Содержание
Введение… 2
Глава 1. Договор аренды (имущественного найма) подействующему гражданскому законодательству России
1.1 Понятие и содержание договора аренды (имущественногонайма)… 5
1.2 Возникновение и прекращение договора аренды… 29
Глава 2. Отдельные виды договора аренды
2.1 Договоры аренды недвижимого имущества… 40
2.2 Договор аренды движимых вещей… 51
3.3 Финансовая аренды (лизинг)… 58
Заключение… 66
Библиографический список… 70
Введение
Актуальностьтемы исследования.Формирование в современной Российской Федерации рыночных отношений обострилопотребность в стабильных гарантиях защиты новых по своему содержанию,существующих в нем имущественных прав и интересов. Возникла необходимостьобеспечения нормального функционирования различных видов хозяйственнойдеятельности. В свою очередь, это предопределило потребность разносторонней научнойразработки современных форм хозяйственной деятельности, осуществляемой внастоящее время в России, в числе которых важное место занимают арендныеотношения.
Арендав своих проявлениях разнообразна. Она широко применяется во взаимоотношенияхмежду юридическими лицами. Нередко используют договор аренды и граждане как дляудовлетворения собственных личных и бытовых потребностей, так и дляосуществления индивидуальной предпринимательской деятельности. Государство имуниципальные образования, учитывая преимущества, которые предоставляет аренда,позволяющая при сохранении права собственности на имущество получатьдополнительные доходы, также достаточно активно применяют данный вид договора.
Договораренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества вовременное владение и пользование на возмездных началах, так и специфическиеотношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг, договораренды транспортных средств и т.д.). Переход имущества от собственника(титульного владельца) к другому лицу во временное владение и пользованиеявляется актом распоряжения им.
Степеньразработанности темы. Отдельные вопросы гражданского права, посвященные аренде в целом и еенекоторым видам, подвергались изучению в диссертациях, монографиях, научныхпубликациях и учебной литературе.
Средиученых, уделивших особое внимание различным аспектам правового регулированиядоговорных отношений, в том числе и арендных отношений, можно назвать Т.Д.Алексеева, М.В. Васильеву, В.В.Витрянского, В.Д. Газмана, А.Н. Гуляева, P.M. Долуханяна, В.А Егиазарова, И.В. Ершову, Э.А. Зинчук, О.С.Иоффе, А.Ю. Кабалкину, Е.В. Кабатову, А.Г. Калпина, О.Н, Красавчикова, Н.Г.Катанян, Д.С. Левенсона, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, С.Н. Мызрова, Э.Л. Плоома,М.Г. Пронину, СБ. Пугинского, Ю.Н. Самохвалова, Э.Д. Соколову, Е.А. Суханова,Ю.К. Толстого, Е.Н. Чекмареву, Г.Ф. Шершеневича и других.
Многиеработы, посвященные арендным обязательствам (обязательствам по имущественномунайму), как правило, освещают отдельные виды договора аренды (имущественногонайма).
Объектомисследованиявыступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменениеми прекращением договора аренды (имущественного найма).
Предметомисследованияявляются нормативные правовые акты, регламентирующие арендные (отношенияимущественного найма) и финансовые отношения, возникающие при формированиидоходов государственного и местных бюджетов как за счет неналоговых платежей, втом числе арендной платы, так и за счет налогов, взимаемых при сдаче в арендуимущества, находящегося на праве частной собственности; существующая договорнаяи правоприменительная практика в сфере арендных отношений, в том числеиспользование договора аренды органами внутренних дел.
Основнойцелью работы является совершенствование правового регулирования арендныхотношений (отношений имущественного найма), обусловливающее расширениеприменения договора аренды.
Длядостижения указанной цели автор поставил перед собой ряднаучно-исследовательских задач, к числу которых относятся:
— выявление тенденций развития гражданского и финансового законодательств,регулирующих арендные отношения (отношения по имущественному найму);
— определение правового статуса субъектов договора аренды (имущественного найма);
— выработка предложений по совершенствованию финансово-правового игражданско-правового регулирования арендных отношений (имущественного найма);
Методологияи методы исследования. Теоретико-методологическую основу работы составляет диалектический методпознания общественных процессов и явлений. При проведении исследованияприменялись такие частные и специальные методы научного познания, как методыстатистического, логического, формально-юридического, функционального,сравнительно-правового и системно-структурного анализа, анкетирование, интервьюированиеи обобщение судебной и арбитражной практики по рассмотрению споров, возникающихиз арендных отношений.
Структураработы. Дипломнаяработа состоит из введения двух глав, заключения и библиографического списка.
Глава 1. Договор аренды (имущественного найма) подействующему гражданскому законодательству России1.1 Понятие и содержание договора аренды(имущественного найма)
Приступаяк исследованию правового регулирования арендных отношений (отношенийимущественного найма) в современных условиях обнаруживается наличие взаконодательстве нескольких терминов, обозначающих правовую форму этихотношений: «аренда», «имущественный наем», также применяется «прокат»,«лизинг».
Следуетотметить, что на сегодняшний день в гражданском законодательстве «аренда» и«имущественный наем» существуют как синонимы. Употребление в литературе инормативных правовых актах то одного, то другого термина связано не столько сразличиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой ихприменения в определенных сферах[1].
Одноименныетермины (наем, аренда, прокат) уже в советском праве потеряли свою былуюспецифику. Произошло это, как нередко бывает в истории языка, в результатеизменения смыслового значения этих терминов. Они не свидетельствуют более оразличии правового режима и применяются случайно.
Термины«имущественный наем», «аренда», «прокат» применялись в советский период всудебной практике к самым разнообразным отношениям граждан друг с другом и ссоциалистическими организациями по поводу найма имущества. Соответственноотождествлялись слова «наниматель» и «арендатор». Организация — наймодатель,вся деятельность которой состоит в сдаче в наем имущества, часто называласьпрокатным пунктом. Таким образом, советское право употребляло разнообразнуютерминологию применительно к договору имущественного найма, конструируя его вто же время как единый правовой институт.
Всовременном гражданском законодательстве понятия аренда и имущественный наймявляются также тождественными. Гражданским законодательством эти понятияпоставлены на одну ступень, юридическую силу имеет и понятие аренда, и понятиеимущественный найм, что закреплено статьей 606 Гражданского кодекса РФ. Прокатже отнесен к одному из видов аренды. В юридической литературе полноправноупотребляются определения договора аренды и договора имущественного найма.
Стремлениеотдельных ученых разграничить понятие «аренды» и «имущественного найма», относяк «аренде» только договоры предпринимательского характера[2],не нашло поддержки ни в теории, ни в законодательстве.
Внашем исследовании мы будем придерживаться общепринятого подхода и использоватьтермины «аренда» и «имущественный найм», как синонимы, при указании на институтв целом, а «прокат», «лизинг» и т.д. при изучении соответствующих видов аренды.
Возвращаяськ понятию договора аренды, можно выделить некоторые присущие ему характерныечерты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типагражданско-правового договора.
Во-первых,он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества.Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор арендыот таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.
Во-вторых,в ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное инепосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов,которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов.
Втретьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката,фрахтования на время, финансовой аренды (лизинга)) произведено в ГК РФ не наоснове какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от видасдаваемого в аренду имущества.
Сточки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договораренды относится к консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим)договорам.
Общепринятосчитать договор аренды консенсуальным договором, «поскольку обязанностьпередать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонамисоглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашениесостоялось»[3]. На практике встречаютсяслучаи, когда арендодатель требует исполнения обязательств арендатором, неисполнив свои обязательства в полной мере. Доказательством этого служитнижеприведенный пример. Между комитетом по управлению городским имуществом иАООТ был заключен договор аренды помещения. «АООТ арендную плату, установленнуюдоговором, не вносило, в связи с чем, комитет по управлению городскимимуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности поарендной плате и пени за просрочку платежа. Решением, оставленным без измененияпостановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены вполном объеме.
ПостановлениемПрезидиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2006 № 13678/06решение и постановление по делу отменены и оно направлено на новое рассмотрениепо следующим основаниям[4].
Всоответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить платуза пользование имуществом (арендную плату). Договором аренды, заключенным междусторонами, предусмотрено, что передача арендатору объекта в пользованиеосуществляется по акту сдачи-приемки. По утверждению ответчика, передачапомещения в пользование по акту не производилась. Арендуемое помещениенаходится на капитальном ремонте и арендатор не может использовать его поназначению до приемки объекта межведомственной комиссией. Кроме того, арендаторявляется генеральным подрядчиком по капитальному ремонту здания и в связи с отсутствиемсредств у балансодержателя взял на себя дополнительное обязательство пофинансированию объекта. Указанные обстоятельства судом не исследованы»[5].
Изанализа приведенного примера, можно сделать вывод. Согласно статье 307 ГК РФодно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора)определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги),а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности.
Действительно,в целом договор аренды сформулирован в ГК РФ как консенсуальный договор. Однаконельзя не согласиться с мнением А.А. Иванова, что «договоры аренды транспортныхсредств обеих разновидностей сформулированы как реальные»[6].К примеру, «по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства сэкипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за платуво временное пользование и владение и оказывает своими силами услуги поуправлению им и по его технической эксплуатации» (ч.1 ст. 632 ГК РФ), то естьприменяется формулиовка не консенсуального, а реального договора.
Понашему мнению, в рассматриваемом случае можно предположить, что этоюридико-технческая неточность законодателя. Поскольку в статье 18 Кодексаторгового мореплавания РФ уже говориться, что по договору фрахтования судна навремя (тайм-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт)предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование наопределенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей.
Отдельноследует отметить существование договоров, предусматривающих необходимостьгосударственной регистрации, для придания им юридической силы. Их наличие несовсем вписывается в имеющуюся схему консенсуального договора.
Нанаш взгляд, соблюдение требования о государственной регистрации не являетсятребованием к форме договора в узком смысле. Это особое условие вступлениедоговора в действие. Конечно, государственная регистрация обычно предполагаетналичие письменной формы, но, к примеру, в дореволюционный период в Россиидопускалось заключать в устной форме договор найма земель между крестьянами свнесением записи в поземельную книг[7]. И сейчас устная формасделки не препятствует регистрации в ГИБДД МВД РФ транспортных средств иномерных агрегатов[8].
Крометого, в ГК РФ в статье 158 «Форма сделок» названы лишь устная и письменная(простая и нотариальная), а в статье 434 «Форма договора» не выделятся форма,связанная с государственной регистрацией. Другим доводом в пользу высказаннойточки зрения можно считать то, что ч. 2 п. 1ст. 434 ГК РФ допускаетсязаключение договора в обусловленной сторонами форме, даже если по закону такаяформа и не требуется. Однако в отношении государственной регистрации такое правилоне приемлемо, так как только нормативный правовой акт определяет круг сделок,подлежащих государственной регистрации.
Основнымипризнаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых,невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущербаего назначению. В числе таких объектов недвижимости представлены земельные участки,участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельнымиосновными объектами недвижимости. Эти объекты недвижимости в юридическойлитературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе[9].Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости.
Всудебной практике поднимался вопрос о необходимости регистрации договороваренды нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года. Президиум ВерховногоАрбитражного Суда РФ, по этому поводу в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды» определил, что договор аренды нежилыхпомещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственнойрегистрации, чем разрешил многолетний спор в данной сфере[10].
Проблемазаключалась в неоднозначном толковании статей 609 и 651 ГК РФ и ст. 26Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним»[11].
Имеетсятри основных точки зрения по этой проблеме.
Первая- договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрациинезависимо от срока аренды. Данное мнение было основано на положении п. 2 ст.609 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Единственноеисключение из этого правила содержится в п. 2 статьи 651 ГК РФ, но в нем речьидет только лишь об аренде зданий и сооружений, тогда как нежилые помещениятаковыми не являются.
Подобныйподход нашел отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжскогоокруга от 14 сентября 2007 г. по делу № А55-19287/07. Как указал суд, норма п.2 ст. 609 ГК РФ является ненормативной и действует независимо от сроказаключения договора аренды недвижимого имущества. По поводу же п. 2 ст. 651 ГКРФ суд отметил, что эта норма не может быть применена при разрешениирассматриваемого спора, поскольку объектом спорного договора являются нежилыепомещения[12].
