КУРСОВАЯ РАБОТА
По гражданскому праву
НА ТЕМУ:
«Системно-правовой анализгражданско-правовых отношений в сфере оборота недвижимого имущества в РФ»
Белгород 2011
Введение
На рубеже XXи XXI веков Россия встретилась с новыми для себя отношениями, связанными с зарождением,функционированием и развитием рынка недвижимости, обусловленного возрождениемрыночной экономики.
Актуальностьисследования обусловлена тем, что появились новые принципиально важные задачи –учитывать не только недвижимость, как физический объект, но и права на неё, аглавное – обеспечить правовое регулирование совершения сделок с недвижимымимуществом и упорядочить действующее обширное и достаточно сложное гражданскоезаконодательство, регулирующее данные отношения.
Важнейшиепринципы правового регулирования совершения сделок с недвижимостью определены вГражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ). Однако он содержаллишь общие положения, которые нуждались в уточнении посредством изданиясоответствующих законов. Одним из них стал Федеральный закон от21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ о государственнойрегистрации), с принятием которого было связано создание единой системы государственнойрегистрации, отсутствовавшей ранее. На смену множеству регистрирующих органовпришел единый орган, который решал вопросы регистрации не только прав нанедвижимое имущество, но и сделок с ним, и перехода прав по сделкам.
Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним затрагивает не толькосделки купли–продажи, мены и дарения, с ней связаны также договоры ренты ипожизненного содержания с иждивением, аренды, ипотеки, и ряд иных сделок,предметом которых выступает недвижимость.
Несмотря назначительный интерес к данной теме и большое количество научных работ, она всеже недостаточно исследована, что обусловлено обширностью предмета исследования.Отдельные вопросы совершения сделок с недвижимостью остаются недостаточно урегулированнымивследствие противоречий, содержащихся в нормативно-правовых актах, что свидетельствуето необходимости дальнейшего совершенствования законодательства.
Объектомкурсового исследования являются гражданско-правовые отношения в сфере оборотанедвижимого имущества.
Предметомкурсового исследования выступают особенности правового регулирования совершениясделок с недвижимостью по российскому законодательству.
Цельюнастоящегокурсового исследования является анализ норм действующего законодательства всфере регулирования сделок с недвижимым имуществом, анализ и обобщениероссийского опыта правового регулирования сделок с недвижимостью.
Всоответствии с указанной целью исследования были поставлены следующие задачи:
ü изучитьпонятие и признаки недвижимости как объекта сделок;
ü сформулироватьпонятие сделок с недвижимостью;
ü рассмотретьвиды и формы сделок с недвижимым имуществом;
ü исследоватьобязательную форму сделок с недвижимым имуществом;
ü раскрытьсодержание основных понятий, используемых в законодательстве, регулирующемсовершение сделок с недвижимым имуществом;
ü проанализироватьнормы законодательства, регулирующие совершение сделок с недвижимым имуществом,направленных на переход права собственности на недвижимость и на передачунедвижимости в пользование или залог;
ü рассмотретьпорядок и последствия расторжения и признания недействительными сделок снедвижимостью;
ü проанализироватьгосударственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом на основаниисудебных актов и правоприменительную практику совершения сделок с ним.
Теоретическойосновой исследования послужили работы О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова,Ю.К. Толстого, Е.А. Киндеевой, В.А. Левицкой, А.Р. Кирсанова,М.Г. Пискуновой, Е.С. Болтановой, С.А. Калачевой. В трудахперечисленных авторов разработаны различные актуальные вопросы, касающиесяправового обеспечения сделок с недвижимым имуществом и проблем государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Информационнаябаза курсовой работы состоит из научных, методических, учебных изданий,нормативно-правовых, информационных, аналитических источников, материаловпериодической печати. В этот перечень входят Конституция РФ, Гражданский КодексРФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» и другие нормативно-правовые акты, учебники («Гражданскоеправо» под ред. Е.А. Суханова; «Гражданское право» под ред. А.П. Сергеева,Ю.К. Толстого; «Недвижимость: права и сделки» Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновойи др.), юридические журналы («Недвижимость и инвестиции. Правовоерегулирование», «Вестник ВАС РФ»), официальные сайты («Консультант-плюс», «Гарант»,«Российская газета») и другие источники.
Методологическойосновой исследования стали современные методы познания, а именно общенаучныйдиалектический метод исследования правовых процессов и явлений, позволяющийвидеть их в развитии, взаимодействии и противоречии, частно-научные испециальные методы познания – системный, комплексный, сравнительно-правовой,системно-правовой, нормативно-логический и функциональный. Работа построена накритическом анализе теоретического материала и подчинена логикеправоприменительного процесса.
Научнаяновизна исследования состоит в комплексном подходе к рассмотрению исистематизации особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом.
Научно-практическаязначимость заключается в том, что результаты проведенного исследования могутбыть использованы в качестве дополнительного источника информации, в том числепри подготовке к семинарам по гражданскому праву.
1. Общаяхарактеристика сделок с недвижимостью
1.1Понятие и признаки недвижимости как объекта сделок
Объектамигражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъектыгражданского права вступают между собой в правовые отношения. Одной изклассификаций вещей является их деление на вещи движимые и недвижимые. Какправило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладаютиндивидуальными признаками и являются незаменимыми, иными словами характернымпризнаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь сземлей.
В юридическойлитературе выделяются также следующие свойства недвижимости: многократноеиспользование в процессе производства и иных целях, полезность, стационарность,долговечность, фундаментальность, неповторимость, управляемость, детальнаярегламентация сделок с недвижимостью государственными органами и органамиместного самоуправления, устойчивая тенденция к росту стоимости.
Кнедвижимости, согласно статье 130 ГК РФ относятся />земельныеучастки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в томчисле здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. />/>К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественныйкомплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности(ст. 132 ГК РФ).
Такимобразом, все объекты недвижимости могут быть разделены на следующие группы:
1. объекты,являющиеся недвижимостью по природе (земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты).
2. объекты,являющиеся недвижимостью по своим физическим свойствам (леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения и другие объекты недвижимости).
3. «недвижимостьв силу закона» или «юридически недвижимое имущество» – вещи, являющиесядвижимыми по своей физической природе, но указанием закона отнесенные кнедвижимым вещам в силу своей высокой стоимости, необходимости специального регулированияих оборота, а также потому, что они являются «движущимися участкамитерритории», находящимися под юрисдикцией РФ (воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты).
Существуюттакже классификации недвижимого имущества по различным основаниям – по формамсобственности, характеру потребления, характеру и целям использования вгражданском обороте, физическому статусу.
