Договор аренды нежилого помещения: гражданско-правовая характеристика

/>ОГЛАВЛЕНИЕ С. Введение…………………………………………………………………….. 3 Глава I. Общая характеристика договора аренды недвижимого имущества…………………………………………………………………… 6 1.1. Понятие и правовое регулирование недвижимого имущества как предмета договора аренды…………………………………………………. 6 1.2.Общие правила, применяемые при заключении, изменении и прекращении договора аренды недвижимого имущества……………….. 16 Глава II. Особенности договора аренды нежилого помещения…………. 27 2.1. Особенности содержания договора аренды нежилого помещения… 27 2.2. Особенности заключения, изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения……………………………………………... 52 Заключение…………………………………………………………………. 73 Список используемых источников и литературы………………………... 77

Введение
Актуальность. Недвижимоеимущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющиммоментом в развитии правового регулирования которого  явился переход отзакрепления в законодательстве исключительной государственной собственности клегальному признанию множественности форм собственности в условиях их равнойзащиты.
Соответственно произошелпереход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимымимуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости,вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок.Продолжается данный процесс и в настоящее время.
 Широко развивающийсярынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного праваграждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности,владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно сдругими лицами (статья 35 Конституции РФ).[1]
На сегодняшний деньдоговор аренды является в России наиболее распространенным договором,заключаемым в отношении недвижимого имущества.[2]
В результате совершенияогромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самыхразнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непониманиесубъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так инесовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такоеположение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значениясудебной практики рассмотрения споров, связанных с применением нормгражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.[3]
Все это обуславливаетнеобходимость изучения и совершенствования теории и практики использованияправовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.
В последние годыпоявилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренданедвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынковаренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимостикак одной из форм экономических отношений по вложению капиталов, до разрешенияотдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости,заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом. Над даннойпроблемой работали такие известные исследователи, как: В.В. Витрянский, М.И.Брагинский,  В.А. Беленков,  Н.Д. Егоров, О. Козырь и др.
Цель работы – исследованиеособенностей содержания, порядка заключения, изменения и прекращения договорааренды недвижимости и его регулирования российским гражданскимзаконодательством.
Исходя из цели, авторомвыделены следующие задачи:
Анализнормативно-правовых актов и теоретических источников;
Дать общую характеристикуосновным понятиям, используемым в исследовании договора аренды недвижимогоимущества;
Изучение судебнойпрактики по исследуемому вопросу;
Определение особенностейсодержания договоров аренды жилого и нежилого помещения; выявить проблемы виспользовании договора аренды в каждом случае;
Предложение возможныхспособов устранения законодательных пробелов.
Объект исследования — гражданско-правовыеотношения в области аренды недвижимого имущества.
Предмет – особенностидоговора аренды жилого и нежилого помещения.
Методологической основойисследования является диалектический метод. В ходе исследования использовалисьобще– и частнонаучные методы, метод анализа, сопоставления, синтеза.
Все указанное иопределило структуру выпускной квалификационной работы, которая включаетвведение, две главы, заключение и список литературы.

Глава I. Общая характеристика договорааренды недвижимого имущества
1.1. Понятиеи правовое регулирование недвижимого имущества как предмета договора аренды
Аренда является одним изтрадиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкоераспространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включаябытовую.
Категория недвижимогоимущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин «недвижимоеимущество» был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российскойимперии (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимостине давалось, названная категория определялась через примерное перечислениеземли, различных угодий, домов.[4]В советском гражданском праве категории недвижимости не было. Гражданскийкодекс РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласнокоторому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ надвижимые и недвижимые упразднено». Сама земля была объявлена достояниемгосударства и исключена из «частного оборота».
Деление имущества какобъекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основахгражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ гражданскогозаконодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельныеучастки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень(причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, быливключены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетниенасаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое инедвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических,природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи кперемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основахгражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основыгражданского законодательства содержали правило, согласно которому кнедвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено ииное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами(недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданскогозаконодательства такие законодательные акты приняты не были.
Современное российское гражданскоезаконодательство при классификации вещей как объектов гражданских прав исходитиз фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. Так,например, п.1 ст. 130 Гражданский кодекс РФ (ч.1) (далее по тексту ГК РФ) кнедвижимым вещам относит: земельные участки, участки недр и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объектынезавершенного строительства. Также, согласно ч.2 п. 1 данной стати: кнедвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.[5]
Таким образом, под вещаминаука гражданского права понимает данные природой и созданные человекомценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав.
Исходя из содержащегося вГК определения недвижимости иные виды имущества, включая имущественные права,недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.Исключением является признание недвижимостью, а точнее приравнивание кнедвижимости такого сложного имущественного комплекса как предприятие (ст. 132ГК РФ).  Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется,во-первых, чисто формально – предприятие не упоминается в определениинедвижимости в статье 130 ГК РФ, а вводится в статье 132 ГК РФ, котораярасположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, предприятие являетсяобъектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей,поскольку оно вещью, даже сложной, не является. В этой связи  совершеннообоснованным представляется мнение В.А. Лапача о том, что «от  сложныхвещей следует отличать комплексы как системы более высокого порядка,характеризующиеся не столько общим назначением входящих в них объектов, сколькоопределенным в законе составом имущества, образующего комплекс, а такжефункциональной взаимосвязью и иерархической организацией элементов внутрикомплекса. В состав комплекса наряду с недвижимыми вещами могут входить иобъекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами либо даже вообще неявляющиеся вещами…»[6]
Статья 132 ГК РФопределяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот вкачестве единого объекта. Поэтому в его состав включено как собственноимущество (вещи, права, требования), так и комплекс исключительных прав, впервую очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания, которые используютсяпри маркировке продукции, выпускаемой на предприятии, или при оказании имуслуг, а также имеющие «отрицательную стоимость» долги, связанные сдеятельностью предприятия. Отметим, однако, что, признав предприятиенедвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его общим требованиям кнедвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок спредприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим посравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. Вто же время предприятие оказалось настолько сложным объектом и с точки зрениягосударственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть нарядус регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав наземельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.
В связи с изложеннымнеобходимо отметить, что «в современном законодательстве наблюдаетсянекоторая экспансия термина „недвижимое имущество“. С одной стороны,им вытесняется термин „недвижимая вещь“, прямо предусмотренныйГражданским  кодексом (так, в Законе о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество говорится о недвижимом имуществе (недвижимости), но не онедвижимых вещах). Это объясняется тем, что понятие имущества в большейстепени, нежели понятие вещи, характеризует статические моментыгражданско-правового регулирования, фиксируемые как состояния принадлежностивещей различными субъектами. С другой стороны необходимо более последовательноеразграничение между понятиями недвижимого имущества и недвижимости. Последнее взаконодательстве употребляется в двух смыслах. Во-первых, как обобщение длялюбых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация правасобственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения,перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаютсякомплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие какимущественный комплекс.
В определениинедвижимости в действующем гражданском законодательстве используются те жекритерии, что и в основах гражданского законодательства, — (1) связь с землей иневозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта(недвижимость по природе) и (2) отнесение  к недвижимости законом (недвижимостьв силу закона).
Категория недвижимости вдействующем ГК РФ расширилась за счет перечисления иных, помимо земли,самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты.Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не вещами,составляющими единое целое с земельным участком. В противном случае было быневозможно установление права собственности на недра вне зависимости от правасобственности на землю.
А такие природныересурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей. Полезныеископаемые и иные минералы являются недвижимостью, находясь в своеместественном состоянии как часть недр, и перестают быть недвижимостью с моментаизвлечения их из состава недр.[7]
Недвижимыми в силу связис землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения, многолетниенасаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостьюявляются и подземные постройки, такие, как шахты и иные сооружения. При этом нелюбая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та,которая объективно имеет прочную связь с землей, на которой она расположена. Вдореволюционном российском праве недвижимостью не признавались строения,воздвигнутые на чужой земле по договору с ее собственником. В соответствии сдействующим российским законодательством строения, возведенные на чужом участкена законных основаниях, права на которые соответствующим образомзарегистрированы, будут отнесены к недвижимости. Особо следует подчеркнутьнеобходимость официального оформления прав на земельный участок, используемыйпод строительство, поскольку в противном случае недвижимость является самовольнойпостройкой и подлежит сносу.[8]
Недвижимостью в силузакона прямо названы подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Для отнесения такогорода объектов к недвижимости не требуется связи с конкретным земельнымучастком, да она и невозможна. Необходимо выполнение другого условия – суднодолжно быть зарегистрировано в Государственном реестре гражданских воздушныхсудов РФ, в Государственном судовом реестре РФ или в ином специальномгосударственном реестре. Кроме этих объектов, законом могут быть названы идругие объекты, которые также будут признаны недвижимостью. Смысл отнесенияподобных объектов к недвижимости заключается в том, что на них распространяютсяособенности режима, установленного для недвижимости. Однако, было бынеправильным утверждать, что последствия признания, например, судовнедвижимостью автоматически приводят к распространению на них соответствующегорежима в полном объеме. Сам ГК РФ делает из этого ряд исключений. Так, еслиобщим правилом является регистрация договоров аренды недвижимости, то в силуправил ГК об аренде транспортных средств, требование о государственнойрегистрации к их аренде не применяется.
Помимо классификациинедвижимости на недвижимость по природе (1), объекты прочно связанные с землей(2) и объекты, отнесенные к недвижимости законом (3), недвижимость возможнотакже разграничивать по своему происхождению: созданные природой без участиячеловека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя исозданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что вотрыве от нее функционировать не могут.
Также широкораспространенной является классификация недвижимости на земельные участки(включая недра и водные объекты); лесной фонд; здания и сооружения; жилыепомещения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; морские,воздушные, речные суда, космические объекты.[9]
В Гражданском кодексеРоссийской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34),включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена потому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложныедоговоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств(купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения,являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем – специальныеправила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат,аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий,финансовая аренда).
Указанные виды договорааренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующимобразом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только втом случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК РФ) об этихдоговорах не установлено иное (ст. 625 ГК РФ).
Договором аренды(имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которогоарендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временноевладение и (или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за этоарендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ).
В ГК РФ договору арендыпосвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды,законодатель, исходит из того, что данный договор представляет собой обычныйсамостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договоркупли-продажи и т.п.
Договору аренды  присущитолько ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качествесамостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В.В.выделяет следующие характерные черты договора аренды:[10]
Во-первых, он относится ккатегории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временноевладение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем,не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору;последний лишь получает его во владение и (или) пользование.
Во-вторых, в ГК выраженостремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулированиедоговора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими длядоговора аренды. В параграфе 1 главы 34 — объединены правила, охватывающие все видыдоговоров об аренде.
В-третьих, выделениеотдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время,лизинга) произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особогоправового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФпроводит разграничение между видами до­говора аренды и арендой отдельных видовимущества. Виды договоров аренды — это те наи­более важные социально значимые случаиаренды, которые специа­льно урегулированы в параграфе  2 — 6 главы 34 ГК РФ.
