Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

Федеральноеагентство по образованию
Государственное образовательноеучреждение высшего
профессионального образования
«Тихоокеанский государственныйуниверситет»Дальневосточныйюридический институтКафедра Государственно-правовых дисциплинСпециальность 021100 «Юриспруденция»
 Допустить к защите Директор ДВЮИ, д.ю.н., профессор
 Лончаков А.П.________________
 «_____»________________2006 г.
Правовое регулирование обеспечения правомерности изаконности сделок с недвижимостью
Дипломнаяработа
ВКР010420431
Студент
заочногоускоренного обучения
гр. Юу — 1 _______________ Рысаков А.С.
 Руководитель
преподавателькафедры гражданского права и
предпринимательскойдеятельности _______________ ___________
 Консультант
главныйспециалист отдела продажи государственного имущества
КГУ«Фонд имущества Хабаровского края» ______________ ___________
Хабаровск – 2006

РЕФЕРАТ
Выпускная квалификационная работа содержитпояснительную записку на 133 листе формата А4, включающую 119 литературныхисточников, 4 приложения.
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕДВИЖИМОСТЬ, СДЕЛКИ СНЕДВИЖИМОСТЬЮ, МЕХАНИЗМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВОМЕРНОСТИ И ЗАКОННОСТИ СДЕЛОК СНЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПРАВОВЫЕ СРЕДСТВА ОБЕСПЕЧЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Объект исследования – механизмобеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью.
Цельюработы является проведение теоретического анализа межотраслевого подхода в правовомрегулировании сделок с недвижимостью, и выявление и раскрытие сущностиспецифического механизма обеспечения правомерности и законности сделок снедвижимостью.
В данной работе рассмотрены правовоерегулирования сделок с недвижимостью, которое представляет собой, с точкизрения системы права, межотраслевое регулирование, состоящее изнормативно-правовых актов, входящих как в систему частного права, так и всистему публичного права. Выявлены также «регулятивная» и «охранительная»направленность права в правовом регулировании общественных отношений в даннойсфере. Разработаны теоретические основы механизма обеспечения сделок снедвижимостью и раскрыта его структура.

СОДЕРЖАНИЕВведение                                                                                                        71         Теоретические аспекты правового регулирования обеспечения правомерностии законности сделок с недвижимостью                                    111.1Историко-правовой анализ возникновения представлений о недвижимости как объектаправа                                                                         11
1.2 Правовой режим недвижимости                                                          16
1.3 Регулятивные и охранительныефункции права в правовом регулировании сделок с недвижимостью                                                           22
1.4 Понятиеи юридические признаки недвижимого имущества          301.5 Особенностисовершения сделок с недвижимым имуществом: частноправовые и публично-правовыеначала                                                   52
2 Механизм обеспеченияправомерности и законности сделок с недвижимостью                                                                                                    65
2.1 Понятие и структурныеэлементы механизма обеспечения правомерности и законности сделок снедвижимостью                                    65
2.2 Сравнительно –правовой анализ законности и правомерности      70
2.3 Система органов,осуществляющих обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью.Правовые и организационные принципы их взаимодействия                                                                             80
2.4 Правовые средстваобеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью                                                                                    108
2.5 Правовые проблемыэффективности механизма обеспечения правомерности и законности сделок снедвижимостью                                  115
Заключение                                                                                                129
Список использованныхисточников                                                      130
Приложение А Правовое регулирование сделок снедвижимостью (межотраслевое построение)
Приложение Б Структура механизмаобеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью
Приложение В Субъекты механизма обеспеченияправомерности и законности сделок с недвижимостью
Приложение Г Структура органов идолжностных лиц, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок снедвижимостью

ВВЕДЕНИЕ
Трудно переоценить значимость недвижимого имуществадля политической, экономической и правовой системы любого организованногообщества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правовогорегулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря напериодически приобретающую определенную значимость производную группунематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.),всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни былогосударственности. Для публичного права земля, ее поверхность, в том числепокрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки сотносительно различным правовым положением (режимом), всегда являетсятерриторией государства. «Территория не только существеннейший производительныйкапитал нации; она — место для ее жизни, она в подлинном смысле «дом» нации,дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования»./ /
Стремлениеже гражданина (юридического лица) стать обладателем недвижимого имущества — нетолько суть социально-психологических стремлений отделить себя как индивида отвласти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня изначимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный исвободный предпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное иимущественное процветание.
Таким образом, недвижимость как объект гражданскихправ, представляет собой меру свободы, часть «суверенитета» субъекта права инекую форму обособленности правового положения субъекта выражающуюся впринадлежности конкретных прав и обязанностей по отношению к конкретным объектамнедвижимости.
 Данная работа, представляет собой теоретико-практическоеисследование темы, имеющей в российской правовой действительности особое иактуальное значение в силу постоянно «растущего» оборота недвижимости, чтотребует в свою очередь адекватного правового регулирования, в целях обеспеченияправ всех участвующих в данных правоотношениях лиц, и поддержки стабильности вуказанной области общественных отношений.
К сожалению, в России особая актуальностьисследуемой темы вызвана не только проблемами теоретического характера, но ипроблемами практическими, связанными с обеспечением сделок с недвижимостью втакой степени, когда требуется зачастую сохранение жизни контрагента, либо егонезависимости и самостоятельности как стороны в договоре, и т.д.
В связи с этим хотелось бы отметить, что правовоерегулирование объектов недвижимости в части «регулятивной направленности» взначительной степени выстроено в области частного права, с незначительнымпреобладанием публичности. Что же касается «охранительной направленности» вправовом регулировании, то этот аспект достаточно глубоко исследован, и поискине прекращаются по сей день, цивилистами (за что огромное им спасибо и низкийпоклон), в рамках отраслей частного права. Но практически ни как не изученпредставителями публичного права, что само по себе является странным.
Необходимость изучения «охранительнойнаправленности» права в правовом регулировании оборота объектов недвижимости «диктуетсама жизнь», в том смысле и в той степени, когда необходимо найти,классифицировать и внедрить в практику эффективные правовые средства охраны изащиты права собственности, иных вещных и обязательственных прав. Автор даннойработы, имеет ввиду, именно концепцию построения и использования эффективногоправового инструментария, в том числе уже имеющегося. В данном случае, речьидет не о вторжении в цивилистику, а на базе цивилистических представленийсоздать публично-правовую систему охраны и защиты прав на недвижимость, причемиспользуя инструменты, разработанные и использующиеся в рамках частного права.
Автор хочет сразу предостеречь тех, у кого можетсложиться мнение о том, что предлагаемая работа будет иметь целью соединениечастных и публичных начал в сторону преобладания публичных с параллельнымвторжением в частную сферу. Нет, это не так.
Конституционныегарантии прав собственника, принципы единства экономического пространства,свободы перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки конкуренциии свободы экономической деятельности не могут быть реализованы иначе, чемутверждением в государственной деятельности, судебной практике, повседневнойжизни людей принципиальных, кристаллизирующихся тысячелетиями идей частногоправа. Основные начала гражданского законодательства, возносящиеся, посуществу, в главенствующие частноправовые принципы, обеспечиваются не толькоюридическим их провозглашением (ст. 1 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации; далее — ГК РФ), но и гарантированным прочным правом собственности, втом числе стабильным, уверенным и защищенным вещным обладанием участникамиимущественных отношений недвижимым имуществом./ /
 Исходя из этого, автор данной работы, представитисследование, целью которого будет поиск системы органов публичного права иправовых средств обеспечения законности при обороте объектов недвижимости, нони в коем случае не смешивание публичного и частного в одно целое. Каждоеправовое направление (частное или публичное) имеет свое строго определенноеместо в системе права. В общем и целом, конституирующей целью исследованиявыступает именно поиск публично-правовых средств обеспечения сделок снедвижимостью, опирающихся именно на частноправовые средства. Причем, обратитевнимание, речь идет именно о поиске, т.е. среди уже существующих, а не осоздании новых.
Таким образом, вся суть работы заключается в поискебаланса в правовом регулировании оборота недвижимости, с целью обеспечить этотсамый оборот публично-правовыми средствами именно «охранительнойнаправленности» там, где оказывается бессильным право частное.

1 Теоретические аспекты правовогорегулирования обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью
 
1.1 Историко-правовой анализпредставлений о недвижимости какобъекта права
 
Наиболее полно, исследуя воззрениямногих юристов различных исторических эпох, историю возникновения недвижимостикак объекта права, отразил С.А. Степанов. Поэтому в большей степени, хотелосьбы процитировать этого замечательного ученого.
 Редкоесовременное исследование в цивилистике не содержит более или менее подробноговоспроизведения основных положений Римского частного права, ранее изложенных в научныхи учебных произведениях. Обширный эмпирический материал, производные комментариии обобщения специалистов теории и истории римского права позволяют, неостанавливаясь подробно на аргументации отдельных, ранее обоснованных влитературе заключений, сформулировать принципиальные, отправные для раскрытияпоследующего материала историко-правовые позиции.
В целом римское право не придавалоестественному делению вещей особую юридическую значимость, столетиямивырабатывая систему объектов гражданских прав в целом (вещей телесных и бестелесных).Классификация вещей на движимые и недвижимые (res mobiles и immobiles)констатировалась лишь в редких источниках. Исследователи права того периодатолько предполагают, что древние юристы к недвижимым вещам относили такие вещи,перемещение которых без вреда для их субстанции недопустимо. Это земля (solum)и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Иные вещи, прочноприкрепленные к земле, по римскому воззрению, не являлись самостоятельными вещами,а считались составными частями почвы, а потому принадлежали собственнику земли.
 Послепервоначального продолжительного и весьма затруднительного периода развитияюридической мысли древних восторжествовал подлинный прообраз современногообъекта недвижимого имущества — земельного участка. Право частной собственностина землю сформировалось в Италии еще во времена императоров, во всяком случае,на бывших принадлежавших государству пашнях, которые формально до Домициана непринадлежали частным владельцам. Именно для обозначения этого права (права нанедвижимый объект, а в дальнейшем — на любую пригодную для этого вещь) юристыформулируют понятие, которое причисляют к своим самым большим достижениям. Этопонятие – «право собственности» — рассматривает движимое и недвижимое имуществони в коем случае не под старым обозначением «rei dominium». Первичное ипроизводное приобретение становится одинаковым, право собственности, в первуюочередь на недвижимую вещь, отделяет частного собственника от государства иделает его непосредственным властелином вещи. Выведение этого простогоюридического понятия (абсолютного права собственности) было таким же огромнымпрорывом по сравнению с примитивным правом фактического обладания в античности,как впоследствии, через многие столетия, стимулом и рычагом упразднения феодальнойсвязанности земли.
ДалееС.А. Степанов цитирует выдающего цивилиста И.А. Покровского, где отмечает:«Исследуя возникновение института частной собственности, И.А. Покровский пришелк подобному выводу, свидетельствующему, что не только (и не столько) природныесвойства определенных вещей изначально ложились в основу деления вещей надвижимые и недвижимые. В частности, ученый отметил, что «чувство частной,индивидуальной принадлежности вещей (зародыш позднейшего права собственности)появляется впервые, без сомнения, по отношению к вещам движимым; как мы ужевидели, недвижимость (земля) первоначально находится в таком или иномколлективном обладании. Затем на основании государственного, публичного актаучасток земли вверялся домовладыке. И если право на движимые вещи защищалосьпри помощи деликтных исков, то завладение земельным участком иным,неправомочным лицом влекло иск не о деликте, а о восстановлении первоначальнообщинного (публичного) земельного распределения». Именно здесь, считает И.А.Покровский, «впервые возникает представление о некоторой непременнойюридической связи лица с вещью — первый и наиболее существенный элемент правасобственности».
Послеобъединения цивильного и преторского права в послеклассическом периоде римскогочастного права значимость классификации вещей на res mancipi и res nec mancipiутрачивается. «Самое деление вещей на res mancipi и res nec mancipi давносделалось анахронизмом». Формирующееся право собственности на недвижимоеимущество охватило всю совокупность вещей, принципиально не различая физическихсвойств объектов (дом или рабочий скот, повозка или участок земли) и не ставяэти свойства в ранг, требующий иного, чем просто движимая вещь, порядкаперехода к новому собственнику. Сохранив основным способом передачи вещногоправа traditio, древнее право, подчиняя формальные условности в пользу быстрогои неформального имущественного оборота, пренебрегло публичным моментом (болеевыраженным в mancipatio). Переход права собственности к новому собственнику могбыть неизвестен третьим лицам, недобросовестный продавец мог совершать иныесделки с этой недвижимостью; «разумеется, все эти сделки окажутся впоследствииничтожными, но они оставят после себя массу вреда и разорений». Современноеправо, развивая traditio, «пришло к установлению принципа публичности для актовна недвижимость, принципа, нашедшего себе наиболее полное выражение в институтепоземельных книг. Всякая переуступка права собственности, всякое установлениесервитута или ипотеки должны отмечаться в официальных поземельных книгах». Вдальнейшем римское право действительно включило публичность как необходимоеусловие сделок с недвижимостью.
Изложенное,бесспорно не претендуя на более или менее исчерпывающий анализ лишь некоторыхкасающихся исследуемой темы представлений историков и правоведов о древнемправе, все же позволяет сделать определенные выводы, которые, по нашему мнению,весьма показательны и сущностны для дальнейшего уяснения особенностейвозникновения и природы как собственно объектов недвижимого имущества, так и ихсистемного построения.
Во-первых,недвижимое и движимое имущество (в современном понимании) с начального этапаформирования как объекты гражданских прав абсолютно самостоятельно и независимодруг от друга включались в сферу правового регулирования, причем недвижимоеимущество возникало вследствие публичной воли, а нарушенное право на объектынедвижимого имущества защищалось как право публичное.
Во-вторых,деление объектов (вещей) древнего права лишь условно соответствует современной,достаточно четкой и недвусмысленной дихотомии — недвижимые и движимые вещи,поскольку в римском праве критерии подобных делений включали природные свойствавещей, лишь исчерпав иные признаки, в первую очередь функциональные.
В-третьих,отсутствие или ослабление формального, публичного порядка владения недвижимымимуществом на праве собственности и совершения сделок с ним, благоприятное дляпростоты и эффективности экономического оборота, столь же неблагоприятно и вконечном счете губительно собственно для статики и динамики объектовнедвижимого имущества, поскольку любая недобросовестность (и даженеосмотрительность) участников сделок с недвижимостью влечет большие негативныепоследствия, чем ожидаемые преимущества упрощенного оборота. Это, впрочем,более характерно для развивающегося права, практически полностью основанного нарегулировании отношений исключительно через реализацию позитивной нормы.
Позднее,в эпоху великих буржуазных революций, изменились представления о недвижимости иправе собственности с позиций регулирования преимущественно публичным правом в сторонучастноправовой составляющей.
Французскийгражданский кодекс одним из первых систематизировал объекты недвижимогоимущества и дал главный критерий, остающийся до настоящего времени классическим(и, по существу, единственным), деления имущества на недвижимое и движимое — прочная связь с землей.
Всеимущества являются движимыми или недвижимыми. Базовая и лаконичная нормаФранцузского гражданского кодекса уже два столетия служит отправной точкой всехпоследующих цивилистических исследований и законодательных воплощений, в томчисле и в отечественном праве.
Чтокасается России, то сам термин «недвижимое имущество» появился взаконодательстве России благодаря Указа Петра Iо единонаследии 1714 года. Данный Указ устранил различия между вотчинами ипоместьями. Под недвижимостью понималась часть земной поверхности и все то, чтос ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушениявида и цели вещи.
Послереволюции 1917 г. ситуация в корне изменилась.
Впервом Гражданском кодексе РСФСР традиционное деление объектов гражданских правна движимое и недвижимое имущество было официально исключено.
Естественно,необходимо указать, что деление фактически присутствовало, хотя и не былолегализовано.
Чтокасается отсутствия официального деления вещей на движимые и недвижимые, то наэтот счет, ученые цивилисты сделали единодушный вывод: «Естественные различия,существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да объективно ине могут, игнорироваться законодательством любого общества. Однако в однихслучаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное инепротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официальноотвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводитсянепоследовательно и завуалировано». Таким образом, различие есть всегда,независимо от отношения к нему властьимущих, т.к. это самое различие основанона объективных признаках, не обратить внимание на которые невозможно.
Основыгражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые Верховным СоветомСССР 31 мая 1991 г., возвратили имущественному обороту деление вещей надвижимые и недвижимые, положив в основание такого разделения классическийкритерий прочной связи с землей и невозможности перемещения объекта безнесоразмерного ущерба для него.
Вкачестве вывода можно по историческим этапам отобразить способ перехода прав нанедвижимые объекты:
1.Манципация – переход права на недвижимость осуществлялся посредством приобретательскойдавности.
Историческипервым способом перехода недвижимой вещи от одного лица к другому, служиламанципация, закрепленная в Законах ХIIтаблиц.
2.Традиция – переход права следовал за передачей вещи, т.е. посредством вручениявещи.
Традициявозникла позднее. Теперь право приобретателя возникает моментально: в моментпередачи вещи. В тот же момент прекращается право отчуждателя. / /Скловский
3.Публичность – переход права осуществлялся в момент внесения записи в специальнуюкнигу (поземельная книга, реестр и т.д.).
 
1.2 Правовой режим недвижимости
 Уже давно научные исследования,преследовавшие цель выяснить специфику юридического регулирования определенногоучастка деятельности, в особенности, когда эта деятельность имеет строгоопределенный объект, проводились под углом зрения правового режима данногообъекта, вида деятельности.
 Правовой режим самым общим образомможно определить как порядок регулирования, который выражен в многообразномкомплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующихмежду собой дозволений и запретов (а также позитивных обязываний) и создающихособую направленность регулирования./38/
 Из этого тезиса явствует, чтоправовой режим – это, во-первых, особая направленность правового регулирования;во-вторых, осуществляется по поводу конкретных объектов или сфер; в-третьих,осуществляется с помощью конкретных способов, приемов; в-четвертых, закрепляетособенности правоотношений по поводу конкретных объектов (или в конкретнойсфере) через определение объема субъективных прав и обязанностей субъектовданных правоотношений.
 Итак, если правовой режим это особаянаправленность правового регулирования, то, прежде всего, необходимо указатьздесь, что же такое правовое регулирование? Правовое регулирование – это особыйправовой инструментарий (механизм, комплекс правовых средств) призванныйюридически гарантировать достижение правовых задач в рамках определенных типов,моделей юридического регулирования на общественные отношения.
 Таким образом, сущность правовогорегулирования заключается в следующем:
1)        выражаетнапряженную динамику права, реализующую его силу, энергию, целеустремленную надостижение правового результата (в конечном счете, – на решение жизненныхситуаций, «требующих права»);
2)        осуществляется спомощью системы средств, образующих не просто комплексы, многоэлементныеобразования, а «цепочки», последовательно связанные звенья – структуры вдинамике./38/
 В рамках каждого правового режимавсегда участвуют все первичные элементы правовой материи: дозволения,позитивные обязывания и запреты. Причем в каждом режиме – и это во многомопределяет его специфику – один из таких элементов, как правило, выступает вкачестве доминанты, определяющий весь его облик и как раз создающийспецифическую направленность, «настрой» в регулировании.
 Следует особо подчеркнуть, чтовопрос о правовых режимах возникает, как правило, в отношении не всех звеньевправового регулирования, а главным образом в отношении субъективных прав.Правда, сама характеристика правовых режимов нередко дается применительно копределенным объектам. Так, специалист в области частного права, Л.А.Чеговадзе, говорит, что «Правовой режим – это явление, существующее лишьприменительно к объектам прав»./93/ Но «режим объекта», особо указывают другиеученые, – лишь сокращенное словесное обозначение порядка регулирования,выраженного в характере и объеме прав по отношению к объекту./38/ На этуособенность обращал внимание и, Иоффе О.С., который подчеркивал, что «устанавливая «режим вещей», закон, посуществу, определяет режим поведения граждан как субъектов гражданскихправоотношений»./61/
 Таким образом, характер и объемсубъективных прав субъектов по поводу объектов права – это главнаяотличительная черта того или иного правового режима, позволяющая ихотграничивать друг от друга.
 Один из выдающихся и признанных ученыхв области теории права С.С. Алексеев указывает на то, что каждому правовомурежиму свойственно нечто общее в регулировании, некая общая направленность –запрет, дозволение (обязывание). Что позволяет отождествлять их с типамиправового регулирования: общедозволительным и разрешительным. Но тут же, видимопонимая, всю разноликость и разноплановость этих правовых явлений, указывает,что «Правовой режим выражает степень жесткости юридического регулирования, егодозволительную или запретительную направленность, наличие известных ограниченийили льгот, допустимый уровень активности субъектов, пределы их правовойсамостоятельности./38/
 В данном случае, все же необходимосогласится с тем, что через направленность правового регулирования виндивидуализированном правовом режиме, можно выявить и тип правовогорегулирования данного участка социальных связей, свойственный конкретномуобъекту. Так сказать через тип регулирования, можно выявить общуюнаправленность (запретительную или дозволительную) воздействия права вконкретном правовом режиме.
 С этих позиций, правовой режим можноохарактеризовать как, более конкретизированное правовое регулирование (имеетсяввиду по сравнению, например, с тем же типом правового регулирования) вконкретной сфере социальных связей субъектов права, с целью созданияопределенной правовой направленности общественных отношений в силу спецификиобъекта регулирования.
 Все вышесказанное, это, в сущности,общая характеристика правового режима, как правового явления.
 Теперь перейдем к непосредственномупредмету рассматриваемого нами вопроса. В частности, к правовому режимунедвижимости.
 В данной работе автор будетрассматривать правовой режим недвижимости, как родовое понятие, т.к. многимобъектам недвижимости (по видовому признаку) свойственен свой правовой режим(например, правовой режим жилых помещений, земельных участков, предприятий как имущественныхкомплексов и т.д.). А понятие «недвижимость» охватывает собой все объекты недвижимогоимущества, предусмотренного действующим законодательством.
 Само определение недвижимости, какобъекта права содержится в Гражданском кодексе РФ (ст. 130). Эта общая норма,содержит признаки недвижимости. Следует указать, что гражданское законодательствонаходиться в ведении Российской Федерации (п. «о» ст. 71Конституции РФ, ч.1 ст.3 ГК РФ), и следовательно, право на изменение признаков недвижимости, и какследствие, объекта будущих правоотношений, принадлежит федеральномузаконодателю (ч.1 и ч.4 ст. 105 Конституции РФ).
 Вместе с тем, частные вопросынедвижимости (например, виды и их признаки, особенности правоотношений и т.д.)регулируются иными нормативными правовыми актами, устанавливающимисоответствующие правовые режимы для конкретных видов недвижимости (например,квартиры как объекты недвижимости регулируются Жилищным кодексом РФ, земельныеучастки – Земельным кодексом РФ и т.д.).
 Но в любом случае, общие вопросынедвижимости: права на нее, сделки с ней, особенности совершения сделок,особенности установления, изменения и прекращения прав регулируется все же ГКРФ.
 Итак, ГК РФ закрепляет следующиеособенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:
1)        права на объектынедвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе ихограничения (обременения));
2)        особенностивозникновения, перехода и прекращения этих прав (все эти права подлежатгосударственной регистрации. Государственная регистрация является единственнымдоказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 п.1 ст.2 ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»));/22/
3)        обязательство,предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в местеего нахождения;
4)        установлен особыйпорядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225 ГК РФ), и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимоеимущество (ст. 234 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимоеимущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжение государственным и муниципальнымпредприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);/66/
5)        содержатьсяспециальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделокс недвижимостью.
 Исследуя правовой материал повопросам недвижимости, автор пришел к следующим умозаключениям, касательновопросов правового регулирования.
 Общая направленность воздействия наобщественные отношения в сфере недвижимости, так называемый тип правовогорегулирования (в зависимости от того, что лежит в основе регулирования – общеедозволение или общий запрет) можно охарактеризовать (опять же с позициисодержания конкретных субъективных прав) как общедозволительный (дозволено все,кроме…), но только лишь с точки зрения обобщения всех проявлений правовыхсвязей между субъектами правоотношений в данной сфере, и только с точки зренияконкретных видов недвижимости (например, здания). В других случаях, типправового регулирования разрешительный (запрещено все, кроме…), например, длясовершения сделки с недвижимостью унитарному предприятию требуется получениесогласия собственника, под угрозой ничтожности данной сделки без данногосогласия (п.2 ст. 295 ГК РФ). Существует и категория недвижимости, котораявообще изъята из оборота – это, например, земельные участки, занятыенаходящимися в федеральной собственности государственными природнымизаповедниками и национальными парками (абзац 1 п.4 ст. 27 Земельного кодексаРФ), эти земли не могут быть объектами каких-либо сделок./11/
 Следовательно, правовой режимнедвижимости включает в себя как частноправовые (дозволительная направленность,при осуществлении субъективных прав), так и публично-правовые(оборотоспособность, особый правовой режим некоторых видов недвижимогоимущества и т.д.) начала.
 В данном случае явственнопрослеживается тип правового регулирования в зависимости от объема субъективныхправ конкретных субъектов, как в зависимости от их правового статуса, так и взависимости от объекта недвижимости, т.е. в сущности, от правового режимаобъектов недвижимости.
 На этом примере, яркопродемонстрированы особенности правового режима в зависимости от объемасубъективных прав по отношению к конкретным видам недвижимости.
 То же самое можно сказать и оспособах правового регулирования (запрет, позитивное обязывание и дозволение).Их сочетание образует характер субъективных прав, которые строятся взависимости от вида недвижимого имущества.
 Таким образом, правовой режимнедвижимости можно определить как определенный набор способов правовогорегулирования и иных правовых средств, определяющих конкретный объемсубъективных прав участников регулируемых отношений по отношению к конкретнымвидам недвижимого имущества, и устанавливающий особенности и особую правовуюнаправленность в правовом регулировании данных объектов правоотношений.
1.3 Регулятивные и охранительныефункции права в правовом регулировании сделок с недвижимостью
 
