Сутність та характеристика об'єктів нерухомості

Вступ
Перехід до ринкових відносин, пов'язаний зпоявою реальних господарів на засоби виробництва, неможливий без розвитку ринкунерухомості. Приватизація державних підприємств і організацій та виникненнярізних організаційно-правових форм власності в країні призвели до якісної зміниінвестиційної сфери й до виділення самостійного елемента — ринку нерухомості,який найбільш активно почав розвиватися як споживче благо, оскільки цей процесздійснювався практично безкоштовно. Поступово ринок нерухомості як споживчеблаго із стадії формування перейшов на стадію функціонування.
Нерухомість є базою для господарської діяльностіта розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. В Україні вжепротягом декількох років триває бурхливе формування ринку нерухомості зі своїмипроблемами, спадами та піднесеннями, викликаними як економічною ситуацією, такі локальними подіями. Нерухомість житлового, комерційного та некомерційногопризначення є головним предметом дискусій та суперечок під час приватизації,оренди державного майна, купівлі-продажу будівель, споруд і приміщень офісного,торговельного, складського і виробничого призначення, квартир, будинків тощо. Підручникекономіка нерухомості" призначено для заповнення тих прогалин, які маютьмісце сьогодні у сфері нерухомості; отримання студентами необхідних теоретичнихзнань про суть об'єктів нерухомості, їх роль в економіці України та практичнихнавичок в області здійснення основних операцій з нерухомістю.
Основна мета підручника — дати студентам — майбутнімекономістам-менеджерам різних сфер і рівнів управління — систематизованівідомості про економічні процеси, пов'язані з об'єктами нерухомості фізичних іюридичних осіб, про методи та кошти, що забезпечують ефективність цієї сферидіяльності.
В зв'язку з цим у книзі послідовнорозкривається сутність та характеристика об'єктів нерухомості, їх основніознаки, специфіка визначення їх вартості, в залежності від обраного предметаоцінки (земельної ділянки, житла, будівлі чи споруди виробничого призначення,комерційної нерухомості тощо), особливості інвестування та фінансуванняоб'єктів нерухомості.
Для перевірки знань студентів у підручникупередбачені завдання, представлені в такій формі контролю як тестування, атакож практичні завдання — в ситуаційній формі контролю. Разом завдання івправи — це відпрацьований багаторічною педагогічною діяльністю практикум. Наголошуємо,що у вправах пропонується відповісти на питання для самоперевірки.
У зв'язку з тим, що автори зробили спробурозглянути всі питання економіки нерухомості в підручнику, — для деякихстудентів він може виявитися достатнім для освоєння цієї дисципліни. Разом зтим автори приклали зусилля й для того, щоб скласти списки рекомендованихджерел після кожного розділу підручника, враховуючи сучасні засоби Інтернету, йрекомендують скористатися вже виконаною роботою всім, хто буде вивчатидисципліну за книгою, яка у Вас в руках.
Доповненням до даного видання може стати йперший наробок авторів — навчальний посібник «Ринок нерухомості».
Авторський колектив прагнув викласти йузагальнити складний та різноманітний матеріал щодо економіки нерухомості, щобвін був корисний не лише студентам економічних спеціальностей, а й нанауковцям, аспірантам, викладачам вищих навчальних закладів, у яких цей курспропонується для вивчення, працівникам підприємницьких структур, агентствнерухомості та державних установ.
Підручник підготовлений авторським колективому складі д. е. н., професора, заслуженого будівельника Росії А.М. Асаула; д. е.н., професора, заслуженого економіста України В.І. Павлова; д. е. н.,професора, заслуженого економіста України І.І. Пилипенка; к. е. н., доцентів І.В.Кривов'язюка та Н.В. Павліхи.
Розділ І. Сутність та характеристика об'єктів нерухомостіТема 1. Суть і основні ознаки об'єктів нерухомості
При будь-якому суспільному устрої особливемісце в системі суспільних відносин займає нерухоме майно, з функціонуваннямякого так чи інакше пов'язане життя та діяльність людей в усіх сферахпідприємництва, управління й організації.
Володіння нерухомістю має позитивнийматеріальний і духовний вплив на громадян:
дає людині почуття впевненості, бажаннявкласти в розвиток економіки свою працю і капітал;
викликає в людей інтуїтивні мотиви й духовністимули до збереження та покращання майна, не шкодуючи своїх сил і засобів;
розкриває людині внутрішню глибину економічнихпроцесів;
створює потребу у сильній державній владі;
Пробуджує та виховує у громадян правоусвідомлення необхідності порядку і законності в усіх сферах життя ідіяльності, в тому числі й на ринку нерухомості [14, с.9].
Поняття «нерухоме майно» впершесформульовано в римському праві у зв'язку з введенням в суспільний обігземельних ділянок і інших природних об'єктів. В той час вже була відома такаформа права власності з обмеженням як сервітути. До них відносилися такі права:проходити або проїжджати через сусідню територію, перевозити вантаж, проводитиводу від сусідських водоканалів, пасти худобу на сусідніх ділянках, підпиратиспоруду об стіну сусіда і т.д. [21 с.30].
В дореволюційній Росії це поняття булозастосоване в указі Петра І від 23 березня 1714 р. «Про порядокспадкоємства на рухоме і нерухоме майно» для обмеження обороту нерухомостіі її спадкоємства. В радянський період після відміни приватної власності наземлю поділ об'єктів на рухомі і нерухомі трансформувався в поняття основних іоборотних фондів, а земельні ділянки враховувалися окремо по видах і тільки унатуральних одиницях виміру за площею. Сьогодні поняття «нерухомість»стало загальноприйнятим в усіх країнах світу [122].
