/>/>/>/>Содержание
Введение
1. Методология и методы оценкистоимости бизнеса
1.1 Бизнес как объектоценки
1.2 Принципы оценкибизнеса
1.3 Подходы и методы,используемые в оценке бизнеса
2. Оценка предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР»
2.1 Общие сведенья
2.2 Основныепредложения и ограничивающие условия
2.3 Цель оценки
2.4 Рыночная стоимостьобъекта оценки
2.5 Социально –экономическое положения региона, расположения объекта оценки
2.6 Анализ среды месторасположения
2.7 Характеристикарынка предприятия
2.8 Общаяхарактеристика предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР»
2.9 Анализ финансовогосостояния предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР»
2.10 Затратный подходк оценке МУП «КНИЖНЫЙ МИР»
2.10.1 Определение рыночной стоимости недвижимого имущества
2.10.2 Оценка рыночной стоимостиземельных участков
2.10.3 Оценка рыночной стоимостиавтотранспортных средств
2.10.4 Оценка товара — материальных запасов
2.10.5 Оценка расходов будущихпериодов
2.10.6 Оценка дебиторской задолженности
2.10.7 Оценка денежных средств
2.10.8 Расчет скорректированнойвеличины чистых активов на дату оценки
2.11. Сравнительныйподход к оценке МУП «КНИЖНЫЙ МИР»
2.12 Доходный подход коценке МУП «КНИЖНЫЙ МИР
2.13 Согласованиерезультатов и окончательное суждение о стоимостиобъекта оценки
Заключение
Список литературы
Введение
Настоящая работа составлена составлен всоответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; государственными стандартами: ГОСТ Р51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1января 1999 г.; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95«Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96 «Общие понятия ипринципы оценки», СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки», СТОРОО 20-03-96 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости», СТО РОО 20-05-96«Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств», СТОРОО 21-01-95 «Оценка недвижимости», «Едиными стандартами профессиональнойпрактики оценки» и «Международными стандартами оценки» Международного комитетапо стандартам оценки имущества (TIAVSC).
Целью данной курсовой работой являетсяприобретение практических навыков по оценке стоимости бизнеса.
Задачи данной курсовой работы следующие:
1. Методология и методы оценки стоимости бизнеса.
2. Оценка предприятия на примере МУП «КНИЖНЫЙМИР».
1. Методология и методы оценкистоимости бизнеса1.1 Бизнес как объект оценки
Бизнес(англ. business), предпринимательская деятельность; дело, занятие, являющеесяисточником дохода.
Рыночные методы оценкипомогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новымресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Этаоценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимостизахотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и напривлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
На первом этапеприватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще неделали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда жеэто касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы,которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов,занижая реальную рыночную стоимость наших активов.
Оценка необходима и привторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличитьсвой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальнымисредствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежатьошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделеимущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли инедвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью. [9.c.25]
1.2 Принципы оценки бизнеса
Анализ перспективувеличения стоимости бизнеса и ее коммерческого использования должен опиратьсяна строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценкудействительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями,опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, атакже процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов,как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимостьозначает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объектасобственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий,необходимых для совершения справедливой сделки.
Принципами являются:
1. Покупатель и продавецдействуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторонсделка не является вынужденной.
2. Обе стороны обладаютвсей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь кнаилучшему удовлетворению своих интересов.
3. Объект выставлен наоткрытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальныймомент.
4. Оплата производится вденежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатойналичными.
5. Цена сделки отражаетобычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ниодной из сторон, связанных со сделкой.
6. Объект пользуетсяобычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
7. Объект достаточнодефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающееконкурентный рынок.
8. Объект наделенсвойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки. [8.c.45] 1.3 Подходы и методы, используемые в оценке бизнеса
Выделяют три основныхметода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный методи метод капитализации доходов.
Основной метод оценки — это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когдасуществует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когдаименно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобыанализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образомполучать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемогодля продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение наЗападе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим ужесформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод оценки по затратамк земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительныхслучаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается,что земля постоянна и нерасходуема, а затратный метод применяется для оценкиискусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимостьземли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земляоценивается отдельно другими методами. [15.c.83]
Вообще говоря, стоимостьземли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связис ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, вгородах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли.Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является методоценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости,и этот анализ связан с определением того вида использования, который будетприносить владельцу максимальный доход.
В последнее время спросна услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивнорасти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попыткисоздания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско:банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, котораяберется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Такимобразом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентамиэкономики в целом.
Естественно, что состороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются вквалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальнойстоимости объектов недвижимости.
Оценка необходима также врамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местногоналогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируетсяоколо 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, споявлением реальных стоимостей возможен переход к такой системеналогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости иобеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется ибезусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Стоимость услуг попрофессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемыхобъектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалистыпривлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо вчасах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта,но никогда не привязывается к его стоимости. [9.c.84]
2.Оценка предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР»2.1 Общие сведенья
В данной работе мы будемоценивать рыночную стоимость предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» где рассмотримнесколько подходов оценки бизнеса и выведем итог работы.2.2 Основные предложения и ограничивающие условия
Настоящая работа достоверна в полном объеме илишь в указанных в курсовой целях.
