СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1 Сущность ипотечного кредитования
1.2 Понятийный аппарат ипотечного кредитования
1.3 Законодательно-правовое регулирование ипотечногокредитования
2. Ипотека в современной России
2.1 Динамика развития ипотечного кредитования всовременной России
2.2 Анализ перспектив развития ипотечного кредитования
3 основные направления совершенствования
3.1 Необходимость внесения изменений взаконодательство
3.2 Экономико-социальная эффективность внесенныхпредложений
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Развитие рыночных отношений в Россиив последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которыеобеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.
Интерес к этой проблеме обусловленкак относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих вРоссии в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще неразрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которыевозникают при реализации прав, вытекающих из залога.
Институт ипотеки — неотъемлемая составнаячасть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней Греции иДревнего Рима. Особенно же роль ипотеки возрастает тогда, когда состояниеэкономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная иэффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека,с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временносвободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны помогаетрешать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечениенаселения жильем, в ускорении приватизации и повышения эффективностипредприятий.
Поэтому активное использованиеипотеки обещает большое количество выгод. Однако при становлении ипотечнойсистемы возникает не меньшее количество проблем. Необходимыми предпосылками дляуспешного развития и применения ипотеки является функционально пригодныенотариальная и судебная системы, реестр государственной регистрации объектовнедвижимости и сделок с ними. И, кроме этого, следует говорить о решении теоретическихпроблем залогового права. Так как, не решив этих проблем, невозможно полностьюохарактеризовать институт ипотеки. Поэтому, при освещении проблем ипотеки и ееоформления необходимо подойти к этому вопросу комплексно, исследуя кактеоретические, так и практические вопросы залогового права. Немаловажноезначение также следует уделить историческому аспекту этой проблемы, прибегнутьк анализу опыта зарубежных стран. Особенно акцентировать внимание необходимо напроблемах оформления залога недвижимости, как в России, так и в другихгосударствах. Интересен также вопрос о развитии ипотечного кредитования в нашейстране и о роли ипотечных банков в этом процессе. За пределами данногоисследования останутся вопросы обращения взыскания и реализации заложенногоимущества, так как требуют отдельного глубокого рассмотрения.
Под «ипотекой» понимают залогнедвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечногокредитования – неотъемлемая составная часть любой развитой системы частногоправа. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики являетсянеудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная ипотечная система, содной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временносвободные денежные средства граждан и предприятий, с другой – помогает решатьсоциальные и экономические проблемы.
Важная роль режима налогообложениякредитно-ипотечной сделки в области оборота жилья отмечалась многими авторамитеоретических исследований. Подобные исследования носят в основномэкономический характер. Учитывая постоянно изменяющееся законодательство,фактически новым выступает каждый теоретический труд по данной теме. В связи свышеизложенным нужно обратить внимание на работы С.В. Чикова («Налоговыевычеты у физических лиц при строительстве либо приобретении жилья»), А.Муранова («Ипотечный кредит и налоговые льготы»), С.С. Колобова, В.С.Колобовой («Жилищное ипотечное кредитование. Состояние и перспективыразвития»), статьи О.Н. Нестеркиной, А.С. Мальцева, А.Е. Анохина, Е.Ю.Ворониной, Е.В. Глазуновой («Финансовая газета», «Налоговыеизвестия Московского региона», «Нормативные акты длябухгалтера»).
Таким образом, целью настоящейдипломной работы является анализ особенностей развития ипотечного кредитованияв современной России. Для достижения поставленной цели в работе решеныследующие задачи:
1. определена сущность и основныепонятия ипотечного кредитования;
2. раскрытызаконодательно-нормативные основы регулирования ипотечного кредитования;
3. рассмотрены тенденции развитияипотечного кредитования в современной России;
4. разработаны рекомендации посовершенствованию современного рынка ипотечного кредитования России.
Таким образом, объектом исследованияданной дипломной работы является рынок ипотечного кредитования, предметом –перспективы его развития.
1. Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1 Сущность ипотечного кредитования
Часто под термином «ипотека»подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельноезначение – залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.
В гражданском праве под способамиобеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренныезаконодательством или договором специальные меры имущественного характера,стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установлениядополнительных гарантий удовлетворения требования кредитора. ГК РФпредусматривает следующие способы обеспечения обязательств (причем этотперечень не является исчерпывающим): неустойка, поручительство, банковскаягарантия, задаток, удержание из имущества должника и залог.
Явное преимущество залога заключаетсяв том, что, во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие исохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придетсярассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будетвозрастать пропорционально уровню инфляции; во-вторых, залог имущества должникаобеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требованияза счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами; в-третьих,реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом длядолжника исполнить свои обязательства надлежащим образом.
Особенно заметно преимущество этоговида обеспечения исполнения обязательств при получении долгосрочного кредитапод залог недвижимости. В принципе, долгосрочный кредит может быть обеспеченлюбым из имеющихся способов. Однако предоставление кредита, обеспеченноголичным способом обеспечения исполнения обязательств, как правило, значительноповышает расходы должника, связанные с получением кредита, так как обычно вкоммерческом обороте банковские гарантии и поручительства представляются наплатной основе.
Если кредит носит долгосрочныйхарактер и значителен по сумме, то при его предоставлении требуется такойспособ обеспечения, который мог бы существовать длительное время и при этом нетребовал бы от должника значительных расходов.
Залог прав не может в большинствеслучаев играть роль надлежащего обеспечения долгосрочных кредитов уже потому,что такие права существуют лишь в период существования обязательств.
Залог товаров в обороте и переработкеможет быть использован для обеспечения исполнения обязательств из долгосрочныхкредитных договоров, но является ненадежным способом, из-за того, что ценностьего в значительной мере основывается на особенностях производственной ситуациив конкретный момент, которая при любых обстоятельствах не может с достаточнойуверенностью прогнозироваться.
Долгосрочный кредит может бытьпредоставлен под залог с передачей залогодержателю заложенного имущества:драгоценных металлов и изделий из них, под залог особо надежных ценных бумаг,цена на которые отличается особой стабильностью. Однако, согласно мировойпрактике, в подавляющем большинстве случаев долгосрочные кредиты выдаются подзалог недвижимого имущества.
Таким образом, залог недвижимогоимущества должен стать наиболее приоритетным способом обеспечения исполненияобязательств и в Российском праве, для чего необходимо создать четкий механизмдействия залогового правоотношения и, прежде всего, путем лаконичногозаконодательного закрепления этих правоотношений
Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке(залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество,указанное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на котороезарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации правна недвижимое имущество, в том числе:
– земельные участки, за исключениемземельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;
– предприятия, здания,сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательскойдеятельности;
– жилые дома, квартиры и части жилыхдомов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
– дачи, садовые дома, гаражи идругие строения потребительского назначения;
– воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания и космические объекты.
Если речь идет об ипотеке жилья, топредмет залога должен отвечать следующим требованиям: иметь отдельную от другихквартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог непринимаются); быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системамотопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; бытьобеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу(для квартир на последних этажах). Здание, в котором расположен предмет залога,должно отвечать следующим требованиям: не находиться в аварийном состоянии; несостоять на учете по постановке на капитальный ремонт; иметь цементный,каменный или кирпичный фундамент; иметь металлические или железобетонныеперекрытия; этажность здания не должна быть менее трех этажей.
В договоре об ипотеке должны бытьуказаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срокисполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которогоимущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предметипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахожденияи достаточным для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотекиопределяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Договор об ипотеке должен бытьнотариально удостоверен и подлежать государственной регистрации, с моментакоторой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрацииучреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимоеимущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, впорядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации. правна недвижимое имущество и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемыйипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а правозалога возникает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем нерискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, чтозаконодательство допускает многократный последующий залог уже обремененногоипотекой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие вкаждый ипотечный договор.
Ипотека обеспечивает уплатузалогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иномуобеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотреннойдоговором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнениякредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплатукредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и уплатузалогодержателю сумм, причитающихся ему:
– в возмещение убытков и/или вкачестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполненияили иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
– в виде процентов занеправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренныхобеспеченным ипотекой обязательством либо Федеральным законом, ст. 393 ГК РФ(взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно,так как в судебном процессе необходимо доказать, что гражданин имел возможностьдля погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал ихиначе, а таких практических наработок еще нет);
– в возмещение судебных издержеки иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
– в возмещение расходов по реализациизаложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное,ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком ониимеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Отчуждениезаложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк можетобратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этогоимущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащимисполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой илинесвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, принарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.
Правила Закона «Об ипотеке (залогенедвижимости)» применяются к залогу незавершенного строительством недвижимогоимущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном для строительствав установленном законодательством порядке.
Выделение залога недвижимости вотдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностяминедвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залогаотносительно других объектов залогового обеспечения следующие:
– стоимость заложеннойнедвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции;
– реальная опасность потерятьимущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошимстимулом для исполнения должником своих обязательств;
– возможность использования вкачестве залога, если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме,так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;
– увеличение стоимостинедвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, чтоневозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народногопотребления.
Долгосрочный кредит может бытьпредоставлен под залог с передачей залогодержателю заложенного имущества:драгоценных металлов и изделий из них, под залог особо надежных ценных бумаг,цена на которые отличается особой стабильностью. Однако в мировой практикеподавляющее большинство долгосрочных кредитов выдаются под залог недвижимогоимущества. Ипотека может стать наиболее приоритетным способом обеспеченияисполнения обязательств и в России.
Ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный определенной недвижимойсобственностью. Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залогнедвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитованиявозможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.
Первичный рынок ипотечного капиталасостоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, изаемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования илииспользования в коммерческой деятельности.
Вторичный рынок охватывает процесскупли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задачавторичного рынка ипотечного капитала – обеспечить первичных кредитороввозможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставитьдругой кредит на местном рынке.
Преимущество ипотечного кредитованиязаключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет правораспорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, чтонедвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низкиопасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлеченияфинансовых ресурсов.
Получение ипотечного кредита связанос необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому дополучения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:
– достаточно ли денежных средств длявнесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных ссовершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверениедоговора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключениедоговоров страхования;
– останутся ли средства наподдержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплатпо кредитному договору;
– не ожидается ли падениедоходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найтидругую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;
– имеется ли непрерывныйтрудовой стаж в течение последних 2-х лет и каковы причины увольнения иперерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства,связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии(проверяется банком);
– имеются ли активы в видедвижимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира),которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.
Основная проблема ипотечногокредитования – недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источниковдолгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время унаселения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим – особенно.Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальныхдоходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в сбербанк.Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика,исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени великадоля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальныхзаемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений покредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечномкредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени». Но налоговоезаконодательство не может быстро изменяться.
Оценка предмета ипотеки проводится всоответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ» по соглашениюзалогодателя с залогодержателем. В данной главе кратко изложены основы оценкирыночной стоимости недвижимости.
1.2 Понятийный аппарат ипотечногокредитования
Ипотека (залог недвижимости) являетсяодной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотекив п. 1 по существу является идентичной формулировке договора залога, данной вст. 334 ГК. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство,поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека как разновидность залогаявляется дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характерпроявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительноетребование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора,договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиватьсязалогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачисредств должнику, то не возникает и реальное требование кредитора к должнику.
Преимущественное перед другимикредиторами право залогодержателя означает, что если залогодатель являетсядолжником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счетзаложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересыкредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом,залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридическоголица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом,удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда,причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемогоюридического лица и выплаты авторского вознаграждения (п. 1 ст. 64 ГК[1])).
Субъектами ипотечного правоотношенияявляются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество взалог, и залогодержатель — лицо, принявшее это имущество в залог.Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем можетбыть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченномипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственногоимени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) идолжником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могутрегулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено правозалогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенноеимущество. При отсутствии подобного договора третье лицо — залогодатель вслучае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должникавозмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.
Ипотека относится к числу техразновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении ипользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание,хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет онепосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодательможет временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Еслизаложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение ипользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды,безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено узалогодателя (п. 3 ст. 338 ГК). Под пользованием понимается извлечение полезныхсвойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные вышеправомочия, однако он лишен третьего правомочия — права распоряжения.
В п. 2 статьи 1 Закона «Об ипотеке»говорится о тех ситуациях, когда ипотека возникает не из договора, а в силузакона. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственноприменяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствиис п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имуществаполучатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает правозалога на это имущество. Залог в силу закона имеет место в тех случаях, когдатовар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится взалоге у продавца). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующееусловие в договоре ипотечного кредитования в соответствии с п. 1 ст. 77настоящего Федерального закона, жилой дом или квартира, приобретенные за счеткредита банка или иной кредитной организации, считаются заложенными с моментагосударственной регистрации. Во всех указанных случаях применяются правила озалоге, возникающем в силу договора ипотеки.
Закон об ипотеке не отменяет соответствующихнорм ГК, посвященных залогу, самого Закона о залоге, подзаконных актов,регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения в нашей стране.Вместе с тем нормы Закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормамидругих правовых актов, в том числе и Гражданского кодекса. Так, в абз. 1 п. 2ст. 79 Закона «Об ипотеке» отмечается, что со дня введения в действиеЗакона РФ «Об ипотеке» нормы Закона РФ «О залоге» подлежатприменению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Обипотеке».
Аналогичным образом решается вопрос осоотношении Закона «Об ипотеке», Гражданского кодекса и другихправовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются вчасти, не противоречащей Закону «Об ипотеке».
Таким образом, правоприменитель самдолжен решить вопрос о наличии противоречий между указанными правовыми актами,что создает определенные сложности на практике.
Правовой режим отдельных видовипотеки неразрывно связан с другими федеральными законами и прежде всего с новымЗемельным кодексом.
Следует отметить, что указанноеположение комментируемого пункта противоречит правилу, содержащемуся в п. 2 ст.3 ГК РФ, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся вдругих законах, должны соответствовать ГК РФ.
П. 4 статьи 1 допускает возможностьограничения или вообще запрета ипотеки указанных в нем объектов недвижимостисоответствующими федеральными законами. Нельзя не обратить внимания на егопротиворечие статье 334 ГК, в которой сказано, что залог земельных участков,предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществарегулируется Законом об ипотеке. Никаких других ограничений указанной статьейне предусмотрено.
В статье 2 приводится примерныйперечень договоров, обеспечиваемых ипотекой. Наиболее распространенным из нихявляется кредитный договор. Общим признаком для всех этих договоров являетсято, что обеспечиваемое требование должно носить денежный характер. Это значит,что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ,оказанию услуг и т.д. Ипотекой может обеспечиваться исполнение и внедоговорныхобязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда.
Первая часть статьи предоставляетвозможность устанавливать в иных федеральных законах запрет на обеспечениеисполнения обязательства залогом недвижимости, что вряд ли можно считатьправомерным.
Ипотечное правоотношение (как и любоезалоговое) является акцессорным (дополнительным), то есть может существовать,только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этомпрекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращение основногоправоотношения.
Договор об ипотеке может бытьсамостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которомувозникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее положение обипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основномдоговоре.
Основы регулирования бухгалтерскогоучета в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 21.11.1996 N129-ФЗ «О бухгалтерском учете[2]». Всоответствии со статьей 1 Закона объектами бухгалтерского учета являютсяимущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции,осуществляемые организациями в процессе их деятельности.
Таким образом, законодательствоРоссийской Федерации о бухгалтерском учете включает в себя, прежде всего Федеральныйзакон РФ от 21 ноября 1996 г. «О бухгалтерском учете» с последующимиизменениями и дополнениями, а также принятые на его основе подзаконные акты и,в частности, Положение по бухгалтерскому учету «Учет основныхсредств» (ПБУ), утвержденное Приказом Минфина РФ от 3 сентября 1997 г. N65н, и Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств,утвержденные Приказом Минфина РФ от 20 июля 1998 г. N 33н, Положение по ведениюбухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации,утвержденное Приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 г. N 34н.
Основополагающим принципомбухгалтерского учета является его обязательность для всех юридических лиц,независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, которыедолжны вести учет своего имущества, а также всех хозяйственных операций поустановленным правилам. Бухгалтерский учет ведется с момента регистрацииюридического лица и до его прекращения (реорганизации или ликвидации). Учетуподлежат все виды имущества без каких-либо пропусков или изъятий.Осуществляется бухгалтерский учет с помощью метода двойной записи навзаимосвязанных счетах бухгалтерского учета. Суть этого метода состоит вовзаимосвязанном отражении каждой совершенной операции на двух счетахбухгалтерского учета: дебете одного счета и кредита другого.
Требование, обеспечиваемое ипотекой,должно носить денежный характер и при этом условия об ипотеке могут бытьвключены непосредственно в договор, из которого возникает обеспеченное залогомобязательство. К примеру, в договоре банковского кредита указывается, чтообеспечение своевременного возврата основной суммы долга и процентов по немугарантируется ипотекой.
Требования, обеспеченные ипотекой,законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиесязалогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату как всей суммы основногодолга, так и ее части.
Законодатель установил особые правиладля обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитногодоговора. Эти правила заключаются в том, что ипотека обеспечивает не толькосумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование кредитом илизаемными средствами. Причем если для кредитного договора, который всегдаявляется возмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договора займаустановлено, что речь идет только о тех договорах займа, которые заключены сусловием выплаты процентов. Это обусловлено тем, что в соответствии с п. 3 ст.809 ГК РФ договор займа может быть при определенных условиях беспроцентным.