Будь-яка нерухомість — являє собою певне майно.Майном як особливим об'єктом права власності визначається: окрема річ, сукупністьречей, а також майнові і немайнові права та обов'язки. В Законі України «Прооцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» говориться,що майном вважаються об'єкти в матеріальній формі, до яких відносяться земельніділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини,обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, втому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплексивсіх форм власності. На відміну від попереднього, поняття нерухомого майна єнабагато вужчим.
Будь-який об'єкт нерухомості насамперед існуєне тільки у правовому розумінні, а й у єдності фізичних, економічних,соціальних властивостей, кожна із яких може у відповідних випадках виступати якосновна, визначальна залежно від життєвих ситуацій, цілей та стадій аналізу [14,с. 19].
/>
В класичній теорії поняття «нерухомість»включає не тільки землю або ґрунт, але і все, що пов'язано із землею, незалежновід характеру природи, наприклад: дерева і рослини, вплив суспільства, будівлі,споруди і інші будови. Нерухомість включає не тільки земну поверхню, але і всете, що знаходиться під і над нею. Згідно з юридичною теорією ділянка землі цебагатогранна піраміда, вершина якої вміщена в центр землі, а бічні гранітягнуться через земну поверхню і йдуть вгору до безкінечності. В практиціоцінки нерухомість — це, перш за все, будови (будівлі і споруди) і земельніділянки розташовані як над, під цими будовами, так і окремо [62, с.11]. Протеекономіку цікавить цей термін як ефективний матеріальний актив, предметінвестування і надійний інструмент генерування доходу.§ 1.1 Особливості віднесення матеріальних об'єктів донерухомих
До введення в дію чиннихзаконодавчо-нормативних документів у вітчизняній економічній теорії тагосподарській практиці поняття "об'єкт нерухомості" буловідсутнє, а використовувалося поняття "основні фонди ". Доосновних фондів віднесені предмети виробничого та невиробничого призначення (будівлі,споруди, житлові приміщення, машини, устаткування, доросла робоча і продуктивнахудоба, багаторічні насадження і т.д.), які в своїй натуральній форміфункціонують й використовуються в народному господарстві багато років іпротягом усього терміну служби не втрачають своєї споживацької форми. Основніфонди (без машин і устаткування) — складова частина нерухомого майна, але цепоняття є більш вузьким, оскільки до основних фондів не входить земля. Виведенняземлі за рамки товарно-грошових відносин призвело до трансформації поняття«об'єкт нерухомості» в поняття «основні фонди».
Основні фонди слід поділяти на матеріальні йнематеріальні (рис.1.1).
До матеріальних відносять будівлі,споруди, машини й устаткування, житло, транспортні засоби, багаторічнінасадження, продуктивну худобу і т.д. Не є основними фондами тимчасові споруди,пристосування та пристрої, витрати на зведення яких відносять до собівартостібудівельно-монтажних робіт. Ця класифікація подає практично всі типові об'єктиосновних фондів.
Будівлі (окрімжитлових). До складу будівель входять будівельно-архітектурні об'єкти,призначенням яких є створення умов для виробничого процесу,соціально-культурного обслуговування, зберігання матеріальних цінностей. Основнимиконструктивними частинами будівель є стіни і дах.
Якщо будівлі примикають одна до одної та маютьзагальну стіну, але кожна з них є самостійним конструктивним цілим, їх вважаютьокремими об'єктами. Зовнішні прибудови до будівлі мають самостійне господарськезначення, окремими об'єктами є будівлі котельних, а також надвірні споруди (склади,гаражі, огорожі, сараї, колодязі тощо). Вбудовані приміщення, призначення якихінше, ніж призначення будівлі, входять до складу цієї будівлі.
Вбудовані приміщення можуть призначатися длямагазинів, їдалень, перукарень, ательє, пунктів прокату, дитячих садів, ясел,відділень зв'язку, банків або інших організацій.
До складу будівель входять внутрішнікомунікації, необхідні для їх експлуатації: система опалювання з устаткуванням,включаючи котельну установку (якщо остання знаходиться всередині будівлі); внутрішнямережа водопроводу, газопроводу, каналізації з усіма пристроями; внутрішнямережа силової й освітлювальної електросистеми з освітлювальною арматурою; внутрішнітелефонні та сигналізаційні системи; вентиляційні пристрої загально-санітарногопризначення; підйомники і ліфти. Водо-, газо-, теплопровідні пристрої, а такожпристрої каналізації включають до складу будівель, починаючи від ввідноговентиля або трійника, чи то від найближчого оглядового колодязя залежно відмісця приєднання трубопроводу. Проводку електричного освітлення та внутрішнітелефонні й сигналізаційні системи включають до складу будівлі, починаючи відввідного ящика чи то кабельних кінцевих муфт, або від прохідних втулок. Фундаментипід казанами, генераторами, верстатами, машинами, апаратами тощо, розташованимиусередині будівель, не входять до їх складу (окрім фундаментіввеликогабаритного устаткування), а включаються до складу тих об'єктів, в якихвони використовуються.
Фундаменти великогабаритного устаткування,споруджені одночасно з будівлею, входять до складу будівлі. Для об'єктів такоготипу використовується термін «спеціалізовані будівлі». Пересувнібудиночки виробничого (майстерні, котельні, кухні, АТС) й невиробничого (житлові,побутові, адміністративні) призначення відносяться до будівель. Автомобілі,автомобільні та тракторні причепи, залізничні спеціалізовані й переобладнанівагони, основним призначенням яких є виконання виробничих функцій (лабораторії,клуби, контори), вважаються пересувними об'єктами відповідного призначення тавважаються будівлями.
