СОДЕРЖАНИЕ
Введение
ГЛАВА 1. Понятие договора участия вдолевом строительстве объектов недвижимости
1.1 Юридическая характеристикадоговора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
1.2 Стороны в договоре участия вдолевом строительстве объектов недвижимости
1.3 Существенные условия договораучастия в долевом строительстве объектов недвижимости. Форма договора участия вдолевом строительстве объектов недвижимости
1.4 Содержание договора участия вдолевом строительстве объектов недвижимости
ГЛАВА 2. Гарантии защиты прав изаконных интересов участников долевого строительства объектов недвижимости
2.1 Обеспечение исполненияобязательств сторон
2.2 Проблемы правового регулированиядоговора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
ГЛАВА 3. Соотношение договора участияв долевом строительстве объектов недвижимости с некоторыми гражданско-правовымиобязательствами
3.1 Соотношение договора участия вдолевом строительстве объектов недвижимости с договором строительного подряда
3.2 Соотношение договора участия в долевомстроительстве объектов недвижимости с договором о совместной деятельности
3.3 Соотношение договора участия вдолевом строительстве объектов недвижимости с инвестиционным договором в сферестроительства
Заключение
Списокиспользованных источников
ВВЕДЕНИЕ
Жилищная тема остается актуальной во все времена. С переходом к рыночнымотношениям жилищные проблемы стали более решаемыми благодаря возможностисовершать сделки по купле-продаже недвижимости. Однако путь приобретения жильяв собственность предполагает наличие у покупателя достаточно крупных денежныхсумм, которые необходимо единовременно заплатить продавцу. На помощь в решенииэтого вопроса пришел договор участия в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости. Такая форма приобретения недвижимостиприобрела чрезвычайную популярность, поскольку не только предоставилапокупателям возможность поэтапного вложения денежных средств в строительство, нои значительно сократила материальные затраты приобретателей. Кроме того, возможностьпривлечения денежных средств со стороны выгодна и строительным организациям, осуществляющимфункции застройщиков, благодаря чему они могут сформировать необходимое длястроительства количество капитала.
Вместе с тем, договор участия в долевом строительстве объектовнедвижимости, часто называемый инвестиционным, не только прямо не был урегулировандействующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика,сложившаяся по этому вопросу, крайне противоречива. Судебные споры, вытекающиеиз договоров о застройке, составляя значительную часть рассматриваемыхарбитражными судами дел, представляли немалые юридические проблемы.
1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный Закон РФ от 30 декабря2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации» [3] (далее — Закон).Это событие пропустить было просто невозможно. Несмотря на радость, вызваннуюпоявлением этого долгожданного Закона, реакция со стороны застройщиков, была,мягко говоря, достаточно негативной. Тем не менее, принятие этого Закона немогло остаться без внимания. Теперь после появления специального Закона,детально регламентирующего договор участия в долевом строительстве объектовнедвижимости, интересно посмотреть, как же он представлен в свете норм стольмногострадального нормативно-правового акта.
В целом, несмотря на актуальность проблемы гражданско-правовой природы договораучастия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости, в юридической литературе эта проблема зачастую рассматривалась совместнос исследованием вопросов, связанных с применением законодательства о защитеправ потребителей (например, в работах И.В. Кирюшиной, И. Малюткина-Алексеева,Б.В. Муравьева, Ю. Свирина, П.В. Сокол). Тем не менее, актуальность настоящегоисследования подтверждают запросы судебной практики, наличие несколькихпроектов поправок к новому Закону, а также недостаточная эффективностьмеханизма практической реализации его норм. Поэтому по-прежнему многиетеоретические и практические вопросы, связанные с участием в долевомстроительстве объектов недвижимости как физических, так и юридических лиц,нуждаются в тщательной разработке, включающей анализ законодательства, судебнойпрактики, и несомненно, теории гражданского права.
Объектом исследования в настоящей работе выступают общественные отношения,складывающиеся между участником долевого строительства и организацией,осуществляющей функции застройщика, в связи с созданием объектов недвижимости.
Предмет исследования – понятие договора участия в долевом строительстве объектовнедвижимости, его правовая природа, проблемы договорного регулированияотношений, возникающих в связи с привлечением денежных средств дольщиков длястроительства объектов недвижимости, проблемы и перспективы развитиязаконодательства, регулирующего отношения в сфере долевого участия встроительстве объектов недвижимости.
Относительная новизна проблемы правового регулирования отношений,возникающих в связи с привлечением денежных средств граждан для строительстваобъектов недвижимости, явная недостаточность правового регулирования и егопротиворечивость, необходимость более полной обеспеченности прав и законныхинтересов участников долевого строительства обусловили постановку следующей целиисследования: определение правовой природы договора участия в долевомстроительстве объектов недвижимости как правового средства регулированияотношений, возникающих в сфере долевого участия в строительстве.
Данная цель предопределила конкретные задачи исследования, которыемогут быть сведены к следующему:
— анализ действующего законодательства, регулирующего рассматриваемыеотношения;
— дать правовую характеристику договора участия в долевом строительствеобъектов недвижимости;
— изучить возможные гарантии защиты прав и законных интересов участниковдолевого строительства объектов недвижимости;
— определить место договора участия среди иных гражданско-правовыхдоговоров;
— анализ проблем правового регулирования отношений, возникающих в связи сучастием в долевом строительстве объектов недвижимости;
— изучение возможных путей развития законодательства в сфере участия вдолевом строительстве объектов недвижимости.
Эмпирической базой исследования выступают законодательство РоссийскойФедерации, судебные акты Высшего арбитражного Суда РФ (далее ВАС РФ), а такжеобобщения правоприменительной практики Верховного Суда РФ (далее ВС РФ), ВАСРФ.
Теоретической основой послужили труды отечественных правоведов прошлого исовременных исследователей, среди которых К. Анненков, В.П. Грибанов, М.И.Брагинский, Ю.В. Романец, В.В. Витрянский, Б.В. Муравьев, И.В. Кирюшина,К.Скловский, П.В. Сокол и другие ученые и юристы. Отношениям участия в долевомстроительстве в основном посвящены журнальные статьи, авторы которых,разумеется, не могут раскрыть всех вопросов правового содержания этихотношений, в первую очередь, в связи с небольшим объемом публикаций. В работахсоветского периода внимание подобным проблемам вообще не уделялось. Статьивышедшие в свет после принятия Закона, регулирующего отношения участия вдолевом строительстве объектов недвижимости, в основном носят характер комментариеви не отличаются глубокой теоретической проработкой, авторами этих работ вбольшинстве случаев являются практикующие юристы. Таким образом, до настоящеговремени специального монографического исследования по этой проблематике небыло.
Вопросы правового регулирования отношений в сфере долевого участия встроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являютсясложными и дискуссионными, каждый из них достоин отдельного самостоятельногоисследования. Однако в рамках данной работы особое внимание уделяется вопросамучастия граждан в долевом строительстве объектов недвижимости.
ГЛАВА 1. Понятие договора участия в долевом строительстве обьектовнедвижимости
1.1 Юридическая характеристикадоговора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
Сегодня в условиях отсутствия или недостаточности государственныхкапитальных вложений большинство объектов недвижимости строится за счет средствчастных инвесторов, привлечение которых происходит на основе договора участия вдолевом строительстве. До принятия ЗаконаРФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и овнесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» этодоговор часто называли инвестиционным договором в сфере строительства,договором финансирования строительства и другими. Практическаяраспространенность данного договора обусловлена возможностью эффективноаккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные повеличине вклады различных лиц, застройщику удается сформировать достаточные длястроительства активы. В свою очередь инвестор (участник долевого строительства)получает возможность поэтапного внесения денежных средств в процессе строительства,кроме того, конечная стоимость объекта, созданного в результате такойдеятельности, как правило, меньше, чем стоимость аналогичного объекта в готовомвиде, приобрести который возможно по договору купли-продажи. Поэтому, данныйдоговор в настоящее время выступает одним из инструментов решения жилищнойпроблемы в России.
Данный вид договора является новым для российского законодательства и допринятия специального Закона, регулирующего отношения, возникающие в связи спривлечением денежных средств дольщиков для строительства объектовнедвижимости, он не входил в систему поименованных договоров РоссийскойФедерации. Однако набор поименованных договоров любой страны не всегдасоответствует рыночным интересам. Это неизбежно приводит к появлению такназываемых непоименованных договоров (contractus innominati). [26] Тем более, что основу выделения договора нового видапредопределяет экономическая сущность отношений, опосредствуемых договором.Специфичность рассматриваемых отношений на лицо, что обусловливает своеобразиепо экономическому содержанию и юридическим признакам обязательств вытекающих изних.
Однако ввиду отсутствия достаточного законодательного регулированияотношений долевого участия в строительстве самостоятельность договора,регулирующего эти правоотношения, долгое время ставилась под сомнение.
Между тем, самостоятельность этогодоговора обусловлена его правовой природой. Исходя из анализа ряда работ поданному вопросу [41, 48, 31, 39, 47], а также изучения судебной практики, мыможем утверждать, что этот договор не содержит даже элементов предусмотренных ГражданскимКодексом РФ [1] (далее ГК РФ) договоров.
Так организация, привлекающая денежныесредства для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, неявляется собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому неможет заключать с участниками договоры купли-продажи, поэтому отсутствуютоснования для поиска элементов договора купли-продажи. При рассмотрениидоговора участия в долевом строительстве объектов недвижимости какпредварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщикомденежных средств на строительство до заключения основного договора, являются лиони займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа. [50]Отсутствие у вклада в долевое строительство юридических признаков названныхправовых категорий не позволяет отнести договор участия в долевом строительствеи к предварительному договору. Не является участник долевого строительства изаказчиком, следовательно, не имеет смысла искать черты сходства с подряднымидоговорами или договорами об оказании услуг. У участников и застройщика нетобщей цели деятельности, также не происходит соединения их вкладов, т.е. нетусловий, которые позволили бы регулировать данные отношения на основе норм одоговоре простого товарищества. Сложно отыскать в отношениях между застройщикоми участником долевого строительства элементы договоров комиссии или агентскогодоговора ввиду отсутствия конкретного поручения участника по поводураспоряжения его средствами. Участнику, желающему приобрести правособственности на часть объекта недвижимости, абсолютно безразлично, какимобразом застройщик приобретет этот объект в целом (какого подрядчика найдет,каких инвесторов дополнительно привлечет и т. п.).
Соответственно, договор участия вдолевом строительстве нельзя рассматривать и в качестве смешанного договора ирегламентировать отношения сторон по нему с помощью правил о соответствующихвидах договоров. Этот договор до недавнего времени скорее относили к такназываемым договорам особого рода, возможность заключения которого проистекалаиз Федерального Закона РФ от 25 февраля 1999г. «Об инвестиционной деятельностив Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» [5] иправомерность его существования основывалась лишь на норме ст. 421 ГК РФ, вкоторой указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, таки не предусмотренный законами или иными правовыми актами.
Исходя из этого, в связи с отсутствием законодательного регулированияправоотношений складывающихся в процессе финансирования строительства, основнымисточником правовой регламентации взаимоотношений сторон являлся сам договор.При этом споры, возникающие в ходе осуществления договора, могли быть разрешеныисходя из общих начал и смысла гражданского законодательства, требованийдобросовестности, разумности и справедливости, то есть с помощью аналогии.
Таким образом, правоотношения, складывающиеся на практикепри строительстве новых многоквартирных жилых домов, а также иных объектовнедвижимости уже не первый год ставят в тупик как правоприменителей, так иисследователей теории права. Неоднозначная судебная практика, была следствиемпрактически полного отсутствия правового регулирования в этой сфере. Сейчас,когда долевое строительство, наконец, дождалось специального закона, более чемлюбопытно взглянуть, каким же этот многострадальный договор предстанет в светеего норм.
Статья 4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации» пополнила классификацию гражданско-правовых договоровновым видом — договором участия в долевом строительстве (ранее данный договорчаще всего именовался как договор долевого участия в строительстве) иопределила его как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется впредусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лицпостроить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и послеполучения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передатьсоответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатитьобусловленную договором цену и принять объект долевого строительства приналичии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иногообъекта недвижимости.
К иным объектам недвижимостиотносятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания,предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объектынедвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Существенными условиями договорадолевого строительства закон признает:
— определение подлежащего передачеконкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектнойдокументацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатациюмногоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— срок передачи застройщиком объектадолевого строительства участнику долевого строительства;
-цену договора, сроки и порядок ееуплаты;
-гарантийный срок на объект долевогостроительства.
Каковы же основные черты данного договора?
Во-первых, договор участия в долевом строительстве является двусторонним,так как он заключается между конкретным участником и застройщиком.
Согласно ст. 1 Закона участником долевого строительства может быть какфизическое лицо, так и юридическое. А в качестве застройщика может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формыили индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве арендыземельный участок и привлекающие денежные средства участников долевогостроительства в соответствии с Законом для строительства на этом земельномучастке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основанииполученного разрешения на строительство.
При этом следует обратить внимание на то, что указанный договор будетрегламентировать только отношения между застройщиком и участником долевогостроительства. Если же застройщик осуществляет строительство не своими силами,а с привлечением подрядчика, то отношения между застройщиком-заказчиком иподрядчиком буду регламентироваться нормами главы 37 ГК РФ.
Во-вторых, данное договорное обязательство относится к двустороннеобязывающим или взаимным, то есть из договора участия в долевомстроительстве вытекает, что у каждой стороны есть права и обязанности.Участник, например, обязан осуществить финансирование строительства, азастройщик обязан построить объект и передать инвестору его долю.Следовательно, каждому участнику принадлежит и право требовать от другойстороны совершения определенных действий, и одновременно возлагаетсяобязанность совершать в пользу другой стороны установленные договором действия[41]. В-третьих, есть основания полагать, что данный договор является консенсуальным.Это означает, что данный договор считается заключенным с момента достижениясторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Соответственно,после подписания договора стороны в праве требовать друг от друга надлежащегоисполнения договора. Кроме того, договор участия в долевом строительстве посвоей природе является возмездным, то есть договором, по которомусторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнениесвоих обязанностей (п.1 ст. 423 ГК РФ). Участник долевого строительства долженпроизвести финансирование строительства объекта и именно на этом основаниизастройщик передает ему его долю. Разница между суммой взносов и фактическипотраченными средствами является платой застройщику за ее действия.
