Оглавление
Введение
Глава 1. Общие положения о договоре купли – продажиземельных участков.
1.1 Понятие земельного участка
1.2 Нормативно – правовоерегулирование договора купли–продажи земельных участков
1.3 Особенности купли-продажиземельных участков
Глава 2. Содержание договоров купли-продажи земельных участков
2.1 Предмет, цена игосударственная регистрация договора купли – продажи земельных участков
2.2 Права, обязанностии ответсвенность сторондоговора купли — продажи земельного участка
2.3 Особенностидоговора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
Заключение
Библиографический список
/>Введение
Актуальностьвыбранной темы дипломной работы обусловлена тем, что земля представляет особуюценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякогобогатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитаниявсех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещенияи развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых дляпроизводственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с еепочвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природнымиресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системеобщественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованиеми охраной земель являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных.
Кроме того,земля, являясь недвижимостью, играет огромную роль в экономике любой страны,Российская Федерация не исключение. Земельный рынок занимает не менее важноеместо на рынке недвижимости. Но количество сложных моментов и нюансов связанныхс определением самого земельного участка как такого, определением субъектовсделки купли – продажи земельного участка, их прав, обязанностей иответственности осложняют процесс переговоров, заключения и исполнения договоракупли продажи земельного участка. Основной проблемой здесь является не до концапроработанная законодательная база. Процесс становления законодательства,регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаютсяновые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющийправовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системеправа, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально негармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательствапорою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правовогомеханизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательныеновеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке.
Задачизаконодателя и правоприменительных органов значительно усложняются и в связи созначительной спецификой самих объектов -земельных участков. Здесь приходитсяучитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферужизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельногоземельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристикземельного участка, нередко с противоположной направленностью (земля и товар, исоциально-политический компонент государства, она объект с правовым режимомнедвижимости, но и сама служит основанием для других объектов недвижимости ит.п.), приводит к необходимости учитывать структурированность земельногоучастка как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.
Существенно,также, что интенсивная хозяйственная политика, меры по обеспечению населенияполноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых производств иобъектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные факторы в самомкратчайшем времени лишь увеличат потребность в земельных площадях самогоразличного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.
Все этопозволяет утверждать об актуальности и практической значимости настоящегоисследования.
Объект ипредмет исследования. Объектом исследования являются сами социальные отношения,возникающие при купле-продаже земельных участков. Предмет исследования — правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения доктрины, литературныеисточники, судебная практика о купле-продаже земельных участков.
Цельисследования — раскрыть особенности применения правового института купли-продажив отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базесовременного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельногозаконодательства, внести предложения по совершенствованию правовогорегулирования и толкованию соответствующих норм.
Длядостижения цели в работе определены следующие задачи:
— анализразвития правового регулирования отношений по купле-продаже земли и выявлениеособенностей содержания договора купли-продажи земельных участков;
— определениехарактеристики земельного участка как объекта гражданских правоотношений иобъекта купли-продажи;
— установление специфики порядка заключения договоров купли-продажи земельсельскохозяйственного назначения.
В заключениеработы подвести итоги проделанному исследованию, наметить проблематику, а такжевозможные пути ее разрешения.
В работе будетпроанализирован весь пласт законодательства.
Нормативно-правоваябаза выпускной квалификационной работы включает Гражданский кодекс РФ,Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О землеустройстве», Федеральный закон «Обобороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие нормативно-правовыеакты.
Эмпирическую базудипломного исследования составили материалы судебной практики по спорам,связанным с оборотом земельных участков.
Содержание дипломнойработы включает введение, две главы, заключение и список использованныхисточников.
Научная значимостьработы состоит в том, что в ней обобщены теоретические позиции известныхавторов по проблемам определения предмета договора купли продажи земельногоучастка, его исполнения связанным с особенностями самого предмета договора кактакового. Практическая значимость данной дипломной работы состоит в том, что еевыводы и рекомендации могут быть использованы законодателем при рассмотрениивопроса изменения законодательства.
/>/>Глава 1. Общие положения о договоре купли –продажи земельных участковдоговорправо купля продажа земельный/>/>/>1.1 Понятие земельногоучастка
Земельные отношения — это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации какосновы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории(п. 1 ст. 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ)[1].
Статья 6 Земельногокодекса РФ (далее — Кодекс) выделяет три вида объектов земельных отношений.Такими объектами являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2)земельные участки; 3) части земельных участков (п. 1 ст. 6 ЗК РФ)[2].
Земля как природныйобъект (часть природной среды, естественная экологическая система, основа жизнии деятельности народов) и природный ресурс рассматривается земельнымзаконодательством с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезныхсвойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека (подп. 1 п. 1ст. 6 ЗК РФ)[3].Согласно п. 2 ст. 12 ЗК РФ земля подлежит охране от деградации, загрязнения,захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействийхозяйственной деятельности независимо от того в каком виде она существует(земля, земельный участок или его часть).
Земельным участком является часть земнойповерхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами(ст.11.1 ЗК РФ). Земля и земельныйучасток, несмотря на наличие между этими категориями диалектическойвзаимосвязи, являются отображением разных объектов правоотношений. Земля какприродный объект выступает предметом экологических правоотношений; земля какприродный ресурс — земельно-управленческих (например, при установлении или сменекатегорий земель); и лишь земельный участок как индивидуализированное наместности недвижимое имущество может являться объектом гражданскихправоотношений и находиться в частной, муниципальной или государственнойсобственности.[4]
Объектом земельныхотношений может быть часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 Кодекса). Вслучаях, когда в соответствии с законодательством земельный участок приобретаеткачества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не толькосоответствующий земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком случаеприобретает статус самостоятельного земельного участка. Часть земельногоучастка может быть объектом земельных отношений, если размер такой частипозволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием безперевода в состав земель иной категории[5].
В соответствии с ч. 1ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации какоснова жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.В подп. 1 п. 1 ст. 6 Кодекса земля рассматривается как природный объект(составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ееохраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворенияразличных потребностей человека[6].
Для того чтобы земельный участок стал объектомгражданских отношений, он должен появиться в натуре. Земельное законодательствопредусматривает порядок такого образования. Согласно п.1 ст. 11.2 Земельногокодекса земельные участки образуются при разделе,объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельныхучастков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности (п.1 ст.11.2. ЗК РФ).
Образованный в порядке, установленном Земельнымкодексом, участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав,вещью в гражданско-правовом смысле (см. ст. 128-130, 133, 260 ГК РФ). Как илюбая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского иземельного законодательства, может быть предметом аренды, купли-продажи идругих сделок.
