--PAGE_BREAK--2.. Методы оценки эффективности инвестирования в недвижимость
Проблемы оценки готового бизнеса при совершении инвестиционных сделок покупки готового объекта недвижимости со сданными в аренду площадями, в частности, завышения его стоимости в условиях дефицита предложения, нет. В то же время для активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости необходимо разрешить проблему двойного стандарта по земле, когда землю стараются не выкупить, а взять в аренду, а потом перепродать готовую фирму с правом аренды на 25 лет. Для иностранного инвестора нормальный срок аренды считается хотя бы 49 лет и до 99 лет, а у нас великолепная аренда считается сроком на 25 лет.
Инвестиционные доходы в данном случае включают две составляющие: текущие доходы (денежный поток от операций с недвижимостью); изменение стоимости активов (в результате переоценки объектов собственности).
Инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости включает в себя анализ рынка недвижимости, в том числе с привязкой к определенному месторасположению, обоснование экономической эффективности инвестиций, расчет объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес — план).
Для начала рассмотрим методы оценки рыночной стоимости недвижимости, их выделяют 2:
1. метод сравнения
2. затратный метод
Основной метод оценки — это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
Метод оценки по затратамк земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.
Все это делается для выявления эффективности инвестирования в недвижимость. В свою очередь, работы по анализу эффективности инвестиций включают в себя этапы;
1. Оценка существующей ситуации;
2. Разработка концепции эффективного использования объекта;
3. Анализ экономической эффективности проекта.
Данные этапы можно представить в виде схемы (рис. 2.1)[5, с.85]:
Рис. 2.1. Структура целей и этапов анализа эффективности инвестиций в недвижимость
Существует ряд подходов к проведению оценки инвестиций, которые в общем случае сводятся к расчету ряда показателей, определяющих доходность проводимых операций с объектами собственности и окупаемость капиталовложений.
Показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.
Рассмотрим некоторые стоимостные показатели.
Чистая нынешняя стоимость (ЧНС, NPV) выражает эффект (прирост богатства) инвестора за расчетный период, пересчитанный (дисконтированный) в эквивалентную сумму в начале проекта. ЧНС рассчитывается в сравнении с нормативным доходом, определяемым базовой ставкой. Проект целесообразен при ЧНС не меньше нуля.
Чистая нынешняя стоимость (ЧНС) определяется по формуле:
Т=Р
ЧНС = (Дт — Кт)/(1+Е) т = Дн — Кн , (2.1)
Т=О
где: Дт — доход в год Т, руб.;
Кт — капиталовложения за счет собственных средств в год Т, руб.;
Е — ставка дисконтирования в десятичных дробях;
Т — порядковый номер года с начала расчетного периода;
Р — длительность расчетного периода, год;
Дн — доход приведенный к началу расчетного периода, руб.;
Кн — капиталовложения, приведенные к началу расчетного периода, руб.
Накопленный денежный поток (НДП), как показатель эффективности проекта, отражает сальдо поступлений и расходов средств (превышение накопленного дохода над капиталовложениями). НДП не учитывает норму дохода. Ставка дисконтирования равна нулю. НДП в постоянных ценах показывает движение собственных средств.
Накопленный денежный поток определяется по формуле (2.1) при условии, что Е=0.
Внутренняя рента (Евн) определяется путем нахождения величины Е в уравнении (2.1) при условии, что ЧНС = 0.
Срок возврата капитала (Тв) определяется путем нахождения величины Р в уравнении (2.1) при условии, что ЧНС = 0 [35].
Предельные капиталовложения (PV) представляют капитализированный доход и выражают его нынешнюю ценность для инвестора. Они позволяют установить максимальную допустимую цену будущего дохода, то есть предельную для инвестора величину первичных вложений собственных средств.
Предельные капиталовложения определяются по формуле (2.1) при условии, что Кт= О.
Теперь перейдем к рассмотрению удельных показателей.
Доходность (MIRR) характеризует доход от вложений собственных средств процентом годовых, то есть процентом ежегодного прироста капитала. Доходность определяется при заданной базовой ставке и зависит от ее величины. Капиталовложения целесообразны при доходности не ниже базовой ставки.