Говоря о правовой квалификации договора участия в долевом строительстве,мы считаем достойным права на существование мнение П.В.Сокол о том, что, применяяк этому договору классификацию по целевой направленности возникающего издоговора обязательства (на сегодняшний день эта классификация являетсядоминирующей в юридической литературе [26,43]), его можно отнести к группедоговоров, направленных на оказание услуг [48]. Автор подкрепляет данную точкузрения, высказыванием В.Д. Рузановой, отмечающей, что «содержанием договорадолевого участия в строительстве жилого дома …является оказание услуг поинвестированию денежных средств дольщиков в строительство жилого дома». Однакосвоеобразием данной «услуги», в отличие от «классической услуги», П.В. Соколназывает «материализовавшийся результат инвестиций» – объект недвижимогоимущества, который будет передан инвестору заказчиком по исполнении своихобязанностей. Эту особенность П.В. Сокол выделяет как один из первых аргументовв пользу признания инвестиционного договора (договора долевого участия встроительстве) отдельным договорным видом. Отметим, что отнесение данногодоговора к этой классификационной группе совсем не означает признание договораучастия в долевом строительстве разновидностью договора оказания услуг.
Таким образом, «договор – невидимка»получил место в законе» [40]. Теперь мы можем с полной уверенностью утверждать,не основываясь лишь на общих положениях об обязательствах, что договор участияв долевом строительстве является самостоятельным гражданско-правовым договором.Он пополнил список договоров, относящихся к двусторонним, взаимным, возмездным,консенсуальнам договорам, требующим государственной регистрации, что,безусловно, является дополнительной гарантией защиты прав участников долевогостроительства объектов недвижимости.
1.2 Стороны договора участия в долевом строительстве объектовнедвижимости
Для того чтобы иметь возможность заключить договор участия в долевомстроительстве важно уяснить, кто же имеет право быть сторонами по этомудоговору. Ведь не редко на практике происходит так, что в качестве застройщикавыступают «фиктивные» лица.
Статья 4 Закона в качестве сторон договора участия в долевомстроительстве называет участника долевого строительства и застройщика.
В свою очередь в ч. 1 ст. 1рассматриваемого Закона говорится, что он регулирует отношения, связанные спривлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительствамногоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договораучастия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) ивозникновением у участников долевого строительства права собственности наобъекты долевого строительства. Важно заметить, что денежные средства уучастников могут привлекаться в ином порядке, путем выпуска эмитентом облигацийособого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев наполучение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ оценных бумагах, а также в случаях, установленных законодательством РФ о жилищных накопительныхкооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона). «Вышесказанное означает, что многимзастройщикам при привлечении средств дольщиков пришлось отказаться отприменяемых ими схем привлечения инвестиций – посредством договоров простоготоварищества (совместной деятельности), посредством создания коммандитныхтовариществ (дольщик становится членом товарищества, вносил взнос и при выходеиз товарищества получал в собственность квартиру) и др.»
Застройщикам пришлось забыть об этихухищрениях, так как положении этого Закона применяются ко всем строящимсяобъектам недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 31марта 2005 года (ч. 2 ст. 27 Закона).
Таким образом, в качестве участника долевого строительства можетвыступать как физическое лицо, так и юридическое. Однако, исходя из контекста,указанного выше пункта вытекает, что под физическим лицом здесь понимаютдееспособных граждан РФ, в том числе и индивидуальных предпринимателей, а подюридическими лицами – коммерческие и некоммерческие организации, для которыхтакая деятельность не запрещена законом или учредительными документами. Это впринципе и все что мы можем сказать о так называемых «дольщиках» согласноположений Закона.
В тоже время,застройщику законодатель уделяет значительно больше внимания, детально оговоривтребования, которым должно соответствовать лицо, чтобы иметь право напривлечение денежных средств граждан для строительства (создания)многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнутьправо собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом)многоквартирном доме, на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2 ст. 3 Закона). Сразу хотелось бы обратить внимание на некорректностьформулировки данного пункта, так как согласно ч. 1 ст. 1 Закона застройщиквправе привлекать денежные средства не только у граждан, но и у юридическихлиц; в тоже же время согласно ч. 1 ст. 1 и ст. 2 Закона объектом долевогостроительства являются не только жилые, но и нежилые помещения. Видимо, поэтомуч. 2 ст. 3 Закона подлежит уточнению [49].
Прежде чем перейти к конкретным требованиям, предъявляемым застройщику всоответствии с Законом, хотелось бы вспомнить наиболее часто встречающиеся напрактике организации, выступающие в качестве застройщика.
Все фирмы, предлагающие подобного рода услуги, можно условно разделить надве категории: собственно застройщики и посредники.
Застройщики – организации,которые своими силами и производственными мощностями строят здания, а гражданпривлекают для финансирования (инвестирования) строительства. Чаще всего имиявляются специализированные строительные организации либо инвестиционныекомпании [31].
Посредники – организации, действующие от имени Застройщиков и основнаязадача которых – реализовать квартиры. Чаще всего в этой роли выступаюторганизации, занимающиеся риэлтерской деятельностью. «Под риэлтерскойдеятельностью понимается осуществляемая юридическим лицом или индивидуальнымпредпринимателем на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо подоверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо отсвоего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лицагражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями,сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них»[24].
Хотелось бы отметить, что с принятием специального Закона лицам, желающимучаствовать в финансировании строительства объектов недвижимости, теперь непридется рыться в огромном количестве нормативно-правовых актов, регулирующихотношения по застройке в поисках ответа на вопрос о том, какие же документы выможете потребовать у застройщика, чтобы убедиться в его правомочности.
Таким образом, в соответствии с ч.1ст. 3 Закона привлекать средства участников долевого строительства компания — застройщик может только после соблюдения следующих условий: во–первых,получения разрешения на строительство; во-вторых, опубликования, размещения и(или) представления проектной декларации; и, в-третьих, государственнойрегистрации права собственности или права аренды на земельный участок,предоставленный для строительства. При этом в случае несоблюдения хотя быодного из этих условий и привлечения средств граждан, граждане вправепотребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов пост. 395 ГК РФ в двукратном размере и возмещения сверх суммы процентовпричитающихся гражданину убытков (ч. 3 ст. 3 Закона). Невольно возникает вопрос:распространяется ли данное правило на юридических лиц – участников? Видимо и вэтой части законодатель допустил неточность.
Указанныеположения закона призваны прекратить практику привлечения денежных средствграждан на этапе, когда еще не ясно, будет вестись строительство или нет (внастоящее время распространена практика заключения инвестиционных договоровдаже в отсутствие инвестиционного контракта, т.е. по существу многие фирмы«торгуют воздухом»). До сегодняшнего дня, подписывая договор «финансирования»гражданин не мог быть уверен в том, что утвердят именно тот проект, который емупредъявлен, в том, что земельный участок будет предоставлен и т.п. Все этосоздавало ситуацию неопределенности и многие просто боялись заключать договорына этапе строительства. Однако данные положения Закона создадут проблемы длязастройщиков, т.к. привлекаемые средства граждан являлись для застройщика посуществу аналогом беспроцентного кредита, а теперь застройщик будет вынужденискать иные источники финансирования расходов, необходимых до полученияразрешения на строительство, что может вызвать его удорожание.
Кроме того,Закон предъявляет требования к финансовой устойчивости застройщика, открытостиинформации о нем и государственному контролю в области долевого строительства.То есть, как выразился С. Федоров «застройщик» в свете нового Закона «фигураключевая» [49].
Во исполнениеч. 3 ст. 23 Правительством РФ будут установлены требования к размерусобственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств,а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.Несоответствие финансовых показателей застройщика указанным требованиямявляется основанием для приостановления по решению арбитражного суда на определенныйсрок осуществления застройщиком деятельности связанной с привлечением денежныхсредств дольщиков (п. 6 ст. 23 Закона). Это обстоятельство еще раз подтверждаетвывод о том, что застройщиками смогут стать только те лица, которые имеютзначительные активы.
При этом вЗаконе содержится требование о предоставлении при оформлении проектнойдекларации информации о величине собственных средств, финансовом результатетекущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликованияпроектной декларации (п. 6 ч. 1 ст. 20 Закона), а также застройщик обязануказать о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проектастроительства (п.9 ч.1 ст. 21 Закона). Кроме того, в первоначальной редакцииЗакона застройщик обязан был представлять свою финансовую отчетность еще илюбому обратившемуся лицу помимо дольщика, однако ФЗ от 18.07.2006г. № 111-ФЗотменил данную обязанность. Ведь в свою очередь финансовая устойчивостьзастройщика контролируется государством, в проектной декларации содержится информацияо финансовом состоянии застройщика, а если застройщик является открытымакционерным обществом, то он вообще обязан ежегодно раскрывать свой годовойотчет и годовую бухгалтерскую отчетность (ст. 92 Федерального закона РФ от 26декабря 1995г. «Об акционерных обществах» ).
На наш взглядданная норма закона может быть использована недобросовестными контрагентамизастройщика, так как дает возможность получить достаточно большой объеминформации о финансах и бухгалтерии застройщика — и при этом даже не нужнозаключать договор участия в долевом строительстве.
В ближайшеевремя Правительством РФ будет определен федеральный орган власти,уполномоченный осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор вобласти долевого строительства многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости. Этот орган наделен широчайшими полномочиями в отношениизастройщиков (ст. 23 и ст. 25 Закона).
Действительно,финансовая устойчивость застройщиков является залогом стабильностистроительного рынка. Контроль за их финансовой устойчивостью и своевременноепринятие мер к несостоятельным застройщикам будут способствовать привлечениюбольшего числа населения в сферу финансирования строительства жилья с цельюрешения своих жилищных проблем.
Не трудно заметить, что Закон об участиив долевом строительстве содержит ряд норм, которые не только не будутспособствовать укреплению финансовой устойчивости застройщиков, а наоборот,могут серьезно поколебать эту устойчивость. Об этом свидетельствуют следующиеположения Закона: все неустойки (штрафы, пени) предусмотренные Законом идоговором участия в долевом строительстве, являются штрафными, и убыткивзыскиваются с застройщика сверх неустойки (ст. 10 Закона); при просрочкезаказчиком исполнения своих обязательств дольщик вправе взыскать с негопроценты в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ч. 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 6Закона). Более того, если участником долевого строительства является гражданин,указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (ФЗ от18.07.2006г. № 111-ФЗ).
Помимо этого,Закон наделяет участника долевого строительства правом в одностороннем(внесудебном) порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве ипотребовать возврата денежных средств и уплаты неустойки (ст. 9 Закона) вслучае нарушения застройщиком своих обязательств, при этом застройщику такоеправо не предоставляется.
В частности, застройщик также имеетправо расторгнуть договор, правда не ранее чем через 30 дней после направлениядольщику в установленном порядке предупреждения. К тому же застройщик долженрасполагать доказательствами либо того, что дольщик это предупреждение получил,либо возврата заказного письма оператором почтовой связи (п. 3 ст. 9).
При одностороннем отказе застройщикаот исполнения договора он обязан возвратить дольщику уплаченные им денежныесредства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора или внестиденьги в депозит нотариуса (п. 5 ст. 9).
За нарушение этой обязанностизастройщик обязан уплатить дольщику проценты за пользование денежными средствамив размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за все время просрочки (п.6 ст. 9). При этом зачет требований по уплате дольщиком неустойки (пеней),предусмотренных законом или договором, не допускается (п. 7 ст. 9).
Такимобразом, анализируя вышесказанное можно сделать вывод о том, что законодательучел интересы участников долевого строительства, оградив их от возможныхнеблагоприятных последствий в результате вступления в отношения снесостоятельными застройщиками. Во исполнение указанной цели в Закон внесенынормы направленные на обеспечение стабильности отношений, складывающихся междузастройщиком и конкретным участником долевого строительства. Однако не всеуказанные меры сочетаются с интересами застройщиков, а порой даже ставят их в крайненевыгодное положение.
1.3 Существенные условия договора участия в долевом строительствеобъектов недвижимости. Форма договора участия в долевом строительстве объектовнедвижимости
До принятия Закона отношения между сторонами по поводу финансирования строительстважилья осуществлялись на основе договора и (или) государственного контракта,заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ (ст. 8 ФЗ РФ от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальныхвложений»), тем более, что суды при решении спорных вопросов исходят изсодержания договора, а не из его названия [22]. Кроме того, ввиду отсутствия донедавнего времени законодательно установленной формы договора, регулирующегоотношения участия в долевом строительстве, мы могли судить о его элементахтолько на основании тех договоров, которые имеют место на практике, а такжеисходя из общих положений об обязательствах и существа данных отношений.
Для того чтобы заключить договорнеобходимо определить условия, на которых будет достигнуто соглашение. Конечно,в первую очередь это касается существенных условий, так как если они не будутсогласованы, договор не будет считаться заключенным. Поэтому важно было четкоопределить какие условия являются существенными для данного договора, ведь этозависело от его специфики. Согласно ст. 432 ГК РФ, во-первых, в любом договоресущественными являются условия о предмете. Это положение нашло отражение в ст.4 Закона, так под предметом в договоре участия в долевом строительствепонимается та часть строящегося объект недвижимости, которая подлежит передачев собственность участнику.
Такимобразом, договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объектадолевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком послеполучения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иногообъекта недвижимости.