Из определенияземельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такойучасток может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений толькопри условии, что его границы «описаны и удостоверены в установленном порядке».Это касается и способности земельного участка быть объектом правасобственности, права аренды и других прав на землю[7].
Установлениефактических границ земельных участков осуществляется при проведенииземлеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состоянияземель, планированию и организации рационального использования земель и ихохраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройстваи установлению их границ на местности (территориальное землеустройство)[8].
Правовое регулированиеотношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Земельного кодекса,осуществляется Федеральным законом «О землеустройстве»[9], другимифедеральными законами и иными нормативными правовыми актами РоссийскойФедерации (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативнымиправовыми актами субъектов Российской Федерации.
Для того чтобыземельный участок мог стать объектом не только земельных, но игражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав (в томчисле арендных), он должен пройти государственный кадастровый учет по правиламст. 70 Земельного кодекса.
Если земельный участокможет быть разделен в натуре в результате проведения землеустройства на две илиболее частей, то каждая такая его часть будет рассматриваться каксамостоятельный земельный участок, представляющий собой объект земельных игражданско-правовых отношений, объект гражданских прав, который должен пройтигосударственный кадастровый учет по установленным правилам.
Информация овозможности или невозможности разделения земельного участка на несколькоземельных участков, согласно ч. 4 ст. 44 ГрК РФ, может включаться в составградостроительного плана земельного участка.
В случае если по инициативе правообладателейземельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколькоземельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок,изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировкетерритории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков недолжны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальныеразмеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренныхградостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельныхучастков является наличие подъездов, подходов к каждому образованномуземельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участокдопускается только при условии, если образованный земельный участок будетнаходиться в границах одной территориальной зоны (ч. 4 ст. 41 ГрК РФ)[10]./>/>
В заключение обратимвнимание на то, что значение понятий «земельный участок» и «земля» вгражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в отличие от«земельного участка» в современном российском праве не наделяется какими-либоиндивидуализирующими характеристиками.
Правоваяконструкция земельного участка как особого рода вещи (недвижимости) достаточносложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимостиприсутствия в ней значительной доли публичного интереса, участием в отношениях,регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного ит.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственныхправоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения иучастия в обороте.[11]
Понятие земельногоучастка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывнаяестественная, природная связь земельного участка с другими природными объектамина самом земельном участке. В этой связи предлагается сформулировать определениеземельного участка следующим образом: «Земельный участок — это частьповерхности земли (объект недвижимого имущества), границы которой описаны иудостоверены в установленном законом порядке, элементами которого могутявляться почвенный слой, водные объекты, расположенные на земельном участкерастения, общераспространенные полезные ископаемые»./>/>1.2 Нормативно – правовое регулирование договора купли – продажиземельных участков
Совершение сделок сземлей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно.Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советскоеземельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей[12].Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственнойвласти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось какуголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулированиеоборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться,земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества — строенийили сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев кприобретателю права переходило право пользования земельным участком.[13]К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательнопризнаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулированиисохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбыосновной недвижимости — строения.
Возможность совершения сделок сземельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности наземлю, введением аренды земли и признанием права частной собственности наземлю. Только один вид сделок с землей — аренда — был закреплен взаконодательстве до введения частной собственности на землю.
С принятием Конституции РФ 12 декабря1993г. и ГК РФ (первой и второй частей) процесс сближения и последующейунификации правового регулирования сделок с землей и иными объектаминедвижимости стал стремительно развиваться.
Сторонами сделок с земельными участкамиявляются не только граждане и юридические лица, но также государство имуниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченныхгосударственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющихфункции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. Иначеговоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенныеЗК РФ в п. 1 ст. 5.[14]
Статья 36 Конституции РФ 1993г.устанавливает, что собственник свободно владеет, пользуется и распоряжаетсяземлей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичноминтересе.[15]Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборототдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров,так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества.Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГК РФ, согласно которойобъекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одноголица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование,реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты изоборота или не ограничены в обороте. Вторая часть ГК РФ подробно регулируетпорядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе иземельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются итребования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997 «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[16]
Положение ст. 36 Конституции РФ о том,что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсамиосуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущербаокружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получилодальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также закрепил положение отом, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсовосуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ч.3 ст. 129 ГКРФ).[17]Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательствомограниченной оборотоспособности земельных участков. Как подчеркивается вработах специалистов в области земельного права, выработанное гражданскимправом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельныхотношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков отоборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, чтоземельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограниченияраспоряжения земельной собственностью.
Положения земельного законодательства,регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются тольконормами, предусматривающими изъятие из оборота или ограничение в оборотеотдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особыеправила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когдаземельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельнымучастком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципеединой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимогоимущества (ст. 1 ЗК РФ).[18]
Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенностиприобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности: собственники расположенных наэтих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право наприватизацию таких участков.
Появление в ЗК РФ статьи, регулирующейособенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатомреализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства инорм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельныхучастков[19].Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданскогозаконодательства и его требованиями в отношении законности их содержания,способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли иволеизъявления, соблюдения формы сделки.
Статьей 37 ЗК РФ установлен рядтребований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, впервую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числуотносятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи — земельномуучастку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и кпродавцу участка — по предоставлению покупателю имеющейся у него информации обобременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиямдоговора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемойпродавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.
К договорам купли-продажи земельныхучастков в равной степени применяются положения статей 549 — 551, 554 — 556 ГКРФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствиисо ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащеепередаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие онедвижимом имуществе считается несогласованным[20].Земельное законодательство закрепило особый способ определения ииндивидуализации земельного участка — формирование земельных участков споследующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «Огосударственном земельном кадастре» производится процедура описания земельногоучастка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФтребований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку — объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход правна земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемымипредприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, безустановления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касаетсяземельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в ихчастную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права наземлю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждалисьдокументами, приложение плана земельного участка к которым не являлосьобязательным.[21]
Одной из особенностей аренды икупли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, сталоширокое использование торгов. Это относительно новый институт современногоземельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течениепоследних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активноразвивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередьсвязано с развитием законодательства о приватизации государственных имуниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажигосударственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичныхинтересов при приватизации.
В настоящее время проведение торговрегулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования кприобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такогоземельного участка, а также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной илимуниципальной собственности земельных участков или права на заключениедоговоров аренды таких земельных участков.[22]
Предметом торгов (конкурсов, аукционов)может быть сформированный земельный участок с установленными границами или правона заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавцаземельного участка или права на заключение договора аренды такого земельногоучастка выступает исполнительный орган государственной власти или органместного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующихземельных участков в пределах своей компетенции, установленной в соответствиисо статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные органы определяют на основании отчетанезависимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размерарендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия вторгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельногоучастка или начального размера арендной платы.
