--PAGE_BREAK--
Привилегии «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» .
«Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» имеют схожую организацию и пользуются одинаковыми федеральными привилегиями. И та и другая являются акционерными корпорациями, чьими акциями торгует Нью-Йоркская Биржа. Обеими руководят Советы Директоров, состоящие из 18 членов Совета, из которых 13 выбирают акционеры, а 5 назначает президент. Обеим необходимо иметь штаб-квартиры в Вашингтоне (округ Колумбия, столичная территория), обе являются объектом наблюдения (но не управления) федеральной полиции — безопасность, порядок регулирования и финансовый мониторинг.
Обе корпорации ограничены одной линией деятельности (жилищная ипотека) и получают различные официальные привилегии для помощи в выполнении задачи. Эти привилегии таковы:
кредитная линия Казначейства США в размере до 2,25 млрд. долларов;
право продавать ценные корпоративные бумаги без ограничения через финансовые институты, регулируемые государством (в основном, банки и сберегательные ассоциации); определение ценных ипотечных бумаг, которые они выпускают или гарантируют, к категории second-lowest credit risk (второй наименьший кредитный риск) в депозитных учреждениях;
право их долговых обязательств служит гарантией общественных депозитов;
право на продажу их ценных бумаг через Федеральный Резервный открытый рынок;
освобождение от государственных и местных налогов (кроме налога на собственность и федеральных налогов на прибыль);
освобождение от регистрационных требований по ценным бумагам и Биржевых комиссионных;
полномочие использовать федеральные резервные банки в качестве финансовых агентов.
Несмотря на эти привилегии, в современных условиях обязательства «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» не являются обязательствами Правительства, и они не гарантируются Казначейством США. Корпорации также не принадлежат государству. Тем не менее тот факт, что Правительство поддерживает их, показывает, что Правительство не допустит провала ни одной из этих компаний. Наконец, инвесторы всегда требуют с корпораций меньшие проценты, чем с остальных предприятий. Из-за своего особенного статуса и предположения, что обязанности этих компаний могут, в какой-то степени, считаться обязательствами Федерального Правительства, в 1992 году были предприняты меры по созданию официальной системы регулирования безопасности и стабильности деятельности.
Департамент Жилищного и Городского Развития .
Регулирование деятельности и политика наблюдения осуществляется Департаментом Жилищного и Городского Развития. В настоящее время этот контроль, в основном, выражается в наблюдении руководящих органов. Регулирование Безопасности и Стабильности Деятельности и мониторинг ведутся Офисом по Надзору за Федеральными Жилищными Предприятиями — OFHEO — независимым агентством, работающим с HUD, но не находящимся у него в подчинении.
В настоящее время в США существует большое количество ипотечных структур. Это как частные участники рынка, так и разного уровня агентства. Особое место среди них занимают такие организации, как Департамент жилищного строительства и Городского — HUD. Основной целью деятельности HUD является:
достижение наилучших форм выполнения основных правительственных программ, которые предусматривают оказание помощи городскому строительству и развитию других населенных пунктов;
оказание помощи Президенту в достижении максимальной координации различных форм деятельности на федеральном уровне.
HUD является федеральным агентством, в его состав входят Федеральная Жилищная Администрация и «Джинни Мэй».
1.2. Ипотечного кредитования в США
Ипотечные банки, а также другие участники финансирования сделок с недвижимостью, осуществляют свою деятельность на двух совершенно различных рынках ипотечных кредитов. Предоставление ссуды заемщику с оформлением закладной происходит на «первичном» рынке. Продажа ипотечных займов кредитором, первоначально предоставившим ссуду заемщику, а также перепродажа ипотечных обязательств среди инвесторов являются основными операциями «вторичного» рынка.