Под правовым регулированиемобщественных отношений понимается, — воздействие, при помощи специфическихправовых средств: норм права, правоотношений, актов реализации./76/ Т.е. этовоздействие направлено на общественные отношения, с целью их упорядочения врусло общего правила, или «общественного блага».
 Особенность правового регулированиязаключается в том, что государство издает общеобязательные нормы поведения, какпервый и основной регулятор общественных отношений, а субъекты права, облекаяих в форму правоотношений, реализуют свои субъективные права и обязанности (втом числе посредством правоприменительной деятельности). Т.е. в данном случае,в роли регулятора, выступает право. В праве охватываются наиболее важные, сточки зрения государства, общественные отношения, и контролируются им,обеспечивая эффективность действия этих правовых норм./44/
 Для того чтобы понять, какие жеобщественные отношения регулируются правом, необходимо выявить его предмет.Предметом правового регулирования являются разнообразные общественныеотношения, которые объективно, по своей природе, могут и должны поддаватьсянормативно – организационному воздействию. От содержания и характера предметаво многом зависят особенности содержания правового регулирования, а отсюда иособенности структуры права./38/
 Условно говоря, правовоерегулирование представляет собой систему, разделенную на стадии и элементы.
 Выделяются следующие основные стадииправового регулирования:
1)         стадия, когдагосударство приходит к выводу о необходимости охвата тех или иных отношенийнормами права, и создает эти нормы;
2)        стадиявозникновения прав и обязанностей у конкретных субъектов на основе действияправовых норм;
3)        стадия реализациисубъективных прав и юридических обязанностей, когда права и обязанностиконкретных участников общественных отношений осуществляются на практике.
 Соответственно, названным стадиям можновыделить три основных элемента правового регулирования:
1)        Нормы права. Этоизначальный элемент правового регулирования, определяющий его основу,направления правового поведения в складывающихся в реальных общественныхотношениях. Воздействие норм права на общественные отношения состоит вопределении круга субъектов, на которых распространяется их действие;формулировании обстоятельств, при которых данные субъекты руководствуются их предписаниями;раскрытии
2)         содержания самогоправила поведения; установлении меры
юридической ответственности занарушения указанных правил;
3)        Правоотношения.Они возникают на основе действующих правовых норм. С возникновениемправоотношения, начинается реальное действие права;
4)        Акты реализацииюридических прав и обязанностей. Они представляют собой юридически — значимые действия субъектов по осуществлению прав и обязанностей, вытекающих изконкретных правоотношений. Основными формами реализации прав и обязанностейявляются: осуществление (использование) предоставленных нормами прававозможностей, исполнение обязывающего правового предписания; соблюдениеправовых запретов; применение права./44/
 Автор данной работы, хотел бы особоподчеркнуть, что эта работа посвящена в первую очередь обеспечению сделок снедвижимостью, а не только и не столько самой недвижимости и сделок с ней.Поэтому, рассмотрение вопроса о правовом регулировании в данном случае, будетпроисходить в контексте и исходя из раскрытия функций права (регулятивной иохранительной).
 Т.е. правовое регулирование нижебудет отражено не само по себе, а через две самостоятельные сферы правовогорегулирования: регулирование, направленное на регулирование и обеспечениеобщественных отношений, и регулирование, направленное ни как на обеспечение,как на охрану общественных отношений в сфере оборота объектов недвижимости,т.е. будет отражено через функциональную направленность права в правовом регулированииобщественных отношений, (данный тезис отражен в приложении А).
 Теперь рассмотрим понятие,назначение и виды функций права.
 Функции права – это основныенаправления его воздействия на общественные отношения, на поведение людей. Этотакие направления его воздействия на общественные отношения, потребности, в осуществлениикоторых, порождают необходимость существования права как социального явления.
 Выделяются две основные функцииправа, которые являются основными и необходимыми при существовании права каксоциального явления, и как главная причина его существования.
 Функции вытекают из задач права игосударства: 1) упорядочения общественных отношений. Эту задачу право решаетпосредством регулятивной функции; 2) вторая задача – охрана регулируемыхобщественных отношений от различного рода правонарушений со стороныправонарушителей. Эта задача решается с помощью охранительной функции.
 Регулятивная функция – этообусловленное социальным назначением права, направление правовогорегулирования, выражающаяся в предоставлении субъективных прав и возложенииюридических обязанностей.
 Наиболее характерными путямиосуществления регулятивной функции права являются, нормативное закрепление: 1)правового статуса субъектов права; 2) регулирование отношений; 3) в конечномсчете, в стабилизации общественных отношений.
 Охранительная функция – этообусловленное социальным назначением направление правового воздействия,нацеленное на охрану общезначимых, наиболее важных экономических, политических,национальных и личных отношений, вытеснение явлений, чуждых данному обществу.
 Эта функция вытекает изнеобходимости охраны общественных отношений, т.к. без нее не будет действоватьи регулятивная функция. Таким образом, охранительная функция, прежде всего,является превентивной, а потом уже, и правовосстановительной и карательной.
 Охранительное воздействие прававыражается в следующем: 1) в определении запретов на совершение противоправныхдействий; 2) в установлении юридических санкций, за совершении данных действий;3) в непосредственном применении данных санкций к лицам, совершившимправонарушение. Следует обратить внимание, что в любом случае, функции права должныбыть отражены в соответствующих правовых нормах (регулятивных или охранительных),путем создания соответствующих правовых конструкций и правовых моделей в регулированииконкретного участка общественных отношений.
 Итак, мы выяснили понятие иструктурные элементы правового регулирования, а также понятие и виды функцийправа. Теперь остановимся на частном вопросе правового регулирования, а именно,правовое регулирование сделок с недвижимостью.
 Российская Федерация, есть федеративноегосударство (ч.1 ст.1 Конституции РФ). Это значит, что РФ состоит изравноправных государственно – правовых образований (субъектов РФ), и в то жевремя, обладает единым суверенитетом в масштабах всей страны, и обладает единойгосударственной властью – Федеральной, и властью составляющих ее субъектов.Т.е. государственная власть делится на два уровня. Первый и основной уровень –это федеральная государственная власть, осуществляющая управление в пределахтерритории страны, в соответствии с предметами ведения, установленнымиКонституцией. Второй уровень – Государственная власть субъекта РФ, которая повопросам своей компетенции (предметов ведения) самостоятельна и не подотчетнаФедеральному центру, если конечно в субъекте РФ нет нарушений федерального законодательстваи не ущемляются права и свободы граждан и организаций. Государственная властьсубъекта РФ, осуществляется в пределах территории соответствующего субъекта.
 Этот краткий экскурс вконституционное право, был дан для уяснения пределов правового регулирования всфере сделок с недвижимостью, и права того или иного органа государственнойвласти издавать нормативно – правовые акта по данному вопросу.
 Как выше показано, регулятивнаяфункция, отраженная в регулятивных правовых нормах, в правовом регулированиизакрепляет, прежде всего, права и обязанности субъектов правоотношений в сфереоборота недвижимости.
 Так, в соответствии с ст.71Конституции РФ и п.1 ст. 3 Гражданского кодекса РФ, гражданское право находитсяв ведении Российской Федерации.
Следовательно, кроме ГосударственнойДумы РФ, ни какой другой орган на территории страны не вправе издавать законы,по вопросам гражданского права, т.к. гражданское законодательство состоит изГражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов(п.2 ст. 3 ГК РФ).
 Также гражданское право регулируется,в соответствии с федеральным законодательством, указами Президента РФ,постановлениями Правительства РФ, и нормативно – правовыми актами различныхфедеральных министерств и ведомств.
 Гражданское право, эта та отрасльправа, которая регулирует права собственности и иные вещные права,обязательственное право, общие положения о недвижимом имуществе, в том числе,сделки с ним, и т.д.
 Таким образом, главнымнормативно-правовым актом регулятивного воздействия является Гражданский кодексРФ, в том числе, ряд иных законодательных и иных актов, принятых в соответствиис ГК РФ. К ним в частности, относятся: ФЗ «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним»; ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости»; ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»и т.д.
 Касательно сделок с отдельнымиобъектами недвижимости, как исключительного федерального предмета ведения, этовсего лишь общее правило. Так, согласно п. «к» ст.72 Конституции РФ, земельное,водное, жилищное, и законодательство о недрах находится в совместном веденииРоссийской Федерации и субъектов РФ (таким образом, мы видим исключение изобщего правила).
 Но следует помнить, что общиепринципы гражданского законодательства, а также такие фундаментальные понятия,как право собственности, сделка, договор, недвижимость и т.д. находятся в исключительномведении федерального законодательства, никакие другие  органы государственнойвласти не вправе расширять, сужать, или иным образом искажать их смысл (в том числе,путем неправильного толкования).
 Органы государственной власти субъектовРФ, по вопросам своей компетенции, могут лишь устанавливать нормыправоприменения (например, типовой договор аренды земельного участка,находящийся на территории соответствующего субъекта, и принадлежащий ему направе собственности; либо, Прогнозный план приватизации государственного имуществасоответствующего субъекта РФ).
 Таким образом, предмет правовогорегулирования «сделки с недвижимостью», это достаточно широкий спектрзаконодательных и иных нормативно – правовых актов, издаваемый какфедеральными, так и региональными органами государственной власти, а такжеместными органами власти по вопросам своей компетенции.
 Все вышесказанное, отнесенное кпредмету правового регулирования «сделок с недвижимостью», как видно относитсяв большей степени, к частноправовому регулированию.
 Но, как известно, для того, чтобыправовое регулирование было эффективным, необходимо обеспечивать их исполнениес помощью возможности мер принуждения за нарушение вышеуказанных норм. В данномслучае, мы говорим об охранительной функции права, обеспеченной охранительныминормами, которые прямо закрепляют меры ответственности.
 Обеспечение при регулятивномрегулировании законности и правомерности сделок с недвижимостью, достигаетсяпри помощи охранительных норм права.
 Охранительные нормы права в предметеправового регулирования «сделки с недвижимостью», состоят преимущественно изпублично – правовых норм (кроме пожалуй, правил об оспоримости и ничтожностисделок; а также, норм о гражданско – правовой ответственности; норм овиндикационном и негаторном исках, и некоторых других норм, являющимися частноправовымиспособами защиты нарушенных прав).
 Публично – правовое регулирование мерответственности за нарушение регулятивных норм, — это меры государственного принуждения,установленные и применяемые в целях обеспечения «общественного блага».
 Что в данном случае мы понимаем под«благом»? Это сделка, совершенная на основе свободной воли участвующих в нейлиц, в соответствии с принципами законности и правомерности при их совершении.
 Охранительные нормы права, преждевсего, содержаться в таких отраслях публичного права, как уголовное право п.«о»ст.71 Конституции РФ – исключительное ведение Российской Федерации), иадминистративное право п.«к» ст.72 Конституции РФ – предмет совместного веденияРФ и субъектов РФ).
 В завершении рассмотрения данноговопроса, хотелось бы отметить, что регулятивная функция права в данной сферереализуется преимущественно в частноправовом поле правового регулирования снекоторыми элементами публичности (земельные отношения, отношения в сфереприватизации государственного и муниципального имущества и т.д.); тогда какохранительная функция, напротив, находит свое отражение в большей степени впублично-правовом законодательстве с некоторым присутствием частноправовыхмеханизмов (гражданско-правовая ответственность, виндикация, реституция ит.д.). Данный вывод можно назвать правовым дуализмом в правовом регулированиисделок с недвижимостью.