Практическоезначение деления имущества на движимое и недвижимое выражается в установлениидля них в законодательстве различного правового режима, под которым понимаетсяналичие особых правил реализации правомочий владения, пользования ираспоряжения имуществом. Важная характеристика правового режима объектовгражданских прав – их оборотоспособность. Согласно ст. 129 ГК РФ по этомукритерию вещи делятся на три категории:
ü неограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходитьот одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование,реорганизация юридического лица) либо иным способом;
ü ограниченнооборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определеннымучастникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается поспециальному разрешению;
ü изъятыеиз гражданского оборота объекты.
По общему правилуобъекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте(ст. 129 ГК). Изъятие или ограничение оборота есть исключения из общегоправила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости – здания, строения,сооружения, жилые и нежилые помещения свободно участвуют в обороте, если они неисключены из него законом.
Изгражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственнойсобственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силупубличных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. В данныйперечень входят недра, лесной фонд, водные ресурсы; охраняемые или особымобразом используемые природные территории с находящимися на них объектаминедвижимости; недвижимые объекты исторического и культурного наследияфедерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ и так далее.
Такимобразом, недвижимость является особым объектом гражданских прав. Юридически впонятие «недвижимость» кроме объектов, являющихся недвижимым имуществом поприроде, входят объекты, которые можно считать недвижимостью по своимфизическим свойствам или даже движимые вещи, отнесенные к недвижимости в силузакона.
Характернымипризнаками всех объектов недвижимости чаще всего являются их высокая стоимость,неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущербаназначению, а также необходимость государственного регулирования оборота. Оборотнедвижимости по общему правилу не ограничен. Ограничения могут быть установленытолько законом, что обусловлено особым статусом отдельных объектов недвижимости(объекты, находящиеся в государственной собственности, особо охраняемыеприродные зоны, участки недр и т.д.).
Недвижимымимуществом независимо от своей физической природы и сущности вгражданско-правовых отношениях являются объекты с особым юридическим режимом,оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе и правилам огосударственной регистрации сделок.
недвижимостьсделка имущество расторжение
1.2 Понятиеи виды сделок с недвижимостью
Сделкиявляются одним из наиболее распространенных юридических фактов, это актыосознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц,при совершении которых они стремятся к достижению определенных правовыхпоследствий. Действия должны осуществляться на основе свободной воли – это одиниз основных принципов гражданского права.
Всоответствии со ст. 153 ГК РФ />/>сделкамипризнаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление,изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Такимобразом, сделку характеризуют следующие признаки:
а) сделка – этовсегда волевой акт, т.е. действия людей и юридических лиц;
б) этоправомерные действия;
в) сделкаспециально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданскихправоотношений;
г) сделкапорождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским закономопределяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершениясделок.
Порядоксовершения сделок с недвижимым имуществом наряду с Гражданским кодексом РФрегулируется Федеральным Законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,некоторыми другими специальными законами (Закон РФ №5663–1 от 20 августа 1993 г.«О космической деятельности», Воздушный кодекс РФ №60-ФЗ от 19 марта 1997 идр.) и подзаконными актами.
Посколькунедвижимость является одной из разновидностей объектов гражданских прав, то сней можно совершать те сделки, которые охватываются понятием договорныхобязательств, если это не противоречит существу недвижимости. Данные сделкиперечислены в ГК РФ: купля-продажа (гл. 30), мена (гл. 31), дарение(гл. 32), рента и пожизненное содержание с иждивением (гл. 33),аренда (гл. 34), найм жилого помещения (гл. 35), безвозмездноепользование (гл. 36), страхование (гл. 48), доверительное управление(гл. 53), наследование (часть третья ГК РФ), а также ипотека (ФЗ обипотеке (залоге недвижимости), приватизация (Закон РФ «О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации») и другие сделки.
Все сделки снедвижимостью можно подразделить на следующие группы:
1. Сделкиоб отчуждении, направленные на передачу недвижимости в собственность;
2. Сделкибез отчуждения, направленные на передачу недвижимости в пользование илизалог и тем самым порождающие не прекращение, а ограничение (обременение)права;
3. Смешанныедоговоры;
4. Дополнительные(акцессорные) сделки, заключенные для изменения правоотношений по совершеннымсделкам.
Также можновыделить сделки со сменой собственника, с изменением состава собственников, с добавлениеминых субъектов прав.
Кроме того, взависимости от объекта недвижимости сделки можно классифицировать как сделки пораспоряжению земельными участками, жилыми помещениями, нежилыми зданиями исооружениями, предприятиями, иными объектам недвижимости.
Для того,чтобы сделка была признана юридическим фактом, способным породить тот правовойрезультат, к которому стремились субъекты сделки, она должна отвечатьтребованиям о действительности сделок. Действительность сделки определяетсязаконодательством посредством следующей системы условий: законность содержания;способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке;соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки.
Нарушениеодного из перечисленных выше четырех условий дает основание признать сделкунедействительной. Недействительность сделки означает, что действие, совершенноев виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породитьте гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.
Следуетотметить, что в литературе, послужившей базой исследования, отсутствует кактаковое понятие сделок с недвижимостью – авторы ограничиваются лишь легальнымопределением сделок, данным в ст. 153 ГК РФ.
Такимобразом, на основе вышеизложенного можно сформулировать следующее определение:сделки с недвижимостью – действия граждан и юридических лиц, с которымидействующие законы и иные нормативно-правовые акты связывают возникновение,изменение и прекращение гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимости,направленные на переход права собственности, передачу недвижимости впользование или залог, а также изменяющие уже совершенные сделки.
Классификациясделок, которые являются наиболее часто встречающимися юридическими фактами,позволяет упорядочить их систему. Но у всех видов сделок есть общее – сделкадолжна действительной, что достигается соблюдением ряда условий, иначе они неповлекут за собой гражданско правовых последствий, наступления которых желалистороны.
1.3Обязательная форма сделок с недвижимостью
Основнаяособенность правового режима недвижимого имущества заключается в том, чтовозникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, другихвещных (сервитут, ипотека и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда,доверительное управление и т.д.) прав на него происходят в особом порядке,требующем соблюдения письменной формы, нотариального удостоверения, а также государственнойрегистрации.
Государственнаярегистрация – это форма публичного контроля за действиями граждан и юридическихлиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок снедвижимостью, как отметил В.Ф. Яковлев, выступает в данном случае вкачестве формы, которая используется для обозначения, обеспечения и защитыпубличных интересов в сфере действия гражданского права.
