/>МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКАЯАКАДЕМИЯ УПРАВЛЕНИЯ И ЭКОНОМИКИ
Оценканедвижимости
Контрольнаяработа
ТЕМА: Сутьипотечного кредита. Специфика оценки недвижимости с привлечением ипотечногокредита
Санкт-Петербург2010
Содержание
Введение
1. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды
2. Оценка кредитуемой недвижимости
2.1 Определение рыночной стоимости собственного капитала
2.2 Оценка рыночной стоимостинедвижимости
2.3 Традиционная техникаипотечно-инвестиционного анализа
2.4 Оценка недвижимости, обремененнойранее полученным
ипотечным кредитом
2.5 Оценка недвижимости на основеограниченной стоимостной информации
Заключение
Список используемой литературы
Введение
Недвижимость — товар уникальный и сложный посоставу; его природу в значительной мере определяют конкретныефакторы. Поэтому необходима комплексная оценка недвижимости сучетом всех соответствующих внутренних и внешних условий.
Ценностьземли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью(неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостьюместоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческойдеятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние накачественные характеристики земельных участков.
Перечисленныепараметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости.Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однакопредметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалентлюбой потенциальной сделки с недвижимостью.
Оценканедвижимости, прежде всего, предполагает определение рыночной стоимости актива.Однако, если оцениваемый объект финансируется за счет собственных и заемныхсредств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимостисобственного капитала инвестора и рыночной стоимости привлекаемого ипотечногокредита.
Ипотечно-инвестиционныйанализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использоватьдля оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.
Целью работы – понять суть ипотечного кредита и раскрытьспецифику оценки недвижимости с привлечением ипотечного кредита.
1. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды
Недвижимостьявляется неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако всилу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования.К наиболее важным можно отнести следующие.
1.Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвесторазначительного капитала.
2.Недвижимость, прежде всего, — это земельный участок, на котором возводятсянекоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использованияприносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначальногосоздания, так как она не подлежит транспортировке.
3.Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленномфедеральным законом.
4.Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическоестарение недвижимости происходит в течение длительного времени.
5. Втечение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятийкапитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, онаможет быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.
6.Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменениестоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.
Целесообразностьиспользования заемных средств при совершении операций с недвижимостьюсуществует как для заемщика, так и для кредитора.
Преимуществапривлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору(заемщику):
1.Приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым онрасполагает на момент совершения сделки.
2.Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихсясобственных средств при кредитовании в другие объекты.
3.Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственникувыплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектомнедвижимости.
4.Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальныхусловий финансирования.
Рассматриваяположительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимоотметить недостатки.
1.Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор долженуплатить проценты.
2.Ипотечный кредит – это заемный источник, требующий своевременного и полноговозврата.
3.Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре,падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционногодохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.
4.Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания назаложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной ценыпогашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы,причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.
Кредиторпринимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе подзалог недвижимости на основе анализа следующих факторов:
1.Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностейв течение всего срока погашения задолженности может контролироватьсякредитором.
2.Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок сней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорныхобязательств заемщиком.
3.Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основойвозврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.
4.Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в негоособых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночнойдоходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процессперепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.
5.Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечномубанку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.
Рассмотренныеособенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночнойэкономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.
Ипотечныйкредит— это разновидность кредита, длякоторой характерно:
· предоставлениеденежных средств на длительное время,
· кредитованиесделки по приобретению недвижимости,
· в качестве залогавыступает приобретаемая недвижимость.
Такимобразом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объектазалога и приобретаемого объекта.
Втечение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор(залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняяправа владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этомзаемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доходпозволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги,страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта внадлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.
Ипотечныйкредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицироватьпо различным признакам, таким, как:
· назначениекредитуемого объекта;
· характер участияв инвестиционном процессе;
· порядок погашениядолга и уплаты процентов;
· стабильностьпроцентной ставки по кредиту;
· стабильностьвеличины взноса в погашение обязательств;
· участие кредиторав текущих доходах и приросте;
· стоимостькапитала инвестора;
· способфинансирования перепродажи.
Дляцелей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными ипеременными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов втечение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и,следовательно, на выбор метода оценки.
Кпервой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашениедолга и процентов равновеликими суммами.
Вовторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов пообслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких,как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основногодолга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.
1.Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (илибольшей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. Кразновидностям данного кредита относят:
· кредиты,предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатойпроцентов, а в конце срока – «шаровой» платеж;
· кредиты с уплатойтолько начисленных процентов и в конце срока – «шаровой» платеж;
· кредиты, покоторым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за периодкредитования процентов;
2.Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов наостаток долга. К разновидностям кредита относят:
· кредит спостоянным пропорциональным погашением долга;
· кредит, покоторому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийсяпериод происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующихпроцентов.
3.Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора,приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:
· кредит с участиемкредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой частикредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером».Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах кчистому операционному доходу или денежным поступлениям;
· кредит с участиемкредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или такназываемом участии в приросте стоимости.
4.Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшитьбанковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности втечение всего длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществлятьсяследующим образом:
· индексированиепроцентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающеемаксимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматриваетсялибо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;
· пересмотрпроцентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадскийролл — овер, переговорная ставка).
Понятиепервой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранногоспособа финансирования перепродажи недвижимости.
Перваяипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объектанедвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает какпри покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и длянедвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавецобязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупательоплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимостьзайма, приобретающего статус первой ипотеки.
Принятаяипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в томслучае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечномукредиту, ранее полученному продавцом.
Завершающаяся,или младшая, ипотека — это кредит, предоставляемый продавцом или третьейстороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотекавозникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечныйкредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получитькредит в банке на приемлемых условиях.
Многообразиеформ взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различныхусловий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашениядолга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования,возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих нариск сторон кредитного договора.
Особыеусловия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся правкредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия оправдывающихобязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования,определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, атакже их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимостинедвижимости.
· Оправдывающееобстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случаенарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать навозмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность,принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данныйпункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.
· Право надосрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщик получаетправо на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого прававажно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше,чем будет погашен долг. Западная практика предусматривает в таких случаяхуплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мереприближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты«запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.
· Право кредиторана досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочноепогашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал лизаемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливаетсяв момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор можетрассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, какпроцентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгоднобанку.
· Право на продажунедвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимостьдо погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новыйсобственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает рисккредитора, поэтому банк оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимостиконкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить,что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае,если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.
· Принципсубординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритетаипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участиемипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее всоставе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемныхсредств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритетапервого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредитапод залог этого же объекта недвижимости.
Конкретныеусловия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравниваетих с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называютвеличину кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и устанавливаемуюпроцентную ставку.
Классическаятеория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости.Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменятьоцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяетсяпотенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода,приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости запериод владения. Чистый операционный доход зависит от:
· физических параметровобъекта;
· рыночных ставокарендной платы;
· спроса на даннуюнедвижимость;
· качествауправления;
· величиныэксплуатационных расходов.
Всеперечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта.Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным сфинансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния насумму чистого операционного дохода.
Цена— это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактическойсделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.
Инвесторбудет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если онполучает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовыйлеверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачиваетдисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.
Оценщик,сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием,особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом,может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене каксоответствующая надбавка к стоимости.
Такимобразом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, нооказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупностьрасчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости сучетом конкретных условий финансирования.
2. Оценка кредитуемой недвижимости
Использованиев качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости ипотечногокредита накладывает определенный отпечаток на методологию доходного подхода коценке недвижимости. Методы капитализации дохода и дисконтированных денежныхпотоков в этом случае имеют некоторые особенности, которые связаны с тем, что:
во-первых,рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в негособственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемныхсредств;
во-вторых,текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретныхусловий финансирования.
Методкапитализации дохода определяетстоимость оцениваемого объекта недвижимости путем конвертации годового чистогооперационного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации,включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.
Стоимостьобъекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле
Cн= ЧОД / Rн, где
Cн— стоимость недвижимости,
ЧОД —чистый операционный доход,
Rн— коэффициент капитализации.
Спецификаданного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициентакапитализации. При одинаковой сумме чистого операционного дохода результатоценки зависит от величины и метода построения коэффициента капитализации.
Коэффициенткапитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешеннаядоходность собственных и заемных средств. Коэффициент капитализации зависит, содной стороны, от требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственныйкапитал и характера возмещения инвестированного капитала, с другой стороны, отусловий кредитования — процентной ставки, срока кредитования, коэффициентаипотечной задолженности, способа погашения основного долга.
Есликредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажинедвижимости, коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешеннаявеличина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенныйсобственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.
КК =R × (1 – КИЗ) + R × КИЗ,
где:R — ставка доходности инвестора (собственника недвижимости),
R —процентная ставка по кредиту,
КИЗ —коэффициент ипотечной задолженности.
Пример.Для приобретениянедвижимости, приносящей ежегодно 11500 чистого операционного дохода, можнополучить ипотечный кредит сроком на 20 лет под 10% с коэффициентом ипотечнойзадолженности — 70%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставкадохода на собственный капитал 15%.
Втечение срока кредитования заемщик уплачивает только сумму процентов, погашениеполученного ипотечного кредита произойдет в момент перепродажи недвижимости.
1.Рассчитаем коэффициент капитализации:
КК=0,15 × (1 – 0,7) + 0,1 × 0,7 = 0,115.
2.Определим стоимость кредитуемой недвижимости:
11500: 0,115 = 100 000.
Еслиинвестор получает самоамортизирующийся кредит, коэффициент капитализациирассчитывается с использованием ипотечной постоянной по формуле
КК =R × (1 – КИЗ) + ИП × КИЗ,
где:R — ставка доходности инвестора (собственника недвижимости),
ИП —ипотечная постоянная,
КИЗ —коэффициент ипотечной задолженности.
Ипотечнаяпостоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долгаравномерноаннуитетными платежами.
Пример.Для приобретениянедвижимости, приносящей ежегодно 11 340 чистого операционного дохода, можнополучить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 25 лет под 10% скоэффициентом ипотечной задолженности — 60%. Оценить недвижимость, если требуемаяинвестором ставка дохода на собственный капитал 12%.
Схемапогашения кредита предусматривает ежемесячные взносы.
1.Рассчитаем коэффициент капитализации:
КК=0,12 × (1 – 0,6) + 0,109 × 0,6 = 0,1134.
2.Определим стоимость кредитуемой недвижимости:
11340: 0,1134 = 100 000.
Следуетотметить, что данный способ базируется на одинаковой динамике возврата заемныхсредств и собственного капитала. Если оценщик считает, что долг кредиторудолжен возмещаться по схеме, не совпадающей с требованиями инвестора повозмещению собственного капитала, это можно заложить в способе построениякоэффициента капитализации. Для устранения повторного счета рассчитанный методоминвестиционной группы коэффициент капитализации следует скорректировать назаложенную в нем норму возврата капитала, определенную в соответствии с условиямикредитования, а затем к полученному результату прибавить норму возвратакапитала, соответствующую конкретным условиям изменения стоимости объекта.
Пример.Оцениваемаянедвижимость будет приносить в течение трех ближайших лет ежегодно 18 630чистого операционного дохода. В конце третьего года объект можно будет продатьза 80% первоначальной оценочной стоимости. Возврат капитала осуществляется по методуИнвуда. Инвестор может получить самоамортизирующийся ипотечный кредит на 30 летпод 12% с ежемесячным погашением, коэффициент ипотечной задолженности — 75%.
1.Ставка дохода на инвестированный капитал:
0,25 ×0,15 + 0,75 × 0,1234 — 0,75 × 12 × 0,0002861 = 0,1275.
2.Норма возврата инвестированного капитала:
· фактор взноса внакопление фонда (колонка № 3 — 3 года; 12,75%) — 0,2942;
· норма возвратапри уменьшении стоимости на 20% :
0,2942× 0,2 = 0,0588.
3.Коэффициент капитализации:
0,1275+ 0,0588 = 0,1863.
4.Стоимость недвижимости:
18630: 0,1863 =100 000.
Методдисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как суммудисконтированных доходов, которые может в будущем генерировать объект. Еслиприобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, ее стоимостьбудет складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущейстоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет суммудисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированнойвыручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения.
Спецификаприменения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоковпроявится в следующем:
· ставкадисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором ставке дохода насобственный капитал;
· в качестветекущего дохода за период владения оценщик использует не чистый операционныйдоход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляютостаток после вычитания обязательных платежей банку;
· выручка отпредполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницеймежду ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.
Методдисконтированных денежных потоков более универсален и точен, он применим дляоценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе объектов с нестабильнымдоходом. Обычно нестабильный поток доходов возникает, если недвижимостьнаходится в стадии строительства, реконструкции либо только выходит на рынок,еще одной причиной не стабильности доходов является неудовлетворительноесостояние экономики.
Недвижимость,приобретаемая с участием ипотечного кредита, имеет, кроме общепринятых, дополнительныефакторы, обуславливающие нестабильность дохода. Специфическим фактором, влияющимна величину дохода недвижимости, финансируемой за счет заемных средств,является установленный договором график погашения кредита. Указанная причинанаиболее характерна для кредитов с серией «шаровых» платежей, «пружинного»кредита, кредитов с совместным участием и других.
Методдисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникойипотечно-инвестиционного анализа.
Схемаоценки недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегосякредита:
1. Определяетсядлительность анализируемого периода.
2.Для каждого анализируемого года рассчитывается:
· величина чистогооперационного дохода,
· сумма расходов пообслуживанию долга.
3.Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.
4.Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенныесредства.
5.Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемогопериода.
6.Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.
7.Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценойперепродажи и остатком непогашенного долга.
8.Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумматекущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.
9.Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.
10.Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночнойстоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.
Пример.Определить обоснованнуюрыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации: в ближайшиепять лет чистый операционный доход: 1-й год –160; 2-й год — 300; 3-й год —
500;4-й год — 800; 5-й год — 1000.
· Цена перепродажив конце 5-го года — 1300.
· Ставка дохода насобственный капитал инвестора — 15%.
· Инвестор получаетв банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%. Долг погашается ежегодно равнымичастями с начислением процента на остаток долга.
2.1 Определение рыночной стоимости собственного капитала
1. Составлениеграфика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов пообслуживанию долга 1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 5-й год 1. Сумма погашаемого кредита 60 60 60 60 60 2. Остаток долга на конец года 840 780 720 660 660 3.Сумма начисленных процентов (ст. 10%) 90 84 78 72 66 4. Расходы по обслуживанию долга 150 144 138 132 126
2.Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений 1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 5-й год 1. Чистый операционный доход 160 300 500 800 1000 2. Расходы по обслуживанию долга 150 144 138 132 126 3. Денежные поступления 10 156 362 668 874 4. Фактор текущей стоимости. Ставка дисконта 15% 0,87 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972
5. Дисконтированные денежные
поступления 9 118 238 382 334 Сумма дисконтированных денежных поступлений 1181
3.Расчет текущей стоимости выручки от перепродажи
· Цена перепродажи1300.
· Остаток долга наконец 5-го года 900 — 60 х 5 = 600.
· Выручка отперепродажи 1300 — 600 = 700.
· Текущая стоимостьвыручки от перепродажи 700 х 0,4972 = 348.
4.Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора
1181+ 348 = 1529.
2.2 Оценка рыночной стоимости недвижимости
1529+ 900 = 2429
Длятого чтобы рассмотреть особенности применения традиционной техники ипотечно-инвестиционногоанализа в различных условиях, необходимо сделать ряд допущений.
Чистыйоперационный доход в течение периода владения не меняется.
Инвесториспользует ипотечный самоамортизирующийся кредит с ежемесячным погашением.
Такимобразом, для более четкого изложения универсальный метод дисконтированныхденежных потоков будет определенным образом формализован.
Применениетрадиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимостькак на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая вовнимание только сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты.
2.3 Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа
Сн = ИК + (ЧОД — РОД)|PVA|n + (Сn/n — ИКn) |PV|n ,
где:Сн — стоимость недвижимости;
ИК —ипотечный кредит;
ЧОД —чистый операционный доход;
РОД —расходы по обслуживанию долга;
Сn/n— цена перепродажи в конце анализируемого периода;
ИКn— остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;
PVA —фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислениемпроцента);
PV —фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц);
ст.д— ставка дохода на собственный капитал;
n —анализируемый период.
Пример.Оценитьнедвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти летсоставит 150. В конце десятого года объект можно будет продать за 1200.Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячнымпогашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал15%.
1.Ипотечная постоянная
0,01029х 12 = 0,1234.
2.Расходы по обслуживанию долга
900 х0,1234 = 111.
3.Остаток долга на конец 10_го года
· ежемесячный взнос900 х 0,01029 = 9,26.
· остаточный сроккредитования после перепродажи 30– 10= 20лет.
· остаток долга надату перепродажи 9,26 х 90,8194 = 841.
4.Текущая стоимость денежных поступлений
(150– 111) х 5,01877 = 196.
5.Текущая стоимость выручки от перепродажи
(1200– 841) х 0,2472 = 89.
6.Рыночная стоимость собственного капитала
196 +89 = 285.
7.Стоимость недвижимости
285 + 900 = 1185.
2.4 Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечнымкредитом
Сн= ИКо + (ЧОД — РОД) |PVA|n + (Сn/n — ИКn)|PVА|n ,
где ИКо— остаток долга на дату оценки
ИКn— остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получениякредита от даты оценки.
Пример.Оценить объектнедвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредитполучен за три года до даты оценки.
1.Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки
9,26 х96,02 = 889.
2.Остаток задолженности на дату перепродажи:
· остаточный сроккредитования после перепродажи 30 – 3 – 10 = 17 лет;
· остаток долга надату перепродажи 9,26 х 86,8647 = 804.
3.Рыночная стоимость собственного капитала
(150– 111) х 5,01877 + (1200 – 804) х 0,2472 = 294.
4.Стоимость недвижимости
294 +889 = 1183.
2.5 Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостнойинформации
Вышебыли рассмотрены ситуации, когда аналитик использовал несколько стоимостныхпоказателей: чистый операционный доход, цена перепродажи, сумму полученногоипотечного кредита, расходы по обслуживанию долга. Рассмотрим возможностьоценки в условиях ограниченной стоимостной информации на основе следующих параметров:
ЧОД —сумма чистого операционного дохода;
КИЗ —коэффициент ипотечной задолженности;
ст.%— процентная ставка по кредиту;
N —срок кредитования;
n —длительность анализируемого периода;
ст.д.— ставка дохода на вложенный инвестором капитал;
a —процентное изменение стоимости недвижимости.
Взаимосвязьпоказателей, используемых в данной технике, по_
зволяетзаменять ряд исходных параметров:
ИК = Сн хКИЗ,
РОД =ИК х ИП = Сн х КИЗ х ИП,
ст.% ст.%
ИКn =ИК х /колонка № 6/N х /колонка № 5/N-n ,
ст.%ст.%
ИКn= Сн х КИЗ х / колонка № 6 /N х / колонка№ 5/ N_n ,
Cn/n= Сн (1 ± a )
Этопозволяет преобразовать базовую формулу следующим образом:
Сн= Сн х КИЗ + (ЧОД – Сн х КИЗ х ИП) |PVA|n+ [Cн (1 ±a) – Сн х
ст.% ст.%ст.д.
х КИЗ/ колонка № 6 /N х / колонка № 5/ N-n ]|PV|n
Пример.Оценитьнедвижимость, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит1000. Коэффициент ипотечной задолженности 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% сежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставкадохода инвестора 15%.
Подставиминформацию об условиях кредитования в трансформированную формулу
Сн= 0,7Сн + (1000 – 0,7Сн х 0,1518) х 3,3522 + [Сн(1 – 0,2) – 0,7Сн х х0,0127 х 66,9744] х 0,4972.
Врезультате преобразования получим
Сн(1 – 0,4506) = 3352,2; Сн = 6102.
Заключение
Ипотека – этопредоставление ссуды под залог недвижимости.
К недвижимому имуществу,которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельныеучастки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения,здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй. Т.е объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В залог не принимаютсяособо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество,а также имущество, в отношении которого факт приватизации признаннедействительным
Ипотечно-инвестиционныйанализ в оценке — набор методов и способов оценки стоимости недвижимости,приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки). Встранах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок снедвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы,использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможностьувеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект отприроста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов идополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированнуюсумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.
Они обладают правом 1-йочереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.
Приипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:
· во-первых,оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу;
· во-вторых,доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведенывсе выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажиобъекта.
При этом периодреализации права собственности на недвижимость может быть разделен на триэтапа:
· приобретение
· использование
· ликвидация.
На каждом из этаповсобственники капитала получают остаточный доход.
На 1-м этапе они вносятобязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены (разности междуценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг);
На 2-м — получаютостаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательныхплатежей по обслуживанию долга;
На 3-м получаютналичность, равную цене реализации. Стоимость приносящего доход имущества можетбыть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочнойстоимости собственного капитала инвестора. Основа при определении стоимостикапитала — текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи: остаточного потоканаличности при использовании недвижимости и остатка цены перепродажи. Суммаипотечного долга и оцененной стоимости капитала дает вероятную рыночнуюстоимость объекта недвижимости.
Списокиспользуемой литературы
1.Ипотечное кредитование: Учебное пособие / Под ред. И.А.Разумова. — СПб.: Питер, 2005. — 208 с.
2.Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие / Грибовский С.В., Иванова Е.Н.,Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.
3.Саркисянц А.Г. Ипотечное кредитование в России и за рубежом// Аудитор. — 2006. — №12. — С. 39–47
4.Крупнов Ю.С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита вРоссии // Финансы и кредит. — 2005. — №16. — С. 13–24.