1.4  Понятие и юридические признакинедвижимого имущества
 Исторически к недвижимости относилиземлю, а основным признаком иной недвижимости является неразрывная связьимущества с землей. Здесь следует оговориться и подчеркнуть, что речь идет не оземле вообще, а о конкретном земельном участке, на котором это имуществорасположено. Разрушение или перенос имущества на другой земельный участокозначает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельномучастке и возведение ее на другом». Таким образом, только невозможностьотделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имуществас землей. Роль земельного участка в определении недвижимости двуедина: с однойстороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой – онслужит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости./58/
 Современный законодатель, раскрываядефинитивную норму ГК РФ (ст. 130) выводит три критерия при определениинедвижимости:
 а) недвижимость «по природе» (земля,недра, обособленные водные объекты);
 б) объекты прочно связанные с землей(здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства и т.д.);
 в) объекты, отнесенные к недвижимостизаконом (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты и предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ)).
 Итак, в качестве основных признаковнедвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:
 а) прочную связь с земельнымучастком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;
 б) индивидуальную определенность;
 в) ограниченность объектов (подограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количествостроений, расположенных на конкретном земельном участке)./58/
 Эти признаки относятся к внешнимсвойствам недвижимости, характеризующим его особенности. Существует (хотя,достаточно условно) также еще один признак недвижимого имущества,сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости:
 г) признак публичности(регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иноговещного права на объекты недвижимости).
 Что касается первого признака, то он, мнению автора, достаточнопонятен, поэтому рассматривать мы его не станем. Второй и третий – очень похожидруг на друга. Признак «ограниченности», указывает на физические характеристикиконкретных объектов, их месторасположение, структуру и т.д. Индивидуальныйхарактер недвижимости (как объект гражданского права, относящийся киндивидуально-определенной вещи) можно объяснить той неразрывной физической июридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельнымучастком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения вих привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер.Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.
 На признаке индивидуальной определенности недвижимости необходимо остановитсяподробнее.
 С точки зрения теории гражданскогоправа, недвижимость, как объект гражданских права, относится к числуиндивидуально – определенных вещей. Ряд ученых цивилистов, такие как Т.Л.Левшина, Л.Ф. Лесницкая и другие, указывают на то, что индивидуально –определенные вещи обладают такими признаками, по которым их можно отличить отдругих таких же вещей. И далее: «вещи данной категории являются незаменимыми инепотребляемыми»./66/
 При этом, недвижимость является преждевсего вещью, под которыми понимаются – материальные, физически осязаемыеобъекты, имеющие экономическую форму товара./51/ Вещи присущи два юридическихпризнака: доступность обладания, и, материальность. Некоторые ученые указываютеще один признак вещи: ценность вещи. А между тем, этот признак субъективнооценочен, изменчив в силу объективных временных и иных обстоятелств, а посему,не может считаться эффективным критерием выделения данного признака./36/
 Следует помнить, что недвижимостькак индивидуально – определенная вещь, это общее правило (общая фундаментальнаятеоретическая посылка). Но существуют и исключения, например предприятие какобъект права (для того, чтобы выявить это исключение, необходимо рассмотретьправовую природу предприятия).
 Согласно ст. 132 ГК РФ предприятиемпризнается имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества,предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания,сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги,а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию,работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), идругие исключительные права.
 С.А. Степанов, как представительгражданско-правовой науки указывает на то, что предприятие подобно сложнойвещи, по ряду составных признаков, но тут же оговаривается и уточняет, что,предприятие – это, прежде всего имущество (не вещь), это особый объектгражданского права, /87/ созданный исключительно для выполнения отдельнойхозяйственной задачи./86/ Т.е. «объект, созданный для определенной цели»,указывает в свою очередь, другой цивилист, В.А. Белов./42/
 В.А. Белов, конструирует свою точкузрения относительно правовой природы предприятия. Так, с сугубо теоретическойстороны, он видит предприятие как имущественный комплекс в виде особогогражданско-правового режима субстанций, входящих в состав предприятия,образующих единое целое: «Право охватывает собой совокупность элементов общейоболочкой, именуемой «имущественный комплекс (предприятие)», ради того, чтобы,установив для этой последней определенный правовой режим, избежатьнеобходимости в урегулировании юридической судьбы каждого, отдельно взятогоэлемента. Иными словами, имущественный комплекс — это юридическая оболочка,служащая внешнему обособлению совокупности вещей, прав и нематериальных (но,при этом, имущественных) благ используемых для достижения определеннойцели»./42/ И далее, «Смысл конструкции имущественного комплекса (в нашемслучае, применительно к предприятию) состоит в подчинении несколькихразнородных объектов гражданских правоотношений единому гражданско-правовомурежиму, единой юридической судьбе. Право не вымышляет особого объекта, но,объединив некоторые из них, обозначает их особой категорией и подводит подспецифический режим»./42/
 Но далее, В.А. Белов подчеркивает,что подобная постановка вопроса (имеется ввиду то, что предприятие не объект, арежим и только) может быть лишь политико-правовой, но никак не догматической(не соответствующей современной российской правовой действительности).Содержание российского законодательства не оставляет сомнения: оно«воспринимает» имущественные комплексы как объекты гражданских правоотношений,хотя бы и правоотношений особого рода./42/
 Таким образом, в данном случаемнения В.А. Белова и С.А. Степанова совпадают.
 Хотелось бы заметить, что каккажется автору данной работы, В.А. Белов раскрывая правовой режим имущественногокомплекса в своей монографии, полностью раскрыл и правовой режим предприятия,который естественно с режимом недвижимости ни как не совместим. Этоподтверждается следующей посылкой Белова: «Гражданско — правовой режимимущественного комплекса (предприятия) распространяется на все егосоставляющие. Общность этого режима (применительно к элементам предприятия)выражается не только в подчинении комплекса разнородных объектов гражданскихправоотношений единой динамике (сделкам), но и в единстве содержательныхособенностей (ограничений, изъятий, условий и т.п.)»./42/
 Теперь необходимо ответить на вопрос,почему же предприятие в нашем законодательстве относится к недвижимости,которая, как известно, относится к индивидуально – определенным вещам. Враскрытии данного вопроса нам помогут теоретические наработки наших ученых.
 В.А Белов особо подчеркивает, приэтом ссылаясь на В.А. Дозорцева что, предприятие, прежде всего, приравнено кнедвижимости по решению законодателя, а не в силу его неразрывной связанности сземлей. В отношении предприятия, как объекта частноправовых отношений разрешенысделки подпадающие в рамки правового режима недвижимого имущества. Интересно,однако, то, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК неподчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливаетдля сделок с предприятиями особый, более формализованный и строгий режим. Вчастности, особый гражданско – правовой режим, во многом отличный от режиманедвижимости./42/
 Теперь вернемся к вопросу, являетсяли предприятие вещью? Как нам известно, вещь – это объект материальноговнешнего мира, находящийся в твердом, жидком, газообразном или ином физическомсостоянии. Таким образом, для того, чтобы объект обладал свойствами вещи, ондолжен бытьцелостным. Именно это обстоятельство и является проблемнымпри квалификации предприятия в качестве вещи.
 Предприятие – это неделимый объект, созданныйпутем умозрительного заключения (искусственно обособленный комплекс имущества, предназначенныйдля обслуживания одной цели)./42/ Понятно, что с точки зрения физики любая вещьделима вплоть до атомных частиц. Гражданское же право ведет речь не офизической делимости, а сугубо юридической. Предприятие — это синтез вещей инематериальных объектов, образуемый единое целое, и только в качестве целогооно выступает как особый объект гражданского права и гражданскихправоотношений. Таким образом, целостность в данном случае – это невозможностьотделения каких-либо составляющих его суть элементов./86/
Следовательно, только объединеннаятаким образом вещь выступает в обороте, подчиняя своей правовой судьбе вошедшиев ее состав и юридически «растворившиеся» в ней (вещи) иные предметыматериального мира, которые в прочих условиях могут выступать в качествесамостоятельных объектов./ / Изъятие из состава имущественного комплекса,предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед нимпроизводственно-хозяйственными задачами, какого-либо существенного элемента(вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единогообъекта и появление ряда иных объектов – самостоятельных вещей, прав,результатов интеллектуальной деятельности./ /
 Но из содержания ст.132 ГК РФ ясно, чтов состав предприятия входят не только вещи, но и нематериальные объектыгражданских прав (права и долги, фирменное наименование и т.д.), которые, какизвестно, вещами не являются. Что позволяет предполагать, и доказывает тезис отом, что предприятие, как имущественный комплекс не относится к вещамвообще./87/ Это более сложный объект гражданских прав.
 Остается непонятным, почемупредприятие приравнено к недвижимости? В свете всего вышесказанногонапрашивается логический вывод: предприятие не является объектом ни вещных, ниобязательственных прав в силу его неделимости. Т.е. с точки зрения классическойтеории объектов гражданского права, предприятие является чуждым объектомгражданских правоотношений. Более того, теоретически, предприятие вообще неможет выступать объектом каких – либо сделок.
 Подтверждает указанную посылкуследующее теоретическое положение. Как известно, закон признает предприятиеобъектом вещных прав, следовательно, его можно продать, обменять сдать в арендуи т.д. подобно вещи. Но в состав предприятия входят также права и долги,которые нельзя продать и т.д., а можно лишь уступить либо перевести.Предприятие – это объект неделимый. Следовательно, его нельзя продать почастям. В противном случае, предметом сделки будет не предприятие, а входящие вего состав элементы (другие объекты гражданского права).
 Обратили внимание на подобные метаморфозыи судьи, и предложили
следующее (как ниже будет показано, основываясь на вполне логичномпосыле). Президиум ВАС РФ указал на то, что законодатель, регламентируявозможность передачи прав (требований) по сделке, не определил вида договора,по которому эта передача происходит. Поэтому договор купли – продажи (в томчисле, иные договора направленные на распоряжение объектом вещного права) можетслужить основанием передачи обязательственных прав./75/Таким образом, судлегализовал практическую возможность выступления предприятия в качестве объектасделки.
 В.А. Белов в этой ситуации также предложилрешение. К тому же достаточно меткое, и пояснил следующее:
 «Судьба компонентов имущественногокомплекса предопределяется судьбой комплекса»./42/ В данном случае имеется ввиду то, что переход права на предприятие в целом влечет и переход всехсоставляющих вещных и обязательственных прав и обязанностей автоматически,независимо от способа оформления этого перехода.
 Данное обстоятельство, подчеркиваеттакже еще один представитель цивилистической науки, Л.А. Чеговадзе, указывая,что «Предприятие как объект вещных прав может быть реализовано только в целом,притом, что отдельные его элементы будут передаваться путем цессии или переводадолга»./92/
 Но как кажется автору данной работы,тезис о том, что оборот вещей возможен только при применении конструкции дляоборота вещей (купля-продажа, дарение и т.д.), а оборот прав — посредствомконструкций, предусмотренных для оборота прав (уступка права и перевод долга)является несостоятельным, по некоторым нижеизложенным обстоятельствам:
 1) В конце концов, задайте себевопрос: «Чем я распоряжаюсь, — вещью или правом на вещь?». Да обыкновенноговорится о распоряжении вещью, а не о распоряжении правом. Но при этом, надопонимать, что распоряжение вещью (например, через договорную конструкциюкупли-продажи) имеет опосредованный характер, т.к. в действительностипроисходит распоряжение не вещью, а правом на нее (вещное, обязательственное). Ибо,не имея права на вещь, я не могу определить судьбу этой самой вещи, через совершениекакой-либо сделки.
 2) Ни в одной стране мира, имеются в виду близкие кконтинентальному праву, нет ни одного ГК, который включил бы договор цессии, ноесть договора купли-продажи и т.д., распространяющиеся и на права. Т.е. еще разповторюсь, и сразу уточню, что в странах имеющих пандектный кодекс, цессияиначе как в общей части не содержится. Во всех странах (ну или практическивсех) движение прав оформляется посредством конструкций купли-продажи, мены,дарения и т.д. (в нашей стране, предусмотренных только для перехода вещей).
 3) Более того, нет никакогозаконодательного запрета для того, чтобы передать права и долги, используямодель обычную, которую употребляют и для вещей; т.е. в договоре можно написатьпримерно следующее – «я Вам передаю право, а Вы мне платите за это, я передаюправо, а Вы мне отдаете другое право».
 Проще говоря, любой договор,предусмотренный для передачи вещей можно использовать и для перехода прав.
 Что значит переход прав через ту же конструкциюкупли-продажи, наверное спросите Вы? Так дело то в том, что, совершая сделку пораспоряжению вещью или правом, мы всегда первично распоряжаемся лишь правом(вещным, обязательственным, корпоративным). Распоряжение же вещью, а не правом,происходит лишь через применение так называемых распорядительных сделок, где происходит(но после или параллельно с движением прав), передача вещи (традиция (какправило, оформляется актом приема-передачи), индоссамент, передаточноераспоряжение и т.д.). Следовательно, распоряжение вещью в приведенном случае,является ни чем иным, как моментом исполнения договора одной из сторон (илимоментом исполнения одного из его условий), посредством совершенияраспорядительной сделки.
 Дело, конечно же, не ограничиваетсятеоретической стороной вопроса о сделках с предприятиями, и связанными с этимпроблемами докринального характера. Что касается реализации данных норм, то и вданном случае существуют не меньшие проблемы. Так, ряд ученых, в частности В.В.Ярков, указывают на следующие практические причины «проблемности» сделок с предприятиями:«Учитывая, что для сделок с предприятиями необходимо подготовить значительный идовольно дорогой пакет документов, можно констатировать, что нормы о сделках спредприятиями в настоящее время практически бездействуют. Намного прощевключить нового учредителя в состав того же общества (товарищества), апрежнему, выйти из него с последующей перерегистрацией соответствующихучредительных документов»./59/
 Вывод: в гражданском праве возникаетпараллелизм правового регулирования, когда объекты формально разделяются, нодля регулирования отношений по поводу новых объектов используются те жесредства, что и для уже существующих./75/
 Рассмотрим еще один признак недвижимости.А именно признак публичности. Многие ученые склонны считать, что публичность неотносится к признакам недвижимости. Так, Е.М. Тужилова-Орданская считает, что«государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие,констатация наличия объективно присущих этой категории вещей, свойств,закрепленных законодательством»./55/
 Но как кажется автору, публичность – это органически присущийнедвижимости признак, что подтверждается п.1 ст. 2 ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой говорится,что «государственная регистрацияправ на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания иподтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), переходаили прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрацияявляется единственным доказательством существования зарегистрированного права».
 И еще одно замечание, вещные права на недвижимые вещисуществуют лишь в силу их государственной регистрации. Поэтому в юридическомсмысле не может быть недвижимой вещи, способной быть объектом оборота, права накоторую не были бы или не могли бы быть зарегистрированы (например, самовольнаяпостройка, не может быть объектом гражданского оборота, т.к. не являетсяобъектом недвижимости в юридическом смысле).
 Что же такое «публичность», что это за признак? Термин «публичность»не всегда напрямую связан с публичным правом. О публичности можно говорить всмысле открытости, гласности, обращении к неопределенному кругу лиц./43/
 В смысле этой работы, публичность –это и гласность, и открытость и необходимая составляющая недвижимости. В общем,это частица публичного права, необходимая для обеспечения интересов, преждевсего сторон сделки и всех третьих лиц с ней связанных.
 Признак публичности в соответствии сего традиционным пониманием означает, что права на недвижимое имуществоподлежат записи (регистрации) публичным порядком в специальную книгу (внастоящее время – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество исделок с ним). При этом, изменение в правовом состоянии недвижимости по общему правилупроисходит с момента (не иначе как посредством) соответствующейрегистрации./77/ Еще,       великий дореволюционный цивилист Г.Ф. Шершеневичподчеркивал, что «особенно нуждаются в публичности и гласности вещные права нанедвижимости»./97/
 В настоящее время государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании ст.131 ГКРФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» от 21.07.1997г. № 122 – ФЗ.
 А такие объекты недвижимости, какводные и воздушные суда, в том числе космические объекты, подлежат специальнойрегистрации в другие реестры (не в Единый государственный реестр прав нанедвижимое имущество и сделок с ним).
 Признак публичности – это акт государственнойрегистрации (особый
юридический факт). Осуществление регистрации государством неозначает, что переход прав на недвижимое имущество относится к сфере публичногоправа. Административные по своей природе отношения, складывающиеся междурегистрирующим органом и заявителем, носят вспомогательный, служебный характер.Государственная регистрация (и в этом ее цель, причина появления, смысл)порождает гражданско – правовые отношения./77/
 Причина установления норм орегистрации состоит в необходимости определенности в отношении правового состояниянедвижимости. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном местевести записи о правах на недвижимые вещи, расположенные на определеннойтерритории. Данные сведения дают возможность установить фигуру правообладателяи тем самым обеспечить определенную уверенность третьих лиц, вступающих вправоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной вправоотношении выступает именно правообладатель. Введение такого надежного актаукрепления права, как запись, делает более удобным положение и правообладателя,и третьих лиц. Для доказательства существования своего права на недвижимостьправообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве.Участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимойпрезумпцией права собственности на стороне владельца, они могут беспрепятственнополучить информацию о правах на интересующий их объект недвижимости./77/
 Государственной регистрации присущряд признаков:
1)        государственнойрегистрации подлежат возникновение, изменение и прекращение гражданских прав нанедвижимое имущество. Законодательство содержит условно – исчерпывающийперечень прав, подлежащих государственной регистрации. Это – правособственности, право оперативного управления, право хозяйственного ведения,право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования,ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и инымизаконами;
2)        государственнаярегистрация по общему правилу представляет собой правоустанавливающий акт.Установление права на недвижимое имущество связывается с моментомгосударственной регистрации;
3)        регистрациясоздает презумпцию действительности существования зарегистрированногоправа./77/
 Таким образом, государственнаярегистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу какправ на недвижимое имущество, так и сделок с ним. Это формальное условиеобеспечения государственной, в том числе судебной защиты вещных праввладельцев, пользователей и собственников объектов недвижимого имущества.
 На данном этапе в рассмотрениипризнаков недвижимости мы остановимся.
 Итак, отобразим в завершениираскрытия признаков недвижимости общие выводы:
1)        недвижимость невсегда индивидуально – определенная вещь (наглядный пример, предприятие);
2)        недвижимостьпризнается таковой не только в силу физических и объективных свойств, но и всилу закона;
3)        прочнаясвязанность с землей, не всегда является признаком, позволяющим выявить объектнедвижимости, но и более того, этот признак не всегда является обязательным.
 В завершении хотелось бы отметить,что в настоящее время, такие фундаментальные признаки недвижимости, какземельный участок, и все, что с ним связанно, не являются единственносуществующими. Исторически появились и сформировались, еще два признака:признак публичности (хотя, можно предположить, исходя из Памятников права, чтоон в той или иной степени присутствовал всегда), и признак, или скорее критерийзаконодательный — признания той либо иной вещи (хотя и не всегда, разумеется этобудет вещь) недвижимостью.
 Теперь необходимо остановимся дляполноты картины, на рассмотрении видов недвижимости.
 Все объекты недвижимости, указанные в российском гражданском законодательстве, относятся к определенному единству,суммативной совокупности. Недвижимость – это не столько нечто «целое», сколькопрочная, достаточно жестко структурированная конструкция, отвечающая всемсвойствам категории «система»./87/
 Недвижимое имущество — это всегда системаусловно самостоятельных, в соображениях дискретности обособленныхзаконодательством объектов недвижимости. Системность предобусловлена по меньшеймере тремя группами факторов: а) объективно – физической связью материальнонедвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерными неизменным присутствием «единой публичной составляющей» в частноправовойконструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектовнедвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве(законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и вменьшей степени – в частном.
 Суммативная система недвижимостихарактеризуется и строится по следующим критериям:
 Во-первых, эта система выстраиваетобщий порядок (уровень, критерии отбора и т.д.) материальных объектов,ретранслированных в правовую материю в качестве недвижимых вещей.
 Во-вторых, определяет дваисчерпывающих пути дополнения и изменения совокупности недвижимости.
 В-третьих, существующая первичнаясистема недвижимого имущества не воспринимает, «отторгает» иные объекты, несоответствующие предустановленным недвижимыми вещами, уже состоящими в системе,критериям.
 В-четвертых, система определеннымобразом «выравнивает» и минимизирует публичную составляющую недвижимых вещей,стремится придать элементам своей структуры максимальную оборотоспособность,отвечающую частноправовой сущности самой системы.
 В-пятых, суммативная системаобъектов недвижимого имущества входит в качестве подсистемы в «вышестояшую»совокупность имущества – систему объектов гражданских прав в целом, взаимновоспринимая черты последней и транслируя ей собственные особенности.
 В-шестых, исследуемая система служитосновой для собственных подсистемных образований (многоквартирного дома, предприятиякак имущественного комплекса и т.д.).
 В-седьмых, оказывает существенноевлияние на законотворческую деятельность и правоприменительную практику всферах как гражданско-правового, так и межотраслевого регулирования, в томчисле в смежных отраслях – жилищном праве, в земельном праве и т.д./87/
 К недвижимому имуществу действующеероссийское законодательство относит, как уже отмечалось, в числе инойнедвижимости три основные группы объектов:
 а) участки поверхности и недр землив естественных (природных) состояниях;
 б) сооружения и здания наповерхности земли, а также сооружения в ее недрах;
 в) комплексные объекты недвижимости,включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями(предприятия, общее имущество многоквартирного дома).
 Иные объекты причисляются законом кнедвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономическойзначимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением иособой сферой их применения, требующими повышенного публичного внимания(воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
 Таким образом, состав недвижимостиформируется и изменяется при применении двух единственно возможных путей: а)оценочно – явочного (связь с землей и неперемещаемость) и, б) законодательного.
 Следовательно, в настоящее время составнедвижимости можно разделить на группы:
А. Недвижимость «по природе»:
1)  участки земли;
2)  участки недр;
3)  обособленныеводные объекты.
Б. Объекты прочно связанные с землей:
1)  здания;
2)  сооружения;
3)  леса;
4)  многолетниенасаждения;
5)  нежилые и жилыепомещения;
6)  объектынезавершенного строительства;
7)   иные объекты,прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно.
В. Объекты, признанные в качественедвижимости, законом:
1)  воздушные иморские суда;
2)  суда внутреннегоплавания;
3)  космическиеобъекты;
4)  общее имуществомногоквартирного дома;
5)      предприятия какимущественные комплексы.
 Ниже, хотелось бы обратить вниманиечитателя на два объекта недвижимого имущества, которые в силу их спецификипредставляют особый интерес. Это общее имущество многоквартирного дома и объектнезавершенного строительства.
 Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1ст. 36 ЖК РФ общее имущество собственников жилья – это комплекс имущества,состоящий как из недвижимых (земельный участок, помещения не являющиеся частямиквартир и т.д.), так и из движимых вещей (оборудование и т.д.), предназначенныйдля выполнения целей эксплуатации многоквартирного дома.
 Общее имущество многоквартирного домапредставляет собой объект
недвижимого имущества, существующего в виде имущественного комплекса,
складывающегося из различных компонентов, объединенных общимназначением./60/ Это имущество обособлено во имя рассмотрения ее как единогообъекта одного субъективного права, – права общей долевой собственности жильцовмногоквартирного дома./42/
 Установление для собственников отдельныхпомещений режима общей долевой собственности в отношении общего имущества вздании имеет особенности:
1) во-первых, доля в праве собственности на общее имущество в зданиинеразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может бытьотчуждена или приобретена иначе как в совокупности с помещением. Такая доля неимеет самостоятельного обращения как это предусмотрено ст.ст. 250 и 251 ГК РФ,сособственник лишён в отношении такого общего имущества права требовать выделаего в натуре, а также права требовать выкупа принадлежащей ему доли другимисособственниками, как это предусмотрено ст. 252 ГК РФ.
 Таким образом, в данном случае правана общее имущество многоквартирного дома следуют за правами на жилое помещение.
 Данное право следованияпредусмотрено в законодательстве с целью исключения разнообразных негативныхпоследствий. Для примера, автор обратился к судебной практике.
 «25 ноября 1997 г. ОАО«Уралдомнаремонт-С» продало по договору купли-продажи ЗАО «Микрополис» нежилыепомещения в административном здании, расположенном на одной из улицЕкатеринбурга. Всего согласно выписке из плана здания помещений было пять: два коридора,лестничная клетка, туалетная и умывальная комнаты.
 Несколько ранее индивидуальный предпринимательВ. приобрел в том же здании на том же этаже нежилое помещение. Проход в этопомещение был возможен только через коридор и лестничную клетку, проданные ЗАО«Микрополис». Поскольку ЗАО «Микрополис» установило между лестничной икоридором металлические двери с видеонаблюдением, и тем самым ввело пропускнойрежим не только для своих сотрудников, и для посетителей, но и сотрудников В.,последний обратился в суд с иском к ОАО «Уралдомнаремонт-С» и ЗАО «Микрополис»о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой и о применении последствийничтожной сделки.
 Суд иск удовлетворил. При вынесениирешения, арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные икоммуникационные помещения отдельно от основных, продавец вышел за пределыосуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права иохраняемые интересы других лиц (ст. 168 и п. 2 ст. 209 ГК РФ)»./96/
 Но справедливости ради хотелось быотметить, что, даже если бы закон и допускал отдельное отчуждение доли в правеобщей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, то в вышеприведеннойситуации индивидуальный предприниматель мог бы защитить свои права посредством обращенияк норме ст. 304 ГК РФ, которая закрепляет право собственника требоватьустранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединеныс лишением владения.
 Это положение также подтверждает судебная практика:
«В арбитражный судобратилось общество с ограниченной ответственностью с иском об устранениинарушения права собственности на нежилое помещение, не связанного с лишениемвладения.
 Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что спорноенежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности. Указанное помещениесоприкасается с помещением, арендуемым акционерным обществом. Акционерноеобщество установило металлическую дверь, которая на день рассмотрения споразамурована, чем закрыла доступ в помещение обществу с ограниченнойответственностью.
 Арбитражный суд исследовал представленные истцом доказательства,подтверждающие, что вход в помещение возможен только из помещения акционерногообщества.
 В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской
Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений егоправа, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
 Поэтому в данной ситуации арбитражный суд иск удовлетворил, обязавответчика устранить имеющее место препятствие в пользовании нежилым помещениемобществом с ограниченной ответственностью»./34/
2) во-вторых, доля в праве общей собственности на общее имущество несвязывает собственника помещения при распоряжении принадлежащим ему помещением,поскольку не создаёт режима преимущественной покупки другими сособственниками.
 Так спрашивается, зачем же нужнобыло вводить данный институт «общая долевая собственность жильцовмногоквартирного дома на общее имущество данного дома»?
 А ответ достаточно прост. Онзаключается в реформе жилищно-коммунального хозяйства. Не вдаваясь в деталиполитики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, ответим с правовой точкизрения на данный вопрос, именно в контексте рассмотрения особенностей правовогорежима общего имущества многоквартирного дома.
3) в-третьих, бремя и риски, связанные с содержанием здания (общегоимущества здания), с его случайным повреждением или случайной гибелью несут всесособственники, однако лишь до тех пор, пока они остаются собственникамиотдельных помещений. В случае гибели помещения, например, разрушения верхнегоэтажа в результате стихийного бедствия, демонтажа или иных обстоятельств, правособственности у бывших обладателей погибших помещений в отношении такихпомещений должно считаться прекратившимся (кроме случаев, когда в определённыесроки и с соблюдением технических норм такие помещения восстановлены). Вместе стем в отношении таких лиц прекращается и право общей собственности на общееимущество здания.
 Таким образом, фактически общаядолевая собственность на общее имущество многоквартирного дома является ни чеминым, как бременем для собственников жилых помещений в данном доме, и всущности, не сулит для большинства сособственников никаких преимуществ в силуобъективных причин. В данном случае вопрос касается не конкретныхмногоквартирных домов, а государства в целом, так как введение данногоинститута позволит на всех уровнях, снизить бюджетные расходы нажилищно-коммунальное хозяйство, и сформировать достаточно масштабный рынокпредоставления услуг по обслуживанию многоквартирных домов, причем услуги этибудут оказываться по рыночным ценам.
 В настоящее время в существующихэкономических условиях, отягощенных низким «уровнем жизни» большинства нашихграждан, этот институт приведет лишь к негативным последствиям.
 Что касается объектов незавершенногостроительства, то здесь необходимо выяснить, каким образом они приобретаютстатус недвижимости. Доктринальное толкование законодательства склоняется ктакому квалифицирующему признаку, который позволяет определить объект незавершенногостроительства в качестве такового, и отличить его от завершенного – этоотсутствие акта о приемке объекта незавершенного строительства в эксплуатацию.
 Т.е. под объектом незавершенногостроительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще непринят на кадастровый и технический учет и, соответственно, право на которыйеще не зарегистрировано в установленном порядке./98/
 Из этого следует, что юридическиобъект незавершенного строительства и созданный посредством его достраиваниязавершенный строительством объект (возникший с момента подписания акта оприемке в эксплуатацию) – это два разных индивидуально – определенных объекта.
 Итак, выделим признаки объектанезавершенного строительства:
 а) прочная связь с землей и невозможностьперемещения без несоразмерного ущерба его назначению (признак, непосредственнозакрепленный в ст. 130 ГК РФ);
 б) отсутствие акта о приемкестроящегося объекта в эксплуатацию.
 Но для того, чтобы объект былпризнан не только в качестве объекта незавершенного строительства, но и вкачестве объекта недвижимости, необходима его государственная регистрация, всоответствии со ст. 131 ГК РФ и ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122 – ФЗ.
 Для государственной регистрацииправа собственности на объект незавершенного строительства, необходимо чтобы онне являлся предметом действующего договора строительного подряда (п.16 Обзорапрактики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)./33/
 По мнению профессора гражданскогоправа В.В. Витрянского, позиция судебной практики в наибольшей степенисоответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно,если объект незавершенного строительства является предметом действующегодоговора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить нетолько как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав:он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительногоподряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможналишь по правилам уступки прав требования и перевода долга пообязательствам./46/
 По существу, то же правилоподдерживает и Л.А. Чеговадзе, но в несколько иной интерпретации: «Состояниепринадлежности прав подрядчику относительно предмета его усилий прекращается ивозникает состояние принадлежности прав на тот же объект, но у иного субъекта.Поскольку подрядчик – это участник правоотношения принадлежностиобязательственных прав из договора подряда, а заказчик – лицо, получающее вещьпо окончании договорных отношений в собственность, состояние прав у данныхсубъектов различно: один из них (подрядчик) обладал правами и обязанностямиотносительно объекта работ в процессе исполнения договорных обязательств; удругого (заказчика) появляются права и обязанности относительно результата этихработ как овеществленного индивидуально-определенного объекта, созданного поего заданию и переданного ему как вещь. Окончание договорных отношений сторонпрекращает правовое состояние принадлежности обязательственных правподрядчику-исполнителю работ и порождает правовое состояние принадлежностивещных прав заказчику собственнику»./93/
 Другое дело, если обязательство, покаким – либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительствостановится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом,объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимости: оннеразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерногоущерба целевому назначению невозможно./46/
 При этом, для регистрации объектанезавершенного строительства в качестве объекта недвижимости необходимопредставить документы на земельный участок, отведенный для создания объектанедвижимого имущества, разрешения на строительство, проектно-сметнуюдокументацию, и документы, содержащие описание объекта незавершенногостроительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»). Причем, без наличия соответствующих документов,данный объект будет считаться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), со всемивытекающими правовыми последствиями. При таких обстоятельствах придется уже всудебном порядке признавать факт правомочности возведения конкретного объекта,для того, чтобы его зарегистрировали в качестве объекта недвижимости и объектавещного права./73/
 Таким образом, объект незавершенногостроительства регистрируется и признается недвижимостью при наличиисовокупности следующих обстоятельств:
 а) прочная связь с землей иневозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению;
 б) отсутствие акта о приеместроящегося объекта в эксплуатацию госкомиссией;
 в) отсутствие договора строительногоподряда, где в качестве предмета обязательства будет выступать соответствующийобъект незавершенного строительства;
 г) предоставление необходимыхдокументов.
 Только такая совокупностьфактических и юридических обстоятельств является причиной регистрации правасобственности на указанный объект. И только после государственной регистрацииобъект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом.
1.5 Особенности совершения сделок снедвижимостью: частноправовые и публично-правовые начала
 