Житло. До ньоговідносять будівлі, призначені для постійного мешкання, пересувні щитовібудиночки, плавучі будинки, інші будівлі (приміщення), що використовуються якжитло, а також історичні пам'ятники, ідентифіковані в основному як житловібудинки.
Споруди. До нихслід відносити інженерно-будівельні об'єкти, призначені для виконання технічнихфункцій (шахти, тунелі, нафтові свердловини, дороги, дамби, естакади) або дляобслуговування населення (стадіони, басейни, споруди міського впорядкування). Доскладу споруд входять усі пристрої, що становлять з ними єдине ціле. Наприклад,при визначенні відновної вартості очисних споруд до складу об'єкта включаються,окрім самої будівлі, насосне устаткування, бункери-відстійники,грязевідстійники, фільтри, нестандартне та електротехнічне устаткуванням
Споруди, як об'єкти нерухомості, можнакласифікувати як містобудівні (наземні й підземні споруди), енергозабезпечувальні(нафтові бази, теплоелектростанції), інфраструктура (транспортні татермінальні споруди), промислові (доменні та мартенівські печі, стапелі,елінги), екологічні (заводи з утилізації відходів, очисні споруди) й спеціальніспоруди військово-промислового комплексу. Передавальні пристрої (нафто — ігазопроводи, лінії електропередач) широко використовуються як технологічніспоруди паливно-енергетичних комплексів цивільного та промислового призначення.
Суспільні й виробничі будівлі, містобудівні ітехнологічні споруди розрізняються за видами, типами та проектними рішеннями.
Найвищий ступінь організаційної та технічноїскладності мають промислові комплекси, в яких використання об'єктів нерухомостіжорстко підлягає вимогам виробничого циклу й технологічного процесу. Цим об'єктамвластива висока енергонапруженість і значна матеріаломісткість. Капіталоємністювідрізняються підземні й наземні містобудівні споруди, виробничі будівлі,цехи паливно-енергетичного та машинобудівного комплексів, будинки культури,театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади. Енергоємність характернадля технологічних споруд, виробництва кольорових і чорних металів; міськихспоруд, що забезпечують водопостачання, подачу тепла і електроенергії (ТЕЦ).
Багаторічні насадження. До них слід віднести (незалежно від віку): плодово-ягідні, технічні,захисні, декоративні та озеленювальні насадження всіх видів; штучні насадженняботанічних садів, інших науково-дослідних установ і навчальних закладів, якіфункціонують задля досягнення певної науково-дослідної мети. Об'єктомкласифікації цього підрозділу є зелені насадження кожного парку, сквера, саду,вулиці, бульвару, двору, території підприємства.
Перелік нематеріальних активів і об'єктівінтелектуальної власності, критерії, що визначають правомірність віднесенняоб'єкта до нематеріальних активів, а також правила формування інформації пронематеріальні активи визначені чинним законодавством України.
Цивільний кодекс України — далі ЦКУ (ст.181) визначає,що до нерухомого майна належать земельні ділянки, а також об'єкти,розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їхзнецінення та зміни їх призначення. Поняття нерухомого предмета може бутипоширене законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання,космічні об'єкти, а також: інші речі, права на які підлягають державнійреєстрації.
Таким чином, особливістю об'єктів нерухомостіє їх нерозривний зв'язок із землею, що припускає її значну вартість (при цьомусамі по собі земельні ділянки також розглядаються як об'єкти нерухомості).
За походженням розрізняють об'єкти нерухомості:
створені природою без участі людини;
є результатом праці людини;
Створені працею людини, але пов'язані зприродною основою і без неї функціонувати не можуть.
Специфічним різновидом об'єктів нерухомості єкондомініум.
Одним з неврегульованих залишається питанняпро віднесення до об'єктів нерухомості предметів, що не мають нерозривногозв'язку із земельною ділянкою, хоча відділити їх від цієї земельної ділянкидосить складно. Зокрема, це можуть бути статуї вагою в декілька тон, нескріплені з фундаментом, або будівлі, встановлені на поверхні землі на блоках.
Відзначимо, що деякі види нерухомого майнаможуть юридично переходити в рухоме майно. Так, наприклад, ліси табагаторічні насадження належать до нерухомого майна, а заготівля деревини — цевже рухоме майно.
Устаткування, розміщене в будівлях і спорудах(опалювання, водопровід, каналізація, електроустаткування, ліфти, грати, другіметалеві двері) — усе це належить до об'єктів, не пов'язаних із землею. Алеоскільки воно є невід'ємною частиною об'єкта нерухомості, то у разі операції зданим об'єктом слід детально описувати все устаткування, що включається до йогоскладу.
При здійсненні операцій з об'єктаминерухомості може передаватися частина прав іінтересів, що не є складовою об'єкта нерухомості, наприклад, права оренди,переважного придбання або інші інтереси (сервітути).
Зокрема, сервітут — це «правокористування чужою земельною ділянкою», яке «може встановлюватися длязабезпечення проходу і проїзду через сусідню земельну ділянку, експлуатаціїліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання тамеліорації, а також інших потреб… '»
Отже, до об'єктів нерухомості слід відноситинайцінніші та загальнозначущі об'єкти основних засобів і такі об'єктинерухомості, як земля й надра, що мають велике економічне та стратегічнезначення для будь-якої держави в усі часи.§ 1.2 Кондомініум
Специфічним різновидом об'єктів нерухомості є кондомініум- єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку увстановлених межах і розташовані на ній житлові будівлі, інші об'єктинерухомості, в яких окремі частини, призначені для проживання чи іншої мети (приміщення)знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, суб'єктів, муніципальних утворень(домовласників) — приватній, державній, муніципальній та іншій формахвласності, а решта частин (загальне майно) знаходиться в їх загальній пайовійвласності.
