Ипотечный кредит и его роль в реализации национального проекта "Доступное жилье"

ТОЛЬЯТТИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Институт управления, экономики и финансов
Кафедра экономика, финансы и бухгалтерский учет
Курсовая работа
по дисциплине «Экономическая теория»
на тему «Ипотечный кредит и его роль в реализации национального проекта «Доступное жилье»»
 
 
Выполнила: Храмова Е.В.
БУз-431
Проверил: к.п.м. доцент
Яковлева З. Н.
 
Тольятти, 2010

Содержание
 
1.  Содержание
2.  Введение
Глава 1. Сущность реализации ипотечного кредитования
1.1  Понятие и особенности ипотечного кредита
1.2  Сущность и основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования
Глава 2. Ипотека в современной России
2.1  Динамика развития ипотечного кредитования в современной России в докризисный период
2.2  Развитие ипотечного кредитования в современной России в после кризисный период
Заключение
Список использованных источников
Приложение А
Приложение Б
Приложение В
Приложение Г

Введение
В настоящее время в России в числе первоочередныхзадач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступногожилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособногоспроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищногокредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.
Цель курсовой работы заключается в рассмотрениисистемы ипотечного кредитования в Российской Федерации, и предложении путей еёсовершенствования.
Вэкономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественныхправ на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения(купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, ипозволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализацииразличных проектов.
Особенноследует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого родакредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции,выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
- функцияфинансового механизма привлечения инвестиций в сферу материальногопроизводства;
- функцияобеспечения возврата заемных средств;
- функциястимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иныеспособы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридическиневозможны;
- функция формирования многоуровневогофиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Главная цель развития долгосрочного ипотечногожилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечениядоступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами,основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизмажилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечныхкредитов.
Система долгосрочного ипотечного жилищногокредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развитияипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе,учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики),ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечногожилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективноеиспользование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческихбанков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственногобюджета.
Объектом исследованиякурсовой работы стал весь рынок ипотечного кредитования в целом. Рассмотренывиды и условия ипотечных программ, а также определены перспективные направлениясистемы ипотечного кредитования РФ.
В рамках поставленнойцели были решены следующие задачи:
- рассмотренасущность ипотечного кредитования;
- рассмотренпорядок становления ипотечных отношений в России;
- рассмотреныперспективные пути развития ипотечного кредитования в России.

Глава 1. Сущность реализации ипотечного кредитования/>
 
1.1 Понятие иособенности ипотечного кредита
В условиях хронического недостатка государственных средств,традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечениевнебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболееперспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимостисчитают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Ипотека (греч. hypotheke — залог, заклад) — сдача в залог земли и другого недвижимого имущества сцелью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную).Ипотекой называют и саму закладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества взалог, а также в долг по ипотечному кредиту.
Ипотека — это обременениеимущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованиемипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
При рассмотрении ипотекикак элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерныеее черты:
1.  Залог недвижимости выступает в ролиинструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развитияпроизводства;
2.  Ипотека способна обеспечитьреализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например,купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;
3.  Создание с помощью ипотеки фиктивногокапитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объектанедвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средстваувеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В экономическом отношенииипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объектынедвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен)юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечьдополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Особенно следует выделитьфункции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые даютему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции, выполняемыеипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
· функцияфинансового механизма привлечения инвестиций в сферу материальногопроизводства;
· функцияобеспечения возврата заемных средств;
· функциястимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иныеспособы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридическиневозможны;
· функция формированиямногоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечныхценных бумаг и др.
Можно выявить следующиеотличительные особенности ипотечного кредита:
· Обязательностьобеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость,для покупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает, что, вслучае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взысканияна жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщикапо кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма завычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья,возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьидают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотекужилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких — либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другогообязательства:
- длительность срокапредоставления кредита;
Долгосрочные ипотечныежилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячныхвыплат заемщика;
· большинствоипотечных ссуд носят целевой характер;
· ипотечный кредитсчитается относительно низкорисковой банковской операцией.
К основным требованиямможно отнести следующие:
· сумма кредита,как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
· величина ежемесячногоплатежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика исозаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетныйпериод;
· при процедуреоценки вероятности погашения кредита кредитор использует официальноподтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты итребования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурампредоставления и обслуживания кредитов является основой для надежногофункционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средствчастных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценныебумаги или облигации.
Механизм функционирования системы ипотечного кредитованияможет быть представлен следующим образом.
Граждане,обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решениеприобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредствомипотечных кредитов.
Кредитор проверяетплатёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е.оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказатьсяединственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную,обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковскоеправило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личногоежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредитуже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет еговыплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объемкредита, который он может предоставить.
В случае положительногорешения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбраннойжилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки,его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемогоипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования,места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например,жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическимлицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, не допускается.
После заключения договораоб ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенныйпервоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться взависимости от существующего законодательства и экономический ситуации.Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к.чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящеевремя в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять какминимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взятькредит.
Обязательства заёмщиков,обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в видезакладных.
Пулызакладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечноепокрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, илибанки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируютипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.
Такимобразом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличиеспроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.
Внастоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует триосновные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.
1. Схемакредитования с оформлением договора залога.
Даннаясхема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования.Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотреназаконодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залогенедвижимости)».
Клиент заключаеткредитный договор и договор залога, в его обеспечение, с банком и на условияхбанка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся всобственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решениясуда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо ссогласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскуюфирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафныхсанкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитномудоговору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделкунедействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (приусловии грамотного оформления договоров кредита и залога).
Однаконедостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложеннойквартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру послеобращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий:
· квартира былазаложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение илистроительство этой квартиры;
· проживающие сзалогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а еслиони были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариальноудостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращенияна неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).
2. Схемакредитования с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего договора сучастием Банка, клиента и риэлторской фирмы.
Настоящаясхема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболеереалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.
Вариант1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается кредитный договор междубанком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит онаприобретает жильё по договору купли-продажи с клиентом и заключает договорзалога с банком на данное жильё (в обеспечение кредитного договора). Если фирма«дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать.Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полномпогашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – договор купли-продажии клиент вновь становится хозяином жилья.
Есликлиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынкенедвижимости и возвращает кредит.
Вариант2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается кредитный договор между банком иклиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается договоркупли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступаетзалогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиентвозвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полномпогашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – договор купли-продажии клиент вновь становится хозяином жилья.
Есликлиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога)риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. Вданном случае можно заключить договор поручения между банком и риэлторскойфирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.
Положительнымв данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственностисвязанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости еёреализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажаквартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделкикупли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделкареально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, аиспользование векселя в качестве средства платежа широко применяется вгражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартирызаёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.
3. Схемаипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпускбанками ипотечных облигаций.
Даннаясхема заключается в следующем:
1. Клиент берёт вбанке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной,которая переходит к банку;
2. Банк выпускаетипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходиможёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью,при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцуавтоматически);
3. На вырученные отреализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит ит.д.;
4. Клиент гаситкредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю.
Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, небудут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственностьинвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полномпогашении им облигации.
 