Примерами,подтверждающими существование различий между ви­дами аренды и арендойопределенных видов имущества, могут слу­жить п.2 cт. 609 и п.2 ст.615 ГК РФ. В п. 2 ст. 609 речь идет об аре­нденедвижимого имущества -  аренда определенного вида имущества, а в п. 2 ст. 651- об аренде зданий и сооружений как отдельной ра­зновидности договора арендынедвижимого имущества.
Договор аренды принятоотносить к числу консенсуальных, возмездных, двустороннеобязывающих договоров.[11]
 Консенсуальным договораренды считается, поскольку момент вступления договора в силу не связывается спередачей арендованного имущества арендатору.
Договор аренды являетсявозмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передачеимущества во владение и пользование арендатору, получает от последнеговстречное представление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды являетсядвустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользудругой стороны и считается должником другой стороны в том, что она должнасделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право отнее требовать[12]. 
Общие положения ГК РФ обаренде предусматривают при сдаче имущества в аренду его передачу во временноевладение и пользование, или пользование (ст. 606 ГК РФ). Владение означаетхозяйственное господство собственника над вещью. Пользование — извлечение извещи полезных свойств путем ее производительного или личного потребления.[13] Однако, в отношениеаренды предприятий ст. 656 ГК РФ предусматривает его передачу только вовременное владение и пользование одновременно.
 Содержание договорааренды составляют его условия, права и обязанности сторон. Давая общуюхарактеристику договору аренды, необходимо выделить еще два важных момента – осущественных условиях этого договора, признаваемых таковыми в силу закона, и оприроде отношений сторон.
  Требования Кодексасведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете(объекте) аренды (ст. 607).[14]
В договоре аренды должныбыть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащеепередаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных вдоговоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Для отдельных видоваренды предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным,например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст.654). Аналогичное условие является существенным для договоров аренды земельныхучастков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации илимуниципальному образованию. Значительное число обязательных условий, в томчисле касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользованияимуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов(помимо определения объекта аренды), договором финансовой аренды (лизинга) инекоторыми другими. Но эти нормы не носят общего характера.
В литературе высказаномнение, что нелогично сводить существенные условия договора аренды,признаваемые таковыми в силу закона, только к определению объекта аренды(имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). Исходя изхарактерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаяхследовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение ипользование арендатору, и размер арендной платы – с учетом возмездностидоговора.[15]
Сторонами договора арендывыступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
По общему пра­вилу, и вроли арендодателя, и в роли арендатора могут высту­пать любые субъектыгражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — коммерческие и некоммер­ческие организации, а также государство,национально-государст­венные, административно-территориальные и муниципальныеобра­зования.
Арендодатель — этособственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченноезаконом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).
Сдача имущества в аренду- один из способов осуществления принадлежащего арендодателю правасобственности. Что же касается иных лиц, то любое лицо, не явля­ющеесясобственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачуэтого имущества в аренду. Причем такие ра­спорядительные полномочия должны бытьоснованы на законе или специальном волеизъявлении собственника.[16]
В роли арендодателей отимени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Ихполномочия основаны на законе. Правительство РФ осуществляет управлениеФедераль­ной собственностью на основании ст.114 Конституции.[17]
Передача в арендугосударстве­нного имущества, относящегося к федеральной собственности, про­изводится Министерством государственного имущества РФ. Последнее, в свою очередь, впра­вепоручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетампо управлению имуществом субъектов РФ. Ана­логичный порядок действует в отношениигосударственной собстве­нности субъектов РФ и муниципальной собственности.
Помимо комитетов поуправлению имуществом в роли арендодате­лей государственного имущества могутвыступать унитарные пред­приятия, но без каких-либо ограничений лишьприменительно к дви­жимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступатьарендо­дателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предпри­ятия — вотношении любого имущества толь­ко с согласия собственника или уполномоченногоим органа[18].
Гражданский кодекс, несодержит каких — либо специальных правил, ограничивающих права субъектов, наполучение в аренду имущества.  Однако, ЗК РФ предусматривает, что иностранныеграждане и лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территорииРоссийской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев,предусмотренных ЗК РФ (п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Можно полагать, что в отношении иностранныхюридических лиц национальный режим не ограничен.[19]

1.2. Общиеправила, применяемые при заключении, изменении и прекращении договора арендынедвижимого имущества
Аренда имущества включаетв себя довольно сложный комплекс отношений сторон, рассчитанный, как правило,на продолжительный период, поэтому для большинства договоров аренды законпредусматривает в качестве обязательной письменную форму. В устной форме могутзаключаться договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Но иэто исключение действует не всегда. Есть договоры, для которых письменная формаявляется обязательной независимо от срока их действия: например, аренды зданий исооружений (ст. 651), предприятий (ст. 658 ГК РФ).
Нельзя не отметить, что ипри краткосрочной аренде с участием только граждан необходимо достаточно четкоопределять (фиксировать) предмет аренды, его качество и т.д., а это, какправило, возможно лишь при заключении письменного договора.
Договоры аренды, вкоторых хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, во всех случаях должнызаключаться в письменной форме.
Договоры арендынедвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениямиюстиции, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (ст. 131 и164 ГК РФ). Порядок осуществления такой регистрации определен Федеральнымзаконом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним»[20] (далее – Закон орегистрации недвижимости). В Законе сказано, что государственная регистрацияаренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора арендыэтого имущества; определены случаи, когда регистрация может бытьприостановлена, прекращена или в проведении ее может быть отказано. Сзаявлением о регистрации может обратиться любая сторона, заключившая договор, –арендодатель или арендатор (см. п. 1 ст. 26 Закона). Требования огосударственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространяютсяна договоры, срок действия которых не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если договорзаключается на меньший срок, регистрация его не проводится независимо от того,являются участниками данного договора физические или юридические лица. В то жевремя договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации во всехслучаях и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГКРФ). Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения которого утвержденыПостановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219.[21]
При сдаче в арендунекоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрациидоговоров (см., например, Инструкцию о порядке государственной регистрациидоговоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда(леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утв. Приказом Минюста РФ от 23января 2002 года № 18).[22]
Отношения по арендеимущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер ипо истечении срока договора нередко возобновляются. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФзакреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендныхотношений на новый срок и определены условия, при которых оно может бытьреализовано. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, которыйнадлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору –использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения егосостояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям,дающим основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим своиобязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований длядосрочного расторжения договора по требованию арендодателя (см. ст. 619 ГК РФ).Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендаторазаключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами нааренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах «при прочих равныхусловиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендаторапринять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.Аналогичные положения содержались в Основах гражданского законодательства.Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендныеотношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный вдоговоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действиядоговора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое длязаключения договора на последующий период.[23]
Здесь следует обратитьсяк позиции Президиума ВАС РФ.
Так, в п. 10информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 „Обзорпрактики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним»"[24] содержится следующийвывод.
В подобной ситуации непроисходит продление срока действия договора, а фактически по окончаниипервоначального срока действия договора между сторонами начинает действоватьновый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегосядоговора.
Следовательно, приподобном продлении договора аренды этот договор государственной регистрации неподлежит, так как срок продления, а точнее, срок аренды по новому договоруменее одного года.
В том случае, если поокончании договора аренды, заключенного на срок менее года, он автоматическипродлевается на срок, превышающий год, договор, заключенный на новый срокподлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента такойрегистрации.
А если по окончаниидействия первоначального договора договор продлевается на неопределенный срок?
Президиум ВАС РФ в п. 11вышеупомянутого информационного письма N 59 указывает, что договор арендынедвижимости, возобновленный на неопределенный срок, в государственнойрегистрации не нуждается.
Таким образом, в томслучае, если первоначальный договор, заключенный на срок менее года,возобновляется на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежитни первоначальный, ни возобновленный договор.
А если первоначальныйдоговор заключен на срок более года и он пролонгируется на неопределенный срок,регистрации подлежит только первоначальный договор.
На основании позицииПрезидиума ВАС РФ можно сделать вывод, что и в том случае, если договор арендынедвижимости изначально заключается на неопределенный срок, государственнаярегистрация такого договора также не требуется.
Это объясняетсяследующим.
В соответствии с п. 2 ст.610 ГК РФ в том случае, если договор аренды недвижимости заключен нанеопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться отдоговора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. То есть действиедоговора аренды может прекратиться в любой момент по желанию одной из сторон.
А посколькугосударственной регистрации подлежит лишь договор аренды недвижимости,заключенный на срок не менее года, в том случае, если в договоре нет прямогоуказания о сроке его действия, превышающем год, такой договор считается неподлежащим государственной регистрации.
Таким образом, договораренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, не подлежитгосударственной регистрации независимо от фактической продолжительностидействия договора аренды.
В случае, когда арендаторпродолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора приотсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается «по умолчанию»возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Но все же лучше,руководствуясь ст. 621 ГК РФ, письменно уведомить арендодателя о своем желаниивозобновить договор аренды, пользуясь преимущественным правом.
Основная обязанностьарендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество всостоянии, соответст­вующем условиям договора аренды и назначению имущества совсеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ).Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок,предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок.
Арендатор в свою очередьобязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло­виямидоговора аренды, а если такие условия в договоре не опреде­лены, то всоответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатору принадлежитправо пользования арендованным имуще­ством. Это основное право арендатора,вытекающее из договора аренды. Под пользованием понимается извлечение из вещиее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретениеплодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные врезультате использования арендованного имущества в соответствии с договором,поступают в собственность аренда­торам (п. 2 ст. 606 ГК РФ).
В процессе пользованияимуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязанподдерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонти нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГКРФ).
Право пользованияарендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и правовыкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может бытьпредусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендаторапо истечении срока аренды или до его истечения при условии внесе­нияарендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Та­кой договор арендывключает некоторые элементы купли-продажи.
Прекращение договорааренды (в том числе досрочное расторжение)  производится по основаниям,предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617 — 619 и 620 ГК,частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена собственника арендованного имущества не влечет прекра­щениядоговора аренды, даже если заключение было обусловлено личными качествамиарендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя — физического лицадоговор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят кего наследникам.
В случае смертигражданина, арендующего недвижимое имущест­во, его права и обязанности подоговору аренды переходят к нас­леднику, если законом или договором непредусмотрено иное (п.2ст.617 ГК). Арендодатель не вправе отказатьтакому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, заиск­лючением случая, когда заключение договора было обусловлено лич­нымикачествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма, пред­ставляет собойконкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК несодержится никаких оговорок о воз­можности ее изменения законом или договором.Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданиномнедвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе иск­лючить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.[25] О прекращении договорааренды предприятия арендатор должен письменно уведомить всех кредиторов.
По требованиюарендодателя договор аренды может быть, досроч­но расторгнут судом в случаях,когда арендатор:
1) Пользуется имуществом с существеннымнарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократныминарушени­ями условий договора. Понятие существенного нарушения условий до­говорадано в п.2 ст. 450 ГК. К числу существенных нарушений договора, в частности,относится предоставление имущества в субаренду без согласия арендодателя.[26] Об определенииназначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушенияназна­чения имущества, то под ним следует понимать такое изменение на­значения,которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2ст.450 ГК.;
2) Существенно ухудшаетарендованное имущество. Под существе­нным ухудшением арендованного имуществаследует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собойсущественное нар­ушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;
3) Более двух раз подрядпо истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) Не производит капитального ремонтаимущества в установлен­ные договором аренды сроки, а при отсутствии их вдоговоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом,иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта являетсяобязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производитьтекущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества можетбыть основанием к дос­рочному расторжению договора только в случае, если врезультате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшениеэтого имущества.
