Приватизация жилых помещений 2

--PAGE_BREAK--
1.2. Принципы и условия приватизации жилищного фонда в Российской Федерации
Приватизация жилых помеще­ний осуществляется на принципах и условиях, закрепленных в За­коне «О приватизации жилищно­го фонда в Российской Федера­ции».

Основными принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фонда в соответствии с этим Законом, являются:

1) добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;

2) бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений;

3) гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.

По вопросу о принципах, на которых осуществляется приватизация жилья, в юридической литературе были высказаны разные мнения. Так, Гришаев С. П. считает, что приватизация жилья осуществляется на основе следующих принципов:

1)  добровольность принятия гражданами решения о приватизации;

2)  право владельцев приватизированных квартир и жилых домов владеть, пользовать­ся и распоряжаться ими по своему выбору;

3) однократность приватизации;

4) сохранение на переходный период действующего порядка постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями;

5) обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений

осуществляется по желанию их владельцев теми жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, которые обслуживали эти дома до приватизации.

6)оплата расходов, связанных с обслужи­ванием и ремонтом приватизированных жилых помещений, по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального

жилищных фондов[16].

 Приватизация — это процесс передачи жилья в собственность гражданам. Пока граждане не станут собственниками квартир, то есть пока не осуществится процесс приватизации, они не смогут по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться квартирами, не смогут по своему желанию выбирать жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации для обслуживания дома. Таким образом, автор данной точки зрения, смешивает принципы приватизации (добровольность и однократность приватизации) и правомочия собственников приватизированных квартир.

Добровольность приватизации — основополагающее начало при­ватизации. Как указывается в За­коне, передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государствен­ного и муниципального жилищно­го фонда осуществляется «на доб­ровольной основе» (ст. 1). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность жилого помещения (см. ст. 11 Закона).

Таким образом, приватизация жилого помещения может иметь место только на основе свобод­но выраженного желания нани­мателя и членов его семьи при­обрести в собственность занима­емое ими жилье, и никакие орга­ны и должностные лица не могут прямо или косвенно обязать граж­дан приватизировать жилое поме­щение. К сожалению, случаи кос­венного понуждения граждан к приватизации жилых помещений иногда встречаются, например, в виде высказываний должностных лиц, депутатов о скором возвра­щении к платной приватизации, резком повышении платы за жи­лье и коммунальные услуги для нанимателей и т.п.

Встречаются также случаи, ког­да граждане вынуждены прово­дить приватизацию жилья против своей воли, под влиянием наси­лия, угрозы, обмана криминаль­ных  элементов. Пострадавшими в таких случаях обычно являются одинокие престарелые граждане, инвалиды, пенсионеры и другие

социально слабо защищенные граждане.

Суды не всегда привлекают к участию в деле всех совершеннолетних членов семьи истца, не выясняют, согласны ли они на приватизацию занимаемого жилья и, если согласны, то в какой форме, в каком соотношении долей, желают ли они, чтобы квартира была приватизирована не всеми проживающими в ней лицами,

Вынесение решения без выяснения всех этих вопросов может существенно ущемить интересы лиц, имеющих самостоятельное право пользования жилым помещением, о приватизации которого поставлен вопрос. Если при рассмотрении дела будет установ­лено, что член семьи возражает против при­ватизации квартиры, суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказов от получения жилья в собственность, посколь­ку в силу Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российс­кой Федерации» приватизация может быть осуществлена строго на добровольной осно­ве. Иск в таком случае не подлежит удов­летворению ни при каких обстоятельствах, то есть никто, включая суд, не вправе принудить.

Важным началом приватиза­ции жилых помещений является безвозмездность передачи этих помещений в собственность граждан, проживающих в них в качестве нанимателей в домах го­сударственного и муниципально­го жилищного фонда.

Как указывалось выше, в на­чальный период приватизации законодательством предусматрива­лись вначале продажа гражданам занимаемых ими квартир, а затем — частичная оплата гражданами жилья (сверх нормативов бес­платного предоставления жилья).

В последующем, начиная с 1992 г., передача гражданам за­нимаемых ими жилых помещений стала носить бесплатный (безвоз­мездный) характер. За граждана­ми сохраняется только обязан­ность уплаты суммы за услуги по оформлению приватизации. При этом оформление договора пе­редачи в собственность жилых помещений, в которых прожива­ют исключительно несовершен­нолетние, производится за счет средств местных бюджетов (ст.

2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Согласно статье 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватиза­ции, жилого помещения в домах государственного и муниципаль­ного жилищного фонда один раз.

Из общего принципа однора­зовости приватизации законом сделаны отдельные изъятия. Так, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого ими жилого помещения в поряд­ке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и му­ниципального жилищного фонда после достижения ими совершен­нолетия (ч. 2 ст. 11 Закона о при­ватизации — в ред. Федерального закона от 11 августа 1994 г.). Такая ситуация возмож­на если например, дочь сначала стала собственником квартиры, в которой она до совершеннолетия проживала вместе е родителями, а затем, выйдя замуж, она может использовать свое право однократной бесплатной приватизации, проживая в квартире своего супруга. Введенная новелла расширяет круг граждан, имеющих право участвовать в приватизации жилья неоднократно. Чтобы проконтролировать выполнение этой нормы, необходимо вести автоматизированный учет граждан — будущих и настоящих собствен­ников приватизированных квартир — этим занимаются агентства по приватизации жи­лья, регистрационные палаты.

Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья максимум два раза – один раз в возрасте до 18 лет, второй раз – после его достижения. Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику, когда, ссылаясь на ст. 7 Закона о приватизации жилья, в договор передачи жилого помещения в обязательном порядке включают несовершеннолетних, ранее участвовавших в приватизации, но затем сменивших место жительства (например, выписавшихся к другому законному представителю), или принуждают включать в договор проживающего в другом месте несовершеннолетнего под предлогом того, что он мог бы проживать в

данном помещении и участвовать в его приватизации.

В процессе приватизации жилого помещения участвуют две стороны. Субъектами приватизации жилых помещений являются, с одной стороны, наниматель и совместно прожи­вающие с ним члены его се­мьи, с другой — органы мест­ного самоуправления, а также организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан и производить юридическое офор­мление такой передачи.

Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ внесены существенные изменения в Закон о приватизации жилья, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступле­ния Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социаль­ного найма.

До вступления в силу указанного закона участие в приватизации не было связано с наличием у лиц, занимающих жилое помещение, гражданства Российской Федерации. Отказ в приватизации по причине отсутствия гражданства Российской Федерации не до­пускался. Российское законодательство оп­ределяет правовой статус иностранцев и лиц без гражданства принципом национального режима. Конституция России (п. 3 ст. 62) наделяет иностранных граждан и лиц без гражданства теми же правами и обязан­ностями, что и граждан, и юридических лиц Российской Федерации, кроме случаев, уста­новленных законом или международным договором. Федеральный закон от 15 мая 2001 г., по существу установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, включая граждан стран СНГ и лиц без гражданства. Данное ограничение необходимо для осуществления гарантированного Конституцией Российской Федерации (в ст. 40)  права граждан Российской Федерации на жилище.

В настоящее время при определении ста­туса физического лица следует руководствоваться Федеральным законом от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ «О гражданстве в Российс­кой Федерации», вступившим в силу 1 июля 2002

г[17]. Согласно ст. 5 гражданами РФ яв­ляются: а) лица, имеющие гражданство РФ на день вступления данного закона в силу; б) лица, которые приобрели гражданство в со­ответствии с данным законом.

Начиная с 31 мая 2001 г., приватизации подлежат только жилые помещения, которые заняты гражданами на основании договора социального найма. До этой даты была возможна приватизация жилых помещений, за­нимаемых гражданами на основании догово­ра найма (как социального, так и коммерчес­кого) или аренды. В настоящее время жи­лые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды и коммерческого найма, приватизированы быть не могут.

В настоящее время арендаторами жилых помещений могут быть только граждане, заключившие договоры аренды в соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федераль­ной жилищной политики» до 1 марта 1996 г. С введением в действие 1 марта 1996г. части вто­рой ГК РФ жилые помещения предоставляют­ся гражданам во владение и пользования для проживания в них на основании договоров най­ма, но не аренды. Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, од­нако юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для прожи­вания граждан.

Существенно то, что незаселенные госу­дарственные или муниципальные жилые помещения не могут быть приватизированыв соответствии с указанным законом путем безвозмездной передачи.

Право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают

самостоятельного права на жилое помещение.

Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации жилья), это основывается на том, что согласно ст. 53 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма.

К членам семьи относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они с ним проживают совместно и ведут об­щее хозяйство (ст. 53 ЖК РСФСР). Они могут быть и не указаны в ордере на занимаемое помещение. После заселения семьи в установ­ленном порядке может вселиться еще кто-либо с соблюдением режи­ма прописки, получив на это письменное согласие всех членов семьи проживающих в данном жилом помещении.

Все вышеперечисленные лица являются субъектами права приватизации. Но все ли они могут быть ее участниками?

Лица, не оформившее в свое время прописку в жилом поме­щении, но постоянно или преимущественно в нем проживающие, не приобретают права на его приватизацию до решения вопроса в административном или судебном порядке о признании за ними права на данную жилую площадь. Так нередко бывает с супругами, один из которых продолжает сохранять прописку на “ всякий случай” по прежнему месту жительства у родителей, хотя фактически прожи­вает у другого супруга. Если он не решит вопрос о прописке по месту жительства другого супруга, то имеет право на приватизацию только по месту своей прежней прописки. Так может быть с невесткой или зятем, не получившим согласия всех проживающих на свое вселение.

Отказ кого-либо из проживающих на вселение нового члена семьи не может оспариваться в суде. Поэтому его признание в качестве члена семьи возможно исключительно по взаимному еди­нодушному согласию всех постоянно проживающих. Если же кто-то из них продолжает возражать против признания в качестве члена семьи уже фактически вселившегося нового лица, оно не приобретает права на площадь, хотя и будет фактически проживать на ней, пока возражающий не изменит своего мнения. При этом время проживания значения не имеет.

Таким образом, по смыслу закона приватизация жилого помещения означает передачу этого жилья в собственность всей семьи (нанимателя и чле­нов его семьи, в том числе и несовершеннолетних), а не только в собственность одного нанимателя (если иное не оговорено особо между членами семьи).

При этом за гражданами, не участвовавшими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.

Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют закон­ное право на проживание. Жилое помещение со­храняется за временно отсутствующими гражданами вслучаях: призыва па военную служ­бу или прохождения ее по контракту (в тече­ние первых пяти лет); выезда по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу или с обучением; помещения детей на воспитание в государственные детские учреж­дения, к родственникам или опекунам (попечителям), в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда на лечение в ле­чебно-профилактическом учреждении[18]. Ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими род­ственниками, в том числе право на получение наследства[19]. Постановлением Конституционно­го Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П положения ст. 60 ЖК РСФСР, допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в связи с осуждением к лишению свободы, признанны утратившими силу[20].