1.2 Сущность иосновные элементы системы ипотечного жилищного кредитования
Формированиесистемы ипотечного жилищного кредитования — одно из приоритетных направленийсовременной государственной жилищной политики.
Исключительнымсвойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является правокредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случаеневыполнения им обязательств по возврату ссуд.
Именноэто преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочногокредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества истабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу длядолговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасенийвозврата ссуд заемщиками.
Встранах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные видыипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:
· по объектукредитования;
· по способуобеспечения гарантии возврата ссуд;
· по характерурынка использования ипотечных облигаций;
· по субъектукредитования.
Взависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты подразделяются на ссуды,например, для приобретения земельных участков, под нежилые строениянесельскохозяйственного назначения и др.
Поспособу обеспечения гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости отстепени обеспечения их страхования и его организации. Так, в США различаютсякредиты с закладными листами — застрахованными Федеральной жилищнойадминистрацией, застрахованными Управлением по делам ветеранов, незастрахованными.
В зависимостиот характера рынка использования ипотечных облигаций различаются ипотечныелисты первичного и вторичного рынков.
Взависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жильямогут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущемувладельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчиком. Последние практикуются в техслучаях, когда окончательный владелец здания в период строительно-монтажныхработ еще неизвестен; если он не может финансировать проект самостоятельно либозаинтересован только в получении готового объекта.
Внаибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Франции,Швеции. Благодаря банковской ипотеке государственный и кооперативный капиталустанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то жевремя ипотека является одним из основных каналов поступления капиталовложений всельскохозяйственное производство и другие отрасли экономики. Она позволяетпредпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала,землевладельцам — финансировать покупку дополнительных крупных участков землипри высоком уровне цен на нее.
Кредит по ипотеке является самым долгосрочным: ссудывыдаются на 15—40 и более лет, что обусловливает сравнительно низкие годовыепроценты (1—5). Ипотечные ссуды имеют целевой характер (на покупку земли,оборудования, на мелиорацию, строительство и т. д.) и предоставляются срассрочкой платежей разной периодичности (ежемесячной, квартальной, ежегодной)при фиксированном проценте за непогашенную часть задолженности.
Системаипотечного жилищного кредитования, как любая другая система, представляет собойряд взаимосвязанных элементов. Элементам системы ипотечного жилищногокредитования, на мой взгляд можно считать: субъекты ипотечного жилищного кредитования;объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ипотечного жилищногокредитования; организационно – экономическую основу ипотечного жилищногокредитования.
Таким образом, систему ипотечного жилищного кредитованияможно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспеченияипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единойорганизационно – экономической основе.
Одним из основных элементов системы ипотечного жилищногокредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищногокредитования можно отнести:
· Заемщик;
· Кредитор;
· Ипотечное Агентство;
· Инвесторы;
· Риэлторские компании;
· Оценочная компания;
· Страховая компания;
· Государственный регистратор;
· Нотариус;
· Паспортные службы;
· Органы опеки и попечительства.
Как видно, на рынке ипотечных жилищных кредитовдействует доста точно большое количество участников. Такое число частниковрынка является одной из особенностей ипотечного жилищного кредитования, котораяобусловлена спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитам.
Определяющимзвеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования — один изфундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. Объектамиипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли поджилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретениежилья.
Взависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты могут быть трёхвидов: кредиты на приобретение жилья, кредиты на приобретение земли поджилищное строительство, кредиты на строительство и реконструкцию жилья.
Неотъемлемымэлементом системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечениекредита.
Согласнопринятому в международной практике разделению кредитов по критериюобеспеченности ипотечные жилищные кредиты всегда относятся к группеобеспеченных кредитов.
Ипотечныекредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости — ипотекой, ипотечныежилищные кредиты — залогом жилой недвижимости. Основным и чаще всего единственнымобеспечением при данной форме кредитования является залог жилого помещения,приобретаемого на кредитные средства.
Субъектыкредитования, объект кредитования и обеспечение являются фундаментальнымиэлементами современной системы ипотечного жилищного кредитования. В силу ихважности к ним предъявляются некоторые требования, в соответствии с которымикредитование осуществляется на определенных условиях. Так заемщик, как субъектипотечного жилищного кредитования, чтобы получить кредит, должен обладать достаточнойкредитоспособностью — не всякий, обратившийся за кредитом, становитсязаемщиком. В то же время не каждый банк может предоставлять ипотечные жилищныекредиты, а только тот, который располагает достаточными долгосрочнымикредитными ресурсами и необходимыми кадрами и т. д.
Кобъекту ипотечного жилищного кредитования также предъявляется требование — этодолжно быть приобретение жилья в собственность (не аренда и т. п.). Обеспечениепо ипотечному жилищному кредиту должно отвечать требованиям качества и полноты.Соблюдение требований к фундаментальным элементам является одним из условийкредитования.
Кпринципам кредитования, в том числе и ипотечного жилищного, относятся:возвратность, срочность кредитования; целевой характер, обеспеченность, кредита;платность банковских ссуд, дифференцированный характер кредитования. Рассмотримподробнее каждый из данных принципов.
Длярынка ипотечного кредитования свойственны ряд рисков:
· Риск измененияпроцентных ставок;
· Рыночный риск;
· Риск изменениявалютного курса;
· Риск неплатежа;
· Риск ликвидности;
· Риск утратытрудоспособности;
· Риск досрочногопогашения кредита;
· Имущественныериски.
Помимофундаментальных элементов в систему ипотечного жилищного кредитования входиторганизационно-экономическая основа, которая включает в себя этапыкредитования, как определенную последовательность обязательных процедур, атакже саму технологию кредитного процесса, т. е. кредитную документацию,порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживаниякредита.
Средиэтапов ипотечного кредитования условно можно выделить несколько основных:предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования); сбор иобработка информации о потенциальном заемщике; оценка вероятности погашение кредитаи оценка рисков банка; принятие решения по кредиту заключение кредитной сделки;обслуживание кредита.
Рассмотрениеэкономических основ системы ипотечного жилищного кредитования дает возможность,выделить следующие ее особенности: система имеетрасширенный составсубъектов (участников рынка); объектом является приобретение жилья: ипотечныежилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; ипотечное жилищноекредитование требует выполнения ряда специфических условий — размерпервоначального взноса, доля платежей по кредиту в доходе заемщика и т. п./>