Втораяточка зрения: договор аренды нежилого помещения не подлежит государственнойрегистрации независимо от срока аренды. Она была высказывается А.С. Емельяновым,который, обосновывая ее, предлагает следующий взгляд на положения п. 2 ст. 609ГК РФ: «Статья 609 ГК РФ… действительно предусматривает, что договор арендынедвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное неустановлено законом. В то же время Федеральным законом «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» установлено иное, аименно то, что регистрируется не сам договор аренды как сделка, а возникающеена его основании право аренды»[13]. Очевидно, слово «иное»трактуется автором как возможность замены государственной регистрации договорааренды недвижимого имущества государственной регистрацией права аренды.
Третьяточка зрения: договор аренды нежилого помещения подлежит государственнойрегистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Из уже рассмотренноговыше видно что, именно это мнение нашло свое подтверждение в информационномписьме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 52 «О государственной регистрации договоров аренды». Суть ее заключается в следующем.
Статья1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право накоторое, а также сделки, с которыми подлежат обязательной государственнойрегистрации в случаях и в порядке, установленном законом.
Согласночасти 2 п. 6 ст. 12 упомянутого закона помещение представляет собой объект,входящий в состав зданий и сооружений.
Принимаяво внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличнымот здания и сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным,и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрациидоговоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применятьсяправила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор арендынежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Итак,договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.Исключение составляют договоры аренды зданий, сооружений или помещений, которыеподлежат государственной регистрации лишь в случае их заключения на срок неменее одного года.
В техже ситуациях, когда в условиях договора закреплено освобождение от наемнойплаты, можно говорить об отсутствии арендных отношений, даже если производитсявозмещение коммунальных расходов: имеет место договор ссуды, возлагающий нассудополучателя по общему правилу обязанность по содержанию имущества (ст. 695ГКРФ). При внесении платы за содержание вещи ссудодателю мы сталкиваемся с«сочетанием различных по своей природе договоров договор по безвозмезднойпередачи имущества в пользование и договор на возмездное оказание услуг»[14].
Договораренды — это взаимный договор, так как «праву наймодателя на наемную плату иобязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанностьнанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему впользование имущества»[15].
Средиосновных признаков имущественного найма в литературе называют:
1.Предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либопередача прав пользования.
2.Временность (срочность) предоставления имущества[16].
Следуетотметить, что закон допускает существование договоров имущественного найма какисключительно связанных с пользованием имущества, так и направленных навладение и пользование вещью. Также в связи с возможностью передачи правомочийпользования и владения не в полном объеме, допускается совместное владение ипользование вещью[17].
Пообщему правилу, в отношении аренды транспортных средств заключение договоровсубаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается безсогласия наймодателя (ст.638 и 647 ГК РФ). При аренде же предприятия нанимательвправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять вовременное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в составарендованного предприятия (ч.1 ст.660 ГК РФ).
Всвязи с тем, что при заключении договора аренды арендодателем арендаторупередаются не только правомочия по владению и пользованию имуществом, ночастично и правомочие по распоряжению имуществом, автором предлагаетсяследующая новая редакция пункта первого статьи 606 ГК РФ: «По договору аренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьарендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение, пользование ичастичное распоряжение или во временное пользование».
Приведенныеположения говорят о том, что аренда перестает быть обязательственно-правовыминститутом, ограниченным передачей вещи в пользование и владение. Это в большейстепени касается, как правильно отмечает А.А. Иванов[18],аренды, сопряженной с владением.
Наличиеу аренды признака абсолютного правоотношения ранее уже отмечалось рядом ученых,исследовавших договор имущественного найма. О.С. Иоффе помимо особенностейзащиты прав нанимателя, указывает, что «договор найма в пределах срока своегодействия сохраняет силу и для нового собственника»[19],то есть речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника,предусмотренной ныне статьей 617 ГК РФ. Похожего взгляда придерживается М.Г.Пронина, считающая, что договор найма «создает для нанимателя не только обязательственные(относительные) правомочия, но и права, носящие характер абсолютных»[20].На вещный же характер договора указывают Д.С. Левенсон[21]и др. Последнее, по нашему мнению, с большой долей уверенности дает основаниепредполагать, что аренда имеет черты ограниченного вещного права.
Необходимоотметить, ГК РФ известны отдельные виды договоров аренды и аренда отдельныхвидов имущества (п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 611, ст. 625 ГК РФ). В связи с этимА.А. Иванов высказал предположение, что «виды аренды — это те наиболее важныесоциально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах2-6 главы 34 ГК РФ, аренда же отдельных видов имущества, а Гражданском кодексев форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать толькоотдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяютобщие правила § 1 главы 34 ГК РФ. Причем эти нормы должны касаться лишь такихвидов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельныхвидов договора аренды (то есть любых видов имущества кроме транспортныхсредств, зданий и сооружений, предприятий)»[22].
Сразуоговоримся, на наш взгляд, проводимое в ГК РФ разграничение является не оченьудачным и в определенной мере спорным.
Общимкритерием действительно является социальная значимость указанных разновидностейимущественного найма. Хотя, в то же время, аренда земли, которая, по нашемумнению, представляет не меньшую, а может быть большую социальную значимость,практически осталась за пределами внимания законодателя (исключая п.2 ст.607 ист.ст.652 и 653 ГК РФ).
В качествеодного из оснований договора аренды выступает его объект, то есть отдельный видимущества. Этот критерий является главным для выделения аренды транспортныхсредств, аренды зданий и сооружений, аренду предприятий, которые особоурегулированы в Гражданском кодексе Российской Федерации. Данный перечень можнодополнить охранно-арендным договором на недвижимый памятник истории и культуры[23],договорами аренды земли, аренды участков лесного фонда (ст.31 Лесного кодексаРФ[24]),аренды водных объектов (ст.41 Водного кодекса РФ[25])и др.
Дляпроката, финансовой аренды основанием обособления служит не только конкретныйвид имущества, а специфика регулируемых отношений, которая находит своеотражение в требованиях к сторонам договора, сроку аренды, установленномраспределении прав и обязанностей сторон и т.п. Исходя из особенностей,существующих в рамках договора, в этот перечень можно включить и договорконцессии[26].
Отсутствиеединого критерия приводит к тому, что аренда некоторых вещей одновременно можетподпадать под регулирование противоположных по содержанию положений закона.Например, автомобиль может быть предметом договора проката (§ 2 глава 34 ГКРФ), договора аренды транспортных средств без экипажа (§ 3 глава 34 ГК РФ) идоговора финансовой аренды (лизинга) (§ 6 глава 34 ГК РФ). В таких случаяхустановление специальных правил, подлежащих применению к конкретномуправоотношению, должно производиться исходя из имеющихся условий данногодоговора, свидетельствующих о намерениях сторон и соответствие этих условийтребованиям того или иного параграфа главы 34 ГК РФ.
Выделениев Гражданском кодексе РФ видов договора имущественного найма произведено поразличным основаниям, что допускает появление коллизий при аренде отдельныхвидов имущества.
Исследованиеимущественного найма было бы неполным без рассмотрения вопросов об участникахдоговорных отношений и предъявляемых к ним требованиях. Особенности субъектногосостава влияют и на форму договора и на многие его существенные условия.
Сторонами(субъектами) в договоре аренды (имущественного найма) выступают арендодатель(наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем,в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иноелицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, чтосдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом.
Таккак сдача в аренду является формой распоряжения имуществом, то логично, чтоарендодателем должен выступать, в первую очередь, собственник вещи, то естьлицо, в чье субъективное право входит распоряжение имуществом (ст.209 ГК РФ).
Несколькосложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя,поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом илисамим собственником. К иным лицам, управомоченным законом сдавать имуществ варенду, можно отнести, в первую очередь, субъекта права хозяйственного ведения:это государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношениинедвижимого имущества в соответствии со статьей 295 ГК РФ они могут осуществлятьсвое право по сдаче внаем только с согласия собственника имущества в лице егоуполномоченного органа[27], а в отношении движимогоимущества договор аренды может заключаться без согласия собственника на срок неболее 1 года.
Вкачестве арендодателя и арендатора могут выступать физические лица, юридическиелица, муниципальные образования, государство (Российская Федерация и субъектыРоссийской Федерации). К ним предъявляются общие для всех субъектовгражданского права требования[28].
Относительнодоговора аренды можно сказать, что все лица вправе выступать в роли его сторон,однако приобретение арендных прав и обязанностей связано с соблюдением рядаусловий.
Согласноч.3 п.1 ст.49 ГК РФ «отдельными видами деятельности, перечень которыхопределяется законом[29], юридическое лицо может заниматьсятолько на основании специального разрешения (лицензии)».
Вкачестве обязательного требования в п.3 ст.667 ГК РФ установлено, что вдоговоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенноустанавливать имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объектааренды.
Конструкциядоговора аренды столь удачна, что позволяет ее применять для регулированияотношений с иными объектами гражданских прав.
Напрактике возникают сложности по определению существенных условий договорааренды. В отличие от последнего, для некоторых договоров Гражданским кодексомРоссийской Федерации установлены существенные условия. Например, статья 942 ГКРФ, именуемая «Существенные условия договора страхования» содержит в себе условия,по которым стороны при заключении договора страхования должны достичьсоглашения. Целесообразно было бы включить в текст Гражданского кодекса статьюо существенных условиях договора аренды. Автором предлагается главу 34 «Аренда»дополнить статьей 606.1 «Существенные условия договора аренды», содержащую всебе следующие положения:
«Призаключении договора аренды (имущественного найма) между арендодателем(наймодателем) и арендатором (нанимателем) должно быть достигнуто соглашение:
1) опредмете договора аренды;
2) осроке действия договора аренды;
3) осроке, порядке внесения и размере арендной платы;
4) обусловиях пользования арендованным имуществом;
5) обобеспечении содержания арендованного имущества».
Вотношении обязанностей арендодателя следует согласиться с мнением М.Г. Прониной,что «первейшей его обязанностью является предоставление нанимателю имущества,обусловленного договором»[30].
Предоставлениеможет состоять в передаче имущества арендатору во владение и пользование, либотолько в пользовании нанятым имуществом. Передачей вещи считается указание местанахождения, символичное действие (например, передача ключей)[31].Предоставление вещи является важнейшим фактором нормального развития арендногообязательства.
Состояниеимущества должно соответствовать, прежде всего, условиям договора аренды, аесли договор не содержит указаний по данному поводу, то назначению имущества.Так как в аренду может передаваться разное имущество, включая сложные механизмы(транспортные средства, оборудование и т.п.), их состояние может определяться итакими характеристиками, как пробег, скорость, производительность и др.
Новеллойгражданского законодательства является то, что арендатор должен обнаружитьнедостатки имущества во время его осмотра или проверки его исправности призаключении договора или передаче имущества в аренду. Это направлено на то,чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопаситьарендодателей от притязаний недобросовестных лиц[32].
Вданном случае речь идет о явных недостатках, определение которых не требуетспециальных познаний и возможно при обычном осмотре получаемых в аренду вещей.
Предоставлениеимущества должно производиться в срок, указанный в договоре аренды, а если он внем не определен, то в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Под разумным срокомв литературе понимается реально выполнимый срок. К примеру, если для договорапроката передача вещи может иметь место практически сразу за заключениемдоговора, то для аренды, предусматривающей получение имущества со складаарендодателя, срок увеличивается на время оформления передачи вещи.
Всоответствии со статьей 613 ГК РФ арендодатель при заключении договораобязательно должен уведомить арендатора о наличии прав третьих лиц напередаваемую в наем вещь.
Наделениеарендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленныйдоговором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позициизаконодателя, допускающего применение в обязательственно-правовых отношенияхэлементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческойработе такое допущение было сделано еще при подготовке проекта ГражданскогоУложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случаенеисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачуопределенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника.Включение в проект Гражданского Уложения указанной нормы, как отмечалось влитературе, сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российскихправоведов. Противниками такого подхода, отвергавшими возможностьпредоставления кредитору права истребовать имущество от должника, были,например Г.Ф. Шершеневич[33]. Напротив, И.А.Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующее право,«опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на егообязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче»[34].
Обязанностьарендодателя обеспечить возможность арендатору нормально использоватьарендованное имущество включает в себя требование к арендодателю непрепятствовать арендатору в пользовании имуществом[35],а в случае, когда аренда не сопряжена с владением вещью, должен совершатьактивные действия, необходимые для нормального пользования имуществом(например, обеспечивая допуск в определенное время).
