Договор купли-продажи нежилых помещений

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛЫХПОМЕЩЕНИЙ

Оглавление:
Введение
Глава 1. История развития, понятие и предметдоговора купли-продажи нежилых помещений
1.1 История развития правовогорегулирования недвижимого имущества
1.2 Нежилые помещения как объектдоговора купли-продажи
1.3 Понятие договора купли-продажинежилых помещений
Глава 2. Элементы и форма договоракупли-продажи нежилых помещений
2.1  Стороны договора купли-продажинежилых помещений
2.2  Форма договора купли-продажи нежилыхпомещений
Глава 3. Правовое регулированиеисполнения договора купли-продажи нежилых помещений и ответственности за егонарушение
3.1 Исполнение договора купли-продажинежилых помещений
3.2 Ответственность за нарушение продавцоми покупателем договора купли-продажи нежилых помещений
Заключение
Список используемой литературы

 
Введение
Развитие экономики любойстраны зависит от уровня развития товарного производства, которое предполагаетсовершение различных актов товарообмена. Наиболее распространенной формойвыражения таких отношений выступает договор купли-продажи. В настоящее времявсе чаще заключаются договора купли-продажи, предметом которых являетсянедвижимое имущество, в частности, здания, сооружения и иные нежилые помещения.Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных ипрочих нежилых помещений.
В современный периодприобрести нежилое помещение в собственность можно не только по договорукупли-продажи, а также по договору мены, дарения или по иным договорам. Но чащевсего основанием возникновения права собственности на нежилые помещениявсе-таки является купля-продажа или строительство этих объектов на собственныесредства или на долевых началах.
Нормы параграфа 7 главы30 «Продажа недвижимости» Гражданского Кодекса Российской Федерации определяютобщий порядок для перечисленных в ней различных по своему содержанию отдельныхвидов договора купли-продажи недвижимости.
Распространяя на договоркупли-продажи нежилых помещений общие положения о договоре купли-продажинедвижимости, необходимо учитывать существенные особенности предмета этогодоговора и, следовательно, особенности его гражданско-правового регулирования.
В данной работе подробнорассматриваются: прежде всего, понятие нежилых помещений, а также основныевопросы, связанные с заключением и исполнением договора купли-продажи нежилыхпомещений.
Дипломная работаосновывается на нормативных актах Российской Федерации, регулирующих отношения,возникающие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений.Эмпирическую базу составила опубликованная и неопубликованная судебнаяпрактика.
Действия субъектовгражданского права, вытекающие из договора купли-продажи нежилых помещений,регулируются в первую очередь Гражданским кодексом Российской Федерации. Такжеприменяются нормы Федеральных законов РФ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г., «О приватизациигосударственного и муниципального имущества» от 21.01.01 г.
Нормативно-правовую базу составили нормативные правовыеакты Российской Федерации, как действующие, так и утратившие силу.
Основные положения,рассмотренные в работе:
1.  Сформулировано определение нежилогопомещения: «Нежилое помещение — единица комплекса недвижимого имущества (частьздания, сооружения), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использованиядля торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иныхнежилых целей и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, РоссийскойФедерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований».
2.  Предлагается различать понятия«здание» и «сооружение». Зданием является фундаментально связанный с землей архитектурно-строительныйобъект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению,используемое для труда, социально-культурного обслуживания населения и иных целейи имеющее в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Сооружением являетсяфундаментально связанный с землей инженерно-строительный объект, перемещениекоторого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, служащее длявыполнения технических функций и не предназначенное для постоянного проживанияв них людей.
3.  Поскольку нежилые помещения являютсянедвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определениенедвижимости в ст. 130 ГК РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилоепомещение» наряду с существующим в юридической литературе понятием «здание» и«сооружение».
4.  Незавершенные строительством объекты,не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимомуимуществу и могут являться предметом договора купли-продажи нежилых помещений ипри отсутствии государственной регистрации права собственности продавца этогоимущества.
5. Предлагается введениеобязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи нежилыхпомещений, учитывая экономическую значимость нежилого помещения как объектанедвижимого имущества, а также с целью усиления правовой защиты участниковдоговора.

Глава 1. Историяразвития, понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений
 
1.1 История развитияправового регулирования недвижимого имущества
Исследование развитиязаконодательства представляет огромный интерес и важно не только впознавательных целях, но и с позиций формирования современных правовыхинститутов. Право — это продукт истории. Известный дореволюционный юрист К.Малышев в 1878 г. высказал по этому поводу следующее: «Историческое изучениетой или другой группы материалов оказывается полезным не только в интересахпростого знания минувшего времени, но и в интересах современной нам практики,потому что оно объясняет нам настоящее состояние права, указываетпреемственность его идей и учреждений, постепенное их развитие, указываетиногда ошибки и недоразумения наших предков, которые можно даже избегать»[1].
Собственность нанедвижимость появилась сравнительно поздно, с достижением народом значительнойстепени культурного состояния[2]. На ранних ступеняхразвития римского общества (4-3 вв. до н.э.) земля — главная недвижимость,являлась племенной или государственной собственностью, а право на нее отдельныхчленов общины римского народа ограничивалось простым владением. В период такназываемого «классического римского права» на основе разложения коллективной собственностиразвивается индивидуальная частная собственность на вещи, в том числе наземельные участки[3].
Римское право различаетвещи «преимущественно по механическим свойствам своей природы» (движимые,недвижимые, делимые, неделимые, потребляемые, непотребляемые и т.п.)[4].Первоначально в Риме деление вещей на недвижимые (res immobiles) и движимые (res mobiles) не имело важного практического значения, потому чтоправовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми жеюридическими нормами.
Римляне к недвижимостиотносили земельные участки (solum,fundus, обширные участки — latifundia, campi, малые — praedia, loci). В составземельного участка входила сама земля и все, что с нею естественно илиискусственно соединено (junctia,implicatio), «так, что не может быть от нихотделено или без ущерба для их сущности, или без перемены их формы»[5].К участку относилось также пространство под и над ним находящееся. В качествеобщего термина для обозначения участка со всем находящемся на нём римлянепользовались выражением: res soli[6]. Всё то, что было прочно связано сземлей путем насаждения, возведения надстройки или каким-либо иным способом(постройки, посевы, насаждения и т.п.)[7], так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей смомента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждениярассматривались только как единое целое с землей, последняя считалась «главнойчастью, и всё, что её покрывало, разделяло её участь»[8].То есть в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit (сделанное на поверхности следует за поверхностью).Поэтому здание всегда являлось собственностью собственника земельного участка,на котором оно возведено, независимо от того, кем и на чьи средства былопостроено.
С течением времени в Римевозникают особые права на недвижимость (суперфиций, оброчные земли,эмфитемвзис). Деление вещей на движимые и недвижимые принимает более выраженныйхарактер. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась ужеспециальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок.
Из этого следует, что вримском праве классификация вещей на движимые и недвижимые основываласьисключительно на природном свойстве вещей — связи с землей и физическойнеспособности или способности к перемещению. К недвижимости относились земля ивсё, что с ней тесно связано, а к движимости — то, что можно перенести с местана место без изменения сущности вещи.
В более позднее время, вЕвропе в основу рассматриваемого деления был положен уже не столько физический(механический) признак, сколько общественное назначение вещей, относимых кдвижимым или недвижимым имуществам. Это различие было связано с тем, чтоземлевладение и натуральное хозяйство в средние века и в более позднее времяиграли большую роль, чем в Древнем Риме. Земля и всё, что было связано с ней,являлись главной средневековой ценностью (как экономическая основа семьи,общины, строя). Движимостью являлись незначительные объекты: слабое развитиепромышленности, торговли лишали их почти всякой ценности. Поэтому средневековаяклассификация имуществ на движимые и недвижимые исходила из признака прочностии способности вещи служить постоянной опорой и источником стабильного дохода[9].
Понятие правасобственности на недвижимость в России (а также и возможность её оборота) развивалосьпостепенно, в течение очень продолжительного периода времени[10].Эпоха, предшествовавшая появлению на Руси княжеской власти, характеризуется«бессознательным владением землею». Земли было так много, что вначале онаничего не стоила, и каждый род занимал столько, сколько мог обработать, ничемне затрагивая чужих интересов. Наши предки начинают осмысливать и определятьхарактер владения землей только с появлением княжеской власти и образованиемполитического союза. Чтобы обеспечить себе взимание налогов, правительстводолжно было прикрепить каждое селение к одному месту. С другой стороны, занедостатком денежных средств государи жаловали земельными участками своё войскои служилых людей. Так складывалось общинное и поместное землевладение. Общиннаясобственность на землю исчезла уже к концу XV века.
Впервые само понятие«недвижимое имущество» в российском законодательстве встречается в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых инедвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года[11] (Указ о Единонаследии) ив дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах, теории ипрактике. Несмотря на то, что впоследствии Указ о Единонаследии был отменен,уравнение поместий с вотчинами сохранилось.
С 1835 г. в России вступилв действие систематизированный акт — Свод законов Российской империи[12](далее в тексте — Свод законов). В ст. 383 т. 10, ч. 1 Свода законовопределялось, что имущество делится на движимое и недвижимое. Устанавливаяразличный правовой режим для движимого и недвижимого имущества, законодательтем не менее не давал определения понятий тех и других, ограничиваясьперечислением объектов, относимых к категории движимых и недвижимых вещей.
Недвижимыми имуществами всоответствии со ст. 384 т. 10, ч. I Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные иненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местныминаименованиями), и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки,строения и пустые дворовые места, а также железные дороги[13].К недвижимости, кроме того, причисляли водоемы (см. п. 1 ст. 1124 УставаГражданского судопроизводства[14], где к недвижимомуимению относилась рыбная ловля), сокровенные в недрах полезные ископаемые.
Движимым имуществомст.ст. 401, 402, 403 т. 10, ч. 1 Свода законов называли мореходные и речныесуда, книги, рукописи, картины и вообще все предметы, относящиеся к наукам иискусствам, домовые уборы, экипажи, землевладельческие орудия, наличныйкапитал, хлеб, сжатый и обмолоченный, и всё, что из земли извлечено и др.
Бесспорным недвижимымобъектом признавалась земля; некоторые ученые писали о части земнойповерхности, земельных или поземельных участках. Но по вопросу о том, какойкритерий должен быть положен в основу разграничения движимых и недвижимыхвещей, мнения ученых расходились.
Г.Ф. Шершеневич, К.Победоносцев, А.Н. Гуляев, Е. Трубецкой проводили классификацию вещей надвижимые и недвижимые не только по естественному, природному свойствупредметов, но и указывали на необходимость существования для недвижимостимеханической или органической связи с земной поверхностью[15].
Статья 384 т. 10, ч. 1 Сводазаконов недвижимыми имуществами признает по закону землю, дома, фабрики и т.д.,но фактически в основе определения этой категории недвижимости (земля и всё,что прочно с нею связано) положены «природные свойства вещей, не создаваемыеправом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическимипоследствиями»[16].
Деление на движимость инедвижимость применялось не только к вещам, но и к правам (так называемымбестелесным вещам). Но в основу классификации не мог быть положен критерий,применяемый к «телесным вещам» (способность или неспособность к перемещению),поэтому, по мнению Е.В. Васьковского, следовало бы «обратить внимание на объектправа и считать права на недвижимость — недвижимыми, а права на движимость и надействия других лиц — движимыми»[17]. По этому пути пошло иевропейское законодательство. Например, согласно ст.ст. 517-526 Французскогогражданского кодекса, «имущества являются недвижимыми по их природе, в силу ихназначения или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». Впоследнюю группу включаются узуфрукт на недвижимые вещи, сервитут илипоземельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимогоимущества.
В российскомзаконодательстве отсутствовало прямое указание о распространении различия междудвижимыми и недвижимыми правами на вещи. Законодательство же к движимомуимуществу относило всякого рода обязательства (ст. 402 т. 10, ч. 1 Сводазаконов), а практика признавала арендное право движимым имуществом.
В проекте Гражданскогоуложения России уже содержалось определение недвижимого имущества, которымпризнавались земля, а также строения или сооружения, неподвижно к землеприкрепленные, как-то дома, заводы, фабрики (ст. 32).
Отсутствие законногоопределения движимости и недвижимости приводило к серьёзным недоразумениям приквалификации того или иного имущества, например при определении природы такихобъектов, как строения или сооружения, а равно помещений в них находящихся.
Сама категория«недвижимость» появилась в российском законодательстве достаточно поздно (в XVIII веке), но правовое регулированиесделок с отдельными видами недвижимых имуществ (прежде всего поместьями,вотчинами) осуществлялось с более раннего периода (см. гл. 16,17 СоборногоУложения 1649 г.[18]).
Одним из способовустановления, изменения и прекращения юридических отношений является совершениеразличного рода сделок. К сделкам, которые могли иметь своим предметомнедвижимое имущество, нормы Свода законов Российской империи относили: дарениеи пожалование, выдел недвижимого имущества, запродажу и куплю-продажу, найм(для краткосрочных обязательств) или аренду (для долгосрочных обязательств итолько в отношении недвижимых имуществ).
Действия, направленные наустановление, изменение или прекращение гражданских прав могут выражаться ввиде изъявления воли одного лица или соглашения двух или нескольких лиц. Дляперехода права от одного лица к другому часто требуется соглашение этих лиц вформе договора, который является на практике наиболее распространенным видомсделок. «Договор — юридическое отношение, устанавливаемое добровольным соглашениемдвух или более лиц, в котором одни приобретают право требовать от другихсовершения или не совершения известного действия»[19].
С развитиемэкономического оборота нередко недостаточно просто внешнего проявления волисторон соглашения (например, устное), а требуется уже более формализованноезакрепление её выражения. Тогда законодательство устанавливает обязательныетребования к форме сделок, причём это не только отражение волеизъявления написьме, но и в ряде случаев участие свидетелей, общественной власти. В этомслучае форма сделки приобретает двоякий характер: либо служит средствомдоказательства соглашения, либо необходимым условием действительности сделки, свытекающими отсюда различными правовыми последствиями в случаях нарушенияустановленной законом формы.
В соответствии со ст. 707т. 10, ч. 1 Свода законов переход права собственности связывался с совершениемкрепостного акта и вводом во владение, но не был точно установлен моментвозникновения вещного права у приобретателя, на что обращали внимание юристы ив связи с чем существовали трудности на практике.
Несомненно, что участиепредставителей общественной власти в заключении договоров должно гарантироватьпрочность прав и соответствие их законодательству, а с другой стороны,обеспечивает фискальные интересы государства. К категории сделок, участие вкоторых общественной власти Свод законов признавал обязательным, относилисьакты о переходе или ограничении прав на недвижимые имущества, причем требованиео соблюдении формы договора служило условием действительности сделок.
14 апреля 1866 г. принятоПоложение о нотариальной части[20], в соответствии скоторым: сделки о переходе, ограничении права собственности на недвижимоеимущество под страхом недействительности должны были быть совершены унотариусов и затем обращены в крепостные через утверждение их старшимнотариусом (внесением акта в крепостную книгу и отметки об этом в реестрекрепостных дел). Вещные права на недвижимость не приобретались до утвержденияпоследним сделок, за исключением установленных в законе. Тем не менее, всудебной практике возникали споры о том, с какого времени переходит правособственности: с момента утверждения акта старшим нотариусом и отметки об этомв реестре крепостных дел или вручения покупщику выписки утвержденного акта.Гражданским Кассационным департаментом Правительствующего Сената был принят рядрешений, в которых разъяснялось, что право собственности на имение должносчитаться перешедшим от продавца к покупщику с момента утверждения крепостногоакта старшим нотариусом[21].
При всех преимуществахнотариальной системы по сравнению с крепостным порядком и она не лишена быламногих недостатков: неопределенность момента приобретения вещного права,отсутствие принципа достоверности, принцип гласности представлял собой пустуюформальность, чрезмерная сложность процедуры[22].
В феврале 1917 г. врезультате революционного переворота в России главным органом в государствестало Временное Правительство, в обязанности которого входило принятиенормативных актов, направленных на правовое регулирование общественныхотношений. За тот короткий промежуток времени, пока эта структура являласьвысшим органом государственной власти, она фактически не принимала акты порегулированию правового режима недвижимых вещей, который по-прежнемуопределялся на основе норм Свода законов Российской Империи.
«В течение первого годареволюции задача законодательства сводилась преимущественно к выкорчёвываниюкорней старого, дореволюционного права»[23]. Одним из первыхдекретов советской власти был Декрет от 26 октября 1917 г. «О земле»[24],который провозглашал, что «помещичья собственность на землю отменяетсянемедленно без всякого выкупа», «помещичьи шления со всеми принадлежностямипереходят в распоряжение волостных земельных Комитетов и уездных СоветовКрестьянских Депутатов впредь до Учредительного Собрания»[25].
С 18 декабря 1917 г.Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие бы тони было сделки по продаже, покупке, залогу, всех недвижимостей в городах4.В 1918 г. Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимостив городах»5 в городских поселениях численностью жителей свыше 10000была отменена частная собственность на все строения, которые вместе снаходящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела,установленного органом местной власти (ст.2). Данные строения былимуниципализированы (перешли в собственность местных Советов и исключены изчастного оборота).
В период НЭПа появляютсяпонятия денационализированных предприятий (с числом рабочих менее 20, которыегосударство считает невыгодным держать за счет средств своего бюджета и котороеоно передает прежнему собственнику) и демуниципализированных строений(безвозмездно передаваемые бывшим собственникам и их наследникам, «если онипроявляют фактическое попечение» или фактическим владельцам, ввидуневозможности (крайней затруднительности) использования их Местными советами)[26].Основные положения НЭПа о частной собственности на имущество были отражены вДекрете от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах,признаваемых в РСФСР, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР»[27].
На практике наиболееширокое распространение из всех сделок, предметом которых являласьнедвижимость, получил договор купли-продажи жилых строений. Однакооборотоспособность последних, как объектов права собственности частных лиц,значительно ограничивалась правилом, содержавшимся в ст. 182 ГК РСФСР (1922 г.)и имевшим «своей целью борьбу с двумя явлениями, недопустимыми в советскомстрое: а) сосредоточением в одних руках крупных ценностей в виде многочисленныхдомовладений и б) со спекуляцией жилищами»[28]. Статья 182 закрепляла,что строение могло быть продано собственником, только если он, а также егонесовершеннолетние дети и супруг в течение трех последних лет не отчуждалистроений. А лицо могло купить строение только в том случае, если оно, егосупруг, несовершеннолетние дети не обладают на праве собственности другимистроениями. Для договоров купли-продажи строений и права застройки требовалосьсоблюдение нотариальной формы и последующая регистрация в коммунальном отделе(ст. 185 ГК РСФСР).
Официально в 1922 г.деление имуществ на движимое и недвижимое было отменено, но эти понятиявстречаются в правовых актах более позднего периода[29].Отказ советского законодателя от классификации имуществ на движимое инедвижимое имел своим последствием прекращение научных исследований в областирегулирования оборота недвижимости. Само понятие «недвижимость» даже если иупотреблялось в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательствудореволюционному или зарубежному[30].
В Гражданском КодексеРСФСР 1964 г. понятия недвижимости не было. Но при отсутствии правасобственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий крежиму недвижимости — имелись некоторые нормы, позволявшие выделять правособственности граждан на отдельные вещи и совершение сделок с ними в отдельныеинституты (право личной собственности на жилой дом, договор купли-продажижилого дома или дачи)[31].
Законодатель должен былпользоваться длинной описательной формулой «жилой дом (часть дома), квартира вмногоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальныхзастройщиков», вовсе не потому, что не мог быть найден объединяющий термин, апотому, что только указанные объекты из всех тех, которые охватывались бы этимобъединяющим понятием, по советскому законодательству могли находиться уграждан в личной собственности (эта формулировка применялась для обозначениятой части недвижимости в жилищной сфере, которая могла находиться всобственности граждан). Здания и сооружения могли находиться в собственностиколхозов, иных кооперативных организаций и их объединений[32],профсоюзных и иных общественных организаций[33].
Таким образом, понятие«недвижимость» активно не применялось, а было лишь известно, что «недвижимость— (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на нихкапитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нетделения вещей на движимые и недвижимые, так как земля — исключительнаясобственность государства»[34].
Уже в 1990 г. в Россииначалось осуществление земельной реформы. Реформирование существовавшегоземельного строя было направлено, прежде всего, на радикальные измененияотношений собственности. В российском законодательстве возрождается категориянедвижимости. В современное российское законодательство деление вещей надвижимые и недвижимые было возвращено законом «О собственности в РСФСР»[35].Сначала понятие «недвижимое имущество» было лишь упомянуто применительно кинституту приобретательной давности в п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «О собственностив РСФСР». Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч. 1 п. 4 ст. 2закона содержала перечень объектов права собственности, среди которыхназывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельныеучастки[36]. Институт собственностина земельные участки был закреплен в п. 2 ст. 6 закона; на строения — в п. 1ст. 13 закона. В п. 3 ст. 7 закона употреблялся термин «недвижимое имущество»,хотя определения его данный закон не давал. По-прежнему сохранялись три формысобственности: собственность граждан, коллективная и государственнаясобственность. Хотя названный закон допустил более широкую трактовку имущества,находящегося в собственности граждан, с правовой точки зрения он
не осуществил делениеимущества на движимое и недвижимое. Имущество, находящееся в собственностиграждан, делилось на орудия производства и предметы потребления. В Основахгражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным СоветомСССР 31 мая 1991 г.[37], в период политическогои экономического реформирования не только советского права, но и советскогостроя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так,в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республикзаконодателями было реанимировано вполне классическое деление имущества надвижимое и недвижимое.
