Правовое регулирование арендных отношений в сференедвижимости города Москвы и его совершенствование
Введение
Актуальность
Рыночная трансформация экономикиРоссии привела не только к существенным общественно- хозяйственным изменениям,но к формированию качественно новых экономических отношений, среди которых однуиз ведущих позиций занимают арендные отношения. Мировой опыт показал, что накаждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующиепроизводственные отношения, способствуя более эффективному использованиюнакопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики всовременной России замедлено из-за недооценки аренды. Историческая практикасвидетельствует о том, что оптимальному развитию арендных отношенийпрепятствуют механизмы, порожденные недостаточной теоретической разработкойинституционально-экономической природы и особенностей развития арендныхотношений в условиях многообразия форм собственности. В контексте такогоподхода становятся актуальными поиски и обоснования универсальных механизмов,обеспечивающих эффективное развитие арендных отношений в российской экономике.Необходимость решения теоретических и практических проблем, позволяющихопределить приоритетные направления развития арендных отношений, определяетактуальность проведенного исследования.
Состояние научнойразработанности проблемы исследования.
Раскрытие сущности арендныхотношений восходит ко временам Аристотеля. Арендные отношения по поводу землиизучались различными направлениями и школами политической экономии. Большоевнимание их изучению уделяли: Г. Гильфердинг, Э. Давид, К. Каутский, П. Маслов,Д. Рикардо, К. Родбертус, А. Смит и многие другие экономисты. Сущностьземельной аренды была сформулирована более ста лет тому назад Г. Дрейхаром.Систематизированный анализ отношений землепользования можно найти в трудах К.Маркса «Капитал», «Теория прибавочной стоимости», «Экономические рукописи1857-1861 годов», Ф. Энгельса «К истории прусского королевства». В настоящеевремя авторов, занимающихся рассмотрением арендных отношений, можно разделитьна несколько групп. К первой группе следует отнести авторов, которыерассматривают экономическую природу арендных отношений в сфере недвижимости.Это Агафонова М.Н., Амелина Л.Л., Антюганов С.В., Арбаева Н.Е., Горемыкин В.А.,Курноскина О.Г., Лукина З.П., Паламарчук А.С., Смирнов В.В. и другие. В работахэтих авторов анализируются теоретические основы и нормативно-правовоеобеспечение арендной деятельности, но проблемы научно-методического обеспеченияиспользования аренды практически не затрагиваются. Осуществлениеприватизационной политики в середине 90-х годов прошлого века привело кпоявлению экономических теорий, согласно которым аренда рассматривалась вкачестве одного из направлений преодоления монополий государственнойсобственности, а основная цель в изучении перспектив ее развития связывалась спроцессами децентрализации экономики России. Так, ряд таких авторов, как АвековВ.В., Беляк В.В., Горфинкель В.Я. и Швандар В.А., Пелих А.С., Чуев И.Н., ШупыроВ.М. и другие, рассматривали аренду как форму функционирования и как одно изнаправлений преобразования государственной собственности на средствапроизводства. Следующая группа авторов – Вавилин Е.В., Заргано М.Г., СавельеваС., Симонова М.Н. и другие – занимается рассмотрением арендных отношений врамках движимого имущества. В работах анализируются основные отличия арендыдвижимого имущества от аренды недвижимого имущества, нормативно-правовая базаобеспечения этого типа отношений и особенности проката как специфической формыаренды. Такие авторы, как Белоконов А.В., Бороздин С.В., Залесский В.В.,Землякова Г.Л., Крупина Н., Рубцова Л.Н.,Рыманов А. и другие, рассматривают аренду земли. Авторы выявляют особенностиаренды земельных участков в России по сравнению с западными странами,предлагают оптимизацию законодательной базы в области аренды земли. АрсентьеваЕ.В., Вейнберг А.Ю., Витрянский В.В., Гусев И., Завидов Б.Д., Захарьина А.В.,Калачева С.А., Ковалев В.В., Харитонова Ю.С. занимаются анализом тольконормативно-правовой базы арендных отношений. Авторы предлагают свои вариантытиповых договоров, регулирующих арендные операции, а также критическирассматривают законодательную базу в области аренды. Цель работызаключаетсяв выявлении экономической природы, формы, специфики арендных отношений всовременной России, а также в определении механизмов, стимулирующих ихразвитие. В соответствии с целью исследования в работе были поставленыследующие задачи:
1. Изучить и обобщить имеющийся теоретическийи практический материал по проблеме, определить теоретические основы арендныхотношений в современной России, выявить закономерности их функционирования иразвития на практике.
2. Уточнить и дополнить имеющееся всовременной теории определение понятия «аренда», разграничить два смежныхпонятия «аренда» и «арендные отношения».
3. Выделить новые основания дляклассификации аренды, исходя из степени близости сходных явлений, а такжеустановить принципиальную разницу между родовыми и видовыми понятиями.
4. Представить аренду какспецифическую форму собственности, установить соотношение между категориями«собственность» и «аренда».
5. Описатьсубъекты арендных отношений.
6. Рассмотретьправовые вопросы арендных отношений.
7. Проанализировать государственноерегулирование на рынке арендных отношений.
1.Арендаи арендные отношения в сфере недвижимости города Москвы
аренда правовое регулирование недвижимость1.1Понятие аренды и арендныхотношений и закрепление их права
Существенное изменение правовойсистемы РФ повлекло изменение целого ряда законодательных и правовыхдокументов, к числу которых и относится аренда. Арендные отношениярегламентируются гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Вдоговоре аренды участвуют две стороны:
· арендодатель (наймодатель) — собственник имущества, а также иныелица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду навозмездной основе, за плату;
· арендатор (наниматель) — получатель имущества, который используетего в своих целях в соответствии с назначением имущества или условием,оговоренным в договоре.
Прежде чем сдать здание,помещение в аренду, предприятие должно оформить согласие соответствующегооргана Госкомимущества РФ на сдачу помещений в субаренду. Если помещениесдается в субаренду организацией, не являющейся собственником имущества, тотакой договор может быть признан недействительным, а сумма полученной аренднойплаты изъята в бюджет[1]. Вдоговоре аренды необходимо сделать ссылку на наличие указанного свидетельства.
Полномочия арендодателя нагосимущество возлагаются на Госкомимущество РФ. Организации имеют право сдаватьполученное от государства имущество в аренду по согласованию с соответствующимтерриториальным комитетом по управлению имуществом, получившим такие полномочияот Госкомимущества РФ.
Правом сдавать имущество варенду обладают субъекты права хозяйственного ведения — государственные имуниципальные предприятия, но только с согласия собственника.
Казенные предприятия могутвыступать в качестве арендодателя принадлежащего им на праве оперативногоуправления имущества только с согласия собственника.
Учреждение ни при какихобстоятельствах не может сдавать в аренду имущество, которое за ним закрепленнона праве оперативного управления, а также имущество, выделенное емусобственником по смете.
В то же время если учреждению всоответствии с учредительными документами предоставлено право осуществлятьпредпринимательскую деятельность, то имущество, приобретенное за счет этихдоходов, может быть объектом арендных отношений[2].
Основным документом,регламентирующим отношения сторон, является договор аренды. Граждане июридические лица свободны в заключении договора, поэтому он заключается наначалах добровольности и полного равноправия сторон. Понятие договора арендыизлагается в ст. 606 ГК РФ.
Условия договора определяются поусмотрению сторон, и в договоре аренды, в частности предусматриваются:
· состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, его точноеописание;
· сроки действия договора аренды;
· распределение обязанностей сторон по полному восстановлению иремонту арендованного имущества;
· права и обязанности арендатора в отношении арендованногоимущества;
· размеры и порядок внесения арендной платы;
· возможности и условия выкупа арендованного имущества;
· обязанность арендодателя предоставить имущество в соответствии сдоговором (инструкции по эксплуатации, технический паспорт, укомплектованностьи т. п.);
· возвращение имущества после аренды (могут быть оговорены и другиеусловия).
В обязательном порядке вдоговоре оговариваются обстоятельства, которые стороны считают бесспорными иочевидными. Их нарушение ведет к прекращению действия договора и имущественномурасчету.
Если условие договорапредусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон неустановлено другое (диспозитивная норма), то стороны имеют возможность личнымдоговором исключить ее использование или определить условие, которое отличаетсяот предусмотренного в ней. Если такое соглашение отсутствует, то условиедоговора определяется диспозитивной нормой.
Договор должен соответствоватьобязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовымиактами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.
Под договором аренды(имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому однасторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне —арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение ипользование или во временное пользование.
Определение договора аренды устанавливает,что он является:
· возмездным, то есть арендованное имущество может быть переданотолько за плату;
· реальным, то есть заключением договора считается момент времени,когда имущество, являющегося предметом аренды, передается арендатору;
· срочным, то есть передача имущества арендатору осуществляется вовременное (на определенный срок) владение и/или пользование. Надлежит отметить,что срочность является не обязательной характеристикой договора аренды,поскольку ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указанияв них срока действия, то есть бессрочные договоры.
Договор вступает в силу истановится обязательным для сторон с момента его заключения. Однако, стороныимеют право установить, что условия договора, который они заключаютиспользуются к их отношениям, возникшим до заключения договора. По окончаниисрока действия договора стороны не освобождаются от ответственности за егонарушение.
В аренду могут передаватьсяземельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другиеимущественные комплексы, сооружения, здания, транспортные средства,оборудование и другие вещи, не теряющие своих естественных свойств в процессеих использования (неупотребляемые вещи). Право сдачи имущества в арендупринадлежит его собственнику либо лицу, уполномоченному собственником (ст. 608ГК РФ).
Как для любогогражданско-правового договора, так и для договора аренды очень важноопределение его существенных условий[3].
Для заключения договора арендынеобходимо согласие между арендатором и арендодателем по всем существеннымусловиям договора. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ к таким существеннымусловиям относятся данные, которые четко определяют имущество, подлежащеепередаче арендатору в качестве объекта аренды. Например, при аренде нежилыхпомещений указываются адрес, площадь передаваемого помещения, его описание,размеры. Аналогичное требование — для договора аренды зданий и сооружений суказанием размера арендной платы, что предусматривается п. 1 ст. 654 ГК РФ. Приаренде транспортных средств указываются марка автомобиля, год выпуска, пробег,государственный номер регистрации, номера двигателя, кузова и другие сведения,приведенные в свидетельстве о регистрации транспортного средства. При отсутствииэтих данных в договоре об аренде договор является не согласованным сторонами ине считается заключенным.
Итак, одно из требованийк оформлению договора — обязательная характеристика объектов, передаваемых варенду.
Вторым обязательнымусловием является заключение договора в письменной форме. Так, ст. 609 ГК РФопределяет, что договор аренды на срок более года, а также в том случае, еслихотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срокадолжен быть заключен в письменной форме.
Третьим условиемправильного оформления договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФявляется государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.
Регистрация договора арендынедвижимого имущества носит обязательный характер с принятием Федеральногозакона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним».
Если в аренду сдается земельныйучасток или его часть, то к договору аренды для государственной регистрацииприлагается план (чертеж границ) земельного участка с выделением части,сдаваемой в аренду.
Если в аренду сдаются здание,сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды длягосударственной регистрации прилагаются поэтажные планы этого недвижимогоимущества, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размераарендуемой площади.
Заключение договора арендынедвижимого имущества определяется моментом его государственной регистрации.
Еще одно из существенных условийдоговора аренды — обязанности сторон по содержанию арендованного имущества иопределение источника покрытия затрат на капитальные вложения в сданные варенду основные средства.
В соответствии с п. 1 ст. 616 ГКРФ определено, что в течение срока действия договора аренды арендодатель обязанпроводить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества, еслииное не предусмотрено законом, иным правовым актом либо договором аренды. Еслиарендодатель нарушает обязанности по производству капитального ремонта, тоарендатор имеет право по своему выбору:
· произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимостьремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;
· потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
· потребовать расторжения договора и возмещения убытка.
В свою очередь арендатор долженподдерживать имущество в исправном состоянии, выполнять за свой счет текущийремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, еслииное не установлено законом либо договором аренды. Если договором арендызатраты на ремонт арендованных основных средств производятся за счетарендатора, то они включаются в себестоимость его продукции (работ, услуг) повсем видам ремонта арендованных основных средств производственного назначения.
