Тема 2.2. Ринок нерухомості
2. 2.1.Характеристика ринку нерухомості
Ринок нерухомості -- це взаємозалежна система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію і фінансування обєктів нерухомості. Це певний набір механізмів, за допо-могою яких передаються права на власність і повязані з нею інтереси, встановлюються ціни й розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування" Основні процеси функціонування ринку нерухомості --розвиток (створення), управління (експлуатація) та оборот прав на обєкти нерухомості.
Таким чином, основні процеси функціонування ринку не-рухомості - це розвиток (створення), управління (експлуата-ція) й обіг прав на нерухомість.
Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, істотно відмінних один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін та ризиків, ефек-тивністю інвестицій і особливо станом законодавства, полі-тичною та соціальною стабільністю тощо.
В умовах сучасної економіки ринок нерухомості можна охарактеризувати з трьох позицій:
1. Як сферу вкладання капіталу в обєкти нерухомості та си-стему економічних відносин, що виникають під час опе-рацій з нерухомістю. Такі відносини виявляються між інвесторами в процесі купівлі-продажу обєктів нерухо-мості, іпотеки, здачі обєктів нерухомості в оренду і т. д.
Як сферу, де обєкти нерухомості виступають як товари особливого роду.
Як ринок послуг, що створює умови для життєдіяльності й життєзабезпечення людини у всій багатогранності їх властивостей та виявів.
Найбільш поширена точка зору на ринок нерухомості як на різновид інвестиційного ринку. У звязку з цим прийнято виді-ляти загальні ідентифікаційні ознаки, що підтверджують на-явність структурної залежності ринку нерухомості з інвести-ційним ринком.
Нерухомість більшою мірою, ніж інші активи, потребує ефективного управління для отримання прибутку. Звідси ви-никають, щонайменше, два висновки:
- для більшості інвесторів нерухомість як обєкт інвесту-вання є досить складний актив;
- для інвесторів, що володіють достатніми знаннями у сфері управління нерухомістю, вона може бути обєк-том інвестування, що дозволяє отримувати більший прибуток і контролювати активи.
2. 2. .2. Види ринків нерухомості
2.2.3.Класифікація ринку нерухомості
Основні складові ринку нерухомості : первинний і вторинний.
Первинний (нерухомість як товар вперше поступає на ринок. Основними продавцями є держава в особі своїх виконавчих органів, будівельні компанії.
Вторинний ( нерухомість виступає як товар ,що раніше був в користуванні і належить окремому власнику.
Сегментація ринку нерухомості це розподіл його на однородні групи покупців.
Сегменти ринку нерухомості:
- ринок житла;
- ринок комерційної нерухомості;
- ринок земельних участків.
За територіальним фактором : кожний регіон може представляти собою окремий ринок.
За використанням:ринки житла, комерційного, промислового і с/г призначення.
За вартістю : ринок дорогої нерухомості; масовий ринок відносно недорогої нерух.
За інвестиційною мотивацією: ринок нерухомості,що приносить доход; ринок нерухомості з потенціалом прирості вартості; податкове укриття.
За типом прав власності: необмежені права власності; сервітут (право обмеженого використання одним чи більше осіб землі іншої особи); право на надра; право на оренду; право на участь в кондомініумах (правова форма власності, за якою обєкт розподіляється на елементи, індивідуальної власності і елементи спільної власності); право господарського володіння; право оперативного управління; право довічного володіння.
Виділяють централізований і децентралізований ринки (вуличний) і біржовий (аукціони ,конкурси), позабіржовий.
Ринок нерухомості є істотною складовою будь-якої національної економіки, оскільки нерухомість -- це найважливіша частина національного багатства, на яку припадає понад 50% світового багатства. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що і ринок праці, І ринок капіталу, і ринок товарів і послуг тощо для свого існування повинні мати або орендувати необхідні їм приміщення.
Національний ринок нерухомості -- це сукупність регіональних, локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін і ризиків, ефективністю інвестицій у нерухомість й особливо станом регіонального законодавства, політичною та соціальною стабільністю в регіоні тощо.
Український ринок нерухомості віддзеркалює всі проблеми перехідної економіки і характеризується нерівномірним розвитком своїх сегментів, недосконалою законодавчою базою та низькою інвестиційною активністю громадян та юридичних осіб. Водночас цей ринок становить перспективну сферу вкладення капіталу.
За допомогою ринкового механізму і державного регулювання ринок нерухомості забезпечує;
створення нових обєктів нерухомості;
передачу прав на нерухомість;
> установлення рівноважних цін на обєкти нерухомості;
> експлуатацію (управління) обєкта нерухомості;
розподіл простору між конкуруючими варіантами землекористування;
інвестування в нерухомість.
При цьому виконуються такі операції, здійснювані з нерухомим майном:
1. з частковою або повною зміною власника / складу власників
купівля-продаж обєктів нерухомості;
спадкування;
дарування;
міна;
рента;
забезпечення виконання зобовязань (наприклад, реалізація закладених або заарештованих обєктів нерухомості);
приватизація;
націоналізація;
зміна складу власників, у тому числі з поділом майна;
внесок у статутний капітал;
> банкрутство (ліквідація) субєктів підприємницької діяльності (Із задоволенням вимог кредиторів, у тому числі за рахунок
реалізації майна власників);
2, без зміни власника
інвестування в нерухомість;
розвиток нерухомості (розширення, нове будівництво, реконструкція);
зміни (напрямів використання, назви торгової марки, місцезнаходження, юридичної адреси та ін,);
управління, експлуатація;
застава;
оренда;
передача в господарське ведення або оперативне керування, у безоплатне користування;
регулярне одержання доходу від володіння нерухомістю, що не потребує від одержувача підприємницької діяльності;
довічне утримання;
передача управління;
введення (зняття) сервітутів та Інших обтяжень;
страхування (різноманітних форм і різноманітних операцій, у тому числі при кредитуванні розвитку нерухомості).
Усі ці операції в умовах ринкової економіки здійснюються з використанням ринкових механізмів, а тому вони є складовими ринку нерухомості.
2.2.4. Функції ринку нерухомості
Функціонування ринку нерухомості як елемента ринкової структури характеризують особливості, які наочно розкриваються через його функції. Виконуючи ряд загальних і спеціальних функцій, ринок нерухомості значно впливає на всі сторони життя та діяльності людей.
До основних належать такі його функції:
1. Інформаційна. Ринок нерухомості забезпечує зацікавлених субєктів інформацією про поточну конюнктуру ринку (структуру попиту і пропозиції, ціноутворення). При цьому в перехідній економіці гостро стоїть питання обєктивності, актуальності та повноти такої інформації, що пояснюється запізнілим розвитком інформаційної інфраструктури ринк, нерухомості (спеціалізованих засобів масової інформації, інформаційно-аналітичних агенцій тощо).
Ціноутворююча. В умовах трансформаційної економіки формування ринку нерухомості повязане з наявністю значних цінових диспропорцій, існування яких зумовлено невідповідністю структури обсягам попиту та пропозиції. З розвитком ринку цінові диспропорції починають вирівнюватися і створюються умови для "ввімкнення" механізмів вільного ціноутворення на обєкти нерухомості.
Посередницька. На ринку нерухомості діють професійні посередники -- ріелтори, оцінювачі, страхувальники, іпотечні кредитори та ін. В умовах перехідної економіки виникає ситуація, коли якісний та кількісний склад професійних посередників не повною мірою відповідає потребам ринку, що збільшує трансакційні затрати його учасників.
Регулятивна. Ринок нерухомості бере активну участь у перерозподілі ресурсів, спрямовуючи зусилля його учасників на дотримання ефективної структури економіки та задоволення громадських інтересів. При цьому повною мірою регулятивна функція починає проявлятися на вторинному ринку.
Інвестиційна. Ринок нерухомості є привабливим засобом збереження й збільшення капіталу, сприяє переведе до заощаджень і нагромаджень населення з пасивної форми запасів у реальний капітал, що приносить дохід власнику нерухомості. При цьому саме нерухоме майно служить своєрідною страховою гарантією інвестиційних ризиків. На перших етапах формування ринку нерухомості в перехідній економіці інвестиції спрямовують переважно на придбання нерухомості споживчого характеру. В міру задоволення цієї потреби інвестиційні потоки починають спрямовуватися в сферу комерційної та промислової нерухомості.
Затрати, що несуть покупці і продавці нерухомості при укладанні договорів.
Соціальна функція проявляється в зростанні трудової активності всього населення, підвищенні інтенсивності праці громадян, які планують стати власниками квартир, земельних ділянок та інших капітальних і престижних обєктів. Функція сприяє формуванню в суспільстві середнього класу, що є основою стабільності. Однією з форм прояву соціальної функції ринку нерухомості виступає соціалізація капіталу.