Под упомянутой в п. 1 статьи 3 неустойкойпонимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должникобязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполненияобязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Под полным возмещением убытковпонимается возмещение всех видов убытков, предусмотренных ст. 15 ГК. К ним, вчастности, относятся расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело илидолжно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата илиповреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы,которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если быего право не было нарушено (упущенная выгода).
Правила о процентах за пользованиечужими денежными средствами в ГК РФ выглядят следующим образом. Во-первых,статья 395 ГК названа «Ответственность за неисполнение денежногообязательства» и помещена в главе 25 ГК «Ответственность за нарушениеобязательств». Во-вторых, ответственность эта заключается в необходимостиуплатить проценты на сумму денежных средств, причитающихся кредитору инаходящихся у должника. В-третьих, непосредственным основанием для уплатыпроцентов является «пользование чужими денежными средствами вследствие ихнеправомерного удержания, уклонения от возврата, иной просрочки в их уплателибо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица».В-четвертых, величина этих процентов определяется существующей в местежительства (месте нахождения) кредитора «учетной ставкой банковскогопроцента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующейчасти» (в настоящее время такой учетной ставкой является ставкарефинансирования, то есть та ставка, по которой Центральный банк РФ выдаеткредиты коммерческим банкам). В-пятых, суду предоставлено право удовлетворитьтребования кредитора исходя из ставки процента на день предъявления иска иливынесения решения. В-шестых, размер процентов может быть изменен соглашениемсторон или законом. В-седьмых, уплата процентов не лишает кредитора праватребовать возмещения понесенных убытков сверх суммы уплаченных процентов. И,наконец, в-восьмых, проценты взимаются по день уплаты суммы основных (чужих)средств кредитору, если более короткий срок не установлен законами, инымиправовыми актами или договором.
Судебные издержки включают в себягосударственную пошлину, расходы на адвокатов, а также суммы, подлежащиевыплате за проведение экспертизы, услуги переводчиков и т.д. Иные издержкивключают нотариальную пошлину за удостоверение соглашения об ипотеке.
Расходы по реализации заложенногоимущества могут включать расходы по организации торгов, расходы на оповещениепотенциальных участников торгов и расходы на охрану заложенного имущества впредпродажный период.
В пункте 2 статьи 3 частично воспроизводятсяположения статьи 337 ГК, закрепившей, что, если иное не предусмотренодоговором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет кмоменту удовлетворения. Однако эта норма носит диспозитивный характер, и вдоговоре ипотеки стороны могут установить более ранний момент времени, накоторый определяется объем требований кредитора за счет стоимости заложенногоимущества.
В пункте третьем говорится о техслучаях, когда в договоре ипотеки заранее оговаривается та твердая сумма,которая будет выплачена из стоимости заложенного имущества. Однако и в этомслучае помимо этой твердой суммы будут возмещаться судебные издержки и иныеиздержки, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество, а такжерасходы по реализации заложенного имущества и дополнительные расходызалогодержателя (расходы на сохранение заложенного имущества, содержание,охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществомналогам, сборам или коммунальным платежам).
Предметом договора об ипотеке являетсянедвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится еенеразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки такжерассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает еезначительную стоимость. Однако не все земельные участки могут быть предметомипотеки: в комментируемом пункте делается отсылка к ст. 63 Закона об ипотеке,исключившей ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности. Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указаннойстатьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера,установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации инормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевогоназначения и разрешенного использования.
Особый объект ипотеки — предприятиекак имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Он представлен не отдельной вещьюили их совокупностью, а включает, кроме того, связанные с его деятельностьюправа, требования и долги, некоторые исключительные права (на результатыинтеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этомкачестве рассматривается как объект недвижимости.
В комментируемом пункте говорится отом, что предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартирыи части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные длявременного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.). Однакоипотека жилых помещений осуществляется по особым правилам. Сюда же относятся ииные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах).
Вместе с тем Закон относит кнедвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми.К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники,космические корабли и т.д.). Указанные объекты также перечислены вкомментируемом пункте в качестве подлежащих ипотеке.
Действующее законодательство несодержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. Однако обычнопонимается, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей сцелью проживания или работы, тогда как в сооружениях люди находятся временно ииспользуются они для технических целей. В комментируемом пункте подчеркивается,что здания и сооружения могут быть предметом ипотеки только с соблюдениемправил статьи 69 Закона об ипотеке, установившей, что ипотека зданий исооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договоруземельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо частиэтого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либопринадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующейчасти.
Правила Закона об ипотеке должныприменяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества (внастоящее время объекты незавершенного строительства прямо признанызаконодательством недвижимым имуществом), которое возводится на земельном участке,отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке.Последнее означает, что земельный участок предоставлялся с целью строительстваи что были получены все необходимые разрешения на строительство со сторонысоответствующих государственных органов. Это положение, в частности, делаетвозможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансированиястроительства каких-либо объектов путем передачи в ипотеку указанных объектов,а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.
Следует обратить внимание на слова«в соответствии с требованиями законодательства РоссийскойФедерации». Известно, что земельные участки могут отводиться необязательнодля строительства (например, для сельскохозяйственного производства). Поэтомуесли владелец такого участка начнет на нем строительство, что будет нарушениемзаконодательства, то заложить объект незавершенного строительства будетневозможно.
Применение правил Закона об ипотеке кнезавершенному строительству ограничено ст. 69 указанного Закона, установившей,что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекойпо тому же договору земельного участка, на котором находится это здание илисооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающейзакладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю прав аренды этогоучастка или его соответствующей части.
Вещи, в том числе недвижимые, могутклассифицироваться на главную вещь и принадлежность. Суть этого деления состоитв том, что общее хозяйственное назначение двух или нескольких вещей можетсвязывать их таким образом, что значимость каждой является неодинаковой: однаявляется зависимой от другой и не может существовать самостоятельно, тогда какдругая имеет самостоятельное значение. Вещи, между которыми существуетподобного рода связь, называются главной вещью и принадлежностью.
Юридическое значение такого делениясостоит в том, что по общему правилу принадлежность следует судьбе главнойвещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Указанное правилораспространяется и на ипотеку, когда вещь, являющаяся предметом ипотеки,считается заложенной вместе с принадлежностями. Так, при залоге жилого дома,расположенного на определенном земельном участке, считаются заложенными также вспомогательныепомещения, расположенные на этом земельном участке (гаражи, сараи и т.д.).
В пункте 4 статьи 3 говорится оклассификации недвижимых вещей на делимые и неделимые. По признаку делимостивещи делятся на делимые (те, которые поддаются делению в натуре на отдельныечасти без ущерба для их назначения) и неделимые, которые в результате деленияуже не могут служить по первоначальному назначению. Юридическое значение этойклассификации состоит в том, что часть неделимого недвижимого имущества по общемуправилу не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Следует отметить, чтоотдельные разновидности недвижимых вещей могут быть как делимыми, как инеделимыми. Например, жилое помещение по общему правилу является неделимым,однако при определенных условиях оно может быть разделено (например, есливозможно обеспечить отдельный вход в жилое помещение).
В п. 4 комментируемой статьиустановлено общее правило, согласно которому часть неделимой вещи не может бытьпредметом ипотеки.
5. Предметом договора ипотеки могутбыть не только вещи, но и имущественные права, в частности право арендынедвижимого имущества. Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральнымизаконами, однако до настоящего времени таких изъятий не установлено. Примеромпротиворечия договора аренды недвижимости существу арендных отношений могла быслужить ситуация, когда в качестве залогодержателя выступил бы собственникарендованного имущества.
1.3 Законодательно-правовое регулированиеипотечного кредитования
Полноценное развитие системыдолгосрочного ипотечного жилищного кредитования в современной России нуждаетсяв эффективных стимулирующих средствах. Сказанное относится как к правовым, таки к экономическим стимуляторам. Постановление Правительства РФ от 11 января2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищногокредитования в Российской Федерации[3]»определило ряд важнейших направлений, по которым должна проводиться работа вданной сфере. Среди других приоритетов в развитии системы было названоналоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов иинвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов. Необходимо отметить,что именно налоговое регулирование наиболее полно сочетает в себе правовые иэкономические рычаги воздействия на ипотечное жилищное кредитование.
Как известно, сегодняшний Налоговыйкодекс РФ (часть вторая) действует в редакции Федерального закона N 75-ФЗ от 19мая 2007 г[4].
Ранее пунктом 1 статьи 220 НК РФ былиустановлены следующие имущественные налоговые вычеты:
— в суммах, полученныхналогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач,садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственностиналогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей…При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков,находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более… в сумме,полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества...;
— в сумме, израсходованнойналогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территорииРоссийской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактическипроизведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов поипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерациии фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение натерритории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Общий размер имущественногоналогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечнымкредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации ифактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение натерритории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Таким образом, данная статья НК РФбыла сформулирована ФЗ N 110-ФЗ от 7 июля 2003 г[5]. Сегодня статья действуетв редакции Федерального закона N 112-ФЗ от 20 августа 2004 г[6].Нетрудно отметить, что актуальная формулировка сделала режим приобретения жильячерез систему долгосрочного ипотечного жилищного кредитования более льготным посравнению с ранее действовавшим налоговым законом. Так, с 2000 г.«потолок» имущественного налогового вычета был поднят с 600 тыс. руб.до 1 млн. руб. для граждан, приобретающих жилье. Кроме того, была расширенабаза имущественного налогового вычета путем распространения имущественногоналогового вычета на целевые займы, полученные от кредитных и иных организацийРоссийской Федерации (ранее речь шла исключительно о российских банках).
Изменения в статью 220 НК РФ,внесенные ФЗ N 112-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2005 г. и сделали режимналогообложения ипотечного кредита более привлекательным. Усовершенствованаструктура предоставления имущественного налогового вычета при приобретениижилья, а также изменены условия предоставления такого вычета при продаже жилогопомещения. Основные принципы работы в этом направлении были установленыупомянутым Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. Была определенанеобходимость увеличения заинтересованности и стимулирования вовлеченияпродавцов и покупателей жилья в активные операции по обороту жилья на ипотечномрынке. Сейчас мы видим, как законодатель проводит данные принципы в жизнь. Вредакции ФЗ от 20 августа 2004 г. срок владения жильем при его продаже дляполучения имущественного налогового вычета в размере максимально 1 млн. руб. сниженс 5 до 3 лет. В случае же владения жильем более 3 лет подобный вычет может бытьпредоставлен в сумме, вырученной от продажи жилья. Исключение в данном случаепредусмотрено лишь для лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью,связанной с реализацией жилья. Несомненно, указанные нововведения должныувеличить интерес к операциям с жильем на ипотечном рынке как у продавцов, таки у покупателей.
Однако в то же время статья 222 НК РФдает субъектам РФ право на установление самостоятельного размера вычета «сучетом региональных особенностей» в пределах размеров, установленныхфедеральным законодательством. Вряд ли это позитивно скажется на развитиисистемы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в регионах.
Однако размеры имущественного налоговоговычета все-таки представляются достаточно прозрачными и понятнымиправоприменителю, поскольку выражены в твердых цифрах. Сложнее обстоит дело соструктурой самого имущественного налогового вычета. Не совсем четкаяформулировка статьи 220 НК РФ в этом отношении нередко дает поводправоприменителю для сомнений в возможности включения определенных расходовприобретателей жилья в состав вычета. Так, можно услышать, что нет основанийотносить к имущественному налоговому вычету суммы, израсходованные налогоплательщикомна погашение самих ипотечных кредитов или займов, так как закон прямо непредусматривает такой возможности. Данная точка зрения представляется неверной,поскольку толкование статьи 220 НК РФ и сами принципы построения налоговогозакона говорят нам о необходимости вычета подтвержденных расходов изналогооблагаемой базы. Погашение ипотечных кредитов и займов, безусловно,должно быть отнесено к фактическим расходам лица на приобретение жилья. Однаковидится необходимым уточнить порядок предоставления имущественного налоговоговычета при приобретении жилья (квартиры) с помощью кредита (целевого займа).Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ установлено, что имущественный налоговыйвычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщикомрасходов на приобретение на территории РФ жилья (квартиры). Возникает вопрос,когда именно можно говорить о том, что налогоплательщик понес на указанные вышецели фактические расходы. Наиболее распространенная и поддерживаемая сегоднягосударством схема получения ипотечного кредита в российской кредитнойорганизации на приобретение жилья (квартиры) подразумевает первоначальновнесение налогоплательщиком части суммы за приобретаемое жилье (как правило, 25- 35%) и предоставление кредитной организацией оставшейся части стоимости жильяв виде кредита. В данном случае налогоплательщик первоначально будет нестифактические расходы на приобретение жилья только в части внесеннойнепосредственно им суммы, несмотря на то что как покупатель по договорукупли-продажи он уплачивает продавцу жилья полную его стоимость. Объясняетсяэто тем, что изначально налогоплательщик несет фактические расходы лишь в суммевнесенных им средств. Оставшаяся же часть фактически уплачивается кредитующейорганизацией. Именно первоначально внесенную налогоплательщиком сумму последнийвправе заявить в налоговые органы для предоставления имущественного налоговоговычета.
В дальнейшем налогоплательщик будетнести фактические расходы на приобретение жилья путем погашения суммы кредитакредитной организации и процентов по данному кредиту. Таким образом,налогоплательщик сможет обращаться в налоговые органы с заявлением о полученииимущественного налогового вычета, предоставляя последним приходные кассовыеордера кредитной организации, подтверждающие погашение налогоплательщиком частисуммы кредита и процентов по нему.
В связи с вышеизложенным возникаетсправедливый вопрос о возможности отнесения суммы процентов, уплачиваемых подоговорам целевого займа на приобретение жилья, к фактическим расходам лица натакое приобретение и, значит, получения имущественного налогового вычета поэтим суммам. До 1 января 2005 г. данный вопрос решался не в пользуналогоплательщика. Но уже с 1 января 2005 г. положение изменилось. ФЗ N 112-ФЗот 20 августа 2004 г. в полном соответствии, на наш взгляд, с принципамиПостановления РФ N 28 от 11 января 2000 г. (имеется в виду, безусловно,материальный момент, а не юридическая сила указанных актов) установилвозможность отнесения этих расходов к имущественному налоговому вычету поподпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.
Изменения в налоговом законезатронули также и содержание термина «фактические расходы»налогоплательщика на приобретение жилья. Сюда включены расходы на приобретениежилого дома, квартиры (или прав), в том числе незавершенных строительством,расходы на приобретение отделочных материалов и отделку, расходы на подключениек сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономныхисточников электро-, водо-, газоснабжения и канализации. Уточнение этихпараметров имеет большое значение для определения структуры имущественногоналогового вычета и его подтверждения.
Интересна позиция законодателя ввопросе о расходах на отделку приобретенного жилого дома или квартиры.Включение этих расходов в состав вычета возможно только в случае, если вдоговоре о приобретении указаны незавершенные строительством квартира или домбез отделки. Здесь правоприменителю будет все ясно. Однако упоминания орасходах на приобретение отделочных материалов в свете изложенного мы ненаходим. В договоре может не содержаться условия о покупке незавершенногостроительством жилья без отделки, а такое жилье приобретено, и понесены расходына приобретение отделочных материалов. Видимо, законодатель напрямую связываетприобретение отделочных материалов и цель этого приобретения — отделку.Вероятно также, что в данном случае налоговые органы могут отказать в отнесенииэтих расходов к имущественному налоговому вычету по подпункту 2 пункта 1 статьи220 НК РФ. В связи с этим на данном этапе представляется необходимым четкоформулировать договор купли-продажи незавершенного строительством жилья собязательным включением в него условия об отсутствии отделки приобретаемогожилья.
Имущественный налоговый вычет поподпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщику при приобретенииквартиры предоставляется на основе следующих документов:
— документов, подтверждающих правособственности на квартиру, договора о приобретении квартиры, акта о передачеквартиры налогоплательщику;
— письменного заявленияналогоплательщика;
— платежных документов, оформленных вустановленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средствналогоплательщиком.
Применительно к перечисленным вышедокументам, необходимым для получения имущественного налогового вычета, нужнозаметить, что, согласно статье 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним[7]»,государственная регистрация возникновения и перехода права на недвижимоеимущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.Однако до вступления в силу указанного Федерального закона право на недвижимоеимущество подтверждалось иными документами, которые также можно представлять вналоговые органы для получения соответствующего вычета.
Представляя подлинники вышеозначенныхдокументов для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, нужнознать, что в соответствии с пунктом 3 письма МНС России от 22 марта 2002 г.«О предоставлении имущественного налогового вычета»[8] копиядокумента, устанавливающего право собственности на объект, хранится в налоговоморгане вместе с оригиналами заявления налогоплательщика и других документов,предусмотренных законодательством.
