Содержание
Введение
1. ИСТОРИКО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
2. ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
2.1 Понятие и принципы земель сельскохозяйственного назначения
2.2 Особенности совершения сделок с землями сельскохозяйственногоназначения
2.2.1 Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
2.2.2. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения
2.2.3 Предоставление земель сельскохозяйственного назначения всобственность
2.2.4 Особенности совершения сделок с долями в праве общейсобственности на земли сельскохозяйственного назначения
2.2.5 Особенности определения порядка распоряжения, владения ипользования земельным участком, находящимся в долевой собственности
2.3 Правовое регулирование оборота земельных долей
Заключение
Список источников
Введение
Актуальностьтемы исследования. В Советской России земля была изъята из гражданского оборотаи объявлена исключительной собственностью государства. Земельные участки немогли быть предметом частного оборота. Владение землей осуществлялось только направе пользования, в результате чего земельные отношения утратилитоварно-денежный характер, и вплоть до наступления 1990 года фактическисводились к административным процедурам предоставления и изъятия участков.
Существованиеземельного оборота в виде распределения и перераспределения земель междуземлепользователями в советский период истории нашей страны вполнесоответствовало экономическим отношениям того времени, когда отсутствовалиактивный оборот прочно связанных с землей зданий, строений, сооружений иширокомасштабная внутренняя миграция населения.
В 1990 — 2000 годы под воздействием проводимых в нашей стране экономических,политических и правовых реформ оборот зданий, строений, сооружений существенноактивизировался. Уже на начальном этапе земельной реформы стала доминирующейтенденция отчуждения максимально большего количества государственного имуществав частную собственность. Создание благоприятных с точки зрения мировой практикиинвестиционных условий для развития производства потребовало предоставлениячастным лицам высокого уровня гарантий прав собственности на земельные участки,на которых расположены приобретаемые ими объекты недвижимого имущества.
Ранеетрадиционно вещные и обязательственные права граждан и юридических лиц вземельных отношениях возникали только на основании административных актовкомпетентных государственных органов и органов местного самоуправления. Законограничивал земельную правоспособность граждан и юридических лиц как субъектовправа землепользования. Они не могли быть в условиях исключительнойгосударственной собственности участниками рыночного земельного оборота.
Споявлением различных форм собственности на землю, восстановлением деления вещейна движимое и недвижимое имущество, введением государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним расширяется возможность возникновениявещных и обязательственных прав на землю граждан и юридических лиц не только наосновании административных актов государственных органов и органов местногосамоуправления, но и на основании гражданско-правовых сделок с земельнымиучастками.
До принятияв 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ1(далее — ЗК РФ) правовое регулирование оборота земельных участковосуществлялось преимущественно на основании множества разрозненных подзаконныхнормативных правовых актов, таких как указы Президента Российской Федерации ипостановления Правительства Российской Федерации. После принятия в декабре 1993года Конституции Российской Федерации более сорока процентов норм Земельногокодекса РСФСР 1991 года были признаны недействующими. Мораторий на применениеглавы 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» Гражданскогокодекса Российской Федерации (деле — ПС РФ), наиболее полно регулирующейотношения по использованию земли, был отменен лишь 16 апреля 2001 года.Формирование эффективного механизма рационального перераспределения земли наоснове рыночных механизмов, открытой и контролируемой обществом государственнойземельной политики на начальном этапе земельной реформы осуществлялось вбольшей степени методом проб и ошибок. Такая ситуация вполне закономерна длягосударства, не имеющего собственного опыта правового регулированияреформирования прежнего земельного строя, основанного на монополиигосударственной собственности на землю, и аграрных преобразованийгосударственного и коллективного секторов сельского хозяйства в рыночнуюаграрную экономику,
Цели изадачи исследования. Основной целью настоящего исследования являетсяопределение современного состояния правового регулирования оборота земельныхучастков в Российской Федерации, выявление наиболее актуальных теоретических ипрактических проблем в данной сфере, а также возможных путей их решения,включая меры по совершенствованию действующего законодательства и корректировкеправоприменительной практики.