Стимулююча, суть якої -- економічне заохочення прибутком продуктивного використання досягнень науково-технічного прогресу під час створення та використання нерухомого майна. Конкуренція сприяє високій діловій активності й пошук у нових можливостей ефективного управління капітальною власністю. На початкових етапах формування ринку нерухомості майно виконує двояку роль: є засобом нагромадження та заощадження доходів і сприяє легалізації незаконно зароблених коштів. Унаслідок цього субєкти ринку нерухомості проводять досить пасивну політику. Позитивні зміни в цьому напрямі зявляються зі зростанням конкуренції та зниженням дохідності пасивних операцій, що стимулює продуктивні інвестиції.
Сануюча. Ринок нерухомості дає змогу ліквідувати неконкурентоспроможних і слабких учасників ринку, сприяє банкрутству неефективних господарюючих субєктів. Ринковий механізм указує напрями пошуку, але не дає ніяких гарантій щодо кінцевих фінансових результатів. Визнають лише суспільне необхідні інвестиції в нерухомість, адже тільки їх і оплачує покупець.
Різноманітність функцій ринку нерухомості відображає специфіку товарів, що є в обігу на ньому. У зальному вигляді ринок нерухомості можна подати як систему економічних і правових відносин, що виникають завдяки взаємодії товарного та грошового обігу. Тому дуже важливим питанням є визначення субєктної структури цих відносин.
2. 2.5. Ринок нерухомості як саморегулююча система включає сім основних елементів: попит, пропозицію, ціну, менеджмент, маркетинг, інфраструктуру, ділові процедури
Таким чином, ринок нерухомості можна представити як:
Ринок промислових обєктів -- для реалізації виробничо-технологічних процесів
Ринок житла - для забезпечення житлових потреб населення
Ринок земельних ділянок - для забезпечення сільгоспвиробництва, промислового та цивільного будівництва, рекреаційних потреб.
Ця обставина дозволяє характеризувати ринок нерухомості як різновид ринку послуг, але різновид дуже специфічний, що потребує для свого вивчення зваженого підходу, обєднання принципів системного й індивідуального дослідження.
З економіко-філософської точки зору ринок нерухомості -- це інфраструктурна категорія, повязана зі створенням умов, необхідних для здійснення виробничої, комерційної, соціальної, екологічної та іншої діяльності.
Узагальнюючи поняттєво-термінологічні підходи, можна зробити такі висновки. Соціально-економічна природа ринку нерухомості досить складна. Через відсутність вагомих теоретичних основ для його однозначної ідентифікації необхідно розглядати ринок нерухомості у взаємозвязку із ринками товарів, Інвестицій і послуг.
Ринок нерухомості має складну, розгалужену структуру, і диференціювати його можна за різноманітними ознаками. Виходячи з триєдності сутності нерухомості як товару ринок нерухомості -- це три базових сектори єдиного ринку нерухомості:
сектор розвитку (створення) нерухомості;
сектор управління (експлуатації) обєктів нерухомості;
сектор обороту прав на обєкти нерухомості.
Сектор створення нерухомості відповідає за організацію системи розвитку обєктів нерухомості, розвиток територій і безпосередньо розвиток обєктів. Основні ознаки цього сектору в перехідний період: 1.слабка вивченість сектору ринку розвитку (створення);
висока складність пошуку управителя інвестиційним проектом (від укладання договору про наміри до здавання обєкта
нерухомості в експлуатацію);
відсутність якісно відпрацьованих технологій ефективного й економічного будівництва і, отже, довгострокового попиту на будівельне устаткування й матеріали та ін.
Сектор управління (експлуатації) нерухомості відстежує ступінь впливу тих або інших товарних характеристик обєктів нерухомості на їх дохідність. Саме звідси виходить запит до сектору розвитку на створення найбільш дохідних типів обєктів нерухомості. При недостатній розвиненості сектору управління запит сектору розвитку передається безпосередньо із сектору обороту.
Сектор обороту нерухомості формує ринкову ціну обєктів нерухомості.
Кожний сектор залежно від повязаних з ним фінансових потоків має свою привабливість, обсяг, динаміку, що розподіляються на:
інвестиції капіталовкладень (розвиток обєктів нерухомості);
товарні відносини (фінансування обороту прав на нерухомість);
доходи й податки (від договорів та експлуатації обєктів нерухомості).
Тема 2. 3. Правове забезпечення прав власності на обєкти
нерухомості
Правом власності на нерухомість є найбільш повне право, яке особа має на обєкти нерухомості, й передбачає право володіння, користування та розпорядження обєктами нерухомості.
Правом володіння визнається юридично забезпечена можливість фактичного панування особи над обєктами нерухомості (числити на своєму балансі тощо).
Правом користування визнається юридично забезпечена можливість особи здобувати з обєктів нерухомості їх корисні властивості для задоволення своїх особистих та майнових потреб.
Правом розпорядження визнається юридично забезпечена можливість визначати долю обєктів нерухомості (відчуження за договором, передача в спадок, знищення і т.п.).
У власника нерухомості одночасно концентруються всі три названих правомочності. Але порізно вони можуть належати і не власникові, а іншому законному (титульному, тобто такому, що спирається на визначену юридичну підставу) володарю обєкта нерухомості, наприклад орендарю. Останній не тільки володіє й користується нерухомістю власника-орендодавця за договором Із ним, а й вправі за його згодою здати нерухоме майно в під найом (суборенду) іншій особі, вчиняти дії, що поліпшують обєкт нерухомості, тобто у певних межах розпорядитися ним. Однак варто відмітити, що сама по собі «тріада» правомочностей ще недостатня для характеристики прав власника.
Власник вправі передавати Іншим особам свої права володіння І користування чи володіння та розпорядження належного йому нерухомого майна, залишаючись його власником, наприклад при здаванні нерухомого майна в оренду. На цьому основана й передбачена можливість передати нерухоме майно в управління іншій особі, що не тягне за собою переходу до останнього (управителя) права власності на передане нерухоме майно; Управління є способом здійснення власником належних йому правомочностей, однією з форм реалізації права розпорядження, але зовсім не встановленням нового права власності на нерухоме майно.
У випадку, коли наявні документи підтверджують право власності на нерухоме майно в повному обсязі та не можуть бути заперечними, такий титул називається "чистим". Якщо ж право власності може бути на певних підставах оспореним, такий титул має назву "брудний".
Придбання права на нерухомість і володіння нею припускає наявність додаткових обтяжень, що покладаються на власника обєктів нерухомості. Скажімо, реєстрації прав на земельну ділянку, що раніше перебувала в державній або комунальній власності, передує її відведення. Для зведення житлового будинку, крім відведення ділянки та реєстрації права на неї за забудовником, потрібне одержання дозволу на спорудження будинку, дотримання багатьох протипожежних, санітарних, будівельних та інших норм і правил.
Використання, права й інтереси інших користувачів і т.д. Це є не обмеженням його права власності на обєкт нерухомості, а встановленням більш точних меж його змісту, що у будь-якому випадку не може бути безмежним.
Часто при здійсненні операцій із нерухомістю може передаватися набір прав та інтересів, які не є частиною нерухомості. Тому новим Цивільним кодексом України передбачено інші речові права на нерухомість, зокрема сервітути, емфітевзис та суперфіцій. Такі права належать особам, що не є власниками, однак мають можливість у тому чи іншому обсязі використовувати обєкти нерухомості у своїх інтересах без посередництва інших осіб і власника, а іноді навіть усупереч його волі. Вони зберігаються при зміні владика, тобто слідують не за власником, а за самим обєктом нерухомості, обтяжуючи його. Про це треба памятати при укладанні договорів, оскільки наявність інших речових прав є певним обмеженням прав самого власника.
П) Сервітут -- це право власників земельної ділянки і землекористувачів на обмежене платне або безкоштовне користування чужою земельною ділянкою. В Земельному кодексі (гл. 16) закріплено 9 видів земельних сервітутів, перелік яких не є вичерпним. Це право проходу І проїзду на велосипеді, на транспортному засобі через чужу ділянку землі, право прокладання й експлуатації ліній електропередачі, звязку, трубопроводів, Інших лінійних комунікацій, право проходу до природного водоймища, розташованого на сусідній земельній ділянці, право напувати свою худобу з цієї водойми та ін.
Власник (користувач) ділянки, щодо якого встановлений сервітут, має право вимагати плату від осіб, в інтересах котрих такий сервітут установлений. Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в установленому порядку (цей порядок такий самий, як і для державної реєстрації права власності або користування земельною ділянкою). Право земельного сервітуту не може бути предметом купівлі-продажу, застави і передаватися будь-яким способом особі, в інтересах якої він установлений.