Глава2. Ипотека в современной России
2.1 Динамика развития ипотечногокредитования в современной России в докризисный период
Отправной точкой развития ипотечногокредитования можно считать принятие в 1998 году закона «Об ипотеке (залогенедвижимости)». В период 1998 – 2003 гг. рынок ипотечного кредитованияразвивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент –принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищногокредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека сталарассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетногонационального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Приэтом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, ане дотационной.
Кроме политических факторов развитияипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровняжизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формированиеплатежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формированиесоответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года,объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящийбум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признаноткрытием года. Объемы рынка достигли по различным оценкам до 270 млрд. рублейи составили до 3% от ВВП страны. Подробнее о текущих тенденциях рынка ипотечногокредитования читайте в аналитических обзорах «Ипотечное кредитование исекьюритизация» в разделе «Аналитика рынка».
Секьюритизация (от англ. securities —«ценные бумаги») — финансовый термин, означающий одну из форм привлеченияфинансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующимистабильные денежные потоки (например, портфель ипотечных кредитов, автокредитов,лизинговые активы, коммерческая недвижимость, генерирующая стабильный рентныйдоход и т. д.).
Можно с уверенностью констатировать,что к настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, сталипонятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этогорынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Стремительноразвивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечногокредитования. Совершенствуется законодательная база: основные нормативные актыуже приняты, в стадии разработки находится законопроект, направленный наповышение эффективности механизма секьюритизации активов в России.
Рынок рефинансирования ипотечныхкредитов постепенно оформляется в виде понятной системы для всех участниковипотечного бизнеса. На вторичном рынке ипотечных кредитов кроме Федеральногоагентства активно участвуют ведущие коммерческие банки. Растут объемысекьюритизации ипотечных активов российскими банками, на сегодняшний деньзавершено две сделки секьюритизации по российскому законодательству. Далее мыподробнее рассмотрим деятельность основных участников рынка, состояниезаконодательной базы, систему рефинансирования ипотечных кредитов.
Агентство по ипотечному жилищномукредитованию (АИЖК) создано Правительством РФ 5 сентября 1997 года в форме ОАОсо 100% государственным капиталом. Агентство является государственнойструктурой, в задачи которой входит создание условий для развития массовогокредитования на основе единых общефедеральных стандартов. Основным уставнымнаправлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российскихкоммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению,за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемыепутем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.
В то время (по состоянию на 15 июня2007г) общефедеральная система рефинансирования по стандартам агентствадействовала на всей территории России. В Смоленской, Ивановской, Мурманскойобластях функционирование системы рефинансирования обеспечивается черезСервисного агента. АИЖК установлены договорные отношения с 34 страховымикомпаниями.
Агентством аккредитованы 76региональных операторов и 64 сервисных агента, по федеральным стандартамипотечные кредиты выдавало 132 организации из 69 регионов РФ. Агентствомрефинансировано 88 426 ипотечных кредитов на общую сумму 58 млрд. 504 млн.рублей. С 1 июля 2007 года АИЖК в очередной раз снижает процентные ставки поипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммыпервоначального взноса процентная ставка по ипотечному кредиту составляет от10,75% до 14% годовых в рублях.
За все время работы Агентствовыпустило 9 серий рублевых облигаций на фондовой бирже ММВБ на сумму 24, 42млрд. рублей. 8 февраля 2007 года АИЖК разместило на ММВБ девятый выпускоблигаций на сумму 5,0 млрд. рублей. Этот выпуск является самым долгосрочным извыпусков Агентства, его дюрация составляет 5,9 лет. (Дюрация (англ. duration — длительность) — это средневзвешенныйсрок потока платежей, взвешенный по дисконтированной сумме. Иными словами — этоточка равновесия сроков дисконтированных платежей. Дюрация является важнейшейхарактеристикой потока платежей, определяющая его чувствительность к изменению процентнойставки.) Ставка купонного дохода по итогамконкурса была установлена в размере 7,49% годовых. Спрос на аукционе превысилпредложение 2,4 раза. В соответствии с Концепцией развития унифицированнойсистемы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденнойПравительством РФ 30 июня 2005 года, на период до 2010 года предусмотренопредоставление государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиямАгентства на общую сумму 124 млрд. рублей. На этот объем гарантий Агентствопланирует разместить корпоративные облигации.
По данным Центробанка на 01.04.07 вРоссии насчитывалось 673 кредитных организации, предоставляющих кредиты напокупку жилья, из них 499 кредитных организаций предоставляли ипотечныежилищные кредиты. В 2006-2007 гг. число участников ипотечного рынкаувеличивается не так стремительно, как это было ранее. Можно сказать, что вбольшинстве своем кредитные организации определились с принципиальным вопросом,стоит ли развивать ипотечный бизнес. Последними из крупных банков на рынокипотечного кредитования вышли Альфа-банк в сентябре прошлого года и КредитЕвропа Банк (бывший Финансбанк) в марте 2007 года. Объем ипотечного рынка в2006 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это значительный рост посравнению с 3,9 млрд. долл. в 2005 году. Общий объем задолженности по ипотечнымкредитам на 01.04.07 составил 289,3 млрд. рублей. В первом квартале 2007 годабыло выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму 82 315,6 млн. рублей, из них61 940 млн. рублей в национальной валюте и 20 375,6 млн. рублей в иностраннойвалюте.
Если говорить о региональном аспектеразвития рынка ипотечного кредитования, регионами – лидерами по объему выдачиипотечных кредитов в первом квартале 2007 года стали: Москва (12,7 млрд. руб),Тюменская область (5,6 млрд. руб), Санкт-Петербург (5,5 млрд. руб), Московскаяобласть (5,2 млрд. руб), Ханты-Мансийский АО (3,1 млрд. руб), Новосибирскаяобласть (3,1 млрд. руб), Свердловская область (2,7 млрд. руб), Челябинскаяобласть (2,7 млрд. руб), Алтайский край (2,4 млрд. руб), Красноярский край (2,4млрд. руб), Самарская область (2,4 млрд. руб).
На рынке успешно работалиспециализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский ипотечныйбанк, Московское ипотечное агентство, банки с иностранным капиталом:Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие.Изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно вдальнейшем не с количественным ростом числа участников (число участниковноминально начало уменьшаться в 2007 году), а в активной экспансии иностранныхбанков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными,отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранныхбанков в регионах. Среди последних сделок в банковском секторе необходимоотметить покупку группой Societe Generale 20% пакета акций Росбанка,приобретение Городского ипотечного банка инвестиционным гигантом MorganStanley, покупку венгерским банком ОТР Инвестсбербанка. Райффайзенбанк приобрелроссийский Импэксбанк, Commerzbank – 15,3% Промсвязьбанка, Nordea – 75%Оргрэсбанка, UniCredit владеет Международным Московским банком.
Важная тенденция — широкоераспространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2007 году.Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечныхкредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьихлиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита иипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимогоимущества. Получили развитие ипотечные продукты с плавающей ставкой, подробнуюаналитику по которым можно найти в разделе «Публикации». Активно развиваетсярефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаженедвижимости из-под залога по облегченным процедурам.
Наиболее востребованным являлисьипотечный кредит на приобретение готового жилья. Такое положение обусловлено,прежде всего, структурой рынка недвижимости, на котором преобладают готовыеквартиры над новостройками. Как следствие количество сделок на вторичном рынкежилой недвижимости превышает количество сделок на первичном. Вместе с тем помере роста темпов жилищного строительства, совершенствования программипотечного кредитования строящегося жилья, в течение 2007г. наблюдаетсяснижение доли кредитов предоставляемых на цели приобретения вторичного жилья,за счет увеличения кредитования новостроек. Также отмечается рост популярностикредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейсянедвижимости.
Условия и параметры предоставленияипотечных кредитов так же динамично меняются. Появились долгосрочные кредитысроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократилсядо 10 %, а в нередких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитамстали более лояльными и снизились по отношению к 2006 году в среднем на 1%.Значительно сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращенысроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформлениядокументов во время проведения ипотечных сделок. Банки все большепридерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов иобслуживании своих клиентов.
Развитие ипотечного кредитованияпринято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок кобщему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечногокредитования в ВВП составил всего порядка 1-2%, таким образом, в 2007 году Россияпродолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы. С однойстороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой – становитсяпонятно, что текущий рост объемов кредитования был вызван общеэкономическимростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественныхулучшений жилищных условий.
Стоит отметить, что согласноКонцепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированыцелевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитовдолжен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотекив 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объемвыданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. ипревысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.
В 2006 году продолжился ростденежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходывыросли по сравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числереальная заработная плата — на 13,2%. При этом инфляция в 2006 году составила9%, доходы среднестатистического гражданина незначительно обогнали рост цен. Поразличным оценкам, в 2006 году доля сделок с использованием ипотеки составила6-7 % от общего числа сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекойнаходилась на уровне 8%, в Московской области – 3%. Наибольший процент сделок сиспользованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-мансийском иЯмало-Ненецком АО: доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в первомполугодии 2006 года равнялась 25%. В числе лидеров также Алтайский край, гдедоля сделок с ипотекой оказалось равной 24%, Брянская область, Удмуртия иреспублика Саха – чуть более 15%, Башкортостан – 14%, Кубань – 7 %. Меньшевсего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии –Алании, Ставропольском крае, Смоленской области – порядка 0,1-0,2% от общегочисла.
Существенной проблемой развитияипотеки в России в 2007 году является достаточно низкий уровень доходов гражданпо сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходовнаселения в в 2007 году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах вырослив среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовойрост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллионниках на конец2006 года составила 1390 $/кв. м.
Стремительный рост цен, сокращениеобъемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимостьсущественно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющихвозможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье.Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализациейусловий кредитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городахфактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов.Тенденция стабилизации цен в 2007 году внушает некоторый оптимизм в дальнейшемрешении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты.
Ознакомиться более подробно сданными по объемам ипотечного кредитования, итогами работы ведущих оператороврынка, а также макроэкономической и статистической информацией можно в разделах«Рейтинги» и «Аналитика».
Процесс рефинансирования ипотечныхкредитов банками воплощается в создании широкого спектра финансовыхинструментов. Если говорить о ценных бумагах, в основе выпуска которых лежатроссийские ипотечные активы, на текущую дату осуществлено 6 сделоктрансграничной секьюритизации, 2 сделки секьюритизации в соответствии сроссийским Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» и более 20выпусков корпоративных облигаций и еврооблигаций, в основе обеспечения которыхтак или иначе находятся портфели ипотечных кредитов. Кроме того, осуществленоболее 10 сделок трансграничной секьюритизации российских не ипотечных активов:будущих потоков платежей, прав требований, портфелей автокредитов ипотребительских кредитов.
В декабре 2006 года была осуществленпервый выпуск ипотечных ценных бумаг по российскому законодательству. Эмитентомоблигаций с ипотечным покрытием является ОАО «ИСО ГПБ-Ипотека» – ипотечнаяспециализированная организация (ипотечный агент), созданная в мае 2006 годаисключительно для целей осуществления данного выпуска облигаций с ипотечнымпокрытием. Уставной капитал Эмитента составляет 100 тыс. рублей, распределенныхна 85 тыс. обыкновенных голосующих акций и 15 тыс. привилегированных не голосующихакций номинальной стоимостью 1 рубль каждая. Держателем 100% обыкновенныхголосующих акций Эмитента является фонд Stichting GPB-Mortgage,зарегистрированный в Нидерландах. 100% привилегированных не голосующих акцийипотечного агента при их размещении были приобретены Совфинтрейдом.
Портфель закладных, входящих всостав ипотечного покрытия, был приобретен эмитентом у Совфинтрейда. Данныйпортфель был сформирован в ходе деятельности по рефинансированию обеспеченныхипотекой требований на вторичном рынке ипотечного кредитования в РФ. Совфинтрейдосуществляет свою деятельность на основе двухуровневой модели рефинансированиязакладных. Ипотечные кредиты, обеспеченные залогом жилой недвижимости, выдаютсяпервоначально региональными банками и по ним оформляются закладные. Далеезакладные выкупаются у региональных банков специализированными организациями –региональными операторами. Региональные операторы формируют портфели закладных,готовые для дальнейшей продажи Совфинтрейду. Все участники используют стандартывыдачи, оформления и андеррайтинга ссуд, утвержденные Совфинтрейдом.
Облигации «ГПБ-Ипотеки были выпущеныобъемом 3 млрд. рублей, с фиксированной ставкой купона 8% годовых. Ранжированияпо траншам не было, это не предусмотрено российским законодательством.Рейтинговое агентство Moody’s присвоило выпуску облигаций рейтинг Baa2 науровне суверенного рейтинга России. Стоит отметить особый порядокналогообложения по этим бумагам: ипотечные ценные бумаги, выпущенные до 2007года облагаются налогом по ставке 9% (корпоративные облигации – 24%, государственныеценные бумаги -15%).
30 марта 2007 г. Альфа-Банк успешно завершил третью эмиссию облигаций в рамках программы секьюритизациидиверсифицированных платежных прав (Diversified Payment Rights, DPR), котораябыла запущена в марте 2006 г. Размещение включает в себя два транша облигаций вразмере 145 млн. евро серии 2007-А и 200 млн. долларов США серии 2007-В,которые были размещены по номиналу со ставкой купона Euribor +190 базисныхпунктов (средний срок жизни 2.625 года) и US$ Libor +200 базисных пунктовсоответственно (средний срок жизни 3.125 года). Окончательный срок погашения подвум траншам обеспеченных облигаций с плавающей процентной ставкой приходитсяна март 2012 г. Облигации выпущены с участием Alfa Diversified Payment RightsFinance Company S. A. — специализированной компании (SPV), зарегистрированной вЛюксембурге и являющейся участником фондовой биржи Ирландии.
Это первая в России эмиссия в рамкахпрограммы секьюритизации диверсифицированных платежных прав, которой присвоенинвестиционный рейтинг на уровне BBB- рейтинговым агентством Standard &Poor’s. Кроме того, это также первый выпуск облигаций российским эмитентом,обеспеченных диверсифицированными платежными правами (серии 2007-B), с льготнымпериодом в отношении амортизации долга (1 год). Программа диверсифицированныхплатежных прав Альфа-Банка с учетом этого выпуска стала крупнейшей в мирепрограммой без страхового покрытия (unwrapped). В качестве совместныхорганизаторов эмиссии выступили Dresdner Kleinwort, инвестиционноеподразделение Dresdner Bank AG, и Merrill Lynch International (Merrill Lynch).Обоим траншам, деноминированным как в евро, так и в долларах США, был присвоенрейтинг на уровне Baa3 рейтинговым агентством Moody’s Investors Service ирейтинг на уровне ВВВ- агентством Standard & Poor’s. Размещениеосуществлено по Правилу 144A/ Правилу S (Regulation 144A / Regulation S), Всделке приняли участие более 35 американских и европейских инвесторов из кругакак устоявшихся, так и новых инвесторов данного класса активов. Получениевторого рейтинга для сделки также сыграло положительную роль для рядаинвесторов из США и европейских стран, которые до этого не имели возможностиучаствовать в данной программе.
В апреле 2007 года DeltaCreditзавершил сделку по трансграничной секьюритизации портфеля ипотечных кредитов.Сделка представляет собой внешнюю секьюритизацию ипотечных кредитов на сумму206,3 миллиона долларов США. Активы состоят в основном из кредитов сфиксированной ставкой (96%), номинированных в долларах и обеспеченных залогомнедвижимого имущества в Москве, Санкт-Петербурге, и в других регионах России.Все секьюритизированные кредиты были выданы банком DeltaCredit и егобанками-партнерами.
Облигации, обеспеченные ипотечнымикредитами DeltaCredit, поделенные на классы A, B и C, размещены ирландскойкомпанией Red & Black Prime Russia MBS No.1 Limited. Ценными бумагамизаинтересовались крупные инвесторы, в числе которых различные инвестиционныефонды и крупные банковские организации, что привело к переподписке на всетранши. При этом процентные платежи по старшему траншу составили LIBOR + 105 поклассу А, + 145 по классу B и + 335 пунктов по классу С.
Размещенные облигации имеютплавающую процентную ставку и срок обращения — 28 лет, до 2035 г. Международные рейтинговые агентства Fitch и Moody’s присвоили ценным бумагам следующиерейтинги, соответственно: облигациям класса A на сумму в 173,2 миллионадолларов (84%) — рейтинги A/А2; облигациям класса B на сумму в 14,5 миллионадолларов (7%) — рейтинги BBB+/Baa2; облигациям класса C на сумму в 18,6миллиона долларов (9%)— рейтинги BB+/Ba2.
23 мая 2007 года на ММВБ состоялосьразмещение неконвертируемых документарных процентных жилищных облигаций сипотечным покрытием на предъявителя класса «А» в количестве 2 900 000 штукноминалом 1 000 рублей каждая. Эмитент облигаций — ЗАО «Первый ипотечныйагент АИЖК». Организатор выпуска облигаций — ЗАО КБ «Ситибанк». По результатам конкурсаставка фиксированного купона была установлена в размере 6,94%. Доходностьоблигаций к погашению составила 7,12% годовых. В ходе конкурса по определениюставки первого купона по облигациям класса «А» инвесторами было выставленосвыше 50 заявок на общую сумму 8,1 млрд. рублей. Международное рейтинговоеагентство Moody's присвоило облигациям выпуска класса «А» предварительныйрейтинг А3, что на две ступени выше суверенного. Класс «Б» также получилрейтинг — Ва1.
В июне 2007 года Газпромбанк иBarclays Capital, выступившие ведущими организаторами второй международнойсекьюритизации портфеля закладных АКБ «СОВФИНТРЕЙД», ЗАО объемом 6,9 млрдрублей, завершили размещение ценных бумаг Gazprombank Mortgage BackedSecurities серии 2007-1. Соорганизатором старшего транша облигаций А1 выступилLehman Brothers International (Europe).
Инвесторам было предложено четыререйтингованных транша ценных бумаг, в отношении которых установлена различнаяочередность исполнения обязательств. Старший транш облигаций А1 номинальнойстоимостью 147,15 млн евро (кредитный рейтинг A3/BBB+ от Moody’s /Standard&Poor’s) размещен среди инвесторов по ставке купона 1-мес. Euribor+ 110 базисных пунктов. Старший транш облигаций А2 номинальной стоимостью 850млн рублей, имеющий одинаковый приоритет исполнения обязательств с траншем А1(кредитный рейтинг A3/BBB+ от Moody’s / Standard&Poor’s), размещен пофиксированной ставке купона 7,5 % годовых. Рублевые субординированные транши Ви С номинальной стоимостью 311,8 и 329,0 млн рублей соответственно (кредитныйрейтинг Baa3/BBB- от Moody’s и Ba2/BB- от Standard&Poor’s) размещены пофиксированной ставке купона 7,75 % годовых и 10,5 % годовых соответственно.Кредитное усиление держателям рейтингованных траншей облигаций предоставленопосредством субординированного транша Da, выкупаемого Совфинтрейдом инеамортизируемого денежного резервного фонда в размере 1,5% от объема сделки.
Облигации размещены среди 25инвесторов. 43,69% выпуска размещены среди инвесторов Великобритании, 17,36% –Германии, 15,86% – Австрии. Также в размещении приняли участие французские,итальянские, португальские и испанские инвесторы. Российские инвесторыприобрели 6,9% выпуска. Основными инвесторами выступили управляющие фондами(52,87%) и банки (40,29%). Спрэд над базисной ставкой по старшему траншуоблигаций, номинированному в евро, был снижен на 0,2% по сравнению с первоймеждународной секьюритизацией портфеля АКБ «СОВФИНТРЕЙД», ЗАО, реализованной вдекабре 2006 года.
В рамках данной сделки былиспользован ряд инновационных подходов к размещению ценных бумаг, позволившихорганизаторам сделки добиться оптимальных условий размещения. Во-первых,старший класс выпускаемых ценных бумаг был разделен на транши в иностраннойвалюте и рублях. При этом впервые в истории секьюритизации активов наразвивающихся рынках распределение объема выпускаемых бумаг в иностраннойвалюте и местной валюте определялось на основании объема инвесторского спроса.Во-вторых, широкому кругу инвесторов были предложены два рублевыхсубординированных транша облигаций. Заявки на приобретение данных траншей в 3,5раза превысили номинальный объем предлагаемых бумаг.
В июне 2007 года Международноерейтинговое агентство Moody's присвоило предварительные долгосрочные рейтингиRMBS, выпускаемым в рамках сделки трансграничной секьюритизации ипотечныхактивов Москоммерцбанка. Эмитентом ценных бумаг выступает специально созданнаякомпания (SPV) Moscow Stars B.V., зарегистрированная в Нидерландах. Номинальныйсрок погашения ценных бумаг – декабрь 2034г. Организаторами сделки выступилиHSBC Bank PLC и Raiffeisen Zentralbank Osterreich AG.
Выпуск состоит из трех траншей общимобъемом 184,4 млн. долларов. Старшему траншу класса А объемом 163,2 млн. долл.(88,5% выпуска) присвоен предварительный рейтинг Ваа2. Транш класса В объемом16,6 млн. долларов получил рейтинг Ва2. Младший транш класса С объемом 4,6 млн.долларов не рейтинговался.
Ипотечные активы, которые лежат воснове сделки, обладают хорошими кредитными характеристиками. Средний текущийкоэффициент LTV по портфелю составляет 67,58%. Все ипотечные кредиты, входящиев состав покрытия, оформлены закладными. Портфель состоит из 1327 кредитов сфиксированной ставкой, выданных в Москве (71,72%) и Московской области(38,38%). Максимальный размер кредита в портфеле составляет 1 млн. долларов,средний размер кредита по портфелю – 138, 97 тыс. долларов.
Параметры всех сделок порефинансированию ипотечных кредитов и секьюритизации российских активов можнонайти на странице «Все эмиссии» раздела «Секьюритизация». Комментарии участниковрынка, экспертов в области кредитования и секьюритизации читайте в ежемесячныхобзорах «Ипотечное кредитование и секьюритизация» в разделе «Аналитика рынка».
По состоянию на 2007 год можно былосмело утверждать, что закрытые паевые инвестиционные фонды с ипотечнымпокрытием – это вполне сложившийся инструмент инвестирования на отечественномфондовом рынке и рефинансирования ипотечных кредитов. С момента даты окончанияформирования первого такого фонда в России прошло менее пяти лет. Появлениеподобного инструмента коллективных инвестиций стало возможным после принятиясоответствующих нормативно-правовых изменений. Новый вид ПИФов ввелоПостановление ФКЦБ России № 04-7/пс в апреле 2004 года. Согласно постановлению,в состав активов закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категорииипотечных, могут входить 4 вида активов:
· денежные средства, в том числеиностранная валюта;
· государственные ценные бумаги РФ;
· государственные ценные бумагисубъектов РФ;
· денежные требования по обеспеченнымипотекой обязательствам из кредитных договоров, в том числе оформленныхзакладными.
При этом существуют следующиеусловия и ограничения относительно ипотечной составляющей:
· В состав активов одного ипотечногоПИФа не могут входить денежные требования по обязательствам жилой ипотеки илюбой другой (коммерческой, земельной), т.е. нельзя смешивать объекты залога;
· Сумма основного долга по кредитуне должна превышать 70% от рыночной стоимости недвижимости, которая выступаетпредметом ипотеки;
· Не менее двух третей рабочих днейв течение календарного года ипотечная часть фонда, т.е. денежные требования покредитам, должна составлять не менее 65 % от стоимости активов;
· Жизнь заемщика и недвижимоеимущество должны быть застрахованы на сумму не менее 70% от рыночной стоимости(оценки) недвижимости, являющейся предметом ипотеки;
· Сумма требований по одномуипотечному кредиту, входящему в актив фонда, не должна превышать 10% стоимостиактивов фонда.
Специфика работы закрытых фондовзаключается в том, что такие фонды создаются под конкретный объект(недвижимость, портфель ипотечных кредитов, венчурное предприятие), послеокончания формирования фонда количество паев не может изменяться, но естьвозможность вторичных торгов паями на бирже. Стандартные паевые фонды вкладываютсредства в ценные бумаги и другие активы и получают доход от роста котировок,ставя свою прибыль в полную зависимость от ситуации на фондовом рынке. Доходомипотечных паевых фондов являются ежемесячные взносы заемщиков, которые получилив ипотечном банке кредит, и рыночные риски уступают место человеческомуфактору, т.е. возможности просроченных платежей или досрочных погашений, долякоторых в России пока невелика.
Деятельность ипотечного ПИФасодержит две основные процедуры: первая, начинается с того, что заемщик береткредит в банке и оформляет закладную. Банк формирует пул закладных и продает ихипотечному ПИФу, который, в свою очередь, размещает паи среди инвесторов(негосударственных пенсионных фондов и т.д.). Вторая процедура – получение и распределениедохода по паям ипотечного ПИФа. Ежемесячно заемщик оплачивает в кассеипотечного банка установленные платежи. Банк направляет средства в ипотечныйПИФ, который, в свою очередь, ежеквартально выплачивает своим пайщикаминвестиционный доход.
Данная схема впервые была опробованав 2005 году, когда был сформирован первый подобный фонд. На 1 июня 2007 года вРоссии было зарегистрировано 10 ИЗПИФов под управлением 9 управляющих компаний,еще ряд фондов находится в стадии формирования. Общая величина рефинансированныхипотечных кредитов, находящихся в составе активов ИЗПИФов составляетприблизительно 6640 млн. руб. При этом 3 из 10 фондов были сформированы в 2005году, 5 фондов в 2006 году и 2 фонда – в текущем году. Объем финансирования,привлеченного с использованием данного механизма в 2006 году, составил 4997млн. руб., что превысило показатель 2005 года более, чем в три раза. Лидеромданного рынка по итогам 2006 года стала ОАО «Компания по управлениюинвестициями «ЯМАЛ», создавшая 2 фонда с суммарными активами 3829 млн. руб.
Информацию обо всех сформированныхпаевых инвестиционных фондах с ипотечным покрытием и их основные характеристикиможно найти в разделах «Ипотечные фонды» и «Аналитика».
В 2005 году на рынке появилисьструктуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающиепервичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула длядальнейшей секьюритизации. Таким образом, мы стали свидетелями формированиявторичного рынка ипотечных кредитов, на котором будут продаваться портфели сразличными характеристиками, а главное, с различными уровнями доходности ириска. На сегодняшний день на этом рынке работают следующие организации: АИЖК,Совфинтрейд (дочерняя компания Газпромбанка), ВТБ, Русская ипотечная акцептнаякомпания (RuMac), АТТА Ипотека, КИТ Финанс, Русско-Американская ипотечнаякомпания (RAM). Куплю–продажу портфелей ипотечных кредитов часто осуществляютбанки-оригинаторы для целей структурирования сделок по рефинансированию.
Рынок ипотечных брокеров появился вРоссии в 2004 году. Развитие этого бизнеса обусловлено возникновением ипостоянным увеличением спроса на данные услуги. На сегодняшний день в странесуществуют различные виды брокеров: создаваемые банками и работающие в ихинтересах, а также брокеры крупных риэлтерских компаний и независимые ипотечныеброкеры, действующие в интересах клиента. Отдельного закона об ипотечномброкере пока не существует, но деятельность регламентируется законом об ипотекеи Гражданским кодексом. В России работа ипотечного брокера включает в себя нетолько консультирование клиента и подбор банка, который выдаст ипотечный кредитс учетом его доходов, расходов, социального статуса и положения, но исопровождение при получении такого кредита: помощь при сборе документов, минимизациявременных затрат, а также при желании оформление сделки купли-продажи. На тотдень в России действовали порядка 40 брокеров, крупнейшие из них созданыстоличными банками и агентствами недвижимости.
РУСИПОТЕКА продолжала на системнойоснове собирать статистические данные по объемам и количеству выданныхипотечных кредитах ведущими банками и региональными операторами. Даннаяинформация постоянно пополняется и, позволила объективно оценить динамикуразвития и потенциал российского рынка на сегодняшний день. Посмотреть своднуютаблицу можно в разделе Рейтинги.
Ипотечноекредитование весьма неплохо укоренилось в нашей стране за предшествующиенесколько лет. Большинство людей уже не боятся брать огромную денежную сумму вкредит на долгий срок. Это и не удивительно, потому что, банки выдавалисущественные суммы денег на долгий срок и под незначительные проценты.
Но в ходеэкономического кризиса, ипотека в нашей стране понемногу умирала.
Из нескольких сотенбанков, выдававших ипотечные кредиты на приобретение жилья, осталась незначительнаячасть! Проценты увеличились с 7-9 % до 22-24% годовых!
В итогеполучить ипотечное кредитование захотят и смогут только довольно обеспеченныелюди. А таких граждан у нас не так уж и много. Формировать более выигрышныеусловия для заемщиков совершенно не выгодно банкам, а оформлять ипотеку подневероятно высокие процентные ставки, крайне не выгодно клиенту. Так же,большая вероятность того, что клиент будет не в состоянии вовремя оплачиватьпроцентные ставки по ипотеке.
Собственноиз-за таких непогашенных платежей ипотека в нашей стране быстро умирала.Поскольку ипотека подразумевала под собой доступное жилье для всяких слоевнаселения, а теперь ее могли взять те, кто и так в ней не нуждался.
 