Особого внимания заслуживаетвопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласияарендодателя, в частности о правах, связанных с распоряжением арендованнымимуществом:
· сдавать арендованное имущество в субаренду;
· передавать свои права и обязанности по договору аренды другомулицу;
· предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
· отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада вуставный капитал (паевой взнос) юридических лиц.
Срок аренды определяется вдоговоре. Если же этот срок не указан, то договор аренды считается заключеннымна неопределенный срок. В таком случае каждая сторона вправе в любое времяотказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а приаренде недвижимого имущества — за три месяца (ст. 610 ГК РФ).
Досрочное расторжение договорапо требованию арендодателя может быть осуществлено судом если арендатор:
· при использовании имущества нарушает условия договора илиназначения имущества;
· существенно ухудшает имущество;
· более двух раз подряд по истечении установленного договором срокаплатежа не вносит арендную плату;
· не производит капитального ремонта имущества в установленныедоговором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в техслучаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договоромпроизводство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГКРФ).
Наряду с этим в договоре арендыпо требованию арендодателя может быть предусмотрена возможность досрочногорасторжения договора:
· если арендатор однократно не внес арендную плату в установленныйдоговором срок;
· если арендная плата внесена не в полном объеме, если данноенарушение суд признает существенным.
В договоре аренды возможнопредусмотреть основания отказа арендодателя от выполнения договора ирасторжения его во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушениемарендатором условий договора.
Перед обращением в суд с иском одосрочном расторжении договора арендодатель должен направить арендаторупредупреждение в письменном виде о необходимости выполнения им обязательства вразумный срок, а также предложение расторгнуть договор. При этом обязательнымусловием для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договорааренды является установление в ходе судебного разбирательства факта полученияарендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения договорногообязательства.
Досрочное расторжение договорапо требованию арендатора может быть осуществлено судом в следующих случаях:
· арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендаторуили создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиямидоговора или назначением имущества;
· переданное арендатору имущество имеет недостатки, которыепрепятствуют пользованию им, и не были оговорены арендодателем при заключениидоговора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаруженыарендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности призаключении договора;
· арендодатель не выполняет являющийся его обязанностью капитальныйремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их вдоговоре — в разумные сроки;
· имущество из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).
Если срок действия договорааренды имущества истек, а арендатор продолжает им пользоваться, при отсутствиивозражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех жеусловиях на неопределенный срок.
Когда договор арендыпрекращается, арендатор должен вернуть имущество арендодателю в таком жесостоянии, в котором он его получил, при этом учитывается нормального износ илив состоянии, определенном договором. Если арендатор не вернул арендованноеимущество или вернул его несвоевременно, арендодатель может потребоватьвнесения арендной платы за все время просрочки.
Арендатор, должным образомисполняющий данные им обязанности, по истечении срока договора обладает припрочих аналогичных условиях преимущество перед иными лицами на заключениедоговора аренды на новый срок[4].Арендатор должен в письменном виде известить арендодателя о желании заключитьподобный договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такойсрок не указан — то в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с информационнымписьмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при применении ст. 621 ГК РФ при заключении договорааренды на новый срок следует учитывать, что:
· договор аренды, заключенный на новый срок(п. 1 ст. 621 ГКРФ), является новым договором аренды;
· при заключении договора аренды на новый срок стороны(арендодатель и арендатор) не связаны условиями ранее существовавшего договора;
· уведомление арендатора до истечения срока действия договорааренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендныхотношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоватьсяпреимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;
· преимущественное право на заключение договора аренды на новыйсрок принадлежит только арендатору по договору;
· преимущественное право арендатора на заключение договора арендына новый срок может быть реализовано им только если арендодатель передалспорного имущества третьему лицу в аренду.
В договоре аренды указываютсяусловия улучшения арендованного имущества. В ст. 623 ГК РФ указывается, что«произведенные арендатором отдельные улучшения арендованного имущества являютсяего собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды».
Неотделимые улучшенияарендованного имущества во всех случаях являются собственностью арендодателя.Арендатор имеет право требовать возмещения стоимости этих улучшений толькотогда, когда они произведены за счет его собственных средств и с согласияарендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.
Вместе с тем, не подлежитвозмещению стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, выполненныхарендатором без согласия арендодателя или же произведенных арендатором ссогласия арендодателя, но не за счет собственных средств.
В соответствии с п. 4 ст. 623 ГКРФ улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые,произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являютсясобственностью арендодателя.
Договором аренды можетпредусматриваться возможность выкупа арендованного имущества арендатором поистечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендаторомвсей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупеарендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может бытьустановлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправедоговориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Выкупарендованного имущества должен быть оформлен договором купли-продажи такогоимущества.
Несоблюдение отдельных условийпри заключении договора аренды, например, требования о государственнойрегистрации сделки в соответствии со ст. 165 части первой ГК РФ, влечет засобой его недействительность. Такая сделка считается ничтожной, а расходы,понесенные по таким договорам, не включаются в текущие издержки продукции (работ,услуг).
Если в процессе арендыпроисходит перемена собственника арендованного имущества независимо от того,ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственникутрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества варенду. При этом следует особо отметить, что изменение собственникаарендованного имущества не является основанием для внесения в судебном порядкеизменений в условия ранее заключенного договора аренды, за исключениемизменения в договоре сведений об арендодателе.1.2Недвижимостный аспект арендныхотношений
Экономическая ситуация, вкоторой учреждения не в состоянии содержать свою инфраструктуру, заставляет ихсдавать в аренду помещения коммерческим структурам, деятельность которых несоответствует профилю и целям учебной деятельности.
При сдаче в аренду помещенийвозникает ряд вопросов, касающихся правового обеспечения арендных отношений, накоторые постарался ответить автор данной статьи[5].
В соответствии с ПостановлениемВС РФ от 27.12.91 г. № 3020-1 имущество, закрепленное на праве оперативногоуправления за образовательным учреждением, относится к объектам федеральнойсобственности и его правовое положение должно регулироваться ст.296, п.1, ист.298, п.1 ГК РФ. Согласно норме ст. 296, п.1, ГК РФ право оперативногоуправления имуществом включает в себя права владения, пользования ираспоряжения имуществом. Указанные в cт.296, п.1, ГК РФ возможности, которымирасполагает обладатель права оперативного управления, ограничены. Так нормойст.298, п.1, ГК РФ учреждение вообще лишается права распоряжения имуществом,закрепленным за ним. Однако согласно ст.2, п.3 ГК РФ предусматривается, что кимущественным отношениям, основанным на административном или ином властномподчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется,если иное не предусмотрено иными законодательными актами. Отношения междугосударством и образовательным учреждением основаны на властном подчинении, всвязи с чем к имущественным отношениям в области образовательной деятельностидолжен применяться Закон РФ от 10.07.92 г. № 3266-1 «Об образовании»в редакции ФЗ РФ № 12-ФЗ от 13.01.96 г.
Кроме того согласно ст. 120,п.3, ГК РФ особенности правового положения отдельных видов государственныхучреждений определяются иными законодательными актами. Из этого следует, чтоособенности правового положения государственных высших учебных заведенийпредусмотрены Законом РФ от 10.07.92 г. № 3266-1 «Об образовании» вредакции ФЗ РФ №12-ФЗ от 13.01.96 г. и Законом РФ от 22.08.96 № 125-ФЗ «Овысшем и послевузовском профессиональном образовании», положения которых идолжны применяться к деятельности образовательного учреждения.
Постановлением Верховного СоветаРФ от 10.07.92 г. № 3267-1 предусмотрено, что с момента введения в действиеЗакона РФ «Об образовании», который согласно ст.3 названного законаявляется федеральным, действующие нормативные акты применяются лишь в части, непротиворечащей Закону РФ «Об образовании».
В соответствии со ст.43, п.5, ФЗ«Об образовании» образовательное учреждение вправе с согласиясобственника может использовать закрепленные за ним финансовые средства и иныеобъекты собственности в осуществляемой им деятельности, связанной с получениемдохода. Согласно нормам ст.125, ГК РФ, в случаях и в порядке, предусмотренныхфедеральными законами, от имени собственника имущества могут выступатьгосударственные органы. Как следует из ст. 27, п.6, ФЗ «О высшем ипослевузовском профессиональном образовании», полномочия собственника пораспоряжению государственным имуществом системы высшего и послевузовского профессиональногообразования закрепляются за федеральным (центральным) органом управления высшимпрофессиональным образованием (Минобразования РФ). Согласие собственника вчасти осуществления приносящей доход деятельности, в том числе сдачи в арендуимущества, выражается в утверждении Устава высшего образовательного учреждения[6].
Правовыми нормами ст. 39, п.11,ФЗ «Об образовании» и ст.27, п.4, ФЗ «О высшем и послевузовскомпрофессиональном образовании» регламентируется право образовательногоучреждения выступать в качестве арендодателя имущества, закрепленного за ним направе оперативного управления. Сдача в аренду образовательным учреждениемзакрепленных за ним объектов собственности осуществляется без права выкупа ссогласия Ученого совета образовательного учреждения по ценам, которые не могутбыть ниже цен, сложившихся в данном регионе.
Согласие Ученого советаобразовательного учреждения в части осуществления приносящей доходдеятельности, в том числе сдачи в аренду имущества академии, выражается вежегодно утверждаемом списке арендаторов.
Постановлением Правительства РФот 30.06.98 г. № 685 регламентируется порядок заключения договоров арендыобъектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, кромеслучаев, когда федеральными законами или иными нормативными актами установленособый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 26, п.1,ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» право аренды недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним. Согласно Постановлению Правительства РФ от 01.11.97 г. № 1378 досоздания в субъектах РФ учреждений юстиции по государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним, его полномочия по соблюдению правилведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделокс ним были возложены на органы Мингосимущества РФ.
В соответствии с УказомПрезидента РФ от 11.12.97 г. № 1278 «О мерах по оздоровлению государственныхфинансов», Распоряжением Правительства РФ от 29.12.97 г. № 1839-р иписьмом Минобразования РФ от 27.02.98 г. № 01-50-95/32-05 ежегодно проводитсяинвентаризация зданий и помещений, закрепленных и используемых высшимиобразовательными учреждениями, в том числе сдаваемых в аренду. Данные,полученные в процессе инвентаризации объектов федеральной собственности, в томчисле сдаваемых в аренду, направляются в Мингосимущество РФ и Минобразования РФдля последующей регистрации и проверки использования вышеупомянутых объектовфедеральной собственности. В соответствии с приказом Минобразования РФ от27.02.98 г. № 545 введена ежеквартальная отчетность образовательных учрежденийоб использовании служебных зданий и помещений, закрепленных за образовательнымучреждением на праве оперативного управления, а также о поступлении ииспользовании средств, направляемых на содержание, ремонт и коммунальноеобслуживание соответствующих зданий и помещений.
Суммы, полученные от сдачи варенду имущества, полностью направляются на возмещение затрат по обеспечениюобразовательного процесса, его развитие и совершенствование. В частности,данные суммы могут быть израсходованы на проведение ремонтно-строительныхработ, оплату коммунальных платежей, приобретение оборудования и расходныхматериалов для учебного процесса.
На сегодняшний день всепоступления от сдачи в аренду имущества учреждения образования реинвестируютсяна поддержание образовательной деятельности. Анализ использования доходов отданной деятельности показывает, что в нынешних условиях отсутствия бюджетногофинансирования на «прочие расходы», заработанные средства в основномнаправляются на восстановление материально-технической базы высшей школы.
На сегодняшний день в вопросахарендных отношений существуют проблемы, решение которых не может быть найденона уровне одного взятого учебного заведения[7]. Так,например, статьей 30 ФЗ РФ от 22.02.99 г. № 36-ФЗ «О федеральномбюджете». регламентируются направления расходования средств, полученных отсдачи в аренду имущества образовательных учреждений. Указанная норма ФЗ РФ от22.02.99 г. №36-ФЗ противоречит ст.28, п.4 ФЗ РФ «О высшем ипослевузовском профессиональном образовании» и ст. 42, п.5 ФЗ РФ «Обобразовании» устанавливающих самостоятельность в определении направлений ипорядке использования средств, полученных учебным заведением за счет бюджета ииных источников, не запрещенных законодательством РФ, в том числе средств,направленных на оплату труда и материальное стимулирование работников.