По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда:
1) Арендодатель не предоставляет имущество впользование аре­ндатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соот­ветствиис условиями договора или назначением имущества. Соз­дание препятствийпользования имуществом может трактоваться до­вольно широко. К ним можно отнестилюбые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, вчастности, не ­проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение имобязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности во­зложены на негодоговором;
2) Переданное арендаторуимущество имеет препятствующие поль­зованию им недостатки, которые не былиоговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известныарендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще­стваили проверки его исправности при заключении договора. Пос­кольку закон нетребует, чтобы эти недостатки были существен­ными, договор аренды может бытьрасторгнут при наличии у арендова­нного имущества любых препятствующихпользованию недостатков;
3) Арендодатель не производитявляющийся его обязанностью ка­питальный ремонт имущества в установленныедоговором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
4) Имущество в силу обстоятельств, за которыеарендатор не от­вечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо оттого, виновен в том арендодатель или нет.
Дополнительные основаниядля расторжения договора аренды земельного участка предусмотрены п. 2 ст. 46 ЗКРФ: аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателяв случае использования земельного участка, которое приводит к существенному снижениюплодородия сельскохозяйственных земель. Однако, прекращение договора арендыземельного участка по названному основанию не возможно в период полевыхсельскохозяйственных работ и иных установленных федеральными законами случаях.[27]
В любом случае договораренды может быть, досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованнойстороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжениядоговора только после направления арендатору письменного предупреждения онеобходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случаеарендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждениенеобязательно.
Выводы по главе. Выделениенедвижимости из остального имущества объясняется не только важностью дляэкономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью недвижимости сземельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные иобщественно значимые объекты. Недвижимость – это особый объектгражданско-правовых сделок. П.1 ст. 130 ГК РФ (ч.1) к недвижимым вещам относит:земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенногостроительства. Также, согласно ч.2 п. 1 данной стати: к недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимымвещам может быть отнесено и иное имущество.
Также приравнен кнедвижимости такой сложный имущественный комплекс как предприятие (ст. 132 ГКРФ).  Законодатель относится к нему как к особому объекту.
Что касается договора аренды, то он признаетсяконсенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается иглавная цель договора – обеспечение передачи имущества во временное пользование,договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправиясторон. Существенными условиями договора аренды являются состав и стоимостьпередаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды,распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонтуарендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендаторуимущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанностьарендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вноситьарендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю всостоянии, обусловленном договором.

Глава II. Особенности договора арендынежилого помещения
2.1. Особенности содержания договора аренды нежилого помещения
По договору арендынежилых помещений арендодатель обязуется передать за плату во временноевладение и пользование или во временное пользование арендатору нежилоепомещение.
Содержание договора составляет совокупность всех его условий.
Договорные условияпринято по правовому значению объединять в определенные группы. Наиболееширокое распространение получили три группы условий: существенные, обычные ислучайные.[28]
Рассмотрим существенныеусловия гражданско-правового договора, перечисленные в абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК:
1) условие о предметедоговора, котороеявляется существенным условием и для договоров аренды нежилых помещений.
При аренде нежилыхпомещений в договоре должно быть указано, какое именно помещение сдается варенду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждогоиз них в отдельности в аренду в соответствии с техническим паспортом и справкойБТИ, и иные данные технической характеристики помещения и его состояния. Еслисдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также,если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а другие –вспомогательными, то к договору следует прилагать план-схему помещения суказанием всех этих деталей и метража.
Включение в договораренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещениесдается в аренду, имеет существенное значение, т.к. ГК РФ (п. 3 ст. 607)обусловливает этим вопрос о том, будет ли договор аренды считаться заключенным.
ЗАО «Бригада» заключилодоговор аренды с ООО «Игрок» и предоставило последнему помещение площадью 56 кв. метров. В договоре, заключенным между сторонами, был указан адрес здания, в которомпредоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определитьпередаваемое помещение отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 56 кв. метров ООО «Игрок» было предоставлено помещение площадью 30 кв. метров. Арендатор обратился в Арбитражный суд за защитой своих прав. Но суд отказал Арендаторув защите его интересов, признав, заключенный между сторонами договорнедействительным. Поводом для этого решения суда послужило то, что в договорене было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его техническойдокументации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какоеименно помещение предполагалось передать Арендатору. Поэтому в соответствии счастью 3 статьи 607 ГК РФ Арбитражный суд, данный договор был признаннедействителен.[29]
Кроме того, к договору аренды,как правило, прилагается технический паспорт помещения (илиэкспликация). Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения(площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), атакже его схематическую планировку.
В.В. Витрянскийутверждает, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу,передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предметобязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (илибездействие), которые должны совершить обязательная сторона (или,соответственно, воздержаться от их совершения).[30]
В случае еслипридерживаться этой точки зрения, то все условия договора можно считатьсущественными, а В.В. Витрянский пытается права и обязанности сторон ввести впредмет договора. Однако было бы правильнее считать, что предметом договораявляется объект передачи, т.е. нежилое помещение.
2) условия, которыеназваны в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые длядоговоров данного вида.
К таким условиям длядоговоров аренды нежилого помещения относится предусмотренное в п. 1 ст. 654 ГКРФ условие, согласно которого договор аренды нежилого помещения, долженпредусматривать размер арендной платы.
При отсутствии в договореаренды нежилого помещения размера, порядка, условия и срока внесения аренднойплаты договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечетникаких правовых последствий. Данное требование отличает договор арендынежилого помещения от общих правил об аренде. Согласно общим положениям обаренде в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок,условия и срок внесения арендной платы стороны должны руководствоватьсяусловиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичноимущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).
В ст. 654 ГК РФпредусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещенияусловия о размере арендной платы, хотя не включает какие-либо специальныеправила относительно формы арендной платы, которые предусмотрены в ст. 614 ГКРФ, а также о порядке и сроке внесения арендных платежей. В связи с этимсохраняют свое действие, общие положения аренды (ст. 614 ГК РФ).
Арендная плата можетуплачиваться в форме:
а) определенных втвердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б) установленной долиполученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции,плодов или доходов;
в) предоставленияарендатором определенных услуг;
г) передачиарендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или варенду;
д) возложение наарендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилогопомещения (текущий, капитальный ремонт).
Данный перечень неявляется исчерпывающим. Самой распространенной формой оплаты является денежная,в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически илиединовременно. Стороны договора могут предусмотреть даже сочетание несколькихформ арендной платы, которое по существу оз­начает превращение договора арендыв смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например,купли-продажи или договора об оказании услуг.
Кроме этой формы, сторонымогут договориться об иных формах арендной платы допустим, в виде части прибылиарендатора от эксплуатации полученного в аренду нежилого помещения.
Если конкретная формаарендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна бытьопределена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически — взависимости от срока договора аренды.
Главное, чтобы встречноепредоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы,имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличиисоглашения сторон относительно размера арендной платы.[31]
Хотя, как видно из практикиАрбитражного суда, стороны не правильно толкуют норму о форме арендной платы.
Например, Акционерное общество (арендодатель)обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью(арендатору) о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным ивыселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Решением суда первойинстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции,иск удовлетворен.
В кассационной жалобеответчик ссылался на наличие договора аренды спорного нежилого помещения ипросил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор иобстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласиявозникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФдоговор аренды здания или сооружения (нежилого помещения) долженпредусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонамив письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания илисооружения (нежилого помещения) считается незаключенным.
Ответчик полагал, чтоданное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии спунктом 2.4 договора Арендатор обязан в качестве арендной платы в установленныесроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировкане может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы,поскольку Арендодатель фактически не получает встречного предоставления запереданное в аренду нежилое помещение. Оплата Арендатором коммунальных услугсама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 654 ГКРФ к договору аренды здания или сооружения (нежилого помещения) не применяютсяправила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Учитывая это положениезакона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не можетсчитаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанцииобоснованно.[32]
Из данного примера видно,что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не можетрассматриваться как форма арендной платы.
При аренде нежилыхпомещений принадлежащих государству или муниципальным предприятиям расчетарендной платы осуществляется в соответствии с методикой расчета ставокарендной платы, утвержденной постановлением главы администрации города.[33]
Арендная плата можетвыплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал,месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесенияарендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесенияарендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Можнотребовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд.Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенноеухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст.450 ГК РФ).
Впрочем, договором арендымогут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочноговнесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесенияне только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд ит. п.
Если иное непредусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться посоглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза вгод (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
3) условия, в отношениикоторых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.
Потребность в такихдоговоренностях возникает тогда, когда есть соответствующее условие, которое неоговорено в законе или другом документе, а также в явном виде природу этогодоговора не выражает.
Например, требования,которые предъявляются к качеству отделки нежилого помещения передаваемого варенду, не отнесены к числу существенных условий договора аренды действующимзаконодательством и не выражают природу данного договора. Поэтому, еслиарендатор хочет взять данное помещение в аренду и использовать его в качествеофиса, то он может потребовать внести в договор аренды условие об эстетическомвиде конструктивных элементов сдаваемого помещения (окрашивание, оклеивание). Всвязи с этим данное требование арендатора становится существенным условием, безкоторого конкретный договор не может быть заключен и по условию необходимопровести должные соглашения, чтобы они затем нашли подобающее (достойное)отражение в тексте договора. Кроме данного примера, существенным условием позаявлению одной из сторон, может быть любое условие (как срок увеличенияарендной платы, так и проведение капитального ремонта и др.).[34]
Теперь перейдем крассмотрению обычных и случайных договорных условий.
Обычные условия ненуждаются в согласовании сторон, они предусмотрены в соответствующихнормативных актах и автоматически вступают в действие в момент заключениядоговора. Это не означает, что обычные условия действуют вопреки волесторон в договоре. Как и другие условия договора, обычные условия основываютсяна соглашение сторон.
Только в данном случаесоглашение сторон подчинить договор обычным условием, содержащимся внормативных актах, выражается в самом факте заключения договора данного вида. Вэтом случае, если стороны достигли соглашения заключить данный договор, темсамым они согласились и с условиями, которые содержатся в законодательстве обэтом договоре.
Например, при заключениидоговора аренды нежилого помещения стороны соглашаются с условием,предусмотренных ст. 211 ГК РФ, что риск случайной гибели или случайногоповреждения имущества (нежилого помещения) несет его собственник – арендодатель.
Если стороны не желаютзаключить договор на обычных условиях, они могут включить в содержание договорапункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последние определеныдиспозитивной нормой.
Стороны договора арендынежилого помещения могут договориться о том, что риск случайной гибели илислучайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет арендатор, а неарендодатель.
Случайными называютсятакие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаютсяв текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствиеобычных условий, не влияют на действительность договора. Однако в отличие отобычных они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текстдоговора. В отличие от существенных, отсутствие случайного условия лишь в томслучае влечет за собой признание данного договора незаключенным, еслизаинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данногоусловия. В противном случае договор считается заключенным без случайногоусловия.