2.2Развитие ипотечного кредитования в современной России в после кризисный период
Рассматриваяпоследние тенденции развития ипотеки, мы можем видеть оживление на ипотечномрынке кредитования.
К концу лета 2010 годастало ясно, что видимая либерализация на ипотечном рынке имеет довольно четкоочерченные границы. Главным достижением стало снижение ставок по кредитам.Поскольку банковская ликвидность сейчас на пике, кредиторы позволили себеумерить аппетиты.
Другим позитивным длярынка результатом кризиса можно назвать широкое распространение плавающихставок. Причем, горький опыт кризиса заставил использовать их болеецивилизованно, устанавливая ограничение на максимальный уровень повышения, какэто и принято в Европе и США. В России банки, предлагавшие плавающие ставки докризиса, не посчитали нужным учесть этот существенный момент. В результатеклиенты, позарившиеся на возможность сэкономить на плате за кредит, да и самибанки получили массу проблем, когда изменяемая база ставок в конце 2008 — начале 2009 года увеличилась в разы из-за паники на финансовых рынках.
Что касается сниженияпервоначального взноса, можно видеть, что пример двух лидирующих игроков в лицедвух госбанков оказался не столь заразительным, как могло показаться вначале. Вконечном итоге очень немногие банки решились опустить первоначальный взносменьше знаковой планки в 30% от стоимости приобретаемого жилья. На это пошлибанки, которые стремятся увеличить свою долю рынка любым способом.
Но и те, кто все жерискнул отойти от стандартов, в большинстве своем снизили минимальную величинупервоначального взноса только до 20%. Это Абсолют Банк, АМТ Банк, Банк СосьетеЖенераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, банки „ДельтаКредит“,»Еврофинанс", «ЖилФинанс» и «МИА», Нордеа Банк,банк «Открытие», Росбанк, Сбербанк, Связь-Банк, СМП Банк, ЮниКредитБанк. Ипотечные кредиты при первоначальном взносе от 15% предоставляютГазпромбанк и Райффайзенбанк.
До возврата кпервоначальному взносу в 10% от стоимости жилья или того меньше — нулевого, нароссийском ипотечном рынке так и не дошло. Единичные заявки банков на выдачукредитов с первоначальным взносом за жилье в размере 10% чаще всего являютсялибо ограниченными по сроку акциями, как «В десятку!» Сбербанка, либорассчитано на работников материнской компании, как у ТрансКредитБанка, либо подразумеваютдополнительное обеспечение по кредиту в виде дополнительного залоганедвижимости, как у Абсолют Банка, или же в виде страхования ответственностизаемщика по кредиту, внедряемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию(АИЖК). Из крупных банков минимальный первоначальный взнос при выдаче ипотечныхкредитов на приобретение готового жилья в размере 10% от стоимости залогаустановил только Банк «Россия».
28 сентября АИЖК сообщилоо первых результатах своих трудов по внедрению ипотечного страхования: былорефинансировано первые шесть ипотечных кредитов, первоначальный взнос покоторым снижен до 10% за счет страхования ответственности заемщика по погашениюкредита. Ответственность заемщика по рефинансированным кредитам застрахованаАльфаСтрахованием, Россгосстрахом, ВСК и «Югорией». В дальнейшемдоговоры страхования ответственности заемщика будут переданы в перестрахованиеСК АИЖК.
Кстати, политика АИЖК какраз наглядно иллюстрирует доминирующее настроение на рынке: еще в начале годаставки рефинансирования по программам АИЖК резко упали, но минимальный размерпервоначального взноса удерживается на уровне 30%. Это лишний раз подтверждает,что АИЖК служит «золотым стандартом» российского ипотечного рынка.Аналогичной позиции придерживается пионер российской ипотеки и бессменныйипотечный лидер среди коммерческих банков — банк «ДельтаКредит».Совпадение политики этих двух «китов» с основным трендом можно расценивать каксвидетельство того, что отечественный рынок ипотеки хорошо усвоил урокикризиса, хотя неискушенному наблюдателю может показаться, что ипотечные банкипосле кризисного ступора чересчур увлеклись погоней за клиентом.
Пример Сбербанка, иподхватившего его начинание Россельхозбанка, отменивших комиссии за выдачукредитов пока не слишком вдохновляет ипотечные банки. Их единственнымпоследователем из крупных банков стал Банк Интеза, который 27 июля 2010 годаотменил комиссию за предоставление ипотечного кредита.
Несмотря на бесспорныйэффект данной меры она используется в единичных случаях и в избирательномпорядке. Вполне возможно, что столь эффективный инструмент стимулированияпотенциальных заемщиков банки держат про запас для проведения специальныхакций, на случай, если необходимо быстро увеличить объем продаж.
Одновременно сосмягчением условий ипотечного кредитования банки стремятся усилить сближение спотребителем, создавая или возрождая закрытые в кризис сети ипотечных центров.Сбербанк объявил об открытии специализированных ипотечных центров, в которыхклиенты могут получить информацию о кредитных программах банка,компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму платежей, оформитьзаявку на кредит. В Москве их количество планируется довести до 90.
Примеру Сбербанкапоследовали Инвестрастбанк (ИТБ) и ЮниКредит Банк. Многие банки сохранили своиипотечные центры еще с докризисных времен — Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ,банки «Возрождение» и «ДельтаКредит», Райффайзенбанк. ВТБ24 в октябре открыл в Москве четвертый ипотечный центр, доведя их общееколичество по всей стране до 18. Альфа-Банк в ноябре открыл в Москве сразу двацентра ипотечного консультирования в дополнение к уже имеющемуся.
При этом в Сбербанкерешили не ограничиваться продвижением ипотеки в собственных ипотечных центрах,и используют партнеров-риэлторов для создания дополнительных точексоприкосновения с клиентом.
Предоставлять кредитыклиентам партнеров-риэлторов на льготных условиях готово все большее количествобанков. Чаще всего это снижение процентной ставки на 0,5 процентного пункта — такой возможностью могут воспользоваться клиенты агентства недвижимостиПетелиной, компаний «ИНКОМ» и «МИЭЛЬ» в Райффайзенбанке,агентства недвижимости «Триумфальная арка» во Флексинвест Банке,компании «ИНКОМ» в БСЖВ и Юникредит Банке. Реже встречаются скидки накомиссию за выдачу кредита или бонусы другого рода.
Как иллюстрациясложившихся на рынке настроений показателен пример компании «МИЭЛЬ»,которая обещает своим клиентам преференции от Абсолют Банка, БСЖВ, ВТБ24,банков «Открытие» и «Возрождение», ОТП-банка,Райффайзенбанка, Сбербанка, Транскапиталбанка, ЮниКредит Банка, и ФлексинвестБанка.
Банк«ДельтаКредит» активно расширяет сеть дистрибьютеров, выдающихипотечные кредиты по его программам, которая к августу составляла 40партнерских организаций в 50 регионах страны. Этой весной банк был сделан «ходконем», обеспечивший контакт с потребителем через одну из самых больших встране розничных банковских сетей — принадлежащей Росбанку. По соглашению осотрудничестве, подписанным «ДельтаКредит» и родственным емуРосбанком (оба являются «дочками» банковской группы «SocieteGenerale» в России), Росбанк выступает сервисным агентом по выдаче исопровождению ипотечных кредитов по программам «ДельтаКредит».
Помимо этого былообъявлено, что «ДельтаКредит» выступит ипотечной платформой для всехроссийских банков группы «Societe Generale», в которую помимо«ДельтаКредит» и Росбанка входят Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ),и банк «Русфинанс». Первым результатом стало обновление линейкиипотечных кредитов Росбанка с 15 сентября 2010 года с переходом на предложениепродуктов из линейки «ДельтаКредит» с незначительными отличиями ввеличине процентных ставок и максимальной суммы кредита.
Помимо количественногоувеличения точек соприкосновения с потребителем, банки повышают и лояльность поотношению к заемщикам. ВТБ24 расширил круг потенциальных заемщиков за счетпокупателей гаражей и предпринимателей, включив в линейку своих ипотечныхпродуктов специальные предложения «Гаражная ипотека» и «Реальные доходы»,которая позволяет получить кредит на основании не только официальноподтвержденных поступлений, но и суммы реальных доходов индивидуальногопредпринимателя. Аналитический центр Русипотеки оценивает потенциал обеихпрограмм очень высоко, поскольку дефицит гаражей в России превосходит дефицитжилья, а предпринимателей в подавляющем большинстве банков по сей деньрасценивают как ненадежных заемщиков и потому выдают ипотечные кредиты сбольшой неохотой и на очень невыгодных условиях. Однако практический эффект отновых программ ВТБ24 будет зависеть от грамотности их реализации.
Сбербанк и Юникредит Банкповышают доступность своих ипотечных кредитов, разрешив учитывать в качествепервоначального взноса по ипотеке стоимость принадлежащего заемщику объектанедвижимости, который реализуется одновременно с приобретением кредитуемогообъекта. Они же подчеркивают свою готовность кредитовать сложные альтернативныесделки — приобретение жилья в рамках сделок купли-продажи нескольких объектовнедвижимости, по которым производятся взаимосвязанные расчеты.
Кроме того, Сбербанквключил в сферу своего влияния участников жилищно-накопительных кооперативов — кредит на приобретение квартиры на этапе строительства теперь можно получить нетолько при наличии договора долевого участия, но и договора паенакопления. Кперечню объектов ипотечного кредитования добавились машиноместа и доли в жилье.В рамках программы «Кредит на недвижимость» предусмотрена возможностьрасчета максимального размера кредита с учетом суммарного актива (ликвидноеимущество, принадлежащее заемщику и его супругу). А еще максимальные суммыкредитов подросли на 5 — 10% в зависимости от программы кредитования. Настолькорадикальных шагов навстречу заемщику банки до кризиса не предпринимали. Ивозникают опасения, сумеет ли Сбербанк удержать приемлемый уровень риска поипотечным кредитам при таком настрое.
Банк«ДельтаКредит» с 11 октября 2010 г. включил в свою продуктовую линейку специальное предложение, адресованное молодым семьям: в случае появления узаемщиков детей предоставляется отсрочка по выплате основного долга на периоддо 1 года, причем без ограничений по количеству льготных периодов. Программа«Ипотека молодым» распространяется на все продукты банка заисключением «DeltaПлюс» (потребительский кредит для клиентов банка).
В качестве приманки длязаемщиков начали дарить страховки. Барклайс Банк заемщикам, получающимипотечный кредит в период с 1 августа до 31 декабря 2010 года, за свой счетоплачивает страхование приобретаемого жилья в первый год обслуживания кредита.Менее интересной, выглядит акция, которую проводит БСЖВ: заемщики, оформляющиеипотечный кредит, и приобретающие полисы ипотечного страхования в«РОСНО» или «Ренессанс Страховании» на сумму более 10 тыс.рублей получают в подарок дополнительное страхование либо страхованиегражданской ответственности, либо страхование отделки и инженерногооборудования, либо страхование детей от несчастных случаев на сумму до 500 тыс.рублей.
Устойчивое восстановлениеэкономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению кформе подтверждения доходов ипотечных заемщиков. Уже большинство банковсоглашается принимать справку в свободной форме, даже такие известныеконсерваторы, как Сбербанк, банк «Дельта-Кредит». В Сбербанке сначала 2010 года в рамках пилотного проекта при оформлении ипотечного кредита вкачестве документа, подтверждающего финансовое состояние заемщика, принимаютсясправка по форме банка или произвольной формы. При этом процентная ставка покредиту не зависит от формы подтверждения. Банк «Дельта-Кредит»,ранее категорично требовавший от заемщиков подтверждения всех доходовисключительно справкой по форме 2-НДФЛ, с этого года готовы рассматриватьзаявки на кредит и при невозможности подтвердить свои доходы справкой по форме2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории.
Несмотря на то, что летосчитается «мертвым сезоном» на рынке недвижимости, банки продолжалиснижать ставки по ипотеке. Причем одни банки снижают ставки понемногу, затобезоговорочно, а другие зондируют рынок, объявляя большие скидки в виде акцийна ограниченный срок.
ВТБ24 с 1 июня выдаетипотечные кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой»(программа ВЭБ) с процентной ставкой не выше 11% годовых. БСЖВ снизил ставки поипотечным кредитам на приобретение загородной недвижимости и на улучшениежилищных условий. Альфа-Банк снизил ставки по кредитам на приобретение квартирна вторичном рынке. Ханты-Мансийский банк снизил процентную ставку по кредитамна приобретение земельных участков и увеличил срок кредита с 3 до 10 лет. БанкИнтеза снизил процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях с фиксированнойпроцентной ставкой, и одновременно увеличил в несколько раз максимальную суммукредита в рублях до 60 млн рублей, в долларах США — до 2 млн, в евро — до 1,5млн. БСЖВ снизил ставки по ипотечным кредитам для приобретения квартиры изагородной недвижимости. Сбербанк опустил ставки по жилищным кредитам на 0,75 — 1,5 процентных пункта.
В Сбербанке в рамкахакции «В десятку!» с 30 июля по 31 декабря 2010 года процентная ставкапо кредиту на приобретение жилья, строящегося или уже построенного спривлечением средств Сбербанка, установлена в размере 10% годовых в рублях,минимальный размер первоначального взноса составляет 10%, срок кредитования — 10 лет.
С приходом осени этот процесс,как и следовало ожидать, пошел еще интенсивнее в ожидании повышения активностина рынке жилья. Банк «Возрождение» снизил ставки по ипотечномукредиту «Квартира-новостройка». АМТ Банк снизил ставки по всейлинейке рублевых ипотечных кредитов, а затем еще раз — на 0,5 процентных пунктапо всем видам ипотечных кредитов для клиентов, которые подтверждают основнойдоход справкой по форме банка. Собинбанк снизил процентные ставки по кредитамна приобретение квартир на вторичном рынке в рублях и в долларах США. АбсолютБанк снизил ставки по ипотечным кредитам на приобретение квартир на вторичномрынке. СМП Банк снизил ставку по ипотечным кредитам по программе кредитованияжилья на вторичном рынке в рублях. «Райффайзенбанк» объявил оснижении процентных ставок по всем ипотечным программам и новом принципеформирования процентной ставки по ипотечному кредиту: помимо формыподтверждения дохода клиента и валюты кредита, теперь она зависит еще и отвеличины первоначального взноса. Россельхозбанк снизил процентные ставки повсем ипотечным кредитам.
С 1 сентября по 31октября 2010 года в ЮниКредит Банке действует акция по снижению до 11% годовыхзафиксированной на первые три года процентной ставки по самой ходовой ипотечнойпрограмме с комбинированной ставкой — кредиту в рублях на приобретение квартирна вторичном рынке.
С 15 сентября по 31октября банк «МИА» предоставляет на льготных условиях — под 10%годовых кредит «Классический» в рублях сроком до 10 лет наприобретение квартиры в Москве или в Московской области (при подтверждениидохода заемщика справкой 2-НДФ).
БСЖВ объявил о проведениис 27 сентября по 31 октября акции по снижению ипотечных ставок, котораяраспространяется на все программы кредитования: на покупку квартир, загородныхдомов, земельных участков, кредитов под залог имеющегося в собственности жилья,рефинансирование ипотечных кредитов в других банках.
Абсолют Банк в рамкахспециальной акции с 1 октября по 30 ноября 2010 года «Ипотека — этопросто» предлагает оформить ипотеку на приобретение жилья на вторичномрынке по единой ставке 12,5% годовых, независимо от размера первоначальноговзноса, срока и суммы займа. Ранее единую ставку по кредиту, независимо от егопараметров установил Газпромбанк по программе «Юбилейный ипотечныйкредит».
8 ноября о сниженииставок по ипотеке объявили сразу два банка — ВТБ 24 и «ДельтаКредит»:первый сделал это радикально, для всех и бессрочно, а традиционно осторожный«ДельтаКредит» — в рамках акции, которая заявлена до нового года.
У ВТБ 24 теперьминимальное значение процентной ставки для кредитов на приобретение жилья навторичном рынке и на рефинансирование ранее выданных аналогичных кредитов врублях равно 9% годовых (при первоначальном взносе более 60% от стоимостиприобретаемого жилья), в иностранной валюте — 8,45% годовых. Для болеереалистичных вариантов кредитования снижение ставок менее впечатляюще: припервоначальном взносе менее 60, но более 40% (включительно) от стоимостиприобретаемой недвижимости минимальная ставка по кредитам в рублях равна 11,95%годовых, по кредитам в иностранной валюте — 8,45%. Для самого ходового вариантакредитования с первоначальным взносом менее 40 и более 20% (включительно) отстоимости приобретаемого жилья минимальная процентная ставка по кредитам врублях равна 12,45% годовых, по кредитам в иностранной валюте — 8,95% годовых,что можно считать средним показателем по рынку. Однако для жителей Москвы иМосковской области объявлена акция, в соответствии с которой процентная ставкапо ипотечному кредиту до нового года уменьшается на один процентный пункт.
