--PAGE_BREAK--3. Принципы, связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны и могут использоваться одновременно. Принципы,
основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность,
замещение и ожидание.
Полезность — это способность земли участка удовлетворять потребности
пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость земли определяется
наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой участок
земли с эквивалентной полезностью. Данный принцип лежит в основе трех
традиционных подходов к цене, используемых в процессе оценки: доходного,
затратного и сравнения продаж.
Ожидание — это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые
могут быть получены в будущем от владения землей. С этим принципом связаны два
понятия: стоимость денег во времени и дисконтирование. Принципы, связанные с
землей, зданиями и сооружениями, включают: остаточную продуктивность, вклад,
возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину
и экономическое разделение.
Остаточная продуктивность — это чистый доход, отнесенный к земле, после того,
как были оплачены затраты на труд, капитал.
Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается цена земельного
участка или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо
дополнительного фактора производства.
Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления
ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться
растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы, хотя и
растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор,
пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.
Определение сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют
оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых
достигается максимальная цена земли.
Экономический размер — это количество земли, необходимое для достижения
оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в
данном местоположении. Экономическое разделение имеет место, если права на
недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных
интереса, в результате чего возрастает общая цена объекта.
Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие,
предложение и спрос, конкуренцию и изменение.
Потоки доходов в большей степени зависят от того, как местоположение связано с
рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства автострады
или из-за конкурента, способного благодаря своему местоположению “перехватывать”
потенциальных клиентов, может серьезно уменьшить доход. Таким образом, стоимость
земельного участка подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину
стоимости других объектов в районе его расположения.
Принцип соответствия — в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств,
предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
Принцип спроса и предложения является краеугольным камнем в теории оценки
стоимости. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную
стоимость собственности, которая, в свою очередь, отражается в рыночных ценах.
Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку
предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что
цены на земельные участки в городах будут определяться факторами спроса,
например, плотностью населения и темпами экономического роста, уровнями
занятости и дохода, местной транспортной системой и т. д.
Изменение уровня ставок арендной платы в сторону повышения приведет к превышению
предложения земли над спросом. В таких условиях земля не будет пользоваться
спросом и произойдет снижение арендной платы. Если же уровень ставок понизится,
то спрос на землю превысит ее неизменное положение и произойдет повышение
арендной платы.
Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов
производства, на рынке земли обостряется конкуренция. Разумная конкуренция
стимулирует развитие бизнеса, но при ее избытке конкуренция уничтожает
нормальную прибыль от бизнеса и происходит наращивание спекулятивной,
незаработанной прибыли от уникального положения земли, которую необходимо
использовать в рамках всего общества.
Принцип изменения, как и принцип ожидания, вскрывает необходимость определения
рыночной стоимости для целей налогообложения на определенную дату, так как
территории переживают четырехфазные периоды развития — рост — стабильность —
упадок — обновление. Эти перемены происходят постоянно, и рыночная стоимость
определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов на
этой территории. Поскольку предложение земли фиксированно, ее стоимость сильно
зависит от колебания этих факторов рынка.
Анализируя основные подходы к оценке городских земель, следует отметить, что
экономическая наука и практика выработала и использует три основных подхода:
сравнения продаж земельных участков;
затратный метод;
метод капитализации дохода.
Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж. Этот метод
использует цены продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по
существенным характеристикам как базовые для последующего анализа.
Предполагается, что цена, за которую земельный участок был продан, отражает
равновесие спроса и предложения, и если условия на рынке недвижимости
существенно не изменились, то аналогичный по своим характеристикам земельный
участок может быть оценен на том же уровне. Метод основан на принципе замещения,
рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем ему
обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Процедура
метода следующая:
выявление фактических продаж земельных на соответствующем рынке;
проверка информации о сделках, что сделки не являются вынужденными и все
стороны действовали экономически рационально;
внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым
участком (размер, местоположение, форма и глубина участка, рельеф и др.).