Все лица, отсутствующие, но сохраняющие за собой право на жилую площадь должны выразить свое отношение к приватизации в письменном виде.

Такое со­гласие должно быть получено и от бывших членов семьи, если они сохранили право на жилое помещение (ст. 53 ЖК РСФСР). Так, если бывший суп­руг нанимателя жилого поме­щения перестал быть членом его семьи, но права на жилое помещение не утратил, то его согласие на приватизацию этой жилой площади обязательно.

По одному гражданскому делу было судом установле­но, что Казимирова приватизировала занимаемое жи­лое помещение без согласия бывшего супруга Казимиро­ва, не включив его в состав семьи. В связи с этим Казимиров обратился в суд с ис­ком о признании недействи­тельным договора о прива­тизации квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам Верхов­ного суда РФ в определении от 21 июня 1993 г., в част­ности, указала:

''Согласно ст. 53 ЖК РСФСР, члены семьи нани­мателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем все­ми правами и несут все обя­занности, вытекающие из договора найма жилого по­мещения… Если граждане, указанные в настоящей ста­тье, перестали быть члена­ми семьи нанимателя, но продолжают проживать в за­нимаемом жилом помеще­нии, они имеют такие же права и несут такие же обя­занности, как наниматель и члены его семьи. Казимиров перестал проживать в квар­тире, о которой вышел спор, в связи с тем, что в семье сложились неприязненные отношения, от жилой пло­щади он не отказался, при подаче заявления о расторжении брака… он ставил вопрос о разделе жилой площади, право на квартиру не утратил. При таких данных суд пришел к выводу о том, что на приватизацию квартиры требо­валось согласие Казимиро­ва и договор на передачу квартиры всобственность Казимировой следует при­знать недействительным, поскольку не имелось согла­сия бывшего мужа на при­ватизацию квартиры"[21].

Следует иметь в виду: длительное, более шести месяцев, отсутствие человека в месте постоянного жительства, не озна­чает, что он автоматически утратил право на занимаемую жилую площадь. Признание его утратившим такое право может быть осу­ществлено лишь двумя путями — по его собственному желанию (заявлению), либо по решению суда.

Рассматривая исковые требования о признании гражданина утратившим право на жилую площадь, суд не ограничивается кон­статацией факта истечения общего или специального срока време­нного отсутствия лица в месте его постоянного жительства. Принимая решение, суд первостепенное значение предает исследованию причин длительного отсутствуя. Если причины уважитель­ные, суд, как правило отказывает в иске о признании ответчика утратившим право на жилую площадь. Например, невозможность продолжения совместного проживания разведенных супругов вы­нуждает кого-то из них оставить место постоянного проживания и перейти на жительство или к родителям, или к новому супругу, но без отказа от права на оставленную жилую площадь. Такого рода обстоятельства не являются поводом для принятия судом решения об утрате выехавшим права на жилплощадь по месту прежнего жительства. В силу этого, его согла­сие на приватизацию обязательно, несмотря на отсутствие более шести месяцев.

Бронирование жилых помещений — самостоятельный институт сохранения

права пользования жилым помещением нанимателем и членами его семьи.

Жилые помещения, занимаемые нанимателями и членами их се­мей по

договору социального найма, бронируются:

а) при направлении на работу за границу, т.е. за пределы террито­рии Российской Федерации, — на все время пребывания за границей;

б) при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравнен­ные к ним местности — на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, — на все время пребы­вания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях;

в) в других случаях, предусмотренных законодательством.

Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют пра­ва и несут обязанности по договору найма жилого помещения (в том числе право на приватизацию жилья).

Если гражданин заброниро­вал занимаемое им жилое по­мещение, а сам проживает в другой местности (в другом жилом помещении), то он мо­жет использовать свое право на приватизацию жилья только по месту его бронирования (ст.1 Закона о приватизации — в ред. Закона от 1.08.1994 г.).

Другой стороной вприватизации высту­пают органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ве­дение (предприятия) либо в оперативное управление (уч­реждения).

Принципы, на которых осуществляется приватизация жилья, имеют большое практическое значение, так как это те положения, идеи, основные начала, закрепленные в законодательстве, которые содержат условия, на которых должна проводится приватизация, несоблюдение этих условий влечет недействительность совершенной сделки, поэтому им уделяется такое большое внимание.

Всеобщая бесплатность приватизации жилых помещений на всей территории Российской Федерации — ее новый принцип, действующий с 1993 года. Эта перемена ускорила темпы приватизации, 1993 год стал рекордным по количеству приватизированных квартир по всей России.

Еще один принцип – приватизация осуществляется исключительно

добровольно, при взаимном согласии всех постоянно проживающих и имеющих самостоятельное право на жилую площадь. Решение о приватизации каждый принимает сам, с учетом личных правовых и материальных последствий для каждого проживающего (необходимо нести повышенные расходы на содержание, платить налоги с собственности).

Для осуществления приватизации на законных основаниях, необходимо соблюдение принципа однократности приватизации жилья.

Принцип одноразовости бес­платной приватизации жилого помещения вытекает из более общего принципа справедливос­ти такой передачи жилых поме­щений гражданам, недопустимо­сти ущемления кого-либо из них в реализации принадлежащего каждому гражданину субъектив­ного права на приватизацию. Из общего принципа одноразовости приватизации законном сделано исключение для несовершеннолетних, сохраняющих право на  однократную бесплатную приватизацию жилья после достижения ими совершеннолетия, это положение позволяет защитить права несовершеннолетних  дает им возможность самим получит в собственность жилье при достижении возраста.
ГЛАВА
II

    продолжение
--PAGE_BREAK--
ПОРЯДОК ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
2.1. Порядок приватизации жилищного фонда
Как было сказано выше, в процессе приватизации жилого помещения участвуют две стороны. Субъектами приватизации жилых помещений являются, с одной стороны, наниматель и совместно прожи­вающие с ним члены его се­мьи, с другой — органы мест­ного самоуправления, а также организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан и производить юридическое офор­мление такой передачи.

Органами местно­го самоуправления являются выборные или иные органы местного самоуправления, ко­торые осуществляют исполни­тельно-распорядительные функции: управляют муници­пальным хозяйством, распоря­жаются имуществом и объек­тами муниципальной собствен­ности, разрабатывают бюджет и обеспечивают его исполне­ние, выполняют другие испол­нительно-распорядительные полномочия.

В соответствии со ст. 6 Закона о прива­тизации жилья (в ред. от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ) передача жилых помещений в соб­ственность граждан должна осуществляться:

-  уполномоченными собственниками пе­редаваемых жилых помещений органами государственной власти или местного самоуправления;

-   государственными  или  муниципаль­ными предприятиями, за которыми жилищ­ный фонд закреплен на праве хозяйствен­ного ведения;

-  государственными или муниципальны­ми учреждениями и казенными предприяти­ями, в оперативное управление которых пе­редан жилищный фонд.

По закону право хозяйственного ведения принадлежит государственно­му или муниципальному уни­тарному предприятию, которое владеет, пользуется и распо­ряжается этим муниципальным фондом (или другим имуще­ством) в пределах, определен­ных законом. Право опера­тивного управления осуществ­ляют учреждения, а также ка­зенные предприятия в отноше­нии закрепленного за ними имущества, включая жилые по­мещения, в пределах, установ­ленных законом, в соответствии с целями их деятельности, заданиями собственника и назна­чением имущества.

В нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации конкретизируется, какие органы и организации могут передавать жилье граж­данам в порядке приватизации. ВПриморском крае передачу в собственность граждан жилых помещений (квартир) осуществляют  Комитеты по управлению муниципальной собственностью, которые оформляют документацию и заключают дого­воры о передаче жилья в собственность граждан. 

Вопросы приватизации жи­лых помещений в домах госу­дарственного и муниципального жилищного фонда решают­ся соответствующими органа­ми местного самоуправления и организациями (предприятиями, учреждениями) самостоятель­но, без согласования с другими вышестоящими организациями.

 Первоначально государство распространяло свое решение и на муниципальную собственность. Однако с принятием федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 12 августа 1995 г. указанные органы вправе самостоятельно решать судьбу своего имущества[22].

Более того, Конституция Рос­сийской Федерации (ст. 130 — 133) прямо

предоставляет орга­нам местного самоуправления право решать самостоятельно вопросы местного значения, вла­дения, пользования и распоря­жения муниципальной собствен­ностью (в том числе и муниципальным жилищным фондом). Вместе с тем следует учитывать, что на сегодняшний день основная часть норма­тивных актов, принятых органами местного самоуправления по поводу приватизации жилья, соответствуют

Закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

В данной работе рассматриваются, в том числе и особенности приватизации, которые должны учитываться при государственной регистрации прав на жилые помещения.

В силу ст. 9, 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним» к компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним относят­ся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, правовая экспертиза и проверка законности сделки[23].

Так учреждение юстиции дол­жно проверить принадлежность жилого помещения к объектам муниципальной или го­сударственной собственности. Если жилищный фонд был передан с баланса приватизированного государственно­го предприятия в муниципальную собствен­ность до 31 января 1998 г., то регистрация права государственной или муниципальной собственности не требуется. В этом случае права, возникшие до введения в действие Закона о регистрации, в соответствии с п. 1 ст. 6 данного Закона признаются юридичес­ки действительными.

Однако если жилое помещение поступи­ло в муниципальную или государственную собственность после вступления в силу За­кона о регистрации (31 января 1998 г.), то регистрация права собственности на прива­тизируемое помещение возможна только после регистрации возникновения права му­ниципальной или государственной собствен­ности. Это касается и первичного способа приобретения права собственности, например, строительства нового дома, в котором часть квартир предназначается муниципалитету. По общему правилу право собственности на вновь созданное недвижимое имущество под­лежит обязательной государственной регис­трации и возникает с момента такой регист­рации (п. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 219 ГК РФ, ст. 4 Закона о регистрации). Без государственной регистрации возникновения права государ­ственной и муниципальной собственности на квартиру, уполномоченные органы государ­ственной власти или местного самоуправле­ния не вправе распоряжаться недвижимос­тью не только путем безвозмездной переда­чи в порядке приватизации, но и путем пре­доставления по договорам социального най­ма. Проверка даты возникновения права му­ниципальной или государственной собствен­ности осуществляется учреждением юсти­ции по дате постройки (ввода в эксплуатацию) жилого дома, указанной в документах технического учета (справках, выписках, технических паспортах БТИ).

В соответствии с общими положениями о праве собственности в учебнике “Гражданское право” собственность опреде­ляется как “… отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника”[24].

Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 209 определил содержание права собственности такими категориями как владение, пользование ираспоряжение своим имуществом.

Эти категории правомочий закреплены и в Законе “О приватизации жилищного фонда”: ст. 3 “ Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению…''.

