость.
Действие перечисленныхрисков может быть ограниченно:
1.   регулярным анализом рыночнойситуации;
2.   разработкой эффективной рекламы идругих средств привлечения клиентов;
3.   своевременной разработкой и введениемновых услуг;
4.   анализом действий конкурентов;
5.   строгим контролем д/>вижения денежных и иныхактивов

1.3.7Товарная политика
Основные принципы,которых мы придерживаемся:
·    обеспечениестабильного положения на рынке;
·    активизацияпокупательского спроса;
·    соблюдениегосударственных правовых актов.
Наши цели:
·    достижениемаксимальной прибыли;
·    удержаниепокупателей и расширение круга своих клиентов;
·    оттеснениеконкурентов;
·    завоеваниеустойчивого положения на рынке./> 1.3.8 Маркетинг
Основные методыпривлечения покупателей.
1.   Реклама:
·    пресса;
·    печатная реклама;
·    реклама натранспорте.
2. Участие в выставках,ярмарках, посещение деловых семинаров и т.д. внимание потребителей будетпривлекать с помощью личных контактов./> 1.3.9 План инноваций
Инновационные элементывносятся в:
·    рынок – в России уже существует рынокагентств недвижимости, но время его существования относительно небольшое, хотя «новым»его считать нельзя;
·    недвижимость –услуги по изучениюрынка конкретного товара, разработка стратегий позиционирования и продвижениятовара, в коротком и длительном периодах;
·    технологию – сочетание маркетинговых истратегических методов.
Потенциальная доля рынка:для нашего агентства она составляет около 10% от потенциальной емкости рынкаинформационных и консалтинговых услуг.
Необходимость вразработке товарного знака и символики агентства, которые будут привлекатьвнимание клиентов, т.е. продумать создание фирменного стиля.
В течение трех лет работымы должны:
·    освоить рынокновой недвижимости;
·    создатьсобственный раздел статистических исследований;
·    создать свойотдел рекламы;
·    начать применениеновых технологий./> 1.3.10 Стратегический план деятельности
4 недели: разработкарекламы, начало создания базы данных о рынке недвижимости в России, подключениек Интернет, начало работы по заказам клиентов.
8 недель: активизация рекламыв печатных изданиях, посещение выставок, выполнение заказов, продолжение созданиябаз данных.
12 недель: работа позаказам клиентов, начало работы по созданию собственной панели (определениепервоначальной объема выборки).
24 недели: заказы, началоформирования панели.
1 год: расширениеагентства, привлечение 2 – 8 новых специалистов, начало исследований новыхрынков, внедрение новых методов в анализе эффективности деятельности.
3 год: начать работатьнад созданием собственного отдела статистических исследований.
5 – 7 лет: основныеклиенты – крупные фирмы, значительно расширение агентства, прием на работуновых специалистов, возможно создание одного – двух филиалов.
/>/>1.4 Экономические информационные системы существующие в агентствеих задачи и назначения
/>
Под системой понимают любой объект, который одновременнорассматривается и как единое целое, и как объединенная в интересах достиженияпоставленных целей совокупность разнородных элементов.Информационная система —взаимосвязанная совокупность средств, методов и персонала, используемых дляхранения, обработки и выдачи информации в интересах достижения поставленнойцели.
/>Экономическаяинформационнаясистема — это среда, составляющими элементамикоторой являются компьютерные сети, программные продукты, базы данных,персонал, технические и программные средства связи. Это система, направленнаяна достижение множества целей, одной из которых является производствоинформации, необходимой для поддержки принятия управленческих решений.
Экономическаяинформационная система предназначена для решения задач обработки данных,автоматизации конторских работ, выполнения поиска информации и отдельных задач.
В современных условиях функционирования рынка внедрениеинформационных систем является важнейшей задачей любого динамичноразвивающегося агентства, в число которых входит агентство недвижимости «Астрея».Без использования информационных систем невозможно вести точный бухгалтерский иналоговый учет, что очень важно для руководителя агентства.
Любая форма хозяйственной деятельности требует достаточногоколичества документооборота, поэтому правильная обработка данных обеспечивает хранениеэкономической информации с целью выдачи (регулярной или по запросам) своднойинформации, которая может потребоваться для управления экономическим объектом.
Автоматизация конторских работ предполагает наличие в агентстве системыведения картотек, системы обработки текстовой информации, системы машиннойграфики, системы электронной почты и связи./>/>Так как агентство ведет экономическую деятельность было бы целесообразнорассмотреть информационные системы в экономике.
Агентство использует широкий спектр информационных систем,таких как программы бухгалтерского учета и налоговой отчетности. Все компьютерыв офисе агентства образуют единую сеть для удобства сотрудников и экономиирабочего времени./>/>1.5 Перечень бизнес процессов в рамках функционирования агентства
Microsoft Excel современная вычислительная программа относится к электроннымтаблицам, в ячейках которых производятся взаимозависящие функциональныевычисления по введенным формулам.