Государственнаярегистрация прав и сделок, оказывает стабилизирующее влияние на рынокнедвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможностизлоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.
Принятие ФЗ огосударственной регистрации оказало значительное влияние на развитие гражданскогозаконодательства. В юридической литературе появились суждения о появлении новойотрасли права – регистрационного права, предметом правового регулированиякоторого, по мнению А.Р. Кирсанова, «являются общественные отношения,возникающие в процессе осуществления регистрационной деятельности», в свою очередь,«регистрационное право выступает как комплексная отрасль российского права».
Более точнойпредставляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой: взаимосвязанные нормыо государственной регистрации образуют в системе права самостоятельный правовойинститут, регулирующий совокупность отношений, возникающих при приобретенииправ на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельностиучреждений юстиции.
Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический актпризнания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.Государственная регистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебномпорядке.
Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждениямиюстиции по регистрации прав на недвижимость в Едином государственном реестреправ на недвижимое имущество и удостоверяется выдачей свидетельства огосударственной регистрации прав на недвижимость.
Основныеположения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество определеныв ГК РФ. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственнойрегистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и закономо регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несоблюдениенотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования огосударственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделкасчитается ничтожной. Если сделка, требующая государственной регистрации,совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации,суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Вэтом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Договор,подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента егорегистрации, если иное не установлено законом.
Моментомзаключения сделки является момент ее государственной регистрации, а не моментее подписания или нотариального удостоверения. Юридическим результатомгосударственной регистрации сделки является признание ее законностигосударством и определение момента ее заключения. При этом регистрация сделкине является правилом заключения сделок с недвижимостью, а скорее исключением. Вотличие от нотариального удостоверения сделки, которое может быть установленосоглашением сторон (ст. 163 ГК РФ), обязательность государственнойрегистрации сделки устанавливается только законом.
Государственнойрегистрации подлежат такие виды сделок, как: сделки об отчуждении, сделки безотчуждения, акцессорные сделки, а также смешанные договоры.
Еслигосударственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считаетсязаключенным и вступает в силу не с момента государственной регистрации, а смомента подписания сторонами (или нотариального удостоверения в случаях,предусмотренных законом или соглашением сторон).
Сделки снедвижимостью, не подлежащие государственной регистрации: договоры купли-продажи,мены недвижимости; аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельныхучастков на срок менее года; предварительные договоры;, соглашения участниковобщей собственности об установлении, изменении размера (перераспределении)долей в праве; заключение договора доверительного управления, в том числе иимуществом подопечного; договоры безвозмездного пользования недвижимостью(ссуды) и так далее.
Переченьсделок, государственная регистрация которых необязательна, не может бытьисчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота – физические июридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные, так и непредусмотренные законодательством (ст. 421 ГК РФ).
Значениенотариальной формы сделки с недвижимым имуществом заключается в том, чтотаковая в значительной степени облегчает процедуру доказывания определенныхфактов. Правоприменительная практика рассматривает нотариально удостоверенныесделки как обладающие более высокой доказательственной силой.
Кроме того,нотариальная форма в установленных законом случаях рассматривается в качествеобязательного элемента сложного юридического состава, с которым связываетсяпереход права на недвижимое имущество. Отсутствие этого элемента может рассматриватьсякак основание для оспаривания права на недвижимую вещь.
В настоящеевремя обязательное нотариальное удостоверение установлено законом длядостаточно большого количества сделок, в частности: договоров об ипотеке,договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением, соглашений об изменениии расторжении нотариально удостоверенного договора и т.д. (подробнее см. приложение4). Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях,предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида этаформа не требуется (ст. 160 ГК).
Такимобразом, соблюдение установленной законом формы является одним из условийдействительности сделок, а, следовательно, и осуществления того правовогорезультата, к которому стремились стороны. Несоблюдение установленной закономформы сделок влечет их недействительность. Обязательной формой сделок снедвижимостью является письменная форма. В случаях, установленных законом илидоговором сделки с недвижимостью должны быть нотариально удостоверены, а также,если содержится прямое указание закона, подлежат государственной регистрации. Государственнаярегистрация является актом признания государством прав на недвижимость идоказательством существования права. Стоит особо подчеркнуть, чтогосударственная регистрация может быть установлена только законом, но несоглашением сторон, в отличие от нотариального удостоверения сделки. По мнению М.Г. Пискуновойи А.Р. Кирсанова, роль государственной регистрации настолько велика, чтоможно говорить о формировании обособленного правового института, регулирующегоданные отношения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество исделок с ним снижает риски, связанные с совершением сделок с недвижимымимуществом, стабилизирует рынок недвижимости и способствует гражданско-правовойзащите интересов участников сделок.
В итоге,обобщая вышесказанное, можно отметить, что недвижимое имущество является особымобъектом гражданских правоотношений, оборот которого подчиняется специальнымправилам, в том числе и правилам о государственной регистрации сделок.
Сделки снедвижимостью можно определить как действия граждан и юридических лиц, скоторыми действующие законы и иные нормативно-правовые акты связываютвозникновение, изменение и прекращение гражданских правоотношений в сфереоборота недвижимости, направленные на переход права собственности, передачунедвижимости в пользование или залог, а также изменяющие уже совершенныесделки. Система сделок с недвижимостью достаточно обширна, и достичь ее упорядоченияможно их классификацией.
Чтобы обеспечитьосуществление того правового результата, к которому стремились стороны,необходимо соблюдать условия действительности сделок. Одним из таких условийсделок является соблюдение их формы. В свою очередь обязательная форма сделок снедвижимостью имеет свои особенности, заключающиеся в необходимости письменного(а иногда и нотариального) удостоверения соглашения сторон, а также вопределенных случаях – и в государственной регистрации. Государственнаярегистрация является актом признания государством прав на недвижимость и доказательствомсуществования права, а также способствует гражданско-правовой защите интересовучастников сделок.
2.Особенности законодательного регулирования сделок с недвижимостью
2.1 Сделки, направленные на переходправа собственности на недвижимость
Присовершении сделок об отчуждении недвижимости наиболее часто встречаютсяследующие: купля-продажа, мена, дарение, рента и пожизненное содержание сиждивением. Подробное рассмотрение перечисленных договоров выходит за пределыисследования, но можно проанализировать их главные особенности.
По договорукупли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственностьпокупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатитьза него определенную сторонами цену (ст. 454, 549 ГК РФ).
Согласно ст. 567ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственностьдругой стороны один товар в обмен на другой, на отношения сторон распространяютсяправила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, которыйона обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять вобмен.
