Содержание
Введение
1. Правовая характеристика договора продажи недвижимости
1.1 Договор продажи недвижимости какразновидность договора купли-продажи
1.2 Отличительные особенностидоговора продажи недвижимости
2. Порядок заключения договора продажинедвижимости
2.1 Форма договора продажи недвижимости
2.2 Государственная регистрация переходаправа собственности на недвижимость
3. Содержание договора продажи недвижимости
3.1 Особенности предмета договорапродажи недвижимости
3.2 Иные существенные условия договора продажи недвижимости
Заключение
Список использованных источников
Введение
Договор представляет собой одно из самых уникальных правовыхсредств, в рамках которого интерес каждой стороны, в принципе может быть удовлетворенлишь посредством удовлетворения другой стороны. Это и порождает общий интерес сторонв заключении договора и его надлежащем исполнении. Поэтому именно договор, основанныйна взаимной заинтересованности сторон, способен обеспечить такую организованность,порядок и стабильность в экономическом обороте, которых невозможно добиться с помощьюсамых жестких административно-правовых средств.
Договор купли-продажи — основной вид гражданско-правовых обязательств,применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующиеотношения, связанные с куплей-продажей, открывают главу 30 Гражданского кодексаРеспублики Беларусь, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.
В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью,в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинствеслучаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострилсяинтерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилыхпомещений.
Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, чтодоговор продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи сэкономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретаетвсе большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовуюприроду таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того,принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству;к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение, необходимо ли нотариальноеудостоверение при государственной регистрации сделки и т.д.
Объектом исследования курсовой работы являются общественные отношения,складывающиеся в сфере отчуждения недвижимости.
Предмет — договор купли-продажи недвижимости и сама недвижимость.
При написании курсовой работы были использованы такие общие методыисследования как методы синтеза и анализа. А так же при помощи частных методов,а именно сравнительного анализа, формально-юридических и сравнительно-правовых методов.
Основные задачи определяются как:
- показать предпосылки выделения договора продажи недвижимости в особыйвид договора купли-продажи;
- раскрыть значение договора продажи недвижимости;
- показать особенности при заключении договора продажи недвижимости;
- изучить содержание договора продажи недвижимости.
Целью курсовой работы является рассмотрение сущности договорапродажи недвижимости.
В курсовой работе были использованы такие литературные источники,как законы и законодательные акты (Гражданский Кодекс Республики Беларусь, ЗаконРеспублики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, правна него и сделок с ним», Кодекс Республики Беларусь о земле и др.), специальнаялитература таких авторов, как Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право,Колбасин, Д.А. Гражданское право, Сергеев А.П. Гражданское право и др.
Курсовая работа состоит из введения, заключения, 3 разделов,приложения.
договор купля продажа недвижимость
1. Правовая характеристика договорапродажи недвижимости1.1 Договор продажи недвижимости как разновидность договоракупли-продажи
Договор — одна из наиболее древних правовых конструкций. Ранееего в истории складывавшегося обязательственного права возникли только деликты.
Развитие различных форм общения между людьми выдвинуло потребностьв предоставлении им возможности по согласованной сторонами воле использовать предложенныезаконодателем или самим создать правовые модели. Такими моделями и стали договоры(контракты).
В течение определенного времени деликты и договоры были единственнымипризнаваемыми государством основаниями возникновения обязательств. [8, c.3]
Договором купли-продажи называется договор, по которому однасторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность, хозяйственное ведение,оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принятьэто имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1ст.424Гражданского Кодекса Республики Беларусь).
Купля-продажа — один из важнейших институтов гражданского права.Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыретысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразныйестественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временемотсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровеньюридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу,постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовыхсделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формированиедоговорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практическився общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорногоправа почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.
Гражданский Кодекс Республики Беларусь (далее ГК) трактует куплю-продажукак общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имуществаза определенную покупную цену. Соответственно многие ранее самостоятельные договорныетипы стали пониматься как разновидности договора купли-продажи (например, поставка,контрактация, энергоснабжение). Это позволило законодателю сформулировать ряд общихположений (ст.424-461 ГК), применимых ко всем случаям возмездного отчуждения имущества.Однако сфера действия договора купли-продажи слишком широка, чтобы можно было ограничитьсятолько этими общими нормами. Отдельные особенности объектов продажи (недвижимость,предприятия, сельскохозяйственная продукция) оказывают серьезное влияние на регулированиесоответствующих отношений.
Таким образом, в рамках общего понятия купли-продажи законодательвыделяет ее отдельные разновидности, регулируемые § 2-8 главы 30 ГК: розничную куплю-продажу,поставку, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение,продажу недвижимости и продажу предприятия.
Согласно пункту 1 ст.520 ГК по договору купли-продажи недвижимогоимущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственностьпокупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимоеимущество.
Указанным обязанностям продавца недвижимости корреспондируютобязанности покупателя принять данное имущество и уплатить его цену.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества обладаетвсеми основными общими признаками договора купли-продажи. Этот договор являетсяконсенсуальным (считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонамив требуемой законом форме), возмездным (каждая из сторон договора получает встречноеудовлетворение) и взаимным (и продавец, и покупатель по договору наделяются соответствующимиправами и обременяются обязанностями).
Выделение договора продажи недвижимости в качестве особого видадоговора купли-продажи и закрепление норм, посвященных данному договору, в параграфе7 главы 30 ГК связывается со спецификой его предмета — недвижимого имущества: физической(связь с землей), экономической (высокая ценность), правовой (необходимость повышеннойзащиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях; ограничение по использованиютакого имущества в гражданском обороте; использование его в обороте в качестве индивидуально-определеннойнезаменимой вещи). [10, c.1]
К недвижимым вещам (по правовому режиму) относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Не все из указанных признаков предмета договора продажи недвижимостиявляются универсальными для данного договора. Так, к недвижимым вещам согласно ст.130ГК относятся (по правовому режиму) предприятия в целом как имущественный комплекс,подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, суда плавания «река-море», космические объекты, а также иноеимущество, которое относится к категории недвижимого по указанию на то в законодательныхактах. [1, c.111]
В связи с изложенным представляется, что основной причиной появленияв Гражданском кодексе договора продажи недвижимости в качестве особого вида договоракупли-продажи стала такая специфика его предмета, как особый режим использованиянедвижимого имущества в гражданском обороте, связанный, прежде всего, с введениеминститута государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Можно сделать вывод, что договор продажи недвижимости обладаявсеми основными признаками договора купли-продажи выделяется в качестве особоговида договора и закрепляется нормами благодаря его предмету — недвижимому имуществу.1.2 Отличительные особенности договора продажи недвижимости
Отличительной особенностью договора продажи недвижимости являетсято, что недвижимое имущество в силу своих естественных свойств, не может использоватьсяиначе, как вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Следовательно,отчуждение такого имущества возможно только с передачей права пользования соответствующимземельным участком. По договору продажи здания, сооружения, иного недвижимого имуществапокупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаютсяправа на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходимадля ее использования (пункт 1 ст.523 ГК).