 Для того, чтобы раскрыть сущность и особенности сделокс недвижимостью, необходимо ответить на более общий вопрос: «Что же такоесделка?».
 Понятие сделки – одно изфундаментальных понятий всего гражданского права. Согласно ст. 153 ГК РФ,сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные наустановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (т.е.на достижение правового результата).
 В.А. Белов указывает, что в наиболеесистематизированном виде основные вопросы учения о сделках нашли отражение вфундаментальном исследовании Д.Д. Гримма.
 В своем определении сделки авторотталкивается не от понятия «действие», а от цели, которой призвано, по общемумнению, служить понятие «сделка». Если мы признаем, что сделка – это нечто, чтозаставляет правоотношения «двигаться», то вопрос о понятии сделки сведется кследующему: «… каковы суть те фактические обстоятельства, которые приводят нашеправосознание к суждению, что кто-либо обязан исполнить что-либо в пользудругого; … какими мотивами руководствуется государство, понуждая кого-либо кисполнению чего-либо в пользу другого?»./41/ Предполагая, что законодатель,создававший нормативные конструкции, руководствовался соображениями«общественного благополучия», мы должны будем сделать вывод о том, что облечениетого или иного фактического жизненного отношения в юридическую формуобуславливается его общественной полезностью (тогда эти отношения облекаются вформу сделок) или вредностью (форма деликтов). Следовательно, и самифактические обстоятельства могут тогда получить статус юридически значимых,когда они несут в себе пользу или вред данному социальному строю.
 Таким образом, существуютединственное требование к обстоятельствам, претендующим на роль факторов,благодаря которым правоотношения возникают, изменяются и прекращаются –социальное «неравнодушие» к ним. Такие обстоятельства получили в наукенаименование юридических фактов.
 Таким образом, всякий юридическийфакт связывает определенное фактическое обстоятельство с нормой объективногоправа и приводит к порождению для конкретного единичного субъекта субъективныхправ и юридических обязанностей. Традиционная их классификация строится наоснове волевого критерия и позволяет выделить фактические обстоятельства,порождаемые волей людей, и обстоятельства, порождаемые силами, независимыми отчьей-либо воли. Первую группу обстоятельств обыкновенно именуют действиями,вторую – событиями.
 Понятие «действие» и становитсякамнем преткновения для учения о сделках.
 Действия должны осуществляться наоснове свободной воли – это один из основных принципов гражданского права (п.2ст.1 ГК РФ).
 В силу вышеизложенного необходимочетко разграничивать не только волю и действие, ее выражающие (волевыражение),но и результат выражения воли при помощи данных действий, достигнутый приданных конкретных обстоятельствах (волеизъявление). Только собственноеволеизъявление и может породить в глазах окружающих его субъектов (в том числе,государства, в лице его правоохранительных, судебных и законодательных органов)определенные юридические последствия для лица, изъявившего свою волю (приопределенных обстоятельствах – может и не породить).
 Исходя из всего вышесказанного, можнодать следующее определение: сделка – это результат выражения воли(волеизъявление), порожденный действиями одного или нескольких субъектовгражданского права, направленными на изменение собственного правового положенияили правового положения третьих лиц в определенных гражданских правоотношениях.Следует оговориться и указать на то, что сделка всегда несет правовыепоследствия. Эти последствия носят межотраслевой характер: гражданско – правовой,административно – правовой, уголовно – правовой и т.д.
 При этом, следует учитывать, чтопонятие сделки, порядок ее заключения, признания недействительной и т.д. регулируетсягражданским правом. Таким образом, публичность в отношениях сделок носитпроизводный характер от частного (эта оговорка была приведена для уяснения сутипоследствий сделок в общем, и последствий сделок с недвижимостью в частности;т.к. именно там публичный элемент проявляется особенно явно – это не толькотеоретическая, но и в большей степени практическая посылка).
 Следует понимать, что одни и те жедействия при совершении сделки, могут иметь различные правовые последствия(т.е. не каждое действие, как волеизъявление достигнет желаемого правовогорезультата).
 Самый яркий пример – совершениеодних и тех же действий лицом дееспособным и, например, несовершеннолетним.Следовательно, только лишь совершить действия мало. Действия подвергаютсявлиянию определенных факторов, которые в каждом конкретном случае могут бытьразличными. Отсюда различная правовая оценка этих действий, а значит различныеправовые последствия. Соответствуют эти последствия намечавшемся – сделка
действительная; не соответствуют – наоборот./41/
 Итак, от общего определения понятия сделкиперейдем к частному вопросу о сделках с недвижимостью. Нам необходимо выявитьособенности с точки зрения частноправовой и публично — правовой составляющей. Сначаларассмотрим особенности совершения сделок в рамках цивилистической догматики. Особенности– это в частности, правовые основания выделения сделок с данной категорией объектовв отдельную категорию сделок с этими объектами.
 К этим особенностям относятся: формаи содержание сделок, их государственная регистрация, субъектный состав (ихправомочность и правовой статус), юридические средства защиты.
 Сделки с недвижимостью, по общемуправилу, как и все остальные сделки, должны соответствовать условиямдействительности, — под которыми понимается признание за сделкой качествюридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремилисьсубъекты сделки./51/ Эти условия делятся на две группы: общие и специальные.
 Общие условия (применимы ко всемсделкам):
 а) законность содержания (например,не должна ограничиваться правоспособность одной из сторон в двустороннейсделки);
 б) способность физических июридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке (например, в отношенииюридических лиц – чтобы при заключении сделки, либо исполнительный орган невышел за рамки своих полномочий, или специальной правоспособности юридическоголица);
 в) соответствие воли иволеизъявления (например, во избежании, порока воли в силу тяжелых жизненныхобстоятельств).
 Специальные условия (применимы к заключениюсделок, где объект регулируется специальным гражданско — правовым режимом, внашем случае, режим для объектов недвижимого имущества):
 а) соблюдение формы сделки (в данномслучае, по общему правилу, форма сделки — письменная);
 б) содержание сделки (всесущественные условия договора должны быть согласованны сторонами);
 в) государственная регистрация (вданном случае имеется в виду, или регистрация принадлежности прав на недвижимостьпо сделке; или регистрация самой сделки; или и то и другое).
 Большинство сделок с недвижимостьюзаключаются в виде договоров, кроме случаев, когда в сделке участвует однасторона – односторонняя сделка (дарение, завещание).
 Теперь немного остановимся наспециальных условиях действительности сделок с недвижимостью: форма сделки игосударственная регистрация (прав по сделке или самой сделки или и то и другоевместе).
 Как мы выше выяснили сделки(договоры) с недвижимым имуществом, по общему правилу, заключаются в письменнойформе. В данном случае существуют специальные правила-исключения к письменнойформе договоров.
 Положения ГК о письменной формесделки (п.1 ст.160) и о письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезныеотличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует отсторон совершения сделки путем составления документа, выражающего егосодержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образомуполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних илимногосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ.Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общегоправила и допускает заключение договора не только путем составления одногодокумента, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредствомпочтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи,позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
 Требования же к форме договора, где предметомвыступает объект недвижимого имущества, сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанногосторонами.
 Таким образом, суть специальногоправила о форме договора состоит в том, что исключается применение общегоположения ГК РФ о форме договора (п.2 ст.434), и может быть выражено формулой«исключение исключения». Применительно к рассматриваемой нами категориидоговоров, законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменнойформе сделки, ужесточая тем самым режим заключения договора./47/
 Более того, в отличие от правил,регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки,нарушение требований, предъявляемых к форме подобного договора, влечет егонедействительность.
 Как автор указал выше, письменнаяформа сделки в данном случае выступает как общее правило, но из этого правилаесть исключения. Имеется в виду обязательная нотариальная форма сделки.
 К сделкам, в отношении которыхтребуется обязательная нотариальная форма, относятся: договор ренты во всехразновидностях (ст. 584 ГК РФ); составление завещания (ст. 1124 ГК РФ), инекоторые другие сделки.
 Причем за нарушение требованийзакона к обязательной нотариальной форме сделки, такая сделка на основании ст.165 ГК РФ является ничтожной, как несоответствующая требованиям закона (ст. 168ГК РФ).
 Стороны также могут удостоверитьсделку в нотариальном порядке по желанию, в тех случаях, когда это необязательно (ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).
 Если же стороны предусмотрят в самомдоговоре нотариальную форму, а сами это условие не выполнят, то такая сделкабудет считаться оспоримой.
 Что касается государственнойрегистрации, то она применяется трояко: либо только регистрация возникновения и(или) перехода вещного права по сделке, или как регистрация сделки, либо, как регистрацияперехода права и регистрация самой сделки (договора).
 Вообще же говоря, предназначениегосударственной регистрации состоит в том, что она создает гарантии надлежащеговыполнения сторонами
обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильностигражданского оборота./32/ Государственная регистрация, является единственным доказательствомсуществования зарегистрированного права
(абзац 2 п.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122 – ФЗ).
 Как правило, при совершении сделок снедвижимостью регистрируется переход вещного права по сделке, в некоторыхслучаях регистрируется не переход права, а обременение права (аренда,доверительное управление, ипотека и т.д.). А в некоторых случаях регистрируетсяи сама сделка (обязательное условие оформления сделки, без которой онапризнается ничтожной), например, ипотека, дарение недвижимости, купля-продажапредприятия, купля-продажа жилого помещения, рента и т.д.
 Естественно, что при совершении сделокс недвижимостью должны соблюдаться и общие условия действительности сделок. Этов частности, способность физических и юридических лиц, совершающих ее, кучастию в сделке.
 Для физических лиц:
 а) наличие субъективного вещного илиобязательственного права на предмет сделки;
 б) дееспособность;
 в) доверенность, если лицо неявляется собственником недвижимого имущества; либо:
 г) в необходимых случаях, наличиесогласия органа опеки и попечительства;
 Для юридических лиц:
 а) согласие собственника, еслистороной по распоряжению недвижимостью в сделке выступает унитарноепредприятие;
 б) сделка не должна выходить зарамки специальной правоспособности;
 в) правомочность исполнительного органа(доверенность, или указание в учредительных документах о правах на совершение даннойкатегории сделок (или единичной сделки, при выдаче конкретного вида доверенности)сделки и т.д.);
 г) и другие условия в зависимости отконкретного объекта недвижимости и правового статуса стороны сделки.
 При соблюдении всех вышеперечисленныхусловий сделка будет признана действительной.
 Если хотя бы одно условие будет невыполнено, то сделка будет признана недействительной, — как не обладающаякачествами юридического факта, способного породить те гражданско – правовые последствия,наступление которых желали субъекты./51/
 Сделка может быть признананедействительной, либо в силу несоответствия закону или иному правовому акту(ничтожная сделка ст. 168 ГК РФ – она недействительна с момента заключения,независимо от чьего бы то ни было признания); либо может быть признана по решениюсуда, недействительной (оспоримая сделка).
 Итак, мы выяснили условиядействительности сделки. Но необходимо еще помнить, что существуют условиядействительности договора (содержания).
 Это в частности, условия о предмете(чтобы его можно было обособить от других подобных вещей, т.е. придать характериндивидуальной определенности); о цене, если договор носит возмездный характер;о сроке и т.д. Если в договоре будет отсутствовать хотя бы одно из существенныхусловий, необходимых для его заключения, то договор будет признаннезаключенным, и не будет влечь за собой правовые последствия, ради которыхзаключался договор (ст. 432, 168 и другие статьи ГК РФ).
 Договор вступает в силу, по общемуправилу, с момента заключения (концессуальный договор), если в законе илидоговоре не указано иное.
Договор, требующий государственной регистрации,вступает в силу с момента момента такой регистрации (ст.433 ГК РФ).
 К частноправовым особенностям обеспечениясделок относятся также
средства гражданско-правовой ответственности: виндикация, реституция,кондикция.
 Виндикация – это истребованиесобственником или иным титульным владельцем своего имущества из чужогонезаконного владения (например, когда не правомочное лицо по безвозмездной сделкепередало это имущество
добросовестному приобретателю) посредством обращения в суд.
 Кондикция – это требование овозврате неосновательно приобретенного или сбереженного имущества. В широком смысле, неосновательное обогащение лицапредставляет собой произвольное увеличение его имущества, явившееся результатомприсоединения к нему новых ценностей при отсутствии какого-либо встречногопредоставления со стороны обогатившегося./81/ Кондикция применяется, например,одной из сторон сделки не получившей встречного удовлетворения (не оплатил,переданную по договору купли-продажи, вещь; либо напротив, продавец не передалкупленную вещь и т.д.).
 К отличительным признакам виндикационного и кондикционногопритязаний, относятся:
 Во-первых,кондикционный иск может быть предъявлен любому лицу, которое без установленныхзаконом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело либо сбереглоимущество за счет другого лица (ст.1102 ГК РФ). Кроме того, в отличие отвиндикации, здесь тот факт, что правонарушитель фактически владеет вещью,существенного значения не имеет.
 Во-вторых, при возвращении неосновательного обогащения в натуреотсуженное имущество не обязательно должно являться тем самым, которое былоутрачено собственником, — вполне достаточно того, чтобы оно отвечало основнымхарактеристикам последнего: качество, ассортимент, количество и т.д. Отметим,что в данном обстоятельстве можно усмотреть личную, а не вещную направленностькондикционного иска.
 В-третьих, в отличие от виндикации, неосновательное обогащение можетбыть истребовано не только в натуре, но и денежном (стоимостном) эквиваленте, очем прямо говорится в ст.1105 ГК РФ.
 В-четвертых, при удовлетворении кондикционного иска, ответчика лишаютправ на принадлежащее ему имущество, а при виндикации у него изымаетсяиндивидуально-определенная вещь, которая в состав его имущества просто невходит.
 В-пятых, при предъявлении виндикационного иска субъектом активнойлегитимации является собственник либо иной титульный владелец, а при кондикцииистец вовсе не обязательно отвечает названным требованиям. Кстати, это еще разподтверждает правомерность тезиса о том, что нормы о кондикции во многомоказываются способными дополнить правила о виндикации. К примеру, собственникиндивидуально-определенной вещи не может подтвердить свое право в рамкахгражданского судопроизводства. Понятно, что в этих условиях виндикациянеприменима, ибо истец не в состоянии обосновать свои права на спорную вещь, ноэто автоматически еще не означает, что собственник лишается возможностиистребовать ее по правилам об обязательствах из неосновательного обогащения.
 В цивилистической доктрине нередко выделяют и другие различиявиндикационного и кондикционного требований, но, как представляется, не все ониоднозначно приемлемы./81/
 Реституция – это возврат сторон в первоначальное положение, путемвозвращения всего полученного по сделке, в случае признания сделкинедействительной (ничтожной или оспоримой). Реституция может быть одностороннейили двухсторонней.
 Теперь рассмотрим публично-правовые особенности совершения сделок снедвижимостью. К ним относятся, ограничения оборотоспособности видовнедвижимости, особые правила совершения сделок, и, условно говоря, мерыюридической ответственности.
 Понятие оборотоспособности введено ст. 129 ГК РФ.
 Оборотоспособность объектов гражданских прав, означает допустимостьсовершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамкахгражданско-правовых отношений./66/
 Оборотоспособность объектов гражданских прав делится на три вида: а) объекты,оборот которых свободен (подавляющее число объектов недвижимого имущества);
б) объекты, ограниченные в обороте – виды объектов, которые могутпринадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которыхдопускается по специальному разрешению (так, например, п. 1 ст. 46. Водногокодекса РФ указывает, что «права пользования водными объектами приобретаются наосновании лицензии на водопользование и заключенного в соответствии с нейдоговора пользования водным объектом». И далее: «продажа, залог и совершениедругих сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов, недопускаются» (ст. 22 Водного кодекса РФ). Т.е. водные объекты, могут быть переданылишь в пользование, и по специальному разрешению); в) объекты, изъятые изоборота – это объекты, нахождение которых в обороте не допускается (Так п. 4ст. 27 Земельного кодекса РФ, устанавливает перечень изъятых из оборотаземельных участков (объектов недвижимого имущества) – «из оборота изъятыземельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующимиобъектами: 1) государственными природными заповедниками и национальнымипарками; 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены дляпостоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска,воинские формирования и органы; 3) зданиями, строениями и сооружениями, вкоторых размещены военные суды; и т.д. Или, вот еще пример, в ст. 12 Лесногокодекса РФ говорится, что «оборот лесного фонда не допускается»).
 Правила совершения сделок, это, например процедура приватизациигосударственного и муниципального имущества, одобрение сделки органом опеки ипопечительства по отчуждению жилого помещения, где проживаютнесовершеннолетние, реализация на торгах арестованного имущества и т.д. Т.е.это дополнительные публично-правовые требования, установленные императивныминормами, к сделке.
 Таким образом, публично-правовой элемент в частноправовых отношенияхносит производный характер, устанавливающий более жесткие правила или изъятияисходя из публичных интересов ограничения частной инициативы. Публично-правовыевкрапления определяют правовой режим конкретных объектов недвижимости.
 В завершении хотелось бы отметить, что сделка – это важнейший движущийфундамент гражданских правоотношений, через нее живет и развиваетсяимущественный оборот и рыночная экономика любого государства. Не тольковозможность нахождения недвижимости на том или ином праве у конкретногосубъекта, но и возможность влияния на юридическую судьбу своего имущества, развиваетактивность и инициативность субъектов правоотношений, способствует ихсамоактуализации, служит мерой свободы и создает почву к созданию правовогогосударства.
 Следовательно, сделка призвана, не только изменять принадлежность прав иправовое положение субъектов правоотношений, но и их социальный, экономическийи даже политический статус. Значит, необходимы право и возможности реализацииэтого права, необходим механизм не только правового регулирования, но имеханизм обеспечения правомерности и законности при совершении сделок снедвижимостью. Необходимость эта диктуется особенностями такого важного объектагражданских правоотношений, как недвижимое имущество, его особым «социальнымположением», его ценностью для всех и каждого.

2 Механизм обеспечения правомерностии законности сделок с недвижимостью
 
2.1 Понятие и структурныеэлементы механизма обеспечения правомерности и законности сделок снедвижимостью
 
 В самом общем виде,понятие механизма можно определить следующим образом, — это способ организациичего-либо, присущими данному механизму методами, в требуемые модели, рамки.Таким образом, механизм – это методология достижения целей, стоящих передкем-либо (или в рамках чего-либо).
 Учитывая предметрассматриваемой темы, а также все составляющие этой темы, можно дать следующееопределение вышеуказанному механизму, и раскрыть его элементы.
 Механизм обеспечения законностии правомерности сделок снедвижимостью (далее, — Механизм) – этоструктурно-взаимосвязанная совокупность правовых и организационных мер,осуществляемых специально уполномоченными на то органами публичной власти (втом числе, иными субъектами) и направленных на регулирование общественныхотношений в сфере оборота объектов недвижимости, с целью упорядочения последнихв нормативно-установленное и требуемое волевое поведение всех участвующих, вданных правоотношениях, лиц, в рамках обеспечения публичного (общественного)интереса.
 Исходя извышеизложенного определения автор данной работы, выделил структуру данногомеханизма, под которой понимается – не только способ расположения элементовобъекта, но и строение определенного процесса во времени, это определеннаяпоследовательность и ритм изменения процесса./84/
 Механизм представляет собойструктурное образование, состоящее из элементов. Наука раскрывает эту категориюследующим образом: «Элемент – это минимальная единица в составе данного целого(структуры), выполняющую в нем определенную функцию»./84/
 Итак, применительно крассматриваемой теме, целое (механизм), в частности, его структура, состоит изследующих элементов: субъекты; объект; и, правовые средства обеспеченияМеханизма (приложение В).
 1) В состав субъектовМеханизма входят все субъекты права, которые устанавливают правовые требованияк форме и содержанию сделок, формы контроля и надзора за субъектами рынканедвижимости, в том числе, относятся органы специальной компетенции в сференедвижимости, и правоохранительные, судебные и контрольно – надзорные органы.
 Всех субъектов Механизмаможно подразделить на две группы, в зависимости от того, какую функцию права вправовом регулировании обеспечения законности и правомерности сделок снедвижимости, они выполняют. Речь идет о регулятивной и правоохранительнойнаправленности в деятельности конкретных органов. В зависимости от направленностидеятельности, можно выявить первичность либо вторичность нахождения конкретныхорганов в рассматриваемом Механизме (см. приложение Г).
 а) К первой группесубъектов относятся органы и иные субъекты, прямо участвующие в обеспечениисделки на основании закона или соглашения сторон, и выполняющие регулятивнуюфункцию права.
 На основании закона(какимперативного требования) осуществляют обеспечение сделок с недвижимостью,следующие органы: Федеральная регистрационная служба; Федеральное агентство по управлениюфедеральным имуществом (в том числе, уполномоченные органы субъектов РФ имуниципальные органы по управлению государственным имуществом субъектов РФ имуниципальным имуществом); фонды имущества (Российский фонд федеральногоимущества, фонды имущества субъектов РФ и муниципальные фонды имущества);нотариусы; органы опеки и попечительства, и, в необходимых случаях, субъектыоценочной деятельности. Стороны могут также воспользоваться, на основаниисвободного волеизъявления, услугами субъектов Механизма, в случае, когда позакону такое обращение не обязательно. Это, нотариусы, субъекты оценочнойдеятельности, и фонды имущества.
 б) Ко второй группесубъектов, участвующим в Механизме опосредованно, и выполняющими охранительнуюфункцию права, относятся: налоговые органы, суды судебной системы РФ (судыобщей юрисдикции, арбитражные суды), органы прокуратуры, органы внутренних дел.
 При этом необходимопомнить, что первая группа органов, занимается непосредственным обеспечениемзаконности, а вторая, – ее охраной. И только такая совокупность органовпредполагает достижение эффективности, в обеспечении законности и правомерностисделок с недвижимостью.
Главные отличительные особенностидвух групп органов состоят в следующем:
1)           еслик первой группе относятся органы, осуществляющие регулятивную функцию права,посредством соответствующей деятельности компетентных государственных органов,то ко второй – охранительную функцию права, органами реализующимиправоохранительную деятельность государства;
2)            если,первые относятся к органам специальной компетенции, то вторые – к общей(имеется в виду, по отношению к данной сфере);
3)           еслипервые, осуществляют, как правило, предварительный и текущий контроль, товторые – последующий контроль, и надзор;
4)           еслипервые – прямо участвуют в обеспечении сделки, то вторые – опосредованно;
5)           еслипервые непосредственно обеспечивают законность, то вторые – опосредованно,путем прямой ее охраны.
 Таким образом, как видно из показанной совокупностисубъектов обеспечения Механизма, можно сделать вполне обоснованный вывод, чтоони образуют собой систему, каждый элемент из которой, осуществляетопределенную функцию, причем во взаимодействии с другими элементами. Все этоуказывает на системный подход к формированию субъектного состава в данномМеханизме в целях наиболее эффективного достижения поставленной задачи:обеспечение законности и правомерности сделок с недвижимостью.
 2) Вторым элементоммеханизма обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью,является объект.
 Объект – это то, на чтонаправлено и правовое регулирование, и то, по поводу чего осуществляется та илииная деятельность. В данном случае, это скорее причина, существования Механизмакак такового.
 Исходя из сказаннойпосылки, определение объекта Механизма выглядит примерно следующим образом:
 ОбъектомМеханизмавыступают, общественные отношения по обеспечению нормативно — установленногопорядка в сфере оборота объектов недвижимости.
 В данном случае имеетсяв виду обеспечение законности и правомерности всех сделок с недвижимымимуществом с помощью правового инструментария специально уполномоченными на тоорганами государственной власти, с целью соблюдения правопорядка в целом.
 Следовательно, нормативно — установленный порядок иобщественные отношения в нем – это две составляющие объекта Механизма.
 3) Третьим и завершающим элементом Механизма выступаютправовые средства обеспечения Механизма.
 Правовые средства, как отмечает профессор теории права М.Н.Марченко, это категория, которая связывает идеальное (цель) с реальным(результат), включая в себя одновременно как фрагменты идеального – инструменты(средства-установления), так и фрагменты реального (средства-деяния). Именно вэтой плоскости названные разнородные юридические феномены можно рассматривать вкачестве средств, именно в этом срезе юридической жизни они приобретают особыесвойства – свойства явлений, действующих в связке «цель – средство –результат»./76/
 При этом, под средствами-установлениями понимаетсяюридический инструментарий, закрепленный в законодательных и иных нормативных правовыхактов; а под средствами-деяниями – реализация средств — установлений.
 Таким образом, правовые средства – это правовые явления,выражающиеся в инструментах (установлениях) и деяниях (технологии), с помощьюкоторых удовлетворяются интересы субъектов права, обеспечивается достижениесоциально полезных целей./76/ В общем, и целом, главное назначение правовыхсредств заключается в достижении, с их помощью, целей правового регулирования.
 В контексте данной работы, целью является правопорядок истабильность в сфере оборота объектов недвижимости, а правовыми средствами –все те меры, которые применяются для достижения поставленной цели.
 Автор выделил в отдельный пункт вопрос о правовых средствах,где и остановится на их рассмотрении более детально, а здесь лишь укажет на ихвиды.
 Правовые средства в сфере обеспечения законности иправомерности сделок с недвижимостью подразделяются на две группы: а)регулятивные правовые средства: полномочия государственных органов(контрольно-надзорные полномочия), в том числе, акты правоприменения;субъективные права сторон сделки и третьих лиц; б) охранительные правовыесредства: меры предупреждения и пресечения правонарушений, в том числе, мерыюридической ответственности.
 Итак, рассмотрев понятие и структуру Механизма, можносделать вполне обоснованный вывод, что Механизм – это явление существующее нетолько идеально, понимаемо интеллектуально, но и реально, со всеми присущимиявлению признаками. Этот Механизм имеет цель (как общая сфера направленности врегулировании); средства достижения этой цели как средства — установления; субъектныйсостав с необходимым объемом
полномочий(конкретных средств-установлений и деяний); и объект, как непосредственнаясфера направленности в деятельности субъектов Механизма.
 2.2 Сравнительно – правовой анализ законности иправомерности
 
