--PAGE_BREAK--необходимо иметь ввиду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ)»[50].
Изменение договора социального найма жилого помещения допускается при условиях, указанных в ст. 82ЖК РФ.
Основной проблемой договора социального найма является то, что в одной квартире могут проживать в разных комнатах чужие друг другу люди, ранее получившие в этой квартире комнаты от предприятия. В данной ситуации возникает проблема заключения договора социального найма с каждым проживающим в квартире лицом. Однако муниципальные власти не спешат заключать эти договора, поскольку это вызывает сложности с разделением счетов по оплате коммунальных услуг. Распространенная ситуация, когда счет на оплату услуг приходит на одно лицо, проживающее в квартире. Между жителями возникает спор: кто и сколько должен оплачивать в данной ситуации, как разъяснено в Пленуме Верховного Суда РФ от 02 июля 2009г.: «каждый проживающий вправе потребовать от наймодателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержания жилого помещения…Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке»[51].
Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключений договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. «Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453ГКРФ)».[52]
Договор социального найма по требованию нанимателя может быть изменен в случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире по разным договорам социального найма.
«Основанием для предъявления требования об объединении самостоятельных договоров социального найма в один такой договор является именно факт объединения граждан в одну семью, которая с точки зрения жилищного права должна характеризоваться не только совместным проживанием, но и ведением общего хозяйства, наличием общих расходов и т.д. Граждане, которые только намереваются объединиться в одну семью, по смыслу ст. 82 ЖК РФ не вправе требовать такого объединения договоров найма».[53]Поэтому в настоящее «время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью».[54]
Обращение к наймодателю с требованием об объединении договоров социального найма производится с согласия всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. Несмотря на то, что в статье 82 ЖК РФ не говорится о необходимости получения согласия членов семьи нанимателя, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер, что вытекает, в том числе и из равенства прав нанимателя социального жилья и членов его семьи (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Это связано с тем, что при объединении нескольких договоров должен быть заключен новый договор социального найма, по которому члены семьи прежнего нанимателя будут проживать одной семьей. При этом осуществление ряда их правомочий будет поставлено в зависимость от согласия других лиц, что немаловажно. То же касается несения солидарной ответственности, вытекающей из договора социального найма. Отказ члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма от объединения в одну семью с другими гражданами и последующего объединения договоров социального найма в один является безусловным и не может быть обжалован в судебном порядке.
Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателя и выраженного согласия членов его семьи. В противном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке. «В результате объединения договоров социального найма заключается один договор социального найма, предметом которого будут являться жилые помещения ранее действовавших договоров».[55]
Следует учитывать и то существенное обстоятельство, что после объединения нескольких договоров в один нельзя будет потребовать изменения нового договора социального найма путем раздела жилого помещения и заключения отдельного договора найма с каким-либо членом семьи нанимателя.
В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (так называемый раздел жилого помещения). Это решение было обусловлено попыткой в законодательном порядке отказаться от превращения отдельных квартир в коммунальные квартиры, хотя целесообразность этого решения небесспорна. Представляется также, что потребовать раздела жилого помещения, апеллируя к ст. 11 ЖК РФ и такому предусмотренному ею способу защиты права, как изменение жилищного правоотношения, будет нельзя.[56]
Основанием изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК РСФСР признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).1
Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место при наличии следующих условий:
1) граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;
2) они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;
3) граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, с ведением общего хозяйства и т.п.);
4) требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма.
Согласия наймодателя в этом случае не требуется.
Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:
1) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;
2) согласие остальных членов семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из занимаемого помещения и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);
3) согласие наймодателя (ранее действовавшая ст. 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия). [57]
Одно из отличий рассматриваемых положений ЖК РФот подобных норм ст. 88 ЖК 1983 г. состоит в том, что право требовать замены нанимателя ЖК РФ связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя. Дееспособность гражданина -это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.[58]
Необходимо обратить внимание на то, что изменение договора социального найма жилья согласно ст. 82 ЖК РФ допускается только в случаях объединения жильцов в одну семью, а также в случае смерти нанимателя.
Таким образом, если ранее споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, можно было разрешить в судебном порядке (ч. 3 ст. 86 ЖК РСФСР), то в настоящее время право оспаривать заключение отдельного договора социального найма жилья и само право заключения отдельного договора отсутствуют.
Еще сложнее в этом отношении положение бывших членов семьи нанимателя: ни защитить свои жилищные права, ни надлежащим образом исполнить свои обязанности квартиросъемщика по социальному найму жилого помещения они теперь не могут.
Часть 4 ст. 69 ЖК РФ гласит следующее: «Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма». Здесь сразу возникает вопрос: о каких «своих обязательствах» бывшего члена семьи идет речь в ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, ведь в ч. 2 данной статьи предписывается: «Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма»[59]. Исходя из изложенного, обязательства, вытекающие из договора социального найма, действительно, существуют, но обязательства солидарной ответственности.
