Зміст
Вступ
І. Теоретичні засади укладаннядоговору найму
1.1 Поняття договору найму
1.2 Сторони договору найму
ІІ. Договір найму жилих приміщень
2.1 Поняття та правова природадоговору
2.2 Житлове приміщення яксамостійний предмет договору
2.3 Зміст договору житлового найму(права і обов’язки сторін)
2.4 Підстави та порядок припиненнядоговору найму житла
Висновок
Список використаної літератури
Вступ
Вищою метоюсуспільного виробництва є задоволення матеріальних і духовних потреб членівсуспільства, зокрема, забезпечення громадянам можливості мати житло.
Житлоявляється однією із найголовніших матеріальних умов життя людини поряд із їжею,одягом, водою і т.д. Потреба людини в житлі виникає з моменту народження ізберігається протягом всього життя, тобто має постійний характер, змінюючись ізвіком, з'явленням сімї та ін… Тому її задоволення є однією з найважливішихпроблем, а можливість користуватися комфортним житлом є одним із суттєвихпоказників добробуту. Від наявності житла, його якості та благоустрою залежать здоров'я,працездатність, тривалість життя людини. Тому забезпеченню громадян житлом убудь-якій державі має приділятися належна увага, а відтак кожен уряд усоціально орієнтованій державі повинен розглядати житлову проблему як одне знайважливіших соціальних завдань розвитку суспільства.
Статтею 47Конституції України закріплене право громадян на житло, однак житлова проблемазалишається гострою. Більше того, в нашій державі ситуація у цій сфері останнімчасом навіть загострилася, що пояснюється неможливістю забезпечити всіхбажаючих житлом за рахунок суспільних фондів, наявністю низки проблем,пов'язаних із приватизацією житла, високою вартістю індивідуального житла,недостатньо високим рівнем доходів значної кількості населення тощо.
Вітчизнянежитлове законодавство переживає зараз пору кардинального оновлення, щовідображується не лише в розробці кількох варіантів проекту Житлового кодексуУкраїни, але й у прийнятті низки спеціальних законів, які призначеніврегулювати різні аспекти житлових та пов'язаних із ними відносин.
Така ситуаціяпевною мірою, стримує підготовку нових наукових праць, а також спеціальнихмонографічних досліджень з окремих проблем користування житловими приміщеннями.
Разом із тим,користування житлом за договором найму має достатньо надійне правове підґрунтяу вигляді норм глави 59 Цивільного кодексу України, який було прийнято 16 січня2003 р. і який набрав чинності з 1 січня 2004 р.
Зазначенесвідчить про актуальність дослідження проблем, пов'язаних із користуваннямжитлом, зокрема, на підставі договору найму житла.
За часівіснування Радянського Союзу договір найму житлового приміщення в державному ігромадському житловому фонді був одним із найпоширеніших способів задоволеннягромадянами своєї житлової потреби. Як правило, цей договір укладався згромадянами, які довгі роки перебували на квартирному обліку.
У сучаснихумовах наша держава не може брати на себе обов'язок безкоштовного забезпеченнясвоїх громадян житлом .
Вартістьквартир у деяких районах України є невиправдано завищеною, а у Києві – тимбільше. Придбати собі житло може далеко не кожен, навіть якщо він має постійнуроботу і стабільний заробіток. Очевидно саме тому люди, які приїжджаютьпрацювати в інший населений пункт, не купують квартиру, а знімають чи орендуютьїї. Така ситуація створює цілий ринок житла, яке здається в найм і приноситьчималі прибутки наймодавцям, так як не потребує великих затрат і не несевеликих ризиків для власника нерухомого майна.
Отже, тема„Договір найму (оренди) жилих приміщень” є і буде ще досить довго актуальною нетільки для пересічного громадянина, але й для юристів.
Таким чином,об'єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, йогодосконалість та недоліки.
Предметомдослідження будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей ЦКУ,наукові праці, присвячені проблемам законодавчого забезпечення договору найму(оренди) житла, публікації в спеціальній юридичній періодиці.
Метоюдослідження є розкриття проблемних питань Цивільного кодексу України,присвячених темі курсової. Вироблення рекомендацій по усуненню недоліків взаконодавстві, присвяченому найму жилих приміщень.
Моєю задачею придослідженні даної теми є досконально дослідити житлове законодавство на предметвиявлення проблем, пов'язаних з договором найму (оренди) жилих приміщень;
При дослідженнівикористовуються такі методи:
— методсоціально-історичного аналізу;
— методправового аналізу;
— методпорівняльного аналізу.
І. Теоретичнізасади укладання договору найму
1.1 Поняттядоговору найму
У господарськомуобігу значно поширені відносини майнового найму, зокрема такі його різновиди,як оренда і прокат. За допомогою майнового найму розширяються господарськіможливості використання майна. Поряд з цим найм є засобом взаємодопомоги міжгромадянами і організаціями та сприяє упорядкуванню побуту громадян.
За договоромнайму наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно укористування за плату і на певний строк. Крім Цивільного кодексу Україниособливості укладення та виконання найму (оренди) можуть бути передбаченіокремим законом.
Договір найму єдвостороннім. Сторонами договору найму є наймодавець та наймач. Договір наймуможе бути консенсуальним і реальним. Історично договір оренди завжди бувконсенсуальним, оскільки вважався укладеним з моменту досягнення сторонамизгоди за всіма істотними умовами Передача майна наймачеві розглядалася яквиконання договору, навіть у тому випадку, коли момент вступу договору в силузбігався з фактичною передачею майна. Таке правило містилося в ЦК УРСР. ЦКУкраїни пішов іншм шляхом, дозволивши учасникам цивільного обороту укладати якконсенсуальні, так і реальні договори найму.
Право напередання у найм має тільки власник майна або особа, якій належать майновіправа. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договорунайму.
На відміну віддоговору купівлі-продажу майно передається не у власність, а на визначенийстрок. Коли строк найму не встановлено, договір найму вважається укладеним наневизначений строк. У цьому разі кожна із сторін може відмовитися від договорув будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а уразі найму нерухомого майна – за три місяці. Законом можуть бути встановленімаксимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.
Обєктом договоруможуть бути лише індивідуально визначені речі, споживча вартість якихпередається поступово і які в цивільному праві називаються неспоживчими. Цезумовлено змістом самого договору найму, за яким наймач після закінчення строкудоговору або його припинення зобов’язується повернути ту саму річ в натурі.
До обов’язківнаймодавця належать такі:
Передатинаймачеві річ у користування негайно або у строк, визначений договором;
Надати наймачевіріч у комплекті в стані, який би відповідав умовам договору і забезпечувавдосягненням мети найму;
Попередитинаймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можутьстановити небезпеку для життя, здоровя, майна наймача або призвести допошкодження самої речі під час користування нею;
Проводити засвій рахунок капітальний ремонт речі.[1]
Наймач задоговором найму зобов’язаний вносити плату за користування річчю щомісячно(сторони можуть визначити й інші строки внесення плати), перевірити вприсутності наймодавця справність речі при її передачі у володіння,користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймачповинен проводити за свій рахунок поточний ремонт речі, усувати погіршеннястану речі, які сталися з його вини, а також у разі припинення договору негайноповернути наймодавцю річ у стані, в якому вона була від нього одержана, зурахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Наймодавець маєправо відмовитись від договору і вимагати повернення речі, якщо наймач невносить плати за користування нею протягом трьох місяців підряд. Договір уцьому разі вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомленнянаймодавця про відмову від договору.
Наймач має правовимагати розірвання договору, якщо наймодавець передав у користування річ,якість якої не відповідає умовам договору, а також коли наймодавець не виконуєсвого обов’язку щодо проведення капітального ремонту речі.
Переданнянаймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише зі згодинаймодавця, якщо інше не передбачене договором або законом.
Продукція, якабула виготовлена шляхом використання речі, передана йому в користування, євласністю наймача. Плоди і доходи, одержані наймачем від використання речі приздійсненні ним підприємницької діяльності, також є власністю наймача
Якщо наймачналежно виконував свої обов’язки за договором найму, то після закінчення строкудоговору він має переважне право перед іншими особами на укладення новогодоговору найму. Умови нового довору визначаються домовленістю сторін
У разінедосягнення домовленості щодо плати та інших істотних умов договору переважнеправо наймача на укладення договору припиняється.