На практике используется несколько приемов оценки земли этим методом, это прием
единицы сравнения и прием базового, стандартного участка. Когда анализируются
участки на основе фактической стоимости единицы сравнения (гектар, кв. метр и
др.) и реального или гипотетического базового участка. Среднее значение
определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу
сравнения. Высокие средние отклонения по зонам показывают, что, возможно,
необходимы дальнейшие уточнения, основанные на рыночной информации и реальной
действительности. Как только для каждой зоны определена стоимость единицы
сравнения, производится уточнение на уровне отдельных земельных участков.
Оптимальным определением стоимости единицы сравнения является земельный участок
квартала. Такой прием позволяет учесть большинство отклонений в пределах этой
территории, а в показатели меньших земельных участков вносятся лишь
незначительные поправки по размеру, но относительно похожи в отношении других
параметров.
Когда не хватает информации для применения метода сравнения продаж, используют
другие методы.
Одним из таких методов является метод абстрагирования, известного так же как
метод оценки земли по остаточной стоимости. Стоимость освоения, взятая из
затратной модели, вычитается из цены продажи освоенного участка, что дает
оцененную стоимость земли по остаточному принципу. Этот метод дает более точные
цифры для земельных участков с относительно новыми сооружениями, для которых
легко определить затраты на возведение нового сооружения равной полезности и
износ.
Многие риэлторские фирмы в России используют при оценке городской земли метод
остатка для земли. Оценщики используют вместо общей стоимости застроенного
участка доходность объекта недвижимости. Поэтому применение данного метода
возможно, когда известна стоимость сооружения на участке, доходность, приносимая
объектом, и срок эксплуатации сооружения. Метод применим для оценки свободных
участков и участков с новыми объектами, приносящими доход. Остаточный доход для
земли — это сумма, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу
сооружения, которая затем капитализируется для оценки стоимости земельного
участка. Данный метод нельзя использовать для оценки стоимости земли напрямую, а
только как информацию для других методов.
Одним из основных методов оценки недвижимости является затратный метод.
Затратный метод иначе называют методом суммирования затрат, что больше
соответствует его содержанию. Этот метод основан на принципе добавочной
продуктивности. Затратный подход может дать оценку стоимости, приносящей доход
собственности. Лучше всего этот метод подходит для определения обоснованности
нового строительства, варианта наилучшего и наиболее эффективного использования
земли, в реновационном анализе, при оценке страхования рисков, поимущественного
налогообложения и других целей. При затратном подходе сначала оценивается
стоимость воспроизводства, а затем из полученной суммы вычитается оцененный
износ. Основными недостатками такого подхода при оценке объектов недвижимости
являются, во-первых, невозможность отделения зданий и сооружений от земли;
во-вторых, невозможность сооружения нового, уже изношенного здания. Метод
следует применять с большой осторожностью и может использоваться лишь в
исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней
улучшений.
Современная практика оценки недвижимости применяет также метод капитализации
дохода. Метод капитализации дохода подразумевает оценку дохода (земельной
ренты), который приносит объект недвижимости, и капитализацию его в цену участка
на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец земельного участка
рассчитывает на получение потока доходов от его эксплуатации, при этом
обязательно учитываются альтернативные варианты вложения капитала.
В основе метода лежит простое соотношение: стоимость земельного участка равна
отношению дохода, полученного от его эксплуатации, к ставке капитализации:
V = I / R, (1)
где V — стоимость земельного участка; I — доход от эксплуатации земельного
участка (арендная плата); R — ставка капитализации.
Ставка капитализации берется аналогично тем ставкам, которые инвесторы получают
на помещение капитала с той же степенью риска. Поскольку данный метод
предполагает оценку потока доходов за несколько лет (от 1 до n), необходимо
провести дисконтирование этого потока денежных поступлений. Тогда стоимость
земли будет определяться:
V = I1 / ( 1 + R) + I2 / ( 1 + R )2 +… + In / ( 1 + R )n. (2)
Используя данный метод, трудно определить на будущее истинную стоимость
городских земельных участков, что соответственно отразится на земельной ренте
при долгосрочной аренде. Однако вследствие роста населения и развития
инфраструктуры цена участка повысится, поэтому земельная рента обычно несколько
выше годовой стоимости участка в начале срока аренды и намного ниже ее к концу
этого срока. Метод капитализации дохода наиболее перспективный для оценки
городских земель.