 Законность – это важнейший принципправа, означающий, строгое соблюдение и исполнение Конституции и законов, итолько законов всеми органами государственной власти, органами местногосамоуправления, должностными лицами, гражданами и их объединениями. Законность- всеобщее требование, в том смысле, что оно обязательно для всехучастников./76/
 Это положение подтверждает ч.2ст.120 Конституции РФ, в которой говорится, что «суд, установив прирассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону,принимает решение в соответствии с законом».
 Что касается правомерности, то подней понимается – соответствие явлений социальной жизни (деятельности илирезультатов деятельности субъектов права) требованиям и дозволениям,содержащихся в нормах права. Правомерность, исключает какое бы то ни было,отклонение от предписаний права.
 Очевидно, что два приведенныхопределения практически идентичны, что не позволяет отграничить их друг отдруга.
 Вместе с тем, понятия «законность» и«правомерность» – это далеко не одинаковые понятия. В них вкладываетсяразличное содержание. Законность-это мера объективного (позитивного) права, этосоответствие поведения субъекта права, норме права. Вместе с тем нарушениезакона, есть поведение незаконное, носящее характер правонарушения илипреступления.
 Правомерность же находится в другойплоскости, — это мера поведения, мера права. Правомерность – это, прежде всего,мера субъективного права, но не объективного.
 По мнению автора, профессор С.С.Алеексеев достаточно четко разграничил эти понятия: «Объективное и субъективноеправо – явления разнопорядковые, занимающие в мире правовых явлений свои особыеместа. Здесь важно не потерять из виду специфику объективного права какнормативного институционного образования. Субъективные же юридические права –не основание юридического регулирования, а результат его претворения в жизнь,последствие конкретизированного воплощения нормативных положений в виде точноопределенной юридической свободы, ее меры для данного лица»./39/
 Раскроем высказанное мнение наоснове статики и динамики права.
 Законность – это правило,существующее объективно, тогда как правомерность, существует только тогда,когда существуют правоотношения между субъектами права.
 Нормы объективного права лишьустанавливают возможность определенного поведения «в натуре», придают емухарактер юридически значимого и, обеспечивают охраной его допустимые варианты.Норма права лишь предпосылка для возникновения правоотношения. Связующим звеноммежду нормой объективного права и конкретным правоотношением служат юридическиефакты (юридические составы) – конкретные жизненные обстоятельства, результатомкоторых выступают такие последствия, которые нормами объективного правапредсказаны или одобрены, т.е. признаны в качестве допустимых./94/
 Юридические факты приводят нормыобъективного права в действие, наделяют правоотношения качествами средстваиндивидуального регулирования правовых отношений, осуществляемого на основенорм объективного права, поскольку оно приводит к формированию конкретногосодержания прав и обязанностей участников правоотношений как условий ихвзаимного поведения./94/
 Нормы объективного права лишь фиксируютусловия установления субъективных прав и юридических обязанностей. Средствомрегулирования поведения индивидуумов выступает правоотношение, являющеесяюридической формой реализации их интересов, обладающих свойством правомерности./94/
 Таким образом, субъективное правоявляется производным от объективного права. И если, объективное правораспространяется на всех субъектов права, то, субъективное — принадлежитконкретному субъекту, вступающему в конкретные правоотношения, на основеобъективного права. Следовательно,субъективные права вообще имеют личный характер, они принадлежит только иисключительно правообладателю.
 Это же правило подтверждает ипрофессор Е.А. Суханов, который подчеркивает, что «…природа и характерсубъективных прав полностью определяется нормами объективного права»./88/
Объективное право находится встатичном состоянии, а субъективное в динамичном, на стадии реализацииобъективного права.
 Как известно, во многом «сделки снедвижимостью» регулируются все же гражданским правом, где применяетсядиспозитивный (децентрализованный) метод правового регулирования, которыйнаделяет субъектов самостоятельностью и автономией в выборе контрагентов, вопределении условий сделки и т.д. Естественно, что свобода и самостоятельностьне являются безграничными, частной автономии должны устанавливатьсяопределенные границы – пределы осуществления субъективных прав./50/
 Следовательно, правомерность – этодействие в пределах субъективного права. Пределы осуществления субъективныхправ – это законодательно очерченные (в том числе, в договорном порядке)границы деятельности управомоченных лиц по реализации возможностей,составляющих содержание данных прав./51/
 Главным средством установленияпределов осуществления субъективных прав, являются законодательные запреты наобщественно вредные способы, средства и цели осуществления этих прав.
 Таким образом, существуют триспособа определения пределов субъективных прав. Это законодательные запреты, на:
 а) общественно вредное поведение(способы осуществления этих прав);
 б) средства осуществления прав;
 в) цели осуществления прав.
 Следовательно, в случае нарушения правовогозапрета, неправомерное поведение трансформируется (при этом, оставаясьнеправомерным) в противозаконное, нарушающее норму объективного права.
 Применительно же к целям (желаемымрезультатам) и средствам (способам достижения целей) осуществленияпринадлежащими субъективными правами, то здесь не все так просто, приквалификации данных оснований в качестве неправомерного или незаконногоповедения.
 Так, применительно к рассматриваемойнами теме, рассмотрим институт недействительности сделок: в силу незаконности ив силу неправомерности. В гражданском законодательстве выделяется четыре группынорм о недействительности сделок:
1)        нормы,устанавливающие недействительность сделок, не соответствующих требованиямзакона, закрепленных в нормах права;
2)        нормы,характеризующие недействительность сделок по субъектному составу;
3)        нормы волевойпорочности сделки;
4)        нормы одефектности формы сделки./56/
 Недействительность сделок, — предполагает действие совершенное в виде сделки, которое не обладает качествамиюридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия,наступления которых желали субъекты.
 Сделка считается недействительной пооснованиям, установленным законом и иным правовым актам, в силу признаниятаковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожнаясделка).
 Общее правило, согласно которому, сделкане соответствующая требованиям закона ничтожна, в данном случае срабатывает,как правило, безотказно. Например, когда договор купли-продажи жилого помещенияне регистрируется в органе публичной власти, тогда, согласно ч.2 ст. 558 ГК РФон признается незаключенным (ничтожным) как не соответствующий законноустановленной форме. Или, еще один пример, когда одна коммерческая организациядарит другой коммерческой организации ту же недвижимость. Такой договор тожебудет признан ничтожным, как нарушающий императивную норму – запрет (п.4 ст.575 ГК РФ). Если в первом случае, сделка признается недействительной в силуничтожности (незаконна), и критерий правомерности в данном случае, значения неимеет; то во втором случае, сделка признается недействительной не только в силуее незаконности, но и в силу неправомерности, где средство осуществлениясубъективного права (распоряжение недвижимым имуществом, через конструкциюдоговора дарения), является признаком, характеризующим выход за пределыдозволенного (субъективного права).
 Неправомерность сделки – это выходза пределы субъективного права при сохранении самого права, т.е.злоупотребление правом./82/
 Закон определяет злоупотреблениеправом, как действия, осуществляемые исключительно с намерением причинить вредлицу (цель осуществления прав), а также злоупотребление правом в иных формах(ч.1 ст.10 ГК РФ). Словосочетание «иные формы» квалифицируются какзлоупотребление правом, по решению суда, в принятии которого главная рольотводится судейскому усмотрению. Это и есть те самые средства (в том числе, ииные цели и средства).
 Классические случаи, когда сторонавыходит за пределы субъективного гражданского права: выход за пределыспециальной правоспособности юридического лица, кабальная сделка, когда однасторона пользуется тяжелым материальным положением другой стороны и т.д.
 Можно привести такой примерзлоупотребления правом.
 «Директор коммерческой организации,имевший статус предпринимателя, совершил в свою пользу дарение недвижимости(складов), принадлежащих организации. Учредители оспорили его действия. Судпризнал действия директора как злоупотребление правом»./82/
 Тем не менее, как уже указывалось выше, правовыепоследствия сделки носят многоотраслевой характер, и если в одной отрасли права,сделка может быть признана неправомерной, то та же сделка, в другой отраслиправа может стать незаконной.
 Автор уже акцентировал вниманиечитателя, что нормативное регулирование сделок носит регулятивный иохранительный характер. Регулятивное правовое регулирование осуществляется, какправило, частным правом. А, что, касается охранительного регулирования, то оноосуществляется, как частным правом (в случае защиты индивидуального интереса),так и, и в большей степени, публичным правом (в случае нарушения общественногоинтереса).
 К частноправовым способамохранительного регулирования относятся: способы защиты (виндикационный инегаторный иск, судебная защита от неосновательного обогащения другой стороны,институт недействительности сделок, и т.д.).
 В данном случае, интереснопоподробнее выяснить публично-правовые нормы охранительного характера,применительно к сделкам с недвижимостью.
 Значение публично-правовогорегулирования состоит в том, что нарушение норм-запретов влечет мерыгосударственного принуждения для лица, совершившего правонарушение. Охранительное нормативно-правовое(публичное) регулирование, включает в себя администратино-правовые нормы иуголовно-правовые нормы.
 Итак, рассмотрим их по порядку.Административно-правовые нормы охранительного регулирования реализуются черезмеханизм правового принуждения и выражаются в конкретных принудительных мерах,применяемых уполномоченными органами. Они делятся на административно — предупредительные меры: например, запрет злоупотребления правом путеммонополизации и ограничении конкуренции (антимонопольные органы, в случае выявлениятаких случаев вправе, например, подать в судебные органы иск о запретереорганизации юридического лица путем слияния, если оно может привести кмонополизации конкретного сектора рынка этим юридическим лицом; а также, отказот регистрации либо договора, либо регистрации перехода права собственностирегистрирующими органами, если есть, например, сомнения в подлинности представленныхдокументов); меры, носящие характер пресечения: они призваны предотвратитьреальную угрозу охраняемым общественным отношениям; и, меры наказания.
 Особого внимания требуетрассмотрение административных правонарушений, под которыми понимаются,противоправные, виновные действия (бездействия) физических или юридических лиц,за которые установлена административная ответственность (ч.1 ст. 2.1 КоАП РФ).
 В контексте нашей темы, можновыделить общие и специальные составы административных правонарушений,посягающие на общественные интересы в сфере сделок с недвижимостью.
 К общим составам относятся:ненадлежащее управление юридическим лицом – ст. 14.21 КоАП (пример, указанныйвыше о превышении должностных полномочий при совершении сделок); совершениесделок и иных действий, выходящих за пределы установленных полномочий;нарушение сроков рассмотрения заявлений (ходатайств) о предоставлении земельныхучастков или водных объектов (ст.19.9 КоАП) и т.д. К специальным составам,относятся, например, нарушение порядка распоряжения объектами нежилого фонда,находящегося в федеральной собственности, и использования данного объекта (ст.7.24 КоАП РФ).
 Законность гражданско-правовойсделки, также обеспечивается, соблюдением сторонами сделки, уголовно-правовыхзапретов. А нарушение нормативных уголовных запретов, влечет меругосударственного принуждения в форме уголовного преследования.
 Нарушение уголовного запрета, это естьпреступление, т.е. виновно совершенное общественно опасное деяние, запрещенноеУК РФ под угрозой наказания. В данном случае, это могут быть любые преступленияпротив личности с корыстной направленностью, где элемент агрессии носитинструментальный характер ради достижения конечной цели – завладения имуществом(убийство, истязания, избиения и т.д.); это и любые формы превышениядолжностных полномочий, и подкуп, и шантаж и вымогательство. В общем, весьнабор наиболее опасных проявлений человеческой деятельности.
 В общем, и целом, как представлялосьавтору, основные особенности таких правовых понятий, как законность иправомерность, ему удалось выяснить. Как кажется автору, нижеприведенныепризнаки, будут служить ярким примером отграничения этих категорий друг отдруга.
 Во-первых, законность существует ввиде всеобщего правила для всех, независимо от конкретных правоотношений;правомерность же, существует только в рамках конкретных правоотношений, какформа осуществления конкретных субъективных прав.
 Во-вторых, нарушение законности, вбольшинстве случаев, носит характер правонарушения; выход же за пределысубъективного права, не всегда является таковым (за исключением случаевпредусмотренным законом, когда нарушение пределов субъективного права являетсяодновременно правонарушением).
 В-третьих, за нарушение законапредусмотрена как карательная, так и восстановительная формы ответственности; аза неправомерное поведение применяется, как правило, восстановительная формаответственности и иные меры принуждения (предупреждения и пресечения).
 Как представляется автору, второй итретий критерии, не всегда можно выявить в правоотношениях, во многом ониразмыты, смешанны и надуманны, что не позволяет эффективно использовать данныекритерии для разграничения законности и правомерности.
 Таким образом, только первыйкритерий, через характер объективного и субъективного права, является наиболееубедительным при дифференциации явлений законности и правомерности, т.к.позволяет выявить их рамки через связи с конкретными правоотношениями(правомерность) или без них (законность).
 Во всех вышеприведенных положенияхавтор данной работы, пытался определить сферу действия законности иправомерности через категорию субъективного и объективного права. Норазграничил в итоге не законность и правомерность, а закон, его норму (какобъективное право), и правомерность (как элемент субъективного права). Законность– это нечто другое, это не  объективное право, это необходимый структурный элементв построении объективного права.
 Ниже автор попытается доказать, что«законность» и «правомерность» – это категории находящиеся несколько в инойправовой плоскости, нежели просто как принадлежности к объективному илисубъективному праву.
 Так, профессор С.С. Алексеев,указывает на то, выход за пределы субъективного права, есть всегдаправонарушение, а следовательно и нарушение законности (по вышеуказанным, и несовсем верным размышлениям автора настоящей работы). Но это не так, ученыйимеет в виду нарушение закона, а не законности. Для подтверждения этого вывода,необходимо процитировать данного ученого: «Во всех без исключения случаяхзначение оснований для определения неправомерности могут иметь толькоконкретные нормы – либо запрещающие, либо обязывающие и управомачивающие,неисполнение которых или же выход за границы которых (дозволения)свидетельствует о правонарушении. И в соответствии с принципами законности,требующими сообразно началам справедливости, конкретности и персональногохарактера юридической ответственности, каждый случай противоправного поведениядолжен быть связан с нарушением конкретной юридической нормы – запрещающей,обязывающей или управомачивающей (когда субъект выходит за пределыдозволенного)»./38/
 В данном случае разграничениезаконности и правомерности строится на том основании, что нарушение законности– это нарушение общего принципа, а выход за пределы субъективного права, илииное нарушение объективного права – это неправомерность в поведении. Т.е.неправомерное поведение, как нарушение конкретной правовой нормы влечетюридическую ответственность, а незаконность (как нарушение законности, а незакона) в поведении – это нарушение общего принципа, общей идеи позитивногоправа, которое не влечет ответственность до того момента, пока не будетустановлена конкретная нарушенная юридическая норма объективного права.
 Этот вывод как никакой другой соответствуетистине, и подтверждает размышления автора касательно, сфер «влияния» рассматриваемыхкатегорий, где законность находится в сфере объективного права, но только лишьс той разницей, что это принцип, а правомерность — в сфере правоотношений или(и в том числе) конкретной правовой нормы.
 Таким образом, с учетом всеговышесказанного определим понятия законности и правомерности, через указания ихконкретных признаков:
 а) первый признак, указанный вышесоответствует предлагаемой конструкции, что подтверждает, но лишь усеченно,размышления автора;
 б) второй заключается в том, что нарушениезаконности не влечет юридической ответственности само по себе, необходимонарушение конкретной правовой нормы или выход за пределы субъективного права. Итолько в этом случае можно говорить о правонарушении, или о нарушении закона,но не законности.
 Таким образом, нарушение законностиесть нарушение принципа, и возможно лишь через нарушение конкретного закона, авыход за пределы правомерности это нарушение либо объективного права, какнормативного установления, либо выход за пределы субъективного права.
 