По теории гражданского права классификация форм, видов и подвидов права собственности может осуществляться по самым различным основаниям.

Например общая собственность характеризуется тем, что принадлежит не

одному лицу, а двум или боле лицам и подразде­ляется на два вида: долевую

и совместную.

Жилое помещение в порядке приватизации во многих случаях передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы, касающиеся общей собственности, урегу­лированы гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может нахо­диться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких до­лей (совместная собственность). Гражданский Кодекс РФ допускает образование совместной со­бственности лишь в двух случаях: у супругов и членов крес­тьянского (фермерского) хозяйства.

Общая совместная собственность отличается от общей долевой собственности тем, что в совместной собственности не выделены доли, приходящиеся каждому из собственников. Однако эти доли могут быть выделены в любое время по желанию любого из собственников — если выделение долей происходит по взаимному соглашению собственников, то это соглашение составляется в письменной форме и заверяется нотариусом, если согласие не достигнуто — через суд.

До 31 мая 2001 г. Закон о приватизации жилья содержал норму, позволяющую установить договором передачи как долевую соб­ственность, так и совместную собственность лиц, участвующих в приватизации жилья. Данная норма о возможности установления совместной собственности договором, вступи­ла в противоречие с нормами ГК РФ (п. 3 ст. 244), согласно которым совместная соб­ственность возникает только в силу закола, поэтому с 1 января 1995 г. не должна была применяться. Между тем, на практике офор­мление приватизации квартир в совместную собственность проживающих в квартире лиц, продолжалось.

Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ возможность выбора совместной или долевой собственности при приватизации жилья была исключена. Поскольку в соот­ветствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ договором мо­жет быть установлена только долевая соб­ственность, образование совместной собствен­ности на приватизированное жилье с 31 мая 2001 г. не допускается. Участвующие в при­ватизации супруги также не могут устано­вить совместную собственность, поскольку по­лученное в порядке безвозмездной передачи жилье не является совместно нажитым иму­ществом. Определенная договором передачи доля в праве общей собственности является личным имуществом каждого супруга. Каждый из супругов может в дальнейшем само­стоятельно распорядиться такой долей. При этом требуется не согласие другого супруга, как при распоряжении совместной собствен­ностью (ст. 253 ГК РФ, 34, 35 Семейного ко­декса РФ), а соблюдение преимущественного права покупки другого супруга и иных учас­тников долевой собственности при возмезд­ном отчуждении доли постороннему лицу (ст. 246, 250 ГК РФ).

Необходимо отметить, что «в общую собственность» не означает, что обязательно все члены семьи должны стать собственниками — часть членов семьи могут дать согласие на приватизацию и не участвовать в ней — собственниками могут стать некоторые, а не все члены семьи. В такой ситуации принцип одноразовости распространяется только на тех членов семьи, на имя которых оформлено право собственности, другие члены семьи сохраняют право на бесплатное приобретение в порядке приватизации впоследствии полученного жилого помещения[25].  

Таким образом, после принятия ФЗ от 15.05.01 № 54-ФЗ приватизация жилого помещения возможна только в общую долевую собственность (за исключением, конечно, случаев, когда граждане принимают решение о передаче занимаемого жилого помещения в собственность одного лица), т. е. жилые помещения можно приватизировать одним из способов (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда):

1) в общую долевую собственность

2) в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе

несовершеннолетних.

Владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производится по согласию всех ее участников (п. 17 Примерного положения о приватизации).

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.

Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире — по ст. 54 Жилищного Кодекса РСФСР допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглаше­ния между всеми проживающими (например, один занимает большую комнату, другой — меньшую).

Если согласие на неравное пользование жилыми помещения­ми не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным, а следовательно, и доли в общей собственности предполагаются равными.

Такая презумпция дает возможность участникам отношений собственности на жилое помещение не определять конкретно свои доли в праве на общее имущество, что будет означать их равенство, то есть разделение жилплощади по количеству участников.

На практике немало проблем приносят сделки, связанные с приватизированными квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей собственности. Продажа одним из участников общей долевой собственности своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от права преимущественной покупки.

Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. При продаже с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной отчуждателем.

Как показывает практика, при приватизации жилого помещения несколькими гражданами в общую долевую собственность доли каждого из них порой оказываются настолько незначительными, что их невозможно выделить из имеющихся в квартире помещений.  В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ в случае, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает права на долю в общем имуществе.

Решением Партизанского горсуда удовлетворены требования Родькиной о прекращении права общей долевой собственности на дом путем выплаты сыну истца — собственнику 1/4 доли дома денежной компенсации исходя из инвентаризационной оценки дома на 1997 г. Между тем, 1/4 долю в общем имуществе нельзя признать незначительной. Не исследован судом вопрос о существенном интересе сторон в использовании дома. В суде ответчик указывал на то, что живет в доме постоянно, а у матери имеется квартира. Вопрос о том, обеспечен ли ответчик другим жильем, которым он постоянно пользуется, судом не выяснялся. Кроме того, определение размера компенсации исходя из инвентаризационной оценки имущества нельзя признать правильным. Доводы ответчика о том, что на присужденную ему сумму он лишен возможности приобрести другое жилье, заслуживают внимания. Данных о действительной либо рыночной стоимости дома в деле нет[26].

Как было сказано выше, передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется местной администрацией или предприятием, учреждением в зависимости от того, в чьей собственности или ведении

находится жилое помещение.

Если передача осуществляется предпри­ятием, за которым жилищный фонд закреп­лен на праве хозяйственного ведения, то со­гласия собственника (в лице соответствую­щего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом) на передачу занимаемого гражданином ведомственного жилого помещения не требуется. Ст. 217 ГК РФ установлен приоритет норм приватизационного законодательства перед нормами ГК РФ о порядке прекращения пра­ва государственной (муниципальной) соб­ственности, из этого следует, что п. 2 ст. 296 ГК РФ не применим. Глава 19 ГК РФ огра­ничивает согласием собственника распоря­жение недвижимым имуществом, находя­щимся в хозяйственном ведении унитарно­го предприятия. Это согласие необходимо для гражданско-правовой сделки с обычной не­движимостью которая осуществляется по воле предприятия и его контрагента. Но правовой режим заселенного жилищного фонда, находящегося в хозяйственном веде­нии предприятии, отличен от гражданско-правового режима иной недвижимости. Обычные сделки с ним невозможны, а для заключения договора безвозмездной переда­чи необходима воля только одной стороны — нанимателей, выразивших желание уча­ствовать в приватизации. Передающая жи­лье сторона — предприятие или учреждение, только обязаны принять решение в двухме­сячный срок (ст. 6, 7 Закона о приватиза­ции), не испрашивая согласия собственника.

Как говорилось ранее, возможна также и приватизация ведом­ственного жилищного фонда, числящегося на балансе приватизированного предприятия, до передачи его в муниципальную собствен­ность. В соответствии с п. 3 ст. 125 ГК РФ в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами субъектов РФ и муници­пальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать го­сударственные органы, органы местного са­моуправления, а также юридические лица и граждане.

Передача жилья в собствен­ность граждан производится на основании

заявлений граждан,изъявивших желание приватизи­ровать занимаемое ими жилое помещение путем заключения договора передачи, заключаемо­го местной администрацией (предприятием, учреждением) с гражданами (гражданином), полу­чающим жилое помещение в собственность (см. приложение 1).

В заявлении граждан о пере­даче им жилого помещения в собственность указываются граж­дане — члены семьи нанимателя, выразившие согласие на прива­тизацию, указывается также в ка­кую — индивидуальную или общую соб­ственность граждане просят пе­редать им жилое помещение.В договор передачи жилого поме­щения в собственность включа­ются несовершеннолетние, име­ющие право пользования дан­ным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовер­шеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указан­ных лиц, но не утратившие пра­во пользования данным жилым помещением.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

1)заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также заявления об отказе от участия в приватизации, если не все члены семьи принимают участие в приватизации;

2) документы, подтверждающие право граждан на пользование жилым помещением (т.е. выписку из домовой книги о составе членов семьи нанимателя и копию финансового лицевого счета);

3) справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

4)согласие органов опеки и попечительства, если родители за несовершеннолетних детей, проживающих в данном жилом помещении, отказались от приватизации.

В тексте самого договора пе­редачи указываются также усло­вия договора,

в том числе права и обязанности граждан, ставших собственниками квартиры.

Несмотря на то, что с одной стороны обязанность заключать договор установлена законом, его заключение соответствует и интересам общества и интересам нанимателей, т.е. потенциа­льным собственникам, и, несмотря на то, что некоторые условия договора (однократность приватизации, сохранение обязанности одной стороны по техническому обслуживанию и ремонту жилого помещения, дома и придомовой территории) определены императивно, договор о приватизации (передача жилого помещения в собственность) сконцентрировал в своем содержании все основ­ные принципы гражданского права.

При всей свободе договора он должен соответствовать обязательным для

сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Содержание договора составляют те условия, на которых достигнуто соглашение. Существенным условием договора передачи жилья является обусловленная установленным порядком без­возмездность передачи (но при этом надлежит указывать стои­мость жилого помещения, что имеет значение в последующем для налогообложения с имущества, налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, исчисления размера государственной пошлины или установленного тарифа при отчуждении, и т.д.)

Решение вопроса о привати­зации жилого помещения долж­но приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения их прав они могут об­ратиться в суд (ст. 8 Закона).

Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит Закону. Соблюдение установленного порядка соответствующим органом представительной власти оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и

муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.

Закон от 23.12.1992 года, внесшей изменения в Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” освободил стороны от обязательности нотариального удостоверения договора передачи. С одной стороны это усложняло процесс приватизации жилья, хо­тя и обеспечивало правоохранительный контроль за сделкой. Та­кое решение связано с тем, что договор о передаче — новый вид договора, он не является ни договором купли-продажи, ни догово­ром дарения и, хотя это упростило его совершение, вместе с тем вывело содержание договора из под юридического контроля.

Поскольку договор переда­чи не подлежит обязательному нотариально­му удостоверению и заключается в простой письменной форме, в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации, заявления в учреждении юстиции должны подать обе стороны договора:

-  граждане — о регистрации своего права собственности;

-  передающие жилье орган или органи­зация — о регистрации перехода

права собственности к гражданам.

Согласно ст. 7 Закона о приватизации жилья в редакции от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ договоры безвозмездной передачи жилых помещений подлежали регистрации в исполнительном органе местного Совета на­родных депутатов. Право собственности на приобретенное жилье возникало с момента регистрации договора передачи. О какой регистрации шла речь? Во всяком случае, не о государственной регистрации сделки, установленной нормами ГК РФ намного позже с 1 января 1995 г., и осуществляемой с 31 января 1998 г. по мере поэтапного создания уч­реждений юстиции в регионах. Регистрация договоров приватизации жилья являлась функцией органов местного самоуправления, но не учреждений юстиции по государствен­ной регистрации прав.