В соответствии со статьей 572 ГК РФ по договору дарения однасторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне(одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себеили к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее отимущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
По договоруренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщикуренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен наполученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определеннойденежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583ГК РФ). Согласно ст. 583 ГК РФ рента – это периодические платежи,которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученноев собственность имущество. Отличия постоянной и пожизненной ренты подробноотражены в приложении 5. Плательщик ренты как собственник вправе распоряжатьсянедвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделокнеобходимо соблюдение ряда условий: наличие согласия получателя ренты; указаниев договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты,предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечениеэтих обязательств. Записи об обременении недвижимого имущества рентой погашаютсяв случае: расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением;судебного признания данного договора недействительным; смерти получателяпожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением; выкупа ренты; виных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.
Обязательнойформой договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты недвижимости являетсяписьменная, кроме того, они подлежат обязательной государственной регистрации(ст. 551 ГК РФ). Моментом возникновения права собственности у покупателяпризнается момент государственной регистрации права. При совершении сделок оботчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрациясамой сделки и регистрация права собственности.
Нотариальногоудостоверения договоров купли-продажи, мены, дарения недвижимости не требуется.В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречитдействующему законодательству, а с точки зрения экономической необходимостизачастую даже и целесообразно. Исключение составляет лишь договоры ренты ипожизненного содержания с иждивением.
Договорыкупли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением являютсядвусторонними сделками. Договор мены и купли-продажи являются консенсуальными ивзаимными; договор дарения может быть как консенсуальным, так и реальным, атакже как взаимным, так и односторонним; договоры ренты и пожизненногосодержания с иждивением всегда только реальные и односторонние. Всеперечисленные договоры, за исключением дарения, являются возмездными.
Предметдоговора является существенным условием всех указанных сделок, направленных напередачу имущества в собственность, при этом особенность договора пожизненногосодержания с иждивением заключается в том, что его предметом может быть тольконедвижимое имущество (ст. 601 ГК РФ). Объект недвижимости, подлежащийпередаче должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями п. 1ст. 18, п. 6 ст. 12 ФЗ о государственной регистрации. Существеннымусловием договора отчуждения недвижимости является передача права на занятый еюи находящийся в собственности продавца участок. В договоре должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащеепередаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости насоответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.Объектом данных договоров могут быть только земельные участки, прошедшиегосударственный кадастровый учет.
Срок неявляется существенным для договоров купли-продажи, мены и реальных договоровдарения, напротив для консенсуального договора дарения и ренты срок существенен.
Цена неявляется существенной для договоров дарения и мены, факт отсутствия в договореденежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основаниемдля отказа в регистрации. При этом в договоре пожизненного содержания сиждивением существенна стоимость всего объема содержания, что должно составлятьв месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда(ст. 602 ГК РФ).
Также необходимымусловием является указание в договоре существующих ограничений (обременений)прав продавца, отсутствие таких положений является основанием для отказа врегистрации сделки и перехода права (ст. 20 ФЗ о государственнойрегистрации).
Такимобразом, сделки об отчуждении имеют своей целью переход права собственности нанедвижимое имущество. Наиболее часто встречающимися разновидностями такихсделок являются купля-продажа, мена, дарение недвижимости, а также рента ипожизненное содержание с иждивением. Обязательной формой перечисленных сделокявляется письменная, и все они подлежат государственной регистрации. Различия всущественных условиях обусловлены существом самих договоров, а также тойстепенью регламентированности, а, следовательно, и защиты, изначальнопредставленной законодателем сторонам, что видно на примере договора пожизненногосодержания с иждивением, риск злоупотреблений при совершении которого высок играждане, совершающие его, чаще всего не отличаются высоким уровнем юридическойграмотности.
2.2Сделки, направленные на передачу недвижимости во временное владение(пользование) или залог (обременение прав)
Наиболее распространенными сделками безотчуждения являются аренда недвижимости, ипотека (залог недвижимости), а такжедоверительное управление недвижимым имуществом и безвозмездное пользованиенедвижимостью, и эта часть исследования будет посвящена рассмотрению ихособенностей.
Под договором аренды (имущественногонайма) понимается такой договор, по которому одна сторона – арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю)определенное имущество за плату во временное владение и пользование или вовременное пользование (ст. 606 ГК РФ).
/>/>Ипотека(залог недвижимого имущества) является одним из способов обеспечения исполненияобязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) приобретает право вслучае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получитьудовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимогоимущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другимикредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1Закона об ипотеке).
По договору доверительного управленияимуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне(доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительноеуправление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществомв интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя)./>Передача имущества в доверительное управление не влечетперехода права собственности на него к доверительному управляющему (ст. 1012ГК РФ).
По договору безвозмездного пользования(договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передаетвещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), апоследняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ееполучила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором(ст. 689 ГК РФ).
Договоры аренды, ипотеки, доверительногоуправления и ссуды являются двусторонними сделками. Договоры аренды, ипотеки иссуды являются взаимными; договор доверительного управления может быть каквзаимным, в том случае, если он возмездный, так и односторонним ибезвозмездным. Также возмездными являются аренда и ипотека, в отличие от ссуды,где безвозмездность – ее определяющее условие. Договоры ипотеки и ссуды могутбыть как консенсуальными, так и реальными; договор аренды всегдаконсенсуальный, доверительного управления – реальный.
Объектом всех перечисленных договоровмогут быть только индивидуально-определенные вещи.
Формой договора, по общему правилу,является письменная форма. Договоры аренды (на срок более года, а если хотя быодной из сторон договора является юридическое лицо – независимо от срока),ипотеки, доверительного управления имуществом подлежат государственнойрегистрации. Особенностью государственной регистрации ипотеки является то, чтоона проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя нанедвижимое имущество. Ипотека как обременение имущества, заложенного подоговору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Правазалогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежатгосударственной регистрации. Требование об обязательном нотариальномудостоверении договора об ипотеке отменено. Договор аренды нежилых помещений,заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрациии считается заключенным с момента, определяемого в договоре. Вопрос о том,подлежит ли договор ссуды недвижимого имущества государственной регистрациизаконодательством прямо не решен. Ссуда также не попала в перечень обремененийправ на недвижимое имущество, установленный ст. 1 ФЗ о государственнойрегистрации, но поскольку данный перечень оставлен открытым и безвозмездноепользование ограничивает права собственника, то право пользованияссудополучателя подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения)прав на недвижимое имущество.
Специального требования об обязательнойгосударственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащиерегистрации договоры российское законодательство не содержит.
Существенными условиями договора арендыявляется предмет договора, а также размер арендной платы.