Такойремонт состоит «в замене и восстановлении основных составных частей элементоввещи в связи с их износом и разрушением»[36] и имеет целью сохранениецелостности вещи и ее стоимости. Нормативное определение капитального ремонтаможно найти в Постановлении Госкомстата РФ от 14.07.95 № 101 «Об утвержденииформы федерального государственного статистического наблюдения за наличием идвижением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов и инструкцийпо ее заполнению»: капитальным ремонтом машин, оборудования и транспортныхсредств считается такой вид ремонта с периодичностью свыше одного года, прикотором, как правило, производится полная разборка агрегата, замена иливосстановление всех изношенных деталей и узлов, ремонт базовых и других деталейи узлов, сборка, регулирование и испытание агрегата. При капитальном ремонтезданий и сооружений производиться смена изношенных конструкций и деталей илизамена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационныевозможности ремонтируемых объектов»[37].
Переченьработ, относимых к капитальным работам, определяется в отношении различныхобъектов с учетом существующей нормативно-технической документации, какправило, по соглашению сторон.
Всвязи с этим, в спорных случаях, возможно, передать рассмотрение вопроса охарактере и объеме ремонта в соответствующий суд.
Сказанноевыше, по мнению автора, говорит о настоятельной необходимости для сторондоговора аренды не только согласовывать распределение бремени ведениякапитального ремонта, но и определить конкретный перечень этих работ и источникего фиксирования.
Дополнительнойобязанностью арендодателя в исключительных случаях является обязанность пострахованию. В частности, по договору фрахтования на время он должензастраховать транспортное средство и (или) застраховать ответственность заущерб, который может быть причинен третьим лицам в связи с его эксплуатацией,если это страхование необходимо в силу закона или договора (ст. 637 ГК РФ).
Обязанностиарендодателя по предоставлению вещи в надлежащем состоянии, по предупреждению оправах третьих лиц на арендованное имущество, по невоспрепятствованиюпользованию имуществом носят императивный характер, как и предоставлениеэкипажа и содействие в защите прав. Остальные обязанности входят в числодиспозитивных и могут по соглашению сторон быть возложены на арендатора.
Средиобязанностей арендатора необходимо назвать обязанность принять имущества отарендодателя. Это «кредиторская обязанность, являющаяся условием выполненияобязанности должника по передаче имущества»[38].
Несвоевременнаяприемка имущества влечет последствия, установленные статьей 406 ГК РФ:арендодатель получает право на возмещение убытков, вызванных просрочкой арендаторав приемке имущества.
Приемкананятого имущества подразумевает не просто получение объекта аренды вовременное владение и пользование, но и проведение осмотра имущества илипроверку его исправности, а в необходимых случаях также подписания документа опередаче объекта (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Главнымосновным правом арендатора является право пользоваться объектом аренды, ноодновременно в его обязанность входит надлежащее пользование арендованнойвещью.
Еслихарактер пользования определен специальными правилами или инструкциями,наниматель обязан их соблюдать.
Пообщему правилу, арендатор должен использовать имущество самостоятельно, то естьсвоими силами и для собственных нужд, однако с согласия арендодателя он,например, может сдавать нанятый объект в субаренду.
Посколькуперечисленные действия есть акты распоряжения имуществом, то название статьи615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом», по нашему мнению, следуетпризнать неудачным и вводящим в заблуждение относительно правовой природыуказанных сделок. Точнее было бы назвать эту статью «Правомочия арендатора вотношении арендованного имущества».
Вслучае, когда у арендатора исчезает потребность в пользовании нанятым объектомили его части, но расторжение договора по ряду причин нецелесообразно, наилучшимвыходом для нанимателя является передача объекта аренды в пользование третьимлицам с сохранением за собой прав и обязанностей по отношению к арендодателю[39].
Договорсубаренды не должен предоставлять субарендатору больше прав, чем имеетарендатор, более того в ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ прямо указано, что договорсубаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Следуетсогласиться с высказанным в литературе мнением, что «арендатор в данном случаеодновременно выступает стороной в двух договорах -в качестве арендатора вдоговоре аренды и в качестве арендодателя в договоре поднайма»[40].
Особенностьюдоговора поднайма можно считать, что субарендатор, не вступая с арендодателем вдоговорные отношения, приобретает некоторые права и обязанности в отношении имуществапоследнего. Однако свои отношения субарендаторы реализуют через арендатора, сосвоими требованиями они могут обращаться только к арендатору.
Учитываяраспространенность договора субаренды, законодатель ввел правило, касающеесядействия договора поднайма. Так, к договору субаренды применяются правиладоговора аренды, если иное не установлено правовыми актами (ч. 3 п. 2 ст. 615ГК РФ).
Изобязанности по надлежащему пользованию нанятой вещью вытекает обязанность поподдержанию имущества в надлежащем состоянии, проведение за свой счет текущегоремонта и несению расходов на содержание.
Этиобязанности установлены в п. 2 ст. 616 ГК РФ. Они тесно переплетены междусобой. Поддержание арендованного имущества в надлежащем, исправном состоянииозначает «не допускать его ухудшения, обеспечивать регулярное техническоеобслуживание»[41]. Речь идет о такой«физической исправности арендованного имущества, которую можно поддержать безпрекращения его использования по назначению»[42]. Достигается она путемпроведения периодических осмотров нанятой вещи, регулировкой и подгонкой еесоставных частей.
Принедостаточности перечисленных мер проводится текущий ремонт. В литературеотмечалось, что он состоит в систематическом и своевременном проведении работпо предохранению объекта аренды от преждевременного износа и по устранениювозникших повреждений и неисправностей[43].
Какранее упоминалось, четких критериев по отнесению отдельных работ к текущему иликапитальному ремонту в настоящее время нет. Поэтому в интересах стороннеобходимо в договоре аренды разграничить свои обязанности по проведениюремонта, включив в договор соответствующий перечень предполагаемых работ.
Пообщему правилу, арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованногоимущества. Эти расходы возникают как при обслуживании, так и при эксплуатацииобъекта найма. К расходам по содержанию относят, например, оплату коммунальныхуслуг, освещения и т.д.
Однойиз основных обязанностей арендатора является обязанность по своевременномувнесению платы за пользование нанятым объектом (арендную плату). Этаобязанность указана в статье 614 ГК РФ.
Помимопорядка, условий и срока внесения арендной платы в Гражданском кодексе РФприменяется также понятие «размер» и «форма (вид)» арендной платы, что возможноопределить в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Важнымявляется решение вопроса о том, с какого момента должна взиматься аренднаяплата. Д.С. Левенсон в отношении транспортного средства указывал, что «немомент заключения договора и даже не указание в договоре даты начала арендытранспортных средств является основанием начисления арендной платы»[44].
Еслидоговором аренды не установлено иное, то плата должна рассчитываться ивыплачиваться с момента передачи объекта арендатору с учетом правила статьи 406ГК РФ «Просрочка кредитора». В тех случаях, когда необходимо составление акта опередаче арендованного объекта, ориентиром может служить дата составлениятакого акта. Взиматься арендная плата должна до возврата объекта найма либогибели или утраты его не по вине арендатора.
Какправило, арендная плата вносится вне зависимости от факта пользования вещью иот того, как она эксплуатируется. Недостаточно активное применение арендатором(нанимателем) имущества не освобождает его от уплаты арендных платежей в полномОбъеме, несмотря на то, что в этом случае происходит меньший износ имущества.
Большоезначение для сторон имеет способ (порядок) определения платы за нанятоеимущество. Она может устанавливаться за все арендованное имущество или покаждому из его отдельных частей. Кроме того, исчисление арендной платы можетпроизводиться исходя из площади арендованного объекта (например, за 1квадратный метр), исходя из его пробега, времени работы (за 1 час эксплуатации)и т.п.
Гражданскимзаконодательством также допускается, как сочетание перечисленных в Гражданскомкодексе России, так и установление сторонами иных форм арендной платы.
Следуетсогласиться с мнением А.А. Иванова, что «использование нескольких форм аренднойплаты по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор» (п.3 ст. 421 ГК РФ)[45].
Уменьшениеарендной платы должно быть «соразмерным снижению полезных свойств объектааренды, обусловленных договором»[46]. Обязательным условиемреализации этого права является не простое, а существенное ухудшение условийпользования или состояния имущества.
Вслучае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы,арендодатель в соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ вправе потребовать отарендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателемсрок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения аренднойплаты более чем за 2 срока подряд. На наш взгляд, это разовая мера оперативноговоздействия[47], которую арендодательвправе применить при существенном нарушении сроков платежей.
Г.С.Шапкина считает, что «под существенным нарушением следует пониматьнеоднократную либо длительную задержку внесения арендной платы»[48].Такой подход к просрочке арендной платы по одному дню при ежемесячных расчетахуже дает арендодателю право требовать досрочной выплаты. Кроме того, не следуетзабывать, что при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно(ч. 4 ст. 619 ГК РФ).
Основываясьна этом, мы предлагаем считать существенным нарушением сроков невнесениеарендатором платежей за два периода подряд, либо неоднократную задержкувнесения арендной платы, составляющую в общей сложности два срока платежа.
Поокончании срока действия договора аренды, а если он заключен без указаниясрока, то по истечении установленного законом или договором срока, послепредупреждения контрагентом об отказе от договора, арендатор обязан возвратитьарендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетомнормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГКРФ).
Возвратпредставляет собой передачу имущества от арендатора обратно арендодателю. Онсовершается, как правило, с соблюдения тех же требований, что и предоставлениеимущества арендатору (нанимателю).
Еслинаниматель не возвратил арендованное имущество или возвратил его позжеустановленного срока, то арендодатель имеет право потребовать внесение аренднойплаты за все время просрочки (ч. 2 ст. 622 ГК РФ).
По мнениюавтора, следует провести разграничение случая внесения арендной платы припросрочке возврата имущества и осуществление арендных платежей привозобновлении договора на неопределенный срок в порядке, установленном п.2 ст.621 ГК РФ. Отсутствие возражений арендодателя на пользование имуществом поокончании срока действия договора должно ограничиваться определенным периодом времени,в течение которого наймодатель мог бы осознать, что наниматель не собираетсяосуществлять передачу имущества и выбрать соответствующую модель поведения:заявить требование о возврате или молчаливо согласиться на продолжениепользования имуществом. В интересах арендодателя и арендатора, по нашемумнению, этот срок ожидания должен быть четко определен в ГК РФ.
Нанаш взгляд, ориентиром может служить срок в одну неделю для движимого имуществаи две недели для недвижимого имущества, так как за это время арендодательвполне может заявить требование о возврате имущества. В связи с этимцелесообразно, дополнить п. 2 ст. 621 ГК РФ частью второй, изложив ее вследующей редакции: «Возражение арендодателя должно быть заявлено не позднеесеми дней по окончании договора при аренде движимого имущества и четырнадцатидней — недвижимого».
Обязанностьпо возврату объекта аренды присутствует у арендатора в тех случаях, когдаимущество передавалось ему во владение и пользование. Если вещь оставалась вовладении арендодателя, то арендатор (наниматель) просто прекращает пользованиевещью.
Арендаторнадлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договораимеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право назаключение договора на новый срок (ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Подведемкраткий вывод изложенному.
1.Договор при необходимости его государственной регистрации лишается признакаконсенсуальной сделки, так как одного согласия сторон договора не достаточнодля его заключения. Вместе с этим, договор не становится реальным, ибо передачавещи как определяющий признак здесь не проявляется. В связи с этим автором предлагаетсявыделение особого вида договоров — подлежащих регистрации.
2. Наосновании того, что при заключении договора аренды арендатору передаетсячастично правомочие по распоряжению имуществом, автор считает необходимымвнести в статью 606 ГК РФ пункт следующего содержания: «По договору аренды(имущественному найму) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьарендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение, пользование ичастичное распоряжение или во временное пользование».
3. В связис возникающими сложностями определения существенных условий договора арендыавтором предлагается включить в ГК РФ статью под названием «Существенныеусловия договора аренды».
4.При осуществлении пользования имуществом арендатором совершаются некоторыераспорядительные действия, поэтому предлагается навое название статьи 615 ГК РФ- «Правомочия арендатора в отношении арендованного имущества». 1.2 Возникновение ипрекращение договора аренды
Поустановленному в ГК РФ положению, договорные отношения возникают, как правило,с момента, когда договор считается заключенным. Он уже заключен, если междусторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение повсем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Всоответствии с действующей гражданско-правовой доктриной существеннымиусловиями являются условия о предмете договора, условия, которые названы взаконе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоровданного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению однойиз сторон должно быть достигнуто соглашение. В науке гражданского права ониусловно подразделяются на нормативно-обязательные (требуемые в силу правовыхактов) и индивидуально- обязательные условия (появляющиеся в договоре по требованиюхотя бы одной из сторон)[49].
