Содержание
Введение
1. Муниципальное хозяйство
2. Общие проблемы управления иреформирования ЖКК
3. Муниципальное управление жилищнымфондом
4. Участие граждан в управлениижилищным фондом
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Градообслуживающаясфера – первооснова жизнеобеспечения муниципального образования. Отправильности и обоснованности муниципального управления системамижизнеобеспечения зависит уровень муниципальных услуг, определяющих качествожизни населения.
Муниципальноеуправление градообслуживающей сферой представляет собой взаимосогласованнуюсовокупность ориентиров и целей ее развития, а также способов их достижения.
Цельмуниципального управления градообслуживающей сферой заключается в достиженииустановленных нормативов и стандартов обслуживания населения: содержанияжилищного фонда, обеспечения надежности и устойчивости функционированияинженерной инфраструктуры, устойчивой работы городского транспорта,общегородских коммунальных объектов, сфер торговли, общественного питания,бытового обслуживания населения, строительства и ремонта зданий, сооружений икоммуникаций на территории муниципального образования, безопасностифункционирования всех систем жизнеобеспечения.
Междутем, одним из главных моментов является управление жилищно-коммунальнымкомплексом, частью которого является жилищный фонд. Именно на вышеобозначеннуюпроблему мы и обратим внимание в данной работе.
/>/>1. Муниципальноехозяйство
Важнейшимрезультатом реформ в России стали реальная децентрализация власти,собственности и управления, превращение регионов и территорий в реальныесубъекты процесса присвоения. Начался процесс становления принципиально новойформы собственности – муниципальной, аналогов которой не существовало всоветский период развития страны.
Муниципализация(от латинского слова municipium – самоуправляющаяся община) означает передачугосударственной властью права собственности на землю, строения, предприятияместного хозяйства органам городского самоуправления.
Объектамимуниципальной собственности в городах становятся прежде всего системы ихжизнеобеспечения: водопроводная и канализационная сети, газовое хозяйство,электроснабжение, транспорт, жилой фонд и т.д. Сосредоточение указанных служб введении городских властей дает немало преимуществ как самим городам, так инаселению. Прежде всего это экономическая выгода – объединенное городскоехозяйство и предоставляемые им населению услуги оказываются, как правило,значительно дешевле, нежели в случае рассредоточения этих служб по отдельнымчастным собственникам (или как это нередко случалось в нашей стране – поведомствам), благодаря упорядочению финансов содержание муниципальнойсобственности и городского хозяйства обходится дешевле государственномубюджету: муниципализация способствует уменьшению дотаций из последнего.
Муниципализацияспособствует становлению той экономической базы, благодаря которой появляетсявозможность улучшать и облегчать условия жизни населения. Муниципалитеты принимаютна себя значительную часть затрат на содержание нетрудоспособных членовобщества (детей, инвалидов, престарелых), особенно в критические для страны периоды.
2. Общиепроблемы управления и реформирования ЖКК
Уровеньобеспечения населения жилищно-коммунальными услугами (ЖКУ) – один из самыхважных показателей качества жизни на территории муниципального образования.Управление жилищно-коммунальным комплексом, согласно Федеральному закону 2003 г., относится в основном к компетенции поселений.
Намуниципальные районы возложены межпоселенческие функции: организация электро- игазоснабжения в границах муниципального района, содержание и строительствоавтомобильных дорог общего пользования между населенными пунктамимуниципального района с соответствующими инженерными сооружениями, организацияутилизации и переработки бытовых и промышленных отходов, содержаниемежпоселенческих мест захоронения и оказание ритуальных услуг.
Всостав ЖКК входят три основных блока:
•жилищное хозяйство, т. е. жилые и нежилые здания с сетью обслуживающих ихпредприятий и организаций;
•системы инженерного обеспечения поселений, или коммунальная энергетика(электроэнергия, тепло, газ, вода);
•общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство территории, вывози переработка бытовых отходов и ряд других хозяйств).
Кризисноесостояние жилищно-коммунального комплекса в большинстве муниципальныхобразований России стало проблемой общегосударственного значения. Причинамикризиса являются многолетнее недофинансирование, тарифная политика,предопределяющая дотационность отрасли, высокие затраты на оказание услуг,отсутствие у обслуживающих предприятий экономических стимулов снижения затрат,а у получателей ЖКУ – возможности влиять на их количество и качество,неэффективная система централизованного управления, неразвитость конкурентнойсреды, высокая степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии,воды и других ресурсов.
Возникновениеи нарастание технологических и финансовых проблем ЖКК было связано с тем, чтодо начала массовой приватизации в России основная часть объектов ЖКК поселенийнаходилась на балансе промышленных и других предприятий и финансировалась потитулам соответствующих отраслевых министерств и ведомств. В ходе приватизацииэти объекты были переданы в муниципальную собственность, причем в крайнезапущенном техническом состоянии и без должной финансовой компенсации расходовна их содержание; некоторые объекты оказались просто «брошенными» прежнимивладельцами. Во избежание полного краха систем жизнеобеспечения поселениймуниципалитеты были вынуждены взять на свой баланс ветхий и аварийный жилищныйфонд, изношенные трубопроводы, устаревшие котельные и насосные станции и т. д.Средств для их поддержания (и тем более для технического перевооружения) уместных властей не было, вследствие чего стала резко нарастать аварийность всистемах жизнеобеспечения. Финансовый кризис и банкротство градообразующихпредприятий поставили многие города и поселки с моноструктурным характером экономикина грань вымирания. В результате начал нарастать объем задолженности местныхбюджетов и муниципальных жилищно-коммунальных предприятий перед ресурсоснабжающимии другими организациями, что стало источником цепочки неплатежей, охватившихпрактически все отрасли экономики.