ГК РФ в ст. 307 так определяет обязательство и основания его возникновения:
«1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
2. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе»[60].
Но бывший член семьи нанимателя не заключал договор найма, откуда же у него могут возникнуть «свои обязательства»? На каком основании можно разграничить солидарную ответственность?
Рассмотрим типичную жизненную ситуацию. В трехкомнатной муниципальной квартире проживают семья: муж, жена и двое несовершеннолетних детей. Договор найма жилого помещения заключен с мужем с включением в договор супруги и детей. В октябре 2004 г. брак расторгнут, с бывшего мужа в пользу бывшей супруги взыскиваются алименты на содержание детей. Оплачивать жилье и коммунальные услуги бывший супруг отказывается вовсе. Долг растет. Работники управляющей жилищной организации требуют с бывшей супруги возмещения этого долга. Она согласна уплатить, но только в той части, которая касается коммунальных услуг и оплаты жилья, приходящихся на долю ее самой и детей. «Нет, вы обязаны оплатить всю задолженность как солидарный должник», – настаивают работники жилищной организации. И они имеют право на такое требование, поскольку согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
«В феврале 2005 г. бывшая супруга обращается в суд с иском об изменении договора найма жилого помещения и выделении себе и детям двух комнат в трехкомнатной квартире. Районный суд, рассмотрев дело в начале марта 2005 г., отказывает в иске, так как новым ЖК РФ право на изменение договора социального найма по требованию бывшего члена семьи нанимателя не предусмотрено. В результате бывшая супруга остается солидарным должником, и управляющая жилищная организация имеет право взыскивать с нее плату за жилье и коммунальные услуги полностью»[61].
«По-видимому, это положение следует рассматривать как возможность заключения такого соглашения с бывшим членом семьи нанимателя, по которому его обязанности, вытекающие из договора социального найма, будут конкретизированы определенным объемом участия. Такое соглашение между пользователями конкретного жилого помещения должно быть доведено до сведения наймодателя, а в соответствующий договор социального найма должны быть внесены изменения, которые позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств. Представляется, что в первую очередь это будет касаться распределения между членами семьи (включая бывших ее членов) расходов по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, участию в его текущем ремонте и т.д.»[62].
Споры о заключении таких отдельных договоров найма не были редкостью в судебной практике и должны были рассматриваться с учетом Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 «О практике применения судами жилищного законодательства», п. 10 которого устанавливает, что, разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии предусмотренных законодательством условий. В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 также указывается, что суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу может быть выделено жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. «Объяснить причину отсутствия в Жилищном кодексе РФ нормы, регулирующей порядок изменения договора найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма, возможно лишь одним обстоятельством — направленностью на уменьшение количества коммунальных квартир (о чем свидетельствуют и положения статьи 59 ЖК РФ, устанавливающие определенные ограничения при предоставлении по договору социального найма освобождающихся жилых помещений в коммунальной квартире, хотя и не предусматривающие механизма их искоренения)»[63].
Рекомендуем дополнить ст. 82 ЖК РФ ч. ч. 3–4 следующего содержания:
«3. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия членов своей семьи и наймодателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора социального найма при условии возможности выделения ему изолированного помещения.
4. Граждане, указанные в ч. 4 ст. 69, с согласия нанимателя, членов семьи нанимателя и наймодателя вправе требовать изменения договора социального найма с определением объема несущих им обязательств»[64].
Возможно, не так уж много граждан, проживающих в государственных и муниципальных жилых помещениях, потребуют заключения отдельных договоров социального найма и захотят приобрести в собственность жилье путем приватизации. Благодаря продлению приватизации, теперь появилась такая возможность.Таким образом, приватизация жилья нужна не только населению, но и государству. Она позволит улучшить содержание и использование существующего жилищного фонда. Известно, что состояние муниципального и государственного жилищного фонда все более и более ухудшается. Жилищно-коммунальные службы получают массу жалоб от жителей на протекающие крыши, на выходящие из строя инженерные коммуникации, санитарно-техническое оборудование. Это связано не только с неудовлетворительным материально-техническим обеспечением, но и с серьезными финансовыми проблемами.
Таким образом, удалось выявить три основные проблемы института социального найма на сегодняшний день. Прежде всего – это создание социального жилищного фонда; бесплатная приватизация, которую продлили до 2013г., а это значит, что фонд социального жилья сократиться; проблема изменения договора социального найма, так как существует некоторые недоработки в конкретных случаях по его изменению.
Заключение
В работе была сделана попытка раскрыть понятие социального найма, выявить его слабые и сильные стороны, определить основные проблемы и перспективы развития.
В первой главе рассматривалась история социального найма в России. Были некоторые сложности с этим понятием, так как социальный найм – достаточно молодой институт, нуждается в доработке. Удалось определить разницу между ордером и договором социального найма. Большое внимание уделялось договору социального найма, так как он является основным механизмом социального найма. Договор социального найма отражает суть института социального найма, обговаривает все условия получения социального жилья, поэтому в первой главе подробно рассматривался договор социального найма.