Предметомдоговора аренды, как уже отмечалось, является индивидуально-определенноеимущество, передаваемое о временное владение и пользование или во временноепользование.
Помимопредмета договора других существенных условий, общих для всех видов договороваренды установить не удалось. Предмет договора аренды является существеннымусловием договора аренды, в равной степени, как и всякого иногогражданско-правового договора. В ГК РФ установлено правило: в договоре арендыпод страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющиеопределенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качествеобъекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Как отмечал В.В. Витрянский, «данноеположение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенныеусловия договора аренды, как это нередко принято считать в юридическойлитературе. Для признания договора аренды заключенным от сторон действительнотребуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условиеоб имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся кпредмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивныминормами, содержащимися в ГК РФ»[50].
Дляотдельных видов договора аренды в законодательстве России установленыдополнительные существенные (необходимые) условия, нарушение которых влечет засобой недействительность договора. Для договора аренды зданий и сооруженийтаким существенным условием является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ), приотсутствии условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.
Посколькудоговор аренды является возмездным выплата арендной платы признаетсяобязательным требованием данного договора, однако, по общему правилу,конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре, аопределяется по условиям п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Дляопределения порядка и сроков внесения арендной платы в этих случаяхиспользуются порядок и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичногоимущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).
Вотличие от этого общего правила в соответствии со статьей 654 ГК РФ длядоговора аренды зданий и сооружений размер арендной платы должен бытьпредусмотрен в договоре под угрозой признания договора незаключенным.
Длядоговора аренды участков лесного фонда размер арендной платы признаетсясущественным (необходимым) условием. Помимо него в соответствии со статьей 33Лесного кодекса РФ в договоре аренды участков лесного фонда должны быть такжеуказаны такие существенные условия как:
— границы участка лесного фонда;
— виды лесопользования;
— объем (размер) лесопользования;
— срок аренды;
— порядок внесения арендной платы;
— обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводствалесов;
— порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ;
— иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные поусмотрению сторон.
Каквидно из приведенного перечня, существенным условием договора аренды участкалесного фонда является наряду с другими и срок аренды, что нехарактерно длядругих видов договора аренды.
Договораренды, по общему правилу, считается договором срочным. Однако, не смотря насвою срочность, допускается невключение в текст договора условия о конкретномсроке. В подобном случае договор считается заключенным на неопределенный срок(п. 2 ст. 610 ГК РФ).
ЗаконамиРФ для отдельных видов договора аренды и аренды отдельных видов имущества могутвводиться максимальные сроки аренды. Законодатель не пошел по пути ГК РСФСР1964 года, где действовал общий предельный срок для имущественного найма в 10лет, для аренды недвижимости между юридическими лицами в 5 лет и движимогоимущества между ними в 1 год (ст. 277 ГК РСФСР 1964 г.).
Призаключении договора аренды на срок, превышающий установленный в законе, договорсчитается заключенным на предельный срок, а при истечении этого предельногосрока договор автоматически прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Длядоговора аренды, как и для других гражданско-правовых договоров, применяютсяобщие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Может использоватьсяустная, простая письменная и нотариальная форма договора.
Встатье 609 ГК РФ подтверждается общее требование о необходимости письменнойформы договора, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическоелицо. В то же время договоры между физическими лицами должны заключаться вписьменной форме на срок аренды более 1 года. По мнению автора, достаточноспорна позиция В.В. Витрянского о п. 1 ст. 609 ГК РФ «отличие требований кформе договора, заключаемого гражданами, от общего правила регулирующего формусделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключениюв письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в 10 раз установленнымзаконом минимальный размер оплаты труда и только в случаях, установленныхзаконом, — независимо от размера суммы сделки (ст. 161 ГК РФ)»[51].Представляется, что ст. 609 ГК РФ только дополняет, вводит новое требование кформе сделки исходя из сроков аренды, сохраняя ранее установленное правило. Ктому же, в Гражданском кодексе РФ нигде прямо не говорится о неприменении общихположений о форме сделок к договору аренды.
Внезависимости от срока договора и цели договора установлена обязательнаяписьменная форма для договора проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договора арендытранспортных средств с экипажем и без экипажа (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ), арендыучастков лесного фонда (ч.2 ст. 32 Лесного кодекса РФ.) и др.
Болеетого, основываясь на ч. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ, гласящей, что «законом, инымиправовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительныетребования, которым должна соответствовать форма сделки...», во второй частиГражданского кодекса РФ предусмотрена необходимость заключать договор арендызданий и сооружений в письменной форме, путем составления одного документа,подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Такое же требование установлено кдоговору аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК РФ).
Пообщему правилу, установленному п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор считаетсязаключенным с момента получения отправителем оферты акцепта. В то же время длядоговоров, подлежащих государственной регистрации, момент внесения записи вгосударственный реестр будет считаться датой его заключения (п. 3 т. 433 ГКРФ).
Всоответствии со статьей 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки снедвижимым имуществом. В число этих сделок согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ входят идоговор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.
Арендныеправоотношения возникают при заключении договора аренды. Его заключениевозможно путем установления двусторонних контактов, когда одна изпредполагаемых сторон договора обращается с предложением заключить договорнепосредственно к другой. Это достаточно распространенный способ, а иногда напрактике и единственно приемлемый.
Можновыделить способы заключения договора на торгах или по итогам торгов. Различиемежду этими видами состоит в том, что в первом случае уже присутствует проектдоговора, и по итогам торгов подписывается протокол, имеющий силу договора. Вовтором случае предметом торгов является право на заключение договора, которыйдолжен будет подписан сторонами позже (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
Любойвозможный арендодатель может выступать в качестве инициатора проведения торгов,однако чаще к этой форме прибегают государственные и муниципальные образования.
Торгимогут проводиться в форме конкурсов и аукционов, При аукционе победителем будутявляться лица, предложившие наиболее высокую цену (арендную плату). Победителемконкурса будет признано лицо, предложившее лучшие условия (к примеру, понаиболее удачному архитектурно-планировочному решению, по максимизации размерагодовой аренды и др.
Какуже отмечалось, стороны, заключая договор аренды, действуют добровольно,основываясь на обоюдном интересе. Можно согласиться с мнением С.Э. Жилинского,что «заключение договора в обязательном порядке есть исключение изгражданско-правового принципа о свободе...»[52]. Но в ряде случаев,закон устанавливает обязанность заключить договор имущественного найма. Такаяситуация, к примеру, возникает при договоре проката, который в силу п. 3 ст.626 ГК РФ является публичным договором, что означает, что прокатная организацияпри наличии возможности сдать имущество в аренду обязана заключить данныйдоговор (ч. 2 п. 3 с. 426 ГК РФ).
Основаниемсовершения ряда договоров аренды может быть наличие соответствующих решений государственныхили муниципальных органов. К примеру, передача в аренду вагонов железнымдорогам осуществляется на основании разрешения Министерства путей сообщенияРоссийской Федерации.
Интересыстабильности договорных связей требуют неизменности устанавливаемых отношений.Однако постоянно меняющаяся экономическая обстановка требует корректировки этихотношений, а иногда и их полного прекращения. В исключительных случаях такуюкорректировку может проводить правовой акт, имеющий силу закона (ч. 2 ст. 422ГК РФ). Иные правовые акты, имеющие меньшую юридическую силу, не могу напрямуюизменять установленный договором порядок распределения прав и обязанностей. Этоположение должно уменьшить ранее существовавшую практику безграничноговмешательства государственных органов любого уровня в установившиесягражданско-правовые отношения[53].
Пообщему правилу, изложенному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение и изменениедоговора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданскимкодексом РФ, другими законами или договором.
Расторжениеили изменение договора при отсутствии соглашения сторон допускается по решениюсуда в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иныхслучаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами илидоговором.
Так,сдача имущества в субаренду без разрешения арендодателя является существеннымнарушением договора и достаточным основанием для досрочного расторжениядоговора аренды. Подтверждением этому является следующий пример из опыта работыАрбитражного суда Свердловской области. «Комитет по управлению городскимимуществом обратился в арбитражный суд с иском к Союзу садоводов(правопреемнику Добровольного общества садоводов) о расторжении договора арендынежилого помещения на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 619 ГКРФ. Решением первой инстанции договор аренды расторгнут. Постановлениемапелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Федеральныйарбитражный суд округа указанные судебные акты отменил и передал дело на новоерассмотрение. Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации постановление Федерального арбитражного суда округа отменено, решениеи постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения по следующимоснованиям.
Изматериалов дела следует, что между ПЖРО (арендодателем) и Добровольнымобществом садоводов (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения.Срок действия договора до 13.05.92. По истечении указанного срока ответчикпродолжал пользоваться помещением. В соответствии с подпунктом «ж» пункта 3договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только списьменного разрешения собственника помещения. Арендатор данное условие нарушил.Арбитражный суд при вынесении решения о расторжении договора располагал актомпроверки использования помещения от 21.03.97, в котором отмечено наличие наарендуемых площадях сторонних организаций. В июне 1997 года зафиксировано, чтоарендуемым помещением пользовалось АО «Профессионал». Из договора о совместнойдеятельности от 01.01.93, заключенного ответчиком с областным обществомэкономистов, усматривается, что часть арендуемого помещения была предоставленаназванной организации сроком на пять лет. Ответчик не отрицал, что у негоотсутствовало письменное соглашение арендодателя на сдачу помещения в поднаем.
Пунктом11 договора установлено, что он может быть досрочно расторгнут по требованиюарендодателя в случае, если арендатор не внесет арендную плату в течение трехмесяцев. В деле имеется платежное поручение, свидетельствующее о том, чтопоследний раз арендная плата была внесена ответчиком в 1 квартале 1994 года.Ответчик не отрицал, что позднее Москомимуществу денежные средства неперечислялись»[54].
Судобоснованно не придал значения тем обстоятельствам, что после заявленияарендодателем требования о расторжении договора арендатор принял меры косвобождению помещения от сторонних организаций, а использование ими площадейне оформлялось договорами субаренды, так как сам факт предоставления варендованном помещении площадей для размещения третьих лиц являетсясвидетельством исполнения договорного обязательства. В связи с этим суд пришелк правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением ссущественным нарушением договора и это является достаточным основанием длядосрочного расторжения этого договора в соответствии с подпунктом статьи 619 ГКРФ.
Такимобразом, при разрешении спора суд первой инстанции и апелляционная инстанцияправильно применили пункт 2 статьи 450 и статью 619 ГК РФ и не допустилкаких-либо нарушений норм процессуального законодательства, являющихсяоснованием для безусловной отмены судебных актов. Правомерность примененияданных норм права подтверждена доказательствами, полученными в установленномпорядке.
ВГражданском кодексе подобные правила содержит ч. 1 ст. 613 и ст. ст. 619 и 620ГК РФ.
Помимоэтого, Гражданским кодексом РФ впервые введено правило, по которому изменение ирасторжение договора могут иметь место в связи с существенными изменениямиобстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Яркимпримером существенного изменения обстоятельств является резкое падение курсарубля в тех случаях, когда размер арендной платы устанавливается в какой-либоконвертируемой валюте (валютная привязка). При этом за один день арендная платаможет вырасти в несколько раз.
Приустановлении существенного изменения обстоятельств суд расторгает договор, аесли установит, что расторжение противоречит общественным интересам илиповлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые дляисполнения договора на измененных судом условиях, то производит внесениесоответствующих поправок в договор (п.4 ст. 451ГКРФ).
Приняврешение о расторжении или изменении договора, стороны совершают его в той жеформе, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаевделового оборота не вытекает иного (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Вотношении государственной регистрации изменения или расторжения договора такогоправила Гражданским кодексом не введено, однако, учитывая, что принятомупозднее закону основаниями для государственной регистрации наличия,возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав нанедвижимое имущество и сделок с ним являются не только договоры, но и другиесделки в отношении недвижимого имущества[55], то и изменение, ирасторжение договора, являющиеся сделками, также подлежат государственнойрегистрации.