Налоговые льготы для учебныхзаведений в настоящее время существуют только в части их бюджетнойдеятельности, а внебюджетная приравнивается к предпринимательской с вытекающимипоследствиями. Однако, признаками, позволяющими характеризовать деятельностьучебного заведения как непредпринимательскую, являются:
· наличие данного вида деятельности в Уставе;
· реализация только собственных работ и услуг;
· реинвестирование дохода от этой деятельности на нуждыобразовательного процесса.
Таким образом, в условияхрезкого дефицита бюджетного финансирования когда, учебным заведениям приходитсясамостоятельно содержать свою инфраструктуру, вузы вынуждены сами зарабатыватьсредства, идущие на обеспечение учебного процесса, при этом по своимрезультатам это непредпринимательская деятельность, и неправильное толкованиенормативных актов приводит к тому, что вузы лишаются самостоятельности в выборенаправлений и порядка расходования внебюджетных средств.1.3Субъекты арендных отношений
/>
Правовоймеханизм реализации арендных отношений в сфере недвижимости города Москвы1.4Понятие правового механизмаарендных отношений
Проблема правового регулированиядоговора аренды публичного имущества в современном российском законодательствесвязана с осуществляемыми в нашей стране экономическими преобразованиями.Переход России к рыночной форме хозяйствования неизбежно приводит к расширениюсферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений,складывающихся в различных сферах деятельности. На сегодняшний день каждоепублично-правовое образование: Российская Федерация в целом, субъекты РФ,муниципальные образования — является собственником своего имущества и в этомкачестве вправе самостоятельно решать, каким образом будет использованонаходящееся в его собственности имущество. При этом спектр объектовгосударственной и муниципальной (публичной) собственности, несмотря наосуществляемую приватизацию, продолжает оставаться достаточно широким имногообразным и, следовательно, предполагающим самые разнообразные формы иметоды его использования.
Арендные отношения — наиболеедревние известные человечеству частноправовые отношения. Универсальный механизмдоговора аренды в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, но иобъективно необходимой формой эффективного использования имущества при любомобщественном устройстве, особенно в условиях рыночной экономики. Договор арендыпозволяет достичь баланса между интересами арендодателя — государства иарендатора — частного собственника. Сохраняя целевое использование публичногоимущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект всвоей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют емубольшие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. В этойсвязи вопрос арендной платы является одним из важных вопросов договора арендыпубличного имущества, от решения которого во многом зависит эффективностьиспользования публичного имущества.
Пристальное внимание к даннойпроблеме отчасти объясняется тем, что арендная плата за эксплуатациюнедвижимости, значительные объемы которой сосредоточены в собственностигосударства, способна стать источником существенных поступлений в бюджет.Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляетинтересы арендатора-предпринимателя либо наносит ущербарендодателю-государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: кнеобоснованно большим доходам одних или огромным убыткам других.
Однако как в методологическомплане, так и в части практической реализации задача оптимизации системыарендных платежей представляется весьма непростой. С одной стороны, в условияхдефицита бюджета необходимо максимально адаптировать арендную политику кфактическому состоянию рынка недвижимости, прежде всего, в части ценообразования(размеров арендной платы). С другой стороны, государственные задачи поддержкималого предпринимательства и социально-значимых программ обусловливаютопределенные ограничения при разработке рыночно ориентированных ставок аренднойплаты.
Следует заметить, чтогражданское законодательство (ст. 614 ГК РФ), предусматривая положения поарендной плате, устанавливает лишь обязанность арендатора своевременно вноситьплату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и срокивнесения арендной платы должны определяться договором аренды. В случае, когдадоговором они не определены, считается, что установлены порядок, условия исроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимыхобстоятельствах.
Исходя из определения договорааренды в современном гражданском законодательстве (предоставление арендатору заплату имущества во временное владение и пользование), следует вывод, чтоусловие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договорааренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размерподлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила,касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК РФ), не может бытьпризнан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу,установленному ГК РФ на случай, когда договором аренды не определены порядок,условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобныхслучаях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок, условия и срокивнесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имуществапри сравнимых обстоятельствах.
Современный ГК, в отличие отОснов законодательства об аренде, отличавшихся примитивным подходом копределению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимостиарендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена отобщественно необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне нениже банковского процента, — включает целый ряд вариантов указания в договореарендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.Таким образом, приходим к выводу о том, что современное гражданскоезаконодательство предусматривает лишь некоторые положения по арендной плате, вбольшей степени предоставляя возможность участникам договора аренды решатьданный вопрос.
Думается, в условиях свободногорыночного оборота, участниками которого являются равноправные партнеры, этооправдано и необходимо.
Действительно, избрав такуюформу использования имущества, как договор аренды, собственник вправесамостоятельно оценить сдаваемое в аренду имущество и соответственно определитьнеобходимый ему размер арендной платы[8]. В своюочередь, противоположная сторона — арендатор, заключая договор аренды,руководствуется собственными интересами, самостоятельно определяя приемлемостьпредполагаемой арендной платы. В итоге достигается обоюдное соглашение,выгодное обоим контрагентам.
Иная ситуация складывается поповоду аренды публичного имущества. Договор аренды публичного имущества, какотмечалось ранее, отличается особенностями, выражающимися как в субъектномсоставе договора, так и в его объекте. Особый правовой режим объектов договорааренды публичного имущества во многом обусловлен их высокой стоимостью,экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес.Значение объектов договора аренды публичного имущества для арендодателя(государства) прямо пропорционально степени участия этих объектов вгражданском, хозяйственном обороте. Тем самым объект договора выступает какспособ извлечения государственных доходов. При этом для государства очень важенименно договор аренды, т.к. он позволяет не только сохранить соответствующееимущество в собственности, но и, при целевом его использовании, являетсяпостоянным источником дохода. В то же время аренда — это воспроизводство ивозврат государству капитала собственности (через определенное время).Одновременно арендатор, используя имущество, выплачивая арендную плату, такжеимеет постоянный источник дохода (плоды, продукция и доходы, полученныеарендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии сдоговором, являются его собственностью). Таким образом, находясь в аренде (т.е.в обороте), объект договора аренды способствует, при сохранении прежнего,появлению нового собственника.
Предоставляется, что государству- арендодателю гораздо выгоднее передавать имущество в аренду, нежели, кпримеру, продавать его. В этой связи вопрос о цене объекта аренды, на нашвзгляд, один из самых важных. В то же время очевидно, что в вопросе определенияарендной платы государство оказывается в двояком положении: с одной стороны,оно выступает равноправным субъектом договора аренды публичного имущества и вэтом качестве правомочно решать вопросы арендной платы с противоположнымконтрагентом, а с другой — государство представляет публичную собственность иуже в этой роли обязано обеспечить эффективное ее использование, обеспечиваятем самым публичный интерес.
При рассмотрении вопросарегулирования договора аренды публичного имущества в правовом контекстевыявляется специфика договора, обусловленная как его объектами, так исубъектами. И если в отношении объектов договора закон вносит определеннуюясность (имеется возможность их определить), то в вопросе субъекта существуетмножество проблем. В свою очередь, данная специфика позволяет говорить обособенностях в регулировании вопроса арендной платы.
Речь в данном случае идет оботсутствии единого субъекта, представляющего государство в договоре арендыпубличного имущества. Так, участвовать в договоре аренды публичного имущества вкачестве арендодателя государство может как посредством государственныхпредприятий и учреждений, так и через систему своих органов, наделяемых общей илиспециальной компетенцией. В соответствии с гражданским законодательством органыгосударственной власти, выступающие от имени государства в имущественномобороте, действуют от его имени в рамках компетенции, установленной актами,определяющими статус этих органов (ст. 125 ГК РФ). Тем самым органыгосударственной власти самостоятельно определяют «сами для себя» своюкомпетенцию, необходимую для выступления в обороте. Кроме того, спецификаправового положения государства в российском гражданском праве проявляется и втом, что государство, будучи организацией, не признается, тем не менее,юридическим лицом (классификация субъектов гражданского права, как известно,выделяет государство как особое лицо).
Несовершенство указанных формпозволяет говорить об отсутствии единого равноправного участника договорааренды публичного имущества. Так, к примеру, сдача в аренду недвижимогоимущества, являющегося федеральной собственностью и находящегося за рубежом,закрепленного на балансе государственных предприятий и учреждений, заисключением отдельно стоящих зданий, сооружений, неиспользуемых земельныхучастков на срок свыше 1 года, осуществлялось только по согласованию сГосударственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом (нынеФедеральное Агентство по управлению федеральным имуществом), а на срок свыше 5лет — по решению Правительства РФ[9]. Крометого, в целях эффективного использования федерального недвижимого имущества,расположенного за рубежом, действует Предприятие по управлению собственностьюза рубежом Управления делами Президента РФ (ФГУП «Госзагрансобственность»).Одной из уставных задач данного предприятия является предоставление в аренду, втом числе в пользование, объектов федеральной собственности за рубежомжилищно-коммунального и социально-культурного назначения[10]/>.
Интерес вызывает и анализнекоторых статей Положения о Федеральном Агентстве по управлению федеральнымимуществом (утверждено Постановлением Правительства РФ от 27. 11.04 № 691).Так, ст. 5.31 предусматривает полномочия Федерального Агентства по управлениюфедеральным имуществом по заключению договоров аренды земельных участков порезультатам торгов. Далее, ст. 5.28 предусматривает, что Федеральное Агентствопринимает также меры для обеспечения поступления в федеральный бюджет наряду сдивидендами по находящимся в федеральной собственности акциям акционерныхобществ, средств от приватизации, также и доходов от использования иногофедерального имущества. Можно предположить, что под доходами от использованияиного федерального имущества понимаются и доходы от сдачи федеральногоимущества в аренду[11].
В этой связи возникают вопросы:
1) кто в данном случае, выступая от имени арендодателя, правомоченобсуждать вопрос арендной платы в договоре;
2) кому должна перечисляться в таком случае арендная плата?
Прежде всего, хотелось быотметить, что оба эти вопроса взаимосвязаны. Так, отсутствие единого субъекта,представляющего арендодателя, позволяет манипулировать с вопросом о порядкеучета арендной платы. Гражданское законодательство в решении данного вопросаполностью полагается на волю сторон договора аренды публичного имущества. Всвою очередь, отсутствие единого порядка в законодательстве позволяетпо-разному регулировать данные отношения.
Так, к примеру, ранеедействовавшее письмо Министерства финансов РФ и Государственной налоговойслужбы РФ[12]/> устанавливалопорядок уплаты арендной платы при сдаче в аренду объектов недвижимости и другихосновных средств комитетам по управлению имуществом на основании заключенныхими договоров аренды с арендаторами в соответствии с Указом Президента РФ от14.10.92 № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имуществагосударственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду».
Установленный указанным письмомпорядок предусматривал ежемесячное перечисление арендной платы всоответствующий бюджет, в отличие от практики зачисления такой платы нарасчетные счета комитетов по управлению имуществом с последующим перечислениемее в соответствующий бюджет.
Более того, арендная платапоступает на счет балансодержателя в случае, когда на имущество находится набалансе у балансодержателя и последний несет определенные расходы по содержаниюэтого имущества. В частности, движимое имущество, которое предприятие, организацияи учреждение имеет право сдавать в аренду. В этом случае при сдаче имущества всубаренду получаемая арендная плата должна включаться у балансодержателя всостав нереализованных доходов и распределяться в установленном порядке всоставе валовой прибыли.
В свою очередь, Федеральныйзакон «О железнодорожном транспорте» от 25.08.95 № 153 устанавливает особыйпорядок распоряжения имуществом предприятий железнодорожного транспорта,перечисления и использования средств, полученных от операций с этим имуществом,согласно которому средства, полученные от сдачи в аренду недвижимого имущества,подвижного состава и контейнеров, находящихся в федеральной собственности,зачисляются в общую сумму доходов предприятий железнодорожного транспорта имогут направляться только на приобретение подвижного состава и контейнеров,развитие производительных мощностей и строительство объектов социальной сферыуказанных предприятий, на балансе которых находится это имущество.