2.3 Система органов,осуществляющих обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью.Правовые и организационные принципы их взаимодействия
 В состав органовобеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью входят всесубъекты права, которые устанавливают правовые требования к форме и содержаниюсделок, формы контроля и надзора за субъектами рынка недвижимости, в том числе,относятся органы специальной компетенции в сфере недвижимости, иправоохранительные, судебные и контрольно – надзорные органы.
 Как уже было отмечено выше,эти органы делятся на две группы. К первой группе относятся органы, прямо участвующие в обеспечении Механизма.Это органы специальной компетенции –осуществляющие правовое сопровождение сделки на предмет ее законности(правомочности сторон, формы и содержания сделки, наличие необходимыхдокументов и т.д.). Эти органы осуществляют предварительный и текущий, аиногда, и последующий контроль.
 Во второй группенаходятся органы, осуществляющие контрольно-надзорные, юрисдикционные иправоохранительные функции. Эти органы участвуют на рынке недвижимостиопосредованно, наделенные общей правоохранительной компетенцией, и выступаютсубъектами правоотношений в вышеуказанной сфере, после наступления юридическогофакта – нарушения законности (совершения правонарушения).
 При этом необходимознать, что первая группа органов, занимается непосредственным обеспечениемзаконности, а вторая, – ее охраной. И только такая совокупность органовпредполагает достижение эффективности, в обеспечении законности и правомерностисделок с недвижимостью.
 Автор уже приводил выше, ихклассификацию. Теперь, представляется необходимым рассмотреть,правовой статус всех перечисленных субъектов подробнее, для того, чтобы уяснитьместо и роль каждого из них в рассматриваемом Механизме. Рассмотрим их, исходяиз принадлежности к конкретной группе:
 а) органы,осуществляющие регулятивную функцию права (прямо участвующие) в механизмеобеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью;
 б) органы,осуществляющие правоохранительную функцию права (опосредованно участвующие) в механизмеобеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью.
 а) В первую группувходят:
 1) Федеральнаярегистрационная служба РФ (Росрегистрация) и ее территориальные органы. Этаслужба действует на основе Положения о Федеральной регистрационной службе,утвержденной указом Президента РФ от 13.10.2004 г. № 1315. Росрегистрация — является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции всфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 Положения).Основной задачей этого органа является обеспечение установленного порядкагосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пп.1п.2 Положения).
 Эта служба действуетисходя из требований ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» (далее, Закон о регистрации).
 К компетенции органоврегистрации относится: проверка действительности поданных заявителем документови наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти(абзац 1 ч.3 ст.9 Закона о регистрации); правовая экспертиза документов ипроверка законности сделки (абзац 2 п.1 ст.13 Закона о регистрации);государственная регистрация прав приостанавливается государственнымрегистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований длягосударственной регистрации прав, а также в подлинности представленныхдокументов или достоверности указанных в них сведений (п.1 ст.19 Закона орегистрации); в государственной регистрации может быть отказано, впредусмотренном законом порядке (ст.20 Закона о регистрации).
 Таким образом, исходя изкомпетенции, установленной законом, регистрационная служба – это орган,непосредственно участвующий в обеспечении законности сделки, и прав из сделки.Росрегистрация регистрирует либо саму сделку, либо права из нее, либо и то идругое, предварительно выяснив обстоятельства, служащие основанием признаниядействий заявителя законными. Росрегистрация относится к органу,осуществляющему текущий контроль при совершении и (или) исполнении сделки.
 2) Федеральное агентствопо управлению федеральным имуществом (Росимущество). Оно действует на основепостановления Правительства РФ от 27.11.2004 г. № 691 «О федеральном агентствепо управлению федеральным имуществом», где сказано, что «Росимущество являетсяфедеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлениюфедеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции пооказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественныхи земельных отношений»./29/
 Росимущество,осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества (п.5.2и п.5.3 Положения об агентстве) /29/; проводит контроль за его использованием;закрепляет находящееся в федеральной собственности имущество в хозяйственноеведение и оперативное управление в федеральных государственных унитарныхпредприятий (п.5.18 Положения); и учреждений (п.5.19 Положения); осуществляет вустановленном порядке в отношении федеральных государственных унитарныхпредприятий согласование сделок с недвижимым имуществом (п.5.14 Положения обагенстве), и иные полномочия.
 Следует заметить, чтоправомочия собственника, возложенные на Росимущество, имеют усеченный характер.Росимущество, по существу осуществляет управление государственным имуществом, котороевыражается, в частности, в возможности извлечения прибыли из эксплуатацииимущества.
 Так, Росимущество имеетправо совершать следующие сделки в отношении федерального имущества: аренда,вклад в уставной капитал хозяйственного общества, имущества не закрепленного вхозяйственном ведении и оперативном управлении за унитарными предприятиями иучреждениями, и т.д. Причем, подобные действия, влекут право Росимущества наосуществление контроля, за использованием государственного имущества,пользователями.
 Главная особенность существованияэтого государственного органа (применительно к данной работе) заключается втом, что Росимущество имеет право распоряжения федеральным имуществом безпередачи права собственности на него (т.е. передавать во временное владение ипользование).
 Таким образом,Росимущество не правомочно распоряжаться государственным имуществом в формепередачи права собственности (т.к. это повлечет и смену формы собственности, чтовозможно только посредством приватизации, осуществление которой выполняет инойсубъект права).
 Росимущество,осуществляет предварительный (на стадии подготовки к сделке, например в формеаренды), текущий (контроль, за целевым использованием имущества,предоставленного тем же унитарным предприятиям) и последующий (в случае, неиспользования государственного имущества или не целевого использованияимущества государственными учреждениями, Росимущество может изъять эту частьимущества у учреждения).
 Следует указать, что вкаждом субъекте РФ и муниципальном образовании действуют органы, по управлениюсоответственно имуществом субъектов и муниципальных образований.
 3) Российский фонд федерального имущества (РФФИ). Правовойстатус РФФИ закреплен в постановлении Правительства от 25.12.2002 г. № 925,где, указано, что «РФФИ – это специализированное государственное учреждение приПравительстве РФ, которое является федеральным государственным учреждением,осуществляющим в соответствии с законодательством Российской Федерации продажуприватизируемого федерального имущества, реализацию имущества, арестованного воисполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено правопринимать решения об обращении взыскания на имущество, а также распоряжение иреализацию конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества,обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотреннымзаконодательными и иными нормативными правовыми актами РоссийскойФедерации»./30/
 К основным задачам РФФИ относятся, создание эффективнойсистемы продажи федерального имущества (абзац 1 п.10 Положения о Фонде);создание условий для эффективного функционирования системы принудительногообращения взыскания на имущество должников, в том числе при истребовании задолженностипо обязательным платежам в бюджеты и государственные внебюджетные фонды (абзац3 п.10 Положения о Фонде).
 Фонд в соответствии с возложенными на него задачами осуществляетследующие функции (п.11 Положения о Фонде):
 а) осуществляет от имени Правительства Российской Федерациив установленном порядке продажу федерального имущества, продажу иногоимущества, принадлежащего Российской Федерации, и по договорам с федеральнымигосударственными унитарными предприятиями — продажу федерального имущества,закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения (абзац 1);
 б) осуществляет продажу земельных участков в порядке ислучаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а такжевыступает организатором торгов при продаже находящихся в федеральнойсобственности земельных участков (абзац 3);
 в) заключает в установленном порядке договоры купли — продажи федерального имущества (абзац 5);
 г) осуществляет в установленном порядке реализациюимущества, в том числе имущественных прав, арестованного во исполнение судебныхрешений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения обобращении взыскания на имущество, а также распоряжение и реализациюконфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества,обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотреннымзаконодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации(абзац 16).
 В свете вышесказанного, можно сделать вывод, что РФФИосуществляет функции собственника, но только в рамках правомочия распоряжения.Фонд наделен полномочиями только по распоряжению государственным имуществом вформе приватизации. Т.е. данное учреждение совершает сделки с государственнымимуществом, результатом которых будет переход права и формы собственности. ТакжеФонд наделен правомочиями по распоряжению арестованного и иного имущества,предусмотренного абзацем 16 п.11 Положения о Фонде. Хотя, если учесть, что этоимущество, уже находится в собственности РФ, то это право поглощаетсявышеуказанным правом (распоряжение государственной собственностью (абзац 1 п.11Положения о Фонде)). Смысл выделения данной нормы состоит в том, чтораспоряжение этим имуществом имеет свои особенности (осуществляется в формепубличных торгов).
 Само существование РФФИ предполагает, что он выступает вроли посредника, между РФ (в лице Правительства РФ и уполномоченного имФедерального агентства по управлению федеральным имуществом, которое ипредоставляет Фонду, имущество для реализации, на основании Прогнозного планаприватизации) и покупателем.
 РФФИ является, в первую очередь, учреждением, осуществляющимобеспечение законности приватизационных сделок. Фонд осуществляетпредварительный (на стадии подготовки объекта приватизации к сделке: подготовкавсех документов (например, оценка объекта)), текущий (при проведении, например,аукциона или конкурса на предмет соответствия законности поданных заявок и иныхдокументов на участие и т.д.), и последующий (например, расторжение договоракупли-продажи государственного имущества в случае не оплаты покупателемдоговорной цены, или иным нарушением условий договора) контроль.
 По тому же принципу, в каждом субъекте РФ и муниципальномобразовании действуют соответствующие Фонды имущества.
 Фонды имущества могут также обеспечивать законность сделок,объектом которых будет имущество, находящееся в частной форме собственности.Данные отношения регулируются на договорной основе (договоры поручения икомиссии) между соответствующими Фондами и физическими и юридическими лицами.
 Автор хотел бы обратить внимание, что только фонды имущества,имеют право отчуждать (в форме приватизации) в частную собственностьгосударственное и муниципальное имущество. Если это сделает иной субъект публичногоправа, то такая сделка будет ничтожной (ст.168 ГК РФ), как не соответствующаязакону.
 4) Нотариальная деятельность в Российской Федерации,осуществляется на основе Закона от 11.02.1993 г. № 4462-1 «Основызаконодательства РФ о нотариате (далее – Основы законодательства онотариате)./18/
 Согласно ст.1 Основ законодательства о нотариате, нотариат вРоссийской Федерации призван обеспечивать в соответствии с КонституциейРоссийской Федерации, Конституциями республик в составе Российской Федерации,настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лицпутем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актаминотариальных действий от имени Российской Федерации. При этом нотариальныедействия в РФ совершают в соответствии с Основами нотариусы, работающие вгосударственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой. А вслучае отсутствия в населенном пункте нотариуса, нотариальные действиясовершают должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные насовершение этих действий.
 Нотариат, в его сущностном понимании, позволяет обеспечитьзаконность и правомерность юридических действий участников гражданскогооборота, посредством совершения нотариальных действий от имени РоссийскойФедерации.
 Нотариат является частью публично-правовой системы оказанияквалифицированной юридической помощи. В соответствии со ст.48 КонституцииРоссии каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридическойпомощи./1/
 Применительно, к рассматриваемой теме, нотариусы наделеныследующими полномочиями: удостоверяют сделки (ст.35, 36 Основ законодательствао нотариате); нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательствомРоссийской Федерации и республик в составе Российской Федерации установленаобязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять идругие сделки (ст.55 Основ законодательства о нотариате)./18/
 Т.е. нотариус привлекается к удостоверению сделки либо наосновании закона, либо по соглашению сторон.
 При этом, нотариус, должен проверить правомочность,дееспособность и иные обстоятельства касательно юридической личности сторон;нотариус также обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного имипроекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительнымнамерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона; нотариус сам можетпо просьбе сторон составить проект текста сделки; нотариус также вправеистребовать необходимые документы для совершения сделки и т.д.
 Нотариус отказывает в совершении нотариального действия,если: совершение такого действия противоречит закону; с просьбой о совершениинотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель,не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридическоголица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка несоответствует требованиям закона; документы, представленные для совершениянотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства (ст.48Основ законодательства о нотариате)./18/
Основные функции нотариата:
а) Удостоверительная. Заключаются в том, что она придает отимени государства юридическим действиям участников гражданского оборота особыйправовой характер, через удостоверение этих действий (в частности, сделок)нотариусом. Причем удостоверение как акт нотариального действия, связан среализацией как контрольных, так и правозащитных полномочий нотариусов; б)Охранительная. Заключается в возложении на нотариат задачи охраны правучастников нотариального производства, в том числе, путем содействия восуществлении их прав и исполнении обязанностей;
в) Юрисдикционная. Ее особенность заключается в том, чтонотариусы не разрешают уже возникшие правовые споры, а предупреждают их./59/
Нотариусы осуществляют предварительный (в случае проверки личности,дееспособности и правомочности сторон сделки), и текущий (при удостоверении сделки)контроль.
 Следует указать, что нотариат в России осуществляет вбольшей степени охранительную функцию, но не в форме реакции на правонарушение,а в форме предупреждения правонарушений, и иных действий сторон сделки, носящихпротивоправный и неправомерный характер. Поэтому автор и поместил, нотариат вгруппу органов регулятивной направленности, т.к. они прямо участвуют вобеспечении законности и правомерности при совершении сделок с недвижимостью.
 5) Оценочная деятельность в РФ регулируется ФЗ «Об оценочнойдеятельности в РФ» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ (далее – Закон об оценочнойдеятельности)./20/
 Под оценочной деятельностью понимается, деятельностьсубъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношенииобъектов оценки рыночной или иной стоимости (абзац 1 ст.3 Закона об оценочнойдеятельности). В зависимости от вида имущества, динамики правоотношений поповоду этого имущества, целей оценки и т.д. стоимость имущества может быть:ликвидационной, инвестиционной, рыночной, восстановительной, утилизационной ит.д.
 К субъектам оценки относятся либо юридические лица, либоиндивидуальные предприниматели без образования юридического лица,профессионально занимающиеся оказанием услуг по оценке имущества.
 К оценочной деятельности предъявляются правовые требования,в части получение лицензии на оказание оценочной деятельности, которую выдаетуполномоченный государственный орган (Федеральное агентство по управлениюфедеральным имуществом, и соответствующие уполномоченные органы субъектов РФ). Приэтом, согласно п.5 ст.18 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», с01 января 2006г. лицензирование оценочной деятельности прекращается./19/ Ктребованиям, предъявляемым к субъектам, осуществляющим оценочную деятельностьотносятся также, требования к наличию соответствующего образования иквалификации, а также наличия профессиональной страховки (страхованиегражданской ответственности оценщиков в целях обеспечения защиты правпотребителей услуг оценщиков).
 Оценке подлежат следующие объекты: отдельные материальныеобъекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числеимущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числепредприятия); право собственности и иные вещные права на имущество илиотдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги);работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которыхзаконодательством Российской Федерации установлена возможность их участия вгражданском обороте (ст.5 ФЗ «Об оценочной деятельности»)./20/
 Основанием для проведения оценки объекта оценки являетсядоговор возмездного оказания услуг, заключенный между оценщиком (исполнителем)и заказчиком.
 Оценка проводится как из требований закона, так и посоглашению сторон.
 На основании закона устанавливаются случаи обязательностипривлечения независимого оценщика (ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности»закрепляет правило, согласно которому, независимый оценщик обязательнопривлекается в случае, например, определения стоимости объектов оценки,принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации илимуниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительноеуправление либо передачи в аренду и т.д.). По соглашению сторон, независимыйоценщик может быть привлечен, например, в случае преддоговорного спора о ценесделки.
 Необходимо отметить, что не установлены последствия такогоне привлечения, в том числе, в случаях предусматривающих обязательноепривлечение независимого оценщика./57/
 Значение отчета об оценке определяется в ст.12 ФЗ «Обоценочной деятельности», где говорится, что это документ, содержащий сведениядоказательственного характера, и устанавливает, что итоговая величина рыночнойили иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается рекомендуемойдля целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке установленномзаконодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
 Субъекты гражданских правоотношений связаны величинойрыночной или иной стоимости объекта оценки только в том случае, если всоответствии с законом установленная величина является обязательной для сторон.
 Если же законом не предусмотрено обязательное участиеоценщика, но стороны, воспользовались его услугами, то цена объекта оценкиявляется рекомендательной для сторон.
 Закон, к сожалению не определяет, какие правовые последствиявлечет не привлечение независимого оценщика.
 Автор убежден, что обязательная оценка имущества,предусмотренная
законом,представляет собой одно из условий совершения сделки (причем одно из условийзаконности сделки), при невыполнении которого сделка признается ничтожной (ст.168 ГК РФ), или договор признается незаключенным, если условие о цене являетсясущественным условием (ст.432 ГК РФ).
 Следовательно, оценочная деятельность – это деятельность поопределению объективной величины стоимости объекта оценки, в целях обеспечениязащиты прав и законных интересов, как заказчиков (сторон какой-либо сделки),так и третьих лиц. Оценщик выполняет, таким образом, охранительную функцию, вто же время, обеспечивает законность сделки и ее объективность.
 Профессиональные оценщики осуществляют предварительныйконтроль, при согласовании сторонами сделки, условия о цене сделки.
 6) Опека и попечительство регулируется множествомнормативно-правовых актов. Так, В ст. 31 ГК РФ сказано, что опека и попечительствоустанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностьюдееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетнимиустанавливаются также в целях их воспитания. Соответствующие этому права иобязанности опекунов и попечителей определяются законодательством о браке исемье. А гл.3 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ, говорит о том, что вопросы опеки и попечительстваотносятся к вопросам местного значения. Следовательно, органыопеки и попечительства входят в структуру органов местного самоуправления. Вкаждом муниципальном образовании они создаются и действуют на основанииправовых актов местных администраций. Органам опеки и попечительстваделегированы некоторые полномочия публичного характера в части обеспечения изащиты прав некоторых категорий граждан (недееспособных (детей,душевнобольных), ограниченно дееспособных (несовершеннолетних, лиц злоупотребляющихалкогольными напитками и наркотическими средствами, и признанные ограниченно дееспособнымипо решению суда), детей-сирот, и детей оставшихся без попечения родителей).
 Так, п.4 ст. 292 ГК РФ выделяет особую категорию членовсемьи собственника (пользователей) на которую распространяются специальныеправила при отчуждении недвижимого имущества — жилого помещения. К нимотносятся несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные.
 Согласно норме закона, при отчуждении недвижимого имущества,где проживают граждане, отнесенные к вышеуказанной категории, возможно только ссогласия органов опеки и попечительства. При этом, отчуждение в данном случае –это акт распоряжения правом собственности с переходом этого права к другомулицу (лицам). Акты распоряжения не связанные с отчуждением жилого помещения,например, сдача в наем, вселение новых лиц, не подпадают под действие ограничения,и соответственно не требуют согласия органов опеки и попечительства./72/
 Как следует из практики, это разрешение дается с условиемпредоставить иное жилое помещение указанным лицам. Необходимость предоставленияотчуждателем гарантии предоставления иного жилого помещения была введена письмомМинобразования от 09.06.1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защитежилищных прав несовершеннолетних».
 На это И.Н. Кузьмина, как представитель гражданско-правовой наукиответила таким образом: «Приобретение взамен отчуждаемого жилого помещения неможет быть условием (содержанием) договора продажи жилого помещения, в которомпроживают подопечные члены семьи собственника, т.к. договорные условияфиксируют права и обязанности контрагентов. Приобретение отчуждателем другогожилого помещения не является ни отменительным, ни отлагательным условием егодоговора с приобретателем. Наличие согласия органа опеки и попечительства наотчуждение жилого помещения, независимо от его условного характера, делаетотчуждение возможным»./72/ И далее, «последующее приобретение жилого помещениянаходится за пределами контроля органа опеки и попечительства и его правовыхвозможностей влиять на ситуацию. Обещание продавца жилого помещения приобрестидругое жилое помещение не порождает у него такой правовой обязанности»./72/
 В компетенцию органов опеки и попечительства входят также ииные правомочия. Так, согласно ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях посоциальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»,дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети,находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение,сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учрежденииили учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всехвидов профессионального образования независимо от форм собственности, на периодслужбы в рядах Вооруженных
Сил Российской Федерации, на период нахождения в учреждениях,исполняющих наказание в виде лишения свободы.
 Очевидно, что функции по сохранению закрепленного жилогопомещения, за гражданами данной категории, осуществляют органы опеки ипопечительства.
 Органы опеки и попечительства осуществляют и иные функции,предусмотренные законодательными и иными правовыми актами.
 Таким образом, органы опеки и попечительства осуществляют предварительный(например, при даче согласия собственнику жилого помещения на отчуждениеданного объекта недвижимости, где проживают несовершеннолетние, недееспособные)и текущий, в предусмотренных случаях, контроль.
 б) Теперь, необходиморассмотреть вторую группу — органы, осуществляющие правоохранительную функциюправа (опосредованно участвующие) в механизме обеспечения законности иправомерности сделок с недвижимостью.
 К ним в частностиотносятся:
 1) Налоговые органы. Правовое регулирование касательнодеятельности налоговых органов, включает в себя следующие основныенормативно-правовые акты: Налоговый кодекс РФ (часть 1) от 31.07.1998 г. №146-ФЗ; Закон «О налоговых органах» от 21.03.1991 г. № 943-1; и, Положение оФедеральной налоговой службе от 30.09.2004 г. № 506, утвержденноепостановлением Правительства РФ.
 Согласно ст.1 Закона «О налоговых органах» — налоговыеорганы Российской Федерации, это единая система контроля за соблюдениемналогового законодательства Российской Федерации, правильностью исчисления,полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет налогов и другихобязательных платежей, правильностью исчисления, полнотой и своевременностьювнесения в соответствующий бюджет платежей при пользовании недрами,установленных законодательством Российской Федерации, а также контроля за соблюдениемвалютного законодательства Российской Федерации, осуществляемого в пределахкомпетенции налоговых органов (Это определение практически идентично, данному вп.1 Положения о Федеральной налоговой службе. Единственная разница состоит втом, что сфера компетенции дополнена обязанностью осуществлять контроль инадзор за производством и оборотом этилового спирта, спиртосодержащей,алкогольной и табачной продукции).
 Главными задачами налоговых органов являются контроль засоблюдением налогового законодательства, за правильностью исчисления, полнотойи своевременностью внесения в соответствующий бюджет государственных налогов идругих платежей, установленных законодательством Российской Федерации (ст.6Закона).
 Так, в чем же связь между данной темой и сферой налоговыхорганов?
 Ст. 40 НК РФ «Принципы определения цены товаров, работ илиуслуг для целей налогооблажения» наделяет налоговые органы правом приосуществлении контроля за полнотой исчисления налогов, проверять правильностьприменения цен по сделкам в следующих случаях: 1) между взаимозависимымилицами; 2) по товарообменным (бартерным) операциям; 3) при совершениивнешнеторговых сделок; 4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторонуповышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщикомпо идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода деятельности.
 Настоящая статья устанавливает порядок специального расчетаналогооблагаемой базы. Этот расчет применяется при реализации по ценам,отклоняющимся от рыночной цены. В данной статье закреплен принцип – фактическаяцена сделки (то есть цена, указанная сторонами сделки по своему усмотрению)является рыночной ценой, пока не доказано иное./69/
 Перечень оснований (указанный выше) по которым налоговыйорган может применять специальный расчет является исчерпывающим.
 Единственным последствием специального расчета, привыявлении отклонения от рыночной цены, является для налогоплательщиканачисление пени./69/
 Следует указать, что положения данной статьи НК РФ нераспространяются на те случаи, где объектом сделок являются жилые помещения, ав роли субъектов выступают физические лица. Т.к. ст. 3 Закона «О налогах наимущество физических лиц», устанавливает, что «ставки налога на строения, помещенияи сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительныхорганов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационнойстоимости». Обратите внимание, что речь идет в статье, не о рыночной стоимостиобъекта сделки, а инвентаризационной его стоимости. Следовательно, уже толькопоэтому (хотя конечно, и не только поэтому) компетенция налоговых органов приконтроле за ценами (на основе которых исчисляются и уплачиваются налоги) вданном случае, не распространяется./21/
 В целом же, суть данного положения (компетенция налоговыхорганов по контролю за ценами на объекты налогооблажения), применительно крассматриваемой теме, заключается в том, чтобы предупредить и в необходимыхслучаях пресечь незаконную деятельность. При использовании данного праваналоговые органы могут выявить мнимые и притворные сделки, сделки с заниженнымиценами (например, когда одна сторона договаривается с оценщиком о занижениицены объекта оценки для последующего приобретения данного объекта по указаннойцене) и т.д.
 Таким образом, налоговый орган не участвует прямо вобеспечении законности сделки, в тоже время, выполняет охранительную функциюправа путем выявления явлений противоправного характера.
 Следует напомнить, чтоимущество (в том числе недвижимость) относится к объектам налогооблажения, ипрежде чем совершить сделку в отношении данного объекта вещного праванеобходимо уплатить налог на него (в этом тезисе не имеется в виду налог изсделки, о котором говорилось выше).
 2) Суды судебной системыРФ (арбитражные суды, суды общей юрисдикции, мировые судьи). Основныминормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность судей, являются четырегруппы актов: а) закрепляющие правовое положение судебной власти, как ветвивласти: Конституция РФ; ФКЗ «О судебной системе» от 31.12.1996 г. № 1 -ФКЗ; ФКЗ«Об арбитражных судах» от 28.04.1995 г. № 1 — ФКЗ, и т.д.; б) закрепляющиеправовой статус судей и профессиональных объединений судей: Закон «О статусесудей в РФ» от 26.06.1992 г. № 3132-1; ФЗ «Об органах судейского сообщества» от14.03.2002 г. № 30 – ФЗ и др.; в) закрепляющие процессуальный статус судей:Уголовно — процессуальнй кодекс РФ; Гражданский процессуальный кодекс РФ;Арбитражный процессуальный кодекс РФ и т.д.; г) закрепляющие обеспечительную основудеятельности судей и судов в РФ: ФЗ «О государственной защите судей,должностных лиц правоохранительных и контролирующих органов» от 20.04.1995 г. №45-ФЗ; ФЗ «О финансировании судов РФ» от 10.02.1999 г. № 30 – ФЗ; ФЗ «Одополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судовРФ» от 10.01.1996 г. № 6-ФЗ; ФЗ «О судебном департаменте при Верховном суде РФ»от 08.01.1998 г. № 7-ФЗ и т.д.
 Судебная власть – этосамостоятельная и независимая ветвь власти, представляющая собой: а) совокупностьполномочий по рассмотрению и разрешению уголовных, гражданских,административных и конституционных дел (споров) в порядке, установленномпроцессуальным законодательством, а также иных полномочий; б) системугосударственных органов, осуществляющих перечисленные полномочия./85/
 Согласно Конституции РФ, правосудие в Российской Федерацииосуществляется только судом (ч.1 ст.118)./1/ Судебная власть осуществляетсяпосредством конституционного, гражданского, административного и уголовногосудопроизводства (ч.2 ст. 118 Конституции РФ, п.3 ст.3 ФЗ «О судебной системеРФ»)./1,16/
 Дела, в сфере сделок с недвижимостью, рассматриваются взависимости от характера спора, правонарушения (если оно имело место),субъектного состава сторон спора и т.д., судами общей юрисдикции, арбитражнымисудами и мировыми судьями.
 Гражданский процессуальный кодекс РФ определяетподведомственность дел судам общей юрисдикции), это — исковые дела с участиемграждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправленияо защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам,возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных,экологических и иных правоотношений (п.1 ст.22)./15/
 Таким образом, учитывая, что согласно нашей теме, сделкаможет быть оспорена (в том числе ничтожная, если это необходимо) в судебномпорядке, то данная категория дел (споров) разрешается посредством гражданскогосудопроизводства в судах общей юрисдикции. Дела об административныхправонарушениях рассматриваются судами общей юрисдикции или мировыми судьямипосредством административного судопроизводства (ст. 23.1 КоАП РФ)./12/
 Суд общей юрисдикции рассматривает также дела из публичныхправоотношений, в случаях оспаривания актов правоприменения (учитывая темуданной работы), где любое лицо может в порядке искового производства оспорить,например, решение об отказе в предоставлении земельного участка, или отказе вгосударственной регистрации вещного права на недвижимость органамигосударственной регистрации (ст.245, 246 ГПК РФ). В общем, данная категория делпредполагает, оспаривание акта (либо, нормативно-правового либо,индивидуально-правового), изданного государственными и муниципальными органамии их должностными лицами, с целью защиты и восстановления нарушенных правфизических и юридических лиц.
 Суды общей юрисдикции и мировые судьи, рассматривают такжеуголовные дела о преступлениях (ст. 30 УПК РФ), как наиболее опасных нарушенияхправ физических и юридических лиц (применительно к рассматриваемой теме, этомогут быть любые преступления, конечной целью которых является присвоение правна недвижимое имущество).
 Что касается арбитражных судов, то они тоже рассматривают споры,вытекающие из сферы «сделок с недвижимостью». Разница в разрешении споров,между арбитражным судом и судом общей юрисдикции состоит в содержании правовогостатуса сторон и характера спора. Так, в ст.27 АПК РФ сказано, что «арбитражномусуду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные сосуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности».
 Таким образом, спор должен быть между юридическими лицами, индивидуальнымипредпринимателями, и публично-правовыми образованиями, и требование должновытекать из предпринимательской и иной экономической деятельности.
 Арбитражные суды тоже (наряду с судами общей юрисдикции)рассматривают дела из публичных правоотношений и из административныхправонарушений (Раздел ІІІ АПК РФ). Но следует помнить, что ни при какихусловиях, уголовные дела не подведомственны арбитражным судам.
 Таким образом, судебные органы в России представляют собойспециальную систему защиты и восстановления прав физических лиц, юридическихлиц, и публично-правовых образований, реализующую охранительную функцию права.Как верно подметил профессор С.С. Алексеев, при этом ссылаясь на Б.В.Кистяковского, «суд есть прежде всего хранитель действующего права».
 Суды осуществляют, как правило, последующий контроль зазаконностью и правомерностью в правоотношениях (на стадии, например, правовыхпоследствий совершенных сделок), иногда, предварительный контроль (например,преддоговорной спор) и т.д.
 3) Основным нормативным актом, регулирующим деятельностьорганов прокуратуры, является ФЗ «О прокуратуре РФ» от 17.01.1992 г. № 2202-1.
 Законодатель дает определение прокуратуры, следующимобразом, «Прокуратура — единая федеральная централизованная система органов,осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением КонституцииРоссийской Федерации и исполнением законов, действующих на территорииРоссийской Федерации» (ст.1 ФЗ «О прокуратуре»)./25/
 Систему прокуратуры Российской Федерации составляютГенеральная прокуратура Российской Федерации, прокуратуры субъектов РоссийскойФедерации, приравненные к ним военные и другие специализированные прокуратуры,а также прокуратуры городов и районов, другие территориальные, военные и иныеспециализированные прокуратуры.
 Суммируя функциональную составляющую органов прокуратуры можнодать единственно верный ответ. Главной задачей и, в тоже время функцией,прокуратуры, является надзор за исполнением и соблюдением законодательства,всеми субъектами права (физическими лицами, юридическими лицами,публично-правовыми образованиями, государственными и муниципальными органами иих должностными лицами).
 В содержание деятельности органов прокуратуры входит: а)выявление фактов несоблюдения Конституции РФ и нарушения требований законов; б)установление виновных в правонарушениях; в) принятие мер к устранениюправонарушений и их предупреждению.
 При нарушении или угрозе нарушения закона, прокурор, выноситодин из следующих актов:
 а) протест — прокурор или его заместитель приносит протестна противоречащий закону правовой акт в орган или должностному лицу, которыеиздали этот акт, либо в вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу,либо обращается в суд в порядке, предусмотренном процессуальнымзаконодательством Российской Федерации (ст.23 ФЗ «О прокуратуре»)./25/
 б) представление – представление об устранении нарушенийзакона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу,которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательномурассмотрению (ст.24 ФЗ «О прокуратуре»)./25/
 в) постановление — прокурор, исходя из характера нарушениязакона должностным лицом, выносит мотивированное постановление о возбужденииуголовного дела или производства об административном правонарушении (ст.25 ФЗ«О прокуратуре»)./25/
 г) предостережение — в целях предупреждения правонарушений ипри наличии сведений о готовящихся противоправных деяниях прокурор или егозаместитель направляет в письменной форме должностным лицам, а при наличиисведений о готовящихся противоправных деяниях, содержащих признаки экстремистскойдеятельности, руководителям общественных   (религиозных) объединений и инымлицам предостережение о недопустимости нарушения закона (ст.25.1 ФЗ «Опрокуратуре»)./25/
 Вышеперечисленные акты, представляют собой формыпублично-правовой реакции как результаты общей деятельности прокуроров(например, в результате прокурорской проверки). Данные «реакции» действуют всилу возникновения конкретных юридических фактов – нарушениях (либо угрозенарушения) законности. Этот набор прокурорских актов, является исчерпывающим.
 К основным полномочиям прокуроров относятся: прокуроручаствуя в уголовном процессе выступает в роли государственного обвинителя;органы прокуратуры (прокуроры, следователи прокуратуры) осуществляютпредварительное следствие по подведомственности, указанной в УПК РФ; в тожевремя, прокурор вправе принять к своему производству или поручить подчиненномуему прокурору или следователю расследование любого преступления; прокурорыкоординируют деятельность правоохранительных органов; в случае нарушения прав исвобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданскогосудопроизводства, когда пострадавший по состоянию здоровья, возрасту или инымпричинам не может лично отстаивать в суде или арбитражном суде свои права исвободы или когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо всилу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение,прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересахпострадавших.
 Т.е. применительно к исследуемой теме, органы прокуратурымогут в любой момент (например, от стадии подыскания контрагента по сделке, идо стадии правовых последствий сделки) вмешаться, если произойдет нарушениезакона или прав и свобод человека и гражданина. Причем, это вмешательство будетпроисходить, как по инициативе сторон сделки, так и по инициативе третьих лиц,в том числе, и прокурора.
 Таким образом, прокуратура является важнейшим органом государственнойвласти, непосредственно и оперативно защищающая права всех субъектов права спомощью возложенных на нее полномочий. Органы прокуратуры осуществляют надзорза законностью, как автор выше указал, на всех стадиях правоотношений (если ониесть) между любыми субъектами.
 Учитывая, что прокуратура «показывает свое лицо» только вслучае нарушения (или угрозы нарушения) законности, то она безусловно относитсяк органам, реализующим охранительную функцию права.
 4) Органы внутренних дел. Деятельность органов внутреннихдел регулируется Законом «О милиции» от 18.04.1991 г. № 1026-1./17/
 Согласно ст.1 данного Закона, милиция в Российской Федерации– это система государственных органов исполнительной власти, призванныхзащищать жизнь, здоровье, права и свободы граждан, собственность, интересыобщества и государства от преступных и иных противоправных посягательств инаделенных правом применения мер принуждения в пределах, установленныхнастоящим Законом и другими федеральными законами.
 Задачами милиции являются: обеспечение безопасностиличности; предупреждение и пресечение преступлений и административныхправонарушений; выявление и раскрытие преступлений; защита частной,государственной, муниципальной и иных форм собственности; оказание помощифизическим и юридическим лицам в защите их прав и законных интересов./17/
 Учитывая обширность и широту деятельности органов милиции,автор решил не останавливаться подробно на раскрытии специфики данного видаорганов.
 Единственное пожалуй, что выделяет милицию в реализацииохранительной функции права, так это то, что она имеет право помимо всегопрочего, применять физическую силу, специальные средства и огнестрельное оружие.
 Милиция является, таким образом, органом исполнительнойвласти наделенная не только правовыми формами и методами реагирования нанарушения законности, но и обладающая набором специфических мер принуждения,так называемого «силового» характера.
 Пожалуй, на данном этапе, рассмотрение органов, входящих вмеханизм обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью можно ипрекратить. Главное, что удалось сделать, так это классифицировать их, взависимости от того, какую функцию права они реализуют, и как участвуют вМеханизме (прямо или косвенно).
 Как видно из показаннойсовокупности субъектов обеспечения Механизма, можно сделать вполне обоснованныйвывод, что они образуют собой систему, каждый элемент из которой, осуществляетопределенную функцию, причем во взаимодействии с другими элементами. Все этоуказывает на системный подход к формированию субъектного состава в данномМеханизме в целях наиболее эффективного достижения поставленной задачи:обеспечение законности и правомерности сделок с недвижимостью.
 Теперь необходимо отразить, сущностьвзаимодействия данных органов, через отражение принципов их взаимодействия, длятого чтобы, уяснить содержание реализации механизма обеспечения правомерности изаконности сделок с недвижимостью.
 Принципы представляют собой основныеидеи, исходные положения или ведущие начала, в соответствии с которыми,строится вся система субъектов Механизма, в том числе, механизма ихдеятельности и взаимодействия.
 Учитывая, что вструктуру субъектов Механизма входят помимо органов государственной власти, ещеи субъекты, не обладающие публично-правовой компетенцией, в частности, субъектыоценочной деятельности и фонды имущества, то этот Механизм в полной мере нельзяназвать государственным, где субъекты публичной власти взаимодействуют путемобмена информацией на основании не только закона, но и межведомственныхномативно-правовых актов, имеющих, в том числе, и секретный характер. Этисубъекты входят в структуру субъектов Механизма скорее содержательно, нежелисистемно, в качестве элемента системы органов (т.е. условно, применительно кобщей системе компетентных органов, наделенных публично — правовой составляющейв правовом статусе). Поэтому, говоря о принципах взаимодействия субъектов Механизма,автор далее будет иметь в виду не только и не столько структуру субъектов Механизма,сколько структуру и систему органов государственной власти, входящих вМеханизм.
 Здесь необходимораскрыть содержание принципов, которые делятся на две группы: общие принципы,относящиеся к системно-структурному построению органов государственной власти;и, правовые и организационные принципы взаимодействия субъектов Механизма.
 Итак, вся система органовгосударственной власти действует на основании следующих общих принципов:
 а) Принцип законности.Представляет собой один из ведущих принципов организации и функционированияорганов государственной власти. Сущность этого принципа заключается в том, чтовсе государственные органы должны в своей деятельности руководствоватьсязаконом и подзаконными актами не нарушая, и в необходимых случаях, соблюдая,обеспечивая и защищая права физических и юридических лиц.
 б) Принципсамостоятельности и независимости органов государственной власти. Главное ипринципиальное в содержании данного принципа состоит в том, что в Россиидействует правило о разделении властей, а в каждой ветви власти (кромезаконодательной) действует система органов, самостоятельных и независимых другот друга. Причем, эта самостоятельность и независимость выражается в ихсобственном функционально – компетенционном выражении, что позволяет имдействовать в рамках их собственной компетенции, сфера которой не выходитдальше сферы компетенции других органов (за исключением случаев например,альтернативной подведомственности, или смежных полномочий, принадлежащих разнымгосударственным органам).
 в) Принцип федерализма.Этот принцип основан на том, что федеративное устройство основано на еегосударственной целостности, единстве системы государственной власти,разграничении предметов ведения и полномочий между органами государственнойвласти.
 г) Принцип сочетания централизациии децентрализации. Этот принцип закрепляет правила о том, что органыгосударственной власти с одной стороны, состоят в вертикальной субординации и координации,а с другой – в горизонтальной координации.
 К правовым иорганизационным принципам взаимодействия, субъектов механизма обеспечениязаконности и правомерности сделок с недвижимостью, относятся:
 а) Принцип координации.Суть этого принципа заключается в том, что все органы государственной власти,как на основании законодательных актов, так и на основании подзаконных актов, втом числе, межведомственных правовых актов, осуществляют координацию в своейдеятельности, посредством, как правило, обмена или передачи информации. Этотпринцип обеспечивает эффективность государственного механизма, и объективностьв его действиях.
 б) Принципоперативности. Этот принцип, органически вытекает из первого, заключая в себеправило, согласно которому, взаимодействие (например, путем предоставленияинформации) должно быть своевременным с соблюдением предусмотренных сроковполучения, а в необходимых случаях передача должна быть немедленной.
 Приведенный перечень,безусловно, не является исчерпывающим, но представлен основными и необходимы принципами,благодаря которым и осуществляется наиболее эффективное взаимодействие органовМеханизма, и достигаются тем самым, поставленные цели.
 Взаимодействие можетпроисходить, как внутри органов, отнесенной к первой группе Механизма, так ивнутри второй группы. В том числе, между органами из разных групп(«регулятивная» и «охранительная» группы).
 Целью настоящего исследованияавтор, не ставил отразить все особенности взаимодействия данного субъектногосостава из-за невозможности этого, т.к. было уже отмечено, многие формыподобной деятельности носят закрытый характер. Но все же несколько примеровпривести необходимо, для целостности картины.
 Так, согласно п.1 ст.16и п.3 ст.28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним», государственная регистрация ареста недвижимого имуществапроводится на основании соответствующего решения суда. При этом, это решениедолжно быть в трехдневный срок направлено в органы государственной регистрации,самим судебным органом.
 Или, согласно абзацу 2 п.4 ст.28 ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сведения о проживающих вжилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихсяпод опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьисобственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения,направляются органом опеки и попечительства в орган по государственнойрегистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительствалибо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствииродительского попечения.
 И далее, абзац 1 того же пункта той же статьи, указывает,что судебные органы в трехдневный срок направляют судебное решение, в органыгосударственной регистрации, о признании гражданина недееспособным.
 И подобных примеров взаимодействия можно привести множество. Так,например, по запросу правоохранительных органов (отнесенной ко второй группеМеханизма), все, в том числе государственные органы, обязаны предоставлятьзапрашиваемую информацию.