Формула для расчета модифицированной внутренней нормы доходности (MIRR) выглядит следующим образом:
(2.2)
где: CFt — приток денежных средств в периоде t = 1, 2, ...n;
It — отток денежных средств в периоде t = 0, 1, 2,… n (по абсолютной величине);
r — барьерная ставка (ставка дисконтирования), доли единицы;
d — уровень реинвестиций, доли единицы (процентная ставка, основанная на возможных доходах от реинвестиции полученных положительных денежных потоков или норма рентабельности реинвестиций);
n — число периодов.
В левой части формулы — дисконтированная по цене капитала величина инвестиций (капиталовложений), а в правой части — наращенная стоимость денежных поступлений от инвестиции по ставке равной уровню реинвестиций.
Отметим, что формула MIRR имеет смысл, если терминальная стоимость притоков превышает сумму дисконтированных оттоков денежных средств (приток денег больше их оттока).
Критерий MIRR всегда имеет единственное значение и может применяться вместо показателя IRR для оценки проектов с неординарными денежными потоками. Проект приемлем для инициатора, если MIRR больше барьерной ставки (цены источника финансирования)[36].
Внутренняя норма дохода (IRR), как показатель доходности проекта или доходности вложений собственных средств, рассчитывается без учета базовой ставки. Внутренняя норма сама определяет максимальную базовую ставку для конкретного проекта, при которой вложения не убыточны. Данный показатель удобен для отбора и сравнения проектов по эффективности, так как он не зависит от нормы дохода.
Внутренняя норма доходности определяется по формуле:
(2.3)
Величину IRR можно определить ещё одним способом. Для этого сначала рассчитывают NPV при различных уровнях дисконтной ставки r до того значения, пока величина NPV не станет отрицательной. После этого значение IRR находят по формуле:
(2.4)
Также должно соблюдаться неравенство NPVa>0>NPVbи rb>IRR>ra.
Достоинством показателя IRR является то, что он дает возможность сравнить проекты разного масштаба и различной длительности. Например, эффективность проекта с IRR, равной 30%, достаточна в случае, если для его реализации необходимо использовать кредит в банке стоимостью 10% годовых [37].
Коэффициент эффективности капиталовложений (PI) показывает, во сколько раз увеличиваются вложенные собственные средства за расчетный период в сравнении с нормативным увеличением на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при коэффициенте не меньше единицы.
Индекс рентабельности инвестиций (Profitability Index, PI) рассчитывается на основе показателя NPV по следующей формуле:
n Pk
PI = —————: IC. (2.5)
k=1 (1+r)k
Очевидно, что если: РI > 1, то проект следует принять; РI
Срок окупаемости (DPB) определяет время, за которое инвестор возвратит вложенные в проект собственные средства и получит нормативный доход на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при условии, что срок окупаемости не превышает заданную величину.
Дисконтированный период окупаемости рассчитывается аналогично PB, однако в этом случае чистый денежный поток дисконтируется.
Расчет производится следующим образом:
(2.6)
где r — месячная ставка дисконтирования;
CFt — чистый денежный поток от операционной деятельности месяца t [38].
Эффективный инвестиционный проект может представляться неэффективным из-за неквалифицированного расчета основных экономических показателей, и прежде всего — нормативного срока окупаемости и ставки дисконтирования. Указанные выше показатели не являются независимыми, напротив, они зависят друг от друга как аргумент и функция. В советское время для оценки эффективности инвестиций использовались коэффициенты эффективности капитальных вложений. Обратный показатель к коэффициенту эффективности капитальных вложений — период окупаемости инвестиций. Использование коэффициентов эффективности капитальных вложений возможно и сейчас, но с учетом корректировок на недетерминированность современной экономики.
Также рассмотрим механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости, определяющий выбор стратегии управления (рис.2.2).
Рис. 2.2. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления
Итак, исходя из вышесказанного, следует, что важную роль приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Оценка может отвечать многим целям: определение инвестиционной политики, мониторинг эффективности, финансовые отчеты, выбор месторасположения собственности, развитие отношений с новыми инвесторами. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов. В свою очередь, показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.
продолжение
--PAGE_BREAK--