Судя по приведенной выше формулировкесущественного условия о предмете договора, например параметры квартиры,подлежащий передаче участнику, должны быть четко определены, посколькуприобретаемую жилплощадь надо, как говорится, «идентифицировать» [35] — конкретно определить объект. При этом в литературе высказывалось мнение о том,что строящийся объект недвижимости может быть определен путем указания точногоразмера общей или полезной площади в объекте, подлежащей передаче дольщику(индивидуальный признак) либо через пропорцию участия дольщика в общем объемефинансирования строительства (родовой признак) [31].
Кроме того, в соответствии стребованиями п. 1 ст. 25.1 Федерального Закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [7], согласнокоторому на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительствепредставляются документы с описанием объекта долевого строительства, указаниемего местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества ипланируемой площади объекта долевого строительства. То есть, в случае, когдапредметом договора участия в долевом строительстве жилья выступает отдельнаяквартира для того, чтобы индивидуально определить ее необходимо указать:предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее положениев осях; планировку квартиры; количество уровней в квартире; общую проектнуюплощадь квартиры, в том числе полезную; наличие и площадь балконов, мансард,кладовок и т.п.; площадь иных помещений подчиненных квартире (гаражей,подвалов, чердаков); помещения и оборудование, которое станет общейсобственностью всех жильцов дома [31].
Как отмечаетА. Шаханов, при определении предмета договора родовыми признаками необходимоуказывать в договоре твердую цифру общего объема финансирования строительства вцелом, общей и полезной площади объекта, и указывать стоимость каждого типапомещений в объекте. Иначе дольщик рискует погрязнуть в судебных спорах поопределению его конкретной доли. Тем более, что при возникновении спора междузастройщиком и дольщиками суд отдаст предпочтение в удовлетворении требованийдольщиков, доли которых индивидуально определены [31]. Таким образом,предпочтительнее определять предмет договора по индивидуальным признакам.
В своюочередь, согласно смысла, приведенного выше требования о предмете договора, мысчитаем целесообразным в качестве приложения к договору участия в долевомстроительстве считать проектную документацию. Так как она играет немаловажнуюроль для строительства объекта недвижимости начиная с момента получения застройщикомразрешения на строительство (п. 4 ч. 1 ст. 21 Закона). Кроме того, всоответствии с проектной документацией составляется проектная декларация,которая исходя из требований ст. 19 Закона подлежит обязательному опубликованиюдо заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве с первымучастником долевого строительства.
2)Вкачестве существенного Закон называет условие о сроке передачи застройщикомобъекта долевого строительства участнику долевого строительства. Вводитсязаконная неустойка за просрочку передачи квартиры. Теперь при обращении в суд угражданина будет полная ясность с тем, в какой сумме требовать взысканиенеустойки, а у суда – в какой сумме эту неустойку взыскивать. Причем в договоредолжен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома вэксплуатацию. При этом срок передачи застройщиком объектов долевогостроительства должен быть единым для всех участников долевого строительства(ч.1. ст.6 Закона), за исключением случая, когда строительство многоквартирногодома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренныйдоговором срок. При этом застройщик не позднее, чем за два месяца до истеченияуказанного срока обязан направить участнику долевого строительствасоответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменениепредусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевогостроительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке,установленном ГК РФ (ч. 3. ст. 6 Закона).
Таким образом, законодатель четкоуказал, какой именно срок является определяющим в поиске ответа на вопрос онадлежащем исполнении обязательства сторон по договору. Ведь обязанностизастройщика в срок передать участнику строительства объект недвижимостикорреспондирует обязанность участника принять этот объект. Кроме того, фактпередачи (с момента подписания сторонами передаточного или иного документа опередаче) застройщиком участнику объекта долевого строительства являетсяоснованием считать обязательства застройщика исполненными (ч. 1 ст. 12 Закона).Соответственно теперь нет необходимости отдельно указывать в договоре срокначала и окончания строительства, а также срок сдачи готового объекта вэксплуатацию, что до недавнего времени было широко распространено в практике заключениятаких договоров.
3)Следующимсущественным условием Закон называетцену договора, сроки и порядокее уплаты.
Ценойдоговора участия в долевом строительстве является тот объем денежных средств,который участник обязан уплатить для строительства объекта недвижимости. Такимобразом, законодатель четко определил, что в качестве вклада в долевоестроительство могут быть только денежные средства. В силу ч. 1 ст. 5 Законацена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств навозмещение затрат на создание объекта долевого строительства и денежных средствна оплату услуг застройщика. Учитывая то, что размер привлекаемых денежныхсредств участников всегда превышает фактические затраты застройщика нареализацию строительного проекта и что статьей 18 Закона установлено строгоцелевое использование средств, полученных от участников долевого строительства,застройщики вынуждены будут достаточно точно определять размер денежныхсредств, направляемых непосредственно на создание объекта недвижимости исредств, получаемых ими в качестве оплаты своих услуг.
Однако С.Федоров призывает нас помнить о том, что «при реализации инвестиционногопроекта по строительству объектов недвижимого имущества на застройщика, какправило, возлагаются дополнительные обременения, которые непосредственно несвязаны со строительством объекта (например, обязательства по безвозмезднойпередаче муниципальному образованию доли в площадях возводимого объектанедвижимости, совершенно обособленных объектов социальной и инженерной инфраструктурыи т.п.)» [49]. В связи с этим у застройщиков могут возникнуть трудности ссоблюдением целевого назначения использования денежных средств.
Кроме того,установлено общее правило, согласно которому, цена по договору участия вдолевом строительстве считается твердой, отступления (превышение) от нее недопускаются [28]. По соглашению сторон она может быть изменена после заключениядоговора, только если им предусмотрены возможности изменения цены, случаи иусловия ее изменения. Таким образом, признается неправомерным требованиекаких-либо доплат, если только иное не предусмотрено договором.
На практикеочень часто цена определяется через стоимость одного квадратного метра общейплощади объекта, передаваемой дольщику по окончании строительства. В этомслучае, с нашей точки зрения, следует указывать в договоре, что общий объемпередаваемых застройщику денежных средств определяется исходя из фактическипереданной площади, и если ее размер не совпадает с предполагаемой (расчетной)площадью, то необходимо оговорить порядок расчета сторон по возврату илидоплате денежных средств [31].
Высказывалосьмнение о возможности указания в договоре участия в долевом строительстве иногоспособа определения цены, такого, например, как котировки определенного рынкаили биржи [24]. Однако, как мы видим, такой способ определения цены недопустимв свете нового Закона.
Цена в инвестиционном договоре может быть сформулирована ввиде валютной оговорки (п. 2 ст. 317 ГК РФ), то есть, определена в денежнойсумме эквивалентной сумме в долларах США или иных условных единицах, однакоплатежи должны осуществляться в рублях по курсу, установленному ЦентральнымБанком РФ.
Кроме того, в договоре должно быть определено каким образомвносятся средства единовременно или по частям. При этом периоды внесения суммопределяются годами, месяцами или неделями (ч.3 ст.5 Закона). На практикебольшая часть денежных средств обычно подлежит перечислению до моментазавершения строительства.
Соответственно просрочка внесения платежа является основаниемдля предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебномпорядке. Однако срок такой просрочки в случае единовременного внесения платежадолжен превышать три месяца (ч. 4 ст. 5 Закона), а в случае периодическоговнесения платежей такое нарушение должно носить систематический характер.Исходя из смысла ч. 5 ст. 5 Закона систематическим является нарушение срокавнесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочкавнесения платежа в течение более чем три месяца.
4)Важнымявляется то, что в качестве еще одного существенного условия договора участия вдолевом строительстве объектов недвижимости Закон назвал гарантийный срок наобъект долевого строительства. Гарантийный срок для объекта долевогостроительства устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет.Установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительствасозданный объект недвижимости, качество которого соответствует условиямдоговора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиямтехнических регламентов, проектной документации и градостроительныхрегламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае если объектдолевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора,приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками,которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования,участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своемувыбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатковв разумный срок или соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своихрасходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требованийк качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства водностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать отзастройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Кроме того, условиядоговора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объектадолевого строительства являются ничтожными.
Высказываямнение о недостатках принятого Закона, И. Ивачев в статье под названием «Новыйзакон – новые вопросы» отмечает, что «в ряде случаев, Закон содержит нечеткиеформулировки, которые оставляют слишком большой простор для судебногоусмотрения» [37]. Это высказывание касается и определения критериевсущественности нарушения требований к качеству объекта, ссылаясь на ихотсутствие в тексте Закона. На наш взгляд подобное замечание является безосновательным,так как критерии существенности нарушения требований к качеству объектаопределены Разъяснением «О некоторых вопросах, связанных с применением ЗаконаРФ «О защите прав потребителей» [11], ведь в Законе прямо предусмотрено, что котношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участникомдолевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иныхнужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, неурегулированной рассматриваемым Законом. Тем более что обязательные требованияк качеству строительных объектов содержатся в технических регламентах,проектной документации и градостроительных регламентах, а также в иныхобязательных требованиях.
Важнозаметить, что гарантийный срок нельзя определять как «срок ответственности»застройщика за недостатки созданного объекта недвижимости. Ведь неверносчитать, что исправление недостатков вещи или ее замена есть ответственность[29]. В данном случае речь идет об исполнении гарантийного обязательства [29],сущность которого состоит в том, что участник долевого строительства приобнаружении недостатков объекта долевого строительства в течение гарантийногосрока вправе предъявить свои требования застройщику, который в свою очередьобязан безвозмездно эти требования исполнить.
Согласноформулировки положений ст. 7 Закона гарантийный срок может быть увеличен посоглашению сторон, таким образом, Закон предусматривает «законную гарантию», нои не исключает и установление «договорной гарантии» [28]. Но на наш взгляд, напрактике роль такого рода дозволения не будет оценена по достоинству, так как сувеличением гарантийного срока для застройщика автоматически увеличится и сроквозможности возникновения неблагоприятных последствий. Стороны также могутпредусмотреть в договоре и другие способы устранения недостатков качестваобъекта долевого строительства помимо тех, которые прямо указаны в Законе.
Вообщезначение установления гарантийного срока для объектов долевого строительстватрудно переоценить, ведь это еще один плюс в пользу защиты прав и законныхинтересов участников долевого строительства. Это еще одна попытка обезопаситьдольщиков от скрытых недостатков созданного объекта недвижимости, которые немогут быть обнаружены при обычной его приемке, но могут выявляться в процессеего эксплуатации. Начало течения гарантийного срока приурочивается к моментупередачи объекта долевого строительства участнику этого процесса. При чем, этотмомент может быть изменен по решению сторон (ч.5 ст.7 Закона), но по нашемуубеждению такое изменение не должно ухудшать положение участника долевогостроительства.
Приотсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных выше условий он считаетсянезаключенным. Таким образом, застройщики не смогут больше предлагать кподписанию договоры без указания срока передачи объекта долевого строительства,так же вводится обязанность застройщика устанавливать гарантийный срок на созданныйобъект. Важным является ссылка на проектную документацию, так как в настоящеевремя нередки ситуации, когда застройщики меняют планировку помещений, вчастности квартир, «договариваются» с Бюро технической инвентаризации (далее –БТИ) об изменении функционального назначения помещений (с балконов на веранды ит.п.). После вступления закона в силу эти проблемы могут быть решены.
Важно отметить в какой формезаключается договоручастия в долевом строительстве. До принятия Закона процедура регистрации такихдоговоров не была законодательно предусмотрена. Это создавало массу проблем.Самая острая – заключение договора участия в долевом строительстве(инвестиционного договора, договора финансирования строительства и т.п.) снесколькими лицами на один объект. Фирма могла собрать с участников, чаще всегограждан, деньги, а потом просто исчезнуть, либо «прокрутить» их и вернутьтолько через несколько лет, предоставив квартиру гражданину, заключившемудоговор первым. Судебные споры между претендующими на одну и ту же квартиругражданами, а так же между гражданами и компаниями, нередкое явление и сейчас.В принципе это довольно естественно, ведь в связи с отсутствием законодательнойрегламентации отношений из договора участия в долевом строительстве и основномих регулировании исходя из общих положений об обязательствах этот договордолжен был быть заключен в простой письменной форме согласно ст. 160-162 ГК РФ,путем составления одного документа подписанного сторонами. Высказывалосьмнение, что по желанию сторон договор мог быть совершен в нотариальной форме,что давало некоторые преимущества, так как при удостоверении сделки нотариуспроверяет правильность оформления документов. Из проведенного анализа судебнойпрактики видно, что не исключалась и возможность государственной регистрацииэтого договора. Так требования по делу, согласно которому общество сограниченной ответственностью «КИНЭКСстройсервис» обратилось в Арбитражный судгорода Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственномуучреждению юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (далее — ГБР) о признании недействительным отказа ГБР в регистрации договора долевогоучастия в строительстве (инвестиционного договора) и обязании ГБРзарегистрировать указанный договор, были удовлетворены и данное решениеоставлено без изменения Постановлением апелляционной инстанции. При этом изтекста Постановления следует, что указанным договором была предусмотренаобязанность истца предоставить договор в месячный срок со дня его подписания нарегистрацию в ГБР, при этом договор считался заключенным со дня его регистрации[19]. Таким образом, стороны сами могли предусмотреть в договоре участия вдолевом строительстве возможность его регистрации. Такая регистрация в то времямогла осуществляться лишь в учетных целях (например, такое требование установленоПостановлением Правительства Москвы от 18 мая 1999 г. «Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности» ).
На основании изложенного можно сделать вывод: практика подсказываетцелесообразность учетной регистрации договоров долевого участия в строительствежилых помещений. Преимущества такой регистрации на лицо. Во-первых, онаподтверждает надлежащее юридическое оформление документов застройщика,во-вторых, упрощается порядок государственной регистрации права собственностина готовую квартиру в будущем.