Глава 58 ЦКмістить лише загальні положення з регулювання договору найму, що поширюються навсі його різновиди. Щодо спеціальних положень регулювання окремих видів найму,то вони встановлюються іншими законодавчими актами, які не мають суперечитиЦивільному кодексу України
1.2 Сторонидоговору найму жилих приміщень
Сторонамидоговору найму житлового приміщення виступають наймодавець і наймач. Зазагальним правилом і в ролі наймодавця, і в ролі наймача можуть виступатибудь-які суб’єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи ( з-поміжостанніх – комерційні і некомерційні організації, а також держава, державні,адміністративно-територіальні, муніципальні утворення).Якщо наймачем є юридичнаособа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичнихосіб. [2]
Щодо особинаймача, то ним може виступати будь-який дієздатний громадянин або організація.
Разом ізнаймачем може проживати його члени сімї, а також інші особи, які постійно з нимпроживають. Разом з тим вони мають рівні з наймачем права та обов’язки щодонайманого житла.У частині 2 ст. 4 Житлового кодексу визначено, хто моженалежати до членів сім'ї наймача. Передусім це дружина наймача, їхні діти табатьки.
Дружиною наймачає особа, з якою наймач перебуває в зареєстрованому шлюбі (термін«дружина» означає не тільки жінку, а й чоловіка), права та обов'язкидружини наймача виникають одночасно з наймачем у разі внесення до ордерапрізвища та спільного вселення у жиле приміщення. Дружиною наймача є такожособа, яка вселилася у найняте приміщення після реєстрації шлюбу з наймачем длястворення сім'ї і постійного проживання у найнятому жилому приміщенні.
Неповнолітні дітинаймача та його дружини завжди належать до членів сім'ї наймача, оскільки заст. 17 ЦК України місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживанняїхніх батьків, а повнолітні діти та батьки наймача і його дружини є членамисім'ї наймача лише в тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.
Поняття членасім’ї за сімейним законодавством не можна ототожнювати з поняттям члена сім'їнаймача за житловим законодавством. Так, до членів сім'ї за сімейнимзаконодавством належать особи, пов'язані між собою шлюбом та спорідненістю, адо членів сім'ї наймача ці особи належать лише тоді, коли вони проживають разомз наймачем. Якщо, наприклад, подружжя проживає в одному жилому приміщенні ічоловік — наймач цього приміщення, то його дружина є не тільки членом сім'їцієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі, коли дружина цієї особиживе окремо і має самостійне право на інше жиле приміщення, то вона, хоч і єчленом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї наймача. Подібне правилозастосовується і до повнолітніх дітей наймача, які живуть окремо від батьків,та до батьків наймача і його дружини.
Членами сім'їнаймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом знаймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тількиродичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває ушлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можутьбути віднесені до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони не тількиобов'язково проживають разом з наймачем, а й ведуть з ним спільне господарство,наявність родинних зв'язків при цьому не обов'язкова.
Згідно з ч. Зст. 64 Житлового кодексу особи, які перестали бути членами сім'ї наймача(наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу між наймачем та його дружиною), алепродовжують проживати в одному з ним жилому приміщенні
ІІ. Договірнайму жилих приміщень
2.1 Поняття таправова природа договору.
Житловіправовідносини є одним із видів цивільних майнових правовідносин, що виникаютьз договору між наймачем і наймодавцем із приводу користування громадяниномжилим приміщенням. За договором найму одна сторона зобов’язується надати іншійстороні за плату жиле приміщення для проживання у безстрокове користування вбудинках державного і комунального житлових фондів; у строкове – у житловомуфонді соціального призначення. Договір найму жилого приміщення в будинках, щоналежать громадянам на праві приватної власності, укладається наймачем звласником будинку.
В силудвостороннього договору наймодавець на підставі адміністративного акта надає упостійне користування наймачеві жилі приміщення, а наймач зобов'язуєтьсявикористовувати їх за прямим призначенням, забезпечувати належну схоронність івносити квартирну плату і плату за комунальні послуги. Договір найму жилого приміщенняукладається на підставі Типового договору найму житла у будинках державного такомунального житлового фонду, затвердженого Постановою Кабінету МіністрівУкраїни від 22 червня 1998 р. за № 939.
Істотнимиумовами договору найму є: об’єкт (склад і обсяг житла, кількість кімнат,ізольованість, розташування, житлово-комунальні послуги, санітарназабезпеченість); термін, на який укладається договір, плата; ремонт майна таумови його повернення; порядок виконання зобов’язань; відповідальність сторін.Також повинні бути визначені ризик випадковою загибелі та страхування наймачемвзятого ним в найм майна. За згодою сторін у договорі найму можуть бутипередбачені й інші умови.
Наймач житлазобов’язаний вказати у договорі осіб, які проживатимуть разом із ним. Закон необмежує наймача щодо складу цих осіб. Тому з наймачем за його бажанням можутьпроживати різні особи. У осіб, які проживатимуть із наймачем, виникають рівні зним права та обов’язки щодо користування житлом. Фактично вони стають учасникамидоговору і наділяються відповідними правами та обов’язками відносно наймодавцяі наймача.
Договір наймужитла прийнято вважати оплатним, двостороннім, строковим.Відповідно до ч. 3 ст.810 Цивільного кодексу України до договору найму житла, крім найму житла, що єоб’єктом права державної та комунальної власності, застосовується положенняЦивільного кодексу України, якщо інше не встановлено договором.
Договір наймужитла має укладатися у письмовій формі, проте у більшості випадках відносиниміж наймачем і наймодавцем регулюються лише усною домовленістю.
Законом можутьбути встановлені особливості найму житла. Якщо наймачем є юридична особа, вонаможе використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.
Договір наймужитла укладається на строк, що не перевищує п’яти років. Якщо у договорі строкне встановлений, договір є укладеним на п’ять років. Договір найму житла,укладений на строк до одного року, вважається короткостроковим і має деякіособливості, наприклад його наймач не має переважного права на укладеннядоговору найму житла на новий строк.
У наступнихпунктах моєї курсової роботи чітко висвітлені поняття предмету договору наймужилих приміщень сторін, їх права та обов’язки.
2.2 Житловеприміщення як самостійний предмет договору
Предметомдоговору є те приміщення або частина приміщення, яке передається в найм. Всамому договорі потрібно чітко зазначити точне місце його розташування (адресу)та його ознаки ( такі як розмір, призначення, загальна і корисна площа), атакож наявність інших об’єктів, право користування якими переходить до наймача.Стаття 63 Житлового кодексу України передбачає вичерпний перелік предметівдоговору житлового найму. Предметом договору найму жилого приміщення в будинкахдержавного та комунального житлового фонду є окрема квартира або іншеізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат,одноквартирний жилий будинок, кімнати в комунальній квартирі, частина будинку.Вони повинні бути призначені для постійного проживання і відповідати необхіднимсанітарним і технічним вимогам.
Під окремоюквартирою слід розуміти частину жилого будинку, яка призначена для постійногопроживання однієї сім'ї, містить обладнані жилі та підсобні приміщення і маєокремий вихід. Під іншим ізольованим приміщенням слід розуміти кімнату абокілька кімнат у квартирі, які призначені для однієї або кількох сімей.
Будинкивикористовуються як об’єкти орендних відносин лише після прийняття їх вексплуатацію як результат завершеного будівництва, технічної інвентаризаціїідержавної реєстрації у встановленому порядку.
У договорі можебути передбачене обмеження права наймача на здачу майна в суборенду (піднайом).Відповідно до Цивільного кодексу наймач має право укладати договір суборендилише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлене договором або законом. Якщож наймодавець заздалегідь не бажає, щоб його майно підлягало подальшій передачів суборенду третім особам, він може забезпечити це шляхом включення у договірвідповідного застереження.
Не можуть бутисамостійним договором найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте зарозміром менше встановленого для надання одній особі; частина кімнати абокімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення— кухня, коридор, комора тощо, які перебувають у загальному користуванні знаймачами інших кімнат цієї ж квартири.