Поданным Госстроя РФ, разрабатывающего и реализующего государственную политику всфере ЖКК, его недофинансирование в 2008 г. составило около 20 % объема необходимых средств. Существенную часть стоимости жилищно-коммунальных услуг, непокрываемых платежами населения и бюджетных организаций, компенсируютпромышленные предприятия за счет установления для них более высоких тарифов(так называемое перекрестное финансирование), что удорожает себестоимость ихпродукции и снижает ее конкурентоспособность. Система дотированияжилищно-коммунальных предприятий в отличие от прямого субсидирования гражданприводит к ситуации, когда конечными получателями субсидий выступают не толькомалоимущие, но и группы граждан с высокими и средними доходами. В результатеЖКК превратился в источник серьезных угроз для социального и экономическогоразвития муниципальных образований, регионов и страны в целом.
/>
Рис.1.Основные задачи органов местного самоуправления по реформированиюжилищно-коммунального комплекса
Вкаждом муниципальном образовании должна быть разработана собственная,экономически и социально обоснованная программа реформированияжилищно-коммунальной сферы, учитывающая местную специфику. В результате еереализации будет осуществлен переход на систему договорных отношений междуорганами местного самоуправления, собственниками и нанимателями жилищногофонда, управляющими организациями и исполнителями жилищно-коммунальных услуг, исоздана конкурентная среда в сферах управления жилищным фондом и егоэксплуатации. На этой основе должно быть обеспечено существенное повышениекачества предоставления ЖКУ и сдерживание роста, а в ряде случаев — снижениетарифов на отдельные виды ЖКУ.
Вструктурах практически всех муниципальных администраций есть подразделения,отвечающие за вопросы ЖКК. Важно их укреплять, осуществляя переподготовкуспециалистов применительно к новой экономической и управленческой ситуации всфере ЖКК, обучая их работе с населением, немуниципальными управляющими иэксплуатирующими организациями. В администрациях некоторых городов созданыспециальные структурные подразделения по вопросам реформирования ЖКК.
3.Муниципальное управление жилищным фондом
Содержаниеи ремонт жилищного фонда – потенциально рентабельная и конкурентная сферадеятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работывыполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местнойадминистрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственнойдеятельности и как местный монополист.
Вусловиях многообразия форм собственности на жилищный фонд и нежилые помещениявсе собственники, включая органы местного самоуправления, юридические ифизические лица, вправе самостоятельно определять организации для целейуправления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Создание конкурентнойсреды в этой сфере, как отмечалось, служит ключевой задачей муниципальнойвласти. Для этого необходимо разделение функций и формирование договорныхотношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией),управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. Этапы переходасистемы муниципального управления жилищным фондом от централизованной кфункционально разграниченной показаны на рис.2.
Особенноважным для этого перехода является разделение функций органов местногосамоуправления как собственников муниципального жилищного фонда и организаций,управляющих жилищным фондом. Как отмечалось, управляющая организация можетиметь любую форму собственности, определяться на конкурсной основе ифункционировать на основе договора с уполномоченным органом местногосамоуправления. Покажем в обобщенном виде разграничение функций между органомместного самоуправления как собственником муниципального жилищного фонда иуправляющей организацией.
Управляющиекомпании:
1) поддержание жилищного фонда внадлежащем состоянии;
2)выбор исполнителей ЖКУ (подрядчиков) и заключение договоров с ними;
3)осуществление системы контроля за выполнением договоров;
4)организация сбора платежей за ЖКУ.
ОрганыМСУ как собственники:
1)соблюдение нормативно-технических требований содержания жилья и инфраструктуры;
2)обеспечение финансирования содержания муниципальной недвижимости;
3)заключение договоров социального найма, найма или аренды муниципального жилищногофонда и нежилых помещений;
4)заключение договоров с управляющей компанией на управление муниципальным жилищнымфондом и на услуги энергосервиса;
5)контроль над соблюдением договоров.
Основнымтребованием при формировании или выборе управляющей компании должна являтьсяориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья. Вроли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищногофонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех формсобственности и организационно-правовых форм.
Разделениефункций заказчика и подрядчика в современных условиях осуществляется на основесоздания муниципальных служб заказчика, частных управляющих компаний итовариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управляющей организации быловпервые введено Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Муниципальнаяслужба заказчика как управляющая организация может быть учреждена органомместного самоуправления в форме муниципального учреждения.
/>
Рис.2.Трансформация муниципального управления жилищным фондом
Важнуюроль в системе эксплуатации жилищного фонда играют расчетно-кассовые центры(РКЦ).Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющиедеятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаватьсяорганами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений илихозяйственных обществ.