Альфа-Банк резко снизилпроцентные ставки по программе рефинансирования ранее выданных ипотечныхкредитов: откровенно заградительные до последнего времени, теперь они могут считатьсясредними по рынку.
Перечень банков,возобновивших ипотечное кредитование в этом году, 9 августа пополнил собойМосковский банк реконструкции и развития (МБРР), начавший выдавать кредиты наприобретение жилья на первичном и вторичном рынке по собственным программам ипо стандартам АИЖК. До этого в круг ипотечных игроков вернулись банки«Глобэкс», АМТ Банк (экс БТА-банк), МДМ-Банк, Собинбанк, Бинбанк,Банк «Союз». Характерно, что рисковать своими деньгами из этогосписка готовы только АМТ Банк, МБРР и Банк «Союз». Все остальныерассчитывают на рефинансирование АИЖК. Возобновил свою деятельность один изведущих игроков российского ипотечного рынка — банк «ГПБ-Ипотека» — крупнейшая после АИЖК рефинансирующая организация в стране снова предлагаетчерез партнеров свои программы кредитования для приобретения жилья на вторичноми первичном рынках, в том числе, по условиям программы ВЭБ.
Появились и совсем новыеигроки, причем оба имеют британское происхождение. В июле о запуске ипотечногокредитования в России объявил Барклайс Банк (входит в состав международной группыBarclays, к которой принадлежит и одноименный банк, второй по величине вВеликобритании). В сентябре аналогичное заявление сделало руководствороссийской «дочки» британского банковского лидера — HSBC. Оба новичка настроеносамым серьезным образом: руководство Барклайс Банка заявило о намерении вывестиипотеку на позицию «якорного продукта», а HSBC в 2011 году, позаявлению руководства банка, запланировано выдать ипотечных кредитов на $300 — 500 млн.
Растет количество банков,предоставляющих кредиты по стандартам АИЖК из числа федеральных банков, и ещебыстрее — региональных. Из федеральных банков в числе партнеров АМТ Банк, банки«Возрождение», «Глобэкс», «Евротраст»,«ЖилФинанс», «Уралсиб», Инвестрастбанк (ИТБ),Инвесторгбанк, МДМ-Банк, МБРР, Собинбанк, Связь-Банк, ТрансКредитБанк,ЮниКредит Банк.
Утратой ипотечного рынкав 2010 году стал один из его активных игроков — Городской ипотечный банк. Этимлетом он был продан владельцем — американским инвестбанком Morgan StanleyВосточному экспресс банку. По заявлениям представителей нового собственникапредполагалось, что Городской ипотечный банк будет играть роль ипотечногоподразделения Восточного экспресс-банка, а Восточный экспресс-банк, в своюочередь, будет заниматься обслуживанием кредитов, выданных Городским ипотечнымбанком. Однако 24 сентября 2010 года было распространено сообщение новоговладельца Городского ипотечного банка о его преобразовании из общества сограниченной ответственностью в акционерное общество и смену бизнес-модели соспециализированного ипотечного банка на универсальный банк. Ориентировочныйсрок завершения реорганизации — январь 2011 года.
По-прежнему не вернулисьна ипотечный рынок банки «КИТ Финанс», «Хоум Кредит»,Бинбанк, ДжиИ Мани Банк, НОМОС-банк, Первый Чешско-Российский банк,Промсвязьбанк, Юниаструм Банк. Банки «КИТ Финанс» и «ХоумКредит» фактически прекратили жилищное кредитование, предлагая ипотекутолько покупателям заложенного в банке жилья, выставленного на продажунесостоятельными заемщиками.
Следствиемкризиса в ипотеке стали специальные программы реструктуризации просроченнойзадолженности. В частности, их предлагают Альфа-Банк, ОТП Банк, Юниаструм Банк.Эти программы позволяют изменить график погашения кредита с тем, чтобыотсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратитьначисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности,в основном, решается путем снижение кредитной нагрузки за счет удлинения срокакредита. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику «кредитныеканикулы» на срок от 3 до 6 месяцев, во время которых размер платежазначительно снижается. Наибольшую фантазию при разработке вариантовреструктуризации проявил Юниаструм Банк, у которого заемщик может перевестидолг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.
К середине2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке вернулись надокризисный, а местами опустились даже на более низкий уровень. Стоимостькредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в20 — 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет примерно 12,5 — 14% годовых. Переменные ставки ниже, чем до кризиса, поскольку значения LIBOR,EURIBOR, MosPrime и ставки рефинансирования Центрального банка РФ, к которымони привязаны, держатся на очень низких значениях. На историческом минимумедержится ставка рефинансирования АИЖК, которая служит точкой отсчета для егопартнеров, устанавливающих процентные ставки по кредитным продуктам Агентства.
Чтолюбопытно, ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у некоторых банковсравнялись, хотя в «тучные» годы займы на коттеджи обходились дороже на 1 — 2%.Одинаковые ставки по кредитам на приобретение квартир и загородного жильяустановили Банк Москвы, Барклайс Банк, ВТБ 24, Банк Интеза, КредитЕвропа Банк,Нордеа Банк, Банк «Россия», Россельхозбанк, Сбербанк, Связь-Банк,банк «Уралсиб».
Размерпроцентной ставки в настоящий момент определяется четырьмя ключевыми факторами:валютой кредита, величиной первоначального взноса, формой подтверждения доходовзаемщика и срок кредита. Большинство игроков рынка объединяет общий подход:отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос идлиннее срок кредита — тем выше будет процентная ставка. В среднем разницасоставляет от 0,5% до 2%. Для счастливых обладателей «белых доходов»ставка по кредиту на 1 — 1,5 процентных пункта ниже, чем для «серых»заемщиков. Однако в некоторых банках отсутствие справки по форме 2-НДФЛобойдется заемщику значительно дороже: в Росбанке в таком случае процентнаяставка по кредиту увеличивается на 6,5 процентных пункта (!), в Нордеа Банке — на 5 процентных пунктов.
По мнениюаналитиков Русипотеки, вполне вероятно, что в следующем году радикальнонастроенные по отношению к «серым» доходам банки смягчат своеотношение и уменьшат разницу между размером процентной ставки для клиентов слегитимными доходами и получателями «конвертных» зарплат. Дело в том,что с 2011 года общая величина тарифа страховых взносов, которые работодательвыплачивает за наемного работника, увеличивается с 26 до 34%, что, безсомнения, вызовет повальный перевод наемных работников на зарплату «вконвертах». Соответственно, основная масса заемщиков не сможет подтвердитьреальный уровень своих доходов справкой 2-НДФЛ. Так что в условиях остройконкуренции за ипотечного заемщика радетели за «белые доходы»,возможно, учтут изменившиеся реалии и понизят ставки для «ушедших втень». Первой ласточкой можно считать объявленное 28 октября АМТ Банкомснижение ставок по ипотеке на 0,5 процентных для заемщиков, которыеподтверждают основной доход справкой по форме банка. Показательна также позициядвух основных игроков на ипотечном рынке — Сбербанка и ВТБ 24, по ипотечнымкредитам которых процентная ставка не зависит от формы подтверждения заемщикомразмера своих доходов.
Ряд банковустановил единую ставку по кредитам, независимо от величины первоначальноговзноса, формы подтверждения доходов и срока кредита. У Газпромбанка такаяпроцентная ставка действует по кредиту на приобретение квартир на вторичном ипервичном рынке, у ТрансКредитБанка — квартир на первичном рынке, у Собинбанка- по нецелевому кредиту под залог имеющейся в собственности недвижимости.
У ЮниКредитБанка процентная ставка по ипотечным кредитам на приобретение квартир изагородной недвижимости зависит только от срока кредита. Только от способаподтверждения доходов заемщика зависит величина процентных ставок у БанкаМосквы (по кредиту на приобретение квартир на первичном рынке), банка«Возрождение» (по кредиту на приобретение жилого дома с земельнымучастком), Нордеа Банка (по кредиту для приобретения квартиры или жилого дома сземельным участком), банка «ЖилФинанс» (по кредиту для приобретенияквартиры на вторичном рынке), по ипотечным кредитам Собинбанка.
Процентныеставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, до моментагосударственной регистрации прав собственности, как и раньше, примерно на 1 — 2% выше, чем на приобретение готового жилья. В этом плане на политику банков поформированию ставок кризис никак не повлиял.
Федеральныйзакон РФ от 15.02.2010 №11-ФЗ «О внесении изменений в статью 29Федерального закона „О банках и банковской деятельности“ запретилвносить в кредитный договор положения, которые дают право в одностороннемпорядке изменять величину и порядок определения процентной ставки, величинукомиссионного вознаграждения либо вводить новые комиссии, а также срок действиядоговора. Изменения подобного рода теперь можно вводить исключительно посоглашению с клиентом путем заключения дополнения к кредитному договору.Существует мнение, что данное изменение в законодательстве спровоцирует ростпроцентных ставок по кредитам, поскольку российские банки от нужды фондируют«длинные» ипотечные кредиты преимущественно за счет «коротких» денег. В этойситуации для банка важно иметь возможность приводить к общему знаменателюстоимость выданных и привлекаемых денег. Запрет на повышение процентной ставкипо кредиту чреват убытками в случае резкого повышения стоимости фондирования врезультате кризиса. А за такой срок, как 10 — 20 лет, кризисы возникнутнеизбежно.
Однако напрактике, думается, на руку заемщикам сыграют характерные для банкиров вообще,и для отечественных, в частности, короткая память и привычка жить одним днем.Учитывая данные обстоятельства, Аналитический центр Русипотеки считаетмаловероятным массовое повышение процентных ставок по ипотечным кредитам всвязи с запретом не пересмотр ставки в одностороннем порядке. Сейчасразгорается конкуренция за уцелевших в период кризиса потенциальных ипотечныхзаемщиков, и в свете этого повышение ставок для банков будет совсем не ковремени.
В то жевремя, можно предположить, что введенный запрет будет способствовать ещебольшему распространению плавающих ставок. Свидетельством тому служит сделанноеруководством Сбербанка объявление о запланированном введении плавающих ставокпо всем кредитным продуктам.
Итоги восьмимесяцев 2010 года говорят об устойчивом восстановлении российского ипотечногорынка. По данным Центрального банка РФ на 1 сентября было предоставлено 158,9тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей. Это в 2,4 разабольше, чем было выдано на 1 сентября 2009 года в количественном выражении, и в2,6 раза — в денежном. Причем процесс ускоряется: если в I квартале 2010 годавыдача кредитов по сравнению с I кварталом 2009 года выросла в два раза вколичественном и в денежном выражении, то во II квартале 2010 года ростсоставил 2,6 раза в количественном и 2,7 раза в денежном выражении.Объем ипотечной задолженности продолжаетувеличиваться: с конца первого квартала, когда начался рост, к 1 сентября 2010года он вырос на 49,1 млрд рублей и составил 1,056 трлн рублей. Объемзадолженности по жилищным ипотечным кредитам на конец периода можно посмотретьв приложение Г.
Динамику ростазадолженности по кредитам на покупку жилья и ипотечным жилищным кредитам к ВВП можно посмотреть в приложение Б.
Объемпросроченной задолженности продолжает расти, по итогам первого полугодия достиг38,6 млрд рублей (см. приложение В). Растет и доля просроченной задолженности вобщем объеме ипотечной задолженности: в первом квартале 2010 года онасоставляла 3,3%, а по итогам первого полугодия — 3,7%. Однако есть основаниесчитать, что с ростом выдачи кредитов объем задолженности будет расти быстреепросрочки. Эксперты считают, что существенного сокращения доли просрочки поипотечным кредитам можно ждать в четвертом квартале.
Закономернымследствием кризиса стало снижение задолженности по кредитам, выданным виностранной валюте. В то же время растет объем просрочки по таким кредитам. Врезультате удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженностиувеличивается. Можно с большой долей уверенности сделать вывод, что основнаямасса просрочки носит долгосрочный, и, вероятно, безнадежный характер.
По даннымАИЖК доля крупнейшей по размеру активов пятерки банков (главным образом,Сбербанка) к началу сентября в количестве выдаваемых ипотечных кредитовснизилась на 8% и составила 60%. По мнению экспертов Агентства это отражаетактивные действия со стороны менее крупных и небольших банков по смягчениюусловий выдачи кредитов и снижению ставок, как благодаря программамрефинансирования АИЖК, так и увеличению объема доступного фондирования в целом.
По даннымрэнкинга Русипотеки пятерка лидеров выглядит следующим образом (см. приложениеА).
Наблюдаетсякое-какое движение на рынке рефинансирования ипотечных портфелей. Довольнонеожиданно на этом поприще заявил о себе ОТП Банк, скупивший у АМТ Банка, банка»ЖилФинанс" и Городского ипотечного банка ипотечных кредитов на $40млн. По мнению руководства банка, покупать готовые пулы ипотечных закладныхсейчас более выгодно, чем выдавать самому.
Государственныепрограммы по поддержке ипотечного рынка, несмотря на скепсис многих игроковсработали даже быстрее, чем предполагалось их разработчиками. Например, уже 6августа, всего через месяц с начала запуска инвестиционной программы поподдержке строительства доступного жилья и ипотеки Внешэкономбанка (ВЭБ) приемзаявок на участие в этой программе был приостановлен, поскольку закончился отпущенныйдо 2012 года лимит в 150 млрд рублей. В рамках программы ВЭБ обязуется выкупатьипотечные облигации, обеспечением которых будут закладные по кредитам наприобретение жилья в новостройках по ставке не выше 11% годовых спервоначальным взносом не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья.
Заявки научастие в программе подали Сбербанк (30 млрд руб.), Газпромбанк (30 млрдрублей), АИЖК (25 млрд руб.), банк «Уралсиб» (20 млрд руб.),Ханты-Мансийский банк (7 млрд руб.), Инвестторгбанк (6 млрд руб.), ВТБ 24 (5млрд руб.), банк «Восточный» (5 млрд руб.), банк «ЖилФинанс» (2,5млрд руб.), Ассоциация ипотечных компаний (19,5 млрд руб.). Рассматриваетсявопрос о выделении дополнительных средств на программу.
16 сентябряАИЖК разместило старший транш облигаций с ипотечным покрытием класса А1 объемом6,096 млн рублей. Облигации были размещены широкому кругу рыночных инвесторов.Объем заявок превысил объем размещения более чем в два раза. Цена размещениясоставила 101% от номинальной стоимости, что соответствует доходности кожидаемой дате погашения 8,43% годовых.
Банки, выдающие ипотечныекредиты в России можно разделить на две группы: специализированные иуниверсальные, которые, в свою очередь, делятся на государственные икоммерческие.
Два государственных банка– Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают около 80%. Это совершенно логично – самаябольшая филиальная сеть и доступ к дешевым ресурсам позволяют поддерживатьобъемы выдачи ипотечных и жилищных кредитов на высоком уровне.
Самым первымспециализированным ипотечным банком стал банк «ДельтаКредит», созданный в 1998году при поддержке Инвестиционного фонда «США-Россия». В 2005 году банк«ДельтаКредит» приобрела французская банковская группа «Societe Generale». Банкпрактически неизменно входит в пятерку лидеров российского ипотечного рынка.Многие топ-менеджеры, прошедшие школу управления в «ДельтаКредит», занимаютсяразвитием ипотечного кредитования на высоких постах в других кредитныхорганизациях.
Среди другихспециализированных ипотечных банков можно выделить Городской ипотечный банк,Русский ипотечный банк, ИпотекБанк, банк «Московское ипотечное агентство»(МИА).
• Банк «ДельтаКредит»среди специализированных ипотечных банках оказался самым стабильным, ни на одиндень не прекращая выдачу кредитов. В настоящий момент «Дельтакредит» создаетфедеральную сеть партнеров, которые выдают кредиты по его программам.
• Городской ипотечныйбанк в 2009 году отказался от собственных ипотечных программ, и сегоднявыступает сервисным агентом АИЖК.
• ИпотекБанк, созданный всентябре 2007 года, успел проработать всего один год. С октября 2008 года банкне выдает ипотечных кредитов.
• Русский ипотечный банк,помимо выдачи кредитов с 2007 года активно занимался продвижением своихпрограмм через агентов, рефинансируя выданные ими кредиты в рамках программы«Русская ипотека». После покупки Собинбанка, которому принадлежало 100%Русского ипотечного банка, Газэнергопромбанком, банк практически прекратилипотечную деятельность. С конца 2009 года Русский ипотечный банк вошел в числопартнеров АИЖК и в настоящий момент выдает ипотечные кредиты по стандартамАИЖК.
• Банк «МИА», созданный в2000 году, принадлежит Правительству Москвы и является его агентом пореализации программ социальной ипотеки. В то же время продуктовая линейка банкасодержит предложения по коммерческой ипотеке.