Будь-який житловий багатоквартирний будинок єєдиною та цілісною конструкцією. Проте, з позицій використання її дляпроживання ця конструкція є неоднорідною.
До складу будинку входить майно, яке може бутивідособлене, тобто яким можна володіти, користуватися та розпоряджатисяодноосібно («виключно») без нанесення збитків правам й інтересам іншихвласників аналогічного відособленого майна. Таким майном у будинку є ізольованіприміщення, призначені для житла або квартири (комплекси житлових і нежитловихприміщень). Приміщенням вважається одиниця комплексу нерухомого майна,призначена для самостійного використання для житлової, нежитлової або іншоїмети. Загальне майно — частини комплексу нерухомого майна, призначені дляобслуговування, користування та доступу до приміщення й тісно пов'язані з нимпризначенням.
Стіни, що розділяють приміщення, несучіконструкції, місця «загального користування», необхідні для доступу всвої приміщення, можуть бути лише загальними для власників різних приміщень.
Таким чином, зазначені об'єкти в квартирах, щоналежать на правах власності певним особам, це — пласт обробки на стінах іперекриттях (прошарок штукатурки, фарби, шпалер), а також такі компонентиводопровідних й інших інженерно-технічних систем, які можуть бути відокремленівід загальних без збитку для інтересів і прав власників інших приміщень. Цемайно складає приблизно 10-15% від вартості будівництва будинку.
Загальне майно без якого не може існувати абовикористовуватися за призначенням відособлене (особисте) майно, квартира (приміщення)складає приблизно 85-90% від вартості будівлі. Це майно є неподільним. Цеозначає, що будь-який власник приміщення — «житла» повинен володітиодночасно правами особистої власності на «житло» й правом пайовоївласності на загальне майно.
Збереження за власниками приміщень в будь-якійбудівлі чи споруді права власності на загальне, неподільне майно, є чинникомоб'єднання власників житла в єдиний соціальний організм з метою експлуатаціїзагального майна.
Отже, кондомініум — це, перш за все, формаправа власності або володіння на правах власності. Найважливішою особливістюкондомініума є індивідуальне володіння окремими площами на правах власності,тоді як місця загального користування і устаткування, необхідне дляобслуговування площ, що побудовані для індивідуальної власності, знаходяться вспільному володінні.
Структура кондомініума приведена на рис.1.2
/>
До загального майна відносять: усіінженерно-технічні та інші системи, без доступу й користування котриминеможливо експлуатувати відокремлені види нерухомого майна (приміщення),включаючи земельну ділянку, на якій знаходяться площі, що належатьіндивідуальним власникам; зовнішні стіни і дах будівлі; внутрішні приміщення (вестибюлі,коридори, комори); сходові майданчики і прольоти; ліфти, електричні кабелі ймеханічне устаткування.
На відміну від площ, що належатьіндивідуальним власникам, які можуть свою власність виділити та продати,використати заставу, здати в оренду, тобто розпорядитися нею на свій розсуд,нерухомість у спільній власності є «неподільною»: її не можнапродати, використати як заставу або управляти нею без згоди співвласників. Такаспільна власність не може бути розділена за вимогою окремого власника. Часткавласника нерухомості, що знаходиться в спільному володінні, невіддільна відтієї, що належить йому на правах індивідуальної власності в кондомініумі та неможе бути передана іншій особі. По суті, це означає, що відповідна частка зправа власності на вказане загальне майно завжди відповідає частці прававласності на житло. Таким чином, власність на житло спільно з правом власностіна частку загального майна характеризує правовий статус «житла».
Кондомініум — організація «самоуправлінська»,а діяльність у досягненні спільної мети — є самоврядуванням. Тобто реалізаціяправ на багатоквартирний будинок4 здійснюється шляхом самоврядування.Кожний власник квартири не має право, а зобов'язаний самостійно нести тягарсвоєї власності, у тому числі брати участь в спільному управлінніексплуатацією.
Виходячи з вищесказаного необхідно відзначити,що кондомініум є вимушеною та обов'язковою організацією власників квартир (а несуспільно-добровільною). Організаційно-правова форма може бути різною. Найпоширенішимиформами прояву її є «житлові кооперативи» та «товариствавласників житла».
Житловий кооператив — організація, в якійвласники житла об'єднують свої частки загального майна та вносять їх як пайовийвнесок у статутний капітал кооперативу. За такої форми організації виникаютьдва власники майна: власники житла і формальний власник загального майна увигляді кооперативу. Розподіл майна між різними власниками не є антагонізмом,оскільки кооператив є об'єднанням тих самих власників житла. Кооператив єнайпростішою системою об'єднаного володіння власників природної (локальної) монополіїта своєрідною моделлю «муніципальних і державних систем».
Товариство власників житла (квартир) (ТВЖ) — цеоб'єднання власників житла, за умови утворення якого всі учасники зберігають засобою обидва види майнової власності (індивідуальну власність на квартиру тачастку власності на загальне майно). Вони вносять в організацію свою частку вуправлінні загальним майном. У такій організації кожен власник має числоголосів, пропорційне площі його відособленого житла або вартості внеску вбудівництво загального майна.
Створювати ТВЖ необхідно ще на стадіїбудівництва та з метою подальшої експлуатації житлового будинку. Плануватистворення й основи діяльності майбутнього ТВЖ необхідно забудовнику, діючи накористь всіх пайових забудовників і кожному пайовому учаснику будівництва підчас укладання договору про пайову участь в будівництві житлового будинку. Тутзакладаються умови, правила і норми, які забезпечать не лише правовий механізмвідносин, але й необхідні усім учасникам умови створення та функціонування ТВЖ.