Агентство дляавтоматизации бизнес-процессов использует программу Excel.
В целом можносказать, что механизм бизнес процессов нацелен на повышение эффективностиразработки и сопровождения прикладных решений. Бизнес процессы нацелены наболее глубокое вовлечение в процесс проектирования и настройки конкретныхприкладных систем специалистов качественно иного уровня – бизнес–аналитиков,консультантов, а также менеджеров заказчика.
Появлениемеханизма бизнес процессов в прикладных решениях позволяет агентству перейти оттрадиционной функциональной модели управления к современнойпроцессно-ориентированной схеме, качественно улучшить деятельность агентства заавтоматизации бизнес-процессов. Наиболее эффективной оказывается автоматизацияключевых бизнес-процессов, — которые начинаются и заканчиваются во внешней поотношению к агентству среде.
Бизнес-процессыформулируют и реализуют правила выполнения отдельных операций и их взаимосвязь,что позволяет значительно сократить или даже полностью исключить ошибки в ходевыполнения бизнес-процесса, связанные с человеческим фактором, к примеру, еслив документе что, то сделано не правильно программа не проводит документ, этозначит что документ не будет отражен в учете. Работа с простым списком заданийпозволяет сотрудникам сконцентрироваться на выполнении своих непосредственныхобязанностей.
Использованиеданной программы позволяет формализовать организационную деятельность ивозложить обязанности по управлению совместной работой сотрудников наприкладное решение, что ведет к более эффективному использованию рабочеговремени. Данные о выполнении задач и ходе бизнес-процессов могут служитьисточником информации для руководителей с целью оптимизации деятельности иорганизационной структуры агентства, выявления узких мест и скрытых ресурсов, истать средством поддержки процессного управления.
Бизнес-процессыв Excel нужны для того, чтобыобъединять отдельные операции (выписка счета, прием наличной оплаты, отпусктовара покупателю и т. д.) в цепочки взаимосвязанных действий, приводящих кдостижению конкретной цели.
Моделированиебизнес-процессов в агентстве позволяетпроанализировать не только, как оно работает в целом, но и как взаимодействуетс другими организациями, заказчиками и поставщиками, но и как организованадеятельность на каждом отдельно взятом рабочем месте.
Моделированиебизнес-процессов – это:
·    описаниебизнес-процессов агентства, позволяющее руководителю знать, как работаютрядовые сотрудники, а рядовым сотрудникам — как работают их коллеги и на какойконечный результат направлена вся их деятельность;
·    эффективноесредство поиска, возможность улучшения деятельности агентства;
·    средствопозволяющее предвидеть и минимизировать риски, возникающие на различных этапахреорганизации деятельности агентства;
·    метод позволяющийдать оценку текущей деятельности агентства по отношению к требованиям,предъявляемым к его функционированию, управлению, эффективности, конечнымрезультатам деятельности и степени удовлетворенности клиента.
Агентство недвижимости «Астрея» как и многие другие агентства,вынуждено постоянно заниматься улучшением своей деятельности. Это требует разработкиновых технологий и приемов ведения бизнеса, повышения качества конечныхрезультатов деятельности и, конечно, внедрения новых, более эффективных методовуправления и организации деятельности агентства/>/>1.6 Рынок недвижимости и его характеристики
Согласно Российскомузаконодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость – этоземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащиеобязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты.
В России рынок недвижимоститрадиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческойнедвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть,всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческойнедвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности:офисы, склады, торговые площади, даже самолеты (согласно Российскомузаконодательству).
Рынок жилья традиционноклассифицируется следующим образом: рынок купли-продажи недвижимости и рынокаренды недвижимости.
Рынок купли-продажи всвою очередь можно разделить на: первичный рынок — это рынок жилых объекты,которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадиистроительства. Например, квартиры в новых или строящихся домах, новые коттеджи,и т. д.
Вторичный рынок — эторынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее.Значительная часть этого рынка – жилые квартиры.
Действия, которые можносовершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков — полнаяпередача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.
Рынок аренды недвижимости– это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами(арендодателями) для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов.На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.
В России в условияхстановления рыночной экономики все большую роль главную роль играет недвижимоеимущество, его стоимость и участники рынка.
Как известно цена и рынокнеразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательнымусловием оценки недвижимости является учет специфики функционированиярынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенноевлияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объектанедвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемыепри оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынканедвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективногопериода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определениеинвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (еслиоценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущегосостояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
Таким образом, невозможнобыть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости иоценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка.