Заключение
Развитие ипотечногокредитования – один из самых актуальных финансовых и социальных вопросов,стоящих перед нашей страной.
Ипотечная программа имеетбольшое значение для населения страны, поскольку она может обеспечить:
1) повышение качестважизни россиян;
2) ускоренноевоспроизводство рабочей силы, а следовательно, и повышение ее качества ипроизводительности труда;
3) желание и возможностьзарабатывать, повышать качество своей рабочей силы – рост платежеспособногоспроса;
4) создание новых рабочихмест по всей технологической цепочке строительства жилья – землеустроителей,архитекторов, проектировщиков, градостроителей, строителей всех специальностей,рабочих мест в строительной индустрии; увеличение дорожного и энергетическогостроительства, а отсюда – рост ВВП темпами, которые установил Президент РФ В.В. Путин, возможность стерилизации денежной массы;
5) реформирование ЖКХ,т.е. строительство новой инфраструктуры по новым стандартам строительства жилья;
6) самое главное –решение демографической проблемы и увеличение рождаемости.
Ипотечноекредитование – это механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежнымиресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляяфинансовые средства в реальный сектор экономики.
Всовременных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики иреформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечногожилищного кредитования становится одним из важнейших и приоритетных направленийгосударственной политики и развития общества.
Ипотечноекредитование – это один из самых надежных и проверенных в мировой практикеспособов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотекапозволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищныхусловий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльнойработе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечноже, государства, заинтересованного в экономическом росте страны.
В связи сактуальностью вопросов предоставления ипотечных кредитов банками населению наприобретение жилья, в данной курсовой работе были изучены основные вопросы вобласти ипотеки, рассмотрены законодательное регулирование, источникифинансирования ипотечного кредита, выявлены наиболее значимые проблемы при егофункционировании в Российской Федерации.
Ипотечное кредитованиерассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачуогромной социальной важности в масштабах страны – жилищную проблему.