В то же время Федеральный закон«О науке и государственной научно-технической политике» от 12.07.96 в ст. 6предусматривает порядок, согласно которому доходы от сдачи в аренду имущества,находящегося в федеральной собственности, в полном объеме учитываются в доходахфедерального бюджета и используются указанными организациями в качествеисточника дополнительного бюджетного финансирования содержания и развития ихматериально-технической базы.
Постановление ПравительстваМосквы от 19.06.07 № 486-ПП «О порядке учета доходов от сдачи в арендугосударственного имущества, переданного в оперативное управление бюджетнымучреждениям г. Москвы» устанавливает свой порядок учета доходов бюджета г.Москвы, получаемых от сдачи в аренду государственного имущества, переданного воперативное управление бюджетным учреждениям г. Москвы, согласно которому, вчастности:
· платежи арендаторов в полном объеме зачисляются в состав доходовбюджета г. Москвы и учитываются в качестве доходов от использования имущества всоответствии с бюджетной классификацией;
· арендодателями обеспечивается контроль над перечислениемарендаторами государственного имущества арендной платы в бюджет г. Москвы…[13]
Таким образом, можно заключить,что в современном российском законодательстве отсутствует единый механизмпоступления, учета и расходования средств, поступающих от аренды публичнойсобственности. Однако и существующие различные порядки предусматриваются внезависимости от какого-либо определенного, общепринятого критерия, способногокак обеспечить максимально эффективное использование публичного имущества, таки исключить возможные злоупотребления.
В этой связи актуальным являетсяи вопрос о фигуре балансодержателя. Не являясь, согласно нормам гражданскогозаконодательства, субъектом договора аренды публичного имущества,балансодержатель, тем не менее, присутствует в договоре на сторонеарендодателя, приобретая право участвовать в решении вопроса арендной платы.Так, только после принятия постановления Правительства РФ от 30.07.98 № 685 «Омерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использованияфедерального имущества»[14]/> был установленновый порядок внесения арендных платежей за пользование федеральным недвижимымимуществом, согласно которому арендная плата должна была перечисляться небалансодержателю, а на лицевой счет соответствующего территориального органаМинимущества (ныне Федеральное Агентство по управлению федеральным имуществом),т.е. полноценному субъекту договора аренды публичного имущества. Установлениетакого порядка должно было способствовать исключению злоупотреблений со стороныбалансодержателей по расходованию государственных денежных средств. Как былоотмечено выше, одной из задач Федерального Агентства по управлению федеральнымимуществом на сегодняшний день является принятие мер, обеспечивающихпоступление в федеральный бюджет наряду с другими доходов от использованияфедерального имущества. Думается, в данном случае речь может идти и о доходахот сдачи федерального имущества в аренду.
Однако и в этих условиях, на нашвзгляд, сохраняются условия для возможных злоупотреблений. Можно сказать, чтотакая проблема существовала всегда. Д.И. Мейер, в частности, отмечал, чтогосударственные органы, заключившие договоры от имени казны, «не только неимеют интереса охранять ее выгоды, но даже из личных корыстных побуждений могутдействовать прямо к ее ущербу»[15]. М.И.Брагинский, анализируя, как данная проблема решалась в дореволюционной России,вспомнил о Положении, о казенных подрядах и поставках, где, в частности,говорится: «Договоры, с казной заключаемые, должны быть хранимы столь твердо,паки они были за собственноручным подписанием императорского величества. Еслибы даже по обстоятельствам польза обеих действующих сторон требовала… оставитьдействие договора, а также обе стороны были на то согласны, то они не могутиметь места без разрешения высшего начальства»[16]/>.
Представляется, что существующаясвобода в решении вопроса арендной платы в договоре аренды публичного имуществадолжна быть ограничена. Речь, однако, идет об ограничениях, вводимыхисключительно в гражданском законодательстве. Данные, частноправовые нормы,хотя и находятся под воздействием публично-правовых начал, призваны неформировать, а обеспечить публичные интересы. Более того, наличие данных норм вГК РФ раз и навсегда позволит решить так называемую проблему законотворчествасубъектов. Отношения по аренде публичного имущества в субъектах РФрегулируются, как правило, законом об управлении государственным имуществом. Ксожалению, на сегодняшний день нет должного научного объяснения всех процессовформирования законодательства в субъектах РФ, каждый регион вершит своезаконодательство и старается поменьше информировать федеральный центр и своихсоседей о своем положении. Это объясняется как желанием субъектов РФ скрытьсвои недоработки от «посторонних глаз», так и боязнью того, что центр, узнав офактах противоречия регионального законодательства федеральному, постараетсяпринять меры по отмене коллизионных актов регионального уровня. В результатеэтого федеральные органы государственной власти недостаточно проинформированы осостоянии законодательства субъектов РФ. Последние, в свою очередь, живут ипретворяют в жизнь собственное законодательство, зачастую противоречивое.
Так, Закон о порядке управленияобъектами права собственности Алтайского края предусматривает положение о том,что данные о задолженности по арендной плате, подлежащей перечислению в краевойбюджет, передаются комитетом по управлению имуществом края в Государственнуюналоговую инспекцию по Алтайскому краю для взыскания недоимок и применениюсанкций к арендаторам, своевременно не перечислившим арендную плату илиперечислившим ее в неполном размере[17].Представляется, что гражданско-правовая природа арендной платы не должна вызыватьсомнений. В данном случае налицо вмешательство публичных начал в частноправовуюсферу. Арендные отношения — это сфера регулирования гражданского, а неналогового законодательства, несмотря на то, что одним из субъектов договора, вданном случае арендодателем, выступает публично-правовое образование.
Думается, именно гражданскоезаконодательство должно регулировать все вопросы, связанные с определениемпорядка, условий и сроков внесения арендных платежей по договорам арендыпубличного имущества. В этой связи целесообразно считать незаключенным договораренды публичного имущества, в котором не определены порядок, условия и срокивнесения арендной платы. Тем самым следует исключить действие правила,установленного ГК РФ, согласно которому в подобных ситуациях будет считаться,что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы,обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимыхобстоятельствах.
Договор аренды с участиемпубличной собственности преследует, как правило, публичные интересы. В связи сэтим именно законом и должен предусматриваться юридический механизм,обеспечивающий контроль над соблюдением этих публичных интересов. В частности,свобода усмотрения государственного чиновника по определению условий договорадолжна быть сведена к минимуму. В то же время договор аренды является частьюимущественного оборота, участники которого стремятся к установлению длительныхи стабильных отношений. Обеспечить их соответствующими гарантиями — задачасовременного законодательства.
Представляется, что в данномслучае необходимо, чтобы гражданское законодательство содержало императивныенормы, регулирующие условия о цене в договоре аренды публичного имущества, аименно нормы следующего характера:
1) определяющие порядок учета и расходования арендной платы;
2) предусматривающие единую методику определения размера арендной платы вотношении однородных объектов публичной собственности;
3) регулирующие порядок установления стартовых цен арендных объектов,включая пересмотр и индексацию ставок, а также установление уровня цен привозможности выкупа арендованной недвижимости.
Наличие указанных норм позволит:
· добиться цели заключения договора аренды публичного имущества,т.е. эффективного использования объектов публичной собственности;
· избежать злоупотреблений со стороны как арендодателя, так иарендатора;
· обеспечить условия для цивилизованного имущественного оборота. 1.5 Договор как основное средство нарынке арендных отношений
Под договором аренды(имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору(нанимателю) определенное имущество за плату во временное владение ипользование или только во временное пользование[18].
Договор аренды являетсяконсенсульным, двусторонним, возмездным договором.
В ГК РФ договору арендыпосвящена гл. 34, из содержания которой явствует, что договор арендыпредставляет собой самостоятельный вид договорных обязательств, направленных напередачу индивидуально-определенных вещей в пользование[19].Договору аренды свойственны следующие характерные черты, которые и позволяютрассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовыхдоговоров:
· направленность договора на передачу имущества во владение ипользование без перехода права собственности;
· выделение отдельных видов договора аренды в современномроссийском законодательстве произведено не на основе единого классификационногопризнака, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.
К числу существенных условийдоговора аренды, недостижение сторонами соглашения по которым влечет признаниедоговора незаключенным, относятся:
· предмет договора;
· срок.
Согласно общим положениям обаренде, в случае когда не определены размер, порядок, условия и сроки внесенияарендной платы, стороны должны руководствоваться условиями арендной платы,обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимыхобстоятельствах (ст. 614 ГК РФ). Только для договоров аренды здания(сооружения) условие о размере арендной платы признается условием, невключениекоторого в договор влечет за собой признание такого договора незаключенным (ст.654 ГК РФ);
— цена — сумма арендной платы[20].
Предметом договора аренды всегдавыступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. В аренду могут бытьпереданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятияи другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральныхсвойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре арендыдолжны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество,подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этихданных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаетсяне согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.607 ГК РФ).
Так, между МУП «Городскойцентр градостроительства и землеустройства» и АО был заключен договораренды доли земельного участка (без выдела в натуре) сроком на 49 лет. Орган,осуществляющий государственную регистрацию, отказал в регистрации договорааренды доли земельного участка, указав на отсутствие в договоре данных,позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качествеобъекта аренды. Отказ в государственной регистрации был обжалован в арбитражныйсуд. Арбитражный суд Тульской области отказал истцам в удовлетворении иска крегистрирующему органу. При этом суд исходил из того, что в силу п. 3 ст. 607ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенноустановить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, посколькуобъект аренды не выделен в натуре, а план земельного участка сторонами несогласован. Суд счел, что сторонами не определен объект аренды[21].
ГК РФ установлено, что договораренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок вдоговоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенныйсрок. Правовые последствия заключения договора аренды без указания срока егодействия сводятся к тому, что каждая из сторон получает право отказаться отдоговора в одностороннем порядке с соблюдением условия о предварительномпредупреждении контрагента. В случае аренды движимого имущества предупреждениедолжно быть сделано за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора,а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договорааренды или аренды отдельных видов имущества; в таком случае независимо отсрока, указанного в договоре, договор аренды считается прекращенным поистечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Так, в соответствии с п. 7 ст.22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных илимуниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не болеечем один год. Согласно п. 10 той же статьи в случае наследования земельныхучастков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могутпередать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследникамисовершеннолетия. В соответствии со ст. 9 ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005)[22] договораренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может бытьзаключен на срок, не превышающий 49 лет. Согласно ст. 31 ЛК РФ участки лесногофонда могут сдаваться в аренду на срок от одного года до 99 лет[23].
Действующее законодательствопредусматривает преимущественное право арендатора, надлежащим образомисполнявшего свои обязанности по договору, по истечении срока договора назаключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).
Субъектами договора арендынедвижимого имущества являются арендодатель (наймодатель) и арендатор(наниматель).
Арендодателем по договору арендынедвижимого имущества, как, впрочем, и любого иного, выступает его собственниклибо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество варенду (ст. 608 ГК РФ). В силу закона правом передавать недвижимое имущество варенду обладают субъекты права хозяйственного ведения — унитарные государственныеи муниципальные учреждения, однако только при условии наличия согласиясобственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ). Казенныепредприятия как субъекты права оперативного управления могут выступатьарендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника. Учреждениени при каких условиях не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество,закрепленное за ним собственником или приобретенное за счет средств, выделенныхпо смете. Недвижимое имущество, приобретенное на средства, полученные отприносящей доход разрешенной учредительными документами деятельности,учреждение вправе передавать по договору аренды самостоятельно.
Специальными законами дляобразовательных учреждений, в том числе высшего и послевузовскогопрофессионального образования, но только федеральных, сделано исключение: имзаконом предоставлено право выступать в качестве не только арендатора, но иарендодателя[24]. Всоответствии со ст. 31 ЛК РФ правом самостоятельно сдавать в аренду участкилесного фонда наделены лесхозы Федерального агентства лесного хозяйства[25].
Арендодателями недвижимогоимущества, находящегося в федеральной собственности и не закрепленного заунитарными государственными предприятиями и учреждениями, выступают Федеральноеагентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные органы[26].Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектовФедерации и муниципальных образований и не закрепленного за унитарнымигосударственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченныеорганы государственной власти субъекта Федерации или местного самоуправления.Перед регистрацией аренды должна быть в обязательном порядке осуществленарегистрация права собственности соответствующего публичного собственника. Изправила об обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное ФЗот 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодексаРФ» (в ред. от 08.12.2003): до разграничения государственной собственностина землю регистрация права государственной собственности для распоряженияземлями, находящимися в государственной собственности, не требуется.