Если при согласованииусловий договора аренды нежилого помещения стороны не решили вопрос о случаяхувеличения арендной платы, договор считается заключенным и без этого случайногоусловия. Однако если арендатор докажет, что он предлагал договориться обувеличении арендной платы, только при увеличении платы за коммунальные услугиили в случае индексации, но это условие не было принято договор аренды нежилогопомещения будет считаться незаключенным.[35]
В содержание договоравключают права и обязанности сторон.[36] Между тем права и обязанности сторонсоставляют содержание обязательственного правоотношения, основанного надоговоре, а не самого договора как юридического факта, породившего этообязательственное правоотношение.
Во всяком договоревыделяются группы условий, определяющих обязанности сторон, соответственно в договоре арендынежилого помещения – обязанности как арендодателя, так и арендатора.
Например, к условиям,предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: обарендованном нежилом помещении, о порядке и сроках предоставления егоарендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользованияарендованным нежилым помещением, размеры арендных платежей, порядок и сроки ихвнесения, обычно определяются обязанности арендатора.
В целях изучения договорааренды, условия этого догово­ра могут быть разделены на две группы:
условия, регулирующие попреимуществу обязанности арендодателя;
условия, определяющиеосновные обязанности арендатора.
Указанным основнымобязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят праватребования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные закономпоследствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателяили арендатора соответствующих условий договора.
По сравнению ссодержанием обычного (общих норм) договора аренды, содержание договора арендынежилого помещения не подверглось серьезным изменениям. Арендодателю и арендаторупо договору аренды нежилого помещения присуще общие права, обязанности иответственность сторон договора аренды, хотя гражданское законодательствоконкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.[37]
Рассматривая содержаниедоговора аренды нежилого помещения необходимо обратиться к правам, обязанностями ответственности арендодателя и арендатора.
Арендодатель воисполнение заключенного договора аренды нежилого помещения обязан:
1) предоставитьарендатору нежилое помещение по передаточному акту в состоянии, соответствующемусловиям договора аренды и назначению нежилого помещения (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Особенностями даннойобязанности применительно к договору аренды нежилого помещения является то, чтофакт передачи объекта должен быть подтвержден актом приема-передачи (или инымпередаточным документом), подписываемым сторонами, который должен содержатьсправочную, материально – техническую информацию о сдаваемом в аренду нежиломпомещении.
Уклонение одной из сторонот подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях,предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственноарендодателя от исполнения обязанности по передаче нежилого помещения, аарендатора – от принятия данного помещения.[38]
Состояние нежилогопомещения, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды.Если этого не сделано, состояние нежилого помещения определяется егоназначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договоромили вытекать из целей, ради которых данное нежилое помещение обычноиспользуется. Но в любом случае нежилое помещение должно быть передано безнедостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию поназначению.
Нежилое помещение должнобыть передано в аренду в установленный срок, который должен быть указан вдоговоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, нежилоепомещение подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о срокепредоставления нежилого помещения в аренду арендатор вправе истребовать этонежилое помещение в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещенияубытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных егонеисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
Арендодатель отвечает залюбые недостатки сданного в аренду нежилого помещения, независимо от того,препятствуют ли они использованию нежилого помещения полностью или толькочастично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительныйнедостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:
а) оговореныарендодателем уже при заключении договора аренды естественно, в той форме, вкоторую должен быть облечен договор;
б) заранее известныарендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же нежилое помещение илизнал о недостатках из средств массовой информации);
в) должны были бытьобнаружены арендатором во время осмотра нежилого помещения (явные недостатки).
Арендодатель отвечаеттолько за те недостатки, которые имелись в арендованном нежилом помещение дозаключения договора аренды, а не возникли позднее.[39]
Согласно п.1 ст.612 ГКРФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду нежилого помещения,даже если во время заключения договора аренды он не знал  об этих недостатках.В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостаткинезависимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общегоправила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК РФ.
Распространение началариска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду нежилогопомещения можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, являетсясобственником соответствующего нежилого помещения и несет риск его случайнойгибели или повреждения (ст. 211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем техили иных недостатков.
Согласно п.1 ст.612 ГКРФ, при обнаружении в нежилом помещении недостатков, за которые отвечаетарендодатель, арендатор вправе по своему выбору:
а) потребовать отарендодателя либо безвозмездного устранения недостатков нежилого помещения,либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов наустранение недостатков нежилого помещения;
б) непосредственноудержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков изарендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случаеуведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которымарендная плата уплачивается ему не в полном размере;
в) потребовать досрочногорасторжения договора, выбор арендатором одной из предоставленных емувозможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на тосогласия арендодателя.
Сроки соответствующихтребований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.
Арендодатель, извещенныйо требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки нежилогопомещения за свой счет, может без промедления произвести заменупредоставленного арендатору нежилого помещения другим аналогичным нежилымпомещением, находящимся в надлежащем состоянии (в случае если аналогичноепомещение находиться в собственности Арендодателя, а также если данноепомещение подходит арендатору (по месту нахождения, метражу)), либобезвозмездно устранить недостатки нежилого помещения. Если арендатор требуетдосрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести заменуарендованного нежилого помещения. Реакция арендодателя на одно из требованийарендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствоватьсодержанию этого требования.[40]
Если удовлетворениетребований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков изарендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправепотребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимымв подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованногонежилого помещения или устранение его недостатков, поскольку нежилое помещениехотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора и онможет потерять часть прибыли от его использования. Требование о возмещенииубытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касаетсявозмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерногоуменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когдавеличина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.
2) предупредитьарендатора обо всех третьих лиц на сдаваемое в аренду нежилое помещение(сервитуте, праве ипотеки (залога) и т.п.) ( п. 2 ст. 613 ГК РФ).
Передача нежилогопомещения в аренду не является основанием для прекращения или изменения правтретьих лиц на это нежилое помещение (п. 1 ст. 613 ГК РФ). Такие правасохраняются и после они могут быть довольно широкими по объему, например, правохозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в рядеслучаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил быдоговора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомитьарендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойноепользование арендованным нежилым помещением.[41]
Законодательство несодержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель долженпредупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на нежилое помещение ичто принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты иправа ипотеки (залога). Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся квещным правам. Арендодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всехиных вещных прав на арендованное нежилое помещение. Эта обязанность вытекает изсущности вещного права, которое всегда направлено на нежилое помещение.[42]
Что же касаетсяобязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное нежилоепомещение, арендатор должен быть извещен. К числу таких прав могут бытьотнесены права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель, в концеконцов, станет новым собственником нежилого помещения — арендодателем (ст. 617ГК РФ), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касаетсянескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, нотолько при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющихарендаторам права владения нежилым помещением. Вместе с тем может существоватьнесколько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование нежилымпомещением (например, склад используется арендаторами в разное время). Если жесталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляетарендатору право владения арендованным нежилым помещением, то первенствопредоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК РФ.[43]
При неисполненииарендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц наарендованное нежилое помещение арендатор вправе требовать уменьшения аренднойплаты либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платыдолжно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц их объемущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжениидоговора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на нежилоепомещение.
3) производить за свойсчет капитальный ремонт переданного в аренду нежилого помещения, если иное непредусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст.616 ГК РФ).
Под капитальным ремонтомпонимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов)арендованного нежилого помещения, без которого последнее нельзя использовать поназначению.
Срок проведениякапитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок неустановлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте, ондолжен быть произведен в разумный срок.
Ремонт долженпроизводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц.Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированыдоговором аренды или дополнительным соглашением к нему. Последний, в частности,может установить обязанность арендатора приостановить или ограничитьпользование арендованным нежилым помещением во время капитального ремонта илиего право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонтааналогичного нежилого помещения.
Сложнее обстоит дело,когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон вовремя капитального ремо­нта. Такая ситуация ГК РФ прямо не урегулирована. Междутем проведение капитального ремонта арендованного нежилого помещения можетсущественно ущемить права арендатора. Поэтому, если нежилое помещение переданов состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано снедостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК РФ.[44]
Нарушение арендодателемобязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору праве по своемувыбору:
а) произвести капитальныйремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, ивзыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребоватьсоответствующего уменьшения арендной платы;
в) потребовать досрочногорасторжения договора и возмещения убытков, договором аренды любое из этих правможет быть исключено или ограничено.
4) возместить арендаторустоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и засчет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГКРФ).
Под неотделимымипонимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованногонежилого помещения без причинения ему вреда. Поскольку ГК РФ не делает никакихоговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будутулучшения, отделить которые невозможно без причинения нежилому помещению вредав любом размере.
Арендатор имеет право натакое возмещение только при наличии одновременно двух условий:
а) согласия арендодателяна производство неотделимых улучшений.Согласие может быть дано как в самом договоре аренды,так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена длясамого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии неоговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющиеназначения арендованного нежилого помещения;
б) использования дляпроизводства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать дляпроизводства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГКРФ. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендованногонежилого помещения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этогонежилого помещения, являются собственностью арендодателя. Поэтому, чтобыполучить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передаватьарендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют в обезличеннойформе. Следовательно, любая передача средств для производства улучшенийарендованного нежилого помещения может предоставлять арендодателю право натакие улучшения.[45]
Что же касаетсяиспользования средств третьих лиц, то оно может считаться законным при условии,что эти средства предоставлены в собственность арендатора.
Произведенные арендаторомотделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотренодоговором аренды. Отделимые улучшения — это такие улучшения нежилого помещения,которые могут быть отделены без его повреждения (ухудшения его состояния). Поокончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором иоставлены им за собой.
Стоимость неотделимыхулучшений арендованного нежилого помещения, произведенных арендатором безсогласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотренозаконом.
Обязанности арендодателяпредоставить по передаточному акту нежилое помещение в надлежащем состоянии ипредупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности жепо производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимостинеотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.[46]
Обратимся теперь кобязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендаторобязан:
1) пользоватьсяарендованным нежилым помещением в соответствии с условиями договора аренды, аесли такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначениемнежилого помещения (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор должениспользовать нежилое помещение сам. Если он допускает к пользованию третьих лицбез согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотреннуюп. 2 ст. 615 ГК РФ. Назна­чение нежилого помещения должно быть определенодоговором, в противном случае нежилое помещение должно использоваться по своемуобычному назначению, вытекающему из его существа.
Если арендатор пользуетсянежилым помещением не в соответствии с условиями договора аренды илиназначением нежилого помещения, арендодатель имеет право потребовать досрочногорасторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Ответственностьза нарушение условий пользования или назначения нежилого помещения наступает вформе возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, посколькуесли условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.
2) размер, порядок,условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установлениеэтих характеристик арендной платы в законе, а тем более в подзаконном акте и ГКРФ не предусматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесенияарендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательнодолжен содержать ссылку на него.