Тобто на користьнаймача може бути передано лише таке приміщення, яке прямо призначено дляпроживання в ньому. Воно має бути благоустроєним до умов даного населеногопункту і відповідати встановленим до нього вимогам. Безумовно, кухні, коридори,підсобні приміщення повинні надаватися громадянам, але тільки у складіквартири. У зв'язку з цим не можуть бути предметом договору найму окреміприміщення, призначені для задоволення господарських, побутових потреб, зокремасклади, комори тощо.
При укладеннідоговору найму на одну чи кілька кімнат у загальній квартирі, кухня, ваннакімната та приміщення господарського побутового призначення залишаються узагальному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.
Порядоккористування підсобними приміщеннями господарського побутового призначеннявстановлюється за взаємною згодою всіх мешканців у квартирі, а у випадкунедосягнення згоди або порушення вже встановленого порядку користування спорипро це розглядаються судом.
У судовійпрактиці іноді виникають питання, чи можна вважати ізольованою кімнату, яказ'єднана дверима з другою кімнатою квартири, але разом з тим, має окремий вхідіз загального коридору. Такі квартири визнаються ізольованими.
Житловимкодексом (ч. З ст. 50) закріплено правило про недопущення заселення квартири,збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями або двома і більшеодинокими особами. У зв'язку з цим виникає питання, чи вважатиметьсяізольованою кімната, яка відповідає нормі жилої площі на одну особу і єчастиною квартири, призначеної для однієї сім'ї. У разі позитивної відповіді,чи може ця кімната бути предметом самостійного договору найму для окремихчленів сім'ї, що мешкають у квартирі, а також сторонніх осіб.
Позитивнавідповідь на це запитання надається у зазначеній статті ЖК, яка не поширюєвикладені в ній обмеження на випадки надання жилого приміщення, що звільнилосяу квартирі, а також при зміні договору найму за вимогою члена сім'ї наймача.Загальне правило про недопустимість заселення таких квартир кількома сім'ямиабо одинокими особами поширюється на випадки надання жилих приміщень незалежновід правових підстав.
Проте якщо вквартиру, що призначена для заселення однією сім'єю, виявили бажання заселитисядвоє або кілька сторонніх одиноких осіб, саме по собі призначення квартири неможе бути підставою для того, щоб ізольовані жилі приміщення в ній не булипредметом самостійного договору. Разом з тим, жиле приміщення із суміжнимикімнатами не може бути предметом кількох договорів найму навіть при наявностізгоди на це бажаючих вселитися в нього громадян.
Порядоквикористання підсобних приміщень у квартирі, в якій проживають два і більшевласників, наймачів чи орендарів, встановлюється за узгодженням між мешканцямиквартири. Спори між власниками, наймачами і орендарями у квартирах, в якихпроживає два і більше власників, наймачів, орендарів, про ремонт, прибирання івикористання підсобних приміщень, розподіл витрат на оплату комунальних таінших послуг вирішуються судом.
2.3 Змістдоговору житлового найму ( права і обов’язки сторін)
Серед багатьохправ наймача одним з найважливіших є право на вселення у найняте ним жилеприміщення інших осіб. Згідно із ст. 65 Житлового кодексу наймач має право увстановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, що проживаютьразом з ним, вселити в найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьків таінших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей зазначеної згодине потрібно.
Завзаємною згодою наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, вониможуть дозволити тимчасове перебування у помешканні іншої особи (осіб) безстягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Вважається, щонаймач та особи, які постійно проживають з ним, мають повідомити наймодавця промайбутнє проживання тимчасових мешканців.[3]В сою чергу тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом.Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживанняабо не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцемвимоги про звільнення помешкання.
Наймач,в т. ч. за проектом ЖК (ст. 115) і орендар у будинках державного (комунального)житлового фонду, має право за письмовою згодою членів сім'ї, що проживаютьразом з ним, включаючи і тимчасово відсутніх, провести обмін займаного житла.
Ниніобмін жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду іфонду житлово-будівельних кооперативів проводиться відповідно до статей 79—89Житлового кодексу та затвердженими Постановою Ради Міністрів УРСР«Правилами обміну жилих приміщень в Українській РСР» від 31 січня1986 р. за № 31.
Здійсненняцього суб'єктивного права виникає з моменту отримання ордерів усіма учасникамиобміну і припиняється у кожного з них з припиненням колишнього договору наймушляхом укладення нового. Основним змістом правовідносин щодо обміну є взаємніпроцедурні права і обов'язки між учасниками цивільної правової угоди з однієїсторони і відповідним виконавчим комітетом чи державною адміністрацією з другоїсторони, з приводу визнання обміну таким,
Письмовазгода на конкретний варіант обміну жилих приміщень виявляється в тому, що всічлени сім'ї наймача, у тому числі й тимчасово відсутні, підписують заявунаймача про обмін, в якій вказують як старе, так і нове місце проживання.Підпис наймача і членів його сім'ї засвідчується підписом керівникаорганізації, яка здійснює експлуатацію жилого будинку, з вказівкою дати іскріплюється печаткою. Замість підпису члена сім'ї до заяви може бути доданаписьмова згода на обмін, завірена у встановленому порядку. За неповнолітніхчленів сім'ї згоду на обмін у письмовій формі дають батьки, опікуни чипопечителі. Це правило поширюється не тільки на проживаючих членів сім'ї, а йна тимчасово відсутніх. Обмін можна розпочати тільки за письмової згоди всіхчленів сім'ї.
Предметомдоговору обміну жилих приміщень може бути:
1) окремаквартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї абокількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, на які укладено договір найму абоякі перебувають у користуванні члена житлово-будівельного кооперативу;
2) частинажилого приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім'ї, у томучислі суміжна кімната або частина кімнати.
Обмінжилими приміщеннями може проводитися без обмеження кількості учасників, крімвипадків обміну частини жилого приміщення, за якого згода на обмін може бутитільки двосторонньою. Обмін провадиться між громадянами, які проживають водному або різних жилих будинках, розташованих як в одному, так і в різнихнаселених пунктах.
Виходячиз правил ст. 63 ЖК жиле приміщення, що виділяється при зміні договору наймужилого приміщення на вимогу члена сім'ї наймача (ст. 104 ЖК), не може бутименшим рівня середньої забезпеченості жилою площею в даному населеному пунктіза загальним розміром, а не за часткою жилої площі, яка припадає на кожного ізчленів сім'ї, що виділяються.
Обмінчастини одного жилого приміщення на частину іншого жилого приміщення недопускається. Обмін частини жилого приміщення з метою окремого проживання неможе здійснюватися неповнолітніми, крім випадків, коли вони при наявностіпередбачених законом обгрунтувань одружилися або влаштувалися на роботу додосягнення 18-річного віку, і випадків, коли вони проживають не з батьками(усиновителями). Якщо жиле приміщення перебуває у користуванні осіб, над якимивстановлено опіку чи піклування, для обміну жилих приміщень вимагається згодаоргану опіки й піклування.
Обмінжилих приміщень оформляється в бюро обміну жилих приміщень при їх наявності абовиконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної місцевої ради. Дляобміну необхідно подати такі документи:
1) заявупро обмін встановленого зразка, в якій вказані відповідні параметри, щостосуються квартир;
2) згодуна обмін підприємств, установ, організацій, якщо жиле приміщення перебуває уїхньому віданні чи оперативному управлінні;
3) випискуз рішення загальних зборів житлово-будівельного кооперативу про прийом даноїособи до кооперативу;
а) якщоміняється державний чи громадський житловий фонд на житловий фонджитлово-будівельних кооперативів або
б)при обміні жилих приміщень між членами різних житлово-будівельних кооперативів;
4) випискуз рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу про згоду наобмін при обміні жилих приміщень між членами одного житлово-будівельногокооперативу;
5)документи, що підтверджують перебування у шлюбі або в родинних зв'язках зкимось із осіб, які залишилися проживати у приміщенні, частина якогообмінюється;
6) приобміні на частину жилого приміщення — довідку лікувально-профілактичноїустанови за місцем проживання заявника про відсутність у нього і членів йогосім'ї захворювання, яке перешкоджає проживанню у комунальній квартирі, письмовузгоду осіб, які проживають у суміжних жилих приміщеннях при обмінінеізо-льованого жилого приміщення;
7)згоду органу опіки й піклування при обміні жилих приміщень, що перебувають укористуванні особи, над якою встановлено опіку або піклування. При потребіорган, який проводить обмін, може зажадати й інші необхідні документи.