Именно в п. 2 ст. 4 Основгражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.1, кромеперечисления примеров (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервыеупоминаются такие признаки недвижимости, как прочная связь с землей иневозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению.Понятие «недвижимое имущество» привязали к земле, установив, что к недвижимомуимуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано. Данноеопределение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ «Орегулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»[38].
Следующий шаг в развитииобъема понятия недвижимости был совершен в российском законодательстве в связис принятием Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года. После того,как было возрождено право частной собственности на землю, впервыепредусмотренное в Законах РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»[39]и «О земельной реформе»[40]ситуацияизменилась. Вновь появилось понятие «недвижимое имущество». Недвижимостьвозвращалась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственникаявляется распоряжение собственностью.
Коренные преобразования вэкономике России потребовали обновления правового регулирования гражданскихотношений, получившего воплощение в принятом в 1994 году Гражданском кодексе иряде специальных законов. Сложившиеся новые общественные отношения обусловилинеобходимость использования соответствующих правовых установлений, категорий ипонятий. Одним из таких понятий является недвижимость. Огромное значение дляобщества такого недвижимого имущества, как земельные участки, здания,сооружения и т. п. потребовало установления особого правового режима этихобъектов. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации не только посвятилспециальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые, но и ввел рядстатей и положений, определяющих правовой режим недвижимого имущества.
В настоящее времяопределение недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам(недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и всё, чтопрочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относятлеса, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения,здания, сооружения и т.п.
Фактически, этот виднедвижимости включает в себя две группы объектов[41]:природные ресурсы[42], которые, находясь вестественном состоянии, в силу своей специфики вообще не могут перемещаться впространстве, и все остальные объекты, которые не могут быть перемещены безнесоразмерного ущерба их назначению3.
В качестве необходимыхпризнаков недвижимого имущества в научных исследованиях, как правило,называются:
- индивидуальныйхарактер (или неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными,свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектовнедвижимости. Одним из таких признаков является, например, месторасположениеобъекта;
- неподвижность (илистационарность). Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещениеневозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба;
- незаменимость.
Если вещь являетсяиндивидуально-определённой, она признаётся юридически незаменимой. Поэтому сюридической точки зрения такой признак как индивидуальный характер недвижимостипоглощает в себе и юридическую «незаменимость». Кроме того, выделяют такиепризнаки недвижимости, как:
- многократноеиспользование в процессе производства;
- сохранение их первоначальноговида (формы) в течение длительного периода. В зависимости от материала основныхконструкций (фундаментов, стен, перекрытий), объекты недвижимости подразделяютна 6групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет;
- полезность. Объектнедвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой илипроизводственной площади, в комфортности и экологичности помещения. Полезностьобъекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка,благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основныхконструкций и т.д.;
- фундаментальность.Недвижимость — это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать приобычных условиях;
- тенденция к ростустоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонновозрастает;
- необходимость постоянногоуправления. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управлениенедвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактическихработ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей ит. д.[43];
- значительнаяценность (существенная стоимость);
— государственнаярегистрация объектов недвижимости.
В отношении последнихдвух признаков необходимо отметить следующее. Действительно, как правило,недвижимое имущество имеет значительную ценность, причём «недвижимость являетсяодним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течениемвремени»[44].
В качестве признаковнедвижимости называется также её регистрация, при этом под государственнойрегистрацией понимается «совокупность трёх составляющих:
а) регистрация самогообъекта, б) прав на него и в) сделок с ним».
Как представляется,государственная регистрация права и сделки не может быть признаком объекта,поскольку является уже элементом правового режима недвижимого имущества.
Характеризуя дальнейшееразвитие событий в области правового регулирования продажи недвижимого имуществав России, мы пришли к выводу, что в советский период дело дошло донационализации земли и иных основных объектов недвижимости. В этот периоддоговор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении ограниченногокруга объектов.
1.2 Нежилые помещениякак объект договора купли-продажи
Нежилые помещения, какчасть здания, являются недвижимым имуществом по своей природе, поскольку этообъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.Причинение
несоразмерного ущербаимеет место, если в результате перемещения ущерб выразился в изменении егопервоначального назначения или в результате ущерба существенно уменьшиласьценность объекта. И хотя помещения прямо не указаны в п. 1 ст. 130 ГК РФ, ониполностью соответствуют характеристике недвижимости, содержащейся в названнойстатье.
В законодательстве РСФСРи РФ нет официального определения понятия нежилого помещения. Но во многихнормативных актах содержались термины, употребляемые в различных контекстах. Вп. 1 ст. 23 Закона «О собственности» к муниципальной собственности относились нежилыепомещения в домах жилищного фонда. В ст. 1 и 7 Закона «Об основах федеральнойжилищной политики» сказано о том, что нежилые помещения являются составнымичастями жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями,сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и т.д.). Жилищныйкодекс РСФСР от 24 июня 1983 года подразделяет нежилые помещения на помещения,предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд и помещения для нуждпромышленного характера. Первые согласно ч.2 ст.4 ЖК РСФСР могут являтьсячастью или непосредственно быть связаны с жилыми домами. Вторые, в соответствиис ч.2 ст.7 ЖК РСФСР в жилых домах предоставлены быть не могут. Проект Жилищногокодекса РФ под помещением понимает единицу комплекса недвижимого имущества(часть многоквартирного дома, иного связанного с многоквартирным домом объектанедвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельногоиспользования в качестве жилых, нежилых помещений и находящуюся в собственностиграждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РоссийскойФедерации или муниципальных образований. Видно, что действующеезаконодательство пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, т.е.говорит о помещениях, расположенных только в жилых домах. В нормативных актахупотребляется понятие «гражданские здания»; оно объединяет в одну группу жилыеи иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально-бытовые,культурно-просветительские и т.п. Следовательно, «гражданские здания»отличаются от понятий «нежилое помещение» и «жилое», а точнее первое понятиевключает в себя понятие «жилое помещение» и часть понятия «нежилое».
Также законодательстворазличало понятия «объекты нежилого фонда» (как род) и «нежилые помещения» (каквид), а также соотношение между частью и целым. Например, Государственнаяпрограмма приватизации в разделе 2.6, утвержденная Указом Президента РФ от24.12.93, к объекту нежилого фонда относит конкретные виды: нежилые помещения вжилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания исооружения. В данном случае нежилые помещения, как и ранее рассматриваются вкачестве частей жилых домов и этим частям противостоят как целые объекты зданияи сооружения, объединяемые общим родовым признаком — предназначенностью не дляпроживания, а для иных целей. «В то же время, очевидно, к нежилым можно отнестии помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, непредназначенных для проживания»[45].
Существенную роль взаполнении правовых пробелов, касающихся регулирования правового положения недвижимости,сыграл Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996года №72 -ФЗ. Впервые в законодательстве этот закон дал официальное понятие«помещения», под которым, согласно статье I вышеназванного Закона, понимается единица комплексанедвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданиемобъект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельногоиспользования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственностиграждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РоссийскойФедерации и муниципальных образований. Данная формулировка имеет исключительнуюценность для практического применения в силу того, что учитывает, по крайнеймере, три принципиальных момента действующего гражданского законодательстваРоссии. Во-первых, следует положениям ГК РФ о субъектах вещных прав. Во-вторых,признает помещение объектом вещных прав любого субъекта без ограничений, в товремя как в ранее действовавшем Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24декабря 1990 года нежилые помещения в домах жилищного фонда причислялись кобъектам муниципальной собственности (ст. 23 Закона). В-третьих, приопределении понятия «помещения» справедливо сделать акцент на целевомназначении помещений, что по существу и является основой для различногоправового режима как объектов вещных прав жилых и нежилых помещений.
Нужно отметить, новый ГКРФ не выделяет часть здания — нежилое помещение — как объект гражданских прав.Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ- размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Проблеманежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает тогда,когда имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих тоили иное вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношениисовместного имущества, так как на нежилое помещение нельзя распространитьэлементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений принеобходимости признания права долевой собственности на общее имущество(коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход,инженерные коммуникации) в здании.
С 31 января 1998г.вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[46].В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельныхобъектов недвижимости. Упоминания в этом Законе, принятом после вступления всилу ГК, о нежилом помещении как самостоятельном объекте недостаточно.Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режимнежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров игрозит возрастанием их числа в будущем.
Ю.Г. Жариков и М.Г.Масевич к нежилым помещениям относят помещения, не включенные в жилищный фонд ипредназначенные для производственных, административных, социальных,образовательных, культурных и других целей[47].
Понятие «нежилоепомещение» сохраняет смысл для отличия его от жилого помещения. Ведь в нежиломздании могут быть жилые помещения (например, квартира для директора школы).Широкое распространение в прежние годы получило размещение в жилых домах напервых этажах и в полуподвальных помещениях производственных организаций — торговых, предприятий общественного питания, парикмахерских, аптек и др. Такие«соседи» часто создают неудобства для жильцов, нарушают покой, ухудшаютсанитарную обстановку во дворах зданий. Поэтому при новом строительстверазмещение их b жилых домах, как правило, не проектируется. В Москве Правительствостолицы намерено приостановить уже начавшееся строительство предприятийобщественного питания — кафе, ресторанов и т. п. в жилых домах и перепрофилироватьдействующие предприятия под другие цели, поставив это условием для сохранениядоговора аренды нежилых помещений. Данная классификация имеет большое значение,так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться тольков строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленныхжилищным законодательством.
И, наконец, еслиобратиться к словарю русского языка, то в нем помещение определяется каквнутренность здания[48]. Таким образом, можноговорить о том, что понятие здание и нежилое помещение не равнозначны.
ГК РФ рассматриваетздание или сооружение в целом как единый объект. В техническом учете принятоследующее определение нежилого помещения -это функциональная часть здания,сооружения, отделенная от других функциональных частей физическими границами,не имеющими разрывов. Тем самым, нежилое помещение вряд ли может бытьсамостоятельным объектом учета и регистрации (инвентаризации) по данномуопределению. Однако на практике часто предметом договора купли-продажи являютсяименно части зданий и сооружений.
Также в качестве доводов,доказывающих необходимость нормативного обособления нежилого помещения каксамостоятельного объекта вещного права можно считать юридические сложности в осуществлениифункций использования и распоряжения помещениями, переведенными из жилых вкатегорию нежилых.
В настоящее время спросна приобретение коммерческой недвижимости и спрос на ее аренду остается стабильными до конца неудовлетворенным. В результате, в последнее время увеличение числапомещений предназначенных для офисов, магазинов, производств и т.д. происходитза счет перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Таким образом, практикаперевода помещений из жилого фонда в нежилой становится довольнораспространенным явлением.
Все жилые помещения всоответствии со ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации, являютсянедвижимым имуществом и имеют присущее только им функциональное назначение, т.е.предназначены для проживания граждан. Гражданин-собственник жилого помещенияможет использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.Размещение в жилых домах промышленных производств, предприятий, учрежденийдопускается только после перевода такого помещения в нежилое. Жилищноезаконодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и еесубъектов (ст. 72 Конституции РФ), следовательно, субъекты РФ имеют правовоепространство в данной области и вправе принимать собственные нормативные акты,регулирующие эти правоотношения.
Гражданскоезаконодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств.Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса(п. 3 ст. 288 ГК РФ). Кроме того, согласно совместному Постановлению ПленумовВерховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применениемчасти первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки юридических лиц,связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным спроживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведеныв нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожнымипо основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовымактам[49].
Переводу в разряднежилого фонда подлежат отдельно стоящие здания и помещения, расположенные напервых и цокольных этажах жилых домов. Данный перечень является исчерпывающим.При изучении Гражданского кодекса РФ нетрудно заметить, что помимо общегоуказания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядкепереведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), ни в ст. 130, где даетсяопределение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам,нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.
В то же время, еще допринятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещениебыло признано самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно,гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к постановлениюВерховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничениигосударственной собственности в Российской Федерации на федеральнуюсобственность, государственную собственность республик в составе Федерации,краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга имуниципальную собственность»[50] нежилые помещения,построенные за счет 5-и 7-процентных отчислений, подлежали передаче вмуниципальную собственность.
При рассмотрении дел,связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так ина «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ[51]и ВАС РФ[52], не ставили под сомнениесаму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права.Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости,где договоры по продаже нежилых помещений по своей частоте многократнопревосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий вобщую долевую собственность покупателей.
Таким образом, с темчтобы избежать противоречий, возникающих на практике и в связи с тем, чтонежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадаютпод общее определение недвижимости, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, необходиморассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в литературепонятием «здание и сооружение».
Если зданияклассифицировать по такому важному критерию, как их функциональное назначение,они дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые сдвумя разными правовыми режимами использования[53]. Переход из одной группыв другую возможен лишь в строго установленном порядке (ст. 288 ГК РФ).
Нежилые здания (нежилыепомещения): промышленные, производственные, торговые, административные(канцелярские), лечебно санитарные, культурно-просветительские,коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования. Т.е.к нежилым помещениям относятся здания, сооружения и другие помещения, невключенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных,административных, социальных, образовательных, культурных и других целей.
Нежилые здания могутиметь жилые помещения (например, служебная квартира в здании предприятия). Жилыездания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественногопитания и т.д.). Понятие нежилого помещения сохраняет смысл для отличия его отжилого помещения.
Основным документом дляхарактеристики здания, строения является его технический паспорт, которыйсодержит подробные данные территориального расположения, типа строения,площади, назначения, износа и др.
Практика показывает, чтоне все проблемы, связанные с правовым регулированием данных отношений, удалосьрешить. Одна из проблем возникает из-за недостаточно полного определенияпонятийного аппарата в исследуемой сфере.
Некоторые авторыопределяют здание как архитектурное сооружение, предназначенное для постоянногонахождения в нем людей, рассчитанное на длительный срок эксплуатации инеразрывно связанное с землей, а сооружение как всякую значительную постройку,имеющую временный характер и техническое назначение.[54]
В общероссийскомклассификаторе основных фондов народного хозяйства в РФ дается определениездания и сооружения. Здание представляет собой архитектурно-строительный объект,назначением которого является создание условий для труда, жилья,социально-культурного развития населения и хранения материальных ценностей. Ксооружениям относятся технические объекты, которые создают необходимые условиядля производственных процессов (мосты, плотины, каналы), а также отдельныеинженерно-строительные объекты, предназначенные для целей непроизводственногообслуживания[55].
В юридической литературеприводятся следующие признаки зданий: искусственность возведения; «привязка» копределенному земельному участку; невозможность перемещения объекта безнесоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность; законченность с точкизрения возможности использования по целевому назначению[56].
По значимостииспользования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификациясоответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь ипринадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считаетсяздание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признаками по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению косновному имеет второстепенное, обслуживающее значение»[57].Подобная классификация значима для выделения индивидуально определенногопредмета договора купли-продажи здания или сооружения, который должен совпадатьс объектом государственной регистрации. В соответствии с законом о регистрацииправ объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебноестроение как единый объект учета, либо только основное здание без служебныхстроений.
Несмотря на то, чтогражданское законодательство использует категории здание и сооружение какразличные, в строительной практике здание рассматривается как вид сооружения.«Сооружением называют всё, что создано человеческим трудом для обеспеченияматериальных и духовных потребностей общества. Зданием называется наземноесооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное и приспособленноедля различных видов человеческой деятельности (например, жилые дома, магазины,школы, заводские корпуса и т.д.)». Но так как правовой режим зданий исооружений идентичен, то юридического значения разграничение этих объектов неимеет.
При характеристикеназванных объектов как недвижимого имущества могут возникать проблемы,поскольку современный уровень технического развития позволяет с помощьюспециальных средств осуществлять их перемещение (прежде всего, здания), безкакого-либо ущерба для недвижимости[58]. Если в данном случаеследовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний земельныйучасток, но и в соседний район сохраняет качество недвижимого объекта, если непричинен несоразмерный ущерб его назначению. Действительно, юридическипроисходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновениеее на другом. Поэтому, на наш взгляд, предпочтение следует отдать формулировке Основгражданского законодательства 1991 г. — «земельные участки и все, что прочно сними связано», которая ближе к истине, чем та, которая имеется в ст. 130Гражданского кодекса Российской Федерации[59].
Пожалуй, в данном случаеследует обратить внимание на такую функциональную направленность недвижимости,как удовлетворение интересов конкретных лиц или общества в целом именнонахождением в конкретном месте, на определенном земельном участке, то естьнедвижимое имущество изначально не предназначено для перемещения в пространствеи имеет стационарный характер.
Для признания здания недвижимымимуществом необходимым конструктивным элементом этого объекта должно бытьналичие фундамента. К числу недвижимых вещей не могут быть причислены временныеи переносные сооружения, палатки, срубы, сборно-разборные конструкции и томуподобные сооружения, как не отвечающие признаку, указанному в п.1 ст. 130 ГКРФ. О том, что не любое сооружение может быть недвижимостью, обращено вниманиеи в одном из постановлений Президиума ВАС РФ. Отменяя решение суда первойинстанции, Высший Арбитражный Суд указал, что «суд не исследовал вопрос о том,можно ли признать объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание площадью10,5 кв. метров...»[60].
Перемещение объектовнедвижимости невозможно без причинения им ущерба, в результате чего будетсущественно уменьшена ценность объекта, изменится первоначальное назначение.Выделение такого критерия (признака) недвижимости, как существенное(значительное) уменьшение ценности перемещенного «имущества, можнообъяснить тем, что такое уменьшение только подтверждает стационарность объекта,его непредназначенность для перемещения. Речь идет об уменьшении ценностиименно в связи с ущербом, причиненным этому объекту, а не ввиду, например,изменения местоположения.
Ставится вопрос о том, скакого момента можно считать ту или иную вещь1 недвижимостью. Одниюристы считают, что недвижимое имущество возникает с момента государственнойрегистрации права на неё и является понятием юридическим, другие, напротив,признают, что для возникновения недвижимости регистрация не требуется[61].На наш взгляд, следует согласиться с последним суждением.
Содержание ст. 130 ГКустанавливает разграничение недвижимых и движимых вещей в зависимости от ихестественных свойств и наличия (отсутствия) тесной связи с земельным участком,не связывая существование имущества как недвижимого с моментом регистрации нанего права. «Очевидно, что можно регистрировать права на уже существующиеобъекты, -пишет Б.М.Гонгало, — если, допустим, жилой дом реально не существует,то невозможно и возникновение прав собственности на него»[62].В ряде случаев нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации используюттермин недвижимость, который не должен применяться, если встать на позициюпервой группы авторов (ст.ст. 219, 222, п.З ст.225 и др.).
Например, возведенноездание или иное подобное сооружение существует в натуре как целостнаяконструкция, имеющая свою архитектуру, надземные и подземные средства коммуникациии тому подобное, а не как разрозненный комплекс строительных материалов. Лицо,создавшее это сооружение для себя, обладает законным интересом в отношенииобъекта в целом — недвижимости, который подлежит защите всеми правовымисредствами. Поэтому, если имущество прочно связано с землей (в смысле ст. 130ГК), оно является недвижимым.
Интерес представляетследующее дело. В суд было заявлено требование о признании договора менынедействительным, ввиду того, что одной из сторон являлось государственное унитарноепредприятие, которое произвело отчуждение стационарного промышленногохолодильника без согласия собственника (необходимого для отчуждения недвижимогоимущества). Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований,сославшись на то, что истец не доказал невозможность перемещения холодильникабез несоразмерного ущерба его назначению, а данные технической инвентаризацииоб отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают основанийсчитать сам холодильник недвижимым имуществом. Апелляционная инстанцияправомерно отменила решение, заметив, что холодильник относится к недвижимомуимуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенномдля него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро — иводоснабжению, и оно является строением первой капитальности. «Суд первойинстанции, — указал ВАС РФ, — ошибочно исходил из того, что эти сведенияотносятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда какназванное сооружение составляет единое целое»[63].
Естественное свойствонедвижимости (связь с земельным участком) утрачивается с момента отделения её отземной поверхности, и недвижимое имущество переходит в движимое (например,продажа дома на снос в качестве стройматериалов, древесина, добытые полезныеископаемые и т.д.).
В то же время существуети такая позиция, что «перенос жилого дома по требованию собственника на вновьотведённый земельный участок взамен изъятого для общественных нужд непревращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности связи сземлей»[64]. Следует согласиться смнением Н.А. Сыродоева, что в случае перемещения здания, сооружения впространстве на новое место они в момент перемещения не могут признаватьсянедвижимостью (хотя из буквального смысла п.1 ст. 130 ГК РФ можно сделатьпротивоположный вывод)[65]. В данном случае зданиеили сооружение утрачивают физическую связь с конкретным земельным участком,даже если при перемещении не был причинён ущерб их назначению.