Исходя из требований п. 1 ст. 164, ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация сделки необхо­дима в случае, установленном Гражданским кодексом. Если договор не подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным в соответствии с основными по­ложениями о заключении договора — с момен­та достижения сторонами оформленного над­лежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ).

В настоящее время в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, вступившего в силу 31 мая 2002 г., положение о необходимости регистрации до­говора безвозмездной передачи в местной администрации исключено. Таким образом, договор безвозмездной передачи заключает­ся в порядке, предусмотренном законодатель­ством о приватизации. При этом данная сделка приватизации не подлежала государ­ственной регистрации до 31 мая 2001 г., не подлежит и в настоящее время.Поскольку договор не подлежит регистрации, то не при­меняются и нормы п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации об обязательной го­сударственной регистрации ранее возник­ших прав перед регистрацией сделки. Го­сударственная регистрация права государ­ственной или муниципальной собственнос­ти, возникшего до 31 января 1998 г., на при­ватизируемое жилое помещение не являет­ся обязательной.

В соответствии с нормами части тре­тьей ст. 7 Закона о приватизации жилья, действовавшими до 31 мая 2001 г., право собственности на приватизированное жи­лье возникало с момента регистрации до­говора в местной администрации. В учреж­дение юстиции обращались уже фактические собственники жилья, и государствен­ная регистрация носила правоподтверждающий, а не правоустанавливающий харак­тер. В связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, с 31 мая 2001 г. право собствен­ности на приватизированные помещения подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции и возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, обязательной государственной регистрации в учреждении юсти­ции подлежит только переход права собствен­ности к гражданам,

приватизирующим жи­лое помещение.

Кро­ме договора о передаче кварти­ры в собственность гражданам выдается Свидетельство о соб­ственности на жилище по установ­ленной форме.

В практике встречаются случаи, когда при жизни нанимателя приватизация жилого помещения не была завершена, в частности в связи с его смертью в период, когда шло оформление приватизации квартиры, и нередко в суды поступают исковые заявления о признании умершего собственником квартиры.

Пленум Верховного Суда РФ вПостановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”» от 24 августа 1993 г. № 8 разъяснил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилья в собственность или до регистрации такого договора, то в  случае  возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное  обстоятельство  само  по  себе   не  может  служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника.

Не подлежат приватизации жилые помещения (ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ»):

1) находящиеся в аварийном состоянии;

2) в общежитиях;

3) в домах закрытых военных городков;

4) а также служебные жилые помещения (за исключением служебных жилых помещений жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных).

5) находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в ава­рийном

состоянии. Понятие «на­хождение жилого помещения в аварийном состоянии» имеет осо­бое, более узкое значение, чем понятие «непригодное для про­живания жилое помещение», первое (аварийность) является частным случаем непригодности жилого помещения (дома) и характеризуется наличием повы­шенной опасности для прожива­ющих в нем граждан, недопусти­мостью оставления такого жилья в пользовании граждан. К числу аварийных относятся, например, бараки, предназначенные для временного проживания и рассчитанные на короткий срок служ­бы, имеющие к тому же обычно высокую степень износа. По Жи­лищному кодексу РСФСР (ст. 91, 93), если дому (жилое помеще­ние) грозит обвал, гражданам, выселяемым из него, предостав­ляется другое благоустроенное жилое помещение, то есть помещение, которое должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, иметь удобства (газ, отопление и пр.) применительно к условиям дан­ного населенного пункта и быть по размеру не менее ранее за­нимаемого.

Не следует смешивать понятия «в аварийном состоянии» и «требуется капитальный ремонт» — жилые помещения в доме, находящемся в аварийном состоянии, не подлежат приватизации, а квартиры в доме, требующем капитального ремонта, подлежат приватизации в обычном порядке (ст. 16 Закона «Оприватизации жи­лищного фонда).

При этом, независимо от приватизации жилых помещений дома, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития пред­ставляют вид специализирован­ных жилых домов, предназначен­ных для проживания рабочих, слу­жащих, студентов, учащихся. Жи­лые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работни­кам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а так­же студентам, учащимся на вре­мя их

учебы.

Не подлежат приватизации также жилые помещения, находя­щиеся в

домах закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый ре­жим безопасного функциониро­вания и охраны государственной тайны, включающей специальные условия проживания военнослу­жащих, членов их семей, других граждан.

В законодательстве не дается определения понятию «закрытые военные городки», хотя само это понятие неоднократно применяет­ся в актах законодательства (см., например, ст. 94 ЖК РСФСР). В юридической литературе закрытые военные городки обычно относят к закрытым административно-тер­риториальным образованиям.

Нельзя обойти вниманием отношения, связанные с привати­зацией жилых помещений, расположенных в домах — памятни­ках истории и культуры. Тем более, что приватизация помеще­ний в таких домах была вообще запрещена. Граждане, прожи­вающие в этих домах, оказались явно в неравном положении с гражданами, проживающими в других домах государственного и муниципального жилищного фонда. Это вызывало необходи­мость изменения законодательства. Такая необходимость под­тверждалась и готовностью граждан в случае приватизации за­нимаемых ими жилых помещений за свой счет ремонтировать дома — памятники истории и культуры, а затем поддерживать их в надлежащем состоянии. Очевидно, такая аргументация оказа­лась убедительной.

Квартиры в доме — памятнике истории и культуры подлежат приватизации, но граждане, приватизировавшие такие квартиры, должны соблюдать законодательство об их охране (п. 18 Примерного положения о приватизации). С такими гражданами в договоре передачи квартиры указываются особые условия.

Приватизация коммунальной квартиры в целом (то есть одновременно всех жилых помещений, находящихся в квартире) при определенных в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» условиях допускалась

и ранее в соответствии со ст. 4  (в ред. от 23 декабря 1992 г. № 4199-1).

Что же касается возможности приватизации отдельных (то есть не всех

одновременно) жилых помещений, находящихся в коммунальной квартире, то здесь ранее был установлен запрет на приватизацию таких жилых помещений. Данное положение было признанно неконституционным. Оно утра­тило силу с момента провозглашения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 За­кона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Феде­рации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражда­нина В.А. Мостипанова от 3 ноября 1998 г[27].

При обращении нанимателя (нанимате­лей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объектом приватизации является изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в комму­нальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. Проведенная госу­дарственная регистрация права удостоверя­ется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты), часть квартиры.

Хотя ни у кого не возникало сомне­ний, что собственник комнаты имеет пра­ва и на места общего пользования в ком­мунальной квартире, законодательно этот вопрос был решен только Федеральным законом от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ. Соб­ственнику приватизированной комнаты (ком­нат) принадлежит право долевой собственно­сти на общее имущество в коммунальной квартире. Доля собственника приватизиро­ванного жилого помещения пропорциональ­на доле площади принадлежащего ему жи­лого помещения (если соглашением собствен­ников всех комнат не установлено иное) и следует судьбе права собственности.

По причине производного характера и не­разрывной связи с правом на

комнату доля в праве собственности на общее имущество ком­мунальной

квартиры не подлежит самостоя­тельной государственной регистрации и возникает в силу закона на основании договора передачи с момента регистрации права на комнату (часть квартиры).

Граждане, приватизировавшие в коммунальной квартире (в квартире, где проживают несколько нанимателей), жилые помещения (комнаты), становятся участниками общей собственности — квартиры. В случае продажи одним из собственников принадлежащего ему помещения постороннему лицу другие собственники пользуются правом преимущественной покупки продаваемой доли (ст. 250 ГК РФ).

Решением Ленинского райсуда Ивановой отказано в иске к Измановской и Чечуркину о переводе прав и обязанностей покупателя по договору продажи комнаты в приватизированной 3-х комнатной квартире, где истец является собственником двух других комнат, по тем основаниям, что участниками общей долевой собственности на квартиру стороны не являются, каждому из них принадлежит право на отдельные комнаты, которыми они вправе распоряжаться самостоятельно. При этом суд по аналогии применил положения ст. 290 ГК РФ о правах собственника квартиры в многоквартирном доме.

Выводы суда первой инстанции ошибочны. Как следует из договоров на передачу жилых помещений в собственность, каждому из собственников принадлежат жилые помещения, состоящие из конкретных комнат, а также часть (в долях) мест общего пользования в квартире. Квартира в целом, как объект права собственности, находится в собственности нескольких граждан, т.е. в общей собственности. Пользование комнатой в такой квартире без одновременного использования части других помещений (мест общего пользования) невозможно. Право преимущественной покупки не действует при продаже квартиры в многоквартирном доме, а в данном случае речь идет о помещениях, расположенных в одной квартире, поэтому ссылка суда на ст.

290 ГК РФ неправильна[28].

Граждане, ставшие собствен­никами квартиры, принимают на себя обязанности по уплате нало­гов на недвижимость, возмеще­нию расходов по ремонту, эксплу­атации и содержанию квартиры, дома, его инженерного оборудо­вания и придомовой территории на основании соглашения сторон договора о передаче.

Как известно, в настоящее время в России действует Жилищный кодекс РСФСР от 1984 года, в значительной его части он устарел и противоречит как в целом идеологии жилищной реформы, так и ряду положений федеральных законов, принятых в период реформ.

Правительство Российской Федерации на заседании 17 апреля 2003 г. приняло за основу представленный Госстроем России проект Жилищного кодекса РФ. Согласно решению, принятому на заседании правительственной комиссии по жилищной политике, проект нового ЖК будет подготовлен и внесен в Государственную Думу во второй половине 2004 года[29].      Законопроект разработан в соответствии с нормами Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и с учетом вновь принятых федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регламентацию отношений в жилищной сфере.


ПроектЖилищного кодекса определяет категории граждан, имеющих

право на бесплатное получение жилья по договору социального найма, законодательно закрепляет разнообразные формы содействия гражданам в приобретении жилья (гражданам будет предоставляться жилье по договорам социального найма для улучшения жилищных условий, предусмотрено получение субсидий на приобретение жилья).

В первую очередь будут разрабатываться следующие вопросы:

— устранение дублирования отдельных норм Конституции РФ,

Гражданского кодекса РФ, положений ряда федеральных законов, действующих в сфере жилищного законодательства;

— исключение положений проекта, регламентирующих сроки завершения приватизации жилых помещений;

— уточнение критериев отнесения граждан к категории малоимущих, которым предоставляется жилье бесплатно или за доступную плату;

В ст. 31 Проекта Жилищного кодекса закреплено положение о том, что Приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования. Передача в собственность гражданина занимаемого им жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого нанимателем с собственником жилищного фонда или управомоченным им лицом.

