НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
«МОСКОВСКИЙ ЭКОНОМИКО–ФИНАНСОВЫЙ ИНСТИТУТ»
Специальность 060400 – «Финансы и кредит»
«К защите»
Проректор ________________________
(подпись, Фамилия И. О.)
«____» ________________________ 200_г.
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
Тема: «Ипотечное кредитование в современной России»
Студент: Жучков М.Ю. _
(Фамилия И.О.)
_____________________________________
(подпись)
« 1 » февраля 2007 г. _
Научный руководитель: ________________
ученая степень
_____________________________________
(подпись, Фамилия И.О.)
«___» ________________ 200__г. МОСКВА 2007 г.
Содержание
Введение 3
1. Экономические и правовые основыипотечного кредитования 7
1.1. Основные экономические и правовыепонятия в ипотеке
и ипотечном кредитовании 7
1.2. Ипотечное кредитование всовременной России 18
2. Прикладные аспекты ипотечногокредитования
как инструмента бизнеса 37
2.1. Проблемы участия банков випотечном кредитовании 37
2.3. Проблемы финансированиядеятельности промышленных
предприятий с помощьюипотечного кредитования 57
3. Направления совершенствованиямеханизма
возвратности ипотечныхкредитов 66
3.1. Основные принципы обеспечения
возвратностиипотечного кредита 66
3.2. Финансовые риски и страховая защита в
ипотечномкредитовании 73
3.3. Методы оценки рыночной стоимости объектовипотеки 83
Заключение 92
Список литературы 96
Введение
Ипотека, то естьобеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовыхобязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служитв странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментовобеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма,поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав изаконных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов переходаресурсов в руки рентабельно действующих собственников.
Актуальность ипотекисущественно возрастает в трансформационных и переходных экономиках.Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимногонедоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротствпредпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физическихлиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплатетруда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческихорганизаций от перемен политического климата – все это обусловливаетнеобходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупныхкоммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрывсложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта,возникают проблемы финансирования крупных сделок.
В этой связи расширениеприменения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитовдолжно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, атакже разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей,повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищномустроительству и ряду других отраслей национальной экономики.
Поэтому следует отметить,что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитованиямалого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятиякомплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решитьданные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточносопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения,действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартирыили строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихсяпод контролем малых и средних предприятий.
Системы ипотечногоинвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитованияпод невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования,приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственныхпомещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемойссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что вподавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежнымобеспечением выданной ссуды.
В настоящее времяскладывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опираетсяна коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предметпотребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотекии оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а такжепорционность предоставления кредита.
Другая система основанана оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредитана новое строительство.
Существуют системыипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом подзакладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности,приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средствпредприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительныезакладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Наконец, возможнозаключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю–продажуимеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срокнового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счетвыручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаютсякоммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
Ипотека может бытьустановлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправепродавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки изсостава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания,сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательскойдеятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другиестроения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.
Предмет ипотеки долженпринадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственноговедения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждогоиз собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменногосогласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправезаложить свою долю без их согласия.
Все вышесказанноеподчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое,во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, аво-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.
Таким образом, ипотекаявляется в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многихважных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашейстране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте уипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенныепроблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попытокк их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Всевышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темыдипломной работы.Объекти предмет дипломной работы
Объектом рассмотренияв дипломной работе является рынок ипотечного кредитования вРоссии, предметом рассмотрения –отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечногокредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейсяэкономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализаэкономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а такженеобходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщикомв процессе оценки предмета залога.Цель изадачи дипломной работы
Цель дипломной работызаключается в анализе основных проблем ипотечного кредитования и рассмотрениивозможных методов усиления его роли в экономическом росте России. В рамкахпоставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:
· рассмотретьправовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования, а такжеопределить его место в совокупности банковских операций;
· проанализироватьотечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования;
· исследоватьпроблемы участия банков в ипотечном кредитовании, проблемы использованияипотеки в жилищном кредитовании, а также формирования пассивов предприятий засчет ипотечных кредитов;
· выявитьнаиболее приемлемые методы обеспечения возвратности ипотечных кредитов,рассмотреть возможные механизмы страхования банковских кредитных рисков, атакже объектов залога;
· предложитьмеханизм расчета реальной стоимости жилых и нежилых помещений в случаеиспользования их как объектов залога.Методическаяоснова исследования
Научной и методическойосновой дипломной работы послужили законодательные и иные нормативные акты,работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а такжетруды по экономике, финансам, теории кредита.