Деятельность компаний ипотечного кредитования включает оформление, продажу и обслуживание ипотечных займов, обеспеченных недвижимостью жилого или коммерческого назначения. Ипотечная компания служит финансовым посредником, который оформляет ссуды под залог и продает их другим кредиторам или инвесторам. Ипотечные компании поставляют финансовые ресурсы на местные рынки ипотечного кредитования из внешних источников капитала; кроме того, они объединяют индивидуальные ссуды в крупные кредитные пулы более привлекательные для инвесторов. В случаях продажи кредита, ипотечный банк обычно сохраняет за собой оформленное контрактом право сбора с индивидуальных заемщиков основной суммы долга и процентов по ссуде. Эта функция ипотечного банка называется «обслуживанием» кредита.
Поскольку у многих организаций-инвесторов нет достаточного опыта и квалифицированного штата специалистов по обслуживанию ипотечных кредитов, они готовы платить банку за исполнение этой функции.
После второй мировой войны основным источником средств для выдачи ипотечных кредитов были сберегательные вклады, а также средства, привлеченные на страхование жизни граждан. Традиционно сберегательные учреждения использовали средства вкладчиков для предоставления ипотечных кредитов, которые были частью их инвестиционного портфеля. Однако в середине 70-х годов депозитные учреждения стали терять своих вкладчиков, предпочитавших вкладывать деньги в компании денежного рынка или пользоваться другими механизмами инвестирования, функционирующими вне сферы ипотечного бизнеса, что обеспечивало им более высокую норму прибыли. В результате произошедшего в 70-е и в начале 80-х годов сокращения вкладов в сберегательных учреждениях, за счет которых финансировались ипотечные кредиты, инвесторы, работающие на вторичном ипотечном рынке, стали значительно более важным источником средств для предоставления ссуд под залог недвижимости.
Рынок ипотечных инвестиций начал расширяться, поскольку ипотечные кредиты стали объединяться в пулы, а на их основе стали формироваться пакеты ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (MBS), продаваемые затем инвесторам. В конце 80-х годов рынок ипотечных ценных бумаг получил дальнейшее развитие в результате внедрения нового, более эффективного механизма использования ценных бумаг различных классов и категорий — ценных бумаг, выпускаемых так называемыми ипотечными инвестиционными посредниками или кондуитами (Real Estate Mortgage Investment Conduit), обычно называемых сокращенно — ценные бумаги REMIC, или просто REMIC, либо CMC — залоговые ипотечные облигации. На рынке появился большой выбор различных ценных бумаг REMIC, каждая из которых имела различные характеристики и степень риска и обеспечивала разную доходность.
Вследствие быстрого развития и одновременного дерегулирования финансовых учреждений, покупатели жилья, а также других видов недвижимости, имеют сейчас доступ к целому ряду альтернативных механизмов финансирования строительства или покупки жилья. Вторичный ипотечный рынок играет сегодня очень важную роль в обеспечении средств для покупателей жилья, и его значимость, особенно значимость его частного сектора, продолжает возрастать.
Вторичный рынок превратился сейчас в очень сложный рынок национального масштаба, который вовлекает в свою деятельность, огромное число участников, включая ипотечные компании, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды, а также такие известные организации:
Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация (««Фэнни Мэй»»);
Федеральная Корпорация Жилищного Ипотечного Кредита (««Фрэдди Мак»»);
Государственная Национальная Ассоциация Ипотечного Кредитования («Джинни Мэй»).
Эти три организации, созданные Конгрессом США, сыграли огромную роль в формировании и развитии вторичного рынка ипотечных кредитов, используемых для финансирования приобретения жилья.
Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах. Первая форма — это простая продажа индивидуального кредита, которая известна под названием «продажа целиком». Вторая форма продажа доли и долей кредита, называется «продажей участия». В третьей форме закладные или доли участия в них объединяются в так называемые «пулы», которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг, то есть основная сумма долга и проценты по ней, собранные эмитентом ценных бумаг, обеспеченных пулом кредитов, используются для производства выплат держателям ценных бумаг или инвесторам. Каждый держатель ценных бумаг, обеспеченных ипотечными займами, имеет в пуле свою неделимую долю доходов или часть потока денежных средств по нему, и обычно эмитент ценных бумаг согласен авансировать свои собственные средства на покрытие просроченных платежей заемщиков. Пулы ипотечных кредитов используются для обеспечения ипотечных облигаций, представляющих собой долговые ценные бумаги, выпущенные на вторичном рынке.