Извещение о проведении торговпубликуется не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, втом числе следующие сведения о земельном участке: местоположение (адрес),площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение иразрешенное использование, а также любые иные сведения, позволяющиеиндивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядокосмотра земельного участка на местности.
Победитель торгов заключает договоркупли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом в срок не позднее 5дней с момента подписания протокола о результатах торгов.
ЗК РФ не предусмотрел особенностейрегулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом присовершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимомземельном участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участкапри совершении сделок с земельными участками или их частями. Так, например,ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначенияустановлено ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, чтоиностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследствуземельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемоговладения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с болеечем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получатучасток по наследству в собственность. Также установлены ограничения на делениеучастка между наследниками, если в результате могут образоваться участкиразмером менее минимального размера, установленного субъектами РоссийскойФедерации.
Таким образом, правиласовершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различныхкатегорий и целей использования. Структурно правовойинститут купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормыпараграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностейземельного участка как объекта недвижимости. Поэтому нормы об обороте земли втексте ГК РФ требуется свести воедино, что — в целях минимизациизаконодательных перемен можно было бы сделать путем развития ряда положенийглавы 17 ГК РФ (раскрывая полномочия собственника по распоряжению земельным участком).
Помнению Е.М.Тужиловой — Орданской «речь должна идти не о приоритетности тех или иныхправовых норм, а о разграничении сферы действия гражданского и земельногоправа. Земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование,землеустройство являются предметом регулирования земельного права. Всеимущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав (прежде всего,права частной собственности), а также сделки с землей регулируются гражданскимправом».[23]С этим тезисом нельзя не согласиться./>/>1.3 Особенности купли-продажи земельных участков
/>/>/>К отношениям по купле-продаже земельных участковприменяются общие положения о купле-продаже главы 30 ГК РФ с учетомособенностей, установленных Земельным кодексом РФ. ЗемельныйкодексРФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельногоучастка, несоблюдение которых влечет признание такого договоранедействительным.
Так,согласно п. 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могутбыть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственныйкадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленномФедеральным законом«О государственном кадастре недвижимости». В результате земельномуучастку присваивается кадастровый номер. Согласно п.1 ст.5 Федерального закона«О государственном кадастре недвижимости», каждый объект недвижимости, сведенияо котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неповторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственныйучетный номер (далее — кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваютсяобъектам недвижимости органом кадастрового учета.[24]В договорах купли-продажи земельных участков не могутсодержаться условия, предусмотренные в п. 2 ст. 37 Кодекса. В случаях, еслиуказанные условия включены в такие договоры, эти условия являютсянедействительными (см. ст. 166-181 ГК РФ)./>/>/>Недопустимыми являются следующие условиядоговора купли-продажи земельного участка:/>/>/>устанавливающие право продавца выкупитьземельный участок обратно по собственному желанию;/>/>/>ограничивающие дальнейшее распоряжениеземельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельногоучастка в аренду, совершение иных сделок с землей;/>/>/>ограничивающие ответственность продавца вслучае предъявления прав на земельные участки третьими лицами./>/>/>Следует согласиться с мнением, что,несмотря на то, что п. 2 ст. 37 содержит исчерпывающий перечень условий,которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать какисчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки,направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны.Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участкаусловие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлятьпродавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должнопризнаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ[25]./>/>/>В случае предоставления продавцом заведомоложной информации о земельном участке, указанной в п. 3 ст. 37 Кодекса,покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжениядоговора и возмещения причиненных ему убытков. Такое же право принадлежиткаждой стороне договора мены земельных участков, а также арендатору земельногоучастка./>/>/>Указанное право возникает в случаепредоставления продавцом (арендодателем, стороной договора мены) заведомоложной информации:/>/>/>об обременениях земельного участка иограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;/>/>/>о разрешении на застройку данногоземельного участка;/>/>/>об использовании соседних земельныхучастков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимостьпродаваемого земельного участка; />/>/>/>о качественных свойствах земли, которые могут повлиять напланируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельногоучастка;/>/>/>иной информации, которая может оказатьвлияние на решение покупателя о покупке (аренде, мене) данного земельногоучастка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами[26].
/>/>/>Кроме того, при заключении договора купли-продажиземельного участка обязанностью продавца является соблюдение преимущественногоправа покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначениясубъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органаместного самоуправления. Эта обязанность закреплена в ст. 8 Федерального закона«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и означает то, чтопродавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязанизвестить в письменной форме высший исполнительный орган государственной властисубъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъектаРоссийской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продатьземельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участкаи срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срокдля осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чемдевяносто дней.
Извещениевозможно вручить под расписку или направить заказным письмом с уведомлением овручении.
Вслучае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъектаРоссийской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо неуведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемыйземельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения,продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по ценене ниже указанной в извещении цены.
Припродаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменениемдругих существенных условий договора продавец обязан направить новое извещениепо правилам, установленным настоящей статьей.
Сделкапо продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного правапокупки, признается Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначенияничтожной.
Земельныйкодекс РФ запрещает продавцу земли навязывать покупателю заведомо ложнуюинформацию о ней (ч. 3 ст.37). Этот запрет распространяется также на случаи обменаземлями и сдачи земли в аренду (ч. 4 ст. 37). Но кроме заведомо ложнойинформации существует вариант информационного вакуума, когда передающее землюлицо утаивает существенные сведения о ней, не показывает и не передает своемупартнеру относящиеся к ней важные документы. Закон умолчал об обязанностипередающего лица уведомить своего контрагента об обращенных к владельцу участка(и пока не исполненных) предписаниях суда и надзорных органов, а равно озаявленных исках и претензиях соседей или посторонних лиц, касающихся этого жеучастка (если такие предписания, иски и претензии существуют). Все такиеобстоятельства должны выявиться, если в договоре между сторонами делаетсяссылка на соответствующие документы (или на их отсутствие). Сокрытие этих документов,умолчание о лежащих на земельном участке обязательствах и ограничениях, а такжео предъявленных исках и претензиях, основанных на земельных отношениях,следовало бы считать ненадлежащим поведением передающего земельный участоклица.[27]
На основаниивышеизложенного можно сделать вывод о том, что существенные особенностидоговоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенностибудут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенностикупли-продажи земельных участков») многое не указано.