В концепції кондомініума визначаються не лишеформи власності, але й права власників (умови й обмеження для них). По суті,кондомініум як форма власності, обмежує права користування і володіннянерухомістю, щоб виключити використання одними особами своїх прав власників зарахунок права інших. Дана форма власності звичайно встановлює обмеження напорядок розпорядження майном.
Необхідність в таких обмеженнях очевидна. Нерухомість,що знаходиться у власності кондомініума, стає джерелом виникнення певноївзаємозалежності її співвласників у питаннях експлуатації їх власності. Це,зокрема, відноситься до загального майна, місць загального користування іінженерно-технічного устаткування. Наприклад, якщо власність знаходиться вспільному володінні, рішення про те, чи вносити й коли свою частку коштів дляпроведення необхідних ремонтних робіт і експлуатації будівлі, не можутьприйматися власниками лише на власний розсуд1
Товариство власників житла дозволяє, окріміншого, займатися продажем об'єктів нерухомості, що входять до складу кондомініумай знаходяться у власності товариства. Договори від імені товариства укладаєйого правління.
В українському законодавстві право власностіволодіння спільними об'єктами користування нерухомістю обумовлене ЦКУ (глава26, 28) та Житловим кодексом України.
§ 1.3 Суть об'єктів нерухомості
З погляду економіки об'єкт можна розглядати: якблаго і Ак джерело доходу (рис.1.3).
В економічній теорії поняття «благо»означає будь-який об'єкт споживацького вибору, здатний дати певне задоволенняспоживачеві (підвищити рівень його добробуту). Благами можуть виступати якпредмети, так і дії (в даному випадку об'єкти нерухомості та послуги, щонадаються на ринку нерухомості). Необхідно відзначити, що при цьому не маєрізниці між благами матеріального й нематеріального характеру.
Характеристики, які визначають суть об'єктівнерухомості, можна розподілити на загальні та ті, що належать до певногооб'єкта. Так, наприклад, земля як благо виконує функції життєзабезпечення людейв сільській місцевості, соціально-територіального розвитку України. Як джерелодоходу земля є базою сільськогосподарського виробництва, самостійним складним (векономічному зв'язку з побудованими будівлями, спорудами і т.д.) об'єктомінвестування, частиною національного багатства, базою оподаткування об'єктівнерухомості, джерелом природних ресурсів (єдиним з усіх об'єктів нерухомості).
Житлові об'єкти нерухомості можутьрозглядатися як пряме і непряме джерело доходу. Житло як об'єкт купівлі-продажує прямим, а житлове будівництво — непрямим джерелом доходу, оскільки сприяєрозвитку виробництва будівельних матеріалів, проектної діяльності, будівництваоб'єктів інфраструктури, підприємств торгівлі, дорожнього будівництва, міськоготранспорту тощо.
Автомобільні дороги як об'єкти нерухомостіможна представити як блага, призначені для подолання просторових меж і якджерело доходу. Останнім часом все більший розвиток одержують платніавтомобільні дороги, надаючи комерційні послуги (швидкісний проїзд,комфортність пересування, сприятливе екологічне середовище) і виступаючиджерелом доходів для власників.
«Благо» володіння об'єктомнерухомості та отримання доходів від його використання невід'ємне відпов'язаних з />/>цим витрат іризику. На власника покладається обов'язок утримання об'єкта нерухомості вналежному стані (охорона, ремонт тощо), за умов, що цей «тягар» непокладений на іншу особу (наприклад, охорона об'єкта нерухомості — наспеціально найнятих осіб або організацію, управління нерухомим майном банкрута- на конкурсного керівника і т.д.).
/>
 
Власник також ризикує у випадку зникненняабо псування об'єкта нерухомості, тобто його втрати або пошкодження Перенесення ризику випадкової втрати або псування майна на інших осібможливе за умов договору власника з ними (наприклад, за умов оренди задоговором), а також за законом (зокрема, такий ризик може нести опікун якдовірчий керівник об'єктом нерухомості власника-підлеглого, а також унітарнепідприємство як суб'єкт права господарювання).
Маючи за складову земельну ділянку, всі штучніспоруди як об'єкти нерухомості характеризуються родовими ознаками (рис.1.4),які дозволяють відрізнити їх від не пов'язаних із землею об'єктів.
Стаціонарність, нерухомість — характеризує міцний фізичний зв'язок об'єкта нерухомості із земноюповерхнею і неможливість його переміщення в просторі без фізичного руйнування інанесення збитків, що зробить його непридатним для подальшого використання.
Матеріальність — об'єктнерухомості завжди функціонує в натурально-речовинній і вартісній формах. Фізичніхарактеристики об'єкта нерухомості включають дані про його розміри і форму,недоліки, навколишнє середовище, під’їзднішляхи, об'єкти комунальних послуг, поверхні й шари підґрунтя, ландшафт. Сукупністьцих характеристик визначає корисність фізичного об'єкта, яка і складає основувартості об'єкта нерухомості. Проте сама по собі корисність не визначаєвартість. Будь-який фізичний об'єкт має вартість, маючи в тій чи іншій мірітакі характеристики, як придатність і обмежений характер пропозиції. Обмеженістьпропозиції сприяє підвищенню вартості. Соціальні ідеали й стандарти, економічнадіяльність, закони, урядові рішення та дії, природні сили впливають наповедінку людей, обумовлюючи зміну вартості об'єкта нерухомості.
Довговічність об'єктівнерухомості практично вище довговічності усіх відомих інших товарів, окрімокремих видів коштовного каміння й виробів з рідкісних металів. Наприклад,тривалість кругообігу землі за раціонального її використання нескінченна, апорушення правил експлуатації призведуть до необоротних втрат.
