Типология факторов, определяющих цены земельных участков
Введение
Приизучении цены городской земли называют самые различные факторы. Потерриториальному охвату их можно разбить на три основные группы,соответствующие общему подходу, предложенному нами выше при рассмотренииинструментария экономики города:
1. Факторыобщей экономической конъюнктуры на территории города, представляющиеэкономическую роль города как целого и те возможности, которые он предоставляетчастному бизнесу и всему населению.
2. Факторыместоположения участка на территории города, которые характеризуют доступностьцентра, расположение участка относительно транспортной сети, а такжеособенности землепользования в отдельных крупных зонах города. 3. Локальныефакторы, учитывающие природные и социально-культурные особенности участка иокружающей его территории, его связь с ближайшими центрами обслуживания.
1. Факторыобщей экономической конъюнктуры
Вкачестве наиболее укрупненных показателей этой группы, дающих некотороепредварительное представление о роли города и его перспективах, называют группыпоказателей размера города. Универсальным, хотя далеко не самым точнымпоказателем размера города является численность его населения. В 60–70-е годыпроводились специальные исследования, где изучалась связь численности населениягородов как с ценой земельных участков в центральных зонах, так и со среднейценой по основной части территории городов. Эти исследования показывают высокуюкоррелированность всех этих показателей. Соответственно рост города стимулируетобщий рост цены земельных участков, что наиболее ярко проявляется в ЦДР.
Усилениеили падение экономической роли города несомненно способствует росту или,соответственно, падению цен земли по всей территории города. Однако специалистыотмечают существенную инерционность цен земельного рынка и определеннуюасимметричность их динамики. Некоторое общее влияние на систему земельных ценоказывают налоги на земельную собственность и мероприятия, регламентирующиеземлепользование.
2. Факторыместоположения
Какмы неоднократно отмечали выше, важнейшая группа факторов этого типа характеризуетдоступность ЦДР и других важнейших элементов каркаса. В целом анализзависимости цены городской земли от расстояния выявляет убывающую зависимостьэкспоненциального типа. Однако статистическая надежность этой экспоненциальнойфункции недостаточно высока для центральных кварталов города, что объясняетсямалым количеством сделок для участков, расположенных в этих кварталах.Отмечаются характерные отклонения от стандартной зависимости в связи свозрастом города. На территории достаточно старых городов в центральной зоне вбольшинстве случаев обнаруживаются кварталы, где цена земли относительноневысока. Там же, как правило, наблюдается и низкая плотность населения.Однотипность этих двух зависимостей подтверждается высокой коррелированностьюпоказателя цены и показателя плотности населения. В то же время для многихгородов
США,где наблюдается стагнация исторического центра, выявляются фокусы более высокихцен в пригородной зоне.
Приформировании показателей доступности центра возникает ряд методологических проблем.Ранее мы отмечали особую привлекательность ЦДР, связанную, в частности, свысокой концентрацией рабочих мест, общественных услуг, индустрии досуга и т.п.В упрощенных теоретических моделях ЦДР описывают точкой-фокусом. Однако вреальности речь идет о многих кварталах города, часто обладающих своейфункциональной спецификой. Поэтому, по существу, для каждой конкретной группыцентральных функций выявляется свой фокус активности в центральной зоне, аиногда даже несколько таких фокусов.
Существуютразличные подходы для выявления той особой точки на плане города, которую можносчитать центральной с учетом взаиморасположения всех этих кварталов.Эмпирические исследования распределения значений цены земли выявляютопределенную устойчивость этих распределений и, в частности, устойчивостьместоположения кварталов, для которых характерны наиболее высокие значения ценыземли. По существу, речь идет об исследовании функций двух переменных,соответствующих координатам текущей точки на плане города. В некотором приближенииграфик этой функции имеет форму холма, вершина которого соответствуетмаксимальным значениям цены. Во многих прикладных исследованиях именно онарассматривается в качестве точки центра города, которая является точкой отсчетапри определении удаленности участка от ЦДР. Для длительных периодов времениотмечается определенный дрейф такой центральной точки по территории города.
Используетсянесколько показателей, замеряющих расстояние. Более подробно вопросы измеренияэкономического расстояния рассматривались нами выше, в частности, упоминалисьвиды метрики, отражающей специфику транспортной сети.