Длядостижения указанной цели в рамках курсовой работы решаются следующие задачи:
— даетсяхарактеристика системы действующего законодательства Российской Федерации обобороте земельных участков;
— исследуютсясложившиеся в теории и правоприменительной практике понятия оборота земельныхучастков;
— рассматриваетсясоотношение частноправового и публично-правового регулирования отношенийоборота земельных участков;
-раскрываютсянаиболее актуальные проблемы правового регулирования сделок с земельнымиучастками как основной составляющей оборота: проводится изучение земельногоучастка как предмета сделки, выявляются особенности участия различных субъектовгражданского права в качестве стороны в сделках с земельными участками,определяются требования законодательства к форме и государственной регистрациисделок с земельными участками, а также условия недействительности сделок сземельными участками;
— анализируютсяотдельные наиболее распространенные сделки с земельными участками(купля-продажа, аренда, ипотека): правовая основа и правоприменительнаяпрактика.
1. ИСТОРИКО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Основнойцелью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли,создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка,владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такогонеобходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель,потребовалось более 10 лет дискуссий, расколовших общество и законодателей.Особенно ожесточенные дебаты между сторонниками и противниками коммерциализацииземли велись по вопросу о землях сельскохозяйственного назначения.
Известно,что в советский период союзное государство обладало монополией собственности наземлю, возникшей в результате ее национализации/> и закрепленной вКонституции СССР: «В исключительной собственности государства находятся: земля,ее недра, воды, леса». Первая попытка изменить эти положения была предпринята вконце 1980-х годов в рамках реформирования социалистической системы. Закон «Особственности в СССР» и Основы законодательства Союза ССР и союзных республик оземле, вступившие в силу в 1990 году, ликвидировали монополию союзногогосударства, вводя множественность субъектов права (публичных) и многообразиеформ собственности на землю. И хотя разработчикам Основ не удалось легализоватьпонятие частной собственности, в результате политического компромисса былвведен институт пожизненного наследуемого владения землей, являвшийся, по сути,завуалированной формой ограниченного права частной собственности.
Официальныйстарт денационализации земли и земельной реформы в Российской Федерации был дан1 января 1991 года, когда вступили в силу Законы РСФСР «О земельной реформе» и«О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Вместе с новым Земельным кодексом,принятым в 1991 году, и законом «О плате за землю» они создали правовую базудля возникновения различных форм земельной собственности: государственной,муниципальной, частной. Закрепляя институт пожизненного наследуемого владения ипостоянного (бессрочного) пользования землей, эти законы предусматривали такжевозможность приобретения участков земли в частную собственность/>.
Сцелью ускорения аграрных преобразований в 1991 году был издан указ президента«О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и рядпостановлений правительства по реорганизации колхозов и совхозов, обязывавшихпоследние в установленные сроки принять решение о преобразовании в новые формыхозяйствования (АО, товарищества на вере, кооперативы и т. д.) либо осохранении прежней/>.
За1992–1994 годы большинство предприятий аграрного сектора прошли перерегистрациюс изменением организационно-правового статуса, однако во многих случаях происходилалишь формальная «смена вывески», не затрагивающая основ внутриколхозныхотношений.
Воснову приватизации сельскохозяйственных земель и иной собственностиколлективных хозяйств был положен принцип социально справедливогоуравнительного распределения, в рамках которого предусматривалась передача набезвозмездной основе в собственность членам трудовых коллективов, а такжеработникам социальной сферы села и пенсионерам усредненных земельных долей иимущественных паев. В результате этих преобразований собственниками земельныхдолей стали около 12 миллионов бывших колхозников и работников совхозов, однакоэто право собственности долгое время оставалось виртуальным — в натуреземельные доли не выделялись, не было ясности и в вопросе о том, как крестьянемогут реально ими распорядиться.
Вотсутствие соответствующих федеральных законов отношения по использованиюземельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственныхпредприятий, регулировались почти исключительно на основании указов президентаи постановлений правительства. В соответствии с Указом Президента РФ от 27октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрнойреформы в России» владельцы долей должны были получить документы,удостоверяющие их права на земельные участки, и принять решение по ихиспользованию. Они получали право передавать долю по наследству, получатьземельные участки в натуре при выходе из хозяйства, вносить их в уставныйкапитал сельскохозяйственных предприятий, сдавать в аренду, продавать ипокупать. В последующих указах президента и постановлениях правительства/>[1] подтверждалисьправа крестьян на земельные доли и устанавливался порядок их использования, прикотором разрешались практически все виды операций с землей, включая еекуплю-продажу. Однако в действительности процесс регистрации права на земельныедоли и заключения договоров по сделкам с землей шел крайне медленно. К середине1995 года многие субъекты РФ из политических или иных соображений задерживали(а некоторые и вовсе не начинали) выдачу свидетельств на земельные доли. Приэтом местными законодателями нередко вводились дополнительные ограничения насделки с землей. К 1995 году свидетельства на земельные доли получили около 70процентов собственников; к 2000 году, по данным Госкомзема России, — 91,2процента, из которых около 2/3 распорядились правами на свои земельные доли.