Договор аренды можетсодержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежитпересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребоватьв одностороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороныот изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению, если жеподобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть измененатолько по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размераарендной платы даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ,не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебномпорядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК РФ непредусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размераарендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможностьпересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказакакой-либо из сторон от такого пересмотра.[47]
Арендатор имеет правопотребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые онне от­вечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, илисостояние нежилого помещения существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, каксобственник нежилого помещения, переданного в аренду, несет риск его случайнойгибели или повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.211 ГК РФ). Ухудшение по случайным причинам состояния нежилого помещения,переданного внаем, риск собственника. Что же касается ухудшения условийпользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договорааренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о рискеслучайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такогоисполнения. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, еслипомнить о его главной обязанности — предоставить нежилое помещение впользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срокадоговора.[48]
Уменьшение размераарендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользованияили состояния нежилого помещения, а лишь при существенном. Существенным должнобыть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мерелишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды(п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Законом может бытьустановлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГКРФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК РФ не сказано.Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и срокивнесения арендной платы определяются договором аренды, последний можетустановить, что размер арендной платы не пересматривается и при существенномухудшении условий пользования или состояния нежилого помещения.
В случае нарушенияарендатором данного условия Арендодатель вправе обратиться в суд систребованием арендной платы, а также о взыскании с арендатора штрафныхсанкций.
3) при прекращениидоговора аренды вернуть арендодателю нежилое помещение в том состоянии, в которомон его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленномдоговором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Состояние возвращаемого нежилогопомещения устанавливается договором. В договоре могут быть предусмотреныспециальные требования к такому возврату отдельно. Если этого не сделано,нежилое помещение должно быть возвращено в том состоянии, в котором былополучено, с учетом нормального износа, который арендованное нежилое помещениепретерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, котороеопределено договором, в течение срока действия последнего.
Если арендатор невозвратил арендованное нежилое помещение или возвратил его несвоевременно,арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков,он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, чтоарендодателю при несвоевременном возврате арендованного нежилого помещения ненужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размер понесенных имубытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесенияарендной платы за время просрочки.
В случае, когда занесвоевременный возврат арендованного нежилого помещения договоромпредусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафнаянеустойка), если иное не предусмотрено договором.[49]
4) поддерживатьарендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счеттекущий ремонт и нести расходы на содержание нежилого помещения, если иное неустановлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Под текущим ремонтомпонимается устранение недостатков нежилого помещения, не связанное с заменойосновных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущийремонт в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимостьарендованного нежилого помещения и не устраняет его износ. В то же время не проведениетекущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существеннозатрудняет использование нежилого помещения по назначению.
От текущего ремонтаследует отличать поддержание нежилого помещения в исправном состоянии, т. е.такое его обслуживание, которое позволяет использовать нежилое помещение влюбой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправностиарендованного нежилого помещения, которую можно поддерживать без прекращенияего использования по назначению. Поддержание нежилого помещения в исправномсостоянии обусловлено внутренними, присущими ему (техническими) причинами. Так,арендованное нежилое помещение необходимо регулярно убирать.
Помимо проведениятекущего ремонта и поддержания нежилого помещения в исправном состоянииарендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного нежилого помещения.[50]
5) без письменногосогласия арендодателя не сдавать арендованное нежилое помещение в субаренду, непередавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),не передавать нежилое помещение в безвозмездное пользование, а также неотдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставныйкапитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса впроизводственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом илииными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).[51]
Все действия, которыеперечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не толькоправ, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то ихчасти) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роликоторого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично,кому нежилое помещение или права на него могут быть переданы.
Согласие арендодателяможет быть выражено различными спосо­бами — прямо в договоре аренды, вдополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия(например, письменного разрешения).
В случаях, указанных в п.2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои праваполностью или частично. Полная передача прав имеет место при перенайме. Вподобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старыйже полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателемкакую-либо ответственность.[52]
Частичная передачаарендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объемпередаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю,который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правамив случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объемправ получают хозяйственные общества (товарищества и производственныекооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов)),поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются завкладчиками — арендаторами. Субаренда же (как и безвозмездное пользование)заним­ает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят праваарендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет передарендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма,ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Субаренда являетсянаиболее распространенным случаем переда­чи третьему лицу арендных прав,поэтому ее следует рассмотреть особо.
В том случае, когдаарендованное нежилое помещение в какой-то части становится не нужны арендатору,последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду. Присубаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем,сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой.
Договор субаренды неможет быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противномслучае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168ГК РФ.
Субаренда следует судьбеаренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, ничтожен,ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2ст. 618 ГК РФ). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращениезаключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Если арендодатель далсогласие на заключение арендатором договора субаренды, он тем самым связалсебя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договорааренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны.Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договорааренды, но лишь на то нежилое помещение, которое находилось у него в пользованиии на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых долженбыть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договорааренды, а не субаренды.[53]
Порядок заключениясубарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618 ГК РФ,регламентируется ст. ст. 445 и 446 ГК РФ. Впрочем, договором аренды могут бытьустановлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618 ГК РФ. В.
6) возврат арендованногонежилого помещения по истечении срока его аренды либо при прекращении договорааренды по другим основаниям.
В силу ст. 622 ГК РФ вслучае прекращения договорных отношений, связанных с арендой нежилогопомещения, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернутьарендодателю сданное ему последним в аренду нежилого помещения в том состоянии,в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии,которое предусмотрено договором. По договору аренды нежилого помещения возвратарендуемого помещения должен быть оформлен передаточным (возвратным)документом. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он долженуплатить арендодателю за все время просрочки возврата нежилого помещенияарендную плату и, кроме того, возместить убытки в части, не покрытой суммойарендных платежей.[54]
В арбитражно-судебнойпрактике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требованийарендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требованияо выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений,занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такиетребования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановленииположения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всеготребования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении имзанимаемых помещений рассматривались в арбитражно-судебной практике в качествевиндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконноговладения).
На примере одного из делВысший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и далсоответствующее разъяснение.
Речь идет о типичнойситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения сиском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды.Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его впользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК РФ.Применительно к данному случаю Президиум ВАС РФ указал, что «…ст. 301 ГК РФ(виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себясобственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконноговладения, т.е. из владения лица, обла­дающего имуществом без надлежащегоправового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основаниидоговора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имуществов освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии сусловиями, предусмотренными законодательством об аренде». [55]
Из данного разъясненияВАС РФ следует, что требование арендодателя о выселении арендатора иззанимаемого помещения не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос отом, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым.Представляется, что на него можно ответить так: обязан­ность арендаторавозвратить нежилое помещение при прекращении договора аренды входит в понятие«содержание правоотношения», вытекающего из данного договора.
При толковании условийдоговора судом будет приниматься во внимание буквальное значение содержащихся внем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае егонеясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смысломдоговора в целом, а в случае невозможности определить содержание договоравыясняется действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этомпринимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включаяпредшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимныхотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст.431 ГК РФ).
Кроме обязанностей сторонв договоре аренды необходимо предусмотреть ответственность сторон заневыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно, кпримеру, установить санкции за несвоевременное перечисление арендной платы идругие нарушения.[56]

2.2.Особенности заключения, изменения и прекращения договора аренды нежилогопомещения
Продолжая рассмотрениеособенностей договора аренды нежилых помещений необходимо отметить, что подавляющеечисло споров между хозяйственными субъектами возникает именно в связи сзаключением, государственной регистрацией и исполнением договоров аренды нежилыхпомещений.
Основные положения,посвященные порядку и процедуре заключения договоров, сосредоточены в главе 28ГК РФ. По данной главе, договор считается заключенным при соблюдении двухнеобходимых условий:
во-первых, стороны должныдостичь соглашение о форме, которая должна соответствовать требованиям,предъявляемым к такого рода договорам;
во-вторых, по всемсущественным условиям договора.
Под «формой»,применительно к договору, понимается то, в каком виде совершена сделка: письменно, устно, по факсу/телексу.[57]
В соответствии со ст. 651ГК РФ требования, предъявленные к форме договора аренды нежилого помещения,заключаются в следующем: договор аренды нежилого помещения должен быть заключентолько в письменной форме, в независимости от того, кто является участникомданных отношений – юридические или физические лица, а также на какой срокзаключается данный договор – короткий или длительный.
Договор аренды нежилогопомещения должен быть составлен в виде единого документа. Заключение такогодоговора посредством обмена документами с помощью почтовой, телеграфной,телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (документами, исходящими отодной стороны) невозможно.
Договор аренды долженбыть подписан собственноручно сторонами (или уполномоченными представителями,которые действуют на основании доверенностей) без использования факсимильноговоспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования,а также электронной  цифровой подписи. Соглашение сторон не может изменить этоправило, установленное законом.
Элементом письменнойформы договора могут быть, помимо подписи, некоторые другие требования, вчастности требование печати. Вопрос о нем разрешается п. 1 ст. 160 ГК РФ:скрепление печатью представляет собой одно из дополнительных требований.Имеется в виду, что вместе с заявлением указанного требования должны бытьопределены и последствия его нарушения, вплоть до признания договоранезаключенным. Если же законодатель или стороны не воспользовалисьпредставленной им возможностью и специальные последствия не предусмотрены, тонаступает общее неблагоприятное последствие нарушения требований обобязательной форме сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ).[58]
Указание Закона наобязательность письменной формы договора означает презумпцию: нет письменной формы, нет идоговора.
Нарушение письменной формыдоговора аренды нежилого помещения влечет в данном случае ее недействительностьнезависимо от суммы сделки и участников договора.
Кроме формы стороны должныдостичь соглашения по всем существенным условиям. Самое главное необходимо сказать, что в случае отсутствияв тексте договора аренды существенных условий, такой договор признаетсянезаключенным.
Право на заключениедоговора аренды нежилого помещения находящихся в федеральной или муниципальнойсобственности приобретаются организациями и индивидуальными предпринимателямина торгах, которое регулируется Положением о проведении торгов на правозаключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральнойсобственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г.№ 774-р.[59]Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечениюпоступления в федеральный бюджет доходов от использования федеральногоимущества»[60] предусмотрено, чтозаключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящего вфедеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основебез проведения конкурса или аукциона нежилое помещение может передаваться наосновании решения Президента РФ, Правительства РФ, Мингосимущества РФ или наосновании решения суда, в случаях, предусмотренных п. 3 вышеуказанногоПостановления № 685. Кроме того, торги не проводятся при переоформлениидоговора на новый срок, при заключении договора на аренду помещений,находящихся в хозяйственном введении или оперативном управлении предприятий.
Вышеуказанным Положениеми другими нормативно-правовыми актами определен порядок проведения торгов направо заключения договора аренды нежилого помещения, находящегося в федеральнойсобственности РФ.
Под покупной ценой нааукционе понимается приобретениеу государства организациями или индивидуальными предпринимателями прав арендынежилого помещения по цене, определенной в открытых торгах в соответствии справилами их проведения.Право заключения договора аренды передается будущему арендатору, предложившемув ходе аукциона максимальную цену за право аренды на условиях договора аренды.
Предметом аукционныхторгов является лот, в котором указывается:
характеристика нежилогопомещения;
условия договора аренды нежилогопомещения (проект договора);
начальная цена.
Победитель торгов, лицо, предложившее наивысшую цену зааренду нежилого помещения, после оплаты стоимости аукциона заключает договораренды.