Любая сфера хозяйственнойдеятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями,накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношенийнепосредственным выражением этой специфики являются особенности рынканедвижимости.
Однако прежде чем говоритьоб особенностях рынка недвижимости, определимся, что же понимается под самимтермином «рынок недвижимости».
Такое определение важноне только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, посколькупозволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы впервую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов,раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость другот друга, а на этой основе сформировать собственную стратегию и тактикуповедения на этом рынке.
Если обратиться к литературе,то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота правна недвижимость.
Подобные определенияфиксируют весьма важную составную часть проблемы – рыночные механизмы обеспечиваютпереход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимостимежду различными вариантами ее использования.
Однако при такомопределении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений,связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатациейуже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостьюименно в связи с этими процессами. Например, инвестор при вложении средств в недвижимость,безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, аправа на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также дляпользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросыкачества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных сиспользованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынканедвижимости, но еще не весь рынок.
В связи с этим болееправильным представляется следующее определение рынка недвижимости:
Рынок недвижимости — этовзаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу,эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В систему рынканедвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
·     в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
·     в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
·     в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.
Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.
«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг.
Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает купли-продажи различных объектов недвижимости.
Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
 />/>1.7 Проблемы рынка жилья
Планы правительства повложению денежных средств в заказ социального жилья не помогут строителям.Изначально планировалось потратить 100 млрд. бюджетных средств на поддержкукрупных застройщиков в обмен на снижение цен на недвижимость. Тем самымпланировалось хоть как-то обеспечить поддержку программы «Доступное жилье»,сделать квадратные метры действительно дешевыми (см. приложение А, график 1).Планировалось, что покупать будут по цене 30 тыс. за кв.м., но строители несогласились. А теперь конкретно для Пензенской области Минэкономразвитияустановил цену в 26,2 тыс. за кв.м., а по утверждению строителей это нижесебестоимости.
Проблемы рынка жильянаблюдается и в ситуации с банками. Резкое ужесточение условий выдачи кредитови фактическая остановка выдачи ипотечных кредитов, как считают эксперты, меравременная. По упомянутой уже региональной программе поддержки социального строительствапланируется предоставлять покупателю ссуду 30 %, из них 15% — безвозвратно. Поновым правилам, возможно, использовать на приобретение жилья и материнскийкапитал. Несмотря на то, что покупательская способность на рынке жильяснизилась, покупатели есть./>/> 1.8 Коммерческая недвижимость
Коррекция цен на рынкеаренды коммерческой недвижимости к маю составит 25%. В последнее время позначительному количеству сделок переговоры были приостановлены, сокращенофинансирование многих проектов, происходит смена собственников объектовкоммерческой недвижимости, которые корректируют арендные ставки, стимулируютсрочный приток денежных средств. Почти в каждом офисном или торговом здании вПензе появились пустующие помещения, чего год-два назад не наблюдалось, особеннов центре города. Многие средние и малые компании начали переезжать в менеепрестижные, а затем, и более дешевые помещения. Происходят у компаний исокращения в сфере дополнительных офисов, что тоже ведет к снижению количестваплощадей./>/>1.9 Первичный и вторичный рынки
По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить напервичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято пониматьсовокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированнымиобъектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Подвторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами,находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формамиперехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичныйи вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимновлияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особыйориентир, который показывает, насколько рентабельным является новоестроительство при существующем уровне затрат. Взаимное влияние спроса ипредложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором,существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решенийотносительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задачаявляется еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно,частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сборнеобходимой информации.Первичный рынок недвижимости– объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. Какправило, речь идет о строящихся или только что построенных домах.Первичный рынок недвижимости формируетсяпредложением различных застройщиков.
Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимаетсявесь объем предложений на рынке новостроек. По мнению риелторов, основным достоинством первичного рынка недвижимости являетсяотсутствие у квартиры какой-либо «истории», т.е. ее юридическая чистота. Крометого, первичный рынок недвижимости предлагает квартиры, при строительствекоторых были учтены все недостатки предыдущих проектов, а также использованыновые строительные материалы и технологии. Все представленные на первичном рынке недвижимости типовые новостройки делятся на два типа:панельные и монолитно-кирпичные. Панельные дома построены из блоков, и квартирыв них имеют стандартные планировки, низкие потолки и посредственныеэксплуатационные характеристики. Монолитно-кирпичные дома имеют каркас изжелезобетона, который снаружи отделан кирпичом. Минимальный срок эксплуатациитаких домов значительно выше, чем у панельного жилья, и составляет по прогнозам200 лет. Одним из существенных достоинств монолитного домостроения являетсяналичие свободных планировок и более высоких потолков, но и площади квартир втаких домах существенно больше, чем в панельных, а, следовательно, и стоимостьквартиры будет выше.