Ксередине 1990-х годов в земельном законодательстве сложилась довольнопарадоксальная ситуация. Основной массив норм, регулирующих земельныеотношения, содержался в пакете указов президента и постановлений правительства1992–1993 годов, изданных в условиях противоборства между исполнительной изаконодательной ветвями власти. Эти нормативные акты, отменявшие большую частьстатей Земельного кодекса РСФСР и снимавшие мораторий на сделки с землей,содержали наиболее либеральные нормы, не запрещавшие практически никакихопераций с землей. Полные права собственности на землю были также провозглашеныв положениях Конституции РФ и развиты в регулирующей сделки с землей 17-й статьенового Гражданского кодекса. Однако президентские указы, по мнению многихзаконодателей, не отражали степени достигнутого согласия в обществе по вопросуо гражданском обороте земель; 17-я глава Кодекса была заморожена и должна былавступить в силу лишь после принятия нового Земельного кодекса.
Историяпринятия этого правового акта стала, возможно, наиболее драматичнойзаконодательной коллизией за всю работу Государственной думы. Начавшись уже в1993 году, работа над новым Земельным кодексом продолжалась в течение восьмилет. Летом 1994 года в нижнюю палату парламента Правительством РФ и фракцией«Выбор России» были внесены два законопроекта, но, ни один из них не набралнеобходимого числа голосов. В 1995 году состоялось новое голосование поправительственному варианту проекта, доработанному в Комитете ГД по аграрнымвопросам с учетом многочисленных замечаний, высказанных субъектами Федерации,различными министерствами, депутатскими объединениями.
ПринятьЗемельный кодекс удалось лишь в 1996 году Государственной думе второго созыва,однако его концепция, не предусматривавшая куплю-продажу и залог земель, неустроила Совет Федерации, предложивший создать согласительную комиссию дляпреодоления возникших между палатами разногласий. После многомесячных ожесточенныхспоров законопроект с учетом внесенных поправок был в 1997 году принят Думой,одобрен Советом Федерации, но отклонен президентом. Камнем преткновения, непозволившим Думе второго созыва принять Земельный кодекс, стал вопрос ововлечении сельскохозяйственных земель в гражданский оборот, против котороговыступало думское большинство и на котором настаивал президент.
Вэтой ситуации политического пата, когда ни одна из конфликтующих сторон немогла настоять на принятии ее версии закона о земле, законодательную инициативустали активно проявлять регионы. Одними из первых легализовали сделки с землей,в том числе ее свободную куплю-продажу, законодатели Саратовской области. Нафедеральном уровне работа над земельным законодательством вновь активизируетсяв 2001 году/>[2].
ПринятыйЗемельный кодекс сохраняет принцип деления земель на семь категорий (землисельскохозяйственного назначения, поселений, промышленности, лесного, водногофонда, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса), устанавливаяправила их оборота и пользования, кроме сельскохозяйственных земель. Вдействительности Кодекс вводит в гражданский оборот лишь земли промышленности ипоселений — иначе говоря, чуть более двух процентов всего земельного фондастраны. В то же время необходимо подчеркнуть, что именно эти категории земельявляются наиболее экономически значимыми.
Дляподдержания стабильности землепользования Кодекс сохраняет права собственностиграждан и юридических лиц, которым оно было предоставлено ранее.Предусматривается также возможность однократного бесплатного переоформления вчастную собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков (направах постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения). Граждане,владеющие земельными участками на правах аренды, имеют преимущественное правона их покупку. В Кодексе также разграничены формы государственной собственностина землю (федеральная, муниципальная и собственность субъектов Федерации) иопределены функции органов власти, представляющей интересы публичных земельныхсобственников.
Такимобразом, в соответствии с Земельным кодексом РФ участниками земельных отношенийявляются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ имуниципалитеты. При этом в отношении иностранных граждан устанавливаются праваи обязанности наравне с гражданами РФ, кроме специально оговоренных случаев (вчастности, они не могут владеть земельными участками на приграничныхтерриториях).