Особымслучаем изменения договора аренды является продолжение пользования имуществомарендатором по окончании срока договора при отсутствии возражений со стороныарендодателя. П. 2 ст. 621 ГК РФ устанавливает, что в данной ситуации договорсчитается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Понашему мнению, некорректно говорить о возобновлении договора «на тех жеусловиях», так как не продолжает действовать старый договор в прежнем объеме вотношении срока. Не сохраняется ранее действовавший договор, а возникаетмодифицированный. При этом изменения вносятся не в той же форме, в какойзаключался договор, а путем совершения конклюдентных действий со стороныарендодателя (продолжение пользования имуществом) и молчания со стороныарендодателя (он не препятствует пользованию и не заявляет о намерении изъятьвещь у арендатора). Из выше изложенного следует:
1. ВГражданском кодексе Российской Федерации в качестве существенного условия,общего для всех видов договора аренды указан только предмет. Отсутствие данных,позволяющих установить имущество, передаваемое по договору аренды, позволяет признатьданный договор незаключенным. Остальные существенные условия не названы, номогут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися вГК РФ.
2. Помнению автора, при продолжении арендатором пользования имуществом по истечениисрока договора при отсутствии возражений арендодателя речь идет не овозобновлении договора на тех же условиях, а о заключении нового договорааренды.
Глава2.Отдельные виды договора аренды/>2.1 Договоры аренды недвижимого имущества
В самом общем смысле объектом аренды могут быть любыенепотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступатьземельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иныесооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортныесредства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своихнатуральных свойств в процессе использования.
Прежде чем приступить к рассмотрению особенностейзданий и иных сооружений, необходимо остановиться на понятии недвижимости, егокритериях. Исторически к недвижимости относили землю, а основным признаком инойнедвижимости является неразрывная связь имущества с землей. Здесь следуетоговориться и подчеркнуть, что речь идет не о земле вообще, а о конкретномземельном участке, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос(при наличии соответствующих современных технических средств) имущества надругой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушениенедвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом»[56].Именно с учетом данного положения можно согласиться с высказыванием, что«только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать напрочную связь этого имущества с земельным участком»[57].Роль земельного участка в определении недвижимости двуедина: с одной стороны,земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой — он служитрешающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.
Еще в дореволюционной России (т. X, ч. 1, ЗаконовРоссийской Империи) были выделены такие признаки недвижимости, какнеподвижность, незаменимость, индивидуальная определенность, которые непотеряли актуальности и сегодня.
В германском Гражданском уложении к недвижимостиотносятся: земельный участок, его составные части, вещи, прочно связанные сземлей.
Что касается современного российскогозаконодательства, то, анализируя ГК РФ (ст. 130), можно сделать вывод, чтозаконодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость«по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых,объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные кнедвижимости законом.
В научной литературе так и не достигнуто единообразияв толковании категории недвижимости. Некоторые авторы под недвижимостьюпонимают «землю; все, что прочно связано с землей, в том числе природныересурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом»[58].Данное определение страдает неполнотой содержания, поскольку в нем нет даженапоминания о таком родовом признаке недвижимости, как отсутствие возможностиперемещения без несоразмерного ущерба.
По мнению других авторов, «в основе деления вещейна движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю»[59].С данной позицией вряд ли можно согласиться, поскольку частная собственность — это не единственная форма собственности, существующая в Российской Федерации.Земельные участки могут находиться и в публичной собственности, однако это неменяет недвижимой природы находящихся на них объектов.
Итак, в качестве основных признаков недвижимости(исключая недвижимость «по природе») можно выделить:
прочную связь с земельным участком, которая выражаетсяв невозможности перемещения объекта;
индивидуальную определенность;
ограниченность объектов.
Под ограниченностью в данном случае следует пониматьстрого определенное количество строений, расположенных на конкретном земельномучастке.
Остановимся более подробно на рассмотрении зданий ииных сооружений как вида недвижимости.
Выделение договора аренды зданий и иных сооружений всамостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй частиГражданского кодекса Российской Федерации. Это обусловлено особенностямипередаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений).
Здания и иные сооружения — как объекты недвижимости — характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивнорассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительнойстоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установлениежестких законодательных требований к договору.
В законе содержатся требования, согласно которым вдоговоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установитьимущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданийи иных сооружений это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадьсдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющиеиндивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор несчитается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Указание площади арендуемого здания или иногосооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но идля определения арендной платы. Практически всегда арендная платаустанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метрарендуемой площади.
Следует отметить, что здания и иные сооружения могутбыть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию позавершении строительства, государственной регистрации и техническойинвентаризации в установленном законом порядке[60].
В юридической литературе неоднократно делались попыткидать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд линеобходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того,в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» являетсяродовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется каквсякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием жепонимается архитектурное сооружение, постройка, дом[61].
Различия между зданиями и иными сооружениями,существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силутого, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированногорегулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридическизначимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости,а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяютсяспециальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.
В юридической литературе приводятся следующие признакизданий:
искусственность возведения;
«привязка» к определенному земельномуучастку;
невозможность перемещения объекта без несоразмерногоущерба его назначению;
самостоятельность;
законченность с точки зрения возможности использованияпо целевому назначению[62].
Относительно зданий общепризнаны классификации пофункциональному назначению, значимости использования, признаку делимости,рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.
По функциональному назначению здания делятся на двегруппы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилыездания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требованияк таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятсяздания, используемые для производственных, учебных, административных, торговыхи иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, инаоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однакоподобная ситуация не меняет статуса названных зданий.
Данная классификация имеет большое значение, так какперевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строгоустановленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищнымзаконодательством. Более того, гражданское законодательство запрещаетразмещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использованиепомещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Кроме того, согласно совместному ПостановлениюПленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных сприменением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[63]сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, атакже иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений,которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищнымзаконодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как несоответствующие закону и иным правовым актам.
Договор аренды здания или иного сооружения обязательноотражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строгособлюдаться арендатором.
По значимости использования выделяют основные ислужебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному длягражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ).Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее покапитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению.Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеетвторостепенное, обслуживающее значение»[64].
Подобная классификация значима для выделенияиндивидуально — определенного предмета договора аренды здания или сооружения,который должен совпадать с объектом государственной регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» объектом государственной регистрации может быть либоосновное и служебное строение как единый объект учета, либо только основноездание без служебных строений.
По признаку делимости здания могут быть техническиделимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, частиявляется юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при арендепомещения и т.п.
Рассматривая здания и иные сооружения как объектыаренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается исоответствующая часть земельного участка, на которой это самое зданиерасположено.
М. Булеков считает, что «договор аренды зданий исооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновенияодновременно двух видов отношений:
арендных отношений по поводу использования здания(сооружения);
отношений по поводу использования части земельногоучастка»[65].
Подтверждением этого положения служит статья 652 ГКРФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, накоторой расположено арендуемое здание.
Отношения по поводу использования этой частиземельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когдаарендодатель является собственником земельного участка, на котором расположеноздание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующуючасть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установленыправа арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически навесь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.
Без установления подобного положения договор арендыздания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоватьсязданием и не иметь прав на земельный участок невозможно.
Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилыхпомещений. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации не содержитсяспециальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилыхпомещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правиламиоб аренде зданий и сооружений.
Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов,которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением«здание»[66]. Понятия«здание» и «помещение» не равнозначны. В толковом словарерусского языка помещение определяется как внутренность здания[67].Существует и иное определение помещения как «единицы комплекса недвижимогоимущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельногоиспользования для жилых и нежилых целей»[68]. Из приведенныхопределений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другукак форма и содержание. «Во взаимоотношении содержания и формы содержаниепредставляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает системуустойчивых связей предмета»[69]. Действительно, зданиесостоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, неограниченное простой совокупностью этих помещений, здание — это системный«организм». В рамках одного здания можно изменять помещения,перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (какформа) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простойчасти здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.
С высказыванием о том, что понятие «нежилоепомещение» как часть понятия «здание» употребимо, но котношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны обэтом специально договорятся[70], нельзя согласиться,поскольку закон не предусматривает распространение норм параграфа 4 главы 34 ГКРФ на иные объекты, кроме зданий и иных сооружений.
Что касается природы нежилых помещений, то вюридической литературе подразумевается недвижимый характер этих объектов.Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериевнедвижимости Закон (ст. 130 ГК РФ) называет прочную связь с землей и отсутствиевозможности перемещения без несоразмерного ущерба. Подобный критерий вполнеприменим к нежилым помещениям. «Привязка» нежилого помещения копределенному земельному участку носит опосредованный характер — через тоздание, которое представляет собой форму существования данного нежилогопомещения и непосредственно находится на данном земельном участке. Изменяянежилое помещение, мы создаем новый объект в рамках той же формы, но с другимииндивидуализирующими признаками.
С одной стороны, уничтожить нежилое помещение безущерба для самого здания невозможно. Более того, полное уничтожение помещения(включая несущие стены) приводит к разрушению самого здания, а следовательно, куничтожению основного объекта недвижимости.
С другой стороны, нежилое помещение нельзя возвестивне земельного участка.
В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения нерассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки скоторыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие напрактике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды зданияподлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этогодоговора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилогопомещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрациинезависимо от срока.
Для разрешения указанного противоречия можнопредложить два способа:
1) исключить статью 651 ГК РФ и установить правило,согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироватьсянезависимо от срока;
2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и толькоэтой статьи, а не всего параграфа 4) на отношения, объектом которых служатнежилые помещения.
На основании вышеизложенного можно сделать следующиевыводы.
1. Понятие «сооружение» является родовым поотношению к понятию «здание», и правильнее употреблять сочетание«здания и иные сооружения», как это предложено в научной литературе.
2. Несмотря на то что нежилое помещение являетсянедвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям арендынежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий ииных сооружений.
3. Необходимо либо унифицировать правила о регистрациинедвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения,связанные с нежилыми помещениями.
Известныеособенности имеют и сделки аренды предприятия. В законе установлены правовыеособенности аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого дляосуществления предпринимательской деятельности (ст. 656-664 ГК). Праваарендодателя на занятие определенной деятельностью на основании разрешения(лицензия) не переходят на арендатора, если иное не установлено законом илииным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующихобязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению кработникам предприятия регулируются правилами о реорганизации юридическоголица.
Предприятиеможет быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов скредиторами. Последние должны быть до передачи предприятия письменно уведомленыарендодателем и могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочногоисполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов,арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.
Подготовкапредприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передачапредприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключениядоговора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определенмомент государственной регистрации[71].
Во время аренды арендаторобязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая еготекущий и капитальный ремонт. Он несет расходы, связанные с эксплуатациейпредприятия, включая обязательные платежи и налоги если иное не предусмотренодоговором. На основании ст. 136 ГК плоды, продукция и доходы, полученные отиспользования арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Еслииное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателявносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводитьего реконструкцию, расширение, техническое перевооружение- Срок договора арендысейчас в ГК не установлен. Поэтому применяется правило ст. 610, согласнокоторому срок аренды определяется договором, если специальным законом неустановлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды. Если срок вдоговоре не определен, или установленный срок истек, договор считаетсязаключенным на неопределенный срок. Однако, при установленном законом максимальном(предельном) сроке аренды, договор по истечении предельного срока прекращается.
Припрекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю.Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора иосуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Размери способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды, однако ст.611 ГК и многочисленные нормативные акты регулируют эти отношения сторон вотношении различных объектов[72].
/>2.2 Договор аренды движимых вещей
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачуимущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности,обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временноевладение и пользование.
Имущество, предоставленное по договору проката,используется для потребительских целей. Если иное не предусмотрено договоромили не вытекает из существа обязательства.
Договор проката заключается в письменной форме.
Договор проката является публичным договором.
Какими же характернымичертами должен обладать гражданско-правовой договор проката. Заметим, чтодоговор проката единственный публичный договор среди договоров аренды. И какпубличному договору ему должны быть присущи следующие черты:
Во-первых, в качестве одного из субъектов такогодоговора должна выступать коммерческая организация: унитарное государственноеили муниципальное предприятие, хозяйственное общество или товарищество либопроизводственный кооператив. Что касается контрагента такой организации, то вэтой роли может оказаться любое физическое или юридическое лицо, которое вданной договорной связи является, как правило, потребителем товаров, работ,услуг, соответственно производимых или осуществляемых коммерческой организацией[73].
Во-вторых, далеко не всекоммерческие организации могут быть признаны потенциальными субъектамипубличного договора. Важное значение имеет характер деятельности такойорганизации. В связи с этим необходимо отметить, что среди многих различных видовпредпринимательской деятельности выделяются такие, которые должныосуществляться соответствующими коммерческими организациями в отношении всех икаждого, кто к ним обращается. Хорошим ориентиром в определении таких видовдеятельности является примерный перечень, содержащийся в п.1 ст.426 ГК РФ.Действительно, все эти совершенно разнородные виды деятельности, опосредуемыеразличными гражданско-правовыми договорами, объединяет одна общая черта, аименно: коммерческие организации должны вступать в договорные отношения слюбыми физическими и юридическими лицами, которые к ним обращаются.