Право заключения договорааренды объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственностирегулируется местными актами. Например, Распоряжение Администрации городаТюмени от 23 января 2004 г. N 370 «Положение об аренде муниципальногоимущества»[61] регулирует порядокпередачи в  аренду имущества,  находящегося в муниципальной собственности  г. Тюмени. Согласно п. 4.7. Положения  Балансодержатель,  одновременно  с подписанием  проекта договора  аренды, обязан передать Арендатору имущество, являющееся предметом   договора  аренды,  по  акту  приема-передачи,   которыйзаверяется подписями и печатями с обеих сторон. Акт составляется  в  трех  (а в  случае заключения долгосрочного договора  аренды  -  в  четырех)  экземплярах  и  является  обязательным   приложением   к  договору.
Акт  приема-передачи должен отражать четкие  характеристики  и состояние передаваемого объекта,необходимость выполнения  текущего или капитального ремонта.
Важное значение призаключении договора приобретает вопрос о времени (моменте) и месте заключениядоговора.
Момент заключениядоговора является самым важным, поскольку именно с ним законодатель связываетвступление договора в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенногодоговора.
Согласно п. 3 ст. 433 ип. 2 ст. 651 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считаетсязаключенным с момента его регистрации. Данный пункт относится к договорамаренды нежилых помещений, которые заключены сроком не менее одного года.
Однако если одна изсторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе потребованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (договора), всоответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ. В этом случае момент заключения договорадолжен определяться в соответствии с решением суда.
В случае если договораренды нежилого помещения, заключен сроком менее 1 года, принимаются правила п.2 ст. 433 ГК РФ, согласно которым моментом заключения договора являетсяпередача имущества (в нашем случае передача нежилого помещения). В соответствиис п. 1 ст. 655 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору во владение илипользование нежилое помещение, и данное обязательство считается исполненнымпосле предоставления данного нежилого помещения арендатору и подписаниясторонами передаточного документа (акта приема–передачи). Причем при передаченежилого помещения необходимо соблюдать одновременно два условия: фактическаяпередача (передача ключей от этого помещения) и подписание передаточного акта.В случае если в нежилом помещении существуют какие-нибудь недостатки (сломанзамок, отсутствует водоснабжение) их необходимо отразить в актеприемки-передачи, чтобы в дальнейшем не было недоразумений.[62]
Уклонение одной из сторонот подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренныхдоговором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполненияобязанности по передаче помещения, а арендатора – от принятия помещения, и заэто сторона — нарушитель несет ответственность, предусмотренную договоромаренды.
Согласно ст. 444 ГК РФ местозаключения договора обычно указывается в тексте договора. В случае если вдоговоре не указано место заключения и возникает необходимость определить такоеместо, то под местом заключения признается, либо место жительства гражданина (еслистороной договора аренды является физическое лицо), либо место нахожденияюридического лица, от которого исходит предложение заключить договор (оферта).
Договор арендынедвижимого имущества,как и любая сделка с недвижимостью согласно ст. 164 ГК РФ, подлежитгосударственной регистрации.
Практическое значениегосударственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит втом, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации,считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установленозаконом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Государственнаярегистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственнойрегистрации ранее возникших прав на объект договора – прав собственности илииных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важнаяпоследовательность действий. Регистрация производится не позднее месячногосрока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяетсясвидетельством о государственной регистрации прав, на договор аренды представляетсяспециальная регистрационная подпись. Форма такого свидетельства и специальнойрегистрационной подписи устанавливается правилами ведения ЕГРП.[63]
Государственнойрегистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество. Как быловыяснено раньше, нежилое помещение, является недвижимым имуществом, хотя вюридической литературе нет общего мнения по поводу государственной регистрациидоговора аренды нежилого помещения.
П. В. Крашениниковутверждает, что касается договоров аренды нежилых помещений, то следуетзаметить, что, хотя нежилое помещение является составной частью здания исооружения, нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, неприменимы к отношениям аренды нежилых помещений, поскольку на возможность ихприменения нет прямого указания в ГК РФ. В отношении аренды нежилых помещенийотсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренденежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды.[64]Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимоот срока аренды, такого же мнения придерживается А.А. Глинкин, относительноаренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому ктаким отношениям в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды.Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрациинезависимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такойрегистрации (п. 3. ст. 433 ГК РФ).[65]
Если придерживатьсяданной точки зрения и рассматривать нежилое помещение не как часть здания,сооружения, а как самостоятельный вид недвижимости, подлежащий иному правовомурегулированию, подпадающему под действие ст. 609 ГК РФ, а не ст. 651 ГК РФ, то,как правильно отметил В.В. Витрянский, возникает парадоксальная ситуация, когдадоговор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцатьмесяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды(или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительныйсрок не имеет силы до его обязательной регистрации. [66]
Существуют противникиданной точки зрения, которые считают ее не правильной и не логичной. О.Ю.Скворцов, придерживается мнения, что в отношении договоров аренды нежилыхпомещений, являющихся составными частями здания, должны действовать правила обих обязательной государственной регистрации, если они заключены на срок неменее одного года.[67]
Президиум ВАС РФ в части2 Информационного письма № 53 от 01.06.00 года, установил, что в ГК РФотсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрациидоговоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применятьсяправила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договора арендынежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежитгосударственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного всоответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (с момента подписания). [68]
Хотя данное письмо носитинформационный характер, позиция Президиума ВАС РФ может существенно повлиятьна развитие судебной практики и оказать существенную помощь предпринимателям(юридическим лицам) при защите их интересов в судах. Но, как известно судебнаяпрактика в Российской Федерации источником права не является и не можетподменять собой правовые нормы, предусмотренные гражданским законодательством.Нормативной базы, которая бы разъясняла, что все договора аренды нежилыхпомещений подлежат государственной регистрации независимо от срока или толькозаключенные на срок не менее одного года, нет.
Опять же, еслирассмотреть часть 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г.,[69]то срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числакакого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяцаследующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равнымгоду.
Арендодатель обратился варбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки запросрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая противпредъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежитприменению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственнойрегистрации.
Арбитражный суд,рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующимоснованиям.
Согласно пункту 2 статьи651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менеегода, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с моментатакой регистрации.
Между истцом и ответчикомбыл заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
Срок действия договорасоставляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГКРФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не можетсчитаться заключенным.
С учетом изложенногоусловие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.
Проанализироваввысказывания вышеуказанных авторов, можно сделать вывод, что как и определениепонятия «нежилое помещение», нет единого мнения по поводу, какой договор арендынежилого помещения нужно регистрировать.
Второй проблемой государственнойрегистрации договоров аренды в гражданском праве является вопрос, что должнобыть зарегистрировано: договор аренды, как сделка, право аренды, илиобременение прав арендодателя. Данная проблема до сих пор также является темойдля обсуждения.
Согласно п. 2 ст. 609 ГКРФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации,если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимостьюосуществляется на основании Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[70](далее Закон о регистрации недвижимости), причем п. 1, 2 ст. 26 указанногозакона предусматривают регистрацию права аренды недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другиевещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, переход и прекращение.Перечень вещных прав содержится в п. 1 ст. 216 ГК РФ, в который право аренды невходит.
Право аренды может бытьпризнано, как ограничение права собственности, хотя нет необходимостирегистрации права аренды отдельно от регистрации договора аренды. Согласновторому предложению п. 3 ст. 26 Закон о регистрации недвижимости договор арендыпомещения или части помещения, регистрируется как обременение прав арендодателясоответствующего помещения (части помещения), но не право аренды. Также второепредложение п. 1 ст. 4 и абз. 6 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации недвижимости предусматриваетрегистрацию аренды, как регистрацию ограничения (обременения), но не права аренды.
П. 2 ст. 609 ГК РФустанавливает обязанность регистрировать не право аренды, а именно договораренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФгосударственной регистрации подлежит договор аренды зданий и сооружений (какбыло сказано выше, данная норма распространяется и на договор аренды нежилогопомещения), заключенный на срок не менее одного года. Таким образом,Гражданским кодексом РФ не установлена государственная регистрация правааренды.
Как видно извышесказанного, возникает несоответствие между положениями ГК РФ и Закона орегистрации недвижимости, что ведет к различному толкованию указанных выше норми применению их на практике.
Чтобы устранить данныенедоразумения, необходимо:
либо внестисоответствующие изменения в ГК РФ;
либо привести в соответствиис ГК РФ Закон о регистрации недвижимости (в основном ст. 26 данного закона),установить обязанность государственной регистрации договора аренды.
Стоит использовать первыйвариант и внести изменения:
— в п. 2 ст. 609 ГК РФследующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом».
— в п. 2 ст. 651 ГК РФследующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения,заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации идоговор считается заключенным с момента такой регистрации».
Если использовать второйвариант, то придется принять новый Федеральный Закон «О государственнойрегистрации сделок с недвижимым имуществом».
В связи с тем, что в государственномучреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним, уже установлена практика, по которой регистрируется договораренды и право аренды отдельно, плата за регистрацию, взимается отдельно зарегистрацию договора аренды и за регистрацию права аренды.
Кроме этого в Законе орегистрации недвижимости есть расхождения в нормах. В абз. 3 п. 1 ст. 16 Законао регистрации недвижимости указано, что в случае, если права возникают наосновании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и этоудостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление огосударственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки), а абз. 2ст. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости с заявлением о государственнойрегистрации прав аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторондоговора аренды недвижимого имущества.
В предпринимательскойдеятельности существует практика, что в договор аренды нежилого помещениявключается пункт о пролонгации данного договора.
В этом случае, сторонызаключая договор аренды нежилых помещений сроком на 364 дня, который не требуетгосударственной регистрации, в дальнейшем пролонгируется на такой же срок,получается, что если договор заключен без государственной регистрации, то идополнительное соглашение к нему не требует государственной регистрации. Адоговор продолжает свое действие еще не один год.
Стоило бы предложитьвнести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договора аренды нежилыхпомещений, заключенные на любой срок, даже если он заключен на один месяц илиодну неделю.
В случае если договораренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации, то необходимопредоставить в Государственное учреждение юстиции по регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним следующий пакет документов:[71]
Заявление;
Документы об оплатерегистрации.
Для юридического лица:
доверенность на правопредставлять юридическое лицо (заверенную подписью и печатью юридическоголица);
свидетельство огосударственной регистрации юридического лица;
свидетельство орегистрации изменений в учредительных документах (если они в организации были);
Устав с изменениями идополнениями (если они в организации были);
учредительный договор сизменениями и дополнениями (если они в организации были);
информационное письмоГоскомстата;
протокол организации оназначении руководителя (директор, генерального директора);
решение полномочныхорганов организаций- участников договора о его заключении (если такоенеобходимо в соответствии с уставом организации или действующемзаконодательством).
Для физического лица:
доверенность на правопредставлять физическое лицо (удостоверенная нотариально);
документ, удостоверяющийличность (паспорт или иной документ).
Право устанавливающиедокументы, которые предоставляют как физические, так и юридические лица:
карта реестра недвижимогоимущества или карта реестра общей собственности;
выписка из техническогопаспорта (форма 1а) со сроком давности не более 6 месяцев или экспликацию;
инвентаризационный план,выданный БТИ;
доверенность на правозаключении договора (если он подписан представителем участника договора);
подлинники договора вколичестве, равному числу участников договора и один экземпляр для учрежденияюстиции;
акт приема – передачи (втом же количестве, что и договоров аренды);
документ, подтверждающийправо собственности на объект зарегистрировано (свидетельство о государственнойрегистрации права собственности).
