При оценке недвижимости учитываются два источника дохода:
арендная плата, поступающая от сдачи недвижимости в аренду; часть дохода от коммерческой эксплуатации недвижимости. Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Различают несколько видов арендной платы:
Контрактная арендная плата – это фактическая арендная плата, соответствующая условиям конкретного договора аренды.
Рыночная арендная плата – это арендная плата, которая с наибольшей вероятностью будет получена на открытом рынке. Она определяется текущими арендными ставками, которые предлагаются и запрашиваются для сравнимых объектов на момент оценки.
Превышающая арендная плата – это сумма, на которую контрактная арендная плата превышает рыночную на момент оценки. Превышающая арендная плата возникает за счёт определенных преимуществ собственности на момент оценки, поэтому она рассчитывается отдельно и капитализируется с учетом более высокого риска при более высокой норме дисконтирования. Иногда превышающую арендную плату относят к компонентам стоимости, не связанным с недвижимостью, так как она есть результат арендного договора, а не присуща самой недвижимости.
Процентная арендная плата основывается на определенном проценте от бизнеса. Вероятность её получения связана с обстановкой на рынке того бизнеса, для ведения которого арендуется недвижимость.
Сверхарендная плата – это процентная аренда, выплачиваемая сверх оговоренной в договоре минимальной базовой ставки арендной платы. Эту арендную плату не следует путать с превышающей арендной платой.
Рыночная арендная плата используется при оценке полного права собственности, при оценке будущих проектов, площади, занимаемой самим владельцем и свободной площади. Контрактная арендная плата используется для оценки частичных прав собственности, а также при оценке площадей, занятых арендаторами.
При оценке рыночной стоимости недвижимости, свободной от аренды, определяется арендная ставка, типичная на данном рынке для аналогичных объектов. Типичная арендная ставка имеет наиболее типичные по величине параметры: срок арендного соглашения (договора), условия арендных платежей, долю эксплуатационных расходов, оплачиваемую арендатором, наличие в арендном соглашении опционов, надежность арендного соглашения. Определяется также характеристика типичного арендатора для конкретного вида доходной недвижимости, которая корреспондируется с надежностью арендного договора и сопутствующими ему рисками.
Выявленные на рынке значения арендной ставки по сравнимым объектам при необходимости корректируются по элементам сравнения, так же как в сравнительном подходе при определении стоимости объекта недвижимости. К наиболее существенным элементам относятся: размер земельного участка, наличие охраны, парковки, ограждение территории, коммуникации, транспортная доступность, качество отделки, часть здания или отдельно стоящее здание, функциональное использование. При этом необходимо, чтобы текущее использование аналога соответствовало его наиболее эффективному использованию, которое должно совпадать с таковым для объекта оценки.
При анализе договоров аренды необходимо выявить все льготы, которые были применены при заключении конкретного договора аренды.
Причины, вызывающие появление льгот, классифицируются следующим образом:
более удобное для арендатора распределение начальных денежных потоков, если льготой является период бесплатной аренды, денежная дотация или ремонт за счёт арендодателя; оптимизация налоговых последствий аренды для арендодателя и арендатора; увеличение сроков арендных договоров; предоставление льгот при пересмотре арендной платы в будущем; упрощение денежных расчётов сторон; умение сторон вести переговоры при заключении договора аренды и т.д. Выявив причины и мотивы появления льгот, следует оценить их количественное влияние на общую схему денежных потоков от арендуемой собственности.