Якщоміж членами сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен член сім'ї вправівимагати у судовому порядку примусового обміну займаного приміщення в різнихбудинках чи квартирах.
Так,в липні 1994 р. К. С. звернулася до суду з позовом до К. Я. про примусовийобмін трикімнатної квартири. Позивачка зазначала, що після розірвання шлюбу зК. Я. спільне проживання з ним стало неможливим, і просила в порядкупримусового обміну переселити відповідача в кімнату готельного типу жилоюплощею 12,9 м2, тоді б вона з двома неповнолітніми дітьми перейшлажити у двокімнатну квартиру жилою площею 28,2 м2, а наймачі цих жилих приміщень з'їхались би у спірну квартиру.
РішеннямЖовтневого районного суду м. Луганська від 26 червня 1995 р. позов К. С.задоволено.
Уразі примусового обміну суд повинен виходити з рівності часток житла кожного зучасників обміну за винятком випадків, коли
1)між наймачем і членами сім'ї досягнуто згоди про користування житлом;
2) заодним із учасників обміну визнано право на більшу або меншу частку житла.
Угодапро обмін жилих приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена йучасники обміну одержали ордери. У цьому разі при ухиленні учасника обміну відйого проведення інші його учасники вправі вимагати від нього в судовому порядкувиконання цього обов'язку. Відмова третіх осіб, які брали участь у справі пропримусовий обмін, від проведення обміну після набрання рішенням законної сили,не може бути підставою для примусового щодо них виконання рішення. Наявністьрішення в таких випадках не є перешкодою для пред'явлення позову про примусовийобмін жилого приміщення з новими варіантами.
Обмінжилих приміщень у будинках підприємств, установ, організацій допускається лишеза їх згодою. Відмову у згоді на обмін може бути оскаржено у судовому порядку.
Судне може задовольнити вимогу про визнання незаконною відмови у дачі згоди наобмін наймачем жилого приміщення в Україні на жиле приміщення за її межами,оскільки ЖК та інші акти законодавства України про обмін жилих приміщень діютьу межах її території, а міжнародні угоди іншого не передбачають.
Згодапро обмін жилого приміщення набирає чинності з моменту одержання ордерів, яківидаються виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради і єєдиною підставою для вселення в жиле приміщення, яке обмінюється. Якщо врезультаті обміну з метою об'єднання в одну сім'ю громадяни одержують жилеприміщення в одній квартирі, їм видається один ордер. Ордери мають бутиодержані учасниками обміну жилих приміщень або за їх довіреністю іншими особамиодночасно, за винятком випадків примусового обміну.
Приобміні ордер видається на вільне жиле приміщення. Виключенням з цього правила,тобто вселенням без ордеру, є випадок, коли предметом обміну є частина жилогоприміщення, а тому, хто вселяється, надається виписка з рішення виконкому абодержадміністрації, які оформили обмін. У всіх інших випадках, тобто привселенні без ордера в жиле приміщення, яке обмінюється, так і при оформленніобміну, але не вселенні згідно з домовленістю, обмін визнається недійсним.Оскільки згода, що лежить в основі обміну жилих приміщень, за юридичноюприродою є різновидом цивільної угоди, що має юридичну силу після отриманняордерів, до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умовидійсності угод і визнання їх недійсними (статті 41—61 Цивільного кодексу).
Найчастішеобмін визнається недійсним на тій підставі, що учасник угоди на обмін буввведений в оману з боку свого контрагента. До уваги береться тільки та помилка,яка стосується істотних умов договору. Тут має місце неадекватне уявлення пропредмет обміну в результаті необачності, неуважності. Це може бути незнання абонеправильне уявлення про санітарно-технічний стан жилого приміщення приукладенні договору з боку сторін обміну. Проте наслідки, передбачені ст. 56Цивільного кодексу, мають місце тільки тоді, коли дефекти об'єктивно утворюютьнеможливість проживання і є такими, що не можуть бути усуненими.
Приодержанні ордерів подаються паспорти членів сім'ї або документи, що їхзамінюють, усіх осіб, які включені до ордера.
Уразі неявки без поважних причин за одержанням ордерів протягом місяця, а приміжміському обміні — протягом двох місяців з дня прийняття виконавчим комітетомчи державною адміністрацією рішення про видачу ордерів, обмін жилих приміщеньвважається таким, що не відбувся.
Відмовуу видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку в шестимісячний строк змоменту, коли учасники обміну довідалися, що їх право на обмін порушено.
Привселенні в одержане при обміні жиле приміщення громадянин здає ордер або привселенні в жиле приміщення як члена сім'ї — виписку з рішення виконавчогокомітету або державної адміністрації у житлово-експлуатаційну організацію, а вразі її відсутності — відповідному підприємству, установі, організації абоправлінню житлово-будівельного кооперативу. Одночасно подаються паспорти членівсім'ї, включених до ордера чи виписки з рішення з відміткою про виписку зколишнього місця проживання. Ордер або виписка з рішення зберігається якдокумент суворої звітності. Ордер дійсний протягом 30 днів, а при міжміськомуобміні — 60 днів.
Якщопісля набрання чинності угоди про обмін жилих приміщень сторони відмовляютьсявід обміну, обмін за їх заявою за умови здачі одержаних ордерів анулюєтьсявиконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради, які видалиордери. Кожний з учасників отримує право вимагати від інших виконання взятих насебе обов'язків, пов'язаних з передачею приміщень, які вони займають, а у разівідмови добровільно виконати ці обов'язки — звернутися з позовом до суду провиконання обов'язків у натурі. Тобто при відмові від обміну однієї сторонипитання про примусове виконання угоди про обмін може бути вирішено судом.
Обмінжилих приміщень, проведений з порушенням вимог чинного законодавства України,вважається недійсним. Він може бути визнаний недійсним при наявності підстав,встановлених Цивільним кодексом, для визнання угоди недійсною. Визнання обмінунедійсним провадиться у судовому порядку.
Наймачмає право за згодою членів сімї, які проживають разом із ним, здавати впіднайом жиле приміщення. Зміст договору піднайму полягає у тому, що його строкне може перевищувати строку договору найму житла. Термін дії договору піднаймувизначається сторонами.[4] Він можезалежати від обставин та укладатися на визначений чи невизначений строк.
Одним із правнаймачів є придбання займаних ними житлових приміщень у приватну власність.Згідно зі ст. 65 Житлового кодексу наймачі житлових приміщень у будинкахдержавного чи громадського житлового фонду можуть за згодою всіх повнолітніхчленів сім'ї, які проживають разом з ними, придбати займані ними приміщення увласність на підставах, передбачених чинним законодавством. Придбання займанихжитлових приміщень здійснюється шляхом приватизації і регламентується ЗакономУкраїни «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня1992 р. із змінами та доповненнями внесеними законами України від 22 лютого1994 р. та від 5 лютого 1997 р.
Підприватизацією слід розуміти відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирахта одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних доних господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державногожитлового фонду на користь громадян України. Приватизація здійснюється шляхомбезоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарноїнорми 21 кв. м загальної площі на наймача І кожного члена його сім'ї тадодатково 10 кв. м на сім'ю. Додаткова житлова площа в розмірі .10 кв. м враховується і тоді, коли наймач не створив сім'ї або члени його сім'ї проживають тапрописані в іншому місці. Так, наймач, що прописаний і проживає один у квартирімає право на безоплатне придбання займаного житлового приміщення у розмірі 31 кв. м загальної площі.
Надлишкизагальної площі квартир підлягають продажу особам, що мешкають у них. Разом зтим ст. 6 Закону України «Про приватизацію державного житловогофонду» передбачає випадки безоплатної передачі квартир незалежно відрозміру їх загальної площі. Так, безоплатно передаються однокімнатні квартири,квартири, в яких мешкають багатодітні сім'ї, квартири, в яких мешкають ветеранипраці тощо.