К марту произошлозначительное оживление рынка. Если на январь в строящихся домах не продавалосьболее 1800 квартир (90 тыс. кв.м.), то в марте, по данным риэлторов, от 70 до80 % было уже распродано. На графике 2 (см. приложение А) можно отследитьдинамику изменения цен на вторичное жилье. Начиная с февраля цены предложения,фактически не менялись. Колебания составляли порядка 30 рублей, что списываетсяна статистическую погрешность. Необходимо понимать что это – цена предложения.Реально квадратные метры в новостройках уходили по другим ценам.
По словам председателяПензенской областной ассоциации риэлторов Александра Чуваша, «реальные сделкипроисходят по ценам на 10 – 20 % ниже от заявленных в базах риэлторов ирекламе. Фиксируемая в газетах и журналах заявленная продавцами стоимость жильяпостепенно пошла вниз еще в осени. Что не характерно для обычной сезонности пензенскогорынка недвижимости (осенью и зимой цены росли, весной стояли, а летом слегкаснижались)». Однако, мера это временная и вынужденная. «То небольшое количествоквартир на рынке, которое выставлено с дисконтом, исчезнет через два – тримесяца. Надо понимать, что при этой разнице цен, которая существует сегодня, инадо действовать, чтобы не упустить момент, пока строительные компании ипродавцы чрезвычайно слабы и не могут диктовать конечному покупателю своиправила».
Летом по прогнозамследует ждать повышения цен из-за инфляции. В следующем году, когда начнетощущаться нехватка жилья, цены подрастут уже более существенно. Это будут ужене те цены, которые были даже полгода назад. Предполагаемая продолжительностькризиса на рынке недвижимости – на уровне 2 – 3 лет.
Главная тенденциявторичного рынка — расслоения по сегментам. Это ожидалось уже давно, нопроисходить стало только сейчас. Если еще летом прошлого года цены на квартирыв сравнительно новых домах и ветхих панельных 60-х годов постройки были сопоставимы,то сейчас они изменились. Первыми – покупатели, спрос на жилье в ветхих домахупал значительно уже в прошлом году, а теперь и продавцы стали осознавать, чтоих цены высокие. Особенно в условиях падения цен на новое жилье. Произошлоосознание того, что затраты на ремонт и отделку нового и вторичного жилья посегодняшним условиям не сильно различаются. В целом, на данное время вторичныйрынок жилья подешевел (см. приложение А, график 3)./>/>1.10 Строительный «БУМ»
Рассмотрим, чтопроисходит в Пензе со строительством. По официальным данным, в 2008 году внашей области введено в строй 602 тысячи квадратных метров жилья, против 700тысяч планируемых. Строители обладают достаточным запасом прочности, все, чтонаходится на стадии строительства, будет достроено. Правительство РФ объявило оготовности вложить средства в заказ доступного социального жилья по сниженнымценам. В Пензенской области принята региональная программа поддержкисоциального строительства, предполагающая увеличить социальный заказ на жилье.Для Пензенской области планируют выделить 400 млн. рублей на расселение фондаветхого жилья. 900 квартир планируется приобрести за счет бюджета длявоеннослужащих.
Сроки реализации новыхпроектов будут существенно увеличены по причине малых объемов финансированиястроек.        Препятствием в этом вопросе стало именно расселение ветхогожилого фонда в зоне строительства.
Свои предложения у НП«Союз пензенских строителей». Его председатель, Александр Гах заявил, что «вскором времени планируется подготовить обращение к главе администрации Пензы овыделении земельных участков, занимаемых предприятиями строительного комплекса,в отдельный вид использования земель с установлением базового размера аренднойплаты, равной 1% от кадастровой стоимости участка. Также прорабатывается вопросо подключении инженерных сетей с отсрочкой платежа либо с их оплатой послеподключения, а так же разрабатываются предложения по сокращению сроковрассмотрения документации на строительство жилья в согласующих организациях иведомствах».
Исходя из этого, можнопрогнозировать, что уже в следующем году Пензе придется столкнуться сфактической нехваткой нового жилья.
 
1.11 Информационная безопасность
Терминбезопасность информационных технологий понимается специалистами по-разному.Например, с точки зрения производителей источников безопасного питаниясерьезную угрозу для вычислительной системы предоставляет нестабильностьэнергии, а с позиции антивирусных программ риск по уничтожению данных.
Подинформационной безопасностью понимают, обеспечение безопасности информации отпопыток хищения (несанкционированного доступа) от угроз безопасности методами исредствами защиты информации. Развитие новых информационных технологий ивсеобщая компьютеризация привели к тому, что информационная безопасность нестолько становится обязательной, она еще и одна из характеристик информационныхсистем.