Размер передаваемого покупателю недвижимого имущества земельногоучастка определяется с учетом целей, для которых использовалось это недвижимое имущество.В части первой ст.55 Кодекса Республики Беларусь о земле применительно к такой ситуацииуказывается только на определение размера передаваемого участка, необходимого дляиспользования зданий и сооружений.
Согласно части второй ст.55 Кодекса Республики Беларусь о землепри переходе права собственности на строение и сооружение к нескольким собственникам,а также при переходе права собственности на часть строения (сооружения) в случаеневозможности раздела земельного участка между собственниками право на земельныйучасток осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно.
Продавец недвижимого имущества может осуществлять владение земельнымучастком, на котором оно расположено, как на основании права собственности, таки на ином правовом основании (например, на праве пожизненного наследуемого владенияили на праве пользования).
В первом случае продавец вправе в соответствии с условиями заключенногодоговора передать покупателю недвижимого имущества право собственности либо предоставитьему право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (частьпервая п.2 ст.523 ГК). Если стороны в договоре не определяют передаваемое покупателюнедвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю в соответствиис частью второй пункта 2 ст.523 ГК переходит право собственности на ту часть земельногоучастка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. [14, c.68]
В случае, когда продавец не является собственником занятого недвижимымимуществом земельного участка, передавая такой участок в пользование покупателюнедвижимости, он распоряжается чужой собственностью. Пользователь земельного участкапо общему правилу не вправе распоряжаться предоставленным ему земельным участком.Так, согласно ст.88 Кодекса Республики Беларусь о земле договоры купли-продажи,аренды, залога, а также самовольный обмен земельных участков, находящихся в пользовании,пожизненном наследуемом владении, недействительны.
Применительно к распоряжению земельным участком в связи с продажейрасположенного на нем недвижимого имущества законодательство делает исключение изназванного правила и устанавливает следующие условия распоряжения таким земельнымучастком:
1) продажа недвижимости и, соответственно, передача права пользованияземельным участком, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускаетсябез согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользованиятаким участком, установленным законодательством или договором (часть первая п.3ст.523 ГК);
2) покупатель недвижимого имущества приобретает право пользованиясоответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости(часть вторая п.3 ст.523 ГК). Несмотря на то что последнее условие устанавливаетсяв Гражданском кодексе императивной нормой, Кодекс Республики Беларусь о земле предусматриваетисключение из него. Согласно части третьей ст.55 Кодекса о земле при переходе правасобственности на строение и сооружение к предпринимателю, осуществляющем свою деятельностьбез образования юридического лица, для содержания и обслуживания строений и сооруженийэтому собственнику земельный участок (часть участка) передается в аренду. При этом,с учетом приведенной выше нормы ст.88 Кодекса о земле, в качестве арендодателя такогоземельного участка выступает компетентный местный исполнительный и распорядительныйорган.
Связь недвижимого имущества с земельным участком предопределяетне только невозможность отчуждения такого имущества без права пользования земельнымучастком, но и невозможность отчуждения земельного участка, на котором находятсяздания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, без установления ограниченийпокупателя в пользовании земельным участком в пользу владельца расположенного нанем недвижимого имущества. Когда земельный участок, на котором находятся принадлежащиепродавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственностьпокупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частьюземельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования,на условиях, определяемых договором купли-продажи (часть 1 ст.524 ГК).
Приведенная норма части первой ст.524 ГК исходит из того, чторазмер остающейся в пользовании продавца части земельного участка и условия пользованияэтой частью (право собственности, аренда и т.д.) определяются в договоре купли-продажиземельного участка. При отсутствии в договоре согласования соответствующих условий,данные вопросы решаются согласно правилу, изложенному в части второй ст.524 ГК:".продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельногоучастка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствиис ее назначением".
Представляется, что в последнем случае речь должна идти о сохраненииза продавцом права пользования земельным участком площади, минимально необходимойв соответствии с земельным законодательством для использования расположенного нанем недвижимого имущества.
Так же отличительной особенностью договора продажи недвижимостиявляются особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилых помещений отличаетсяот иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение независимоот того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевомуназначению — для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не можетбыть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоватьсядля проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляетсядля проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например, по завещательномуотказу прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененногоправами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан переченьлиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением послеего приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могутбыть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жиломпомещении (ст.275 ГК); арендаторы (ст.582 ГК), а также лица, которые пользуютсяжилым помещением в силу завещательного отказа (ст.1054 ГК).
Объектами купли-продажи могут быть: незаселенные и освобожденныеквартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; квартиры, построенныедля продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являютсяобъектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственнойформы собственности; квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности; жилыепомещения, построенные (приобретенные, реконструированные) с привлечением льготногокредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита. [14, c.79]
Не подлежат продаже:
- жилые помещения в общежитиях;
- служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозови совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих хозяйствах или проживающимв данной местности);
- жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивномузагрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения)и первоочередного отселения);
- квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определяемыхМинистерством обороны;
- жилые помещения социального пользования;
- жилые помещения в специальных домах;
- жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) спривлечением льготного кредита, до полного его погашения.