Все документыпредоставляются в двух экземплярах:
первый экземпляр  – подлинный, второй экземпляр –копия нотариальная или заверенная органом, выдавшим данный документ. Подлинникивозвращаются по окончании регистрации, в случае если они не нужны для архива государственномуучреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае если в договораренды были внесены какие-нибудь изменения, и дополнительное соглашение кданному договору оформлены в той же форме, что и сам договор, т.е. письменной,то данное дополнительное соглашение необходимо также зарегистрировать вучреждении юстиции, в том же отделении, в котором, и зарегистрирован договораренды нежилого помещения, в противном случае оно не будет иметь юридическойсилы.
Изменение и расторжениедоговора, также как и его заключение, подчиняются определенным правилам.
Порядок расторжения(изменения) договора аренды зависит от применяемого способа его изменения илипрекращения.
Последствия изменения илипрекращения договора аренды сформулированы в законодательстве в виде общих (ст.453 ГК РФ) и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послужившихоснованием для расторжения или изменения договора.
При прекращении илиизменении договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключениясоответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такогодоговора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении или прекращениидоговора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которойзаключался договор (ст. 452 ГК РФ).
В случае если стороныпришли к соглашению об изменении условий договора, то они заключаютдополнительное соглашение, в котором указываются пункты, в которые вносятсяизменения и конкретизируется, что именно меняется. Например, в случае еслистороны пришли к соглашению об изменении арендной платы, то в договор вноситсяследующая запись: «п. ХХ договора аренды нежилого помещения, читать в следующейредакции: «Арендная плата за арендуемое помещение составляет ХХХ рублей вмесяц».
Но есть ограничение, еслистороны пришли к соглашению о сдаче в аренду другого помещения (хотя ианалогического арендуемому и на тех же условиях), то стороны должны заключитьновый договор.
Если стороны по обоюдномусогласию решили прекратить договор, в таком случае стороны заключают соглашениео расторжении, в котором оговариваются условия расторжения, а если вдруг уодной из сторон есть неиспользованные обязательства (возврат нежилогопомещения, оставшаяся задолженность) то эти условия тоже должны быть закрепленыв данном соглашении.
Соглашение о расторжениидоговора также как и соглашения об изменении его условий должно быть совершенов той форме, в которой совершен и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Это самаяпростая и не требующая судебного вмешательства ситуация.
В соответствии с п. 1 ст.452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается втой же форме, что и договор. Так, если договор между юридическим лицом игражданином заключается в письменной форме, то для изменения или расторженияэтого договора также должна быть использована письменная форма. Изменение ирасторжение договора могут быть письменно оформлены путем заключения соглашения,подписания протокола, отражающего основания изменения и расторжения договора,либо путем обмена письмами, телеграммами и т.д.[72]
Однако в ГК РФ не содержитсятребования о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору.Можно предположить, что если обязательства сторон считаются измененными смомента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который долженопределяться по правилам, установленным для заключения самого договора, то всоответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК РФ договор,подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силус момента регистрации (если иное не установлено законом), и соглашение овнесении изменений считается вступившим в силу с момента государственнойрегистрации его как сделки. Следовательно, дополнительное соглашение к договоруаренды, подлежащему государственной регистрации, также требует таковой.[73]
Иной порядок измененияили расторжения договора установлен для тех случаев, когда договор изменяетсяили расторгается не по соглашению сторон, а по требованию одной из них. Если жетребование опирается на одно из оснований, изложенных выше, то порядокизменения или расторжения следующий.
При расторжении(изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным являетсяпредъявление иска в суд при условии соблюдения досудебного порядкаурегулирования спора.
ГК РФ предусмотренасвоеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором иарендодателем, когда имеются основания для досрочного расторжения договора поинициативе арендодателя. В обязательность арендодателя вменено предварительноеписьменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения имсоответствующего обязательства в разумный срок.
Данное положение означает,что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды,подаваемому в Арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающиесоблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копияписьменного предупреждения арендатора и доказательства его направления иливручения арендатору (квитанция об отправке). В противном случае искарендодателя будет возвращен.
Что касается арендатора,то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительнопредупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе неозначает, что он может сразу обратиться в суд с иском об изменении илирасторжении договора аренды.
Обязательно при измененииили расторжении договора в судебном порядке по требованию одной из сторон –соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования споранепосредственно между сторонами договора.
Суть досудебного порядкасостоит в следующем: заинтересованная сторона до обращения в суд обязананаправить другой стороне предложение с изменениями или расторжением договорааренды. Другая сторона, которой направлено предложение, обязана в срок,указанный в предложении или в договоре, а при его отсутствии в тридцатидневныйсрок направить стороне, отправившей предложение: либо извещение о соглашении,либо извещение со своими вариантами изменения договора. В случае, еслизаинтересованная сторона в изменении или расторжении договора получиласогласие, то стороны заключают соглашение, в порядке указанном выше. В случае,если сторона, направившая предложение об изменении, получила отказ другойстороны на предложение об изменении или расторжении договора, либо неполучениеответа на соответствующее предложение имеет право обратиться в суд стребованием расторгнуть или изменить договор в судебном порядке, который иразрешит возникший спор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
В случае получениязаинтересованной стороной предложения с иными условиями, то она можетсогласиться с изменениями контрагента, тогда порядок внесения изменений будеттакой же, что и в первом случае. Если сторона, сделавшая предложение обизменении договора, не согласилась со встречным предложением контрагента, онавправе обратиться в суд с требованием об изменении договора. В этой ситуации,условия, подлежащие изменению, будут определены решением суда.[74]
Необходимо помнить, чтонельзя изменить условия, которые уже исполнены, потому что нельзя изменить то,что уже не существует. Например, в договоре аренды нежилых помещений указано,что арендодатель до ХХХ даты проводит капитальный ремонт, арендодатель исполнилсвои обязательства, а арендатор отправляет арендодателю предложение об измененииэтого пункта и обязательства, которое уже исполнено возлагает на себя.
Нарушение досудебногопорядка урегулирования споров об изменении или расторжении договора аренды,суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договорабез необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующимпредложением в досудебном порядке, будет обязан возвратить исковое заявлениебез рассмотрения.
В ст. 453 ГК РФустановлены последствия изменения и расторжения договора.
В случае изменениядоговора соответствующим образом, меняется и содержание обязательства,основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в той части,в какой был изменен лежащий в его основе. Например, стороны согласились наувеличение арендной платы, то арендатор оплачивает арендную плату в новомразмере, в остальной части договора аренды нежилого помещения (например, срокивнесения арендной платы, условия об использование данного помещения и т. д.)сохраняются в прежнем виде, а стало быть, в прежнем виде сохраняетсясоответствующее этим условиям содержание обязательства аренды.
При расторжении договорааренды он прекращает свое действие и вместе с этим прекращается и основанное нанем обязательство. С этого момента стороны лишаются принадлежащих им в силуобязательств прав и освобождаются от лежащих на них обязанностей.
Если изменения ирасторжения договора аренды произошло по взаимному соглашению сторон, тооснованное на нем обязательство соответствующим образом изменяется илипрекращается с момента заключения и государственной регистрации сторонамисоглашения об изменении и расторжении договора аренды.
При изменении ирасторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательствосоответственно изменяется или прекращается с момента вступления в законную силурешения суда об изменении и расторжении договора.
Поскольку до измененияили расторжения договора последний мог быть в определенной части исполненсторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до измененияили расторжения договора. По общему правилу, стороны не вправе требоватьвозращения того, что было исполнено ими по обязательству до изменения илирасторжения договора. Так, если стороны по договору аренды нежилого помещенияпришли к соглашению о том, что со следующего месяца величина месячной аренднойплаты снижается, то арендатор не вправе требовать от арендодателя возвратасуммы, которая уменьшилась и была внесена до момента изменения договора аренды,хотя стороны могут установить иное условие.[75]
В п. 5 ст. 453 ГК РФустановлено, что если договор был изменен или расторгнут вследствиесущественного нарушения его условий одной из сторон, другая сторона вправе требоватьвозмещения убытков: согласно ст. 15 ГК РФ, причиненных изменением илирасторжением договора, а потребовать же уплаты неустойки за допущенноеухудшение арендуемого нежилого помещения арендодатель вправе лишь тогда, когдауплата такой неустойки предусмотрена в заключенном договоре аренды.
Суд при расторжениидоговора может определить последствия расторжения договора, исходя изнеобходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенныхими в связи с исполнением договора.
В случае, еслиарендодатель подал иск не только о расторжении договора аренды, но и выселениииз арендуемого нежилого помещения, то арендатор обязан освободить нежилоепомещение после вступления в силу решения суда. Если арендатор не освобождаетарендуемое нежилое помещение, то арендодатель по истечению 30 дней послевступления решения суда в силу, может обратиться в Службу судебных приставовдля исполнения данного решения суда.
Согласно ст. 30Федерального закона от 02.10.07 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»[76]выносит постановление о возбуждении исполнительного производства ипредоставляет арендатору 5 дней для добровольного освобождения нежилогопомещения. В случае не исполнения арендатором в 5-ти дневный срок таких требований, в соответствии со ст. ст. 68, 112 Федерального закона «Об исполнительномпроизводстве» Служба судебных приставов принудительно выселяет арендатора изнежилого помещения.
Выводы по главе. Впроцессе исследования выявлены две основные проблемы: нет единого мнения поповоду определения понятия «нежилое помещение», и  какой договор арендынежилого помещения нужно регистрировать.
Вторая проблема такжекасается государственной регистрации договоров: что должно бытьзарегистрировано: договор аренды, как сделка, право аренды, или обременениеправ арендодателя. Данная проблема до сих пор является темой для обсуждения.
Гражданским кодексом РФне установлена государственная регистрация права аренды.
Между положениями ГК РФ иФедерального Закона о регистрации возникает несоответствие, что ведет кразличному толкованию указанных выше норм и применению их на практике.
Чтобы устранить данныенедоразумения, необходимо:
либо внестисоответствующие изменения в ГК РФ;
либо привести всоответствии с ГК РФ Федеральный Закон о регистрации (в основном ст. 26 данногозакона), установить обязанность государственной регистрации договора аренды.
Стоит использовать первыйвариант и внести изменения:
— в п. 2 ст. 609 ГК РФследующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом».
— в п. 2 ст. 651 ГК РФследующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения,заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации идоговор считается заключенным с момента такой регистрации».
Если использовать второйвариант, то придется принять новый Федеральный Закон «О государственнойрегистрации сделок с недвижимым имуществом».

Заключение
Целью настоящей дипломной работы являлось исследованиеособенностей содержания, порядка заключения, изменения и прекращения договорааренды недвижимости и его регулирования российским гражданским законодательством.Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
1.        Договор аренды нежилого помещениязанимает особое место среди других договоров аренды, он относится к аренденедвижимости, причём такого её вида как нежилое помещение.
2.        Аренда является одним из наиболеераспространенных способов владения и (или) пользования нежилыми помещениями.