Аналитической базойобоснования концептуальных положений диплома, обеспечения достоверностисодержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данные ГоскомстатаРФ, эмпирические данные, материалы периодических изданий.
В ходе исследований врамках дипломной работы применялись различные методы: логический анализ,системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный методи другие.
1. Экономические и правовыеосновы ипотечногокредитования1.1 Основные экономические и правовыепонятияв ипотеке и ипотечном кредитеПравовая база ипотеки в России
В связи с увеличениемобъемов делового оборота недвижимости в России все активнее сталииспользоваться такие инструменты, как залог недвижимого имущества, внесениенедвижимости в качестве вклада в уставный капитал и др. В этой связи объективнопроявилась необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотомнедвижимого имущества. В результате законотворческой работы, ГосударственнойДумой, 24 июня 1997 года был принят Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)» который был одобрен Советом Федерации 9 июля1998 года.
В соответствии с этимЗаконом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служитнедвижимость. В указанном Законе (гл.1, ст.1, п.1) также содержится норма отом, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченномуипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). То естьЗакон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.
Участие третьего лица взалоговых правоотношениях показательно тем, что при этом, точно так же, как и вситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условиемявляется объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом,а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основнымдолжником, например, по кредитному договору. Отношения между названными лицамимогут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они неотносятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, «верят не лицу, авещи».
Указанный Законоднозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, иэтим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодательвладеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлениемимущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенныеограничения.
Таким образом, ипотекавозникает в силу норм закона. В частности, считается находящимся в залоге смомента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом иликвартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации всобственность.
Залог имеет место,например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другогонедвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечениеобязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотекиявляется договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки,залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.
В дополнение к сказанномунеобходимо указать, что применительно к ипотеке большое значение имеют какобщие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правиларегулирования оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборотнедвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии сзаконами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникатьзалог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другогонедвижимого имущества (гл.1, ст.5, п.1 Закона №102-ФЗ).
Помимо ограничений насостав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательстворегулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представленов виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основноеобязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств,обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:
· кредитныйдоговор (ст. 819 ГК РФ);
· договорзайма (ст. 807 ГК РФ);
· договориного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст.454ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст. 702 ГК РФ);
· другойдоговор (ст. 420 ГК РФ);
· причинениевреда (ст. 1064 ГК РФ).
Данный перечень не носитисчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка«если иное не предусмотрено федеральным законом».
Если сторонами ипотечныхправоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которыхустановлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (гл.1, ст.2 Закона №102-ФЗ).Основы регулирования бухгалтерского учета в России установлены Федеральным законом№129-ФЗ «О бухгалтерском учете» от 21 ноября 1996г. В соответствии с егоположениями (ст.1, п.2) Объектами бухгалтерского учета являются имуществоорганизаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемыеорганизациями в процессе их деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законео бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.
В каждом конкретномслучае бухгалтерский учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет своиспецифические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности,бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которымучитывается аренда имущества.
Согласно ст.807, п.1 ГК РФпо договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками,передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, еговозврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в главе 42ГК РФ. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договоромзайма или нормативными правилами могут быть установлены особенностииспользования и учета заемных средств. Сущность данной операции заключается втом, что передача предмета займа связана с переходом права собственности нанего, а значит и со списанием с баланса заимодавца вещей (товарно-материальныхценностей) и их принятием к учету на соответствующие счета заемщика.
Передача вещей(товарно-материальных ценностей) заемщику дает формальное основание отражатьоперацию в бухгалтерском учете через счета для учета реализации. Вместе с темзаемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат сиспользованием счетов для учета выручки от реализации. То есть ипотека влечетза собой не только правовые последствия, но и совокупность финансово-экономическихпроцедур, к которым относятся движение денежных ресурсов, бухгалтерскиеоперации, извлечение экономической выгоды и др.
Таким образом, внастоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки.Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, котораявключает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты.
По мнениюэкспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая базаипотеки нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточночетко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделео регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документподтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
Кредит под залог недвижимого имущества
Поскольку ипотекапредставляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получилараспространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков.То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечномукредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленныхспецификой формы залога недвижимости.
Таким образом, ипотечныйкредит – это одна из разновидностей долгосрочного кредита,выдаваемого под залогземли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст.5 Закона №102ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
· земельныеучастки (за исключением участков, указанных в ст.63 Закона №102 ФЗ);
· предприятия,а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое впредпринимательской деятельности;
· жилыедома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколькихизолированных комнат;
· дачи,садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
· воздушныеи морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Не все перечисленныеобъекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, всоответствии с Законом №122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество(недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – этоземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты,которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения,леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественныекомплексы. Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметамиипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.