Все существующие до сегодняшнего дняспоры о государственной регистрации договора участия в долевом строительстведолжен разрешить Федеральный закона РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации». Теперь требование о государственной регистрации договораучастия в долевом строительстве закреплено на федеральном уровне. Часть 3 ст. 4Закона устанавливает конститутивное значение регистрации договора участия вдолевом строительстве. Таким образом, договор заключается в письменной форме,путем составления одного документа, подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации.
В связи с этим внесены изменения и вФедеральный Закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним». Теперь ст. 25.1 названного Законарегламентирует процедуру государственной регистрации договора участия в долевомстроительстве.
Согласно указаннойстатье на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительственаряду с документами, необходимыми для государственной регистрации всоответствии с Федеральным Законом РФ от 21 июля 1997 года «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляютсядокументы с описанием объекта долевого строительства с указанием егоместоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества ипланируемой площади объекта долевого строительства (п. 1 ст. 25.1).
Кроме того,государственная регистрация договора участия в долевом строительстве,заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства,осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участникадолевого строительства), и наряду с документами, необходимыми длягосударственной регистрации договора участия в долевом строительстве всоответствии с Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 года «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщикомпредставляются:
1) разрешениена строительство;
2) проектнаядекларация;
3)плансоздаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объектанедвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждогоиз указанных помещений.
Договор считается заключенным с момента внесения записи о договореучастия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав, а именно:раздел, содержащий записи о правах на земельный участок, на которомосуществляется строительство. При государственной регистрации договора участияв долевом строительстве также вносится запись о возникающем на основаниифедерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды суказанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемыйобъект недвижимого имущества. Таким образом, все эти меры призваны прекратитьпрактику такназываемых «двойных продаж».
Прирасторжении договора участия в долевом строительстве в записи о расторжениидоговора по заявлению одной из сторон с приложением документов, подтверждающихрасторжение договора (п.4 ст. 25.1). Помимо этого в Единый государственный реестр прав заносятся сведения об изменении договора и обуступке прав требования по нему.
Итак, необходимость государственной регистрации договора участия вдолевом строительстве назрела давно, об этом свидетельствует не толькопрактика, но и неопределенность в отношении теоретических аспектов значениятакой регистрации. В поддержку этого высказывания хочется привести мнение Ю.В.Романец, который подчеркнул: «Необходимость государственной регистрации сделкивозникает в том случае, когда в силу особенностей вида договора и его предметагосударственной регистрации перехода права недостаточно для надлежащегообеспечения законных интересов участников гражданского оборота» [30].Соответственно, законодательное закрепление необходимости государственнойрегистрации договоров участия в долевом строительстве является еще одним яркимпримером того, что государство стремиться придать отношениям, связанным сфинансированием строительства, и в первую очередь строительством жилья,наибольшую стабильность, в том числе способствовать увеличению уверенностиучастников такого строительства в достижении преследуемых ими целей.
1.4 Содержание договора участия в долевом строительстве объектовнедвижимости
Заключая договор участия в долевом строительстве, стороны этого договоранаделяются субъективными правами и обязанностями, которые в дальнейшем ипредопределяют поведение участников в рамках существующих между нимиправоотношений. В содержание договора включают совокупность прав и обязанностейсторон, при этом обязанности по договору участия в долевом строительстве однойстороны противопоставляются правам другой и наоборот. Между тем права иобязанности сторон составляют содержание обязательственного правоотношения, основанногона договоре, а не самого договора как юридического факта, породившего этиобязательственные правоотношения.
Таким образом, основными обязанностями застройщика по договору участия вдолевом строительстве являются:
· подготовкапроектной документации, опубликования и размещения проектнойдекларации, внесение в проектную декларацию изменений, касающихсясведений о застройщике и проекте строительства (ч. 1 ст. 3, ч. 2,4,5 ст. 19Закона);
· получения в установленном порядке разрешения на строительство(ч. 1 ст. 3 Закона);
· государственнаярегистрации права собственности или права аренды застройщика на земельныйучасток, предоставленный для создания многоквартирного дома или иных объектов недвижимости (ч. 1 ст. 3Закона);
· строительствоили организация строительства объекта недвижимости в соответствии сградостроительными нормами и правилами, а также условиями договора (ч. 1 ст. 7Закона);
· получениеразрешения на ввод в эксплуатации объекта недвижимости (ст. 4 Закона) ипередача разрешения или нотариально удостоверенной копии этого разрешения ворганы, осуществляющие государственную регистрацию прав (ч. 3 ст. 16 Закона);
· передать участнику долевого строительства соответствующийобъект долевого строительства, качество которого соответствует условиямдоговора, в срок, указанный в договоре (ч. 1 ст. 6, ч.1 ст. 7 Закона);
· выполнятьгарантийные обязательства (ст. 7 Закона);
· использоватьденежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору,исключительно для создания им многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости в соответствии с проектной документацией (ст. 18 Закона);
· предоставлятьдля ознакомления информацию о себе и о строительстве объекта недвижимости (ст.20 Закона);
· соблюдатьтребования, предъявляемые к размещению рекламы об объекте долевогостроительства (ст. 22 Закона);
· направитьучастнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение обизменении договора, в случае, если строительствомногоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено впредусмотренный договором срок (ч. 3 ст. 6 Закона);
· возвратить денежные средства, уплаченныеучастником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатитьпроценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств,уплаченных участником долевого строительства, в случае одностороннего отказаучастника долевого строительства от исполнения договора (ч. 2 ст. 9 Закона);
· зарегистрироватьправо собственности на объект незавершенного строительства при возникновенииоснований для обращения взыскания на предмет залога (ч. 5 ст. 13 Закона).
Кроме того, риск случайной гибели или случайного поврежденияобъекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительстванесет застройщик (ч.6 ст. 4 Закона). Помимо перечисленных, Закономпредусматриваются и иные обязанности застройщика.
К основным обязанностям участника долевого строительстваследует относить:
· осуществлениефинансирования строительства в порядке и сроки, которые установлены договором(ч. 1 ст.4 Закона);
· приемкаобъекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатациюобъекте недвижимости, в установленный договором срок (ч. 1 ст. 4, ч. 4 ст. 8Закона).
При этом застройщик в праве требовать расторжения договораучастия в долевом строительстве в случае нарушения участником долевогостроительства условия договора о цене, порядке и сроках внесения платежей (ч. 5ст. 5 Закона).
Между тем,участникам долевого строительства предоставляется значительно большееколичество прав, чем застройщику.
В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком сотступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такогообъекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным дляпредусмотренного договором использования, участник долевого строительства, еслииное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать отзастройщика (ч. 2 ст. 7 Закона):
1)безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2)соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещениясвоих расходов на устранение недостатков.
При этом участник долевого строительства до подписания передаточного акта илииного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребоватьот застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объектадолевого строительства требованиям о качестве и отказаться от подписанияпередаточного акта или иного документа о передаче объекта долевогостроительства до исполнения застройщиком указанных выше обязанностей (ч. 5 ст.8 Закона).
Кроме того, участник долевого строительства вправе в одностороннемпорядке отказаться от исполнения договора в случае (ст. 9 Закона):
1)неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевогостроительства в предусмотренный договором срок;
2)прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома и (или)иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевогостроительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, чтов предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет переданучастнику долевого строительства;
3) существенногоизменения проектной документации строящихся многоквартирного дома и (или) иногообъекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, втом числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4) измененияназначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в составмногоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
5)неисполнения застройщиком обязанностей в случае нарушения требований о качествеобъекта (а именно, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;соразмерного уменьшения цены договора; возмещения расходов участника на ихустранение;
6)существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
7) в иныхпредусмотренных договором случаях.
Безусловно,важным является то, что установлен достаточно широкий перечень случаев отказаучастника долевого строительства от исполнения договора, в том числе и в связис приостановлением строительства, что может создать для застройщиков проблемы,т.к. очень часто строительство приостанавливается по тем или иным причинам.
Часть 7 ст.19 Закона предоставляет участнику долевого строительства право обратиться в судили арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершеннойпод влиянием заблуждения, в случае нарушения застройщиком установленных Закономтребований к проектной декларации.
Но наиболеезначимым последствием заключения договора участия в долевом строительстве, нанаш взгляд, является то, что имущественные права и обязанности, вытекающие изэтого договора, входят в состав наследства участника долевого строительства (ч.7, 8 ст. 4 Закона) в соответствии с ГК РФ, то есть застройщик не вправеотказать таким наследникам во вступлении в договор. На лицо уступка праватребования (перемена лиц в обязательстве) в силу закона [27].
Помимо этого,в Законе прямо предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора,заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно дляличных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлениемпредпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите правпотребителей (ч. 9 ст. 4 Закона). До недавнего времени вопрос о применении законодательствао защите прав потребителей был отражен только в судебной практике.
Важно отметить,что окончательной целью заключения договора участия в долевом строительствеявляется приобретение участником долевого строительства права собственности насозданный объект недвижимости. Участнику долевогостроительства (и его наследникам) Законом предоставлено право обратиться ворганы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имуществои сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственностина объект долевого строительства, построенный за счет денежных средств такогоучастника долевого строительства в соответствии с договором, после подписаниязастройщиком и участником долевого строительства (или его наследниками)передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевогостроительства (ч. 4 ст. 16 Закона). Наряду с правом собственности на объектдолевого строительства у участника одновременно возникает доля в правесобственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может бытьотчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевогостроительства (ч. 5 ст. 16 Закона). Государственная регистрация возникновенияправа собственности на объект долевого строительства одновременно являетсягосударственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевойсобственности на общее имущество.
При этом,основанием для государственной регистрации права собственности участникадолевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающиефакт его создания, — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирногодома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объектдолевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объектадолевого строительства. Это вполне обосновано, так как Градостроительный кодексРФ [2] устанавливает, что строительство завершается получением застройщикомразрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии со ст. 55Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод в эксплуатацию представляетсобой документ, который удостоверяет:
· выполнениестроительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;
· осуществлениестроительства в соответствии с разрешением на строительство;
· соответствиепостроенного, реконструированного, отремонтированного объектаградостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Разрешение наввод объекта в эксплуатацию выдается органом, давшим разрешение настроительство (федеральным органом исполнительной власти, органомисполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления) иявляется основанием для постановки построенного объекта на государственныйучет.
Помимо того, что в Законе установлено правило, согласно которомуизменение условий договора возможно в той части, в которой это прямопредусмотрено договором, Закон предусматривает специальные случаи изменениядоговора (замена сторон). Это вопрос, на наш взгляд, требует наиболеедетального рассмотрения, так как с введением в действие Федерального закона РФот 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» статусдоговора о так называемом долевом участии существенно изменился, даже такиеклассические институты гражданского права, как перемена лиц в обязательстве,будут применяться с предусмотренными Законом особенностями. Однако не стоитздесь пренебрегать рекомендациями, выработанными судебной и правоприменительнойпрактикой, в том числе и по вопросу регулирования цессии.
Напомним, что цессия – уступка прав требования (замена кредитора)выражается в передаче цедентом цессионарию определенного права в силу сделкиили на основании закона. Уступка права требования означает только заменукредитора в обязательстве, ни каких изменений в объеме прав и обязанностейсторон при уступке права не происходит. Цессионарий приобретает права в том жеобъеме и на тех же условиях, которые имел первоначальный кредитор на моментзаключения соглашения об уступке права требования (ст. 384 ГК РФ),соответственно в состав передаваемых прав входят дополнительно существовавшие кмоменту передачи субсидиарные права, выражающие определенные способыобеспечения обязательств [26]. Перевод долга, напротив, представляет собойзамену должника в обязательстве. Во взаимных обязательствах перемена лицозначает и уступку прав требования, и перевод долга одновременно, так каксубъект во взаимном обязательстве выступает как кредитором, так и должником[26].
Следуетобратить внимание на тот факт, согласно положениям Закона уступка участникомдолевого строительства прав требований по договору допускается только послеуплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на новогоучастника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ч. 1 ст. 11Закона). При этом цессия возможна лишь с момента государственной регистрациидоговора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документао передаче объекта долевого строительства (ч. 2. ст. 11 Закона). Уступка правтребования по договору участия в долевом строительстве, так же как и самдоговор участия в долевом строительстве, подлежит государственной регистрации(ст. 17 Закона).
Такимобразом, заключение договора участия в долевом строительстве является неединственным способом приобретения недвижимости на первичном рынке. Все зависитот того, на какой стадии строительства находится объект во время вступления,образно говоря, покупателя в правоотношения с продавцом. Возможны три варианта:
1) с момента началастроительства до ввода объекта в эксплуатацию;
2) с момента ввода вэксплуатацию до подписания акта раздела долей в натуре (передаточного акта илииного документа о передаче объекта долевого строительства);
3) с моментаподписания акта раздела долей в натуре и далее [42].
Соответственно,на первом этапе возможно заключение либо договора участия в долевомстроительстве, либо договора уступки права требования. На втором из указанныхэтапов единственно возможным способом реализации объекта долевого строительстваможет быть договора уступки права требования (цессии). На третьем этапе объектынедвижимости становятся предметом вторичных сделок (купли-продажи, дарения,мены, ренты и др.), которые мы не будем рассматривать в рамках данной работы,так как они не входят в предмет исследования.
Такимобразом, подводя итоги всего вышесказанного важно обратить внимание на то, чтос введением в действие рассматриваемого Закона, существенно изменившим статусдоговора участия в долевом строительстве, введены особые требования к лицам,претендующим на роль застройщика, что в свою очередь обуславливает увеличениеобъема прав, которыми наделяются участники долевого строительства. При этомправа участников-граждан значительно отличаются от прав участников-юридическихлиц, так например, гражданину – участнику долевого строительства предоставленоправо использовать в качестве способов защиты своих прав и законных интересовсредства, предусмотренные законодательством РФ о защите прав потребителей, инекоторые другие права. Серьезным новшеством данного вида договоров сталотребование о его государственной регистрации. Причем такая регистрация будетпроизводиться как минимум дважды: после заключения договора долевогостроительства (с момента этой регистрации договор будет считаться заключенным)и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта участнику долевогостроительства (с этого момента возникает право собственности на объект долевогостроительства). Это должно положить конец практике «двойных продаж». Крометого, Законом четко определены условия, по которым сторонам необходимо достичьсоглашения, для того чтобы договор считался заключенным.