Незапрещая куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, Земельныйкодекс предусматривал ее регулирование при помощи специального федеральногозакона. Наконец в июле 2002 года был принят внесенный правительствомкомпромиссный вариант закона «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения»/>[3],который носил «рамочный» характер и наделял широкими властными полномочиями посозданию рынка земли субъекты Федерации. Предполагалось, что законодательныесобрания регионов примут соответствующие законы и определят сроки их введенияисходя из своих природно-климатических, культурных, социально-экономическихособенностей.
Учитываянеравномерное распределение земель, законодательным органам субъектов Федерациибыло также делегировано право устанавливать минимальные и максимальные пределысельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в частной собственностиодного гражданина и членов его семьи. Оговаривалось, что минимальный предельныйразмер такого участка не может составлять менее 10 процентов общей площадиугодий в границах одного административно-территориального образования. С учетомспецифики данного вида земель закон устанавливает особый правовой режимосуществления различных операций с земельными участками сельскохозяйственногоназначения (залог, аренда, купля-продажа), предусматривая ряд оснований дляограничения их оборота. Наибольшие возражения вызвала норма, согласно которойпри продаже участка земель сельскохозяйственного назначения преимущественноеправо покупки имеют субъекты РФ и органы местного самоуправления/>.Закон также вводит ограничения на изменение целевого использования такихземель, допуская их перевод в другую категорию только по решению органовисполнительной власти субъектов РФ или правительства.
2. ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
2.1 Понятие и принципы земель сельскохозяйственного назначения
Значениенаучной разработки проблем, связанных с правовым режимом земельсельскохозяйственного назначения, определяется, прежде всего,неудовлетворительным состоянием действующего земельного законодательства в этойчасти и подготовкой новой его кодификации.
Внаучном решении вопросов о понятии земель сельскохозяйственного назначения, ихместе в составе единого государственного земельного фонда и управлении ими, следуетисходить из того, что это правовое понятие и связанные с ним институты, будучизакрепленными в новом земельном законодательстве, должны в максимальной степениспособствовать осуществлению основных принципов земельного права в периодразвернутого строительства коммунизма.
Речьидет, прежде всего, о таких принципах, как исключительность права государственнойсобственности на землю, плановое, рациональное и комплексное использованиеземли.
Преждечем попытаться определить понятие земель сельскохозяйственного назначения,необходимо выяснить их место в составе единого государственного земельногофонда. Большинство ученых-юристов придерживается деления единогогосударственного земельного фонда на отдельные категории земель, различающиесяпо правовому режиму в зависимости от их основного хозяйственного назначения.Было выдвинуто предложение о делении единого государственного земельного фондана отдельные категории земель, исходя из действительных целей их использованияс установлением одинакового правового режима для всех соответствующих земельныхучастков, где бы они ни находились (в городе или в сельской местности). Есть,наконец, предложение о делении единого государственного земельного фонда СССРне по категориям, а по видам землепользователей с учетом того, что часть земельза определенными землепользователями не закреплена. Нет возможности подробно рассматриватьвсе указанные взгляды на вопрос о классификации земель. Остановимся лишь наглавных моментах классификации.
Главнымфактором, определяющим правовой режим отдельных частей единого государственногоземельного фонда, является их основное хозяйственное назначение. Целевойхарактер использования земель вытекает из принципа плановости землепользованияв СССР. Классификация по основному хозяйственному назначению предполагаетделение государственного земельного фонда на: а) земли сельскохозяйственного назначения;б) земли специального назначения; в) городские земли; г) земли лесного фонда;д) земли водного фонда; е) земли государственного запаса.
Такогорода классификация земель последовательно проводится в земельномзаконодательстве. Это наглядно видно, например, в ст. 20 декрета «Осоциализации земли» от 19 февраля 1918 г. В ней говорится, что земля можетиспользоваться: а) в целях культурно-просветительных; б) для занятия сельскимхозяйством; в) с целью застройки; г) для устройства путей сообщения (передвижения).В общих началах землепользования и землеустройства, утвержденных ЦИК СССР 15декабря 1928 г., выделены земли сельскохозяйственного назначения, специальногоназначения, городские земли, земли государственного запаса.