Представляется, что вуказанном И.В. Козловой случае всё же с юридической точки зрения имеет местовозникновение права собственности на недвижимость на вновь отведенном земельномучастке, поскольку здания (в данном случае — жилой дом) индивидуализируют нетолько и не столько особенности постройки, оригинальность архитектуры и томуподобное, сколько определённым местонахождением, которое фиксируется в учётнойдокументации на недвижимое имущество и в данных государственной регистрацииправа собственности на строение. В соответствии с законодательствомскладывается следующая схема: как только здание теряет связь с участком, егонеобходимо рассматривать не как единое целое, а как стройматериалы, правособственности на которые принадлежит бывшему владельцу здания. Послеперенесения жилого дома на новое место право собственности на здание в целом(как недвижимость) возникает у лица с момента регистрации права. Хотя с точкизрения обывателя вещь (жилой дом) осталась прежней.
Также не следует забыватьи о принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенныхстроительством (объектов незавершенного строительства).
По мнению некоторыхавторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектовнезавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе какнедвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновьсоздаваемое имущество не может считаться недвижимым[66].
Позиция указанных авторовне изменилась и после введения в действие Закона о регистрации прав, согласнокоторому в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенногостроительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется наосновании документов, подтверждающих право пользования земельным участком длясоздания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основаниипроектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объектанезавершенного строительства (п. 2 ст. 25).
По мнению других авторов,в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение идругое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственнойрегистрации возникает с момента такой регистрации. Таким образом, всоответствии с указанной статьей до регистрации объекта незавершенногостроительства в качестве недвижимого имущества право собственности на неговозникнуть не может.
Закон о регистрации правв п. 2 ст. 25 установил, что право на объект незавершенного строительства можетбыть зарегистрировано лишь в случае необходимости совершения сделок с ним.Однако эти объекты не названы среди подлежащих государственной регистрацииобъектов недвижимости.
Из этого можно сделатьвывод, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью вслучае консервации строительства и необходимости совершения сделки по ихреализации. Вместе с тем следует учитывать то обстоятельство, что Федеральныйзакон «Об исполнительном производстве» предусматривает возможность продажиправа на объект незавершенного строительства при обращении взыскания наимущество должника.
До вступления в силуданного Закона в удостоверении и регистрации подобной сделки вообщеотказывалось по причине того, что предмет сделки не сдан в эксплуатацию, непрошел регистрацию и поэтому сложно с достоверностью установить принадлежностьправ на него конкретному лицу. Поэтому признание объекта незавершенногостроительства недвижимостью означает, что этот предмет имеет все качестваобъекта гражданских прав, в том числе может быть объектом права собственности.Представляется, что собственником данного объекта гражданских прав являетсялицо, финансировавшее данное строительство (это может быть инвестор, заказчик,а в некоторых случаях и подрядчик)[67].
Указом ПрезидентаРоссийской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечениюдостройки незавершенных строительством жилых домов»[68]было установлено, что незавершенные строительством жилые дома, находящиеся вфедеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведениипредприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительствокоторых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущегогода необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передачедля завершения строительства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсахв целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения гражданжильем.
Указом Президента РФ от16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости вприобретении в собственность земельных участков под этими объектами»[69]предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительствавозможна регистрация прав собственности на такие объекты, если заявительпредставит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, правопользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества,разрешение на производство строительных работ, а также описание объектанезавершенного строительства. Право приобретения в собственность земельныхучастков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения,сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередьимеют физические и юридические лица, которые стали собственникамисоответствующих объектов недвижимости.
Официальная позициясудебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенногостроительства к недвижимому имуществу отражена в постановлении №8 ПленумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. «Онекоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственностии других вещных прав»[70]. Данное постановлениевключает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу статьи 130 ГК РФ истатьи. 25 Закона о государственной регистрации прав незавершенныестроительством объекты, не являющиеся предметом действующего договорастроительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому приразрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объектысудам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношениясобственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетомособенностей, установленных для возникновения права собственности нанезавершенные строительством объекты и распоряжения ими.
На мой взгляд, стоитпридерживаться позиции судебной практики, которая в наибольшей степенисоответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно,если объект незавершенного строительства является предметом действующегодоговора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить нетолько как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав:он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительногоподряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможналишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этомслучае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектомимущественного оборота. При этом объект незавершенного строительства имеет всепризнаки предусмотренные ст. 130 ГК РФ: они неразрывно связаны с земельнымучастком и перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначениюневозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительствавозможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.
Практическое значениеимеют проблемы правового регулирования купли-продажи нежилых помещений какчасти зданий, сооружений. Сложности, связанные с нежилыми помещениями, как былоуже сказано, соотносятся с нечетким решением вопросов совладения либосособственности, когда возникает несколько субъектов при пользовании общимимуществом здания. Совершенно правильна классификация зданий на жилые инежилые, т.к. их правовые режимы использования различны, и основное отличиежилых помещений от нежилых — назначение этих объектов.
И поэтому с тем, чтобыизбежать противоречий, возникающих на практике и в связи с тем, что нежилыепомещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общееопределение недвижимости, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, необходиморассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в литературепонятием «здание и сооружение» как единицу комплекса недвижимого имущества(часть здания, сооружения), выделенную в натуре, предназначенную длясамостоятельного использования для торговых, производственных, социальных,образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящуюся в собственностиграждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РоссийскойФедерации или муниципальных образований.
1.3 Понятие договоракупли-продажи нежилых помещений
Состояние экономики любойстраны зависит от уровня развития товарного производства и товарного обращения.Эти процессы предполагают совершение различных актов обмена товаров. В качественаиболее распространенной юридической формы выражения и закрепления такихотношений выступает договор купли-продажи.
Конституция РоссийскойФедерации 1993 г. провозгласила право граждан и юридических лиц на свободнуюэкономическую деятельность (ст.ст. 8, 34), на частную собственность (ст. 35),закрепила равенство различных форм собственности (государственной, частной,муниципальной и иных), свободное перемещение товаров (ст. 8). В соответствии сост. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности (включаясредства производства, предметы потребления и недвижимость), владеть ираспоряжаться им.
Изменение объектовгражданских правоотношений, в первую очередь отношений частной собственности,послужило причиной совершенствования законодательства, регулирующегообязательство купли-продажи. Отдельным § в гл. 30 ГК РФ регламентирован договорпродажи недвижимости как разновидность купли-продажи. Договор купли-продажи нежилыхпомещений является разновидностью купли-продажи недвижимости с присущими емуособенностями.
В науке гражданскогоправа термин «договор» имеет несколько значений:
1) юридический факт,лежащий в основе обязательства; 2) само договорное обязательство; 3) документ,в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения, атакже 4) подчеркивание способа правового регулирования правоотношений; 5)наименование разновидности нормативных правовых актов. Рассмотрим договоркупли-продажи нежилых помещений в значении правового института, сделки иобязательства.
Правовой институткупли-продажи нежилых помещений. Купля-продажа является одним из типов поименованных взаконодательстве договоров[71]. Правовые нормы,регулирующие отдельные типы договоров, определенным образом сгруппированы исоставляют институт права.
Как правовой институт купля-продажа— это совокупность норм, содержащихся в Гражданском кодексе РФ и иных правовыхактах, принятых с соблюдением требований статьи 3 ГК РФ, и регулирующихсоответствующие договорные правоотношения. Основополагающее значение имеютправила, расположенные в главе 30 ГК РФ («Купля-продажа»).
Общие положения,установленные в этом параграфе, подлежат применению и к договору купли-продажинедвижимости а равно нежилых помещений, если иные правила не предусмотрены впараграфе 7, которые специально предназначены для регулирования продажинедвижимости, а равно нежилых помещений.
Как разновидностьинститута купли-продажи продажа нежилых помещений включает в себя юридическиенормы, закрепленные в ГК РФ, в отдельных законах (ФЗ «О приватизациигосударственного и муниципального имущества», «О государственной регистрациинедвижимого имущества и сделок с ним» и др.) и в подзаконных нормативных актах,принятых в соответствии с законом.
При характеристикедоговора купли-продажи в учебной и иной юридической литературе традиционноподчеркивается, что этот договор является консенсуальным, возмездным идвусторонним (взаимным).
Различие между реальнымии консенсуальными договорами проводится в зависимости от момента их совершения.Для заключения консенсуального договора требуется надлежащим образомоформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям. Для совершенияреального договора обязательно не только взаимное волеизъявление, но и действие— передача вещи. В реальном договоре передача вещи является необходимым егоусловием, а не исполнением возникшего обязательства.
В соответствии с нормойп. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считаетсязаключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.Несмотря на то, что «иное» может быть предусмотрено законом, правило п. 3 ст.433 ГК РФ имеет широкое применение и распространяется на отношения по продаже,мене жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГКРФ), предприятия (ст. 560 ГК РФ), дарению недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ),ренте (ст. 584 ГК РФ), аренде недвижимости; в законе могут быть исключения (п.2 ст. 609 ГК РФ, см. и п. 2 ст. 651 ГК РФ). Исходя из установления,содержащегося в пункте 3, и в ряде случаев в специальных указаниях части второйГК РФ, перечисленные выше договоры приобретают юридическую силу не с моментасоглашения сторон по всем существенным условиям, а со дня внесения записи орегистрации конкретного договора в Единый государственный реестр прав. Тем самымуказанные договоры не являются в классическом пониманииконсенсуальными илиреальными сделками.
Таким образом, можносделать вывод о том, что договор купли-продажи нежилых помещений являетсяконсенсуальным и вступает в силу с момента получения оферентом акцепта вотличие от других видов продажи недвижимости (в частности, предприятия, жилогодома, квартиры), сделки с которыми подлежат государственной регистрации.
Другим признаком договоракупли-продажи нежилых помещений является его возмездность. Содержание большинствагражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставлениеего участниками. В рыночном обороте заключаются и сделки, по которым однасторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от неёплаты или иного встречного предоставления — безвозмездные договоры (п. 2 ст.423 ГК РФ). Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяетразграничивать куплю-продажу и консенсуальныи договор дарения.
Возмездность можетвыражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказанииуслуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такоепредоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и влегальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, покоторому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление заисполнение своих обязанностей[72](п. 1 ст. 423ГК РФ).
Таким образом,купля-продажа в силу своей природы является возмездным договором,предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этомправоотношение купли-продажи не всегда имеет эквивалентный характер.Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемогоимущества и его действительной стоимостью.
Отсутствие встречногопредоставления не свидетельствует о том, что возникшее из договораобязательство не состоялось. Обязанность предоставить имущество, произвестиработу, осуществить услугу, оплатить соответствующее действие контрагентасоставляет содержание определенного договорного обязательства. Самообязательство возникает с момента заключения договора, и с этого времениявляется существующим. Если вопреки условиям договора не произведено встречноепредоставление (например, не оплачен товар), имеет место неисполнение своейобязанности одним из участников обязательства, и к нему могут применятьсясанкции, установленные в законе и (или) договоре. К неисправной стороне следуетпредъявлять требования из нарушения договорного обязательства.
Как следует из понятиядоговора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадияхразвития договорного обязательства является как кредитором, так и должником.Содержанием возникшего из договора правоотношения являются взаимные права иобязанности продавца и покупателя.
Сделка купли-продажинежилых помещений. Договоркупли продажи нежилых помещений является одним из видов юридических фактов — сделок -и влечет возникновение, изменение или прекращение гражданскихправоотношений. Договор купли продажи нежилых помещений как юридический фактобладает следующими признаками:
- это волевоедействие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение илипрекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от другоговида юридических фактов -события (ст. 153 ГК РФ);
- договорхарактеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, чтоотличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточновыражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ);
- этоцеленаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершениидоговора достижение определенных юридических целей, что не свойственноюридическим поступкам, при совершении которых субъект не имеет перед собой цельустановления, изменения или прекращения гражданских правоотношений;
- договор — этосоглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеютпреимуществ и устанавливают, изменяют, либо прекращают для себя права иобязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченнымиорганами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление,изменение либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;
- договор являетсяправомерным действием, что отличает его от деликтов.
Договор купли-продажинежилых помещений как сделка должен отвечать требованиям ГК РФ, установленнымдля сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли иволеизъявления сторон, правосубъектность сторон. Договор-сделка, как и другиеюридические факты не имеет содержания. Им обладает возникающее из сделкидоговорное правоотношение. Признаками договора-сделки являются согласованиеволи сторон и направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей.
После заключениядоговора-сделки купли-продажи нежилых помещений, стороны приходят к соглашениюпо поводу всех его существенных условий, которыми устанавливаются, изменяютсялибо прекращаются права и обязанности сторон: предмету и цене.
Предмет сделкикупли-продажи нежилых помещений. Влитературе традиционно предметом договора признаетсявещь или иной объект гражданских прав. Как юридический факт, договор толькопорождает соответствующее правоотношение, и волеизъявление сторон в моментзаключения договора направлено лишь на определение условий товарно-денежногообмена. Одним из таких условий является предмет договора — объект гражданскихправ. В силу того, что норма (например, п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 307 ГК РФ) придаётсоглашению значение юридического факта, являющегося основанием правоотношения,возникает договорное обязательство. Действия по передаче имущества, уплатеденег составляют объект обязательства по купле-продаже. Таким образом,продаваемое нежилое помещение является предметом договора (сделки), по поводукоторого должно быть достигнуто соглашение контрагентов (см. п. 4 ст. 432 ГКРФ). Сама сделка служит основанием возникновения иного рода явления — обязательственного правоотношения, объект которого составляют определенныедействия.
Современноезаконодательство устанавливает, что нежилые помещения могут находиться вгражданском обороте; за исключением случаев, когда их оборот исключён или ограниченв силу прямого указания закона (см. п. 1, 2 ст. 129 ГК РФ). Нежилые помещениямогут быть предметом различных гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены,дарения, ренты и т.п. Причём каких-либо общих ограничений оборота такогоимущества гражданское законодательство не содержит.
Предметом договоракупли-продажи нежилых помещений является помещение, которое на моментзаключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на правесобственности. Гражданский кодекс (п. 2 ст. 455) допускает заключение договорао продаже имущества, которое отсутствует на момент заключения, но будет созданоили приобретено продавцом в будущем.
Выделение в качестверазновидности купли-продажи договора продажи нежилых помещений обусловленоспецификой предмета последнего. От иного имущества нежилое помещение какразновидность недвижимости отличает не только особый правовой режим, но ииндивидуальность, поэтому предметом договора купли-продажи нежилых помещений немогут быть вещи, определённые родовыми признаками. Вывод о том, что предметомрассматриваемого договора может быть только индивидуально-определённоеимущество, следует и из содержания ст. 554 ГК РФ.
Если проанализироватьдействующие в настоящее время договоры купли-продажи нежилых помещений, то поодним договорам продаются целые здания и сооружения, по другим всего лишь однаили несколько помещений, расположенных как в нежилых строениях, так и в домахжилого фонда.
В связи с этим необходиморассмотреть один из распространенных способов получения статуса нежилого помещения- перевод жилого помещения в разряд нежилых. Ст. 228 Гражданского кодекса РФ ист. 7 Жилищного кодекса РСФСР говорят, что жилыми признаются помещения, которыепредназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования вкачестве служебных жилых помещений и общежитии[73]. Проект жилищногокодекса в ст. 16 дает понятие жилого помещения как помещения, предназначенногодля проживания граждан и отвечающего установленным санитарным, противопожарным,градостроительным и техническим правилам и нормам[74].Жилые помещения призваны обеспечить постоянную потребность человека в жилье.Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фондРоссийской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных,коммерческих и иных нужд.
В соответствии с п. 3 ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается размещениепроизводств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму изаключают договоры купли-продажи жилых помещений, используя их под офисы. Этопротиворечит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет кпризнанию таких договоров недействительными.
На основании п. 3 ст. 288Гражданского кодекса Российской Федерации» размещение собственником впринадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организацийдопускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещенийих жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищнымзаконодательством. На основании действующего жилищного законодательства (ст. 8,9 Жилищного кодекса) перевод жилого помещения в нежилое допускается только висключительных случаях по решению соответствующих государственных органов.Порядок перевода жилых помещений, являющихся собственностью муниципальныхобразований, в нежилые регулируется законодательством субъекта РоссийскойФедерации.
Категорически запрещаетсяперевод жилых помещений, расположенных в жилых домах в следующих случаях:
— если они не являютсякомнатой в коммунальной квартире, для размещения складов;
— для размещения складов,а также размещения производств представляющих опасность и несоответствующих строительным,санитарным, экологическим, противопожарным и иным требованиям содержания жилогофонда.
Лицо, пожелавшееперевести жилое помещение в разряд нежилых должно обратиться с соответствующимзаявлением в межведомственную комиссию по переводу жилых помещений (домов) вразряд нежилых при администрации города. В заявлении должны быть указаныпричины, по которым лицо желает перевести помещение в разряд нежилых. По своемужеланию заявитель может представить на рассмотрение комиссиитехнико-экономическое обоснование своей просьбы и гарантии финансированияреконструкции. Каким образом должны быть предоставлены гарантии в приложении неговорится.
Согласно Постановлениюглавы города Челябинска от 23 февраля 1998 г. № 235-п «О порядке реконструкции(перепланировки) и технического перевооружения жилых и нежилых помещений» при изменениифункционального назначения помещения проведение реконструкции обязательно[75].Разработка рабочего проекта реконструкции (перепланировки) и техническогоперевооружения помещения включает в себя составление технического заданиясогласованного с санэпидемнадзором, госпожнадзором, Главным управлениемархитектуры и градостроительства города, при необходимости с комитетом поэкологии и Государственной инспекции безопасности дорожного движения. Еслипомещение необходимо увязать генеральным планом с городскими территориями икогда его реконструкция влияет на внешний облик здания, то Главное управлениеархитектуры и градостроительства города может само предоставить планреконструкции помещения. После согласования рабочего проекта, собственникпомещения получает разрешение на реконструкцию в районной администрации и можетзаключать договор на реконструкцию (перепланировку) или техническоеперевооружение с организацией имеющей лицензию на право выполнения данного видастроительных работ. Изменения, связанные с реконструкцией помещений подлежатрегистрации в межрайонном предприятии технической инвентаризации.
В межведомственнуюкомиссию заявитель должен предоставить:
— технический паспорт иливыписку из него, подготовленную предприятием технической инвентаризации (поданным на день обращения в комиссию) с указанием износа его основных элементови строения в целом, либо технического состояния строения в целом, либотехнического состояния отдельного помещения, о котором возбуждаетсяходатайство, а также значение стоимости объекта;
— заключение Госсанэпидемнадзорао возможности изменения функционального назначения помещения в соответствии спожеланиями собственника;
- заключениеГоспожнадзора; документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение(дом);
- документы, подтверждающиеотсутствие задолженности поквартирной плате; документы, подтверждающие, чтовыданном помещениине прописаны граждане.
В случае если городскаямежведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотробъекта, примет положительное решение о переводе жилого помещения в разряднежилых, то владельцу помещения выдается свидетельство о переводе жилогопомещения в разряд нежилых. Свидетельство направляется на предприятиетехнической инвентаризации для внесения изменений в технический паспорт настроение. Собственник помещения с момента получения данного свидетельстваоплачивает коммунальные услуги и эксплуатационные расходы по ставкам и тарифам,установленным на данной территории для нежилых помещений.
Таким образом,официальный' статус нежилого помещения (дома) приобретается двумя способами:изначальное строительство объекта как нежилого с последующей регистрацией,переводом жилого помещения в разряд нежилых.
Цена договора купли-продажи нежилыхпомещений, как и его предмет, отнесены к существенным условиям. Согласно абз. 1п. 1 ст. 424 ГК РФ цена продаваемого объекта недвижимости определяетсясоглашением сторон. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора,то при ее несогласовании сторонами договор о продаже нежилого помещениясчитается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичныездания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК РФ,применению не подлежит.
Гражданский кодекстребует безусловной определённости цены договора купли-продажи нежилогопомещения. От размера цены не зависит действительность договора, исключениесоставляют случаи, когда установленная цена явилась результатом обмана,насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны сдругой, или если заключённая сделка носит характер кабальной. При наличииуказанных обстоятельств сделка может быть признана недействительной по искупотерпевшего (ст. 179 ГК РФ). Зарубежное законодательство также не содержит требованияо соответствии цены стоимости вещи. Несоответствие обязательства встречномуудовлетворению не влияет на действительность договора.
Нежилое помещение,продаваемое по договору купли-продажи, оценивается по соглашению междупродавцом и покупателем. В условиях свободного рынка цена продаваемых нежилыхпомещений, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости определяется наоснове экономического закона спроса и предложения. Спрос на недвижимоеимущество во многом определяется географическими факторами и объектамиинфраструктуры, благоустройства в районе нахождения недвижимого имущества (ихналичие или отсутствие, состояние и т.п.).