Например: кадастровыйплан земельного участка является документом, позволяющим однозначноидентифицировать его среди других однородных объектов, является именно тойиндивидуально-определенной характеристикой, наличие которой необходимо длясовершения сделок с недвижимым имуществом. Судебная практика всвоем большинстве придерживается мнения, что кадастровые планы земельных участков,межевание которых не осуществлялось, не являются документами,индивидуализирующими участки для совершения с ними сделок.[28]
Таким образом, дляправильного толкования нормы закона устанавливающей особенности купли – продажиземельных участков предлагается внести дополнения в п.1 ст. 37 ЗК РФ следующегосодержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельногоучасткаявляется кадастровая карта (план) продаваемого земельногоучастка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведениюземельного кадастра»./>
Глава2. Содержание договоров купли-продажи земельных участков/>/>2.1 Предмет, цена и государственная регистрация договора купли –продажи земельных участков
Купля-продажаземельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землейи осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетомособенностей, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 37, 38 и др.), и инымифедеральными законами.
Какизвестно, договор купли-продажи земельного участка — это гражданско-правовойдоговор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателяземельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатитьза него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549Гражданского кодекса РФ). К отношениям по купле-продаже земельных участковприменяются правила § 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ о купле-продаженедвижимости, а также общие положения о купле-продаже гл. 30 Гражданскогокодекса РФ[29].
Всилу ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи земельного участкадолжны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельныйучасток, подлежащий передаче покупателю по договору. Поэтому объектомкупли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственныйкадастровый учет (см. п. 1 ст. 37 Земельного кодекса). Продавец при заключениидоговора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у негоинформацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Договоркупли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и возмездный. Длятого чтобы земельный участок стал предметом данного договора, необходимо, чтобыон соответствовал требованиям, предъявляемым ст. 129 Гражданского кодекса РФ,т.е. был оборотоспособен.
Законодательствомпредусмотрены особые условия вовлечения земельных участков в гражданскийоборот, что обусловлено в первую очередь спецификой земли как особогоприродного объекта. Гражданский кодекс РФ включает земельные участки вгражданский оборот и устанавливает общие правила их оборотоспособности,указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лицак другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами оземле (п. 3 ст. 129). Как подчеркивает Н.А. Сыродоев, «если участие вобороте иных объектов гражданских прав презюмируется, то в отношении землидействует особое правило. В соответствии со ст. 129ГК РФ устанавливаются случаи оборотоспособности земельных участков, то есть посмыслу ГК РФ можно заключить лишь сделки, предусмотренные законом»[30].
Какуже отмечалось, в договоре продажи земельного участка должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить земельный участок. К таким даннымотносятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес),площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования.При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным[31].
Такаяинформация может содержаться в кадастровом паспорте земельного участка, гдеуказан кадастровый номер участка, его месторасположение земельного участка, атакже документы, подтверждающие права на данный земельный участок. Этотребование подразумевает, что продаваемый земельный участок как индивидуальноопределенная вещь на момент заключения договора должна существовать, а права нанее должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Договоркупли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путемсоставления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не можетбыть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу идругими подобными средствами, в противном случае он будет признаннедействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжениидоговора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно бытьоформлено в виде единого документа, подписанного сторонами.
Также одним изсущественных условий при заключении договора является указание цены земельногоучастка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоресогласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости,договор о ее продаже считается незаключенным. В этой связи правила определенияцены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (цена, которая при сравнимыхобстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются. Ценаземельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Чтокасается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса ипредложения, и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора. Какправило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен наземельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Сторонымогут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае ценаза земельный участок не может быть меньше нормативной цены, котораяопределяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли»[32].
После введения вдействие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»[33],т.е. с 31 января 1998 г., необходимость в нотариальном удостоверении договоровкупли-продажи земельных участков формально отпала. Нотариального удостоверениядоговоров продажи недвижимости не требуется. В то же время нотариальноеудостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, ипо соглашению сторон договору может быть придана нотариальная форма[34].
Сторонамидоговора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. Вкачестве продавца земельного участка может выступать только его собственник,так как только он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельнымучастком как объектом гражданских прав. Собственник, реализуя возможностьраспоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданскийоборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленныхГражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. Он вправе распорядиться своимземельным участком любым не запрещенным законом способом, в том числе путемпродажи.
Обладаниеземельным участком на ином вещном или обязательственном праве исключаетвозможность его отчуждения.
Содержаниедоговора купли-продажи земельного участка, помимо определения предмета и ценытакого договора, образуют условия, регламентирующие права и обязанностипродавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также попредоставлению предусмотренной законодательством информации. Обязанностямкаждой из сторон корреспондируют соответствующие права контрагента.
Специалистыправильно обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельногоучастка по договору купли-продажи является производным способом приобретенияправа собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участоксо всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношенииданного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным отправ третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупательсогласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст.37 Земельного кодекса РФ возлагает на продавца обязанность информироватьпокупателя обо всех известных ему ограничениях (обременениях) земельногоучастка, поскольку они могут существенно связать нового собственника восуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требованияустановлены в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.
Всоответствии с п. 3. ст. 37 Земельного кодекса покупатель в случае предоставленияему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка иограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; оразрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседнихземельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование истоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли,которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимостьпродаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияниена решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования опредоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требоватьуменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельногоучастка и возмещения причиненных ему убытков[35].
Какотмечает некоторые специалисты, на практике исполнение продавцом обязанности попредоставлению покупателю информации о земельном участке возможно доказать лишьв том случае, когда соответствующая информация была отражена в тексте договораили в приложениях к нему. При возникновении спора наличие тех или иных сведенийв договоре позволит также однозначно определить объем предоставленнойинформации, ее истинность либо ложность[36].
Кземельно-правовым особенностям купли-продажи относится также то обстоятельство,что Земельным кодексом РФ предусмотрено, что в договорах купли-продажиземельных участков не могут содержаться условия, указанные в п. 2 ст. 37Земельного кодекса. Если указанные условия включены в такие договоры, то ониявляются недействительными.
Недействительнымиусловиями договора купли-продажи земельного участка являются следующие:
устанавливающиеправо продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающиедальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку,передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающиеответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участкитретьими лицами.
Следуетсогласиться с их мнением, что несмотря на то, что п. 2 ст. 37 Земельногокодекса РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаютсянедействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий встрогом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 Гражданского кодекса любые сделки,направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтой причине, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельногоучастка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправепредъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи,также должно признаваться ничтожным в силу общих гражданско-правовых норм.
Приэтом, как известно, переход права собственности на недвижимость подлежитгосударственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса). Правособственности на земельный участок возникает у покупателя с моментагосударственной регистрации перехода права собственности.
Какполагает О.Ю. Скворцов, ссылаясь на Постановление Президиума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 02.02.1999 г. № 4749/98, «отсутствие государственнойрегистрации перехода права собственности на недвижимость не является основаниемдля признания недействительным договора ее купли-продажи»[37]. Договорпродажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонамисогласия по всем его существенным условиям. Он связывает стороны, даже еслигосударственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемоеимущество еще не осуществлена. На практике это означает, что стороны могутприступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество,произвести предусмотренные договором платежи.