Договор купли-продажи жилых домов и квартир совершается в письменнойформе, установленной ст.521 ГК для договоров купли-продажи недвижимого имущества.Однако, в отличие от договора продажи недвижимости, по которому в соответствии спунктом 1 ст.522 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственностина недвижимость к покупателю, согласно пункту 2 ст.529 ГК государственной регистрацииподлежит сам договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
На куплю-продажу жилых помещений распространяется и пункт 4 ст.275ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетниечлены семьи собственника помещения, допускается только с согласия органа опеки ипопечительства. Нарушение этого условия влечет признание договора недействительным(ничтожным) и предъявление управомоченными лицами в судебном порядке примененияпоследствий, установленных пунктом вторым статьи 168 ГК (двустороннюю реституцию).[10, c.7]
Таким образом, отличительными особенностями договора продажинедвижимости являются: недвижимое имущество не может использоваться без земельногоучастка, на котором находиться и отчуждение этого имущества возможно только с передачейправа пользования участком. И с другой стороны: невозможность отчуждения земельногоучастка, на котором находиться недвижимое имущество, без ограничений покупателяв пользовании участком в пользу владельца недвижимого имущества, расположенногона этом участке; договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажинедвижимости тем, что жилое помещение независимо от того, в чьей собственности ононаходится, может быть использовано только для проживания граждан.
2. Порядок заключения договорапродажи недвижимости2.1 Форма договора продажи недвижимости
В соответствии с пунктом 1 ст.404 ГК Республики Беларусь договорможет быть заключен в любой форме, если законом не установлена определенная форма.Если законодательством для данного вида договора не требуется нотариальной формы,но стороны договорились заключить его в такой форме, то договор считается заключеннымс момента придания ему нотариальной формы.
Если законодательством для данного вида договора не требуетсяписьменной (простой или нотариальной) формы, но стороны договорились заключить егов простой письменной форме, то договор считается заключенным с момента приданияему простой письменной формы.
Если по законодательству и соглашению сторон договор должен бытьзаключен в письменной форме, он может быть заключен путем составления одного документа,подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной,телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить,что документ исходит от сторон по договору (пункт 2 ст.404 ГК).
Договор продажи недвижимости независимо от состава его участниковзаключается в письменной форме. Нормой ст.521 ГК сторонам такого договора предписываетсясоставить и подписать его в виде одного документа.
Нарушение данного требования согласно части второй ст.521 ГКвлечет недействительность договора продажи недвижимого имущества. Такая сделка какне соответствующая требованиям законодательства является ничтожной (ст.169 ГК).
Подобные требования к простой письменной форме договора вызваныотказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимостии заменой его государственной регистрацией. Заключение договора путем составленияодного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки,а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. [14, c.71]
На сегодняшний день сделки с недвижимостью не требуют обязательногонотариального удостоверения. Согласно пункту 2 ст.529 ГК Республики Беларусь договорпродажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Отказ от обязательной нотариальной формы договора продажи недвижимостиимеет положительные и отрицательные последствия. К числу положительных относятся,например, отсутствие необходимости уплачивать значительные суммы государственнойпошлины за совершение нотариального действия и, как следствие этого, удешевлениесовершения таких договоров. Наиболее существенным отрицательным последствием являетсяпонижение уровня правовой защищенности лиц, участвующих в заключении договоров продажинедвижимости. Так же это означает, что стороны вынуждены либо составлять договорсамостоятельно, либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг.В первом случае велика вероятность того, что договор будет составлен юридическинеграмотно. Если же стороны обращаются за помощью к адвокату или другому посреднику,это может значительно увеличить их расходы на осуществление сделки. Адвокат чащевсего отстаивает интересы лишь одной из сторон сделки.
В отличие от Гражданского кодекса Республики Беларусь 1964 года,других законодательных актов, предусматривающих нотариальное удостоверение некоторыхдоговоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого дома, дач, квартир, земельныхучастков, не находящихся в собственности Республики Беларусь), Гражданский кодекс 1998 г. таких требований не содержит. Однако в соответствии со ст.1147 ГК, впредьдо вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи сохраняют силу правилаоб обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, действовавшие до вступленияв силу Гражданского кодекса. Это касается, в частности, правил Гражданского кодексао нотариальном удостоверении сделок купли-продажи жилого дома, если одной из егосторон является гражданин, квартир, дач, земельных участков, не являющихся собственностьюРеспублики Беларусь.
Сам договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации в соответствии со ст.165 ГК лишь в случаях и порядке, которые предусмотреныв Гражданском кодексе (ГК предусматривает государственную регистрацию и сделок,и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий — ст.531,535, а также жилых помещений — ст.529). [10, c.2]
Определяются такие выводы как то, что договор продажи недвижимостизаключается только в письменной форме и сторонам договора предписывается составитьи подписать его в виде одного документа. Так же необходима государственная регистрациядоговора купли-продажи недвижимости, а требования нотариального удостоверения договорав Гражданском Кодексе Республики Беларусь 1998 г. не содержаться.2.2 Государственная регистрация перехода права собственностина недвижимость
Согласно пункту 1 статьи 527 ГК передача недвижимости продавцоми принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточномуакту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законодательствомили договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считаетсяисполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующегодокумента о передаче.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 522 ГК переход права собственностина недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственнойрегистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственнойрегистрации перехода права собственности не является основанием для изменения ихотношений с третьими лицами. [1, c.275]
Вопросы государственной регистрации перехода права собственностина недвижимое имущество регулируются Законом Республики Беларусь «О государственнойрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002N 133-З (в ред. Законов Республики Беларусь от 04.01.2010 N 109-З) (далее Закон).Согласно указанному Закону в случае заключения договора купли-продажи недвижимогоимущества государственной регистрации подлежит переход права собственности (пункт2 статьи 8 Закона), а также сама сделка с недвижимым имуществом (пункт 3 статьи9 Закона). Необходимо обратить внимание на то, что сделка с недвижимым имуществом,подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственнойрегистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь(пункт 4 статьи 9 Закона). В соответствии с пуктом 5 статьи 10 Закона государственнаярегистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения)права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственнойрегистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующейсделки.
Органом, уполномоченным на совершение указанных регистрационныхдействий является территориальная организация — агентство по государственной регистрациии земельному кадастру.
В соответствии со статьей 35 Закона регистрационное действиесовершается в течение 7 рабочих дней со дня подачи документов, представленных дляосуществления государственной регистрации, если иное не установлено Законом, инымизаконодательными актами Республики Беларусь.
Удостоверение произведенной государственной регистрации переходаправа производится путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственнойрегистрации. Удостоверение произведенной государственной регистрации сделки с недвижимымимуществом производится путем совершения регистрационной надписи на оригинале договоракупли-продажи недвижимого имущества (статья 38 Закона).
Перечень документов необходимых для совершения государственнойрегистрации перехода права и государственной регистрации сделки указан в пункте50 Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21.11.2007 N 1578(ред. от 12.05.2009)«Об утверждении перечня административных процедур, совершаемыхГосударственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношенииюридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановлениеСовета Министров Республики Беларусь от 8 июня 2004 г. N 689».