Классификацияземель по основному хозяйственному назначению складывалась в законодательствепостепенно, в соответствии с потребностями развития народного хозяйства,развитием хозяйственно-организаторской и культурно-воспитательной функцийСоветского государства. Постепенно уточнялся и правовой режим отдельных частейединого государственного земельного фонда в зависимости от их основногохозяйственного назначения. Совершенствование классификации и правового режимаотдельных категорий земель будет происходить и дальше в соответствии с новымизадачами хозяйственного и культурного строительства. Таким образом, классификацияземель по основному хозяйственному назначению не является надуманнойпредставителями науки земельного права и не предусмотренной действующимзаконодательством, как это утверждают С.М. Фотеев и И.К. Ильин. Нельзясогласиться с указанными авторами, утверждающими также, что деление единогогосударственного земельного фонда СССР на категории по основному хозяйственномуназначению не находит практического применения, так как государственный учетземельных площадей проводится не по категориям, а по видам землепользователей.
Еслисводить значение классификации земель по основному хозяйственному назначениютолько к учету земель, тогда действительно она не играет существенной роли. Дело,однако, в том, что речь идет о правовой классификации, которая в зависимости отэкономической роли (хозяйственного назначения) отдельных частей единогогосударственного земельного фонда предусматривала бы подробную регламентацию ихправового режима, т. е. порядка пользования, прав и обязанностейсоответствующих землепользователей и т. д.[4]
Вболее развернутом плане классификация государственного земельного фонда поосновному хозяйственному назначению: а) определяет возможное хозяйственноеиспользование земли для осуществления основной цели выделения данной частиземельного фонда. Это способствует созданию правовой базы для планирования,использования и распределения отдельных частей земельного фонда; б) определяяосновное назначение земли, подчиняет внутренний распорядок пользования землямитой или иной категории соответствующей цели, ее наилучшему достижению.Например, использование отдельных участков городских земель, земельспециального назначения, лесного фонда в качестве сельскохозяйственных угодийнаходится по своему правовому режиму под значительным влиянием основногохозяйственного назначения указанных категорий земель. В отношении этих участковдействует смешанный правовой режим пользования, содержащий элементы и правовогорежима земель сельскохозяйственного назначения (главным образом связанные соспециальными правилами пользования), и соответствующей основной категорииземель. Такое соотношение основного и второстепенного в правовом режимеземлепользования необходимо, иначе вряд ли можно было бы говорить, например, олесном хозяйстве как о едином организме; в) подчиняя правовой режим пользованияотдельных частей земельного фонда той или иной основной цели, не исключает (адаже предусматривает) возможность и необходимость комплексного использованияземли.
Например,предусматривается возможность вторичного сельскохозяйственного землепользованияна землях несельскохозяйственного назначения, если это землепользование несвязано с ущербом для основной цели.
Этоположение приобретает особое значение в настоящее время в связи с грандиознымипланами увеличения производства сельскохозяйственных продуктов и является яркимпоказателем огромной роли национализации земли в условиях социалистическойсистемы хозяйства; г) дает правовую основу для организации управления единым государственнымземельным фондом и его отдельными частями и для определения компетенцииотдельных органов управления землей[5].
2.2 Особенности совершения сделок с землями сельскохозяйственногоназначения
Всоответствии со ст. 77 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственногоназначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нуждсельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В состав земельсельскохозяйственного назначения традиционно входят наиболее ценные,плодородные земли, которые, ввиду этого, подлежат особой охране со стороныгосударства.
В настоящеевремя правовой режим земель сельскохозяйственного назначения регулируетсявступившим в силу 27 января 2003 года Федеральным Законом от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от07.03.2005 г.; далее по тексту – Закон об обороте).
Данный законрегулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжениемземлями сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения,применяемые к обороту земель сельскохозяйственного назначения и долей в правеобщей собственности на земли сельскохозяйственного назначения, определяетусловия предоставления земель сельскохозяйственного назначения, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, а также изъятия их вгосударственную или муниципальную собственность[6].
2.2.1 Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственногоназначения
Особенностьюкупли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения всоответствии со ст. 8 Закона об обороте является то, что при продаже земельногоучастка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях,установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеетпреимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую онпродается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавецземельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известитьв письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъектаРФ (муниципального образования) о намерении продать земельный участок суказанием цены и других существенных условий договора. В случае если субъект РФ(муниципальное образование) откажется от покупки, либо не уведомит продавца онамерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дняпоступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участоктретьему лицу, по цене не ниже указанной в извещении.