Поповоду правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФсформулирована правовая позиция, выраженная в Определении от 05.07.2001 г. №132-О: государственная регистрация — формальное условие обеспечениягосударственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих издоговорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.Государственная регистрация призвана лишь, удостоверить со стороны государстваюридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самымгосударственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонамиобязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота иего стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанногосубъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров,юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественнуюсамостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимоепроизвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение правчеловека и гражданина.
Обязательство,которое связывает стороны, заключается в необходимости совершения действий,направленных на государственную регистрацию перехода права собственности,которая проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договорекупли-продажи недвижимости. В случае уклонения одной из сторон от совершенияуказанных действий, другая сторона вправе обратиться в суд с исковымтребованием произвести регистрацию в соответствии с судебным решением (п. 3 ст.165 Гражданского кодекса РФ). Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации,обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении илирегистрации сделки (п. 4 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).
Итак,как уже отмечалось, государственной регистрации подлежит только переход правасобственности на недвижимость, отчуждаемую по договору купли-продажи. Этоправило ст. 551 Гражданского кодекса РФ является императивным. Стороны невправе ни изменить его своим усмотрением, ни оспорить в судебном порядке.
Федеральнымзаконом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним предусмотрена государственная регистрация отдельных видов прав нанедвижимое имущество и сделок с ним таких, как, например:
правана предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним; права нагидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах;
арендынедвижимого имущества; сервитутов; ипотеки;
правасобственности на земельный участок при разграничении государственнойсобственности на землю;
предусмотреныособенности государственной регистрации права собственности гражданина наземельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачногохозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного илииндивидуального жилищного строительства.
Условие о качествепродаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК РФ.В соответствии с нормами данной статьи продавец обязан передать покупателютовар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии вдоговоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применитьправило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный дляцелей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельныйучасток уникален, многие из них имеют особенности в зависимости отместорасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности квосстановлению и др.
Поэтому применитьположения ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качествабудет затруднительным, такая дефиниция, как «ненадлежащее качество»,применительно к землям определенной категории без заранее определенныхтребований к качеству будет носить во многом субъективный характер. Воизбежание этого представляется необходимым заранее как можно точнее определятьтребования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в будущемизбежать многих проблем и претензий со стороны покупателя[38]. Достичьэтого можно путем закрепления условия о качестве продаваемого земельногоучастка как существенного условия договора. Именно поэтому мы считаем важным — дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятсяпредмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка./> 2.2 Права, обязанности и ответственность сторон договора купли — продажи земельного участка
Исполнение договоракупли-продажи земельного участка — это совершение продавцом и покупателем (либовоздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатойземельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом всоответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовыхактов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаямиделового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ)[39].
Права иобязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются вдоговоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическоесодержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляетнадлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей,предусмотренных законом и договором.
Продавецвправе:
требовать отпокупателя оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленныедоговором;
в случаеуклонения покупателя от государственной регистрации перехода правасобственности на участок обратиться в суд с требованием о проведениигосударственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков,вызванных задержкой регистрации.
Продавецобязан:
призаключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально полнуюинформацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образомповлиять на решение покупателя о приобретении данного участка;
передатьземельный участок в собственность покупателя в качественном состоянии, несостоящим под арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (заисключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок,обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);
подписатьдокумент о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться отподписания документа о передаче земельного участка);
обратиться в органюстиции с заявлением, о проведении государственной регистрации перехода правасобственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственнойрегистрации).
К информации,которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. 1 и3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения:
обобременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии сразрешенным использованием;
о разрешениина застройку земельного участка;
обиспользовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействиена использование и стоимость продаваемого земельного участка;
окачественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателемиспользование и стоимость продаваемого земельного участка;
иныесведения, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данногоучастка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами.
Специалистыобращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка подоговору купли-продажи является производным способом приобретения правасобственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок совсеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношенииданного земельного участка к моменту его продажи. Данныйспособ получения права собственности является производным и вполне согласуетсяс общими правилами приобретения данного права, которое, в частности, может бытьприобретено лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или инойсделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).[40]
Согласно п. 1ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от правтретьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласилсяпринять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 ЗК РФвозлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных емуограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенносвязать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствиянесоблюдения данного требования установлены в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.
Исполнениепродавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельномучастке можно доказать лишь в случае, если соответствующая информация былаотражена в тексте договора. В случае возникновения спора наличие названныхсведений в договоре обеспечит также возможность однозначно определить объемпредоставленной информации, а также ее истинность либо ложность.
В случаепредоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке,покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжениядоговора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗКРФ).[41]
Передачаимущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости — этосовокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридическоговведения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью.Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные,но не тождественные обязанности — фактически передать имущество покупателю иперевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнениеназванных обязанностей позволит считать основное обязательство продавцапередать имущество в собственность покупателя исполненным.
Фактическаяпередача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 556 ГКРФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненнымпосле его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документао передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 п. 1 ст.556 ГК РФ). Если обратиться к общепринятому толкованию термина «вручение»[42], тостановится очевидным, что он не может быть применим к передаче недвижимости.Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки.
Противоречиеабз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно может показаться напервый взгляд, нередко приводит к игнорированию требования закона о врученииимущества, и исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводитсялишь к подписанию передаточного акта. Между тем нередки ситуации, когдаподписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлениипередачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишаетпокупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаяхобязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считатьсяисполненной.
Необходимопринимать во внимание не буквальный смысл слова «вручение», а значение, котороеэтому термину придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считаетсяврученной с момента фактического поступления во владение приобретателя. Инымисловами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателюозначает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить вправо владения недвижимостью[43].Об этом может свидетельствовать, например, освобождение земельного участка отимущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке ит.п.
Такимобразом, для признания фактической передачи недвижимости состоявшейсянеобходимо совершение двух юридически значимых действий — вручение имуществапокупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. Приэтом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будетсчитаться момент совершения последнего по времени действия. Например, сторонызаключили договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход правасобственности, но в фактическое владение покупателя земельный участок по темили иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного акта, посмыслу абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свидетельствует лишь о намерении продавцаисполнить обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этогообязательства. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимостьпокупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости вовладение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.