На основании этого пункта 50 и с учетом требований статей 32,55, 66 Закона, статьи 527 ГК в агентство по государственной регистрации и земельномукадастру предоставляются:
- заявление о государственной регистрации. Заявление о государственнойрегистрации может содержать просьбу одновременно о нескольких государственных регистрациях,если не нарушаются требования статьи 10 Закона. В этом случае документы, являющиесяоснованием для государственной регистрации, общие для нескольких государственныхрегистраций, подаются в одном экземпляре (статья 33 Закона).
- документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесениюв регистрационную книгу при совершении регистрационных действий, а также документы,подтверждающие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающиеполномочия лиц, подписавших документ, выражающий содержание сделки, на его подписание(свидетельство о регистрации юридического лица; выписка из торгового реестра страныпроисхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организациив соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированная не ранееодного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, — в случае, есликандидатом в правообладатели является организация-нерезидент; выписка из протокола(решения) компетентного органа юридического лица о продаже/приобретении объектанедвижимости и предоставлении полномочий на подписание соответствующих документов);
- документы, являющиеся основанием для государственной регистрации,если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актамиПрезидента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь (договор купли-продажинедвижимого имущества, передаточный акт, свидетельство о регистрации недвижимогоимущества);
- документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственнойрегистрации;
- документы, подтверждающие уплату государственной пошлины в случаях,установленных законодательными актами Республики Беларусь.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что документы, являющиесяоснованием для государственной регистрации, состоящие из двух и более листов, должныбыть прошиты, листы пронумерованы (статья 33 Закона). [3, c.19-24]
Гражданское законодательство устанавливает специальные последствияуклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственностина недвижимость. В таких случаях суд вправе по требованию другой стороны вынестирешение о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.522 ГК).Нарушение данной обязанности дает право другой стороне предъявить в суд требованиео такой регистрации независимо от наличия или отсутствия факта передачи недвижимогоимущества покупателю или факта уплаты покупателем цены данного имущества. Сторона,необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности,должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В общем, можно сделать вывод, что основными моментами государственнойрегистрации перехода права собственности на недвижимость являются:
- государственная регистрация перехода права собственности на недвижимоеимущество, основанием которой является договор, подлежащий государственной регистрации,не может проводиться раньше государственной регистрации этого договора;
- уполномоченным органом на совершение регистрационных действий являетсяагентство по государственной регистрации и земельному кадастру;
- регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней со дняподачи документов;
- государственная регистрация перехода права собственности на недвижимостьосуществляется при подаче перечня необходимых документов;
- удостоверение произведенной государственной регистрации перехода правапроизводится путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственнойрегистрации.
3. Содержание договора продажинедвижимости3.1 Особенности предмета договора продажи недвижимости
Предметомрассматриваемого договора является недвижимоеимущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, которыйпозволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с пунктом 1 ст.130ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество. [14, c.70]
Предметом договора купли-продажи может быть не любое недвижимоеимущество, указанное в ст.130 ГК Республики Беларусь, а лишь такое, которое не изъятоиз оборота. Не может быть предметом договора купли — продажи недвижимости имущество,составляющее исключительную собственность государства. Так, морские суда могут находитьсяв государственной собственности (собственности Республики Беларусь и ее административно-территориальныхединиц), в частной собственности юридических и физических лиц. Однако суда с ядернойэнергетической установкой могут находиться только в собственности Республики Беларусь.
В ст.525 ГК содержатся специальные требования к определению предметав договоре продажи недвижимого имущества. Соблюдение общих требований об определениив договоре купли-продажи наименования и количества товара не отвечает особенностямнедвижимых вещей как предмета данного договора. В частности, имущество, являющеесянедвижимым в силу своих естественных свойств, выступает в гражданском обороте вкачестве индивидуально-определенной вещи и не может быть зафиксировано в договореуказанием на его количество. Кроме того, недвижимое имущество разнообразно. Условия,определяющие в качестве предмета договора земельный участок, и условия, определяющиев этом же качестве воздушное судно, не могут быть едиными. И в этой связи законодательне устанавливает единые условия, которые должны фиксироваться в договоре купли-продажинедвижимости, но определяет лишь общие требования, которым должны отвечать такиеусловия. В договоре купли-продажи должны содержаться данные, позволяющие определенноустановить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В томчисле данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельномучастке либо в составе другого недвижимого имущества.
Последнее требование может быть применено лишь к договорам купли-продажиимущества, недвижимого в силу естественных свойств. Для определения в договоре имущества,относимого к недвижимому по указанию законодательства, необходимо закрепление вдоговоре иных условий. Так, Авиационные правила регистрации, ведения Государственногореестра гражданских воздушных судов и выдачи удостоверений о годности гражданскихвоздушных судов к полетам, утвержденные приказом Государственного комитета по авиацииРеспублики Беларусь 22 февраля 1999 г. N 26, предусматривают, что в заявлении огосударственной регистрации гражданского воздушного судна должны быть, в частности,указаны следующие данные, характеризующие воздушное судно: тип воздушного судна,серийный (заводской) номер, дата выпуска с завода, назначение воздушного судна.[10, c.2]
Гражданский кодекс в параграфе 7 главы 30 предусматривает особенные,по сравнению с общими (содержащимися в параграфе 1 главы 30) последствия передачипродавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора. Данные особенностипредопределяются спецификой предмета договора продажи недвижимости и наличием специальныхправил об исполнении такого договора.
Из пункта 2 ст.527 ГК вытекает, что подписание продавцом и покупателемпередаточного акта, в котором отражено несоответствие передаваемой покупателю недвижимостиусловиям заключенного договора по ассортименту, качеству, комплектности и т.д.,не свидетельствует об изменении сторонами указанных условий договора о товаре ине является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащееисполнение договора.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества,не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель в соответствиисо ст.445 ГК вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшенияпокупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок,либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенногонарушения требований к качеству товара покупатель также вправе отказаться от договоракупли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Права требоватьзамены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора,покупатель в соответствии со ст.528 ГК не имеет. [18, c.7]
Таким образом, основной особенностью предмета договора продажинедвижимости является то, что общих требований об определении в договоре наименованияи количества товара, которые бы отвечали особенностям недвижимых вещей как предметаданного договора, не имеется. Кроме того, недвижимое имущество разнообразно. Условия,определяющие в качестве предмета договора земельный участок, и, определяющие в этомже качестве воздушное судно, не могут быть едиными. И здесь законодатель не устанавливаетединые условия, которые должны фиксироваться в договоре купли-продажи недвижимости,но определяет лишь общие требования, которым должны отвечать такие условия.3.2 Иные существенные условия договора продажи недвижимости
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются:
- предмет договора, то есть данные, позволяющие определенно установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либов составе другого недвижимого имущества (статья 525 ГК);
- цена недвижимости (статья 526 ГК).