Земельным законодательством РФ предусматривается следующий механизм оценки
земельных участков:
1. Для проведения оценки земельных участков образуются оценочные комиссии, в
состав которых входят государственные и независимые эксперты, имеющие
соответствующие лицензии. Председатель и члены оценочной комиссии должны быть
компетентными и обладать опытом оценки земельных участков и связанных с ними
объектов недвижимости.
2. Оценочная комиссия готовит заключение о цене застроенных и незастроенных
земельных участков, а также о правах на земельный участок, если эти сведения
запрашиваются собственниками, владельцами, пользователями земельных участков,
компетентными органами, судами и другими лицами. Собственники, пользователи
земли предоставляют оценочной комиссии необходимые документы и сведения для
проведения оценки.
3. Основой определения цены конкретных земельных участков служат рыночные
цены. Для установления цены используется сравнительная оценка по аналогии с
известным земельным участком или оценка по доходности земельного участка.
4. Оценочная комиссия осуществляет ведение и сбор информации о ценах на
земельные участки и связанные с ними объекты недвижимости на основе
поступающих в органы государственной регистрации прав на земельный участок
договоров купли-продажи. Полученная информация накапливается в банке данных и
наносится на карту. По этим данным ежегодно определяется среднетерриториальная
цена земельных участков. Комиссия составляет сборник среднетерриториальных цен
земельных участков, который передается органам налоговой инспекции в целях
контроля налогообложения и публикуется для информирования населения.
5. В случае продажи земельного участка по более высокой цене доход, полученный
сверх среднетерриториальной цены земельного участка, поступает в
соответствующий бюджет.
Проведенный анализ показал, что городская территория должна рассматриваться как
взаимосвязанное, взаимообусловленное ресурсное и факторное пространство, а
использование земель должно строиться на комплексной экономической оценке,
которая позволит более эффективно использовать территориальные ресурсы.
2. МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ГОРОДСКУЮ ЗЕМЛЮ
Начало земельной реформе в России было положено еще в 1990 г. союзным
законодательством (принятие закона “О собственности в СССР” и “Основ
законодательства СССР и союзных республик о земле”), более радикальное
проведение земельной реформы и коренное изменение земельных отношений произошло
с принятием Закона РСФСР “О земельной реформе” и Земельного кодекса РСФСР 1991
г.
Земельный кодекс ликвидировал монополию исключительной государственной
собственности на землю и установил различные формы собственности на землю,
включая и частную. С принятием Указа Президента РФ “О регулировании земельных
отношений и развитии аграрной реформы в России” от 27 октября 1993 г. открылся
новый этап в земельной реформе. В интересах дальнейшего совершенствования
земельных отношений в условиях рыночной экономики гражданам и юридическим лицам
— собственникам земельных участков — было предоставлено право совершать
гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству,
дарить, сдавать в залог, аренду и т.д., а также передавать земельный участок или
его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ,
в том числе с иностранными инвестициями. Государство гарантировало
неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав
собственников земли при совершении ими сделок с землей.
Это было также подтверждено Конституцией Российской Федерации, что земля и
другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной,
муниципальной и иных формах собственности. Владение, пользование и распоряжение
землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно.
Право собственности — право конкретного субъекта использовать имущественные
объекты своей властью и в своем интересе на основе и в пределах установленного в
государстве правопорядка.
Структура форм собственности на землю представлена на рис. 5.
Кроме того, возникли и другие формы права на землю. Это — право пожизненного
наследуемого владения землей; право пользования (бессрочное, краткосрочное и
долгосрочное); право аренды (краткосрочное и долгосрочное).
Право государственной собственности на землю в России исчисляется столетиями, а
последние семьдесят лет оно было исключительным, т.е. другой собственности не
допускалось — было только пользование. Сегодня земли, находящиеся в
собственности Российской Федерации и субъектов Федерации, являются
государственной собственностью.
Из государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним
относятся земли, которые имеют общероссийское значение, правовой режим которых
установлен федеральными законами или распоряжениями, а управление осуществляется
органами государственной власти РФ.