Данное несоответствие,однако, не влияет на сущность ипотечного кредита, которая будет рассмотренадалее. Но прежде следует рассмотреть структуру рынка ссудных капиталов.
Рынок ссудных капиталовкак один из сегментов финансового рынка можно определить как особую сферуфинансовых отношений, связанных с обеспечением кругооборота ссудного капитала.Основными участниками этого рынка являются:
· первичныеинвесторы, т.е. владельцы свободных финансовых ресурсов, мобилизуемых банкамина различных основаниях и превращаемых в ссудный капитал;
· специализированныепосредники в лице кредитно-финансовых организаций, непосредственно привлекающие(аккумулирующие) денежные средства, превращающие их в ссудный капитал ипередающие такой капитал заемщикам на возвратной основе (временно) за плату вформе процента;
· заемщикив лице юридических и физических лиц и государства, испытывающие недостаток вфинансовых ресурсах и готовые заплатить специализированному посреднику за правоих временного использования;
· организации,занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием ссуд (страховыекомпании, независимые оценщики, ломбарды), в функции которых входит определениереальной стоимости заложенного имущества, перераспределение ущерба отнедобросовестного исполнения обязательств по кредитным договорам и обеспечениеобращения взыскания на объекты залога.
Исходя из целевойнаправленности выделяемых банками кредитных ресурсов рынок ссудных капиталовможет быть разделен на 4 базовых сегмента, что схематично представлено на рис.1:
· денежныйрынок – совокупность краткосрочных кредитных операций, обслуживающих движениеоборотных средств;
· рыноккапиталов – совокупность средне- и долгосрочных операций, обслуживающихдвижение, прежде всего, основных средств;
· фондовыйрынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок ценных бумаг;
· ипотечный рынок – совокупностькредитных операций, обслуживающих рынок недвижимости.
рынок капиталов
денежный рынок
фондовый рынок
ипотечный рынок
Рис. 1 Состав рынка ссудных капиталов
Таким образом, ипотечныйкредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться какспециальными ипотечнымибанками (приведено на рис. 2), так и иными коммерческимибанками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовымиинститутами.
Ипотечный кредит распространенв странах, где существует частная собственность на землю, и является важнымканалом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так каксобственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современнойтехники, для мелиорации и для других нужд.
Специализированные банки
Инвестиционный банк
Инновационный банк
Ипотечный банк
Эмиссионные консультации, выпуск и андеррайтинг ценных бумаг
Финансирование и кредитование инновационных проектов, научно-технических разработок
Выдача ипотечных кредитов – долгосрочных кредитов под залог недвижимости
Рис.2 Отдельные виды специализированных банков
Ипотечный кредит, какправило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков;проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется надлительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодическогопогашения. Годовые процентыпо ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируютсяв зависимости от финансового положения заемщика. Как уже упоминалось, ипотечныекредиты может выдавать как универсальный банк, так и специализированныйипотечный банк.
Ипотечный банк– кредитная организация, специализирующаяся на выдачедолгосрочных ипотечныхкредитов под залог недвижимости – земли, различных строений и другихобъектов недвижимости. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственныхнакоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций– долгосрочных ценных бумаг,выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированныйпроцент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческиебанки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.
В России в настоящеевремя ипотечных банков относительно мало, как правило, ипотечные кредиты выдаютуниверсальные банки. В этой связи представляется целесообразным определитьместо ипотечного кредита в системе операций коммерческого банка.
Несомненно, что ипотечныйкредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операциейполучателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системеактивных операций банка рассмотрим структуру операций банка (приведено на рис.3). На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, чтоипотечные кредиты относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемымбанками юридическим и физическим лицам.
В соответствии с рис. 3можно выявить основные особенности, присущие данному типу активных операций.Одна из таких особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент запользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется взависимости от многих факторов. Основными факторами в данном случае, по нашемумнению, являются:
· изменениеусловий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение егооценочной стоимости;
· изменениемакроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций банков;
· изменениенорм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменениериска, связанного с данным видом кредита и др.
Коммерческий банк
Активные
Выполняет операции
Пассивные
Комиссионные
Операции с ценными бумагами
Учет векселей
Выдача кредитов
Обслуживание пластиковых карточек
Потребительский кредит
Коммерческий кредит
Компенсационный кредит
Ссуда
Среднесрочные кредиты
(от 1 года до 3 лет)
Долгосрочные кредиты (более 3 лет)
Краткосрочные кредиты (до 1 года) Ипотечные кредиты
Лизинг
Займы