Таким образом, можно сделать вывод – так как приватизация гражданами жилых помещений, занимаемых ими в государственном и муниципальном жилищном фонде, на территории Российской Федерации осуществляется на договорной основе, то вопрос о том стоит ли приватизировать жилье каждый решает самостоятельно учитывая при этом свои личныеинтересы, а также правовые и материальных последствий для каждого проживающего.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.

Однако обмен приватизированной квартиры на приватизированную совершается путем договора мены (или путем заключения договоров купли-продажи) и при этом взимается госпошлина, исчисляемая от стоимости квартиры. Обмен же неприватизированных квартир совершается по разрешению органов местной администрации, в административном порядке, и за него не взимается госпошлина. Поэтому, если необходимо произвести обмен квартиры, то выгоднее обменивать неприватизированную квартиру.

За приватизированную квартиру необходимо нести повышенные расходы

на содержание, платить налоги с собственности.

Вместе с тем заключение договора приватизации жилья соответствует и

интересам общества и интересам нанимателей, т.е. потенциа­льных собственников. Приобретая в собственность жилье, гражданин получает в собственность недвижимость, стоимость которой с годами увеличивается. Государству приватизация жилья позволяет улучшить содержание и использование существующего жилищного фонда.

 

 



    продолжение
--PAGE_BREAK--
2.2. Расторжение договора передачи жилья в собственность
В последнее время многие граждане, заключившие договор приватизации жилой площади и получившие в частную собственность жилые помещения выражают желание вернуть их в государственный или муниципальный фонд, то есть прежнему собственнику, как часто выражаются, «расприватизировать» или «деприватизировать» квартиру.  

Некоторые авторы различают понятия «деприватизвция» и «расприватизация»  В.Г. Шабалин под первым подразумевает «расторжение договора в административном порядке по соглашению сторон», под вторым – «признание договора приватизации недействительным на основании статей 168-172 и 175-179 ГК РФ»[30]. Но деприватизация и расприватизация – это слова — синонимы, означающие расторжение договора передачи жилья в собственность граждан.

Договор приватизации жилого помещения представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку, а, следовательно, она может быть либо расторгнута по соглашению сторон, как и любой другой договор, либо признана в установленном порядке недействительной. Таким образом, по этим двум основаниям определяется на практике правовая возможность гражданина на проведение новой приватизации жилья. Другими словами, в подобной ситуации возникает проблема сохранения гражданином своего права на бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда при расторжении соответствующего договора или признании его недействительным.

Расторжение договора приватизации и признание договора приватизации недействительным — совершенно различные по существу юридические действия и процедуры.

Расторжение договораосуществляется при обстоятельствах, предусмотренных Законом, при условии, что сам договор был законен (совершен без нарушений).

Признание договора приватизации недействительным возможно при условии, если договор был заключен с нарушением требований законодательства. Именно этим признание договора недействительным отличается от расторжения договора. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания его таковым.

Договор о передаче квартиры в собственность признается недействительным если при его заключении нарушены положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда»:

1) приватизация проведена без письменного согласия всех проживающих в жилом помещении, в том числе детей старше 14 лет, а также лиц временно отсутствующих на законном основании.

2) на отказ родителей от участия их несовершеннолетнего ребенка в приватизации жилья не было получено согласие органов опеки и попечительства.

3) в приватизации жилья участвовало лицо, ранее уже использовавшее свое право на приватизацию.

4) осуществлена приватизация жилого помещения, которое входит в перечень жилья, не подлежащего приватизации.

Договор приватизации может быть признан недействительным по общим основаниям для недействительности сделок в соответствии со статьями 166-181 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Гражданское законодательство разделяет все недействительные сделки на две групп: ничтожные сделки и оспоримые сделки.

Под ничтожными понимаются такие сделки, которые с самого начала не порождают предусматриваемых правовых последствий. Они недействительны независимо от признания их таковыми и от желания сторон. Суд или иной орган, столкнувшись с такой сделкой, обязан считать ее недействительной, хотя бы даже стороны и просили признать ее действительной, за исключением случая, когда закон позволяет сделать это. Признание судом сделки недействительной в этом случае не требуется, однако требуется доказывание в суде одного из следующих фактов, определенных Гражданским кодексом Российской Федерации:

1) договор приватизации не соответствует закону и иным правовым актам. Договор приватизации, заключенный с нарушением закона или иных правовых актов — ничтожен. Например, при приватизации нарушены права несовершеннолетних — нет согласия органов опеки и попечительства на их отказ от приватизации. Такая приватизация будет признана недействительной, а если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными — граждане должны въехать в свои прежние квартиры, вернуть полученные деньги по договору купли-продажи и т.п.;

2) договор приватизации противоречит  основам правопорядка и нравственности, то есть нарушает гражданско-правовые нормы, например, социально-экономические права и свободы граждан;

3) договор приватизации является мнимой сделкой, если совершен лишь для вида, без намерения создать правовые последствия по возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей;

4) договор приватизации представляет собой притворную сделку, то есть сделку, которая совершена с целью прикрыть другую, например куплю-продажу;

5) договор приватизации совершен недееспособным гражданином. Признание гражданина недееспособным или ограниченным в дееспособности осуществляется в судебном порядке. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Исковое заявление в суд о применении последствий недействительности одной из таких ничтожных сделок может быть предъявлено в течение десяти лет со дня приватизации жилого помещения любым заинтересованным

лицом (см.: приложение 2).

Другую группу сделок принято называть оспоримыми. Они порождают предусмотренные ими юридические последствия, обязательные для сторон и третьих лиц, но могут быть признанны недействительными в результате оспаривания по иску участника сделки или иного лица, указанного в законе, при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и доказанных в суде.

Договор приватизации жилого помещения может быть признан судом недействительным как оспоримая сделка по следующим основаниям:

1) превышение полномочий на проведение приватизации доверенным лицом (если полномочия лица на совершение сделки ограничены законом) – по иску лица, в интересах которого установлены ограничения;

2) совершение приватизации несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей;

3) совершение приватизации без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;

4) совершение приватиза­ции гражданином, хотя и де­еспособным, но находившим­ся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими (нервное потрясение, психическое рас­стройство, заболевание, фи­зическая травма, глубокое ал­когольное или наркотичес­кое опьянение и т. д.);

5) совершение приватиза­ции под влиянием заблужде­ния, имеющего существенное значение (незнание за­кона или заблуждение отно­сительно мотива приватиза­ции жилья не имеют суще­ственного значения) — по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Договор приватизации может быть признан недействительным, если

выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась вследствие заблуждения и поэтому приватизация влечет для него иные правовые последствия, чем он рассчитывал. При этом значение имеет только заблуждение, признанное существенным, т.е. существенным для

обстоятельств данного гражданина.

Например, гражданин считал, что приватизация квартиры в общую собственность с другими членами семьи никак не ограничит его права пользования этой квартирой, но отношения с другими членами семьи испортились, а принудительный обмен приватизированной квартиры невозможен. Получилось, что вместе невозможно пользоваться квартирой, а выехать из нее также невозможно.

6) договор приватизации может быть признан недействительным, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обман — это умышленное введение в заблуждение одной стороной сделки другой стороны. Это может быть и сообщение ложных сведений, и умалчивание информации. Насилие — это причинение участнику сделки или близким ему лицам физических или душевных страданий с целью принудить к совершению сделки. Угроза — это психическое воздействие на волю лица, которое может выражаться в заявлении о причинении насилия, если лицо не заключит сделку. Для признания договора приватизации недействительным угроза должна быть значительной и реальной, а не предположительной.

Исковое заявление в суд о признании подобных договоров приватизации недействительными может быть предъявлено в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под   влиянием которых была совер­шена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоя­тельствах (например, об обмане или злонамеренном соглашении), являющихся основанием для признания сдел­ки недействительной.

Таким образом, если сделка ничтожна, то не нужно доказывать ее недействительность — она недействительна в силу закона и признается такой с момента ее заключения. Если же сделка оспорима, то нужно доказывать ее недействительность в суде.

Конечным итогом судебно­го заседания для обеих групп сделок по приватизации жилых помещений (и оспоримых, и ничтожных) при положитель­ном решении станет приведе­ние сторон в первоначальное состояние, так как недействи­тельная сделка является тако­вой с момента ее заключения, следовательно, гражданин бу­дет считаться не использовав­шим свое право на приватиза­цию жилого помещения.

Если договор приватизации признан недействительным, то квартира снова

переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник квартиры снова становится ее нанимателем.

Если эта квартира была, например, впоследствии продана или обменена, то все участники сделок, совершившихся после приватизации той квартиры, договор относительно которой признан недействительным, возвращаются в исходное положение.

Поэтому при покупке или мене квартиры нужно очень внимательно исследовать документы на предлагаемую приватизированную квартиру — когда она была приватизирована, не проживали ли там несовершеннолетние или недееспособные и т.п. — т.е. необходимо проверить по возможности все обстоятельства, чтобы убедиться, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной.

Причинами расторжения договора приватизации гражданами «расприватизации», могут быть различными. Наиболее часто как показывает практика, необходимость в этом возникает в связи с невозможностью обменять приватизированную квартиру. Например, вариант обмена устраивает обе стороны, однако одна из сторон согласна совершать обмен лишь на муниципальное жилье.

Надежда на «расприватизацию» возникает также и в ситуациях, когда

собственникам жилья необходимо разъехаться, однако один из собственников согласия на размен не дает. Разменять квартиру, находящуюся в собственности граждан, принудительно, то есть через судебные органы, как известно, невозможно. А вот принудительный обмен через суд, если жилье

муниципальное, возможно.

Причиной расприватизации может быть и возможность увеличения налога на недвижимое имущество. С 2000 года органы местного самоуправления решают вопрос о ставках налога в установленных пределах самостоятельно.

Возможны и другие причины.

Ранее расторжение договора передачи жилья в собственность граждан не предусматривалось Законом о приватизации, этот вопрос регулировался подзаконными нормативными актами, например, Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, согласно пункту 15 которого при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма, граждане имеют право на приватизацию жилого помещения при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации ранее занимаемого помещения.

Нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы расприватизации жилого помещения, сегодня являются Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, и Гражданский кодекс РФ.

Федеральным законом РФ № 55-ФЗ от 20 мая 2002 года было введено дополнение в  Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ», в котором впервые закреплена норма о расприватизации жилого помещения (ст. 9¹). Внесенные им поправки позволили урегулировать на законодательном уровне ряд вопросов, которые были дискуссионными в теории и по разному решались на практике.

В соответствии со ст. 9¹ Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Речь идет о двух совершенно самостоятельных договорах (договор о передаче жилья в собственность и договор социального найма), заключение которых для соответствующих органов исполнительной власти, органов местного самоуправления является обязательным (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Что касается вопроса о том, может ли гражданин воспользовавшийся правом на расприватизацию, вновь приватизировать жилье, то если учесть, что в ходе расприватизации приватизированное жилье возвращается из частной собственности в публичную, а последующее пользование жилым помещением осуществляется на условиях социального найма, то можно прийти к выводу, что данного гражданина нельзя считать приобретшим жилье в порядке приватизации. Следовательно, в будущем он может участвовать в приватизации жилья на общих основаниях. В отличие от этого правила ст. 31 проекта Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают сохранение права на приватизацию жилья только в случае признания договора приватизации недействительным[31].