Существенными условиями договора обипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срокисполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Законаоб ипотеке), а кроме того, условие о том, у какой из сторон (залогодателя илизалогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ).Залог может возникнуть в силу договора (соглашения сторон) или прямого указаниязакона. Непосредственно закон является основанием для возникновения залога вследующих случаях: при купле-продаже с рассрочкой платежа; для обеспеченияисполнения плательщиком ренты своих обязательств перед ее получателем повыплате ренты; при приобретении жилого дома или квартиры на средства кредита банкаили иной организации, если иное не предусмотрено законом или договором; дляобеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевомстроительстве.
В ст. 446 ГПК РФ, содержащуюперечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, были внесеныдополнения. Суть дополнений сводится к тому, что теперь допускается обращениевзыскания на жилое помещение (его части), даже если для гражданина-должника ичленов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно являетсяединственным пригодным для постоянного проживания помещением, в случае, еслионо было заложено по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона вобеспечение возврата кредита или целевого займа.
В договорессуды существенным является указание предмета, а также безвозмездностидоговора.
К существенным условиям договорадоверительного управления недвижимостью относятся следующие: предмет договора,который выражается в указании состава недвижимого имущества и его оценке;наименование того юридического лица либо имя того гражданина, в чьих интересахосуществляется управление имуществом; размер и форма вознагражденияуправляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором, а также срокдействия договора. Одна из основных проблем регулирования доверительногоуправления объектами недвижимости заключается в отсутствии норм,регламентирующих юридическую судьбу земельного участка, на котором находитсяпередаваемая в управление недвижимость.
Таким образом, сделки без отчуждения представляютсобой реализацию собственником правомочий пользования и распоряжения вещью, и порождаютне прекращение, а ограничение (обременение) прав. Из них наиболее частовстречаются такие сделки с недвижимостью, как аренда, ипотека, доверительноеуправление и безвозмездное пользование. Все перечисленные договоры заключаютсяв письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации(исключение составляют договоры аренды, заключаемые между физическими лицами насрок менее 1 года). Перечень существенных условий для каждого вида договоровразличается. Наибольшее количество условий содержат договоры ипотеки идоверительного управления имуществом, что связано с возможностьюзлоупотреблений при их совершении и большим объемом полномочий.
Таким образом, исходя из вышеизложенногоможно отметить, что сделки с недвижимостью можно подразделить на сделки,направленные на переход права собственности на недвижимость, например, купля-продажа,мена, дарение недвижимости, рента и пожизненное содержание с иждивением) и насделки, направленные на передачу недвижимости во временное владение(пользование) или залог (обременение прав), например, аренда, ипотека,доверительное управление, безвозмездное пользование.
Важнейшими особенностямизаконодательного регулирования сделок с недвижимостью является требование особлюдении письменной формы сделки и государственной регистрации (за некоторымиисключениями), а также расширенный перечень существенных условий. Различия всущественных условиях обусловлены существом самих договоров, объемом предоставляемыхполномочия, а также той степенью регламентированности действий, а,следовательно, и защиты от злоупотреблений, изначально представленнойзаконодателем сторонам.
3. Проблемы, возникающие при оформлениии рассмотрении споров по сделкам с недвижимостью
3.1 Признаниенедействительными и расторжение сделок с недвижимостью
Всоответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям,установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом либо независимо оттакого признания. По общему правилу последствием недействительности сделкиявляется двусторонняя реституция – возврат сторонами всего полученного в натуре(ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки, совершенной с целью,противной основам правопорядка и нравственности, полученное виновной сторонойвзыскивается в доход РФ (ст. 169 ГК РФ).
Выделяютмножество причин признания сделок недействительными (см. приложение 6),одной из наиболее распространенных является мошенничество – данное понятиеохватывает огромное количество противоправных действий и представляет собойзавладение чужим имуществом или приобретение права на имущество путем обманалибо злоупотребления доверием (ст. 159 УК РФ).
Одной изсамых больших и серьезных проблем неприятностей, которая может подстерегатьприобретателя объекта недвижимости – искусственное признание бывшимсобственником уже совершенной сделки недействительной.
Сделки могутбыть признаны недействительными по следующим основаниям:
1. Несоблюдениенотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации;
2. Несоответствиесделки закону;
3. Совершениемнимой или притворной сделки (оформление или переоформление недвижимости на подставноелицо; фиктивный родственный обмен; дарение вместо купли-продажи и наоборот,неправильное оформление при передаче реальной суммы денег; невозврат кредитапод залог недвижимости);
4. Порокидееспособности участников сделки (сделки, совершенные с участием ограниченноили полностью недееспособных; малолетних; несовершеннолетних; лиц, не способныхпонимать значение своих действий или руководить ими);
5. Несоответствиеволеизъявления подлинной воле (совершение сделки под влиянием заблуждения,имеющего существенное значение; действия под влиянием обмана, насилия, угроз;злонамеренное соглашение участников сделки; кабальная сделка);
6. Совершениесделки неуполномоченным лицом (физическим или юридическим, нарушение порядкаодобрения крупной сделки);
7. Фиктивнаявыписка граждан;
8. Сделкис неисполненными обязательствами (семейные, наследственные, жилищные споры;ущемление прав детей; наличие договоров аренды (найма); наличие ипотеки;наличие договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением).
Отдельныеаспекты вопросов, касающиеся недействительности сделок с недвижимостью отраженыв определениях Верховного суда, к которым относятся следующие решения,касающиеся, в частности, сделок с участием несовершеннолетних.Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей,если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительнойее части – данное дело было решено на основе ст. 180 ГК РФ, и проблемазаключалась в отсутствии согласия органа опеки и попечительства на продажуквартиры, доля в которой принадлежала несовершеннолетнему. Также ухудшениежилищных условий несовершеннолетнего, если оно не подпадает под основания,предусмотренные законом для признания сделок недействительными, само по себе неявляется основанием для признания договора купли-продажи квартирынедействительным по ст. 168 ГК РФ.
Следующийпрецедент касается признания недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, договоракупли-продажи квартиры, находящейся в общей совместной собственности изаключенного без согласия одного из сособственников – это решение повлеклопризнание всех последующих сделок с квартирой недействительными, как основанныхна недействительной сделке.
Возвратнедвижимости не является автоматическим результатом недействительности сделки.В случае невозможности реституции по каким-либо причинам возмещается стоимостьобъекта. Отказывается в удовлетворении исковых требований о возврате проданнойнедвижимости и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем.Если по иску о признании недействительности договора купли-продажи у лица,которое не имело права отчуждать имущество, будет установлено, что покупательотвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302ГК РФ), и в удовлетворении исковых требований собственника о возвратенедвижимости будет отказано, то такое решение суда также является основаниемдля регистрации права покупателя.