Примечательно, что переченьдокументов по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, представляемыхналогоплательщиком в налоговые органы, подтверждающих фактические расходы наприобретение жилья с помощью ипотечного кредита, является открытым. Сюдаотнесены и квитанции к приходным ордерам, и банковские выписки о перечисленииденежных средств, и кассовые чеки, и другие документы. В то же время налоговыйзакон устанавливает жесткое требование обязательного подтверждения расходов.Учитывая требования Федерального закона N 54-ФЗ от 22 мая 2003 г. «Оприменении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежныхрасчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт[9]»,нужно заметить, что в большинстве случаев, скажем, в подтверждение фактическихрасходов на приобретение товаров или получение услуг, необходимо представитькассовые чеки или квитанции к приходным ордерам. Об этом же свидетельствует иобширная судебная практика по различным категориям гражданских дел. Сказанноеважно, например, при представлении доказательств фактических расходов наприобретение отделочных материалов.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи220 НК РФ, при приобретении жилья в общую собственность имущественный налоговыйвычет по данной статье распределяется между совладельцами приобретенного жильяв соответствии с их долями (общая долевая собственность) или по письменномузаявлению в налоговый орган (общая совместная собственность).Налогоплательщикам, приобретающим жилые дома или квартиры в совместную долевуюсобственность с привлечением ипотечного кредита, нужно обратить особое вниманиена условия кредитного договора и порядок погашения кредита и процентов по нему.Учитывая актуальную практику получения ипотечного кредита, а также то, чтосовременная система ипотечного жилищного кредитования рассчитана в большей мерена молодые семьи со средним достатком, необходимо знать, что в случае когда вкредитном договоре в качестве заемщика поименован лишь один из супругов, именноон и будет иметь право на имущественный налоговый вычет. Разумеется, право наимущественный налоговый вычет имеет тот налогоплательщик, который несет расходына приобретение жилья. Поэтому при покупке квартиры супругами совместно они обав любом случае имеют право на получение вычета в размере, как правило, однойвторой первоначального взноса каждый, поскольку совместно уплачивают данныйвзнос. В дальнейшем правом на имущественный налоговый вычет в частивозвращенного кредитной организации кредита и процентов по нему будетпользоваться супруг-заемщик по договору. Возможен вариант, когда оба супругабудут выступать по кредитному договору в качестве заемщиков. Тогда они обабудут иметь право на имущественный налоговый вычет по подпункту 2 пункта 1статьи 220 НК РФ в размерах понесенных расходов. Такая практика представляетсяболее выгодной для налогоплательщиков с точки зрения налогообложения доходасемьи, но более сложной с точки зрения оформления ипотечного кредита, вчастности процедуры андеррайтинга. Учитывая жесткие требования Налоговогокодекса РФ о подтверждении понесенных расходов, каждому из супругов необходимов данном случае иметь документы, удостоверяющие соответствующие расходы, то естьотдельно оформлять действия по возврату кредита и процентов. В противном случаетяжело будет доказать как сам факт несения одним из супругов расходов, так и ихразмер.
Налоговый закон устанавливаетисчерпывающий перечень случаев, когда имущественный налоговый вычет поподпункту 2 пункта 1 статьи 220 не применяется:
— если оплата расходов настроительство или приобретение жилого дома, квартиры для налогоплательщикапроизводится за счет средств работодателей или иных лиц;
— если сделка купли-продажи жилогодома, квартиры совершается между взаимозависимыми физическими лицами всоответствии с пунктом 2 статьи 20 Налогового кодекса.
В практике правоприменения нередковозникают вопросы о порядке использования имущественного налогового вычета поновым условиям его предоставления, введенным в действие Налоговым кодексом, ииспользования вычета, полученного до вступления в силу части второй НК РФ.Здесь необходимо помнить, что налогоплательщик в любом случае имеет право наполучение вычета по статье 220 НК РФ при приобретении жилья после 1 января 2001г. В случае же неполного использования имущественного налогового вычета,полученного до 1 января 2001 г., в период действия Закона РФ «О подоходномналоге с физических лиц», по объекту недвижимости, налогоплательщик имеетправо воспользоваться условиями статьи 220 НК РФ с зачетом уже вычтенных изналогооблагаемой базы сумм по ранее действовавшему закону. Разъяснения по этомувопросу даны в письме МНС России от 22 марта 2002 г. «О предоставленииимущественного налогового вычета».
Наконец, необходимо заметить, чтоправо на имущественный налоговый вычет при приобретении жилья предоставляетсяпо налоговому закону один раз в размере не более 1 млн. руб. без учета сумм,направленных на погашение ипотечных процентов, для каждого налогоплательщика,но документы, представляемые в налоговые органы в подтверждение этого права,определяются с учетом изменяющегося законодательства. Об этом свидетельствуютразъяснения Управления МНС РФ по г. Москве, данные региональным налоговым инспекциям.
Нужно сказать несколько слов и опорядке предоставления имущественного налогового вычета по статье 220 НК РФ.Заявление о получении вычета представляется налогоплательщиком, согласно пункту2 статьи 220 НК РФ, в налоговый орган вместе с налоговой декларацией поокончании налогового периода. До 1 января 2005 г., если право на вычетвозникало в 2003 г., то реализовать его налогоплательщик мог только в 2004 г.,а до этого времени государство фактически пользовалось денежными средстваминалогоплательщика. Законодатель обратил на это внимание. С 2005 г.налогоплательщику дан более оперативный механизм реализации права на вычет. Онпредставляет собой право получения налогоплательщиком вычета через своегоналогового агента, предоставив последнему подтверждение налоговых органов праваналогоплательщика на вычет. Такое подтверждение должно быть дано в 30-дневныйсрок со дня надлежащего обращения налогоплательщика. Несмотря на то что 30календарных дней — довольно большой срок, в целом нельзя не признать эту нормуположительной.
Современный рынок долгосрочногоипотечного жилищного кредитования, как показывает международный опыт, наиболееэффективен как двухуровневый механизм.
Федеральный закон от 20 августа 2004г. N 112-ФЗ внес существенные изменения в Налоговый кодекс РФ, которые вступилив силу с 1 января 2005 г. Данные изменения коснулись ставки налога в отношениидоходов, полученных в виде процентов по ценным бумагам с ипотечным покрытием.
Согласно статье 2 Федерального законаN 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах[10]», к ипотечнымценным бумагам относятся облигации с ипотечным покрытием и ипотечныесертификаты участия. Статья также особо выделяет жилищные облигации с ипотечнымпокрытием, в состав которых входят только права требования, обеспеченныезалогом жилых помещений.
Принятие специального закона обипотечных ценных бумагах ожидалось давно. Данный Закон нацелен на формированиевторичного ипотечного рынка ценных бумаг, основной задачей и функцией которогов свете жилищной реформы выступает рефинансирование первичных кредиторов,кредитных организаций в связи с выдачей последними ипотечных кредитов под залогприобретаемого жилья. Обращение ипотечных ценных бумаг, покрытием по которым всоответствии со статьей 3 Закона об ипотечных ценных бумагах выступают в первуюочередь обеспеченные ипотекой права требования о возврате основной суммы долгаи уплате процентов по кредитным договорам, в том числе удостоверенныезакладными, нуждается в эффективном стимулировании со стороны государства. Невызывает сомнения тот факт, что, как практически любой новый финансовыйпродукт, ипотечные ценные бумаги не будут изначально пользоваться особойпопулярностью на рынке ценных бумаг. Налоговое стимулирование приобретенияипотечных ценных бумаг субъектами вторичного ипотечного рынка делает подобныебумаги более привлекательными для инвесторов. Учитывая динамику развитиявторичного ипотечного рынка в России и системы кредитного рефинансирования, с 1января 2005 г. установлен льготный режим налогообложения доходов по ценнымбумагам с ипотечным покрытием.
Согласно пункту 5 статьи 224 НК РФ,налоговая ставка устанавливается в размере 9% в отношении доходов в видепроцентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007г., а также по доходам учредителей доверительного управления ипотечнымпокрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия,выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 г. Нужно отметить,что ставка налога в 9% по указанным доходам установлена в случае эмиссии ценныхбумаг до 1 января 2007 г., то есть даже в случае получения инвестором дохода потаким ипотечным ценным бумагам в 2007 г. такой инвестор все равно будетпользоваться льготной налоговой ставкой. В отношении ставки налога по ипотечнымценным бумагам, эмитированным после 1 января 2007 г., действуют положениястатьи 284 НК РФ, устанавливающие более жесткую налоговую ставку в размере 15%.Подобная позиция законодателя, несомненно, свидетельствует о необходимостисоздания развитого вторичного ипотечного рынка ценных бумаг уже к 2007 г.
Говоря о налоговых льготах в системежилищного ипотечного кредитования, нельзя не упомянуть изменения в законе,касающиеся уплаты физическим лицом — плательщиком сборов государственнойпошлины за оформление кредитно-ипотечной сделки. Федеральным законом от 2ноября 2004 г. N 127-ФЗ[11]в часть вторую Налогового кодекса РФ была введена глава 25.3«Государственная пошлина». Указанным Федеральным законом были такжевнесены изменения в Федеральные законы «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке (залогенедвижимости)». Необходимо сказать о важной систематизирующей роли данногоЗакона. Глава 25.3 части второй Налогового кодекса РФ четко и концентрированноопределила размеры пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке иих государственную регистрацию.
Вплоть до октября 2004 г. жилье длялиц, приобретающих квартиру через систему жилищного ипотечного кредитования,фактически обходилось на 1,5% дороже (расходы по уплате государственнойпошлины) по сравнению с обычной куплей-продажей в соответствии с нынеутратившим силу Законом о государственной пошлине. Это вызывало многочисленныезамечания у специалистов и тормозило развитие системы жилищного ипотечногокредитования.
На сегодняшний день главой 25.3Налогового кодекса РФ установлена государственная пошлина за удостоверениедоговоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита,предоставленного на приобретение квартиры в размере 200 руб. Причем данныеразмеры государственной пошлины одинаковы как в государственных нотариальныхконторах, так и у нотариусов, занимающихся частной практикой. Кроме того,учитывая положения статьи 77 и статьи 20 Закона об ипотеке[12],государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без уплатыгосударственной пошлины.
Систематизация и ясность дляналогоплательщика и плательщика сборов размеров налоговых ставок и сборов,безусловно, положительно сказывается на перспективах роста объемов приобретенияжилья через систему жилищного ипотечного кредитования.
Как будет реально работать новыйналоговый механизм, покажет время и правоприменительная практика. Однако нельзяне отметить, что нормотворческая активность в сфере долгосрочного жилищногоипотечного кредитования возрастает[13].
2. Ипотека в современной России
2.1 Динамика развития ипотечного кредитования в современной России
Отправной точкой развития ипотечногокредитования можно считать принятие в 1998 году закона «Об ипотеке (залогенедвижимости)». В период 1998 – 2003 гг. рынок ипотечного кредитованияразвивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент –принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищногокредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека сталарассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетногонационального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Приэтом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, ане дотационной.
Кроме политических факторов развитияипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровняжизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формированиеплатежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формированиесоответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года,объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящийбум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признаноткрытием года. Объемы рынка достигли по различным оценкам до 270 млрд. рублейи составили до 3% от ВВП страны. Подробнее о текущих тенденциях рынкаипотечного кредитования читайте в аналитических обзорах «Ипотечное кредитованиеи секьюритизация» в разделе «Аналитика рынка».
Можно с уверенностью констатировать,что к настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, сталипонятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этогорынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Стремительноразвивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечногокредитования. Совершенствуется законодательная база: основные нормативные актыуже приняты, в стадии разработки находится законопроект, направленный наповышение эффективности механизма секьюритизации активов в России.
Рынок рефинансирования ипотечныхкредитов постепенно оформляется в виде понятной системы для всех участниковипотечного бизнеса. На вторичном рынке ипотечных кредитов кроме Федеральногоагентства активно участвуют ведущие коммерческие банки. Растут объемысекьюритизации ипотечных активов российскими банками, на сегодняшний деньзавершено две сделки секьюритизации по российскому законодательству. Далее мыподробнее рассмотрим деятельность основных участников рынка, состояниезаконодательной базы, систему рефинансирования ипотечных кредитов.
Агентство по ипотечному жилищномукредитованию (АИЖК) создано Правительством РФ 5 сентября 1997 года в форме ОАОсо 100% государственным капиталом. Агентство является государственнойструктурой, в задачи которой входит создание условий для развития массовогокредитования на основе единых общефедеральных стандартов. Основным уставнымнаправлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российскихкоммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, засчет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путемразмещения облигаций Агентства на фондовом рынке.
В настоящее время (по состоянию на 15июня 2007г) общефедеральная система рефинансирования по стандартам агентствадействует на всей территории России. В Смоленской, Ивановской, Мурманскойобластях функционирование системы рефинансирования обеспечивается черезСервисного агента. АИЖК установлены договорные отношения с 34 страховымикомпаниями.
Агентством аккредитованы 76 региональныхоператоров и 64 сервисных агента, по федеральным стандартам ипотечные кредитывыдает 132 организации из 69 регионов РФ. Агентством рефинансировано 88 426ипотечных кредитов на общую сумму 58 млрд. 504 млн. рублей. С 1 июля 2007 годаАИЖК в очередной раз снижает процентные ставки по ипотечным кредитнымпродуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взносапроцентная ставка по ипотечному кредиту составляет от 10,75% до 14% годовых врублях.
За все время работы Агентствовыпустило 9 серий рублевых облигаций на фондовой бирже ММВБ на сумму 24, 42млрд. рублей. 8 февраля 2007 года АИЖК разместило на ММВБ девятый выпускоблигаций на сумму 5,0 млрд. рублей. Этот выпуск является самым долгосрочным извыпусков Агентства, его дюрация составляет 5,9 лет. Ставка купонного дохода поитогам конкурса была установлена в размере 7,49% годовых. Спрос на аукционепревысил предложение 2,4 раза. В соответствии с Концепцией развитияунифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России,утвержденной Правительством РФ 30 июня 2005 года, на период до 2010 годапредусмотрено предоставление государственных гарантий Российской Федерации позаимствованиям Агентства на общую сумму 124 млрд. рублей. На этот объемгарантий Агентство планирует разместить корпоративные облигации.
По данным Центробанка на 01.04.07 вРоссии насчитывалось 673 кредитных организации, предоставляющих кредиты напокупку жилья, из них 499 кредитных организаций предоставляли ипотечныежилищные кредиты. В 2006-2007 гг. число участников ипотечного рынкаувеличивается не так стремительно, как это было ранее. Можно сказать, что вбольшинстве своем кредитные организации определились с принципиальным вопросом,стоит ли развивать ипотечный бизнес. Последними из крупных банков на рынокипотечного кредитования вышли Альфа-банк в сентябре прошлого года и КредитЕвропа Банк (бывший Финансбанк) в марте текущего года. Объем ипотечного рынка в2006 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это значительный рост посравнению с 3,9 млрд. долл. в 2005 году. Общий объем задолженности по ипотечнымкредитам на 01.04.07 составил 289,3 млрд. рублей. В первом квартале 2007 годабыло выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму 82 315,6 млн. рублей, из них61 940 млн. рублей в национальной валюте и 20 375,6 млн. рублей в иностраннойвалюте.
Если говорить о региональном аспектеразвития рынка ипотечного кредитования, регионами – лидерами по объему выдачиипотечных кредитов в первом квартале 2007 года стали: Москва (12,7 млрд. руб),Тюменская область (5,6 млрд. руб), Санкт-Петербург (5,5 млрд. руб), Московскаяобласть (5,2 млрд. руб), Ханты-Мансийский АО (3,1 млрд. руб), Новосибирскаяобласть (3,1 млрд. руб), Свердловская область (2,7 млрд. руб), Челябинскаяобласть (2,7 млрд. руб), Алтайский край (2,4 млрд. руб), Красноярский край (2,4млрд. руб), Самарская область (2,4 млрд. руб).
На рынке успешно работаютспециализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский ипотечныйбанк, Московское ипотечное агентство, банки с иностранным капиталом:Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие.Изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно вдальнейшем не с количественным ростом числа участников (число участниковноминально начало уменьшаться в текущем году), а в активной экспансиииностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными,отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранныхбанков в регионах. Среди последних сделок в банковском секторе необходимоотметить покупку группой Societe Generale 20% пакета акций Росбанка,приобретение Городского ипотечного банка инвестиционным гигантом MorganStanley, покупку венгерским банком ОТР Инвестсбербанка. Райффайзенбанк приобрелроссийский Импэксбанк, Commerzbank – 15,3% Промсвязьбанка, Nordea – 75%Оргрэсбанка, UniCredit владеет Международным Московским банком.
Важная тенденция — широкоераспространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2007 году.Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечныхкредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьихлиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита иипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимогоимущества. Получили развитие ипотечные продукты с плавающей ставкой, подробнуюаналитику по которым можно найти в разделе «Публикации». Активно развиваетсярефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимостииз-под залога по облегченным процедурам.
Наиболее востребованным сегодняпо-прежнему является ипотечный кредит на приобретение готового жилья. Такоеположение обусловлено, прежде всего, структурой рынка недвижимости, на которомпреобладают готовые квартиры над новостройками. Как следствие количество сделокна вторичном рынке жилой недвижимости превышает количество сделок на первичном.Вместе с тем по мере роста темпов жилищного строительства, совершенствованияпрограмм ипотечного кредитования строящегося жилья, в течение 2007г.наблюдается снижение доли кредитов предоставляемых на цели приобретениявторичного жилья, за счет увеличения кредитования новостроек. Также отмечаетсярост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов подзалог имеющейся недвижимости.