После изученияосновных положений Закона можно сделать вывод о том, что он в достаточной мерезащищает права граждан – участников долевого строительства, в некоторых случаяхдаже чрезмерно, что может ударить не только по строительным компаниям, но и по лицам,вкладывающим денежные средства в строительство, а это свидетельствует о его несбалансированности. При этом на практике возможны различные сложностис применением этого Закона, например, к изучению всей необходимой документациинеобходимо во многих случая привлекать специалистов. Процесс приобретенияобъектов недвижимости, в частности квартиры, на этапе строительства достаточносложный и нужно подойти к нему максимально ответственно, несмотря на то, чтоновый Закон лучше защищает права граждан, злоупотребления возможны и в рамкахданного Закона. Кроме того, помимо обязательных в договоре могут быть условия,устанавливаемые по соглашению сторон, которые могут быть неприемлемы длядольщика.
ГЛАВА 2. Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевогостроительства
2.1 Обеспечение исполненияобязательств сторон
Исполнение договорных обязательств — стадия гражданских правоотношений,отражающая, в частности, эффективность механизма реализации законных интересовучастников имущественного оборота [51]. В соответствии с современнымгражданским законодательством для стимулирования должника к точному инеуклонному исполнению обязательства, а также в целях предотвращения либоуменьшения размера негативных последствий, которые могут наступить в случае егонарушения, обязательство может быть обеспечено одним из способовпредусмотренных ГК РФ (ст.329), иными законами или соглашением сторон. Вкачестве таких способов обеспечения исполнения обязательств ГК РФ называетследующие: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство,банковская гарантия, задаток. Однако указанный перечень не являетсяисчерпывающим.
Все указанные способы обеспечения обязательств различаются по степенивоздействия на должника и методом достижения цели – побудить должника исполнитьобязательство надлежащим образом. Например, неустойка и задаток одновременнопредставляют собой меры гражданско-правовой ответственности, и в качестветаковых ориентируют должника на исполнение обязательств в натуре под угрозойприменения ответственности, которая носит реальный характер, посколькувзыскание неустойки или пени в фиксированном размере не требует от кредиторабольших усилий, как, например, в случае с возмещением убытков, где нужнообосновывать и доказывать их размер.
Залог, поручительство, банковская гарантия повышают для кредиторавероятность удовлетворения его требований в случае нарушения должникомобеспеченного им обязательства.
Поэтому от оптимального выбора кредитором способа обеспеченияобязательства во многом будет зависеть и поведение должника.
Таким образом, исходя из существа обязательственных отношений вытекающихиз договора участия в долевом строительстве, целью которых все-таки являетсяполучение в собственность созданного объекта недвижимости, понятно, почемузаконодатель в качестве основного обеспечения исполнения обязательств подоговору назвал залог.
Согласно ч.1 ст. 13 Закона с момента государственной регистрации договораучастия в долевом строительстве предоставленный для строительства объектнедвижимости, в составе которого будет находиться объекты долевогостроительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на правесобственности, или праве аренды на указанный земельный участок и строящиеся наэтом земельном участке объект недвижимости считаются находящимися в залоге уучастников долевого строительства в обеспечение обязательств застройщика. Смомента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вЕдиный государственный реестр прав вносится запись о возникшем на основаниифедерального закона залоге земельного участка или аренды земельного участка.
При этом смомента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенногостроительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся взалоге у участников долевого строительства (ч. 2 ст. 13 Закона).
Далее жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного домаили иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось спривлечением денежных средств участников долевого строительства считаютсянаходящимися в залоге у участников долевого строительства с моментагосударственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения(ч. 3 ст. 13 Закона).
В целяхобеспечения исполнения обязательств застройщик обязан зарегистрировать правособственности на объект незавершенного строительства при возникновенииоснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщикаот государственной регистрации права собственности на объект незавершенногостроительства государственная регистрация права собственности на такой объектосуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевогостроительства об обращении взыскания на предмет залога (ч. 5 ст. 13 Закона).
Интересно то,что до заключения застройщиком договора с первым участником долевогостроительства имущество, о котором мы говорили выше, может быть передано взалог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика только банку(который будет являться залогодержателем), при этом от залогодержателя должнобыть получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенногоимущества. Только в этом случае привлечение застройщиком денежных средствучастников долевого строительства допускается (ч. 6 ст. 13 Закона).
Однако после заключения застройщиком договора с первым участником долевогостроительства указанное имущество в порядке последующего залога можетпередаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возвратакредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительствомногоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входятобъекты долевого строительства (ч. 7 ст. 13 Закона). При этом никакихдополнительных условий для реализации этого права Закон не содержит.
Право залогана объект долевого строительства, возникшее на основании договора участия вдолевом строительстве прекращается с момента подписания сторонами передаточногоакта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 8 ст. 13Закона).
Частью 9 ст.13 Закона установлено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего наосновании Федерального закона РФ от 30 декабря 2004г. «Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации», применяются положения ГК РФ и Федерального закона РФ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [6] с учетом особенностей, установленных Законом. Аособенности эти касаются обращения взыскания на предмет залога и распределенияденежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. На наш взглядэто вполне обоснованно целью заключения договора участия в долевомстроительстве и спецификой правоотношений, возникающих из этого договора.
Так согласност. 14 Закона взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чемчерез шесть месяцев после:
1)наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объектадолевого строительства;
2)прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иногообъекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих отом, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства небудет передан участнику долевого строительства.
Важно, чтовзыскание на предмет залога может быть обращено в указанные сроки, независимоот сроков исполнения застройщиком обязательств перед банками-залогодержателями.
Что касается распределения денежных средств, вырученных отреализации заложенного имущества, то в соответствии со ст. 15 Закона денежныесредства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм,необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такоеимущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требованийучастников долевого строительства и банков-залогодержателей. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенногоимущества, они распределяются между участниками долевого строительства ибанками-залогодержателями пропорционально размерам их требований к моментуудовлетворения этих требований.
Закономгарантируются права участников долевого строительства, по тем или иным причинамне заявивших свои требования до даты проведения публичных торгов, на которыхбыло реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевогостроительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса впорядке, установленном законодательством РФ.
Отметим, чтона наш взгляд залог является основным и главным способом обеспеченияобязательств застройщика перед участниками долевого строительства. Однако Законв качестве еще одного способа называет неустойку. Привлекательность неустойкиобъясняется прежде всего тем, что она представляет собой удобное средствокомпенсации потерь кредиторов, вызванных неисполнением или ненадлежащимисполнением должником своих обязательств. В этом смысле неустойке присущиследующие черты: предопределенность размера ответственности за нарушениеобязательств, о котором стороны уже знают на момент заключения договора;возможность взыскания неустойки за сам факт нарушения обязательства, когдаотсутствует необходимость представления доказательств, подтверждающихпричинение убытков и их размер. Кроме того, Законом продиктовано то, чтонеустойка по договору участия в долевом строительстве является штрафной (ст. 10Закона) (наиболее строгой из всех существующих видов неустоек), так как вслучае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договорусторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая своиобязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом иуказанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объемепричиненные убытки сверх неустойки. Таким образом, Закон предоставляетсторонам возможность использования в качестве обеспечения исполненияобязательств по договору как законную неустойку, так и договорную. При этом онаможет быть выражена в виде штрафа (ч. 2 ст. 9 Закона) — однократно взыскиваемойсуммы, которая выражается в виде процентов пропорционально заранее определеннойвеличине, либо пени (ч.6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Закона). Пеня в отличие от штрафаустанавливается на случай просрочки исполнения обязательства и, как правило,определяется в процентах по отношению к сумме обязательства, неисполненного вустановленный срок; пеня представляет собой длящуюся неустойку, котораявзыскивается за каждый последующий период (например, за каждый день) просрочкинеисполненного в срок обязательства [25].
Важноотметить, что широко распространена точка зрения, в соответствии с которойнеустойка есть одновременно и способ обеспечения обязательств, и мерагражданско-правовой ответственности. Между тем представляется необходимымразграничить неустойку как способ обеспечения исполнения обязательств ивзыскание неустойки как меру ответственности. Наличие неустойки в законе илидоговоре стимулирует должника к исполнению своих обязанностей под страхом того,что в случае нарушения обязательства произойдет взыскание неустойки, то естьнаступит ответственность. Таким образом, очевидно, когда говорится остимулирующей функции неустойки, то речь идет о неустойке как о способеобеспечения исполнения обязательства. Если же в качестве назначения неустойкиуказывается компенсация потерь кредитора, то имеется в виду взысканиенеустойки, то есть гражданско–правовая ответственность.
Кроме того,В. В. Витрянский высказывает мнение, в соответствии с которым законная неустойка«не может признаваться способом обеспечения исполнения обязательства, ибоникоим образом не «привязана» к какому-либо конкретному обязательству или кконкретным сторонам, вступающим в такое обязательство, а потому не можетслужить целям обеспечения его исполнения» [26]. С этим мнением мы не можемсогласиться, так как на наш взгляд, указание на законный характер неустойкисвидетельствует лишь об источнике (основании) ее происхождения, и ни о чемболее. Не корректным представляется сравнение неустойки и убытков. Как следуетиз изложенного, неустойка – способ обеспечения исполнения обязательств.
В свою очередь К. Анненков писал: «Под обеспечением следует пониматьсредства и способы, направленные на укрепление обязательства, т.е. на приданиеим большей верности в отношении» [23].
Такимобразом, законодатель, урегулировав отношения, складывающиеся в процессеучастия в долевом строительстве объектов недвижимости, в качестве приоритетнойцели ставит укрепление и придание стабильности этим правоотношениям. Это находитотражение и в названных в Законе способах обеспечения обязательств сторон –залог недвижимости и неустойка. Именно то обстоятельство, что эти способы имеютнепосредственной целью обеспечение обязательств, то есть создание такихусловий, при которых обязательства исполнялись бы надлежащим образом, позволяетвыделить их среди иных средств, призванных гарантировать реальность прав,исполнение обязанностей и защиту интересов управомоченных лиц.
2.2 Проблемы правового регулирования договора участия в долевомстроительстве объектов недвижимости
1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный Закон РФ от 30 декабря2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации». Появление этого закона вызвало далеко не однозначнуюреакцию у строительных компаний и других участников рынка недвижимости,поскольку он содержит ряд положений, ограничивающих их права и делающихзатруднительным привлечение средств граждан и организаций в долевоестроительство. Этот Закон обсуждался и продолжает обсуждаться в средствахмассовой информации, свое мнение относительно целесообразности его введениявысказывают крупнейшие специалисты в области долевого строительства. НовыйЗакон хвалят и критикуют, радуются перспективам, которые открывает его принятиеи требуют немедленного внесения в него поправок. При этом еще до вступления егов законную силу, имели место заявления, что если Закон вступит в силу внынешнем виде, то долевое строительство в стране вообще исчезнет.
В целом можно сказать, что необходимость в данном Законе назрела давно. Втечение уже почти 15 лет ведется реализация инвестиционных прав на квартиры внедостроенных домах. Кроме того, как показывает анализ рынка недвижимости,достаточно большое количество юридических лиц и предпринимателей заключаютдоговоры, направленные на приобретение нежилых помещений (которые предполагаетсяиспользовать в качестве офисов, магазинов, складов и т.п.), еще на этапестроительства. Преимущества приобретения недвижимости по договорам долевогоучастия в строительстве очевидны. Однако все это время отсутствовал специальныйнормативный акт, регулирующий правоотношения в данной сфере. Все это порождаломногочисленные проблемы: заключение договоров без наличия документации,обосновывающей строительство, двойную реализацию квартир, составлениеинвестиционными компаниями договоров только в своих интересах без указаниясроков сдачи объектов недвижимости, без указания ответственности и т.п.
Между тем такой Закон не мог не вызвать сопротивление со стороныучастников рынка. Он его и вызвал. Строители объединились и начали требоватьпересмотра принятого документа, угрожая остановкой стройки, снижением объемовстроительства и повышением цен на недвижимость, затягиванием сроковстроительства (что позволит минимизировать штрафы), а также отменой рассрочкиплатежей (что должно защитить строителей от недобросовестных дольщиков) с цельюминимизировать вероятность негативных последствий для себя. Кроме этогостроительные компании опасаются того, что граждане могут отказатьсясотрудничать с ними на новых условиях, а это в свою очередь вызоветнеобходимость прибегать к банковским кредитам на начальной стадиистроительства. Указывая на все эти проблемы, строители требовали пересмотретьзакон, внести в него поправки, расширяющие права застройщиков, а такжеперенести срок вступления закона в силу.
Срок вступления Закона в силу изменению не подвергся, но поправки к немубыли разработаны еще в марте 2005 года. «Основная идеология предлагаемыхпоправок сводится к более сбалансированной защите интересов дольщиков изастройщиков, – сказал Леонид Бандорин, эксперт фонда «Институт экономикигорода», на базе которого действует рабочая группа по подготовке проектапоправок. – C защитой прав дольщиков данный закон переборщил» [54].
В такой конфликтной и неоднозначной обстановке началдействовать этот новый и несомненно очень важный для страны Закон.
Теперь по прошествии двух лет с момента вступления вдействие указанного Закона, мы уже небезосновательно можем судить о егоэффективности, а может напротив, о его бесперспективности.