3.        Договор аренды нежилого помещениярегулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, указами ПрезидентаРФ и различными подзаконными нормативными актами.
4.        Нормативные акты, принятыеорганами власти и управления различных уровней содержат противоречия в правовомрегулировании арендных отношений. Такое положение вещей создает трудности вприменении арендного законодательства и нередко приводит к спорным ситуациям.
5.        Сторонами в договоре аренды зданияи сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляетспециальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право-и дееспособностью. Для определения надлежащего арендодателя в договоре арендынежилого помещения важно знать, к какой форме собственности относятся данныепомещения: частной, федеральной, муниципальной (государственной субъектов РФ).
6.        Арендные отношения возникаюттолько после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Длядоговоров аренды нежилого помещения, заключенных на срок не менее года,требуется их регистрация в государственных органах.
7.        К существенным признакам договораотносятся: предмет, арендная плата и форма, требующая в некоторых случаяхсоблюдения специального порядка государственной регистрации договора.
8.        Содержание договора арендынежилого помещения нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК РФ ст.ст. 650-664, учитывая обширную арбитражную практику. Например, указание вОбзоре арбитражной практики разрешения споров, связанных с арендой,  характеристикпередаваемого в аренду помещения, а также его технической документации.Несоответствие данных существенных условий в договоре аренды влечет егонедействительность. Или же указание о размере арендной платы. При отсутствиисогласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платыдоговор аренды здания или сооружения (нежилого помещения) считаетсянезаключенным.
9.        До истечения действия данногодоговора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнутьдоговор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований ктаким требованиям.
10.      К сожалению, сами арбитражные судыне всегда однозначно и правомерно выносят решения по конкретным делам,возникшим из арендных правоотношений.
Для решения проблем имеющих место в области арендынежилого помещения можно предложить следующие рекомендации:
1.        Необходимо в нормативном порядкеопределить понятие «нежилое помещение» и установить в законодательствеРФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям, сооружениям или кобособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение следовало бы отнести кобособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов«здание, сооружение» слова — нежилое помещение.
2.        Назвать §4 «Аренда зданий исооружений» главы 34 ГК РФ — «Аренда объектов нежилого фонда (зданий,сооружений, нежилых помещений)».
3.        При государственной регистрацииаренды нежилых помещений согласно Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,также возникает много противоречий, которые необходимо устранить:
-          необходимо внести изменения вФедеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним», чтобы более четко и однозначно урегулировать отношения порегистрации договоров аренды зданий и сооружений. В частности, необходимоизменить формулировку ст. 26 указанного закона, так как регистрации все жеподлежит именно договор аренды, а не некое «право аренды» или в п. 2 ст. 609 ГКРФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имуществаподлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом» и в п.2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания илисооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрациии договор считается заключенным с момента такой регистрации» или принять новыйФедеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимымимуществом»;
-          абз. 3 п. 1 ст. 16 и абз. 2 п. 1ст. 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»  привести к одному основанию, кто должен подаватьзаявление о государственной регистрации аренды (арендатор или арендодатель, илисовместно обе стороны);
-          внести в п. 2 ст.651 ГК РФ изменения и регистрировать договор аренды нежилых помещений,заключенный на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.
4.        внести в ст. 614 ГК РФ пунктследующего содержания: в случае, если арендодатель выступает инициаторомувеличения арендной платы более чем на 5%, то вместе с предложением обувеличении арендной платы, он обязан предоставить арендатору письменноеобоснование такого увеличения.
Всё вышесказанное приводит нас к выводу, что договор аренды нежилого помещения имеет большоезначение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит,его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этойобласти не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящеевремя обуславливает интерес к ней.

Списокиспользуемых источников и литературы
1.        Нормативныеправовые акты
1.1.             КонституцияРоссийской Федерации. – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, — 2001. – 48 с.
1.2.             Гражданскийкодекс РФ (ч.1): Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 № 333-ФЗ) // Собраниезаконодательства Российской Федерации. — 1995. — № 32. — ст. 3301.
1.3.             Гражданскийкодекс РФ (ч.2): Федеральный закон РФ от  26 января 1996 № 14-ФЗ (в ред.от 06.12.2007 № 334-ФЗ) // Российская газета. — N 23. – 6 февраля 1996.
1.4.             О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФот 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) // Собрание законодательстваРоссийской Федерации. — 1997. — № 30. – ст. 3594.
1.5.             Об исполнительномпроизводстве: Федеральный закон РФ от  2.10.2007 № 229-ФЗ (в ред. от 13.05.2008N 66-ФЗ) // Российская газета. — № 223. – 6 октября 2007. 
1.6.             О мерах пообеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использованияфедерального имущества: Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 //Собрание законодательства РФ.- 1998. — № 27. – ст. 4536.
1.7.             Об утверждении Правилведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделокс ним: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 12.11.2004)// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. — № 8. — ст. 963.
1.8.             Об утвержденииИнструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды,безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав научастки лесного фонда (леса): Приказ Минюста РФ от 23.01.2002 № 18 (ред. от24.12.2004) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительнойвласти. 2005. № 3.
1.9.             Положение опроведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости,находящихся в федеральной собственности: Распоряжение Мингосимущества РФ от28.07.1998 г. № 774-р // Бюллетень нормативных актов федеральных органовисполнительной власти. 1998. №20.
1.10.          Обзор практикиразрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав:Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.1997 №13 // Вестник ВАС РФ. №7. 1997.
1.11.          Обзор практикиразрешения споров, связанных с применением Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59// Вестник ВАС РФ. №4. 2001.
1.12.          Обзор практикиразрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66 // Вестник ВАС № 3. 2002.
1.13.          О государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений: Письмо Президиума ВАС РФ № 53от 01.06.00  // Вестник ВАС РФ №7. 2000.
1.14.          Положение обаренде муниципального имущества: Распоряжение Администрации города Тюмени от 23января 2004 г. № 370 // Тюменские известия. — № 11. – 2 февраля 2004.

2.        Специальнаялитература
2.1.             Абрамова Е. Н.,Аверченко Н. Н., Байгушева Ю. В. Гражданское право. В 3 т. Т.1. – М.: Велби,2008. – 1008 с.
2.2.             Авеков В.В.,Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальнойсобственности. — М., 2001. – 164 с.
2.3.             Александров А.Д.Новый Земельный кодекс Российской Федерации об аренде, купле-продаже и менеземельных участков // Юридический мир. — 2002. – С. 61 -65.
2.4.             Афонина А. В.Жилищное право. – М.: Дашков и К, 2008. – 376 с.
2.5.             Беленков В.А.Гражданское право: Конспект лекций: Ч. 2. – М.: А-Приор, 2008. – 160 с.
2.6.             Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. – М.: Издательство «Статут»,2002. – 848 с.
2.7.             Валявина Е. Ю.,Елисеев И. В., Кротов М. В. Гражданское право. – М.: Проспект, 2008. – 848 с.
2.8.             Витрянский В.В.Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооруженийи предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотип.). — М: Статус, 2006. – 146 с.
2.9.             Витрянский В.Договор  аренды // Закон.2000. № 11. С. 14-15.
2.10.          Гатин А. М.Гражданское право. – М.: Дашков и К, 2008. — 384 с.
2.11.          Глинкин А.А. Квопросу об аренде недвижимости //Бухгалтерский учет. № 1. январь. 2000. С. 15 –24.
2.12.          Гражданское правов 2 томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.:Проспект, 2000. — 176 с.
2.13.          Гришаев С.П. Всео недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наемжилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.:Издательство БЕК, 2001. – 272 с.
2.14.          Егоров Н.Д.Гражданское право. Ч.2. – М.: Юрист, 2000. – 81 с.
2.15.          Завидов Б.Д.Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. – М.: Дашков и К,2006. – 180 с.
2.16.          Калачева С.А. Арендныесделки. — М., 1998. – 96 с.
2.17.          Козырь О. Аренданедвижимого имущества // Закон. — 2000. — № 11. – С. 65 -73.
2.18.          Козырь О. Понятиенедвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью //Закон. — 1999. — № 4. – С. 56 – 64.
2.19.          Комментарий к ГКРФ, части второй (постатейный)/Отв. ред. О.Н. Садиков. — М.: Инфра-М, 2007. –987 с.
2.20.          Коршунов Н. М.,Харитонова Ю. С., Горелик А. П. Гражданское право. – М.: Эксмо, 2008. – 448 с.
2.21.          Крашениников П.В. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним». – М.: Статут, 2007. – 427 с.
2.22.          Кузьмина И.Д.,Луконина В.И. Правовой режим самовольной постройки // ВВАС РФ. 2001. № 11. – С.124 – 135.
2.23.          Кузьмина А. К.,Самохина О. Н., Шабалин В. Г., Шамонова Е. А.  Сделки с недвижимостью. – М.:Омега-Л, 2008. – 736 с.
2.24.          Лапач В.А.Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в книгеУченые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. –Ростов-на-Дону, 2001. —  С. 84 – 95.
2.25.          Лапач В.А.Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы //Юридический вестник РГЭА. — 1999. — № 3. – С. 23 – 41.
2.26.          Лукаш Ю. А.Договора. Общие правила, особенности и способы обеспечения. – М.: ДиС, 2008. –288 с.
2.27.          Оглоблина О. М.,Тихомиров М. Ю. Документы для оформления сделок с недвижимым имуществом. – М.:Издательство: Тихомиров М.Ю., 2008. – 158 с.
2.28.          Платонов Д.И.Гражданское право. Ч.2: Обязательственное право: конспект лекций в схемах. –М.: А-Приор, 2007. – 160 с.
2.29.          Скворцов О.Ю. Договораренды недвижимости // Арбитражные споры №1 (5) 1999. — С.127 – 134.
2.30.          Смирнов В. В.,Лукина З. П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений) — М.:Ось-89, 1998. – 220 с.
2.31.          Смирнов В. В.Сборник договоров. – М.: Велби Проспект, 2008. – 784 с.
2.32.          Смоленский М. Б. Гражданскоеправо. Ч. 2. – М.: МарТ, 2007. – 208 с.
2.33.          Судебная практикапо спорам, вытекающим из договоров аренды зданий, сооружений, нежилыхпомещений. 1996-2006. – М.: Статут, 2007. – 412 с.
2.34.          Тихомиров М. Ю.,Тихомирова Л. В. Жилищное право. – М.: Издательство: Тихомиров М.Ю., 2008. –445 с.
2.35.          Щекунова М.И. Опрактике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде// Вестник ВАС РФ. 2001. № 10. – С. 70 -74.  
2.36.          Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. – 556 с.

3.        Интернет –ресурсы
3.1.             Аренда нежилыхпомещений [Электронный ресурс] / Режим доступа: www.dom-i-zakon.ru
3.2.             Договор арендынежилых помещений [Электронный ресурс] / Режим доступа: www.dom-i-zakon.ru
3.3.             Заключение ирегистрация договора аренды нежилых помещений [Электронный ресурс] / Режимдоступа: www.dom-i-zakon.ru
3.4.             Особенностидоговора аренды нежилого помещения [Электронный ресурс] / Режим доступа: www.dom-i-zakon.ru
3.5.             Расторжениедоговора аренды нежилого помещения [Электронный ресурс] / Режим доступа: www.dom-i-zakon.ru