В состав земель федерального значения входят:
земельные участки, занятые объектами министерств обороны и безопасности
государства;
земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими
системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи,
транспорта и других объектов федерального значения;
земельные участки государственных природных заповедников, национальных парков,
памятников природы, культуры и искусства федерального и всемирного значения;
земельные участки Российской академии наук, отраслевых академий наук, научных
и образовательных учреждений федерального значения и др.
Также следует отметить, что все земельные участки, занимаемые федеральными
объектами (здания федеральных органов власти, сооружения, предприятия и др.),
относятся к федеральной собственности.
Субъекты Федерации — собственники земли и других природных ресурсов на своих
территориях. Разграничение государственных земель происходит согласно законам о
разграничении имущества и договоров между федеральным центром и регионами.
Право муниципальной собственности на землю установлено в 1990 году.
Муниципальная собственность на землю — это собственность муниципальных
образований. Федеральный закон “Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации”, принятый 12 августа 1995 года,
предусматривает, что финансово-экономическую основу местного самоуправления
составляет муниципальная собственность, в состав которой входят муниципальные
земли [ст. 28, 29].
Объектами права муниципальной собственности на землю являются земельные участки
в границах муниципальных образований, отнесенных к муниципальной собственности
на основании законодательных актов. Т. е. в муниципальной собственности
находятся все земли в пределах черты города (поселения), за исключением земель,
находящихся в государственной собственности и переданных в частную
собственность, также земельные участки за чертой города, переданные в
муниципальную собственность органами государственной власти субъектов Российской
Федерации.
В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут
дополнительно безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной
собственности
Субъектами права муниципальной собственности на землю являются городские,
районные, поселковые и другие муниципальные образования, в лице органов местного
самоуправления, наделенные в соответствии с уставом муниципального образования
собственной компетенцией в решении вопросов владения, пользования и распоряжения
землями, находящимися в муниципальной собственности.
Муниципальные земли городов устанавливаются методом так называемого вычитания —
это земли на территории муниципального образования, за исключением земель
федеральных, субъектов Федерации и находящихся в собственности физических и
юридических лиц.
Основанием отнесения городских земель к объектам муниципальной собственности
являются:
решение об отводе земельных участков под объекты муниципальной собственности;
решение органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в
постоянное (бессрочное) пользование, за исключением земель, занятых объектами
государственной собственности и необходимых для их обслуживания;
решения о предоставлении органами местного самоуправления земли в аренду
юридическим и физическим лицам, кроме земельных участков, на которых размещены
объекты государственной собственности;
решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в
срочное пользование;
решения о предоставлении органами местного самоуправления земельных участков
продолжение
--PAGE_BREAK--
физическим лицам в пожизненное наследуемое владение;
договоры о приобретении земельных участков в муниципальную собственность как в
границах, так и за пределами территории муниципального образования, в том
числе посредством выкупа;
отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки (включая земли
общего пользования, инженерной инфраструктуры), кроме земель, отнесенных
действующим законодательством к государственной собственности;
отсутствие собственника или отказ собственника от права владения земельным
участком (бесхозная недвижимая вещь);
решения органов государственной власти о передаче земельных участков,
находящихся в государственной собственности в муниципальную собственность.
Передача земель, находящихся в государственной собственности Российской
Федерации, осуществляется Правительством РФ, земель, находящихся в
государственной собственности субъекта РФ, органами государственной власти
субъекта Федерации.
Споры, возникающие в связи с отнесением земельных участков к объектам права
муниципальной собственности на землю, разрешаются посредством согласительных
процедур или в судебном порядке.
Органы местного самоуправления в соответствии с законодательством вправе
передавать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, другим
лицам в собственность, срочное или постоянное пользование, сдавать в аренду,
отчуждать, передавать гражданам в пожизненное наследуемое владение, а также
совершать с ними иные сделки. Безвозмездная передача земель, находящихся в
муниципальной собственности, в государственную не допускается.
Обмен земель, находящихся в муниципальной собственности, между муниципальными
образованиями производится на основании договоров между ними.