При отсутствии любого из указанных условий договор продажи недвижимостисчитается незаключенным.
Предмет договора уже был рассмотрен в предыдущей части курсовойработы, а существенное условие о цене недвижимости рассмотрен ниже.
Условие о цене недвижимости регулируется ст.526 ГражданскогоКодекса Республики Беларусь. При отсутствии согласованного сторонами в письменнойформе условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.Стороны договора продажи недвижимости не могут при этом ссылаться на установленноепунктом 3 ст.394 ГК правило о том, что в случае отсутствия в возмездном договореусловия о цене, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичныетовары, работы или услуги. Согласно части второй пункта 1 ст.526 данная норма кдоговору продажи недвижимости не применяется. Так,продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенностидаже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключатьсяв его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетнихнасаждений и т.д.
Покупатель по договору продажи недвижимого имущества обязуетсяпринять от продавца недвижимое имущество в порядке, установленном ст.527 ГК, осуществитьнеобходимые с его стороны действия по государственной регистрации перехода правасобственности на недвижимость, уплатить покупателю его цену.
Цена недвижимости в договоре купли-продажи определяется, еслииное не предусмотрено законодательством, по соглашению сторон. Как уже указывалось,условие о цене является существенным условием договора продажи недвижимости и отсутствиев договоре такого условия не может быть компенсировано с помощью общего правилаопределения цены в возмездном договоре, установленного пунктом 3 ст.394 ГК.
Вместе с тем законодательство позволяет сторонам определить ценунедвижимого имущества как путем закрепления в договоре общей суммы сделки, так ипосредством установления цены каждого отдельного элемента недвижимого имущества(цены здания, цены насаждений, цены земельного участка и т.д.). В первом случае,когда стороны закрепляют в договоре общую сумму сделки продажи недвижимого имущества,предполагается, что она включает как цену здания, сооружения, другого недвижимогопо своим естественным свойствам имущества, так и цену передаваемой с этим недвижимымимуществом соответствующей части земельного участка (пункт 2 ст.526 ГК).
Стороны могут установить в договоре цену недвижимости за единицуее площади или иного показателя ее размера. В этом случае в соответствии с пунктом3 ст.526 ГК общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется изфактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. [10, c.5]
Согласимся с Синайским В.И., он отмечает, «что цена в купле-продаженепременно должна выражаться в деньгах. Уплата вещами дала бы место другой юридическойсделке, мене, а не купле-продаже. Цена эта должна быть, далее, определимой. Не будет,поэтому, купли-продажи, если нельзя определить, какую сумму вправе требовать продавецот покупщика. Равным образом, цена должна быть истинной». [8, c.228]
Это выражение также можно перенести на сделки с недвижимым имуществом.
Главным выводом данного пункта является то, что договор продажинедвижимости отличается от договора купли-продажи наличием такого существенногоусловия как цена. Так как если отсутствуют в письменной форме условия о цене недвижимостидоговор о ее продаже является не заключенным. Отсутствие в договоре условия о ценене может быть заменено общим правилом определения цены в договоре, потому что всвоем большинстве предметы недвижимого имущества строго индивидуальны и имеют своиособенности даже по сравнению с аналогичными предметами.
/>Заключение
В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанныес сущностью и особенностями договора продажи недвижимости в общем.
По договору продажи недвижимости продавец обязуется передатьв собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатитьза него определенную денежную сумму.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являютсяпредмет и цена.
Такой договор должен быть заключен в письменной форме в видеединого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РеспубликиБеларусь предусмотрена обязательная регистрация перехода прав собственности по договорупродажи недвижимости.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращенияправа, ограничения права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка,подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственнойрегистрации соответствующей сделки.
Для осуществления государственной регистрации стороны должныпредставить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов,подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляютсяпо подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Еслииное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передатьнедвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателюи подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости,строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношенийи по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооруженияодновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает праваи на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходимадля ее использования.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества,не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе по своемувыбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездногоустранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов наустранение недостатков товара.
Список использованных источников
1. Гражданский Кодекс Республики Беларусь 7 декабря 1998 г. N 218-З (в ред. от 10.01.2011 N 241-З). — 296 с.
2. Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З (с изменениями и дополнениями от 1 января 2011 г.).
3. Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-3 «О государственной регистрациинедвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениямиот 4 января 2010 г.).
4. Постановление Пленума ВХС Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «Оприменении норм ГК Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и распоряжениедоговоров» (с изм. и доп. от 26.09.2008).
5. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21.11.2007 N 1578«Об утверждении перечня административных процедур, совершаемых Государственнымкомитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридическихлиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановление СоветаМинистров Республики Беларусь от 8 июня 2004 г. N 689»
6. Разъяснение ВХС Республики Беларусь от 16.12.2005 № 03-24/2340 «О порядкегосударственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества».
7. Александров, Д. Регистрация перехода права собственности на недвижимое имуществоможет быть осуществлена только одновременно с регистрацией самой сделки / Д. Александров// Бюллетень нормативно-правовой информации. Юридический мир. — 2008. — № 5.
8. Брагинский, М.И. Договорное право / М. И Брагинский, В.В. Витрянский, — Минск:Статут, 2006. — 576 с.
9. Волчек, А.В. Договоры предпринимательской деятельности / А.В. Волчек. — Минск:Регистр, 2010. — 260 c.
10. Каравай А.В. Договор продажи недвижимости / А.В. Каравай // Обзор судебнойпрактики. — 2001. — № 1.
11. Колбасин Д.А. Гражданское право РБ. Общая часть: учеб. пособие / Д.А. Колбасин.- Минск: ФУ Аинформ, 2009. — 592 с.
12. Комментарий к ГК Республики Беларусь под редакцией Каменкова В. С.
13. Комментарий к ГК Республики Беларусь под редакцией Подгруши В. В.