Подбезопасностью информационной системы понимают, защищенностьсистемыот случайного или преднамеренного вмешательства внормальный процесс ее функционирования.
Подугрозой безопасности информации понимается, события или действия,которые могут привести к искажению, несанкционированному использованию или кразрушению информационных ресурсов.
Защитаот умышленных угроз – это своего рода соревнования обороны и нападения, т. е.кто больше знает, предусматривает действенные меры, тот и выигрывает.
Утечкаконфиденциальной информации – этобесконтрольный выходконфиденциальной информации за пределы информационной системы или круга лиц,которым она была доверена.
Несанкционированныйдоступ – этопротивоправное преднамеренное овладениеконфиденциальной информации лицам, не имеющим право доступа к охраняемымсведениям.
/>/>/>РАЗДЕЛ2. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙРАЗДЕЛ
 
2.1Программное обеспечение для бизнес — планирования
Бизнес-план можно выполнитьс помощью офисных программ (Word, Excel) или с помощью специализированныхпрограмм Project Expert, Альт – Инвест, Comfar и т.д.
Использование офисныхпрограмм с помощью макросов в программе MS Excel. Можно создавать различные шаблоны для подготовкибизнес-плана с изменяемыми данными. Такие создаваемые документы, претендуют название самостоятельных оболочек их ценность в разработанных формулах,закрепленные в таблицах. Эти формулы могут быть защищены.
В основе большинстваспециализированных программ лежит методика ЮНИДО (Организация ОбъединенныхНаций по промышленному развитию) при этом учитывается специфика Российскойэкономики (система бухгалтерского учета, налогообложение, инфляция и т.д.).
Назначение и возможностиэтих программ:
·    детально описатьинвестиционный проект и схему денежных потоков;
·    определить схемуфинансирования агентства;
·    оценитьвозможности и эффективность привлечения денежных средств из различныхисточников;
·    проигратьразличные сценарии развития агентства, изменяя различные параметры;
·    сформироватьбюджет проекта с учетом изменения внешней среды (инфляция, ставка,рефинансирование Центрального Банка);
·    оценитьфинансовую самостоятельность проекта рассчитать показатели рентабельности,оборачиваемости, ликвидности;
·    сформироватьосновные формы финансовой отчетности (отчет о движение денежных средств, отчето прибыли, балансовый отчет);
·    эти программыпозволяют провести анализ чувствительности проекта к изменению основныхпараметров;
·    получитьрезультаты расчетов в табличных и графических видов.
Специализированныепрограммы делятся на 2 вида систем:
·    закрытые;
·    открытые.
Закрытые системыпозволяют пользователю использовать готовые формы, результаты вычислений отпользователя скрыты и не могут быть изменены, это страхует от ошибок иподтасовок. Можно внести изменения адаптировать программу с помощью созданиясобственных форм отчетности и аналитических таблиц.
К закрытым системам можноотнести Project Expert, Сomfar- одна из первых специализированных программ распространенная под системойЮНИДО.
Программа Project Expertпредлагаемая фирмой Expert System позволяет выполнить экспертноезаключение, смоделировать прибыли и убытки. Разработан целый ряд программ – Lite, Standart, Proffessional, – рассчитанных на различнуюподготовленность пользователя. Это автономный продукт интерфейсом, близким Microsoft. Для работы Project Expert не нужнодополнительное программное обеспечение. Программа обеспечивает передачу отчетовв MS Word, возможность копирования итоговых таблиц в MS Excel и другиеэлектронные таблицы. В последней версии появилась возможность формированиядокументов в формате HTML для публикации отчетов в Интернет. Сетевой вариантпрограммы позволяет работать над проектом нескольким пользователям.
Сomfar – эту систему позиционируют как наиболее универсальнуюи пригодную для бизнес планирования по всему миру. К сожалению, она неадаптирована к российским условиям, к тому же последние пять лет не выходило ееобновлений. Как и большинство закрытых систем, Сomfar построена таким образом, чтобы вести пользователячерез весь процесс разработки. Программа практически не требует времени наизучение. Сразу после запуска даже неподготовленный пользователь может начинатьработу. То есть попросту ввод исходных данных. Однако интерфейс программыустарел и неудобен для пользователя.
Открытые системыпривлекательней для профессионалов в них формулы для вычислений не скрытыпользователь может сам проверить их пригодность к своим условиям икорректировать (при изменение законодательства, инфляции и т.д.).
Открытые системыиспользуют специфическую среду электронных таблиц, как правило, это Excel. Из наиболее популярных стоитупомянуть «Альт — Инвест» (фирма «Альт — Инвест»), «Аналитик» (фирма «ИНЭК»),«ТЭО-ИНВЕСТ» (разработчик – Институт проблем управления РАН), ENERGY-INVEST (Научный центр прикладных исследований РАО «ЕЭСРоссии») и система проектов в нефтяной промышленности FOCCAL (фирма CIS).