И наконец, в-третьих,предметом договора, определяемого как публичный, должны выступать такиеобязанности, которые по сути своей составляют содержание именно той деятельности,которая по своему характеру должна осуществляться коммерческой организацией в отношениикаждого, кто к ней обратится. Основной вопрос в определениигражданско-правового договора (в частности договора проката) как публичногозаключается в выяснении правовых последствий такой квалификации[74].
Практическое значениевыделения публичных договоров состоит в том, что к публичным договорамприменяются правила, отличные от общих норм договорного права. К числу такихспециальных правил, применяемых к публичным договорам, относятся следующие:
1. Коммерческая организация не вправеотказаться от заключения публичного договора при наличии возможностипредоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для негосоответствующие работы.
2. При необоснованном уклонениикоммерческой организации от заключения публичного договора другая сторонавправе по суду требовать заключения с ней этого договора в соответствии с положениями,применяемыми при заключении договора в обязательном порядке.
3. Коммерческая организация не вправеоказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключенияпубличного договора, кроме случаев, когда законом или другими правовыми актамидопускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.Например, в соответствии со ст.15 Закона РФ «О ветеранах»[75]инвалиды Великой Отечественной войны пользуются преимущественным правомустановки по месту их жительства телефонного аппарата.
4. В отличие от обычныхгражданско-правовых договоров, споры по условиям которых могут быть переданысторонами на рассмотрение суда лишь при наличии согласия обеих сторон, споры,связанные с заключением публичных договоров, а также разногласия сторон поотдельным условиям таких договоров должны разрешаться в судебном порядкенезависимо от того, имеется ли согласие на то обеих сторон.
И наконец, ещё однаособенность публичного договора, которая относится к специфике его правовогорегулирования, но также свидетельствует об ограничении действия принципасвободы договора в отношении данного договора. Согласно п.4 ст.426 ГК в случаях,предусмотренных законом, Правительству РФ предоставлено право издавать правила,обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров(типовые договоры, положения и т.д.). Таким образом, законодатель априориисходит из того, что императивные правовые нормы, определяющие условияпубличного договора, могут быть установлены не только федеральным законом, какэто имеет место в большинстве случаев, но и постановлениями Правительства[76].
Из текста статьи 426 ГКРФ вытекает, что обязательным участником публичного договора должна являтьсякоммерческая организация. При этом из числа возможных участников договора исключаютсявсе некоммерческие организации, которые при определённых условиях тоже могутзаниматься предпринимательской деятельностью, а также индивидуальныепредприниматели[77]. Однако из предыдущегоизложения следует, что не всякая коммерческая организация может выступатьагентом такого договора, а лишь удовлетворяющая перечисленным выше критериям.
Путём введения категории (типа) публичного договоразаконодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение в определённыхсферах потребностей экономически слабой стороны, то есть в основном массовогопотребителя. Следовательно, именно потребители выступают на стороне контрагентакоммерческой организации, которая, сообразуясь с характером своей хозяйственнойдеятельности, должна осуществлять конкретные действия в отношении каждого, кток ней обратится.
Согласно положениям ГК РФусловия договора могут определяться:
- По усмотрениюсторон, заключающих конкретный договор;
- Примернымиусловиями, разработанными для договоров соответствующего вида, опубликованнымив печати и применяемыми сторонами договора;
Соответствующими обычаямиделового оборота;
- Обязательными длясторон правилами, содержащимися в правовых актах.
Применительно к типупубличного договора особое значение приобретают последние правила,установленные законом и иными правовыми актами, действующими в момент егозаключения. Такого рода правила (типовые договоры, положения), обязательные длясторон при заключении и исполнении публичных договоров, вправе издавать вслучаях, предусмотренных законом, Правительство РФ[78].
Данное положение в полной мереучитывает специфику отношений, опосредуемых публичными договорами: как правило,это отношения определённых коммерческих организаций с массовым потребителем.Именно необходимость обеспечения защиты прав и законных интересов потребителейтребует оперативного и гибкого регулирования условий публичных договоров.
Один из способов формулирования сторонами условий договора,значительно облегчающий его оформление, заключается в отсылке к условиямразличных примерных договоров (ст.427 ГК). Для этого достаточно, чтобыпримерные условия договоров были разработаны применительно к конкретным видамдоговоров, а главное, чтобы эти примерные условия были опубликованы в печати,то есть были бы общеизвестны и определимы.
В этом плане, какпоказывает опыт других стран, особого внимания заслуживают условия примерныхдоговоров, разрабатываемые различными ассоциациями (союзами)товаропроизводителей либо потребителей. В таких примерных условиях отражаетсяспецифика соответствующих товаров, работ и услуг, предусматриваются конкретныеправовые средства, направленные на реализацию интересов производителей ипотребителей, обеспечение защиты их прав[79].
В них, в частности, могут определяться:
- Обязательный идополнительный объём предоставляемых услуг;
- Их качественныехарактеристики;
- Специальные праваи обязанности хозяйствующего субъекта – исполнителя;
- Льготы дляотдельных категорий потребителей;
- Ценообразовательнаяпроцедура[80].
Все вышеизложенное можноотнести и к договору проката. Здесь для арендодателя заключение договора собратившимся к нему лицом является обязательным, если в момент обращенияимеется в наличности сдаваемое на прокат имущество. Арендодатель долженпредоставлять имуществ во в прокат любым пользователям на равных условиях заравную плату, если, конечно, для кого-то из них не установлены закономопределенные льготы. При необоснованном уклонении от заключения договорапроката лицо, заинтересованное в том, чтобы такой договор был с ним заключен,вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Всудебном порядке могут быть урегулированы и разногласия сторон по отдельнымусловиям договора. На договор проката распространяется ряд общих положений обаренде: обязанность предоставления имущества сдаваемого в прокат, в состоянии,соответствующем условиям договора и назначению имущества; обязанностьарендатора использовать получаемое имущество в соответствии условиями договора,а если таковые отсутствуют — в соответствии с назначением имущества; сохранениедействия договора в силе при изменении собственника имущества, сдаваемого варенду: право арендодателя на расторжение договора и возмещение убытков принесоблюдении получившим имущество лицом требования использовать его строго поусловиям договора или в соответствии с назначением.
Вместес тем, соответствующий именно договору проката раздел ГК предусматривает рядспецифических особенностей для него правил: к ним относятся нормы о сроке,форме и содержании договора проката.
Срокдоговора проката не может превышать одного года (п. 1 ст.627 ГК). Даже еслистороны заключают договор проката на более длительный срок, он считаетсязаключенным на год. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенныйсрок, если арендатор фактически продолжает пользоваться имуществом послеокончания срока договора, а также правила о преимущественном праве арендатора,исполнившего надлежащим образом свои обязанности, возобновить договор поистечении срока его действия (ст. 621 ГК) к договору проката не применяется[81].
Формадоговора предусмотрена только письменная, независимо от срока действиядоговора и состава его участников (п. 2 ст.626 ГК). Что касается содержаниядоговора проката, то права и обязанности контрагентов в нем имеют существенныеотличия от прав и обязанностей сторон договора аренды.
Длятого, чтобы защитить интересы арендаторов и устранить возможность разногласиймежду сторонами при выявлении дефектов в сданном на прокат имуществе,установлена дополнительная обязанность арендодателя в ст.628 ГК (по сравнению сп.1 ст.611 ГК). Арендодатель должен в присутствииарендатора проверить исправность сдаваемого на прокат имущества и выдатьарендатору письменные инструкции о правилах эксплуатации его.
Еслиарендатор в процессе использования полученного на прокат имущества обнаруживаетнедостатки, препятствующие полностью или частично его эксплуатации, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня получении соответствующего заявления арендаторалибо безвозмездно устранить недостатки имущества, находящегосяу арендатора, либо заменить доброкачественным предметомпроката. В договоре проката может быть оговорен и болеекороткий, чем десятидневный, срок для указанных действий. />
Еслиже недостатки сданного на прокат имущества явились следствием нарушенияарендатором правил о его использовании, арендатор оплачивает стоимость ремонтаи транспортировки предмета проката. Когда будет установлено, что по винеарендатора этот предмет полностью вышел из строя и ремонту не подлежит,арендатор обязан возмещать арендодателю причиненные своими действиями убытки,включая и упущенную выгоду, если законом или договором не предусмотрено иное[82].
Посколькув договорах проката бытовых предметов арендаторами часто выступают граждане, кподобным отношениям помимо выше охарактеризованных норм ГК могут применятьсяправила главы I Закона «О защите прав потребителей»[83],касающихся гарантий качества арендованного имущества, права на безопасность егои на информацию о нем, а также о возможности возмещения морального вреда засчет арендодателя при определенных условиях и специальных правил судебногоразбирательства./>2.3 Финансовая аренда (лизинг)
Подоговору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуетсяприобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имуществоу определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за платуво временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665ГК.).
Основополагающимзаконодательным актом по отношению к договору лизинга, безусловно, являетсявторая часть Гражданского кодекса РФ, где рассматриваемому договору посвященспециальный параграф 6, включенный в главу 34 (аренда). По Гражданскому кодексу(ст. 665) в соответствии с договором финансовой аренды (договором лизинга)арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанноеарендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца ипредоставить арендатору это имущество за плату во временное владение ипользование для предпринимательских целей[84].
Во-первых, в системе лизингапомимо непосредственных участников данного договора в качестве обязанного лицавыступает также продавец имущества, передаваемого в финансовую аренду.Во-вторых, лизингодатель на момент заключения договора еще не являетсясобственником лизингового имущества, а лишь принимает на себя обязательствоприобрести его у конкретного лица. В-третьих, арендатор не просто получаетимущество во владение и пользование, но и указывает арендодателю, у кого и чтоименно тот должен приобрести. Наконец, в-четвертых, закон, хотя и в видедиспозитивной нормы, предусматривает, что арендованное имущество передаетсяарендатору не лизингодателем, а непосредственно продавцом этого имущества.
Согласно ст. 666 ГК РФпредметом финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемыедля предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природныхобъектов. В силу общих положений законодательства не может передаваться влизинг и другое имущество, обращение которого запрещено законом или для оборотакоторого установлен особый режим[85].
Сейчас достаточно актуальнымстал вопрос о том, можно ли сдавать в лизинг не только производственноеоборудование или транспортные средства, но и офисную технику, в том числекомпьютеры, так как их становится выгодно приобретать посредством лизинга из-заускоренной амортизации. Следует подчеркнуть, что каких-либо запретов на этотсчет в законе нет. К тому же для многих видов деятельности офисная техника — это те же средства производства.
Арендодатель обязан уведомлятьпродавца о том, что приобретаемое у него имущество в дальнейшем будет переданов лизинг (ст. 667 ГК РФ).
В ГК РФ нет специальныхположений о форме договора финансовой аренды, поэтому должны применяться общиенормы о форме коммерческих сделок — они подлежат заключению в простой письменнойформе, в том числе допускается заключение договора путем обмена письмами.Однако здесь тоже существуют определенные проблемы. В частности, возникаетвопрос о том, должны ли договоры финансовой аренды недвижимости или предприятийподчиняться правилам о договорах аренды соответствующего имущества? Формально — нет. Логика рассуждений такова: глава 34 построена так, что преимущественнуюсилу имеют нормы, включенные в специальные параграфы, а в части,неурегулированной ими, действуют общие положения об аренде. Правила примененияк специальным арендным отношениям норм, входящих в другие специальные параграфыэтой главы ГК РФ, не имеется. Но в то же время надо иметь в виду, что почти всесделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а в органахгосрегистрации предъявляются очень жесткие требования к оформлению договоров идругих документов. Поэтому лучше все-таки учитывать требования, предъявляемыезаконом в форме договора аренды того или иного вида имущества. Нет врассматриваемом параграфе и указаний о сроках действия договоров финансовойаренды. Однако поскольку в приведенном выше определении этого договораговорится о передаче имущества во временное пользование, то, естественно, сроклизинга является существенным условием такого договора, и если он в договоре неуказан, то тот не может считаться заключенным. Арендатору предоставлено правозаявлять претензии по качеству или комплектности лизингового имуществанепосредственно продавцу, минуя арендодателя (п. 1 ст. 670 ГК РФ)[86].