14. Сергеев А.П. Гражданское право.Том 2/Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — Москва: Велби, 2003. — 848 с.
15. Станкевич, Н.Г. Сделки с недвижимостью граждан: квартира, дача, земельныйучасток, гараж / Н.Г. Станкевич. — Минск: Амалфея, 2002. — 432 с.
16. Фадеев, В. Договор купли-продажи есть, а право собственности под вопросом/ В. Фадеев // Обзор судебной практики. — 2010. — № 3.
17. Чигир В.Ф. Гражданское право: учеб. для вузов: В 2 ч. Ч.1/Под общ. ред. В.Ф.Чигира. — Минск: Амалфея, 2000. — 976 с.
18. Шулейко, Е. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и последствияего нарушения / Е. Шулейко // Обзор судебной практики. — 2010. — № 3.
Приложения
Приложение А
ДОГОВОР
купли-продажи жилого помещения республиканскогожилищного фонда
"__"__________ 20__ г. г. Минск
__________________________________________________________________
(наименованиеюридического лица)
__________________________________________________________________
(далее — Продавец)в лице _________________________________________________________
(должность,фамилия, собственное имя, отчество)
действующегона основании _______________________________________________________
(устава, положения,доверенности)
с одной стороны,и _______________________________________________________________
(наименованиеюридического лица,
__________________________________________________________________
(фамилия,собственное имя, отчество физического лица)
в лице __________________________________________________________________
действующегона основании _______________________________________________________
(устава, положения,свидетельства, доверенности)
либо физическоголица ___________________________________________________________
(фамилия, собственное имя,отчество; документ, удостоверяющий личность)
(далее — Покупатель), с другой стороны, по результатам аукционазаключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора:
1.1 Продавец обязуется передать в собственность (хозяйственноеведение, оперативное управление) Покупателя жилое помещение республиканского жилищногофонда (далее — жилое помещение)
__________________________________________________________________
(наименование,сведения о продаваемом жилом помещении:
__________________________________________________________________
адрес, общаяплощадь, инвентарный номер в едином государственном регистре
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним)
а Покупатель обязуется принять жилое помещение и оплатить егоцену в соответствии с настоящим договором;
1.2 Продавец передает Покупателю жилое помещение свободным отлюбых прав третьих лиц (с обременением — залог и т.д.);
1.3 продажа жилого помещения осуществляется в соответствии с
_____________________________________________________________
(решение Президента Республики Беларусь)
2. Цена продажи:
Цена продажи жилого помещения ________________________________________________
(наименование)
__________________________________________________________________
определенная по результатам аукциона,состоявшегося "__" ________ 20__ г.
в г. _______ протокол N ________составляет _________________________________________
(сумма цифрами и прописью)
белорусских рублей.
3. Права и обязанности сторон:
3.1 Продавец обязуется:
3.1.1 составить и представить на подписание Покупателю акт приемки-передачижилого помещения, который является неотъемлемой частью настоящего договора;
3.1.2 представить Покупателю документы, которыми он располагает,относительно состояния жилого помещения;
3.1.3 в течение 10 дней после представления Покупателем платежныхдокументов о полной оплате цены жилого помещения в соответствии с пунктом 2 настоящегодоговора и поступления денежных средств, а также пени в случае несвоевременной оплатыв соответствии с подпунктом 4.2 пункта 4 настоящего договора передать жилое помещениепо акту приемки-передачи;
3.2 Покупатель обязуется:
3.2.1 обеспечить государственную регистрацию настоящего договорав соответствии с законодательством не позднее 15 рабочих дней со дня его подписаниясторонами;
3.2.2 произвести оплату цены жилого помещения, указанной в пункте2 настоящего договора, в течение 30 календарных дней со дня заключения настоящегодоговора путем перечисления денежных средств на
_____________________________________________________________
(номер текущего (расчетного) счета Продавца или номер счета
_____________________________________________________________
или номер счета казначейства по месту расположения жилого помещения)
В счет оплаты цены продажи жилого помещения засчитывается ранеевнесенная сумма задатка в размере
___________________________________________________________
(сумма цифрами и прописью)
белорусских рублей.
Оплата цены жилого помещения считается произведенной с моментапоступления всей суммы цены и пени в случае задержки оплаты на указанный в настоящемподпункте счет.
Покупатель вправе исполнить обязательства по оплате цены жилогопомещения досрочно;
3.2.3 принять жилое помещение в собственность (хозяйственноеведение, оперативное управление) в соответствии с актом приемки-передачи в срок,установленный подпунктом 3.1.3 пункта 3 настоящего договора;
3.3 право собственности на жилое помещение возникает у Покупателя(собственника имущества Покупателя) после государственной регистрации перехода правасобственности на жилое помещение. Государственная регистрация перехода права собственности,а также возникновения, перехода, прекращения права хозяйственного ведения, оперативногоуправления на жилое помещение допускается только после полной оплаты цены жилогопомещения и подписания сторонами акта приемки-передачи;
3.4 риск случайной гибели или случайного повреждения жилого помещенияпереходит на Покупателя с момента подписания сторонами акта приемки-передачи жилогопомещения.
4. Ответственность сторон:
4.1 если Покупатель в нарушение настоящего договора не принимаетжилое помещение или не оплачивает его цену в соответствии с условиями настоящегодоговора, Продавец вправе потребовать оплату и принятие жилого помещения или отказатьсяот исполнения настоящего договора в одностороннем порядке;
4.2 в случае несвоевременной оплаты цены жилого помещения Покупательуплачивает в республиканский бюджет пеню за каждый день просрочки в размере процентнойставки, равной 1/360 ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь,действующей на день исполнения обязательства, от просроченной суммы. Пеня уплачиваетсяПокупателем в соответствии с направлением основного платежа;
4.3 в случае нарушения условия, предусмотренного в подпункте3.2.1 пункта 3 настоящего договора, Покупатель уплачивает в республиканский бюджетпеню за каждый день просрочки в размере 0,05 процента от цены жилого помещения;
4.4 при расторжении настоящего договора в соответствии с подпунктом4.1 настоящего пункта либо по решению суда жилое помещение возвращается Продавцу,а задаток, уплаченный Покупателем за жилое помещение, возврату не подлежит.
5. Заключительные положения:
5.1 настоящий договор вступает в силу со дня его государственнойрегистрации.