1.3. Кредиторы на вторичном рынке ипотечных кредитов.
За последние годы роль ссудосберегательных ассоциаций, сберегательных банков, а также других сберегательных учреждений возросла, даже, несмотря на то, что этим учреждениям пришлось выдержать значительный груз конкуренции. Еще 15—20 лет назад на сберегательные учреждения США приходилось 53,2% от общего объема выданных ипотечных займов. Исторически сложилось так, что сберегательные учреждения ориентировались на локальные потребности в жилье, и даже спустя полтора столетия эти потребности остались их основным интересом. Однако в настоящее время многие сберегательные учреждения стали активно действовать на вторичном ипотечном рынке в качестве, как продавцов, так и покупателей. Таким образом, первым по величине поставщиком кредитов на вторичный рынок являются сберегательные учреждения, которые предоставляют более 40% займов.
Вторым по величине источником являются ипотечные компании. В настоящее время в США насчитывается около 1300 компаний по ипотечному финансированию, из которых 1000 компаний являются членами Ассоциации Ипотечных Банкиров Америки (АИБ). Члены АИБ осуществляют более 80% от общего объема операций ипотечных компаний. В отличие от других ссудодателей ипотечные компании обычно не держат ипотечные займы постоянно в своих портфелях. Все выданные кредиты продаются инвесторам, действующим в сфере ипотечного бизнеса через вторичный ипотечный рынок. На долю ипотечных компаний приходится более 25% от объема всех ссуд выданных на покупку жилья. По объему предоставленных кредитов ипотечные компании уступают лишь сберегательным учреждениям и идут немного впереди третьего источника — коммерческих банков, которыми выдается более 20% ссуд на покупку жилья.
Из других источников ипотечного финансирования, оперирующих на вторичном рынке можно назвать коммерческие банки, которые предоставляют около 10% кредитов. Федеральные кредитные агентства оформляют более 2% займов.
Для уменьшения колебаний на рынке ипотечных кредитов правительство США предприняло ряд мер. Нескольким правительственным и «квазиправительственным» учреждениям была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования.
«Джинни Мэй». Корпорация «Джинни Мэй» была учреждена Конгрессом США в 1968 году. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг. «Джинни Мэй» представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития.
«Фэнни Мэй». Корпорация «Фэнни Мэй» была учреждена Конгрессом в 1938 г., как полностью государственная Корпорация. С 1954 г. «Фэнни Мэй» преобразовывается в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично — Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» представляет собой один из важнейших институтов на вторичном ипотечном рынке, деятельность которого направлена на увеличение ликвидности рынка ипотечных кредитов, и, тем самым, на улучшение распределения инвестиционного капитала, предназначенного для финансирования строительства и покупки жилья. «Фэнни Мэй» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной Жилищной Администрацией и Управлением Делами Ветеранов а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Кроме того, «Фэнни Мэй» своими действиями на вторичном рынке оказывает поддержку в осуществлении федеральных программ жилищных субсидий путем покупки займов, предоставляемых в рамках программ. «Фэнни Мэй» принимает на себя обязательства по покупке ипотечных кредитов, соответствующих установленным условиям от выдавших кредитных учреждений, с которыми «Фэнни Мэй» имеет договорные отношения. Эти обязательства распространяются на:
гарантированные Федеральной Жилищной Администрацией и Управлением Делами Ветеранов первые кредиты с фиксированным процентом;
кредиты с возрастающей суммой выплат;
самоамортизирующиеся кредиты с увеличивающейся долей капитала заемщика;
первые ипотечные кредиты Федеральной Жилищной Администрацией с переменным процентом;
обычные негарантированные государственными организациями кредиты с фиксированным процентом;
первые кредиты с переменным процентом.