Список использованных источников
1. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело: Учебник. –М.: Финансы и статистика, 2005.
2. Гришаев С.П. Ипотека жилыхпомещений. М., 2005.
3. Жуков Е.Ф., Эриашвили Н.Д. Банковское дело: Учебник. – М.:Единство, 2006.
4. Курбатская А. Залог недвижимостикак форма ипотеки // Бизнес-адвокат, №14, 2007.
4. Меркулов В.В. Положения об ипотекев Гражданском кодексе Российской Федерации // Правовые вопросы строительства,2006, №2.
5. Муратова Д.Д., Шилкин С.А.Ипотека. Новые возможности и новые проблемы // Главбух. 2005, №6.
6. Осадченко И.В. К вопросу огосударственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищноеправо, 2006, №7.
7. Проскурин А.Г. Развитиезаконодательства об ипотеке // Правовые вопросы строительста
8. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2005.ва, 2006, №2.
9. Рогожин А. Крупнейшие ипотечныебанки в 2006 г. // РБК, 26.02.2007.
10. Туранин В.Ю., Самострелова О.И.Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях // Юрист,2006, №6.
11. Фролов Н. Современное состояниеипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы / Н. Фролов // Деньги и кредит.– 2007. – № 8.
12. Яшенков К.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права иобязанности // Право и политика, 2005, №2.
13. Гражданский кодекс Российской Федерации.
14. Материалы Аналитического Центра Русипотеки. // Internet resource:www.rusipoteka.ru/rusnow/#tables
15. Бизнес и финансы. Ипотека идоступное жилье. // Internet resource: art.thelib.ru/business/real/mortgage/ipoteka_i_dostupnoe_zhile.html