Расходы по государственной регистрации настоящего договора, переходаправа собственности, а также возникновения, перехода, прекращения права хозяйственноговедения, оперативного управления на жилое помещение по настоящему договору возлагаютсяна Покупателя;
5.2 настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашениюсторон. При этом жилое помещение возвращается Продавцу, в том числе с учетом выполненныхПокупателем неотделимых улучшений без возмещения их стоимости. Покупателю возвращаетсясумма, уплаченная им по настоящему договору, за вычетом суммы задатка;
5.3 изменения и дополнения к настоящему договору действительнытолько в случае, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченнымина то представителями обеих сторон и зарегистрированы в установленном порядке иливнесены по решению суда;
5.4 взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором,регулируются законодательством Республики Беларусь;
5.5 споры, возникающие при исполнении обязательств по настоящемудоговору, разрешаются в соответствии с законодательством Республики Беларусь;
5.6 настоящий договор составлен в 2 экземплярах, имеющих одинаковуююридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
6. Юридические адреса сторон:
Продавец: Покупатель:
_____________________________________
(наименование организации, адрес) (наименование юридическоголица,
фамилия, собственное имя, отчество
физического лица)
________________________________________
(адрес)
________________________________________
(расчетный счет)
________________________________________
(данные документа, удостоверяющего
личность (серия (при наличии),
Расчетный счет номер, дата выдачи,
_____________________________________
наименование государственного органа,
выдавшего документ), или номер и
_____________________________________ дата выдачи свидетельства
(наименование банка) о регистрации юридического лица)
_____________________________________
(подпись) (подпись)
________________________________________________________
(должность, фамилия, инициалы) (должность, фамилия, инициалы)
М.П.М. П.
Приложение ___________________
При заключении конкретного договора купли-продажи внастоящую форму могут быть внесены изменения и дополнения, связанные со спецификойпродаваемого жилого помещения, кроме изменений и дополнений условий о порядке переходавещного права на жилое помещение, о порядке оплаты цены за жилое помещение и обответственности сторон.
Под жилым помещением республиканского жилищного фондапонимается находящий (ая) ся в собственности Республики Беларусь жилой дом (квартира),а также не завершенный (ая) строительством жилой дом (квартира) (доля в праве собственностина жилой дом (квартиру), не завершенный (ую) строительством жилой дом (квартиру).
Приложение Б
Договор купли-продажи капитального строения (здания,сооружения), изолированного помещения (за исключением жилых домов и жилыхпомещений), незавершенного законсервированного (незаконсервированного) капитальногостроения (кроме не завершенных строительством жилых домов и жилых помещений) ииного недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности
"__" ______________ 200_ г. г. __________________
_____________________________________________________________
(наименование юридического лица)
_____________________________________________________________
(далее — Продавец) в лице
_________________________________________________________
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании
_______________________________________________________
(устава, положения, доверенности)
с одной стороны, и
_____________________________________________________________
(наименование юридического лица,
индивидуального предпринимателя,
_____________________________________________________________
фамилия, имя, отчество физического лица)
(далее — Покупатель), в лице
_______________________________________________________
действующего на основании
_______________________________________________________
(устава, положения, свидетельства, доверенности)
с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
При заключении конкретного договора купли-продажи внастоящую форму могут быть внесены изменения и дополнения, связанные со спецификойпродаваемого объекта недвижимости, кроме изменений условий о порядке перехода вещногоправа на объект, о порядке оплаты цены за объект и об ответственности сторон.
1. Предмет договора
1.1 Продавец обязуется передать в собственность (хозяйственноеведение, оперативное управление) Покупателя
__________________________________________________________
(наименование передаваемой недвижимости, состав, адрес,
_____________________________________________________________
инвентарный номер в Едином государственном регистре недвижимогоимущества) (далее — Объект), а Покупатель обязуется принять Объект и оплатить егоцену в соответствии с настоящим договором;
1.2 Продавец передает Покупателю________________________________________________
(наименование Объекта)
свободным от любых прав третьихлиц (с обременением — аренда, залог и т.д.);
1.3 продажа Объекта осуществляетсяв соответствии с ________________________________
(решение должностного лица,
_____________________________________________________________
государственного органа иорганизации, уполномоченных в соответствии
_____________________________________________________________
с законодательством на принятиерешений о продаже соответствующего имущества)
1.4 оформление права на земельныйучасток, на котором расположен Объект, осуществляется в соответствии с законодательством.
2. Цена продажи
Цена продажи __________________________________________________________________
(наименование Объекта)
_____________________________________________________________
определенная по результатамторгов, состоявшихся "__" _____________________________
в г. _________
протокол N _______ составляет____________________________________________________
(сумма цифрами и прописью)
белорусских рублей.
3. Права и обязанности сторон
3.1 Продавец обязуется:
3.1.1 составить и представить на подписание Покупателю акт приемки-передачиОбъекта, который является неотъемлемой частью настоящего договора;
3.1.2 представить Покупателю документы, которыми он располагает,относительно состояния Объекта;
3.1.3 в течение 10 дней после представления Покупателем платежныхдокументов о полной оплате цены Объекта в соответствии с пунктом 2 настоящего договораи поступления денежных средств, а также пени в случае несвоевременной оплаты в соответствиис подпунктом 4.2 пункта 4 настоящего договора передать Объект Покупателю по актуприемки-передачи;
3.2 Покупатель обязуется:
3.2.1 обеспечить государственную регистрацию настоящего договорав соответствии с законодательством в срок не позднее 15 рабочих дней со дня егоподписания сторонами;
3.2.2 произвести оплату цены Объекта, указанной в пункте 2 настоящегодоговора, в течение 30 календарных дней со дня заключения настоящего договора путемперечисления денежных средств на
_________________________________________________
(номер текущего (расчетного) счета Продавца
_____________________________________________________________
или номер счета казначейства по месту расположения Объекта)
В счет оплаты цены продажи Объекта засчитывается ранее внесеннаясумма задатка в размере
_____________________________________________________________
(сумма цифрами и прописью)
Оплата цены Объекта считается произведенной с момента поступлениявсей суммы цены и пени в случае задержки оплаты на указанный в настоящем подпунктесчет;
3.2.2-1 . при продаже Объекта с рассрочкой оплаты внестипервоначальный платеж в размере
_____________________________________________________________
(сумма цифрами и прописью)
рублей в счет оплаты цены продажи Объекта, предусмотренной пункте2 настоящего договора, в срок
_____________________________________________________________
(не более 30 календарных дней)
со дня заключения настоящего договора путем перечисления денежныхсредств на
_____________________________________________________________
(номер текущего (расчетного) счета Продавца или номер счета
_____________________________________________________________
казначейства по месту расположения Объекта)
оставшуюся сумму, подлежащую уплате в счет оплаты цены продажиОбъекта в размере ___________________________________ рублей, внести в следующемпорядке: ___________________________________________ рублей в _________________________________ 20____ года;
(сумма цифрами и прописью) (месяц)
______________________рублей в ___________________ 20__ года;
(сумма цифрами и прописью) (месяц)
________________________ рублей в ___________________ 20__ года.
(сумма цифрами и прописью) (месяц)
Ежемесячные суммы рассрочки индексируются Покупателем в соответствиис постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 23сентября 2010 г. N 56 «О порядке расчета платежей при рассрочке оплаты отчуждаемогоимущества, находящегося в собственности Республики Беларусь» (Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г., N 249, 8/22836).