Условия и параметры предоставленияипотечных кредитов так же динамично меняются. Появились долгосрочные кредитысроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократилсядо 10 %, а в нередких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитамстали более лояльными и снизились по отношению к 2006 году в среднем на 1%.Значительно сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращенысроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформлениядокументов во время проведения ипотечных сделок. Банки все большепридерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов иобслуживании своих клиентов.
Развитие ипотечного кредитованияпринято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок кобщему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечногокредитования в ВВП составил всего порядка 1-2%, таким образом, Россияпродолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы. С однойстороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой – становитсяпонятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом,повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшенийжилищных условий.
Стоит отметить, что согласноКонцепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированыцелевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитовдолжен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотекив 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объемвыданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. ипревысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.
В 2006 году продолжился рост денежныхдоходов населения. За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы выросли посравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числе реальнаязаработная плата — на 13,2%. При этом инфляция в 2006 году составила 9%, доходысреднестатистического гражданина незначительно обогнали рост цен. По различнымоценкам, в 2006 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7 % отобщего числа сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекой находиласьна уровне 8%, в Московской области – 3%. Наибольший процент сделок сиспользованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-мансийском иЯмало-Ненецком АО: доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в первомполугодии 2006 года равнялась 25%. В числе лидеров также Алтайский край, гдедоля сделок с ипотекой оказалось равной 24%, Брянская область, Удмуртия иреспублика Саха – чуть более 15%, Башкортостан – 14%, Кубань – 7 %. Меньшевсего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии –Алании, Ставропольском крае, Смоленской области – порядка 0,1-0,2% от общегочисла.
Существенной проблемой развитияипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходовграждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальныхдоходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами.За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрахвыросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойнойценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллионниках наконец 2006 года составила 1390 $/кв. м.
Стремительный рост цен, сокращениеобъемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимостьсущественно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющихвозможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье.Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан илиберализацией условий кредитования. В 2006 году многие банки в крупныхроссийских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособныхклиентов. Тенденция стабилизации цен в текущем году внушает некоторый оптимизмв дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечныепродукты.
Ознакомиться более подробно с даннымипо объемам ипотечного кредитования, итогами работы ведущих операторов рынка, атакже макроэкономической и статистической информацией можно в разделах«Рейтинги» и «Аналитика».
Процесс рефинансирования ипотечныхкредитов банками воплощается в создании широкого спектра финансовыхинструментов. Если говорить о ценных бумагах, в основе выпуска которых лежатроссийские ипотечные активы, на текущую дату осуществлено 6 сделоктрансграничной секьюритизации, 2 сделки секьюритизации в соответствии сроссийским Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» и более 20выпусков корпоративных облигаций и еврооблигаций, в основе обеспечения которыхтак или иначе находятся портфели ипотечных кредитов. Кроме того, осуществленоболее 10 сделок трансграничной секьюритизации российских неипотечных активов:будущих потоков платежей, прав требований, портфелей автокредитов ипотребительских кредитов.
В декабре 2006 года была осуществленпервый выпуск ипотечных ценных бумаг по российскому законодательству. Эмитентомоблигаций с ипотечным покрытием является ОАО «ИСО ГПБ-Ипотека» – ипотечнаяспециализированная организация (ипотечный агент), созданная в мае 2006 годаисключительно для целей осуществления данного выпуска облигаций с ипотечнымпокрытием. Уставной капитал Эмитента составляет 100 тыс. рублей, распределенныхна 85 тыс. обыкновенных голосующих акций и 15 тыс. привилегированныхнеголосующих акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая. Держателем 100%обыкновенных голосующих акций Эмитента является фонд Stichting GPB-Mortgage,зарегистрированный в Нидерландах. 100% привилегированных неголосующих акцийипотечного агента при их размещении были приобретены Совфинтрейдом.
Портфель закладных, входящих в составипотечного покрытия, был приобретен эмитентом у Совфинтрейда. Данный портфельбыл сформирован в ходе деятельности по рефинансированию обеспеченных ипотекойтребований на вторичном рынке ипотечного кредитования в РФ. Совфинтрейдосуществляет свою деятельность на основе двухуровневой модели рефинансированиязакладных. Ипотечные кредиты, обеспеченные залогом жилой недвижимости, выдаютсяпервоначально региональными банками и по ним оформляются закладные. Далеезакладные выкупаются у региональных банков специализированными организациями –региональными операторами. Региональные операторы формируют портфели закладных,готовые для дальнейшей продажи Совфинтрейду. Все участники используют стандартывыдачи, оформления и андеррайтинга ссуд, утвержденные Совфинтрейдом.
Облигации «ГПБ-Ипотеки были выпущеныобъемом 3 млрд. рублей, с фиксированной ставкой купона 8% годовых. Ранжированияпо траншам не было, это не предусмотрено российским законодательством.Рейтинговое агентство Moody’s присвоило выпуску облигаций рейтинг Baa2 науровне суверенного рейтинга России. Стоит отметить особый порядокналогообложения по этим бумагам: ипотечные ценные бумаги, выпущенные до 2007года облагаются налогом по ставке 9% (корпоративные облигации – 24%,государственные ценные бумаги -15%).
30 марта 2007 г. Альфа-Банк успешнозавершил третью эмиссию облигаций в рамках программы секьюритизациидиверсифицированных платежных прав (Diversified Payment Rights, DPR), котораябыла запущена в марте 2006 г. Размещение включает в себя два транша облигаций вразмере 145 млн. евро серии 2007-А и 200 млн. долларов США серии 2007-В,которые были размещены по номиналу со ставкой купона Euribor +190 базисныхпунктов (средний срок жизни 2.625 года) и US$ Libor +200 базисных пунктовсоответственно (средний срок жизни 3.125 года). Окончательный срок погашения подвум траншам обеспеченных облигаций с плавающей процентной ставкой приходитсяна март 2012 г. Облигации выпущены с участием Alfa Diversified Payment RightsFinance Company S. A. — специализированной компании (SPV), зарегистрированной вЛюксембурге и являющейся участником фондовой биржи Ирландии.
Это первая в России эмиссия в рамкахпрограммы секьюритизации диверсифицированных платежных прав, которой присвоенинвестиционный рейтинг на уровне BBB- рейтинговым агентством Standard &Poor’s. Кроме того, это также первый выпуск облигаций российским эмитентом,обеспеченных диверсифицированными платежными правами (серии 2007-B), с льготнымпериодом в отношении амортизации долга (1 год). Программа диверсифицированныхплатежных прав Альфа-Банка с учетом этого выпуска стала крупнейшей в мирепрограммой без страхового покрытия (unwrapped). В качестве совместныхорганизаторов эмиссии выступили Dresdner Kleinwort, инвестиционноеподразделение Dresdner Bank AG, и Merrill Lynch International (Merrill Lynch).Обоим траншам, деноминированным как в евро, так и в долларах США, был присвоенрейтинг на уровне Baa3 рейтинговым агентством Moody’s Investors Service ирейтинг на уровне ВВВ- агентством Standard & Poor’s. Размещениеосуществлено по Правилу 144A/ Правилу S (Regulation 144A / Regulation S), Всделке приняли участие более 35 американских и европейских инвесторов из кругакак устоявшихся, так и новых инвесторов данного класса активов. Получениевторого рейтинга для сделки также сыграло положительную роль для рядаинвесторов из США и европейских стран, которые до этого не имели возможности участвоватьв данной программе.
В апреле DeltaCredit завершил сделкупо трансграничной секьюритизации портфеля ипотечных кредитов. Сделкапредставляет собой внешнюю секьюритизацию ипотечных кредитов на сумму 206,3миллиона долларов США. Активы состоят в основном из кредитов с фиксированнойставкой (96%), номинированных в долларах и обеспеченных залогом недвижимогоимущества в Москве, Санкт-Петербурге, и в других регионах России. Всесекьюритизированные кредиты были выданы банком DeltaCredit и его банками-партнерами.
Облигации, обеспеченные ипотечнымикредитами DeltaCredit, поделенные на классы A, B и C, размещены ирландскойкомпанией Red & Black Prime Russia MBS No.1 Limited. Ценными бумагамизаинтересовались крупные инвесторы, в числе которых различные инвестиционныефонды и крупные банковские организации, что привело к переподписке на всетранши. При этом процентные платежи по старшему траншу составили LIBOR + 105 поклассу А, + 145 по классу B и + 335 пунктов по классу С.
Размещенные облигации имеют плавающуюпроцентную ставку и срок обращения — 28 лет, до 2035 г. Международныерейтинговые агентства Fitch и Moody’s присвоили ценным бумагам следующиерейтинги, соответственно: облигациям класса A на сумму в 173,2 миллионадолларов (84%) — рейтинги A/А2; облигациям класса B на сумму в 14,5 миллионадолларов (7%) — рейтинги BBB+/Baa2; облигациям класса C на сумму в 18,6миллиона долларов (9%)— рейтинги BB+/Ba2.
23 мая 2007 года на ММВБ состоялосьразмещение неконвертируемых документарных процентных жилищных облигаций сипотечным покрытием на предъявителя класса «А» в количестве 2 900 000 штукноминалом 1 000 рублей каждая. Эмитент облигаций — ЗАО «Первый ипотечныйагент АИЖК». Организатор выпуска облигаций — ЗАО КБ «Ситибанк». По результатамконкурса ставка фиксированного купона была установлена в размере 6,94%.Доходность облигаций к погашению составила 7,12% годовых. В ходе конкурса поопределению ставки первого купона по облигациям класса «А» инвесторами быловыставлено свыше 50 заявок на общую сумму 8,1 млрд. рублей. Международноерейтинговое агентство Moody's присвоило облигациям выпуска класса «А»предварительный рейтинг А3, что на две ступени выше суверенного. Класс «Б»также получил рейтинг — Ва1.
В июне Газпромбанк и BarclaysCapital, выступившие ведущими организаторами второй международнойсекьюритизации портфеля закладных АКБ «СОВФИНТРЕЙД», ЗАО объемом 6,9 млрдрублей, завершили размещение ценных бумаг Gazprombank Mortgage BackedSecurities серии 2007-1. Соорганизатором старшего транша облигаций А1 выступилLehman Brothers International (Europe).
Инвесторам было предложено четыререйтингованных транша ценных бумаг, в отношении которых установлена различнаяочередность исполнения обязательств. Старший транш облигаций А1 номинальнойстоимостью 147,15 млн евро (кредитный рейтинг A3/BBB+ от Moody’s /Standard&Poor’s) размещен среди инвесторов по ставке купона 1-мес. Euribor+ 110 базисных пунктов. Старший транш облигаций А2 номинальной стоимостью 850млн рублей, имеющий одинаковый приоритет исполнения обязательств с траншем А1(кредитный рейтинг A3/BBB+ от Moody’s / Standard&Poor’s), размещен пофиксированной ставке купона 7,5 % годовых. Рублевые субординированные транши Ви С номинальной стоимостью 311,8 и 329,0 млн рублей соответственно (кредитныйрейтинг Baa3/BBB- от Moody’s и Ba2/BB- от Standard&Poor’s) размещены пофиксированной ставке купона 7,75 % годовых и 10,5 % годовых соответственно.Кредитное усиление держателям рейтингованных траншей облигаций предоставленопосредством субординированного транша Da, выкупаемого Совфинтрейдом инеамортизируемого денежного резервного фонда в размере 1,5% от объема сделки.
Облигации размещены среди 25инвесторов. 43,69% выпуска размещены среди инвесторов Великобритании, 17,36% –Германии, 15,86% – Австрии. Также в размещении приняли участие французские,итальянские, португальские и испанские инвесторы. Российские инвесторыприобрели 6,9% выпуска. Основными инвесторами выступили управляющие фондами(52,87%) и банки (40,29%). Спрэд над базисной ставкой по старшему траншу облигаций,номинированному в евро, был снижен на 0,2% по сравнению с первой международнойсекьюритизацией портфеля АКБ «СОВФИНТРЕЙД», ЗАО, реализованной в декабре 2006года.
В рамках данной сделки былиспользован ряд инновационных подходов к размещению ценных бумаг, позволившихорганизаторам сделки добиться оптимальных условий размещения. Во-первых,старший класс выпускаемых ценных бумаг был разделен на транши в иностраннойвалюте и рублях. При этом впервые в истории секьюритизации активов наразвивающихся рынках распределение объема выпускаемых бумаг в иностраннойвалюте и местной валюте определялось на основании объема инвесторского спроса.Во-вторых, широкому кругу инвесторов были предложены два рублевыхсубординированных транша облигаций. Заявки на приобретение данных траншей в 3,5раза превысили номинальный объем предлагаемых бумаг.
В июне Международное рейтинговоеагентство Moody's присвоило предварительные долгосрочные рейтинги RMBS,выпускаемым в рамках сделки трансграничной секьюритизации ипотечных активов Москоммерцбанка.Эмитентом ценных бумаг выступает специально созданная компания (SPV) MoscowStars B.V., зарегистрированная в Нидерландах. Номинальный срок погашения ценныхбумаг – декабрь 2034г. Организаторами сделки выступили HSBC Bank PLC иRaiffeisen Zentralbank Osterreich AG.
Выпуск состоит из трех траншей общимобъемом 184,4 млн. долларов. Старшему траншу класса А объемом 163,2 млн. долл.(88,5% выпуска) присвоен предварительный рейтинг Ваа2. Транш класса В объемом16,6 млн. долларов получил рейтинг Ва2. Младший транш класса С объемом 4,6 млн.долларов не рейтинговался.
Ипотечные активы, которые лежат воснове сделки, обладают хорошими кредитными характеристиками. Средний текущийкоэффициент LTV по портфелю составляет 67,58%. Все ипотечные кредиты, входящиев состав покрытия, оформлены закладными. Портфель состоит из 1327 кредитов сфиксированной ставкой, выданных в Москве (71,72%) и Московской области(38,38%). Максимальный размер кредита в портфеле составляет 1 млн. долларов,средний размер кредита по портфелю – 138, 97 тыс. долларов.
Параметры всех сделок порефинансированию ипотечных кредитов и секьюритизации российских активов можнонайти на странице «Все эмиссии» раздела «Секьюритизация». Комментарииучастников рынка, экспертов в области кредитования и секьюритизации читайте вежемесячных обзорах «Ипотечное кредитование и секьюритизация» в разделе«Аналитика рынка».
Сегодня можно смело утверждать, чтозакрытые паевые инвестиционные фонды с ипотечным покрытием – это вполнесложившийся инструмент инвестирования на отечественном фондовом рынке ирефинансирования ипотечных кредитов. С момента даты окончания формированияпервого такого фонда в России прошло менее двух лет. Появление подобногоинструмента коллективных инвестиций стало возможным после принятиясоответствующих нормативно-правовых изменений. Новый вид ПИФов ввелоПостановление ФКЦБ России № 04-7/пс в апреле 2004 года. Согласно постановлению,в состав активов закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категорииипотечных, могут входить 4 вида активов:
денежные средства, в том числеиностранная валюта;
государственные ценные бумаги РФ;
государственные ценные бумагисубъектов РФ;
денежные требования по обеспеченнымипотекой обязательствам из кредитных договоров, в том числе оформленных закладными.
При этом существуют следующие условияи ограничения относительно ипотечной составляющей:
в состав активов одного ипотечногоПИФа не могут входить денежные требования по обязательствам жилой ипотеки илюбой другой (коммерческой, земельной), т.е. нельзя смешивать объекты залога;
сумма основного долга по кредиту недолжна превышать 70% от рыночной стоимости недвижимости, которая выступаетпредметом ипотеки;
не менее двух третей рабочих дней втечение календарного года ипотечная часть фонда, т.е. денежные требования покредитам, должна составлять не менее 65 % от стоимости активов;
жизнь заемщика и недвижимое имуществодолжны быть застрахованы на сумму не менее 70% от рыночной стоимости (оценки)недвижимости, являющейся предметом ипотеки;
сумма требований по одному ипотечномукредиту, входящему в актив фонда, не должна превышать 10% стоимости активовфонда.
Специфика работы закрытых фондовзаключается в том, что такие фонды создаются под конкретный объект(недвижимость, портфель ипотечных кредитов, венчурное предприятие), послеокончания формирования фонда количество паев не может изменяться, но естьвозможность вторичных торгов паями на бирже. Стандартные паевые фондывкладывают средства в ценные бумаги и другие активы и получают доход от ростакотировок, ставя свою прибыль в полную зависимость от ситуации на фондовомрынке. Доходом ипотечных паевых фондов являются ежемесячные взносы заемщиков,которые получили в ипотечном банке кредит, и рыночные риски уступают месточеловеческому фактору, т.е. возможности просроченных платежей или досрочныхпогашений, доля которых в России пока невелика.
Деятельность ипотечного ПИФа содержитдве основные процедуры: первая, начинается с того, что заемщик берет кредит вбанке и оформляет закладную. Банк формирует пул закладных и продает ихипотечному ПИФу, который, в свою очередь, размещает паи среди инвесторов(негосударственных пенсионных фондов и т.д.). Вторая процедура – получение ираспределение дохода по паям ипотечного ПИФа. Ежемесячно заемщик оплачивает вкассе ипотечного банка установленные платежи. Банк направляет средства випотечный ПИФ, который, в свою очередь, ежеквартально выплачивает своимпайщикам инвестиционный доход.