Уклонениеодной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка наусловиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавцаот исполнения обязанности передать имущества, а покупателя — обязанностипринять имущество (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразноустанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточныйакт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, какуклонение. Получение недвижимости во владение имеет вРоссийской Федерации большое значение для решения ряда вопросов. Во-первых, пообщему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения товарапереходит на покупателя с момента передачи ему товара (ст. 459ГК РФ). При этом обязательство продавца передать недвижимость покупателю«считается исполненным после вручения этого имущества покупателю иподписания сторонами соответствующего документа о передаче» (п. 1 ст. 556ГК РФ; выделено мной. — А.Ш.). Во-вторых, передача — начало отсчета срока дляпредъявления претензий по недостаткам товара (ст. 477ГК РФ). В-третьих, наличие либо отсутствие владения объектом недвижимости — этосущественный факт для определения способа защиты прав (например, виндикационныйиск предъявляется лишь при утрате фактического владения собственником) [44].
Вслучае, если от подписания документа о передаче земельного участка уклоняетсяпродавец, покупатель вправе требовать: а) передачи ему земельного участка наусловиях, предусмотренных договором купли-продажи; б) возмещения причиненныхему убытков (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ). В зависимости от состоянияисполнения сторонами иных обязательств по договору в случаях уклонения отподписания передаточного акта могут быть применены меры ответственности,предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение илиненадлежащее исполнение договора. Необходимо отметить, что касаетсяубытков, возникающих вследствие неисполнения или ненадлежащего исполненияобязательства, то ответственность за такие убытки также может быть посправедливости возложена на должника лишь тогда, когда неисполнение произошлопо его вине[45].
Перевод напокупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцомдействий, необходимых для юридического оформления перехода права собственностина земельный участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляетсяпутем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением опроведении государственной регистрации перехода права собственности наземельный участок к покупателю.
Следует заметить,что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность обратиться в орган юстициивозлагается на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление огосударственной регистрации перехода права собственности к покупателю, апокупатель — заявление о государственной регистрации права собственности. Вслучае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации,другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный суд с требованием опроведении государственной регистрации перехода права собственности ивозмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Покупательвправе:
требоватьуменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещенияпричиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложнойинформации о земельном участке;
в случаеуклонения продавца от подписания документа о передаче земельного участкатребовать передачи ему земельного участка, на условиях, предусмотренныхдоговором купли-продажи либо возмещения причиненных ему убытков;
в случаеуклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственностина участок обратиться в суд с требованием о проведении государственнойрегистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванныхзадержкой регистрации.
Покупательобязан:
оплатитьземельный участок в порядке и сроки, установленные договором;
подписатьдокумент о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться отподписания документа о передаче земельного участка);
обратиться ворган юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности наземельный участок (не уклоняться от государственной регистрации).
Послегосударственной регистрации перехода права собственности к покупателю, объемего прав и обязанностей определяется его титулом.
В заключение данногопараграфа обратим на то, что требования, установленные в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (опредоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельногоучастка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данногоземельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредставлениепокупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельногоучастка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решениепокупателя о покупке данного земельного участка. С учетом изложенного,предлагается новая редакция ч. 3 ст. 37 ЗК РФ:
«3. Покупатель в случаепредоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обремененияхземельного участка и ограничениях его использования в соответствии сразрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельногоучастка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенноевоздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; окачественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателемиспользование и стоимость продаваемого земельного участка; о существовании иприроде спора по поводу отчуждаемого земельного участка; иной информации,которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данногоземельного участка и требования о предоставлении которой установленыфедеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены илирасторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненныхубытков».2.3Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
Спецификакупли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральнымзаконом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения»[46].
Так,в ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения реализованпринцип преимущественного права субъекта РФ или, в случаях, установленныхзаконом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участкаиз земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которуюон продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Механизмреализации преимущественного права покупки схож с установленным в ст. 250 ГК РФдля случаев продажи доли в праве общей собственности, однако имеет своиособенности.
Преимущественнымправом покупки обладает субъект РФ. Некоторые субъекты РФ оперативноурегулировали порядок реализации этого права. Например, в соответствии со ст. 4Закона Пермской области от 31.10.2003 N 1080-220 «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения в Пермском крае», при продаже земельногоучастка из земель сельскохозяйственного назначения преимущественное правопокупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, имеет Пермскийкрай, а в случаях, если земельный участок примыкает к черте населенного пунктаи (или) градостроительной документацией предусмотрено использование земельногоучастка для муниципальных нужд — городское или сельское поселение, натерритории которого расположен земельный участок[47]. Извещениевручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением овручении.
Извещениепродавца земельного участка в трехдневный срок после получения высшимисполнительным органом государственной власти Краснодарского края направляетсяна рассмотрение уполномоченному органу. Решение уполномоченного органа ореализации преимущественного права покупки должно быть принято в трехнедельныйсрок и незамедлительно направлено продавцу. Порядок рассмотрения извещений ипринятия решений уполномоченным органом утверждается высшим исполнительныморганом государственной власти Краснодарского края.
СубъектРФ в своем законе вправе уполномочить на реализацию преимущественного правапокупки муниципальные образования. Однако при этом должна быть соблюдена ч. 2ст. 132 Конституции РФ, предусматривающая, что органы местного самоуправлениямогут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачейнеобходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализацияпереданных полномочий подконтрольна государству[48].
Дляпродажи земельного участка продавец обязан известить в письменной форме высшийисполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продатьземельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.
Согласност. 432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия,которые названы в законе или иных правовых актах как существенные илинеобходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительнокоторых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Учитывая,что вопрос о цене продажи земельного участка специально оговорен в Законе об оборотеземель сельскохозяйственного назначения, что в соответствии с п. 1 ст. 454 и п.1 ст. 549 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятсяусловия о предмете договора и о цене продаваемого объекта, цена продажи ипредмет договора должны быть указаны в извещении[49].
Описаниеи индивидуализация земельного участка осуществляется в результате проведенияего государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом «Огосударственном кадастре недвижимости»[50].
Кромеэтого, стороны договора могут факультативно отнести к существенным условиямдоговора и иные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.
Такимобразом, наиболее надежным способом выполнить требование закона об указании визвещении «цены и других существенных условий договора»[51] являетсянаправление субъекту РФ проекта договора купли-продажи. В противном случае можетбыть поставлено под сомнение надлежащее выполнение данного требования свытекающими возможными неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п. 4ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Дляизвещения субъекта РФ законом предусмотрены два возможных варианта: извещениевручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением овручении. Любой из этих вариантов будет являться надлежащим извещением. Наосуществление преимущественного права покупки законом отведен 1 месяц со дняпоступления извещения.