Порядокдействий учреждений юстиции в случае признания недействительности сделкиявляется одной из актуальных проблем государственной регистрации, требующейразрешения в нормативных актах. Распространена вполне обоснованная точка зрения,что при отсутствии реституции само по себе решение суда о недействительностисделки не влечет прекращения права. Согласно ст. 178 АПК РФ, ст. 201ГПК РФ, если в судебном решении о признании не разрешен вопрос о передачеимущества или о действиях, которые должен совершить ответчик, суд по своейинициативе или по заявлению лица, участвующего в деле, вправе до вступлениярешения в законную силу принять дополнительное решение. Таким образом, решениео применении последствий недействительности сделки в виде возврата имуществадолжно быть принято судом. На практике часто принимаются решения только онедействительности сделки, без разрешения вопроса о судьбе имущества. Иногдастороны осознанно не заявляют о реституции, особенно при недействительностисделок, совершенных не собственником недвижимости, а уполномоченным лицом,поскольку это влечет возврат ими вырученных от продажи чужой недвижимостисредств.
Независимо отприменения последствий в виде реституции и реального исполнения этого решениясторонами, признание судом недействительности сделки влечет утрату титула нанедвижимость, несмотря на фактическое владение. Не случайно в ПостановленииПленума №8 ВАС РФ указал, что исковые требования о возврате имущества – этотребования собственника. Недействительная сделка ввиду ее противоречия закону –неправомерное действие, не порождающее права. Соответственно, в случаенедействительности сделки имущество не может считаться законно приобретенным.
Следуетотличать признание недействительности сделок и расторжение сделок в судебномпорядке. Если недействительная сделка не влечет юридических последствий инедействительна с момента совершения, то при расторжении договора обязательствапрекращаются со вступлением в законную силу решения суда. По общему правилустороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими пообязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено закономили соглашением сторон (ст. 453 ГК РФ).
Расторжениедоговора – это досрочное прекращение его действия и тем самым возникших из негообязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил.Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора. Следовательно,после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при дарении иосуществлении передачи недвижимости одаряемому, нельзя ставить вопрос о егорасторжении.
Расторжениедоговора может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной изсторон (ст. 450 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договорапроисходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что изаключение договора. По требованию одной из сторон, расторжение договорапроисходит по решению суда (после процедуры досудебного урегулирования). Отказот договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд, и вотличие от расторжения договора, всегда совершается непосредственноодносторонними действиями стороны во внесудебном порядке.
Вотношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора водностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора подвустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннемпорядке путем обращения в суд (исключение составляют случаи, когда стороныустановили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностьюили частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)), например невыполнение покупателем обязательств по оплатенедвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основаниемк расторжению этого договора.
Такимобразом, признание сделки недействительной – это нежелательное юридическоепоследствие, которое происходит вследствие нарушения одного из условийдействительности сделок. В то же время одна из сторон может желать признаниянедействительности сделки. Такие сделки заключаются намеренно, мошенничествопри совершении сделок с недвижимостью широко распространено, что вызвановысокой стоимостью объектов недвижимости и юридической неграмотностью граждан.Последствием признания сделки недействительной является реституция. Вопрос о ееприменении решается судом, при этом стороны иногда намеренно не заявляют ореституции по различным причинам. В любом случае, несмотря на фактическоевладение, признание сделки недействительной влечет утрату титула и погашениезаписи о праве в ЕГРП. В отличие от недействительных сделок, которые не влекутюридических последствий, при расторжении сделок с недвижимостью происходитдосрочное прекращение действия договора и обязательства прекращаются с моментавступления в силу решения суда, которое является основанием для погашениязаписи о зарегистрированном праве.
3.2Регистрация прав на недвижимое имущество на основании судебных актов
При регистрацииправ, установленных решением суда, признанное судом право подлежит регистрациина общих основаниях, момент его возникновения может быть определен решениемсуда, регистратор не вправе отказать в регистрации установленного судом права. Признаниесудом права не может быть отнесено к решению, подлежащему исполнению, так как регистрацияпризнанного судом права не является исполнением судебного решения. Приотсутствии необходимых документов она не может быть произведена и впринудительном порядке – на основании исполнительного листа.
Регистрациясама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, в отрыве отматериального носителя зарегистрированного права – правоустанавливающегодокумента сама по себе не может нарушать прав иных лиц, являясь лишьдоказательством существования зарегистрированного права. В судебном порядкеможет быть оспорено только зарегистрированное право, а не регистрация сама посебе.
По поводуправовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФсформулирована правовая позиция, выраженная в Определении от 5 июля 2001 г. №132-О: государственная регистрация – формальное условие обеспечения государственной, втом числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектомкоторых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призваналишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующихправоустанавливающих документов, создавая гарантии надлежащего выполнениясторонами обязательств и способствуя упрочению гражданского оборота и егостабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанногосубъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров,юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественнуюсамостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимоепроизвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение правчеловека и гражданина.
Такую жепозицию занял ВАС РФ. Рассматривая дело о признании недействительнымигосударственной регистрации и свидетельства о регистрации, в постановлении от26.06.01 №4156/00 Президиум ВАС РФ указал, что должно оспариватьсязарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации, а данноетребование не может разрешаться без уточнения предмета иска и привлечения вкачестве ответчика обладателя зарегистрированного права.
В ОпределенииКонституционного Суда РФ от 8 июня 1999 г. №103-О сделан вывод о том, что применение норм ФЗ «О государственной регистрации» поставлено в зависимость отхарактера сделки, то есть от того, связана она с реализацией правасобственности либо с обременением этого права, а также от иных фактическихобстоятельств, установление которых, так же как и выбор подлежащих применениюнорм, входит в компетенцию судов общей юрисдикции. Различие в порядкегосударственной регистрации разных по своей природе и целям сделок с недвижимымимуществом не является умалением права собственности.