Данная схема впервые была опробованав 2005 году, когда был сформирован первый подобный фонд. На 1 июня 2007 года вРоссии было зарегистрировано 10 ИЗПИФов под управлением 9 управляющих компаний,еще ряд фондов находится в стадии формирования. Общая величинарефинансированных ипотечных кредитов, находящихся в составе активов ИЗПИФовсоставляет приблизительно 6640 млн. руб. При этом 3 из 10 фондов былисформированы в 2005 году, 5 фондов в 2006 году и 2 фонда – в текущем году.Объем финансирования, привлеченного с использованием данного механизма в 2006году, составил 4997 млн. руб., что превысило показатель 2005 года более, чем втри раза. Лидером данного рынка по итогам 2006 года стала ОАО «Компания поуправлению инвестициями «ЯМАЛ», создавшая 2 фонда с суммарными активами 3829млн. руб.
Информацию обо всех сформированныхпаевых инвестиционных фондах с ипотечным покрытием и их основные характеристикиможно найти в разделах «Ипотечные фонды» и «Аналитика».
В 2005 году на рынке появилисьструктуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающиепервичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула длядальнейшей секьюритизации. Таким образом, мы стали свидетелями формированиявторичного рынка ипотечных кредитов, на котором будут продаваться портфели сразличными характеристиками, а главное, с различными уровнями доходности ириска. На сегодняшний день на этом рынке работают следующие организации: АИЖК,Совфинтрейд (дочерняя компания Газпромбанка), ВТБ, Русская ипотечная акцептнаякомпания (RuMac), АТТА Ипотека, КИТ Финанс, Русско-Американская ипотечнаякомпания (RAM). Куплю–продажу портфелей ипотечных кредитов часто осуществляютбанки-оригинаторы для целей структурирования сделок по рефинансированию.
Рынок ипотечных брокеров появился вРоссии в 2004 году. Развитие этого бизнеса обусловлено возникновением ипостоянным увеличением спроса на данные услуги. На сегодняшний день в странесуществуют различные виды брокеров: создаваемые банками и работающие в ихинтересах, а также брокеры крупных риэлтерских компаний и независимые ипотечныеброкеры, действующие в интересах клиента. Отдельного закона об ипотечномброкере пока не существует, но деятельность регламентируется законом об ипотекеи Гражданским кодексом. В России работа ипотечного брокера включает в себя нетолько консультирование клиента и подбор банка, который выдаст ипотечный кредитс учетом его доходов, расходов, социального статуса и положения, но исопровождение при получении такого кредита: помощь при сборе документов,минимизация временных затрат, а также при желании оформление сделкикупли-продажи. На сегодняшний день в России действует порядка 40 брокеров,крупнейшие из них созданы столичными банками и агентствами недвижимости.
РУСИПОТЕКА продолжает на системнойоснове собирать статистические данные по объемам и количеству выданныхипотечных кредитах ведущими банками и региональными операторами. Даннаяинформация будет постоянно пополняться и, надеемся, позволит объективно оценитьдинамику развития и потенциал российского рынка. Посмотреть сводную таблицуможно в разделе Рейтинги.
В абсолютных цифрах размер просроченнойзадолженности в портфеле государственного Агентства по ипотечному жилищномукредитованию (АИЖК) вырос с 261 млн руб. до 1,3 млрд руб. (отчетность агентствапо МСФО). Объем просрочки менее чем на 90 дней увеличился в 6,5 раза до 759 млнруб., на 90-180 дней — в 3,3 раза до 373 млн руб., а на более долгий срок — в5,3 раза до 165 млн руб. Кредитный портфель вырос в 1,5 раза до 52,3 млрд руб.За тот же период банки выдали ипотечных кредитов на 200 млрд руб.
Агентство ипотечного жилищногокредитования образовано в 1997 г.
Чистая прибыль в первом полугодии2007 г. по МСФО – 387 млн руб.
Агентство рефинансирует рублевыеипотечные кредиты, выданные другими банками и агентами АИЖК на срок от года до30 лет.
Средний объем кредита – 1 млн руб.
До 40% просрочки пришлось на «мнимыеипотечные кредиты» — взятые не на те цели, например на развитие бизнеса, — илина подложные, т.е. оформленные по липовым документам, и т. д., сообщиладиректор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. В меньшей степени, по словамЯрцевой, повлияли еще три фактора. Многие кредиты АИЖК выданы 2-4 года назад, исейчас наступил период, на который, по статистике, приходится пик дефолтов покредитам. Причиной того, что заемщик перестает платить, может стать развод —если супруги вместе жили в купленной по ипотеке квартире, говорит Ярцева. Вотчетности АИЖК впервые отразились кредиты, выданные его региональнымиоператорами, по которым не платили менее трех месяцев. На рост просрочкиповлиял и рост портфеля, заключает Ярцева.
Из-за роста бизнеса АИЖК снизилотребования к контрагентам, отмечает гендиректор «АТТА-ипотеки» АлександрЧерняк: например, с 2006 г. тотальная проверка закладных была заменена навыборочную. Раньше АИЖК проверяло кредиты перед тем, как их выкупить, а теперьсначала выкупает, а потом отбраковывает, добавляет топ-менеджер банка,работающего с АИЖК. Агентство обещает изменить принципы работы, напримеружесточить критерии выявления сомнительных сделок.
На самом деле российские заемщики нетакие уж плохие. В 2006 г. 25%, а в первом полугодии 2007 г. уже 30% взятых заэти периоды ипотечных кредитов погашено досрочно, сообщал Центробанк. У «ВТБ24», Райффайзенбанка, Банка Москвы и МБРР доля просрочки по ипотеке меньше, чему АИЖК. Близок к уровню АИЖК уровень просрочки в портфеле Москоммерцбанка ($900млн) и МДМ-банка (5,2 млрд руб.). При тех же темпах роста уровень просрочки уАИЖК к началу 2008 г. может достичь 8,3%, подсчитал аналитик «Антанта-капитала»Максим Осадчий.
Но это не ставит под угрозу качествоактивов, считает аналитик «Ренессанс капитала» Максим Раскоснов, ведь портфельв полном объеме обеспечен залогом недвижимости, а почти две трети кредитов необслуживалось менее трех месяцев. К тому же АИЖК пользуется поддержкойгосударства: в 2008-2009 гг. взносы государства в уставный капитал АИЖКсоставят 14 млрд руб., а в 2008-2010 гг. общая сумма госгарантий пообязательствам АИЖК — 108 млрд руб. Рост просрочки у АИЖК не приведет ккризису, как в США, считает зампред правления МБРР Дмитрий Ладиков-Роев, ведьтам сыграла роль не только просрочка, но и большой объем рискованных кредитов,а также рост ставки ФРС. АИЖК как институт развития должно работать даже в техрегионах, где не гарантировано качество ипотечных кредитов.
2.2 Анализ перспектив развития ипотечногокредитования
В 2007 году объем российского рынкаипотечного кредитования увеличится почти в два раза и достигнет 17 миллиардовдолларов США, прогнозирует руководитель блока „Ипотечноекредитование“ Альфа-Банка Илья Зибарев.
Ключевой тенденцией года станетувеличение доли ипотечного кредитования в регионах. По прогнозам экспертовАльфа-Банка, к концу 2007 года доля регионов в общем объеме ипотечногокредитования будет сравнима со столичным рынком.
»Ипотека все еще набираетобороты и выходит в регионы, где с каждым годом востребованность ее растет,отчасти повторяя путь столицы конца 2005 начала 2006 года. К концу этого годаобъемы ипотечного кредитования будут распределяться примерно следующим образом:Москва и МО – 53%, Санкт-Петербург – 17% и другие регионы России – 30%", –отметил Илья Зибарев на состоявшейся накануне интернет-конференции«Развитие ипотеки в регионах России: проблемы и перспективы».
При этом резкого снижения процентныхставок по ипотечным кредитам не будет, считает Илья Зибарев. До конца 2007 годаможет произойти их снижение примерно на 1% в случае благоприятных изменений вэкономике страны и укреплении ее финансового рейтинга.
«Ставки зависят от несколькихфакторов: от стоимости привлекаемого конкретным банком финансового ресурса длявыдачи кредитов, финансового рейтинга банка, а также от международного рейтинганашей страны, который в свою очередь зависит от уровня развития экономики ирисков в кредитной и правовой сфере для инвесторов. В настоящий момент,учитывая вышеизложенное и жесткую конкуренцию на рынке (ипотечные программы вРФ предлагают более 600 банков), можно сказать, что ставки снижены практическидо минимума и полностью соответствуют сложившейся ситуации.
До конца 2007 года Агентствопланирует разместить два выпуска облигаций, обеспеченных государственнымигарантиями Российской Федерации, на общую сумму 16 млрд. рублей, в соответствиис объемом государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиямАгентства на 2007 год. Планируемые выпуски являются долгосрочными и будут иметьамортизационную структуру.
19 апреля 2007 года Федеральнаяслужба по финансовым рынкам зарегистрировала дебютный выпуск ипотечных ценныхбумаг Первого ипотечного агента АИЖК по российскому законодательству. Выпускпредставляет собой три субординированных по отношению друг к другу выпускаипотечных ценных бумаг в форме жилищных облигаций с ипотечным покрытием классов«А», «Б» и «В» со следующими параметрами:
Неконвертируемые документарныепроцентные жилищные облигации с ипотечным покрытием на предъявителя класса «А»размещаются в количестве 2 900 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая, пооткрытой подписке.
Неконвертируемые документарныепроцентные жилищные облигации с ипотечным покрытием на предъявителя класса «Б»размещаются в количестве 264 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая, позакрытой подписке. Потенциальные покупатели облигаций — Европейский БанкРеконструкции и Развития и ОАО „Агентство по ипотечному жилищномукредитованию“.
Неконвертируемые документарныепроцентные жилищные облигации с ипотечным покрытием на предъявителя класса «В»размещаются в количестве 130 794 штук номиналом 1 000 рублей каждая, позакрытой подписке. Потенциальный покупатель облигаций — ОАО „Агентство поипотечному жилищному кредитованию“.
Облигации классов «А», «Б» и «В»обеспечиваются одним ипотечным покрытием в размере 7,85 млрд. рублей. Ипотечноепокрытие составляют обеспеченные ипотекой требования, номинированные вроссийских рублях, удостоверенные закладными и выданные в соответствии состандартами АИЖК в 55 регионах России.
Эмитентом облигаций выступает ЗАО«Первый ипотечный агент АИЖК» — акционерное общество, специально созданное всоответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах». АкционерамиЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК» являются 2 фонда, созданные в соответствии сзаконодательством Нидерландов. Организатор выпуска облигаций — ЗАО КБ«Ситибанк».
23 мая 2007 года на ММВБ состоялосьразмещение облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя класса «А» вколичестве 2 900 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая. Эмитент облигаций — ЗАО „Первый ипотечный агент АИЖК». Организатор выпуска облигаций — ЗАО КБ«Ситибанк». По результатам конкурса ставка фиксированного купона былаустановлена в размере 6,94%. Доходность облигаций к погашению составила 7,12%годовых.
В ходе конкурса по определению ставкипервого купона по облигациям класса «А» инвесторами было выставлено свыше 50заявок на общую сумму 8,1 млрд. рублей, спрос превысил предложение в 2,8 раза.В заявках, поданных инвесторами, были указаны ставки в диапазоне от 6,40% до7,25% годовых. Международное рейтинговое агентство Moody's присвоило облигациямвыпуска класса «А» предварительный рейтинг А3, на две ступени выше суверенного.Класс «Б» также получил рейтинг — Ва1. Подробная информация о деятельности АИЖКнаходится в подразделе «Материалы Федерального Агентства» раздела «Аналитика».
Если с законодательством в областиипотечного кредитования ситуация прояснилась, несмотря на существованиеотдельных проблем, в 2004 году, после принятия Федерального закона от 22.12.04№216-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», тозаконодательство в области рефинансирования ипотечных кредитов продолжаетразвиваться. Отдельной проблемой для законодателей стоит вопрос о созданииэффективного пакета нормативно-правовых актов о секьюритизации активов.
Институт ипотечных ценных бумагпоявился в российском законодательстве в 2003 году, когда был принятФедеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Основнойего целью значилось развитие ипотечного жилищного кредитования путемпривлечения в эту сферу средств частных и институциональных инвесторов спомощью создания специального законодательного механизма для рефинансированияипотечных кредитов. По данному закону не было осуществлено ни одного выпускаипотечных ценных бумаг, что объясняется в значительной степени егонедостатками. Еще не побывав «в действии», этот закон подвергся корректировке:первые поправки были внесены Федеральным Законом от 29.12.2004 г. № 193-ФЗ «Овнесении изменений в Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах». Последниеизменения, были внесены Федеральным законом от 27.07.2006 г. № 141-ФЗ.
Как говорилось в Пояснительнойзаписке (ссылка) к проекту 141-ФЗ, изменения направлены на «устранениепрепятствий для выпуска ипотечных ценных бумаг, а также на совершенствованиеположений» Закона об ИЦБ. В ряду внесенных поправок можно выделить следующие:
исключение из закона положения остраховании заемщиком — физическим лицом жизни и здоровья.
возможность эмиссии двух и болеевыпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что позволитвыпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности дляразличных категорий инвесторов. Также предусмотрено право эмитента досрочнопогасить облигации с ипотечным покрытием в случаях, предусмотренных решением овыпуске указанных облигаций.
возможность включения в ипотечноепокрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам идоговорам займа отдельно от требования по уплате процентов по этим жедоговорам.
ограничение размера страховой суммыпри страховании недвижимого имущества от риска утраты или повреждения размеромтребования о возврате суммы основного долга.
Механизм секьюритизации применяетсяво всем мире для рефинансирования самых различных активов. В России дляраспространения этой техники за пределы рынка ипотечного кредитованиянеобходимо создание универсальной для секьюритизации разного рода финансовыхактивов, правовой базы. Действующее российское законодательство не позволяетэффективно секьюритизировать какое-либо имущество, кроме ипотечных кредитов.
Федеральная служба по финансовымрынкам подготовила законопроект, целью которого является развитие рынкасекьюритизации активов в России. Законопроект предполагает внесение изменений вряд существующих законов (Гражданский кодекс РФ, Закон о несостоятельности(банкротстве), Закон о рынке ценных бумаг, Закон о банковской деятельности,Налоговый кодекс и другие). Отдельный закон о секьюритизации создаваться небудет.
Предложенные изменения ориентированына развитие секьюритизации различных активов, как во внутренних, так и вмеждународных сделках, на создание благоприятной среды для инвесторов изаемщиков при осуществлении финансирования в России. Законопроект являетсяпервой серьезной попыткой создания нормативной базы по секьюритизации, внастоящее время он находится на рассмотрении в различных ведомствах.
Основные направлениясовершенствования законодательства в части ипотеки и ипотечного кредитования насегодняшний день можно представить следующим образом.
Подготовка закона о потребительскомкредите. Проект закона «О потребительском кредите» более двух летразрабатывается экспертами Министерства финансов РФ. За это время былоподготовлено уже две концептуально отличных версии закона. Если на первом этапеавторы проекта преследовали единственную цель – защитить права заемщика, то впоследующих стало очевидно, что закон должен обеспечить баланс интересовзаемщика и кредитора. Закон расширит права заемщика на получение информации остоимости кредитной услуги, а также определит условия возможного отказа отсделки. В то же время в нем должны содержаться положения, гарантирующие правакредитора. Представляется целесообразным, связать вопросы защиты прав заемщикас повышением защищенности кредитора, достигаемой, в частности, путеммодернизации законодательства о залоге и обеспечении исполнении обязательств.
Предполагается уделить особоевнимание второй группе положений, в том числе правам кредитора при взысканиипроблемной задолженности, ограничению действия норм законодательства о защитеправ потребителей, уточнении условий, допускающих предъявление требования одосрочном погашении кредита, ограничение (запрет) деятельностинелицензированных организаций на рынке потребительского кредитования и т.д.Закон должен не просто наделять потребителя (заемщика) новыми правами наполучение полной информации о кредитном продукте, но и регулировать отношениямежду кредитором и заемщиком, возникающие после предоставления кредита, вчастности, в случае неполного или несвоевременного исполнения заемщиком своихобязательств по кредитному договору.
Необходимо добиваться полногологического и системного соответствия между законодательными положениями,регулирующими все «периоды жизни» потребительского кредита, в том числевключенными в законы о потребительском кредите, о кредитных историях, околлекторской деятельности, о залоге движимого имущества, об исполнительномпроизводстве, о банкротстве и исполнительном производстве (в части обращениявзыскания на имущество и банкротства физических лиц). Предполагается, чтоположения данного закона целесообразно распространить на ипотечный кредит,предоставляемый физическим лицам.
Подготовка законодательства осекьюритизации банковских активов. Новое законодательство о секьюритизациидолжно позволить осуществлять не только локальные сделки секьюритизациикредитных портфелей, но и секьюритизировать активы в нефинансовом секторе(поступления по экспортным контрактам, договорам энергопоставки, концессионнымсоглашениям, лизинговым договорам и пр.).
Комитет Ассоциации региональныхбанков России намерен изучить вопрос о подготовке специального закона «Осекьюритизации», в отличие от предложений Правительства по внесению группыпоправок в действующие законодательные акты. При этом необходимо обеспечитьмаксимальную свободу структурирования сделок секьюритизации. Смежными правовымивопросами, которые необходимо решить при создании законодательной базысекьюритизации активов, являются: регулирование залога субъективных прав,определение правового статуса специального эмитента (SPV), совершенствованиезаконодательства об уступке прав требования, введение института залогабанковского счете и номинальных счетов (escrow account), введение новых видов ценныхбумаг, создание специального режима налогообложения таких сделок, введениеинститута специального представителя владельцев долговых ценных бумаг(облигаций) и общего собрания их владельцев, статус рейтинговых агентств иправовые последствия присвоения ими кредитных рейтингов.