2.4 Правовые средстваобеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью
 
 Понятие «средство» вюриспруденции употребляется в самых разных значениях: его используют и вотношении права в целом, и применительно к многообразным режимам правовогорегулирования, элементам его механизма. Термин же «правовые средства» в своюочередь тоже имеет известную неопределенность. Рядом с ним вполне можнопоставить словосочетания «правовые явления», «правовые феномены», «правовые факторы»,«правовые условия» и т.п., которые вполне могут считаться взаимозаменяемыми.
 Поэтому автор даннойработы не будет рассматривать правовую природу этого явления, а воспользуетсяопределением, данным ранее.
 Как уже выше говорилось, правовые средства – это правовые явления,выражающиеся в инструментах (установлениях) и деяниях (технологии), с помощью которыхудовлетворяются интересы субъектов права, обеспечивается достижение социальнополезных целей./76/
 К общим признакам правовых средств, относятся:
 а) они выражают собой все обобщающие юридические способыобеспечения интересов субъектов права, достижения поставленных целей (в этомпроявляется социальная ценность данных образований и в целом права);
 б) отражают информационно-энергетические качества и ресурсыправа, что придает им особую юридическую силу, направленную на преодолениепрепятствий, стоящих на пути удовлетворения интересов участниковправоотношений;
 в) сочетаясь определенным образом, выступают основнымиработающими частями (элементами) действия права, механизма правовогорегулирования, правовых режимов (т.е. функциональной стороны права);
 г) приводят к юридическим последствиям, конкретнымрезультатам, той или иной степени эффективности либо дефектности правовогорегулирования;
 д) обеспечиваются государством./76/
 Как уже, читатель должен был обратить внимание, правовыесредства делятся на две основные группы: это, средства-установления исредства-деяния.
 При этом, под средствами-установлениями понимаетсяюридический инструментарий, закрепленный в законодательных и иныхнормативно-правовых актов; а под средствами-деяниями – реализациясредств-установлений.
 Для того, чтобы понять как взаимодействуют между собой средства-установленияи средства-деяния, необходимо воспользоваться аргументацией профессора М.Н.Марченко по этому вопросу: «Правовые средства, это категория, которая связываетидеальное (цель) с реальным (результат), включая в себя одновременно какфрагменты идеального – инструменты (средства-установления), так и фрагментыреального (средства-деяния). Именно в этой плоскости названные разнородныеюридические феномены можно рассматривать в качестве средств, именно в этомсрезе юридической жизни они приобретают особые свойства – свойства явлений,действующих в связке «цель – средство – результат»»./76/ Иначе говоря,средство-установление – это закрепленная в законе и ином правовом актевозможность, а средство-деяние – это реализация возможности.
 Обратите внимание, что правовые средства представляют собойни что иное, как элементы механизма правового регулирования:средство-установление (норма права, как первичный элемент), и средство-деяние(как, акт реализации или применения права). При этом, правоотношение в данномслучае, как один из элементов, значения не имеет. Через категорию правовыхсредств и целей в праве, выявляется социальное назначение не только права, ноназначение правового регулирования в конкретной сфере. Норма права и акт еереализации – это две составляющие единого целого (правового регулирования), гдеможно определить эффективность данного регулирования, посредством изучения какнорм права (выявить, например, пробельность или излишне затруднительные для реализацииположения), так и актов реализации (их адекватность, своевременность и т.д.).
 Но средство, как известно, это способ достижения цели. Какаяже цель лежит в рамках исследуемой области? В контексте данной работы, цельюявляется правопорядок и стабильность в сфере оборота объектов недвижимости, аправовыми средствами – все те меры, которые применяются для достиженияпоставленной цели.
 Итак, теперь необходимо рассмотреть конкретные правовые средствав механизме обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью.
 Исследуя, субъектный состав Механизма, автор пришел квыводу, что ему свойственен набор юридических средств подразделяемый на двегруппы, в зависимости от функций права, лежащих в основе деятельности субъектовМеханизма: а) регулятивные правовые средства: полномочия государственныхорганов (контрольно-надзорные полномочия), в том числе, акты правоприменения;субъективные права сторон сделки и третьих лиц; б) охранительные правовыесредства: меры юридической ответственности.
 Из приведенной классификации видно, что в состав правовыхсредств, входят субъективные права сторон сделки и третьих лиц (не органовпубличной власти), причем в состав субъектов Механизма они не входят. Как этообъяснить? Да очень просто. Дело в том, что Механизм в большинстве случаев«начинает работать» вследствие волеизъявления лица, обратившегося вкомпетентные органы, и в данном случае очень важно знать характер правомочийлиц данной категории. Значит, и рассмотрим эту категорию правовых средств, впервую очередь.
 Так, согласно ст.18 Конституции РФ, права и свободы человекаи гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл,содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительнойвласти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. А ст.45Конституции РФ непосредственно закрепляет, что государственная защита прав и свободчеловека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.
Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, незапрещенными законом.
 Эти конституционные нормы, закрепляют права всех лиц назащиту своих прав, в том числе государственную, т.е. посредством обращения за защитойв соответствующие органы публичной власти.
 Что касается смысла обеспечения законности и правомерностисделок с недвижимостью, то стороны сделки и третьи лица, вправе обратиться вгосударственные органы за обеспечением и защитой своих прав. Так, ст.12 ГК РФзакрепляет открытый перечень способов защиты гражданских прав, а ст.11 ГК РФуказывает на возможность судебной и административной защиты своих прав. Причем,конкретные способы защиты гражданских прав по выбору управомоченного могутприменяться как индивидуально, так и в сочетании. Исключение составляют случаи,когда в силу прямого указания закона или исходя из характера нарушенного(оспариваемого) права оно может защищаться только определенным способом.
 Таким образом, закон предусматривает, для сторон сделки,если она не затрагивает права третьих лиц следующий набор правовых средствзащиты своих прав (естественно с учетом специфики рассматриваемой темы):виндикационный и негаторный иск, расторжение договора в одностороннем порядкепри существенном нарушении договора другой стороной (эти способы защитыосуществляются судом в порядке искового производства), обжалование действийгосударственных и муниципальных органов и их должностных лиц (этот способзащиты может осуществляться как в судебном так и в административном порядке) ииные способы защиты.
 Правовыми средствами обеспечения законности и правомерностисделок с недвижимостью в усеченном виде, можно назвать права сторон наобращение к нотариусу, когда это по закону не обязательно, для придания сделке,помимо всего прочего, еще и нотариальной формы.
 Для того, чтобы Механизм в лице его уполномоченных органовначал активную деятельность по защите нарушенных прав, необходимо, чтобы лицообратившееся за защитой имело на это право (при виндикации например, субъектомобращения с иском должен быть собственник), было дееспособно, должно бытьсоблюдено правило о подведомственности и территориальности и т.д.
 Таким образом, обращение граждан и юридических лиц (кромеслучаев, когда государственные органы принимают меры защиты прав без такогообращения: уголовные дела из публичного обвинения, и иных случаев правовойактивности публичных органов) служит основанием применения специфическихюридических средств – мер защиты нарушенного права, которые и выступают формамиреализации процесса Механизма.
 При этом, обеспечение сделок (обратите внимание, не защита,а именно обеспечение), как деятельность государственных органов, такженачинается с момента обращения физических и юридических лиц (например,заявление в органы государственной регистрации о регистрации права собственности;заявка претендента на участие в аукционе по продаже государственного имуществав соответствующий фонд имущества, и т.д.).
 Следовательно, в любом случае, какую бы функциональнуюнаправленность не выполняли те или иные органы государственной власти(регулятивную или охранительную), практически во всех случаях, субъектыМеханизма применяют те или иные правовые средства после волеизъявления исогласия лица, обратившегося в эти органы.
 Итак, теперь необходимо рассмотреть, правовые средстваприменяемые государственными органами, как непосредственными субъектамиМеханизма.
 Выше говорилось, что правовые средства делятся насредства-установления и средства-деяния. Средства-установления рассмотрены впервой главе данной работы в пункте о регулятивной и охранительной функцииправа в правовом регулировании обеспечения законности и правомерности сделок снедвижимостью, поэтому рассматриваться здесь они не будут. Тем не менее, именнона основе средств-установлений осуществляется деятельность государственных органовв форме средств-деяний. Данные средства-деяния делятся в свою очередь, в зависимостиот выполняемой функции права государственными органами, на: а) регулятивные, и,б) охранительные.
 А) Регулятивные средства–деяния реализуются органамигосударственной власти специальной компетенции, прямо участвующими в Механизмеобеспечения. Выше уже давался краткий перечень органов и их компетенции, в томчисле их основных прав. Исходя из этого, можно предположить, что все регулятивныесредства-деяния выполняют единую по своей сущности функцию, в частности контрольную.
 Это подтверждается тем, например, что органы государственнойрегистрации осуществляют правовую экспертизу документов, поданных заявителем(контроль формы документов, правомочности сторон, выполнения иных специальныхусловий), фонды имущества и соответствующие органы по управлениюгосударственным и муниципальным имуществом осуществляют также проверку поданныхдокументов претендентами на приобретение в собственность или в иное вещное илиобязательственное право соответствующего имущества и т.д., перечень можнопродолжать до бесконечности.
 К основным регулятивным правовым средствам-деяниям, такимобразом, относятся: акт (например, акт государственной регистрации), решение(например, решение о предоставлении земельного участка в пользование),разрешение (например, лицензия на право осуществления разработкой недр) и т.д.Все эти акты можно объединить в один – решение государственного органа, которыйпредставляет собой акт правоприменения и соответственно является правовымсредством-деянием. Следовательно, средство-деяние в регулятивной сферепредставляет собой правоприменительный акт, выполняющий одновременноконтрольную функцию.
 Следует заметить, что вышеуказанные правовые средства втеории административного права именуются правовыми формами осуществлениягосударственной деятельности./54/ Но т.к. данная работа посвящена в первуюочередь обеспечению сделок с недвижимым имуществом, то и категория правовыхформ, как статичная категория, заменена здесь категорией «правовые средства»как юридических актов, направленных на достижение цели правового регулированияв сфере оборота недвижимости.
 Б) Охранительные правовые средства-деяния реализуютсяорганами государственной власти, осуществляемыми правоохранительнуюдеятельность, и представляют собой меры юридической ответственности.
 Юридической ответственностью называется применение к лицу, совершившемуправонарушение, мер государственного принуждения, предусмотренных санкциейнарушенной нормы, в установленном для этого процессуальном порядке./76/Обратите внимание, что правовым средством в данном случае, не является самаправовая ответственность как таковая, потому, что она представляет собой несредство, а санкцию как элемент нормы права, или еще точнее – юридическуюконструкцию. В данном случае, имеется в виду не сама ответственность, аправовое средство к ее привлечению.
 К правовым средствам правоохранительных органов, участвующихв
Механизме, можно отнести: юридические правоприменительныеакты, закрепляющие процесс и стадии привлечения виновных к ответственности.Это, в частности: постановления (о возбуждении уголовного дела, о привлечении кадминистративной ответственности и т.д.), решения судов (постановления,решения, приказы и т.д.) и т.д.
 Охранительные правовые средства применяются двояко: как вформе внутриведомственной ответственности, при привлечении должностных лиц, какиз первой так и из второй группы органов к юридической ответственности(дисциплинарной, административной и уголовной), так и привлечение виновных лициз внешней, по отношению к системе органов, среды (гражданско-правовой,административной и уголовной ответственности).
 В качестве завершения, хотелось бы дать определение правовымсредствам, которыми наделены субъекты Механизма.
 Правовые средства обеспечения законности и правомерностисделок с недвижимостью – это правоприменительные акты, носящие инструментальныйхарактер и выступающие в качестве методов правовой деятельности, специальноуполномоченных на то субъектов права, и направленные на достижение конкретныхцелей.
2.5 Правовые проблемыэффективности механизма обеспечения правомерности и законности сделок снедвижимостью
 
