Содержание
Введение
1. Общая часть
1.1 Определение основных вопросов оценки
1.2 Сбор, проверка и анализ информации
1.3 Анализ наиболее эффективного использования земельногоучастка
1.4 Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов коценке и согласование полученных результатов
1.5 Подготовка отчета об оценке
2. Экономическая часть
2.1 Расчет стоимости недвижимости затратным подходом
2.2 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом
2.3 Расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом
2.4 Согласование стоимости оцениваемого объекта проводим втаблице 2.5
Заключение
Список использованных источников
Введение
Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определитьлибо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права арендыземельного участка. Очевидно, что оценка объекта недвижимости, такого как земельныйучасток, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов,а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей,и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участкаэквивалентной полезности.
Рыночная оценка стоимости земли так же зависит от ожидаемой величины,срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный периодвремени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учетадоходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательскойдеятельности.
Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяетсяво времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, приэтом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночнаястоимость земли также изменяется.
В данной работе проводится оценка стоимости недвижимости тремяподходами и оценка согласованной стоимости.
1. Общая часть1.1 Определение основных вопросов оценки
На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:
цель оценки;
стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.
При оценке земельного участка необходимо четко определить следующиепризнаки, характеризующие правовой режим его использования:
категория земель, в границах которых расположен земельный участок.Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая,производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственногоиспользования, военных объектов и др.;
разрешенное использование земельного участка;
форма собственности;
кадастровый номер;
сервитута и ограничения вещных прав на земельный участок;
наличие застройки;
определение даты проведения оценки. Дата определения стоимостиземельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотраоценщиком.1.2 Сбор, проверка и анализ информации
Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общиеи специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующейприродные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимостьземельного участка в масштабах района его расположения.
Сбор специальных данных предполагает анализ детальнойинформации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются вотчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения,анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости,для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое вниманиеобращается на шесть разделов, приводимых ниже.
Юридическое описание и регистрационные данные:
договор на передачу титула собственности;
документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;
информация о собственнике или арендаторе;
характеристика сервитутов;
правила зонирования и функционального использования;
градостроительные требования к землепользованию (градостроительныерегламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);
различного рода ограничения: законодательные, административные,санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению,водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации идругие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры приподключении к ним.
Физические характеристики земельного участка.
Описание размера и формы земельного участка включает его размеры,фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимуществаили недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участоки анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности.Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данногорайона. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости отего вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригоднымдля дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой илипромышленной деятельности.
Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участка,выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическуюособенность, признаваемую рынком.
Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказываетвлияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования.Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношениемфронтальной границы и глубины. Оценщику следует учитывать это обстоятельство в ходеопределения стоимости участков с необычной формой или размером. Тенденции стоимостимогут быть выявлены из данных о рыночных продажах или из аренды участков различныхразмеров.
К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:
размер (площадь);
форма (конфигурация);
топография (рельеф);
ландшафт;
инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательскихработ (если они проводились);
состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки ит.п.).
Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры,расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивныехарактеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
Характеристика местоположения и прилегающей территории:
использование примыкающих участков (жилье, административные,коммерческие, промышленные здания и т.п.);
ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояниедорог;
близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
состояние окружающей среды;
негативное воздействие природных, экологических и социальныхфакторов:
природные — подверженность района местоположения участка затоплениям,оползням, землетрясениям, близкое залегание грунтовых вод,
экологические — изменение химических свойств атмосферы, почвыи воды, электромагнитное и радиационное излучение и пр.
Анализ экономических факторов:
цены соседних участков;
наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможностьих прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод,канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);
данные о продажах аналогичных земельных участков;
данные о стоимости аренды земельных участков;
данные о затратах на новое строительство или на улучшения объектадля его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальнойэксплуатации);
данные о доходах и затратах от использования объекта;
этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:
находится в эксплуатации,
временно не эксплуатируется,
земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.
Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.
К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участоки его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.
Источники информации.
Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территориии изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественностимежду тем, что записано в документах, и тем, что реально существует.
Получение информации от собственника объекта и представителейэксплуатационных служб.
Исследование земельного рынка и практики продаж.
1.3 Анализ наиболее эффективного использования земельногоучастка
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя изего наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использованияземельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующимтребованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетнаявеличина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается какс точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, таки с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта.НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделенияна отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.
Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущимиспользованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характераиспользования участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущербаокружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:
целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестностиоцениваемого земельного участка;
текущее использование земельного участка;
перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.1.4 Расчет рыночной стоимости на основе трех подходовк оценке и согласование полученных результатов
В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведенииоценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительныйи доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходовоценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступнойдля использования того или иного метода рыночной информации.
В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимостиземельных участков рекомендуется использовать:
метод сравнения продаж;
метод выделения;
метод распределения;
метод капитализации земельной ренты;
метод остатка;
метод предполагаемого использования.
Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны насравнительном подходе. На доходном подходе основаны методы капитализацииземельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратногоподхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельногоучастка используются в методе остатка и методе выделения.
Каждый из этих методов может привести к получению различных величинстоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвеситьдостоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величинустоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величинарыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единойвеличины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазонавеличин).1.5 Подготовка отчета об оценке
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчетаоб оценке.
Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся формапредставления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и всфере оценки объектов недвижимости в целом.
Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов,причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональномуназначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняетвосприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильностьполученных результатов.
При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельногоучастка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:
своевременное составление в письменной форме и передача заказчикуотчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своихобязанностей, возложенных на него договором;
отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводитьв заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценкиземельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельногоучастка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленноготолкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;
если при проведении оценки земельного участка определяется нерыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерииустановления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определениярыночной стоимости земельного участка;
отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнениюоценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им методарасчета стоимости конкретного земельного участка;
для проведения оценки земельных участков законодательством РоссийскойФедерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов (например, по кадастровойоценке земель поселений);
отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется егопечатью.
2. Экономическая часть2.1 Расчет стоимости недвижимости затратным подходом
Требуется определить стоимость частного дома вместе со строениями,если стоимость 1 м2 земли составляет 120 рублей; цена нового строительства 1м2- 6000 рублей; предпринимательская прибыль — 30%.
Площадь земельного участка определяется по формуле (2.1)
S= a*b (2.1),
где а — длина земельного участка, м
b — ширина земельного участка, м
S= 40*20 = 800 м2
Расчет стоимости нового строительства рассчитывается по формуле(2.2)
Снс= Снс 1м2 * Sзд + П (2.2),
где Снс — стоимость нового строительства, руб
Снс 1м2 — стоимость нового строительства 1 м2, руб
Sзд — площадь здания (по наружной), м2
П — предпринимательская прибыль, руб.
Снс = 6000*64 + 28800 = 412800 руб
Расчет стоимости земельного участка определяется по формуле(2.3)
Сзу= Сзу 1м2 * S (2.3),
где Сзу — стоимость земельного участка, руб
Сзу 1м2 — стоимость 1м2 земли, руб
S — площадь земельного участка, м2.
Сзу = 120*800 = 96000 руб
Расчет стоимости объекта недвижимости вместе со строениями определяетсяпо формуле (2.4)
С= Снс + Сзу — И (2.4),
где С — стоимость объекта недвижимости вместе со строениями,руб
Снс — стоимость нового строительства, руб
Сзу — стоимость земельного участка, руб
И — износ, руб.
С= 412800+96000-27945 = 480855 руб
Расчет величины физического износа приведен в таблице.
Таблица 2.1 Расчет физического износаНомер по порядку Конструктивные элементы здания Удельный вес в % Ст-ть нового строительства Износ в % Износ в руб. 1 Фундамент 8 33024 5 1651 2 Стены и перегородки 33 136224 8 10898 3 Перекрытия 18 74304 9 6687 4 Кровля 5 20640 3 619 5 Полы 14 57792 7 4045 6 Проемы 8 33024 1 330 7 Отделочные работы 6 24768 7 1734 8 Инженерное оборудование 8 33024 6 1981 /> Всего 100 412800 46 27945 2.2 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом
2.2.1 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом производим поформуле (2.5)
С= ЧОД / К (2.5),
где С — стоимость объекта недвижимости вместе со строениями,руб
К — ставка капитализации, %
С= 80909/0,09 = 898988 руб.
Ставку капитализации возьмем равной 9%.
Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 2.2
Таблица 2.2 Расчет чистого операционного дохода№ Наименование показателя Единица измерения Значение показателя 1 Ставка арендной платы за месяц руб/м2 150 2 Площадь оцениваемого помещения м2 50,76 3 Ставка капитализации % 9 4 Потенциальный валовый доход за год руб 91368 5 Убытки от недозагрузки помещения (1%) руб 913 6 Действительный валовый доход руб 90455 7 Расходы на страхование (10%) руб 9046 8 Налог на имущество (0,1%) руб 212 9 Налог на землю (0,3%) руб 288 10 Чистый операционный доход руб 80909
2.3 Расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом
2.3.1 Имеется информация о сделках купли-продажи пяти сравниваемых объектовв загородном районе
Информация об объектах приведена в таблице 2.3
Таблица 2.3 Информацияоб аналогичных сделках с объектами недвижимостиХарактеристики объекта Оцениваемый объект Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5 Цена продажи, тыс.руб /> 621 855 724 619 687 Площадь дома 50,7 45 75 55 42 62 Динамика сделок на рынке /> полгода назад полгода назад месяц назад
2 недели
назад год назад Площадь садового участка 800 800 800 800 600 600 Число комнат 2 2 2 2 3 3 Транспортная доступность /> лучше аналог аналог аналог аналог
2.3.2 Взяв за единицу сравнения цену продажи 1м2, проведем корректировки,занеся данные в таблицу 2.4
Таблица 2.4 Расчет корректировкиХарактеристики объекта Оцениваемый объект Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5 Цена продажи 1м2, тыс. руб - 13,8 11,4 13,2 14,7 11,1 Динамика сделок на рынке - полгода назад полгода назад месяц назад 2 недели назад год назад Корректировка, % - 16,2 16,2 32,4 Скорректированная цена продажи 1м2, тыс руб - 16,03 13,25 13,2 14,7 14,7 Транспортная доступность /> лучше аналог аналог аналог аналог Корректировка, руб - -2,78 - - - - Размер участка, м2 800 800 800 800 600 600 Число комнат 2 2 2 2 3 3 Корректировка - - - - -1,5 -1,5 Скорректированная цена продажи 1м2, тыс руб 13,2 13,2 13,2 13,2 13,2 13,2
2.3.3 Рассчитав цены за 1 м2 каждого объекта-аналога, определим корректировкупо динамике сделок на рынке
Для этого возьмем цену квадратного метра аналога 4 и цену аналога5
(14,7-11,1) / 11,1 * 100% = 32,4%
32,4% — процент разницы в динамике продаж 4 и 5 объектов, проданныхдве недели и год назад соответственно.