Арендатором может выступатьвсякий дееспособный гражданин либо организация.
Особое внимание необходимообратить на то, что применительно к недвижимости схема правового регулированияарендных отношений строится иначе, чем регулирование договора купли-продажи. Впоследнем случае ГК РФ установлены специальные правила купли-продажи любыхобъектов недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст. 549 — 558 ГК РФ). В гл. 34 ГКРФ, посвященной договору аренды, специальные правила, касающиеся договорааренды любого недвижимого имущества, помещены в § 1 гл. 34, регламентирующемобщие положения об аренде (п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 617)[27].
В самостоятельный вид договорааренды выделена аренда зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). По договоруаренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору заплату во временное владение и пользование или во временное пользование зданиеили сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Следовательно, в первую очередь кдоговорам аренды зданий и сооружений применяются специальные нормы указанногопараграфа, а правила, касающиеся аренды любого недвижимого имущества,применяются в качестве общих положений об аренде, но только в том случае, еслинормами § 4 гл. 34 ГК РФ не установлено иное. К особенностям правовогорегулирования аренды зданий и сооружений следует отнести и регламентацию праварендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание илисооружение.
По договору аренды здания илисооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользованиятакой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, котораязанята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когдаарендодатель является собственником земельного участка, на котором находитсясдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется правоаренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право насоответствующую часть земельного участка. Если договором не определенопередаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к немупереходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частьюземельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для егоиспользования в соответствии с его назначением (ст. 652 ГК РФ). Заметим, что пообщему правилу аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке,не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласиясобственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования такимучастком, установленным законом или договором с собственником земельногоучастка (п. 3 ст. 652 ГК РФ).
Устойчивость отношений по арендезданий и сооружений обеспечивается также правилом, закрепленным в норме ст. 653ГК РФ, согласно которому в случаях, когда земельный участок, на которомнаходится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, заарендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частьюземельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для егоиспользования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Передача здания или сооруженияарендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному актуили иному документу о передаче, подписываемому сторонами, тогда как передача варенду иного недвижимого имущества передаточным актом не оформляется.
Отношения по аренде и субарендеземельных участков урегулированы ст. 22 ЗК РФ; так, следует иметь в виду, чтоарендатору земельного участка предоставлено право передать свои права иобязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдаватьарендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада вуставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса впроизводственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участкабез согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, еслидоговором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаяхответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателемстановится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендныхправ в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка нетребуется. Кроме того, за арендатором земельного участка закреплено правопередать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договорааренды земельного участка без согласия собственника земельного участка приусловии его уведомления, если договором аренды земельного участка непредусмотрено иное.
Предусматривая обязательностьусловия о размере арендной платы только для договора аренды здания(сооружения), закон тем не менее не включает каких-либо специальных правилотносительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендных платежей.
Стороны договора аренды любогонедвижимого имущества могут договориться о таких формах арендной платы, как:
· твердая денежная сумма за весь объект;
· твердая денежная сумма в расчете за 1 кв. м общей площади передаваемого по договору объекта;
· доля доходов арендатора от использования недвижимости, переданнойпо договору;
· услуги со стороны арендатора, оказываемые арендодателю (например,охрана объектов, принадлежащих арендодателю);
· возложение на арендатора затрат на капитальный ремонт объектанедвижимого имущества, переданного по договору аренды.
Главное, чтобы встречноепредставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы,имело денежную оценку.
Государственная регистрациядоговора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной изсторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен бытьзаключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).Иное установлено законом в отношении договоров аренды таких объектовнедвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственнойрегистрации в том случае, если они заключены на срок не менее одного года (п. 2ст. 651 ГК РФ), а в остальных случаях для их вступления в силу достаточнозаключения договора в простой письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). В соответствии со ст. 26 ЗКРФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок не менее одногогода, подлежат государственной регистрации. Государственной регистрацииподлежат договоры аренды участков лесного фонда независимо от срока договора(ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ). Договор аренды предприятия как имущественногокомплекса должен быть зарегистрирован независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658ГК РФ). Требование о государственной регистрации в силу п. 2 ст. 615 ГК РФраспространяется на договоры субаренды недвижимого имущества. По общимположениям о договорах государственной регистрации подлежат также соглашение опередаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма(ст. 389, 391, 615 ГК РФ)[28], атакже соглашения об изменении договора аренды недвижимого имущества.
На стадии принятия ГК РФ еще небыли в достаточной степени осмыслены масштабы, которые впоследствии принялгражданский оборот нежилых помещений. Из сопоставления текстов ст. 609 и ст.651 ГК РФ многими делался достаточно парадоксальный вывод о том, что договораренды здания, заключенный на срок менее одного года, государственнойрегистрации не подлежит, а вот аренда помещения в таком здании (конференц-зала,спортивного зала и т.п.) подлежит государственной регистрации независимо оттого, на какой срок договор аренды заключается. Определенная ясность в данныйвопрос была внесена Высшим Арбитражным Судом РФ, который дал следующие разъяснения:«Статья 1 Федерального закона „О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним“ относит жилые и нежилые помещения кнедвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежатобязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленныхзаконом. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ „О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним“ помещение (жилое и нежилое)представляет собой „объект, входящий в состав зданий и сооружений“.Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости,отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с нимсвязанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы огосударственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к такимдоговорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствиис п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок неменее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключеннымс момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный насрок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считаетсязаключенным с момента, определяемого в договоре»[29].
Необходимо учитывать такжеположение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации,согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имуществавозможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав наданный объект в ЕГРП. Государственная регистрация договоров аренды производитсяпо заявлению любой из сторон договора — арендодателя или арендатора.Государственная регистрация аренды производится посредством регистрациидоговора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации). Запись осделке вносится в подразд. III-4, одновременно в специально предназначенную ч.III-1 вносится запись об аренде как обременении (ограничении), поскольку арендаобременяет недвижимость. Номер регистрации сделки, на основании которойвозникает ограничение (обременение) права договором аренды, указываемый в графе«Номер регистрации» подразд. III-4, и номер регистрации ограничения(обременения) права аренды, указываемый в графе «Номер регистрации»подразд. III-1, III-2 и т.п., являются одинаковыми. На листе записи об аренде вграфу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемомобъекте недвижимости или его части.
Если объект недвижимостиарендуется целиком, то в этой графе пишется: «Весь объект». Приаренде участка лесного фонда (леса) в данной графе также указываются видылесопользования. В графу «Срок» приложения N 3 заносятся даты началаи окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. В случае,если срок аренды не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова:«Срок не определен» (п. 43 — 45 Правил ведения ЕГРП).
Предусмотренная п. 73 Правилведения ЕГРП выдача свидетельства о регистрации аренды осуществляется наосновании регистрации договора.Государственная регистрация соглашений об изменении договороваренды и регистрация прекращения аренды
Соглашение об изменении идополнении к договору аренды является сделкой, направленной на изменениеотношений сторон, возникших на основании ранее заключенного договора аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГКРФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается в той жеформе, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементомформы договора, и специального требования об обязательной государственнойрегистрации соглашений о внесении изменений в подлежащие регистрации договорыроссийское законодательство не содержит[30].Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений идополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью законодательно неурегулирован, представляется, что государственной регистрации подлежат толькоте соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде какограничении (обременении): соглашение об изменении срока договора, соглашениеоб изменении объекта договора аренды. Соглашения, не изменяющие содержаниерегистрационной записи, например соглашения об изменении размера аренднойплаты, регистрации не подлежат.
Следует четко уяснить, чтоимеется в виду под «соглашением о пролонгации договора аренды». Еслипод пролонгацией понимается увеличение срока действующего договора аренды, тогосударственная регистрация соглашения об изменении срока необходима. Если жестороны под пролонгацией понимают право арендатора по истечении срока назаключение договора на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, тоданное соглашение представляет собой новый договор, который подлежитрегистрации в зависимости от продолжительности нового срока.
Например, если сторонамизаключен договор аренды здания на срок 11 месяцев, то такой договор, какизвестно, регистрации не подлежит. По истечении срока договора заключаетсяновый краткосрочный договор аренды, не подлежащий регистрации. В результате арендаторсуммарно пользуется зданием больше одного года без государственной регистрациидоговора. В этом нет ничего предосудительного, а тем более незаконного.
Если арендатору не требуетсядополнительных гарантий со стороны государства в виде регистрации договорадолгосрочной аренды, он вправе заключать договоры на срок менее одного года,имея преимущественное право перед другими лицами на заключение договора арендына новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Если договор аренды прекращен,то необходима государственная регистрация прекращения ограничения(обременения). В случае прекращения договора аренды запись об обременении(ограничении) права собственности или иного вещного права арендодателяпогашается на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационнойзаписи. В штампе погашения регистрационной записи проставляются датарегистрации прекращения права или ограничения и имя регистратора, заверенныеего подписью (п. 62 Правил ведения ЕГРП). При автоматизированном веденииреестра запись о прекращении аренды выполняется на отдельном листе.
По заявлению сторон договораорган по регистрации прав может проставить штамп погашения и на подлинныхэкземплярах договора аренды. Регистрация прекращения аренды может бытьподтверждена выпиской из ЕГРП, выдаваемой по заявлению арендатора илиарендодателя. Регистрационная запись об аренде до истечения срока действиядоговора может быть погашена на основании:
· вступившего в законную силу судебного решения о расторжениидоговора по инициативе одной из сторон;
· соглашения о расторжении договора аренды;
· вступившего в законную силу решения суда о признании договорааренды недействительным.
При регистрации договоров арендыв регистрационной записи указывается срок аренды, однако само по себе истечениеустановленного договором срока не является основанием для погашениярегистрационной записи. После истечения срока договора запись об аренде можетбыть погашена по заявлению одной из сторон.
Если срок договора истек, ноарендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает владетьи пользоваться арендованным недвижимым имуществом и при этом ни одна из сторонне заявила в орган по регистрации прав о погашении записи об аренде, то всоответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенныйсрок на прежних условиях. При таких обстоятельствах регистрационная записьможет быть в дальнейшем погашена по заявлению любой из сторон договора приусловии, что другая сторона была предупреждена о прекращении договора аренды за3 месяца, если иной срок предупреждения не предусмотрен договором (п. 2 ст. 610ГК РФ).
Запись об аренде подлежитпогашению в случае выкупа арендованного имущества. Погашение записи об арендепроизводится после того, как произведена государственная регистрация переходаправа на арендованное имущество к арендатору. В этом случае обязательствопрекращается совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ),поэтому запись об аренде погашается без заявления сторон.1.6 Ответственность в арендныхотношениях
Любой договор, предметомкоторого является недвижимое имущество (и не только оно), порождает взаимныеобязательства сторон. Какие именно, указано в договоре, кроме того, законпредписывает исполнять обязанности надлежащим образом и оговариваетответственность за невыполнение договора.
В соответствии с Гражданскимкодексом РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить впользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передатьимущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п. – либо воздержаться отопределенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполненияего обязанности. Как следует из закона, обязательства должны исполнятьсянадлежащим образом.
Но, к сожалению, на практикестороны сделки не всегда спешат следовать букве закона. Покупатель можетзадерживать плату за квартиру, продавец не успевает в определенный срокпередать квартиру покупателю, арендатор забывает в срок заплатить аренднуюплату, и такие случаи можно перечислять бесконечно долго. Если стороны неисполняют взятые на себя обязательства должным образом, то они несутпредусмотренную законом или договором ответственность. Основания для ответственности
Важно определиться с основаниемдля ответственности. Когда стороны несут ответственность по договору? Всоответствии с ГК РФ, лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образомисполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины(умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иныеоснования ответственности. Отсутствие вины должна доказывать сторона, котораянарушила обязательства. Но лицо признается невиновным, если при той степенизаботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеруобязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения своихобязательств.
Если обязательства нарушенылицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несетответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалосьневозможным из-за непреодолимой силы. Таковыми признаются чрезвычайные инепредотвратимые при данных условиях обстоятельства, другими словамифорс-мажорные обстоятельства. Но стороны в договоре могут предусмотреть, чтотолько вина является условием ответственности предпринимателя.