Не смотря нато, что в положениях Закона даются ответы на все наиболее спорные вопросы,возникавшие в практике разрешения споров из договорных отношений в сферефинансирования строительства объектов недвижимости, он порождает новыесложности, которые непременно будут появляться в ходе его применения. Первыепроблемы появились уже сейчас. Так в связи с тем, что данный Закон вызвалсопротивление со стороны участников рынка недвижимости, московские строительныекомпаний нашли способ обойти барьеры, выставленные Законом. Застройщики вместозаключения договора участия в долевом строительстве объектов недвижимоститеперь просто продают покупателю векселя на сумму равную стоимости квартиры.Строительные компании считают, что интересы клиента в этом случае защищены, ноюристы возражают: при покупке векселя можно не только не получить квартиру, нои потерять вложенные деньги [54]. Однако это не единственный вариант возможногоповедения застройщиков в свете нового Закона. Уже сейчас говорят о росте цен нанедвижимость, приобретаемую на этапе строительства, о затягивании сроковстроительства и о многих других негативных последствиях.
Объективно оценить эффективностьдействия Федерального Закона РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» достаточносложно.
Такимобразом, анализ, проведенный в данной работе, позволяет сделать вывод очастичном соответствии норм рассматриваемого Закона провозглашаемой им цели.Так, на лицо повышение государственных гарантий защиты прав граждан,вкладывающих средства в жилищное строительство, но вот проблема повышениядоступности приобретения жилья гражданами, на наш взгляд, нерешена. Несмотря на то, что новый Закон лучше защищает праваграждан, учитывая потребности теории и практики, злоупотребления возможны и врамках данного Закона, что приводит к практическому отсутствию реализации егонорм. Это, в свою очередь, говорит о необходимости принятиясоответствующих нормативно-правовых актов, разрешающих все спорные вопросы всфере практического применения Закона. Это, на наш взгляд, являютсянепосредственной задачей наших законодателейна ближайшее время.
ГЛАВА 3. Соотношение договора участияв долевом строительстве объектов недвижимости с некоторыми гражданско-правовымиобязательствами
Актуальность вопроса о соотношениидоговора участия в долевом строительстве с другими гражданско-правовымиобязательствами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ, обусловленаотсутствием до 1 апреля 2005 года однозначного ответа по поводу правовойприроды этого договора. Кроме того, судебная практика по рассмотрению дел,связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в сферустроительства объектов недвижимости, не отличалась единообразием, а напротивскладывалась довольно противоречиво. При этом, квалифицируя отношения,связанные с финансированием строительства, суды наиболее часто применяли кданным правоотношениям нормы о строительном подряде и положения, регулирующиеотношения из договора о совместной деятельности. Объяснением этому можетслужить тот факт, что действительно из всех, существующих в настоящее времягражданско-правовых договоров, именно договор строительного подряда и договор осовместной деятельности наиболее близки к договору долевого участия встроительстве объектов недвижимости. Поэтому в данной работе для болеедетального и комплексного сравнения выбраны эти виды договоров. Кроме того, всвязи с тем, что в п. 2 ст. 1 Закона прямо предусмотрено, что привлечениеденежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себяобязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть правособственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, кроме какпо договору участия в долевом строительстве, допускается в случаях, если этопредусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительныхкооперативах, мы считаем целесообразным рассмотреть соотношение договораучастия в долевом строительстве объектов недвижимости и с инвестиционнымдоговором, регулируемым инвестиционным законодательством.
3.1 Соотношение договора участия в долевом строительстве объектовнедвижимости с договором строительного подряда
Как мы уже отмечали, в юридической литературе отсутствует единствовзглядов на существо договоров с участием дольщиков. Попытки отнести договоручастия в долевом строительстве к договору строительного подряда в основномбыли связаны с возможностью применения к таким договорным отношениямзаконодательства о защите прав потребителей. Соответственно это увеличиваловероятность применения к застройщику гораздо большей ответственности, нежелитой, которая предусмотрена общими положениями об обязательствах в случаенеисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора.
Однако еще до принятия специального Закона отличия этих видов договорныхобязательств были очевидны. В первую очередь это касается того, что врезультате финансирования строительства объектов недвижимости зачастуювозникает два вида самостоятельных правоотношений, которые на практикерассматриваются не во взаимосвязи, а раздельно [18]. В первую группу входятотношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса: отношениязастройщика-заказчика и собственника земельного участка; отношениязастройщика-заказчика и подрядчика-проектировщика; отношениязастройщика-заказчика и генерального подрядчика; отношения генеральногоподрядчика и субподрядчика [31], — но главными здесь все же являются отношениязастройщика-заказчика и подрядчика (в общем виде). Во вторую группу отношенийвходят отношения, которые определяют имущественную сторону процессастроительства: отношения застройщика-заказчика и участника долевогостроительства.
В подтверждение данного мнения можнопривести следующий пример: между радиотехническим институтом (заказчиком) итрестом «Мосстрой-43» был заключен договор подряда на капитальноестроительство, по которому подрядчик взял на себя обязательство осуществить строительствожилого дома, а заказчик – оплатить стоимость строительства. На основанииданного договора подрядчик, заказчик и еще два лица – инвестора заключилидоговор о долевом участии в финансировании строительства (ранее называемыйинвестиционным договором). Инвесторы обязались предоставить заказчикуинвестиционные ресурсы для оплаты стоимости строительства, а заказчик обязалсяпередать им определенную долю жилой площади, построенной подрядчиком. Данныйдоговор «суд обоснованно оценил как самостоятельное обязательство, имеющеесвоей целью привлечение дополнительных инвестиций на строительство дома за счетучастников указанного четырехстороннего соглашения». Здесь же отмечается, что«Суд правильно определил правовую природу каждого из названных договоров, признавих самостоятельными обязательствами» [17]. Таким образом, на практике подинвестиционными обязательствами, как правило, рассматривают лишь обязательствамежду инвестором и заказчиком, а отношения между заказчиком и подрядчикомисключают. Данная позиция, на наш взгляд, вполне оправдана, так как каждое изэтих правоотношений имеет свое самостоятельное значение. Это в первую очередьпроявляется в объекте этих отношений. Между заказчиком и подрядчиком возникаютправоотношения по поводу строительства объекта недвижимости. Объектом отношениймежду заказчиком и участником являются действия по распоряжению финансовымиресурсами и вложению их в строительство. Различными в этих отношениях являютсяи субъекты, в результате чего инвестор (участник долевого строительства) иподрядчик становятся не связанными между собой взаимными правами иобязанностями.
Помимо разной природы этих правоотношений существует еще рядотличий в условиях этих договоров. Так согласно ст. 740 ГК РФ по договорустроительного подряда, с одной стороны, подрядчик обязан построить определенныйобъект недвижимости, и, с другой стороны, заказчик обязан принять и оплатитьэтот объект. По-нашему убеждению, словосочетание «определенный объект»,означает, что существенное условие договора строительного подряда об объектестроительства может считаться согласованным только в том случае, если стороныопределили качественные характеристики объекта в целом, а не только какой-тоего составной части. По договору строительного подряда подрядчик создает объекти целиком передает его заказчику (ст. 753 ГК РФ). По договору участия в долевомстроительстве построенный объект никогда не передается участнику (инвестору)целиком [31]. Именно поэтому в ч. 1 ч. 4 ст. 4 Закона в качестве предметадоговора участия в долевом строительстве объектов недвижимости выступаетподлежащий передаче конкретный объект долевого строительства, определяемый всоответствии с проектной документацией. То есть участник получает в объектетолько свою долю. Каждый из них финансирует лишь часть строительства в приделахстоимости, интересующего объекта (например, двухкомнатной квартиры). Такимобразом, он рассчитывает на получение в собственность от застройщика-заказчикатолько части построенного дома. И, наконец, после окончания строительства принимаетлишь заказанную часть объекта недвижимости.
Соответственно, если предположить, что договор участия вдолевом строительстве может квалифицироваться как договор строительногоподряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указыватьсятолько часть объекта недвижимости, которую участник заказывает, оплачивает ипринимает от подрядчика. Однако часть объекта недвижимости не может бытьпостроена без возведения объекта в целом. Поскольку в договорах участия вдолевом строительстве стороны не определяют объект строительства в целом, неопределяют взаимные права и обязанности по строительству всего этого объекта,постольку можно заключить, что договоры участия в долевом строительстве неявляются договорами строительного подряда.
Вместе с тем интересен и другой признакподряда, отраженный в приведенном в ст. 702 ГК РФ определении. Речь идет о том,что подряд охватывает не только результат работ как таковой, но и их выполнение(«одна сторона обязуется выполнить по заданию другой стороны определеннуюработу»). Из этого вытекает, что договорное регулирование подряда включает самход работ. По данному договору заказчику предоставлено право осуществлятьтехнический и финансовый контроль за ходом строительства, качеством выполняемыхподрядчиком работ (п.1 ст.715 и ст.748 ГК РФ). В то время как участник долевогостроительства может не обладать такими правами. Его интересует лишь конечныйрезультат [31].
Кроме того, одной из важнейших обязанностей заказчика по договорустроительного подряда, согласно ст. 747 ГК РФ, является предоставлениеподрядчику пригодного для строительства земельного участка. То есть заказчикзаранее должен обладать каким-либо правом на данный участок (например, правомсобственности или аренды). Норма ст. 747 ГК РФ устанавливает, что в договоредолжны быть определены условия о площади и состоянии передаваемого участка,однако и не исключается возможность их отсутствия. В силу указанной статьи этаобязанность не может быть возложена на подрядчика. В противном случае договор считаетсяне заключенным. В то же время, рассматривая отношения связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц длядолевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,предоставление пригодного для строительства земельного участка участникомдолевого строительства вообще не допустимо. В силу ч. 1 ст. 3 Закона государственнаярегистрация права собственности или права аренды застройщиком наземельный участок, предоставленный для строительства объектовнедвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства,является одним из необходимых условий возникновения у застройщика права напривлечение денежных средств дольщиков. Участник приобретает право на землюлишь с момента принятия объекта недвижимости. Такими образом, мы видим еще одинаргумент в пользу разграничения договора участия в долевом строительстве отдоговора строительного подряда.
К тому же, договор строительного подряда должен предусматриватьопределенную плату за выполняемые подрядчиком работы в виде сметы (ст. 746 ГКРФ). В свою очередь цена по договору долевого участия в строительствеуказывается в самом договоре (ч.1 ст.5 Закона) и отдельного составления сметыздесь не требуется.
Кроме того, по договору участия в долевом строительстве объектовнедвижимости в силу Закона в качестве обеспечения исполнения обязательствзастройщика выступает залог недвижимости (ст. 13 Закона). В то время как подоговору подряда в качестве способа обеспечения исполнения обязательствзаказчика по оплате работ ГК РФ называет лишь право подрядчика на удержаниерезультатов работ, а также иного имущества заказчика, оказавшегося у подрядчика(ст.712 ГК РФ).
Помимо всего вышесказанного договор участия в долевом строительствеотносится к договорам, требующим государственной регистрации, иначе онсчитается незаключенным (ч. 3 ст. 4 Закона), чего нельзя сказать о договорестроительного подряда.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что правовая природадоговора участия в долевом строительстве отлична от природы договорастроительного подряда. Это как минимум выражается в разнице между объектамиуказанных договорных отношений. Кроме того, принимая во внимание спецификуотношений связанных с привлечением денежных средств граждан июридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости, Законустанавливает особые требования к застройщику, к форме договора участия вдолевом строительстве, иначе определяет его предмет, права и обязанностисторон. А также устанавливает правовые последствия заключения такого договораотличные от тех, которые вытекают из договора строительного подряда.
3.2 Соотношение договора участия в долевом строительствеобъектов недвижимости с договором о совместной деятельности
До принятия Закона на практикедоговоры участия в долевом строительстве чаще всего квалифицировались какдоговоры о совместной деятельности (договор простого товарищества). К такомувыводу нередко приходили и судьи Высшего Арбитражного Суда РФ [16], полагая,что договорам о долевом участии в строительстве присущи некоторые особенностидоговора о совместной деятельности. А именно:
· стороныобъединяют вклады, при этом считается, что вкладом участника (инвестора)являются денежные средства, а вкладом застройщика — услуги по организациистроительства;
· у сторон имеетсяобщая хозяйственная цель — строительство объекта недвижимости.
Однако такая позиция, на наш взгляд является неверной. В соответствии сост. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместнойдеятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить своивклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлеченияприбыли или достижения иной, не противоречащей закону цели.
Из вышеуказанного определения можно сделать вывод о том, чтодоговор участия в долевом строительстве действительно может являться договоромо совместной деятельности, если будет соответствовать следующим признакам:имеет место объединение двух или более лиц (товарищей (многостороннийхарактер)); объединение товарищей действует без образования юридического лица;объединение выражается в соединении вкладов товарищей; объединение предполагаетличное участие каждого товарища в совместной деятельности; имущественные взносыучастников составляют объект их общей долевой собственности; имеет место общаядля всех товарищей цель; каждый участник договора о совместной деятельностидолжен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в праве наобщее имущество и на получение части прибыли.
Таким образом, при наличии всех вышеперечисленных признаковдоговор (независимо от его названия) является договором простого товарищества(совместной деятельности), следовательно, к нему применяются положения главы 55ГК РФ. Но договор участия в строительстве нельзя считать договором о совместнойдеятельности по ряду существенных признаков. На наш взгляд, это следует из тогочто, в большинстве случаев отсутствует признак единства целей. Граждане, какправило, преследуют цель получить жилье в собственность для дальнейшегопроживания в нем, в то время как инвестиционная компания-застройщик вкладываетсредства исключительно с целью извлечения прибыли. Но отсутствие данногопризнака признается не всеми. Например, по мнению Е.М. Щукиной, «один изучастников желает удовлетворить свою потребность в жилье, другой — послеокончания строительства выгодно продать квартиру, третий — обеспечить жильемсвоего сына и так далее. … потребности участников различны, но правовоезначение имеет в данном случае только их общая цель — строительство жилогодома» [53], а то, как они распорядятся полученными долями находится уже внерамок договора о совместной деятельности. В опровержение данного утвержденияследует заметить, что участники заключают договор участия в строительстветолько с застройщиком (как правило, отношения носят двусторонний характер), амежду собой нет. Зачастую они могут даже не знать о существовании договоровмежду этой компанией и другими участниками-инвесторами, так как застройщикзаключает с каждым участником отдельный договор. Поэтому цель договора — строительство объекта недвижимости, является результатом комбинации несколькихдоговоров, заключенных застройщиком и отдельными участниками. Иными словами,«не будет единого договора простого товарищества, объединяющего несколько лиц,в случае заключения одним лицом нескольких самостоятельных соглашений. Исходяиз смысла договора, все его участники должны выразить волю на достижениесоглашения между всеми участниками» [44]. Следовательно, договор участия вдолевом строительстве не может считаться договором о совместной деятельности попризнаку единства цели. Те более, что на практике многие авторы выделяют цельсовместной деятельности участников в качестве основного признака договорапростого товарищества [53]. Но нам представляется, что это все же не главныйкритерий, так как в большинстве случаев отсутствуют и иные признаки договора осовместной деятельности.