Право обмеженого користування (сервітут) може бути встановлене і на інше нерухоме майно (будинки, будівлі, споруди тощо), обмежене користування якими необхідне для задоволення потреб використання цього нерухомого майна.
Земельні сервітути можуть установлюватися на визначений або на невизначений строк.
Емфітевзис -- це довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування чужою землею з метою сільськогосподарського виробництва. Правовою підставою встановлення емфітевзису є договір_між_власником землі та особою, що виявила бажання користуватися у своїх інтересах цією землею для сільськогосподарського виробництва (така особа зветься емфітевтою). Договір про встановлення емфітевзису може бути укладений на визначений або на невизначений строк. Він може бути як сплатним, так і безоплатним.
Власник землі має право вимагати від емфітевти використання землі за призначенням, обумовленим у договорі, а також переважне право на викуп емфітевзису, що відчужується емфітевтою третім особам.
Власник землі не може перешкоджати користуванню землею, що передана ним у емфітевзис.
Емфітевта має право користуватися землею власника у повному обсязі та за призначенням, що обумовлені емфітевзисом. Він може відчужувати емфітевзис будь-кому, в тому числі й власникові, будь-яким способом, що не заборонений законом. Емфітевзис також може переходити у спадок -- як за законом, так і за заповітом.
Емфітевта зобовязується виплачувати власникові землі обумовлену винагороду за користування земельною ділянкою, а також здійснювати інші платежі, повязані з користуванням нею, та справляти встановлені щодо неї повинності. Емфітевта зобовязаний добросовісно користуватися земельною ділянкою відповідно до її призначення та не допускати її погіршення.
Супєрфіцій-- це право користування земельною ділянкою або її частиною для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд І будівель.
Власник земельної ділянки має право надати її у супєрфіцій фізичній чи юридичній особі (суперфіціарію) безоплатно або за обумовлену плату.
Власник нерухомого майна (будівлі чи споруди), що побудоване на земельній ділянці, переданій йому в супєрфіцій, має довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування цією ділянкою.
Супєрфіцій може бути встановлений законом, договором або заповітом як на визначений, так і на невизначений строк.
Земельна ділянка, передана у супєрфіцій, має бути використана лише для забудови й не може бути погіршена.
При переході права власності на нерухоме майно до інших осіб набувач придбаває також право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах та в тому самому обсязі, що й попередній власник нерухомого майна.
Законодавством установлено особливий режим землі як природного обмеженого ресурсу. Зокрема, державною власністю вважається вся земля, що прямо не передана в приватну і комунальну власність, тобто існує презумпція (припущення) державної власності на землю, що виключає можливість безгосподарного її існування. Тому ринковий оборот земель законодавче обмежується в загальних публічних інтересах.
Не можуть перебувати в приватній власності землі лісового й водного фондів, континентального шельфу і територіальних вод, надра, охоронювані або використовувані особливим чином території, ділянки насіннєвих станцій та ін. Не підлягають приватизації (про що йшлося раніше) землі загального користування в населених пунктах (площі, вулиці, парки, сквери, пляжі, водойми тощо), землі заповідників, ботанічних садів, оздоровчого й історико-культурного призначення і т.д.
Оскільки земля є одночасно не тільки специфічним засобом виробництва й обєктом господарювання, а й найважливішим природним ресурсом, зміст права власності на землю визначається як цивільним, так і земельним законодавством з урахуванням лісового, водного й природоохоронного законодавства.
Державна реєстрація обєктів нерухомості
На сьогодні процедура державної реєстрації нерухомості регламентується Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, яке діє з метою належного забезпечення захисту права власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб до прийняття й Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно: В редакції наказу Міністерства юстиції України від 28.01.2003 № 6/5
Проект Закону України «Про державну реєстрацію прав на обєкти нерухомого майна» стосується інтересів як усіx субєктів ринку нерухомості, так і державних відомств. Відповідно до цього закону створюються умови не тільки для захисту прав і законних інтересів субєктів ринку нерухомості, а й для створення майбутньої системи оподатковування та наповнення бюджету держави.
Основним завданням державної реєстрації обєктів нерухомості є охорона прав їх власник, а також гарантія достовірної інформації про обєкти нерухомості.
Усі обєкти, що підлягають державній реєстрації й обліку, можна обєднати в чотири групи:
обєкти нерухомості (земельні ділянки, будівлі житлово-цивільного, комунального, господарського, промислового та іншого
призначення, їх комплекси, приміщення, споруди або їх частини й інше майно, яке законом віднесено до нерухомого);
права всіх форм власності (у тому числі державної, приватної, спільної -- часткової або сумісної, а такс ; право повного
господарського відання, оперативного управління ними та інші відповідні права на нерухомість, якщо інше не передбачене
Законом. У випадках, передбачених законодавством, державній реєстрації підлягають права щодо користування і здійснення
інших прав на обєкти нерухомості);
інші речові права;
обтяження прав власності на нерухомість.
На відміну від права власності речові права осіб, що не є власниками, надають менший обсяг правомочностей їх власникам. Інші речові права -- це сервітути, емфітевзис та інші права. За своєю правовою природою вони є абсолютними, тобто субєкти таких прав можуть здійснювати свої правомочності самостійно, без сприяння третіх осіб. Навіть у випадку переходу права власності на субєкт нерухомості до іншої особи речові права осіб, що не є власниками, не припиняються, І вони можуть продовжити свої правомочності (дії) відносно майна. Тому будь-яке речове право, регламентоване новим Цивільним кодексом України, повинно бути зареєстровано.
Четверту групу обєктів реєстрації складають обтяження прав власності на нерухомість; щодо здійснення розпорядження й інших повноважень власника обєкта нерухомості, які випливають Із його застави (іпотеки), ухвали суду або господарського суду про забезпечення позову, постанови слідчого про вжиття заходів для забезпечення цивільного позову і конфіскації майна, заходів охорони спадкового майна та заборони відчуження нерухомого майна.
Обєкти нерухомості і права на них, зареєстровані до набрання чинності Законом, вважаються зареєстрованими належним чином. Обєкти нерухомості та права на них, які виникли до набрання чинності Законом, але не були зареєстровані, підлягають реєстрації відповідно до вимог Закону.
Державній реєстрації обєктів нерухомості й прав на них передує обовязкове обстеження цих обєктів, а також перевірка наявності матеріалів інвентаризації, підготовлених органом технічної інвентаризації, який проводить державну реєстрацію.
Субєктами державної реєстрації є власники обєктів нерухомості (фізичні та юридичні особи), володар прав на нього (користувачі, власники сервітутів та ін.), з одного боку, й органи, шо здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно, -- з іншого.
Державна реєстрація обєктів нерухомості, які належать державі, здійснюється за державними підприємствами, установами та організаціями, на балансі яких перебувають такі обєкти і яким передано право повного господарського відання щодо них. Державна реєстрація обєктів нерухомості, що належать державі, а право оперативного управління ними передано державним підприємствам, організаціям та казенним підприємствам, здійснюється за цими підприємствами й організаціями. Обмежені речові права реєструються за їх володарями.
Юридичні ознаки обєкта нерухомості
Для створення ринку нерухомості необхідно юридичне оформити нерухомість, тобто відповідно до затверджених форм кожному обєкту нерухомості повинен бути присвоєний ідентифікаційний (кадастровий) номер -- стиснуте цифрове вираження набору характеристик обєкта нерухомості, що виключає змішання (ототожнення) даного обєкта нерухомості з іншим. Це своєрідне цифрове імя конкретного обєкта нерухомості. Закон визначає ідентифікаційне (кадастрове) позначення -- закодований номер, який присвоюється кожному обєкту нерухомості при його державній реєстрації прав і який не може повторюватися на території України.
В основному кадастровий номер оснований на винятковості просторово-географічного розташування кожного обєкта нерухомості, що підлягає реєстрації. Кадастровий і технічний облік (інвентаризація) -- це вказівка ознак конкретного обєкта нерухомості, на підставі яких даний обєкт може бути виділений з маси однорідних речей із наступним цифровим вираженням ряду його характеристик (в основному просторово-географічних) за встановленою схемою. Кадастровий номер зберігається доти, доки обєкт нерухомості, якому він був присвоєний, існує як єдиний обєкт зареєстрованого права. У випадку поділу, злиття, виділення обєкта нерухомості знову утвореним обєктам (обєкту) нерухомості присвоюються нові кадастрові номери.