Представительный орган местного самоуправления устанавливает порядок управления
и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности, в
соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Нормативные правовые акты органов местного самоуправления по вопросам
регулирования земельных отношений, не противоречащие действующему
законодательству и изданные в соответствии с их полномочиями, действуют на всей
территории муниципального образования и обязательны для всех владельцев
земельных участков, независимо от формы собственности и других прав на земельный
участок.
Механизм предоставления земельных участков из муниципальных земель для застройки
включает:
1. В соответствии с территориальным планированием использования земель и
потребностями развития территории органы местного самоуправления по
собственной инициативе объявляют конкурсы и аукционы на право застройки
незанятых земельных участков из муниципальных земель либо строительного
подряда для промышленных, транспортных, коммерческих и иных целей за счет
средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных
бюджетов или средств застройщиков. При этом сообщается, на каком праве
предоставляется земельный участок.
2. Конкурсы и аукционы на право застройки объявляются в средствах массовой
информации не менее чем за три месяца до их проведения.
3. Аукцион на право застройки может быть объявлен после получения необходимых
документов об отводе земельного участка для указанной цели, определения
основных показателей застройки.
4. Конкурс на право застройки проводится посредством выбора предложений
заявителей, оптимально отвечающих требованиям устроителя конкурса.
5. Высокая стоимость с тенденцией постоянного увеличения и, как правило,
социальная значимость земли предполагают соблюдение принципа публичности при
совершении сделок с ней. Поэтому предоставление городских земель происходит
только через конкурс или аукцион. Конкурсы и аукционы на право застройки
земельных участков проводятся в соответствии с гражданским законодательством.
Характеристика различных способов предоставления земельных участков
представлена в таблице 1.
6. С победителем конкурса или аукциона не ранее чем по истечении месячного
срока заключается договор о предоставлении (продаже) земельного участка на
праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного
наследуемого владения или аренды с определением всех обременений, прав и
обязанностей застройщика, в том числе порядка утверждения проектной
документации, сроков начала и окончания строительства, минимальной стоимости
строительства, порядка расторжения договора при невыполнении обязательств и
других условий.
7. Итоги конкурса или аукциона должны быть объявлены публично в средствах
массовой информации не позднее чем через семь дней после завершения конкурса
или аукциона.
Решение конкурсной или аукционной комиссии может быть обжаловано в суд в
месячный срок и признано судом недействительным, если нарушены правила
проведения конкурса или аукциона, в том числе если ограничено число участников
вследствие действий должностных лиц органов местного самоуправления либо других
участников.
В случае продажи земельного участка в собственность под застройку его начальная
цена не может быть ниже нормативной цены. Если на конкурс или аукцион явился
единственный претендент, конкурс или аукцион считается несостоявшимся, а
претенденту по истечении месяца земельный участок может быть предоставлен на
общих основаниях.
В случае необходимости сноса зданий, строений, сооружений и изъятия земельных
участков при предоставлении земельных участков под застройку органы местного
самоуправления могут объявить конкурс или аукцион на право застройки земельных
участков не ранее, чем будет утверждена, объявлена и зарегистрирована в
Государственном земельном кадастре зона отчуждения земельных участков и другой
недвижимости, на каком бы праве владения земельные участки ни находились у
граждан и юридических лиц, и не ранее выкупа их недвижимости.
Зона отчуждения земельных участков должна быть объявлена не позднее чем за год
до изъятия земельных участков. Изъятие земельного участка ранее чем за год
допускается с согласия его владельца.
Граждане и юридические лица, получившие земельные участки в собственность,
наследуемое владение, постоянное пользование, аренду или в результате сделок с
недвижимостью, вправе осуществлять строительство, снос или реконструкцию
приобретенных ими зданий, сооружений в соответствии законодательством при
выполнения установленных условий.
Право начала строительства наступает после согласования и утверждения в
установленном порядке его проекта, получения разрешения на строительство от
местных органов власти. На земельных участках, предоставленных в срочное
пользование, допускаются временные постройки, подлежащие по истечении срока
сносу за счет средств владельца.
Государственная регистрация права муниципальной собственности на землю
осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Земельные участки регистрируются в Государственном земельном кадастре.