Стоимость нежилогопомещения в договоре купли-продажи должна быть выражена в рублях. В Гражданскомкодексе Российской Федерации в статье 317 закрепляется возможностьиспользования так называемой «валютной оговорки», суть которой сводится кследующему: в договоре предусматривается оплата в рублях в сумме, эквивалентнойопределённой сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Вэтом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсусоответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если инойкурс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.В современных условиях становления российской экономики включение валютнойоговорки в договор, который подлежит исполнению по истечении определённогосрока после его заключения, позволяет продавцу достаточно надежно защитить своиинтересы.
В Российской Федерациисуществуют специализированные государственные и муниципальные организациитехнической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры,бюро, в задачу которых входит оценка (переоценка) недвижимости. Оценка,производимая по методике бюро технической инвентаризации, определяетинвентаризационную стоимость и, как правило, не соответствует рыночнойстоимости имущества[76].
При определении реальнойрыночной стоимости недвижимого имущества стороны могут воспользоваться услугамиоценщика, заключив с ним договор об оценке предмета купли-продажи[77].Оценщики[78] являются одной из новыхфигур, появившихся на рынке недвижимости с началом реформ в российскойэкономике. 16 июля 1998 г. был принят Федеральный закон «Об оценочнойдеятельности в РФ»[79], устанавливающийзаконодательные основы труда оценщиков. Деятельность последних направлена,прежде всего, на установление рыночной стоимости объекта, под которой указанныйзакон понимает наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может бытьотчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделкидействуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ценысделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.З).
Традиционно на практикеприменяются три метода оценки недвижимости: затратный, доходный и методсравнительного анализа продаж[80]. Например, при оценкенежилых помещений оценщик учитывает, прежде всего, такие характеристики, какместоположение, капитальность строения, его общую площадь, этажное расположениепомещения, высоту помещения, и др. По итогам своей деятельности оценщик долженпередать заказчику отчёт об оценке объекта. Решение оценщика о размере рыночнойстоимости продаваемого нежилого помещения часто служит ориентиром дляустановления цены договора купли-продажи этого помещения.
ГК содержит норму,согласно которой стоимость части земельного участка, передаваемой вместе снедвижимым имуществом, или прав на неё включается в общую цену здания, строенияили иного имущества, являющегося непосредственным предметом договоракупли-продажи нежилого помещения (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Это правило носитдиспозитивный характер, иное может быть предусмотрено в законе или договоре.Например, стороны при продаже помещения могут установить в договоре цену запомещение и размер арендной платы за часть земельного участка, обеспечивающуюиспользование помещения по назначению.
В случае, когда ценапомещения в договоре продажи нежилого помещения установлена за единицу площади(например, за квадратный метр) или иного показателя её размера, общая ценатакого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактическогоразмера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Также хотелось быостановиться на таком несущественном условии договора купли-продажи каккачество нежилых помещений. Качество нежилого помещения в разных юридическихсловарях раскрывается по-разному. В юридическом энциклопедическом словаре подред. Тихомирова М.Ю. под качеством понимается совокупность полезных свойств,позволяющих удовлетворить определенные материальные или духовные потребности.По советскому праву понятие качества охватывалось существенными свойствамипродукции или работ, закрепленные стандартом, техническими условиями, образцомили другим нормативно-техническим документом[81]. Словарь гражданскогоправа под ред. Додонова В.Н. рассматривает качество как совокупность свойств,обусловливающих способность удовлетворять определенные потребности всоответствии с назначением вещи, продукции, товара[82].
Но, к сожалению, в настоящеевремя на законодательном уровне не урегулирован вопрос о критериях пригодностинежилых помещений для использования их по назначению, так как это сделано вотношений жилых помещений (ст. 40 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона «Об основахфедеральной жилищной политики»).
Поэтому некоторые авторы,предлагают рассматривать качество как существенное условие наряду с предметом иценой[83]. Техническаяхарактеристика нежилого помещения дается в техническом паспорте объекта,составляемом бюро технической инвентаризации. Следует отметить неполнотукритериев, по которым дается описание нежилого помещения. Значение техническойхарактеристики нежилого помещения проявляется в том, что описание должносоответствовать реальному состоянию объекта недвижимости. Когда покупательосматривает предмет покупки, он отмечает для себя не только состояние несущихконструкций, но и комплектующего оборудования, качество отделочных материалов.Современные возможности внутренней отделки и оборудования помещений неохватываются утвержденным образцом технического паспорта.
Следовательно,предлагается к существенным условиям помимо предмета и цены относить и условиео качестве нежилого помещения. Сформулировано определение качества нежилыхпомещений. Им является совокупность свойств, позволяющих удовлетворитьопределенные потребности в соответствии с назначением помещения.
Купля-продажа нежилыхпомещений как обязательство. Определение договора купли-продажи нежилых помещений в ГК РФне дается, поэтому следует руководствоваться положениями о продаже недвижимостиГлавы 30 ГК РФ. Законодатель дает общее определение продажи недвижимости: «Подоговору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственностьпокупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ). Данное определение не отражает взаимногохарактера возникающих отношений и нуждается в дополнении: «а покупатель — принять имущество и уплатить обусловленную договором цену».
Как мы уже говорили,договор купли-продажи нежилых помещений является двухсторонним, взаимным,возмездным. Он выступает одной из форм, опосредствующих обращение нежилыхпомещений и отражает двухсторонний характер обмена: превращение товара в деньгии одновременно денег в товар.
«Этот единый и вместе стем двухсторонний экономической процесс, в котором обе стороны являются лицами,взаимно передающими и взаимно получающими один от другого определенныеимущественные ценности, находит свое отражение и в правовом регулированиидоговора купли-продажи»[84]. Следовательно, на обеихсторонах лежат взаимные (взаимообусловленные) права и обязанности: продавецобязан передать покупателю определенное имущество в собственность и вправетребовать за это соответствующее вознаграждение. Покупатель в свою очередьобязан принять это имущество, уплатить обусловленную договором цену и вправетребовать передачи ему проданного имущества.
Наиболее важным правовымпризнаком договора купли-продажи, по мнению некоторых юристов, является переходв результате данной сделки имущества в собственность покупателя.«Действительная, а не мнимая, по существу, а не по внешнему виду купля-продажаимеет место лишь там, где продаваемое имущество переходит в собственностьпокупателя»[85].
Толстой Ю.К. и СергеевА.П. этот признак договора купли-продажи определяют как «бесповоротную сменусобственника имущества»[86], отмечая, что по этомупризнаку договор купли-продажи отличается от договоров по временной передачеимущества (например, договора аренды), потому что «продавец раз и навсегдалишается отчуждаемых прав».
Согласно распространеннойточке зрения предметом договора, в том числе купли-продажи, является конкретныйобъект гражданских прав (товар). Наряду с данной точкой зрения в наукегражданского права все чаще стали рассматривать в качестве предмета любогодоговора действия (бездействие), которые должна совершить (от которых должнавоздержаться) обязанная сторона. С этой позиции предметом договоракупли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственностьпокупателя и, соответственно, действия покупателя по принятию этого товара иуплате за него установленной цены[87].
Действительно, цельдоговора — установление обязательств3, содержанием которых являютсяправа и обязанности сторон по выполнению каких-либо действий или воздержанию отних.
Таким образом, купля-продажанежилых помещений является разновидностью договора купли-продажи недвижимости.Как сделка, договор купли-продажи нежилых помещений должен отвечать требованиямГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма,соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон.Существенными условиями договора являются предмет и цена. Также к существеннымпредлагается относить и условие о качестве нежилого помещения.
Как обязательство договоркупли-продажи нежилых помещений регулируется специальными нормами и общиминормами о купле-продаже, о праве собственности на недвижимое имущество. Поданному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилоепомещение, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленнуюдоговором цену.
нежилой купля продажа договор нотариальный

Глава 2. Элементы иформа договора купли-продажи нежилых помещений
 
2.1 Стороны договоракупли-продажи нежилых помещений
К основным началамгражданского законодательства ГК РФ относит, в частности, признание равенстваучастников регулируемых им отношений и свободу договора (ст.1).
Содержание «свободыдоговора» раскрывается в ст. 421 ГК РФ: граждане и юридические лица свободны взаключении договора; стороны могут заключить договор как предусмотренный, так ине предусмотренный законом или иными правовыми актами; а также стороны свободныв определении условий договора, если последние не предписаны императивныминормами законов и иных правовых актов. Свобода в заключении договора «означает,что стороны сами, притом независимо друг от друга и от государства,выступающего в качестве суверена, вправе решать вопрос о вступлении между собойв договорные отношения»[88].
Отказ откомандно-административных методов управления в ходе реформирования российскойэкономики значительно расширил свободу участников договора, которыесамостоятельны в выборе своих контрагентов. В настоящее время субъектамидоговора купли-продажи могут быть: государственные (Российская Федерация исубъекты Российской Федерации) и муниципальные образования (городские,сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов(п. 1, 2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так инекоммерческие организации) и физические лица.
С изменениемэкономического строя увеличилось число субъектов, участвующих на рынкенедвижимости, что связано не только с расширением гражданской правоспособностиграждан и юридических лиц, но и с появлением профессиональных агентов,осуществляющих свою деятельность в данном сегменте рынка.
Стороны договоракупли-продажи представлены продавцом и покупателем.
Продавцом является лицо,отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи имеетопределенную целевую направленность — перенесение конкретного вещного права спродавца на приобретателя, то в качестве продавца может выступать обладательтакого права, на недвижимость. Право продажи принадлежит не только обладателюсоответствующего вещного права, но и иным лицам, указанным в законе (например,судебным приставам при продаже имущества с торгов). Ввиду значительныхособенностей в настоящей работе такие случаи не рассматриваются[89].Иметь вещное право на предмет договора продавец должен на момент передачи(перехода) права покупателю. Это положение неоднократно находило отражение врешениях Президиума ВАС РФ.
Все чаще продавцаминежилых помещений становятся физические лица. Как известно, «физические лицамогут выступать в обороте как предприниматели без образования юридического лица(с момента государственной регистрации в качестве индивидуальногопредпринимателя) и как граждане – не предприниматели (см. гл. 3 ГК РФ).
Гражданин можетсамостоятельно распоряжаться принадлежащей ему на праве собственностинедвижимостью только по достижении им восемнадцатилетнего возраста, именно сэтого момента закон наделяет его полной дееспособностью (за исключением случаеввступления в брак до этого возраста, когда в соответствии с законом допускаетсяснижение брачного возраста или эмансипации). В возрасте от 14 до 18 лет назаключение договора купли-продажи недвижимости несовершеннолетнему требуетсяпредварительное письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей.Это правило касается и тех случаев, когда будучи членом жилищного,жилищно-строительного, дачного и тому подобного кооператива (что возможно с16-летнего возраста), несовершеннолетний приобретает право собственности,например на квартиру, дачу, в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Продавцами нежилыхпомещений могут выступать и юридические лица. Коммерческие и некоммерческиеорганизации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а такжеучреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества,переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками,членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по инымоснованиям (п. 3 ст. 213 ГК РФ). Поэтому «с момента внесения имущества вуставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующихюридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачиваютправо собственности на это имущество»[90].
Участие организаций вдоговорах купли-продажи нежилых помещений определяется объёмом правоспособностии видом принадлежащих им вещных прав на недвижимое имущество.
«Правоспособность — необходимое условие для правообладания...»[91]. Все коммерческиеорганизации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций,предусмотренных законом, обладают общей правоспособностью. Это означает, что онимогут осуществлять любую деятельность, не запрещенную законом (ч. 2 п. 1 ст. 49ГК РФ), в том числе совершать любые сделки с соблюдением ограничений,установленных законодательством. Кроме законодательных ограничений самиучредители организации или общее собрание участников (например, в ООО) могутустановить запрет на занятие отдельными видами деятельности либо указатьисчерпывающий (законченный) перечень этих видов деятельности в учредительныхдокументах.
Специальнуюправоспособность имеют некоммерческие организации, унитарные предприятия и текоммерческие организации, в отношении которых в законе, учредительныхдокументах содержится указание на их специальную правоспособность. Специальнаяправоспособность характеризуется ограничением объёма или сферы деятельностиданного юридического лица. Правовое значение такого ограничения находитвыражение в том, что юридические лица не вправе совершать сделки, приобретать иосуществлять права и обязанности, выходящие за пределы их деятельности,указанной в учредительных документах.
Определение предмета ицели деятельности юридического лица, обладающего общей правоспособностью (далее- коммерческая организация), зависит от усмотрения учредителей (при созданииюридического лица) или самого юридического лица (которое закрепляется путемпоследующего изменения устава при дальнейшем функционировании этого лица) иявляется обязательным, прежде всего, для этих субъектов. Такое ограничениеустанавливается в интересах учредителей или самого юридического лица.Контрагент, заключая сделку с юридическим лицом, имеющим общую правоспособность,исходит из того, что сфера деятельности его партнера является широкой (все видыдеятельности, за исключением запрещенных законом). Поэтому с точки зрениязаконодателя целесообразно при определении юридической судьбы заключеннойсделки, когда одной из сторон выступает юридическое лицо, объемправоспособности которого ограничен в учредительных документах, во-первых,признать истцом лиц, в чьих интересах было установлено ограничение(учредителей, само юридическое лицо), во-вторых, защитить интересы контрагента,поскольку гражданский оборот предполагает функционирование коммерческихорганизаций с неограниченной в рамках установленных законом правоспособностью.Все эти условия и содержит ст. 173 ГК РФ. Итак, ст. 173 ГК РФ устанавливаетоснования недействительности сделки, совершенной коммерческой организацией впротиворечии с целями деятельности, определенно ограниченными в егоучредительных документах.
Что же касаетсянекоммерческих организаций и некоторых коммерческих организаций, обладающихцелевой правоспособностью (унитарные предприятия, банки, страховые организациии т.п.), можно заметить следующее. Предмет и цели их деятельности определяютсязаконом или иными правовыми актами, и заключение таким юридическим лицомсделки, выходящей за пределы его правоспособности, является нарушением правовыхнорм. Да и сторона по сделке, вступая в договорное отношение с юридическимлицом, обладающим специальной правоспособностью, знает (или должна знать) обустановленных в законе ограничениях, в любом случае «никто не можетоправдываться незнанием права». Цели деятельности некоммерческих и коммерческихорганизаций, имеющих специальную правоспособность, ограничены не учредительнымидокументами, а положениями соответствующих правовых актов; в учредительных документахтолько воспроизводятся возможные цели и виды деятельности. Поэтому присовершении такой организацией сделки, выходящей за пределы её правоспособности,должно применяться общее правило ст. 168 ГК РФ (ничтожность сделки)[92].
Указание в учредительныхдокументах юридического лица конкретных видов деятельности не означает, чтодопускается заключение сделок, связанных только с осуществлением того или иноговида деятельности, указанного в документах. Главное, чтобы заключаемая сделкаслужила достижению цели, ради которой было создано юридическое лицо, исоответствовала этим целям. Так, организация, образованная для оказанияюридических услуг гражданам, вправе приобрести помещение, необходимое — дляразмещения своих работников.
Для осуществленияотдельных видов деятельности государство вводит такое ограничение, каклицензирование (получение специального разрешения юридическим лицом илииндивидуальным предпринимателем на занятие конкретной деятельностью).«Лицензирование служит средством легитимации, вхождения юридического лица илииндивидуального предпринимателя в хозяйственный оборот»[93].Сделка, совершенная юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, неимеющим лицензии на занятие соответствующего вида деятельности, может бытьпризнана судом недействительной, если доказано, что другая сторона знала илидолжна была знать о её незаконности.
Юридическое лицоприобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности черезсвои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами иучредительными документами (ст. 53 ГК РФ). «Орган юридического лица — этоправовой термин, означающий лицо (единоличный орган) или группу лиц(коллегиальный орган), представляющих интересы юридического лица в отношениях сдругими субъектами права без специальных на то уполномочий (без доверенности)»[94].
Все действия органаюридического лица, совершенные в пределах его компетенции, являются действиямиюридического лица и порождают для него юридические последствия.
В гражданском оборотеюридическое лицо может выступать не только через свои органы, но и черезпредставителей[95].
Полномочия представителейопределяются доверенностью, оформленной в надлежащем порядке и подписаннойруководителем или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документамиюридического лица, с приложением печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК РФ).К числу представителей юридического лица относятся и руководители филиалов ипредставительств (см. ч. 2 п. 3 ст. 55 ГК РФ). В случае, если договоркупли-продажи будет заключен неуполномоченным лицом (т.е. при отсутствии упоследнего полномочий действовать от имени другого лица (например, отсутствиедоверенности у руководителя филиала[96]) или при превышениитаких полномочий), то права и обязанности из договора возникают непосредственноу лица, заключившего сделку (за исключением случаев её последующего одобренияпредставляемым лицом)[97].
На практике юридическиелица чаще всего образуются в форме акционерных обществ и обществ с ограниченнойответственностью. В ряде случаев законодатель регламентирует порядок принятияюридическим лицом решения по отчуждению (приобретению) имущества. Речь идёт,прежде всего, об особом порядке заключения так называемых «крупных сделок»,регулируемом ст.ст.78-79 ФЗ РФ от 26.12.95 г. «Об акционерных обществах» (далее- закон об АО)[98], ст. 46 Ф3 РФ от 8.02.98г. «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — закон об ООО)[99].Целью принятия названных норм (ограничивающих заключение сделок руководящимиорганами) является защита непосредственно юридического лица (АО, ООО) и егоучастников.
Крупными сделкамипризнаются: сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных сприобретением или отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо иликосвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 % балансовойстоимости активов АО (или стоимости имущества ООО, определенной на основанииданных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период) на дату принятиярешения АО о заключении таких сделок, за исключением сделок, совершаемых впроцессе осуществления обычной хозяйственной деятельности.
Виды сделок, совершаемыхв обычной хозяйственной деятельности, были приблизительно обозначены вПостановлении ВС РФ и ВАС РФ от 2.04.97 г. №4/8 «О некоторых вопросахприменения ФЗ «Об АО»» как сделки, связанные с приобретением сырья, материалов,реализации готовой продукции и т.п. Продажа недвижимого имущества (если толькотакая деятельность не носит характер систематической' в соответствии сучредительными документами) никак не может быть отнесена к обычнойхозяйственной деятельности. «Всё зависит от специфики сферы деятельностиобщества, управленческих и предпринимательских традиций, технических иорганизационных приемов совершения тех или иных операций»[100].
Во многих случаях договоркупли-продажи нежилых помещений подпадает под понятие крупной сделки, и этообъясняется тем, что в соотношении с балансовой стоимостью активов АО (состоимостью имущества ООО) стоимость помещения часто превышает установленный взаконодательстве порог.
Для заключения крупнойсделки единоличному исполнительному органу ООО требуется согласие вышестоящегооргана, как правило, общего собрания. Если в обществе образован Советдиректоров (Наблюдательный совет), устав может отнести к его компетенциипринятие решения по крупным сделкам с имуществом, размер которого составляет от25 до 50% стоимости имущества общества. В АО решение о совершении крупнойсделки стоимостью имущества до 50% балансовой стоимости активов должно приниматьсяСоветом директоров или Наблюдательным советом (причём такое решение должно бытьединогласным — ст. 79 Закона об АО). Решение о совершении сделки, предметомкоторой является имущество, стоимость которого превышает 50% балансовойстоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки,принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосовакционеров — владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании.
Как видно из приведенныхположений, Закон об ООО фактически продублировал положение о порядке совершениякрупных сделок, содержащееся в Законе об АО. Но имеется и существенное отличие:во-первых, нормы ст. ст. 78, 79 Закона об АО носят императивный характер, анормы о совершении крупных сделок в Законе об ООО — диспозитивный, то естьуставом общества с ограниченной ответственностью может быть исключенавозможность применения ст. 46 Закона (п. 6 ст. 46). Во-вторых, в соответствии сЗаконом об АО стоимость предмета крупной сделки соотносится с балансовойстоимостью активов АО, а при совершении крупной сделки ООО — со стоимостьюимущества этого ООО, и установлен различный момент определения этой стоимости.Балансовая стоимость активов есть стоимость движимого и недвижимого имущества,финансовые вложения (включая нематериальные активы), денежные средства и другиефинансовые активы, отраженная в бухгалтерском балансе АО[101].По мнению авторов комментариев к Закону об ООО, имущество ООО по смыслу ст. 46охватывает вещи и имущественные права[102], то есть аналогичнотермину «активы АО». В АО стоимость активов определяется на дату принятиярешения о заключении сделки, в ООО стоимость имущества устанавливается наосновании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период,предшествующий дню принятия решения о совершении сделки.
В случае заключениякрупной сделки в нарушение установленного законом порядка (например, еслигенеральный директор АО самостоятельно принимает решение и совершает сделкукупли-продажи нежилого помещения стоимостью свыше 25% балансовой стоимостиактивов АО) возникает вопрос о правовых последствиях такого нарушения. Поэтомунеобходимо рассмотреть возможность применения ст. 168 ГК РФ (недействительностьсделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), ст. 174 ГК РФ(последствия ограничения полномочий на совершение сделки), ст. 183 ГК РФ(заключение сделки неуправомоченным лицом).