3. Участиеграждан в управлении жилищным фондом
Важнейшееусловие успешного реформирования ЖКК – участие граждан в этом процессе,превращение жителя из пассивного потребителя ЖКУ и жалобщика на их низкийуровень в полноправного собственника жилищного фонда. Во всем мире основнаячасть жилищного фонда находится в частной собственности; собственник самсодержит его, оплачивая услуги коммунальных служб. Собственник многоквартирногожилищного фонда сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежныхгородах очень мало. Как правило, это жилье невысокого качества длямалообеспеченных слоев населения.
Федеральнымзаконом 2003 г. предусмотрено сохранение в муниципальной собственности толькожилищного фонда социального назначения для обеспечения жилыми помещениямималоимущих граждан на условиях договора социального найма. Следовательно, весьостальной муниципальный жилищный фонд сменит собственника.
Однаиз важных задач реформирования ЖКК – постепенная передача управления жилымидомами и прилегающими к ним территориями объединениям собственников жилья: ТСЖ,жилищным и жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельностиТСЖ определен Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, основанные на объединении ихчленами своих имущественных паев, рекомендуется преобразовывать в ТСЖ.
Товариществособственников жилья– некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев длясовместного управления и обеспечения эксплуатации общего недвижимого имуществав кондоминиуме.
Кондоминиум– имущественныйкомплекс, включающий один или несколько жилых домов с прилегающим земельнымучастком.
Кондоминиумкак неделимый имущественный комплекс подлежит государственной регистрации ворганах юстиции. Отдельные жилые помещения в кондоминиуме находятся всобственности граждан, юридических лиц, муниципального образования или другихсобственников, а общее имущество находится в долевой собственности. К общемуимуществу в кондоминиуме относятся лестничные клетки, лифтовые шахты, крыши,технические этажи и подвалы, прилегающие земельные участки и другие объекты.
Предметомведения ТСЖ является распоряжение общим имуществом кондоминиума, а такжедеятельность по содержанию, сохранению и приращению недвижимости вкондоминиуме. ТСЖ – юридическое лицо, подлежащее государственной регистрации ворганах юстиции. Органы местного самоуправления обязаны оказывать поддержкуТСЖ, предоставлять им налоговые и иные льготы, предусмотренные для нанимателеймуниципального жилищного фонда.
Практикафункционирования ТСЖ свидетельствует о существенном улучшении эксплуатациижилищного фонда и снижении затрат на его содержание, появлении у членов ТСЖчувства подлинного хозяина своего и общего имущества.
ТСЖможет управлять своим жилищным фондам по одной из трех схем, показанных в табл.1.
Попервой схеме ТСЖ самостоятельно обслуживает свой жилищный фонд, выступая в ролии собственника, и эксплуатирующей организации; имеет своих сантехников,электриков, дворников и т. п. – управляющей организации в этом случае нетребуется.
Таблица1. — Возможные схемыуправления жилищным фондом ТСЖ
/>
Повторой схеме ТСЖ заключает договор на обслуживание своего жилищного фонда слюбой муниципальной или частной жилищно-эксплуатационной организацией, выступаяв роли собственника и управляющей организации – заказчика ЖКУ. По третьей схемеТСЖ заключает договор на управление своим жилищным фондом с управляющейорганизацией, выступая только в роли собственника и доверяя управляющейорганизации выбор эксплуатирующих организаций и заключение договоров с ними.
/>/>Заключение
Системамуниципального управления, как и вся система местного самоуправления, находитсяв современной России на стадии становления. Ее законодательная база еще поканесовершенна и во многом противоречива, не вполне устоялась терминология, опытмуниципальной практики относительно невелик. Поэтому отдельные положения,выдвинутые в настоящем учебнике, носят постановочный характер.
Экономическиеи финансовые ресурсы местного самоуправления крайне недостаточны и необеспечивают удовлетворения основных жизненных потребностей населения. Ноособенно нуждается муниципальная власть в квалифицированных кадрах, способныхэффективно управлять в рыночной среде муниципальным имуществом, финансами,муниципальными предприятиями и учреждениями, объектами городского хозяйства исоциальной сферы, разрабатывать и реализовывать местные программы развития,привлекать к этой работе хозяйствующие субъекты, общественные объединения, всеслои населения, умело взаимодействовать с органами государственной власти.
/>/>Списокиспользованной литературы
1. Бузырев В. В.,Чекалин В. С. Экономикажилищной сферы. – М.: ИНФРА-М, 2001.
2. Воронин А. Г.,Лапин В. Л., Широков А. Н. Основы управления муниципальным хозяйством. – М.: Дело, 1988.
3. Зотов В. Б. Новые организационные формыуправления в жилищно-коммунальном комплексе: управление кондоминиумом. – М.:ГУУ, 1998.
4. Иванов В. В.,Коробова А. Я.Муниципальный менеджмент. – М.: ИНФРА-М, 2002.
5. Кириллова Л. Н. Проблемы управления жилищным фондом –ИРЭИ: Система управления собственностью города Москвы. – М., 2001.