Таблица 1
Характеристика способов предоставления муниципальной земли
АукционКоммерческий аукционИнвестиционный конкурс
1. Цели
Быстрая продажа земли
Максимальная цена
Продажа при соблюдении местных цен
Более высокая цена
Инвестирование в развитие объекта
2. Преимущественное назначение для:
Небольших участков Мелких и средних объектовКрупных массивов
3. Обязательства потенциальных инвесторов:
Участие в торгах
Внесение залога
Отправление своих предложений по почте
Принятие указанных условий
Назначение первоначальной цены или более высокой
Принятие особых условий
4. Преимущества:
Быстрый, несложный
Гласность
Присутствие всех потенциальных покупателей
Немедленное достижение результатов
Соревнование
Возможность устанавливать условия
Возможность повышения цены
Нет необходимости в специальном помещении
Возможность устанавливать условия
Целенаправленная рассылка приглашений
Вероятность более высоких цен
5. Недостатки
Потребность помещения
Невозможность устанавливать условия
Возможность сговора
Длительная процедура
Медленнее других способов
Больше затрат на проведение
Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и
достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель
Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их
качественной характеристике, о владельцах земельных участков, правовом режиме
землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных
сведений о земле.
Сведения Государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению
при использовании и охране земель, предоставлении и изъятии земельных участков,
совершении сделок с землей, определении размеров платежей за землю, проведении
землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других
мероприятий по использованию и охране земель. Государственный земельный кадастр
является фискально-правовой системой, обеспечивающей рациональное
налогообложение объектов недвижимости, дающей информацию для управления ими и
создающей основу для обеспечения гарантий пользователей на эти объекты (рис. 7).
Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту
расположения земельного участка и включает в себя внесение в государственный
реестр (Поземельную книгу):
сведений о лице, приобретающем право на земельный участок;
описания земельного участка (категория земель, цель использования, виды
угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие
характеристики);
сведений об условиях договора о предоставлении земельного участка, о
сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании;
сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным
участком;
сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком;
решений уполномоченных органов о включении земельного участка в зону
отчуждения для государственных нужд.
Государственная регистрация сделок с земельным участком осуществляется при
наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Регистрация прав
на земельный участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в
орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых
документов о правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с
указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе.
При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущей за
собой отчуждения земельного участка, соответствующая запись о совершении сделки
с земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу). Если
совершается сделка с земельным участком, влекущая за собой отчуждение земельного
участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган
государственной регистрации прав на земельный участок. Порядок регистрации прав
на земельные участки и связанную с ними недвижимость определяется федеральными
законами о Государственном земельном кадастре и о государственной регистрации
прав на недвижимость и сделок с ней.
3. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ГОРОДСКОЙ ЗЕМЛИ
Оборот земельных участков — переход земельных участков от одного лица к другому
в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями,
установленными Земельным кодексом, посредством заключения договоров и иных
сделок.
Приватизация земельных участков — передача из государственной или муниципальной
собственности в собственность граждан и юридических лиц земли, находящейся у них
на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого
владения или аренды.
Рынок земли — средство перераспределения земель между собственниками
экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок
земли как саморегулирующая система включает следующие основные элементы: спрос,
предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры
(рис.8).
Спрос — количество земельных участков, которые покупатели желают и способны
приобрести по данной цене в данный период времени.
Предложение — количество земли, которое собственники желают и способны продать
по данной цене в определенный период времени.
Цена земли — капитализированная земельная рента, будучи превращена в капитал,
приносит доход в виде процента.
На рынке земли действуют четыре группы лиц: продавцы, покупатели,
профессиональные участники и различные государственные и муниципальные органы.
Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняют
различные функции:
регулирование распределения земли между сферами деятельности;
информация о ценах, спросе, предложениях и других данных о земле;
санация предпринимателей, разорение неэффективных
организаций-землепользователей;
стимулирование и повышение эффективности бизнеса, личной выгоды;
ценообразование, установление равновесных цен на земельные участки;
обеспечение свободы выбора предпринимательской деятельности.
Сегментирование рынка — это один из важнейших инструментов маркетинга. Успех в
конкурентной борьбе зависит от того, насколько правильно выбран сегмент рынка.
Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить
сегментирование рынка земли (табл. 2).