Наиболееявно влияние политики землепользования выявляется при рассмотрении нормативногопоказателя максимально допустимого значения коэффициента использованиятерритории. Этот коэффициент вычисляется как отношение суммарной площади пола кобщей площади участка. Высокая привлекательность территориальной зоныстимулирует рост плотности застройки и этажности зданий, что в свою очередьприводит к росту цены земли. Однако введение градостроительных ограничений врамках муниципальной политики землепользования сдерживает стихийный росткоэффициента использования и, тем самым, ограничивает рост цены земли.
3. Локальные факторы
Мыуже отмечали несомненную роль природных особенностей участка, в частности,характерного для данной территории уровня загрязненности воздуха. Однако,по-видимому, не менее велика и роль социально-культурных факторов, описывающихобстановку на этой территории. В то же время, относительно этих факторов такжесуществует проблема информированности участников земельного рынка. Рядовойпокупатель квартиры или коттеджа редко располагает достаточно полнойинформацией о реальной социально-культурной ситуации.
Именнопоэтому здесь работает социальный механизм, определяющий общепризнаннуюпрестижность той или иной территориальной зоны в глазах населения города. Вцелом уровень престижности соотносится с реальными особенностями зон. Но здесьотмечаются, во-первых, существенная инерционность подобных социальных оценок и,во-вторых, кумулятивные эффекты, связанные с престижными зонами. Высокийпрестиж приводит к росту цен на земельные участки. Это, в свою очередь,затрудняет переселение в такие зоны средних слоев населения. Вместе с темстановится особенно привлекательным переселение туда богатых семей, так как вих систему пространственных предпочтений входит и социальная репутация зоны.
Дляпривлекательности участка и, соответственно, для его цены весьма существеннаблизость школ, магазинов и прочих предприятий повседневного или периодическогообщественного обслуживания. Важнейшей является близость к системе общественноготранспорта. Проводились специальные исследования, которые выявили определеннуюдостаточно устойчивую иерархию прочих видов обслуживания. На втором месте идутмагазины, потом школы и детские игровые площадки, за ними следуют скверы ипарки, далее аптеки, отделения почты и т.п.
4. Прикладныеисследования факторов цены земли
В60–70-е годы проводились многочисленные исследования по конкретнымстатистическим данным, характеризующим территорию многих городов. Разные авторыпредлагали свои наборы основных показателей, представляющих ведущие факторыцены. Тем не менее, можно выявить некоторую общность в этих списках факторов.На первое место практически все авторы ставят фактор доступности, которыйиногда представлен весьма агрегированным показателем обобщенной доступностивсей совокупности рабочих мест города. Это позволяет перейти от упрощенноймоноцентрической теоретической модели к реалистичной модели, учитывающейпространственную распределенность деловой активности.
Однакомногие авторы используют для той же цели некоторый набор показателей, т.е.многомерное описание фактора доступности. Ведущим показателем подобного набораявляется традиционный фактор расстояния до ЦДР. Представляется весьмаобоснованным использование в этих случаях экономически более значимогопоказателя ожидаемого времени проезда. Далее учитывают расстояние до системыобщественного транспорта и расстояние до местного торгового центра, иногдаподключают также показатель, описывающий расстояние до ближайших престижных зонрекреации.
Другиеавторы больше внимания уделяют дополнительному показателю доступностипромышленных зон. В качестве показателей типа доступности, отрицательновлияющих на цену, иногда включают расстояние до ближайших городских гетто илидо ближайших источников неблагоприятных экологических воздействий.
Средилокальных факторов, положительно влияющих на цену, важнейшим являетсяпоказатель плотности населения. Он нередко явным образом включается в модель,хотя его поведение во многом объясняется фактором доступности центра. Мыотмечали при рассмотрении зависимости плотности от расстояния до центра ееобобщенный характер. При этом на основную тенденцию накладываютсямногочисленные деформирующие воздействия локальных факторов. Показательреальной плотности, таким образом, представляет в основном уравнении и этугруппу факторов.