Окрім основних родових ознак об'єктівнерухомості, можна виділити їх власні ознаки (рис.1.4), які визначаютьсяконкретними показниками залежно від виду об'єктів нерухомості. Практичнонеможливо вести мову про дві однакові земельні ділянки, квартири, будови,оскільки у них обов'язково будуть відмінності в розташуванні відносно до іншихоб'єктів нерухомості, до інфраструктури і навіть до сторін світу, що вказує на.різнорідність, унікальність і неповторність кожного об'єкта нерухомості.
 
/>
Об'єкти нерухомості мають високу економічнуцінність, оскільки призначені для тривалого користування та не зникають впроцесі використання. Як правило, об'єкти нерухомості відрізняютьсяконструктивною складністю й підтримка їх в належному стані вимагає великихвитрат.
Суть об'єктів нерухомості полягає втриєдності категорій: матеріальна (фізична), правова і економічна (рис. 1.5).
/>
1.4 Життєвий цикл об'єктів нерухомості
Життєвий цикл об'єкта нерухомості як фізичногооб'єкта — це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від задуму доліквідації (утилізації). Життєвий цикл такого об'єкта прийнято встановлювати втакому порядку: задум народження — зрілість — старіння і смерть. Кожній стадіїжиттєвого циклу об'єкта нерухомості властиві ряд етапів, заходів, дій:
Передпроектна (початкова) стадія включає: аналіз ринку нерухомості, вибір об'єкта нерухомості,формування стратегії проекту, інвестиційний аналіз, оформлення відповідноїдокументації, залучення кредитних інвестиційних засобів.
Стадія проектування включає: розробку фінансової схеми, організацію фінансування, вибір архітектурно-інженерноїгрупи, керівництво проектуванням.
Очевидно, що на перших двох стадіях прибутокне утворюється, оскільки вони носять мотиваційний характер. Основні завданняцього періоду — скорочення тривалості цих стадій, підвищення споживчих якостейоб'єктів нерухомості та найголовніше: мінімізація експлуатаційних витрат навсіх стадіях життєвого циклу об'єкта нерухомості. На жаль, слід визнати, щоконцепція розрахунку витрат з урахуванням повного життєвого циклу частішеобговорюється, ніж застосовується на практиці. Суть цієї концепції в тому, щоухвалюючи рішення про будівництво об'єкта нерухомості, власник «прирікає»себе на сукупність витрат, нерозривно пов'язаних з володінням об'єктомнерухомості. Ці витрати отримали назву — вартість володіння власністю. Розрахуноквитрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості можевикористовуватися, наприклад, для порівняння двох способів досягнення однієї йтої самої мети — побудувати об'єкт нерухомості або ж орендувати його і ін. Нарівні проекту розрахунок витрат з урахуванням життєвого циклу може бутивикористаний, наприклад для того, щоб ухвалити рішення про те, чи варто впроцесі обробки в коридорі уздовж стін закріпити декоративну дошку або щорічнофарбувати стіни.
Раціонально побудована система розрахункувитрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості дозволяєспівставити дії, що забезпечують різну тривалість життя елементів об'єктанерухомості. Слід зазначити, що економію, яка може бути досягнута в результатіреалізації проекту, ікіжко ідентифікувати,ще складніше кількісно оцінити і дуже складно документально підтвердити.
Витрати на реалізацію значних проектівбудівництва або реконструкції досить високі, тому особливу увагу слід приділитиконтролю всіх видів витрат. Як правило економія є величина змінна.
Рішення, що приймаються власником пробудівництво (придбання) об'єкта нерухомості лише на основі аналізу початкової ціни (придбання, будівництво, оренда),в більшості і моїй не найкращі рішення і часто виявляються просто неправильними.Безумовно, це завдання (розрахунок витрат з урахуванням повного життєвого циклуоб'єкта нерухомості) є досить складним, та варто докласти зусилля для йогорозв'язання, адже в результатібуде закладено фундамент для формування щорічних бюджетів на весь періодексплуатації об'єкта нерухомості.
3. Стадія будівництва полягає у виборіпідрядника: координації ведення будівельних робіт і контролі якостібудівництва, кошторисів надходжень та витрат. На даній стадії з'являютьсяреальні докази відповідності об'єкта, який будується, вимогам певного сегментуринку нерухомості, що обумовлено логікою його життєвого циклу. На цій стадіїрозв'язуються задачі збільшення частки потенційних споживачів, оскількизростання об'єму пропозицій та, відповідно, прибутку свідчить про достатньошироке ринкове визнання.
Сучасна ситуація в економіці змушує учасниківінвестиційних проектів ущільнювати графіки робіт з реалізації конкретногобудівельного проекту з тією метою, щоб його результати почали приносити користьу обраному напрямі підприємницької діяльності якомога раніше. Тому будівельніроботи, як правило, починаються на стадії проектування (до повного завершеннярозробки проекту), що вимагає високого ступеня координації дії всіх учасниківпроекту. Така організація будівництва призводить до істотної економії (від 5 до10%) за рахунок зниження вартості капіталу (скорочення обсягів і термінівзапозичення) за рахунок більш раннього введення в експлуатацію об'єктанерухомості, а також до появи принципово нових бізнес-рішень. На цій стадіїфірма може досягнути суттєвого скорочення витрат при правильному виборі формиуправління будівництвом, а саме: управління проектом або генпідрядний договір.
Організація будівництва за формою управлінняпроектом дуже поширена в країнах з розвинутою ринковою економікою й має певніперспективи в нашій країні, особливо при реалізації проектів багатоповерховихбудівель, оскільки єдине управління циклом «проектування-будівництво»скорочує час виконання проекту, завдяки чому досягається загальна економія (до10%) засобів і створюються умови для ефективного контролю за усіма видамивитрат.