Например, при заключении договора осовместной деятельности происходит соединение вкладов товарищей для ведениясовместной деятельности, между тем конечной целью участия граждан встроительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживанияи взнос гражданина предназначен только для финансирования строительстваконкретной квартиры [22]. Поэтому здесь нельзя говорить о соединении взносов,ведь между инвесторами не заключается соответствующего соглашения. Фактическисоединение происходит только через инвестиционную компанию [41].Кроме того, в договорах участия вдолевом строительстве участие граждан ограничивается простой передачей денежныхсредств застройщику и какого-либо личного участия в процессе строительстваучастники не принимают. А в договоре о совместной деятельности обязанностьучастников совместно действовать для достижения общей цели является необходимой(ст. 1041 ГК РФ). Очевидно, по этим признакам договор участия в долевомстроительстве также отличается от договора о совместной деятельности.
Следует заметить, что еще в римскомправе товарищество являлось договором строго личным, основанным на особомвзаимном доверии его участников. Фидуциарный характер отношений участниковдоговора простого товарищества сохраняется и на современном этапе развитиягражданского права [36]. Партнеры вверяют друг другу часть своего имущества,которое по взаимному согласию используется для достижения поставленной цели наблаго всех участников. В интересах общего дела каждому товарищу обычнопредоставляется право выступать от имени всех участников (на основедоверенности), которые полагают, что никто не злоупотребит своими правами, абудет действовать добросовестно и разумно. Если товарищи договорились осовместном ведении дел, то никакую сделку в общих интересах нельзя совершитьпротив воли хотя бы одного участника. Из содержания договора участия в долевомстроительстве жилья, заключаемого между гражданином и специализированнойорганизацией, видно, что инвестор не обладает правом на участие в ведении общихдел инвестиционной компании. Процедура прекращения договора о совместнойдеятельности также свидетельствует о лично-доверительном характере отношенийучастников простого товарищества (ст.1050 ГК РФ). Объявление одного изтоварищей недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим,смерть товарища, его реорганизация может повлечь прекращение договора осовместной деятельности. Согласно договору участия в долевом строительствеаналогичные обстоятельства либо не влияют на договор, либо влекутправопреемство, в том числе в порядке наследования. Таким образом, в договореучастия в долевом строительстве отсутствует еще один признак присущий договоруо совместной деятельности.
Отличительнойособенностью договора о совместной деятельности является то, что внесенноетоварищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а такжепроизведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные оттакой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью(ст. 1043 ГК РФ). Значит, если предположить, что общей целью инвесторовявляется строительство объекта недвижимости, то созданный объект долженпоступить в общую собственность сторон. Однако на практике в результатеисполнения условий договора участия в долевом строительстве создается не общаядолевая собственность, а собственность отдельного участника на конкретнуюквартиру [22].Кроме того, ч. 5 ст. 16 Закона закрепляет следующееправило: «у участника долевой собственности при возникновении правасобственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля вправе собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не можетбыть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевогостроительства. Государственная регистрация возникновения права собственности наобъект долевого строительства одновременно является государственнойрегистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности наобщее имущество». Это говорит о том, что долевая собственность у участниковдолевого строительства возникает только на общее имущества многоквартирногодома.
Это же мнение, на наш взгляд, можно подкрепить решением суда, вынесеннымеще задолго до принятия Закона от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации», согласно которому отказано в иске о признании правасобственности на часть здания инвестору, уплатившему две трети стоимостивыполненных работ и прекратившему дальнейшие платежи. Суд признал, что «правособственности у истца в соответствии с условиями договора могло возникнутьпосле исполнения договора и передачи ему здания. По условиям договора созданиеобщей долевой собственности не предусматривалось» [45].По этимоснованиям все здание было передано ответчику – строительной организации.Данное решение суд вынес, ссылаясь на ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», согласно которой долевая собственность у субъектовинвестиционного процесса возникает лишь на незавершенные объекты инвестиционнойдеятельности до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненныхработ и услуг. А в случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшегоинвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам,если иное не предусмотрено договором). Следует предположить, что, по-видимому,при разработке данной нормы на первом плане здесь была цель созданиядополнительных способов обеспечения исполнения обязательств. Тогда обеспечениережима общей собственности до приемки и полной оплаты выступает как угрозаинвестору потерять «предполагаемое (и уже возникшее) вещное право на объект»тем самым понуждает его к исполнению своих обязательств [46].Каквидно из приведенного примера, по основанию возникновения общей долевойсобственности в результате строительства договор участия в долевомстроительстве нельзя считать договором о совместной деятельности.
Кроме того, бесспорность этих выводовследует и из положений ст. 11 Закона, согласно которой участнику долевогостроительства предоставляется право уступить свои права требования по договоруучастия в долевом строительстве другому лицу, при этом нет надобности получениясогласия всех остальных участников, как это было бы необходимо в случае, еслибы этот договор квалифицировали как разновидность договора о совместнойдеятельности (ст. 252 ГК РФ).
Помимо этого, согласно ст. 1048 ГК РФприбыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности,распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело. В своюочередь прибыль застройщика состоит из разницы между суммой привлеченныхденежных средств гражданин (инвестиционных взносов инвесторов) и фактическипонесенными затратами на строительство. Следовательно, действия застройщиканельзя рассматривать как вклад в общее дело, так как в действительности онивыполняются за плату [41].Таким образом, участие в деятельностипо финансированию строительства объектов недвижимости, по крайней мере, дляодного из ее субъектов является предпринимательской деятельностью, направленнойна извлечение прибыли (либо иного полезного эффекта) из результатастроительства, что также препятствует возможности отнести договор участия вдолевом строительстве к договору о совместной деятельности, так как всоответствии с п. 2 ст. 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества,заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут бытьтолько индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации [39].Это свидетельствует о том, что физические лица – участники (инвесторы),как правило, участвуют в таких договорах в иной роли.
Из всего вышесказанного можно сделатьвывод о том, что в большинстве случаев мы не можем отнести договор участия вдолевом строительстве к договору о совместной деятельности (договору простоготоварищества). В пользу данного утверждения мы привели как минимум шестьдоводов: во-первых, в договоре участия в долевом строительстве отсутствуетединая для сторон цель; во-вторых, нет таких элементов как соединения вкладов исовместная деятельность; в-третьих, такой договор не носит доверительногохарактера; в-четвертых, не имеет места возникновение общей собственности навнесенное имущество и на результат строительства; в-пятых, отсутствуетраспределение прибыли пропорционально внесенному вкладу; и, наконец, различенсубъектный состав. Помимо всего вышеперечисленного, бухгалтерский учет иналогообложение операций по договорам простого товарищества осуществляются поиной схеме, чем учет операций по договорам участия в долевом строительстве.Кроме того, участники простого товарищества должны вести отдельный баланссовместной деятельности, чего не происходит в процессе осуществлениядеятельности, связанной с привлечением денежных средствграждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов ииных объектов недвижимости на основании договора участия в долевомстроительстве [47].
3.3 Соотношение договора участия в долевом строительствеобъектов недвижимости с инвестиционным договором
Изучая практику рассмотрения судами дел связанными с привлечениемденежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, мы приходим квыводу о том, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают сорганизациями договоры, которые чаще всего называются «Договор о долевоминвестировании», «Договор долевого участия в строительстве», «Договорфинансирования строительства жилого дома», «Договор о совместном участии встроительстве дома», «Договор о долевом участии в инвестициях в строительстводома», «Инвестиционный контракт на строительство дома» и другие [41, 42]. Приэтом в тексте предлагаемого к подписанию договора обычно дополнительно делаетсяссылка на Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальныхвложений». Ввиду того, что типовая форма договоров, применяемых в сфереинвестирования строительства жилья, законодательством не утверждена, оцениваяправовую природу вышеуказанных договоров, суды исходили из их содержания, а неиз наименования.
Однако содержание перечисленныхдоговоров (предмет, условия участия, взаимные права и обязанности сторон)являются практически одинаковыми, несмотря на разные названия. По сути, вкаждом из таких договоров на гражданина (инвестора, дольщика) возлагаетсяобязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, аорганизация (инвестиционная компания, заказчик, застройщик) принимают на себяфункции заказчика строительства определенного объекта недвижимости собязательством передать гражданину (инвестору) в собственность обусловленноедоговором жилое помещение по окончании строительства и сдачи его вэксплуатацию.
Основанием выделения инвестиционногодоговора в отдельный вид следует считать его цель – особую причину установленияобязанностей сторон (инвестор, заказчик) по данному договору, охватывающуюдеятельность по реализации инвестиционного проекта: помощь инвестору ввыработке конечных характеристик объекта недвижимости, осуществление контроляза ходом строительства объекта, создание объекта и его передача инвестору. Врезультате исполнения обязательства, у инвестора возникает право собственностина объект недвижимого имущества.
Следовательно, вполне обоснован вывод, что названные выше договорынезависимо от их наименования являются конструкцией инвестиционного договора,так как они регулируют отношения, складывающиеся в процессе инвестиционнойдеятельности и отражают специфику данного вида деятельности. Кроме того,Б.В.Муравьев исследовал элементы инвестиционного договора, определяющие егоправовою природу, на примере договоров о долевом участии в строительстве(существовавших на практике до введения в действие Закона от 30 декабря 2004года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации») и подобных ему договоров, так как в сфере инвестированиястроительства объектов недвижимости они стали преобладающей формойвзаимодействия заказчика и инвестора [41].
Однако с принятием Закона, регулирующего отношения, связанныес привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевогостроительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основаниидоговора участия в долевом строительстве, можно выделить ряд отличий этогодоговора от инвестиционного договора, регулируемого инвестиционнымзаконодательством. Во-первых, исходя из сущности отношений по инвестированиюпроцесса строительства под предметом в инвестиционном договоре могутпониматься два материальных блага: [41] 1) инвестиционный взнос, передаваемыйинвестором в распоряжение инвестиционной компании; и 2) та часть строящегосяобъект недвижимости, которая подлежит передаче в собственность инвестору. Такимобразом, в договоре должно быть точно определено, что является вкладам встроительство объекта недвижимости, будь то денежные средства или другиеобъекты гражданских прав (п.1 ст. 1 Закона РСФСР от 26 июня 1991г. «Обинвестиционной деятельности в РСФСР» [10]). В то время как в договоре участия вдолевом строительстве предметом договора является только подлежащий передачеконкретный объект долевого строительства, определяемый в соответствии спроектной документацией (ч. 4 ст. 4 Закона). При этом вкладом могут быть толькоденежные средства. Кроме того, в соответствии со ст. 3Закона к застройщику, имеющему право на привлечение денежныхсредств участников долевого строительства для строительства объектовнедвижимости, предъявляется ряд требований, не соблюдение которых влечетответственность. В свою очередь ни Закон РСФСР от 26 июня 1991г. «Обинвестиционной деятельности в РСФСР», ни Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальныхвложений» таких требований к заказчику не содержит. Мы привели только наиболееяркие отличия рассматриваемых договоров, но далеко не все из существующих.
Изложенное выше дает основания полагать, что с введением в действиеФедерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ииных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательныеакты Российской Федерации» в случае, если в целях регулирования отношенийскладывающихся в процессе финансирования строительства объектов недвижимости,будет заключен инвестиционный договор, основанный на законодательстве обинвестиционной деятельности, то такой договор будет считаться ничтожным.
Именно по этому в проекте федерального закона «О внесении изменений вФедеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ииных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательныеакты Российской Федерации» предлагается уточнить соотношение применения положенийЗакона от 30 декабря 2004 г. с применением норм Федерального закона от 25февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,осуществляемой в форме капитальных вложений», что на наш взгляд вполнеобосновано. В законопроекте предлагается указать, что отношения междуюридическими лицами, связанными с совместным участием в инвестиционнойдеятельности по строительству объектов недвижимости, не основанные на договореучастия в долевом строительстве, могут осуществляться на основании ГражданскогоКодекса Российской Федерации и законодательства Российской Федерации обинвестиционной деятельности. При этом законопроект предполагает внесениедополнения в ст. 3 Закона, из содержания которой следует, что уступкатребований по инвестиционным договорам физическим лицам не допускается. Такимобразом, решение вопроса разграничения договора участия в долевом строительствеи инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости видитсяв необходимости уточнения существующего на данный момент Закона, что напрактике пока еще не нашло отражения. При этом целью такого разграниченияявляется не исключение из гражданского оборота инвестиционного договора кактакового, а введение таких условий, которые способствовали бы развитию стабильныхотношений в этой сфере, не подменяя собой правоотношений, возникающих издоговора участия в долевом строительстве объектов недвижимости.
Так исходя из вышесказанного, отличие договора участия в долевомстроительстве объектов недвижимости от инвестиционного договора в сферестроительства на лицо. Как минимум это выражается в различных требованиях,предъявляемых к сторонам указанных договоров, а также в этих договорахсодержатся отличные по содержанию условия о предмете. Кроме того, Закон,регулирующий отношения по поводу долевого участия в строительстве, содержитогромное количество норм, направленных на защиту интересов участников долевогостроительства, в свою очередь законодательство об инвестиционной деятельностидополнительных гарантий для инвесторов не содержит.