Кожен громадянинмає право приватизувати займане ним житло безоплатно або з частковою доплатоюодин раз. Наймачі житла можуть реалізувати своє право на придбання займанихжитлових приміщень у власність за таких умов:
1)вони повинні постійно проживати у цих житлових приміщеннях до введення в діюЗакону України «Про приватизацію державного житлового фонду», тобтодо 22 липня 1992 р., або на той час перебували на квартирному обліку тих, хтопотребує поліпшення житлових умов;
2)згоди всіх повнолітніх членів сім'ї наймача, які проживають разом з ним. Членисім'ї також мають право на придбання займаних житлових приміщень у спільну(сумісну чи часткову) власність;
Такожнаймач має право бронювати в установленому законодавством випадках житло зотриманням охоронного свідоцтва. Статті 73—78 ЖК, що визначають порядок таумови бронювання жилих приміщень останнім часом майже не застосовуються,оскільки наймач жилого приміщення має право приватизувати його, після чого нанього поширюються всі права власника, в тому числі і охорони права власності.Але в певних випадках бронювання жилого приміщення є єдиним способом збереженняправа на житло. Це стосується насамперед тих випадків, коли наймач або нескористався або не має права на приватизацію житлового фонду. Бронювання жилогоприміщення регулюється ЖК, а також «Правилами бронювання жилихприміщень», затвердженими Постановою Ради Міністрів Української РСР від 9вересня 1985 р. за № 342, розпорядженням Кабінету Міністрів України «Пробронювання та придбання жилих приміщень для осіб, які мають право нагромадянство при поверненні в Україну» від 24 січня 1997 р. за № 44-р.
ЗакономУкраїни «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждаливнаслідок чорнобильської катастрофи» (ст. 38) передбачено, що особи, якінаправлені або приїхали за вільним наймом на роботу в зони відчуження,безумовного (обов'язкового) та гарантованого добровільного відселення, а такожособи, які працюють на територіях радіоактивного забруднення за контрактом,мають право на бронювання жилого приміщення за попереднім місцем проживання навесь час роботи у зазначених зонах.
Жиліприміщення бронюються за наймачами та членами їхніх сімей у будинках державногоі громадського жилого фонду.
Жиліприміщення бронюються за членами сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу(крім членів сім'ї, яким належить право на частину паєнагромадження, у зв'язкуз чим за ними у разі тимчасової відсутності зберігається жиле приміщення), апри наявності згоди власника — і за членами сім'ї громадянина, якому належить будинок(частина будинку), квартира на праві приватної власності Службові жиліприміщення та жила площа в гуртожитках брон; ванню не підлягають.
Жиліприміщення бронюються за таких обставин:
•при направленні на роботу за кордон — на весь час перебування за кордоном;
•при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі і в прирівняні до них місцевості— на весь час дії трудового договору;
• привиїзді на роботу в сільську місцевість — на обумовлений договором строк.
Занаймачем або членом його сім'ї бронюється все жиле приміщення, яке є предметомдоговору найму, незалежно від того, чи залишаються там проживати члени сім'ї чивиїжджають разом. В останньому випадку жиле приміщення бронюється й за членамисім'ї, що виїжджають.
Особи,які перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаномужилому приміщенні, мають таке саме право на бронювання цього приміщення, якнаймач та члени його сім'ї.
Уразі бронювання жилого приміщення виконавчий комітет районної, міської,районної в місті ради чи місцева держадміністрація за місцем знаходженняприміщення, що бронюється, видає наймачеві або членові його сім'ї охороннесвідоцтво (броню) за встановленим зразком.
Дляодержання охоронного свідоцтва (броні) наймачем (членом його сім'ї) подаєтьсязаява.
Дозаяви додаються: при виїзді на роботу за трудовим договором копія трудовогодоговору, в інших випадках — клопотання відповідного підприємства, установи,організації; довідка з місця проживання про склад сім'ї та прописку за формою,встановленою для квартирного обліку.
Членомсім'ї, який виїжджає до місця роботи особи, що забронювала жиле приміщення,подається лише заява із зазначенням номера і дати охоронного свідоцтва (броні),раніше виданого на це приміщення. Охоронне свідоцтво (броня) зберігається вжитлово-експлуатаційній організації.
Бронюванняжилого приміщення не допускається, якщо до наймача пред'явлено позов пророзірвання чи зміну договору найму цього приміщення або про визнання ордеранедійсним.
Уперіод дії охоронного свідоцтва (броні) тимчасово відсутній наймач та членийого сім'ї зберігають права і несуть обов'язки за договором найму жилогоприміщення.
Наймачвправі здати в установленому порядку заброньоване жиле приміщення в піднайомабо поселити в нього тимчасових жильців у межах строку дії охоронного свідоцтва(броні).
Якщонаймач та члени його сім'ї не повернулись у заброньоване жиле приміщенняпротягом шести місяців після закінчення строку дії броні, договір найму жилогоприміщення за позовом наймодавця може бути розірвано в судовому порядку.
Бронюванняє правовим засобом збереження суб'єктивного права на жилу площу в жиломуприміщенні державного або громадського житлового фонду за відсутнім наймачем ічленами його сім'ї. За правовою природою бронювання є самостійною формоюзбереження за тимчасово вибувшими громадянами жилого приміщення. Органимісцевої виконавчої влади шляхом видачі охоронного свідоцтва (броні) тим самимстворюють підвищену гарантію збереження жилого приміщення за тимчасововибувшими громадянами. Гарантією права громадян на бронювання жилого приміщенняє те, що спори про видачу броні розглядаються в судовому порядку.
Бронюванняжилого приміщення провадиться лише у випадках і на термін, встановленийзаконом. Охоронне свідоцтво видається тільки наймачеві та членам його сім'ї,тобто особам, які мають самостійне право користування жилими приміщеннями. Томупіднаймачі та тимчасові мешканці не мають права на отримання броні.
Заявапро бронювання жилого приміщення має бути надана не пізніше шести місяців змоменту виїзду, оскільки за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім'їжиле приміщення зберігається протягом шести місяців. Після цього терміну жилеприміщення може бути заброньовано за будь-якою особою, якщо вона в судовомупорядку не визнана такою, що втратила право користування жилим приміщенням.
Охороннесвідоцтво втрачає силу у таких випадках:
післязакінчення терміну, на який воно було видано;
привибутті громадянина на постійне місце проживання в інший населений пункт або вінше жиле приміщення в цьому ж населеному пункті;
якщовоно анульовано судом достроково або визнано недійсним.
Охороннесвідоцтво (броня) може бути визнано недійсним у судовому порядку в разівиявлення в поданих громадянином документах неправдивих відомостей про причинутимчасової його відсутності, відсутності понад шість місяців після закінченнястроку дії охоронного свідоцтва (броні), а також неправомірних дій посадовихосіб під час вирішення питання про видачу охоронного свідоцтва (броні).
Наймачмає право на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності його тачленів його сім'ї на підставах і в межах строків, передбачених законодавством [5]
Стаття71 ЖК визначає випадки збереження жилого приміщення за тимчасово відсутнімигромадянами. За тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї за нимизберігається жиле приміщення протягом шести місяців. Якщо наймач або члени йогосім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявоювідсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору — судом.
Тимчасовавідсутність особи може бути безперервною, але не повинна перевищувати шестимісяців. Початок відліку часу відсутності визначається від дня непроживанняособи у приміщенні. Повернення особи до жилого приміщення, яке вона займала,перериває термін тимчасової відсутності. Тимчасова відсутність наймача, членівйого сім'ї не вимагає згоди інших членів сім'ї. Не має значення і причинавідсутності, якщо вона не перевищила шести місяців.
Уразі відсутності особи понад шість місяців при розгляді позову про визнанняйого таким, що втратив право на жилу площу, суд повинен ретельно дослідитиобставини справи, які мають значення для встановлення причин довготривалоївідсутності. Наймач і члени його сім'ї не визнаються такими, що втратили правона жилу площу, на підставі ст. 71 ЖК, якщо не винесено судове рішення запозовом наймодавця чи членів його сім'ї, які залишилися проживати у жиломуприміщенні, а також колишніх і відсутніх, за якими зберігається право накористування жилою площею.