Процес обліку обєктів нерухомості включає технічний та економічний опис, а також юридичне виокремлення (індивідуалізацію) обєкта нерухомості, у результаті якого обєкт одержує технічні, економічні характеристики та юридичний статус, що дозволяють однозначно виділити його з інших обєктів нерухомості.
На кожний обєкт нерухомості й на весь час існування формується реєстраційно-інвентарізаційна справа обєкта з присвоєнням йому ідентифікаційного (кадастрового) номера. Згадана справа обєкта нерухомості формується органом державної реєстрації прав при його первинній реєстрації і ведеться до його знищення. Зміст реєстраційно-інвентаризаційної справи та порядок її ведення визначаються Державним комітетом будівництва, архітектури і житлової політики України.
Обєкти нерухомості -- це особливий обєкт права власності, а права володіння, користування й розпорядження обєктами нерухомості істотновідрізняються від прав володіння іншими видами майна. Скажімо, при продажу будинків, споруд та іншої нерухомості покупцеві одночасно передається право на ту частину земельної ділянки, що зайнята цими обєктами нерухомості та необхідна для їх використання, навіть якщо в укладеному договорі спеціально не обумовлено право покупця на відповідну ділянку землі. Ці питання легко вирішуються, якщо продавцем земельної ділянки і повязаного з ним обєкта нерухомості є одна й та сама особа. Коли земельна ділянка належить не власнику -- продавцю обєкта нерухомості, а іншій особі, покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах, що й продавець будинку, споруди і т.п. При цьому не потрібна згода власника земельної ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із продавцем.
Державна реєстрація прав на обєкти нерухомості здійснюється з метою визнання і підтвердження державою основ виникнення, переходу, обтяження або припинення прав на обєкти нерухомості. Вона спрямована на впорядкування цивільного обороту й охорони прав власників нерухомості. Державна реєстрація повинна проводитися за єдиною системою записів по кожному обєкту нерухомості в Єдиному державному реєстрі прав (ЄДРП) на нерухоме майно, що зберігається безстрокове. Це означає, що не за-лишається можливості для афер із нерухомістю.
Єдиний державний реєстр прав -- інформаційна система даних про обєкти нерухомого майна, їх власників та прав на ці обєкти, зафіксованих у письмовій формі в спеціальних книгах-кадастрах й у вигляді записів в електронних базах даних. ЄДРП потиканий захищати законні інтереси громадян і юридичних осіб відносно прав на нерухоме майно.
Єдиний державний реєстр прав містить інформацію про існуючі та припинені права на нерухоме майно, дані про зазначені обєкти та відомості про право володарів.
Державна реєстрація обєкта нерухомості проводиться за його місцезнаходженням у межах відповідної адміністративно-територіальної одиниці (району, міста, району в місті). У випадках, коли обєкт реєстрації розміщується на території кількох адміністративно-територіальних одиниць, відповідний орган державної реєстрації прав визначається власником такого обєкта.
Така реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права для всіх осіб, оскільки вона не оскаржена в судовому порядку. Водночас реєстрація повинна носити відкритий, публічний характер. Про факт державної реєстрації обєкта нерухомості у Державному реєстрі прав органом державної реєстрації прав може надаватись інформація без зазначення будь-яких інших відомостей щодо такого обєкта. Відомості можуть надаватись юридичній або фізичній особі на підставі її письмового звернення.
Необхідно звернути увагу на те, що відкритість відомостей про відповідні права на обєкт нерухомості обмежена, що можна витлумачити як захист особистої і комерційної таємниці.
Якщо власник обєкта нерухомості або правовласник обмежив вільне надання відомостей про належність йому обєкта нерухомості та прав на нього такі відомості надаються тільки за його згодою.
Сам правовласник має право одержувати інформацію про те, які особи (фізичні та юридичні) запитували й одержували відомості про права на відповідні обєкти нерухомості, що також можна розцінити як захист інтересів правоволодаря.
Держава гарантує права на обєкти нерухомості, і вони стають товаром тільки після державної реєстрації. Наприклад, при продажу комерційного обєкта нерухомості сторони зобовязані здійснити спочатку державну реєстрацію укладеного договору на його продаж, потім за передавальним актом -- фактичну передачу цього обєкта покупцю, після чого провести державну реєстрацію права власності покупця на цей обєкт нерухомості.
Недотримання сторонами державної реєстрації правочинів з обєктами нерухомості тягне за собою недійсність правочину. Однак, якщо правочин, що вимагає державної реєстрації, вчинений у належній формі, але одна зі сторін ухиляється від його реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію правочину. У цьому випадку правочин реєструється відповідно до рішення суду. Закон установлює негативні наслідки для сторони, що необґрунтоване ухиляється від державної реєстрації укладеного правочину: вона повинна відшкодувати іншій стороні збитки, спричинені затримкою в реєстрації правочину.
Органи державної реєстрації нерухомості
Відповідно до проекту Закону «Про державну реєстрацію прав на обєкти нерухомого майна» в Україні державну реєстрацію обєктів нерухомості, прав на неї та обтяжень, а також ведення Державного реєстру прав здійснюють органи технічної інвентаризації та державної реєстрації обєктів нерухомості й прав на неї (Бюро державної реєстрації прав). У межах адміністративно-територіальної одиниці (району, міста, району в місті), яка становить реєстраційний округ, утворюється та діє лише одне Бюро держав-ної реєстрації прав.
В систему органів державної реєстрації прав власності на обєкти нерухомого майна входять
Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України;
територіальні [районні (у сільських районах) та міські] органи державної реєстрації прав на нерухомість;
кваліфікаційна комісія державних реєстраторів прав;
архіви органів державної реєстрації прав.
Методологічне і нормативне забезпечення діяльності органів державної реєстрації прав здійснюється Державним комітетом будівництва, архітектури та житлової політики України спільно з Міністерством юстиції України.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно, а також надання інформації про зареєстровані права, видачу відповідних документів, надання відомостей Державного реєстру прав та послуги, повязані з державною реєстрацією прав на нерухомість, здійснюються на платній основі в розмірах, установлених Бюро державної реєстрації прав.
Порядок здійснення державної реєстрації нерухомості
Реєстраційна процедура починається з прийому від заявника документів на державну реєстрацію прав реєстратором.
Порядок проведення державної реєстрації прав і перелік правовстановлюючих документів щодо її проведення мають затверджувати Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України спільно з Міністерством юстиції України,
Згідно з діючим Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно для реєстрації виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно до Бюро технічної інвентаризації (БТІ) разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються правовстановлюючі документи.
При реєстрації прав власності на нерухоме майно, які виникли відповідно до договорів про відчуження нерухомого майна, що згідно із законодавством не потребують обовязкового нотаріального посвідчення, подається також довідка про відсутність або наявність арештів з Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна, яка видається на підставі відповідного запиту БТІ.
Для здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно власник (власники) або належним чином уповноважена особа подає заяву встановленої форми.
Під час подання заяви про реєстрацію прав власності фізична особа повинна предявити документ, що посвідчує її особу, а у разі подання заяви представником фізичної чи юридичної особи -- документ, що підтверджує повноваження діяти від імені цих осіб.
Якщо документи про державну реєстрацію прав подано не в повному обсязі або не внесено плату, державний реєстратор прав протягом трьох робочих днів приймає рішення про призупинення державної реєстрації прав і письмово повідомляє про це заявника із зазначенням підстав призупинення та пропозицій щодо усунення виявлених порушень. Якщо протягом ЗО календарних днів заявник не усунув порушення, які зумовили призупинення державної реєстрації прав, державний реєстратор виносить рішення про відмову в її проведенні.
Державна реєстрація новостворюваного обєкта нерухомості та права власності на нього при його первинній реєстрації проводиться протягом 10 робочих днів із дня отримання органом державної реєстрації прав усіх необхідних для цього документів.
Державна реєстрація прав на обєкт нерухомості, які виникли після його первинної реєстрації (поточна реєстрація), а також обтяжень, які випливають із іпотеки (застави) обєкта нерухомості, та інших обтяжень, крім перелічених у частині третьої цієї статті, проводиться протягом 10 робочих днів із дня отримання органом державної реєстрації прав усіх необхідних для цього документів.
Державна реєстрація обтяжень, які випливають із рішень судових та правоохоронних органів і органів податкової служби, здійснюється протягом пяти робочих днів із дня отримання органом державної реєстрації прав необхідних для цього документів.
Відмова в державній реєстрації можлива у випадках, коли
подані правовстановлюючі документи не підтверджують права на нерухоме майно та наявності обтяжень, реєстрації
яких вимагає заставник;
відсутній обєкт нерухомості або не проведено повного комплексу робіт із його технічної інвентаризації та не
оформлений паспорт обєкта нерухомості;
обєкт нерухомості не підлягає реєстрації на території відповідного реєстраційного округу;
обєкт нерухомості не закінчено будівництвом і не прийнято в експлуатацію в установленому законодавством порядку;
будівлі й споруди мають тимчасове призначення;
з інших підстав, передбачених законом.