Необходимо иметь в виду, чтосогласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22 декабря 1995 года №. 15-ФЗ«О введении в действие части второй Гражданского кодекса РоссийскойФедерации» и Указ, и Временное положение с 1 марта 1996 года утратилиюридическую силу в части, противоречащей параграфу 6 главы 34 ГК РФ[87].
8 февраля 1998 года был принятФедеральный закон № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации кКонвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге.» Правила Конвенцииприменяются к таким договорам финансовой аренды, стороны которых имеют местасвоей деятельности в разных государствах, а сама сделка связана со странами — участницами хотя бы по одному из двух следующих признаков: а) местомдеятельности сторон договора лизинга или продавца соответствующего оборудованияявляются участники Конвенции и б) договоры лизинга и поставки подчиняются правугосударства, подписавшего Конвенцию (п. 1 ст. 3).Конвенция определяетмеждународный финансовый лизинг как сделку, где арендодатель по спецификацииарендатора заключает договор поставки с третьей стороной (продавцом), всоответствии с которым арендодатель приобретает комплексное оборудование,средства производства или иное оборудование на условиях, одобренных арендаторомв той мере, в какой они затрагивают его интересы, и заключает договор с арендатором,предоставляя ему право использовать оборудование за периодические платежи (пп.«а» и «б» п. 1 ст. 1). Арендодатель при этом, так же как ипо российскому законодательству, обязан уведомить продавца о том, что приобретаемоеу него оборудование предназначается для предоставления в лизинг. По Конвенциипоследующий переход права собственности на лизинговое имущество к арендатору неявляется обязательной характеристикой лизинга. Обязанности поставщика подоговору купли — продажи оборудования распространяются на арендатора, как еслибы он был стороной этой сделки (ст. 10). Арендатор в случае нарушенияарендодателем условий договора вправе отказаться от оборудования илирасторгнуть договор. Если же он сам нарушил свои обязательства, то может бытьпринужден контрагентом возместить убытки сверх арендных платежей, а когданарушения признаются существенными — то и к досрочной выплате суммы будущихпериодических платежей (ст. 13).
Арендодатель может передатьсвои права на лизинговое имущество третьим лицам при условии, что это неосвобождает его от выполнения обязательств перед лизингополучателем. Арендатор,в свою очередь, вправе передавать права пользования имуществом другим лицамтолько с согласия арендодателя (ст. 14)[88].
Если говорить о существенныхусловиях договора лизинга, то необходимо отметить разный подход по этомувопросу, существующий в ГК РФ и в Законе «О лизинге» Так, согласно ст. 665 ГКРФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуетсяприобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного импродавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владениеи пользование для предпринимательских целей. Закон о лизинге в ст. 15устанавливает целый перечень существенных условий лизингового договора, врезультате чего практически все условия договора лизинга считаютсясущественными. Обязательные признаки и условия договора лизинга установлены и вст. 16 Закона о лизинге. Однако юристы до сих пор не пришли к единому мнению:какими из этих норм следует руководствоваться при решении вопроса о том,является сделка лизинговой или нет?
В качестве примера можнопривести Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округаот 3 апреля 2001 г. № Ф03-А37/01-1/442. Договор лизинга был признан судомнезаключенным как несоответствующий ст. 422 ГК РФ, а в частности ст. 665 ГК РФ,устанавливающей, по мнению суда, существенные условия для договора финансовойаренды (лизинга), т.к. в договоре отсутствуют существенные условия, а именно:обязанность приобретения арендодателем предмета лизинга у определенногоарендатором продавца и отсутствия права выбора продавца самим арендодателем.Так же, как указывается в названном постановлении, заключенный договор не признаетсядоговором лизинга и в силу ст. 667 ГК РФ, т.к. лизингодатель, покупаяимущество, не предупредил продавца о том, что покупаемое им имуществопредназначается для передачи в лизинг. Арбитражный суд кассационной инстанциипризнал договор не отвечающим признакам договора финансовой аренды, но отметилдействия сторон по фактическому исполнению сделки, свидетельствующие о наличиимежду ними арендных отношений с правом выкупа арендованного имущества, которыерегулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ[89].
Федеральный арбитражный судМосковского округа (Постановление от 15 мая 2008 г. по делу № КГ-А40/1883-08[90]) отмечает, чтосущественные условия и особый порядок заключения договоров финансовой аренды(лизинга) установлены ст. ст. 665, 667 ГК РФ, а также ст. 15, 16 Закона №164-ФЗ[91].
Встречаются в судебнойпрактике и противоположные случаи — попытки доказать, что между сторонами былзаключен договор купли — продажи, а не лизинга. Так, организация в кассационнойжалобе указала, что суд не дал буквального толкования условий договора, которымустановлено, что договор считается заключенным при наличии приложения кдоговору № 2 о согласовании размера и сроков уплаты лизинговых платежей,нарушение которых влечет за собой имущественную ответственность. Приложение № 2сторонами согласовано не было, и, следовательно, суду надлежало признать этотдоговор незаключенным.
Основываясь на этом,организация, полагающая, что был заключен договор купли — продажисельскохозяйственного оборудования, считает свои обязательства по оплатеоборудования выполненными. Зачет организацией — лизингодателем части платежейпо договору в счет оплаты стоимости услуг по незаключенному договору лизингаорганизация — лизингополучатель находит необоснованным.
Федеральный арбитражный судПоволжского округа по этому вопросу отметил[92], что согласнопредставленным документам сторонами был заключен договор финансового лизинга, ив счет исполнения обязательств по данному договору лизингодатель на основанииустной заявки лизингополучателя закупил у организации сельскохозяйственноеоборудование, переданное лизингополучателю по акту приемки — передачи.
Согласно условиям договорализинга в день его заключения стороны подписали два приложения за № 1, в одномиз которых согласованы ассортимент объектов лизинга и количествосельскохозяйственной техники, подлежащей поставке по данному договору. Вовтором документе, обозначенном как приложение к акту приемки — передачи,согласованы условия, сроки и порядок расчетов лизингополучателя за технику. Какотмечает кассационная инстанция, указанные обстоятельства не противоречатнормам права, установленным ст. ст. 665, 666 и 668 ГК РФ. Кроме того,заключение и исполнение сторонами договора лизинга подтверждаются также исчетом — фактурой с расшифровкой платежей, платежными поручениями, которымиответчик частично перечислил задолженность за сельскохозяйственноеоборудование, указав наименование платежей — «Стоимость объектализинга».
Таким образом, учитываяизложенные обстоятельства, суд посчитал, что доводы заявителя о заключениимежду сторонами договора купли — продажи, а не лизинга и поэтому отсутствии унего обязательства по уплате лизинговых платежей и пени за просрочку их оплатыне основаны на материалах дела.
В отношении государственныхучреждений взыскание задолженности по уплате лизинговых платежей тоже имеетсвои особенности. Так, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций,рассматривая такое дело, руководствуясь ст. 401 ГК РФ, исходил из отсутствиявины ответчика (государственного учреждения) в просрочке исполненияобязательства. Материалами дела, по мнению судебных инстанций, рассматривающихдело, было подтверждено отсутствие финансирования ответчика какгосударственного учреждения за счет средств федерального бюджета, а им самимпри этом были предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Заканчивая разговор овопросах, возникающих при рассмотрении в арбитражных судах споров по лизинговымсделкам, отметим, что, хотя при рассмотрении этой категории дел и появляютсяособенности, возникающие как в связи с проблемами в правовом регулированиилизинга, так и в связи с отличительными чертами, характерными только длядоговора лизинга, чего, безусловно, нельзя не учитывать, причины длявозникновения споров остаются теми же, что и для остальных категорий дел — попытка уйти от исполнения своих обязанностей по заключенному договору, поискдля себя каких-либо преимуществ и льгот либо неисполнение контрагентом посделке своих обязательств.
Заключение
Проведенноеисследование финансово-правового и гражданско-правового аспектов, правовогорегулирования аренды (имущественного найма), а также участия органов внутреннихдел в арендных отношениях позволяет сформулировать нижеприведенные выводы,положения и предложения, использование которых возможно при реализацииинститута аренды в правоприменительной практике, а также при совершенствованиифинансового и гражданского законодательства.
Институтаренды известен с древнейших времен. До наших дней он дошел практически безсущественных изменений. Основной расцвет аренды, принято относить к временамразвития римского права. Исторически прослеживается тенденция сохранениясущности имущественного найма и основных положений, регулирующих его.
1.Посуществу аренда представляет собой переход имущества от одного лица к другомуво временное владение и пользование. Однако договор аренды, по нашему мнению,связан не только с предоставлением нанимателю правомочий по владению ипользованию вещью — предметом аренды, но и частично передачей правомочийраспоряжения. Это наглядно проявляется в договоре аренды транспортных средств,предприятия как имущественного комплекса. Особенно ярким доказательством томуявляется право арендатора передавать другому лицу в субаренду предмета аренды.В связи с этим, автором предлагается внести изменение в пункт первый статьи 606ГК РФ. Указанный пункт целесообразно изложить в следующей редакции: «Подоговору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуетсяпредоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение,пользование и частичное распоряжение или во временное пользование».
2.Посколькув действиях арендатора есть акты распоряжения имуществом, то название статьи615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом», по нашему мнению, следуетпризнать неудачным и вводящим в заблуждение относительно правовой природыуказанных сделок. Точнее было бы назвать эту статью «Правомочия арендатора вотношении арендованного имущества».
3. Подоговору аренды арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемое имимущество в субаренду (поднаем) и передавать свои право и обязанности подоговору аренды другому лицу (перенаем). В случае возникновения вторичнойсубаренды, в целях устранения несоответствий необходимо ввести положение,ограничивающее переход к субарендатору прав по распоряжению. В связи с чемпункт 2 статьи 615 ГК РФ предлагается дополнить словами «субарендатор имеетправо распоряжаться имуществом, полученным по договору субаренды, только ссогласия арендодателя».
4. Поистечении срока действия договора аренды арендатор должен вернуть имуществоарендодателю. Если же арендатор продолжает пользоваться имуществом послеистечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, топроисходит возобновление договора арены. В ГК РФ не установлен срок «ожидания»возражения. В интересах арендодателя и арендатора срок ожидания в нем долженбыть определен. В связи с этим целесообразно дополнить пункт второй статьи 621ГК РФ частью второй, изложив ее в следующей редакции: «Возражения арендодателядолжно быть заявлено не позднее семи дней по окончании договора при арендедвижимого имущества и 14 дней — недвижимого».
Еслипо окончании срока договора аренды наниматель при отсутствии возраженийнаймодателя продолжает пользоваться вещью, то имеет место не возобновлениедоговора, а заключение нового договора.
5.Целесообразно было бы включить в текст Гражданского кодекса статью о существенныхусловиях договора аренды. Автором предлагается главу 34 «Аренда» дополнитьстатьей 606.1 «Существенные условия договора аренды», содержащую в себеследующие положения:
«Призаключении договора аренды (имущественного найма) между арендодателем (наймодателем)и арендатором (нанимателем) должно быть достигнуто соглашение:
1) опредмете договора аренды;
2) осроке действия договора аренды;
3) осроке, порядке внесения и размере арендной платы;
4) обусловиях пользования арендованным имуществом;
5) обобеспечении содержания арендованного имущества».
Вработе предлагается авторская трактовка критериев, которые позволяютразграничивать договор аренды и близкие договорные правовые институты.
6Договоры хранения в автоматических камерах хранения определены как договорыхранения, поскольку функция самих камер и направленность договора заключаютсяименно в хранении.
Договоркоммерческой концессии отличается от договора аренды прежде всего по объекту,если же предусматривается передача не только исключительных прав, но и вещей,договор коммерческой концессии должен быть определен как смешанный договор (сэлементами аренды).
Договорхранения в целом легко отличается от договора аренды по обязанности хранителялишь хранить вещь без пользования. В тех случаях, когда он получает также правои пользоваться хранимым, это правомочие у него возникает опять же в интересахпоклажедателя для обеспечения сохранности имущества.
Договорфрахтования (чартер) в работе определен как договор перевозки, поскольку с егопомощью удовлетворяется потребность фрахтователя переместить груз в место назначения;само транспортное средство интересует его лишь косвенно и только в указаннойсвязи. В договоре же фрахтования на время с экипажем фрахтователя интересуетименно само транспортное средство и его возможности в целом, этот договордолжен быть отнесен к арендному типу договоров.