Таким образом в случае расприватизации жилого помещения собственник становится нанимателем и лишается права на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения (ст. 11 Закона о приватизации). При этом данным правом могут воспользоваться:

1) лица, проживающие вместе с собственником и изъявившие согласие на

приватизацию, но не ставшие сособственниками жилого помещения;

2) несовершеннолетние члены семьи собственника при достижении ими совершеннолетия.

Собственник, реализовавший законное право на бесплатную приватизацию, вправе оформить приватизированное жилое помещение на указанных выше лиц. В этом случае он будет выступать как пользователь

этого помещения.

В том случае, когда при приватизации жилья один или некоторые из

совместно проживающих членов семьи дают согласие на приватизацию, но отказываются стать собственниками жилья, оставаясь проживать в нем: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством» (п. 1 ст. 292 ГК РФ), возникает вопрос: необходимо ли согласие этих лиц на расприватизацию? Расприватизация – акт распоряжения своим имуществом, доступный только собственнику, но не лицам, обладающим иными вещными правами на данное имущество.

По-иному решен этот вопрос в ст. 31 проекта Жилищного кодекса Российской Федерации, которая в подобных случаях требует согласия всех совместно проживающих с собственником совершеннолетних членов его семьи.

Последствия расприватизации – заключение договора социального найма. Поэтому ст. 9¹ Закона о приватизации жилья содержит условие единственности постоянного места проживания, поскольку договор социального найма заключается лишь с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Таким образом, в случае признания договора приватизации жилья недействительной стороны возвращаются в первоначальное состояние, так как недействи­тельная сделка является тако­вой с момента ее заключения, следовательно, гражданин бу­дет считаться не использовав­шим свое право на приватиза­цию жилого помещения, а в случае расприватизации жилого помещения собственник становится нанимателем и лишается права на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения.

Многие граждане, опрометчиво приватизировавшие свою квартиру, теперь хотели бы в силу различных жизненных обстоятельств расторгнуть договор передачи квартиры в собственность. Ранее данная проблема существовала на практике, но не была урегулирована на законодательном уровне, с внесением соответствующих изменений в Закон «О приватизации жилья» эта проблема решена.

Несмотря на введение ст. 9¹ в Закон «О приватизации жилья в РФ»  на федеральном и региональном уровнях еще не выработан порядок расприватизации жилых помещений и все вопросы решаются в судебном порядке. Поэтому лица, изъявившие желание расприватизировать квартиру, должны обратиться в районный суд по месту нахождения соответствующего органа (например, комитет по управлению муниципальным имуществом), с которым ранее был заключен договор передачи в собственность жилого помещения с исковым заявлением о расторжении договора передачи.
2.3.Особенности приватизации жилья с участием несовершеннолетних
Вопросы защиты и охраны жилищных прав несовершеннолетних стоят остро. Отчасти потому, что действующее законодательство требует доработки, более четкой и жесткой регламентации механизма отчуждения жилья, в котором проживают несовершеннолетние.

В первоначальном варианте Закона о приватизации жилищного фонда вопросы охраны прав несовершеннолетних не были урегули­рованы вообще. При приватизации жилья с участием проживающих там несовершеннолетних граждан применялись общие положения. Их законные представители — родители, опекуны, попечители — сами решали вопрос: включать несовершеннолетних в собственники или нет. Единственной охранительной нормой общего характера, последова­тельно воспроизводимой во всех законодательных актах приватизации жилья было определено, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц. Это ч. 3 ст. 3 Закона «О приватизации жилья в РФ» от 04.07.1991 года.

Однако для действенного осуществления охраны жилищных прав несовершеннолетних этой нормы оказалось недостаточно, что создало трудности для правоприменительных и судебных органов и явилось еще одной проблемой, которую надо было решать безотлагательно, в связи с тем, что законодательный пробел создал реаль­ную перспективу лишиться жилья.

То есть этот Закон давал возможность для серьезных нарушений жилищных прав несовершеннолетних при совершении сделок приватизации жилья. Нарушения допускались родителями, усыновителями, опекунами, попечителями и зачастую не пресекались государственными органами.

Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „О приватизации жилищ­ного фонда в Российской Федерации“ от 11 августа 1994 г. изменил и конкретизиро­вал порядок приватизации жилых помеще­ний несовершеннолетними.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона в дого­вор передачи жилых помещений в собст­венность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования жилым поме­щением и проживающие совместно с ли­цами, которым жилое помещение переда­ется в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования жи­лым помещением.

Исходя из содержания ст. 53 ЖК РСФСР, несовершеннолетние члены семьи нанимателя пользуются такими же правами, как наниматель жилого помещения, следовательно, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей долевой собственности на жилое помещение. То обстоятельство, что на момент заключения договора приватизации Закон РФ „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ не содержал положений, гарантирующих соблюдение прав несовершеннолетних при приватизации жилых помещений, не может являться основанием к отказу в иске о признании договора приватизации недействительным, если он заявлен по мотиву нарушения прав несовершеннолетних лиц, проживавших в жилом помещении.

Дальнереченский горсуд, рассматривая дело по иску Грицук к Грицуку и администрации города о признании недействительным договора приватизации квартиры от 1 февраля 1994 г. по мотиву нарушения прав их несовершеннолетнего сына, ошибочно пришел к выводу о том, что оснований к удовлетворению иска не имеется, поскольку при заключении договора приватизации требования закона не были нарушены[32].

Необходимо отметить, что еще до принятия данной нор­мы Закона Пленум Верховного Суда РФ разъяснил судам, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывши­ми членами семьи, согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участ­никами общей собственности на эти помещения[33].

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утра­ты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руко­водители учреждений для де­тей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опе­куны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех меся­цев оформляют договор пере­дачи жилого помещения в соб­ственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попе­чения родителей.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их за­конных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечитель­ства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовер­шеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечитель­ства (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда — в редакции Закона РФ от 28 мар­та 1998 г. № 50-ФЗ). Получе­ние согласия от самих несовер­шеннолетних обязательно от­ражается в соответствующих документах о приватизации. Жилое помещение (квартира) может быть приватизировано и на имя несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет. Такой несовершеннолетний, ставший собственником или сособственником жилья, сохраня­ет право на приватизацию дру­гого жилого помещения по до­стижении совершеннолетия. Оформление договора пере­дачи в собственность жилых по­мещений, в которых прожива­ют исключительно несовершен­нолетние, проводится за счет средств местных бюджетов (часть 4 введена Федеральным

законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ).

Как было отмечено в предыдущем параграфе, жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. По существу, требуется либо участие всех проживающих в жилом помещении лиц в договоре безвозмездной передачи, либо их согласие на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

Что касается отказа от участия в прива­тизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда Российской Федерации в По­становлении от 24 августа 1993 г. № 8 „О некоторых вопросах применения судами За­кона Российской Федерации “О приватиза­ции жилищного фонда в Российской Феде­рации» (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.) ука­зал следующее: «Учитывая, что в соответ­ствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать не­которые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а по­печитель давать согласие на совершение та­ких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усы­новителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при нали­чии разрешения указанных выше органов».

Хотя Пленум Верховного Суда РФ ука­зал на порядок отказа, участие в приватиза­ции несовершеннолетних лиц фактически обязательно в соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации от 11 августа 1994 г.

Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, выписанные по различным основаниям в образователь­ные и лечебные учреждения, к родственни­кам и опекунам (попечителям), в том числе, и

приемным родителям.

С учетом вышеизложенного, с целью про­верки соблюдения жилищного законодательства, защиты прав несовершеннолетних уч­реждения юстиции, при государственной регистрации прав на жилое помещение, имеют право истребовать документы о лицах, зарегистрированных (про­писанных) в жилом помещении не только на момент приватизации, но и снятых до это­го с регистрационного учета. Если в договоре безвозмездной передачи не участвуют граж­дане, выписанные ранее по месту работы, уче­бы, прохождения службы, лечения, воспита­ния, отбывания уголовного наказания, и не представлены их согласия на приватизацию помещения другими лицами, то возможен от­каз в государственной регистрации прав на основании того, что представленные докумен­ты по содержанию не соответствуют требова­ниям действующего законодательства[34].

В случае раздельного проживания родителей место жительства ребенка

определяет­ся местом жительства того из родителей, с кем прописан ребенок. Местом жительства ребенка является место жительства одного из родителей, но не обоих родителей одно­временно. Право пользования жилым помещением родителей, а также право на его при­ватизацию определяются не только фактом родственных отношений, но и фактом про­живания ребенка в данном жилом помеще­нии. В случае выписки ребенка к другому родителю ребенок утрачивает право на при­ватизацию помещения, из которого выписан, но приобретает права на жилое помещение, в котором будет проживать с другим родите­лем. Поэтому «выявление» несовершеннолет­них детей нанимателя, проживающих на за­конном основании в другом жилом поме­щении, и требование включения их в договор передачи неправомерны.

Обратимся к материалам судебной прак­тики[35]. Шаграманян Н. обратилась в суд с иском в интересах несовершеннолетней до­чери Шаграманян В. к Шаграманяну Э. и Шаграманян Г. о признании за дочерью пра­ва на жилую площадь, а также о признании недействительным договора дарения квартиры. В своем заявлении истица указала, что с июля 1990 г. она состояла в браке с Шаграманяном Э., 12 июля 1991 г. у них родилась дочь Вероника. В квартире ответчика Шаграманяна Э. истица проживала до августа 1991 г., а ее дочь — две недели со своего дня рождения. Истица полагала, что поскольку ее дочь жила в квартире отца, значит, и при­обрела право на жилую площадь в ней. Кро­ме того, истица указала, что ее муж — Шаграманян Э. после приватизации спорной квар­тиры подарил ее 10 января 1992 г. своей се­стре — Шаграманян Г., чем ущемил права до­чери. В связи с этим истица просила признать недействительным договор дарения Квартиры. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Рос­сийской Федерации от 28 февраля 1994 г., своим определением указала, что несовер­шеннолетняя Шаграманян В., проживая вме­сте с матерью, приобрела право на жилую площадь в квартире, где живет и прописана ис­тица, ибо право на жилую площадь несовер­шеннолетней производно от права ее мате­ри -истицы Шаграманян Н. При таком по­ложении суд первой инстанции, отказывая в иске, сделал правильный вывод, что несовер­шеннолетняя Шаграманян В. не приобрела право на жилую площадь в квартире ее отца — ответчика Шаграманяна Э.

