Стоимость замещения и стоимость воспроизводства по существу являются стоимостью возведения (нового строительства) здания в современных рыночных условиях. В структуре стоимости нового строительства отражаются затраты и интересы всех участников процесса создания зданий и сооружений.
Структуру стоимости строительства при оценке недвижимости (структуру затрат, или издержек, на строительство) можно представить в виде трех основных частей:
СС = ПИ + КИ + ПП,
где СС – стоимость нового строительства;
ПИ – прямые издержки;
КИ – косвенные издержки;
ПП – прибыль предпринимателя.
Прямые издержки – это расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте и включающие:
стоимость строительных материалов, изделий и инженерного оборудования; заработную плату рабочих-строителей; стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов; стоимость временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг в период возведения здания; стоимость мероприятий по контролю за ходом строительства; прибыль и накладные расходы подрядчика. Накладные расходы – это сумма средств, предназначенных для возмещения затрат подрядных организаций, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием. Норматив размера накладных расходов составляет 110…180 % от фонда оплаты труда рабочих-строителей.
Косвенные издержки – это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относят:
гонорары архитекторам и инженерам за проектирование, экспертизу проектов, исследование природных условий на площадке застройки; дополнительную заработную плату и пособия рабочим; все виды страховок, налогов и обязательных отчислений; инвестиции в земельный участок; проценты по кредитам; рекламные выплаты в период строительства; дополнительные инвестиции в арендуемые помещения или арендную плату; административные расходы застройщика. Прибыль предпринимателя – это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является главным образом функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.
Прибыль предпринимателя можно оценить в виде процента от различных составных частей стоимости нового строительства. При строительстве и реконструкции нормативы сметной прибыли составляют 65 % от фонда оплаты труда рабочих-строителей.