Если неисполнение илиненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине обеих сторон, то судуменьшает размер ответственности должника. Также размер ответственности можетбыть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовалувеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению.
Заключенное заранее соглашениеоб освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательствявляется ничтожным.
Убыткам – нет!
Гражданским кодексом РФпредусмотрена обязанность должника возместить убытки, которые понес кредиториз-за неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств(ст. 393 ГК РФ). В этой ситуации важно определиться, что такое убытки.
Представим следующую ситуацию.Заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 1 год. Когда срок договорааренды подошел к концу, арендатор не успел в срок, определенный договором,передать занимаемое помещение арендодателю (не вывез из помещения мебель,технику и т. д.), более того, при обустройстве помещения повредил несущуюстену. А арендодатель нашел нового арендатора, с которым намеревался заключитьновый договор аренды, но по вине прежнего арендатора не может предоставитьпомещение в аренду. Таким образом, заключение нового договора откладывается нанеопределенный срок, по крайней мере до того момента, пока прежний арендатор неосвободит помещение. Налицо причиненные арендодателю убытки.
Но и убытки могут бытьразличными: либо реальными, либо так называемая упущенная выгода. В соответствиисо ст. 15 ГК РФ, под реальными убытками понимаются расходы, которое лицо, чьеправо нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановлениянарушенного права, а также утрата или повреждение имущества (повреждениенесущей стены). Упущенная выгода – неполученные доходы, которые сторонаполучила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право небыло нарушено (незаключенный новый договор аренды). При определении упущеннойвыгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные сэтой целью приготовления.
Часто камнем преткновениястановится определение размера убытков. По общему правилу, при определенииубытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, гдеобязательство должно быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков небыло исполнено добровольно, то стоимость убытков определяется на деньпредъявления иска о возмещении убытков. Неустойка
Вообще, неустойка считаетсяодним из способов обеспечения исполнения обязательства. Но ее можно такжерассматривать и как меру ответственности. В соответствии с ГК РФ, неустойкой(штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма,которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения илиненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочкиисполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказыватьпричинение ему убытков.
Если в договоре предусмотрена неустойказа неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, то убытки обычновозмещаются только в части, непокрытой неустойкой. Но договором могут бытьтакже предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но неубытков; когда убытки могут быть взысканы в полном объеме сверх неустойки;когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.
Необходимо помнить, что пообщему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащегоисполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства внатуре, если иное не предусмотрено договором или законом. А возмещение убыткови уплата неустойки в случае неисполнения обязательства освобождают должника отисполнения обязательств в натуре. Но опять же, если иное не предусмотренозаконом или договором.Просрочки с оплатой
Это наиболее часто встречающеесянарушение обязательств. Например, арендатор периодически задерживает аренднуюплату, при рассрочке платежа покупатель нарушает график оплаты и т. д[31].Для того чтобы наступила ответственность, необходимо наличие полного составаправонарушения. Во-первых, необходимо неправомерное неисполнение денежногообязательства (уклонение от возврата, просрочка в уплате и т. д.). Во-вторых,требуется, чтобы должник пользовался чужими денежными средствами вследствие ихнеправомерного удержания. В качестве пользования следует рассматривать просрочкууплаты должником денежных сумм за переданные ему товары (квартиру, дом, инуюнедвижимость), выполненные работы или оказанные услуги.
Мерой ответственности являетсяуплата процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяетсясуществующей в месте жительства кредитора (если кредитор юридическое лицо – вместе его нахождения) учетной ставкой банковского процента на день исполненияденежного обязательства или его соответствующей части. Этот размер применяется,если иной размер не установлен договором или законом, то есть стороны вправеопределить в договоре и другую ставку.
Но если убытки, причиненныекредитору неправомерным пользованием деньгами, превышают сумму процентов, то онвправе требовать возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
Существует единственнаявозможность избежать ответственности за нарушение денежного обязательства. Это– просрочка кредитора. Что это такое? Кредитор считается просрочившим, если онотказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершилдействий, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.В этом случае должник не обязан платить проценты. Так, например, арендодательсменил расчетный счет, не предупредив об этом арендатора, а последний внесденьги на старый расчетный счет. В этом случае просрочка платежа произошла повине арендодателя и арендатор не несет ответственности за несвоевременнуюоплату.
Кроме того, просрочка кредиторадает право должнику на возмещение вызванных просрочкой убытков, если только кредиторне докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам,ни те лица, на которых возложено принятие исполнения, не отвечает. Если должник не исполняет свои обязательства…
…то их могут исполнить другие лица.Например, гражданин заключил договор с организацией на ремонт ванной (заменапротекающих кранов, устранение протечек и т. д.), но данная организация впредусмотренный срок не выполнила свои обязательства, тогда гражданин вправепривлечь других лиц к ремонту, а все расходы отнести на счет первоначальнойорганизации. Такое право предоставлено статьей 397 ГК РФ, где сказано, что принеисполнении должником обязательства выполнить определенную работу или оказатьуслугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательстватретьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное невытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, ипотребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и другихубытков.
Ст. 475 ГК РФ прямопредусмотрено, что если по договору купли-продажи продавец передаст товар(например квартиру) с недостатками, которые не были им оговорены, то покупательвправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким же правом обладаетарендатор по договору аренды. Так, если арендодатель сдал в аренду имущество снедостатками, которые препятствуют пользованию им, то арендатор вправеустранить недостатки самостоятельно или с помощью третьих лиц, а все расходыотнести на счет арендодателя (ст. 612 ГК РФ).
Должник несет ответственностьпри неисполнении или ненадлежащем исполнении не только за свои собственныедействия, но и за действия своих работников. Также должник являетсяответственным и за действия третьих лиц, если законом не предусмотрено иное.Так, например, арендатору предоставлено право заключить договор субаренды,передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование. В этих случаяхответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. То же самоеотносится и к договору подряда. Например, заказчик заключает договорстроительного подряда с подрядчиком, в договоре указано, что подрядчикобязуется выполнить обязательства лично. Но, несмотря на это, подрядчикзаключает договор субподряда[32]. В этомслучае подрядчик несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненныеучастием субподрядчика в исполнении договора.
2. Государственноерегулирование аренды недвижимости2.1Государственное регулирование договора и права аренды
Данное направление работ ведетУправление недвижимости Департамента. Это подразделение уникально по своейистории.
Постановлением ПрезидиумаМосковского Совета от 21 сентября 1937 года в составе Жилищного управленияМоссовета был образован Отдел нежилых помещений, на который возлагались функциипо изысканию и распределению конторских, торговых, складских и производственныхпомещений и контролю за их содержанием.
Особую значимость работа отделаполучила в послевоенный период, когда Москва восстанавливалась иперестраивалась. Не без участия его специалистов претворялись в жизнь городскиепрограммы по ликвидации ветхого и малоценного фонда.
Как правило, к большимпраздничным датам обновлялся облик столицы: выселялись из подвалов жильцы, апомещения переводились в нежилой фонд; высвобождались здания для сноса илиреконструкции под олимпийские объекты; к юбилеям города явно молодела егоцентральная часть.
К функциям отдела добавилосьраспределение помещений в новостройках[33].
До образования Департаментагосударственного и муниципального имущества города Москвы Моснежилотдел,ставший впоследствии Управлением недвижимости, находился в подчинении разныхгородских структур: Мосгорисполкома, Главмосжилучета, Комитета приватизациимуниципальной собственности, Москомимущества.
Это было связано с переходомгородского хозяйства на новые экономические условия и с реорганизацией органовуправления.
Когда Управление недвижимостистало подразделением Департамента, показатель эффективности его работы былопределен размером арендной платы за нежилые помещения, а гордостьюДепартамента стало ежегодное увеличение доходов, поступающих в бюджет города.
Основные функции подразделенияостались прежними, но его деятельность стала вестись в соответствии ссовременным экономическим и техническим уровнем. Управление оснащеноперсональными компьютерами, в работе используются автоматизированные базыданных.
Так, в работе с новостройкамимониторинг нежилых помещений, поступающих в городскую собственность по итогамреализации инвестиционных проектов, ведется путем инспектирования строящихся иреконструируемых объектов, создания электронного каталога долей города,внесения предложений и контроля за исолнением решений по использованию принятойв эксплуатацию недвижимости.
В настоящее время Управлениенедвижимости ведет работу по следующим направлениям:
· учет государственного и муниципального имущества;
· размещение муниципальных и федеральных организаций;
· размещение негосударственных организаций;
· размещение режимных организаций и работа с помещениямиспециального назначения;
· размещение общественных организаций и творческих союзов;
· размещение религиозных организаций.
Аналитической проработкойвыявляемых или назревших проблем по вопросам, входящим в компетенцию Управлениянедвижимости, а также выполнением экстренных заданий занимается отдел анализа иработы с оперативными поручениями.
Так, в конце 90-х годов новымнаправлением работы подразделения стало управление объектами нежилого фонда,находящимися в собственности города Москвы и входящими в состав кондоминиумов.
В процессе решения проблемсоздания и деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) и формированиякондоминиумов в Москве с участием Управления недвижимости были установленыпорядок передачи в управление и условия дальнейшего использования нежилыхпомещений в жилых домах, организация эксплуатации которых осуществляется ТСЖ.
Процесс управления недвижимымимуществом города, передаваемым в пользование юридическим и физическим лицам,осуществляется путем подготовки распорядительных документов разного уровня:Департамента, Правительства и Мэра Москвы, Минимущества РФ, а также выполненияпоручений, распорядительных и нормативных актов руководящих органов города иРоссийской Федерации.
В задачи Управления недвижимостивходит соблюдение интересов Москвы как субъекта РФ. Совместно с Министерствомимущественных отношений РФ ведется работа по вовлечению в хозяйственный оборотобъектов федеральной собственности, расположенных на территории Москвы.
Обеспечение функций столицыгосударства по размещению у себя представительств иностранных держав возложенона отдел помещений специального назначения, а с представительствамитерриториальных образований России занимается отдел по работе с оперативнымипоручениями.
Приметой нашего времени стали:торговые дома Российской Федерации, городов России и различных фирм;многочисленные учреждения банковской системы; сеть социально-ориентированныхмагазинов, торгующих по сниженным ценам («ДИКСИ»,«Продмик», «Копейка»). Работу с ними ведет отдел поразмещению негосударственных организаций.
Поддержку культуры и искусства вхозяйственных вопросах осуществляет отдел по размещениюкультурно-просветительных организаций, участвуя в реализации такихпостановлений Правительства Москвы, как «О передаче театрально-концертныморганизациям в оперативное управление зданий и помещений», «О расширениии закреплении имущественных прав детских школ искусств, музыкальных школ ихудожественных школ» и др.
За десять лет работыДепартамента были решены вопросы по упорядочению прав пользования помещениями:
· образовательных учреждений культуры — общей площадью 162 243 кв. м;
· театрально-концертных учреждений -212 691 кв. м;
· мастерских творческих союзов — 150000 кв.м.
Решается вопрос о первоочередныхмерах по воссозданию московской кинематографии как отрасли городскогохозяйства, располагающей недвижимым имуществом на площади 252 000 кв. м. С 1993 года в соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации № 281-рп«О передаче религиозным организациям культовых зданий и иногоимущества» осуществляется поэтапная передача в собственность илипользование различных конфессий помещений для культовых, учебных,благотворительных и административных целей.
За указанный период отделом поразмещению религиозных организаций освобождены и переданы помещения общейплощадью 382 830 кв. м, в том числе:
· Русской православной церкви (Московскому Патриархату): 9монастырей, 9 подворий, 188 храмов и других строений площадью 300 905 кв. м;
· старообрядческой церкви — 18 163 кв. м;
· мусульманским объединениям — 8 609 кв. м;
· еврейским религиозным общинам — 32 761 кв. м;
· Римско-католической церкви — 8 527 кв. м;
· англиканской церкви — 1 890 кв. м;
· объединениям Евангельских христиан-баптистов — 6 832 кв. м;
· Евангелическо-лютеранской церкви — 1 848 кв. м;
· Обществу сознания Кришны — 651 кв. м;
· буддийским объединениям — 770 кв. м;
· Армянской церкви — 1 874 кв. м.