Важное дополнение было внесено и в ст. 3 Закона о приватизации жилья. Обязательным условием для совершения сделок в отношении приватизированных квар­тир, в которых проживают не­совершеннолетние граждане (купля-продажа, дарение, мена, сдача в наем и т.п.), требуется разрешение органов опеки и попечительства. Это требова­ние распространяется и на то жилое помещение, в котором несовершеннолетние не про­живают, но сохраняют на него свое право. Орган опеки и попечительства вправе отказать в отчуждении жилого помещения, если установит, что сделка оставляет несовершеннолетнего члена семьи без постоянного места жительства.

Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без

предварительного разрешения органов опеки и попечительства, дол­жен быть признан недействи­тельным, если он влечет нару­шение жилищных прав и инте­ресов несовершеннолетних детей продавца.

Необходимо отметить, что многочисленные нарушения жилищных прав несовершеннолетних были и после внесения изменений и дополнений в Закон о приватизации. Окончательно проблема защиты жилищных прав несовершеннолет­них на законодательном уровне не решена. По сей день имеют место нарушения жи­лищных прав несовершеннолетних при совершении сделок приватизации, связанные с недостаточными правовыми гарантиями защиты их прав.

Разрешения на приватизацию в отноше­нии несовершеннолетних даются органами опеки и попечительства при предоставле­нии копии свидетельства о рождении ре­бенка, выписки из паспорта о прописке и наличии детей, заявления. Вследствие ма­лой штатной численности работников этих органов, их загруженности государство фактически не может обеспечить реальную защиту интересов несовершеннолетних де­тей и работа органов опеки и попечитель­ства превращается в механический сбор представляемых им документов.

Повсеместно распространилась практика снятия детей с регистрационного учета до оформления договора приватизации жило­го помещения с целью дальнейшей прода­жи жилья без согласия органов опеки и по­печительства. Такие факты выявлялись про­курорскими проверками во многих городах.

Распространены случаи, когда при даче согласия на отчуждение жилья, где собственниками являлись несовершеннолетние дети, органы опеки и попечительства не выявляли причину продажи квартир, не располагали сведениями о том, где будут проживать дети после заключения сделок купли-продажи, о фактическом закрепле­нии за ними жилья.

Таким образом, внесенные изменения в Закон о приватизации, касающиеся обяза­тельного включения в договор о передаче жилого помещения в собственность несо­вершеннолетних, проживающих совместно или отдельно от законных представителей, не исчерпали проблему защиты жилищных прав несовершеннолетних.

Норма Закона о приватизации о том, что несовершеннолетние, ставшие

собственни­ками занимаемого жилого помещения, со­храняют право на однократную бесплатную приватизацию в домах государственного и муниципального жилого фонда после до­стижения ими совершеннолетия, казалось бы, снимает все возражения, касающиеся нарушения жилищных прав несовершенно­летних.

Однако право на получение жилья в госу­дарственном и муниципальном жилом фон­де у несовершеннолетнего может и не воз­никнуть, что не является реальной гаранти­ей конституционного права на жилище.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении необходимо отметить, что в стране идет 12-й год приватизации государственного жилья. В силу доступности именно приватизация жилья получила наибольшее распространение,по данным Госстроя, в 1990 г. доля частного жилого фонда в Российской Федерации, составляла около 33% от всего жилья, а к 2003 г. возросла почти до 70%. В г. Владивостоке начиная с 10 марта 1992 г. по 1 января 2004 г. в собственность граждан было передано 139 800 жилых помещений, это составляет более 63% от всего жилищного фонда города.

Из других цифр, характеризующих процесс приватизации во Владивостоке, можно отметить, что в 2003 г. было подано всего 5920 заявлений на приватизацию, деприватизировано лишь 48 квартир. За это время в отношении 14 случаев приватизации были приняты решения суда о признании их недействительными.[36]

Таким образом, главная цель приватизации — уве­личение доли жилищного фонда, находящегося в час­тной собственности населения — достигнута.

Раскрытие темы дипломной работы было начато с определения понятия и принципов проведения приватизации. Принципы, на которых осуществляется приватизация жилья, имеют большое практическое значение, так как это те положения, идеи, основные начала, закрепленные в законодательстве, которые содержат условия, на которых должна проводится приватизация, несоблюдение этих условий влечет недействительность совершенной сделки, поэтому им уделяется такое большое внимание.

Рассмотрен порядок проведения приватизации жилья, обращено внимание на вопрос об общей собственности и ее видах на приватизированное жилье.

Подводя итог можно сказать, что приобретение жилья в частную собственность посредством приватизации, имеет и положительные и отрицательные стороны, поэтому вопрос о том стоит ли приватизировать жилье каждый решает самостоятельно учитывая при этом свои личныеинтересы, а также правовые и материальные последствия для каждого проживающего.

Приватизация, с одной сто­роны, позволяет гражданину — собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяи­ном квартиры, жилого дома, предоставляет ему широкие возможности по пользованию и распоряжению этим имуще­ством, а с другой — налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и рас­ходы, связанные с уплатой на­лога на собственность, а так­же с поддержанием жилья в надлежащем состоянии и проведением ее ремонта, освобождая от этого жилищно-эксплуатационные и другие организации.

Вместе с тем заключение договора приватизации жилья соответствует и интересам общества и интересам собственников. Приобретая в собственность жилье, гражданин получает в собственность недвижимость, стоимость которой с годами увеличивается. Государству приватизация жилья позволяет улучшить содержание и использование существующего жилищного фонда.

Особое внимание, в дипломной работе, обращено на случаи расторжения договора о приватизации жилого помещения, а также на особенности приватизации с участием несовершеннолетних.

Многие граждане, опрометчиво приватизировавшие свою квартиру, теперь хотели бы в силу различных жизненных обстоятельств расторгнуть договор передачи квартиры в собственность. Ранее данная проблема существовала на практике, но не была урегулирована на законодательном уровне, с внесением соответствующих изменений в Закон «О приватизации жилья» эта проблема решена.

Что касается приватизации жилья с участием несовершеннолетних, в первоначальном варианте Закона «О приватизации жилищного фонда» вопросы охраны прав несовершеннолетних не были урегули­рованы вообще. Закон давал возможность для серьезных нарушений жилищных прав несовершеннолетних при совершении сделок приватизации жилья. Затем в законодательство были внесены соответствующие изменения. Однако многочисленные нарушения жилищных прав несовершеннолетних были и после внесения изменений и дополнений в Закон о приватизации, следовательно, действующее законодательство требует доработки, более четкой и жесткой регламентации механизма отчуждения жилья, в котором проживают несовершеннолетние.

В последнее время в публикациях можно встретить утверждения о скором прекращении приватизации жилых помещений[37]. Причем мотивы приводятся различные, например, построенное на бюджетные деньги социальное жилье тут же «уплывает» в частный фонд — довод является необоснованным, так как основными причинами введения приватизации жилья была неспособность государства содержать жилищный фонд и стремление создать частный жилищный фонд.

В Дубне на международном семинаре, посвященном развитию ипотечного жилищного кредитования 9февраля 2004 года,заместитель главы администрации президента РФ Игорь Шувалов сообщил, о том, что бесплатная приватизация жилья будет упразднена[38].  Он считает, что у богатых людей не будет проблем с покупкой жилья, средний класс будет активно использовать ипотечное кредитование, а что касается малоимущих слоев населения, то они будут получать квартиры в социальный наем, не становясь ее владельцами. При этом он добавил, что «бесплатная приватизация квартир мешает развитию жилищного рынка и ипотечного кредитования».

Предполагается, что в будущем россияне смогут получить квартиру с помощью ипотечного кредитования либо на условиях коммерческого найма. Однако в этом случае недопустимо поспешное прекращение приватизации, и тем гражданам, которые на сегодня не приватизировали квартиры, необходимо дать время для принятия окончательного решения по форме собственности жилья.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.Нормативно-правовые акты

1.1.Конституция Российской Федерации. – М.: Юрид. лит., 1993. С. 64.

1.2.Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 и 2. – М.: Инфра-норма, 2000. С. 560.

1.3.Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г//Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 26. Ст. 883

1.4.Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1 (в ред. от 20.05.2002г.)// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 11 июля 1991г., №28, ст. 959.

1.5.Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г. № 4218-1(в ред. от 23.04.2003г.)// Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 21 января 1993 г. №3.   Ст.99.

1.6.Федеральный закон от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ «О гражданстве в Российской Федерации»//Собрание Законодательства Российской Федерации. 2002. №22. Ст. 2031.

1.7.Федеральный Закон от 12 августа 1995 г «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»// Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 35. Ст. 3506

1.8.Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним»//Собрание Законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533.

1.9. Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в

Российской Федерации. Утв. Коллегией Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993г. №4.

1.10.Положением о реорга­низации и приватизации государственно-кооперативных предприятий агропромышленного комплекса. Утв. Постановлением Пра­вительства Российской Федерации 4 сентября 1992 г. № 708 //Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. № 12. Ст. 931.

1.11.Постановление Администрации Приморского края от 7 октября 1994 г. № 497 «Об утверждении положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Приморском крае» //«Консультант – плюс»

1.12.По­становление Совета Министров СССР 1988 г. «О по­рядке продажи гражданам  в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда»// СП РСФСР. 1989. № 3. Ст. 19

1.13.Постановления Верховного Совета РСФСР от 4 июля 1991 г. «О введении в действие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»».//Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст.960.

1.14.Пример­ное положение о приватизации жилищного фонда в РСФСР.Утв. Постановлением коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР 18 октября 1991 г. № 7 // Жилищное законодательство. Юридический справочник. М., 1992. С. 66.
2.Специальная литература

2.1.Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал российского права. 2003. № 4. С. 21-29

2.2.Белова Т., Фомина М. Правительство разрабатывает проект нового Жилищного кодекса Российской Федерации.// АКДИ «Экономика и Жизнь». 2004. 16 января.

2.3.Бесплатная приватизация жилья будет упразднена// РИА «АРБИТР». 2004. 10 февраля 

2.4.Голощапов Н.А., Помазкова С.Н. Жилищное право: Учебно-практическое пособие – М.: ПРИОР. 2002. С. 304.

2.5.Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру.

Справочное пособие: — М.: Издательство БЕК, 1995. С. 110.

2.6.Гражданское право. Т. 2 Полутом 1/ Под. ред. Е.А. Суханова – М.: БЕК, 2000. С. 704.

2.7.Гражданское право. Ч 1 / Под. ред. Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. –

СПб.: ТЕНИС, 1996. С. 552.

2.8.Дубинская С. Не так уж сложно// На смену. 1992г. 29 декабря

2.9.Исрафилов И.М. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Государство и право. 1999. № 10 С. 106-110.

2.10.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) //Отв. ред. д.ю.н,, проф. О.Н.Садиков. — М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1998. С. 798

2.11.Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный)//Отв. ред. проф. В.Б. Исаков. – 4-е изд., испр. и доп. – М.: Юрайт-Издат. 2003. С. 312.