Описание имущества
Оценщик не принимает на себя ответственности заописание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждениеюридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемуюнедвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиямзаконодательства, если иное не оговорено специально.
Движимое и недвижимое имущество объектаоценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества идолговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально.Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положениясобственности требованиям нормативных документов государственного и местногоуровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены вкурсовой работе.
Оценщик не производил измерительных работ на местностии не принимает на себя ответственности за таковые.
Оценщик не обязан приводить полное описаниеметодик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностьюОценщика.
2.3Цель оценки
Целью оценки является определение рыночнойстоимости объекта для купли-продажи2.4 Рыночная стоимость объекта оценки
Рыночная стоимостьобъекта оценки т.е. предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» оценивается в 1700000 руб.2.5 Социально – экономическое положения региона,расположения объекта оценки
ХАБАРОВСКИЙКРАЙ, в Российской Федерации. 824,6 тыс. км2. Население 1523,3 тыс. человек (1999), гороКНИЖНЫЙ МИРое79%. 9 городов и 43 поселка гороКНИЖНЫЙ МИРого типа (1993). Включает Еврейскую АО.К Хабаровскому кр. относятся Шантарские и другие острова. Центр — Хабаровск.Большая часть территории занята горными хребтами Сихотэ-Алиня, Джугджура и др.,протягивающимися параллельно побережью Охотского и Японского морей. Климатумеренный муссонный; средние температуры января от -16 до — 40 °С, июля 14-21 °С. Осадков 500-900 мм в год.Главная река — Амур. Св. 50% территории покрыто лесом. Комсомольский иБольшехехцирский заповедники. Промышленность: машиностроение и металлообработка(производство морских и речных судов, станков, компрессоров,сельскохозяйственных машин и др.), черная металлургия, горнодобывающая (уголь,руды цветных металлов и др.), нефтеперерабатывающая (нефтепровод Оха —Комсомольск-на-Амуре), лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная,легкая, рыбная, стройматериалов. Посевы пшеницы, ячменя, овса, кормовыхкультур, сои. Молочно-мясное скотоводство, птицеводство, пчеловодство. Пушной изверобойный промыслы. Транссибирская и Байкало-Амурская железнодорожныемагистрали. Развит морской транспорт; порты: Ванино (действует паромнаяпереправа Ванино — Холмск), Николаевск-на-Амуре, Охотск. Судоходство по р.Амур. Курорты: Кульдур, Аннинские Минеральные Воды.2.6 Анализ среды место расположения
Оцениваемый объект –предприятие МУП «КНИЖНЫЙ МИР».
Объект оценки расположенв г. Хабаровске, ул. Карла Маркса, 37. Оценочная зонная является всепредприятие.
Транспортнаядоступность объекта.
Предприятие МУП «КНИЖНЫЙМИР» находится достаточно близко к центру города в приделах 5 км. Сасфальтированным покрытием дороги. Имеет хорошие подъездные пути. В целомтранспортная доступность объекта оценивается как хорошая.
Окружение
С юга предприятие МУП«КНИЖНЫЙ МИР» граничит с ограждением приборостроительного завода. С другихсторон он окружен складскими комплексами.
Влияниеокружения на стоимость объекта.
Район характеризуетсяплотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения.
Транспортная доступность- хорошая
Коммерческая привлекательность объекта — привлекательная.2.7 Характеристика рынка предприятия
Издательское дело вРоссии постепенно начало приспосабливаться к условиям рыночной экономики.
Можно отметитьположительные тенденции в развитии книжного дела в Хабаровском крае в последниегоды. Тематическое планирование и ценообразование стали теперь базироваться восновном на прибыльности издания. Сам книжный рынок развивается более дифференцированно;учитывая потребности различных групп читателей, выделились новые сегментырынка. Заметным явлением стал возврат заказов на печатание книг из-за рубежа.При этом следует учитывать, что издательства и книжная торговля в соответствиис «Законом о государственной поддержке средств массовой информации»развивались, имея льготы. Это сыграло свою положительную роль.
Весьма убедительнысравнительные данные о выпуске книг и брошюр за последние годы (табл. 1 и 2).
Таблица 1
Динамика выпуска книг иброшюр в 2002–2004 гг. в Хабаровском краеГод
Число книг и
брошюр
(печатных единиц)
Тираж
(тыс. экз.)
Печатных
листов-оттисков
(тыс.) Всего:
2002
2003
2004
2004 г. в % к 2003 г.
45026
46156
47300
102,5
435972,7
407576,1
409371,2
100,4
6822483,2
6276187,0
6301211,2
100,4
Политическая и социально-экономическая литература
2002
2003
2004
2004г. в % к 2003 г.
10960
11322
11630
102,7
60398,4
49935,0
51002,5
102,1
1003934,4
868067,7
871803,1
100,4
Естественно-научная литература
2002
2003
2004
2004 г. в % к 2003 г.