«Поскольку органюридического лица не является представителем последнего, в случае превышенияполномочий этим органом при заключении сделки п. 1 ст. 183 ГК РФ применяться неможет»[103]. Статья 174 ГК РФ можетприменяться в тех случаях, когда полномочия органа юридического лицаопределённо ограничены учредительными документами последнего. Когда же органюридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом,надлежит руководствоваться ст. 168 ГК РФ[104].
Следовательно, крупнаясделка, заключенная директором АО без согласия Совета директоров(Наблюдательного совета) или общего собрания с нарушением ст. 79 Закона об АО,является ничтожной, поскольку закон не устанавливает иных правовых последствий.Тем не менее, Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в совместномпостановлении от 2.04.97 г. №4/8 разъяснили, что суд в этом случае можетпризнать за сделкой юридическую силу и создающей для общества вытекающие из неёправа и обязанности, если при рассмотрении спора будет установлено, что впоследующем данная сделка была одобрена соответственно Советом директоров(Наблюдательным советом) либо общим собранием акционеров общества (п. 14).
Продавцом по договорукупли-продажи нежилых помещений могут выступать и государственные(муниципальные) унитарные предприятия и учреждения, которые обладают правами начужую вещь — правом хозяйственного ведения и оперативного управления наимущество, закрепленное за ними учредителями. Правомочия владения, пользованияи распоряжения обладателей указанных вещных прав по сравнению с содержаниемправа собственности ограничены и различны в зависимости от характерапринадлежащего права (права хозяйственного ведения или права оперативногоуправления). Гражданский кодекс РФ включает специальные правила,устанавливающие порядок распоряжения имуществом, принадлежащим на правехозяйственного ведения и оперативного управления.
Для продажи нежилогопомещения закрепленного на праве хозяйственного ведения, унитарное предприятиедолжно получить предварительное согласие собственника имущества на такоераспоряжение[105]. Собственником имущества,закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения или правеоперативного управления, являются Российская Федерация, субъекты РФ,муниципальные образования. Функции собственника в данном случае выполняют либоФедеральное агентство по управлению федеральным имуществом, или уполномоченныйорган местного самоуправления в зависимости от того, кто является учредителемпредприятия. Если унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственноговедения, создаст путём выделения в качестве юридического лица другое унитарноепредприятие — дочернее предприятие (п. 7 ст. 114 ГК РФ), то учредительдочернего предприятия, не будучи собственником его имущества, выполняет вотношении этого унитарного предприятия все функции собственника учредителя, чтоозначает необходимость получения дочерним предприятием согласия на распоряжениепомещением как самого собственника имущества (учредителя унитарногопредприятия), так и унитарного предприятия.
Так как законодательствоустанавливает принцип специальной правоспособности унитарного предприятия,действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним собственникомимуществом должны быть обусловлены задачами его уставной деятельности (непротиворечить целям и предмету его деятельности) и соответствовать целевомуназначению предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому, когдадействия юридического лица по отчуждению закрепленного за ним имущества,непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводятк невозможности использования имущества собственника по целевому назначению,соответствующие сделки являются недействительными (ст. 168 ГК РФ), даже еслиони совершены с согласия собственника (п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от25.02.98 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных сзащитой права собственности и других вещных прав»).
Учреждения, за которымиимущество закрепляется на праве оперативного управления, обладают болееограниченными правами, чем унитарные предприятия. Имущество учреждений условноможно разделить на две группы (вида). Первую группу составляет закрепленноеучредителем имущество и приобретённое учреждением за счёт средств, выделяемыхему по смете, которое оно (учреждение) не вправе продавать (п. 1 ст. 298 ГКРФ). При возникновении необходимости в реализации такого имущества стороной вдоговоре может быть только собственник нежилого помещения (учредитель юридическоголица)[106]. Ко второй группеотносится имущество учреждения, учитываемое на самостоятельном балансе. Этоимущество, приобретённое за счёт приносящей доходы деятельности (когда всоответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право наосуществление такой деятельности), поступает в самостоятельное распоряжениеучреждения (п. 2 ст. 298 ГК РФ).
Собственником такогоимущества, согласно нормам п. 3 ст. 213 и ч. 3 п. 2 ст. 48 ГК РФ, может бытьтолько учредитель юридического лица (учреждения).
Фактически, «право наполученные доходы» — это особое ограниченное вещное право, принадлежащееучреждению, не названное в п. 1 ст. 216 ГК РФ. Существующая в норме п. 1 ст.216 ГК РФ оговорка «в частности» означает, что приведённый перечень вещных правне является исчерпывающим и позволяет предположить наличие в законодательстве ииных видов вещных прав, не указанных в ст. 216 ГК РФ. Для распоряжения,определения юридической судьбы (в том числе продажи) учреждением недвижимогоимущества, учитываемого на отдельном балансе, согласия собственника нетребуется, и оно (учреждение) самостоятельно выступает стороной договоракупли-продажи. Хотя учредитель и приобретает право собственности на имущество,учитываемое учреждением на самостоятельном балансе, но это что называется«голое право», поскольку учредитель (собственник) не обладает какими-либореальными правомочиями в отношении этого имущества.
Собственник имущества (иливладелец рассмотренных ограниченных вещных прав) может заключать договоркупли-продажи нежилого помещения непосредственно сам или действовать черезсвоего представителя.
Участие представителяоблегчает продавцу его задачу по реализации помещения, поскольку для удачнойпродажи имущества требуется знание его рынка, цен, предъявляемых формальностейк совершению сделки.
«В экономическом смыслезначение представительства состоит в установлении и реализации экономическихсвязей между двумя и более лицами через посредство третьего, играющего рольпромежуточного звена»[107]. Институтпредставительства является правовой гарантией наиболее полного осуществленияправ и обязанностей субъектами права. Представительство заключается всовершении представителем в пределах полномочий сделки от имени представляемоголица, порождающей правовые последствия для последнего (см. п. 1 ст. 182 ГК РФ).
Уполномочиваяпредставителя на осуществление юридически значимого действия, представляемыйвыражает свою волю на порождение соответствующего правового последствия. Темсамым, выдавая уполномочие, он совершает одностороннюю сделку. Как сделка,уполномочие должно отвечать всем предъявляемым требованиям, в том числе оформе. Для представительства в интересах одного из контрагентов договоракупли-продажи нежилого помещения требуется письменное уполномочие[108].
Следует разграничиватьуполномочие и полномочия представителя. Уполномочие есть «лишь одностороннийакт легитимации», свидетельствующий перед третьими лицами о данныхпредставляемым представителю полномочий, об их объеме и пределах[109].
Характер и границыполномочия представителя определяются в доверенности. Ранее в юридическойлитературе обсуждался вопрос о необходимости обязательной выдачи доверенностина основании договора поручения. Современное законодательство однозначнозакрепляет в качестве одной из обязанностей доверителя вручение доверенностиповеренному. Доверенность в данном случае служит «источником правдивойинформации о полномочии», позволяет третьим лицам обнаружить волю доверителя напредставление его интересов.
В качестве представителейпродавца (как, впрочем, и покупателя) нежилых помещений могут выступать риэлтеры.С активизацией рынка недвижимости с каждым годом всё большее и большееколичество лиц (физических и юридических), занимающихся риэлтерскойдеятельностью, появляются на российском рынке.
Риэлтерской являетсяосуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями наоснове соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельностьпо совершению от его имени и за его счёт либо от своего имени, но за счёт и винтересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществоми правами на него (см. п. 2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности).
Как следует изопределения, риэлтеры, риэлтерские фирмы (далее -риэлтеры) могут выступать вгражданском обороте как представители (поверенные) либо как комиссионеры. Впервом случае продавец возлагает на риэлтера обязанность заключить договоркупли-продажи нежилого помещения от своего имени и за свой счёт (см. ст. 182 ГКРФ, ст. 971 ГК РФ). Соглашение (договор поручения), заключаемое продавцом(доверителем) и риэлтером (поверенным), определяет их внутренние отношения(например, размер вознаграждения, минимальную цену договора купли-продажи идр.) и должен быть заключен в письменной форме. Для представительства передпокупателями продавец выдает риэлтеру доверенность (см. ст. 185, ст. 975 ГКРФ).
Договор купли-продажи,заключенный риэлтером в рамках полномочий, определённых в доверенности, имеетдля продавца обязательную силу и порождает у собственника соответствующиеобязанности (передать имущество, необходимые документы и др.), даже еслиуказания продавца (собственника), закреплённые в договоре поручения, былинарушены.
Например, между риэлтероми продавцом был заключён договор поручения о продаже нежилого помещения заопределённую цену, но это условие не нашло закрепления в выданной риэлтерудоверенности. И если риэлтер заключит договор продажи нежилого помещения поболее низкой цене, продавец не может отказаться от её исполнения по мотивунарушения договора поручения. «Такое решение вопроса диктуется интересами устойчивостигражданского оборота и интересами третьих лиц, побуждает доверителя к чёткомувыражению воли при составлении доверенности»[110], а также тем, чтодоговор поручения регулирует лишь отношения между сторонами. Поскольку риэлтердействовал в пределах имеющихся у него полномочий, то правовые последствиявозникают у продавца, и последнему остается только привлечь к ответственностириэлтера за ненадлежащее исполнение своей обязанности. Ненадлежащее исполнениевыражается в нарушении риэлтером своей обязанности выполнять данное емупоручение в соответствии с указаниями доверителя (п. 1 ст. 973 ГК РФ).Отступления от указаний допускаются, если по обстоятельствам дела этонеобходимо в интересах продавца и риэлтер не мог предварительно запроситьпродавца либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос. Риэлтер обязануведомить о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным (п.2 ст. 973 ГК РФ). Если специальные санкции за отступление от указаний продавцане были определены в самом договоре, то при наличии общих условий примененияответственности продавец вправе взыскать с поверенного причиненные убытки. Так,доказав в суде возможность продажи помещения по цене, указанной в договорепоручения, доверитель (продавец) вправе взыскать с риэлтера денежную сумму вразмере разницы между ценой, указанной в договоре поручения, и реальной ценойпродажи.
Иные правовые последствияустановлены при превышении полномочий, определённых в доверенности. Превышениеполномочий может выражаться в превышении его качественных (свойства предмета,юридическая природа сделки и т.п.) и количественных (нарушение минимального имаксимального количества) показателей[111].
В силу положений ст. 183ГК РФ в случае нарушения риэлтером указаний, данных продавцом в доверенности,договор купли-продажи считается заключённым от имени и в интересах риэлтера, еслитолько продавец впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующееодобрение продавцом сделки создаёт, изменяет и прекращает для него гражданскиеправа и обязанности по данной сделке с момента её совершения. В виду того, чтодоговор является взаимным соглашением, и третье лицо, заключая договор, считалодоверителя своим контрагентом, нельзя признавать совершенную сделкуобязательной для третьего лица. Поэтому договор должен признаваться заключеннымот имени риэлтера (представителя) при наличии согласия третьего лица(покупателя). По-видимому, заведомое знание третьего лица о превышенииполномочий или его небрежность (если он не проверил содержание полномочия)лишает его только права на возмещение убытков.
Если риэлтер заключаетдоговор купли-продажи нежилого помещения по поручению продавца, но от своегоимени, налицо договор комиссии, который должен быть облечён в письменную форму(ст. 990 ГК РФ). В ходе выполнения комиссионного поручения риэлтер(комиссионер) становится стороной в договоре купли-продажи нежилого помещения — продавцом. На нём лежит обязанность не только заключить договор (как это имеетместо при представительстве), но и исполнить его, в частности передатьпомещение. Поскольку риэлтер (комиссионер) непосредственно приобретает права и обязанности,ему не выдается доверенность, и покупателю безразлично содержание договоракомиссии и объем полномочий по этому договору. Но сам риэлтер обязан исполнитьпоручение на наиболее выгодных для собственника имущества (комитента) условияхв соответствии с его указаниями (см. ст. 992ГК РФ).
Правовая конструкциядоговора комиссии и правовые последствия его нарушения отличны от конструкции ипоследствий нарушения договора поручения. При нарушении указаний, данныхсобственником помещения (комитентом), обязанным перед покупателем являетсяриэлтер.
При отступлении отуказаний о продажной цене, данных собственником (комиссионером), возможны дварода последствий в зависимости от повышения или, напротив, понижениясогласованной цены (см. ч. 2 ст. 992, п. 2 ст. 995 ГК РФ).
На практике жериэлтерские фирмы и отдельные предприниматели не спешат заключать договорыпоручения или комиссии, что объясняется нежеланием принимать на себя возможныенеблагоприятные санкции и приобретать какие-либо иные обязанности перед сторонами(продавцом и покупателем). Поэтому на рынке деятельность риэлтеровограничивается посредническими функциями. Как известно, посредники совершаюттолько фактические действия, способствующие заключению договора (которыеосуществляют, например, выбор контрагента, «сведение» сторон будущего договора,демонстрацию продаваемого объекта), не порождающие юридических связей.
Другой стороной договоракупли-продажи является покупатель. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане июридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права иобязанности своей волей и в своём интересе. Это значит, что гражданскоезаконодательство исходит из принципа свободы в приобретении прав (включая правособственности), которая не может быть ограничена иначе как на основаниифедерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защитыоснов конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законныхинтересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч.2 п. 2 ст. 1 ГК РФ). Покупателем нежилого помещения может быть любое физическоеи юридическое лицо (за исключением случаев, установленных в законе[112]),обладающее гражданской правосубъектностью[113], более того,современное законодательство не ограничивает приобретение имущества в частнуюсобственность количеством, размером или его стоимостью. Покупатель так же, каки продавец может воспользоваться услугами комиссионера или выдать доверенностьтретьему лицу на приобретение помещения.
Таким образом, мы видим,что стороны договора купли-продажи нежилых помещений полностью совпадают ссубъектным составом договора купли-продажи недвижимости и, следовательно, здесьнеобходимо применять общие правила главы 30 Гражданского Кодекса РФ «Купля-продажа».
 
2.2 Форма договоракупли-продажи нежилых помещений
Договор являетсясредством индивидуального регулирования отношений между отдельными лицами иприобретает значение юридического факта с момента его заключения. Договорзаключается посредством направления оферты (предложения заключить договор)одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст.432 ГК РФ)[114]. Порядок заключениядоговора регулируется главой 28 Гражданского Кодекса РФ, нормы которой отражают«заключение договора как определенный процесс — систему действий сторон в ходесогласования условий договора».
Согласно п. 1 ст. 432 ГКРФ, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой вподлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиямдоговора. Если не достигнуто соглашение по существенным условиям договора,договор не считается заключённым. Иное дело — несоблюдение формальныхтребований, определённых в законе или соглашением сторон.
Каждая из сторон будущегодоговора желает удовлетворить свои потребности, которые отличны от экономическихинтересов контрагента по сделке, поэтому заключение договора — это результатпредварительных (часто длительных) обсуждений. Ещё в Древнем Риме призаключении контрактов требовалось соблюдение определенной формы для того, чтобызаключение договора ясно отличалось от простых предварительных переговоров исоглашений[115]. И в современныхусловиях развития рыночных отношений установление определённой формы сделокобусловлено необходимостью контроля за совершением сделок, имеющих особоезначение для частных лиц и государства, и потребностями гражданского оборота(например, для чёткого понимания содержания сделки её участниками). При этомформа сделки не должна затруднять имущественный оборот путем создания ненужныхпрепятствий.
Формой договора (как илюбой иной сделки) называется способ выражения воли при его совершении. «Формаслужит как бы рамкой для очертания права, так что с первого взгляда видно,определено ли данное право или нет»[116]. Первоначально внешняяформа договора служила только доказательством, удостоверением соглашения. Сразвитием законодательства, усложнением правоотношений форма договорастановится существенным условием действительности соглашения. Выделяют дваосновных её вида: письменную (простую письменную форму и нотариальноеудостоверение) и устную.
Общие положения о формесделок применяются и к договору купли-продажи нежилого помещения, если закономне установлены специальные правила. Все сделки, предметом которых являетсянедвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причём, если пообщему правилу договор в письменной форме может быть заключён путём обменадокументами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой,электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документисходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажинежилого помещения под страхом недействительности должен быть заключён толькопутем составления одного документа, подписанного сторонами. Поэтомупредшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют[117],силы оферты или акцепта не приобретают. В подобных случаях каждая из сторонстановится юридически связанной лишь после своей подписи на договоре.
Также, помимо письменнойформы, сделки с недвижимым имуществом (за исключением нежилых помещений)подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.ст. 131, 164 ГК РФ,согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежатгосударственной регистрации учреждениями юстиции.
Действующеезаконодательство различает три вида регистрации: регистрацию объектовнедвижимости (имеющую учётный характер, например, органы Федеральной службыземельного кадастра ведут кадастр земель, в котором отражается правовой статусконкретных земельных участков), государственную регистрацию прав нанедвижимость (что прямо и достаточно чётко закреплено в ст. 131 ГК РФ) игосударственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.
В ст. 2 Закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с нимопределяется как акт признания и подтверждения государством возникновения,ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимоеимущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со ст. 164ГК РФ сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственнойрегистрации в случаях и порядке, предусмотренных в ст. 131 ГК РФ и законом «Орегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 131 ГК РФзакрепляет, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежатгосударственной, регистрации в едином государственном реестре учреждениямиюстиции». Отсюда следует вывод, что сделки с недвижимостью подлежат во всехслучаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначесвязана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав нанедвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164ГК РФ как на случаи, при которых необходима государственная регистрация.Принятие Закона о государственной регистрации свидетельствует об усилениифункции государства по контролю за процессами, связанными с оборотом объектовнедвижимости.
Реализация положенийЗакона о государственной регистрации обеспечивает:
- во-первых,создание и развитие единой системы государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции;
- во-вторых, единообразиев правоприменительной практике, координацию и централизованный сбор сведений о правахи сделках с недвижимостью;
- в-третьих,стабильность правоотношений в сфере недвижимости;
- в-четвертых,создание условий для нормального функционирования рынка недвижимости;
- в-пятых, созданиев начальный период единой информационной базы данных в каждом субъектеРоссийской Федерации, а в последующем и в рамках Российской Федерации.
Нередко приходитсясталкиваться с мнением, что Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон огосударственной регистрации ликвидировали нотариальную форму сделок снедвижимостью. На самом деле, и в прежнем законодательстве нотариальная форма требоваласьлишь для некоторых договоров[118]. В Гражданском кодексеРСФСР „1964 г. обязательная нотариальная форма была предусмотрена толькодля купли-продажи жилого дома, затем была введена для купли-продажи дач, атакже при мене и дарении. По отношению к другой недвижимости — зданиям,строениям, сооружениям — никаких требований о нотариальном удостоверении небыло, да и не могло быть, поскольку сама категория недвижимости появилась в1991 г. Кроме того, даже по отношению к объектам, перечисленным в Гражданскомкодексе РСФСР 1964 г., нотариальная форма предусматривалась только в сделках сучастием граждан.
Введение таких положенийГражданским кодексом Российской Федерации повлекло утрату единства врегулировании соответствующих вопросов в действующем российскомзаконодательстве. В результате в одних случаях нотариальное удостоверениесделок с недвижимостью новым законодательством отменено, в других — предусмотрено. Так, например, в отношении договоров о залоге недвижимогоимущества и договоров ренты предусмотрено обязательное нотариальноеудостоверение, а также установлено нотариальное удостоверение брачныхконтрактов и согласие одного супруга на отчуждение другим супругом недвижимогоимущества, нажитого ими в период брака и являющегося их совместнойсобственностью. Для всех остальных нотариальная форма сделки, сторонами которойвыступают физические или юридические лица, — дело сугубо добровольное,требующее взаимного согласия.
Регистраторам теперьследует внимательно смотреть, на каких условиях заключается договор исоответствуют ли они действующему законодательству. В противном случае онирискуют зарегистрировать то, что вообще не может быть предметом сделки.Например, куплю-продажу чердаков[119]. Такая сделка будет впринципе ничтожной, поскольку согласно Гражданскому кодексу, Закону от 15.06.96г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», подобные объекты являютсяобъектами общего пользования и находятся в долевой собственности всехсобственников конкретной недвижимости.
Гражданский кодексРоссийской Федерации, исключив нотариальное удостоверение сделок снедвижимостью, разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем неудостоверенной, поскольку ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерациипредусматривает нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок,требующих нотариальной формы. Излишне говорить, что это еще более усугубляетположение договаривающихся сторон.
Также негативнымпоследствием замены обязательного нотариального удостоверения сделокгосударственной регистрации можно назвать и необходимость создания специальнойслужбы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законностисделки, что потребует, помимо высокого уровня юридической и профессиональнойподготовки персонала, дополнительных расходов из федерального бюджета.
Мировая практика исходитиз необходимости использования в обязательном порядке возможностейнегосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистотырегистрируемых соглашений и законности прав, возникающих на их основе[120].Данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильногооборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации вмассовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.