В том случае,если зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, тодо окончания судебного разбирательства все заинтересованные лица должны быть оповещеныо наличии такого спора, который, в частности является основанием для отложениягосударственной регистрации ипотеки (п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке).В остальных случаях запись о праве требования сама по себе, в отсутствиизаписей о судебных арестах и запрещениях, не препятствует распоряжению объектоми, соответственно, совершению регистрационных действий. Однако факт оспариванияправа должен быть указан в договоре о передаче недвижимости, в противном случаерегистратор может отказать в регистрации сделок или переходе права на основаниитого, что «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями,составило документ без указания этих условий». Трудно представить приобретателя,согласившегося принять недвижимость на таких условиях. Извещенный о спореприобретатель не может признаваться добросовестным и пользоваться защитой,предоставленной статьями 302, 303 ГК РФ. Так, в п. 24 ПостановленияПленума ВАС РФ от 25.02.98 №8 указывается, что приобретатель не может бытьпризнан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношенииспорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю былоизвестно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядкеправомерными.
Если сделка,требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна изсторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сторонывынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется всоответствии с решением суда, но пока сделка не зарегистрирована, даже приналичии судебного решения о регистрации она не может считаться заключенной. Вто же время существует несоответствие ФЗ о государственнойрегистрации ст. 551 ГК РФ: решение суда о государственной регистрациине является основанием для приобретения права собственности и не может служитьоснованием регистрации права покупателя. Недвижимость приобретается по сделке,а не в процессе спора об уклонении от регистрации.
Само по себерешение суда о регистрации сделки не порождает обязанности у учреждения юстицииосуществить государственную регистрацию. В соответствии с ГК РФ основаниемдля регистрации перехода права является договор, а не решение суда. Только вслучае участия учреждения юстиции в судебном разбирательстве на него может бытьвозложена обязанность по совершению регистрационных действий.
Заинтересованнаясторона представляет в учреждение юстиции имеющиеся у нее необходимые длярегистрации документы, а вместо документов уклоняющейся стороны представляетсярешение суда. Если в ходе правовой экспертизы будут установлены причины,препятствующие государственной регистрации, то возможен отказ в регистрации переходаправа, поскольку п. 1 ст. 28 ФЗ о государственной регистрации онедопустимости отказа в регистрации установленного судом права в данном случаенеприменим.
В практикенередко встречаются случаи неправомерного привлечения учреждений юстиции кспорам об уклонении сторон от регистрации и невозможности осуществитьрегистрацию даже при наличии судебного решения. Так, в процессе спора обуклонении арендодателя от регистрации договора аренды арендатор привлек вкачестве ответчика учреждение юстиции – Приморский краевой регистрационныйцентр. Суд вынес решение, обязывающее учреждение юстиции зарегистрироватьдоговоры аренды. Апелляционная инстанция арбитражного суда по жалобе учрежденияюстиции отменила решение полностью. Кассационная инстанция федеральногоарбитражного суда оставила постановление апелляционной инстанции в силе,указав, что: суд первой инстанции неправомерно привлек учреждение юстиции вкачестве ответчика, поскольку не оно уклонялось от регистрации; апелляционнойинстанцией сделан обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований длярегистрации договора аренды, т.к. «арендодатель не зарегистрировал правособственности на объекты недвижимости перед заключением договора аренды».
Последствиемпроведения регистрационных процедур на основании заявления заинтересованноголица не всегда является внесение записи о регистрации права или сделки в ЕГРП.В установленных законом случаях допускается отказ в регистрации права илисделки. Перечень оснований для отказа в государственной регистрации не являетсяисчерпывающим. Например, в том случае, если после приостановления процедурыгосударственной регистрации заявитель не устранит причины, повлекшиеприостановление, государственный регистратор обязан отказать заявителю исделать об этом запись в книге учета документов. Также в государственнойрегистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного вдоговоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора обипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиямгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Каксвидетельствует судебно-арбитражная практика, в некоторых случаях прирассмотрении заявлений о государственной регистрации регистрирующие органывынуждены отказывать заявителям, предварительно давая оценку объекту с точкизрения того является ли этот объект недвижимостью или нет.
Заявитель илииное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в государственной регистрациив суд, арбитражный суд. В соответствии со ст. 206, 258 ГПК РФ в случаепризнания судом отказа в регистрации незаконным учреждение юстиции обязаноисполнить судебное решение и провести государственную регистрацию. В то жевремя государственный регистратор не имеет права отказать в государственнойрегистрации права, которое установлено вступившим в законную силу решением суда.
Междусторонами может быть заключено мировое соглашение на любой стадии арбитражногопроцесса и при исполнении судебного акта (ст. 139 АПК РФ), атакже государственная регистрация может быть приостановлена по решению илиопределению суда./>
Такимобразом, регистрация прав на недвижимое имущество является доказательствомсуществования права, а также условием обеспечения государственной защиты прав,объектом которых является недвижимое имущество. Суд может вынести решение орегистрации сделки в том случае, если она совершена в надлежащей форме, но однаиз сторон уклоняется от ее регистрации. В данном случае заинтересованнаясторона предоставляет в учреждение юстиции необходимые документы, а вместодокументов уклоняющейся стороны – решение суда. Также возможен отказ вгосударственной регистрации. Основания могут быть различными, например, вслучае неустранения нарушений, повлекших приостановление государственнойрегистрации или в том случае, если объект, права на который желализарегистрировать стороны, не является недвижимостью. В любом случае отказ вгосударственной регистрации может быть обжалован в суде.
Исходя извышеизложенного можно заключить, что существует много оснований, по которым ужесовершенная сделка может быть признана недействительной. Одна из сторон можетжелать такого признания, что связано с мошенничеством в сфере совершения сделокс недвижимостью, которое получило особенно широкое распространение в девяностыегоды двадцатого века. Юридическая неграмотность граждан, неурегулированностьнекоторых вопросов законодательством, ловкость риэлторов, высокая стоимостьобъектов недвижимости – все эти факторы способствовали увеличению количества аферна рынке недвижимости. Недействительная сделка не влечет юридическихпоследствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью (реституция,утрата титула и погашение записи о праве в ЕГРП) и недействительна с момента еесовершения. При расторжении договора обязательства досрочно прекращаются смомента вступления в законную силу решения суда, которое является основаниемдля погашения записи о зарегистрированном праве.
Регистрацияправ на недвижимое имущество является доказательством существования и условиемобеспечения государственной защиты прав на недвижимое имущество. В случаеотказа в государственной регистрации или уклонения одной из сторон отгосударственной регистрации, а также в других случаях, когда право нанедвижимое имущество не может быть зарегистрировано по какой-либо причине,заинтересованная сторона должна обратиться в суд, и если ее возражениясправедливы, суд выносит решение о государственной регистрации и признанноеправо регистрируется на общих основаниях.