4360
4047
4120
101,8
5760,1
5447,4
5512,3
101,2
98397,3
113377,0
113531,1
100,1
Техническая литература
2002
2003
2004
2004 г. в % к 2003 г.
7952
7755
7810
100,7
23216,5
21602,7
22113,1
102,4
389318,8
378902,0
379716,0
100,2
Сельскохозяйственная литература
2002
2003
2004
2004 г. в % к 2003 г.
1083
1017
1010
99,3
5292,0
3899,4
3881,
5 99,5
66656,3
52167,8
52140,7
99,9
Медицинская литература
2002
2003
2004
2004 г. в % к 2003 г.
1993
2286
2321
101,5
17992,6
16201,5
16857,3
104,0
285635,2
297667,4
300753,6
101,0
Литература по физической культуре и спорту
2002
2003
2004
2004 г. в % к 2003 г.
226
304
308
101,0
973,4
1324,8
1310,5
98,9
16554,9
15153,6
15211,7
100,4
Художественная литература, включая детскую художественную литературу
2002
2003
2004
2004 г. в % к 2003 г.
9085
9407
9510
101,1
154472,5
141872,3
142696,4
100,6
2583396,3
2373068,3
2374515,8
100,1
Литература по искусству, искусствоведению
2002
2003
2004
2004 г. в % к 2003 г.
649
620
625
100,8
2649,9
2422,9
2430,1
100,3
54089,9
46221,5
46448,7
100,5
Таблица 2
Выпуск книг и брошюргруппами издательств и другими организациями в 2005 г. в Хабаровском крае (намомент 1 ноября 2005 года)Издающая организация Все издания
Число книг и брошюр
(печатных единиц)
Тираж
(тыс. экз.)
Печатных
листов-оттисков
(тыс.) Всего 47300 409371,2 6301211,2 Все издательства 32480 391749,7 6084901,1
В том числе:
Государственные издательства
Прочие издательства
Министерства, комитеты, ведомства и другие организации, выпускающие печатную продукцию, минуя издательства
10024
22456
14820
70545,1
321204.6
17621,5
1011083,4
5073817,7
216310,1
Однако ряд факторовсдерживал развитие книгоиздания. Прежде всего сказалась низкаяплатежеспособность населения, особенно северных, южных и восточных регионов,что затрудняло поставку книг. Слишком долгими оказывались сроки возвратасредств, а это не могло устроить издателей. В то же время европейский центр былперенасыщен книгами и при большей покупательской способности наших гражданпроблему можно было решить. Общий объем производства учебников из-занерешенности ряда законодательских проблем сокращался, и обеспеченность школучебниками год от года снижалась. Кроме того, цены на учебную литературу резковыросли.
Тормозилось развитиерозничной книжной торговли. Сказывался ограниченный ассортимент книг привысоком уровне продаж отдельных названий. При отсутствии у торговлидополнительных капиталов и неразвитости информационной инфраструктуры книжногорынка переход на высокоассортиментную торговлю становился весьмапроблематичным.
Перечисленные вышеобстоятельства определяли особенности книжного рынка России в последние годы.
Перспективы развитиякнигоиздания, как и периодической печати, телевидения, радиовещания, другихсредств массовой информации, зависят от совокупности факторов, порожденныхусловиями реформирования нашего общества. Более полный учет их воздействия насистему средств массовой информации поможет оптимизации структуры СМИ,процессов их функционирования, а значит, будет способствовать удовлетворениюрастущих духовных потребностей широких слоев населения.2.8 Общая характеристика предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР»
МУП «КНИЖНЫЙ МИР» образовано согласно уставу и Гражданскимкодексом РФ.
Предприятиенаходится по адресу: г.Хабаровск, ул. Медицинская 14. Почтовый адрес: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, тел. 32-85-51.
Основныминаправлениями деятельности предприятия являются:
— производствостроительных материалов ;
— основнойвид деятельности производства асфальта
Экономическиепоказатели деятельности предприятия за отчетный период можно представить в видетаблицы 1. В этой же таблице целесообразно представить сравнение показателей сосредними показателями по отрасли. Плановое значение показателя на предприятиисоответствует значению соответствующего показателя за прошедший период.
Таблица 1
Показатели ирезультаты деятельности МУП «КНИЖНЫЙ МИР» в 2004 г.Показатель Плановое значение Фактическое значение Среднее значение по отрасли Выручка от реализации продукции 52013 50232 - Себестоимость продукции 37859 31993 - Прибыль от реализации продукции 3005 - Чистая прибыль 1265 1112 Рентабельность продукции 13,74 12,17 15
Из таблицывидно, что предприятие в отчетном периоде не выполнило плановый объем продаж.Это произошло в результате увеличения себестоимости продукции, что, в своюочередь, явилось следствием увеличения объема выпущенной и реализованнойпродукции.
Рентабельностьпродукции понизилась, но значение данного показателя все еще ниже среднегопоказателя по отрасли.