Концессионныесоглашения, в том числе соглашения о разделе продукции, образуютсамостоятельный тип договоров, для которых характерен особый субъектный состав(участвует Российская Федерация), административный характер ряда отношений,особый объект (предоставляются исключительные права, а не само имущество).Совокупность этих и других специфических признаков не позволяет смешивать такиесоглашения с арендой земельных участков. В работе также сделан вывод, чтодоговор аренды недр невозможен, в том числе в связи с отсутствием у недрсвойств непотребляемости и определенности (недра есть естественное состояниеземли).
Библиографический список
Нормативно-правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российскаягазета. – 1993. – № 237.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ,принят 30.11.1994 г., по состоянию на 24.07.2008] // Собрание законодательстваРФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ,принят 26.01.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательстваРФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон №146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собраниезаконодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 22.11.2008] // Собраниезаконодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.
6. Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ,принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательстваРФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.
7. Лесной кодексРоссийской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 200-ФЗ, принят 04.12.2006г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – №50. – Ст. 5278.
8. Водный кодексРоссийской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 74-ФЗ, принят 03.06.2006 г.,по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 23. –Ст. 2381.
9. О лицензированииотдельных видов деятельности [Текст]: [Федеральный закон № 128-ФЗ, принят08.08.2001 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 33 (часть I). – Ст. 3430.
10. Об инвестиционнойдеятельности в российской федерации, осуществляемой в форме капитальныхвложений [Текст]: [Федеральный закон № 39-ФЗ, принят 25.02.1999 г., посостоянию на 24.07.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 9. – Ст.1096.
11. О финансовойаренде (лизинге) [Текст]: [Федеральный закон № 164-ФЗ, принят 29.10.1998 г., посостоянию на 26.07.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 44. – Ст.5394.
12. О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральныйзакон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собраниезаконодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
13. О соглашениях оразделе продукции [Текст]: [Федеральный закон № 225-ФЗ, принят 30.12.1995 г.,по состоянию на 29.12.2004] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 1. –Ст. 18.
14. О ветеранах[Текст]: [Федеральный закон № 5-ФЗ, принят 12.01.1995 г., по состоянию на22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 3. – Ст. 168.
15. О защите правпотребителей [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, принят 07.02.1992 г., по состоянию на25.10.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 3. – Ст. 140.
16. О порядкерегистрации транспортных средств [Текст]: [Приказ МВД РФ№ 59, от 27.01.2003 г.,по состоянию на 04.06.2007] // Бюллетень нормативных актов федеральных органовисполнительной власти. – 2003. – № 18. – С.43.
17. Об утвержденииформы федерального государственного статистического наблюдения за наличием идвижением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов и инструкциипо ее заполнению [Текст]: [Постановление Госкомстата РФ № 101, от 14.07.1995г., по состоянию на 11.02.1999] // Финансовая газета. – 1995. – № 52. – С. 19.
Научная и учебная литература
18. Агафонов Ю.А.Аренда в системе сельскохозяйственных отношений: учебное пособие. [Текст] – М.,Юнити. 2008. – 432 с.
19. Аксюк И.В.Понятие недвижимости и ее оборотоспособность [Текст] // Северокавказскийюридический вестник. – 2008. – № 1. – С. 88.
20. Алексеев Т.Д.Аренда торговых помещений. [Текст] – М., Скиф. 2008. – 578 с.
21. Бондаренко Д.В.Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст] // Право иэкономика. – 2006. – № 3. – С. 23.
22. Бочарова К.В.Некоторые особенности правовой регламентации инвестиционного договора какгражданско-правового обязательства [Текст] // Правовое регулированиепредпринимательской деятельности: Сб. научи, статен. – Самара., Самарск. гос.ун-т. 2001. – 378 с.
23. Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договор о передаче имущества.[Текст] – М., Статут. 2005. – 678 с.
24. Булеков М.Договор аренды зданий и сооружений [Текст] // Фин. Россия. – 1997. – № 18. – С.15.
25. Валодин Л.Ф.Предприятие как недвижимость [Текст] // Хозяйство и право. – 2002. – № 4. – С.17.
26. Васильева М.В.Гражданско-правовые средства охраны и использования памятников истории икультуры. Автореф. дис.… канд. юрид. наук. [Текст] – М., 1988. – 42 с.
27. Витрянский В.В.Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий,сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] – М., Статут. 2002. – 326 с.
28. Витрянский В.Общее положение о договоре [Текст] // Хозяйство и право. – 1995. – № 12. – С.15-16.
29. Возчиков М.Учреждение-арендодатель [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 46. – С. 9.
30. Вострокнутов А.Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений [Текст] // Корпоративныйюрист. – 2006. – № 11. – С. 28.
31. Гражданское правоРоссии. Часть вторая. Обязательственное право: курс лекций [Текст] / Отв. ред.Садиков О.Н. – М., Норма. 2004. – 476 с.
32. Гражданскоеправо. Учебник. Часть 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М.,Проспект. 2008. – 836 с.
33. Гражданскоеправо. В 2-х томах. Том 2. Учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. – М.,Волтерс Клувер. 2008. – 812 с.
34. Гражданскоеправо. Часть вторая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П., Масляев А.И. –М., Юристъ. 2007. – 762 с.
35. Гражданское правоРоссии. Часть вторая: Курс лекций [Текст] / Под ред. Брагинского М.И., КлейнаН.И. – М., БЕК. 1997. – 502 с.
36. Гришаев С.П. Всео недвижимости: Учеб. пособие. [Текст] – М., Волтерс Клувер. 2007. – 568 с.
37. Гришин Л.Ж.Договор проката [Текст] // Российская юстиция. – 2000. – № 9. – С. 7.
38. Дедиков С. Лизингв лабиринте: поиск спасительной нити. [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – №.15. – С. 43.
39. Дедиков С.Публичный договор [Текст] // Хозяйство и право. – 2002. – №11. – С. 116.
40. Долуханян P.M.,Морозовская Т.А. Аренда торговых помещений. [Текст] – М., Юрлитиздат. 1976. –312 с.
41. Дунаева Н.Ю.Проблемы практики применения законодательства, связанного с аренднымиотношениями [Текст] // Вестник Арбитражного суда города Москвы. – 2007. – № 5.– С. 17.
42. Емельянов А.С.Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости [Текст] // Недвижимость.Строительство. Право. – 2008. – № 4. – С. 24.
43. Жариков, Ю.Г.Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическоепособие. [Текст] – М., БЕК. 2002. – 516 с.
44. Жилинский С.Э, Правоваяоснова предпринимательской деятельности (предпринимательское право). Курслекций. [Текст] – М., Юрайт. 2008. – 418 с.
45. Земельныйучасток: вопросы и ответы [Текст] / Под ред. Боголюбова С.А. – М., Юстицинформ.2008. – 518 с.
46. Иоффе О.С.Обязательственное право. [Текст] – М., Статут. 2005. – 674 с.
47. Исрафилов И.Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. – 1997. – № 10. – С. 113
48. Каширин А.Роковая аренда [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 35. – С. 8.
49. Комментарий кгражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] /Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт-Издат. 2008. – 864 с.
50. Комментарий кгражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] /Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт-Издат. 2008. – 882 с.
51. Комментарий кгражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] /Под ред. Садикова О.Н… – М., Инфра-М. 2008. – 746 с.
52. Комментарий кгражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] /Под ред. Садикова О.Н. – М., Инфра-М. 2007. – 798 с.
53. Корнев О.Д.Финансовый лизинг [Текст] // Российская юстиция. – 2001. – № 4. – С. 32.
54. Лаасик Э.Я.Советское гражданское право. Часть особенная. [Текст] – Таллинн., 1980. – 782с.
55. Ланда В.М.Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения[Текст] // Юрист. – 2008. – № 4. – С. 16.
56. Левенсон Д.С.Договор аренды транспортных средств: Автореф. дис.… канд. юрид. наук.[Текст] – М., 1968. – 38 с.
57. Левенсон Д.С.Договор аренды транспортных средств. [Текст] – М., Юридическая литература.1969. – 318 с.
58. Левицкая Е.А.Аренда и концессия как формы публично-частного партнерства в управлениикоммунальным имуществом муниципальных образований [Текст] // Юрист. – 2007. – №9. – С. 22.
59. Лермонтов Ю.М. Обособенностях заключения и исполнения договора аренды: что нужно знатьконтрагентам [Текст] // Право и экономика. – 2008. – № 5. – С. 22.
60. Мейер Д.И.Русское гражданское право. Ч. 2. [Текст] – М., Статут. 2002. – 654 с.
61. Научно-практическийкомментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой(постатейный) [Текст] / Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. – М., Норма.2006. – 732 с.
62. Николюкин С.В.Коммерческая аренда в международном обороте: специфика и практика разрешенияспоров [Текст] // Налоги (газета). – 2008. – № 36. – С. 17.
63. Ожегов С.И.,Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. [Текст] – М., Азбуковник. 1997. –1024 с.
64. Пискунова Е.А.Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды [Текст]// Правовые вопросы недвижимости. – 2008. – № 2. – С. 25.
65. Покровский И.А.Основные проблемы гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2004. – 642 с.
66. Правовые проблемыгражданской правосубъектности [Текст] / Отв. ред. Красавчиков О.А. – М.,Статут. 2005. – 574 с.
67. Пронина М.Г.Имущественный найм в отношениях между социалистическими организациями. [Текст]– Минск., 1969. – 362 с.
68. Романец Ю.В.Система договоров в гражданском праве России. [Текст] – М., Юристь. 2001. – 642с.
69. Сарбаш С.В.Обеспечительная передача правового титула [Текст] // Вестник гражданскогоправа. – 2008. – № 1. – С. 15.
70. Сарнаков И.В.Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системедоговорных отношений и основные его положения [Текст] // Юрист. – 2006. – № 4.– С. 21.
71. Ситникова Е.Лизинг и суд (некоторые вопросы судебной практики по спорам) [Текст] //Бизнес-адвокат. – 2007. – № 24. – С. 43.
72. Сыродоев Н.А.Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество [Текст] // Государствои право. – 1998. – № 8. – С. 91.
73. Тарасенко Ю.А. Овыборе способа защиты прав арендатора [Текст] // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 5.– С. 31.
74. Толмачев О.Ж.Арендные правоотношения [Текст] // Российская юстиция. – 2002. – № 2. – С. 16.
75. Тотьев К.Публичный договор [Текст] // Хозяйство и право. – 2002. – №6. – С. 79-80.
76. Учебник.Гражданское право. Часть 2. Обязательственное право [Текст] / Под ред.Залесского В.В. – М., «МТК «Восточный экспресс». 2002. – 652 с.
77. Филиппов А.Е.Особенности аренды имущества унитарного предприятия [Текст] // Арбитражныеспоры. – 2008. – № 2. – С. 24.
78. Философскийэнциклопедический словарь. [Текст] / Под ред. Губского Е.Ф., Кораблевой Г.В.,Лутченко В.А. – М., Инфра-М. 2005. – 986 с.
79. Харитонова Ю.Договор лизинга. [Текст] – М., Юрайт-М. 2008. – 432 с.
80. Хохлов В.А.Ответственность и позитивное регулирование [Текст] // Гражданское право. –2008. – № 3. – С. 25.
81. Цыбуленко З.Сделки с недвижимостью и их регистрация [Текст] // Законность. – 2008. – № 2. –С. 19.
82. Чимов З.В.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере — субинститут института государственной регистрации [Текст] // Бюллетеньнотариальной практики. – 2008. – № 3. – С. 36.
83. Шадрина Т.Н.Правовое регулирование отношений с участием иностранных инвесторов. [Текст] –М., Проспект. 2007. – 412 с.
84. Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2005. – 672 с.
85. Щекутова М.И. Опрактике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде[Текст] // Юридический мир. – 2008. – № 10. – С. 29.
86. Щекутова М.И. Опрактике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде[Текст] // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 10. – С. 72-73.
Материалы юридической практики
87. О некоторыхвопросах, связанных с применением части первой гражданского кодекса РоссийскойФедерации [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАСРФ № 8 от 01.07.1996 г.] // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 20.
88. О государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. –С. 39.
89. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13678/06 от02.07.2006 г. // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 12. – С. 43.
90. ПостановлениеФедерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.02.2008 г. по делу №А55-36112/08 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 7. – С. 31.
91. ПостановлениеФедерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.09.2007 г. по делу №А55-19287/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 2. – С. 67.
92. ПостановлениеФедерального арбитражного суда Московского округа от 15 мая 2008 г. по делу № КГ-А40/1883-08 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 11. – С. 76.