Критерий сегментирования — это фактор, по которому оценивается обоснованность
выбора того или иного сегмента рынка.
Таблица 2
Классификация рынков городской земли
Признак классификацииВиды рынков городской земли
Категория земельЖилищного строительства
Гаражного строительства
Промышленного строительства, транспорта и связи
Офисных и нежилых помещений
Дачных участков
Размер участковКрупных массивов земли
Средних земельных участков
Мелких земельных участков
Территориальный охватРайонный
Общегородской
Региональный
Степень ограничения конкуренцииОлигополистический
Монополистический
Вид сделокПервичный купли-продажи участков
Вторичный купли-продажи участков
Прав аренды земли
Земельных долей
МестоположениеДелового центра
Расстояние от центра до 1 км, 2 км. и т.д.
Территории окраин города
В пределах городской черты
Форма собственностиЧастных земель
Муниципальных земель
Государственных земель
Тип рынкаОрганизованный — биржевой, в процессе приватизации
Неорганизованный — индивидуальный
Признак сегментирования — это фактор, по которому осуществляется выделение
сегментов рынка. На практике используется множественная сегментация, т. е.
сегментирование по нескольким признакам одновременно.
Объектами сегментирования являются покупатели и другие участники рынка, а также
сам товар — земля.
В настоящее время право собственности на землю можно получить:
решением органов местной власти о выделении земельных участков;
совершив гражданско-правовые сделки на рынке земли.
В административном порядке осуществляется предоставление земельных участков за
плату и бесплатно и перерегистрация ранее полученных земель, т.е. приватизация
земельных участков. Это приобретение в собственность, пожизненное наследуемое
владение, пользование или аренду.
Все собственники земельных участков имеют право совершать сделки, то есть
осознанные волевые действия, направленные на установление, изменение и
прекращение прав и обязанностей на землю. Основными видами сделок являются:
купля-продажа;
дарение, наследование, обмен;
аренда, лизинг, залог (ипотека);
пожизненное наследуемое владение;
постоянное пользование;
вклад в уставной капитал товариществ и обществ.
Рассмотрим более подробно механизмы совершения сделок на рынке городской земли.
Среди различных вариантов коммерческого землепользования, позволяющих извлекать
избыточную прибыль, наиболее распространенным является продажа новому
собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного
ее использования. Процедура купли-продажи городской, муниципальной земли имеет
существенные особенности. Прежде всего надо отметить, что законодательство РФ
запрещает передавать в частную собственность земельные участки:
объектов историко-культурного наследия;
государственных и муниципальных природных заповедников, парков;
лечебно-оздоровительных местностей в пределах их границ;
мелиоративных систем, водных объектов общего пользования либо водных объектов,
входящих в состав водного фонда РФ;
общего пользования в поселениях (площади, улицы, дороги, набережные, парки,
скверы, сады, бульвары, пляжи и другие территории);
государственных научных и образовательных учреждений;
прибрежной полосы внутренних водных путей, полосы отвода автомобильных и
железных дорог, транспорта общего пользования, линий электропередач, портов и
вокзалов, аэродромов и аэропортов;
спорных территорий до разрешения споров;
закрытых административно-территориальных образований, воинских и гражданских
захоронений.
Не подлежат передаче в частную собственность иные земельные участки в
соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и
нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц
производится в пределах норм, установленных субъектами Российской Федерации.
Нормирование земель — установление пределов (норм) владения и пользования
земельными участками на любом праве. При разработке и утверждении
законодательными органами субъектов Российской Федерации и органами местного
самоуправления предельных (максимальных и минимальных) размеров и количества
земельных участков, находящихся в собственности, владении и пользовании
гражданина (семьи) и юридического лица, учитываются природно-экономические,
экологические и социальные условия на основе рекомендаций
научно-исследовательских учреждений о районировании земель и нормировании
земель.
Земельный участок, общая площадь которого превышает норму площади для бесплатной
передачи земельного участка в собственность, выкупается по договорной цене,
которая не может быть ниже нормативной, либо остается в постоянном (бессрочном)
пользовании, пожизненном наследуемом владении или аренде.
В отдельных случаях часть земельного участка, превышающего установленные
продолжение
--PAGE_BREAK--