Нарядус плотностью нередко учитывают более конкретные экономические показатели,отражающие уровень благосостояния. Например, средний доход семей в даннойтерриториальной зоне или среднюю стоимость застройки, или уровень занятоститрудоспособного населения. Иногда в рамках этой группы учитывается плотностьтранспортной сети и ширина улицы, на которую выходит участок. В качествеотрицательных факторов этой группы рассматривают, например, долю домов,находящихся в состоянии перенаселенности, долю этнических групп, долюпромышленных рабочих в составе активного населения. Иногда в явном виде учитываюти локальные природные факторы, отражающие тип рельефа, состояние почвы, уровеньзагрязненности воздуха.
Вследующую, реже исследуемую группу попадают общие факторы экономическойконъюнктуры города, что объясняется отнюдь не их маловажностью. Дело в том, чтоисследования ориентируются преимущественно на сопоставление цены участковвнутри одного города, в то время как факторы данной группы проявляют своедействие лишь в рамках межгородских сопоставлений. Эти факторы представлены всоответствующих уравнениях показателями численности населения города или темповего роста.
Интересныисследования по временным сериям данных, которые позволяют проследить динамикуизменения относительной значимости факторов. Большинство из них подтверждаетснижение роли показателя расстояния до ЦДР, обусловленное масштабнымиизменениями в системе пассажирского транспорта, и прежде всего, массовойавтомобилизацией населения развитых стран. Помимо повышения доступности центра,автомобилизация стимулирует создание периферийных фокусов городской активности,что снижает относительную привлекательность ЦДР. Мы отмечали этот феномен приподробном рассмотрении территории города. Отмечается характерный для последнихдесятилетий рост относительной значимости социокультурных показателей.
Значимостьподобных исследований по динамике зависимостей объясняет повышенный интерес ксозданию обширных баз данных, охватывающий длительные периоды времени. Однакоздесь возникают трудные вопросы финансирования предварительных работ по сборуэтих данных.
Остановимсякратко на математической форме уравнений, описывающих функцию цены земли. Частоиспользуют простые линейные зависимости, хотя многие исследователи нередкоприбегают к предварительному преобразованию отдельных показателей. Например,производят логарифмирование переменных или используют обратные величины дляфакторов, отрицательно воздействующих на цену. Во многих случаях удаетсяполучить статистически весьма значимые уравнения, с достаточно высоким уровнемсогласованности изменения расчетных и модельных значений цены. При этом, какправило, возникают трудности при определении относительной значимости отдельныхгрупп факторов. Эти трудности объясняются высокими уровнями коррелированностиотдельных показателей, входящих в уравнение. В частности, это характерно длятакой весьма «популярной» пары показателей, как ожидаемое время проезда до ЦДРи плотность населения квартала.
Резюме
Изучениеэкономической ситуации на отдельном участке территории города требует выявленияпреимуществ и недостатков, связанных с его общим положением на территориигорода, прежде всего, относительно доминирующего фокуса. Необходимо такжепринять во внимание локальные особенности участка: ставки арендной платы зажилые и производственные помещения и цену земли в данной части города, близостьк важным объектам города, экологическую обстановку и т.д. Таким образом,морфологический подход к изучению территории города в явном виде учитываетнеоднородность экономического пространства. Он ориентируется на реальнуюпротяженность урбанизированной территории, с учетом основных взаимосвязей еефрагментов, определяющих город как экономическую целостность. В урбанистическихисследованиях реальный город определяется размахом ежедневных маятниковыхмиграций.
Важныминструментом морфологического анализа является зонирование территории,главнейшим аспектом которого является функциональное зонирование. Укрупненовыделяются зоны: проживания, инженерной инфраструктуры, производства товаров иуслуг, резервные. В дальнейшем происходит детализация описания, например, вотдельный тип выделяются экологически грязные виды промышленного производства.Развитие техники зонирования привело к ее усложнению. В частности, в явном видеучитываются особые фокусы активности на территории отдельных зон и зоны линейноготипа.
