Соотношение между общим коэффициентом капитализации (RО) первого года и терминальным коэффициентом капитализации (RT). Общий коэффициент капитализации первого года зависит от ожидаемых нормы отдачи, изменения дохода и стоимости собственности на момент покупки. Аналогичным образом терминальный коэффициент капитализации зависит от этих же факторов, но на момент продажи или оценки собственности в конце периода владения. Отсюда соотношение между двумя коэффициентами капитализации зависит от соотношения прогнозируемых норм отдачи, изменения дохода и стоимости собственности на моменты покупки и продажи.
Если условия рынка за период владения прогнозируются неизменными, общий и терминальный коэффициенты капитализации должны практически совпадать, при этом терминальный коэффициент капитализации может отличаться в большую сторону за счёт небольшой премии за риск будущих денежных поступлений.
Если ожидается, что по прогнозам в течение периода владения норма отдачи, доход или стоимость собственности будут либо изменяться в меньшую сторону, либо темпы их увеличения будут падать, то терминальный коэффициент капитализации будет меньше, чем общий коэффициент капитализации первого года.
Соотношение между общим коэффициентом капитализации (RО) и коэффициентом капитализации собственного капитала (RE). Оба рассматриваемых коэффициента базируются на доходе 1-го года проекта. При этом общий коэффициент капитализации в соответствии с основной формулой техники инвестиционной группы является средневзвешенным ипотечной постоянной и коэффициента капитализации собственного капитала:
RО = M × RM + (1 – M) × RE
Однако на практике покупатель может приобрести собственность при RО < RM, ожидая все таки, что получит YE > YM за счёт выгод от амортизации кредита и увеличения стоимости собственности. Вследствие подобных причин можно сказать, что связь между RО и RE неоднозначна.
Соотношение между общим коэффициентом капитализации (RО) и общей нормой отдачи (YО). В случае если доход от собственности постоянен и бесконечен, либо доход постоянен и конечен, но при этом стоимость собственности постоянна, общий коэффициент капитализации численно равен общей норме отдачи. Если по прогнозам доход и стоимость собственности за период владения будут увеличиваться, общий коэффициент капитализации будет меньше, чем общая норма отдачи. И наоборот, если по прогнозам доход и стоимость собственности за период владения будут уменьшаться, то общий коэффициент капитализации будет больше, чем общая норма отдачи.
Соотношение между коэффициентом капитализации собственного капитала (RE) и нормой отдачи собственного капитала (YE). Коэффициент капитализации собственного капитала базируется на доходе первого года проекта, а норма отдачи собственного капитала учитывает все денежные потоки на интерес собственного капитала в течение периода владения. Поэтому, если собственный капитал в течение срока проекта будет увеличиваться за счёт роста стоимости собственности и амортизации кредита, то норма отдачи собственного капитала будет больше, чем коэффициент капитализации собственного капитала, и наоборот.
Соотношение между общей нормой отдачи полного права собственности и нормой отдачи права арендодателя. В случае если собственность обременена договорами аренды, возникают частичные интересы права арендодателя и права арендатора. При этом, если договоры аренды заключены на льготных условиях по сравнению с рыночными или арендаторы имеют высокую репутацию и платежеспособность, норма отдачи права арендодателя будет меньше, чем общая норма отдачи, потому что арендаторы вряд ли откажутся от таких договоров. Если же договоры заключены при ставке арендной платы выше рыночного уровня, то вероятность прекращения таких договоров высока, что сделает норму отдачи права арендодателя больше общей нормы отдачи.
Соотношение между общей нормой отдачи (YО), нормой отдачи собственного капитала (YE) и нормой отдачи заемного капитала (YM). Теоретически общая норма отдачи является средневзвешенным норм отдачи собственного и заемного капитала:
YО = YM × M + (1 – M) ×YE
При этом М является средним значением доли заемного капитала в течение срока проекта, так как для каждого года проекта доля заемного капитала в собственности может изменяться из-за амортизации кредита и стоимости собственности. Исходя из того, что норма отдачи является функцией риска, ожидаемая норма отдачи собственного капитала должна быть выше, чем норма отдачи заемного капитала, так как инвестор собственного капитала подвергается большему риску, чем кредитор.