Программа Альт — Инвестпредставляет собой набор таблиц в оболочке Excel. Пользователь имеетвозможность создавать:
·    необходимую схемуописания исходных сведений для расчетов;
·    просматриватьпоследовательность выполнения расчетов;
·    изменятьзаложенный алгоритм расчетов;
·    вводить новыетабличные формы и показатели, которые становятся полноценными элементамимодели.
При запуске программы кстандартным инструкциям добавляются кнопки: параметры проекта, отображениеоткрыть таблицу, открыть график, формирование отчета, о программе.
Структура программы Альт– Инвест представляет рабочую книгу Excel состоящую из несколькихвзаимосвязанных листов:
·    о программе;
·    проект основнойработы – лист, где производят настройку ввода данных и отчет итоговыхпоказателей;
·    анализ – отражаетзависимость проекта от таких параметров как уровень цен, объем продаж,стоимость материалов и комплектующих, общие издержки, размер инвестирования иставка дисконтирования.
·    отчет – лист дляформирования отчетов.
Расчетные формулы впрограмме открыты, редактирование формул производится как в строке формул, таки в ячейке.
Представленные программыявляются дорогостоящими, поэтому мной бизнес-план сделан в программе MS Excel.
/>/> 
2.2 Понятие программного продукта
Программный продукт (software product) – это любой набор компьютерных программ, процедур исвязанных с ними документации и данных, получаемых в результате разработки программногопродукта и предназначенных для поставки пользователю.
Качество программногопродукта (software quality) – полный набор параметров и характеристик, связанныхсо способностью программный продукт удовлетворять установленным илипредполагаемым потребностям.
Метрика качествапрограммного продукта (software qualitymetric) – количественная шкала и метод,который может использоваться для определения значения характеристикиконкретного программного продукта.
Основными требованиямимоего ПП являются проникновение в рынок фотосалона и последующее расширениерыночной доли предприятия, расширение спроса за счет увеличения истимулирования объема продаж, ценовой политики.
2.3 Использование программы Excel для создания программногопродукта
Microsoft Excel– современная вычислительная программа относится к электронным таблицам, вячейках которых производятся взаимозависящие функциональные вычисления повведенным формулам.
Электронные таблицы (такие как Microsoft Excel 2007) позволяют составлять бюджет, проводитьинвентаризацию или следить за расходами организации с помощью персональногокомпьютера.
Система Microsoft Excel, наряду с Microsoft Word,является одной из наиболее существенных и популярных составных частей пакета Microsoft Office. MS Word в основном предназначен для работы стекстовыми данными, Microsoft Excel – главнейший инструмент при работе счисловыми данными и формулами и т.д.
Преимущество электронныхтаблиц заключается в том, что, во-первых, этот процесс автоматизирован,во-вторых, теперь изменение одного или нескольких показателей автоматическиведет к мгновенному перерасчету результатов.
В общем виде таблицасостоит из множества ячеек (клеток), образуемых пересечением строк и столбцовтаблицы. В электронной таблице каждая ячейка имеет адрес в виде: имя столбца иномер строки и может быть пустой, либо содержать информацию в виде текста,числа, формулы.
Группа ячеек, образующихпрямоугольный фрагмент таблицы, называется диапазоном.
Содержимым ячеек можетбыть текст, число, дата, время, формула. Формула представляет собой выражение,по которому вычисляется новое значение из уже существующих. Формула можетсодержать операторы и функции, константы, ссылки на ячейки, диапазоны. Присоздании формул часто приходится ссылаться на отдельные ячейки или диапазоны.
/>/>/>/>/>2.4 Математическая модель и программная реализация бизнес-плана
Данный вид бизнесаявляется стабильно перспективным, с минимальными требованиями к стартовомукапиталу для начала предпринимательской деятельности, отсутствиемлицензирования, достаточно привлекательным уровнем дохода и высокой степеньюконкуренции.
Табл. 3
Организации риэлтерскогобизнеса потребует следующих затрат:1. Стартовые затраты учредителя Сумма: 1.1 Госпошлина на регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя 500 руб. 1.2 Оплата аренды офисного помещения с мебелью площадью 10 м по цене 430 руб/м² 4000 руб. 1.3 Оплата компьютера, принтера, сейфа в кредит на 3 года с ежемесячными платежами 500 руб. 1.4 Затраты на рекламу ежемесячные 1000 руб. 1.5 Прочие затраты 1000 руб. Итого: 7000 руб. 2. Операционные затраты риэлтерской фирмы (транспортные расходы, юридическая экспертиза, консультации, затраты, связанные с оформлением документов) 6% от ежемесячных риэлтерских доходов
Перспективуразвития риэлтерского бизнеса выполняем через прогнозирование его основных исходныхпараметров в виде табл. 1. Все таблицы, представленные в этом подразделе,находятся в приложение Б.
