Метод разбивки на участки (subdivision development) применяется в случаях, когда такая разбивка представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдельного земельного участка можно определить методом сравнения продаж.
Разбивка большого земельного массива на участки – широко распространенная практика, так как зачастую этим создаются условия для более интенсивного использования собственности. Внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наиболее эффективного использования земельных участков.
Первым шагом метода разбивки является определение количества и размеров земельных участков исходя из физических, юридических возможностей и экономической целесообразности. Хотя обоснованная оценка количества земельных участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются.
Следующий шаг – определение потенциальной выручки от продажи или сдачи в аренду подготовленных земельных участков. Основой для расчёта является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия.
Стоимость земельного массива определяется чистой выручкой от продаж, т.е. разностью между потенциальной выручкой от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство земельных участков.
Издержки на улучшения обычно включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, платежи по страхованию, гонорары инженерам и менеджерам; расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя и т.д.
Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.
Пример 8.3. Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000 руб. При этом будут иметь место следующие издержки, руб.:
Планировка, очистка, инженерные сети, проектирование 180 000
Управление 10 000
Накладные расходы и прибыль подрядчика 60 000
Маркетинг 20 000
Налоги и платежи по страхованию 10 000
Прибыль предпринимателя 40 000
Итого 320 000
Сумма чистой выручки от продаж (из анализа сравнимых продаж) составит 30 × 25 000 – 320 000 = 430 000 руб.
Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение четырех лет и норме отдачи 10 %:
(430 000:4) × 3,1699 = 340 760, где 3,1699 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета.