Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1.СУЩНОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Понятие иособенности ипотечного кредита
1.2 Сущность иосновные элементы системы ипотечного жилищного кредитования
1.3 Развитие ифункционирование системы ипотечного кредитования в России
ГЛАВА 2.ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НА ПРИМЕРЕ БАЙКАЛЬСКОГО БАНКА СБЕРЕГАТЕЛЬНОГО БАНКА РФ
2.1 Общаяхарактеристика Байкальского Банка Сберегательного Банка РФ
2.2 Анализипотечного кредитования Селенгинского ОСБ № 2434 Байкальского БанкаСберегательного банка РФ и анализ выданных кредитов
2.3 Анализфинансового состояния Селенгинского ОСБ за период 2003 по 2005 год и этапыпредоставления ипотечного кредита
ГЛАВА 3.ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
3.1 Основныенаправления по совершенствованию рынка ипотечного жилищного кредитования
3.2Секьюритизация ипотечных кредитов
3.3 Системарефинансирования ипотечных жилищных кредитов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ
ПРИЛОЖЕНИЯ
введение
В настоящее время в России в числепервоочередных задач социально-экономического развития стоит задачаформирования рынка доступного жилья через создание условий длясбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в томчисле с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличенияобъемов жилищного строительства.
Цель дипломной работы заключается врассмотрении системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, вчастности на примере кредитования Байкальского банка СБ РФ и предложении путейеё совершенствования.
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборотаимущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формыотчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, ипозволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализацииразличных проектов.
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования иособенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другимиспособами кредитования.
Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулироватьследующим образом:
- функцияфинансового механизма привлечения инвестиций в сферу материальногопроизводства;
- функцияобеспечения возврата заемных средств;
- функциястимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иныеспособы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридическиневозможны;
- функция формированиямногоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечныхценных бумаг и др.
Главная цель развитиядолгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающуюсистему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан сосредними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья насвободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан идолгосрочных ипотечных кредитов.
Система долгосрочногоипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийсямеждународный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована кроссийской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия(характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособностьнаселения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должнаопираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовыхресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшейстепени финансирования со стороны государственного бюджета.
Объектомисследования дипломной работы стал Сбербанк РФ (Отделение СБ РФ №2434, г. Гусиноозерск).Рассмотрены виды и условия ипотечных программ, предоставляемых банком, а такжеопределены перспективные направления системы ипотечного кредитования РФ.
Научной и методическойосновой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работыотечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которымотносятся: Крысин А., Разумова И.А., Санникова Т.А., Шадрин А.
В рамках поставленнойцели были решены следующие задачи:
- рассмотренасущность ипотечного кредитования;
- рассмотренпорядок становления ипотечных отношений в России
- проведен анализфинансового состояния Селенгинского ОСБ;
рассмотрены перспективныепути развития ипотечного кредитования в России.
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГОКРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Понятие иособенности ипотечного кредита
В условиях хроническогонедостатка государственных средств, традиционной задачей для органов властивсех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищногостроительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса»специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочногоипотечного кредитования.
Ипотека (греч. hypotheke — залог, заклад) — сдача в залог земли и другогонедвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредитапод закладную). Ипотекой называют и саму закладную — документ, удостоверяющийсдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту.
Ипотека — этообременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечноекредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование сиспользованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
Прирассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить тринаиболее характерные ее черты:
1. Залог недвижимостивыступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов дляразвития производства;
2. Ипотека способнаобеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы(например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;
3. Создание с помощьюипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитированиисобственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных,оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивногокапитала).[23,c.15].
Вэкономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественныхправ на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения(купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющийпривлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Особенноследует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого родакредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции,выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
- функцияфинансового механизма привлечения инвестиций в сферу материальногопроизводства;
- функцияобеспечения возврата заемных средств;
- функциястимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иныеспособы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридическиневозможны;
- функцияформирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производныхипотечных ценных бумаг и др.[26,c.16]
Можно выявитьследующие отличительные особенности ипотечного кредита:
- Обязательностьобеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и танедвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает,что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращениевзыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженностьзаемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита суммаза вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажижилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетниечлены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождениепереданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотекужилье должно быть свободным от каких — либо ограничений (обременении), недолжно быть заложено в обеспечение другого обязательства:
- длительностьсрока предоставления кредита;
Долгосрочныеипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размережемесячных выплат заемщика;
- большинствоипотечных ссуд носят целевой характер;
- ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковскойоперацией.
К основнымтребованиям можно отнести следующие:
- суммакредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемогожилья;
- величинаежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного доходазаемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующийрасчетный период;
- припроцедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официальноподтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанныестандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четкихстандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитовявляется основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечныхкредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числечерез эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.[27,c.45]
Механизм функционированиясистемы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.
Граждане,обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решениеприобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредствомипотечных кредитов.
Кредитор проверяетплатёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е.оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказатьсяединственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную,обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковскоеправило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личногоежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредитуже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет еговыплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объемкредита, который он может предоставить.
В случае положительногорешения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбраннойжилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки,его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемогоипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования,места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например,жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическимлицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, не допускается.
После заключения договораоб ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальныйвзнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости отсуществующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредиторзаинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем большепервый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время вРоссии предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.
Обязательства заёмщиков,обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в видезакладных.
Пулызакладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечноепокрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, илибанки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируютипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.
Такимобразом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличиеспроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.
В настоящеевремя в российской практике ипотечного кредитования существует три основныесхемы предоставления кредитов для приобретения жилья.
1. Схемакредитования с оформлением договора залога.
Даннаясхема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования.Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотреназаконодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залогенедвижимости)».
Клиентзаключает кредитный договор и договор залога, в его обеспечение, с банком и наусловиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся всобственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решениясуда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо ссогласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскуюфирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафныхсанкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитномудоговору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделкунедействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (приусловии грамотного оформления договоров кредита и залога).
Однаконедостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложеннойквартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру послеобращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий:
- квартира былазаложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение илистроительство этой квартиры;
- проживающие сзалогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а еслиони были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариальноудостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращенияна неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).
2. Схемакредитования с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего договора сучастием Банка, клиента и риэлторской фирмы.
Настоящаясхема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболеереалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.
Вариант1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается кредитный договор междубанком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит онаприобретает жильё по договору купли-продажи с клиентом и заключает договорзалога с банком на данное жильё (в обеспечение кредитного договора). Если фирма«дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать.Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашениикредита утрачивает силу договор залога, потом – договор купли-продажи и клиентвновь становится хозяином жилья.
Есликлиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынкенедвижимости и возвращает кредит.
Вариант2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается кредитный договор между банком иклиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается договоркупли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступаетзалогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиентвозвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полномпогашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – договор купли-продажии клиент вновь становится хозяином жилья.
Есликлиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога)риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. Вданном случае можно заключить договор поручения между банком и риэлторскойфирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.
Положительнымв данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственностисвязанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости еёреализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажаквартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделкикупли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделкареально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, аиспользование векселя в качестве средства платежа широко применяется вгражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартирызаёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.
3. Схемаипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпускбанками ипотечных облигаций.
Даннаясхема заключается в следующем:
1. Клиент берёт вбанке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной,которая переходит к банку;
2. Банк выпускаетипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходиможёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью,при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцуавтоматически);
3. На вырученные отреализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит ит.д.;
4. Клиент гаситкредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю.
Ипотечные облигации, вслучае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу инедвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателейоблигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.[17,c.36]
1.2 Сущность иосновные элементы системы ипотечного жилищного кредитования
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одно изприоритетных направлений современной государственной жилищной политики.
Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченностикредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрениюнедвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.
Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от другихвидов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранностьзаложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредиторуэкономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов безосновательных опасений возврата ссуд заемщиками.
В странах с развитыми рыночными отношениями практикуютсяразнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы поразличным признакам:
- пообъекту кредитования;
- поспособу обеспечения гарантии возврата ссуд;
- похарактеру рынка использования ипотечных облигаций;
- посубъекту кредитования [15].
В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты подразделяютсяна ссуды, например, для приобретения земельных участков, под нежилые строениянесельскохозяйственного назначения и др.
По способу обеспечения гарантии возврата кредиты классифицируютсяв зависимости от степени обеспечения их страхования и его организации. Так, вСША различаются кредиты с закладными листами — застрахованными Федеральнойжилищной администрацией, застрахованными Управлением по делам ветеранов, незастрахованными.
В зависимости от характера рынка использования ипотечных облигацийразличаются ипотечные листы первичного и вторичного рынков.
В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды настроительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленныенепосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчиком. Последниепрактикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания в периодстроительно-монтажных работ еще неизвестен; если он не может финансироватьпроект самостоятельно либо заинтересован только в получении готового объекта.
В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании,Франции, Швеции. Благодаря банковской ипотеке государственный и кооперативныйкапитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. Вто же время ипотека является одним из основных каналов поступления капиталовложенийв сельскохозяйственное производство и другие отрасли экономики. Она позволяетпредпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала,землевладельцам — финансировать покупку дополнительных крупных участков землипри высоком уровне цен на нее [13].
Кредит по ипотеке является самымдолгосрочным: ссуды выдаются на 15—40 и более лет, что обусловливает сравнительнонизкие годовые проценты (1—5). Ипотечные ссуды имеют целевой характер (напокупку земли, оборудования, на мелиорацию, строительство и т. д.) ипредоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности (ежемесячной,квартальной, ежегодной) при фиксированном проценте за непогашенную частьзадолженности.
Система ипотечного жилищного кредитования, как любая другаясистема, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементам системыипотечного жилищного кредитования, на мой взгляд можно считать: субъектыипотечного жилищного кредитования; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечениеипотечного жилищного кредитования; организационно – экономическую основуипотечного жилищного кредитования [15].
Таким образом, системуипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанныхсубъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов,взаимодействующих между собой на единой организационно – экономической основе.
Одним из основных элементов системыипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечногожилищного кредитования можно отнести:
- Заемщик;
- Кредитор;
- Ипотечное Агентство;
- Инвесторы;
- Риэлторские компании;
- Оценочная компания;
- Страховая компания;
- Государственный регистратор;
- Нотариус;
- Паспортные службы;
- Органы опеки и попечительства.
Как видно, на рынке ипотечных жилищныхкредитов действует доста точно большое количество участников. Такое число частниковрынка является одной из особенностей ипотечного жилищного кредитования, котораяобусловлена спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитам.
Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов являетсяобъект кредитования — один из фундаментальных элементов системы ипотечногожилищного кредитования. Объектами ипотечного кредитования могут быть толькоприобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство иреконструкция жилья; приобретение жилья.
В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредитымогут быть трёх видов: кредиты на приобретение жилья, кредиты на приобретениеземли под жилищное строительство, кредиты на строительство и реконструкциюжилья.
Неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитованияявляется обеспечение кредита.
Согласно принятому в международной практике разделению кредитов покритерию обеспеченности ипотечные жилищные кредиты всегда относятся к группеобеспеченных кредитов.
Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости — ипотекой, ипотечные жилищные кредиты — залогом жилой недвижимости. Основным ичаще всего единственным обеспечением при данной форме кредитования являетсязалог жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства.
Субъекты кредитования, объект кредитования и обеспечение являютсяфундаментальными элементами современной системы ипотечного жилищногокредитования. В силу их важности к ним предъявляются некоторые требования, всоответствии с которыми кредитование осуществляется на определенных условиях.Так заемщик, как субъект ипотечного жилищного кредитования, чтобы получитькредит, должен обладать достаточной кредитоспособностью — не всякий, обратившийсяза кредитом, становится заемщиком. В то же время не каждый банк можетпредоставлять ипотечные жилищные кредиты, а только тот, который располагаетдостаточными долгосрочными кредитными ресурсами и необходимыми кадрами и т. д.
К объекту ипотечного жилищного кредитования также предъявляетсятребование — это должно быть приобретение жилья в собственность (не аренда и т.п.). Обеспечение по ипотечному жилищному кредиту должно отвечать требованиямкачества и полноты. Соблюдение требований к фундаментальным элементам являетсяодним из условий кредитования.
К принципам кредитования, в том числе и ипотечногожилищного, относятся: возвратность, срочность кредитования; целевой характер,обеспеченность, кредита; платность банковских ссуд, дифференцированный характеркредитования. Рассмотрим подробнее каждый из данных принципов.
Для рынка ипотечного кредитования свойственны ряд рисков:
- Рискизменения процентных ставок;
- Рыночный риск;
- Риск изменениявалютного курса;
- Риск неплатежа;
- Риск ликвидности;
- Риск утратытрудоспособности;
- Риск досрочногопогашения кредита;
- Имущественныериски.
Помимо фундаментальных элементов в систему ипотечного жилищногокредитования входит организационно-экономическая основа, которая включает всебя этапы кредитования, как определенную последовательность обязательныхпроцедур, а также саму технологию кредитного процесса, т. е. кредитнуюдокументацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля впроцессе обслуживания кредита.
Среди этапов ипотечного кредитования условно можно выделитьнесколько основных: предварительная квалификация клиента (пояснение условийкредитования); сбор и обработка информации о потенциальном заемщике; оценкавероятности погашение кредита и оценка рисков банка; принятие решения по кредитузаключение кредитной сделки; обслуживание кредита.
Рассмотрение экономических основ системы ипотечного жилищногокредитования дает возможность, выделить следующие ее особенности: система имеетрасширенный состав субъектов (участников рынка); объектом являетсяприобретение жилья: ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью;ипотечное жилищное кредитование требует выполнения ряда специфических условий — размер первоначального взноса, доля платежей по кредиту в доходе заемщика и т.п.
1.3 Развитие и функционирование системы ипотечного кредитования вРоссии
Благодаря ипотеке (в странах, где она приобрела устойчивое иавторитетное значение) банковский, государственный и кооперативный капиталустанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда.Одновременно ипотека служит важным каналом поступления капитальных вложений вразличные отрасли экономики.
В широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовуюсистему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью идолгов по нему последовательно на каждый конкретный момент. В этом смыслеипотека сравнима с математической системой координат [12].
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже вXIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в Россиивозник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательногооформления.
В 1754 г. были созданыпервые кредитные учреждения: для дворянства — Санкт-Петербургские и Московскиеконторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов — вПетербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство икупечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в«Государственный заёмный банк».
В 1786 году при Заемномбанке была образована Страховая экспедиция — первое страховое учреждение вРоссии. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залогпри осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхованиясопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлсяархитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды вГосударственный Заемный банк.
В Российской Империи 1января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), гдезалоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это времясуществовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось толькок недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.
Существовал и третий видзалога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественногопризрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах началиоткрывать первые сберегательные кассы.
Ипотечное кредитованиестановилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов насумму 99,6 млн. руб., в 1874г. — 294,9 млн. руб., в 1877г. — 415 млн. руб. Росткредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительствов 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственныхзалоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворянпо ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резкоизменили последующую кредитно-финансовую политику государства.
По российскому законодательствутого времени на одной территории не могли действовать одновременно более двухземельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москвеработало 8 основных государственных банков. «Московский земельный банк» вподдержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество,на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае«неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества.С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится «Московский народныйбанк».
К 1917 году в Россиисуществовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования,которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.[26,c.20]
В финансовое обращениешироко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различныеобязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитиюэкономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитиюкредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмамценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся наевропейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Специфический российскийопыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразиекредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залоганедвижимости несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, таки европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных иипотечных инструментов.
После октябрьскойреволюции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированывместе с правами частной собственности.
В дореформенный периодроссийская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищнойполитике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов длястроительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам,стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году долягосударственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более80%, а средства населения — лишь 14,6% (включая средства индивидуальныхзастройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).
К началуэкономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающийсамостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынокжилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составлялинезначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись восновном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищнымкооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
Для ипотечногокредитования в России характерны следующие проблемы:
1. Сроки кредитования. По своей логикекредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как этобыло принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитовбольшинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что врекламных материалах декларируется срок до 10 лет).
2. Отсутствие ресурсной базы. Для того,чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитнойорганизации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк долженпривлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделатьпрактически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечениецелевого финансирования от иностранных фондов (например, Американскийинвестиционный фонд или средства местных бюджетов).
3. Трудности оценки кредитоспособностизаёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируетсяна сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей ит.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другимкредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источникадоходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм игосбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российскихкоммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитнымсхемам или просто наличными денежными средствами и не могут представитьофициальной справки, подтверждающей реальную её величину.
4. Валюта кредитования. В настоящеевремя стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банкипредпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как убольшинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. Вданной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза,что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.
5. Неадаптированность ряда ипотечныхпрограмм, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям.Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно сАмериканским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынкав современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причёмвысокая) выплачивается официально.[15,c.12]
Однако уже сегодня можнонаблюдать положительные тенденции в создании системы долгосрочного ипотечногокредитования в России, этому способствует как и пересмотренная нормативнаябаза, так и предпринимаемые правительством шаги в сторону создания нормальнофункционирующей ипотечной системы.
Главная цельразвития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективноработающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждансо средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья насвободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан идолгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:
- увеличитьплатежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным дляосновной части населения;
- активизироватьрынок жилья;
- вовлечьв реальный экономический оборот приватизированное жилье;
- привлечьв жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
- обеспечитьразвитие строительного комплекса;
- оживитьэкономику страны в целом.
Система долгосрочногоипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийсямеждународный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована кроссийской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия(характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособностьнаселения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должнаопираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовыхресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшейстепени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабыразвития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должныопределяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособнымспросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием)необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.
Анализируя статистикуипотечного кредитования в России за последние годы можно отметить положительнуютенденцию к увеличению данной доли кредитования в общем пакете кредитных услугбанков. По данным Центрального банка, объем ипотечного кредитования в России в2004 году увеличился почти в три раза. По состоянию на 1 января 2005 года объемипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, достиг 18,461млрд. рублей, при этом их доля в общем объеме предоставленных физическим лицамкредитов составила 1,52%. Росту объемов ипотечного кредитования в прошлом годуи в начале этого года способствует, по мнению большинства специалистов,улучшение банками условий по ипотечным кредитам в условиях достаточно жесткойконкуренции (по данным Центробанка за 2004 год, количество кредитныхорганизаций, предоставлявших ипотечные жилищные кредиты, увеличилось со 144 до218). Однако, несмотря на рост объемов ипотечного кредитования в 2004 году и зачетыре месяца 2005 года, спрос на ипотечные кредиты в России по-прежнему в несколькораз превышает предложение. Эксперты оценивают потребность в ипотечных кредитахпримерно в 50 млрд. долларов. При этом из 61% россиян, желающих улучшить своижилищные условия, 31% психологически готов вступить для этого в долгосрочныеотношения с банками, причем эта цифра возрастает до 50% в случае полученияпомощи со стороны государства.
В основном ипотечныекредиты берут люди, принадлежащие к так называемому среднему классу. Если 50тыс. долларов взять в кредит на 10 лет по ставке 10,5% годовых, то ежемесячныйплатеж заемщика, включающий в себя уплату процентов по кредиту и погашениеосновного долга, составит 675 долларов, при этом доход должен быть не меньше1350 долларов. По свидетельству банковских специалистов, к средней ценовойкатегории относится и жилье, которое приобретается клиентами с помощью ипотеки.На сегодняшний день в Москве и крупных городах России средняя сумма ипотечногокредита составляет 50-70 тыс. долларов, в Московской области — 35 тыс.долларов, а в регионах — менее 35 тыс. долларов.
Сейчас рыноксформировался таким образом, что большую часть потенциальных заемщиковостанавливает именно отсутствие первоначального взноса в требуемом объеме.Среднерыночный первоначальный взнос в ипотеке на сегодня составляет 30% отстоимости жилья. Если его снизить до 15%, то объем ипотечного кредитованиямногократно возрастет. Это объясняется тем, что основная частьплатежеспособного населения начала получать устойчивые доходы в последние 2-3года, поэтому достаточный объем средств просто не накоплен. По мере ростаблагосостояния населения первичный взнос по ипотеке можно увеличить, хотя наЗападе первоначальный взнос колеблется в пределах 5% от стоимостиприобретаемого жилья. Еще одним шагом к популяризации ипотеки может статьувеличение сроков ипотечных кредитов. Среди банков сегодня лишь единицыпредлагают кредит сроком до 27 лет. В среднем по рынку сроки составляют до 10лет.[35]
Процентные ставки, помнению специалистов, скорее всего, останутся прежними. Для более активногоразвития рынка ипотечного кредитования потребуется принятие недостающихзаконодательных актов и внесение изменений в часть из них, а также развитиерынка ипотечных ценных бумаг. Также необходимо совершенствовать налоговоезаконодательство, чтобы увеличить долю официальных доходов населения, требуетсярасширение налоговых льгот как для продавцов жилья, так и для его покупателей,в том числе и в кредит, нужны комментарии и дополнительные законодательныеакты, регулирующие процесс выпуска ипотечных ценных бумаг, их обращение, праваи обязанности участников рынка ипотечных ценных бумаг. Для того чтобы создатьблагоприятные условия для развития системы ипотечного кредитования и сделать еедействительно массовой, в первую очередь необходимо создать условия дляснижения процентной ставки. Становление и развитие рынка ипотечных ценных бумагпозволит привлечь средства различных инвесторов, увеличить и ускорить оборотыденежных средств, вкладываемых в ипотеку. Это позволит снизить ставкупривлечения средств банками до 5-8% — сейчас средняя ставка привлечения средствв рублях составляет 10-12% плюс стоимость услуг участников ипотечного рынка,вот и получается в среднем 15% годовых в рублях. В свою очередь, снижениеставки привлечения средств приведет к снижению рыночной ставки по ипотечным кредитам.Кроме того, сейчас некоторым сдерживающим элементом развития рынка ипотекивыступают сами банки, которые, как правило, работают только с достаточнопонятными для банков категориями клиентов. Появление института кредитных бюро вРоссии позволит банкам более оперативно оценивать кредитоспособность заемщика,что приведет впоследствии к снижению ставок кредитования.
Система долгосрочногоипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международныйопыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитыватьмакроэкономические условия переходной экономики и ограниченнуюплатёжеспособность населения.
Во всеммире отношения, возникающие на рынке ипотечного кредитования, регулируютсясоответствующим национальным законодательством.
Несмотря на то, что ипотечный бизнес в его современном понимании и его составнаячасть ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление всовременной России, к настоящему времени сформировалась основа для развитиясистемы ипотеки.
Инфраструктурарынка жилья в Российской Федерации включает в себя продавцов, покупателей,профессиональных участников рынка. Особая роль на рынке жилья принадлежитгосударству и органам местного самоуправления, которые не только выполняютопределенные функции в качестве участников рынка, но также осуществляютзаконодательное и нормативное регулирование происходящих на нем процессов.
Кданному моменту заложена законодательная база для функционирования системыипотечного кредитования. Нужно отметить, что предстоит большая работа посовершенствованию законодательства – устранять противоречия в существующихзаконах и принимать новые.
Кнастоящему моменту субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:
- Жилищный кодексРФ;
- «Об ипотечныхценных бумагах»;
- «Об ипотеке(залоге недвижимости)»;
- «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- Гражданскийкодекс РФ;
- Налоговый кодексРФ;
- «О рынке ценныхбумаг»;
- «Об участии вдолевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
- Инструкция ЦБ РФ«Об обязательных нормативах деятельности кредитных организаций, осуществляющихэмиссию облигаций с ипотечным покрытием»;
- и другие.
Вступившийв силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РФ заполняет огромную правовую нишу,которая существовала в жилищном законодательстве еще с советских времен.Уникальность жилья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром,приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаромпервой жизненно важной необходимости. И здесь отношения собственности должныбыть не только четко прописаны, но буквально «зацементированы» на поколениявперед.
Федеральныйзакон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ являетсяпервым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговыеоперации с недвижимостью[1].
ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НА ПРИМЕРЕ БАЙКАЛЬСКОГО БАНКАСБЕРЕГАТЕЛЬНОГО БАНКА РФ
2.1 Общая характеристика Байкальского Банка Сберегательного Банка РФ
СберегательныйБанк Российской Федерации — старейший банк страны и единственный банк,сохранивший свою структуру после распада СССР. Новые экономические реалии,рыночные реформы начала 90-х годов требовали серьезных изменений в работеБанка, быстрого реагирования на изменяющуюся ситуацию. Главными задачами первыхлет деятельности в новых условиях стали задачи сохранения целостности системыБанка, удержания позиций на рынке розничных банковских услуг и вкладовнаселения, создания материально-технической базы, обеспечивающей необходимыеусловия для обслуживания клиентов. Решение этих задач стало возможным благодаряжесткой централизации структуры управления Банком.
К 1996 годупериод гиперинфляции закончился, и экономическая ситуация в стране существенноизменилась. Основная задача Банком была решена: система Сбербанка Россииустояла и сохранила основу. Банк сформировал стабильную ресурсную базу,нарастил потенциал отделений и филиалов. Перед Банком встала задачаэффективного управления привлекаемыми ресурсами. Принятая в 1996 году собраниемакционеров Концепция развития Сбербанка России до 2000 года была нацелена натрансформацию в универсальный коммерческий банк, в частности, через развитиебанковского обслуживания корпоративных клиентов с сохранением специализации илидерства на рынке розничных услуг. Концепция подчеркивала приоритетностьучастия Банка в решении актуальных и сегодня общенациональных задачоздоровления денежно-кредитных отношений, развития отечественной экономики,участия в крупных государственных проектах, имеющих важное социальное значение.
В июле 2004 года журнал The Banker в третий раз подряд признал Сбербанк Россиикрупнейшим банком Центральной и Восточной Европы. В рейтинге 1000 крупнейшихбанков мира за 2003 год Сбербанк России занимает 152 место (в 2002 году – 155место). Кроме того, The Banker опубликовал результаты конкурса вноминации «Банк 2004 года в России», победителем которого признан СбербанкРоссии. Признание Сбербанка России лучшим банком нашей страны – это реальнаяоценка его ведущей роли в российской финансовой системе, подтверждениеэффективности долгосрочной стратегии банка, нацеленной на созданиеуниверсального кредитного института мирового уровня.
По форме организацииСберегательный банк России представляет собой акционерное кредитное учреждение,осуществляющее деятельность на основе Устава (приказ ЦБ РФ от 21.03.1991 г.).Уставной капитал Сбербанка на 1.01. 2004 г. составлял 1050,1 млрд. руб…акционерами Банка являются более 368 тыс. юридических и физических лиц.Крупнейшим акционером является Центральный Банк РФ, который владеет контрольнымпакетом акций (54,6%). Структура акционеров Сбербанка на 1.01.2005 г.характеризуется следующими данными:
- 60% банковскийсектор (включая ЦБ РФ);
- 18%инвестиционные компании;
- 11% юридическиелица;
- 11% физическиелица.
Деятельность Сбербанкарегулируется и контролируется Собранием акционеров, а в промежутках междусобраниями – Советом банка. Исполнительным органом Банка является Советдиректоров, состоящий из Президента, 15-ти членов совета директоров и 4- хвице-президентов. Основным структурным элементом системы Сбербанка Россиивыступают – отделения. Они могут иметь операционные отделы, филиалы, агентства.Возглавляются территориальные банка Сбербанка России — Председателями,назначенными президентом, а отделения банков – Управляющими, назначеннымипредседателями. Все учреждения системы Сбербанка осуществляют свою деятельностьв соответствии с положением о соответствующих подразделениях.
Многофилиальнаясеть, включающая 17 территориальных банков, более 1000 отделений и более 19000внутренних структурных подразделений, позволяет Сбербанку России предлагать навсей территории страны единый комплекс услуг как населению, так и корпоративнымклиентам. На долю банка приходится свыше 40% активов банковской системы страны,около 65% рынка обслуживания сбережений населения, 20% остатков на банковскихсчетах юридических лиц, около 52% рынка кредитования населения, свыше 36% рынкакредитования корпоративных клиентов и порядка 22% рынка валютообменныхопераций.
Байкальский банк Сбербанка России обслуживает клиентов натерритории Иркутской, Читинской областей, Республики Бурятия, Усть-Ордынского иАгинского автономных округов. Регион расположен в центре Азии, на основныхтранспортных магистралях, соединяющих Европу с Дальним Востоком России истранами Азиатско-Тихоокеанского региона. Его территория простирается на 1.5млн. кв. км, что составляет почти 10% общей площади Российской Федерации. Надолю региона приходится около 3% общероссийского объема промышленной исельскохозяйственной продукции. На территории обслуживания банка проживаетоколо 5 млн. человек.
Зона обслуживания Байкальского банка — крупныйсельскохозяйственный регион, специализированный на тонкорунном овцеводстве,мясомолочном и мясном животноводстве, выращивании зерновых культур, картофеля иовощей.
Байкальский банк Сбербанка России, являясь, по существу,системообразующим банком региона, продолжает активно участвовать в реализациирегиональных социально-экономических программ и проектов, предоставляя широкийспектр услуг во всех направлениях — от кредитования до зарплатных проектов сиспользованием пластиковых карт.
Наиболее успешным направлением деятельности банка в реализациирегиональных социально-экономических программ и проектов является кредитованиепредприятий практически всех отраслей экономики. Актуальность задач обеспеченияустойчивого роста экономики обусловливает кредитование реального сектора какважнейший приоритет банка.
Используя свои преимущества: разветвленную сеть подчиненныхподразделений, интегрированную в единую расчетную сеть и позволяющуюосуществлять платежи практически в любой точке России, Байкальский банкСбербанка России уверенно занимает лидирующие позиции на рынке банковскихуслуг.
Проводимая банком работа по повышению качества обслуживанияфизических лиц позволяет, даже в условиях массированной рекламной компании состороны других банков, занимать на данном сегменте рынка доминирующее положение– около 85% в общем объеме вкладов во всех коммерческих банках региона. Нарядус традиционными формами обслуживания населения, банк активно внедряет иразвивает современные банковские технологии. Его доля на рынке пластиковых картсоставляет более 50%.
Активно развиваются операции неторгового характера. Большинствоструктурных подразделений банка предлагает своим клиентам валютно- обменныеоперации. Наращиваются объемы проводимых операций с драгоценными металлами имонетами.
Итоги работы банка за2005 год дают основание сделать оптимистический прогноз деятельности банка.Постоянно добиваясь улучшения качества работы с клиентами и сосредоточив усилияна увеличении объемов продаж продуктов и услуг физическим и юридическим лицам, СбербанкРоссии по итогам 2005 года намерен подтвердить экономические показатели, достигнутыев 2004 году.
Наращиванию темпов иобъемов финансирования роста российской экономики подчинены инвестиционная икредитная политика Байкальского банка Сбербанка России, занимающего лидирующееположение в области по сумме вложений в экономику, по максимальным размерампредоставленных кредитов на одного заемщика, по срокам, на которые выдаютсякредиты. Стабильно увеличиваются масштабы кредитования: ссудная задолженностьпо кредитам, выданным Банком в рублях и иностранной валюте, составляет на1.01.2006 г. 841,8 млрд. рублей (462,05 млрд. руб. на 1.01.2005г.), при этомудельный вес просроченной задолженности сократился до 1,6%.
В 2004 году для Банкапроизошло знаковое событие: совокупный объем кредитного портфеля превысил 1,5трлн. руб. Примерно 15% всех кредитов приходится на долгосрочные инвестиционныепроекты. Из 252 млрд. руб., выданных Банком в качестве долгосрочных кредитов,38% приходится на промышленность, 27% — на телекоммуникации и связь, 15% — натранспорт, 7% — на сельское хозяйство, 13% — на прочие отрасли экономики.
Опережающими темпамиразвивается кредитование частных лиц, являющееся приоритетным направлениемкредитной политики Банка. Общий объем кредитов, выданных гражданам в рублях ивалюте, составил на 1.01.2006 г. 344,2 млрд. руб. (на 1.01. 2005 г. – 145,2млрд. руб.).
Вклады физических лицостаются основой ресурсной базы Байкальского банка Сбербанка России. На1.01.2006 г. остаток вкладов физических лиц в банке достиг 1684,6 млрд. рублей(1322,8 млрд. руб. на 1.01.2005 г.), при этом Банк аккумулирует порядка 62% всовокупном остатке вкладов физических лиц во всех коммерческих банках страны.Это соответствует поставленной в Концепции развития банка до 2006 годасохранения лидирующего положения на рынке привлечения сбережений граждан.
К основным функциямБанка относятся:
- мобилизация временно свободных денежных средств населения и предприятий;
- размещение привлеченных средств в экономику и в операции с ценнымибумагами;
- кредитно-расчетной обслуживание предприятий и организаций;
- кредитование потребительских нужд населения;
- выпуск, покупка, продажа и хранение векселей, чеков, сертификатов идругих ценных бумаг;
- консультирование и предоставление экономической и финансовой информации;
- оказание коммерческих услуг (факторинг, лизинг);
- совершение валютных операций и международных расчетов;
- учредительная функция.
Байкальский БанкСбербанка России выполняет активные и пассивные операции. Пассивные операцииотражают привлечение средств предприятий и населения, а активные –использование этих средств на кредитной основе. К пассивным операциям банкаотносятся операции: по приему и хранению вкладов населения и предприятий,выполнению расчетов граждан и предприятий по их финансовым обязательствам различногорода (платежи в бюджет, в пользу торговых, коммунальных, транспортных,общественных и иных организаций и учреждений); продажа и покупкагосударственных и иных ценных бумаг. Из годового отчета Банка следует, что долясредств привлеченных Сбербанком России в общем остатке средств, размещенных вовсех коммерческих банках составила 77,9%.
Активные операцииСбербанка связаны с предоставлением кредитов банкам, организациям и населению впределах имеющегося в его распоряжении ресурсов.
Также Банк осуществляетцелевую подготовку руководителей всех уровней управления и специалистов,работающих на приоритетных направлениях банковского бизнеса: в областиинвестиционного кредитования, проектного финансирования и др. действующая вБанке система повышения квалификации позволяет ежегодно обучать без отрыва отработы десятки тысяч сотрудников. Массовое освоение новых банковских услугопределяют приток в банк специалистов в области управления рисками,кредитования, банковских технологий, телекоммуникационных сетей.Селенгинскоеотделение СБ РФ №2434 (далее Банк) находится в г. Гусиноозерск, ул. Ленина, 52.Действует на основании Положения Сбербанка об отделении Байкальского БанкаСбербанка РФ.
Селенгинское ОСБ № 2434расположено в г. Гусиноозерске Селенгинского района. Общая численностьпостоянного населения в районе 54 тыс. человек, из них экономически активноенаселение составляет 31 тыс. чел., в том числе занятые — 17,8 тыс.чел.,безработные — 7,2 тыс.чел., из них на учете в центре занятости стоит 1,1тыс.человек
Клиентами отделенияСберегательного банка является 40,7 тыс. чел.
В районе зарегистрировано12000 чел. пенсионеров, в том числе 310 чел. пенсионеры Минобороны. На выплатепенсии через ОСБ обслуживается 1946 чел, в том числе 1636 чел. — пенсионерыМинтруда, 310 чел. – пенсионеры силовых структур. Удельный вес пенсионеровобслуживающихся в отделении 16,22%.
2.2 Анализ ипотечного кредитования СеленгинскогоОСБ № 2434 Байкальского Банка Сберегательного банка РФ и анализ выданныхкредитов
Кредитная политика Банка осуществляется в соответствии с Правиламикредитования физических лиц за № 229-3-р от 30 мая 2003 г. (с учетом изменений№ 229-3/3-р от 04.03.05г. и №229-3/3-р от 14.08.06). Согласно правиламособенности предоставления отдельных видов кредитов, оформления кредитнойдокументации, объектов, условий и сроков кредитования устанавливаютсядополнительно нормативными документами Сбербанка России.
Кредитование физических лиц осуществляется кредитным отделом Сбербанка ввалюте Российской Федерации.
Кредитование физических лиц наусловиях, отличных от условий, предусмотренных правилами, возможно только порешению Кредитного комитета Сбербанка России.
В территориальном банке ведется единая база данных о заемщиках ипредоставленных территориальным банком и отделениями, организационноподчиненными территориальному банку, кредитах по форме и в объемах,утвержденных Кредитным комитетом территориального банка.
Кредиты предоставляютсяфизическим лицам — гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет приусловии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику75 лет.
Кредиты предоставляютсяпо кредитованию физических лиц:
— по месту регистрациизаемщиков;
— по месту нахожденияпредприятия – работодателя заемщика, клиента Банка, по ходатайству этогопредприятия и при условии предоставления им поручительства в обеспечениеисполнения обязательств заемщика по кредитному договору.
Предоставление кредита непо месту регистрации заемщика осуществляется после получения от Банка по местурегистрации заемщика информации о наличии (либо отсутствии) задолженности покредитам, кредитной истории с последующим его уведомлением о факте выдачикредита.
Кредитование заемщикапроизводится на основе:
— кредитного договора,предусматривающего единовременную выдачу кредита;
— договора об открытииневозобновляемой кредитной линии с установлением максимальной суммы кредита(лимита выдачи), которую сможет получить заемщик в течение обусловленного срокаи при соблюдении определенных условий (устанавливаются иными нормативнымидокументами по кредитованию физических лиц). Выдача кредита производится впределах лимита выдачи, при этом погашенная часть кредита не увеличиваетсвободный лимит выдачи.
— генерального соглашенияоб открытии рамочной кредитной линии с установлением лимита задолженности, наоснове которого заключаются отдельные кредитные договоры.
Выдача и погашениекредитов производится в пределах установленного лимита задолженности в течениевсего срока действия генерального соглашения об открытии рамочной кредитнойлинии, при этом погашение ранее предоставленного кредита увеличивает свободныйостаток лимита задолженности до первоначально установленного по генеральномусоглашению.
Максимальный размеркредита для каждого заемщика определяется на основании оценки егоплатежеспособности и предоставленного обеспечения возврата кредита, а также сучетом его благонадежности.
Кредиты в сумме до 45 000 рублей (илиэквивалента этой суммы в иностранной валюте) включительно предоставляются безобеспечения.
Обязательным условием предоставлениякредитов в сумме, превышающей 45 000 рублей (или эквивалента этой суммы виностранной валюте), является наличие обеспечения своевременного и полногоисполнения обязательств Заемщиком.
В качестве обеспечениябанк принимает:
- поручительстваграждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник;
- поручительства юридическихлиц;
- залог недвижимогоимущества (в качестве единственного обеспечения не принимается, если другое неустановлено иными нормативными документами Сбербанка России по кредитованиюфизических лиц);
- залогнезавершенного строительством недвижимого имущества (в качестве единственногообеспечения не принимается, если другое не установлено иными нормативнымидокументами Сбербанка России по кредитованию физических лиц);
- залогтранспортных средств и иного имущества (в качестве единственного обеспечения непринимается, если иное не установлено другими нормативными документамиСбербанка России по кредитованию физических лиц);
- залог мерных слитковдрагоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в Банке;
- залог эмиссионныхи не эмиссионных ценных бумаг, предусмотренных Порядком № 1310-р /1/;
- гарантии субъектовРоссийской Федерации или муниципальных образований.
Необходимо проанализировать кредитный портфель в целом для определениядоли ипотечного кредитования в структуре кредитов Сберегательного Банка.
Прежде, чем проанализировать динамику кредитных операций проведём анализактивов отделения. Чистые активы отделения на 1.01.2005 составили — 515200 тыс.руб., за прошедший год активы отделения увеличились на 78560 тыс. руб., в томчисле: на 84780 увеличились работающие активы отделения, на 6220 тыс. руб.сократились неработающие активы отделения. Работающие активы отделения на1.01.2005 составили — 463680 тыс. руб., или 90 % от чистых активов отделения.
В течение 2005 года в структуре работающих активов произошли следующиеизменения: доля ссудной задолженности уменьшилась с 20 % на начало года –78200тыс. руб. до 18 % на конец года 84500 тыс. руб. Доля свободных кредитныхресурсов увеличилась с 48% на начало года до 51% на конец года. Общая ссуднаязадолженность (с учетом просроченной задолженности) на 1.01.2004 составила — 84754 тыс. руб., в том числе просроченная задолженность составила 253 тыс. руб.
На 1.01.2005 средневзвешенная ставка по всей ссудной задолженностисоставила — 34,9 %, в том числе: по ссудной задолженности юридических лиц –34,4 %, по ссудной задолженности физических лиц – 26,9 % ( в табл. 2.1)
Необходимо рассмотреть данные, касающиеся количественной классификацииссуд, их темпы роста.
Таблица 2.1
Структура кредитного портфеля в юридическом аспекте, по имущественно-правовомустатусу заемщиковГод Население ПБОЮЛ Юр. лица 2003 20 21 59 2004 22 22 56 2005 33 30 37
Таблица 2.2
Отчет о выданных ссудах за 2005 г. в разрезе объектов кредитованияТип ссуды Доля, % Количество лицевых счетов Физ. лица На покупку жилья 14 420 Неотложные нужды 19 1340 Итого: 33% 1760 Предприниматели без образования юр. лица 30 1760 Итого по физическим лицам 63% 3520 Ссуды организациям 37 16 Всего: 100% 3536
В динамике с 2003 по 2005 г. доля кредитов населения постепенновозрастает. В абсолютном выражении на начало 2003 г кредиторская задолженностьнаселения составляла 76600 тыс. руб., на начало 2004 г. – 78200 тыс. руб., наначало 2005 г. – 84500 тыс. руб.
За 2005 год ссудная задолженность населения увеличилась на 6300 тыс. руб.Тем не менее, рост кредитования населения не достаточно велик т.к. свободныекредитные ресурсы банка стабильны в динамике и составляют 48-51 %.
Положительным моментом в качественном изменении ссудной задолженности на1.01.2005 г. является сбалансированность ссудной задолженности по категориямзаемщиков./> />
На рисунке 2.1. показана структура потребительских ссуд.
Рис. 2.1. Структура ссуд СБ РФ за 2003 –2005 гг. (%)
Таблица 2.3
Структура ссуд в абсолютных величинах (тыс. руб.) Долгосрочные ссуды Краткосрочные ссуды связанные Ссуды сотрудникам Под залог ценных бумаг Ссуды на образование На неотложные нужды. 2003 4596 10724 3600 3830 53850 2004 16422 15640 3910 2737 39491 2005 20280 22815 42250 2535 34645
Анализируя структуру ссудной задолженности на 2005 год, видно, чтобольшую часть ссуд составляют кредиты на неотложные нужды, кредиты наобразование населением не востребованы (в табл. 2.3)
В динамике отмечается рост долгосрочных ссуд и ссуд, выданных наприобретение товаров (связанное кредитование). Это связано с ростомпокупательской способности, с ростом и стабильностью платежеспособностинаселения. Отрицательная динамика со стороны ссуд под залог ценных бумагобусловлена жесткими требованиями Сбербанка к принимаемым под залог ценнымбумагам. В структуре ссудной задолженности по срокам погашения произошлиследующие изменения: доля краткосрочных кредитов (до года) сократилась с 79 %от всей ссудной задолженности на начало года до 76 % от ссудной задолженностина конец года. Доля долгосрочных кредитов увеличилась с 21 % на начало года до24 % на конец года, в абсолютном выражении сумма долгосрочных кредитовувеличилась в 1,24 раза.
Рассмотрим анализ структуры и оборачиваемости портфеля в разрезе объектовкредитования.
Таблица 2.4
Оборачиваемость кредитов в портфеле за 2005 г.Тип заемщиков
Погашено
тыс. руб.
Сумма погашения
в среднем за день
тыс. руб.
Среднегодовой остаток
ссудной задолженности тыс. руб
Оборачиваемость
кредитов
(в днях) /> /> /> Физические лица 1498 973 237,32 4,10 /> приобретение жилья 222 0,61 201 329,51 /> неотложные нужды 1043 2,86 591 206,64 /> ПБОЮЛ 233 0,64 181 282,81 /> Юридические лица 469 1,28 276 215,63 /> ВСЕГО: 1 967 5,39 1 249 231,73 />
Среднегодовой остаток ссудной задолженности рассчитывался по формулесредне хронологической.
Данные табл. 2.4 свидетельствуют о том, что основу кредитного портфеляБанка в 2005 году составляли кредиты, выданные физическим лицам на неотложныенужды: на них приходится 53% погашенных за 2005 г. сумм, 53,1% ежедневногопогашения этих сумм, 77,9% суммы остатка среднегодовой задолженности.
Такой вывод отличается от анализа структуры кредитного портфеля, гдеудельный вес сумм кредитов физических лиц, частных предпринимателей и предприятийпрактически одинаков. Это обусловлено тем, что данные структуры кредитногопортфеля представлены в абсолютных величинах по остаткам на начало и конецгода, и не учтен такой показатель как оборачиваемость. Кредиты физическим лицамхарактеризовались наибольшей оборачиваемостью (6,9 месяца) по сравнению скредитами, выданными другим категориям заемщиков. Эта величина превышаетпоказатели оборачиваемости остальных видов кредитов примерно в два раза,рассмотрим оборачиваемость кредитов населению в портфеле за 2005г.
Таблица 2.5
Оборачиваемость кредитов населению в портфеле за 2005 г.Тип заемщиков Погашено тыс руб.
Сумма погашения в среднем за день
тыс.руб. Средне годовой остаток ссудной задолженности тыс.руб. Оборачиваемость кредитов (в днях) /> /> /> Физические лица 11 609 31,8 2192 68,93 /> темп роста, % 774,97 775,61 225,28 29,05 /> приобретение жилья 1046 2,87 182 63,41 /> темп роста,% 471,17 470,49 90,55 19,24 />
неотложные
нужды 11421 31,29 414 13,23 /> темп роста, % 1095,0 1094,06 70,05 6,4 />
Из табл. 2.5 видно, что в 2005 году сумма погашенной задолженности исоответственно, сумма погашения в среднем за день увеличилась примерно в 7,5раз. Среднегодовой остаток ссудной задолженности увеличился всего в 2,5 раза, аоборачиваемость уменьшилась с 231 до 80 дней.
В ситуации с заёмщиками — физическими лицами видим, что темпы ростапогашения, сумма погашения за день, среднегодового остатка ссуднойзадолженности и оборачиваемости примерно соответствуют показателям портфеля вцелом по банку.
Таким образом, на основе данных кредитного портфеля Отделения №2434следует отметить, что основу портфеля кредитов составляют все виды ссудпрактически в равных долях.
Кредиты физическим лицам характеризуются наибольшей оборачиваемостью посравнению с кредитами, выданными другим категориям заемщиков. В динамике с 2003по 2005 г. доля кредитов населения постепенно возрастает. Это связано с ростомпокупательской способности, с ростом и стабильностью платежеспособностинаселения. Тем не менее, рост кредитования населения не достаточно велик.Свободные кредитные ресурсы банка стабильны, и в динамике составляют 48 — 51%Надо отметить, что в динамике удельный вес невозвращенных ссуд с 2003 по 2005год сократился с 1 до 0,3% от выданных кредитов, а свободные кредитные ресурсыСберегательного банка составляют 51%. Кредитная политика банка имеет большойпотенциал.
На сегодняшний день вБанке действует две программы ипотечного кредитования:
1. Кредиты наприобретение недвижимости
Кредитование физическихлиц на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт других объектовнедвижимости, построенных или строящихся без участия кредитных средствСбербанка России или его филиалов
Общие условияпредоставления кредита на недвижимость:
- Кредитыпредоставляются в рублях и иностранной валюте.
- Процентные ставкипо кредиту:
в рублях — 18 %; а с14.08.06 16%;
в долларах США — 11 %;
в евро — 11 %
Кредиты предоставляютсяна срок от 5 до 20 лет.
Выдача кредитаосуществляется:
- на приобретениеобъекта недвижимости – единовременно;
- на строительство(в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. напроведение отделочных работ) объекта недвижимости в зависимости от порядкаоплаты — единовременно или частями.
Максимальная суммакредита для каждого заемщика определяется исходя из оценки платежеспособностизаемщика, представленного обеспечения, покупной (сметной/инвестиционной)стоимости объекта недвижимости либо сметной стоимости работ по реконструкции,ремонту (отделке) объекта недвижимости.
Банк вправе принимать врасчет платежеспособности заемщика дополнительно к его доходу по основномуместу работы один из следующих видов доходов:
- доходы,полученные им по другому месту работы, если срок трудового договора(гражданско-правового договора) превышает 1 год, при условии подтвержденияуказанных доходов и произведенных удержаний соответствующей справкой;
- доходы,полученные им от занятий частной практикой, либо иные источники доходов,разрешенные законодательством, подтвержденные налоговой декларацией с отметкойналогового органа;
- доход супруги(а)заемщика по одному месту работы;
- сумму пенсии,досрочно назначенную по старости или за выслугу лет и получаемую заемщиком, недостигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет –дляженщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.
По желанию заемщика можетбыть предоставлена отсрочка в погашении основного долга на периодстроительства, реконструкции Объекта недвижимости, но не более, чем на 2 года.
Отсрочка по уплатепроцентов не предоставляется.
Кредиты на недвижимостьпредоставляются:
- по местурегистрации заемщика;
- по местунахождения предприятия – работодателя заемщика, клиента Банка по ходатайствуэтого предприятия, и при условии предоставления им поручительства в обеспечениеобязательств заемщика по кредитному договору;
- по местунахождения приобретаемого, строящегося, реконструируемого, ремонтируемогообъекта недвижимости.
Кредиты на недвижимостьпредоставляются как наличными деньгами, так и в безналичном порядке.
Максимальный размеркредита для каждого заемщика определяется на основании оценки егоплатежеспособности и предоставленного обеспечения возврата кредита, но не можетпревышать 70% стоимости объекта недвижимости (покупной/ инвестиционной/сметной)либо сметной стоимости ремонтных (отделочных) работ.
Оставшуюся частьстоимости объекта недвижимости (сметной стоимости ремонтных (отделочных) работ)заемщик оплачивает за счет собственных средств до получения кредита (первойчасти кредита).
Обязательным условиемпредоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полногоисполнения обязательств заемщиком.
В качестве основногообеспечения банк принимает:
- поручительстваграждан Российской Федерации, имеющих постоянный источник дохода (напоручителей распространяется возрастной ценз, установленный для заемщика);
- поручительстваюридических лиц;
- залог недвижимогоимущества (в качестве единственного обеспечения не принимается);
- залогтранспортных средств и иного имущества (в качестве единственного обеспечения непринимается);
- залог мерныхслитков драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имуществав банке;
- залог ценныхбумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг;
- залог ценныхбумаг корпоративных эмитентов в пределах установленных на них лимитов риска;
- гарантиисубъектов Российской Федерации или муниципальных образований.
Оценочная стоимостьнедвижимого имущества, передаваемого в залог, банком не корректируется.
Для получения кредита на недвижимость заемщик, помимо стандартного пакетадокументов, предоставляет в банк документы, подтверждающие:
- покупную илисметную/инвестиционную стоимость объекта недвижимости, сметную стоимость работпо реконструкции, ремонту (отделке) объекта недвижимости (предварительныйдоговор купли–продажи объекта недвижимости, договор купли–продажи с отсрочкойплатежа, договор об инвестировании строительства, договор о проведенииремонтных (отделочных) работ, сведения из проектно-сметной документации,справка БТИ и т.п.);
- наличиеразрешения государственных органов на строительство, согласованную вустановленном порядке проектно-сметную документацию (для индивидуальногостроительства объекта недвижимости);
- правособственности, долгосрочной аренды и т.п. на земельный участок, на которомбудет вестись (ведется) строительство или реконструкция объекта недвижимости(для индивидуального строительства объекта недвижимости).
Срок рассмотрениядокументов и принятия решения о выдаче кредита на недвижимость не должен превышать18 рабочих дней от даты предоставления Заемщиком полного пакета документов додаты принятия решения.
При принятии Банком вобеспечение по кредитному договору только поручительств физических лиц (бездругого обеспечения), необходимо предоставление не менее 2-х поручительств).
2. Ипотечные кредиты
Кредитование физическихлиц на приобретение объектов недвижимости, построенных или строящихся сучастием кредитных средств Сбербанка России или его филиалов (Ипотечныекредиты)
Общие условияпредоставления ипотечного кредита:
Кредиты предоставляются врублях и иностранной валюте.
Процентные ставки покредиту:
в рублях — 18 %; а с14.08.06 16%;
в долларах США — 11 %;
в евро — 11 %
Кредиты предоставляютсяна срок от 5 до 20 лет.
Выдача кредитаосуществляется:
- на приобретениеобъекта недвижимости – единовременно;
- на строительство(в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. напроведение отделочных работ) объекта недвижимости в зависимости от порядкаоплаты — единовременно или частями.
Максимальная суммакредита для каждого заемщика определяется исходя из оценки платежеспособностизаемщика, представленного обеспечения, покупной (сметной/инвестиционной)стоимости объекта недвижимости либо сметной стоимости работ по реконструкции,ремонту (отделке) объекта недвижимости.
Банк вправе принимать врасчет платежеспособности заемщика дополнительно к его доходу по основномуместу работы один из следующих видов доходов:
- доходы,полученные им по другому месту работы, если срок трудового договора(гражданско-правового договора) превышает 1 год, при условии подтвержденияуказанных доходов и произведенных удержаний соответствующей справкой;
- доходы,полученные им от занятий частной практикой, либо иные источники доходов,разрешенные законодательством, подтвержденные налоговой декларацией с отметкойналогового органа;
- доход супруги(а)заемщика по одному месту работы;
- сумму пенсии,досрочно назначенную по старости или за выслугу лет и получаемую заемщиком, недостигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет –дляженщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.
По желанию заемщика можетбыть предоставлена отсрочка в погашении основного долга на периодстроительства, реконструкции объекта недвижимости, но не более, чем на 2 года.
Отсрочка по уплатепроцентов не предоставляется.
Ипотечные кредитывыдаются по месту нахождения объекта недвижимости банком, заключившим договор осотрудничестве с застройщиком, либо получившим полномочия на их выдачу.
Информацию по данномувопросу можно получить у застройщика или риэлтера, которые в соответствии сдоговором о сотрудничестве обязаны размещать в своих офисах рекламнуюинформацию об услугах Сбербанка России по кредитованию физических лиц наприобретение объектов недвижимости.
Кредит предоставляется вбезналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу,действующему в режиме до востребования, с последующим перечислением денежныхсредств по распоряжению заемщика на банковский счет застройщика.
Максимальный размерипотечного кредита не может превышать 90% покупной (инвестиционной) стоимостижилья.
Оставшуюся частьстоимости жилья заемщик оплачивает за счет собственных средств до получениякредита (первой части кредита).
Для получения ипотечногокредита заемщик, помимо стандартного пакета документов, предоставляет в банкподтверждение застройщика (риэлтера) о резервировании заемщику приобретаемогообъекта недвижимости с указанием его адреса и стоимости.
В обеспечение исполненияобязательств заемщика по кредиту на приобретение объекта недвижимости банкпринимает:
- залогприобретаемого объекта недвижимости;
- поручительствосовершеннолетних членов семьи заемщика (супруга/ги, детей, родителей супругов),которых заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания вприобретаемом объекте недвижимости.
В обеспечение исполненияобязательств заемщика по кредиту на строительство объекта недвижимости банкпринимает:
- залогимущественных прав заемщика по договору об инвестировании строительства;
- поручительствозастройщика (на случай расторжения договора об инвестировании строительства) –оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства;
- залог объектанедвижимости – оформляется после завершения строительства и оформления правасобственности на него;
- поручительствасовершеннолетних членов семьи заемщика (супруга/ги, детей, родителей супругов),которых заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживанияпосле завершения строительства Объекта недвижимости.
Оценочная стоимостьпередаваемых в залог объекта недвижимости и имущественных прав заемщика подоговору об инвестировании строительства определяется банком исходя из покупной(инвестиционной) стоимости объекта недвижимости.
3. Кредит «Молодая семья»является одной из ипотечных программ Банка.
Молодая семья – этосемья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30-ти летнего возраста;
- неполная семья(семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой мать или отец недостигли 30-ти летнего возраста.
Цель предоставлениякредита:
- наприобретение/строительство объекта недвижимости.
Объект недвижимости:квартира, комната, жилой дом, земельный участок с построенным/строящимся жилымдомом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенныена территории Российской Федерации.
Кредит предоставляется:
- по местурегистрации членов молодой семьи или их родителей;
- по местунахождения приобретаемого/строящегося объекта недвижимости;
- по местунахождения предприятия – работодателя заемщика, клиента банка, готовогопредоставить поручительство по кредитному договору своего сотрудника.
Базовый срок кредитованиядо 20-ти лет.
По желанию молодой семьибанком предоставляются отсрочки в погашении основного долга на общий срок неболее 5 лет (с увеличением срока кредитования):
- на периодстроительства объекта недвижимости (не более чем на два года);
- при рожденииребенка (детей) в период действия кредитного договора (до достижения ребенком(детьми) возраста трех лет).
Отсрочка по уплатепроцентов не предоставляется.
Кредиты предоставляются врублях, долларах США и евро.
Ставки процента:
16% годовых по кредитам врублях
11% годовых по кредитам вдолларах США
11% годовых по кредитам вевро
Максимальный размеркредита:
- для молодой семьис ребенком (детьми) — до 90% покупной (инвестиционной/сметной) стоимостиобъекта недвижимости;
- для молодой семьибез детей – до 70% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объектанедвижимости.
Оставшуюся часть стоимости объекта недвижимости молодая семья оплачиваетза счет собственных средств.
Максимальная суммакредита определяется исходя из оценки платежеспособности заемщика (илисуммарной платежеспособности семьи), с учетом имеющихся обязательств передбанком, а также представленного обеспечения, стоимости объекта недвижимости.
Погашение основного долгаи уплата процентов производится ежемесячно начиная с 1-го числа месяца,следующего за месяцем получения кредита или его первой части.
Уплата процентовпроизводится одновременно с погашением кредита.
Возможно установление напериод строительства и/или при рождении ребенка (детей) отсрочки погашенияосновного долга с увеличением срока кредитования (максимально до 20 лет).
Возможно досрочноепогашение кредита.
Банком принимаются видыобеспечения, предусмотренные по кредиту на недвижимость.
Вид обеспеченияопределяется в каждом случае индивидуально по согласованию сторон.
Срок принятия решения овыдаче кредита «Молодая семья» – не более 18 рабочих дней от датыпредоставления заемщиком полного пакета документов.
Для получения кредитамолодая семья предоставляет в банк свидетельство о браке (это требование нераспространяется на неполную семью) и, при наличии ребёнка, свидетельство орождении ребенка, а также пакет документов, предусмотренный по «Кредиту нанедвижимость».
Динамика выданныхипотечных кредитов показывает следующие данные (табл. 2.6):
Таблица 2.6
Анализ и динамикавыданных ипотечных кредитов БанкаВид кредита На 1.01.2003, тыс. руб. На 1.01.2004, тыс. руб. На 1.01.2005, тыс. руб. Коэффициент изм. (2005 к 2003), Ипотечные кредиты 365,9 598,3 1087,6 2,9 Кредиты на приобретение недвижимости 98,6 125,7 569,3 5,7 Кредит «Молодая семья» 78,3 56,4 93,5 1,2 Итого 542,8 780,4 1750,4 3,2
Анализируяпредоставленные кредиты можно отметить общее увеличение сумм кредитов в 3 раза,чему способствовало возрастание доли ипотечного кредитования в 2,9 раза, такжепроизошло увеличение доли кредитов на приобретение недвижимости в 5,7 раза, атакже все больше молодых семей предпочитают воспользоваться услугами Банка дляприобретения недвижимости, благодаря льготным условиям.
В табл. 2.7 рассчитанудельный вес ипотечных кредитов банка по годам.
Таблица 2.7
Удельный вес ипотечныхкредитов Банка (Отделение №2434) На 1.01.2003, % На 1.01.2004, % На 1.01.2005, % Ипотечные кредиты 67,4 76,67 62,13 Кредиты на приобретение недвижимости 18,2 16,11 32,52 Кредит «Молодая семья» 14,4 7,23 5,34 Итого 100 100 100
/> />
Рис.2.2. Удельный вес ипотечных кредитов Банка
Анализируя удельный весможно заметить увеличение удельного веса кредитов на приобретение недвижимостии это служит хорошим показателем деятельности банка, т.к. ипотечноекредитование является наименее рискованным и имеет хорошую доходность.
На рис. 2.2. приведенудельный вес всех видов ипотечного кредитования Банка за период с 2003 по 2005гг.
Таблица 2.8
Максимальная суммавозможного кредита при среднем доходе семьи, состоящей из трех человек срокомна 20 лет, руб. Сумма ежемесячного платежа Ставка процента по ипотечному кредиту, % 15% 16% 4321 328148 279982 2811 213473 182140
D= R * 1-(1+i)^-N/ i= R*a,
i – месячная ставка по кредиту;
D – сумма кредита;
N – общее число платежей;
R – месячная сумма взноса.
D15%=4321*1-(1+0,0125)^-240/0,0125=328146 руб.
D15%=2811*1-(1+0,0125)^-240/0,0125=213473 руб.
D16%=4321*1-(1+0,015)^-240/0,015=279982 руб.
D16%=2811*1-(1+0,015)^-240/0,015=182140руб.
В таблице былирассмотрены процентные ставки по кредитам, выдаваемым Сбербанком и ОАО“Ипотечная корпорация РБ”.
Таким образом, семья изтрех человек со средними доходами (12346 руб.) благодаря собственнымсбережениям 213516 руб. и с помощью кредита (ежемесячный платеж – 4811 руб.,ставка процента – 15% годовых) может приобрести квартиру стоимостью213516+328146=541662 руб., т.е. это стоимость однокомнатной квартиры.
В соответствии сполученным результатом можно сделать вывод, что сумма ипотечного кредитасущественно меньше суммы, необходимой для покупки квартиры и составляет 76%.
2.3 Анализ финансового состояния Селенгинского ОСБ за период 2003 по 2005год и этапы предоставления ипотечного кредита
Селенгинское ОСБ 2434 расположено в г.Гусиноозерске Селенгинского района. Общая численностьпостоянного населения в районе 53,5 тыс. человек, из них экономически активноенаселение составляет 30,1 тыс.чел., в том числе занятые – 23,5.тыс.чел., безработные – 6,9 тыс.чел. Клиентами отделения Сберегательногобанка является 39,5 тыс.чел.
В районе зарегистрировано 12050 чел.пенсионеров, в том числе 320 чел. пенсионеры Минобороны. На выплате пенсии через ОСБобслуживается 1552 чел, в томчисле 1229 чел.-пенсионеры Минтруда, 320 чел. — пенсионеры силовых структур. Удельныйвес пенсионеров обслуживающихся в отделении 10,40%.
На 01.01.2004 года в районезарегистрировано 248 юридических лиц и 286 индивидуальнъгхпредпринимателей (ИП). Клиентами отделения является 126 юр. лиц 186ИП.
На выплату заработной платы через отделениезаключены договора с 15 организациями. Заработная плата зачисляетсяво вклады 1650 чел.
По итогам работы Селенгинского ОСБ 2434 за 2003год отделение получило чистою прибыль в размере 28915 тыс.руб., приплановом задании 15977 тыс. руб., факт составил 156% выполнения. Всравнении с 2003 г. чистая прибыль увеличилась в 4,8 раза.
Сумма чистой прибыли на одного работника составила 590тыс.руб.
Рентабельность чистыхактивов отделения за 2003 год составила 8,6% против 3,9% за 2002 год.Коэффициент эффективного использования привлеченных ресурсов 99,4%, внутренняястоимость банковских услуг 3,6%.
В доходах отделения 65,3% занимаютпроцентные доходы и 31,7% -непроцентные доходы, тогда как зааналогичный период 2002 года процентные составляли 51,63% и 48,37%- непроцентные:
Таблица2.9 Всего доходов Процентные доходы Непроцентные доходы На 01.01.2003 г. 30035 1569 14345 На 01.01.2004 г. 38052 19356 18696
По сравнению с 2002 годом в текущем годуструктура доходов существенно изменилась. Если в 2002 г.удельный вес в доходах от кредитования населения составлял 35,48%,то в 2003 г. составил 56,55%. В 2003 году отделение разместило все свои ресурсыв кредитование населения, соответственно уменьшился удельныйвес доходов от размещения в эти ценные бумаги с 3,30% и 9,16% до0,37% и 0,86%.
Наибольшая -доля доходов состоит из доходовот кредитования — 66,55%. Установлен РВПС — 23,48%, полученнаякомиссия — 9,94%.
Следует отметить активную работу по предоставлению банковскихкредитов населению, так комиссия отпредоставленных услуг населению за 2003 г. составила 8560 тыс. руб. по сравнению с 2002г. — 4574 тыс. руб., т.е.темп роста составил 156,73%.
Так же изменилась структура расходов, если в2002 году удельный вес процентов по вкладам составлял – 18,94%, аза СКР 4,02%, то в 2003 году, удельный вес процентовпо вкладам составил 7,5%, тогда как расходы за СКР 16,24%. Это объясняется тем, что в отделениинедостаточно привлеченных средств от населения и юридических лиц, в связи с этимвозникает необходимостьв привлечении свободных кредитных ресурсов (СКР) от других вкладчиков
В связи с увеличением кредитного портфелязначительно увеличиласьдоля в расходах по РВПС с 32,7%до 43,76%.
Так доля процентных расходов составляет26,96%, непроцентных расходов в 73,04%.
Таблица2.10 Всего расходов Процентные расходы Непроцентные расходы На 01.01.2003 г. 28706 8358 20348 На 01.01.2004 г. 31968 7979 23989
Анализируя расходы отделения за 2003 год,следует отметить, что они увеличились по сравнению с 2002 годом в2,04 раза. Так отделение значительно увеличило кредитныйпортфель, соответственно увеличились расходы по привлечению резерва(РВПС) в 2,67 раз и возникла необходимость в привлечении техкоторые повлияли на увеличение расходов с 1368 тыс.руб. до 11901
По состоянию на 01.01.2004г. работающиеактивы составили 402603 тыс. руб. Темп роста за 12 месяца составил241,02%. При плане в 284472 тыс. руб. факт выполнения работающихактивов 155,48%. Наибольший удельный вес в работающих активахсоставляют кредиты населению — 90,6%, кредитыюридическим лицам и ИП — 4,45%, удельный вес СКР — 3,9%.
За 168% выполнен план по формированию кредитногопортфеля от населения. Но если рассматривать кредитный портфель вего структуре, то план по кредитованию юридических лиц выполнен только на 92,1%, т.е. приплане 14500 тыс. руб факт составил 13437тыс.руб. При выполнении плана по формированиюкредитного портфеля основную роль сыграло кредитование населения, так при плане 240000 тыс. руб, фактсоставил 415095 тыс.руб., т.е. 72,96% выполнения. Кредитный портфель за 12 месяцев увеличился в 2,68 раза.
Просроченная задолженность на 01.01,2004 года по физическим лицам составила2903 тыс.руб., удельный вес в кредитном портфеле 0,76%, при рекомендованном0,17%. В течение года просроченная задолженность увеличилась с 98 тыс.руб. до2903 тыс.руб., т.е. в 33,7 раза, тогда как кредитный портфельот населения увеличился всего в 2,7 раза.
Не выполнен план по привлечению денежных средств физических лиц: приплане 142258 тыс. руб. факт составил 122455 тыс. руб., т.е. 86,08 %выполнения. Привлечение средств юридических лиц и индивидуальныхпредпринимателей выполнен только на 79,47% при плане 15481 тыс. руб. фактсоставил 12303 тыс. руб.
Анализируя структуру привлеченных средств физических лиц, можноотметить, что выполнен план только по следующим показателям: привлечениеденежных средств во вклады в иностранной валюте (выполнение на 102,4%) и привлечениеденежных средств в сберегательные сертификаты (выполнение на 10,38%).
Таблица2.11№ филиала План на 01.01.2004 Факт на 01.01.2004 % выполнения №05 7000 8360 119,2% №016 460 530 115,2% №020 2240 2500 111,6% Опер\часть 98000 80000 81,6%
Таблица2.12
Привлечение пенсионеров:(чел.)№ филиала Факт на 01.01.04 Прилив за год Уд. вес в отделении №05 14 3 1,2% №016 56 2 4,5% №020 30 8 2,6% Опер\часть 1050 60 89,2%
Анализируя работу повыполнению плановых заданий в разрезе по итогам, следует отметить, что не выполнен план по привлечениюсредств населения вовклады по операционной части.
Удельный вес каждогофилиала по прежнему остается низким.
Таблица 2.13№ филиала Получ. комисс.За 2003 г. Удельный вес в ком. по отделению №05 12,5 0,1% №016 190 1,9% №020 42,5 0,4% Опер\часть 5145 51,5%
В целом по отделениюкомиссия от населения получена в сумме 9990 тыс. руб. В структуре полученнойкомиссии от населения не составляет план по комиссии от расчетно – кассовогообслуживания населения, процент выполнения составил 89,45%.
Таблица 2.14
На 01.01.2005 г. Рентабельностьфилиалов составила:№ филиала Рентабельность №05 246,69% №016 3,78% №020 8,7% Опер\часть 169,6%
Стоимость привлеченныхресурсов за 12 месяцев составил:
- оперативная часть4,13% в валюте РФ и 3,59% в иностранной валюте;
- 2434/05 — 2,60%;
- 2434/016 — 3,05%;
- 2434/020 — 5,98%.
Анализируя расходы по ФОТв частности на премирование работников отделения, следует отметить, что причистой прибыли (с учетом расчета без премирования) 25267 тыс. руб. (расходы попремии составили 3004 тыс. руб. с отчислениями), при нормативе 25% от чистойприбыли норматив на премирование составил 6980 тыс. руб., экономия напремирование за 12 месяцев составила 5640 тыс. руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Сложившееся финансовое состояние на01.01.2004г. в отделении следует отметить удовлетворительным,и принять к сведению следующие предложения:
Направить основную работу отделения, в частности: инспектора безопасности,старшего юриста и инспекторов по кредитованию на уменьшениепросроченной задолженности;
Активизировать работу с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Находить оптимальные методы подхода кклиентам для повышениякачества обслуживания. Добиться увеличения среднедневных остатков, так и увеличения объемовполученной комиссии от клиентов.
Анализ финансового состояния СеленгинскогоОСБ № 2434
за 12 месяцев 2004 года.
На 01.01.2005 года в районезарегистрировано 236 юридических лиц и 294 индивидуальнъгхпредпринимателей (ИП). Клиентами отделения является 126 юр. лиц 186ИП.
На выплату заработной платы через отделениезаключены договора с 17 организациями. Заработная плата зачисляетсяво вклады 1654 чел.
По итогам работы Селенгинского ОСБ 2434 за 2004год отделение получило чистою прибыль в размере 32712 тыс.руб., приплановом задании 18799 тыс. руб., факт составил 174% выполнения. Всравнении с 2003 г. чистая прибыль увеличилась в 5,4 раза.
Сумма чистой прибыли на одного работника составила 668тыс.руб.
/>
Рис. 2.3. Динамика полученной чистой прибыли за 2004г
Рентабельность чистыхактивов отделения за 2004 год составила 9,2% против 4,7% за 2003 год.Коэффициент эффективного использования привлеченных ресурсов 99,4%, внутренняястоимость банковских услуг 3,6%.
В доходах отделения 60,3% занимаютпроцентные доходы и 39,7% -непроцентные доходы, тогда как зааналогичный период 2003 года процентные составляли 50,87% и 49,13%- непроцентные:
Таблица 2.15 Всего доходов Процентные доходы Непроцентные доходы На 01.01.2004 г. 38052 19356 18696 На 01.01.2005 г. 97961 59066 38895
По сравнению с 2003 годом в текущем годуструктура доходов существенно изменилась. Если в 2003 г. Удельныйвес в доходах от кредитования населения составлял 35,48%, то в 2004 г.Составил 56,55%. В 2004 году отделение разместило все свои ресурсы вкредитование населения, соответственно уменьшился удельный вес доходовот размещения в эти ценные бумаги с 3,30% и 9,16% до 0,37% и0,86%.
Наибольшая –доля доходов состоит из доходовот кредитования – 56,55%. Установлен РВПС – 25,48%, полученнаякомиссия – 9,91%.
Следует отметить активную работу по предоставлению банковских кредитовнаселению, так комиссия от предоставленныхуслуг населению за 2004 г. Составила9709 тыс. руб. по сравнению с 2003г. – 5754 тыс. руб., т.е. темп роста составил 168,73%.
Так же изменилась структура расходов, если в2003 году удельный вес процентов по вкладам составлял – 20,49%, аза СКР 4,28%, то в 2004 году, удельный вес процентовпо вкладам составил 8,63%, тогда как расходы за СКР 18,24%. Это объясняется тем, что в отделениинедостаточно привлеченных средств от населения и юридических лиц, в связи с этимвозникает необходимостьв привлечении свободных кредитных ресурсов (СКР) от других вкладчиков.
В связи с увеличением кредитного портфелязначительно увеличиласьдоля в расходах по РВПС с 35,7%до 46,73%.
Так доля процентных расходов составляет26,96%, непроцентных расходов в 73,04%.
Таблица 2.16 Всего расходов Процентные расходы Непроцентные расходы На 01.01.2004 г. 13968 7979 23989 На 01.01.2005 г. 65249 17588 47661
Анализируя расходы отделения за 2004 год,следует отметить, что они увеличились по сравнению с 2003 годом в2,04 раза. Так отделение значительно увеличило кредитныйпортфель, соответственно увеличились расходы по привлечению резерва(РВПС) в 2,67 раз и возникла необходимость в привлечении техкоторые повлияли на увеличение расходов с 1368 тыс.руб. до 11901
За 2004 год отделением исполнение сметы АХРсоставило 97%, при плане 2338 тыс. руб, факт составил 2273 тыс.руб. Перерасходбыл допущен по статье «Приобретение МЗ, относимых на расходы втекущем году», «мебель и прочие ТМЦ» на 155 руб.
По состоянию на 01.01.2005г. работающиеактивы составили 442308 тыс. руб. Темп роста за 12 месяца составил261,04%. При плане в 284472 тыс. руб. факт выполнения работающихактивов 155,48%. Наибольший удельный вес в работающих активахсоставляют кредиты населению – 93,85%, кредитыюридическим лицам и ИП – 3,45%, удельный вес СКР – 2,9%.
Работающие активы в чистых активах составляют94,58%, при рекомендованном минимальном удельном весе 82%, мы имеем отличный показатель по работающим активам.
За 168% выполнен план по формированию кредитногопортфеля от населения. Но если рассматривать кредитный портфель вего структуре, то план по кредитованию юридических лиц выполнен только на 93,1%, т.е. приплане 15400 тыс. руб факт составил 14337тыс.руб. При выполнении плана по формированиюкредитного портфеля основную роль сыграло кредитование населения, так при плане 240000 тыс. руб, фактсоставил 415095 тыс.руб., т.е. 72,96% выполнения. Кредитный портфель за 12 месяцев увеличился в 2,68 раза.
Просроченная задолженность на 01.01,2005 года по физическим лицам составила3303 тыс.руб., удельный вес в кредитном портфеле 0,76%, при рекомендованном0,17%. В течение года просроченная задолженность увеличилась с 98 тыс.руб. до3303 тыс.руб., т.е. в 33,7 раза, тогда как кредитный портфельот населения увеличился всего в 2,7 раза. В связи с увеличением просроченнойзадолженности, отделение на расходах отразило значительную суммуРВПС – 30493 тыс. руб.
Не выполнен план по привлечению денежных средств физических лиц: приплане 142258 тыс. руб. факт составил 122455 тыс. руб., т.е. 86,08 %выполнения. Привлечение средств юридических лиц и индивидуальныхпредпринимателей выполнен только на 79,47% при плане 15481 тыс. руб. фактсоставил 12303 тыс. руб.
Анализируя структуру привлеченных средств физических лиц, можноотметить, что выполнен план только по следующим показателям: привлечениеденежных средств во вклады в иностранной валюте (выполнение на 102,4%) ипривлечение денежных средств в сберегательные сертификаты (выполнение на 10,38%).
В структуре привлеченныхсредств от юридических лиц и ИП выполнены только показатели по привлечениюсредств на расчетные счета (104,45%) и средства в депозитивных сертификатах(100)%.
В целом привлеченныересурсы выполнены за счет привлечения свободных кредитных ресурсов (СКР), здесьвыполнение составило 220,49%.
В структуре вкладовфизических лиц валюте РФ следует отметить темп роста долгосрочных вкладов198,64%, тогда как другие виды вкладов темп роста составил всего 59,265. Такжеувеличился удельный вес долгосрочных вкладов с 42,28% до 71,06%. Это говорит отом, что прилив во вклады состоит из долгосрочных вкладов свыше 1 года.Наибольшей привлекательностью используются такие вклады как «Пополняемыйдепозит СБ РФ на 1 год и 1 месяц» — темп роста 389,36%; «УниверсальныйСбербанка России на 5 лет» — темп роста 352,44%, «Пенсионный – плюс СбербанкаРоссии» — темп роста79%. Наибольший прилив во вклады был по вкладу«Универсальный банка России на 5 лет» — 15742 тыс. руб.
В структуре вкладов физических лиц виностранной валюте значительно увеличился объем вкладов вевро, темп роста их составил 296,07%.
В 2004 году изменилась филиальная сетьотделения: в 4 квартале был открыт Универсальный дополнительныйофис № 2434/032 и закрыт нерентабельный филиал №2434/01 7.
Таблица 2.17
Анализработы и выполнение плановых показателей по филиалам:
Общийостаток по вкладам физических лиц (тыс. руб.)№ филиала План на 01.01.2005 Факт на 01.01.2005 % выполнения №05 8000 10682 133,5% №016 580 728 125,5% №020 3100 3361 108,4% Опер\часть 117664 95882 81,49%
Таблица 2.18
Привлечение пенсионеров:(чел.)№ филиала Факт на 01.01.05 Прилив за год Уд. Вес в отделении №05 32 11 2,6% №016 14 3 1,2% №020 58 3 4,8% Опер\часть 1106 70 91,2%
Анализируя работу повыполнению плановых заданий в разрезе по итогам, следует отметить, что не выполнен план по привлечениюсредств населения вовклады по операционной части.
Удельный вес каждогофилиала по прежнему остается низким. Практически не работали такие филиалы как№016 и №020.
Таблица 2.19
Комиссия от населенияполучена в размере по филиалам (тыс. руб.)№ филиала
Получ. Комисс.
За 2004 г. Удельный вес в ком. По отделению №05 225 2,3% №016 14,2 0,1% №020 52,5 0,5% Опер\часть 6145 63,2%
В целом по отделениюкомиссия от населения получена в сумме 9723 тыс. руб. Низкий показатель попредоставлению банковских услуг остается в филиалах № 016 и № 020. В структуреполученной комиссии от населения не составляет план по комиссии от расчетно –кассового обслуживания населения, процент выполнения составил 90,36%.
Таблица 2.20
На 01.01.2005 г.Рентабильность филиалов составила:№ филиала Рентабельность №05 265,69% №016 4,87% №020 9,4% Опер\часть 187,6%9
Стоимость привлеченныхресурсов за 12 месяцев составил:
— оперативнаячасть 5,13% в валюте РФ и 4,59% в иностранной валюте;
— 2434/05- 2,98%;
— 2434/016- 3,17%;
— 2434/020- 6,26%.
Анализируя расходы по ФОТв частности на премирование работников отделения, следует отметить, что причистой прибыли (с учетом расчета без премирования) 29627 тыс. руб. (расходы попремии составили 3085 тыс. руб. с отчислениями), при нормативе 27% от чистойприбыли норматив на премирование составил 7999 тыс. руб., экономия напремирование за 12 месяцев составила 5658 тыс. руб.
Сложившееся финансовое состояние на01.01.2005г. в отделении следует отметить удовлетворительным,и принять к сведению следующие предложения:
В целях выполнения показателя по привлечениюденежных средств от населения активизировать работу в новомуниверсальном дополнительном офисе по привлечению денежных средствнаселения во вклады. Заведующему УДО и начальнику операционногоотдела рассмотреть все возможные варианты по привлечению организациина зарплатные проекты;
Активизировать работу с юридическими лицами ииндивидуальными предпринимателями. Находить оптимальныеметоды подхода к клиентам для повышения качества обслуживания. Добиться увеличения среднедневных остатков, так и увеличения объемовполученной комиссии от клиентов;
Направить основную работу отделения, в частности:инспектора безопасности,старшего юриста и инспекторов по кредитованию на уменьшение просроченной задолженности.Провести оптимальную работу уменьшениюсозданного РВПС по ссудам.
Анализ финансовогосостояния Селенгинского ОСБ № 2434 за 12 месяцев 2005 года.
На 01.01.2005 года врайоне зарегистрировано 236 юридических лиц и 294 индивидуальныхпредпринимателей (ИП). Клиентами отделения является 126 юридических лиц и 186ИП.
На выплату заработнойплаты через отделение заключены договора с 17 организациями. Заработная платазачисляется во вклады 1654 чел.
По итогам работыСеленгинского ОСБ 2434 за 2005 года отделение получило убыток в размере 126201тыс. руб., при плановом задании 34334 тыс.руб., факт составил -367,6%выполнения.
Сумма чистой прибыли наодного работника составила -2139 тыс. руб.
Рентабельность чистыхактивов отделения за 2005 год составила 32,2% против 9,2% за 2004 год.Коэффициент эффективного использования привлеченных ресурсов 105%, внутренняястоимость банковских услуг 3,7% против 3,6% в 2004г.
В доходах отделения 58,2%занимают процентные доходы и 41,8% — непроцентные доходы, тогда как зааналогичный период 2004 года процентные составляли 60,3% и 39,7% — непроцентные:
Таблица 2.21 Всего доходов Процентные доходы Непроцентные доходы За 2004 год 97961 59066 38895 За 2005 год 82518 48061 34457
По сравнению с 2004 годомв текущем году структура доходов существенно не изменилась. По прежнемудоминируют процентные доходы — удельный вес их в структуре 58,24% (в 2004г. —.60,3%), непроцентные соответственно 41,76% (2004г.- 39,7%)
Наибольшая доля доходовсостоит из доходов от кредитования — 57,24%. Восстановлен РВПС 26,14%. Из-зауменьшения объемов кредитования населения существенно уменьшилась доляполученной комиссии от населения с 9,91% до 5,83%, также уменьшились процентыза кредиты. Если в 2004г. Отделение получило процентных доходов от кредитногопортфеля 57867 тыс. руб., то за 2005г. Было получено 47233 тыс. руб.
Таблица 2.22
Анализ полученнойкомиссии от населенияНаименование комиссии План на 01.01.06 Факт на 01.01.06 % выполнения Темп роста за 2005 г. РКО юридических лиц 1883 2233 118,59 150% РКО физических лиц 1510 1707 113,05 131% Операции с инструментами в иностранной валюте 5 4 80 200% Операции с банковскими картами 4 20 500 1000% Операции с ЦБ 250 86 34,4 36% Кредитование юр. лиц 233 45 19,31 22% Кредитование физ. лиц 360 748 207,78 12% Депозитарные операции 12 Итого 4257 4843 113,77 50%
Также измениласьструктура расходов, если в 2004 года удельный вес процентов по вкладамсоставлял — 8,63%, а за СКР 18,24%, то в 2005 году удельный вес процентов повкладам составил 3,08%, расходы за СКР 9,7%. В целом расходы по отделению за2005 г. увеличились в 3 раза, тогда как доходы уменьшились в 1,2 раза.Увеличение расходов произошло в основном из-за созданного резерва по кредитномупортфелю: его удельный вес в расходах составил 76,45%,, тогда как за 2004г.составлял 46,73%. Здесь следует учитывать изменение регламента по созданию РВПСс 2% до 75%, а также некачественный кредитный портфель.
Таблица 2.23
Расходы отделения: Всего расходов Процентные расходы Непроцентные расходы За 2004 год 65249 17588 47661 За 2005 год 208719 26711 182008
За 2005 год отделениемисполнение сметы АХР составило 93,7% при плане 3101 тыс. руб, факт составил2906 тыс.руб. Перерасхода по статьям не было.
По состоянию на01.01.2006г. работающие активы составили 298908 тыс. руб. Темп роста за 12месяца составил 67,6%. При плане в 339938 тыс. руб. факт выполнения работающихактивов 87,93%. Наибольший удельный вес в работающих активах составляют кредитынаселению — 95,22%, кредиты юридическим лицам и ИП — 1,26%, удельный вес СКР —3,5%.
Работающие активы вчистых активах составляют 79,23%, при рекомендованном минимальном удельном весе82%.
План по формированиюкредитного портфеля выполнен всего на 88%, в т.ч. по физическим лицам на91,49%, по юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям на 22,77%
Просроченнаязадолженность на 01.01.2006 года по физическим лицам составила 45929 тыс.руб., удельныйвес в кредитном портфеле 12,94%, при плановом 0,47%. В течение годапросроченная задолженность увеличилась с З303 тыс. руб. до 45929 тыс. руб.,т.е. в 13,9 раза, тогда как кредитный портфель от населения уменьшился в 1,5раза.
26,55% удельного веса вкредитном портфеле юридических лиц занимает просроченная задолженность Приплане 0, факт составил 1358 тыс. руб.
Не выполнен план попривлечению денежных средств физических лиц:
при плане остатка повкладам в валюте РФ 134917 тыс. руб. факт составил 128065 тыс. руб., т.е.94,92% выполнения. Денежные средства населения в иностранной валюте выполненытолько на 87,47%, при плане 423 тыс. долл., факт составил 370 тыс. долл.
Размещение средствнаселения в ценные бумаги не выполнен: в: сберегательные сертификаты — 99,32%выполнения, в векселя — 0% выполнения.
Привлечение средствюридических лиц и индивидуальных предпринимателей выполнен на 99,01%, при плане12963 тыс. руб. факт составил 12835 тыс. руб. В структуре привлеченных ресурсовюридических лиц выполнены показатели по остаткам на расчетных счетах (125,49%),остатки в депозитах и депозитных сертификатах (156,47%), средства в векселяхпоказатель выполнен всего на 46,41%
В структуре вкладовфизических лиц валюте РФ темп роста долгосрочных вкладов составил 129,13%,тогда как другие виды вкладов темп роста составил всего 82,43%. Увеличилсяудельный вес долгосрочных вкладов с 75,78% до 79,37%. Это говорит о том, чтоприлив во вклады состоит из долгосрочных вкладов свыше 1 года. Наибольшейпривлекательностью пользуются такие вклады как «Срочный пенсионный СБ РФ на 1год и 1 месяц» — прилив составил 6658 тыс.руб., «Пополняемый депозит СБ РФ на 1год и 1 месяц» — прилив 5462 тыс. руб., «Срочный пенсионный на 2 года СБ РФ» — прилив5418 тыс.руб.
В структуре вкладовфизических лиц в иностранной валюте следует отметить, что вклады в евро, попрежнему, не пользуются популярностью: так их удельный вес за 12 месяцев 2005гснизился с 9,01% до 6,03%. В целом темп — вкладов в иностранной валюте составил96,81%.
Таблица 2.24
Анализ работы и выполнениеплановых показателей по филиалам: Общий остаток по вкладам физических лиц (тыс.руб.)№ филиала План на 01.01.2006 Факт на 01.01.2006 % выполнения №05 12000 10138 84,5% №016 1480 1522 103% №020 5150 5198 101% №032 10000 13942 139% Опер\часть 106287 97265 91,5%
Анализируя работу повыполнению плановых заданий в разрезе по филиалам, следует отметить, что невыполнен план по привлечению средств населения во вклады по операционной частии филиала № 05.
Таблица 2.25
Комиссия от РКО населенияполучена в размере по филиалам:№ филиала
Получ. комисс.
За 2005 г. Удельный вес в ком. по отделению №05 210 12,3% №016 17,9 1,05% №020 29,7 17,74% №032 240 14,06% Опер\часть 1209 70,8%
В целом по отделениюкомиссия от РКО населения получена в сумме 1707 тыс. руб. Низкий показатель попредоставлению банковских услуг остается в филиалах № 016 и № 020
Таблица 2.26№ филиала Рентабельность №05 369% №016 68% №020 80% №032 -15% Опер\часть 213%
Сложившееся финансовоесостояние на 01.01 .2006г. в отделении следует отметить неудовлетворительным, ипринять к сведению следующие предложения:
1. Работающие активы:
1.1. Рассмотреть вопрос осотрудничестве с предприятиями и организациями Селенгинского района по вопросупредоставления кредитов их работникам.
1.2. Строгоконтролировать соблюдение лимита остатков кассы. Для оптимизации работыденежных активов, свести превышение лимита до минимума.
2. Привлеченные ресурсы:
2.1. Начальнику ОПЕРОвзять на контроль исполнение контрольных показателей по ВСП.
Порядок предоставления ипотечного кредита в Селенгинском ОСБ № 2434.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке состоит изнескольких основных частей: квалификация заемщика, предварительный анализвозможности получения ипотечного кредита, оценка кредитоспособности заемщика,оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, предоставлениеобеспечения, проведение расчета, составление и регистрация договоров.
В ходе предварительной квалификации заемщик должен получить всюнеобходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своихправах и обязанностях при заключении кредитной сделки. В ходе интервью кредиторв свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика взять кредит.
Заемщик приносит в банк документы, необходимые для принятия предварительногорешения о возможности предоставления кредита, заполняет лист предварительнойквалификации и регистрационную форму, являющуюся предварительным заявлением наполучение кредита.
К документам, необходимым для принятия предварительного решенияотносятся: удостоверяющие личность и семейное положение заемщика / со заемщика;характеризующие место постоянного жительства заемщика (справка о регистрации,документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристика жилогопомещения); подтверждающие сведения о доходе заемщика.
Лист предварительной квалификации содержит общую информацию о заемщике,сведения о доходах и расходах, о приобретаемой квартире, а также расчетнеобходимых коэффициентов.
Далее банк проводит предварительный анализ возможности полученияипотечного кредита. На основании предоставленной заемщиком копии налоговойдекларации за прошедший год (если подавалась) и справки о доходах за прошедшийи текущий годы делается предварительный расчет максимально доступной суммыкредита, а также ежемесячных платежей в счет погашения кредита и процентов понему..
Все предварительные расчеты банк производит, как правило, в долларах покурсу ЦБ РФ на последний день каждого месяца, в котором был получен доход ипроизведены расходы. Расчет производится исходя из чистого дохода заемщика (завычетом подоходного налога и удержании в Пенсионный фонд) за последние 12месяцев.
Необходимо отметить, что предварительный анализ не предполагаетобязательного одобрения кредита и что положительное решение по заявлению ополучении кредита принимается на основании результатов комплексной проверкидостоверности представленной заемщиком информации о его платежеспособности,которая проводится банком в дальнейшем.
При положительных результатах предварительного анализа заемщик собираетполный комплект необходимых документов и заполняет подробное заявление – анкетуна кредит. На основании представленных документов банк производит оценкуплатежеспособности и кредитоспособности заемщика и окончательно определяет, накакую максимальную сумму кредита тот может рассчитывать.
В полный комплект необходимых документов, помимо указанных выше должнывходить:
- документ об образовании;
- паспортные данные членов семьи;
- документы, подтверждающие здоровье заемщика / созаемщика (водительскоеудостоверение, военный билет и/или справки из медицинских учреждений);
- документы, подтверждающие сведения о занятости и доходах (копия трудовойкнижки, копия свидетельства о постановке на учет в налоговых органах и т.п.);
- сведения об активах заемщика;
- документы по приобретаемой квартире (правоустанавливающие документы,справка о задолженности по коммунальным платежам, отчет о независимой оценке,справка об уплате налога на имущество, справка об отсутствии задолженности зателефон, разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли – продажи иипотеки, разрешение на дачу обязательства от имени несовершеннолетних членовсемьи об освобождении заложенной квартиры в случае обращения на нее взыскания).
Заявление – анкета на кредит обычно состоит из следующих разделов:
- условия предоставления ссуды.
- сведения о заемщике / созаемщике.
- сведения об образовании и занятости заемщика / созаемщика.
- активы заемщика / созаемщика.
- обязательства заемщика / созаемщика.
- недвижимое имущество в собственности заемщика / созаемщика.
- первоначальный взнос.
- сведения о приобретаемой недвижимости.
- сведения о предстоящей сделке.
- сведения правового характера.
Затем кредитующее подразделение направляет пакет документов юридическойслужбе и службе безопасности банка. Юридическая служба анализируетпредставленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствиядействующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортныхданных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщикаи сведений, указанных в анкете.
По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и службабезопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующееподразделение.
Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный периодвремени (5-20 лет), банку нужна гарантия своевременного возврата кредита.Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит,кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различнойинформации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовойзанятости, учитывается перспектива направления работы заемщика и его фирмы вцелом.
Сумма кредита, которая может быть выдана заемщику, рассчитывается толькона основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода.Заемщик должен предоставить документы о получении стабильного дохода за текущийотчетный период и за прошлый календарный год.
При оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментомявляется его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи покредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматриваетсяинформация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, атакже расходах. На основании этого делается вывод о возможностях заемщикасвоевременно погасить кредит.
При этом банком учитывается следующие источники получения доходов:
- заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочнуюработу и премии;
- доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;
- доход в виде дивидендов;
- доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;
- пенсионные выплаты и стипендии;
- чистый доход в форме арендной платы;
- алименты и пособия на детей.
Кроме того, банк анализирует расходы заемщика, среди которых выделяютсятри группы. Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой накредитные средства, состоят из платежей:
1. по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);
2. по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры,страхование риска утраты права собственности на квартиру);
3. по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости);
4. по квартплате за приобретаемую квартиру.
Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой:
- содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика;
- ежемесячные выплаты по алиментам;
- возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита);
- обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог навладельцев автотранспортных средств);
- иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержаниеавтомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другогодвижимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).
Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получениемипотечного кредита:
- средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (неменее 30% стоимости квартиры);
- расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующегодоговора купли – продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина занотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию всоответствии с действующим законодательством);
- плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору.
Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что:
- ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитныесредства, не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов);
- ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитныесредства, и другие постоянные ежемесячные расходы в сумме не превышают 55%ежемесячных доходов (доходов супругов);
- размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной изсумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки.
После расчетов суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщикоминформации (заемщик предоставляет банку право на проверку предоставляемой иминформации) осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовымвозможностям заемщика и требованиям кредитора.
Следует отметить, что заемщик может подобрать себе жилье как до обращенияв банк, так и после.
В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписываютпредварительный договор купли – продажи жилого помещения, предусматривающийпреимущественное право его покупки потенциальным заемщиком по согласованнойсторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье сточки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а такжерассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимогопервоначального взноса и стоимости жилья.
Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитаннуюисходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства дляпервоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье изаключить с его продавцом сделку купли – продажи при условии, что кредиторбудет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящегообеспечения кредита.
Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, занимаютсяспециализированные оценочные фирмы либо специалисты – оценщики. При этомнеобходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производитсяоценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартируили дом, прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщикусредств. Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночнойстоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основногообязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимостиобъекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения этойстоимости, которая связана как с индивидуальными особенностями самого объекта(конструктивные и планировочные особенности, используемые материалы, ихсоответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с егоместоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуациейи другими факторами, включая перспективы развития данного района.
При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должноуделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочныхкоэффициентов и индексов, позволяющих максимально правильно оценитьиндивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспективего развития в разрезе региональной и местной специфики.
Задача кредитора – на основе оценки, сделанной оценщиком,проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величиныпредоставляемого кредита. Особое значение при этом приобретают разработка ииспользование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения,позволяющей проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимыепараметры жилья.
Стандартизация методики и формы отчета об оценке будет способствоватьснижению рисков, связанных с возможными ошибками при оценке жилых помещений, атакже повышению эффективности вторичного рынка ипотечных кредитов.
Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной изсумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кроме того, жильедолжно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жиломупомещению, являющемуся предметом залога.
В настоящее время в качестве залога рассматриваются отдельные квартиры вмногоквартирных жилых домах. Необходимо, чтобы объект недвижимого имущества,являющийся залоговым обеспечением, удовлетворял санитарно-техническим нормам пообеспечению здоровья и безопасности жильцов. Предмет залога должен отвечатьследующим требованиям:
- иметь отдельные от других квартир или домов кухню и санузел (т.е.коммунальные квартиры в залог не принимаются);
- быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системамотопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
- быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате ина кухне;
- иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна икрышу (для квартир на последних этажах).
При принятии банком положительного решения о предоставлении кредитасотрудник банка передает клиенту смету расходов по сделке.
В предоставленной смете должны быть проставлены все цифровые значениярасходов, которые вносятся заемщиком, как правило, наличными в кассу иотносятся на доходы банка. Затем заемщик открывает в банке счет вкладов довостребования в рублях и иностранной валюте (заключая с банком договор оботкрытии и обслуживании счетов вкладов до востребования) и вносит на свойбанковский счет авансовый платеж (первоначальный взнос по договору купли –продажи и ипотеки в размере не менее 30% от стоимости квартиры). Банк заключаетс заемщиком (если он состоит в браке, то с обоими супругами) кредитный договор.
По кредиту обязательно предоставляется обеспечение. Обеспечение кредитаможет быть оформлено следующим образом:
- заключением договора об ипотеке приобретаемого жилого помещения ссоответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственнойрегистрацией возникающей ипотеки;
- заключением трехстороннего «смешанного» договора купли – продажи иипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороныпоследовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют ирегистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, атакже ипотеку данной квартиры в пользу банка кредитора;
- «ипотекой в силу закона», когда ипотека приобретаемого на кредитныесредства жилого помещения возникает автоматически при заключении сделки купли –продажи и формально не требует заключения договора и его регистрации.
Рассмотрим порядок проведения расчета. Заемщик оплачивает стоимостьквартиры продавцу по договору купли – продажи, используя сумму первоначальноговзноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственноучаствовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли –продажи.
Кредитные организации, осуществляющие кредитование населения наприобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной жилищной программы, должныобязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальнуюстраховую программу. Программа должна включать в себя два вида страхования –имущественное и личное.
Личное страхование отражает имущественные интересы, связанные с жизнью,здоровьем, трудоспособностью заемщика. При присвоении статуса инвалида датаформального завершения процедуры присвоения гражданину статуса инвалидности недолжна оказывать влияние на отнесение вышеуказанного случая к страховому.Размер страхового возмещения не должен зависеть от группы инвалидности,присвоенной застрахованному лицу.
Имущественное страхование отражает имущественные интересы, связанные свладением, пользованием и распоряжением имуществом. Договор страхования правасобственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки, должен покрыватьриск утраты владельцем жилья права собственности по любой причине, заисключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчужденияв результате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором.
Необходимо определить, что является объектами обязательной страховойпрограммы при ипотечном кредитовании.
Таблица 2.27
Объекты страховой программы по ипотечному кредитованиюВид страхования Объект Страховые случаи Личное страхование Жизнь заемщика Смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами. Страхование на случай потери заемщиком трудоспособности Частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида) застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования Имущественное страхование Жилье, предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения долгосрочного кредита Определяются в каждом договоре отдельно Право собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки Вступление в законную силу решения суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки (в том числе решение суда после окончания срока страхования, если судебный иск был подан в период действия договора страхования)
Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем подоговорам страхования должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем подоговорам страхования должен являться кредитор, предоставивший ипотечный кредитна приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитномудоговору на вторичном ипотечном рынке право первого выгодоприобретателя должныперейти к новому кредитору.
Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиямикредитного договора, и на каждую конкретную дату периода кредитования онадолжна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемомуобязательству. Необходима разработка специальной страховой ипотечной программы,при которой будет постепенно уменьшаться сумма страхового возмещения, но небудет происходить так называемого «недострахования». Срок действия договоровстрахования должен быть не менее срока кредитования, либо заключаться на срокне менее 12 месяцев с последующим продлением договоров. Договор страхованияприведен в приложении 1.
Кредитор осуществляет контроль за исполнением заемщиком обязательств повыплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением поипотечному кредиту. Рекомендуется осуществлять выплату страховых премийпериодически (ежеквартально, ежемесячно) равными частями в течение срокадействия договора страхования, одновременно с частичным исполнениемобязательств по самому ипотечному кредиту. Комплект документов, регулирующихвзаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, и ихпараметры указаны в табл. 2.3.14
Таблица 2.28
Параметры договоров страхованияВид договора Страховой тариф Страховая сумма Договор личного страхования (страхования жизни и страхования на случай потери трудоспособности) 0,5 – 1% от страховой суммы в год (в зависимости от возраста заемщика) Сумма кредита, увеличенная на 10% (поскольку остаток задолженности по кредиту постоянно уменьшается, то, соответственно, может уменьшаться и страховая сумма) Договор страхования риска утраты и повреждения квартиры 0,3 – 0,5% в год от страховой суммы Стоимость квартиры Договор имущественного страхования (страхования риска утраты и повреждения квартиры – предмет залога) Около 1,5% от страховой суммы за весь срок кредита Стоимость квартиры
Страхование осуществляется при предоставлении заемщикам заявления настрахование.
В качестве приложения к кредитному договору составляется график погашенияссудной задолженности с указанием каждого платежа на каждую конкретную датуплатежа до полного погашения кредита, с разбивкой на проценты и основной долг.При этом заемщику может быть предложено несколько схем погашения основногодолга и уплаты процентов. Например, заемщики №1 и №2 получили в январе 2003 г.кредиты в сумме по 15000 долл. под 20% годовых. Заемщику №1 предлагаетсяаннуитетная схема погашения кредита с ежемесячными платежами по основному долгуи полным ежемесячным погашением процентов, а заемщику №2 – с равномерным погашениемосновного долга и полным ежемесячным погашением процентов.
График погашения также может предоставляться заемщику в форме таблицы илидиаграммы.
В первом случае заемщик ежемесячно выплачивает банку одинаковую сумму,при этом соотношение процентов и основного долга постоянно меняется6 доляосновного долга увеличивается, а процентов – снижается, а во втором случаеобщая сумма платежа постоянно снижается за счет снижения доли процентов, т.к.доля основного долга неизменна. В итоге заемщик №1 заплатит большую суммупроцентов, чем заемщик №2, т.е. кредит обойдется ему дороже, но при такой схемепогашения ему будет удобнее планировать свои ежемесячные расходы, т.к. платежпо кредиту всегда одинаков.
Таким образом, разнообразие схем погашения, предлагаемых банком, даетвозможность заемщику подобрать наиболее приемлемую лично для него схему. А это,естественно, увеличивает вероятность погашения кредита в срок.
Как правило, покупатель квартиры заемщиком оформляется заключениемтрехстороннего договора купли – продажи и ипотеки квартиры с продавцом ибанком. Таким образом, сторонами по договору являются: заемщик (покупательквартиры); продавец квартиры банк (выступая кредитором и залогодержателемприобретаемой заемщиком квартиры).
Банк, являясь стороной договора купли – продажи и ипотеки, выполняетдополнительную функцию гаранта правильности, своевременности и юридическойчистоты проведения расчетов между заемщиком и продавцом квартиры.
До заключения договора купли – продажи и ипотеки заемщик долженпредоставить от своего имени нотариально удостоверенное обязательство именинотариально удостоверенное обязательство приобретаемой на кредитные средства ипередаваемой в залог квартиры в случае обращения на нее взыскания ипредъявления новым собственником требования об освобождении квартиры.
При наличии несовершеннолетних членов семьи заемщик должен до заключениядоговора купли – продажи и ипотеки получить разрешение органов опеки ипопечительства на: ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитныесредства жилого помещения; предоставление банку обязательства от именинесовершеннолетних членов семьи освободить приобретаемую квартиру в случаеобращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования обосвобождении квартиры.
Затем заемщик – покупатель квартиры и банк подает документы в органрегистрации прав на недвижимое имущество на регистрацию договора купли –продажи и ипотеки (регистрации перехода прав собственности и залога), которыйрегистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку жилой площади поместу нахождения имущества.
После государственной регистрации договора купли – продажи и ипотеки банкпредоставляет кредит и зачисляет кредитные средства на счет заемщика –покупателя. Заемщик – покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартирыпродавцу по договору купли – продажи и ипотеки из средств предоставленногобанком кредита. После этого заемщик вселяется в приобретенную квартиру.
После предоставления заемщику кредита банк может переступить праватребования по кредитному договору и договору купли – продажи и ипотеки третьемулицу (например, агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Банк, которыйпринимает участие в ипотечной программе на основании договора об обслуживании,обслуживает кредит, переданный новому кредитору. Под обслуживанием понимаетследующее банк принимает от заемщика платежи по кредиту, следит засвоевременностью их внесения, проверяет состояние заложенной квартиры,контролирует внесение заемщиком страховых выплат и т.д. Приобретенная накредитные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщикомвсех обязательств по кредиту (как заемщиком по кредитному договору изалогодателем по договору ипотеки).
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГОЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
3.1 Основные направления по совершенствованию рынка ипотечного жилищногокредитования
В ходе анализа рынка ипотечного жилищного кредитования были выявленыосновные причины, мешающие развитию рынку ипотечного жилищного кредитования вреспублике.
Одной из основных проблем в настоящее время на рынке ипотечного жилищногокредитования является высокая процентная ставка по ипотечным кредитам.
Анализ, проведенный во второй главе, показывает, что в настоящее времяипотечные жилищные кредиты выдаются под достаточно высокие процентные ставки –11% — 15% годовых, что приводит к значительному удорожанию полученного кредита.
В результате этого лишь незначительная часть населения может позволитьсебе использовать ипотечный кредит в решение своих проблем (5,6%).
Для придания ипотечному жилищному кредитованию массового характеранеобходимо вовлекать в процесс ипотечного жилищного кредитования население сосредними доходами. В Республике Бурятия доля такого населения составляет 48,3%.Для этого необходимо снижать процентные ставки, что уже характерно для многихроссийских банков, предлагающих ипотечные кредиты. Поэтому можно сделать вывод,что, например, процентная ставка в размере 10% годовых будет приноситькредитной организации определенный доход, как за счет маржи, так и за счетзначительного увеличение числа клиентов.
Одной из причин высоких процентных ставок является значительные кредитныериски. Снижение кредитных рисков, а следовательно, и процентных ставок поипотечным жилищным кредитам возможно за счет создания прозрачности в отношенияхмежду коммерческой организацией и заемщиком и выработке условий для накопления,хранения и раскрытия кредитных историй заемщиков в специальных коммерческихорганизациях – бюро кредитных историй. Организация бюро кредитных условий,созданное преимущественно на частной основе, силами кредиторов должно создатьсистему, снижающую издержки и риски кредиторов при ипотечном кредитовании ипозволяющую эффективно отделять недобросовестных заемщиков от надежных. Безсоздания такого бюро с трудом можно прогнозировать, ипотека станет массовой,т.к. отсутствие кредитной истории является существенным препятствиемстановления системы страхования кредитных рисков, как важнейшей составляющейсистемы ипотечного жилищного кредитования, повышает издержки кредиторов напроцедуру андеррайтинга и ведет к удорожанию кредита.
Параллельно со снижением процентной ставки по ипотечным жилищным кредитамдолжна вестись работа по уменьшению величины первоначального взноса при покупкиквартиры, который сегодня составляет 30% от ее стоимости. Понятно, что некаждая семья в республике обладает такими средствами, а для их накоплениятребуется достаточный срок. В среднем он составляет от 4 до 6 лет. Снижениеданного порога до 10 — 15% позволит сократить период накопления первоначальноговзноса до 2 – 3 лет.
Решением проблемы накопления первоначального взноса может стать развитиесистемы строительных кооперативов. По данной схеме в течение периода накоплениявсе взносы клиента должны оформляться как долевое участие в строительствеконкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончанию клиентможет получить квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся часть стоимостиквартиры в течение оговоренного срока. Данная схема может позволить снизитьстоимость жилья, так как цены на вторичном рынке недвижимости выше, чем напервичном, а себестоимость строительства ниже цен на квартиры на первичномрынке. В перспективе необходимо принятие на федеральном уровне закона о системессудно – сберегательных касс. В данном случае источником средств для ипотечныхкредитов будут служить целевые депозиты в специальных кредитных организациях.Вкладчик должен брать на себя обязательство в течение определенного времениежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентнуюставку, величина которой будет существенно ниже среднерыночной. После окончанияпериода накопления, скопив приблизительно половину необходимой на покупкуквартиры средств, он сможет получить кредит на вторую половину, также под болеенизкую ставку, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчикам ссудно-сберегательныхкасс, будут использоваться для выдачи кредитов его предшественникам, ужезакончившим период накопления.
Также возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную частьнаселения – ипотечного кредитования с использованием договора купли – продажиквартир в рассрочку. Отличительной чертой этой процедуры является фактическаяреализация квартиры с рассрочкой оформления в собственность. Основувзаимоотношений составляет договор купли – продажи квартиры с рассрочкойплатежа, позволяющий пользоваться приобретенной в кредит площадью, ноограничивающий право распоряжаться ею. Агент банка покупает квартиру и передаетее в залог, а клиент покупает ее в кредит с рассрочкой оформления всобственность. Положительным моментом в этой схеме является то, что заемщику ненадо тратиться на дорогостоящее оформление кредита.
Среди факторов, препятствующих развитию жилищного кредитования населенияв ближайшие годы, на первый план банки выдвигают:
— отсутствие эффективной процедуры обращения взыскания на заложенноежилье и выселения;
— отсутствие у заемщиков документально подтвержденных доходов;
— отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов;
— высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации;
— сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок.
Так, по мнению 89% опрошенных банков, в интересах развития жилищногоипотечного кредитования в первую очередь должны быть решены вопросы, связанныес организацией эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье ивыселения в случае невозврата кредита.
Следующие по значимости проблемы ‑ отсутствие долгосрочныхфинансовых ресурсов и проблема документального подтверждения доходов заемщиков(более 85% опрошенных банков отметили это как факторы, препятствующие развитиюипотечного жилищного кредитования).
Кроме того, на принятие решения о начале жилищного кредитования оказываютвлияние относительно невысокая доходность данных операций при существенныхрисках, сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок, а такжевысокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации сделок.
За 2005 г. общий объем выданных банками жилищных кредитов в РФоценивается примерно на уровне 10,5 млрд руб. При этом, несмотря на высокиетемпы увеличения объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов,потенциальный спрос населения более чем в 10 раз превышает текущий объемпредложения кредитов. Банки пока еще не полностью используют свои потенциальныевозможности по жилищному кредитованию населения.
Исходя из прогноза развития банковской системы и нормативных ограниченийна деятельность банков, потенциальный объем жилищных кредитов населению к 2010г. может составить от 427 до 444 млрд руб. (в ценах 2010 г.), или более 5% всегокредитного портфеля банков.
Планируемое банками предложение жилищных кредитов, даже по ихмаксимальным оценкам, существенно отстает от потенциальных возможностей банковна протяжении почти всего прогнозного периода. Лишь к 2010 г. банки планируютвыйти на максимально возможные объемы: 415 млрд руб. (в ценах 2010 г.), чтосоставит примерно 94 ‑ 97% от прогноза потенциально возможных объемовпредложения жилищных кредитов. По минимальным оценкам, банки планируютувеличивать объемы жилищного кредитования более медленными темпами ипредоставить в 2010 г. жилищных кредитов лишь на сумму до 75 млрд. руб. (вценах 2010 г.). Это отражает осторожное отношение банков к развитию жилищногокредитования в сегодняшних условиях и ожидание улучшения законодательных и нормативныхусловий для жилищного кредитования.
Принятие мер, нацеленных на упрощение процедур, связанных с обращениемвзыскания, оформлением жилищных кредитов, а также на формированиеблагоприятного нормативного правового режима для выпуска ипотечных ценных бумаг,приведет к росту объемов жилищного кредитования населения и увеличениювозможностей граждан приобретать жилье.
По данным анализа, проведенного во второй главе можно сделать вывод, чтосуществующий рынок жилья не может быть основой массового ипотечногокредитования, поскольку жилищный фонд в республике катастрофически стареет.
Следовательно, необходимо существенное увеличение объемов ввода жилья.Основным препятствием поступления инвестиций в жилищную сферу являются высокиефинансовые риски, которые можно разделить на риск нереализации построенногожилья и собственно строительные риски.
Первые риски должны сниматься путем запуска ипотечного жилищногокредитования и вовлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала. Строительныериски обусловлены нехваткой продаваемых или арендуемых на длительный срокучастков под жилую застройку.
При массовом развитии системы ипотечного жилищного кредитования наличие заемщиков,внесших первоначальный взнос на блокированные счета и заключившие кредитныедоговора, будут являться гарантией последующего выкупа построенного жилья.
Обеспечение возможности использования земельных участков, имеющихнеотъемлемую от них правоустанавливающую документацию в качестве залога дляполучение кредита будет способствовать снижению рисков и расширению объемовстроительства.
Еще одной проблемой, которую необходимо решать, является невозможностьвыступления в качестве залога строящегося дома. Это делает невозможным покупкуквартиры в кредит на стадии строительства по более низкой цене. Недостаточныйобъем ввода жилья в последующем может привести к проблеме роста цен на жилье,при увеличении платежеспособного спроса населения. Поэтому в первую очередьипотечное кредитование должно быть направлено на расширение строительства,ускоренное воспроизводство и улучшение качества жилищного фонда.
Понятно, что система ипотечного жилищного кредитования не сможетсуществовать без государственной поддержки, которая должна быть направлена наповышение доступности жилья через:
— принятие нормативно –правовых актов;
— повышение уровня жизнинаселения;
- оптимальноеналогообложение;
— совершенствованиепроектирования и технологий строительства;
— государственныегарантии, способствующие привлечению внебюджетных
средств в жилищную сферу;
— адресные жилищные субсидиинаселению.
Строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объемыжилищного строительства в 2,5 – 3 раза, в то время как платежеспособный спросна жилье за счет введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менечем в 5 раз.
Поэтому без государственного регулирования это жилье будет выкупленогражданами с высокими доходами.
Политика государственной поддержки граждан формируется Госстроем РФ,который совместно с органами власти субъектов РФ и органов местногосамоуправления определяет объем, формы и методы ее предоставления в зависимостиот уровня семейных доходов.
Безусловно, государственная поддержка граждан должна носить исключительноадресный и дифференцированный по их доходам характер.
Для социально незащищенных и нетрудоспособных граждан государственнаяподдержка должна осуществляться путем формирования муниципальных игосударственных фондов социального назначения, жилье в которых должнопредоставляться на условиях договоров социального найма.
Для остальных категорий граждан в соответствии с их профессиональной исоциальной значимостью и уровнем дохода должна предоставляться адресная целеваясубсидия:
— Посредствам государственного страхования кредитных рисков, связанных сдефолтом заемщика;
— Посредствам предоставления государственных гарантий по ипотечным ценнымбумагам;
— В денежной форме или в виде снижения цены на покупаемое жилье и настоимость земельных участков.
Экономические и финансовые принципы ипотечного рынка должныфункционировать независимо от категорий населения, которые к нем участвуют.
Граждане, имеющие право на государственную поддержку, получают жильечерез операторов, созданных и работающих под контролем государства.
Вклад, вносимый в ипотечный рынок наиболее обеспеченными гражданами, даетвозможность направит условно – сэкономленные бюджетные средства на адреснуюподдержку социально незащищенных категорий населения и граждан со стабильными,но сравнительно невысокими доходами.
Все это позволит включить в систему ипотечного жилищного кредитованиябольшинство населения Республики Бурятия.
3.2 Секьюритизация ипотечных кредитов
Без создания эффективногорынка ипотечных ценных бумаг, без возможности секьюритизировать кредитыбанками, выдающими ипотечные кредиты, — будь то за рубежом или в России, врублях или в валюте — рынок ипотечного кредитования в России будет иметь оченьограниченный характер.
Опыт развитых странсвидетельствует о том, что существует две основные модели секьюритизации.Первая модель — выпуск ипотечных облигаций. В этом случае ипотечные кредиты,выданные банком, остаются на его балансе, и под залог этих ипотечных кредитовбанк выпускает облигации. В большинстве стран в случае банкротства банказалоговая масса ипотечных облигаций не включается в общую массу, т.е. держателиипотечных облигаций имеют преимущественное право на ипотечные кредиты посравнению с другими кредиторами банка. Такой законодательной нормы в Бурятиипока нет, но она планируется.
Вторая схема заключаетсяв том, что ипотечные активы продаются специализированной компании (specialpurpose vehicle, SPV). В этом случае ипотечные кредиты уходят с баланса банка итаким образом дистанцируются от риска банкротства организации. Вероятностьбанкротства SPV близка к нулю, потому что она осуществляет только операции,связанные с выпуском и погашением этих ипотечных бондов, и это закрепленозаконодательно.
Набор рисков,ассоциирующихся с ипотечными ценными бумагами, зависит от той схемы, котораявыбрана для выпуска ИЦБ. В первом случае одним из основных рисков, которыесвязаны с ипотечными ценными бумагами, является риск банкротства банков, вовтором — обеспечение механизма «true sale», в соответствии с которым должнабыть обеспечена такая передача кредитов с баланса банка на баланс SPV, котораяпотом не будет оспорена в суде. Сделка должна быть признана рыночной сюридической точки зрения, и вероятность того, что она будет признана ничтожнойи ипотечные кредиты отзовут обратно на баланс банка при его банкротстве, должнабыть минимальной.
К ипотечным ценнымбумагам применим также весь набор рисков, связанных с облигациями: кредитныйриск, связанный с изменением процентных ставок; риск досрочного погашения,когда заемщики по кредитам могут досрочно погашать свои обязательства передбанком. Для инвестора в ипотечные бумаги это основной риск, потому что он незнает со 100%-ной вероятностью, в каком графике будут гаситься его облигации.Также присутствует операционный риск, т.е. риск прекращения обслуживания этихценных бумаг со стороны эмитента и обслуживающего банка. Все перечисленныериски должны учитываться при структурировании сделки.
Участники сделки посекьюритизации.
Сделка посекьютиритизации ипотечных кредитов включает несколько участников: банк,выдающий и обслуживающий кредиты; SPV, на балансе которого эти кредитынаходятся. В том случае, если основной обслуживающий банк прекращает или неимеет возможности обслуживать данные кредиты, данную обязанность берет на себядругой банк (Backup Servicer). Также существует институт платежных агентов,обеспечивающих надлежащее прохождение платежей от заемщиков до держателейоблигаций. Спецдепозитарий осуществляет хранение закладных, ассоциированных скредитами, которые являются покрытием по ипотечным облигациям. В числеучастников юридическая фирма, выполняющая «legal opinion». Существует ещебухгалтерская фирма, которая проводит аудиторскую проверку моделисекьюритизации. Рейтинговое агентство, осуществляет разделение ипотечныхкредитов на транши с различным уровнем риска. От его мнения зависит, как траншибудут распределены и какой рейтинг тому или иному траншу будет присвоен.Рейтинговое агентство определяет ту долю ипотечных облигаций, которым можетбыть присвоен суверенный рейтинг России. Разные инвесторы покупают облигации сразличным уровнем риска, соответственно купоны этих облигаций будут разные.Транши, ниже суверенного рейтинга, скорее всего, нерейтингованы, и их будутпокупать либо инвесторы, «ищущие» высокую доходность, либо банк-оригинатор. Помере погашения более старших траншей субординация все больше и больше меняетсяв сторону большей защищенности изначально более младших траншей.
Обе модели имеют всешансы успешного развития в Бурятии. Основная проблема связана не с выбором тойили иной модели, а с законодательной базой, которая в последнее время сталаменяться к лучшему. Должны быть внесены изменения в налоговый кодекс, в «Законо банкротстве». Основной вопрос в настоящее время для ипотечных ценных бумагзвучит следующим образом «А есть ли достаточно объемов выданных ипотечныхкредитов в рублях?». Ипотечные кредиты, выданные в долларах либо в другойиностранной валюте, скорее всего, будут секьюритизированы за пределамиРоссийской Федерации. Выданные в рублях кредиты не могут быть нигдесекьюритизированы, кроме России.[12,c.16]
В настоящее время толькоАИЖК способно осуществлять сделки по секьюритизации. Выпущенные облигации,строго говоря, не являются ипотечными облигациями — это просто корпоративныеоблигации, имеющие гарантии Правительства РФ. Тем не менее, возможно, АИЖКстанет лидером секьюритизации рублевых ипотечных кредитов в России.
Для того, чтобы процесссекьюритизации в России стал развиваться быстрее и рынок ипотечных ценных бумагсформировался, необходимо, во-первых, выдать достаточное количество ипотечныхкредитов, во-вторых, создать законодательное пространство, которое должноучитывать интересы не только продавцов ипотечных ценных бумаг, но ипокупателей. Основной покупатель — тот, у кого есть «длинные» пассивы, ведьипотечные ценные бумаги достаточно «длинный» инструмент. Такими являются, например,страховые компании, у которых могут быть достаточно «длинные» резервы, а такжепенсионные фонды. Формальные препятствия, если они существуют, для приобретенияипотечных ценных бумаг данными группами инвесторов должны быть сняты.Немаловажный вопрос связан с приданием ипотечным ценным бумагам статусаблизкого к государственным ценным бумагам, а также включение их в списокломбардных ценных бумаг. Это обязан сделать ЦБ России.
Помимо этого, должны бытьобеспечены механизмы структурирования выпуска ипотечных ценных бумаг, а такжеподготовлены участники, прежде всего потенциальные их покупатели. Кромепенсионных фондов и страховых компаний в приобретении ипотечных бумаг могутбыть заинтересованы и множество других участников. Если сформируется группапокупателей, тогда снимется важный для всех финансовых институтов вопросликвидности. И это даст мощный толчок для развития рынка ипотечных ценныхбумаг, что в свою очередь даст толчок развитию рынка ипотечного кредитования.
3.3 Системарефинансирования ипотечных жилищных кредитов
Ипотечное жилищноекредитование стало составной частью государственной жилищной политики в 1990-егг., которая была определена Государственной целевой программой «Жилище»(одобрена Постановлением Совета министров Российской Федерации ―Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 95) и Основныминаправлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы«Жилище» (Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431). Вэтот период был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковскойсистемой начали отрабатываться конкретные механизмы, Правительством РоссийскойФедерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансированиядолгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрениестандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошли такжеизменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентациибюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставлениясубсидий на приобретение жилья.
Значительным шагом вразработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитованиястало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. №28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования вРоссийской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базыразвития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышениязаинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развитиявторичного рынка ипотечных жилищных кредитов. В соответствии с даннойконцепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечныхценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищныхкредитов.
Следующий этап развитияипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище»на 2002–2010 гг., принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от17 сентября 2001 г. № 675. В программе предусмотрены меры по развитию системырефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставлениягосударственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены напривлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путемповышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК. Новыйэтап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессомсовершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различныхсубъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. Принятие Государственной Думой вконце 2004 г. пакета законов, направленных на формирование рынка доступногожилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения нажилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов ипредложения жилья на рынке.
Одним из существенныхограничений развития ипотечного жилищного кредитования является отсутствие убольшинства региональных банков доступа к долгосрочным кредитным ресурсам.Практика показывает, что, как только банки получают доступ к долгосрочнымресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этогонового для них рынка. Концепция развития унифицированной системырефинансирования ипотечных жилищных кредитов направлена на решение этойпроблемы.
Доступность ипотечногокредита для конкретного домохозяйства определяется, в первую очередь, доходамиданного домохозяйства, процентными ставками по ипотечным кредитам и срокомкредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции.Эти основные факторы – доходы населения и уровень инфляции – являются внешнимипо отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другимихарактеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являютсявеличина первоначального взноса и структура платежей.
В целях повышениядоступности ипотечных кредитов для населения страны необходимо:
- реализовать рядмер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, чтопозволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей;
- создать условиядля снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управлениярисками и снижения транзакционных издержек в рамках общей тенденции сниженияуровня инфляции;
- развиватьмеханизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальныхвзносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;
- развивать новыеипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашенияосновного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), дляохвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельныхкатегорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильного роста ихдоходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.).[6,c.35]
Российскоезаконодательство по ипотечным ценным бумагам с учетом принятых в рамках реформыпо созданию рынка доступного жилья изменений обеспечило возможностьиспользования банками всех вышеописанных способов привлечения средств дляипотечного кредитования как через непосредственное привлечение ресурсовбанками, так и через использование финансовых услуг операторов вторичногорынка. Общий объем выданных банком кредитов всегда детерминирован обязательныминормативами, регулирующими банковскую деятельность, и возможными объемамипривлекаемых банками средств. Возможность продажи банковских активов(рефинансирование ипотечных жилищных кредитов) позволяет банкам выдавать новыекредиты, что в целом способствует увеличению объемов ипотечного жилищногокредитования. Покупка операторами вторичного рынка прав требований по выданнымкредитам осуществляется за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспечивающихсекьюритизацию данных активов и размещаемых среди широкого круга инвесторов.Чем более развит рынок таких инструментов и его инфраструктура, тем быстреевозможен оборот ипотечных активов через их рефинансирование. При этом скоростьтакого оборота напрямую влияет на темпы наращивания банками объемов ипотечногожилищного кредитования.
Повышению доступностиипотечных кредитов для населения и активизации банков как первичных кредиторовбудет способствовать развитие унифицированной системы рефинансированияипотечных жилищных кредитов (далее – УСР ИЖК).
УСР ИЖК является важнымэлементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяетсущественным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых всферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым элементом такой системыявляется унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования упервичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяетпредложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги,избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредитов, входящих в составипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такаяунифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечныхжилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам.
Основнымихарактеристиками создаваемой УСР ИЖК должны стать:
- доступность длябольшинства банков – первичных кредиторов;
- внедрениебизнес-стандартов условий выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов повсей стране;
- высокая скоростьоборота капитала первичных кредиторов и операторов вторичного рынка;
- низкиетранзакционные издержки;
- развитаяинфраструктура, обслуживающая участников УСР ИЖК.
Одним из главных условийадекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелироватьриски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов,необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование.
Принятый в 2003 г.Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» стал серьезным шагом к созданиюнормативных предпосылок для формирования рынка ипотечных ценных бумаг. Внастоящее время ведется разработка нормативных правовых актов, регулирующихрынок ипотечных ценных бумаг. Роль государства на этом этапе развития рынка ипотечногокредитования заключается не только в совершенствовании законодательной базы,позволяющей обеспечить надежную защиту инвесторов, но и в предоставлениигосударственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантийдля обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частныхконсервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительныхрисков, в том числе возникающих в связи с несоответствием сроков привлеченияресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечныекредиты.
Особую роль в развитиижилищной ипотеки играют субъекты Российской Федерации и муниципалитеты,особенно в крупных городах. Во многих регионах разрабатываются и внедряются вжизнь различные программы развития ипотечного жилищного кредитования населения.В настоящее время в регионах реализуются три основные схемы жилищногофинансирования граждан:
- Выдача ипотечныхжилищных кредитов населению непосредственно банками на рыночных условиях. - Бюджетные программы жилищного финансирования
- Программа АИЖК.
В условиях слабогоразвития ипотечного жилищного кредитования, в том числе по причине недостаткадолгосрочных кредитных ресурсов, региональные программы в большинстве своемориентированы на использование средств региональных и местных бюджетов, которыепредоставляются населению на приобретение или строительство жилья в формельготных жилищных кредитов либо финансовой помощи отдельным категориям гражданпри улучшении жилищных условий.
Бюджетная поддержкаграждан осуществляется в виде:
- субсидированияпроцентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками,т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банкерыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентнойставкой;
- предоставлениясубсидии на часть стоимости приобретаемого жилья с целью оплаты первоначальноговзноса;
- предоставлениякредитов (займов) на жилищные цели за счет средств бюджета.
Региональные программыреализуются, как правило, через региональные жилищные фонды и ипотечныеагентства (далее – региональные операторы), учреждаемые региональнымиадминистрациями.
Анализ существующих врегионах подходов к жилищному финансированию позволяет сделать вывод о том, чтопри всех внешних различиях их объединяет попытка в той или иной формеиспользовать средства бюджетов для поддержания своих жилищных программ. Всепрограммы характеризуются малыми масштабами реализации, так как ограниченывозможностями бюджетов.
Программы даютопределенные результаты с точки зрения получения отдельными семьями возможностиулучшения жилищных условий, но имеют и ряд отрицательных последствий, средикоторых следует отметить следующие:
- бюджетныеденежные средства расходуются через различные внебюджетные фонды не всегда адресными целевым образом;
- субсидиигражданам в форме льготных кредитов или субсидирования процентных ставокложатся достаточно тяжелым бременем на местные бюджеты и доходят далеко невсегда до тех групп населения, которые наиболее всего нуждаются в бюджетнойподдержке;
- коммерческиебанки, страховые компании, риэлтеры, оценочные фирмы, отбираемые для участия врегиональных жилищных программах, не играют сколько-нибудь активной ролисубъектов рынка, а лишь выступают уполномоченными посредниками при предоставлениикредитов (займов) и их обслуживании;
- в условияхзаведомо заниженных процентных ставок по кредитам (займам) невозможно привлечьсредства институциональных и частных инвесторов для рефинансирования нарыночных условиях, что ограничивает масштабы региональных жилищных программ.
Учитывая региональноевмешательство по субсидированию процентных ставок, региональные банки занимаютинертную, выжидательную позицию, не желая вкладывать привлеченные ресурсы випотечное жилищное кредитование, предпочитая перекладывать возможные риски нарегиональные ипотечные агентства и жилищные фонды, создаваемые на бюджетныесредства.
По мере расширениямасштабов ипотечного жилищного кредитования и спроса на ипотечные жилищныекредиты регионы начинают переходить к рыночным формам привлечения средств всферу ипотечного жилищного кредитования. Перспективы дальнейшего развития ирасширения ипотечных жилищных программ в большинстве регионов связано сформированием рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, созданиемвторичного рынка ипотечных кредитов.
В настоящее время АИЖКреализует программу ипотечного жилищного кредитования, основанную навзаимодействии с региональными администрациями и региональными операторами.Предлагаемая АИЖК схема предусматривает, что банки, предоставляющие ипотечныежилищные кредиты населению, взаимодействуют с региональными операторами, апоследние с АИЖК. Риски по данной программе в основном ложатся на АИЖК ирегиональных операторов:
- кредитный рисклежит в значительной мере на региональном операторе, так как при невозвратекредита региональный оператор обязан выкупить у АИЖК кредит, при этомдополнительной гарантией выступают гарантии региональных властей; причемвпоследствии, после реализации имущества, находящегося в ипотеке, вероятныеубытки делятся в равных долях между АИЖК и региональными операторами;
- риск ликвидностив данной схеме минимизируется, так как кредиты, выданные банками,рефинансируются АИЖК через региональных операторов;
- риск процентнойставки в основном лежит на АИЖК и частично на инвесторах, благодаря выпускуценных бумаг, обеспеченных государственной гарантией;
- риск досрочногопогашения — на АИЖК; он частично управляется путем установления стандартамикредитования моратория на досрочные платежи по кредиту сроком на 6 месяцев.[35]
Сдерживающим факторомувеличения объемов ипотечного жилищного кредитования в регионах по программеАИЖК являются ограниченные возможности АИЖК по рефинансированию кредитов. Приэтом регионы и региональные банки пока, к сожалению, не нацелены наформирование собственных программ рефинансирования с целью расширениявозможностей для привлечения рыночных ресурсов долгосрочных инвесторов в сферуипотечного жилищного кредитования.
В целях дальнейшегоразвития первичного рынка ипотечных кредитов в России необходимо:
- осуществлять мерыпо максимальному расширению круга первичных кредиторов, использующих стандартыАИЖК;
- способствоватьразвитию депозитарного учета закладных, андеррайтинга и сервисного обслуживаниявыданных ипотечных кредитов как самостоятельных специализированных видовдеятельности и формированию действующих на основе рыночного ценообразованияинститутов, специализирующихся на этих видах деятельности;
- осуществлять мерыпо сохранению части кредитного риска по рефинансированным ипотечным кредитам напервичных кредиторах;
- предусмотретьмеры, направленные на создание условий для преимущественного по сравнению сиными кредитами распространения среди участников рынка ипотечных кредитов,выдаваемых по стандартам АИЖК; наращивать объемы деятельности по обучениюперсонала первичных кредиторов и популяризации стандартов АИЖК;
- способствоватьсозданию условий, обеспечивающих доступность инфраструктуры региональной сетиАИЖК любому первичному кредитору;
- разработать нормативнуюбазу, регламентирующую раскрытие органами государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним информации о зарегистрированных правахзалога жилой недвижимости, включая информацию о количестве ипотечных сделок вцелом и их количестве, оформленном на основе стандартов АИЖК, а такжеинформации о ненадлежащем исполнении обязательств и случаях обращения взысканияна предмет ипотеки по ипотечным сделкам в целом и по сделкам, заключенным постандартам АИЖК.
Вторичный рынок ипотечныхкредитов предполагает рефинансирование (выкуп) таких кредитов у банков или иныхпервичных кредиторов и их последующее вторичное обращение в виде ценных бумаг,обеспеченных правами по ипотечным кредитам.
Доступные большинствубанков краткосрочные и относительно дорогие рублевые заимствования не позволяютим предложить населению конкурентоспособные и доступные условия кредитования.Особенно это касается деятельности региональных банков, которые реализуютипотечные жилищные программы, только если имеется возможность быстро продать(рефинансировать) выданный ипотечный кредит на вторичном рынке.
В настоящее времяисточником финансирования выкупа АИЖК ипотечных кредитов являются средства отразмещения облигационных займов, обеспеченных государственными гарантиями. Именногосударственные гарантии позволяют в текущих рыночных условиях привлекатьсредства на длительный срок (5 — 6 лет) и направлять их в регионы дляобеспечения возможности выдачи долгосрочных ипотечных кредитов.
Вторичное обращениеипотечных жилищных кредитов в России находится на начальном этапе. В первуюочередь, это обусловлено индивидуальностью каждого выданного кредита. Толькооднородные кредиты, выданные по унифицированным стандартам и объединенные впулы в соответствии с определенными критериями срока, объема и другихпараметров, а также диверсифицированные в целях снижения риска по региональномуи иным признакам, могут иметь инвестиционный спрос.
Также одним изнемаловажных факторов, связанным в том числе с себестоимостью организациисделок на вторичном рынке ипотечных кредитов, является объем пулов кредитов,предлагаемых инвесторам для покупки. Отдельные, особенно небольшие региональныебанки, реализующие программы ипотечного жилищного кредитования, просто не имеютдостаточного оборотного капитала для формирования пулов ипотечных кредитов, поразмеру достаточных для продажи на вторичном рынке в форме ипотечных ценныхбумаг.
Для большинстварегиональных российских банков, реализующих программы ипотечного жилищногокредитования, АИЖК является и должно остаться структурой, обеспечивающейликвидность выданных стандартных ипотечных кредитов путем поддержанияпостоянной оферты на их выкуп, тем самым создавая условия для доступа любогопервичного кредитора к УСР ИЖК.
АИЖК в своей деятельностина вторичном рынке по выкупу ипотечных кредитов должно использовать механизмрыночного ценообразования, основными составляющими которого являются стоимостьпривлекаемого финансирования плюс маржа, покрывающая затраты в системе, котораяс ростом объемов стандартных кредитов и развитием инфраструктуры рынка будетпланомерно снижаться.
Для обеспеченияфункционирования вторичного рынка в регионах и поддержания возможностирефинансирования ипотечных кредитов путем предоставления ликвидности банкам –первичным кредиторам АИЖК требуется иметь возможность выйти на финансовый рыноки привлечь необходимое финансирование с учетом рыночной конъюнктуры. Такаявозможность должна быть обеспечена развитием рынка ипотечных ценных бумаг,предоставлением субсидиарной ответственности государства по определеннымобязательствам АИЖК, а также максимальным сокращением сроков выхода АИЖК нарынок заимствований (обеспечение возможности вторичного обращения ценных бумаг,размещаемых среди квалифицированных инвесторов, до регистрации отчета об итогахвыпуска и т.д.).
В своей деятельности АИЖКпризвано способствовать созданию условий для быстрого появления на вторичномрынке ипотечных кредитов других, частных, операторов, самостоятельноформирующих ипотечное покрытие и выпускающих ипотечные ценные бумаги,действующих на основе рыночного ценообразования, не являющихся при этом банкамис государственным участием и не опирающихся в своей деятельности на какие-либоиные формы государственной поддержки.
В целях дальнейшегоразвития вторичного рынка ипотечных кредитов необходимо:
- на период достановления иных конкурентоспособных операторов вторичного рынка ипотечныхжилищных кредитов наращивать объемы рефинансирования в форме выкупа АИЖКипотечных кредитов через использование собственных средств и заемных средств.;
- внести измененияв Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации позаимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечномужилищному кредитованию», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерацииот 25 августа 2001 г. № 628, в части обеспечения возможности направлятьсредства, полученные от размещения облигаций АИЖК, гарантированных РоссийскойФедерацией, на приобретение ипотечных займов, выкуп собственных облигаций,выкуп ипотечных ценных бумаг российских эмитентов, а также на погашениепредоставленных АИЖК кредитов и займов;
- максимальноспособствовать увеличению числа операторов УСР ИЖК, действующих на основерыночного ценообразования, не пользующихся государственной поддержкой, которыеосуществляют выкуп прав требований по стандартным ипотечным жилищным кредитам(рефинансирование ипотечных кредитов) и формирование на их основе ипотечногопокрытия для ипотечных ценных бумаг;
- обеспечитьдоступность вхождения в УСР ИЖК любому оператору путем созданиянедискриминационных условий для такого вхождения, оказания ему методическогосодействия со стороны АИЖК, включая раскрытие АИЖК имеющейся статистическойинформации по рефинансированным АИЖК ипотечным кредитам, выданным иобслуживаемым по стандартам АИЖК;
- способствоватьформированию «синдикатов» из числа сторонних инвесторов, первичных кредиторов,инвестиционных институтов и иных лиц, образуемых для целей объединения капиталадля наращивания объемов выкупа ипотечных кредитов и формирования в короткиесроки ипотечного покрытия, служащего обеспечением для выпуска ипотечных ценныхбумаг;
- осуществитькомплекс мер по созданию системы обучения специалистов будущих частныхоператоров УСР ИЖК на базе ведущих высших учебных заведений страны с учетомопыта, накопленного АИЖК. [19,c.87].
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотечное кредитованиена сегодня является самым перспективным видом кредитования. Развитие системыипотечного кредитования – это одно из приоритетных направлений современнойжилищной политики.
Главной целью развитиядолгосрочного ипотечного кредитования является обеспечение жильем российскихграждан со средними доходами и увеличение спроса населения на жилье.
Система долгосрочногоипотечного кредитования в России должна в первую очередь опираться намеждународный опыт развития ипотечного кредитования, учитыватьмакроэкономические условия (характерные для переходной экономики), высокуюинфляцию, ограниченную платежеспособность населения.
В настоящее время вРеспублике Бурятия получить ипотечный кредит в Сбербанке могут гражданеРоссийской Федерации, в возрасте от 18 до 70 лет желающие приобрести,построить, реконструировать квартиру, жилой дом, а также приобрести земельныйучасток, расположенный на территории РФ или принять участие в долевомфинансировании объектов недвижимости по договору инвестирования. Срокрассмотрения документов на выдачу кредита не более 18 рабочих дней с моментапредставления заемщиком полного пакета документов. Максимальная сумма кредитазависит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи ипредставляемого обеспечения, но не может превышать 70% покупной или сметнойстоимости объекта недвижимости при условии обязательного вложения заемщикомсобственных средств в размере не менее 30% его стоимости. Срок кредита до 20лет. Кредиты предоставляются как наличными деньгами, так и в безналичномпорядке путем начисления суммы кредита на:
— счет заемщика по вкладу«до востребования»;
— счет банковской карты.
Погашение кредитаосуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов запользование кредита. По кредитам на строительство и реконструкцию объектовнедвижимости по желанию заемщика может быть предоставлена отсрочка в погашениикредита на период его освоения, но не более чем на 2 года.
Также по ипотечнымсхемам, но в индивидуальном порядке в Республике Бурятия работают банки:Росбанк, БайкалБанк, Банк Москвы.
Нужно отметить, что вСеленгинском ОСБ № 2434 неразвитость банковского сектора ипотечногокредитования объясняется рядом причин.
Во – первых, в г.Гусиноозерске недостаточно высокий уровень жизни, для того, чтобы ипотечнымкредитованием стало пользоваться значительная часть населения.
Во – вторых, нестабильнаяэкономика России не дает возможности Сбербанку крупномасштабно вкладывать своиактивы в долгосрочные ипотечные проекты. Также существует проблема привлечениякредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования.
В – третьих, ипотечноекредитование требует от персонала банка высокой квалификации, специальныхзнаний и практических навыков, а также создания соответствующих структурныхподразделений. В связи с этим можно отметить, что данные операции не приносятжелаемой прибыли, так как слишком велики затраты.
Вместе с тем наряду снеблагоприятными для развития долгосрочного жилищного ипотечного кредитованияфакторами в рассматриваемый период наметился ряд позитивных тенденций.
Во-первых, проблемаразвития жилищной ипотеки стала находить все большее отражение в различногорода программных документах как на федеральном, так и на региональном уровне(принятие Правительством Российской Федерации Концепции развития системыипотечного жилищного кредитования, в которой намечены конкретные направлениясовершенствования законодательной и нормативной базы и на федеральном уровне, ина уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований).
Во-вторых, несмотря накризис, поразивший банковскую систему, а отчасти благодаря нему произошло болееактивное вовлечение банков в операции по кредитованию реального сектораэкономики, включая население. Практика показывает, что как только банкиполучают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активноприступают к освоению этого нового для них рынка.
В-третьих, происходитпроцесс совершенствования правовых и нормативных основ, регулирующихдеятельность различных субъектов ипотечного рынка на региональном уровне.
Современная российскаяпрактика ипотечного кредитования требует своего совершенствования, как с точкизрения расширения объектов кредитования, так и дифференциации условийпредоставления ссуд.
Необходимо развиватькомплексное банковское обслуживание населения. Расширять кредитныевзаимоотношения с населением. Макроэкономическая стабилизация в целом ипреодоление инфляции, в частности, также позволяет населению шире использовать ипотечныекредиты для решения жизненно важных проблем. Все это указывает на необходимостьдальнейшего развития и совершенствования ипотечного жилищного кредитования.
список использованных ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ
1. Гражданский кодексРоссийской Федерации.
2. О Центральном БанкеРоссийской Федерации (Банке России): Федеральный закон РФ от 27.06.2002 № 86-ФЗ// Консультант Плюс. Версия Проф.: справ. — прав система
3. Федеральный закон обанках и банковской деятельности (в ред. Федеральных законов от 03.02.1996 №17-ФЗ, от 31.07.1998 № 151-ФЗ, от 05.07.1999 № 126-ФЗ, от 08.07.1999 № 136-ФЗ,от 19.06.2001 № 82-ФЗ, от 07.08.2001 № 121-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-Ф от30.06.2003 № 86-ФЗ, от 08.12.2003 № 169-ФЗ, с изменениями, внесеннымиПостановлением Конституционного Суда РФ от 23.02.1999 № 4-П, Федеральнымзаконом от 08.07.1999 № 144-ФЗ)// Вестник Банка России. 2003. №86. с.3-10
4. Об ипотеке (залогенедвижимости): Федеральный закон РФ от 16.07.1998 № 102 (в ред. Федеральныхзаконов от 09.11.2001 № 143-ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ,от 05.02.2004 № 1-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ)
5. Об ипотечных ценныхбумагах: Федеральный закон РФ от 11.11.2003 №152
6. Концепция развитиясистемы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденнаяПостановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 28
7. Боярская Е.Ю.Заключение кредитного договора – трудоемкий процесс//Банковское кредитование,2005, № 1, — с. 18-32
8. Банковское дело/ подред. проф. Лаврушина О.И. — М.: Финансы и статистика, 2002.
9. Букато В.И., ГоловинЮ.В., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. — М.: Финансы истатистика, 2001.
10. Веремейкина В.Д. Местоипотечного кредита в системе кредитных отношений (зарубежный и российский опыторганизации)//Банковские услуги., 2001, №5, — с 4 – 9
11. Гришаев С.П.Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М.:Юристъ, 2004.
12. Исеев Р.Секьюритизация ипотечных кредитов: экономика сделки//Рынок ценных бумаг, 2004,№ 12, — с.12-23
13. Исеев Р. Проблемысекьюритизации на современном этапе// Рынок ценных бумаг, 2004, № 10, — с.15-20
14. Коркин В.М. Ссудныйрынок России. — М.: Экзамен, 2003.
15. Крысин А. Ипотека –решить проблемы можно только сообща//Банковское дело в Москве, 2004, №3, — с.8-15
16. Косарева Н. Жилищныйпакет: проблемы и прогнозы//Недвижимость и ипотека, 2005, №1, — с. 14-19
17. Кудрявцев В.А.,Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. — М.: Высшая Школа, 2003.
18. Коган Ю.И.Кредитование в системе источников финансирования жилищного строительства:структурный анализ//Банковские услуги, 2002, №3, — с. 14 – 18
19. Крутов А. Проблемывзаимодействия участников рынка ипотечного кредитования – препятствие дляразвития массовой ипотеки в России// Открытая экономика, 2005, №4, — с.85 -96
20. Меркулов В.В. Мировойопыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования вРоссии. – М.: Юридический центр Пресс, 2003.
21. Нахамкин М.Особенности национального кредита// Банковское дело в Москве, 2005, №1,- с.33-40
22. Пастухова Н. Основныемодели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов// Недвижимостьи ипотека, 2004, №12, -с. 35-43
23. Разумова И.А.Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2005.
24. Развитие национальныхсистем ипотечного кредитования// Финансовый директор, 2004, №5, — с. 15-24
25. Семибратова О.Н.Банковское дело: уч-к для нач. проф. образования. -М.: изд. центр «Академия»,2003.
26. Санникова Т.А.Развитие ипотечного кредитования в России// Банковское обозрение., 2003, № 3, — с. 16-24
27.Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. — М.: Издательскийдом «Аудитор», 2004.
28. Трускова О. Ипотека:бег с препятствиями// Финанс, 2005, №17 (107), — с. 3-8
29. Тавасиев А. М.,Эриашвили Н. Д. Банковское дело. Учебник. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
30. Тавасиев А.М.Банковское дело: базовые операции для клиентов. — М.: Финансы и статистика,2005.
31. Ясеновец И.,Стругацкий И. Кредитный рейтинг ипотечных ценных бумаг// Рынок ценных бумаг,2004, №3, — с. 45-49
32. БаскаевК. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.- 2000. — № 7. — С. 29.
33. БубноваК. Страхование права собственности на недвижимость // Риэлтер. — 1998. — № 2.-С.15-21.
34. ВаксманС.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и егоучастники на рынке жилья США.—Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998.—97с.
35. ВергановаЕ.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н.Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика ипредпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. — Новосибирск: НГАСУ, 2000. — С.45-47.
36.Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечноекредитование. В схемах. — М.: «Филинъ», 1999. — 144
37.Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовыепроблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международнойнаучно-практической конференции. — СПб.: Нестор, 2000. — С.65 — 66..
38.Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение истроительство жилья// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск4): Сб. научи. тр./Отв. ред. А.И. Щербаков. — Новосибирск: НГАСУ, 1998.-С. 98-101.
39.Завидов Б.Д. Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке(залоге недвижимости)». — М.: Издательство «ПРИОР», 1998. — 160 с.
40.Золоторев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции вжилищное строительство// Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб.научи, тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А.И. Щербаков. — Новосибирск: НГАСУ, 2000. — С.45 -47.
41.Золотарев И.И., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Развитие системы долгосрочногожилищного кредитования населения в России — важнейшая социально-экономическаязадача стабилизации общества// Прогнозирование развития региональногостроительного комплекса. — Новосибирск: НГАСУ, 1998. — С. 43 — 46.
42. ИвановВ. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
43.Ивасенко А.Г., Казаржевская B.C., Зыкова О.С., Казаржевская Е.С., Соколов В.Н.Особенности ипотечного кредитования в Сибири// Сборник материаловмежкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономикии менеджмента». — Новосибирск: СГГА, 2000. — С. 166-172.
44.Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ иперспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара«Современные проблемы экономики и менеджмента». — Новосибирск: СГГА, 2000. — С.173-179..
45.Ивасенко А.Г., Михайлова Е.М., Соколов В.Н. О схеме проведения ипотечногокредитования в России// Проблемы современной экономики и педагогики: 56-янаучно-техническая конференция профессорско-преподавательского состава НГАСУ.-Новосибирск: НГАСУ, 1999. — С. 13-14.
46.Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Источники финансирования жилищногостроительства в России: Поиск оптимального варианта //ВОСТОК-СИБИРЬ-ЗАПАД.Всероссийский экономический форум. СИБИРЬ: ЭКСПОРТ-ИМПОРТ. Международнаяпромышленная выставка. Тезисы докладов./ Новосибирск: СГГА, 1999. — 72 с.
47.Ивасенко А.Г., Опольская Н.В… Соколов В.Н. Международный опыт финансированияжилищного строительства// Сбоник материалов межкафедральногонаучно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента»(выпуск 2). — Новосибирск: СГГА, 2000. — С. 133-141.
48.Ивасенко А.Г., Опольская Н.В… Соколов В.Н. Организационно-эконо-мические иправовые вопросы ипотечного кредитования в России // Социальные приоритеты имеханизмы их реализации: Материалы научной сессии преподавателей НГАЭиУ. 28-30апреля 1999 г. — Новосибирск: НГАЭиУ, 1999. — 158 с.
49.Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Применение моделей рефинансированияипотечных кредитов в международной практике // Вестник Сибирскойгосударственной геодезической академии. — Новосибирск, 1999. -Вып. 4. — 183 с.
50.Ивасенко А.Г., Соколов В.Н., Вернова Е.В. Проблемы планирования темповжилищного строительства и распределения муниципального жилья // Эффективностьинвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщенийк международной научно-практической конференции. — Новосибирск: МАН, 2000. — С.103 -107.
51.Ивасенко А Г, Чугунова О.А., Соколов В.Н. Эффективность инвестиций и пути ееповышения в строительстве жилья через механизм ипотечного кредитования//Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи, тр./Отв. ред. А.И. Щербаков. — Новосибирск: НГАСУ, 1998. — С. 75-78.
52.Ипотечное жилищное кредитование. — М.: Издательский дом «Аудитор», 1999.
Приложения
ДОГОВОР ипотеки №13-1 г.Гусиноозерск7 декабря 2005 года
Акционерный коммерческий Сберегательный банкРоссийской Федерации (открытое акционерное общество), именуемый вдальнейшем «ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ», зарегистрированныйЦентральным Банком Российской Федерации 20 июня 1991г. за регистрационнымномером 1481, имеющий ОГРН 1027700132195, местонахождением: Россия,117997, г. Москва, улица Вавилова, дом 19, в лице Управляющего Селенгинским ОСБ№2434 Жаргалон Олега Игоревича, действующегона основании Устава Сбербанка России, Положения оботделении СБ и Доверенности №30-01/025 от «30» августа 2005 года, содной стороны, и Предприниматель без образования юридического лица КуржумовВячеслав Петрович, именуемый в дальнейшем«ЗАЛОГОДАТЕЛЬ», зарегистрированный по адресу: 671160, РБ,Селенгинский район, г. Гусиноозерск, 6 мкр, дом 24, кв.8, ИНН 032000615744, ОГРН304032022200054, местонахождением: Россия, 671160, РБ, Селенгинский район, г.Гусиноозерск, 6 мкр, дом 24, кв. 8, с другой стороны, далее совместноименуемые «Стороны», заключили настоящий договор, далее потексту «Договор», о нижеследующем:
Статья 1. Предмет Договора
1.1. ПредметомДоговора является передача ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ в залог ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ принадлежащего ЗАЛОГОДАТЕЛЮ на праве собственности недвижимого имущества, указанного в пункте 1.2.Договора (далее по тексту «Предмет залога»). Предмет залога полностью остается в пользовании уЗАЛОГОДАТЕЛЯ.
1.2. Предметомзалога является:
а) принадлежащий ЗАЛОГОДАТЕЛЮ на правесобственности объект недвижимости — 1 этажное кирпичноездание, общей площадью 33,5 (тридцать три целых пять десятых) кв.м.,расположенное по адресу: г.Гусиноозерск, ул.Комсомольская б/н (1), инвентарныйномер: 15:06:80:07:0, в соответствии с Поэтажным планом,являющимся неотъемлемой частью Договора.
1.3. Правособственности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ на объект недвижимости, указанный в п. 1.2.(а) Договора, подтверждаетсясвидетельством на право собственности на недвижимое имущество серии 03 АА №069284 от 19.02.2002г.,выданным Филиалом по Селенгинскому Учрежденияюстиции Республики Бурятия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и зарегистрированным19.02.2002г. за №03-01/20-22/2002-17;
Земельный участок, функциональнообеспечивающий находящийся на нем закладываемый объектнедвижимости, площадью 248,00 (двести сорок восемь) кв.м. предоставлен ЗАЛОГОДАТЕЛЮна праве постоянного (бессрочного) пользования и предметом залога не является
Право постоянного (бессрочного) пользованияЗАЛОГОДАТЕЛЕМ земельным участком, указанным в п. 1.2 Договора,подтверждается свидетельством на право постоянного (бессрочного)пользования земельным участком сер. 03 АА №069283 от 19.02.2002г.,выданным Филиалом по Селенгинскому Учреждения юстиции РеспубликиБурятия по государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним и зарегистрированным 19.02.2002г. за №03-01/20-22/2002-16.
1.4. Инвентаризационная стоимость указанного в п.1.2.(а) объекта недвижимости составляет 358000 (триста пятьдесят восемь тысяч) рублей, что подтверждается справкой №32 от 06.11.2005г., выданной Селенгинскимотделением ГУ «Гостехинвентаризация по РБ».
Объект недвижимости, указанный в п. 1.2.(а)Договора, оценивается Сторонами в 400 000 (четыреста тысяч) рублей.
1.5. Предметзалога в целом оценивается Сторонами в 400000 (четыреста тысяч)
рублей.
Статья 2. Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом
2.1. Предметомзалога обеспечивается исполнение обязательств ЗАЛОГОДАТЕЛЯ; ЗаемщикаПредпринимателя без образования юридического лица КуржумовВячеслав Петрович, зарегистрированный по адресу:РБ, Селенгинский район, г. Гусиноозерск, 6 мкр, дом 24, кв.8,ИНН 032000615744, ОГРН 304032022200054, возникших на основании: Договора об открытии невозобновляемойкредитной линии №13 от «07» декабря 2005г., заключенного между ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ (Заемщиком) и ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ(Кредитором) в РБ, г. ГусиноозерскаСеленгинского район 07 декабря 2005г., именуемого далее по тексту«Кредитный договор».
2.2. Обязательства,исполнение которых обеспечивается Договором, включают в том числе,но не исключительно:
обязательства по погашениюосновного долга (кредита); обязательства по уплате
процентов за пользование кредитом;
обязательства по уплате неустойки;
судебные и иные расходы ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ,связанные с реализацией прав по Кредитному и настоящему Договорам.
2.3. ЗАЛОГОДАТЕЛЬознакомлен со всеми условиями Кредитного договора и согласен отвечать за исполнение всех своих обязательствпо Кредитному договору Предметомзалога, в том числе по следующим условиям:
по погашению лимита кредитной линии в сумме 1100 000 (один миллион сто тысяч) рублей в следующие сроки до 06 декабря 2006г.;
по уплате процентов в размере 20 (двадцать)процентов годовых в следующие сроки ежемесячно «20»числа каждого месяца и на дату окончательного погашения кредита;
по внесению платы за проведение операций поссудному счету в размере 0,2 (ноль целых две десятых)процентов годовых с суммы фактической задолженности по кредиту в следующиесроки одновременно с уплатой процентов;
по внесению платы за резервирование ресурсовв размере 3 (три) процента годовых от суммы невыбранного в срок кредита за период,начиная с момента плановой выборки кредита(не включая эту дату), до даты его фактической выборки (включительно) вследующие сроки ежемесячно «20» числа каждого месяца и на датуокончательного погашения кредита;
по уплате компенсации за досрочный возвраткредита в размере 10% годовых. Компенсация за досрочный возврат вносится одновременно сдосрочным погашением кредита или его части.
по уплате неустойки в размере двойной учетной ставки ЦБ РФ,начисляемую на сумму просроченного платежаза каждый день просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности, а также покрытие всех издержек, которыепонесет ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ в связи сисполнением вышеназванного Кредитного и настоящего договоров.
ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ имеет право в одностороннемпорядке производить по своему усмотрению увеличение процентной ставкипо Кредитному договору в том числе, но не исключительно, при условиипринятия Банком России решений по повышению учетной ставки,с уведомлением об этом Заемщика без оформления этого изменения дополнительным соглашением.
ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ имеет право в одностороннемпорядке производить по своему усмотрению изменение размера неустойки суведомлением об этом Заемщика без оформления этого изменениядополнительным соглашением.1
абзац вписывается в случае если условиямиКредитного договора предусмотрена возможность увеличения неустойки
Целевое назначение кредита: на ремонтторговых помещений.
Статья 3. Заявления и гарантии
3.1.ЗАЛОГОДАТЕЛЬ подтверждает и гарантирует,что:
3.1.1. Действует всоответствии с полномочиями, установленными его учредительными документами.
3.1.2. Являетсяполноправным и законным собственником имущества и обладателем прав, входящих в Предмет залога. До моментазаключения Договора Предмет залога не отчужден,не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц,право собственности и права аренды ЗАЛОГОДАТЕЛЯникем не оспаривается, что подтверждается Выпиской Управления Федеральной РегистрационнойСлужбы по Республике Бурятия№20/001/2005-037, выданной 07.11.2005г.
3.1.4. Предмет залога не имеет каких-либосвойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча илиповреждение.
Статья 4. Права и обязанности Сторон
4.1. ЗАЛОГОДАТЕЛЬ принимает на себяследующие обязательства:
4.1.2. Не совершатьуступки, не отчуждать Предмет залога без предварительного письменного согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.
4.1.3. Приниматьсоответствующие, адекватные обстоятельствам, меры к обеспечению сохранностиПредмета залога, включая текущий и капитальный ремонт.
4.1.4. Не совершатьдействия, влекущие изменение или прекращение Предмета залога илиуменьшение его стоимости за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результатеамортизации Предмета залога в ходе его нормальной хозяйственной эксплуатации.
4.1.5. Немедленно уведомлятьЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ о возникновении угрозы утраты или поврежденияПредмета залога.
4.1.6. ОбеспечиватьЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния Предмета залога.
В течение 5 (пяти) рабочих дней предоставлятьЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ любую запрашиваемую информацию относительноПредмета залога.
4.1.7. Немедленно ставитьв известность ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ об изменениях, произошедших в Предмете залога, о его нарушениях третьими лицами или опритязаниях третьих лиц на Предметзалога.
4.1.8.В течение 5 (пяти) рабочих дней смомента подписания Договора Сторонами представить полный комплектдокументов, необходимый для государственной регистрации ипотекив Управлении Федеральной Регистрационной Службы по Республике Бурятия.
4.1.9. Вести книгу записей залогов; не позднее 10(десяти) рабочих дней с момента государственнойрегистрации Договора внести в книгу запись, содержащую данные о виде и предметезалога, объеме обеспеченности залогом взятого обязательства.
По первому письменному требованию предоставлять ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ и другим заинтересованным лицам книгу записи залоговдля ознакомления. При этом ЗАЛОГОДАТЕЛЬнесет ответственность за своевременность и реальность внесения сведений о залоге в книгу записи залогов.
4.1.10. ЗаменитьПредмет залога по требованию ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ равным по стоимости в течение 20 (двадцати) рабочих дней смомента получения ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ письменного уведомления ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯо замене Предмета залога в случае его утратыили повреждения, либо если право собственности на него прекращено по основаниям, предусмотренным законом.
4.1.11. Передать ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮпри подписании Договора нотариально заверенныекопии документов, подтверждающих право собственности ЗАЛОГОДАТЕЛЯ на Предмет залога и права ЗАЛОГОДАТЕЛЯ долгосрочнойаренды земельного участка.
4.1.12. В случае возбужденияпроцедуры принудительной ликвидации ЗАЛОГРДАТЕЛЯв письменной форме уведомить ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ о поступившем в арбитражный суд соответствующем заявлении, но непозднее 3 (трех) рабочих дней, с моментаполучения от заявителя копии такого заявления.
4.1.13. Предмет залоганаходится у ЗАЛОГОДАТЕЛЯ. Последующий залог Предмета залога без согласования сЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ не допускается.
4.1.14.ЗАЛОГОДАТЕЛЬнесет в полной мере ответственность за Предмет залога, рискего случайной гибели или случайного повреждения.
4.1.15. В случае, еслив истекшем отчетном периоде внесены изменения в учредительные документы,ЗАЛОГОДАТЕЛЬ обязан не позднее сроков, установленных для предоставления бухгалтерскойотчетности, предоставить ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ нотариально удостоверенные копииизменений и дополнений к учредительным документам, зарегистрированных в установленном законодательствомпорядке, нотариально удостовереннуюкопию свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ о государственной регистрации изменений в учредительные документы.
Кроме того, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ обязан потребованию ЗАЛОГОДАТЕЛЯ предоставлять другие отчетно-финансовыедокументы в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты полученияуказанного требования.
4.2. ЗАЛОГОДАТЕЛЬимеет право:
4.2.1. ПользоватьсяПредметом залога в соответствии с его целевым назначением и получатьдоходы от Предмета залога, обеспечивая его сохранность.
4.2.2. Прекратитьобращение взыскания на Предмет залога в любое время до момента егореализации посредством исполнения обеспеченных залогом обязательств.
4.3. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬимеет право:
4.3.1.Проверятьпо документам и фактически наличие, размер, состояние и условия использованияПредмета залога и требовать в этих целях предоставления необходимых документов.
4.3.2.Требоватьот ЗАЛОГОДАТЕЛЯ принятия мер, необходимых для сохранения Предметазалога.
4.3.3. Выступать в качестветретьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся Предметом залога по Договору.
4.3.4.Обратитьвзыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченногозалогом обязательства при невыполнении ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ (и Заемщиком — вписываетсяпри необходимости) обязанностей, предусмотренных действующим законодательством,Кредитным договором и Договором.
4.3.5. Требоватьот ЗАЛОГОДАТЕЛЯ досрочного исполнения своих обязательств в случаях,предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
Статья 5. Ответственность Сторон
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательствпо Договору Стороны несут ответственность всоответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. В случаенарушения ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ любого из его обязательств, изложенных в п.п. 4.1.1.-4.1.2.; 4.1.8-4.1.13.; 4.1.15; 9.1. Договора,ЗАЛОГОДАТЕЛЬ будет обязан уплатитьЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ штраф в размере 1 (одного) процента от стоимости Предмета залога, указанной в п. 1.6. Договора.
Штраф уплачивается ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ в течение 10 (десяти) рабочихдней с момента получения от ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯписьменного требования об уплате штрафа.
Уплата штрафа не освобождает ЗАЛОГОДАТЕЛЯ отвыполнения его обязательств по Договору.
Статья 6. Дополнительные условия
6.1. Стороны договорились,что обращение взыскания на Предмет залога, являющийся обеспечением по Кредитномудоговору, осуществляется в порядке, установленном действующимзаконодательством.
6.2. Сумма, полученнаяот реализации Предмета залога, поступает в погашение задолженности в следующем порядке:
1) на возмещение судебных и иных расходов повзысканию задолженности;
2) напогашение обязательств по Кредитному договору в соответствии с очередностью, предусмотреннойусловиями Кредитного договора;
3)на уплату неустойки в соответствии с условиями настоящегоДоговора.
Статья 7. Особые условия
7.1.В случае частичногоисполнения Заемщиком обеспеченных залогом обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполненияЗаемщиком обеспеченного залогом обязательства.
7.2.Залогсохраняет свою силу в случаях, когда в установленном порядке и в соответствии с положениямиКредитного договора происходит уступка ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМобеспеченного залогом требования третьему лицу, при этом:
- ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ вправе без согласия ЗАЛОГОДАТЕЛЯ передатьсвои права по Договору с соблюдением правил о передаче правкредитора путем совершения уступки требования;
- ЗАЛОГОДАТЕЛЬ не имеет права переуступать или передаватьполностью или частичносвои права по Договору без письменного согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.
7.3. Расходы по нотариальному удостоверению и регистрацииДоговора в соответствующих государственных органах несет ЗАЛОГОДАТЕЛЬ.
Статья 8. Срок действия Договора
8.1. Договор вступаетв силу с момента его государственной регистрации в установленномзаконодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договоруи ЗАЛОГОДАТЕЛЯ по Договору.
Статья 9. Заключительные положения
9.1 ЗАЛОГОДАТЕЛЬ обязуется не разглашать в любой форме (в томчисле, но не исключительно: в форме интервью,публикаций, рекламных акций) информацию, касающуюся условий Кредитного договора.
Данное условие не распространяется наобязательное предоставление информации государственным органам вслучаях, определенных законодательством Российской Федерации, а также ссогласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.
9.2. Взаимоотношения Сторон,неурегулированные в Договоре, регулируются в соответствии с действующимзаконодательством Российской Федерации.
9.3. Все споры по Договорурассматриваются в Арбитражном суде г.Улан-Удэ в соответствии с действующимзаконодательством Российской федерации.
9.4.Соглашение об изменении или расторженииДоговора совершается в письменной форме, путем заключения дополнительныхсоглашений, подписанных уполномоченными представителями Сторон, изарегистрированных в порядке, предусмотренном для Договора.
9.5. Если однаиз Сторон изменит свой адрес, то она обязана информировать об этом другую сторону до государственной регистрации соответствующихизменений в учредительныхдокументах, но не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента фактического изменения местонахождения.
В случае изменения одной из Сторон банковскихреквизитов, она обязана информировать об этом другую сторону довступления изменений в силу, но не позднее 5 (пяти) рабочих днейс момента фактического изменения банковских реквизитов.
9.6. Любоеуведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору,должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление или сообщение считаетсянаправленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату посыльным, заказнымписьмом с уведомлением о вручении или телефаксом по почтовому адресу, указанномув Договоре (или по адресу, указанному Стороной в соответствии с п. 9.5. Договора),и за подписью уполномоченного лица.
9.7. Всеприложения к Договору являются его неотъемлемой частью.
9.8. Договорсоставлен в 4-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, два — уЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ, один у ЗАЛОГОДАТЕЛЯ, один в Управлении Федеральной РегистрационнойСлужбы по Республике Бурятия.
Статья 10. Местонахождение и банковские реквизиты Сторон
ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ:
Местонахождение: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д.19.
Почтовый адрес: 671160, РБ, Селенгинский район, г.Гусиноозерск,ул. Ленина 52.
ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195.
Корреспондентский счет №30102810900000000607
БИК 042520607
Телефон: 44-9-38 Факс; 44-6-40
ЗАЛОГОДАТЕЛЬ:
Местонахождение: 671160, РБ, Селенгинскийрайон, г. Гусиноозерск, 6 мкр, дом 24, кв.8
Почтовый адрес: 671160, РБ,Селенгинский район, г. Гусиноозерск, 6 мкр, дом 24, кв.8
ИНН 032000615744, ОГРН 304032022200054
ОКНО 64905431 "
Расчетный счет №40802810709080100139 в Селенгинском ОСБ №2434
Телефон: (8-245) 45-0-33.ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ: ЗАЛОГОДАТЕЛЬ:
Управляющий Селенгинским ОСБ №2434
Жаргалон Олег Игоревич
/ /
Индивидуальный предприниматель без образования юридического лица
Куржумов Вячеслав Петрович
/ / МП МП