Классическаятехника функционального зонирования сталкивается с проблемой описания центрагорода, для которого характерна полифункциональность. Преодолениеметодологического кризиса приводит к формированию двух новых понятий. «Функцияцентра» соответствует некоторому комплексному набору функций, реализуемыхобщегородским центром. «Городской каркас» соответствует территориям,ориентированным на подобный набор функций. Это понятие обобщает рассмотренноевыше понятие каркаса территории как системы городов. Обобщение достигается врамках концепции мегаполиса как мини-системы городов, где в качестве полюсовкаркаса могут рассматриваться не только города, но и отдельные фокусыэкономической активности на обширной урбанизированной территории мегаполиса. Всовременных крупных городах некоторые из важнейших фокусов располагаются всрединной, а иногда даже и в пригородной зоне. При этом, однако, для ниххарактерен типичный для центра набор функций.
Вэкономических исследованиях необходимо также учитывать природные особенностиучастка и правовые рамки хозяйственной деятельности в прилегающей к участкучасти города. Соответственно, достаточно полное зонирование территории городапредусматривает перекрестное наложение схем функционального, природного иправового зонирования. Нередко необходимо также учитывать криминогенностьокружающих кварталов и другие социально-культурные особенности территории,подключая дополнительные виды зонирования.
Приописании размещения населения важную роль играют микроэкономические модели,ориентированные на аппарат функций полезности и систем пространственныхпредпочтений потребителя. Именно они определили становление в послевоенныйпериод высокоразвитой области теории экономики города, которая получиланазвание «новая экономика города». У истока этого направления стояли Алонсо иУинго. Это направление развивает идеи микроэкономического подхода фон Тюнена,применяя их к урбанизированной территории мегаполиса и используя развитуютехнику современной микроэкономики.
Влияяна размещение всех остальных видов деятельности в городе, транспортная системаиграет определяющую роль, структурируя экономическое пространство города. Приэтом имеет значение как общий тип транспортной схемы, так и конкретный наборвидов городского транспорта.
Весьмаважную роль, аналогичную транспорту, играют и другие инженерные подсистемыгорода. В условиях дезиндустриализации мегаполисов и их конкуренции за рольфинансовых и управленческих центров крайне важно развитие средств связи и, вчастности, средств телекоммуникации, обеспечивающих подключение города кмировому каркасу.
Наиболееважны для мегаполиса зоны функционирования четвертичного сектора, которые, какправило, располагаются в центральной части города. Основные причины ориентациифинансовых учреждений и головных офисов корпораций на весьма дорогостоящееразмещение в центральной зоне связаны с высшими видами управленческойдеятельности. Они требуют постоянного пребывания в общем информационном полевысококонцентрированной четвертичной зоны. Здесь постоянно распространяютсякрайне важные для бизнеса экономические и политические сообщения, передаваемые,как правило, в рамках личных контактов. В такой специализированной зоне такжедоступны высшие виды финансовых услуг и прочих «услуг для бизнеса».Конкурентные преимущества, обеспечиваемые подобным размещением офисов, ипобочные эффекты престижности адреса компенсируют крайне высокий уровеньиздержек. Здесь ярко проявляется экономия, обусловленная агломерацией.
Доминированиесферы услуг в крупнейших городах привлекает особое внимание исследователей ксовременным закономерностям размещения этих предприятий. В частности, огромноевнимание уделяется сфере розничной торговли, в размещении которой произошлиглубокие изменения. Во многом они обусловлены переходом на новые формыторговли, на более сложные схемы ее функционирования. Автомобилизация населенияпривела к формированию и интенсивному развитию периферийных торговых центровпри одновременном снижении роли многих традиционных торговых зон в центрегорода. Произошел переход к эпохе обостренной территориальной конкуренции междуцентральными и периферийными торговыми центрами. Относительно невысокий уровеньзатрат на размещение торговых помещений стимулировал создание в пригороднойзоне гигантских торговых центров, объединяющих многие магазины различногопрофиля. Вблизи этих центров концентрируются и другие виды обслуживаниянаселения. Такие высокоразвитые фокусы обслуживания размещаются, как правило, вточках въезда в центральный город конурбации.
Припроведении экономических исследований, связанных с конкретными инвестиционнымипроектами, необходимо наряду с фактором транспортной доступности ЦДР учитыватьи другие факторы ценообразования, важнейшими из которых для жилых кварталовгорода являются следующие: 1. Уровень освоенности территории. 2. Уровеньсоциального благополучия жилого района. 3. Тип муниципальной единицы. 4.Уровень развития системы обслуживания. Отмечается также роль природныхфакторов.