В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. ««Фэнни Мэй»» осуществляет контроль за обслуживанием ссуд под залог индивидуальных домов и обычных негарантированных ссуд под залог квартир. Среди компаний и банков, выдающих и обслуживающих ипотечные кредиты, с которыми работает «Фэнни Мэй», находятся ипотечные компании, сберегательные и кредитные учреждения, сберегательные банки взаимопомощи, коммерческие банки, кредитные союзы, финансовые компании. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами. Деятельность «Фэнни Мэй» по закупке ценных бумаг финансируется, в основном, денежными поступлениями по ее портфелю кредитов, а также значительным объемом выпуска облигаций и краткосрочных векселей. Часть своих доходов «Фэнни Мэй» получает за счет комиссионных за обязательства в рамках программ закупки ипотечных займов, а также за счет комиссионных за предоставление гарантий по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными займами. Долговые ценные бумаги «Фэнни Мэй» представляют собой обязательства этой корпорации. Они ни гарантируются, ни страхуются федеральным правительством. Обязательства «Фэнни Мэй» классифицируются на кредитных рынках как «обязательства агентства», и их доходность для инвестора обычно выше, чем доходность Казначейских обязательств, но ниже, чем корпорационных обязательств. «Фэнни Мэй» представляет собой частную корпорацию, акции которой принадлежат частным владельцам.
«Фрэдди Мак». «Фрэдди Мак» была создана Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья. «Фрэдди Мак» является связующим звеном между ипотечными кредиторами и рынками капитала за счет осуществления своих операций по покупке ипотечных кредитов и продаже ценных бумаг. «Фрэдди Мак» покупает обычные ипотечные кредиты с фиксированным и переменным процентом под залог индивидуальных домов (одно-четырехквартирных), кредиты с фиксированным процентом по ссудам Федеральная Жилищная Администрация и УДВ, ипотечные кредиты, обеспеченные квартирами в многоквартирных домах, а также обычные вторые ипотечные кредиты. ««Фрэдди Мак»» производит покупки кредитов, главным образом у депозитных и кредитных учреждений, ипотечных банков, коммерческих банков, а также у кредиторов, одобренных Министерством жилья и городского развития. Компания выпускает на базе ипотечных кредитов ценные бумаги, представляющие собой индивидуальные доли участия в пулах обычных ипотечных кредитов, а также, в меньшей степени, в пулах кредитов, гарантированных Федеральная Жилищная Администрация и УДВ.
1.4. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), являются основой для REMIC. Первым этапом, предваряющим появление ценной бумаги MBS, является выдача финансовым учреждением заемщику ипотечного кредита для финансирования (или рефинансирования) приобретения дома или иной недвижимости. Данные кредиты предоставляются заемщику на различных условиях (например, на 15 и 30 лет, с фиксированной или изменяющейся процентной ставкой и т. д.). В течение кредитного периода остаток долга постепенно амортизируется, то есть сокращается до его полной выплаты. Заемщик обычно выплачивает кредит, внося ежемесячные платежи, включающие как погашение части основной суммы, так и выплату процентов. Поскольку погашение ипотечных кредитов может растянуться на многие годы, кредиторы должны изыскивать пути для пополнения своих фондов, чтобы иметь возможность предоставлять новые кредиты. Для этого кредиторы продают пакеты ипотечных кредитов с одинаковыми характеристиками на вторичном ипотечном рынке эмитентам, или гарантам, ценных ипотечных бумаг — в первую очередь «Фэнни Мэй», «Фрэдди Мак» и «Джинни Мэй». Эти ассоциации, в свою очередь, группируют «квалифицированные» кредиты в пулы и конвертируют эти пулы в ценные бумаги, известные как ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым они предоставляют гарантии. В процессе того, как заемщики, кредиты которых входят в пул, совершают по ним выплаты, поступающие таким образом денежные средства, распределяются пропорционально между держателями ценных бумаг (инвесторами). Ценные ипотечные бумаги могут быть предложены инвестору непосредственно или же быть сгруппированными с другими ценными бумагами MBS для реструктурирования в иной вид ценных бумаг, таких, как REMIC.
Ценные бумаги REMIC представляют собой ценные ипотечные бумаги различных классов и категорий, обеспеченные жилищными ипотечными кредитами, предварительно объединенными в пулы фондами ценных бумаг MBS. При формировании ценных бумаг REMIC выплаты основной суммы долга и процентов реструктуризируются в отдельные потоки денежных средств по самостоятельно обращающимся ценным бумагам. Перераспределяя потоки наличных средств, от стандартных MBS, лежащих в основе REMIC, эмитент получает возможность создания ценных бумаг, имеющей разные классы, называемые также траншами, которые могут иметь разные ставки по купонам, различную среднюю фактическую продолжительность жизни, различную чувствительность к досрочному погашению и разные окончательные сроки погашения.
Крупнейшими эмитентами ценных бумаг REMIC являются акционерные компании «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак», учрежденные Конгрессом США. Ценные бумаги MBS, лежащие в основе ценных бумаг REMIC, выпускаемых «Фэнни Мэй», гарантируют своевременность платежей, как по основной сумме долга, так и по процентам. Ценные бумаги MBS, лежащие в основе ценных бумаг REMIC, выпускаемых «Фрэдди Мак», также гарантируют выплату основной суммы долга и процентов. Данные гарантии важны для инвесторов, поскольку они существенно уменьшают кредитный риск и повышают рыночную привлекательность ценных бумаг; однако такие гарантии не устраняют риск процентной ставки и рыночный риск. «Джинни Мэй» также предоставляет гарантии по ценным бумагам REMIC. Поскольку «Джинни Мэй» является государственной корпорацией при Министерстве жилья и городского развития, гарантии, предоставляемые ей по ценным бумагам REMIC, подкрепляются, в свою очередь, гарантиями правительства США. Некоторые частные учреждения, включая инвестиционные банки, финансовые учреждения, компании, занимающиеся жилищным строительством, также выпускают ценные ипотечные бумаги.
В группу ценных бумаг REMIC может входить большое количество классов со стандартной выплатой процентов, и при этом обязательно должен быть включен один класс с выплатой процентов по остаточному принципу. Классы, или транши, со стандартной выплатой процентов обозначаются буквами А, В и т. д. Эти классы имеют купоны (с фиксированной, плавающей или нулевой процентной ставкой), а также определенные сроки и условия осуществления выплат инвестору по ним. Часто в транши REMIC со стандартной выплатой процентов включают один или более классов «Z», являющихся своего рода бескупонными облигациями или облигациями с приращением процента. Класс «R» представляет собой класс с выплатой процентов по остаточному принципу.
В простейшей структуре REMIC основная сумма долга по обычным (стандартным) классам распределяется по ним последовательно в алфавитном порядке. Инвесторы, вложившие капитал в данные ценные бумаги, получают проценты, начисляемые по остатку основной суммы долга того или иного класса, однако выплата основной суммы инвестору не начинается до того момента, пока не будут, произведены выплаты по предыдущему классу или не будет соблюдена иная процедура, установленная в проспекте эмиссии. Последними производятся выплаты по обычному (стандартному) траншу класса «Z» (или траншу облигаций с приращением процента). Проценты по данному классу не выплачиваются до тех пор, пока не будут осуществлены выплаты по другим определенным классам. В то же время, проценты и балансовый остаток по траншу «Z» продолжают увеличиваться до тех пор, пока не будут полностью произведены выплаты по всем другим приоритетным классам.
Федеральный резервный банк из средств, поступающих по лежащим в их основе ценным бумагам MBS. Платежи, как правило, производятся «зарегистрированному держателю» ценных бумаг REMIC, которым обычно является финансовое учреждение, такое, как банк, брокерская фирма или организация, занимающаяся клирингом ценных бумаг, которым разрешено иметь счета в банках Федеральной резервной системы. Индивидуальный владелец сертификата ценных бумаг REMIC является «бенефициаром». Зарегистрированный держатель несет ответственность за открытие и ведение счетов для своих клиентов, а также распределение средств по этим счетам.
Глава 2. Американский опыт ипотеки. продолжение
--PAGE_BREAK--