Действующие правовыесистемы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законностичастных правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащихгосударственной регистрации. Для стран, использующих систему континентальногоправа, — это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.Для стран англосаксонской модели права — обязательное участие в процессезаключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером.Причем действия нотариуса не ограничиваются удостоверением личности и проверкойдееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он также участвует вподготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению,разъясняя им смысл и все возможные правовые последствия[121]договора отчуждения недвижимости.
Кроме того, нотариусосуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащегозакону, а также предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица поотношению к несведущему лицу, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не моглабыть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст. 17Основ законодательства Российской Федерации о нотариате несет полнуюимущественную ответственность за законность совершения сделки.
В странах Западной иЦентральной Европы (например, в Испании, Франции, Голландии, Германии, Австрии,Италии), а также в Латинской Америке сделки с недвижимостью осуществляютсяочень суровой и надежной регистрационной системой, управляемой государственнымиорганами. Эта система придает законную силу договорам по отчуждениюнедвижимости лишь в том случае, когда такие договоры заключены при посредственотариуса или судьи. Эта широко распространившаяся и устоявшаяся практикасвидетельствует о ее предпочтительности перед другими системами.
В странах континентальнойЕвропы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебныхспоров значительно ниже числа дел, возникающих при англосаксонской системеправа, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же ихадвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи. Поэтому вряд ли являетсяцелесообразным то, что российское законодательство, поручив нотариусамудостоверение сделок, относящихся к собственности на недвижимость, таких, какдоговор об ипотеке (ч. 2 ст. 339 ГК РФ), исключило обязательное нотариальноеудостоверение договора перехода права собственности на недвижимость.
На предварительной стадиизаключения договора, чтобы исключить нежелательные последствия, сторонывынуждены будут обратиться к услугам адвокатов для составления юридическиграмотного договора. При этом адвокат не несет имущественной ответственности заневыполнение условий сделки, поэтому сторонам также придется застраховать самусделку и оплатить страховку.
Нотариус же занотариальное оформление берет 1,5% от суммы сделки, т.е. в 10 раз меньше.Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действийустанавливаются государством. Адвокаты размер своих тарифов за услугиопределяют самостоятельно, и государство не в состоянии воздействовать намеханизм ценообразования их услуг. Нотариусы поднять ставки не могут ввидутого, что размер тарифов определяется не соглашением, а государством в Законе огосударственной пошлине.
Мировой опыт показывает,что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит кувеличению количества нарушений прав граждан и юридических лиц, что, в своюочередь, оказывает влияние на количество судебных споров. Значительновозрастает объем работы судов, работающих с предельной нагрузкой. Так, в СШАиз-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов по сравнению сЕвропой выше примерно в 3-7 раз.
Итак, можно сделатьвывод, что по сравнению с государственной регистрацией договора нотариальнаяформа имеет следующие преимущества:
1.  договор составляется квалифицированнымспециалистом (нотариусом);
2.  нотариус осуществляет контроль за недопущениемзаключения договора, противоречащего закону;
3.  нотариус как специальный субъектнесет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки;
4.  система нотариата представляет собойпублично-правовой институт, деятельность которого регламентируется специальнымфедеральным законодательством и основана на принципах независимости, объективности,подчинения только закону и др.
Таким образом, учитывая вышеизложенное,утверждается необходимость введения обязательного нотариального удостоверениядоговора купли-продажи нежилых помещений.

 
Глава 3. Правовоерегулирование исполнения договора купли-продажи нежилых помещений иответственности за его нарушение
 
3.1 Исполнениедоговора купли-продажи нежилых помещений
Для удовлетворенияпотребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договоракупли-продажи, стороны должны принимать меры по исполнению возникшего издоговора обязательства. Как заметил М.З. Рахимов, «достижение конечногодоговорного результата», «есть та конечная цель, ради которой долженприводиться в движение весь сложный механизм договорных связей»[122].
Исполнение обязательствакупли-продажи, в том числе купли-продажи нежилых помещений, регулируется общиминормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ).
Традиционно, подисполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения)конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи и другие). Именноисполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само посебе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращенияобязательства (см. п. 3 ст. 425 ГК РФ). О правовой природе юридических действийпо исполнению обязательства в юридической литературе были высказаны двепротивоположные точки зрения: одни ученые рассматривают такие действия, какюридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо отсубъективного момента)[123], другие — как сделку[124].Определение юридической природы действий по исполнению обязательства имеет ипрактическое значение: ведь если исполнение является сделкой, то должныприменяться общие правила о совершении сделок. По-видимому, исполнение являетсясделкой, поскольку исполнение обязательства является именно тем результатом,для достижения которого возникло это обязательство. Должник, осуществляяправомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершаетсделку.
Как писал Д. Гримм,«нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение»[125].Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечёт егопрекращение (см. ст. 408 ГК РФ). Для наступления указанного последствиятребуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнениесоответствовало определённым требованиям.
Прежде всего,обязательство по передаче индивидуально-определенных объектов, возникающее издоговора купли-продажи нежилых помещений, должно быть реально исполнено.Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство внатуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; заменаисполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшейстороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществленияопределенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания отего осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реальноисполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия,например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполненияобязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполненияобязательства. «Таким образом, реальное и надлежащее исполнение –различныеявления. В первом выражена сущность исполнения как совершения определённогодействия, а во втором — качественная характеристика действия (воздержания отдействия)»[126].
Такой вывод имеет ипрактическое значение. Норма ст. 396 ГК РФ устанавливает различные правовыепоследствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства.При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков неосвобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное непредусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства,напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождаетего от такого исполнения.
ГК содержит норму,дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передачеиндивидуально-определенной вещи. Согласно ст. 398 ГК РФ кредитор вправетребовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь ужепередана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственноговедения, оперативного управления. Правда, ст. 398 ГК РФ не обеспечивает во всехслучаях реальное исполнение обязательства и тогда, когда вещь еще не передана,но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесенияопределенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи определяет, чтоесли вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользукоторого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот,кто раньше предъявил иск.
Как уже отмечалось,конечная цель обязательства может быть достигнута надлежащим выполнениемобязанностей, вытекающих из договорного правоотношения. Одни из этихобязанностей составляют существо обязательства, такие обязанности еще называютосновными. Последние сформулированы в законодательном определении договоракупли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, которыйобязуется принять эту вещь и уплатить за нее определённую денежную сумму (см.п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Главная обязанностьпродавца — передать нежилое помещение в определённый срок. Срок исполненияобязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договорекупли-продажи не установлен, он определяется в соответствии с правилом п. 2 ст.314 ГК РФ (см. ст. 457 ГК РФ). Срок исполнения может быть «условиемисполнения», если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока егоисполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор продавецвправе исполнить при нарушении определённого в нём срока только с согласияпокупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ). Продавец может исполнить договор досрочно еслииное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо невытекает из его существа.
Термин «передача» в самомшироком смысле означает определённые согласованные действия, направленные нато, чтобы какой-то объект (нежилое помещение) перешёл от одного субъекта кдругому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец)утрачивает её, а другой (покупатель) — приобретает[127].Из всех способов передачи, перечисленных в норме ст. 224 ГК РФ, к нежиломупомещению применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следуетиз правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств помещения как недвижимости). Вещьсчитается врученной покупателю с момента её фактического поступления вовладение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГКРФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупательобязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершитьнеобходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовымиактами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).
Фактическая передачаимущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимофактической передачи — принятия нежилого помещения стороны договоракупли-продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче(п. 1 ст, 556 ГК РФ). Таким образом, передача нежилого помещения означает егофактическое вручение и подписание документа о передаче.
Каких-либо требований кпередаточному акту или иному документу о передаче, кроме того, что он долженбыть облечён в письменную форму и содержать подписи сторон и дату составления,законодательство не содержит.
Передаточный акт служитдоказательством исполнения сторонами обязанностей по передаче-принятиюпомещения, поэтому составляется одновременно с вручением нежилого помещениялибо непосредственно после такой передачи.
Только после передачипомещения и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаютсяисполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию нежилогопомещения (ст. 556 ГК РФ). Норма ч. 2 ст. 556 ГК РФ, определяющая моментисполнения обязанности по передаче, является диспозитивной: в законе илидоговоре может быть предусмотрено иное.
Определение моментаперехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеетбольшое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, чтопозволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлятьвладение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты переходаправа собственности заинтересованы: государство (которому такая информациянеобходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственник (например,для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другиесубъекты.
Право собственности нанежилое помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрацииперехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п.2 ст. 223 ГК РФ).
До введения единойсистемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимоформление прав (и сделок) осуществлялось различными органами в зависимости отобъекта: бюро технической инвентаризации, Комитетом по земельным ресурсам иземлеустройству, Комитетом по управлению имуществом и другими. Нормативную базуправового регулирования государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним составляют: положения ГК РФ (ст.ст. 131, 164, 165, 219и т.д.), правила специального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним», другие нормативно-правовые акты РФ исубъектов РФ.
В соответствии с прямымуказанием норм ГК РФ государственная регистрация определяет моментвозникновения права, если иной момент не установлен законом. Целью такойрегистрации является, с одной стороны, охрана прав субъектов гражданскогооборота, с другой — обеспечение управленческих, учётных, фискальных,информационных и тому подобных интересов государства.
Тождественной«государственной регистрации права собственности» является «государственнаярегистрация перехода права собственности» -термин, употребляемый в ст. 551 ГКРФ. Заявление о государственной регистрации права должны подавать обе стороныдоговора купли-продажи (продавец и покупатель). Если договор купли-продажи былнотариально удостоверен по желанию стороны, заявление подает продавец илипокупатель.
Поскольку передачанедвижимого имущества (и как следствие этого, как правило, — исполнениедоговора) может иметь место до государственной регистрации перехода правасобственности, то в норме п. 2 ст. 551 ГК РФ специально подчеркивается, чтоисполнение договора продажи нежилых помещений сторонами не является основаниемдля изменения отношений с третьими лицами. Существование этой нормы дало поводк появлению среди некоторых авторов мнения, что «до момента регистрацииперехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться имуществом,одновременно продавец теряет право распоряжаться им любым способом»[128].Что касается покупателя, то, бесспорно, он не является собственникомпереданного ему имущества, поэтому и распоряжаться им, а тем более отчуждать,может только при наличии соответствующего полномочия собственника (продавца).Об этом также прямо подчеркивается в Информационном письме Президиума ВАС РФ от13.11.97 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости», где сказано, что до государственной регистрации перехода кпокупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершатьсделки по его отчуждению. Это стало необходимым в связи с возникшей ситуациейна практике, когда акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском опризнании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного междуиндивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченнойответственностью. В обоснование своих требований истец указал, что продалстроение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию,которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода правасобственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получивплату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказалакционерному обществу в иске.
В соответствии с п. 2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственнойрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такойрегистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 ГК РФ предусмотренагосударственная регистрация перехода к покупателю права собственности нанедвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку правособственности у индивидуального частного предприятия на строение не возникло,оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченнойответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, непроверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данныхо регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало на свой страхи риск.
С учетом изложенногокассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворилаисковые требования акционерного общества[129].
В отношении же продавцатакой подход далеко не очевиден и вряд ли обоснован. Существованиеобязательственного правоотношения по передаче нежилого помещения всобственность, вытекающего из договора купли-продажи, не являетсяправопрепятствующим фактом, тем юридическим фактом, который ограничиваетправомочие распоряжение собственника (даже если предмет передан). До моментарегистрации перехода права собственности к покупателю, продавец остаетсясобственником.
С практической итеоретической точки зрения очень важно решение такого вопроса, как вопрос опоследовательности осуществления передачи нежилого помещения и государственнойрегистрации возникновения права собственности покупателя на это помещение. Ксожалению, этот вопрос в литературе крайне редко затрагивается. Ни Гражданскийкодекс (исключение составляет продажа предприятия — п. 2 ст. 564), ни закон орегистрации прав не требует, чтобы государственная регистрация непременнопроводилась после передачи имущества. Хотя логичнее предположить именно такуюпоследовательность в действиях сторон договора — сначала передача вещи, затемрегистрация правопреемства. Ведь зарегистрированное право собственностипокупателя, когда владельцем имущества остаётся продавец, будетбессодержательным. Покупатель фактически не сможет осуществлять принадлежащиеему правомочия, но в то же время, будет нести бремя как собственник имущества(ст.ст. 209, 210 ГК РФ). Другое дело, если условиями договора купли-продажинежилых помещений стороны обусловили обращение в орган юстиции за регистрациейправа собственности выполнением каких-либо обязанностей, например, передатьвещь, произвести оплату в полном объеме. Тогда при государственной регистрацииправопреемства необходимо представить передаточный акт, расписку об оплате ит.п.
Если одна из сторонуклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость,суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственнойрегистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаясяот регистрации перехода права собственности, должна возместить другой сторонеубытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Таким образом, отсюдаследует вывод, что право собственности на нежилое помещение при купле-продажепереходит к покупателю при подписании договора с правомочиями владения ипользования, а после государственной регистрации покупатель приобретает иправомочия распоряжения.
К дополнительнымобязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся:
- передача принадлежностейи относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовымиактами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ);
- информирование покупателяо качестве нежилого помещения, существующих дефектах и недостатках;
- предупреждениепокупателя о правах третьих лиц на продаваемое
имущество (ст. 460 ГКРФ).
Перечисленныеобязанности, хотя и не названы в законодательном определении договоракупли-продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей главы 30ГК РФ, регулирующих продажу имущества. Только осуществление всех обязанностей(как основных, так и дополнительных) в соответствии с требованиями,определенными в правовых актах и договоре, позволяет констатировать надлежащееисполнение обязательства продавцом.
Как уже отмечалось, косновным обязанностям покупателя относятся обязанности принять и оплатитьтовар. Обязанность продавца осуществить передачу нежилого помещения иобязанность покупателя принять продаваемое помещение являются взаимообусловленными:продавец совершает действия по передаче помещения, которые необходимы и дляисполнения обязанности по её принятию покупателем. Вместе с тем покупатель ипродавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и правотребовать принятия помещения в соответствии с условиями договора. Эти права исоответствующие обязанности возникают одновременно — с момента заключениядоговора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательнымусловием).
Обязанность покупателяоплатить нежилое помещение предусмотрена в положениях п. 1 ст. 454, п. 1 ст.485, ст. 486 ГК РФ. Эта обязанность считается исполненной с момента передачипродавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанностивключает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаяхпринятие определённых подготовительных мер, необходимых для осуществленияплатежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договораи др.).
Следует иметь в виду, чтоместом исполнения денежного обязательства по общему правилу признается местонахождения кредитора в момент возникновения обязательства (ст. 316 ГК РФ).
Кодекс предусматриваетстрогие требования к изменению условий договора по предложению одной из сторонв связи с существенным изменением обстоятельств, если другая сторона не дает наэто согласие (ст. 451 ГК РФ). Поэтому включенное в ГК РФ новое правило (п. 3ст. 485 ГК РФ), учитывающее широко используемый в международной практике способрешения вопроса об изменении цены, может найти соответствующее применение и вовнутрихозяйственном обороте России. Оно ориентирует стороны на согласование призаключении договора механизма изменения цены в зависимости от динамикипоказателей, ее обусловливающих. Если стороны согласовали, что цена подлежитизменению, но при этом не определили способ ее пересмотра, действует механизм,предусмотренный п. 3 ст. 485 ГК РФ. При его применении необходимо учитывать рядмоментов. Во-первых, это правило не действует, если иное установлено ГК РФ,другим законодательством, иными правовыми актами или договором и вытекает изсущества обязательства. Во-вторых, при своевременном исполнении обязанностипередать товар цена определяется исходя из соотношения обусловленныхпоказателей на момент передачи товара. В-третьих, при просрочке продавцомисполнения обязанности передать товар, цена определяется исходя из соотношенииэтих показателей на момент заключения договора и на момент, когда товарподлежал передаче в соответствии с условиями договора. Такой же порядок долженприменяться и в случае, когда просрочка в принятии товара допущена покупателем.Однако в обоих случаях сторона, в отношении которой допущена просрочка, нелишена права требовать от другой стороны возмещения убытков, вызванныхпросрочкой исполнения на основании соответствующей нормы ГК РФ — ст. 405.В-четвертых, когда договором не предусмотрен срок исполнения обязанностипередать товар, при установлении цены учитывается соотношение показателей намомент заключения договора и на момент, определенный в соответствии с предписаниямип. 2 ст. 314 ГК РФ. Изменение цены после заключения договора допускается вслучаях и на условиях, предусмотренных законом либо в установленном закономпорядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ), но только до приобретения.
По общему правилу,покупатель обязан уплатить продавцу цену помещения полностью (в видеединоразовой выплаты). Договором купли-продажи могут устанавливаться и продажатовара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа[130]или предусмотрена предварительная оплата.
Возникает вопрос опоследовательности совершения действий, обеспечивающих исполнение обязанностейпокупателя и продавца. В самом соглашении обычно устанавливается, что однасторона должна исполнить свою обязанность раньше другой (например, оплатапроизводится после передачи вещи или наоборот).
По действующим нормам,если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договоромкупли-продажи и не вытекает из существа обязательства, покупатель обязаноплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом имущества(п. 1 ст. 486 ГК РФ).
В отношении договоракупли-продажи нежилых помещений правовые акты не устанавливают каких-либоисключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи нежилыхпомещений предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то вобязательстве, возникающем из такого договора, передача помещения будет носитьвстречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, топокупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов;передачи нежилого помещения и наступления срока оплаты, определенного вдоговоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. Но условия о предварительной оплате илио кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажинежилых помещений. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то,во-первых, не исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами(передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, обязанность произвести оплатувозникает у покупателя непосредственно после передачи ему имущества, то естьсразу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждаети легальное определение договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в которомна первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанностьпокупателя.
Итак, если правовымиактами или договором купли-продажи нежилых помещений предусмотрена обязанностьпокупателя произвести оплату до передачи помещения либо такая обязанность невытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность попередаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.
«Встречное исполнение»следует отграничивать от «встречного предоставления». Встречное предоставлениеявляется необходимым элементом любого возмездного договора, то «вознаграждение(компенсация), приобретаемое взамен исполненного по договору». Согласно п. 1ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон,которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательствдругой стороной. Вследствие этого, встречное исполнение — это последовательное,в соответствии с соглашением сторон совершение действий участниками договора(обязательства) по исполнению договорных обязанностей. Важнейшим признакомвстречного исполнения является наличие в договоре условия об очередностисовершения действий по исполнению обязательства.
Различное значение«встречного исполнения» и «встречного предоставления» имеет большоепрактическое значение, состоящее в следующем. При неоплате имущества илинарушении условия о сроке оплаты, когда передача имущества обусловлена егооплатой, продавец может приостановить передачу либо отказаться от исполнениятолько потому, что покупатель нарушил своё обязательство (см. ст. 398 ГК РФ).Когда же соглашением сторон специально не установлено, что обязанность попередаче имущества носит по отношению к обязанности оплаты встречный характер,то при просрочке оплаты товара покупателем продавец вправе отказаться отисполнения договора только в том случае, если докажет, что исполнение утратилодля него интерес (ст. 405 ГК РФ). Расторжение договора при невнесении покупнойцены возможно только по соглашению сторон или по решению суда при существенномнарушении договора (если договором не установлено право продавца наодносторонний отказ от исполнения договора) — см.ст. 405 ГК РФ. Так, ТОО«Югбис» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском киндивидуальному предпринимателю Ю.А. Ушакову о расторжении договоракупли-продажи недостроенного лесопильного цеха. Иск мотивирован тем, чтоответчик, не перечислив истцу обусловленные договором платежи, существеннонарушил договорные обязательства. Арбитражный суд в своём решении от 13.08.97г. указал, что неуплата денег за приобретенное имущество является существеннымнарушением договора ответчиком, в связи с чем иск о расторжении договора всоответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ подлежит удовлетворению. Президиум ВАС РФпризнал принятое решение правомерным[131].
При заключении договоранеобходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Посколькулишиться нежилого помещения всё же сложнее, чем денег, то в договоре можнорекомендовать определять такой порядок оплаты, который защищает интересыпокупателя.
На наш взгляд,предварительная оплата по договору купли-продажи нежилых помещений не отвечаетнынешним условиям российской экономики. С точки зрения покупателя наиболееоптимальным является вариант, при котором по договору передача покупателем ценыдоговора обуславливается моментом государственной регистрации возникшего издоговора права.
С другой стороны,обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договорупокупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включать в договор пункт овнесении покупателем денег на хранение в какой-нибудь банк или иную кредитнуюорганизацию, нотариусу с условием их выдачи продавцу только по предъявлениидоказательств (например, свидетельства о праве собственности на имя покупателя)о регистрации перехода права собственности.
 

 
3.2 Ответственность занарушение продавцом и покупателем договора купли-продажи нежилых помещений
Если обязательствокупли-продажи не исполнено либо при исполнении нарушены какие-либо условиядоговора или нормы законодательства, договор купли-продажи не прекращается,обязательство приобретает иное содержание.