Следуетучитывать, что при продаже земельного участка с нарушением преимущественногоправа покупки субъект РФ (муниципальное образование) имеет право в течение годас момента государственной регистрации перехода права собственности требовать всудебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя[7].
2.2.2 Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения
Всоответствии со ст. 9 Закона об обороте в аренду могут быть переданы прошедшиегосударственный кадастровый учет земельные участки из земельсельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся вдолевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевойсобственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначениядоговор аренды земельного участка заключается или со всеми участниками долевойсобственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных емуучастниками долевой собственности.
Договораренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может бытьзаключен на срок, не превышающий 49 лет. При этом в случае, если иное непредусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образомисполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет припрочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды нановый срок. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственногоназначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, неограничивается.
Передача варенду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельныхучастков из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться впорядке, установленном статьей 34 ЗК РФ (то есть без проведения торгов) в томслучае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков изземель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительногои заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такойпередачи земельных участков в средствах массовой информации, определенныхсубъектом РФ. Решения о передаче земельных участков в аренду допускается приусловии, что в течение месяца с момента опубликования вышеуказанного сообщенияне поступили иные заявления. В том случае, если подано два, и более заявлений опередаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения варенду, такие земельные участки предоставляются в аренду исключительно наторгах (п. 2 ст. 10 Закона об обороте)[8].
2.2.3 Предоставление земель сельскохозяйственного назначения всобственность
Согласноположению п. 1 ст. 10 Закона об обороте земельные участки из земельсельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной илимуниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам всобственность на торгах (конкурсах, аукционах). Исключением из этого правилаявляется случай, когда земельный участок, переданный в аренду гражданину илиюридическому лицу, может быть приобретен арендатором участка в собственность поего рыночной стоимости без проведения торгов по истечении трех лет с моментазаключения договора аренды при условии надлежащего использования такогоземельного участка.
Решение опредоставлении земельного участка в собственность должно быть принято вдвухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительныйорган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающиеправом предоставления соответствующих земельных участков в пределах ихкомпетенции.
Следуетучесть, что в соответствии со ст. 3. Закона об обороте иностранные граждане,иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, вуставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранныхюридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могутобладать земельными участками или долями в праве общей собственности наземельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на правеаренды[9].
2.2.4 Особенности совершения сделок с долями в праве общейсобственности на земли сельскохозяйственного назначения
К сделкам сдолями в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения применяютсясоответствующие правила Гражданского кодекса РФ. Участник долевой собственностивправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать взалог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю илираспорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчужденииправил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ («преимущественное право покупки»).Участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственностина земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительноеуправление.
В случаеесли участников общей собственности более пяти, правила ГК РФ применяются сучетом особенностей, установленных статьями 12, 13 и 14 Закона об обороте[10].
2.2.5 Особенности определения порядка распоряжения, владения ипользования земельным участком, находящимся в долевой собственности
Решение опорядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевойсобственности, а также о местоположении его части, в границах которой впервоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общейсобственности на земельный участок, принимается общим собранием участниковдолевой собственности. Уведомление участников долевой собственности опредстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения вписьменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствахмассовой информации, определенных субъектом РФ. При условии надлежащегоуведомления общее собрание участников долевой собственности считаетсяправомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевойсобственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов отчисла присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляетсяпротоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевойсобственности.
Аренда,купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земельсельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности,совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим наосновании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.
В случае,если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделкине достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие ссовершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельныеучастки в счет своих долей и распорядиться выделенным земельным участком посвоему усмотрению[11].
2.3 Правовое регулирование оборота земельных участковсельскохозяйственного назначения
Многовековая практика свидетельствует о том, что главнымисточником жизнеобеспечения и процветания любого государства являютсяпринадлежащие ему земельные ресурсы. При этом под земельными ресурсами следуетпонимать не только территорию (пространство) государства, но и все, чтонаходится “над” и “под” этим пространством.
Территория России составляет 1709 млн. га земли и отличаетсяуникальной инфраструктурой, созданной многими поколениями людей.