Посмыслу закона, договор купли-продажи может быть заключен в течение 1 года содня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной властисубъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, в муниципальноеобразование, в том числе, до истечения месячного срока, в пределах которогоможет быть заявлено намерение об осуществлении преимущественного права покупки.В последнем случае договор купли-продажи земельного участка можно заключить подусловием (ст. 157 ГК РФ).
Еслив течение года со дня извещения договор купли-продажи не будет заключен илизаключен на условиях по цене ниже ранее заявленной или с изменением другихсущественных условий договора, отличающихся от заявленных в извещении, у уполномоченныхсубъектов возникает вновь преимущественное право покупки, нарушение которогоможет повлечь неблагоприятные последствия, предусмотренные в п. 4 ст. 8 Федеральногозакона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[52].
Предусмотренноев ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначенияпреимущественное право покупки не распространяется на случаи отчужденияземельного участка при совершении иных сделок, в том числе, по договору мены,дарения, под выплату ренты[53].
Взаключении данного параграфа нужно отметить, что для организацииболее рационального использования земельных участков сельскохозяйственногоназначения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения», по мнению многих юристов, следовало бы закрепить требования кквалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность илиаренду. В этих целях необходимо, по нашему мнению, в ст. 2 ФЗ «Об оборотеземель сельскохозяйственного назначения» внести дополнение (п.З), закрепляющееследующее положение: «Земельный участок из земель сельскохозяйственногоназначения может быть приобретен в собственность или в аренду дееспособнымфизическим лицом, имеющим специальное сельскохозяйственное (агрономическое)образование или опыт работы в сельском хозяйстве, либо юридическим лицом, вУставе которого закреплено, что производство, переработка и хранениесельскохозяйственной продукции является одним из основных видов егодеятельности; имеющим квалифицированных работников со специальнымсельскохозяйственным образованием или опытом работы в сельском хозяйстве».
/>Заключение
В заключение работыподведем итоги проделанному исследованию. Любое государство с рыночной системойэкономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот,соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит передсобой и Российская Федерация.
Таким образом, Основнойзакон Российской Федерации закрепляет, что земля может отчуждаться илипереходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ихоборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитываястратегическую, государственную важность земли (земель), законодательустанавливает особые правила купли-продажи земель в целом,
Продажа земельсоставляют значительную часть поступлений в бюджеты всех уровней. С каждым днемвсе большее количество земельных участков вовлекаются в экономический оборот.Между тем, продажа земельных участков сопровождается на практике существенныминарушениям действующего законодательства.
На основании выше написанного, вданной работе выявлены следующие проблемы теоретического и правоприменительногохарактера.
1. Значение понятий«земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях не идентичны.Понятие «земля» в отличие от «земельного участка» в современном российскомправе не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.
Понятие земельногоучастка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывнаяестественная, природная связь земельного участка с другими природными объектамина самом земельном участке.
2. Структурно правовойинститут купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормыпараграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностейземельного участка как объекта недвижимости.
3. Существенныеособенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить,что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ(«Особенности купли-продажи земельных участков») многое не указано. Во-первых,значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась«распыленной» по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важныхвопросов просто оказалась не учтенной. И, в-третьих, представленный в ст. 37 ЗКРФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданскоезаконодательство.
4. Для болеерационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначенияв Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», помнению многих юристов, следовало бы закрепить требования к квалификации лиц,которые приобретают земельные участки в собственность или аренду
5. Требования,установленные в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложнойинформации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделатьвывод о том, что непредставление покупателю информации о существовании спора поповоду отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, котораяможет оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельногоучастка.
Из всеговышеизложенного очевидно, что в настоящее время на практике при соблюденииустанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, атакже непосредственно при реализации своих законных прав на землю илиосуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы,землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Даннаяситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельногокодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количествомфедеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найтиответы на свои вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляетсяналичием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве,ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации, выйти из которых могут помочьтолько грамотные и понятные разъяснения специалистов в области земельногоправа.
Библиографическийсписок
I.Монографии, журнальные и газетные публикации
1. АлексеевС.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскомукодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая,третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). 2-е изд., перераб. и доп. М.:Проспект. 2010.
2. АнисимовА.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т. Приобретение прав на земельные участки,находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики. М.: Новыйиндекс. 2009.
3. АнисимовА.П., Мелихов А.И. Конституционно-правовое регулирование права частнойсобственности на земельные участки: Монография. Волгоград: Мастер. 2009.
4. АнисимовА.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности наземельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики:Монография. М.: Новый индекс. 2010.
5. БатяевА.А., Бобкова О.В., Васильчикова Н.В., Корнийчук Г.А., Резепов И.Ш., СальниковаЛ.В., Скачкова О.А., Смагина И.А., Суняева Р.Л., Шлянцев Д.А. 1001 договор навсе случаи бизнеса. М.: РАВНОВЕСИЕ. 2008.
6. БудниковаЮ.Е. Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированнымипредприятиями: Автореф. дис.… канд. юрид. наук. М. 2008.
7. БобровскаяО.Н. Проблемы ограничения и прекращения субъективных гражданских правсобственников на земельный участок // Современное право. 2010. N 11.
8. ГрудцынаЛ.Ю. Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. Ростовн/Д.: Феникс. 2007.
9. ДихтярА.И. Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальныхнужд: соотношение норм Гражданского и Земельного кодексов // Юридический мир.2007. N 2.
10. ДобрачевД.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М.: Волтерс Клувер.2005.
11. ЕршовВ.А. Постатейный комментарийк Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения». М.: ГроссМедиа, 2008.
12. ЕвсегнеевВ.А. Собственность на землю в фокусе интересов // «Журнал российскогоправа. 2004. N 8.
13. ИвановаЕ. Как поделить неделимое? // ЭЖ-Юрист. 2010. N 47.
14. КарповаЕ.В. Новеллы земельного законодательства. // Актуальные вопросы бухгалтерскогоучета и налогообложения. 2007. № 4.
15. КасьяноваО.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками: М.: Новая правоваякультура. 2006.
16. КостинаО.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков //Нотариус. 2010. N 2.
17. КотляровМ.Л. Выкуп земельных участков: вопросы ценообразования и экономическойсправедливости // Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование,бухгалтерский учет. 2007. N 7.
18. Концепцияразвития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советомпри Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованиюгражданского законодательства 7 октября 2009 г.) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 11.
19. КрассовО.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. — 2-е изд., перераб. М.: Норма:ИНФРА-М. 2010.
20. КрассовО.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ. — 2-е изд., перераб. — Норма:ИНФРА-М, 2010.
21. КобяковаО.Д. Приватизация земельных участков, на которых расположены многоквартирныедома // Аграрное и земельное право. 2007. N 11.