Вкачестве неизменных исходных данных выступает план риэлтерских услуг поколичеству сделок купли-продажи Ni и план риэлтерских услуг по аренде жилья Nj.
Вкачестве переменных величин принимается прогнозная стоимость 1 м² общей площади жилья (Цi),стоимость услуг (yi, уj)..
Маркетинговыеисследования рынка жилья и прогноз цен выполняется с целью годового прогнозацен на рынке жилья по принятым сегментам рынка услуг в виде графических моделей(рис. 1) состоит из двух этапов: ретроспективный маркетинг цен за прошедшийгодовой период; годовой прогноз цен по сегментам рынка услуг риэлтерскогобизнеса. При этом принят следующий прогнозный темп инфляции на цены всех типовриэлтерских услуг />=3%.
/>
Рис. 1. Маркетинговый анализ цен на рынке недвижимости г. Пензы
Расчет изменениястоимости цен на услуги производим через индекс инфляции следующим образом:
/>=Ц0/>βt(1)
Ц0 — расчетная стоимость услуг (i, j)по состоянию на Т0;
/> — индексинфляции цен на t — месяц дляусловий постоянства ежемесячной инфляции 3% в месяц на весь прогнозный период.
/> (2),
где t- период прогноза цены в месяцах от Т0.
/> .
Первоначальноя выполнила расчет квартальных бюджетов доходов от риэлтерских услуг в форметабл. 2,3,4,5.
Доходы от риэлтерскихуслуг по купле-продаже жилья Diопределяется следующим образом:
/> (3)
/> — расчетнаястоимость жилого помещения по состоянию на То, м2;
/> - прогнозныйежемесячный индекс цен на недвижимость, %;
/> - стоимость оказываемыхуслуг, %.
Доходыот риэлтерских услуг по аренде жилья Dj определятся:
/> (4)
/> — расчетнаястоимость ежемесячной аренды жилого помещения, м2;
/> - прогнозныйежемесячный индекс арендной платы за недвижимость, %; /> - стоимость оказываемых услуг, %.
Вседанные для расчета берутся из таблицы 1 с помощью ссылок. Чтобы рассчитатьдоход двух комнатной квартиры за январь (табл. 2) необходимо сделать ссылку налист 'План бизнеса' и в итоге получится ячейка С6 которая ='План бизнеса'$I7*'Планбизнеса'!$E7*'План бизнеса'!$H7*'План бизнеса'!$F7. Таблицы 3,4,5 рассчитываютсяаналогично.
Затем я рассчиталагодовой бюджет доходов от риэлтерских услуг в форме таблиц 6.
Все данные по доходу (Di, Dj) берутся поквартально с помощью ссылок из табл. 2,3,4,5 изячеек в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца.
Количествожилья по сделкам купли-продажи Ni и план риэлтерских услуг по аренде жилья Nj берется также из таблицы 1 из ячеек,где показана сумма реализованной недвижимости по квартально за каждые 3 месяца.
Расчет бюджета затрат наоплату труда персонала я выполнила в форме таблиц 8,9,10,11 без учета прибылидиректора (учредителя).
Заработная платаспециалисту по купле-продаже недвижимости учитывается по штатному расписанию (табл.7) и по формуле
Фк-п =∑ Di ∙30% (5),
где 30%это сумма совершенных сделок по купли-продажи недвижимости.
Чтобы рассчитатьзаработную плату за январь (табл. 8) специалисту по купле-продаже недвижимостинеобходимо сделать ссылку на лист 'Доход 1кв' ячейку C10, где рассчитанавыручка от купли-продажи недвижимости за январь и умножить на ячейку D4 вкоторой находится % от суммы совершенной сделки, тыс. руб., и в итогеполучается ='Доход 1кв'!$C10*D4.
Заработная платаспециалистов по аренде недвижимости учитывается также по штатному расписанию ипо формуле
Фар=∑ Dj ∙35% (6),
где 35%это сумма совершенных сделок от аренды недвижимости.
Чтобы рассчитать заработнуюплату за апрель (табл. 9) специалисту по аренде недвижимости необходимо сделатьссылку на лист 'Доход 2кв' ячейку C14, где рассчитана выручка от арендынедвижимости за апрель и умножить на ячейку D5 в которой находится % от суммысовершенной сделки, тыс.руб., и в итоге получается ='Доход 2кв'!$C14*D13. Остальныетаблицы 10,11 рассчитываются аналогично.