 С.С. Алексеев цитируя выдающегося дореволюционного и отчастисоветского профессора цивилиста И.А. Покровского, указывает на то, что: «…всякая норма предстоит нашему сознанию не только с точки зрения ее «данности»,но и с точки зрения ее «должности»; мы не только стремимся ее познать как онаесть, но и в то же время оценить, как она должна быть». /38/
 Исходя из вышесказанного, можно подытожить, что вся работа доэтого момента посвящена процессу правового регулирования «каков он есть»(должное и сущее). Но, как известно, идеального ничего не бывает, а всоциальной действительности, где конфликт интересов в той или иной степени непрекращается никогда, и достижение баланса этих интересов — процесс постоянногоприближения, – тем более. Следовательно, этот раздел посвящен, прежде всего,исследованию того, «какое оно должно быть», правовое регулирование, и почемусущее в настоящее время не соответствует тому «долженствованию» в праве,которое пытался заложить законодатель.
 Таким образом, автор раскроет некоторые правовые проблемы вданной сфере общественных отношений и предложит некоторые пути их решения («каконо должно быть»). При этом, за критерий будет взята цель правовогорегулирования, через призму ее достижения или нет.
 Процесс правового воздействия начинается спостановки целей и заканчивается их выполнением, достижением определенногорезультата. Цели заключаются в том, чтобы субъекты права действовали всоответствии с юридическими предписаниями и моделями, чтобы социальные процессыпротекали в направлениях, выгодных государству, обществу, личности. Однако целимогут достигаться либо не достигаться. Отсюда и результат может бытьэффективным либо нет./76/ Термин «эффективность» в данном случае означает,степень реализации социальной ценности права. Здесь социальная ценность, а вернее,ее использование и эффективность соотносятся как процесс и результат. Эффективностьправовой нормы (в рассматриваемой работе – правового средства-установления)определяется тем, насколько ее реализация способствует достижению целей,поставленных перед правовым регулированием./76/
 Условиями эффективности являются обстоятельства, с однойстороны, способствующие наибольшей реализации ценности права, позволяющейполнее удовлетворять интересы людей, а с другой, сопутствующие факторы длядействий индивида по достижению этой ценности, по ее использованию. К условиямэффективности, можно в частности, отнести: адекватность правовыхсредств-установлений, интересам, мотивам и установкам; совершенство законодательстваи правоприменительной деятельности; состояние законности; создание четкой,понятной и доступной каждому субъекту права, системы стимулов и ограничений вправе; индивидуальный и дифференцированный подходы к их реализации в праве,системное единство, комплексность в использовании данных юридических средств ит.д./76/
 В этом пункте автор, раскроет правовые проблемы правовогорегулирования (правовых средств) обеспечения правомерности и законности сделок снедвижимостью, как главной причины, в некоторых случаях, дефектности частиМеханизма или неэффективности всего механизма обеспечения сделок с недвижимостью.
 Сначала, необходимо раскрыть некоторые проблемы правовогорегулирования, находящиеся в сфере государственной регистрации прав напредприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.
 Так, согласно п.1 ст.22 ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним», права на земельные участки и иные объекты недвижимогоимущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, ихограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имуществаподлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав поместу нахождения данных объектов. Это значит, что права на земельные участки ииные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, ихограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имуществаподлежат государственной регистрации территориальными органами Росрегистрациипо месту нахождения данных объектов.
 Права, ограничения (обременения) прав на входящие в состав предприятияобъекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одногорегистрационного округа, сделки с данными объектами недвижимого имуществаподлежат государственной регистрации Федеральной регистрационной службой.
 При этом, государственная регистрация наличия и перехода права на предприятиев целом и сделки с ним проводится только в случае необходимости совершениясделки в отношении предприятия (пункт 2 статьи 22 Закона «О государственнойрегистрации»).
 С одной стороны, подобный порядок, предполагает представить в органы государственнойрегистрации значительный и довольно дорогой пакет документов (это и оценкасоответствующих объектов недвижимости, и аудиторское заключение и т.д.). Этосоздает предпосылки для продажи предприятия по частям, или передачи его другимобразом (например, посредством государственной перерегистрации учредительныхдокументов, где в качестве учредителя будет выступать фактический приобретательпредприятия).
 С другой стороны, закон фактически закрепляет правило, согласнокоторому, предприятие как имущественный комплекс регистрируется (в том числесделки с ним) только в случае необходимости совершения в отношении него сделки.Это положение закона, можно считать удачным, т.к. если бы предприятие всегдасуществовало как имущественный комплекс, то ход нормальной хозяйственнойдеятельности мог бы быть затруднен из-за постоянной деятельности по выделу тогоили иного имущества из состава предприятия.
 На данную правовую посылку, обратил внимание и В.А Белов, который прокомментировалэто следующим образом: «право прибегает к этому приему (объединения различныхобъектов в один) для облегчения динамики гражданских правоотношений». И далее,«объединение вещей и прав в предприятие происходит только тогда, когдатребуется одним юридическим актом изменить принадлежность каждого элемента,т.е. создать эффект универсального правопреемства, осуществляемого в рамкахопределенной деятельности; с достижением этого эффекта гражданско-правовойрежим предприятия как имущественного комплекса прекращает свое существование»./42/. Т.е. факт обособления имущества предприятия в имущественный комплекспредполагает лишь временный характер этой меры, пока не будет достигнута цель,– сделка с предприятием как имущественным комплексом в целом.
 Но на этом проблема с предприятиями как имущественными комплексами неисчерпывается. Так, цивилисты О.М. Козырь и А.А. Маковская, предлагают непризнавать предприятия в целом как имущественные комплексы, объектаминедвижимости (но сохранить их в качестве объекта гражданских прав игражданско-правовых сделок), поскольку существующее положение значительноусложняет имущественный оборот предприятий./65/ При этом, порядок государственнойрегистрации предприятий должен быть изменен. В частности, права на предприятия,ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение, должныбыть отменены полностью. Публичный характер сделок с предприятиями, являющийсянеобходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов, может бытьобеспечен введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями.Государственной регистрации должны подлежать только переход и обременениявещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия./65/
 Автор данной работы, согласен с мнениями А.А. Маковской и О.М. Козыря, ихотел бы дополнить следующим замечанием их разработки: предприятие какимущественный комплекс, не только должно существовать как объект гражданскогоправа, но и существовать по прежнему только в случаях совершения в отношениинего сделки, и обладать в связи с этим соответствующим правовым режимом(разумеется не режимом недвижимости).
 Также необходимо решить проблему перечня объектов недвижимости,включенных в ст. 130 ГК РФ.
 Из перечня объектов недвижимого имущество, содержащегося в ст. 130 ГК,следует исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения.
 В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетниенасаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, всоответствии со ст. 7 Лесного кодекса Российской Федерации к лесному фондуотносятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и земляхнаселенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрытылесной растительностью.
 Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесногофонда» речь идёт не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках,на которых она расположена. То же самое можно сказать о многолетнихнасаждениях.
 Исключение указанных объектов из разряда недвижимых вещей отнюдь небудет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки,занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться недвижимыми вещами.
 В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены такжеобособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости являются не самиводы, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта (ст. 7 Водногокодекса Российской Федерации, далее – ВК РФ), а земельный участок, на которомводный объект расположен (см. ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации,далее – ЗК РФ).
 С учетом сказанного, хотелось бы предложить замкнутый водный объекткак объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующиеизменения в ВК РФ.
 Конечно проблема перечня объектов недвижимости, установленная в ст.130 ГК РФ может показаться кому-то, не особо актуальной и наболевшей, но хотя быв целях правовой чистоты закона и элементарной логики, эти изменения должныбыть внесены.
 Теперь необходимо остановиться на том положении ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которое, какпредставляется, вызовет наибольшие сложности в правоприменительной практике.Речь идет о введенной в состав пятой главы данного закона положения,устанавливающего правила об ответственности при государственной регистрацииправ на недвижимое имущество, новой норме — ст. 31.1 данного закона. В этойстатье, как следует из ее названия, установлены основания выплаты РоссийскойФедерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.
 Согласно п. 1 ст. 31.1 названного закона собственник жилого помещения,который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а такжедобросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение,имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Преждевсего необходимо обратить внимание на то, что это правило может применяться лишьво взаимосвязи со ст. 223, 301, 302 ГК РФ, поэтому для уяснения смысла ст. 31.1этого закона необходимо коснуться указанных норм ГК.
 Статья 301 ГК РФ предоставляет незаконно лишенному владения собственникуправо защитить свое нарушенное право путем предъявления иска об истребованиисвоего имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск).Посредством предъявления виндикационного иска собственник, которому, согласноп. 1 ст. 209 ГК, принадлежат права владения, пользования и распоряженияпринадлежащим ему имуществом, защищает свое нарушенное право владения (а вместес тем в большинстве случаев и право пользования, поскольку без обладания вещьюее обычно невозможно использовать, то есть извлекать из вещи ее полезныесвойства).
 Однако из правила ст. 301 ГК РФ о возможности истребования имущества из чужогонезаконного владения существует изъятие. Оно установлено в п. 1 ст. 302 ГК дляслучая, если нарушение права владения собственника сопряжено с тем, что спорноеимущество было приобретено на возмездной основе (например, купля-продажа, мена)у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, тоесть таким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии уотчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствахсобственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишьв случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имуществобыло передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либовыбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретенобезвозмездно (например, дарение) от лица, которое не имело права его отчуждать,собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, то есть и удобросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК).
 По общему правилу п.1 ст. 223 ГК РФ, определяющей момент возникновения правасобственности у приобретателя по договору, указывает на то, что данное правовозникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом илидоговором. Такое «иное» правило предусмотрено, в частности, в абзаце1п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежитгосударственной регистрации (таким случаем является, в частности, отчуждениенедвижимого имущества), право собственности у приобретателя возникает с моментатакой регистрации, если иное не установлено законом. Но абзац 2 п. 2 ст. 223 ГКРФ содержит правило, согласно которому, недвижимое имущество признаетсяпринадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на правесобственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество отдобросовестного приобретателя.
 Данный абзац п.2 ст. 223 ГК РФ весьма неоднозначен и нуждается вкомментариях. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственностиможет прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Ни статья 302ГК РФ, ни какая-либо иная норма ГК не легитимируют отказ в удовлетворениивиндикационного иска в качестве основания прекращения права собственности наспорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестногоприобретателя.
 Неясность п. 2 ст. 223 ГК РФ связана также с возникающейнеопределенностью понятия «добросовестный приобретатель»применительно к недвижимому имуществу. Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК РФречь идет об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Послезаключения договора об отчуждении недвижимого имущества (а в случае отчужденияжилого помещения или предприятия — после регистрации такого договора)недвижимое имущество может поступить во владение приобретателя как до, так и послерегистрации перехода права собственности к приобретателю. Виндикационный искможет быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактическипередано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще незарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданноеему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоихслучаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателемв смысле ст. 302 ГК РФ, то при таком понимании добросовестного приобретателяотказ в удовлетворении виндикационного иска возможен в каждом из этих случаев.Если же под приобретателем в смысле ст. 302 ГК РФ понимать лишь второго изуказанных приобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможенлишь во втором случае.
 Представляется, что правильным следует считать второе пониманиедобросовестного приобретателя. Такой вывод можно сделать на основании п. 2 ст.551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонамидо государственной регистрации перехода права собственности не являетсяоснованием для изменения их отношений с третьими лицами. По отношению кнеуправомоченному отчуждателю и добросовестному приобретателю собственникявляется третьим лицом. Если считать, что после передачи имуществаприобретателю истребование собственником этого имущества стало невозможным, этоозначало бы изменение отношений между приобретателем и собственником вследствиепередачи имущества, что противоречило бы п. 2 ст. 551 ГК РФ.
 Вернемся к Закону о регистрации прав на недвижимость. О какой жекомпенсации за счет казны Российской Федерации идет речь в п. 1 ст. 31.1Закона. Об этом говорится в п. 2 той же статьи, согласно которому такаякомпенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника идобросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законнуюсилу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утратыправа собственности на жилое помещение, взыскание по исполнительному документуне производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока дляпредъявления этого документа к исполнению. При этом размер компенсацииограничен размерами реального ущерба (то есть стоимость утраченного жилогопомещения), но не может превышать один миллион рублей. В п. 9 ст. 33рассматриваемого закона установлено, что предусмотренные ст. 31.1 Закона «Огосударственной регистрации» положения о выплате компенсации применяются в случае,если государственная регистрация права собственности добросовестногоприобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г.
 Прежде всего, следует заметить, что ст.31.1 Закона применяется, если утратаправа собственности связана не с виновными неправомерными действиямирегистрирующего органа (в этом случае причиненный вред, согласно ст. 31 Закона,возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме), а снеправомерными действиями третьих лиц. Например, сделка купли-продажи жилогопомещения была совершена арендатором жилого помещения, действующим в качествепредставителя собственника на основании изготовленной арендатором по сговору снотариусом нотариально удостоверенной доверенности. На основании того жеподложного документа зарегистрирован переход права собственности к покупателю.В этом случае, в силу выбытия жилого помещения из владения собственника по еговоле (передачи жилого помещения арендатору), возмездности приобретенияимущества и добросовестности приобретателя, собственнику будет отказано вудовлетворении иска к покупателю об истребовании жилого помещения. Собственникбудет вправе предъявить иск о возмещении вреда к арендатору и нотариусу. После вступленияв силу судебного решения об удовлетворении
иска о возмещениивреда взыскателю выдается исполнительный лист, который предъявляется кисполнению.
 Думается, что законодатель хотел видеть смысл п. 2 ст. 31.1 данногозакона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полномобъеме не произведено, то недовзысканная сумма выплачивается за счет казны РФ.Однако, анализируя текст п. 2 ст. 31 названного закона, можно видеть, чтопридать ему такой смысл законодателю не слишком удалось. В частности, указаниео том, что компенсация выплачивается в случае, если «взыскание поисполнительному документу не производилось», по его буквальному смыслуозначает, что право на компенсацию не возникнет, если в течение года поисполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденнойсуммы. Кроме того, если у добросовестного приобретателя имущество может бытьистребовано, это означает, с учетом п. 2 ст. 223 ГК РФ, что право собственностиу него не возникало. О какой же компенсации в связи с утратой правасобственности здесь можно говорить? С учетом всего вышеизложенного можноожидать возникновения в правоприменительной практике целого клубкапротиворечий, успешно распутать который окажется весьма непросто.
 Еще одной важнейшей проблемой на этот раз в построении субъектовМеханизма, является проблема органов и должностных лиц, осуществляющихгосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 На что хотел бы обратить внимание автор данной работы, так это на то,что органы государственной регистрации, дифференцированные в зависимости от того,какой вид объектов недвижимого имущества они регистрируют (права и сделки сэтими объектами), не образуют собой единую систему.
 Так, абзац 2 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации», предусматриваетвиды недвижимого имущества, подпадающие в рамки действия данного закона,«недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственнойрегистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, — земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которыесвязаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса имноголетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы».
Соответственно, права на предусмотренные виды недвижимого имущества,подлежат государственной регистрации органом Росрегистрации, с внесениемсоответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Данный Законпредусматривает единство органов регистрации, но почему-то, это единство касаетсялишь органов (по вертикальной системе и иерархической соподчиненности) входящихв систему Росрегистрации.
 Таким образом, из рамок данного законодательного акта исключены, такиеобъекты недвижимого имущества как, водные и воздушные суда, в том числе икосмические объекты.
 Регистрация таких объектов недвижимого имущества осуществляется:во-первых, иными органами и должностными лицами, нежели органы государственнойрегистрации, входящие в систему Росрегистрации; во-вторых, государственнаярегистрация прав на такие объекты недвижимости регулируется специальнымзаконодательством, конкретизирующим положения ГК РФ о видах недвижимости; и,в-третьих, регистрация права или сделки вносится в иные реестры прав на такиеобъекты недвижимости.
 Например, водное судно как вид и объект недвижимости подразделяется наподвиды, которые в свою очередь регистрируются различными, предусмотреннымизаконом, субъектами права, и как следствие, в различных реестрах прав (естественноне в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок сним).
 Немного конкретизации. В соответствии со ст.33 Кодекса торговогомореплавания РФ, регистрация судна, прав на них и сделок с ними производитсякапитанами морских торговых портов и органами технического надзора за этимисудами. Эта регистрация производится в один из трех реестров (это правилоподтверждается ч.1 ст.37 КТМ РФ, где говорится, что судно может бытьзарегистрировано только в одном из реестров судов), к которым относятся:государственный судовой реестр, судовая книга и бербоут-чартерный реестр (впоследнем регистрируются не права и сделки с недвижимостью, а право плаванияпод государственным флагом РФ, соответственно последний реестр не входит впредмет рассматриваемой темы).
 Регистрация судна в Государственном судовом реестре или судовой книге,права собственности и иных вещных прав на судно, а также ограничений (обременений)прав на него — является единственным доказательством существования зарегистрированногоправа, которое может быть оспорено только в судебном порядке./7/
 Такие водные суда, как внутренний водный транспорт, регистрируются такжев Государственном судовом реестре или судовой книге, но иными субъектами права.В частности, регистрирующим органом выступают, Государственные речныесудоходные инспекции бассейнов (ст.17 Кодекса внутреннего водного транспортаРФ)./8/
 Что касается таких объектов недвижимости, как воздушные суда, то онирегистрируются в Государственном реестре государственных гражданских воздушныхсудов РФ и в иных реестрах в зависимости от вида воздушного судна (ст.33Воздушного кодекса РФ), уполномоченными органами./6/
 Автор данной работы просит обратить особое внимание на то, чтозаконодательно установленного (в том числе в подзаконном порядке) органа,регистрирующего права и (или) сделки с такими объектами недвижимого имущества,как космические объекты, вообще нет.
 Выше были приведены лишь некоторые примеры бессистемности построениярегистрирующих органов в зависимости от вида недвижимого имущества (ПриложениеГ).
 Следует также указать, что ответственность вышеперечисленных органов (потипу ответственности органов и должностных лиц органов Федеральнойрегистрационной службы ст.31 Закона о государственной регистрации)законодательно не урегулирована вообще.
 Итак, если органы Росрегистрации представляют собой системусоподчиненных элементов, то иные регистрационные органы, представляют скореебессвязность, «внутреведомственность», может быть некую проблемуфундаментального порядка в построении органов публичной власти, в ихнезаконченности, ограниченности именно в сфере регистрации сделок с недвижимостью(это выражается не только в нагромождении регистрирующих органов, но и в различииметодологии и формы регистрации, а также в отсутствии специального контроля испециальной юридической ответственности этих органов).
 Автор данной работы хотел бы предложить два возможных путиреформирования данной ситуации.
 Первый путь – это принцип «единого органа государственной регистрацииправ и сделок с недвижимостью», при котором, функции всех регистрирующих органовбудут переданы одному органу, в частности, Росрегистрации.
 Второй путь – оставить структуру органов в прежнем виде, но упорядочить единствопринципов, форм и методов регистрации. В том числе, ввести обязательноеуведомление о регистрации прав и сделок с недвижимостью, осуществляемыхперечисленными органами, Росрегистрацию (например в течение одного месяца содня соответствующей регистрации).
 Таким образом, проблема регистрационных органов заключается вбессистемности их построения, отсутствия единства и взаимодействия, чтоявляется либо сознательным, либо не замеченным просчетом, как законодателя, таки исполнительной власти в части бездействия в этой сфере (отсутствие новейших иактуальных законопроектов и т.д.).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
 В этойработе автором рассмотрены особенности частноправового и публично-правовогорегулирования сделок с недвижимостью. Так, частное право регулирует в основномобщие правовые условия совершения сделок с недвижимостью, в том числе общиеусловия их недействительности. Публичное же право, находит свое выражение вконкретизированном регулировании сделок с недвижимостью, в зависимости отправового статуса стороны сделки, формы собственности объекта недвижимости,вида недвижимого имущества и, в случае применения охранительных правовых норм — характера правонарушения.
 Также, автору удалось выявитьспецифический механизм обеспечения сделок с недвижимостью, и раскрыть егоструктуру (систему субъектов, объект и правовые средства реализации субъектамиМеханизма своих полномочий), где все элементы находятся в неразрывнойвзаимосвязи, что и образует единое целое (указанный механизм).
 В конечном итоге, автор отразилнесколько правовых проблем эффективности вышеуказанного механизма (хотя,конечно же, реальных проблем намного больше).
 Как представляется автору, в связи сособой актуальностью данной темы, теория (или догадка, если угодно) о механизмеобеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью должна быть вдальнейшем подвергнута более детальной разработке, как в частности, в целяхвыработки наиболее эффективной методологии осуществления этого механизма, так иосуществления и реализации государственной управленческой деятельности в целом.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
 1.Конституция Российской Федерации принята 12 декабря 1993 г. – М.: Юрист, 1993.– 48 с.
 2. Гражданскийкодекс Российской Федерации, часть первая: федеральный закон РФ от 30 ноября1994 г. № 51 — ФЗ (с последними изменениями, внесенными ФЗ от 02 июля 2005 г. №83 — ФЗ) // СЗ РФ. – 1994. — № 32. – Ст. 3301.
 3.Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая: федеральный закон РФ от26 января 1996 г. № 14 — ФЗ (с последними изменениями, внесенными ФЗ от 21марта 2005 г. № 22 — ФЗ) // СЗ РФ. – 1996. — № 5. – Ст. 1783.
 4.Жилищный кодекс РоссийскойФедерации: федеральный закон РФ от 29.12.2004 г. № 188 – ФЗ // СЗ РФ. – 2005. — № 1(ч.1). – Ст. 1418.
 5.Лесной кодекс Российскойфедерации: федеральный закон РФ от 29.01.1997 г. № — ФЗ // СЗ РФ. – 1997. — №5. – Ст. 1610.
 6.Воздушный кодекс Российской Федерации: федеральный закон РФ от 19.03.1997 г. №60 – ФЗ // СЗ РФ. – 1997. — № 12. – Ст. 1383.
7. Кодексторгового мореплавания Российской Федерации: федеральный закон РФ от 30.04.1999г. № 81 – ФЗ // СЗ РФ. – 1999. — № 28. – Ст. 2207.
8. Кодексвнутреннего водного транспорта Российской Федерации: федеральный закон РФ от07.03.2001 г. № 24 – ФЗ // СЗ РФ. – 2001. — № 11. – Ст. 1001.
9.        Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136 – ФЗ(с изменениями, внесенными 30 июня 2003 г., 29 июня 2004 г., 3 октября 2004 г.,21 декабря 2004 г., 29 декабря 2004 г., 29 декабря 2004 г., 7 марта 2005 г., 21июля 2005 г.) // СЗ РФ. – 2001. — № 44. — Ст. 1368.
10.       Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая: федеральный законРФ от 31.07. 1998 г. № 146 – ФЗ //СЗ РФ. – 1998. — № 31. – Ст. 3824.
11.      Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон РФ от 29.12.1995г. № 223 – ФЗ // СЗ РФ. – 1996. — № 1. – Ст. 1625.
12.      Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях:федеральный закон РФ от 30.12.2001 г. № 195 – ФЗ // СЗ РФ. – 2002. — № 1(ч.1).– Ст. 1.
13.      Уголовный кодексРоссийской Федерации: федеральный закон РФ от 13.06.1996 г. № 64 – ФЗ // СЗ РФ.– 1996. — № 25. – Ст. 2954.
14.      Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон РФ от 24.07.2002г. № 95 – ФЗ // СЗ РФ. – 2002. — № 30. – Ст. 3012.
15.      Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон РФ от 14.10.2002г. № 138 – ФЗ //СЗ РФ. — № 46. – Ст. 4532.
16.      О судебной системе Российской Федерации: федеральный конституционный законРФ от 31.12.1996 г. № 1 – ФКЗ // СЗ РФ. – 1997. — № 1. – Ст. 1.
17.      О милиции: закон РФ от 18.04.1991 г. г. № 1026-1 // Ведомости СНД и ВСРСФСР. – 1991. — № 16. – Ст.503.
18.      Основызаконодательства Российской Федерации о нотариате: постановление ВерховногоСовета РФ от 11.02.1993 г. № 4463 – 1// Российская газета. – 1993. – 20февраля. – С.15.
19.      О лицензированииотдельных видов деятельности: федеральный закон РФ от 08.08.2001 г. № 128 – ФЗ// СЗ РФ. – 2001. — № 33 (ч.1). – Ст. 3430.
20.        Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации: федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. №135 – ФЗ // СЗ РФ. – 1998. — № 31. – Ст. 3813.
21.        О налогах наимущество физических лиц: закон РФ от 09.09.1991 г. № 2003 – 1 // Российскаягазета. – 1992. — № 36. – 15 с.
22.      О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон РФот 21.07.1997 г. № 122 – ФЗ // СЗ РФ. – 1997. — № 30. – Ст. 3594.
23.      Об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты: федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. № 214 – ФЗ // СЗРФ. – 2005. — № 1(ч.1). – Ст. 40.
24.      О космическойдеятельности: федеральный закон РФ от 20.08.1993 г. № 5663 – 1 // Российскаягазета. – 1993. — 01 сентября. – С.18.
25.      О прокуратуреРоссийской Федерации: федеральный закон РФ от 17.01.1992 г. № 2202 – 1 // СЗРФ. – 1995. — № 47. – Ст. 4472.
26.      О налоговыхорганах Российской Федерации: закон РФ от 21.03.1991 г. № 943 – 1 // ВедомостиСНД и ВС РСФСР. – 1991. — № 15. – Ст. 492.
27.      Вопросыфедеральной регистрационной службы: указ Президента РФ от 13.10.2004 г. № 1315// СЗ РФ. — 2004.- № 42. – Ст. 4110.
28.      Вопросы структурыфедеральных органов исполнительной власти: указ Президента РФ от 20.05.2004 г.№ 649 // РФ. – 2004. — № 21. – Ст. 2023.
29.      О федеральномагентстве по управлению федеральным имуществом: постановление Правительства РФот 27.11.2004 г. № 691 // СЗ РФ. – 2004. — № 49. – Ст.4897.
30.      О российскомфонде федерального имущества: постановление Правительства РФ от 25.12.2002 г. №925 // СЗ РФ. — 2002. — № 52 (ч.2). – Ст. 5229.
31.      Об утвержденииПоложения о Федеральной налоговой службе: постановление Правительства РФ от30.09.2004 г. № 506 // СЗ РФ. – 2004. — № 40. – Ст. 3961.
32.      Определение КонституционногоСуда РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «Ребау АГ» на нарушениеконституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 ГК и пунктом 2 статьи 651 ГКРФ» от 05.07.2001 г. № 132 – О // Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество: Нормыправа и судебные прецеденты. – М.: Ось – 89, 2005. – 752 с.
33.      Обзор практики разрешения споровс применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним: постановление Президиума ВАС РФ (информационное письмо от16.02.2001 г. № 59) // Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество: Нормы права исудебные прецеденты. – М.: Ось – 89, 2005. – 752 с.
34.      Обзор практики, связанный сзащитой права собственности и других вещных прав: постановление Президиума ВАСРФ от 28.04.1997 г. № 13 // Вестник ВАС РФ. — 1997. — № 7 – С.23 – 40.
35.      О некоторых вопросах применениястатьи 174 ГК РФ при реализации органами юридических лиц полномочий насовершение сделок: Постановление Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 г. № 5 // Сборникпостановлений Пленума ВАС РФ (1992 – 2001)./Под ред. А.К. Большовой. – М.: Юстицинформ, 2002. – 336 с.
36.      Аверченко Н.Н. Понятие ипризнаки вещи как объекта гражданских прав // Журнал российского права. — 2004.- № 5. – С.36 – 44.
37.      Административное право: учебник/ Под общ. ред. Атаманчука Г.В. – М.: РАГС. — 2003. – 392 с.
38.      Алексеев С.С. Восхождение кправу. Поиски и решения. – М.: НОРМА, 2002. – 608 с.
39.      Алексеев С.С. Теория права. –М.: БЕК, 1995. – 320 с.
40.      Безверков А.Г. Собственность иимущественные отношения в уголовном праве // Законодательство. — 2002. — № 12.- С.83 – 92.
41.      Белов В.А. Банковское правоРоссии: теория, законодательство, практика: Юридические очерки. – М.:ЮрИнфор, 2000. – 395с.
42.      Белов В.А. Имущественные комплексы:очерк теории и опыт
догматическойконструкции по российскому гражданскому праву. – М.: Центр ЮрИнфор, 2004. –240с.
 43. Белов В.А. Юридическая природа государственнойрегистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью //
44.      Белых В.С. О соотношениичастного и публичного права в правовом регулировании общественных отношений // Цивилистическиезаписки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. – М.: Статут; записки:межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. – М.: Статут; Екатеринбург:Институт частного права, 2004. – 462с.
45.      Бобылев А.И. Механизм правового воздействияна общественные
отношения// Государство и прав. – 1999. — № 5. – С.104 – 110.
46.      Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга первая: Общие положения. – М.: Статут, 2001. – 848 с.
47.      Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут,2000. – 800 с.
48.      Витрянский В.В. Договор продажинедвижимости // Вестник ВАС РФ. — 1999. — № 8. – С.104 – 116.
49.      Волков С.В., Булычев В.В. Правособственности на вновь созданную вещь: теория и практика // Законодательство. — 2003. — № 5. – С. 51- 63.
50.      Вороной В. Добросовестность, какгражданско-правовая категория // Законодательство. — 2002. — № 6. – С.46 – 54.
51.      Гонгало Б.М. Идеи частногоправа: должное и сущее // Цивилистические записки: межвузовский сборник научныхтрудов. Выпуск 3. – М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2004. –462 с.
52.      Грось Л.А. О сопоставлениипонятий «гражданское законодательство» и «земельное законодательство» и вещныхправах на земельные участки // Журнал российского права. – 2002. — № 9. – С.46– 61.
53.      Грось Л.А. Взаимоотношенияпублично-правовых образований-собственников и учредителей — с учреждениями илиунитарными предприятиями // Журнал российского права. – 2001. — № — 12. – С. 11– 18.
54.      Грось Л.А., Ким В.Д. Проблемыправового регулирования управления публичной собственностью (анализ правовыхактов Российской Федерации и Хабаровского края) // Юрист. – 2005. — № 11. – С.15 – 21.
55.      Гражданское право: В 2т. Том I:Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – М.: БЕК, 2000. – 816 с.
56.      Гражданское право: В 2т. Том ΙΙ.Полутом 1: Учебник/ Отв. ред.
проф.Е.А. Суханов. – М.: БЕК, 2000. – 704 с.
57.      Гражданское право: В 2т. ТомΙΙ. Полутом 2: Учебник/ Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. –М.: БЕК, 2000. – 544 с.
58.      Гришаев С.П. Недействительностьсделок с недвижимым имуществом // Хозяйство и право. – 2005. — № 10. – С. 12 — 18.
59.      Гришаев. С.П. Морские, воздушныесуда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидностьнедвижимости // Хозяйство и право. – 2005. — № 07. – С. 36 – 49.
60.      Дмитриев Ю.А., Евтеева А.А., ПетровС.М. Административное
право:Учебник. – М.: ЭКСМО, 2005. – 1008 с.
61.       Егоров Ю.П. Правовой режимсделок // Государство и право. – 2004. -№ 11. – С. 51 – 65.
62.      Ерш А.В. Закон об оценочнойдеятельности: проблемы правоприменения // Юрист. – 2004. — № 12. – С.23 – 29.
63.      Ерш А.В. Здания и сооружения какпредмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. — 2000. — № 8. – С.96 – 102.
64.      Зайцева Т.И., Галеева Р.Ф.,Ярков В.В. Настольная книга нотариуса: В 2 т. Том I: Справочно – методическоепособие. – М.: БЕК, 2000. – 640 с.
65.      Иванов А.И. Вопросы недвижимостив новом Жилищном кодексе Российской Федерации // Хозяйство и право. — 2005. — №6. – С.87 – 99.
66.      Иоффе О.С. Избранные труды погражданскому праву. – М.: Статут, 2000. – 777 с.
67.      Клепицкий И.А. Недвижимость какпредмет хищения и вымогательства // Государство и право. – 2000. — № 12. – С.11– 20.
68.      Козлова Е.Б. Правовые проблемыосуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним // Вестник ВАС РФ. — 2003. — № 1. – С.109 – 122.
69.      Козлова Н.В. Правосубъектностьюридического лица. – М.: Статут, 2005. – 476 с.
70.      Козырь О.М., Маковская А.А. Путисовершенствования правового регулирования оборота недвижимости // Вестник ВАСРФ. – 2003. — № 2. – С.93 – 114.
71.      Комментарий к Гражданскомукодексу РФ, части первой (постатейный) / Отв. ред. проф. О.Н. Садиков. – М.:Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА·М, 1997. – 778 с.
72.      Комментарий к Гражданскомукодексу РФ, части второй (постатейный) / Отв. ред. проф. О.Н. Садиков. – М.:Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА·М, 1998. – 799 с.
73.      Комментарий к Кодексу РФ обадминистративных правонарушениях / Под общ. ред. проф. Э.Н. Ренова. – М.:НОРМА, 2002. – 1040 с.
74.      Комментарий к Налоговому кодексуРоссийской Федерации, части первой с постатейными материалами официальныхорганов/ Под ред. А.В. Брызгалина и А.Н. Головкина. – М.: Аналитика – Пресс,2001. – 816 с.
75.      Комментарий к Уголовному кодексуРФ/Под общ. ред. Генерального прокурора проф. Ю.И. Скуратова, и ПредседателяВерховного Суда РФ В.М. Лебедева. – М.: НОРМА, 2000. – 896 с.
76.      Кузнецова Л.В. Преимущественноеправо: понятие и правовая природа // Журнал российского права. — 2004. — № 10.– С. 25 – 34.
77.      Кузьмина И.Н. Гарантии правсоциально незащищенных членов семьи собственника при отчуждении жилогопомещения // Законность. — 2003. — № 1. – С. 27 – 35.
78.      Кузьминина И.Д., Луконкина В.И.Правовой режим самовольной постройки // Вестник ВАС РФ. — 2001. — № 11. – С.127– 135.
79.      Леонова Л.Ю. Преимущественноеправо покупки: история возникновения, осуществление и защита //Законодательство. – 2002. — № 9. – С. 56 – 67.
80.      Литовкин В.Н. Дефектнаяведомость жилищного кодекса РФ // Журнал российского права. – 2006. — № 4. — С.7 -13.
81.      Мурзин Д.В. Бестелесные вещи // Цивилистическиезаписки: межвузовский сборник научныхтрудов. Выпуск 3. – М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2004. –462 с.
82.      Общая теория государства иправа. Том 2. Теория права: учебник / Под ред. проф. М.Н. Марченко. – М.:Зерцало, 2000. – 656 с.
83.      Петров Е.Ю. Конструированиеправил оборота недвижимости. Принцип внесения прав на недвижимое имущество //Цивилистические записки: межвузовский сборникнаучных трудов. Выпуск 3. – М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права,2004. – 462 с.
84.      Петрова С.М. Споры о регистрацииправ на недвижимость // ЭЖ – юрист. – 2005. — № 20. – С. 15 – 23.
85.      Пиляева В.В. Комментарий кГражданскому кодексу РФ (постатейный). Часть третья. – М.: ПБОЮЛ Григорян А.Ф.,2002. – 320 с.
86.      Популярный юридическийэнциклопедический словарь / Редкол.: О.Е. Кутафин, В.А. Туманов, И.В. Шмаров. –М.: Большая российская энциклопедия, 2000. – 800 с.
87.      Савкин С.Ф. Судебно –арбитражная практика по спорам, связанным с защитой права собственности и другихвещных прав // Вестник
ВАС РФ. — 1998. — № 10. – С.94 – 110.
88.      Синицин С.А. Виндикация,реституция, кондикция: проблемы соотношения // Законодательство. — 2003. — № 8.– С.47 – 60.
89.      Скловский К. О применении норм озлоупотреблении правом в судебной практике // Вестник ВАС РФ. — 2001. — № 2. –С.45 – 49.
90.      Скловский К. О действительностипродажи чужого имущества // Вестник ВАС. – 2003. — № 9. – С. 62 – 70.
91.      Скловский К. О влиянии процедурыгосударственной регистрации на частные отношения // Хозяйство и право. – 2001.- № 8. – С. 13 — 19.
92.      Скловский К. О праве наотчуждение имущества без передачи владения // Хозяйство и право. – 2003. — № 8.– С. 11 – 18.
93.      Скловский К. Вопрос о пределах вмешательствагосударства в частную собственность в судебной практике // Хозяйство и право.- 2002.- № 6. – С. 14 – 26.
94.      Скловский К. Договоркупли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. – 1998. — № 10. — С. 11-15.
95.      Скловский К. Механизм переходаправа и последствия цессии // Хозяйство и право. – 2002. — № 2. – С. 26 – 33.
96.      Скловский К. Негаторный иск:отрицание не должно быть огульным // Бизнес-адвокат. – 2001. — № 7. – С. 22 –29.
97.      Скловский К. Отношениясобственника с незаконным владельцем и приобретательская давность // Хозяйствои право. – 2001. — № 5. – С. 10 – 25.
98.      Скловский К. Применениегражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы.– М.: Статут, 2004. – 268 с.
99.      Сосна С.А. Государственнаясобственность: есть ли предел приватизации? // Государство и право. – 2004. — №12. – С.85 – 97.
100.   Спиркин А.Г. Философия: Учебник.– М.: Гардарики, 2001. – 816 с.
101.   Статус судьи: учебное пособие /М.И. Клеандров. – Новосибирск, 2000. – 444 с.
102.   Степанов С.А. Имущественныекомплексы в российском гражданском праве. – М.: НОРМА, 2002. – 176 с.
103.   Степанов С.А. Недвижимые вещи:опыт системного исследования // Цивилистические записки: межвузовский сборникнаучных трудов. Выпуск 3. – М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права,2004. – 462 с.
104.   Степанов С.А. Недвижимое имуществов гражданском праве. – М.: Статут, 2004. – 186 с.
105.   Степанов С.А. Составнаянедвижимая вещь // Журнал российского права. – 2004. — № 8. – С. 23 – 34.
106.   Суханов Е.А. К понятию вещногоправа // Правовые вопросы недвижимости. – 2005. — № 1. – С. 7 – 14.
 107. Суханов Е.А. О проблемах становления и развитияроссийского
частногоправа // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск3. – М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2004. – 462 с.
 108. Тужилова – Орданская Е.М. Понятие иособенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РоссийскойФедерации // Журнал российского права. – 2004. — № 6. – С.76 – 89.
 109. Тихомиров Ю.А. Публично-правовоерегулирование: динамика сфер и методов // Журнал российского права. – 2001. — №5. – С.13 – 28.
 110. Тузов Д.О. Конституционный суд о защите добросовестногоприобретателя // Законодательство. — 2003. — № 10. – С.41 – 48.
 111. Уголовное право России. Часть особенная:Учебник для вузов / Отв. ред. проф. Кругликов. – М.: Волтерс Клувер, 2004. –880 с.
 112. Уруков В. Многолетние насаждения как объектнедвижимости // Законность. – 2005. — № 12. – С. 32 – 41.
 113. Чеговадзе Л.А. К дискуссии о природеимущественного права // Законодательство. — 2003. — № 11. – С.34 – 56.
 114. Чеговадзе Л.А. О сущности гражданскогоправоотношения: новый взгляд на старую проблему // Законодательство. — 2002. — № 6. – С. 24 – 37.
 115. Чеговадзе Л.А. Субъективное гражданское право какэлемент
правоотношения// Законодательство. — 2003. — № 12. – С.65 – 78.
 116. Чеканов Д.В. Правовой режим космическихобъектов // Законодательство. — 2002. — № 12. – С. 37 – 53.
 117. Чубаров В.В. О правовом режиме нежилогопомещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник ВАС РФ. — 2003.- № 6. – С. 88 – 92.
 118. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданскогоправа. Т.1. – М.: Статут, 2005. – 416 с.
 119. Яковлева С. Правовое положение объектанезавершенного строительства // Хозяйство и право. — 2005. — № 8. – С.123 –131.

ПРИЛОЖЕНИЕ А
(обязательное)
 
Правовое регулирование сделок с недвижимостью(межотраслевое построение)
 /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
Регулятивная функция права в правовом регулировании сделок с недвижимостью («регулятивное» правовое регулирование)  
Охранительная функция права в правовом регулировании сделок с недвижимостью («охранительное» правовое регулирование)   /> /> /> /> /> /> /> />
Гражданский кодекс РФ, Уголовный кодекс РФ, Кодекс РФ об административных правонарушениях, ФЗ «О прокуратуре», ФЗ «О судебной системе», ГПК РФ, УПК РФ и т.д. и т.п.    
 


ПРИЛОЖЕНИЕ Б
(обязательное)
Структура механизма обеспеченияправомерности и законности сделок с недвижимостью
 
МЕХАНИЗМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВОМЕРНОСТИ И ЗАКОННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ /> /> /> /> /> /> /> /> />/>
СУБЪЕКТЫ, ПРЯМО УЧАСТВУЮЩИЕ В МЕХАНИЗМЕ, И ВЫПОЛНЯЮЩИЕ РЕГУЛЯТИВНУЮ ФУНКЦИЮ ПРАВА, ПОСРЕДСТВОМ  ЕЕ НЕПОСРЕДСТВЕННОЙ РЕАЛИЗАЦИИ   />/>/>
СРЕДСТВА-ДЕЯНИЯ, КАК ФОРМЫ РЕАЛИЗАЦИИ СРЕДСТВ-УСТАНОВЛЕНИЙ  


ПРИЛОЖЕНИЕ В
(обязательное)
Субъектымеханизма обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью
/>


ПРИЛОЖЕНИЕ Г
(обязательное)
 
Структураорганов и должностных лиц, осуществляющих государственную регистрацию прав исделок с недвижимостью
/>