При нарушении одной изсторон условий договора и требований законодательства для неё наступают невыгодныепоследствия. Нарушение условий договора возможно в виде неисполнения илиненадлежащего исполнения. Неисполнение обязательства имеет место в случаенесовершения действия, составляющего его предмет; ненадлежащее исполнениехарактеризуется отступлениями от условий договора. «Под ненадлежащее исполнениеподпадают те случаи, когда исполнение предоставляется, но оно не соответствуеттребованиям (условиям), зафиксированным в договоре»[132].
Последовательноеразграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства позволяетправильно, применить и способ защиты. При ненадлежащем исполнении обязательствауплата неустойки и возмещение убытков, по общему правилу, не освобождаетдолжника от исполнения обязательства в натуре. При неисполнении обязательствавозмещение убытков и уплата неустойки освобождает должника от исполненияобязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором (см.ст. 396 ГК РФ).
Последствия неисполненияили ненадлежащего исполнения договора купли-продажи нежилых помещенийотличаются от последствий нарушения договоров продажи иных объектов только припередаче нежилого помещения ненадлежащего качества. Если требования,предъявляемые к качеству имущества, определены в самом договоре, то передаваемыйобъект должен соответствовать по качеству условиям договора. В остальныхслучаях имущество должно быть пригодным в целях, для которых товар такого родаобычно используется, или конкретных целей, известных продавцу при заключениидоговора (ст. 469 ГК РФ). Возможно приобретение покупателем имущества сопределенными недостатками, если они оговорены сторонами. Тогда покупатель невправе предъявлять соответствующие претензии продавцу.
В случае передачипродавцом покупателю нежилого помещения, не соответствующего требованиям о егокачестве, покупатель наделяется правами в соответствии со ст. 475 ГК РФ, аименно имеет право на:
1) соразмерное уменьшениепокупной цены;
2) безвозмездноеустранение недостатков товара в разумный срок;
3) возмещение своих расходовна устранение недостатков товара;
4) отказ от исполнениядоговора купли-продажи и требование о возврате уплаченной за товар денежнойсуммы, за исключением права требования замены товара ненадлежащего качества натовар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
Лишение покупателянежилого помещения права замены имущества объясняется рядом причин. Во-первых,специфичен предмет договора купли-продажи. Нежилое помещение — это всегдаиндивидуально-определенная вещь, поэтому замена объекта ненадлежащего качества(так же как и в случае гибели) невозможна, каждое нежилое помещение обладаетсвойствами, характеристиками, присущими только ему. Второе объяснениенепосредственно связано с первым, но на которое исследователи ст. 557 ГК РФ необращают внимания.
Исключение в отношениинежилого помещения положений о праве замены на товар надлежащего качестваобъясняется и тем, что покупатель осуществил право выбора предмета договора.Стороны вправе самостоятельно определять условия договора, в том числе и опредмете, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписанозаконом или иными правовыми актами. Выбрав при заключении договора его предмет,стороны (продавец и покупатель), тем самым, выразили свою волю на передачу ипринятие именно конкретного нежилого помещения, чётко обозначив его в самомдоговоре. Поэтому, если даже у продавца есть иной объект, по своимхарактеристикам соответствующий условиям договора, требуется дополнительноеволеизъявление сторон на заключение договора продажи нового предмета.
Последствия передачиимущества ненадлежащего качества установлены в зависимости от характераобнаруженных недостатков. Недостатки имущества выражаются в несоответствиикачества товара договорным условиям или в уменьшении пригодности имущества дляопределенного целевого использования.
В законе выделяются двавида недостатков: существенные и несущественные. Существенное нарушениетребований к качеству товаров проявляется в обнаружении неустранимыхнедостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерныхрасходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляютсявновь после их устранения, и других подобных недостатков (п. 2 ст. 475 ГК РФ).К категории существенных недостатков продаваемых нежилых помещений могут бытьотнесены: затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняявлажность, негерметичность швов (соединений) стеновых панелей и др. Наличиесущественных нарушений к качеству имущества влечёт достаточно жесткиепоследствия. Покупатель вправе отказаться от исполнения договора (то есть водностороннем порядке его расторгнуть) и потребовать возврата уплаченной затовар денежной суммы.
При обнаружениинесущественных недостатков покупатель вправе по своему выбору потребовать отпродавца: уменьшения покупной цены, соразмерно степени нарушения качестваимущества; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещениясвоих расходов на устранение недостатков.
Срок обнаружениянедостатков проданного товара определен в п. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии скоторым, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности,требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателемпри условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок,но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах болеедлительного срока, когда такой срок установлен законом или договоромкупли-продажи.
При установлении наимущество гарантийного срока[133] покупатель вправепредъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении их втечение гарантийного срока. Ограничение срока выявления недостатков исоответственно сроков предъявления требований связано с защитой интересовпродавца, который не должен все время находиться под страхом ответственности.Законодатель, а также стороны при установлении гарантийных сроков исходят изпрезумпции, что обнаруженные в пределах срока недостатки возникли до передачипокупателю или по причинам, возникшим до этого момента, то есть являютсянедостатками, за которые отвечает продавец. Если же гарантийный срок составляетменее двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несетответственность, если покупатель докажет, что это недостатки, за которыеотвечает продавец (п. 5 ст. 477 ГК РФ).
Как мы уже говорили,основной обязанностью покупателя является принятие передаваемого по договоруимущества. В силу особенностей нежилого помещения его передача и принятие чащевсего осуществляется в месте нахождения.
Непринятие имущества,предлагаемого покупателю в соответствии с условиями договора, считается отказомпоследнего от исполнения обязанности принять товар. Указанное нарушение даетправо продавцу использовать механизм защиты, заложенный в законе и договоре. Всоответствии с нормой п. 3 ст. 484 ГК РФ, продавец может потребовать отпокупателя принять товар или отказаться от исполнения обязательства. Кромеэтого, при наличии оснований продавец вправе возместить за счёт покупателяубытки, причиненные неисполнением обязанности по принятию нежилого помещения.
Законодатель исходит изтого, что исполнение обязанности по принятию имущества, вытекающей из договоракупли-продажи нежилых помещений, включает в себя два различных (но связанныхмежду собой) действия: фактическое получение имущества (например, путемвручения ключей от помещения) и подписание соответствующего документа (акта опередаче). Эти действия настолько связаны между собой, что неосуществление хотябы одного из них не приводит к надлежащему исполнению обязательства.
Уклонение от подписаниядокумента о передаче нежилого помещения в соответствии с условиями, предусмотреннымидоговором, считается отказом покупателя от исполнения обязанности принятьнедвижимость (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Возникает практически важный вопрос: еслипередаточный акт не был подписан покупателем (вследствие его отказа), нофактически объект передан, какими правами обладает продавец? Исходя избуквального толкования нормы ч. 3 п. 1 ст. 556 и п. 3 ст. 484 ГК РФ продавецвправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнениядоговора.
Поскольку товар ужепередан покупателю, то «требование о принятии товара» в данном случае можетозначать лишь заявление продавцом требования о «подписании документа о передаченедвижимого имущества». С практической точки зрения принудить покупателяподписать документ о передаче объективно неосуществимо (даже при наличиисоответствующего судебного решения). Поэтому и в том случае, когда покупательисполнил все остальные обязанности по договору, продавец вправе отказаться отисполнения договора, и такой способ защиты его интересов является наиболееоптимальным. Если покупатель уклоняется от подписания передаточного акта и томуподобного документа, очевидно, что он откажется и зарегистрировать правособственности на приобретенное имущество. Продавец может быть заинтересован врасторжении договора при уклонении покупателем от подписания передаточногоакта, ведь, фактически, не обладая имуществом, он юридически остается еёсобственником (если не была произведена регистрация перехода правасобственности) и соответственно обязан нести бремя его содержания, включаяуплату налога[134].
Также обязанностьюпокупателя является своевременная оплата товара. Срок оплаты, как правило,определяется в самом договоре купли-продажи нежилых помещений или вдополнительном соглашении. Моментом исполнения обязанности оплаты, вытекающейиз договора купли-продажи с условием кредитования, является момент фактическогопоступления денежных средств на счет продавца, если иное не установленодоговором (п. 2 ст. 823 ГК РФ). В иных случаях момент исполнения обязанности поуплате покупной цены при безналичном расчете должен определяться в зависимостиот его формы[135]. При наличном расчетепокупатель считается исполнившим свою обязанность с момента фактическогополучения продавцом покупной цены.
По требованию покупателяпродавец, получая денежную сумму (при наличном расчете), обязан выдать распискув получении исполнения (п. 2 ст. 408 ГК РФ). Наличие у покупателя распискипродавца или иного подобного документа облегчает ему доказывание (привозникновении спора) факта исполнения своей обязанности по оплате имущества.
В силу того, что напокупателя возлагается обязанность уплаты определенной денежной суммы, денег,возникает денежное обязательство. Категория «денежное обязательство»встречается в ряде статей Гражданского кодекса РФ (ст., ст. 317, 319, 395), ноГК РФ не определяет понятие денежного обязательства, что способствовало появлениюв гражданско-правовой науке различных дефиниций этого обязательства.
Основанием возникновенияденежного обязательства могут быть различные юридические факты: договоры,деликты, неосновательное обогащение. Из договора купли-продажи нежилыхпомещений возникает обязанность покупателя произвести уплату денежной суммы наусловиях, определенных договором (если они в договоре не установлены, то всоответствии с требованиями закона об исполнении обязательств), — денежное обязательство.
Как уже отмечалось, покупательобязан произвести оплату в полном объеме непосредственно до или после передачиему нежилого помещения, если иное не предусмотрено правовыми актами, договоромкупли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.п. 1, 2 ст. 486 ГКРФ). В случае неоплаты (при наступлении срока платежа) покупатель считаетсянарушившим свою обязанность.
В качестве общей мерыправового воздействия на нарушителя по договору купли-продажи (включая продажу вкредит и в рассрочку) установлено право продавца требовать оплаты товара иуплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, правила которой устанавливаютответственность за неправомерное пользование чужими денежными средствами.
Существуют следующиеусловия взыскания процентов за неисполнение денежного обязательства. Первымусловием является противоправность поведения покупателя. Поскольку нарушениепокупателем обязанности уплатить цену заключается в неоплате или просрочкеоплаты по договору купли-продажи, противоправное поведение выражается в бездействиипокупателя, нарушающем субъективные права продавца.
Вторым условиемпривлечения покупателя к ответственности за неисполнение (просрочку исполнения)денежного обязательства является наличие его вины, если иное не предусмотренозаконом или договором (ст. 401 ГК РФ).
Так, при рассмотрениирешения Арбитражного суда Московской области об удовлетворении иска кучреждению ИЗ-40/10 о взыскании задолженности по оплате хлебобулочных изделий ипроцентов по ст. 395 ГК РФ Президиум ВАС РФ отменил решение в части взысканияпроцентов. При этом было указано, что для применения ст.395 ГК необходимымусловием является наличие вины лица, допустившего нарушение. УчреждениеИЗ-40/10 (ответчик) финансируется из федерального бюджета целевым назначением.Ответчик представил документы, в которых усматривается, что финансированиеосуществлялось не в полном объеме и суду первой инстанции следует выяснить,«сколько предназначалось и сколько было выделено средств на закупкупродовольствия и принимал ли ответчик все необходимые меры, направленные на исполнениеобязательств»[136].

Заключение
В работе освещенасоциально-экономическая и правовая сущность отношений, складывающихся прикупле-продаже нежилых помещений, исследованы элементы договора купли-продажинежилых помещений, правовое значение формы договора и государственнойрегистрации права собственности на недвижимое имущество.
Необходимо отметить, чтодействующие законы и иные нормативно-правовые акты полно и подробно регулируюткомплекс достаточно сложных отношений, возникающих из этого договора.
Итак, подводя итогпроделанной работы, напомним, что в соответствии с п.1 ст.130 ГражданскогоКодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Стоит обратить вниманиена то, что данный перечень не является исчерпывающим и законом к недвижимымвещам может быть отнесено и иное имущество.
Раскроем и понятие«Нежилое помещение»:
«Нежилое помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделеннаяв натуре, предназначенная для самостоятельного использования для торговых, производственных,социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящаяся в собственностиграждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерацииили муниципальных образований».
Касаясь формы договорапродажи недвижимости необходимо сказать, что она имеет очень большое значение вданных правоотношениях т.к. несоблюдение формы договора продажи недвижимостивлечет его недействительность. В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажинедвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа,подписанного сторонами.
Также, помимо письменнойформы, важным моментом является государственная регистрация. Как я уже отметилэто в работе, действующее законодательство различает три вида регистрации:
— регистрация объектовнедвижимости;
— государственнаярегистрация прав на недвижимость;
— государственнаярегистрация сделок с недвижимостью;
Согласно п.1 ст.551Государственная регистрация перехода права собственности является обязательной,поскольку право собственности на недвижимость (в том числе предприятия)переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.
Право собственности идругие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, ихвозникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрацииучреждениями юстиции. Если одна из сторон уклоняется от государственнойрегистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другойстороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода правасобственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации переходаправа собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванныезадержкой регистрации. Отсюда следует вывод, что право собственности на нежилоепомещение при купле-продаже переходит к покупателю при подписании договора справомочиями владения и пользования, а после государственной регистрациипокупатель приобретает и правомочия распоряжения.
Итак, форма договора игосударственная регистрация являются неотъемлемой частью данных правоотношенийи для исполнения договора купли-продажи нежилых помещений имеют очень большоезначение.
Исполнение условийвышеуказанного договора, т.е. исполнение обязательств, является именно темрезультатом, для достижения которого возникло это обязательство. Подисполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения)определенных действий (в частности передача – принятие вещи, уплата стоимости идругие). Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтомусамо по себе истечение срока действия договора автоматически не влечетпрекращения обязательства.
Если обязательствокупли-продажи не исполнено либо при исполнении нарушены какие-либо условиядоговора или нормы законодательства, договор купли продажи не прекращается,обязательство приобретает иное содержание.
При нарушении одной изсторон условий договора и требований законодательства для нее возникаютневыгодные последствия. Как я уже говорил об этом в работе – нарушение условийдоговора возможно в виде неисполнения или ненадлежащего исполнения. Я обратилвнимание особое внимание на различие «неисполнения» и «ненадлежащегоисполнения», поскольку они имеют и различные правовые последствия:
— Неисполнениеобязательства – не совершение действия составляющего его предмет. Принеисполнении обязательства возмещение убытков и уплата неустойки освобождаетдолжника от исполнения обязательства в натуре.
— Ненадлежащее исполнение– когда исполнение предоставляется, но оно не соответствует требованиям,зафиксированным в договоре. При ненадлежащем исполнении обязательства уплатанеустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполненияобязательства в натуре.
По требованию покупателяпродавец, получая денежную сумму обязан выдать расписку в получении исполнения(п.2 ст.408 ГК РФ). Наличие такой расписки или подобного документа у покупателяоблегчит ему доказывание факта своей обязанности по уплате при возникновенииспора.
Говоря по поводу уплатыцены договора, мне хотелось бы высказать свое мнение: На мой взгляд воизбежание огромного количества судебных споров по данного рода вопросам стоитуделить внимание следующему положению. Все-таки лишиться нежилого помещениясложнее, чем денег. Я имею ввиду то, что любому продавцу хотелось бы иметьгарантии получения денег. Поэтому является обоснованным предложение, или дажерекомендация включать в договор пункт о внесении покупателем на хранение вкакой-нибудь банк или иную кредитную организацию, нотариусу с условием ихвыдачи продавцу только после предъявления доказательств о регистрации правасобственности.

Список используемойлитературы
 
1. Нормативные акты
1. КонституцияРоссийской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12.12.1993 г.
2. Гражданский кодексРоссийской Федерации. Принят Государственной Думой Федерального собрания РФ.(Часть первая: от 30.01.1994 г. № 51-ФЗ. Часть вторая: от 26.01.1996. № 14-ФЗ.Часть третья: от 01.03.2002 г. № 146-ФЗ.). С изменениями и дополнениями ФЗ №19-ФЗ от 02.02.2006 г.// «Российская Газета» № 238-239 от 08.11.1994 г.;«Российская Газета» № 23,24,25 от 06,07,08.02.1996 г.; «Российская Газета» №233 от 28.11.2001 г.; «Российская Газета» № 25 от 8.02.2006 г.
3. Гражданский кодекс РСФСР от11.06.64 г.
4. Гражданскийкодекс РСФСР от 31.10.22 г.
5. Основыгражданского законодательства ССР и республик // Ведомости Съезда народныхдепутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991.№ 26.Ст. 733.
6. Федеральный законРФ от 21.01.01г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципальногоимущества» (в ред. Федерального закона от 31.12.2005г. № 199-ФЗ)// «РоссийскаяГазета» №16 от 26.01.2002 г.; «Российская Газета» № 297 от 31.12.2005 г.;Собрание Законодательства РФ. 2006 г. № 1 ст.10.
7. Закон РСФСР от 04.07.91 г. №1542-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. Федерального закона от29.12.04 г. № 189-ФЗ. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВерховногоСовета РФ. 1993. № 2. Ст.67; «Российская Газета» № 5 от10.01.1993 г.;«Российская Газета» № 1 2005 г.
8.Федеральный закон РФ от 26.12.95 г.№ 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. Федеральных законов от 27.122005г.№ 194-ФЗ; от 31.12.2005 г. № 208-ФЗ).//«Российская Газета» № 248 от 29.12.1995г.; «Российская Газета» № 296, 297 от 30, 31.12.2005 г.
9.Федеральный закон РФ от 26.01.96 г.№ 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РоссийскойФедерации» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 411.
10.Федеральный закон РФ от 15.06.96 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ.1996. № 25. Ст.2963.
11.Федеральный закон РФ от.21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» (в ред.Федеральных законов от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ; от 31.12.2005 г. №206-ФЗ.// «Российская Газета» № 145 от 30.07.1997г.; Собрание законодательстваРФ. 2003. № 24. Ст. 2244.; Парламентская газета № 2-3 от 13.01.2006 г.
12.Федеральный закон РФ от 16.07.98г.№102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Закона от 30.12.2004 г. №214)// «Российская Газета» № 137 от 22.07.1998 г.; «Российская Газета» № 292 от31.12.2004 г.
13.Федеральный закон РФ от 08.08.2001 г.№ 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в ред. Федеральногозакона от 02.07.2005 г. № 80-ФЗ.// «Российская Газета» № 153 от 10.08.2001 г.:«Российская Газета» № 144 от 06.07.2005 г.
14.Федеральный закон РФ от 08.02.98 г.№ 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в ред. Федеральных законовот 08.08.01г. № 129-ФЗ; от 21.03.2002 г. № 31-ФЗ; от 02.11.2004 г. № 127-ФЗ.//Российская газета №7 от 16.02.98. ст.785.; «Российская Газета» № 153 от10.08.2001 г.; Собрание законодательства РФ. 2002. № 12. Ст. 1093.; «РоссийскаяГазета» № 246 от 5.11.2004 г.
15.Закон РСФСР от 21.11.90 г. №348-1 «Окрестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. от 24.12.93 г.) // Собрание актовПрезидента и Правительства. 1993. № 52. Ст. 5085.
16.Закон РСФСР «О собственности в РСФСР»от 24.12.90 г. № 443-1 (в ред.от 24.06.92 г.; от 29.07.2005 г. № 45-ФЗ). //Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 34. Ст.1966.; «Российская Газета» № 163 от 28.07.2005 г.
17.Водный кодекс РоссийскойФедерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 18.01.95 г. (вред. от 23.12.2003 г.; от 09.05.2005 г. № 45-ФЗ). //«Российская Газета» от25.11.95.; Собрание законодательства РФ. 2003. № 52-1. Ст. 5038.; «РоссийскаяГазета» № 100 от 13.05.2005 г.
18.Воздушный кодекс РоссийскойФедерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 19.02.97 г. (вред. Федерального закона от 08.07.99 г.; от 02.11.04 № 127-ФЗ).//РоссийскаяГазета № 59-60 от 26.03.1997 г.; Собрание законодательства РФ. 1999. № 28. Ст.3483.; «Российская Газета» № 246 от 05.11.04.
19.Лесной кодекс РоссийскойФедерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 22.01.97 г. (вред. Федерального закона от 09.05.05 г. № 45-ФЗ.) // Собрание ЗаконодательстваРФ. 1997. № 5. Ст. 610; «Российская Газета» № 100 от 13.05.2005 г.
20.Кодекс торгового мореплавания РоссийскойФедерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 31.03.99 г. (вред.Федерального закона от 20.12.05 г.) // Собрание законодательства РФ.1999. №18. Ст. 2207; «Российская Газета» № 290 от 23.12.2005 г.
21.  Постановление ПравительстваРоссийской Федерации от 01.11.97 г. №1378 «О мерах по реализации ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вред. Постановления Правительства Российской Федерации от 21.02.98 г. № 238; РаспоряженияПравительства Российской Федерации от 23.01.99 г.№138-р) // Собрание законодательстваРФ. 1997. № 45. Ст. 5195; Собрание законодательства РФ. 1998. № 9. Ст. 1115; Собраниезаконодательства РФ. 1999. № 5. Ст. 718.