В период активизацииобщественно-политических движений отделом по размещению общественныхорганизаций и творческих союзов были обеспечены помещениями в Москве общейплощадью свыше 120 тыс. кв. м различные партии, ассоциации, благотворительныефонды и т. д., включая организации ветеранов и инвалидов, которым уделялосьособое внимание.
Обеспечить работу Управлениянедвижимости можно, зная Москву не по карте, а на память. Большую часть своейжизни посвятил этой работе один из старейших сотрудников управления, недавноушедший на заслуженный отдых, Меламуд Н.И., деятельность которого отмеченаграмотой Мэра Москвы. Долго и преданно служат своему делу руководителиуправления.
Многие тома служебных записок омосковских зданиях и сооружениях собраны архивом Департамента, начавшим своюисторию также со времен отдела нежилых помещений. И автор этого «собраниясочинений» не известный писатель о Москве Владимир Гиляровский, а сотрудникиУправления недвижимости, истинные москвоведы.Нормативно-правовая база
Постановление ПравительстваМосквы № 810-ПП от 18.09.2007
Об утверждении перечней видовиспользования нежилых помещений, находящихся всобственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на2008-2010 годы
Постановление ПравительстваМосквы № 802-ПП от 11.09.2007
О внесении изменений впостановление правительства Москвы от 12 апреля 2005 г. № 200-ПП
Постановление ПравительстваМосквы № 629-ПП от 31.07.2007
О реализации в 2007 и последующихгодах отдельных решений правительства Москвы обустановлении арендной платы в особом порядке
Постановление ПравительстваМосквы № 195-ПП от 20.03.2007
О порядке использованиярезультатов массовой оценки стоимости объектов нежилого фонда в городе Москве
Постановление Правительства Москвы № 926-ПП от 21.11.2006
Об особенностях перерасчета ставок арендной платы на 2007год за пользование объектами нежилого фонда,находящимися в собственности города Москвы
Постановление ПравительстваМосквы № 327-ПП от 23.05.2006
Об итогах реализацииконцепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственникамина территории города до 2005 года и основных задачах по управлению имуществомгорода Москвы до 2008 года
Постановление Правительства Москвы № 207-ПП 21.03.2006
О мерах дополнительной поддержкифедеральных организаций и учреждений в 2006-2007 годах
Постановление ПравительстваМосквы № 340-РП от 06.03.2006
О порядке оформлениядоговоров аренды на гаражи и машиноместа в жилых домах с подземнымигаражами-стоянками, относящимися к собственности города Москвы
Постановление Правительства Москвы № 1105-ПП от 28.12.2005
О применении методов массовой оценки стоимости недвижимогоимущества при принятии управленческих решений вотношении объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы ирасположенных в городе Москве
Постановление ПравительстваМосквы № 968-ПП от 29.11.2005
О внесении изменений впостановление правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. N 838-ПП
Постановление Правительства Москвы № 964-ПП от 29.11.2005
О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 19 июля 2005 г. N 520-ПП
Постановление ПравительстваМосквы № 648-ПП от 23.08.2005
О порядке передачи в арендуобъектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредствомаукциона
Постановление Правительства Москвы № 520-ПП от 19.07.2005
О прогнозе социально-экономического развития города Москвына 2006-2008 годы
Постановление ПравительстваМосквы № 838-ПП от 30.11.2004
О расчете ставок аренднойплаты за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственностигорода Москвы, в 2005 году
Постановление ПравительстваМосквы № 443-ПП от 29.06.2004
Об утверждении категорий арендаторов объектов нежилогофонда, находящихся в собственности города Москвы, которым ставка арендной платына 2005 год устанавливается в особом порядке
Постановление ПравительстваМосквы № 362-ПП от 01.06.2004 года
Об итогах работы Департаментаимущества города Москвы и Департамента земельных ресурсов города москвы за 2003год и задачах на 2004 год по управлению имуществом города Москвы
Постановление Правительства Москвы № 861-ПП от 14.10.2003
Об утверждении методики расчета арендной платы запользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы
Постановление ПравительстваМосквы № 251-ПП от 15.04.2003
Об утверждении примерногодоговора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы
Постановление Правительства Москвы № 778-ПП от 28.08.2001
Об утверждении положения об установлении в особом порядкеарендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности Москвы2.2Цена и иные правовые средства государственного регулирования на рынкенедвижимости
К настоящему времени, последесятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующаяроль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все болеевоспринимается как необходимость. В своих усилиях содействовать созданию иразвитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходногопериода, многоукладной экономики оказывается в сложной двойственной ситуацииодновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это вмаксимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступаетне столько как один из ведущих регуляторов рыночных отношений, но и как один изкрупнейших собственников и участников рынка.
Государственные центральныеорганы и их региональные структуры являются основными инициаторамизаконодательного развития, практически монопольными организаторамиприватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости,активными участниками арендных отношений, монопольными регистраторами объектовнедвижимости и сделок с ними между субъектами всех форм собственности.
В то же время, у государственныхисполнительных органов возникают сложные задачи формирования долгосрочныхполитик и оперативного выбора относительно государственной собственности:сколько и какой недвижимости оставить в собственности и как эффективно, врамках возможностей бюджета управиться с ней, сколько и каких объектов и накаких условиях выставить на продажу или сдать в аренду или передать в иныеформы ответственного владения, пользования и распоряжения. И подобные задачиуправления недвижимостью государственного собственника, ее продвижения нарынках недвижимости решаются государством одновременно и на фоне им же выдвигаемыхи реализуемых законодательных инициатив и нормативных актов по развитиюрыночных отношений в целом и для рынков недвижимости, в частности.
Таким образом, весьма актуальнымявляется комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственногорегулирования на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержкуинтенсивных рыночных преобразований, так и эффективное управление недвижимостьюгосударственного собственника.
Для последовательного раскрытиясодержания сформулированной задачи следует раскрыть, детализировать трактовкутаких понятий, как:
· государственное регулирование и система механизмов регулирования(области воздействия) на рынках недвижимости,
· недвижимость государственного собственника на рынках недвижимостии эффективное управление этой недвижимостью в условиях формирования и развитияотечественного рынка.
Поиск решения необходимоначинать с систематизации регулирующих рынок недвижимости механизмов идифференцирования областей их воздействия.
Итак, с одной стороны, естьнедвижимость и имущественные отношения вообще, для всех форм собственников.Здесь государство проводит свою политику регулирования социально справедливогоразвития имущественных отношений и активной поддержки рынка. В то же время, вгосударственной собственности находится недвижимость, составляющая значительнуючасть национального богатства. Эффективное управление ею (как, например:высокоприбыльное пользование, необходимое сохранение и развитие, качественноеисполнение с ее помощью социальных, властных и других обязательных функций,своевременная передача в доверительное управление, оптимизация структуры, вт.ч., продажа и приватизация и т.д.) в интересах общества является важнейшейзадачей государственного собственника. При этом отметим также, что процессырыночного регулирования и управления недвижимостью развиваются не всегда и нево всем в зависимой от государственной политики внешней среде и с активнымучастием негосударственных структур, имеющих свои интересы, предпочтения ипонятия об эффективности. О государственном регулировании
Содержание понятиягосударственного регулирования в наилучшей мере раскрывается через общуюфункциональную модель управления. Характерными для функциональной моделиявляются следующие положения:
· функция регулирования является завершающей в последовательнойцепочке функций контроля и анализа,
· функция контроля несет в себе соответствующее сравнение планов,ожиданий и намерений с учетной информацией, оценками фактического положения делна рынке (как, например, недополучение доходов бюджета от рыночных продажобъектов недвижимости и по результатам арендного бизнеса),
· функция анализа, непосредственно предшествующая функциирегулирования, выявляет причины отклонений от запланированного, факторы влиянияи их меру (как, например, снижение доходов из-за негибкой политики индексацииставок аренды и, как результат, недостаточной заполняемости сдаваемых в арендупомещений, потери при продажах из-за недоучета сезонных колебаний спроса),
· регулирующая функция, как и ряд других функций, испытывает насебе воздействия внешней среды,
· регулирующие воздействия на объект регулирования могутосуществляться не только через государственные структуры, но и (в иной форме ииной мере) через негосударственные структуры, а также косвенным образом — черезпараметры внешней среды (так называемое косвенное и параметрическоерегулирование).
Таким образом, содержаниерегулирующей функции, регулирующих механизмов имеет в качестве своей базырезультаты контроля складывающейся ситуации на рынках недвижимости и еедетального анализа, с определением первопричин отрицательных явлений,разработкой альтернативных путей исправления ситуации и выбора лучшего пути.Очевидно, что регулирующая функция государства является динамичной, гибкоменяющейся а зависимости от уровня и качества развития рыночных отношений,региональных традиций. Так, в мировой практике государственного регулированияна рынках недвижимости известны механизмы минимального вмешательствагосударства. Например в США и Великобритания оценочная деятельность на рынкахнедвижимости полностью регулируется общественными профессиональнымиассоциациями. В то же время, в Германии действует законодательство в областиоценки; в ряде стран существуют определенные ограничения для деятельностииностранных лиц на рынках недвижимости. Регулирующая активность региональныхцентральных органов на рынках недвижимости различна и в различных субъектахРоссийской Федерации. Это, например, проявляется в разнообразии управляющихструктур, ответственных за развитие имущественных отношений в регионах, вразличной степени развития региональной нормативной базы (что, в частности,находит отражение в ежегодно публикуемом уровне инвестиционнойпривлекательности российских регионов), в различной степени продвижения присоздании земельных, градостроительных и иных кадастров. Система регулирующих механизмов. Области воздействия
Содержание понятия системымеханизмов государственного регулирования на рынках недвижимости (как комплексавзаимосвязанных, подчиненных единым целям регулирующих воздействий, в то жевремя, имеющих свои адресные области приложения) предлагается формировать,используя базовые определения рынка и рыночной стоимости.
Напомним эти определения, имея ввиду их применение именно к рынку недвижимости.
Итак, рынок — это некотороепространство взаимодействия покупателей и продавцов для установления рыночнойцены обмена товара (в нашем случае -объектов недвижимости и операций с ними).При этом совершенным является такой рынок, когда продавцов, товаров ипокупателей достаточно много, конкуренция открытая, времени и информации дляпринятия решения участниками рыночных операций достаточно, обмен происходит безпринуждения[34].
Рыночная стоимость объектанедвижимости — это стоимостная оценка объекта недвижимости в условияхсовершенного рынка. При этом направление использования объекта недвижимостипредполагается наилучшим из возможных (законодательно разрешенным, физически ифинансово осуществимым). Также считается, что участники рыночной сделкидействуют разумно и компетентно, имея достаточно времени и информации.
В результате примененияназванного подхода актуальными областями приложения для механизмов регулирующихвоздействий государства, стремящегося поддержать развитие рынка, будутследующие:
(1) участники рыночного обмена — покупатели и продавцы,
(2) собственно товары рыночного обмена,
(3) пространство и правила взаимодействий покупателей и продавцов,
(4) рыночная инфраструктура, обеспечивающая качественное обслуживаниеучастников рыночных операций с недвижимостью.
Рассмотрим названные областивоздействий (1)-(4) более подробно.
Так, что касается участниковрыночного обмена (I): покупателей и продавцов, — то необходимо обеспечить,чтобы те и другие, как минимум:
· легально появились и были бы в достаточном количестве,
· были бы кредитоспособны,
· не были монополистами,
· не имели бы в складывающихся условиях таких ограничивающиххарактеристик, как, например: иностранное физическое или юридическое лицо сограниченными правами приобретения недвижимости, превышающая некоторый нормативдоля государства в акциях акционерного общества, специфическая сферадеятельности и т.д. Так, в ряде западных стран естественный монополист не имеетправо вкладывать свои прибыли в непрофильную сферу, как, например, газовыймонополист — в ресторанный бизнес или розничную торговлю.
Товары рыночного оборотанедвижимости (2) — здесь необходимо, чтобы:
· недвижимость как товар легально появилась на рынке и была бы вдостаточном количестве;
· был законодательно поддержан гражданский оборот для различныхтипов недвижимости и различных типов операций с нею,
· были бы сформулированы в законодательных документах идетализированы в нормативных документах ограничивающие (запрещающие или иные,например, инвестиционные, льготные, социальные, организационно-технологические,экологические) условия по типам объектов недвижимости и типам операций с ними.