У вітчизняній практиці поширеніший підряднийпринцип будівництва об'єктів, коли за договором будівельного підряду будівельнаорганізація-підрядчик зобов'язана у встановлений термін побудувати за завданнямзамовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовникзобов'язаний створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийнятиїх результат й сплатити обумовлену ціну.
Звичайно, замовник обирає одну будівельнуорганізацію на роль генерального підрядника, укладає з нею договір на веськомплекс робіт. При будівництві великих об'єктів замовник (забудовник) можепризначити декілька генпідрядних організацій, кожна з яких відповідає за певнуділянку та працює під безпосереднім контролем представників замовника.
У вітчизняній практиці архітектурно-проектніорганізації не контролюють якість будівельно-монтажних робіт. Проектувальникиобмежуються лише періодичними відвідинами будівельного майданчика з тією метою,щоб переконатися, що всі їх рекомендації враховані при реалізації проекту. Втакому випадку контроль за якістю робіт виконує замовник (забудовник). Окрімконтролю якості при реалізації великих проектів необхідно запрошувати зовнішніхекспертів (за відсутності власних професіоналів) для оцінки вартості робіт тадотримання графіка виконання окремих операцій й усього комплексу робіт, збухгалтерського обліку та аудиту, вирішення питань правового характеру,взаємодії з контролюючими органами і представниками місцевої влади.
Порядок прийому об'єктів до експлуатаціїдосить повно регламентований нормативними документами.
Стадія експлуатації об'єкта нерухомості включає експлуатацію об'єктів, їх обслуговування і ремонт.
Експлуатація об'єктів нерухомості включає такінапрями: експлуатація устаткування приміщень; матеріальний облік; протипожежнаохорона і техніка безпеки; управління: комунікаціями, утилізацією та переробкоювідходів, переміщеннями й переїздами, змінами і перебудовою; усунення аварійнихситуацій, забезпечення експлуатації та ремонту, установка меблів і охоронаоб'єкта.
Не існує єдиного визначення поняття «устаткуванняприміщень», але їх основу складають такі системи: опалювання, вентиляції,кондиціонування; основне електричне устаткування, системи тепло — іводопостачання, водовідведення; системи механічного та електричноговертикального й горизонтального транспортування (ліфти, ескалатори).
Ключовими чинниками ефективної експлуатаціїустаткування є централізоване управління будівлею, куди входить службазабезпечення охорони та безпеки (включаючи питання протипожежної охорони йтехніки безпеки), центр з експлуатації будівель. При цьому у більшості проектівсучасних будівель передбачено автоматизовані системи обслуговування будівель. Деякікерівні компанії організовують єдині системи управління будівлями і щорокувносять в них нові параметри, особливо з урахуванням тенденцій розповсюдженняіндивідуально контрольованого середовища.
Останнім часом важливість функції безпекизросла через загрозу тероризму, випадків помсти, зростання злочинності тощо. Тому,все більша кількість організацій прагне влаштувати безпечне робоче середовище,адже значення безпеки зростає. Як правило, системи охорони (у тому числі йпротипожежної), технічної безпеки розробляються та реалізуються з урахуваннямспецифічних потреб і призначення об'єктів нерухомості.
Управління комунікаціями є функцією, якавизначається сутністю об'єкта нерухомості. Телефон і телефонна інфраструктуравсе ширше використовуються для забезпечення послуг зв'язку, факсиміле,телетексту, передачі-приймання даних. Потенціал цих послуг розширюється задопомогою розповсюдження волоконно-оптичного зв'язку. Окрім телефонізації,розвивається комп'ютеризація (мережі зв'язку комп'ютерів), автоматизаціяробочих місць.
Електронна або інформаційна безпека включаєзабезпечення інформаційного захисту на електронних пристроях, частково упрограмному забезпеченні, а також для банку даних організації.
Процес утилізації шкідливих відходів приексплуатації об'єктів нерухомості включає ряд складних управлінських завданьутилізації, наприклад люмінесцентних ламп, щоб позбавитись одночасно і відшкідливих відходів. Як правило, керівник об'єкта нерухомості укладає договір зорганізаціями, які спеціалізуються на їх захороненні та утилізації. Сутьпереробки полягає в відокремленому зборі та перепродажу або знищенні відходів. Звичайно,відходи поділяються на категорії: папір, скло (листове, пляшки), металобрухт (сталь,чавун, алюміній), пінопласт, моторні мастила, шини тощо.
Управління переміщенням у процесі виробництвата експлуатації об'єктів нерухомості є управлінням рухом співробітників різнихпідрозділів, який викликаний збільшенням або скороченням персоналу, припиненнямабо надбавкою оренди об'єктів чи переходом в інші приміщення.
В процесі експлуатації об'єкта нерухомостічасто доводиться виконувати роботи зі зміни об'єкта нерухомості чи то йогоскладових частин. Як показує практика, новий співробітник бажає удосконалитиробочий простір або перепланувати офісні приміщення, проте існує ряд правил,які дозволяють здійснювати ефективне управління змінами на користь організації:
простір — немає необхідності пересувати стінкуна 0, 5 м для задоволення чиїхось амбіцій;
матеріали — немає потреби використовуватипаркет з цінних порід дерева, де можна використовувати ламінат;
принципи проектування — не вбудовувати шафитам, де можна обійтися тими, що стоять окремо;
планування — не здійснювати переплануванняофісу лише тому, що хтось із співробітників бажає сидіти напроти вікна;
інженерне забезпечення — не встановлювати поп'ять розеток на кожній стіні, а необхідно забезпечити належний доступ доелектричних і інформаційних входів.
