Подходы к оценке недвижимости
1.Сравнительный подход
Сравнительныйподход к оценке — этосовокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки сего аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условияприменения сравнительного подхода:
1. Объект не долженбыть уникальным.
2. Информациядолжна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющиена стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Основные требованияк аналогу:
— аналог похожна объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
— сходные условиясделки.
Сравнительныйподход базируется на принципах:
— замещения;
— сбалансированности;
— спроса и предложения.
Этапы сравнительногоподхода:
— изучение рынка;
— сбор и проверкадостоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогахобъекта оценки;
— сравнение данныхоб отобранных аналогах и объекте оценки;
— корректировкацен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
— установлениестоимости объекта оценки.
Для определенияитоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимыхпродаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализапредыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным являетсяточное определение поправочных коэффициентов.
Преимущества сравнительногоподхода:
1. В итоговойстоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продажотражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статическиобоснован.
4. Вносятся корректировкина отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточнопрост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительногоподхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбораинформации о практических ценах продаж.
3. Проблематичностьсбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимостьот активности рынка.
5. Зависимостьот стабильности рынка.
6. Сложность согласованияданных о существенно различающихся продажах.
/>/>/>/>/>/>
2. Затратный подход
Затратный подход — = это совокупность методов оценки,основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещенияобъекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупательне заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
При примененииэтого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
В основе этогоподхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимаядля применения затратного подхода:
— уровень заработнойплаты;
— величина накладныхрасходов;
— затраты на оборудование;
— нормы прибылистроителей в данном регионе;
— рыночные ценына строительные материалы.
Этапы затратногоподхода:
— расчет стоимостиземельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
— расчет затратна новое строительство оцениваемых строений (Снс);
— расчет накопленногоизноса (Ин):
— физический износ- износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественногофизического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
— функциональныйизнос — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобнымобъектам;
— внешний износ- износ в результате изменения внешних экономических факторов;
— расчет стоимостиулучшений с учетом накопленного износа
Су=Снс-Си
— определениеитоговой стоимости недвижимости
Сзп=Сз+Су.
Преимущества затратногоподхода:
1. При оценкеновых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подходявляется целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
— анализ наилучшегои наиболее эффективного земельного участка;
— технико-экономическийанализ нового строительства и улучшений;
— оценка общественно-государственныхи специальных объектов;
— оценка объектовна малоактивных рынках;
— оценка для целейстрахования и налогообложения.
Недостатки затратногоподхода:
1. Затраты невсегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достиженияболее точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствиезатрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительствоточно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитаетсянакопленный износ.
4. Проблематичностьрасчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определениявеличины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценказемельного участка от строений.
7. Проблематичностьоценки земельных участков в России.
/>/>/>/>/>/>
3. Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости,в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количествадохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимостинедвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Основной предпосылкойрасчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Дляпреобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляетсякапитализация дохода.
Капитализациядохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимостиобъекта.
Базовая формуладоходного подхода (IRV — формула):
V=I/R
недвижимостьстоимость оценка
где V — стоимостьнедвижимости,
I — ожидаемыйдоход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционныйдоход, который способна приносить недвижимость за период,
R — норма доходаили прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации- норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают двавида капитализации:
— прямая капитализация;
— капитализациядохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализациирассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имуществак приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доходопределяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования- норма сложного процента,которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежныхпотоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходногоподхода:
1. Расчет суммывсех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительноговалового дохода.
3. Расчет расходов,связанных с объектом оценки:
— условно-постоянные;
— условно-переменные(эксплуатационные);
— резервы.
4. Определениевеличины чистого операционного дохода.
5. Преобразованиеожидаемых доходов в текущую стоимость.