2.3.4 Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога5 и занесем ее в таблицу 2.4
11,1+ (11,1/100 * 32,4) = 14,7 руб
2.3.5 Чтобы рассчитать корректировку 1 и 2 объектов аналогов, делимкорректировку за год на 2
32,4/2 = 16,2%
2.3.6 Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога1 и занесем ее в таблицу 2.4
13,8+ (13,8/100 * 16,2) = 16,03 руб
2.3.7 Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога2 и занесем ее в таблицу 2.4
11,4+ (11,4/100 * 16,2) = 13,25 руб
2.3.8 Далее рассчитаем корректировку на транспортную доступность первогообъекта-аналога, так как его транспортная доступность лучше, то корректировку учитываемс минусом
16,03 — 13,25 = 2,78 руб
16,03 — 2,78 = 13,2 руб
2.3.9 Чтобы рассчитать корректировку на размер участка и число комнатрассмотрим аналоги 3 и 4
13,2 — 14,7 = 1,5
Эта корректировка для аналогов 4 и 5 учитывается с минусом.
Аналог 4 14,7 — 1,5 = 13,2
Аналог 5 14,7 — 1,5 = 13,2
2.3.10 Рассчитав скорректированную цену 1м2, найдем стоимость оцениваемогообъекта по формуле (2.13)
С = Ц 1м2 * S (2.13),
где С — стоимость оцениваемого объекта, руб, Ц 1м2 — скорректированнаяцена 1м2, тыс. руб, S — площадь оцениваемого объекта, м2
С = 13,2*50,7 = 669240 руб2.4 Согласование стоимости оцениваемого объекта проводимв таблице 2.5
Таблица 2.5 Согласование стоимости Критерии согласования Затратный подход Доходный подход Сравнительный подход Полнота и достоверность информации 1 1 1 Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта 2 1 1 Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца 2 2 Способность учитывать конъюнктуру рынка недвижимости 2 Итого 5 6 2 Общая сумма баллов 13 Удельный вес каждого подхода в общей сумме баллов, % 38,46 46,16 15,38
Рассчитав удельный вес каждого подхода в общей стоимости объектанедвижимости, рассчитаем стоимость в таблице 2.6
Таблица 2.6 Расчет согласованной стоимости объекта недвижимостиВеличина стоимости, рассчитанная по подходам, руб 480855 898988 669240 Взвешенный результат, руб 184937 414972 102929 Согласованная величина стоимости объекта, руб 702838
Заключение
В данной работе была проведена оценка стоимости частного загородногодома тремя подходами и определена согласованная стоимость недвижимости.
Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимостькак сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному исравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, которыйв данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объектанедвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающегоего по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации,состояние и полезность оцениваемого объекта.
Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, посколькуучастники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимымизатратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходомоценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.
Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подходаоснована на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будетгенерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретическойточки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль.Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива.
С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов,которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода.
Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожиданияи принцип замещения.
Сравнительный подход — метод оценки рыночной стоимости объектаоценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже илиаренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынкеоцениваемого объекта до даты оценки.
Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спросаи предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяетсяв результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, вданное время и на данном рынке.
Список использованных источников
1. Книги:
1. Л.Н. Тэпман «Оценка недвижимости» под редакцией профессора В.А.Швандара, «Юнити», Москва, 2005;
2. Н.А. Щербакова «Экономика недвижимости: учебное пособие»,«Феникс», Ростов на Дону, 2002;
3. Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко «Экономика недвижимости: учебное пособие»,«КНОРУС», Москва, 2009;
4. В.Н. Смагин, В.А. Киселева «Экономика недвижимости: учебное пособие»,«ЭКСМО», Москва, 2007.
2. Ссылки на ресурсы Интернета:
5. http://www.otsenschik.ru/ocenka_zemli.shtml
6. www.blh.ru/services/? id=22
7. www.best-ocenki.ru/book2