Комитет предполагает раздельноерассмотрение смежных вопросов и закона о секьюритизации. В последнем следуетпрежде всего установить правовой статус SPV и дать общее определение сделкисекьюритизации, которое в дальнейшем может быть использовано в налоговом праве.Кроме того, желательно, чтобы закон допускал в будущем расширение сферыприменения, вплоть до включения в нее сделок синтетической секьюритизации.
Изменение законодательства обипотечных ценных бумагах и совершенствование законодательства об ипотеке.Первые сделки локальной секьюритизации ипотеки высветили нерешенные проблемызаконов «Об ипотечных ценных бумагах» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ктому же возможное принятие в 2007-2008 гг. общего закона о секьюритизациитребует ревизии первого из них в части выпуска ценных бумаг ипотечнымиагентами. Закон об ипотечных ценных бумагах нуждается также в доработкеположений об эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитнымиорганизациями.
В перспективе Комитет намерен изучитьнеобходимость разделения закона «Об ипотечных ценных бумагах» на несколькочастей – специальный закон об ипотечных ценных бумагах государственногоагентства, закон об облигациях с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитнымиорганизациями без списания ипотечных активов с собственного баланса (илипоправки к банковскому законодательству). Следует подвергнуть анализуцелесообразность сохранения в законодательстве такого вида ипотечных ценныхбумаг, как ипотечный сертификат участия.
Важным вопросом дальнейшего развитиярынка российский ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных иипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации «обращения»ипотечных кредитов. Воспринятые рынком модели и механизмы окажут непосредственноевлияние на законодательство – регулирование ипотечных ценных бумаг, закладных ипорядка регистрации залоговых прав в ЕГРП. Ипотечные пулы для целей проведениясложно структурированной секьюритизации, во-первых, могут формироватьсяпосредством приобретения закладных (продажи кредитов). Для этого законодательдолжен обеспечить максимальную оборотоспособность закладных. Другой вариантпредполагает внедрение некоторого промежуточного инструмента типа agencypass-through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК). Во втором случае низкаяоборотоспособность закладных не будет являться препятствием для формированияипотечных пулов. В принципе можно предложить третий вариант, при котором важнаяроль в секьюритизации ипотеки отводится специальным ипотечным фондам и их управляющимкомпаниям. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов длярефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящиедепозитарный учет закладных, обеспечивающие повышение эффективности ипроизводительности государственного реестра прав на недвижимое имущество,вводящие новые вида инвестиционных фондов или ценных бумаг.
Внедрение новых финансовыхинструментов. С точки зрения банков первостепенный интерес представляют новыевиды вкладов – безотзывные срочные вклады, индексируемые вклады, а такжежилищно-накопительные вклады (строительные сбережения). Их регулированиетребует внесения поправок в Гражданский кодекс РФ, банковское законодательство,а также, возможно, принятие специальных законов.
Среди новых видов ценных бумаг особоезначение имеют финансовые инструменты классической (ABS) и синтетической (CLN)секьюритизации, а также инструменты, используемые при формировании гибридногокапитала кредитных организаций (субординированный долг, гибридные инструменты,ценные бумаги с встроенными деривативами). Их регулирование потребует внесенияизменений в законодательство о рынке ценных бумаг. В сфере регулированиядеривативов предполагается уделить первоочередное внимание признаниюликвидационного неттинга в законодательстве о банкротстве и регулированиюсоглашений об обеспечении на внебиржевом рынке деривативов.
Сложной правовой задачей являетсярасширение понятия (или изменение определения) облигации, а также включение вчисло признаваемых долговых инструментов ценных бумаг (или облигаций), которыелибо предусматривают при погашении выплату, размер которой ниже номинальнойстоимости ценной бумаги (CLN), либо допускают в процессе обращения изменениеноминала (например, накопительные облигации типа Z-bonds (accrual bonds) в структурахипотечной секьюритизации), либо вообще не имеют номинала (например, процентныестрипы, ценные бумаги типа IO в структурах ипотечной секьюритизации).
Рынок ипотечного кредитования за 2006год показал хорошие результаты роста и приблизился к цифре в 13.5 млрд. долл.против порядка 3.8 млрд. долл. в 2005 году. Тройка лидеров по объемам выданныхипотечных кредитов за 2006 год, по сравнению с итогами первого полугодия,изменилась. К первым двум лидерам «Сбербанку» (4,3 млрд. долл.) и ВТБ 24 (756,7млн. долл.) присоединился «Москоммерцбанк» (620 млн. долл.), оттеснив«Дельтакредит» с третьего на пятое место.
Безусловным лидером по увеличениюобъёмов среди крупных ипотечных банков стал «КИТ Финанс», увеличивший объёмы с3 до 277,7 млн. долл. за последний год работы. Вторым «по скорости» роста стал«Московский Банк Реконструкции и Развития», который увеличил свои объёмы в 72раза, с 1,4 млн. до 105,3 млн. долл. Неплохие темпы роста показал«Транскредитбанк» — почти в 36 раз, до 241 млн. долларов.
По словам начальника управленияразработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ 24 Марии Серовой, вусловиях высоких темпов роста цен на недвижимость ипотечное кредитованиеявляется едва ли не единственным эффективным инструментом решения жилищныхпроблем для большинства российских семей. Отмеченный рост рынка ипотечногокредитования в 2006 году отчасти является результатом стремительного роста ценна жилье.
За прошедший год банки значительнорасширили свои кредитные программы, что не могло не отразиться на объёмахрынка. Как наиболее интересные, специалисты выделяют кредиты с нулевымпервоначальным взносом, кредиты с плавающей ставкой, кредиты на комнаты, атакже программы рефинансирования ипотечных кредитов, ломбардного кредитования,кредитования на приобретение загородной недвижимости. По мнению заместителяначальника департамента продаж «Городского Ипотечного Банка» Михаила Бусыгина,одной из тенденций в текущем году на рынке ипотеки будет существенноерасширение продуктовой линейки ипотечных банков. Это позволит широким слоямнаселения выбрать подходящий именно им ипотечный кредит.
Почти все специалисты сходятся вомнении — это только начало роста ипотечного кредитования. «По всем прогнозам,объем ипотечного рынка должен вырасти еще в 2 раза. Мы идем по пути всех странВосточной Европы, где с момента, когда рынок начал развиваться, двукратный ростнаблюдался на протяжении 3-4 лет. Мы фактически только вступили в эту фазуроста. Но до рынка Восточной Европы, где 30-40% сделок с недвижимостьюсовершается при помощи ипотеки, нам еще очень далеко, чтобы догнать их, нампонадобятся несколько лет двукратного роста», — говорит директор по маркетингуипотечного банка «Дельтакредит» Ольга Базанова.
С развитием рынка ипотечногокредитования активно развивается сектор рефинансирования ранее выданныхкредитов. Он позволяет заёмщикам снижать затраты на выплаты процентов за счётперекредитования в других банках по более выгодным процентным ставкам. Пословам председателя правления «Русского Ипотечного Банка» Татьяны Вознесенской,«следует ожидать существенного увеличения предложений, связанных сперекредитованием ранее выданных ипотечных кредитов. Эта услуга будетвостребована и получит своё развитие в связи с продолжающимся снижениемпроцентных ставок по ипотечным кредитам».
В 2007 году следует ожидатьдальнейшего развития секьюритизации ипотечных кредитов банками. «Секьюритизация– это, пожалуй, для наших банков важнейший источник рефинансирования ипотеки,что при общей низкой капитализации Российской банковской системы оченьактуально. А также прямой инструмент для снижения процентных ставок длязаемщиков за счет привлечения более дешевого фондирования», – говорит первыйзаместитель председателя правления «Москоммерцбанк» Хисаметдинов Альберт.
Однако для её развития необходимыизменения Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». «Вопрос, связанныйсо страховкой, — по словам директора по маркетингу ипотечного банка«Дельтакредит» Ольги Базановой, — сдерживает выпуск облигаций с ипотечнымпокрытием. Существует острая необходимость принять ряд дополнений в данныйзакон. Также в области секьюритизации ипотечных активов есть некоторыесложности. Мы очень надеемся, что Центральный Банк пересмотрит требование кдостаточности капитала для банков, которые выпускают облигации с ипотечнымпокрытием. На сегодняшний день оно составляет 14%, тогда как другим банкамтребование по достаточности капитала держится на уровне 10%. Такое повышенноевнимание со стороны регулятора очень мешает, поскольку при должном вниманииорганизаторов к качеству выпуска, секьюритизация российских ипотечных кредитовпозволит снизить ставки по ипотечным кредитам для населения».
Снижение же ставки рефинансированияЦБ, по мнению многих банковских специалистов, не сильно повлияет на ситуацию нарынке. «Скорее всего, никак – резюмирует начальник управления кредитованияфизических лиц департамента розничного бизнеса «ТрансКредитБанк» ГригорийИващенко, — ставка рефинансирования ЦБ уже давно не отражает стоимость ресурсовдля банка. Возможно, в некоторых банках последует небольшое снижение ставок покредитам, выдаваемым в российских рублях. Но произойдет это не сразу, а в срокот 1 до 6 месяцев».
Оценивая перспективы развития ипотекис точки зрения привлечения клиентов, на фоне ужесточения конкуренции, банкистараются занять ещё свободные ниши, например, рынок регионального илипервичного жилья.
Так как предложения по ипотечнымкредитам не успевают за ростом цен на недвижимость в крупных городах, многиебанки ориентируются на развитие ипотеки в регионах. Цены на недвижимость там неочень высокие, и население может позволить себе его приобретение по ипотеке.Так, по словам первого заместителя председателя правления «Москоммерцбанка»Хисаметдинова Альберта, банк видит высокие перспективы развития ипотеки нарегиональных рынках.
Предложения на рынке вторичногожилья, теоретически, ограничено, в отличии от первичного, рост которого зависиттолько от объёмов строительства, которые постоянно растут. В общем объёмевыдаваемых ипотечных кредитов, по статистике банков, только около 30%приходится на рынок первичного жилья, что в общем объёме рынка недвижимостидостаточно мало. Таким образом, это направление рынка является весьмапривлекательным для предоставления ипотечных кредитов. Как отметил начальникуправления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса«ТрансКредитБанка» Григорий Иващенко, в 2007 году возможно увеличениеколичества кредитов, выдаваемых для приобретения квартир на первичном рынкежилья.
«Росту ипотечного кредитования будетспособствовать, в первую очередь, увеличение объемов строительства жилья. –говорит заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Олег Скворцов — Поскольку уже сегодня текущие потребности населения в новом жилье неудовлетворяются».
Среди сдерживающих факторов в развитииипотеки многие специалисты выделяют невысокие и непрозрачные доходы россиян,высокие цены на жилье и дефицит предложения качественного жилья, а также низкийуровень осведомленности населения об ипотеке[14].
3. основные направления совершенствования
3.1 Необходимость внесения изменений в законодательство
Одним из действенных способовреализации права граждан на жилище за счет собственных сил и средств являетсяипотечное кредитование. В развитых странах в общем объеме операций покупле-продаже жилой недвижимости ипотечное кредитование по разным даннымсоставляет от 50 до 90%[15]. ВРоссии по данным Росрегистрации в 2005 г. из более чем 7,5 млн. сделок изарегистрированных прав и обременений на вторичном рынке лишь 4% составлялиипотечные кредиты, а чуть раньше этот показатель вовсе составлял 1% в общемобъеме операций по купле-продаже жилой недвижимости.
В последнем Послании Президента РФФедеральному Собранию РФ (10 мая 2006 г.) В.В. Путиным была поставлена задачаза два года снизить ставки по ипотечным кредитам, а общий объем этих кредитовувеличить почти в три раза — до 260 млрд. руб… В планах реализацииприоритетного национального проекта “Доступное и комфортное жильегражданам России» к 2010 г. ипотекой должна воспользоваться каждая третьясемья.
Правительством РФ еще в 2000 г.утверждена Концепция развития системы ипотечного кредитования в РоссийскойФедерации[16],которая определяет стратегию государства в становлении и развитии сферыипотечного кредитования, подробно описывает формирование системы и организационно-экономическиймеханизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.
В федеральном законодательствеотсутствует определение ипотечного кредитования и можно встретить лишьопределение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель,являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет правополучить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этомуобязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, заизъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального законаот 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Определения ипотечного жилищногокредитования можно найти в нормативных актах субъектов Российской Федерации.Чаще всего под ипотечным жилищным кредитованием понимаются отношения,складывающиеся в процессе предоставления кредитов (займов) в целях приобретенияжилья, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательствсубъектами ипотечной системы, обращения взыскания на предмет залога и егореализации с публичных торгов[17].
Несколько иное определение ипотечногожилищного кредитования содержится в Законе Самарской области: это«предоставление гражданам целевых займов специализированными областнымиипотечными организациями для приобретения, строительства или реконструкциижилья и объектов инженерной инфраструктуры под ипотеку, а также кредитов,предоставленных банками или иными кредитными организациями на основаниидоговоров со специализированными областными ипотечными организациями[18]».
В Республике Мордовия используетсяследующее понятие жилищной ипотеки: это комплекс мер, предназначенных дляобеспечения граждан жильем с помощью ипотечного жилищного кредитования, включаягосударственную поддержку граждан при ипотечном жилищном кредитовании иобеспечение заемщиков жильем в случае обращения взыскания на заложенноеимущество[19].
По нашему мнению, данные определениянеобходимо дополнить указаниями на конкретный субъектный состав. Под ипотечнымжилищным кредитованием следует понимать отношения между заемщиками,специальными субъектами (банками, государственными и (или) муниципальнымиспециализированными организациями) по выдаче кредитов физическим и юридическимлицам на приобретение, индивидуальное строительство или реконструкцию жилья,обеспечиваемых залогом приобретаемого, реконструируемого жилья, а также незавершенного строительством недвижимого имущества и принадлежащих заемщику(залогодателю) материалов и оборудования, заготовленных для строительства,включая систему мер государственной поддержки.
При этом указание на индивидуальноестроительство неслучайно, так как строительство многоквартирных домов внастоящее время регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации», в котором предусматривается ипотека в силу закона настроящийся объект.
Результатом развития ипотечногожилищного кредитования является появление системы ипотечного кредитования,составной частью которой выступает рынок ипотечного кредитования — mortgagemarket (англ.), hypothekenmarket (нем.), mercado hypotecario (исп.), marshehypothecaire (фр.) — «рынок, где обращаются только долговые обязательства сипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированиюссуд, выданных под столь надежное обеспечение[20]».
Можно выделить два вида рынковипотечного кредитования: первичный и вторичный. На первичном рынке происходитпредоставление кредитов под залог недвижимости. В результате этого, с однойстороны, у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в видеимущественных прав требования, обеспеченных залогом недвижимости (далее — ипотечный кредит), а с другой стороны, возникновение подобных активов приводитк снижению объема денежных ресурсов кредитора. Поэтому у последнего возникаетпроблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочногоссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечногокредитования с использованием в качестве обеспечения возвратности привлеченныхдолгосрочных денежных ресурсов имеющихся активов в виде прав требования,обеспеченных залогом недвижимости. Таким образом, возникает вторичный рынокипотечного кредитования.
Мировая практика показывает нескольковариантов организации системы ипотечного кредитования — моделей ипотечногокредитования в зависимости от развития первичного или вторичного рынковипотечного кредитования.
Европейская одноуровневая модельипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейскихстран — Дании, Германии, Франции, а недавно — в Польше, Чехии, Словакии,Венгрии[21].
Суть ее заключается в том, что банк,выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты.Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальнымзаконодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Деятельностьэмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачейипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степеньюриска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не можетни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечныхбанков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
В рамках одноуровневой моделиипотечного кредитования выделяют так называемую «немецкую модель»,основанную на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких«частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret EpargneLogement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможностьнакопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% еестоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит напокупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательнаякасса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность сформирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источниксредств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средствакассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставнойдеятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечныхкредитов на покупку уже построенных квартир.
В немецком варианте в роли кредитавыступают не денежные средства, а непосредственно жилье — готовое илинедостроенное (так называемая строительная ипотека).
Недостатком немецкой модели являетсяограниченный выбор жилых помещений, которые строятся строительнойсберегательной кассой и могут быть предложены участнику; фиксированность цены,которую определяет сама касса; ограниченность сроков кредитования — тремя-пятьюгодами, невозможность продать квартиру заемщиком до момента расчета по долгу.
Американская двухуровневая модельипотечного кредитования распространена в странах англосаксонской системы права.
Возникновение двухуровневой моделиорганизации рынка ипотечного кредитования в США было предопределено большойсамостоятельностью Штатов в вопросах правового регулирования и невозможностью всвязи с этим создания единой системы ипотечного кредитования, а такженеобходимостью в экономической стимуляции жилищного строительства после Великойдепрессии, что нельзя было сделать без привлечения частного капитала.