Про відмову у державній реєстрації прав державний реєстратор протягом трьох робочих днів після прийняття відповідного рішення письмово повідомляє заявника.
Після визнання поданих документів відповідними установленим вимогам реєстратор вносить реєстраційні записи в ЄДРП. З моменту внесення цих записів право (обтяження права) -- тобто виникнення, перехід або припинення такого -- вважається зареєстрованим.
Після проведення державної реєстрації прав на відповідному правовстановлюючому документі державним реєстратором робиться реєстраційний напис про державну реєстрацію прав власності на обєкт нерухомого майна. Якщо на правовстановлюючому документі відсутнє місце для розміщення реєстраційного напису про державну реєстрацію прав, заявнику видається реєстраційне посвідчення, яке є невідємною частиною правовстановлюючого документа.
Тема 4. Організація кредитування під заставу нерухомого майна
1.1. Зміст та характеристика іпотечних кредитів
Іпотечний кредит є ефективним засобом трансформації капіталу, привязаного до нерухомості, в операційний. При цьому заставлена нерухомість залишається в користуванні заставодавця і продовжує виконувати свої безпосередні функції, надаючи можливість водночас одержувати значні фінансові ресурси, залучення яких в інший спосіб неможливе.
Згадно Закону “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” -
Іпотечний кредит - правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки.
Іпотечпий кредит -- це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна на фінансування інвестицшних заходів. Особливістю іпотечного кредиту е те, що заставою для його надання може виступати та нерухом!сть, на купівлю якої він береться.
Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвиненої системи права приватної власності на нерухомють і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її кушвлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредитування неможливий.
Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерцшш банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у влас-ності обекти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу обекти іпотеки на користь позичальника.
Як предмет іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що е власшстю позичальника і не є обектом застави за іншою угодою.
Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.
Кредиторами з іпотеки м.б. іпотечні банки, а також комерційні банки. Позичальниками м.б. юридичні та фізичні особи, які мають у власності об”єкти іпотеки або мають поручителів, які надають під заставу об”єкти іпотеки на користь позичальника..
Ознаки іпотечного кредитування:
- середній розмір кредиту під заставу значно перевищує середній розмір інших кредитів, особливо споживчих та кредитів малим підприємницьким фірмам;
- тривалий строк кредитування (від 15 до 3- р.)
- більший ризик, адже можливі зміни економічних умов, відсотків, стану здоров”я позичальника тощо.
- При видачі кредиту під заставу нерухомості більш важливим, ніж дохід позичальника, є стан та вартість його майна - об”єкта кредитування;
- Під час прийняття рішення про видачу кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна.
Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець.
1.2.Види і типи іпотечних кредитів
Зараз в Україні використовується три види іпотечних кредитів:
1. Іпотечні кредити, які видаються банками для будівництва або інвестування в будівництво.
2. Іпотечні кредити, які надаються банками під забезпечення готової нерухомості
3. Іпотечні кредити, які надаються для придбання готової нерухомості.
Всі іпотечні кредити в залежності від того яким чином погашається основний борг і сплачуються відсотки, базуються на 2-х типах:
- іпотечні кредити з першочерговою виплатою відсотків і одноразовим погашенням основної суми кредиту;
- іпотечні кредити з постепенним погашенням боргу за рахунок періодичних виплат.
На основі цих двох типів може існувати багато різновидностей іпотечних кредитів:
1. з рівномірними виплатами - пилачується періодино рівна сума на протязі всього терміну кредиту, при цьому одна частина, поступово зменшується, направляється на виплату відсотків, інша- поступово збільшується, зараховується як повернення основної суми кредиту.
2. з лінійним погашенням кредиту- ( виплачуэться періодично рівними частинами, а виплати по відсоткам поступово знижуютьсязі зниженнямсуми основного боргу);
3. зі зростаючою сумою виплат в рахунок погашення основної суми кредиту (виплати збільшуються з часом, тобто фактично суми, що не виплачені в перші роки, прикріплються до наступних платежів.
4. з періодично поновлюючою сумою кредиту (рол-оверна(перекатівающая) іпотека - з першочерговою виплатою відсотків ( або з частковим погашенням основної суми боргу), поновлюючі на суму, що залишилася за виходом певного періоду.
В тей же час чим більше таких різновидностей, тим більше можливість ризику для кредитора.
1.3 Стадії банківського кредитування під заставу нерухомості:
1)Розробка основних- напрямкчв роботи банку з іпотечного кредитування на перспективу, що включае в себе:
а) оцінку макроекономічної ситуації в країні в цілому, а також у регіоні роботи потенційних позичальників зокрема;
б) розробку внутрішньо банківських нормативних докуменпв з іпотечного кредитування;.,
в) визначення лімітів на кредитування (для акщонерш, для нових та старих клієнтв,.для певного виду кредиту тощо);
г)підготовку персоналу банка для роботи з іпотечними п озичками;
д)формування стратегії управління кредитними ризиками при кредитуванні під заставу нерухомості.
2) Обгрунтування банківського іпотечного кредиту.
а)розгляд заявки на одержання іпотечного кредиту позичальником;
б)оцінка застави;
в)вивчення кредитоспроможності кліента та оцінку ризиків щсдо позички;
г)підготовка та укладання кредитної угоди.
3)Контроль за цільовим використанням кредиту та його своєчасним погашениям . Ця стадія включає:
а) перевірку цільового використання позички
б) перевірку стану збереження застави;
г) перевірку виконання умов кредитної угоди та ін.
1.4 Етапи організації іпотечного кредитування
1розгляд заявки на отримання іпотечного кредиту.
Для одержання кредиту позичальник звертаеться до банку з обгрунтованим клопотанням, до якого надаються певні документи. У клопотанні, як правило йдеться про: суму кредиту, строк користування ним, сутність, та економічний ефект від інвестиційного заходу, що буде прокредитований, та ін. До клопотання додаються і копії документів, перелік яких залежить від конкретного обекту кредиту вання.
Оцінюючи заявку на одержання іпотечних позичок, кредитори повинні враховувати такі моменти.
1. Співвідношення суми запланованого позичалъпиком плате-жу та ціни покупки заставного майна. Чим вище вщношення суми кредиту до ціни покупки, тим менше позичальник зацікав-лений у дотриманні всіх умов договору, оскільки мае менше майна у власності Якщо застава до і більше відсотків від ціни покупки, то особливого значения набуває страхування застави. Тоді кредитор повинен особливо приділяти увагу оцінці характе-ру та відповідальності позичальника.
2. Видача іпотечних кредитів часто означає, що позичальник у подалыиому буде здійснювати в банку інші операції (вносити кошти на депозит тощо).
3. Стабілъність залишківв на депозитних рахунках -- основний фактор визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що видаютъся банком.
4. Кредитування під заставу нерухомості (житлових приміщенъ) передбачає, що кредитний інспектор банку повинен уважно проанаігзувати такі аспекти кредитної заяви:
а) розмір та стабільшсть доходу к;пєнта, особливо відносно розміру кредиту та розміру внесків у рахунок його погашения;
б) розмір заощаджень клиєнта та джерело початкового внеску. Якщо такий внесок значно зменшуе розмір заощаджень, то клієнт мае меншу суму ліквідних активів;
в) відношення позичальника до збереження заставного майна. Якщо воно погано зберігаеться, то банк не зможе одержати всю суму, яка йому належить, у разі невиплати боргу;
г) обсяги продажів на місцевому ринку нерухомості (на випадок, якщо майно перейде у власність банку);
д) динамика відсоткових ставок у випадку, якщо кредит під за-ставу нерухомості виданий на основі плаваючої ставки.
2.оцінка банком кредитоспроможності позичальника.
- ознайомлення з його кредитною історією;
- вивчення ділової репутації;
- оцінка фінансового стану заявника;
- оцінка поданого бізнес-плану чи проекту;
- грошова оцінка запропонованого під заставу нерухомого майна.
3. узгодження суми кредиту з вартістю засатви.(оцінка нерухомого майна)
4. визначення терміну та порядку його надання;
- визначення кредитної ставки та порядку її зміни;
- визначення порядку сплати %, пені та штрафів і повернення суми основного боргу;
5.узгодження порядку супроводження кредиту, який полягає в контролі банку за:
- своєчасним і повним розрахунком позички;
- фінансовим станом позичальника ( стан руху коштів Д-К)
- цільове використання кредиту;
- збереження предмету застави.