Якщоособа, яка була відсутня понад шість місяців повернулася на жилу площу зазгодою всіх членів сім'ї, її не можна вважати такою, що втратила право на жилеприміщення. Якщо з боку членів сім'ї немає згоди на вселення відсутнього понадшість місяців, то за наявності поважних причин, суд може продовжити пропущенийтермін. За умови вселення відсутнього проти волі членів сім'ї, суд вправівизнати його таким, що втратив право на жилу площу.
Якщов жилому приміщенні не залишається членів сім'ї, повернення туди відсутньоїособи до розгляду спору в суді є обставиною, що заслуговує на увагу. Воно неможе бути безумовною підставою до відмови в позові, але має бути оцінено зурахуванням інших обставин.
Пунктомдругим ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житловогофонду» передбачено, що передача займаних квартир (будинків) здійснюється успільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніхчленів сім'ї, які постійно мешкають у даній квартирі (будинку), в тому числітимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов'язковимвизначенням уповноваженого власника квартири (будинку).
Тобтозакон до числа суб'єктів права на приватизацію відніс тимчасово відсутніхчленів сім'ї наймача, за якими зберігається право на житло на момент введення вдію вказаного закону (на 22 липня 1993 р.). Разом з тим, житлове законодавствопередбачає збереження жилого приміщення за тимчасово відсутнім наймачем абочленами його сім'ї понад шість місяців у таких випадках:
1) призовна строкову військову службу чи направлення на альтернативну (невійськову)службу, а також призов офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьохроків — протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби;перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовцівнадстрокової служби — протягом перших п'яти років перебування на дійснійвійськовій службі;
2) тимчасовийвиїзд з постійного місця проживання за умовами та характером роботи або узв'язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі закордоном — протягом усього часу виконання цієї роботи чи навчання;
3) влаштуваннядитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чипіклувальника — протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів,опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилисяпроживати інші члени сім'ї.
Якщоз будинку, квартири (їх частини) вибула дитина (діти) і членів її сім'ї незалишилося, це житло може бути надано за договором оренди іншому громадянину дозакінчення строку перебування дитини (дітей) у дитячому закладі чи додосягнення нею повноліття та повернення від родичів, опікуна, піклувальника, вокремих випадках — до закінчення навчання в загальноосвітніх навчальнихзакладах усіх типів і форм власності, у тому числі для громадян, які потребуютьсоціальної допомоги та соціальної реабілітації, а також в професійно-технічних,вищих навчальних закладах або до закінчення строку служби у Збройних СилахУкраїни та інших військових формуваннях.
Утих випадках, коли в жилому приміщенні, з якого дитина вибула на виховання, незалишились проживати члени її сім'ї і це приміщення було надано іншим громадянамабо коли вселення в нього є неможливим з інших причин, після закінчення строкувиховання їй у позачерговому порядку відповідно до п. З ст. 71 ЖК надаєтьсяжиле приміщення виконкомом місцевої ради за останнім постійним місцемпроживання.
Уразі відмови в наданні жилого приміщення особам, які мають право на йогопозачергове одержання, судом вирішується спір про надання жилого приміщення, ане про встановлення черговості;
4) виїздуу зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклувальника) — протягом усьогочасу виконання цих обов'язків;
5) влаштуваннянепрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалі-дів, у будинки-інтернати та іншіустанови соціальної допомоги — протягом усього часу перебування в них;
6) виїздна лікування до лікувально-профілактичного закладу — протягом усього часуперебування в ньому;
7)взяття під варту чи засудження до позбавлення волі протягом усього часуперебування під вартою чи відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі(їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї.
Якщов будинку, квартирі (їх частині) не залишилися проживати інші члени сім'їнаймача, це житло може бути надано за договором оренди (найму) у встановленомузаконом порядку іншому громадянинові до звільнення таких осіб з-під варти чи довідбуття ними покарання.
Підтерміном «збереження жилих приміщень» слід розуміти охорону закономправа на жилу площу в жилих приміщеннях за тимчасово відсутніми особами. Прицьому маються на увазі наймачі, члени їх сімей, навіть колишні, оскільки вонимають такі ж права і обов'язки, як і наймачі.
Прицьому відповідно до ст. 107 ЖК наймач або член його сім'ї, який вибув на іншепостійне місце проживання, втрачає право користування жилим приміщенням від днявибуття, незалежно від пред'явлення позову з цього приводу.
Наймачвправі вимагати від наймодавця згідно із законодавством виконання покладених нанього обов’язків. У разі невиконання наймодавцем обов’язків щодо ремонтунаданого в найм житла у випадках, спричинених нагальною потребою, провестиремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунокнаступних платежів.
Наймач,у свою чергу, має цивільно-правові зобов’язання.Він повинен використовуватижитло за призначенням, тобто лише для проживання у ньому. Такий обов’язокпоширюється не тільки на наймача, а й на інших осіб, право проживання якихпохідне від прав наймача. Ці особи не мають права використовувати житло дляпромислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. Наймач повинензабезпечувати збереження житла і підтримувати його в належному стані. Під цимслід розуміти виконання наймачем покладених на нього обов’язків щодо здійсненняпоточного ремонту, бережне ставлення до санітарно-технічного й іншогообладнання, до об’єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо.До поняття поточного ремонту житла належать, наприклад: фарбування підлоги,вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних приладів.Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно майна, що обслуговуєбудинок.
Наймачне має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згодинаймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду. Разом зтим, що законодавець повязує виникнення вказаного права у наймача тільки післяотримання згоди власника. Законом не передбачена форма для надання такої згоди.За своєю правовою природою така згода належить до юридичного факту. Тому таказгода може бути надана як в письмовій, так і в усній формі.
Наймачзобов’язаний своєчасно вносити плату за житло. Якщо законом встановлениймаксимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена удоговорі, не може перевищувати цього розміру. Під час укладення договору вартозвернути увагу також на порядок сплати комунальних послуг і користуваннятелефоном, тому що це впливає на порядок оподаткування і суму сплаченихподатків, а також захищеність наймача у процесі споживання даного виду послуг.
Наймачвносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором наймужитла. Якщо строк внесення плати за користуванням житлом не встановленийдоговором, наймач вносить її щомісяця.
Наймодавецьзобов’язаний здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботутехнічного обладнання, забезпечувати надання комунальних послуг, проводитикапітальний ремонт або реконструкцію будинку.
Наймодавецьмає право вимагати від наймача своєчасного внесення плати за житлово-комунальніпослуги, вживати заходів для відселення наймача та членів його сімї, якщобудинок, в якому знаходиться жиле приміщення, загрожує обвалом; вимагативиселення наймача, членів його сімї або інших осіб, які проживають разом ізним, без надання іншого житла, якщо вони систематично псують чи руйнуютьприміщення або використовують його не за призначенням, або створюють неможливіумови для спільного проживання з ними інших мешканців будинку; здійснюватиконтроль за використанням житла, у тому числі на вхід до займаного житла дляогляду елементів жилого будинку та його обладнання, перевірки показань приладівобліку води, тепла а газу.
2.4 Підстави тапорядок припинення договору найму житла
Зобов'язання, щовиникають з договору найму жилого приміщення, можуть припинятися як заволевиявленням сторін, так і незалежно від їхньої волі. Припинення зобов'язанняза волевиявленням сторін здійснюється шляхом розірвання договору. Житловіправовідносини можуть бути припинені також у зв'язку з певними подіями (смертьодинокого наймача, руйнування жилого приміщення у зв'язку зі стихійним лихомтощо).
За загальнимправилом, передбаченим ст. 107 Житлового кодексу, наймач за згодою членів своєїсім'ї має право у будь-який час вимагати розірвання договору найму жилогоприміщення. Для цього він повинен довести до відома наймодавця своє рішення,сплатити квартирну плату та здати приміщення у належному стані. Якщо наймачзвільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від ньогоплату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він неміг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймачмає право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатнимдля постійного проживання у ньому.[6]
Жиле приміщеннянадається в користування всім членам сім'ї наймача. У тих випадках, коливибуває не вся сім'я, договір найму жилого приміщення не розривається, анаймач, який вибув, втрачає право на користування цим жилим приміщенням з днявиїзду.