Затем я рассчиталагодовой бюджет на оплату труда персонала в форме таблицы 12. Все данные пооплате труда берутся поквартально из табл. 8,9,10,11 из ячеек, в которыхпоказана общая сумма дохода за 3 месяца каждого из специалистов.
Индивидуальныйпредприниматель будет использовать упрощенную систему налогообложения, прикоторой объектом налогообложения является доходы (ставка – 6% от суммы доходов).Расчет налогов производится согласно налоговому законодательству РоссийскойФедерации в соответствии со ставками налогов таблицы 13. Бюджет налоговыхвыплат рассчитывается в форме таблиц 14,15,16,17.
Единый социальный налог(ЕСН) рассчитывается по формуле ЕСН=ФОТ ∙ 20% (7),
20% ставка налога, ФОТ — фонд оплаты труда. Чтобы рассчитать ЕСН за январь ячейка C5 (табл. 14) нужно сделать ссылку налист 'Бюджет на оплату труда' ячейку E6, где рассчитан итог заработной платыперсонала за январь и умножить на лист 'Ставка налога' ячейку D3, где находитсяставка ЕСН налога и в итоге получается ='Бюджет на оплату труда'!$E6*'Ставканалога'!$D3.
Налог на доход (НD) рассчитывается по формулеНD=(D-ЕСН) ∙ 6% (8),
6% — ставка налога.
Чтобы рассчитать НD за апрель ячейка C15 (табл. 15) нужно из ячейки C13 (доход от риэлтерских услуг заапрель) отнять ячейку C14(ЕСН за апрель) и умножить на лист 'Ставка налога' ячейку D4 в которой находится ставка налогана доход и в итоге получается =(C13-C14)*'Ставка налога'!$D4.
Подоходный налог (ПН)рассчитывается по формуле ПН=ФОТ ∙ 13% (9),
13% ставка налога. Чтобырассчитать ПН за июль ячейка C25(табл. 16) необходимо сделать ссылку на лист 'Бюджет на оплату труда' ячейкуE22 где рассчитан итог заработной платы персонала за июль умножить на лист'Ставка налога' ячейку D5, где находится ставка ПН и в итоге получается ='Бюджетна оплату труда'!$E22*'Ставка налога'!$D5.
Таблица 17 рассчитываетсяаналогично.
Годовой бюджет налоговыхплатежей рассчитывается в таблицы 18. Все данные по налоговым платежам берутся поквартальнос помощью ссылок из таблиц 14,15,16,17 из ячеек, в которых показана общая суммадохода за 3 месяца.
Квартальные бюджеты поприбыли я выполнила в форме таблиц 19,20,21,22.
Чтобы рассчитать бюджетза январь (табл. 19) необходимо сделать ссылку на лист 'Доход 1кв' ячейку C10,где рассчитана выручка от купли-продажи недвижимости за январь и на лист 'Доход1кв' С14, где рассчитан доход от аренды недвижимости за январь, получаем ячейкуС7 — общий доход (D0).
Далее рассчитываетсячистый доход по исходящим (затратным) потокам. C помощью ссылки на лист 'Бюджет налоговых платежей' ячейку C5,где рассчитан единый социальный налог за январь получаем ячейку С9. Остатокдохода (D1) я нашла по формуле D1=D0-ЕСН (10)
получила ячейку С10,которая =C7-C9. Делаем ссылку на лист 'Бюджет налоговых платежей' ячейку C6,где рассчитан налог на доходы (НD) заянварь получаем ячейку С11. Далее рассчитывается остаток дохода по формуле D2=D1–НD (11) получаетсяячейка С12 которая =C10-C11. Далее заполняются ячейки с остальными затратами(∑3) суммируем их СУММ (C15:C20) получаем ячейку С21 и находим в ячейкеС23 чистый доход по формуле D3= (D2-∑3) (12) получаем C12-C21. Остальныетабл. 20,21,22 рассчитываются аналогично.
Затем рассчитываетсягодовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемыхпараметров входящих и исходящих денежных потоков в форме табл. 23. В даннойтаблицы показаны поквартально данные по плану которые берутся по квартально спомощью ссылок из табл. 19,20,21,22 из ячеек в которых показана общая сумма за3 месяца. Отклонение от плана считается по формуле Δ= факт – план ипереводится в %.
Расчеты 2010 годасчитаются аналогично 2009 году.
Контроль поведения затрати прибыли я выполнила через классификацию затрат на постоянные и переменные сопределением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работна основе графической модели (рис. 2).
Все данные для построенияточки безубыточности берутся из бюджета по прибыли за 1 квартал (табл. 19). Кпостоянным затратам отнесены все стартовые затраты. Переменные затраты ивключают: ЕСН, налог на доходы, операционные затраты и фонд оплаты труда. D3 – чистая прибыль.