Подводя итог этой главы, отметим, чтодоговор участия в долевом строительстве пополнил список существующих насегодняшний день поименованных гражданско-правовых договоров РоссийскойФедерации. Самостоятельность данного договора очевидна в силу спецификирегулируемых им отношений, об этом свидетельствует и отсутствие в нем признаковдругих договорных обязательств.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рассматривая договор участия в долевом строительствеобъектов недвижимости, определяя его правовую природу, соотношение его сдругими гражданско-правовыми договорами, анализируя положения нового Закона, вступившегов силу 1 апреля 2005 года, а также результаты его действия за два года, представляетсявозможным сделать следующие выводы и высказать предложения по вопросам, касающимсясовершенствования гражданского законодательства.
1. Итак, «договор –невидимка», наконец, получил место в Законе. Теперь мы можем с полнойуверенностью утверждать, не основываясь лишь на общих положениях обобязательствах и судебной практике, что договор участия в долевомстроительстве, в силу специфики регулируемых им отношений, являетсясамостоятельным гражданско-правовым договором, отличным от иных договорныхобязательств.
2. Так по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик)обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечениемдругих лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и послеполучения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передатьсоответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,который в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену ипринять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод вэксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
3. При этом,учитывая практику прошлых лет, законодатель при разработке этого Закона однойиз целей поставил – обеспечение стабильности отношений, связанных сфинансированием строительства, и в первую очередь строительства жилья. Одним изсредств достижения этой цели стало четкое определение условий, которыеобязательно должны быть согласованы, а именно: конкретный объект, подлежащийпередаче участнику долевого строительства; срок его передачи; цена договора,сроки и порядок ее уплаты; а также гарантийный срок на объект долевогостроительства, — иначе договор будет считаться незаключенным.
4. Законодательнозакреплена обязательность государственной регистрации договоров участия вдолевом строительстве в Федеральной регистрационной службе (Росрегистрация),под страхом его незаключенности, необходимость которой назрела давно. Эта мерапризвана положить конец практике «двойных продаж».
5. Из анализаосновных положений Закона следует, что приоритетом для законодателя являютсяправа и законные интересы участников долевого строительства. Этим объясняетсязначительное увеличение объема их прав, при этом во главу стола ставятсяинтересы граждан-участников. Закон дает однозначный ответ на вопрос овозможности применения к рассматриваемым договорным отношениям с участиемпотребителя законодательства о защите прав потребителей.
6. Законодательнозакреплена возможность уступки прав требования по договору участником долевогостроительства, а также передачи этих прав по наследству.
7. Кроме того, вкачестве еще одного средства, призванного гарантировать реальность прав,исполнение обязанностей и защиту интересов сторон договора (в первую очередьучастников) в Законе названы такие способы обеспечения исполнения обязательствкак залог недвижимости и неустойка.
8. Однако, не смотряна достаточную защищенность правучастников долевого строительства, в некоторых случаях даже чрезмерную, Закон можетударить не только по строительным компаниям, но и по лицам, вкладывающимденежные средства в строительство, а это свидетельствуето его несбалансированности.
9. Ряд требований,предъявляемых к лицам, претендующим на роль застройщика, ограничивает их праваи делает затруднительным привлечение средств граждан и организаций в долевоестроительство. А в некоторых случаях применение тех мер ответственности,которые предусмотрены Законом, могу поставить застройщика в совершенноневыгодное положение, негативно сказавшись на его финансовой устойчивости.
Такой подходзаконодателя к решению проблем возникающих в сфере долевого строительства, нанаш взгляд, не совсем оправдан. Не смотря на то, что в положениях Закона даютсяответы на все наиболее спорные вопросы, возникавшие в практике разрешенияспоров из договорных отношений в сфере финансирования строительства объектовнедвижимости, он порождает новые сложности, которые появятся в ходе егоприменения.
10. Вцелях создания реальных механизмов практическойреализации норм Закона о долевом участии необходимо принятиесоответствующих нормативно-правовых актов, разрешающих все спорные вопросы. Вчастности, создание более эффективных механизмов защиты имущественных интересовсторон договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости; защитыинтересов застройщиков от действий недобросовестных участников долевогостроительства, в том числе и конкурентов; соблюдение баланса между размеромнегативных имущественных последствий для участников долевого строительства изастройщиков в зависимости от оснований их наступления.
11. Необходиморазграничение порядка и сфер применения законодательства об инвестиционнойдеятельности и законодательства, регулирующего отношения, связанные спривлечением денежных средств граждан и юридических лиц для созданиямногоквартирных домов и иных объектов недвижимости. При этом целью такогоразграничения является не исключение из гражданского оборота инвестиционногодоговора как такового, а введение таких условий, которые способствовали быразвитию стабильных отношений в этой сфере, не подменяя собой правоотношений,возникающих из договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости.
В заключениеотметим, что будущее – за добросовестными предпринимателями, и юридически грамматнымигражданами, которые понимают сущность правоотношений возникающих в процессеучастия в долевом строительстве объектов недвижимости, знают как и умеютзащищать свои права и законные интересы, а в реализации указанных задач имдолжна помочь достаточно грамотно сформированная и скорректированная, исходя изпотребностей сегодняшнего дня, законодательная база.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативно-правовые акты
1. «Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (принят ГДФС РФ 21.10.1994) (ред. от 05.02.2007)// Собрание законодательства РоссийскойФедерации. – 1994. — № 32. — ст. 3301.;
2. «Градостроительныйкодекс Российской Федерации» от 29.12.2004г. № 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ22.12.2004) (ред. от 29.12.2006) // Российская газета. – 2004.- № 290.;
3. Федеральный закон от 30.12. 2004 №214-ФЗ (ред. от 16.10.2006) «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (с изм.и доп., вступающими в силу с 01.01.2007);
4. Федеральный закон от 18.07.2006 №111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевомстроительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и овнесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»(принят ГД ФС РФ 30.06.2006);
5. Федеральный закон от 25.02.1999 №39-ФЗ (ред. От 18.12.2006) «Об инвестиционной деятельности в РоссийскойФедерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собраниезаконодательства Российской Федерации. — 1999. — № 9. — ст. 1096.;
6. Федеральный законот 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 18.12.2006) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принятГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. – 1998. — № 137.;
7. Федеральный законот 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.12.2006) «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)// Собраниезаконодательства Российской Федерации. — 1997. — № 30. — ст. 3594.;
8. Федеральный законот 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 05.02.2007) «Об акционерных обществах» (принятГД ФС РФ 24.11.1995) // Собрание законодательстваРФ. – 1996. — № 1. –ст.1.;
9. Федеральный законот 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 25.11.2006) «О защите прав потребителей» //Российская газета. – 1996. — № 8.;
10. Федеральный законот 26.06.1991 № 1488-1 (ред. от 10.01.2003) «Об инвестиционной деятельности вРСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР — 1991. — № 29.-ст. 1005.;
11. Федеральныйзакон от 13.03.2006 № 38-ФЗ (ред. От 09.02.2007) «О рекламе» // Российскаягазета. – 2006. — № 51.;
12. Приказ МАП РФ от20.05.1998г. № 160 «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «Озащите прав потребителей» Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.12.1998 № 1669 //Российская газета. – 1999. — № 5-6.;
13. Постановление ГДФС РФ от 09.12.2005 № 2541-IV ГД «О парламентском запросе Государственной ДумыФедерального Совета Российской Федерации Генеральному прокурору РоссийскойФедерации В.В. Устинову «О многочисленных нарушениях прав и законных интересовграждан – участников долевого строительства» // Собрание законодательства РФ. –2005. – № 51. – ст. 5497.;
Судебные акты
14. Информационноеписьмо ВАС РФ от 13.11.1997г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих подоговорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1997. — №1. – С.82-83.;
15. Информационноеписьмо ВАС РФ от 15.02.2001г. «Обзор практики разрешения споров, связанных сприменением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» // Вестник ВАС РФ. – 2001. — №4;
16. Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000г. «Обзор практикиразрешения арбитражными судами споров, связанных с договором на участие встроительстве» // Вестник ВАС РФ. – 2000. — № 9. – С. 45-47.;
17. ПостановлениеПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.07. 1999г. № 2935/99 // Вестник ВАСРФ. — 1999. — № 10. – С. 21.;
18. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.1997г. №1665/97 // Вестник ВАС РФ. — 1997. — № 10. – С.16.;
19. ПостановлениеФедерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.08.2001 г. №А56-5094/01 // Справочная правовая система – Гарант (документ опубликован небыл);
20. ПостановлениеФедерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.01.2007 г. №А43-31292/2006-43-1038 // Справочная правовая система – Гарант (документопубликован не был);
21. «Обобщениепрактики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам междугражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан длястроительства многоквартирных жилых домов» от 19.09.2002 г. // БюллетеньВерховного Суда Российской Федерации. — 2003. — № 2. – С. 33.
Научная и специальная литература
Монографии, учебные пособия
22. Анненков К.Система русского гражданского права. Т. III: Права обязательственные. – СПб.,1901. – 546 с.
23. Аполлонов А. О.,Еремичев И.А., Страунинг Э.Л. Договор долевого финансирования строительстважилья, заключаемый гражданами. – М.: Щит-М, 2003. – 188 с.
24. Брагинский М.И.Обязательства и способы их обеспечения: неустойка, залог, поручительство,банковская гарантия (комментарий к новому ГК РФ). Правовые нормы опредпринимательстве. Бюллетень. Выпуск 1.- М., 1995. – 144 с.
25. Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – М.: Статут,2001. – 848 с.
26. Гражданскоеправо. Том 1. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: ТК Велби,2002. – 77с.
27. Гражданскоеправо: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник /Отв. ред. проф. Е.А.Суханов. – М.:БЕК, 2003. – 704 с.
28. Грибанов В.П.Осуществление и защита гражданских прав. – М.: Статут, 2001. – 411 с.
29. Романец Ю.В.Система договоров в гражданском праве России. – М.: Юрист, 2001. – 494 с.
30. Шаханов А.Договор долевого участия в строительстве. – СПб.: Lex Star, 2001. – 32с.
Статьи
31. Богдан В.В.Гражданско-правовые способы защиты прав потребителей в сфере торговли и услуг// Юрист. – 2003. — № 7. – С. 11-17.
32. Болтанова Е.С. Правовая интерпретациягосударственной регистрации договоров // Журнал российского права. – 2002. — №1. – С. 84-89.
33. Витрянский В.В.Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. -1999. — № 9. — С. 80-115.
34. Воронин И. Застрокой договора долевого участия // Бюллетень недвижимости. – 2003. — № 7. –С. 12-19.
35. Ем В.С., КозловаН.В. Договор простого товарищества (комментарий главы 55 Гражданского кодексаРоссийской Федерации) // Законодательство. – 2000. — № 1. – С. 13-24.
36. Ивачев И. Новыйзакон – новые вопросы // Российская правовая газета «эж-Юрист». — 2005. — № 6.– С. 11.
37. Киндеева Е.А.Правовые проблемы государственной регистрации прав на вновь возведенные объектынедвижимости // Хозяйство и право. — 2000. — № 11.- С.47-51.
38. Кирюшина И.В.Правовое обеспечение прав участников долевого строительства жилья //Современныепроблемы гражданского права и процесса: Сб. статей. / Отв. ред. А.В. Цихотский.– Новосибирск: Институт философии и права СО РАН. — 2002.- С. 124-125.
39. Малова Н.«Договор – невидимка» получил место в законе // Российская правовая газета«эж-Юрист». – 2005. — № 6. – С.11.
40. Муравьев Б.В.Инвестиционные обязательства в строительстве // Юрист. — 2001. — №3. – С.44-59.
41. Незаметдинова Г.Применение цессии по договору участия в долевом строительстве // Российскаяправовая газета «эж-Юрист». – 2005. — № 4. – С. 8.
42. Романец Ю.Направленность договора как основа его квалификации // Право и экономика.-1999. — № 9. – С. 10-21.
43. Савельев А.Б.Договор простого товарищества // Актуальные вопросы гражданского права. — М.,1998. — С.284-306.
44. Савкин С.Ф.Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды(судебно-арбитражная практика) // Государство и право. – 1997. — № 2. – С.68-76.
45. Скловский К.Квалификация отношений о застройке и право на объект строительства в судебнойпрактике // Хозяйство и право. – 1997. — № 10. – С. 6-12.
46. Слепов Ю. Долевоестроительство жилья: правовое регулирование и бухгалтерский учет // Финансоваягазета. Региональный выпуск. — 2003. — № 22. – С. 40-49.
47. Сокол П.В.Отграничение инвестиционного договора в сфере жилищного строительства от смежныхправовых форм // Проблемы осуществления гражданских прав: Межвузовский сборникнаучных трудов / Отв. ред. С.В. Мартышкин, Ю.С. Поваров, В.Д.Рузанова. — Самара.,2002. – С. 194-200.
48. Федоров С. Ценанадежности // Российская правовая газета «эж- Юрист». – 2005. — № 6. – С.10-11.
49. 19. Фоков А.В. Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости // Нотариус. – 2005. — № 2. – С. 9-15.
50. Шичанин А.,Гривко О. Исполнение договорных обязательств в зеркале социальных противоречий// Хозяйство и право. — 2001. — № 2. – С. 91-99.
51. Щербинин А.Г. Особенности договора долевогоучастия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российскогоправа. – 2003. — № 10. – С. 14-20.
Ресурсы Интернет
54. А.Сидоров. Предложения по поправкам в Закон об участии в долевом строительствеподготовлены [Электрон. ресурс]: Юридический портал «Недвижимость и право».Режим доступа: World Wide Web. URL: www.realtylaw.ru. 14.03.2005.