Розірваннядоговору найму жилого приміщення на вимогу наймодавця проводиться лише зпідстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадківвиселення з будинків, яким загрожує обвал. Частина 2 статті 825 Цивільногокодексу України встановлює ці підстави.
Першою підставоюрозірвання договору найму житла є невнесення наймачем плати за житло за шістьмісяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а прикороткостроковому наймі – понад два рази. Якщо при розгляді справи пророзірвання договору найму житла наймач внесе відповідну плату, суд можевідмовити в позові, враховуючи причини виникнення заборгованості щодо оплатижитла.
Другою підставоюрозірвання договору найму житла є руйнування або псування житла наймачем абоіншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві можебути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягомстроку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторнимпозовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла.
Третьоюпідставою може бути необхідність використання житла для проживання самогонаймодавця та членів його сімї. У цьому разі наймодавець повинен попередитинаймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.
Четвертоюпідставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бутипродовження використання житла наймачем або іншими особами, за дії яких вінвідповідає, не за призначенням або систематичне порушення ними прав таінтересів сусідів, після попередження наймодавцем наймача про необхідністьусунення цих порушень.
У разірозірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали упомешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без наданняїм іншого житла.
Як правило,виселення громадян проводиться в судовому порядку. В адміністративному порядкуможуть бути виселені лише громадяни, які самоправне зайняли жиле приміщення,тобто вселилися без будь-яких законних підстав, або які проживають у жиломуприміщенні, якому загрожує обвал.
Виселення вадміністративному порядку проводиться на підставі заяви наймодавця (наймача) ізсанкції прокурора. У випадках самоправного зайняття житлової площі громадянивиселяються без надання їм жилого приміщення, а якщо громадяни виселяються збудинку, якому загрожує обвал, їм надається впорядковане жиле приміщення. Зприйняттям Конституції України і встановленням у ст. 47 норми, згідно з якоюніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону зарішенням суду, адміністративний порядок виселення на практиці незастосовується.
Відповідно дост. 110 Житлового кодексу у випадках, якщо будинку загрожує обвал, знесеннябудинку чи переобладнання його на нежилий, наймодавець має право виселитигромадян з наданням їм іншого впорядкованого жилого приміщення.
За ст. 111Житлового кодексу, якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягаєзнесенню у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних чи громадськихпотреб, громадянам, що їх виселяють, надається інше впорядковане жилеприміщення органами державної адміністрації ради місцевих народних депутатів, ау тих випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній чиіншій громадській організації, цією організацією.
У разіпереобладнання жилого будинку на нежилий громадянам, яких виселяють, має бутинадане інше впорядковане жиле приміщення. Його зобов'язана надати державна,кооперативна чи інша громадська організація, якій належить будинок (жилеприміщення), що підлягає переобладнанню. Якщо ці організації не можуть надатижитло, його надає виконавчий комітет місцевої ради народних депутатів.
Стаття 113Житлового кодексу містить перелік вимог, що ставляться до впорядкованого жилогоприміщення, яке надається у зв'язку з виселенням.
По-перше,надаване жиле приміщення повинно бути в межах даного населеного пункту.
По-друге,впорядковане жиле приміщення має бути розташоване в будинку капітального типу івідповідати певним санітарним та технічним вимогам.
По-третє, якщогромадянин займав окрему квартиру, то йому має бути надана окрема квартира, аякщо кілька кімнат, то йому надається житлова площа з такою самою кількістюкімнат. Надаване жиле приміщення за розміром не може бути менше за те, якезаймав наймач, однак має бути у межах норм житлової площі. Так, якщо довиселення одинокий наймач займав окрему квартиру, що складалася з трьох кімнат,йому має бути надана окрема квартира з однієї кімнати розміром не менше 13,65 кв. м (за умови, що він не має права на додаткову житлову площу).
По-четверте, привиселенні з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено длянадання житла в даному населеному пункті, особі, яка виселяється, надаєтьсяжиле приміщення згідно з нормами середньої забезпеченості житлом у даномунаселеному пункті.
По-п'яте, якщонаймач або члени його сім'ї мають право на додаткову житлову площу і фактичнокористуються нею, жиле приміщення надається з урахуванням права на додатковужитлову площу.
Досить часто привиселенні громадян у зв'язку із знесенням будинку виникає питання, чи маютьправо громадяни, які проживали в одному жилому приміщенні, але утворили кількасімей (хоч з ними не укладались окремі договори житлового найму), на одержанняокремих жилих приміщень? Ця проблема вирішується в кожному конкретному випадку,виходячи з обставин, але, як правило, кожній сім'ї надається окреме жилеприміщення.
Відповідно дост. 114 Житлового кодексу з наданням іншого жилого приміщення можуть бутивиселені робітники і службовці (разом з особами, що з ними проживають), якіприпинили трудові відносини з підприємствами, установами та організаціяминайважливіших галузей народного господарства і були звільнені за власнимбажанням без поважних причин, чи за порушення трудової дисципліни, чи заскоєння злочину. В цьому разі приміщення, що надається громадянам, має бути вмежах даного населеного пункту та відповідати встановленим санітарним ітехнічним вимогам.
Як зазначалосявище, громадяни вселяються в жиле приміщення, що їм надається, за ордером. Упевних випадках (ст. 59 Житлового кодексу) ордер може бути визнаний судомнедійсним, а громадяни підлягають виселенню в судовому порядку без надання чи знаданням жилого приміщення (ст. 117 Житлового кодексу). Якщо ордер на жилеприміщення одержано на підставі неправомірних дій осіб, які вселилися у жилеприміщення, останні підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення.Проте, якщо ці громадяни раніше користувалися жилим приміщенням у будинкудержавного чи громадського житлового фонду, їм має бути надане жиле приміщення,яке вони займали раніше, чи інше жиле приміщення.[7]
Відповідно дост. 116 Житлового кодексу, якщо наймач, члени його сім'ї чи інші особи, що проживаютьразом з ними, систематично руйнують або псують жиле приміщення, чивикористовують його не за призначенням, або систематичним порушеннямзагальнолюдських правил співжиття унеможливлюють для інших проживання з ними водній квартирі чи будинку, а запобіжні заходи і громадський вплив (попередженняз боку органів міліції, прокуратури, товариського суду) виявилисябезрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця чи іншихзаінтересованих громадян проводиться за рішенням суду і без надання іншого жилогоприміщення.
До громадян, якісистематично порушують загальнолюдські правила співжиття, суд може застосуватитакий суворий захід попередження, як вимога провести обмін займаного жилогоприміщення, запропоноване заінтересованою в обміні стороною.
Крім того, всудовому порядку без надання іншого жилого приміщення виселяються громадяни,позбавлені батьківських прав, якщо вони проживають разом із дітьми, відноснояких позбавлені батьківських прав.
майновий найм правооренда
Висновок
Правона житло є найважливішим з речових прав, яке характеризується певнимиособливостями, що випливають із великого значення житла з задоволенні життєвихпотреб кожної людини.
Підправом на житло слід розглядати гарантовану законом можливість придбаннягромадянином житла на тих чи інших підставах і стабільне користування ним вумовах свободи вибору місця проживання і цивілізованого середовища існуванняпри забезпеченні державою гарантій недоторканості житла і недопущеннясвавільного його позбавлення.
Усучасному суспільстві значно підвищується значення житлового права. Так,вирішення житлової проблеми було і залишається однією з найгостріших соціальнихпроблем в державі.
СьогодніУкраїна намагається забезпечити молодим громадянам рівне з іншими громадянамиправо на житло, сприяти молодіжному житловому будівництву, створенню молодіжнихжитлових комплексів тощо. У зв'язку з цим було розроблено й прийнято рядзаконів та підзаконних актів, які регулюють можливість отримання молодимичоловіками та жінками або сім'ями довгострокових кредитів для побудови житла.Серед цих актів провідне місце займа-ють наступні: Закон України «Про сприяннясо-ціальному становленню та розвитку молоді в Україні» 5 лютого 1993 р. (вредакції Закону 2001 р.), Постанова КМУ від 28 жовтня 1996 р. № 1300 «Провдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва», Постано-ваКМУ від 29 травня 2001 р. № 584 «Про по-рядок надання пільгових довготерміновихкре-дитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво(реконструкцію) житла» та ін.