Аварійні ситуації можуть виникнути у будь-якийчас, ніхто КС застрахований від пожежі, затоплення, вандалізму або Навіть відтаких ситуацій, як повінь, землетрус тощо. Єдиної форми плану заходів щодоліквідації аварій не існує, у кожному конкретному випадку призначаєтьсявідповідальний за той чи інший об'єкт і розробляється інструкція, за якою він повинендіяти. Організації повинні проводити оцінку ступеня і вразливості та розроблятиплан заходів.
Після усунення наслідків аварій слід виконатитакі роботи:
перевірити всі сталеві конструкції на предметпошкодження від нагрівання;
знайти пошкодження від продуктів згоряння;
перевірити все комунікаційне та офіснеустаткування й інші системи об'єкта нерухомості на предмет корозії й вогкості;
перевірити електропровід та інші комунікаціїна наявність конденсату (в холодний час);
перевірити котельне устаткування;
очистити системи від цвілі та інших шкідливихматеріалів у випадку пошкодження тощо.
Меблі — рівноправний елемент об'єктанерухомості, тому необхідно здійснювати їх огляд і ремонт відповідно до планупрофілактичних робіт. Обслуговування й ремонт. Як показує практика,переважна більшість власників об'єктів нерухомості не виділяє достатніх коштівна утримання та ремонт будівель і споруд. Складається ситуація, коли об'єктинерухомості вводяться в експлуатацію, а кошти на підтримку їх в робочому станіне виділяються. Причин тут багато: від бажання швидко досягти певної мети донерозуміння наслідків подібного кроку, бо матеріальні докази виявляються черездекілька років.
Витрати на виправлення цих наслідків (довготривалогонедофінансування) майже завжди перевищують вартість робіт з обслуговування йремонту, які могли б запобігти цим дефектам.
Обслуговування — роботи,виконані для забезпечення первинного оцінного терміну корисної експлуатаціїоб'єктів нерухомості, які не ведуть до збільшення його вартості, алезапобігають старінню й виходу з ладу окремих елементів. Мета обслуговування — попередженняпередчасного старіння об'єкта нерухомості.
Ремонт — роботи звідновлення пошкоджень або зносу об'єкта нерухомості до нормальногоексплуатаційного стану. Мета ремонту — відновлення об'єкта нерухомості.
Ремонтні роботи розподіляються на дрібні йзначні. Дрібний ремонт виконується в рамках забезпечення експлуатації об'єктанерухомості. Він не подовжує термін служби об'єкта й не збільшує його вартість.Його тривалість за часом 1-2 дні. Значний ремонт належить до заходів, щопродовжують термін служби об'єкта нерухомості, але не збільшують його вартість.Триває більше двох днів.
Заміна — це процес заміщення старих фондів, щовходять до складу об'єкта нерухомості на аналогічну одиницю. Предметом заміни єосновні фонди, які стали непридатними або морально застаріли.
Основна мета обслуговування об'єктанерухомості — забезпечення безперебійного користування за його прямимпризначенням — включає:
щоденне прибирання (для підтримкипрезентабельного вигляду);
своєчасне виправлення дрібних дефектів;
здійснення суттєвого ремонту;
розробка заходів щодо скорочення й мінімізаціїсукупних витрат на експлуатацію та обслуговування;
раціональна робота комунальних служб (призабезпеченні надійності), що обслуговують об'єкт нерухомості.
постійний контроль і аналіз витрат зобслуговування і ремонту об'єкта;
складання графіків проведення робіт, контрольза їх виконанням;
звітність з об'єкта нерухомості в цілому і загрупами устаткування зокрема.
На практиці існує безліч різних підходів щодозабезпечення експлуатації та ремонту, наприклад:
ремонт за потребами;
періодичний ремонт (наприклад, заміна м'якоїкрівлі через 10 років);
профілактичне обслуговування устаткування;
аварійне обслуговування;
ремонт (заміна вікон).
Стадія закриття об'єкта — повна ліквідаціяйого первинних і набутих функцій, — у результаті або знос, або якісно новийрозвиток.
Ця стадія життєвого циклу об'єкта нерухомостітакож вимагає значних витрат на ліквідацію. Ці витрати є наслідком фактуволодіння об'єктом нерухомості. У випадку, якщо об'єкт нерухомості отримуєновий якісний розвиток, то витрати на зміну відносяться до витрат володіння зурахуванням нової функції. Життєвий цикл об'єкта нерухомості підкоряєтьсявизначеним закономірностям і включає термін економічного та фізичного життя(рис.1.6):
1. Термін економічного життя, тобтоперіод часу, протягом якого об'єкт може бути використаний як джерело прибутку. Термінекономічного життя завершується, коли удосконалення перестають давати прибутокдо вартості об'єкта.
/>
 
Час життя, тобтовідрізок часу, коли об'єкт існує й в ньому можна жити або працювати.
Типовий термін фізичного життя, визначений нормативними актами чинного законодавства.
З погляду періоду життя об'єкта нерухомостівиділяють такі терміни, як:
Ефективний вік, щовідображає вік об'єкта залежно від його зовнішнього вигляду, технічного стану іт.д.
Хронологічний (фактичний) вік, що відповідає періоду перебування об'єкта в експлуатації з моменту йоговведення.
Термін економічного життя, що залишився, використовується з метою оцінки об'єктаекспертом-оцінювачем і складає період від дати оцінки до закінченняекономічного життя об'єкта. Життєвий цикл об'єкта нерухомості поділяється натри етапи (рис.1.7).
Кожний етап включає певні заходи та діївласника.
/>