Основной задачей аграрной реформы в России, проводимой с 1991года, явилась приватизация земли и реорганизация совхозов и колхозов с цельюформирования эффективного сельскохозяйственного производства на основе частнойсобственности на землю и личной предприимчивости производителейсельскохозяйственной продукции.
Передача земли в собственность была осуществлена по вариантураздела земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условныеземельные доли. В итоге этих преобразований 11.9 млн. российских крестьянполучили право на земельную долю.
Российская модель земельных преобразований на селе изначальноисходила из принципа социальной справедливости, а не экономическойэффективности. Так значительную часть земельных долей получили пенсионеры иработники социальной сферы. Основная часть крестьян передала свои земельныедоли в аренду. Размер арендной платы колеблется от 5 — 10 % стоимости годовогоурожая в южных районах до суммы ежегодного земельного налога в северныхрайонах.
Важной для реформирования земельных отношений задачейявляется осуществление на всей территории России государственной кадастровойоценки земли и обеспечение перехода на систему земельных платежей,формирующихся исходя из рентной стоимости земли[12].
Анализ системы земельных платежей показал, что она неотвечает современным реалиям в процессе создания системы экономическогорегулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами.
Причины несоответствия состоят в том, что низки ставкиплатежей, существует огромное количество льготников, освобожденных от платежей,средства от земельных платежей используются не целевым образом. В связи с этим,очевидно, что в действующую систему земельных платежей необходимо внестиизменения. При их подготовке следует исходить из того, что ставки земельныхплатежей должны быть экономически значимыми и строго соответствовать рентнойдоходности соответствующего земельного участка.
Земельный кодекс провозгласил ряд основополагающих принципов,которые должны лечь в основу всех принимаемых в России актов земельногозаконодательства, среди них:
— охрана земли и окружающей среды;
— право граждан на участие в принятии решений поиспользованию и охране земель;
— единство земельного участка и прочно связанных с нимобъектов недвижимости;
— платность использования земли;
— определение правового режима земель, исходя из их целевогоназначения, и другие.
Согласно новому Земельному кодексу земли по принадлежностиделятся на земли Российской Федерации, земли субъектов Российской Федерации,земли находящиеся в собственности муниципальных образований и земли,находящиеся в частной собственности юридических и физических лиц. При этомразграничение государственной собственности на землю на собственностьРоссийской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации исобственность муниципальных образований будет осуществляться в соответствии сФедеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».
Нельзя не отметить деятельность Минсельхоза России, которыйсовместно с другими заинтересованными ведомствами разработал проектфедерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,который был одобрен на заседании Правительства Российской Федерации 14 марта2002 г. и 18 марта 2002 г. представлен на рассмотрение в Государственную ДумуФедерального Собрания Российской Федерации.
Указанный законопроект соответствует основным положениямЗемельного кодекса Российской Федерации и прописывает регулирование следующихотношений:
— оборот земель сельскохозяйственного назначения;
— использование земельных долей, возникших в результатереорганизации колхозов и совхозов;
— условия предоставления гражданам и юридическим лицамземельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности.
Учитывая социально-политическую важность принятияфедерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,вкратце остановимся на его основных положениях.
Участниками отношений в области оборота земельных участковсельскохозяйственного назначения будут физические и юридические лица, органыгосударственной власти Российской Федерации, органы государственной властисубъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
Субъектами отношений в области оборота земельных участковсельскохозяйственного назначения могут стать физические лица, юридические лица,органы государственной власти Российской Федерации, органы государственнойвласти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
Установлены требования, в соответствии с которыми предельныеразмеры земельных участков и их местоположение должны соответствоватьтребованиям землеустройства.
Механизмы регулирования, заложенные в проект федеральногозакона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ориентированы навведение в России цивилизованного рынка земельных участковсельскохозяйственного назначения с учетом интересов государства в целом,агропромышленного сектора экономики и сельхозтоваропроизводителей.
Без вовлечения земли в рыночный оборот нельзя сформироватьполноценный институт частной собственности на землю, а без него — развитуюсистему рыночных отношений в агропродовольственной экономике.
Законодательство, создающее нормальное функционирование рынказемли, в том числе рынка сельскохозяйственных земель, является крайненеобходимым для создания частной инициативы в России[13].
Заключение
В качествевывода к работе можно сказать, что правовое регулирование отношений в областиоборота долей и участков земель сельскохозяйственного назначения требуетрешения многих вопросов, в частности, определения процедуры выдела земельныхучастков в счет долей в праве общей собственности на землисельскохозяйственного назначения и требований землеустройства при установлениина местности границ участков земель сельскохозяйственного назначения,находящихся в общей собственности.