Потребув житлі людина задовольняє тільки за умови користування конкретним жилимприміщенням. Для цього особа вступає у відносини з іншими суб'єктами (фізичнимичи юридичними особами, органами державної влади) і внаслідок того, що цівідносини піддаються правовому регулюванню, вони набувають статусу житловихправовідносин. За умови правопорушення у житловій сфері, суб'єкти житловогоправа мають звертатися до державних органів або до органів, що здійснюютьнагляд та контроль у цій сфері, які зобов'язані вирішувати питання захисту правгромадян та застосовувати відповідні санкції до правопорушників.
Важливу роль ужитловому праві відіграє договір найму житлового приміщення, шляхом укладанняякого в основному здійснюється забезпечення громадян житлом. Щодо соціальногонайму житла, то відповідно до Конституції України держава має проводити курс напослідовне забезпечення права громадян на житло. Зміст цього договору полягає втому, що наймач (особа, на ім'я якої видано ордер) одержує від наймодавця(власника житла) право користуватися житловим приміщенням у будинкахдержавного, комунального чи громадського житлового фонду.
Зокрема,це стосується громадян, що потребують соціального захисту, яким житло надаєтьсядержавою і органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для нихплату відповідно до закону. У зв’язку з цим соціальна житлова політика державиповинна бути спрямована на: визначення категорій та розроблення механізмунадання допомоги малозабезпеченим громадянам України, які не мають житла чимають його недостатню кількість. Суттєве значення для укладання договору наймужитлового приміщення має ордер на житлове приміщення — документ, на підставіякого здійснюється вселення в надане житлове приміщення в будинках державного,комунального, громадського житлового фонду або фонду ЖБК. Він видається навільне житлове приміщенн
Громадянисамостійно здійснюють право на одержання житлового приміщення в будинкахдержавного, комунального і громадського житлового фонду з настанням повноліття,тобто після досягнення 18-річного віку, а такі, що одружились або влаштувалисяна роботу,— до досягнення 18-річного віку.
Оскільки востанній час в Україні досить велика частка населення не має коштів напридбання свого житла, а інша, теж досить велика частка, має надлишкиприватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщеньстоїть гостро майже в кожній пересічній українській сім'ї. Оскільки такихвипадків досить багато, то і юридичних проблем виникає теж багато. Відповідноті громадяни, які мають достатню кількість свого законного житла бажаютьздавати його в найм іншим менш забезпеченим особам, в яких не має можливостікупити собі житло, і отримувати за це непоганий заробіток. Такі договориукладаються між наймачем та власником житлової площі (наймодавцем) задомовленістю сторін і відповідно до вимог закону.
Згідно законудоговір найму житла має укладатися у письмовій формі, проте в багатьох випадкахсторони регулюються лише усною домовленістю, породжуючи цим можливість настаннянегативних наслідків. Договір укладається щодо помешкання. Це може бутиквартира, житловий будинок або їх частини, головне, щоб вони були придатнимидля постійного проживання в ньому.
Договір найму єдвостороннім, а також оплатним, оскільки наймодавець за виконання своїхобов’язків з передачі житла у користування наймачеві має право отримати віднього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати. Саме своєчасневнесення плати є одним із головних обов’язків наймача приміщення. Строковийхарактер договору оренди полягає у часовому обмеженні користування взятим унайм житлом. Сторони на власний розсуд можуть визначити строк договору наймужитла та момент, коли вважається такий, що договір припиняє свою дію.
Договір наймужитла є підставою для виникнення зобов’язання – правовідношення, в якому кожнаіз сторін має одночасно і права, і обов’язки. Наймач зобов’язанийвикористовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати йогозбереження та підтримувати в належному стані. Наймач немає права провадити перевлаштуваннята реконструкцію житла без згоди наймодавця. У договорі найму житла мають бутивказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівнихіз наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. При цьому наймач несевідповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, якіпроживають разом з ним.
Серед багатьохправ наймача одним з найважливіших є право на вселення у найняте ним жилеприміщення інших осіб. Також наймач має право здавати в піднайом за згодою членівсімї, що проживають разом із ним, жиле приміщення, проводити обмін приміщенняна інше, на збереження житлового приміщення у разі тимчасової відсутності йогота членів його сімї.
У свою чергу,наймодавець зобов’язаний забезпечувати належну експлуатацію будинку, у якомузнаходиться здане в найм житло, надавати наймачеві за плату необхіднікомунальні послуги. Наймодавець має й інші обов’язки, передбачені чиннимзаконодавством. Також наймодавець має право вимагати від наймача дотриманняправил користування приміщеннями жилих будинків і своєчасного внесення орендноїплати. Наймодавець має право вимагати в судовому порядку виселення наймача тачленів його сімї, що проживають разом із ним, у передбачених законом випадках.
Закономпередбачені умови розірвання договору житлового найму. Так, наймач житла маєправо за згодою інших осіб, що постійно проживають з ним, у будь-який часвідмовитись від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за тримісяці.
Якщо наймачзвільнив помешкання негайно, наймодавець має право вимагати від нього сплатитиплату за користування житлом за три місяці, якщо він доведе, що не міг укластидоговір найму на тих же умовах з іншою особою.
Договір можебути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у випадках, передбаченихзаконодавством України. Наймодавець повинен попередити наймача про розірваннядоговору не пізніше ніж за два місяці, якщо строк договору, що залишився,перевищує два місяці.
Договір наймужитла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу будь-якої із сторін:1) якщо житло стає непридатним для постійного проживання; 2) в іншихвипадках, установлених законом.
У разірозірвання договору найму житла наймач та інші особи, що проживали упомешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду.
Підводячипідсумки, хочеться зазначити, що в даний час договір найму (оренди) житла є тимвидом договору, щодо якого рівень уваги юристів, нотаріусів та іншихправозахисників дуже високий. У моїй курсовій роботі я використовувала багаторізних джерел, щоб найкраще розкрити поняття та особливості договору наймужитлового приміщення. Я намагалася якнайкраще викласти свої занання, керуючисьвивченим матеріалом.
Списоквикористаної літератури
1.Науково-практичнийкоментар Цивільного кодексу України. За аг. Ред… Є.О. Харитонова, О.І.Харитонової, Н.Ю. Голубєвої. – 2-е вид. перероб та доп.- К.: Правова Єдність,2009. – 744с.
2.Цивільне правоУкраїни: Навч. Посібник. – К.: Знання, 2006. 583с.
3. Житловий кодексУкраїни.
4. Галянтич М.К.Правові питання користування житлом. – К.: НДІ приватного права тапідприємництва, 2006.-44с.
5. Житлове првоУкраїни: Навч.посібник./ М.К. Галянтич, Г.І. Коваленко. К.: Юрінком Інтер,2007.- 480 с.
6. Галянтич М.К.,Дрішлюк А.І. Здійснення та судовий захистсубєктивних житлових прав. – Київ-Тернопіль: Підручники і посібники, 2009, — 496 с.
7. Місце житловогоправа в правовій системі України. Галянтич М.К. – К: НДІ приват. Права тапідпр., 2006. – 60 с.
8. 1. КонституціяУкраїни, прийнята на п'ятій сесії Верховної Ради України 28 червня 1996 р. //Відомості Верховної Ради України. — 1996. — № 30. — Ст. 141.
9. Закон України «Прожитловий фонд соціального призначення»
10. Закон України«Про приватизацію державного житлового фонду»
11. Закон України«Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідокчорнобильської катастрофи»
12. «Правилабронювання жилих приміщень», затвердженІ Постановою Ради МіністрівУкраїнської РСР від 9 вересня 1985 р. за № 342
13.РозпорядженнямКабінету Міністрів України «Про бронювання та придбання жилих приміщеньдля осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну» від 24січня 1997 р. за № 44-р.
14. Напрямиудосконалення житлового законодавства .- К.: НДІ приват. Праваі підпр., 2006.40 с.