Для формирования так называемогопространства и системы правил взаимодействия на рынках недвижимости (3)покупателей и продавцов необходимы:
· нормативно-правовая база функционирования рынка, включаяупомянутое выше законодательное обеспечение для появления и легальнойдеятельности субъектов и объектов рыночных операций,
· достаточная информация об объектах недвижимости и условияхпроводимых операций с ними, о нормах градостроительного регулирования иположениях генеральных планов развития городов и территорий, о системедействующих кадастров, о формах документов, регламентах и процедурах,
· ограничения (если таковые предусматриваются) в части цен(например, требование, чтобы земельные участки не продавались по цене ниженекоторой директивно установленной нормативной платы за землепользование),
· ясные правила доступа к названной информации, в том числе,следующего содержания: какая информация является открытой для всех граждан,какая — только для участников предполагаемой сделки, что конфиденциально, чтодоступно по коммерческой схеме и каким образом и т.д.
Поддержка обеспечивающейинфраструктуры рынка (4)[35],необходимого состава и уровня обслуживания покупателей и продавцов, причем, каксо стороны профессиональных участников рынка, так и специализированныхгосударственных структур, включает, в частности:
· введение обязательных процедур, как, например, государственнаярегистрация рыночных сделок с недвижимостью, обязательная оценка для выделенныхтипов объектов недвижимости (государственной и муниципальной собственности) итипов операций с нею (национализация и принудительный выкуп, имущественныйарбитраж),
· классификация профессиональной деятельности на рынкахнедвижимости и последующее разделение областей обслуживания или возможноесотрудничество между государственными и негосударственными структурами. Это,например, относится к следующим областям обслуживания: регистрация недвижимостии сделок с нею (отметим, что по действующему законодательству сегодня этоисключительная компетенция государственных структур), инвентаризация, оценканедвижимости в различных целях, риэлтерская деятельность, деятельностьзастройщиков (девелопмент), проектирование, научно-реставрационнаядеятельность, строительство и иная подрядная деятельность, консалтинг,нотариат, страхование, аукционные торги и конкурсы,
· контроль и обеспечение качества обслуживания на рынкахнедвижимости, в том числе, за счет использования таких процедур, как:лицензирование и сертификация специалистов и фирм, подготовка и повышениеквалификации кадров, стандарты профессиональной деятельности, введениеинститута апелляций, санкции при нарушениях норм и правил профессиональнойдеятельности.Организационно-правовые и организационно-экономическиемеханизмы
Другой аспект систематизациирегулирующих механизмов на рынке недвижимости, определяемый содержанием иметодами воздействия, разделяет их на две группы: организационно-правовых иорганизационно-экономических механизмов[36].
В качестве характерных примероворганизационно-правовых механизмов назовем следующие направления действий:
· общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы дляподдержки и развития рыночных механизмов,
· разграничение государственной собственности между различнымиуровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников,
· разделение и условия взаимодействий государственных инегосударственных структур,
· регистрация недвижимости и сделок с нею,
· учет недвижимости (техническая инвентаризация, система кадастрови др.), статистическое и иное информационно-аналитическое обеспечениеучастников и профессионалов рынка,
· лицензирование профессиональной деятельности,
· стандарты и программы профессионального образования и повышенияквалификации (первое высшее образование и второй диплом, мастер бизнес-администрирования),
· стандарты профессиональной деятельности (стандарты измерения,расчетные методы, формы документов,
· стандарты этики),
· обязательное страхование профессиональной деятельности,
· контроль качества предоставляемых услуг и система санкций.
В качестве примероворганизационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости(имеющих отношение к недвижимости государственного собственника и,соответственно, к проблеме эффективного управления ею) назовем такие, как:
· программы приватизации приносящей доход недвижимости, включаярегулирование финансово-экономических условий приватизационных процессов,
· порядок установления стартовых цен арендных объектовгосударственной собственности и финансово-экономических условий договороваренды (пересмотр и индексация ставок, а также установление уровня цен привозможности выкупа арендованной недвижимости),
· порядок установления финансово-экономических условий пользованияобъектами природных ресурсов, объектами-памятниками,
· методы оценки, в том числе, для всех операций с недвижимостьюгосударственного собственника, для налогообложения, для различных формвозмездного пользования объектами государственного собственника, дляарбитражных процедур, при банкротстве, при принудительном выкупе и др.,
· методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций впроекты развития недвижимости государственного собственника,
· финансово-экономические и организационные условия проведенияаукционов и инвестиционных конкурсов для объектов государственного собственника(структура и состав лотов, установление стартовых цен продажи,", порядокпроведения торгов и выявления победителя, порядок инвестирования) и т.д.Механизмы регулирования и три ветви власти
Обратим внимание на тот факт,что каждая из трех ветвей власти (законодательная, исполнительная и судебная),в том или ином аспекте, но активно участвует в государственном регулировании нарынках недвижимости.
Приведенная ниже Таблица 1иллюстрирует такое участие трех ветвей власти на примерах распределения ихактивности в рамках приведенных выше организационно-правовых иорганизационно-экономических механизмов регулирования на рынках недвижимости.
Характерным при этом являетсяактивное взаимодействие властей с негосударственными структурами приосуществлении ряда регулирующих функций, в частности:
· при учете и информационном обеспечении участников рынка(статистические и аналитические материалы, кадастры, базы данных,геоинформационные системы, техническая инвентаризация, оценочные расчеты ит.д.),
· при разработке системы стандартов (высшего профессиональногообразования и повышения квалификации, профессиональной деятельности и др.),
· при контроле качества оказываемых на рынках недвижимости услуг,
· при страховании от ошибок и ненадлежащего качества услугпрофессиональных участников рынка и в принятии соответствующих санкций и др.
Таблица 1. Механизмы государственного регулирования: три ветви властии взаимодействия с негосударственными структурами.Механизмы государственного регулирования Формы участия негосударственных структур Законодательная власть Развитие законодательной базы рынка недвижимости. Развитие законодательной базы управления недвижимостью. Аналитическая деятельность и инициирование новых законов. Исполнительная власть Развитие нормативной базы регулирования на рынках и в управлении недвижимостью. государственного собственника. Инициирование новых законов. Разграничение между уровнями гос. и муниципальных собственников. Регистрация недвижимости и сделок. Лицензирование профессиональной деятельности. Разработка: концепций и программ управления, приватизации; методик расчета эффективности, оценки, стартовых цен, условий аукционов, аренды, договоров пользования природными ресурсами, объектами-памятниками и др. Участие в развитии инфраструктуры рынка недвижимости. Оказание управленческих услуг. Профессиональное обслуживание участников рыночных операций: риэлтерская и оценочная деятельность, консалтинг, проектные работы, аудит, менеджмент и маркетинг и др. Участие в подготовке и обсуждении законодательной и нормативной базы рынка и управления недвижимостью. Создание ассоциаций и обеспечение качества профессиональной работы на рынках недвижимости и управления Установление соответствий с международными стандартами профессиональной деятельности. Повышение квалификации кадров профессиональных участников рынков недвижимости и управленческих услуг. Создание общественного мнения. Участие в инициации новых законов.
Разделение и взаимодействия государственных и негосударственных структур, в т.ч.: при учете и информационном обеспечении участников рынка (кадастры, статистика, инвентаризация, аналитика), при разработке системы стандартов (образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности), при контроле качества услуг и осуществлении санкций, при страховании от ошибок и ненадлежащего качества профессиональной деятельности и др.
Заключение
Аренда — это видпредпринимательской, или профессиональной, деятельности, при которойсобственник имущества (арендодатель) с целью получения прибыли передает его вовременное владение и пользование или только в пользование другому лицу(арендатору) за согласованную арендную плату.
Объектами аренды могут бытьучастки земли и другие обособленные природные образования, недвижимое идвижимое имущество, включая здания и сооружения, промышленные и другиекомплексы, оборудование, машины, транспортные средства и другие вещи, которыене теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Например,можно сдать в аренду плодоносящий сад с правом сбора и продажи яблок, но нельзясдать в аренду только яблоки, можно сдать в аренду разбрасыватели удобрений, ноне сами удобрения (см. ст. 607 ГК РФ).
Принципиальное отличие сдачиимущества в аренду от его продажи в кредит состоит в том, что при аренде нетперехода права собственности на имущество, обладателем которого остаетсяарендодатель, а арендатор получает право владеть и использовать это имущество,но не продавать его, не дарить, не менять, т.е. не распоряжаться им по своемуусмотрению./>
Список используемойлитературы
1. Ашихмин И.М., Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практикиразрешения споров, Рофэр, 2006.
2. Бачурин Д., Аренда квартиры, Астрель-СПб, 2007.
3. Борисов А.Н., Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации«О финансовой аренде (лизинге)», 2005.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч.
5. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С.184.
6. Васильева В.В., Договор аренды. Юридические аспекты, ГроссМедиа Ферлаг,2007.
7. Государственная регистрация недвижимости. Вып. 3. Земля и другиеприродные ресурсы: правовые акты, рекомендации: В 2-х т. Барнаул, 2000. Т. 2.С. 241.
8. Гибало Н.П., Захарова М.А. Арендные отношения в современной экономикеРоссии // Проблемы новой политической экономии. – 2004. — №4.
9. Захарова М.А. Аренда в системе экономических отношений // Проблемы новойполитической экономии. – 2006. — №3. – С. 129-133 (0,6 п. л.).
10. Захарова М.А. Аренда как форма разгосударствления и приватизациипредприятий // Проблемы новой политической экономии. – 2005. — №2. – С. 128-132(0,6 п. л.).
11. Захарова М.А. Лизинг как способ снижения внутренних противоречий аренды// Проблемы новой политической экономии. – 2005. — №4. – С. 102-106 (0,6 п.л.).
12. Захарова М.А. Аренда как способ управления государственной имуниципальной собственностью / Теоретическая экономия: прошлое, настоящее,будущее: Материалы международной научно-теоретической конференции. – Алмата:Туран, 2006.
13. Захарова М.А. Арендные отношения: исходные постулаты, императивы, тенденции// Вестник КГУ им. Н.А. Некрасова. — Системный анализ. – 2006. — №2. – С.116-120 (0,5 п. л.).
14. Захарова М.А. Крупный бизнес в системе арендных отношений / Россия вэкономических системах всемирного хозяйства: XXI век – судьба крупного бизнеса(экономические очерки) / Под редакцией профессора М. А. Терентьева. –Ярославль: ЯГПУ, 2006. – С. 166-175 (0,6 п. л.).
15. Захарова М.А. Природа рисков при финансовой аренде (лизинге) /Инновационное развитие экономики: теория и практика: Материалы VI международнойнаучно-практической конференции молодых ученых и аспирантов / Ответственный завыпуск профессор В.Н. Завьялов, доцент Е.В. Сапир. – Часть II. — Ярославль:ЯрГУ, 2005. – С. 129-132 (0,3 п. л.).
16. Консультант Плюс.
17. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., 2007. Ч. 2. С. 300.
18. Морозова Ж.А., Операции с недвижимостью: учет и налоги, Налог-инфо,2008.
19. Обзоры законодательства. Новое в Московском законодательстве.
20. О государственном кадастре недвижимости, 2008.
21. Постановление Правительства РФ от 05.01.95 № 14 «Об управлениифедеральной собственностью, находящейся за рубежом».
22. Постановление Правительства РФ от 27.11.04 № 691 «О федеральномагентстве по управлению федеральным имуществом».
23. Письмо Министерства финансов РФ и Государственной налоговой службы РФ от08.12.93 № 143/ЮУ-4-15/194н «О сроках и порядке исчисления в бюджетдивидендов и арендной платы».
24. Приходько И.А., Пацация М.Ш. Сделка перенайма недвижимости подлежитгосударственной регистрации // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. М.: Юридическая литература, 2002.
25. Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости // В кн.:Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационногоправа. М.: Ось-89, 2003.
26. Сметанин А. Правовой механизм использования и распоряжения федеральнымнедвижимым имуществом, находящимся за рубежом // Право и экономика. 2007. № 1.
27. СЗ РФ. 1998 № 27 Ст. 3200.
28. Соколова А.В., Аренда, Эксмо, 2008.
29. Семенихин, Аренда имущества. Правовые аспекты, бухгалтерский учет иналогообложение, ЭКСМО, 2006.
30. http://www.consultant.ru/law/review/144931.html.