2.12.Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. – М.: ПРИОР. 2000. С. 345

2.13.Крашенинников П.В. Жилищное право – М.: Статут, 2000 С. 237.

2.14.Кузнецова Н. Право несовершеннолетних на участие в приватизации жилых помещений: некоторые проблемы правоприменения // Городское обозрение недвижимости. 2004. № 2. С. 48.

2.15.Кротова Л. Двойной обмер//Аргументы и факты. 2004г. №15.

2.16.Лепшеева И.А. Приватизация жилищного фонда на примере Великобритании, Германии и России. Особенности. Опыт. Уроки. // История государства и права. 2000. №3 С. 36-39.

2.17.Мустаханов Р. Защита жилищных прав несовершеннолетних: реальная или мнимая? //Законность. 2000. № 10. С. 38

2.18.Проект нового Жилищного кодекса РФ// Жилищное право. 2003. №11.

2.19.Перепелкина Н.В. Деприватизация жилых помещений //Жилищное право. 2002. № 2. С. 32-37

2.20.Перепелкина Н.В. Некоторые вопросы приватизации жилых помещений в России// Жилищное право. 2002. № 4. С. 56-67

2.21.Пискунова М.Г. Особенности государственной регистрации прав на приватизированные жилые помещения. // Жилищное право. 2002, № 4. С. 42-55

2.22.Полин С. Охрана прав несовершеннолетних при приватизации жилья // Законность. 2000. № 4. С. 28-31

2.23.Поспелов О.В. Некоторые особенности деприватизации жилья// Жилищное право. 2002. №1. С. 42-56

2.24.Приватизацию скоро отменят // Аргументы и факты. 2002. № 21

2.25.Радченко С. Последствия деприватизации жилья // Российская юстиция. 2003. № 1. С. 22-24

2.26.Седугин П.И. Жилищное право: Учебник – М.: ИНФРА-НОРМА, 1998. С. 320.

2.27.Седугин П.И. Приватизация жилых помещений //Жилищное право. 2000. № 3. С. 46-52

2.28.Седугин П.И. Приватизация жилых помещений //Управление персоналом. 2000. №12. С. 67-72

2.29.Толчеев Н.К. Судебная защита права собственности //Под. ред. В.М. Жуйкова. –М.: «Городец-издат». 2001. С.108.

2.30.Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. — М., 2000. С. 114
3. Материалы юридической практики

3.1. Определение судебной коллегия по гражданским делам Верхов­ного суда Российской Федерации от 21 июня 1993 г.// Бюллетень Верховного суда Российской Федерации. 1993. № 11. С. 6

3.2.Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда

Российской Федерации от 28 февраля 1998 г. // Бюллетень Верховного суда Российской Федерации. 1994. № 5.

3.3.Обзор судебной практики Приморского краевого суда по рассмотрению гражданских дел в надзорном порядке //  Под. ред. Рябова Е.Н. Прокурорский надзор. 2000. С. 65.

3.4.Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8  «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»»// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. № 11.

3.5.Постановление Конституционно­го Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П// Собрание Законодательства Российской Федерации. 1995. № 27. Ст. 2622.

3.6.Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 03.11.98 №25-п.// Ласточкина С.Г., Хохлова Н.Н. Сборник постановлений Конституционного суда Российской Федерации. (Гражданское и налоговое право). – М.: ПБЮЛ Грачев С.М., 2000.

3.7.Сборник Постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по гражданским делам. – М.: ПРОСПЕКТ; 1999. С. 832




Приложение 1
ДОГОВОР
№43134

ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТЬ ГРАЖДАН
г.Находка Приморского края

Одиннадцатого февраля две тысячи третьего года
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Находки расположенный по адресу: г.Находка. ул.Школьная.18. действующий от имени муниципального образования город Находка, в лице заместителя председателя комитете Ларионовой Галины Леонидовны, действующего по доверенности от 12.09.2001 года № 2406, именуемый в дальнейшем «Комитет», с одной стороны и Букин Олег Юрьевич(21.07.1967 г.р.) в лице Ищенко Олега Владимировича по доверенности от 04.02.2003 года за № 2254, удостоверенной нотариусом Находкинского нотариального округа Приморского края Злобиной М.Н., проживающий по адресу: город Находка, улица Горького, 9 комната 34, именуемый в дальнейшем «Гражданин», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Комитет передал, а Гражданин принял одну комнату № 34 общей площадью 16.7 кв.м.,  площадью 16.2 кв.м., жилой площадью 16.2 кв.м. по адресу: город Находка, улица Горького, дом 9 в собственность одного лица.

2.Инвентаризационная стоимость вышеуказанной комнаты 32925 (Тридцать две тысячи девятьсот двадцать пять) рублей 67 копеек в ценах 2001 года, что подтверждено техническим паспортом квартиры  от 27.01.2003 г. инв. № 932 р 1326 лит 1, выданным ДФГУП «Находкинский центр инвентаризации» ФГУП «Ростехинвентаризация».

3.Вышеуказанная комната является муниципальной собственностью, что подтверждается справкой комитета по управлению муниципальным имуществом города Находки.

4.Право собственности на комнату, указанную в пункте 1 настоящею договора, возникает у Гражданина с момента государственной регистрации права собственности  в Филиале № 18 по городу Находке Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края.

5.В случае смерти Гражданина все права и обязанности по настоящему договору переходят к его наследникам на общих основаниях.

6.Споры по договору могут быть вынесены на рассмотрение в органы местною самоуправления, либо решены в судебном порядке.

7.Пользование комнатой производится Гражданином применительно   к Правилам пользования жилым помещением, содержания жилого дома и придомовой территории в РФ, утвержденными постановлением Совета Министров РФ от 25января 1985 года № 415.

8.Гражданин осуществляет за свой счет содержание и ремонт жилого помещения с соблюдением существующих единых правил, норм на условиях, определенных для домов государственного и муниципального    фонда, а также обязан нести расходы, связанные с содержанием и ремонтом   инженерного  оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой площади вдоме.

9.Расходы, связанные с оформлением договора, производятся за счет Гражданина.

10.Настоящий договор составлен в двух экземплярах, из которых один находится делах отдела приватизации, второй выдается Гражданину.

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН:
Комитет:                                                  Гражданин:

Комитет по управлению                     Букин Олег Юрьевич

муниципальным имуществом           Паспорт: серия 05 02 № 800878

города Находки                                     выдан УВД г.Находка Приморского

Зам.председателя комитета по              края 22.04.2002 г. в лице Ищенко

управлению муниципальным               Олега Владимировича по доверенности

имуществом города Находки                от 04.02.2003 года за № 225

____________Г. Л. Ларионова              удостоверенной нотариусом

                                                               Находкинскинского нотариального

                                                               округа Приморского края

                                                               Злобиной МН.

                                                               _________________________________

                                                                                      подпись
Договор зарегистрирован     в  комитете  по  управлению  муниципальным   имуществом города Находки на основании постановления мэра г.Находки от 11.02.2003 г. № 248
Приложение 2
В Находкинский городской суд

 г. Находка, ул. Красноармейская, 1-А

Истец: Администрация города Находки

г. Находка, ул. Школьная, 18

Ответчик: Комитет по управлению

муниципальным имуществом г, Находка

г. Находка, ул. Школьная, 18

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании недействительным договора передачи жилого помещения в собственность граждан и применении последствий

недействительности ничтожной сделки
С 27.06.1997г. в жилом помещении, расположенном по адресу: г. Находка, ул. Горького, д. 9, кв. 34, жилой площадью 16,2кв.м., общей площадью — 16,7 кв.м. прописан, и  проживал  на условиях  социального  найма  жилого

помещения,  находящегося в муниципальной собственности, гражданин Букин Олег Юрьевич на основании ордера № 1327 от 06.06.1997г. Состав семьи квартиросъемщика Букина О. Ю., согласно лицевому счету составлял 1 человек, иных лиц, проживающих совместно с квартиросъемщиком, не имеется.

13 января 2003 года квартиросъемщик Букин О. Ю. умер. Комната № 34, по ул. Горького д. 9, находилась в собственности муниципального образования г. Находки и иных лиц, имеющих право на проживание в ней, не имелось. Смерть гражданина является основанием для прекращения всех гражданских прав и обязанностей данного лица. Совершенно очевидно, что со смертью квартиросъемщика (нанимателя) прекращается действие договора найма жилого помещения.

Однако, выяснилось, что комната № 34 приватизирована на основании договора № 43134 от 11 февраля 2003 года Букиным Олегом Юрьевичем. Документы на приватизацию были предоставлены Ищенко Олегом Владимировичем, действующим по доверенности от 04 февраля 2003 года. Из этого следует, что к этому времени Букин О. Ю. значился умершим, что подтверждается справкой о смерти № 41 от 11.03 .2003 года — дата смерти 13 января 2003 года (прилагается). При подаче документов Ищенко О. В. скрыл сведения о смерти Букина О. Ю. от представителей комитета по управлению муниципальным имуществом г. Находка.

В связи со смертью лица, согласно п. 1 ст. 17 ГК РФ, прекращается его правоспособность, т. е. способность иметь права и нести обязанности. Следовательно умерший не мог совершать сделки как по выдаче доверенности, так и по приобретению в собственность жилого помещения.

Таким образом, сделка по передаче жилого помещения в собственность Букину О.Ю. -  приватизации одной комнаты №32 общей площадью 16, 7 кв. м., площадью 16, 2 кв. м. по адресу: г. Находка, ул. Горького, дом 9 является недействительной.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 ГК РФ,

ПРОСИМ:

I.Признать недействительным договор передачи жилого помещения в собственность граждан № 4314 от 11.02.2003г., заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Находки и Букиным О.Ю. в лице представителя Ищенко О.В

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки  передать в муниципальную собственность комнату № 34 по ул. Горького, дом 9 общей

площадью 16, 7 кв. м., площадью 16, 2 кв. м.

Приложение:

1. Копия договора передачи жилого помещения в собственность граждан № 43134 от 1.02.2003г

2. Копия доверенности от 04.03.2003г

3. Копия справки о смерти Букина О.Ю.

4. Копия лицевого счета от 21.01.2003г.

5. Копия ордера № 1327 от 1.06.1997г.

6. Копия доверенности на представителя.

7. Ходатайство об обеспечении иска.

8. Копия искового заявления
СОДЕРЖАНИЕ
Введение — 3
ГЛАВА I

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
1.1. Понятие приватизации жилищного фонда — 6
1.2. Принципы и условия приватизации жилищного фонда

в Российской Федерации------------------------------------------------------ 15

ГЛАВА II

ПОРЯДОК ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
2.1. Порядок приватизации жилищного фонда — 27
2.2. Расторжение договора передачи жилья

в собственность — 48
2.3. Особенности приватизации жилья с участием

несовершеннолетних — 58
Заключение — 66
Список использованных источников — 69
Приложения — 74

--PAGE_BREAK--