Заключение
Обобщаявышесказанное, можно отметить, что недвижимое имущество является особымобъектом гражданских правоотношений. Юридически в понятие «недвижимость» кромеобъектов, являющихся недвижимым имуществом по природе, входят объекты, которыеможно считать недвижимостью по своим физическим свойствам или даже движимыевещи, отнесенные к недвижимости в силу закона. Характерными признаками всехобъектов недвижимости чаще всего являются их высокая стоимость, неразрывнаясвязь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению,а также необходимость государственного регулирования оборота.
Сделки с недвижимостьюможно определить как действия граждан и юридических лиц, с которыми действующиезаконы и иные нормативно-правовые акты связывают возникновение, изменение ипрекращение гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимости,направленные на переход права собственности, передачу недвижимости впользование или залог, а также изменяющие уже совершенные сделки.
Важную рольиграет требование о действительности сделок, что означает признание за сделкамикачеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которомустремились субъекты сделки. Если данное требование будет нарушено, сделки неповлекут за собой гражданско правовых последствий, наступления которых желалистороны.
Одним изусловий действительности сделок является соблюдение их формы. В свою очередьобязательная форма сделок с недвижимостью имеет свои особенности, заключающиесяв необходимости письменного (а иногда и нотариального) удостоверения соглашениясторон, а также в определенных случаях – и в государственной регистрации.
Государственнаярегистрация является актом признания государством прав на недвижимость идоказательством существования права, снижает риски, связанные с совершениемсделок с недвижимым имуществом, стабилизирует рынок недвижимости и способствуетгражданско-правовой защите интересов участников сделок.
К проблемам,возникающим при совершении сделок с недвижимостью, можно отнести последующеепризнание их недействительными, расторжение договоров и отказ в государственнойрегистрации сделки.
Существуетмного оснований, по которым уже совершенная сделка может быть признананедействительной. Одна из сторон может желать такого признания, что связано смошенничеством в сфере совершения сделок с недвижимостью, которое получилоособенно широкое распространение в девяностые годы двадцатого века. Юридическаянеграмотность граждан, неурегулированность некоторых вопросовзаконодательством, ловкость риэлторов, высокая стоимость объектов недвижимости– все эти факторы способствовали увеличению количества афер на рынке недвижимости.
Недействительнаясделка не влечет юридических последствий, кроме тех, что связаны с еенедействительностью (реституция, утрата титула и погашение записи о праве вЕГРП) и недействительна с момента ее совершения. При расторжении договораобязательства досрочно прекращаются с момента вступления в законную силурешения суда, которое является основанием для погашения записи озарегистрированном праве.
Регистрацияправ на недвижимое имущество является доказательством существования и условиемобеспечения государственной защиты прав на недвижимое имущество. В случаеотказа в государственной регистрации или уклонения одной из сторон отгосударственной регистрации, а также в других случаях, когда право нанедвижимое имущество не может быть зарегистрировано по какой-либо причине,заинтересованная сторона должна обратиться в суд, и, если ее возражениясправедливы, суд выносит решение о государственной регистрации и признанноеправо регистрируется на общих основаниях.
Такимобразом, главной особенностью правового регулирования совершения сделок снедвижимостью является особый порядок возникновения, изменения и прекращенияправа собственности и других прав на объекты недвижимости, а также постоянноприсутствующие специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимымимуществом.
В заключениеможно сказать, что суть правового регулирования оборота недвижимости состоит всоздании правового режима, позволяющего обеспечить целесообразное поведениесубъектов рынка недвижимости через предоставление им субъективных гражданскихправ и возложение обязанностей. В свою очередь законодательная база должнаменяться и совершенствоваться с тем, чтобы соответствовать современнойреальности и исключать возможность злоупотребления правами в связи с пробеламив законодательстве.
Списоклитературы
1. Конституция РоссийскойФедерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) [Текст]: офиц. текст. –М.: Омега-Л. – 2010. – 63 с.
2. Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 №95-ФЗ [Текст]: офиц.текст. – М.: Юрайт. – 2010. – 168 с.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации [Текст] Части первая, вторая, третья и четвертая:офиц. текст. – М.: Омега-Л. – 2010. – 474 с.
4. Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ [Текст]: офиц.текст. – М.: Юрайт. – 2010. – 171 с.
5. ЖилищныйКодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.:Юрайт. – 2010. – 111 с.
6. ЗемельныйКодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.:Кнорус. – 2010. – 96 с.
7. Леснойкодекс Российской Федерации от 04.12.2006 №200-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.:Кнорус. – 2010. – 48 с.
8. Семейный кодексРоссийской Федерации от 29.12.1995 №223-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.: Юрайт. –2010. – 64 с.
9. Уголовный кодексРоссийской Федерации от 13.06.1996 №63-ФЗ [Текст]: офиц. текст. – М.: Омега-Л.– 2010. – 153 с.
10. Федеральный законРоссийской Федерации от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений внекоторые законодательные акты РФ» [Текст]: офиц. текст. – М.: Омега-Л. – 2008.– 32 с.
11. О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: федер. законот 21.07.1997 №122-ФЗ // Российская газета. – 1997. – №145.
12. Об обороте земельсельскохозяйственного назначения [Текст]: федер. закон от 24.07.2002 №101-ФЗ //Российская газета. – 2002. – №3005.
13. Об ипотеке (залогенедвижимости) [Текст]: федер. закон от 16.07.1998 №102-ФЗ // Собраниезаконодательства Российской Федерации. – 1998. – №29, ст. 3400.
14. Основы законодательстваРоссийской Федерации о нотариате [Текст]: закон от 11.02.1993 №4462–1 //Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного СоветаРоссийской Федерации. – 1993. – №10, ст. 357.
15. О государственнойпрограмме приватизации государственных и муниципальных предприятий в РоссийскойФедерации [Текст]: Указ Президента РФ: от 24.12.1993 №2284 // Собраниеактов Президента и Правительства Российской Федерации. – 1994. – №1, ст. 2.
16. Об утверждении Инструкциио порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества[Текст]: Приказ Минюста РФ: от 15.06.2006 №213 // Бюллетень нормативныхактов федеральных органов исполнительной власти. – 2006. – №27.
17. Болтанова Е.С. Операциис недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение [Текст]:учеб. пособие. – Ростов н/Д: Феникс. – 2002. – 320 с.
18. Гражданское право: В 2 т.Том I[Текст]: учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. идоп. – М.: Издательство БЕК. – 2000. – 816 с.
19. Гражданское право: В 2 т.Том II. Полутом 1 [Текст]: учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов.– 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство БЕК. – 2000. – 704 с.
20. Гражданское право: В 3 т.Т. 1. [Текст]: учебник / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев [и др.]; отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: ТКВелби, Изд-во Проспект. – 2005. – 776 с.