В рамках двухуровневой моделиипотечные кредиты, сформированные на первичном ипотечном рынке, переуступаютсяспециально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученнымиипотечными кредитами следующим образом: 1) переуступить их вторичныминвесторам; 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продатьвторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) втаких пулах; 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Выбор двухуровневой моделиобъясняется не только государственными интересами, но и особенностями концепцииправа собственности в англо-американской системе права, которая предполагает ее«расщепление». На одно и то же имущество возможно установлениенескольких титулов собственности, «разделение» содержания правасобственности между различными лицами. Объектом права собственности в странахангло-американской правовой системы может быть само право.
Понятие ипотеки, или mortgage, вгражданском праве США (и английском гражданском праве) не вполне совпадает спонятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы. В частности,предметом ипотеки (mortgage) может быть и недвижимое, и движимое имущество. Ноглавное — при mortgage право собственности на заложенное имущество переходит кзалогодержателю. Это залог типа римской fiducia, при котором залогодержательстановится собственником заложенного имущества[22].
При уступке ипотечного кредита банк,выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита, ноэто необязательно. Государственные организации выдают гарантии по отдельнымвидам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориямиграждан льготных ипотечных кредитов.
Сложность механизма двухуровневоймодели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяет увеличениезатрат на его содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитныхсредств для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможности четко иэффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынокипотечного кредитования в рамках континентальной системы права.
За последнее время в Россиипредпринимаются существенные шаги по формированию правового регулированияотношений по ипотечному кредитованию. Центральное место среди них занимаетГражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ «Залог»), Закон РФ от 29 мая1992 г. N 2872-1 «О залоге» и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в последний уже восемь развносились изменения). Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Обипотечных ценных бумагах» регулирует оборот ипотечных ценных бумаг,включая вопросы исполнения обязательств по ним. В результате принятияФедерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «Онакопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» отдельнуюрегламентацию получила накопительно-ипотечная система для военнослужащих.
На этой основе можно сделать вывод оботсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечномкредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов созданиясистемы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентироватьправовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочияуровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечногокредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время.
Отечественная система ипотечногокредитования представляет собой симбиоз одноуровневой и двухуровневой моделей.Если изначально развитие системы шло по пути одноуровневости, то с принятиемФедерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» появились признакидвухуровневости системы. Однако развитие ипотечных ценных бумаг идетнедостаточными темпами, что также сдерживает развитие ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитованиехарактеризуется долгосрочностью. В большинстве субъектов Российской Федерациисроки ипотечного кредитования составляют от 1 года до 25 — 30 лет.
Основными участниками российскойсистемы ипотечного кредитования являются: залогодатель, ипотечные кредиторы(залогодержатели), в том числе ипотечные банки, специализированные ипотечныефонды, покупатели жилья (заемщики), продавцы жилья, ипотечные агентства,инвесторы, поручители, органы власти.
Особыми участниками отношений поипотечному кредитованию выступают созданные при поддержке органов государственной,а иногда и муниципальной власти специальные организации по финансированию иорганизации строительства жилья посредством ипотеки. Так, в Самарской области в1994 г. создан Самарский областной фонд поддержки индивидуального строительствана селе, а в 1998 г. — Самарский областной фонд жилья и ипотеки. Только в 2004г. за счет средств Самарского областного фонда жилья и ипотеки было выдано 345целевых займов на сумму 153 млн. руб., а в 2005 г. — уже 516 займов на сумму367 млн. руб.
Ипотечные агентства — специализированные коммерческие организации, исключительным предметомдеятельности которых является эмиссия облигаций с ипотечным покрытием иприобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой. Нафедеральном уровне в 1997 г. Правительством РФ для этих целей специальносоздано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В качестверегионального примера можно привести основного оператора Московской ипотечнойпрограммы, правовой статус которого закреплен еще в 1999 г. Законом г. Москвы,- Московское ипотечное агентство в форме коммерческого банка с городской долейучастия не менее 51%. По состоянию на 1 февраля 2006 г. кредитный портфельданного коммерческого банка, обеспеченный залогом недвижимости, составил 2,7млрд. руб.[23].
В большинстве субъектов РоссийскойФедерации приняты соответствующие законы, целевые программы, положения оразвитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальныеобразования также нередко принимают правовые акты по ипотечному кредитованию.Однако содержащиеся в правовых актах подходы к регулированию отношений,понятийный аппарат и, как следствие, сами правовые акты существенным образомразличаются. В отдельных случаях нормативные акты субъектов РоссийскойФедерации включают в себя лишь нормы-декларации, что не лучшим образомотражается на развитии и регулировании системы ипотечного кредитования вРоссии.
Анализ законодательства субъектовРоссийской Федерации в зависимости от характера и степени правовогорегулирования отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на тригруппы.
Первую группу составляют субъекты, вкоторых приняты весьма детальные законы, регулирующие отношения, возникающие всфере ипотечного жилищного кредитования (Республики Дагестан, Марий Эл,Кабардино-Балкария; Алтайский, Краснодарский, Приморский края, Астраханская,Волгоградская, Кемеровская, Кировская, Московская, Новосибирская, Омская,Самарская, Томская и другие области), а в некоторых из них приняты еще ирегиональные целевые программы (г. Москва, Пензенская, Калининградская и другиеобласти). Причем условия выдачи ипотечных кредитов могут устанавливатьсянормативными актами органов исполнительной власти субъектов Федерации.
Вторую группу составляют субъекты,регулирование ипотеки в которых происходит посредством разработки и принятиятолько региональных программ при отсутствии самостоятельных законов,посвященных ипотечному кредитованию (Владимирская, Ленинградская, Оренбургская,Пензенская, Рязанская, Смоленская, Тверская и другие области).
Третью группу составляют субъекты, вкоторых практически отсутствует правовое регулирование рассматриваемыхотношений.
Остановимся на некоторых проблемныхмоментах правового регулирования ипотечного кредитования.
1. Размер ставок по ипотечнымкредитам. Основными параметрами любой ипотечной системы и, соответственно,ипотечной программы являются проценты по кредиту, т.е. ставка ипотечногокредита, стоимость недвижимого имущества, связанные с ней риски, а такжерасходы на страхование этих рисков.
Развитие ипотеки напрямую связано соснижением процентной ставки.
С 1 июля 2006 г. Агентством поипотечному жилищному кредитованию снижены ставки по ипотечным кредитам.Минимальная ставка снижена с 12 до 11,5% годовых; максимальная снижена с 16 до14,5% годовых.Размер кредита от стоимости жилья Процентная ставка по кредиту на срок от 1 года до 15 лет включительно Процентная ставка по кредиту на срок от 15 до 30 лет от 30% (включительно) до 50% (включительно) 11,5% 12,5% более 50% до 70% (включительно) 12,75% 13% более 70% до 90% (включительно) 14% 14,5%
В последующем планируется дальнейшееснижение ипотечной ставки — до 11% в 2007 г.
В нормативных актах субъектовФедерации процентные ставки дифференцируются, но основанием дифференциации, какправило, являются те или иные категории граждан, которым оказывается поддержка.
Так, в Нижегородской области размерставки по ипотечным кредитам в единых областных стандартах определен от 5%годовых[24], а дляльготных категорий он составляет 8% годовых[25].
В Алтайском крае процентная ставкасоставляет 5% годовых, но максимальный размер кредита всего 1500 минимальныхразмеров оплаты труда[26].
В Кемеровской области возможноснижение процентной ставки по выданному займу при одном из следующих условий:
— награждение государственнойнаградой Российской Федерации либо определенными областными наградами;
— рождение, усыновление (удочерение)ребенка;
— окончание учебного заведения сдипломом с отличием либо защита диссертации[27].
Во многих субъектах установленыльготные ставки для молодых семей. В Самарской области они составляли 10%годовых. В других регионах установлены в пределах 7 — 8%.
Представляется необходимымпродолжение политики снижения процентной ставки по ипотечным кредитам ильготных ставок для отдельных категорий граждан — бюджетников, молодых семей, всемьях при рождении ребенка.
Оптимальной была бы ставка в размере7 — 10% годовых. Это возможно будет сделать лишь при условии сниженияустанавливаемой Центральным банком РФ ставки рефинансирования, которая с 26июня 2006 г. составляет 11,5% годовых. В то же время это возможно будет сделатьлишь при условии снижения инфляции в российской экономике, которая в настоящиймомент составляет около 11% в год, а в сфере строительства по минимальнымподсчетам — от 40% в год.
2. Определение в законодательстве«молодой семьи» и меры ее поддержки при ипотечном кредитовании. Вфедеральном законодательстве понятие «молодая семья» практическиотсутствует. Оно определяется лишь в подпрограмме «Обеспечение жильеммолодых семей» в рамках Федеральной целевой программы «Жилище»на 2002 — 2010 гг. в редакции Постановления Правительства РФ от 31 декабря 2005г. N 865, а также в Основных направлениях государственной молодежной политики,утвержденных Постановлением Верховного Совета РФ от 3 июня 1993 г. N 5090-1.
Понятие молодой семьи за небольшимиисключениями в них практически идентичны: это семья, возраст супругов в которойне превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодогородителя, возраст которого не превышает 30 лет, и минимум одного ребенка.Важным условием для участия в программе молодой семьи является нуждаемость вулучшении жилищных условий. Как видно, важным акцентом в определении являетсято, что претендовать на получение государственной поддержки молодая семья можетвне зависимости от того, есть у нее дети или нет. В то же время, если это неполнаясемья, то для того, чтобы считаться семьей, наличие детей являетсяобязательным. Подобным же образом понятие «молодая семья»определяется в нормативных актах Воронежской и Новгородской областях и другихсубъектов Российской Федерации.
В некоторых субъектах молодая семьяопределяется как семья, в которой возраст одного из супругов (родителя внеполной семье) не превышает 30 лет (это г. Москва, Санкт-Петербург,Краснодарский, Приморский края, Кемеровская, Нижегородская, Новосибирская,Самарская, Тверская, Тюменская области).
Надо отметить решениеСанкт-Петербургского городского суда от 8 декабря 2005 г. N 3-443, которымпризнаны не действующими со дня принятия соответствующие правовые нормы,устанавливающие ограничения применительно к мерам поддержки молодых семей, лишьсемьями, в которых оба супруга не достигли 30-летнего возраста.
Наиболее радикально молодая семьяопределяется в Законе Кировской области «как семья, в которой оба супруганаходятся в возрасте не старше 35 лет, а также неполная семья (один родитель нестарше 35 лет)[28].
Полагаем необходимым в федеральных ирегиональных нормативных актах закрепить следующее единое определение: молодойсемьей является семья, в которой возраст одного из супругов (родителя внеполной семье) не превышает 30 лет (либо даже увеличить возраст до 35 лет).
3. Компенсация взносов при ипотечномкредитовании. Действенной мерой государственной поддержки участников ипотекиявляется компенсация (субсидирование) государством части взносов.
Согласно новой федеральнойподпрограмме „Обеспечение жильем молодых семей“ на 2002 — 2010 гг.субсидии на приобретение жилья или индивидуальное строительство, в том числе наоплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита, предоставляютсяв следующих размерах:
35% от средней стоимости жилья — длясемей, не имеющих детей;
40% от средней стоимости жилья — длясемей, имеющих одного и более ребенка.
Норма общей площади жилого помещения,с учетом которой определяется размер субсидии, устанавливается в следующихразмерах:
для семьи численностью два человека(молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) — 42 кв. м;
для семьи численностью три и болеечеловек, включающей, помимо молодых супругов, одного и более детей (либо семьи,состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей), — количествочленов семьи, умноженное на 18 кв. м.
Субъекты Российской Федерации иорганы местного самоуправления могут предусматривать дополнительные формыподдержки молодых семей — предоставлять дополнительные субсидии в большемразмере, чем это предусмотрено условиями подпрограммы; предоставлять банкамгосударственные гарантии субъектов Федерации или муниципальные гарантии поипотечным жилищным кредитам, в том числе по кредитам с растущими платежами,осуществлять дополнительные меры по субсидированию части кредита (займа) при рождении(усыновлении) ребенка молодой семьей и др.
В Москве внедрена молодежнаяипотечная программа, согласно которой оплата 30% стоимости квартиры вноситсямолодой семьей с ребенком, другие 30% компенсирует администрация города, наоставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет[29].
В Волгоградской областиадминистрацией предоставляются жилищные субсидии на оплату первого взносагражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, а такжеразрабатываются рекомендации по созданию системы предоставления поручительстворганами местного самоуправления по отдельным категориям заемщиков[30].
В Пензенской области работникамбюджетной сферы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, если они подпадаютпод стандарты ипотечного кредитования, предоставляется рассчитываемая вопределенном порядке субсидия, которая может быть использована только наприобретение или строительство жилья, а в остальной части может быть выданипотечный кредит[31].
Согласно ст. 15 Закона Самарскойобласти „Об ипотечном жилищном кредитовании“ при рождении первогоребенка молодой семье погашается часть ипотечного жилищного кредита (целевогозайма), равная стоимости 18 кв. м общей площади жилья; при рождении второго ребенкапогашается следующая такая же часть; при рождении третьего ребенка погашаетсяоставшаяся сумма кредита. При отсутствии у молодой семьи детей либо при ихрождении до момента получения молодой семьей кредита (целевого займа), в томчисле в период после принятия решения о выделении кредита, но до моментафактической выдачи полученный молодой семьей кредит не погашается. Подобныенормы установлены и в нормативных актах других субъектов Федерации.
Очень спорным в правоприменительнойпрактике являлся вопрос, каким образом поступать с молодой семьей, если кмоменту получения кредита родители-претенденты уже достигли возраста 30 летлибо ребенок родился после получения кредита и после достижения возраста 30лет. Формально в таких случаях заявители должны утратить статус молодой семьи,но как быть с тем, что до получения статуса они соответствовали условиям,определяющим статус молодой семьи? Практически всегда эти спорные случаитрактовались не в пользу заявителей — молодых семей. Для разрешения этойситуации в Закон Самарской области в июле 2006 г. „Об ипотечном жилищномкредитовании“ внесли соответствующие изменения.
За молодыми семьями, обратившимися вспециализированные областные ипотечные организации с заявлением опредоставлении ипотечного жилищного кредита (займа) до достижения одним иликаждым из супругов (родителем в неполной семье) 30-летнего возраста, последостижения ими 30-летнего возраста сохраняется право на получение ипотечногожилищного кредита, любых субсидий, в том числе субсидий (компенсаций) прирождении (усыновлении) ребенка в размерах, установленных действующимзаконодательством.
Это же относится и к молодым семьям,состоящим на учете в специализированных областных ипотечных организациях и неполучившим ипотечный жилищный кредит (заем) до достижения одним или каждым изсупругов (родителем в неполной семье) 30-летнего возраста, при рождении(усыновлении) ребенка до или после достижения ими 30-летнего возрастасохраняется право на получение за счет средств областного бюджета субсидий(компенсаций) в размерах, установленных действующим законодательством.
В целях стимулирования рождаемостиправильнее было бы установить меры поддержки семей при рождении ребенка випотечном кредитовании вне зависимости отнесения к категории молодых семей,т.е. вне зависимости от возраста родителей.
4. Рост стоимости жилья иотносительное снижение в этой связи доходов населения. Данное обстоятельствоможет свести на нет всю привлекательность ипотечного кредитования. Например, вг. Самаре стоимость жилья на первичном и вторичном рынках за последний годувеличилась в 1,5 — 2 раза. Этому способствуют нарушения при выдаче разрешенийна строительство и отводе земельных участков, финансовая несостоятельностьнекоторых заказчиков-застройщиков, скандалы с инвесторами-дольщиками.Правительству РФ и региональным органам власти целесообразно разработатькомплекс мер по разрешению данной ситуации.
5. Недекларируемость доходовзаемщиков. Данный фактор также сдерживает развитие ипотеки, поскольку заемщики,не имея возможности подтвердить все свои доходы, могут не получить того размеракредита, на который в действительности могут претендовать. Кроме того, онимогут необоснованно получить льготы как недостаточно обеспеченные граждане,если такие меры поддержки предусмотрены.
6. Отсутствие маневренного фонда дляпереселения заемщиков, не выполнивших свои обязательства. В нормативные актымногих субъектов Российской Федерации включены нормы о маневренном жилищномфонде, необходимом для переселения не выполнивших условия договоров заемщиков(Краснодарский край, Новгородская, Самарская области)[32].Об этом говорит и ст. 106 Жилищного кодекса РФ. Однако на практике такойжилищный фонд не создан. Субъектам Российской Федерации и муниципальнымобразованиям необходимо разработать комплекс мер для разрешения этой проблемы.
Это только некоторые проблемыреализации права граждан на жилище посредством ипотечного кредитования.Разрешение их и полноценное осуществление гражданами своего права на жилищезависит от совместных действий всех уровней и всех ветвей власти.
3.2 Экономико-социальная эффективностьвнесенных предложений
Стоимость квадратного метра жилья вРоссии растет с каждым годом. В 2004 цена поднялась на 26% и достигла, всреднем по стране, 16,3 тысячи рублей. При этом себестоимость квадратного метрав 2,5 раза ниже его рыночной стоимости (7 987 рублей). Цену диктует спрос.
По данным Центра демографии иэкологии человека Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, накаждого россиянина сегодня приходится 19,7 квадратных метров. Однако врасчет берутся ветхие, аварийные дома, которых в России все еще более 50%.Поэтому, получается, реально 61 % россиян нуждается в улучшении жилищныхусловий. При этом объемы строительства крайне низки: в 2004 году было возведено41 миллион м2 жилья – 0,25 м2 на человека. Такую ситуацию застройщики объясняют упадком отрасли. «Строительная отрасль сейчаспереживает трудные времена. Предприятия остро нуждаются в инвестиционнойподпитке. Нам нужны «длинные» деньги, которые могут помочь развитиюстройиндустрии, а их нет. Граждане в строительство не вкладывают, так как самисредств не имеют, те структуры, которые могли бы обеспечить приток длинныхденег на рынок, оказались не готовы к этому. В первую очередь – этостраховые компании и негосударственные пенсионные фонды. Нам нужнагосударственная поддержка, однако правительство утверждает, что свободных денегнет. Это все миф, ведь денежная масса в стране растет, бюджет исполняется спрофицитом. Деньги есть, просто они не используются», — утверждает председателькомитета по экономическому развитию Уральского региона Сергей Воздвиженский.
Причиной упадка своей отраслистроители называют и фискальную политику государства, поскольку после отменыльготы по налогу на прибыль инвестировать в производство стало невыгодно.Поэтому в прошлом году произошел резкий инвестиционный спад. В дополнение ковсему 1 марта 2005 в действие вступил новый строительный Кодекс. Специалистыоценивают его неоднозначно. Большинство строителей прогнозирует усугублениеситуации на первичном рынке жилья, «благодаря» новому закону. Вступивший в силустроительный Кодекс расширяет права клиентов и ужесточает ответственностьзастройщиков. К примеру, если компания затянет сроки строительства, онаобязана будет заплатить своим клиентам штраф. Естественно, в новых условияхстроители постараются снизить свои риски и начнут включать возможные штрафы встоимость квартир. Кодекс возлагает на строителей массу новых обязанностей,усложняет отвод земли, повышает стоимость аренды земли под строительство – всеэто значительно повышает себестоимость квадратуры.
Снизить стоимость «квадрата» в новыхусловиях может ипотека, массовое участие россиян в строительстве жилья. Ипотечнаясистема позволит направить деньги населения на жилищное строительство. Если кнам «потекут» инвестиции, тогда мы сможем даже удвоить объемы строительства.
Превалирующую роль ипотеке вразрешении жилищной проблемы отводит и правительство России. Президент дажезаявил, что развитие жилищного кредитования может улучшить демографию в стране.Однако Минфин заявил, что государственное финансирование ипотечных программ в2005 будет снижено. При этом альтернативного механизма его развития непредлагается. Вероятно, по мнению чиновников, ипотечное кредитование доросло дотого, чтобы самостоятельно развиваться. Но, по словам начальникауправления федеральных программ агентства ипотечного кредитования ДенисаГришухина, без государственного влияния ипотечный рынок в стране массовым нестанет. Господдержка позволяет снижать ставки по кредитам, тем самымудешевляя ипотеку для населения. Подобную же мысль высказал Пeтр Сумин навстрече с президентом страны: «Ипотека должна быть основным инструментом врешении жилищного вопроса. Но для того, чтобы она стала главным и финансовыминструментом в этом вопросе, нужно усилить роль государства. Улучшения жилищнойпроблемы сегодня в стране нет, ипотека доступна менее, чем 10% россиян. Одна изпричин тому высокая процентная ставка по банковским кредитам. Ее нужно снизитьс 15-18% до 8%. Первоначальный взнос сделать не 30, а 20 %. А вот срок расчетапо кредиту, наоборот, необходимо увеличить. Естественно, банки самостоятельнона такие шаги не пойдут. Поэтому государству необходимо за счет введениясубсидированной ставки снизить процент по жилищному кредиту».
Государственная поддержка нужна нетолько для развития, но и для поддержки ипотеки. По словам Дениса Гришухина,сейчас, когда спрос на жилищные займы не высок, банкам хватает собственныхсредств на кредитование. Но, если ипотека в нашей стране все же разовьется, изначительная масса россиян вознамерится получить ипотечные кредиты, то денежныхзапасов банкам просто может не хватить. Однако, это в перспективе. Пока жеипотечные программы не приспособлены к современным российским реалиям.
Поскольку экономика Запада зиждетсяна потреблении, в развитых государствах жилищное кредитование является мощнымстимулом экономического роста. Самым дорогим благом, которое продается заденьги, в мире была и остается недвижимость. Отсюда и роль ипотеки в общейструктуре потребления. Например, в США, по данным 2002 года, примерно 73%приобретавших жилье оформили сделку в кредит и считали это выгодным, ведь ониполучили возможность уже сегодня пользоваться теми благами цивилизации, накоторые при ином раскладе пришлось бы копить деньги 15-20 лет. Государствутакже выгодно вовлекать в оборот те средства граждан, которые еще много летлежали бы в чулке в ожидании заветной покупки. Благодаря гибкому жилищномурынку, создавшему эффективные схемы долговременного перераспределения средств,в экономику США, Канады, стран Европы и даже Латинской Америки вливаютсямногомиллиардные суммы денежных сбережений населения. И, что самое важное, –механизмы ипотеки, которые сложились в западных странах, делают ее максимальнодешевой. Например, сегодня стоимость ипотечного кредита в США и Канаде чащевсего не превышает 7% годовых. Причем кредиты выдаются минимум на 15-20 лет (иногдаи на 25 лет). Классические схемы жилищного кредитования складывались в миремногими десятилетиями. В одних странах они отрабатывались долго, в других (как,например, в Малайзии) были внедрены извне и получили быстрое развитие всего занесколько лет. Сейчас на рынок ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумагприходится значительная доля всех операций финансовых институтов Запада.Наилучшими примерами, на которых принято учиться, здесь являются США, Германияи, как это ни покажется странным, Малайзия. Основа западного «ноу-хау» –двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынкеценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеютвозможность давать столь же «долгие» и «мягкие» жилищные кредиты. Первичныйуровень здесь – сами кредиты, а вторичный – специальные ипотечные ценные бумаги(облигации, закладные), с помощью которых происходит подпиткабанков-кредиторов. Ипотека классическая Классическим в этом плане считаетсяопыт США. Огромный рынок жилищного кредитования этой страны изначальноразвивался под патронажем государства. Институт ипотеки возник в годы Великойдепрессии ХХ века с появлением Федеральной национальной ипотечной ассоциации«Фэнни Мэй». Сейчас эта система является крупнейшим финансовым институтомвторичного ипотечного рынка в мире. На 2002 год «Фэнни Мэй» держала в своемпортфеле ипотечные кредиты на сумму более 700 млрд. долларов. «Фэнни Мэй» ведетпрямое рефинансирование банков, покупая у них закладные листы в периодынехватки долгосрочного ссудного капитала, а затем продавая их на свободномрынке. Владельцы закладных, купившие их, становятся кредиторами банка, которыйведет ипотечное кредитование. Таким образом, эмиссия закладных листовспособствует пополнению целевых ресурсов банков для ипотечного кредитования.Опыт кредитного рынка Соединенных Штатов говорит о том, что хотя со временем вэтой стране рынок ипотечных облигаций получил огромное развитие и там появилосьмножество специализированных ипотечных компаний, государство всегда оставалосьна этом рынке, поддерживая его стабильность. Причем наряду с экономической,вмешательство правительства в свободный рыночный процесс несло и традиционнуюсоциальную функцию. Государственная национальная ассоциация ипотечного кредитаСША «Джинни Мэй» через механизмы вторичного рынка ипотечных кредитовстимулирует предоставление ипотечных ссуд определенным категориям населения,исходя из существующих приоритетов внутренней политики. Протекционизм «ДжинниМэй» позволяет помогать тем секторам рынка жилья, для которых недоступныобычные методы кредитования. Ипотека европейская В Германии и Скандинавскихстранах действует несколько иная, отличная от американской, система ипотеки. Впервую очередь она отличается закрытостью от банковских процентных ставок и фондовогорынка. Первичным источником в этой модели кредитования служат не банковскиересурсы, а вклады граждан, желающих построить и купить жилье. Покупатель напериод строительства является вкладчиком (соинвестором) под 1,5-3%, а затем —получателем ипотечного кредита, ставка по которому обычно составляет 5-7%годовых. По условиям германской ипотечной системы 20% стоимости квартиры илидома вносится в ходе строительства, по его окончании жилье оформляется всобственность, а на оставшиеся 80% дается ипотечный кредит, по сути, в товарнойформе — готовой квартирой, с периодом выплат по нему до 25 лет. В случае, еслипокупатель по каким-либо причинам не может выплатить остаток кредита, он нерискует оказаться на улице: в любом случае ему будет предоставлена квартира илидом, правда, иной стоимости. Все ипотечные сделки обязательно страхуются. Вслучае, если у собственника жилья — должника по кредиту — возникли проблемы свыплатой по состоянию здоровья (например, он стал инвалидом), все затраты поквартире согласно договору несет страховая компания. Именно она возмещаетзадолженность клиента, а квартира остается у владельца. По этой схеме вевропейских странах приобретается до 60% жилья.
Заключение
Институт ипотеки — неотъемлемая составнаячасть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней Греции иДревнего Рима. Особенно же роль ипотеки возрастает тогда, когда состояниеэкономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная иэффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека,с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временносвободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны помогаетрешать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечениенаселения жильем, в ускорении приватизации и повышения эффективностипредприятий.
Под «ипотекой» понимают залогнедвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечногокредитования – неотъемлемая составная часть любой развитой системы частногоправа. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики являетсянеудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная ипотечная система, содной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временносвободные денежные средства граждан и предприятий, с другой – помогает решатьсоциальные и экономические проблемы.
Явное преимущество залога заключаетсяв том, что, во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие исохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придетсярассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будетвозрастать пропорционально уровню инфляции; во-вторых, залог имущества должникаобеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить своитребования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами;в-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошимстимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.
Преимущество ипотечного кредитованиязаключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет правораспорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, чтонедвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низкиопасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлеченияфинансовых ресурсов.
Основная проблема ипотечногокредитования – недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источниковдолгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время унаселения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим – особенно.Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшениюреальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов всбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциальногозаемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бременивелика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходыпотенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческимибанками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика приипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени». Ноналоговое законодательство не может быстро изменяться.
Списокиспользованной литературы
1. Гражданский кодекс РоссийскойФедерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального законаот26.06.2007 №118-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст.3301.
2. Налоговый кодекс РоссийскойФедерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (в ред. Федерального закона от16.05.2007 №75-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, №32, ст. 3340.
3. Федеральный закон РоссийскойФедерации от 21.11.1996 №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (в ред. Федеральногозакона от 03.11.2006 №183-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 25.11.1996, №48,ст. 5369.
4. Федеральный закон РоссийскойФедерации от 07.07.2003 №110-ФЗ «О внесении изменений в статьи 219 и 220 частивторой Налогового кодекса Российской Федерации» // Российская газета, №132,09.07.2003.
5. Федеральный закон РоссийскойФедерации от 20.08.2004 №112-ФЗ «О внесении изменений в статьи 220 и 224 частивторой Налогового кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательстваРФ, 23.08.2004, №34, ст. 3527.
6. Федеральный закон РоссийскойФедерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006№232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.
7. Федеральный закон РоссийскойФедерации от 22.05.2003 №54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники приосуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованиемплатежных карт» // Собрание законодательства РФ, 26.05.2003, №21, ст. 1957.
8. Федеральный закон РоссийскойФедерации от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред.Федерального закона от 27.07.2006 №141-ФЗ) // Парламентская газета, №215 – 216,19.11.2003.
9. Федеральный закон РоссийскойФедерации от 02.11.2004 №127-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторуюНалогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные актыРоссийской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельныхзаконодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации (вред. Федерального закона от 29.12.2006 №244-ФЗ) // Российская газета, №246,05.11.2004.
10. Федеральный закон РоссийскойФедерации от 16.07.1998, №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред.Федерального закона от 26.06.2007 №118-ФЗ) // Российская газета, №137,22.07.1998.
11. Постановление ПравительстваРоссийской Федерации от 11.01.2000 №28 «О мерах по развитию системы ипотечногожилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. ПостановленияПравительства от 08.05.2002 №302) // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000,№3, ст. 278.
12. Письмо Министерства РоссийскойФедерации по налогам и сборам от 22.03.2002 №СА-6-04/341 «О предоставленииимущественного налогового вычета» // Экономика и жизнь, №14, 2002.
13. Постановление Правительства РФ от11 января 2000 г. N 28 // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.
14. Закон Астраханской области»Об организационном и финансовом обеспечении системы ипотечного жилищногокредитования в Астраханской области" // Астраханские известия. 2002. 14нояб.; Закон Кировской области от 30 июня 2005 г. N 339-ЗО «О социальнойподдержке отдельных категорий граждан, проживающих на территории Кировскойобласти, в сфере ипотечного жилищного кредитования» // Вятский край. 2006.10 июня; Закон Краснодарского края от 7 августа 2002 г. N 511-КЗ «Оборганизационном и финансовом обеспечении развития жилищного кредитования»подобным образом определяет жилищное кредитование // Кубанские новости. 2002.20 авг.
15. Закон Самарской области от 29 июня2004 г. N 96-ГД «Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарскойобласти» // Волжская Коммуна. 2004. N 122. 7 июля.
16. Закон Республики Мордовия от 8декабря 2003 г. N 68-З «О государственной поддержке жилищной ипотеки вРеспублике Мордовия» // Известия Мордовии. Спецвыпуск. 2003. 10 дек.
17. Закон г. Москвы от 31 марта 1999г. N 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системыипотечного жилищного кредитования в г. Москве» // Ведомости Московскойгородской Думы. 1999. N 5.
18. Постановление ПравительстваНижегородской области от 28 июня 2002 г. N 147 «Об ипотечном жилищномкредитовании населения Нижегородской области» // Нижегородские новости.2002. 14 авг. N 150.
19. Постановление АдминистрацииНижегородской области от 27 февраля 1998 г. N 47 «О льготном жилищномкредитовании граждан» // СПС «КонсультантПлюс».
20. Закон Алтайского края от 6 июля2000 г. N 40-ЗС «О порядке предоставления ипотечных жилищных кредитовжителям Алтайского края за счет средств краевого бюджета» // Алтайская правда.2000. 14 июля. N 162, 163.
21. Закон Кемеровской области от 15февраля 2001 г. N 21-ОЗ «О предоставлении долгосрочных целевых займов иразвитии ипотечных отношений в жилищной сфере в Кемеровской области» //Кузбасс. 2001. 27 фев. N 38.
22. Закон Кировской области от 30 июня2005 г. N 339-ЗО «О социальной поддержке отдельных категорий граждан,проживающих на территории Кировской области, в сфере ипотечного жилищногокредитования» // Вятский край. 2006. 10 июня.
23. Закон города Москвы от 31 марта1999 г. N 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрениясистемы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» // ВедомостиМосковской Думы. 1999. N 5.
24. Закон Волгоградской области от 27марта 2001 г. N 524-ОД «О развитии ипотечного жилищного кредитования вВолгоградской области» // Волгоградская правда. 2001. 25 апр.
25. Закон Пензенской области от 25 мая2004 г. N 611-ЗПО «О программе „Социальная поддержка граждан в сфереипотечного жилищного кредитования в Пензенской области на 2004 — 2010годы“ // Пензенские губернские ведомости. 2004. 17 июня.
26. Гришаев С.П. Ипотека жилыхпомещений. М., 2005.
27. Журбина Е. Заключение договораипотеки // Юрист, 2005, №7.
28. Зуйкова Л. Предмет договора обипотеке // ЭЖ-Юрист, 2006, №32.
29. Киселев А.А. Предмет договораипотеки // Нотариус, №2, 2003.
30. Курбатская А. Залог недвижимостикак форма ипотеки // Бизнес-адвокат, №14, 2004.
31. Ласк Г. Гражданское право США(право торгового оборота) / Под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература,1961. С. 525.
32. Меркулов В.В. Положения об ипотекев Гражданском кодексе Российской Федерации // Правовые вопросы строительства,2006, №2.
33. Муратова Д.Д., Шилкин С.А.Ипотека. Новые возможности и новые проблемы // Главбух. 2005, №6.
34. Осадченко И.В. К вопросу огосударственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищноеправо, 2006, №7.
35. Пашов Д.Б. Жилищная ипотека вРоссии // Аграрное и земельное право, 2005, №3.
36. Правовые проблемы организациирынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999.
37. Проскурин А.Г. Развитиезаконодательства об ипотеке // Правовые вопросы строительства, 2006, №2.
38. Рогожин А. Крупнейшие ипотечныебанки в 2006 г. // РБК, 26.02.2007.
39. Роньшин А.А. Акцессорностьроссийской ипотеки и потребности практики // Юрист, №7, 2004.
40. Сальникова Л. Ипотека какразновидность залога // Финансовая газета. Региональный выпуск, 2006, №38.
41. Синочкин Д. Ментальный тормозипотеки. М., 2007.
42. Скробов Б. Ипотека – залогнедвижимости // Аудит и налогообложение, 2007, №1.
43. Толковый экономический ифинансовый словарь. Французская, русская, английская, немецкая, испанскаятерминология. Т. II. Пер. с франц. / Под общ. ред. Л.В. Степанова. М.:Международные отношения, 1994. С. 180.
44. Туранин В.Ю., Самострелова О.И.Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях // Юрист,2006, №6.
45. Яшенков К.А. Субъекты договораипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и политика, 2005, №2.