6. укладання кредитної і іпотеченої угоди.
7. оформлення заставної
Фінансовий стан підприємства визначається за допомогою таких коефіцієнтів;
-абсолютної ліквідності Х1; поточної ліквідностіХ2; покриття балансу Х3; співвідношення між високоліквідними і низьколіквідними активами Х4; забезпечення власними джерелами коштів Х5; співвідношення між власними та запозиченими коштами Х6.
1.5 Договір про ІК
Сучасний кредитний договір містить такі розділи:
Загальні положения.
Права та обовязки позичальника. Права та обовязки банку.
Відповідальшсть сторін.
Порядок вирішення суперечок. !
Термін дії договору.
Юридичні адреси сторін.
Кредитодавець до укладання договору має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація оприлюднюється у письмові й формі . Умови договору про ІК розробляє кредитодавець. У договору про ІК зазначається:
- вартість основного зобов”язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляції;
- право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором;
- право кредитодавця відчуджувати основне зобов”язання або право отримання платежів за договором;
- інфляційне застереження;
умови страхування фінансових ризиків.
Графіки видачі та погашення кредиту - один з основних елементів кредитноі документації. У разі кредитування капітальних вкладень в будівиицтво нових обєктів ці графіки мають іалузеві особливості, повязані із значними термінами будівництва, нерівномірністю витрачання засобів, необхідністю освоення потужностей протягом періоду освоення.
3 цієї точки зору часовий проміжок, в якому використовуеться кре-дит, можна розбити на 3 інтервали: будівництво за проектом; освоення потужностей та погашення кредиту.
1.6. Правові і економічні передумови розвитку іпотеки.
Економічні передумови запровадження іпотечного кредитування - це:
o стабільність і паритет цін;
o стабільність обмінного курсу національної валюти
o помірна вартість позичкового капіталу
o загальне економічне зростання.
Конкретні правові передумови:
- правові гарантії приватної власності на нерухоме майно
- правова єдність земельної ділянки та розміщених на них будівель, споруд і багаторічних насаджень
- правова безпека іпотеки
- правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків.
Ефективна система реєстрації нерухомості має включати: кадастр; опис всіх прав на нерухомість особливо прав власності та обтяжень( у багатьох країнах відповідна інформація вноситься до поземельних книг).
Інституційні передумови:
- становлення спеціалізованих іпотечних банків;
- наявність широкої мережі кадастрових сліжб і організація державної реєстрації прав на нерухоме майно;
- розвиток сфер натріальних послуг, оціночної та страхової діяльності.
- Наявність ринків нерухомості та біржового ринку цінних паперів.
Тема 3 : Первинний і вторинний іпотечний ринок
1. Характеристика первинного та вторинного іпотечного ринку
Основою функціонування іпотечного ринку є система органі-зованих на певних принципах та правових нормах економічних відносин, які виникають у процесі купівлі та продажу фінансових зобовязань, забезпечених нерухомістю
Учасники іпотечних відносин:
Учасниками системи іпотечного кредитування є заставодавець (іпотекодавець), заставодержатель(іпотекодержатель), продавець житла, державні органи, страхові компанії, оцінювачі та поручителі. ( детальніше у темі «Субєкти»).
позичальник, що отримує кредит;
кредитор (банк чи небанківська фінансова установа), що надає позичальнику кредит під заставу нерухомості;
посередник -- спеціалізована установа, що забезпечує залучення вільного капіталу для його подальшого реінвестування в іпотечні кредити;
інвестори (в основному інституційні), які купують цінні папери, випущені на основі іпотечних кредитів.
Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками. При цьому за застав-ною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичаль-ник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Первинний ринок був по-ширений на початку розвитку іпотечного кредитування, на сьогодні обсяги операцій на ньому незначні.
Це повязано з появою на фінансовому ринку інвесторів, які мали кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного (з низьким ризиком) інвестування. Такі можливості да-вало інвестування в цінні папери, забезпечені заставними, які мог-ли емітувати та продавати інвесторам спеціалізовані іпотечні банки. Надійність цих цінних паперів забезпечувалась і забезпечується жорсткими законодавчими обмеженнями сфер розміщення коштів, умовами кредитування, чіткою спеціалізацією діяльності банків як на активних, так і на пасивних операціях.
З виходом банків на фінансовий ринок ви-ник вторинний іпотечний ринок. Він є тією часткою іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посе-редниками та інвесторами (а також всередині цих груп), що вини-кають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, іпотечних сер-тифікатів та інших похідних інструментів. При цьому кредитор стає заставодавцем, а інвестор - заставодержателем. Якщо продаж іпотечних цінних паперів здійснюється безпосередньо інвесторові, вторинний іпотечний ринок функціонує як однорівневий.
2. Механізми однорівневої та дворівневої моделей вторинного
іпотечного ринку:
Первинний іпотечний ринок визначається відносинами позича-льника і банку, а його інструментом є заставна.
Заставна оформлюється при наданні кредитною установою іпо-течного кредиту, якщо її випуск передбачено іпотечним догово-ром.
«Заставна - це юридичний документ, що свідчить про заставу боржником належного йому нерухомого майна (землі, будівель, споруд). Заставна видається кредитору (особі, яка дала гроші в борг) і перебуває в нього до завершення розрахунків з боржником. У разі невчасної сплати боргу кредитор має право продати заставлене майно чи стати його власником. Заставну укладають у нотаріальній конторі і реєструють у кадастровій книзі».
Вимоги до форми та змісту заставної визначаються у законода-вчих і нормативних актах, які регулюють питання іпотечного кре-дитування та використання цінних паперів. Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної фор-ми. Крім назви та формулювання про зобовязання боржника перед іпотекодержателем, заставна містить: реквізити іпотекодав-ця, елементи іпотечного договору, предмет іпотеки, реєстраційний номер, дату, місце реєстрації, підписи.
Вид заставної залежить від умов іпотечного кредиту та виду іпотеки, яка виступає забезпеченням цього кредиту.
Власник заставної має право до закінчення строку виконання іпо-текодавцем зобовязання за кредитом здійснювати операції зі своїми заставними шляхом залучення грошових коштів інших осіб, по-перше, через продаж заставної, по-друге, через передачу заставної у заставу, тобто використовувати з метою рефінансування, забезпечу-ючи тим самим виконання зобовязань перед іншими кредиторами.
Перехід власності на заставну здійснюється шляхом індосамен-ту (передаточного напису). Особа, якій передана заставна, стає но-вим власником боргу і гарантуючих його зобовязань. Така пере-дача повинна бути зареєстрована. Після повної виплати боргу за-кладна анулюється, тобто позичальнику повертаються всі права на нерухомість.
Первинний іпотечний ринок передбачає продаж заставної або передачу її у заставу. Крім цього, заставні можуть використовува-тися іпотечним кредитором як забезпечення емісії іпотечних облі-гацій або продажу пулу заставних при рефінансуванні. При цьому виникають інструменти фондового ринку, тобто створюєть-ся вторинний іпотечний ринок. Інструментами цього ринку є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.
Зміст вторинного іпотечного ринку становить ланцюжок: по-зичальник - банк- інвестор, це - однорівнева модель вторинного іпотечного ринку, або: позичальник - банк - посередник - інвес-тор - дворівнева модель вторинного іпотечного ринку.
2.1.Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного
ринку
При однорівневій моделі банк на першому етапі на-дає позичальникові іпотечний кредит. Щоб отримати кошти для подальшої кредитної діяльності банк має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Для цього банками форму-ються пули заставних.
На другому етапі, на основі пулу заставних, банк емітує іпотеч-ні облігації терміном від 1 до 10 років. Найбільш поширені термі-ни - 3, 5 та 10 років. Величина пулів, як і їх структура, постійно змінюється (видаються нові позики, старі погашаються). Проте за законом банки зобовязані постійно підтримувати рівновагу між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій. Погашаються облігації, як правило, в кінці терміну разовим пла-тежем, а відсоткові платежі - щорічно.
Група заставних, які мають однорідні риси: термін, строковість, відсоткова ставка, покупців іпотечних облігацій, які, у разі банкрутства банку, мають першочергове право на його іпотечні активи.
Банки-емітенти продають іпотечні облігації крупним інвесто-рам: страховим компаніям, пенсійним фондам, іншим інвестицій-ним фондам тощо.
Ця модель використовується в багатьох європейських країнах.
Інструментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є іпотечні сертифікати та іпотечні облігації. ( Окремо буде розглянута тема по іпот ЦП)
У світовій практиці застосовуються різні іпотечні облігації, які різняться за типами активів, якими вони забезпечені, гарантіями тощо. Як і по заставних, вимоги до форми та змісту іпотечних облі-гацій не уніфіковані для різних країн. Вони визначаються у законо-давчих і нормативних актах, які регулюють правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обліку іпотечних цінних паперів.