22.  Постановление ПравительстваРоссийской Федерации от 18.02.98 г. №219 «Об утверждении правил ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред.Постановлений Правительства Российской Федерации от 23.12.99 г. № 1429, от12.11.04 г. № 627) // «Российская Газета» от 4.03.1998 г.; Собраниезаконодательства РФ. 1999. № 52. Ст. 6416; «Российская Газета» № 257 от19.11.2004 г.
23.  Постановление ПравительстваРоссийской Федерации от 26.02.98 г. №248 «Об установлении максимального размераплаты за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок сним за предоставление информации о зарегистрированных правах» (вред.Постановлений Правительства Российской Федерации от 16.07.02 г. № 529, от13.10.03 г. № 620) // Собрание законодательства РФ. 1998. №9. Ст. 1121;Собрание законодательства РФ. 2002. № 29. Ст. 2968; Собрание законодательстваРФ. 2003. № 42. Ст. 4071.
24.Постановление ПравительстваРоссийской Федерации от 31.08.2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрацииправ на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» (в ред. ПостановленийПравительства Российской Федерации от 11.06.02 г. № 406, от 31.10.02 г. № 786)// «Российская Газета» № 177 от 13.08.2000 г.; Собрание законодательства РФ.2002. № 24. Ст. 2310; Собрание законодательства РФ. 2002. № 44. Ст. 4398.
25.  Указ Президента РФ от 27.10.93 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»(в ред. от 24.12.93г.) // Собрание актов Президента и Правительства. 1993. №44. Ст. 4191.
26.  Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. №2284 (в ред. Указов Президента РФ от 14.03.1996 г. № 381, от 06.10.1997 г. №юбб, от 15.07.1998 г. №840, от 25.07.2000 г. № 1358, от 01.08.2000 г.) «Огосударственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятийв Российской Федерации» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1994.№ 1. Ст. 2.
27.  Приказ Минюста РФ № 226 от 18.09.2003г. «Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственнойрегистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах»(в ред. Приказа Минюста РФ № 255 от 30.12.2005 г.// Российская газета.08.10.2003. №201.; Бюллетень нормативных актов федеральных органов № 6 от06.02.2006 г.
28.Постановление Пленума Верховного судаРФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.96 г. № 6/8 «О некоторыхвопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.
29.Постановление Пленума Высшегоарбитражного суда РФ от 25.02.98г. № 8 «О некоторых вопросах практикиразрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещныхправ» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10.
30.  Постановление Пленума Верховного судаРФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 08.10.98 г. № 13/14 «О практикеприменения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользованиечужими денежными средствами» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998.№11.
31.  Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.97 г. № 21 «Обзор практики разрешенияспоров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВысшегоАрбитражного Суда РФ. 1998. № 1.
32.  Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 21.08.97 г. № С5-7/03-581 «О федеральном законеРФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 10.
33.  Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 11.02.2000г. №49 «Обзор практики разрешенияспоров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» // ВестникВысшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 3.
34.  Информационное письмо Президиума ВАСРФ от 21.02.2001 г. № 60«Обзор практики разрешения споров, связанных с применениемарбитражными судами ФЗ «О приватизации государственногоимущества и об основахприватизации муниципального имущества вРФ» //Вестник Высшего Арбитражного СудаРФ. 2001. № 5.
35.  Постановление Законодательногособрания Челябинской области от31.08.2000 г. № 937 «О продаже нежилыхпомещений, находящихся в государственной собственности Челябинской области» //Ведомости законодательного собрания Челябинской области. 2002. № 7.
36.Постановление Главы городаЧелябинска от 26.12.2001 г. № 1978-п «О порядке реконструкции (перепланировки)и технического перевооружения жилых и нежилых помещений» // Вечерний Челябинск.2002. № 3.
37.  Постановление Главы города Челябинскаот 01.02.1996 г. № 121-п «О порядке перевода жилых помещений (домов) в разряд нежилых»//ВечернийЧелябинск. 1996. № 25.
2. Литература
2.1 Учебники имонографии
38. Анненков К.Система русского гражданского права. Т.1. — СПб., 1894.- 591с.
39. Брагинский М.И. Комментарийк Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним». — М.: Юридический дом «Юстицинформ», 1998. — 64 с.
40. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книгавторая: Договоры о передаче имущества. — М.: Статут, 2001. — 800 с.
41. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право:Общие положения. — М.: Статут, 2001.-848 с.
42. Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. — М.:Госюриздат, 1950. — 367 с.
43. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. — СПб.:Изд. магазина Н.К.Мартынова, 1894. — 188 с.
44. Венедиктов А.В. Государственная социалистическаясобственность.- М.-Л.: Изд-во АН СССР, 1948. — 840 с.
45. Витрянский В.В.Договор купли-продажи и его отдельные виды.-М.: Статут, 1999.-284 с.
46. Владимировский-БудановМ.Ф. Обзор истории русского права. -М.: Издательство маг. Оглоблина, 1915. — 700 с.
47. Вольфсон Ф.Учебник гражданского права. — М.: Госюриздат РСФСР, 1930.
48. Гамбаров Ю.С. Курсгражданского права. Т.1. Часть общая. — СПб.: типография М.М.Стасюлевича, 1911.- 780 с.
49. Генкин Д.М. Правособственности в СССР. — М.: Госюриздат, 1961. — 224 с.
50. Генкин Д.М*., НовицкийИ.Б., Рабинович Н.В. История советского гражданского права (1917-1947). — М.:Юрид. изд., 1949. — 544 с.
51. Гойхбарг А.Г.Хозяйственное право РСФСР. Доп-е к 3-му изд. М.-Л. Госюриздательство, 1928. — 114 с.
52. Гражданскийкодекс РФ в схемах. Изд-е 2. -М.: Городец, 1997– 104 с.
53.  Гражданское право России. 4.1:Учебник /Под ред. З.И. Цыбуленко. М.: Юристъ, 1998.-504 с.
54. Гражданское правоРоссии. 4.2. Обязательственное право: Курс лекций /Отв. ред. О.Н.Садиков. — М.:БЕК, 1997. — 704 с.
55. Гражданскоеправо. 4.1: Учебник /Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. — М .: Юристъ,1997.-472 с.
56. Гражданскоеправо: В 2-х т. Т.1: Учебник. Изд-е 2-е, доп. и перераб. /Отв. ред. Е.А. Суханов.– Информационная система Консультант Плюс: Высшая Школа/учебники по правовымдисциплинам. 2005 г.
57. Гражданское право:Учебник для вузов. 4.1 /Под общей ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало и В.А. Плетнева.- М.: Норма-Инфра, 1998.-454с.
58. Гражданское право:Учебник. 4.1. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского.
59.  Грибанов В.П. Договор купли-продажипо советскому гражданскому праву. — М.: Изд. Моск. ун-та, 1956. — 66 с.
60. Гримм Д.Д. Лекциипо догме римского права: Пособие для слушателей. Изд-е 2-е, исправ. и доп. — СПб.: Типография Стасюлевича, 1909.
61.  Гришаев СП. Все о недвижимости:Учебно-практическое пособие. — М.: Изд-во БЕК, 2000. 272с.
62.  Гуляев A.M. Русское гражданскоеправо. Обзор действующего законодательства и проекта гражданского уложения. — Киев, 1907, — 438с.
63.  Дернбург Г. Пандекты.Обязательственное право. — М.: Университетская типография, 1900. — 490с.
64.  Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскомуправу. Т.1. — СПб.: Типография Стасюлевича, 1902. — 936 с.
65.  Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимоеимущество: Правовое регулирование. Научно-практическое пособие. — М.: БЕК,1997. — 265 с.
66.  Иоффе О.С. Обязательственное право.М.: Юридическая литература, 1975. 880 с. Консультант Плюс: ВысшаяШкола/Классика Российской цивилистики/Избранные труды по Гражданскому праву.2005 г.
67. Иоффе О.С.Ответственность по советскому гражданскому праву. — Л.: Изд.ЛГУ, 1955. 310с.Консультант Плюс: Высшая Школа/ Классика Российской цивилистики/Избранные трудыпо Гражданскому праву. 2005г.
68. Иоффе О.С.Правоотношения по советскому гражданскому праву. — Л.: Изд. ЛГУ, 1949. 144 с.Консультант Плюс: Высшая Школа/Классика Российской цивилистики/Избранные трудыпо Гражданскому праву. 2005г.
69.  Иоффе О.С. Советское гражданскоеправо (курс лекций). Общая часть. Право собственности. Общее учение обобязательствах. — Л.: Изд-во ЛГУ, 1968.-511 с. Система инф-го обеспеченияКонсультант Плюс. 2006 г.
70.  Калачева С.А. Сделки с недвижимостью(жилые и нежилые помещения, земельные участки). — М: Изд-во ПРИОР, 2002. — 159с.
71.  Колотинский Н.Д. История римскогоправа. Пособие к лекциям. — Казань: Типография В.В. Вараксина, 1912. — 344 с.
72.  Комментарий к ГК, части первой(постатейный) /Отв. ред. О. Н. Садиков, (авт. — М.Г. Розенберг) -М., 1997.-448с.
73. Комментарий к ФЗ«Об акционерных обществах». 2-е изд.-е, доп. и перераб. /Под общей ред. М.Ю.Тихомирова. — М., 1998. — 330с.
74.  Комментарий к ФЗ «Об обществах сограниченной ответственностью» /Под ред. М.Ю. Тихомирова. — М., 1998. — 396 с.
75.  Косарев А.И. Римское право. -М.,1996. ~ 330 с.
76.  Красавчиков О.А. Юридические факты всоветском гражданском праве. — М.: Юридическая литература, 1958. — 184 с.
77.  Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями:Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика егоприменения. Изд-е 2-е, перераб. и доп. — М.: Статут, 2006 г.
78.  Лунц Л.А. Деньги и денежныеобязательства. Юридическое исследование. М: Фин изд-во Министерства юстицииСССР,' 1927. — 136 с.
79.  Малышев К. Курс общего гражданского праваРоссии. Т.1. — СПб.: Типография М.М.Стасюлевича, 1878.-355 с.
80.  Матей У., Суханов Е.А. Основныеположения права собственности. — М.: Юристъ, 1999.
81.  Мейер Д.И. Русское гражданское право(в 2-х ч. 4.1). По исправ. и доп. 8-му изд., 1902. — М.: Статут, 1997.-290 с.
82. Невзгодина Е.Г.Представительство по советскому гражданскому праву Томск 1980.-120 с.
83. Обязательства подоговорам. Опыт практического комментария русских гражданских законов. Т. 1. Общаячасть. Сост. В.Л. Исаченко, В.В. Исаченко. — СПб., 1914. — 728 с.
84.  Победоносцев К. Курс гражданскогоправа. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд-е с изм. и доп. — СПб.:Сунодальная типография, 1892. — 789 с.
85.  Победоносцев К. Курс гражданскогоправа. Третья часть. Договоры и обязательства. — М. — СПб., 1880. — 630 с.
86. Постатейныйкомментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним» / Под общей ред. В.П. Крашенинникова. -М.: Спарк, 1999.-239 с.
87. Правособственности в СССР /Под ред. Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева. — М.: Юридическаялитература, 1989. — 288 с.
88. Рахимов М.З. Исполнениехозяйственных обязательств: Встречное исполнение. Учебное пособие. — Душанбе:Тадж. гос. университет. 1990. — 126 с.
89. Римское частноеправо /Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. — М.: Юристъ, 1997.-544 с.
90. Римское частноеправо: Курс лекций /М.Х. Хутыз. — Краснодар: Кубанский ун-т, 1993. -170 с.
91. Рузанова В.Д.Правовые проблемы права собственности. Самара, 1992.
92. Скловский К.И.Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. — М.: Дело,1999. — 512 с.
93. Словарьгражданского права / под ред. Додонова В.Н., Каминской Е.В., Румянцева О.Г. М.,1997.-304 с.
94. Советскийэнциклопедический словарь / под ред. A.M. Прохорова и др. М.: Советская энциклопедия,1980.
95. Советскоегражданское право: Учебник. Т.1. Изд-е 3-е, ипр. и доп. /Под ред. О.А.Красавчикова. -М.: Высшая школа, 1985. — 544 с.
96. Соловей Ю.Н.Основы строительного дела. — М.: Стройиздат, 1989. — 429 с.
97. Тихомирова Л.В.,Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / под. ред. М.Ю. Тихомирова. — М.,1997. — 526 с.
98. Толстой B.C. Исполнение обязательств. — М.: Юридическая литература,1973.-208 с.
99.  Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правоваязащита права собственности в СССР. — Л.: Изд-во ЛГУ, 1955.-220 с.
100. Хейфец Ф.С. Недействительныесделки по российскому гражданскому законодательству. Изд-е 2-е, доп. — М.:Юрайт, 1999. — 164 с.
101. Хутыз М.Х.Римское частное право: Курс лекций. Краснодар, 1993.
102. Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права. 8-е изд. СПб.: изд-е Башмаковых.
103. Юридическийэнциклопедический словарь / Гл.ред. А.Л.Сухарев. М., 1984. -588 с.
Статьи
104. Афонина Е.А.Некоторые вопросы рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Изопыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) //ВестникВысшего Арбитражного Суда РФ.- 2000. — № 7. — С. 83-98.
105. Бегичев А. Обеспечениеправомерности и законности сделок с недвижимостью //Российская юстиция. — 1999.- № 4. — С. 31-32.
106. Бекиев Р.Я. Категория«передача» в гражданском праве //Вестник Московского ун-та. Серия 9. Право. — 1978. — № 2. — С.62-68.
107. Бережная О.Недвижимость: регистрация сделок // Научный Парк. 1998. № 3.- С. 20.
108. Богданова Н.Д. Совершениенотариальных действий с квартирами, принадлежащими гражданам на правесобственности // Известия вузов: Правоведение. 1994. №4. С.98.; Бондарев Н.И. Нотариальноеудостоверение сделок по строениям. М.: Юрид. лит., 1964. — С.21.
109. Бороденко Н. Ответственностьза пользование чужими денежными средствами //Российская юстиция. 1998.-№2. — С.42.
110. Брагинский М.И.Государственная регистрация прав на недвижимое имуществен сделок с ним //Правои экономика. — 1997. — №19/20. — С. 37- 47.
111. Брауде И.А.Переход права собственности на строение // Советское государство и право. — 1946. — №7. — 57-64.
112. Бутырин А.Судебные споры о качестве жилых помещений //Хозяйство и право.-1999.-№7. — С.117-119.
113. Витрянский В.В. Отдельныевиды договора аренды (глава 34)(Комментарий к ГК РФ) // Хозяйство и право. — 1996. — № 3. — С. 3-6.
114. Граве К. Моментперехода права собственности по договору // Советская юстиция.-1940. -№22. — С.10-13; №23/24 — С.21-25.
115. Грибанов В.П.Правовые последствия перехода имущества по договорукупли-продажи в советскомгражданском праве // Советское государствои право. — 1955. — №8. — С.65-73.
116. Гришин Д. Обисполнении обязательств в натуре: поиск оптимальных решений // Хозяйство иправо. — 2000.-№5. — С.25-35.
117. Денисов О.А. Опорядке заключения договора // Актуальные вопросыгражданского права /Под ред.М.И.Брагинского. — М.: Статут, 1998. — С.229-275.
118. Доботкин Д.А. Вещи,включаемые в состав недвижимости //Юридический мир.-1998. №1.-С. 58-60.
119. Завьялов А., КоноваловВ. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. —1998. — №6. — С. 15-16.
120. Зинченко С, ЛапачВ., Газарьян Б. О правовом режиме нежилыхпомещений // Хоз. и право. — 1994. — №5. С. 106.
121. Иоффе О.С.Структурные подразделения системы права (на материалахгражданского права) //Учен, записки ВНИИ СЗ. Вып. 14. — М, 1968. — С.45-60.
122. Исрафилов И.Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. — 1997.-№10.-С. 113-118.
123. Карамышева О.В., ГерасимоваЕ.Л. Некоторые аспекты создания иведения государственного земельного кадастраРФ в условиях рынка //Государство и право. — 1998. — №3. — С. 28-37.
124. Климин А., ШугаевА. Эволюция договорного права // Право иэкономика. — 1999. — №1. — С. 4-7; №2.- С.6-9.
125. Козлова И.В.Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость взаконодательстве РФ // Известия вузов. Правоведение. -1998. -№2.-С. 154-161.
126. Козырь О.М.Актуальные вопросы регистрации недвижимости в РФ // Юридический мир. — 1997. — №9. — С. 46-49; №10. — С.53-63.
127. Крылов С.Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. — 1997. — №10. — С. 31-32.
128. Кудашкин В.В.Правомочия субъектов предпринимательской деятельности при совершении сделок //Журнал российского права. 2000. -№4.-С. 100-106
129. Кудашкин В.В.Специальная правоспособность субъектов гражданского права в сфере действияобщего запрета // Государство и право. — 1999. -№5.-С.46-54.
130. Кузнецов А.В. Федеральныйзакон «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок сним»: за и против // Государство иправо. — 1998. — №8. — С.59-65.
131. Леонова Г.Б.Учреждение в гражданском праве // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. — 1998. — №1. — С.56-70.
132. Мананников О.Процессуальное положение учреждений юстиции по государственной регистрации правна недвижимость // Российская юстиция. — 2000. — №8. — С.26.
133. Мищенко Г.Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» и гражданскоезаконодательство // Хозяйство и право. — 1999. — №10. — С.37-40.
134. Немец Ю. Движимоеи недвижимое имущество // Хозяйство и право. 1998.-№б.-С. 102-104.
135. Орлова М.Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998.-№11.-С.21-22.
136. Пилецкий А.Е. Правовойстатус субъектов предпринимательской деятельности // Известия вузов.Правоведение. — 2000. -№2. — С. 171- 180.
137. Попов А.Ответственность за неисполнение денежного обязательства // Хозяйство и право. — 1997. — №8. — С. 74-81.
138. Потяркин Д.Раздел жилого помещения // Законность. — 1999. — №8.-С.45-48.
139. Романов О. Государственнаярегистрация прав на недвижимость и сделки с недвижимым имуществом: некоторыепроблемыправоприменения // Хозяйство и право. — 1998. -№7. — С.68-72; №8. — С.46-50.
140. Романец Ю.В.Направленность обязательства как основа формирования системы договоров //Журнал российского права. — 2000. — №5/6. — С.29-37.
141. Рукас Н. Понятие недвижимостии особенности правового режима недвижимости в законодательстве РоссийскойФедерации // Правовоерегулирование рынка недвижимости. — 1999. — №1. — С. 10
142. Святкина Н.И. Понятиеи структура недвижимости // Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сб.научных трудов. — Кемерово, 1999. -С.276-284.
143. Скловский К.И.Договор купли-продажи: Вещный эффект // Российская юстиция. — 1998.-№10.-С.15-17.
144. Суханов Е. Приобретениеи прекращение права собственности //Хозяйство и право. — 1998. — №6. — С.3-14.
145.  Сыродоев Н.А. Регистрация прав наземлю и другое недвижимое имущество'// Государство и право. — 1998. — №8. — С.90- 98.
146. Флейшиц Е.А.Момент перехода права собственности по договору купли-продажи в гражданскомправе иностранных государств и СССР //Учен, труды ВИЮН. Вып. 9. — М., 1947. — С.327-346.
147. Фролов В. Арендаземельных участков // Право и экономика. — 1998. -№3. — С.74-84.
148. Хохлов В. Ответственностьза пользование чужими денежнымисредствами // Хозяйство и право. — 1996. — №8. — С. 11-15.
149. Цепов Г.В. Понятиеоргана юридического лица по российскому законодательству // Известия вузов.Правоведение. — 1998. — №3. — С. 89
150. Черепахин Б.Б.Приобретение права собственности по давности владения // Советское государствои право. — 1940. — №4. — С.51-61.
151. Чубаров В.В. Правовойрежим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости / /Право иэкономика. 2003. — №5.-С.39-41.
152. Чубуков Г.В. Земельныйрынок и права собственников земельной недвижимости // Журнал российского права.- 1997. — №5. — С.23-26.
Диссертации и авторефераты диссертации
153. Болтанова Е.С. Договоркупли-продажи недвижимости (общие положения). Автореф. дис.… канд. юрид.наук. Томск, 2001. 26 с.
154. Виниченко СИ. Ценакак условие гражданско-правового (предпринимательского) договора. Автореф. дис.… канд. юрид. наук. — Екатеринбург, 1999. — 25 с.
155. Гребнева Н.Е.Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации. Автореф.дис… канд. юрид. наук. — М., 2002. — 17с.
156. ГришмановскийД.Ю. Купля – продажа нежилых помещений. Дисс… канд. Юрид. Наук. Волгоград. 2003г.
157. Лавров Д.Г.Денежные обязательства в российском гражданском праве: Автореф. дис… канд.юрид. наук. — СПб., 2000. -22 с.
158. Скиба П.В.Особенности сделок купли-продажи недвижимости. Автореф. дис. канд. юрид. наук.М., 2001. -24 с.