22. КоротковаО.И. Необходимость слаженной работы органов власти в сфере управления ираспоряжения земельными ресурсами как ключевая составляющая в обеспеченииприоритетной политики государства по управлению собственностью //Законодательство и экономика. 2010. N 12.
23. ЛипатовД.С. Споры, связанные с земельными правоотношениями «Судебно-арбитражнаяпрактика Московского региона. Вопросы правоприменения». 2009. № 3-4.
24. МазуровА.В., Нахратов В.В., Чуркин В.Э. Комментарий к Федеральному закону „Обобороте земель сельскохозяйственного назначения“ (постатейный). 2-е изд.,перераб. и доп. М.: Частное право. 2009.
25. МеньшенинП.А. Особенности состава и предпосылок действительности предварительногодоговора // Журнал российского права. 2011. N 2.
26. МаковскаяА.А. Противоречие в регулировании ипотеки земельного участка и расположенных нанем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу // Гражданское правосовременной России. М.: Статут. 2008.
27. ОглоблинаО.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии иобразцы документов (под ред. М.Ю. Тихомирова). / Изд. Тихомирова М.Ю., 2008.// Гарант 2010.
28. ОжеговС.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. — М.: Азбуковник. 1997.
29. ПирвицЭ.Э. Значение вины, случая и непреодолимой силы в гражданском праве // Вестникгражданского права. 2010. N 5.
30. ПресняковМ.В. Правовая определенность как системное качество российского законодательства// Журнал российского права». 2009. № 5.
31. СавинР.А. Исковые формы защиты приобретательной давности и права собственности наспорный земельный участок // Гражданское право. 2010. N 3.
32. СальниковИ.В. Земельные участки: правовое регулирование, оформление, судебная практика.СПС ГАРАНТ. 2009.
33. СелифоноваС.Ю. Ответственность за самовольное строительство: признание правасобственности или снос? // Адвокат. 2010. N 3.
34. СимоноваО.А. Земельно-правовые способы ограничения гражданских прав при обороте земельсельскохозяйственного назначения: региональный аспект // Правовые вопросынедвижимости. 2010. N 1.
35. СимоноваО.А. Правовыеспособы защиты публичных интересов при обороте земель сельскохозяйственногоназначения // Право и экономика. 2009. № 9.
36. СкворцовО.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер. 2006.
37. СкворцовО.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическоепособие. М.: Волтерс Клувер, 2006.
38. СуховаЕ.А. Справочник юриста по земельному праву. // Питер. 2007.
39. СыродоевН.А. Возникновение прав на землю. // Государство и право. 2004. N 10.
40. ТихомировМ.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Правои экономика. 2007. N 12.
41. ТихомировМ.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Правои экономика. 2007. N 12.
42. ТихомировМ.Ю. Образцы договоров по гражданскому законодательству Российской Федерации.Второе издание, дополненное и переработанное. М.: Изд. Тихомирова М.Ю. 2009.
43. ТихомировМ.Ю. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Изд. М.Ю.Тихомирова. 2008.
44. ТихомироваМ.Ю. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие. М.: Изд.Тихомирова М.Ю. 2008.
45. Тужилова-ОрданскаяЕ.М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском правеРоссии: Автореф. дис. д-ра юрид. наук. М. 2007.
46. ЧубуковГ.В. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. иперераб. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2006-2007.
47. ШвабауэрА.В. Проблемы правовой квалификации акта государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. 2010. N 12.
48. ШевчукД. Приобретение земли в собственность. // Финансовая газета. «Региональныйвыпуск», № 42, октябрь 2009.
49. ШейнинЛ.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М.:Деловой двор. 2011.
50. ЯлбулгановА.А. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения //Гражданин и право. 2006. N 12.
II. Нормативно –правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетомпоправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Российская газета. № 7. 21.01.2009.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФСРФ 21.10.1994) ред. от 06.04.2011 // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994.N 32. Ст. 3301.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФСРФ 22.12.1995) ред. от 07.02.2011 // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996.N 5. Ст. 410.
4. Земельныйкодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)ред. от 05.04.2011 // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.
5. Градостроительныйкодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)ред. от 20.03.2011 // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1).Ст. 16.
6. Федеральныйзакон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» ред. от 20.03.2011 (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) //Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.
7. Федеральныйзакон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (принятГД ФС РФ 04.07.2007) ред. от 27.12.2009 // Собрание законодательства РФ.30.07.2007. N 31. Ст. 4017.
8. Федеральныйзакон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» (принят ГД ФСРФ 24.05.2001) ред. от 23.07.2008 // Собрание законодательства РФ.25.06.2001.N 26. Ст. 2582.
9. Федеральныйзакон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» (принят ГД ФС РФ 26.06.2002) ред. от 29.12.2010 // Собраниезаконодательства РФ. 29.07.2002. N 30. Ст. 3018.
10. Федеральныйзакон от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципальногоимущества» (принят ГД ФС РФ 30.11.2001) ред. от 22.11.2010 // Собраниезаконодательства РФ. 28.01.2002. N 4. Ст. 251.
11. ПостановлениеПравительства РФ от 11.11.2002 N 808 „Об организации и проведении торговпо продаже находящихся в государственной или муниципальной собственностиземельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельныхучастков“ ред. от 29.12.2008 // Собрание законодательства РФ. 18.11.2002.N 46. Ст. 4587.
12. ЗаконПермской области от 31.10.2003 N 1080-220 Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения в Пермском крае» (принят ЗС ПО 15.10.2003) ред. от 02.03.2009// Бюллетень Законодательного Собрания и администрации Пермской области. N 13.10.12.2003.
III Судебная практика
1. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 14.12.2010 N 8265/10 по делу N А57-15856/2009 // СПСКонсультантПлюс.
2. ОпределениеВысшего Арбитражного Суда от 31.03.2008 N 1857/08 по делу N А60-5157/2007 //СПС КонсультантПлюс.
3. ПостановлениеФАС Центрального округа от 31.07.2009 по делу N А35-5466/08-С16 // СПСКонсультантПлюс.
4. ПостановлениеФАС Уральского округа от 23.12.2010 N Ф09-10714/10-С6 по делу N А50-9483/2010// СПС КонсусльтантПлюс.
5. ПостановлениеФАС Уральского округа от 27.05.2009 N Ф09-11503/07-С6 по делу NА07-4617/2007-А-ХСЯ // СПС КонсусльтантПлюс.
6. ПостановлениеФАС Волго-Вятского округа от 06.10.2010 по делу N А31-8310/2009 // СПСКонсультантПлюс.
7. ПостановлениеФАС Западно — Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А70-9059/2009 // СПСКонсультантПлюс.
8. ПостановлениеФАС Северо-Западного округа от 26.10.2010 по делу N А56-58521/2009 // СПСКонсультантПлюс.