При емісії іпотечних облігацій іпотечний кредитор тримає за-ставні на своєму балансі, тобто ризики за іпотечними кредитами залишаються у банку.
Особливим сегментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є великі пакети облігацій вартістю не менш, як 500 млн євро, які базуються на позиках урядовим органам. Наприклад, у Німеч-чині місцеві уряди отримують іпотечні кредити під заставу неру-хомого майна, яке їм належить.
2.2. Дворівнева модель вторинного іпотечного ринку
Іпотечний кредитор може отримувати кошти для подальшої кредитної діяльності шляхом продажу заставних спеціалізованій іпотечній установі (СІУ). Цей процес має назву секюритизації, яка, відповідно до Нової Базельської угоди по капіталу (Базель II), означає передачу банком іншим особам свого права власності і ризиків, повязаних зі схильністю до кредитних ризиків. СІУ під забезпечення пулу заставних випускає іпотечні цінні папери та продає їх інвесторам, тобто заставні повністю знімаються з балан-су іпотечного кредитора та передаються на баланс СІУ, яка є емі-тентом іпотечних цінних паперів.
Секюритизація почала застосовуватися в США, тому у літера-турі дворівнева модель вторинного іпотечного ринку має назву американська модель іпотечного кредитування.
Використання цієї моделі дозволяє підвищити ліквідність бан-ків. Секюритизація також поліпшує показник фінансового леверіджу банку (співвідношення власних та залучених коштів).
Перший рівень моделі - це первинні кредитори - банки та не-банківські фінансові установи, що видають іпотечні кредити.
Другий рівень - спеціалізовані іпотечні установи ( в Україні Державна іпотечна установа), яким банки продають пули заставних. Вони є основною структурною ланкою вторинного іпотечного ринку.
Спочатку іпотечний кредитор формує пул заставних. Потім продає цей пул С1У, тобто іпотечні активи передаються з балансу іпотечного кредитора на баланс СІУ, яка стає власником іпотечних активів і емітує під них іпотечні цінні папери. Згідно зі статутом, СІУ не має права займатись іншим бізнесом. Таким чином, еміто-вані іпотечні цінні папери підпадають тільки під ризики іпотечних активів, що секюритизуються.
Емітовані та забезпечені пулом заставних цінні папери СІУ (а в Україні ДІУ) продає інвесторам, сплачуючи іпотечному кредитору частину ко-штів, отриманих від цього продажу. Інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку є цінні папери, забезпечені пулом заставних - МВS.
Перевага дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку по-лягає у тому, що комерційний банк через спеціалізовану іпотечну установу може залучати для надання кредиту значні фінансові ресурси.
Недоліків ця модель має значно більше, порівняно з європейсь-кою, оскільки її механізм є досить складним, а його використання потребує більших витрат. Це, у свою чергу, призводить до збіль-шення вартості кредитів. Серед недоліків цієї моделі - складність законодавчого регулювання.
3. Моделі іпотеки:( докладніше задати в рефератах)
- відкрита (англо-американська) модель іпотеки, що включена в систему фінансового ринку країни в цілому;
- закрита (німецька) модель, передбачає відносно автономність іпотечного кредитування від фінансового ринку, де наданню кредиту передує етап накопичення.
Найбільш яркий приклад закритої моделі - німецька система будощадкаси.
4. Інфраструктура іпотечного ринку (самостійно)
Іпотечний ринок має розгалужену інфраструктуру.
Вона забезпечує його розвиток. А саме:
Кредитні установи, фінансові установи: банки, кредитні спілки, інститути спільного інвестування, страхові компанії, пенсійні фонди, ріелтерські компанії та ін.
5. ДІУ в Україні її мета створення, стандарти ДІУ. Вимоги до кредиторів, вимоги до позичальників за стандартами ДІУ. (самостійно)
6. Правові і економічні передумови розвитку іпотечного ринку в Україні.(самостійно)
Тема 5. Методологія оцінки обєктів нерухомості
1. Оцінка майна та майнових прав.
2. Оцінювачі обєктів нерухомості та їх функції.
3. Ціна обєктів нерухомості та фактори що на неї впливають.
4. Види вартості обєктів нерухомості.
5. Організація процесу оцінки обєктів нерухомості. Принципи оцінки обєктів нерухомості. Етапи оцінки.
6. Оцінка витратним методом.
7. Використання порівняльного підходу оцінці нерухомості.
8. Доходний підхід при оцінці нерухомості.
1. Оцінка майна (рухомого та нерухомого), майнових прав -- це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нор-мативно-правовими актами. Оцінка майна є результатом практичної діяль-ності субєкта оціночної діяльності1.
Під експертною оцінкою нерухомості розуміють процес визначення вар-тості нерухомості та повязаних із нею прав оцінювачем (експертом із питань оцінки нерухомості) із застосуванням сукупності підходів, мето-дів і оціночних процедур, що передбачають процес збирання й аналізу даних, проведення розрахунків й оформлення результатів у вигляді зві-ту та висновків2
Загальні засади оцінки нерухомості та професійної оціночної діяльності визначаються Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 р. № 2658.
Професійна оціночна діяльність -- це діяльність оцінювачів та субєктів оціночної діяльності, яка полягає в організаційному, методичному і прак-тичному забезпеченні проведення оцінки майна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна.
. Майном, яке може оцінюватися, вважаються обєкти в ма-теріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невідємні частини), машини, облад-нання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематері-альні активи, в тому числі обєкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.
Майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, повязані з майном, відмінні від права влас-ності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на проведення діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.
Датою оцінки є дата, за станом на яку здійснюються про-цедури оцінки майна та визначається вартість майна.
Оціночна діяльність може здійснювати-ся у таких формах:
/ практична -- практичне виконання оцінки майна й усіх процедур, повязаних із нею, відповідно до вимог, установлених нормативно-правовими актами з оцінки майна;
/ консультаційна -- надання консультацій з оцінки майна субєктам оціночної діяльності, замовникам оцінки та(або) іншим особам в усній чи письмовій формі;
/ рецензування звітів про оцінку майна (актів оцінки майна) -- критич-ний розгляд цих документів та надання висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцін-ки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;
/ методичне забезпечення оцінки майна -- розроблення методич-них документів з оцінки майна та надання розяснень щодо їх застосування;
/ навчальна діяльність оцінювачів -- участь у навчальному процесі з професійної підготовки оцінювачів.
Проведення оцінки майна є обов язковим у випадках:
^ створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності;
^ реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, кому-нальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою ко-мунального майна);
^ виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунально-го майна);
^ визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного това-риства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або за-сновника із складу такого товариства;
^ приватизації та іншого відчуження у випадках, вста-новлених законом, оренди, обміну, страхування та ін.
/ переоцінки основних фондів з метою бухгалтерського
обліку;
^ оподаткування майна та визначення розміру держав-ного мита згідно з законом;
^ передачі майна під заставу;
^ визначення збитків або розміру відшкодування у ви-падках, встановлених законом;
/ в інших випадках за рішенням суду та ін.
2.Оцінювачі обєктів нерухомості та їх функції
Субєктами оціночної діяльності є: субєкти господарюван-ня - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи субєкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової фор-ми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат субєкта оціночної діяльності; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності у процесі виконання функцій управління та розпорядження державним майном та майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.
Оцінювачами можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача відповідно до вимог законодавства.
Не допускається проведення оцінки майна субєктами оці-ночної діяльності -субєктами господарювання у таких ви-падках:
- проведення субєктом оціночної діяльності - субєктом господарювання оцінки майна, що належить йому або оцінювачам, які працюють у його складі, за правом власності або, на яке зазначені особи мають майнові права;
- проведення оцінки майна фізичної особи-замовника або керівників юридичної особи, яка є замовником оцінки, оцінювачем, який має родинні звязки з зазначеними особами, або субєктом оціночної діяльності -субєктом господарювання, керівництво якого має за-значені звязки;
- проведення оцінки майна своїх засновників (учас-ників).
Під час оцінки майна, що здійснюється органами держав-ної влади, у тому числі Фондом державного майна України, та органами місцевого самоврядування, встановлюються такі обмеження: не можуть мати виключне право її проведення органи державної влади та органи місцевого самоврядування або оцінювачі, які працюють в органах державної влади та органах місцевого самоврядування, за винятком випадків, передбачених законом; не можуть мати місце будь-які форми виключного права на проведення оцінки майна субєктами оціночної діяльності, які створені зазначеними органами дер-жавної влади та органами місцевого самоврядування.