Ежемесячные платежи перечисляются на счет, указанный в настоящемподпункте, в течение пяти рабочих дней со дня опубликования индексов цен производителейпромышленной продукции производственно-технического назначения. В случае, если последнийдень оплаты ежемесячного платежа приходится на выходной (праздничный) день, то платежуплачивается в первый рабочий день, следующий за этим выходным (праздничным) днем.
Оплата цены Объекта считается произведенной с момента поступлениявсей суммы цены с учетом ежемесячной индексации платежей, а также пени в случаенесвоевременной оплаты на счет, указанный в настоящем подпункте.
При продаже Объекта с рассрочкой оплаты по решениюПрезидента Республики Беларусь в соответствии с частью пятой пункта 7-2 Указа ПрезидентаРеспублики Беларусь от 14 сентября 2006 г. N 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом» (Национальный реестр правовых актов РеспубликиБеларусь, 2006 г., N 150, 1/7932).
3.2.3 принять Объект в собственность (хозяйственное ведение,оперативное управление) в соответствии с актом приемки-передачи;
3.2.4 при продаже объекта в соответствии с Указом ПрезидентаРеспублики Беларусь от 27 февраля 2007 г. N 108 «О некоторых мерах по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемого государственного имущества»(Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г., N 56, 1/8392; 2008 г., N 6, 1/9264) выполнить следующие условия продажи Объекта:
_____________________________________________________________
(перечисляются все условия продажи Объекта, установленные
_____________________________________________________________
и опубликованные Продавцом в извещении о проведении торгов суказанием конкретных сроков их
_____________________________________________________________
исполнения: осуществление Покупателем предпринимательской деятельностина объекте, создание дополнительных рабочих мест, запрет Покупателю отчуждения объекта
_____________________________________________________________
до выполнения Покупателем условий договора купли-продажи)
3.3 право собственности на Объект возникает у Покупателя (собственникаимущества Покупателя) после государственной регистрации перехода права собственностина Объект. Государственная регистрация перехода права собственности на Объект допускаетсятолько после полной оплаты цены Объекта и подписания сторонами акта приемки-передачи;
3.4 Покупатель вправе исполнить обязательства по оплате ценыОбъекта досрочно;
3.5 риск случайной гибели или случайного повреждения Объектапереходит на Покупателя с момента подписания сторонами акта приемки-передачи Объекта.
4. Ответственность сторон
4.1 Если Покупатель в нарушение настоящего договора не принимаетОбъект или не оплачивает его цену в соответствии с условиями настоящего договора,Продавец вправе потребовать оплату и принятие Объекта или отказаться от исполнениянастоящего договора в одностороннем порядке;
4.2 в случае несвоевременной оплаты цены Объекта Покупатель уплачиваетв республиканский бюджет пеню за каждый день просрочки в размере процентной ставки,равной 1/360 ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, действующейна день исполнения обязательства, от просроченной суммы. Пеня уплачивается Покупателемв соответствии с направлением основного платежа;
4.3 в случае нарушения условия, предусмотренного в подпункте3.2.1 пункта 3 настоящего договора, Покупатель уплачивает в республиканский бюджетпеню за каждый день просрочки в размере 0,15 процента от цены Объекта;
4.4 в случае нарушения условий, предусмотренных в подпункте 3.2.4пункта 3 настоящего договора, Покупатель уплачивает в республиканский бюджет штрафв размере цены Объекта по настоящему договору;
4.5 при расторжении настоящего договора в соответствии с подпунктом4.1 настоящего пункта либо по решению суда Объект возвращается Продавцу, в том числес учетом выполненных Покупателем неотделимых улучшений без возмещения их стоимости,а денежные средства, уплаченные Покупателем за Объект, возврату не подлежат.
5. Заключительные положения
5.1 Настоящий договор вступает в силу со дня его государственнойрегистрации. Расходы по государственной регистрации настоящего договора, переходаправа собственности на Объект по настоящему договору возлагаются на Покупателя;
5.2 настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашениюсторон. При этом Объект возвращается Продавцу, в том числе с учетом выполненныхПокупателем неотделимых улучшений без возмещения их стоимости. Покупателю возвращаетсясумма, уплаченная им по настоящему договору, за вычетом суммы задатка;
5.3 изменения и дополнения к настоящему договору действительнытолько в случае, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченнымина то представителями обеих сторон и зарегистрированы в установленном порядке иливнесены по решению суда;
5.4 взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором,регулируются законодательством Республики Беларусь;
5.5 споры, возникающие при исполнении обязательств по настоящемудоговору, разрешаются в соответствии с законодательством Республики Беларусь;
5.6 настоящий договор составлен в 2 экземплярах, имеющих одинаковуююридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
6. Юридические адреса сторон
Продавец: Покупатель:
________________________________________
(наименование организации, адрес) (наименование юридическоголица, фамилия, имя, отчество физического лица, индивидуального предпринимателя)
______________________________________
(адрес)
______________________________________
(расчетный счет)
______________________________________
(данные документа, удостоверяющего
Расчетный счет личность
________________________________________ (серия (при наличии),номер, дата
________________________________________ выдачи, наименованиегосударственного
(наименование банка) органа, выдавшего
документ) или номер и дата выдачи
свидетельства о регистрации
юридического лица, индивидуального
предпринимателя)
________________________________________
(подпись) (подпись)
________________________________________
(должность, фамилия, инициалы) (должность, фамилия, инициалы)
М.П.М. П.
Приложения: _______________________