Взаконодательных актах, регулирующих земельный рынок, вопросы ценообразования наземли сельскохозяйственного назначения отражены не в полной мере, несмотря нато, что базовая цена на землю является основным экономическим регуляторомкупли-продажи, аренды, залога и других сделок с земельными участками.
Практическоеприменение федерального законодательства об обороте земельсельскохозяйственного назначения, носящего рамочный характер, может потребоватьразработки региональных нормативно-правовых актов, в том числе закона обаренде, закона о залоге земельных участков.
Анализдинамики площади и количества сделок аренды, купли-продажи, залога, дарения,наследования участков земель сельскохозяйственного назначения по регионам и вцелом по России позволит установить закономерности развития земельного рынка вРоссийской Федерации и правильно определить направления совершенствованияфедерального земельного законодательства.
В случаеприменения в российских регионах проверенных на практике методик регулированияоборота земель сельскохозяйственного назначения следует ожидать значительногоувеличения размеров земельного рынка за счет роста количества сделок ивозрастания площади оборота земельных участков в сегменте сельскохозяйственныхземель. Должны открыться и возможности проникновения на рынок пользователей,владельцев и собственников долей и участков земель сельскохозяйственногоназначения. Ожидаемое повышение темпов роста сделок земельного рынка в сегментесельскохозяйственных земель будет способствовать переходу таких земельпользователям и владельцам, способным организовать эффективноесельскохозяйственное производство. Быстро растущий рынок сельскохозяйственныхземель будет привлекательным для инвесторов.
Поэтомуможно ожидать восстановления сельскохозяйственного производства, обновления егофондов и финансового оздоровления сельскохозяйственных предприятий, чтоповлечет за собой изменение социальной ситуации и, в частности, увеличениезанятости и повышение доходов сельского населения за счет создания новыхрабочих мест в сельскохозяйственных предприятиях.
Список источников
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года №136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. ст. 4147. Вступил в силу 30 октября 2001 года.
2. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года «О регулированииземельных отношений и развитии аграрной реформы в России»
3. Постановление Правительства РФ № 96 «О порядке осуществления правсобственников земельных долей и имущественных паев» от 1 февраля 1995 года.
4. Указ Президента РФ № 337 «О реализации конституционных правграждан на землю» от 7 марта 1996 года.
5. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральныйзакон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ
6. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ1
7. Указ президента «О неотложных мерах по осуществлению земельнойреформы в РСФСР»
8. Закон «О собственности в СССР»
9. Законы РСФСР «О земельной реформе»
10. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
11. Закон «О плате за землю»
12. ст. 20 декрета «О социализации земли» от 19 февраля 1918 г.
13. Антуфьев И.В. ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЛЯМИСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. / «Недвижимость без риска». Информационныйпортал. Режим доступа: www.riskam-net.ru/part/zeml/
14. Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества. Диссертация. Саратов – 2004. Режим доступа: dissertation2.narod.ru/DISS2005/13.htm
15. Быстров Г.Е. О правовом режиме земель сельскохозяйственногоназначения. / «Право». № 1. 2003.
16. Забелышенский, А.А. Земли сельскохозяйственного назначения, ихправовой режим и управление ими. М.: Правоведение. -2004. — № 1.
17. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения». М. — Ростов н/Д, 2003. С.61.
18. Кресникова Н. (к. э. н., ведущийнаучный сотрудник ВИАПИ). МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ НАУЧНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ В ОБЛАСТИРЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. Москва.2005.-180 с.
19. Кундухова И.В. Современное правовое регулирование общей долевойсобственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.// Вестник научных трудов студентов и молодых ученых Горского ГАУ. Владикавказ.2004. Выпуск 2.
20. Кундухова И.В. Некоторые особенности нормативного регулированияоборота земель сельскохозяйственного назначения в РСО – Алания. // Вестникнаучных трудов студентов и молодых ученых Горского ГАУ. Владикавказ. 2004. Выпуск3.
21. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерациии Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. М.: Юристъ, 2003. – 820с.
22. Путин В.В. Президент РФ. Доклад «О регулировании оборотаземель сельскохозяйственного назначения». Режим доступа: kremlin.ru/mainpage.shtml