Во второй главе работы рассматривались основные проблемы института социального найма. Сложность составляло то, что по поводу последнего продления приватизации нет ни научных статей, ни комментариев цивилистов. Однако это позволило сформулировать собственное мнение о перспективах развития социального найма и приватизации в России. Нужно также отметить, что специальная литература по данной теме в основном касалась природы договора социального найма, а не более общего явления – института социального найма в его развитии, потому приходилось самостоятельно формировать суждения по данной проблеме.
В работе удалось определить основные проблемы института социального найма в современной России:
сокращение фонда социального жилья;
проблема приватизации жилья;
изменение договора социального найма.
Сложно было определить перспективы развития социального найма в России, так как идет его постоянная доработка и изменения. Думается, что этот институт уже вполне прижился в России, и дальше будет только развиваться.
Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты
1)Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 от 2 июля 2009 г.
2)Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Рос.газ. – 1993. – 25 дек.
3)Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 №188 – ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2005. — №1 Ст.14.
4)О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 №189 – ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2005. - №1 – Ст.15
5) Гражданский кодекс РФ в 4-х частях. – М.: ГроссМедиа, 2008.-496с. – ISBN978-5-476-002499
6)Федеральный закон от 1 февраля 2010 г. N 4-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ //http://www.garant.ru/hotlaw/federal/228892/
7) Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 N 1541-1
8) Жилищный кодекс РСФСР (ЖК РСФСР) (утв. ВС РСФСР 24.06.1983)
9) Семейный кодекс Российской Федерации (СК РФ) от 29.12.1995 N 223-ФЗ
Специальная литература
10)Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение социального найма.- Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- Екатеринбург, 2006г.
8)Анализ процессов приватизации за период 1993-2003 годы – Счетная палата РФ // www.rusref.nm.ru/priv00.htm.
9)Антосевич Г. С.Краткий курс по жилищному праву: учеб. пособие /Г. С. Антосевич. — М.: Издательство ≪Окей-книга≫, 2009. — 144 с. ISBN 978-5-9745-0498-3
10)Арестов К. Объединенный социальный наем/К.Арестов//Домашний адвокат. – 2005. — №9 с.18
11) Бандо А.М. О правообразующем значении и юридической природе правоотношения по предоставлению жилья в социальный наем//Семейное и жилищное право 2009г. №2, с. 33-39
12)Бобровская О.Н. Право пользования жилым помещением по договору социального найма: актуальные проблемы межотраслевой теории судебной практики// Гражданское право 2008г. №2, с. 2-5
13)Джозеф Стиглиц, Критика российских реформ // www.russiannet.ru/finance.html
14)Джозеф Канн, Почему западные миллиарды не привели к оздоровлению российской экономики// The New York Times // www.hi-edu.ru, 2000г. №5.
15)Егоршева Н. Российская газета — Федеральный выпуск №5069 (245) от 21 декабря 2009 г.
16)Каспин В.И., Острина И.А., Приватизация по правилам: вопросы и ответы: Справочник. – Москва, Финансы и статистика, 2005г.
17)Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права: пользование и собственность. М., 2007г.
18)Косалс Л., Рывкина Р.,Социология перехода к рынку. Москва, Издательство УРС, 2004г.
19)Крашенинников П.В. Жилищное право. — 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищ. кодекса Рос. Федерации. – М.: Статут, 2005. — 315 с.
20)Могилевская, Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60-91)Е.Н.Могилевская// Подготовлен для Системы КонсультантПлюс. – 2005.
21) Рузанова В.Д.Распорядительные права нанимателя жилья по договору социального найма: основные новации//Жилищное право 2007 № 2
22)Российская Федерация в цифрах. 2004: Крат. стат. сб. / Госкомстат России. – Москва, 2004г.
22)Сажина М.А., Чибриков Г.Г., Экономическая теория. Учебник для вузов. – Москва, Издательство НОРМА, 2001г.
23) Семина Т.А. Основания изменения договора социального найма жилого помещения // Жилищное право, 2006г., № 7.
24)Социальный наем жилых помещений: новые правила/ М.Ю.Тихомиров. – М: Изд.Тихомирова М.Ю., 2005г. – 80 с.
Тихомиров М.Ю. Договор социального найма жилого помещения, М.,2007, с.94 ISBN978-5-89194-281-3
25) Ткаченко С.В., Кудряшов А.В., Ткаченко В.В. Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения: Учебное пособие. – Самара, 2008г.
26)Шаванс Б., Экономические реформы в Восточной Европе – Москва, 1994.
27)Черный Л.С., Глобализация: прошлое или будущее? Трансформация рыночных хозяйственно-экономических систем // Вопросы экономики №4 за 2005г.
--PAGE_BREAK--