Результати оцінки майна, проведеної з порушеннями за-значених обмежень, визнаються недійсними та підлягають обовязковому скасуванню.
Положення (національні стандарти) оцінки майна є обо-вязковими до виконання субєктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.
Оцінка майна проводиться на підставі договору між су-бєктом оціночної діяльності - субєктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призна-ченн
Договір на проведення оцінки майна укладається в пись-мовій формі та може бути двостороннім або багатосто-роннім. я відповідної експертизи щодо оцінки майна.
Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є:
зазначення майна, що підлягає оцінці;
мета, з якою проводиться оцінка;
вид вартості майна, що підлягає визначенню;
дата оцінки;
строк виконання робіт з оцінки майна;
розмір і порядок оплати робіт;
права та обовязки сторін договору;
умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час її виконання;
відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;
порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів.
3. Ціна обєктів нерухомості та фактори що на неї впливають
Як і будь-який товар на ринку, обєкти нерухомості мають ціну та вартість (рис. 4.1).
Ціна обєкта нерухомості - це ціна конкретної операції купівлі-продажу, що відбулася. Оскільки ціна в будь-якій ре-альній передбачуваній операції повязана з вартістю обєкта нерухомості, досить часто ці терміни використовують як си-ноніми.
Ціна операції може значно відрізнятися від ринкової вар-тості. Ця різниця, залежить від ряду причин, наприклад, наявності аналогів або стабільності ринку.
Рис. 4.1 Вартість, ціна й затрати
Вартість - це грошовий еквівалент власності.
Узагалі вартість обєктів нерухомості залежить від багатьох факторів. Роз-глянемо основні з них.
1. Обєктивні фактори. Як правило, це економічні чинники, що визначають середній рівень вартості конкретних договорів між субєктами нерухомості.
2. Фактори, повязані з феноменом масової свідомості, і чинники психологічного характеру:
/ масована реклама; / інфляційні прогнози; / симпатії;
3. Фізичні фактори:
/ місце знаходження -- відстань від центру, престижність району, сту-пінь розвитку інфраструктури і транспортного сполучення (особли-во близькість станцій метро, зупинок транспорту тощо);
/ архітектурно-конструктивні рішення -- залежно від подальшого використання будинку вартість його збільшуватиметься або змен-шуватиметься;
/ стан обєкта нерухомості;
/ наявність комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, теп-ломережа та ін.);
/ обєктивні недоліки обєкта (перший або останній поверхи, вікна на подвіря, погане планування, перспектива зносу тощо);
/ екологічні та сейсмічні чинники (для житлової нерухомості дані санітарно-екологічної експертизи можуть значно знизити вартість квартири, а наявність поряд лісопаркової зони, водойм, парків -- збільшити).
4. Фактори, що впливають на швидкість продажу квартир:
/ кількість аналогічних пропозицій, їх співвідношення з попитом на такий тип квартир саме в цій частині міста;
/ престижність району;
/ характер договору («прямий» або «зустрічний» продаж);
/ юридична «чистота» обєкта.
4. Види вартості обєктів нерухомості:
Ринкова вартість обєкта нерухомості - це найвірогідніша ціна, за якою він може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції. ринкова вартість є предметом торгу і може як підвищуватися, так і знижуватися.
Споживча вартість (вартість при існуючому викорис-танні) відображає цінність обєкта нерухомості для конкрет-ного власника, який не збирається виставляти його на ринок. Відновна вартість визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного обєкта.
Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво обєкта нерухомості, корисність якого еквівалентна корисності оцінюваного обєкта, але збудовано-го в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів прогресивних матеріалів і конструкцій, а також сучасного устаткування.
Відновна вартість виражається витратами на відтворюван-ня точної копії обєкта, а вартість заміщення - затратами на створення функціонального аналога.
Інвестиційна вартість - ціна обєкта нерухомості, що виз-начається виходячи з його прибутковості для конкретної осо-би для досягнення заданої інвестиційної мети.
Вартість страхування обєктів нерухомості розраховуєть-ся на основі відновної вартості або вартості заміщення обєк-та, що знаходиться під загрозою знищення (або руйнування).
Ліквідаційна вартість визначається, якщо обєкт нерухо-мості повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін служби аналогічних обєктів і є чистою грошовою су-мою, яку власник обєкта нерухомості може отримати при його ліквідації або примусовому продажу.
Первинна вартість обєкта нерухомості - фактичні витра-ти на придбання або створення обєкта на момент початку його використовування.
Залишкова вартість обєкта нерухомості - вартість обєкта з урахуванням зносу.
Вартість обєкта нерухомості при існуючому використанні - ринкова вартість обєкта нерухомості, заснована на продов-женні форми його функціонування в умовах можливого про-дажу на ринку.
Вартість діючого підприємства - вартість єдиного майно-вого комплексу, що визначається відповідно до результатів функціонування виробництва, яке сформувалося1.
Заставна вартість - вартість з метою забезпечення кредиту.
Вартість спеціалізованих обєктів - вартість обєктів, які через свої специфічні особливості не можуть бути продані на ринку.
Вартість права оренди обєкта нерухомості - одноразова плата за право користування та розпорядження обєктом.
5. Принципи і етапи оцінки.
Принципи оцінки обєктів нерухомості - це зведення мето-дичних правил, на підставі яких визначається ступінь дії різних чинників на вартість обєкта нерухомості.
В Україні оцінка майна проводитися з дотриманням прин-ципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного вико-ристання1 .
Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача
Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношення пропозиції та попиту на подібне майно
Принцип заміщення передбачає врахування поведінки по-купців на ринку, яка полягає у тому, що за придбане майно не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна відпо-відно тому, яке продається на ринку.
Принцип очікування передбачає, що вартість обєкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.
Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість обєкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід.
Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості обєкта оцінки від його найбільш ефективного використання
Оскільки у процесі оцінки обєктів нерухомості взаємоді-ють три елементи - субєкт, обєкт і ринкове середовище - фа-хівцями, виділяються такі групи принципів
Етапи оцінки:
Процес оцінки обєктів нерухомості можна розподілити на
шість етапів:
< визначення завдання та укладення договору на оцінку
обєкта;
план оцінки;
збір і підтвердження інформації;
вибір підходу до оцінки обєктів нерухомості;
узгодження результатів, отриманих за допомогою
різних підходів;
< звіт про результати оцінки нерухомості;
Проаналізуємо можливості кожного етапу процесу оцінки нерухомості.
1. Визначення завдання й укладення договору. Замовник, як правило, ставить перед оцінювачем конкретну мету: виз-начити вартість обєкта нерухомості, яка необхідна йому для ухвалення рішення. В кожному випадку оцінювач повинен визначити конкретний вид вартості (наприклад, ринкову вартість, інвестиційну або заставну вартості та ін.) й область використання обєкта (продаж, отримання кредиту, страхов-ка).
Після цього оцінюються очікувані витрати засобів і часу на збір й підтвердження інформації. Ці оцінки залежать від обсягу інформації, якою володіє оцінювач, унікальності або складності вирішуваної проблеми, професіоналізму та досві-ду оцінювача. Може виникнути ситуація, коли необхідно про-вести незалежну експертизу обєкта нерухомості1.
Оцінка обєктів нерухомості проводиться на підставі дого-вору між оцінювачем і замовником. В договорі обовязково
Вартість оцінки обєкта нерухомості залежить від склад-ності проблеми, суми очікуваних витрат і набору послуг, що надаються. Оплата може бути у вигляді одноразової виплати, почасової ставки, або відсотка від підсумкової суми оцінки вартості обєкта нерухомості.
2. План оцінки. Після того, як суть оцінки усвідомлена та визначена, оцінювач визначає можливі шляхи її розвязання. З цією метою розробляється програма дослідження, яка стає основою другого етапу,
3. Збір і підтвердження інформації. Надійність висновків оцінювача залежить від даних, використаних ним в роботі. Якщо вони неточні, важко підготувати обгрунтований висно-вок.
4. Вибір підходу до оцінки обєктів нерухомості.
Системний підхід до оцінки вартості різних типів нерухо-мості включає три основні підходи: (витратний, дохідний та порівняльний), в кожному з яких використовується уніфікова-ний набір оцінних принципів.
5. Узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів.
Цей процес включає попередню та заключну стадії.
6. Звіт про результат оцінки обєкта нерухомості. Оціню-вач пише звіт про свої висновки і висновки, які він потім пе-редає замовнику.
| ! | Как написать конспект Как правильно подойти к написанию чтобы быстро и информативно все зафиксировать. |