Приложение А
Пятерка лидеров средибанков. Первое полугодие 2010 года Итоги 2009 года Первое полугодие 2009 года Банк Объем, млн руб. Банк Объем, млн руб. Банк Объем, млн руб.  1. Сбербанк * 78 819  1. Сбербанк * 107 365  1. Сбербанк * 37 614  2. ВТБ 24 11 301  2. ВТБ24 11 689  2. ВТБ 24 6 619  3. Газпромбанк 5 799  3. Транскредитбанк 5 231  3. ТрансКредитБанк 2 937  4. ДельтаКредит 4 300  4. Дельтакредит 4 816  4. Дельтакредит 1 339  5. ТрансКредитБанк 2 106  5. БСЖВ 2 380  5. Росбанк 1 162
* — в рамкахжилищных кредитных программ (включающие кредиты на строительство, ремонт,реконструкцию, кредиты под различные виды обеспечения)

Приложение Б
Динамика ростазадолженности по кредитам на покупку жилья и ипотечным жилищным кредитам к ВВП Дата ВВП, млрд руб. Задолженность по жилищным кредитам, млн руб. Задолженность по ипотечным кредитам, млн руб.  Доля задолженности по жилищным кредитам к ВВП, % Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, % 01.01.10 39 016 1 180 761 1 010 889 3 2,6 01.01.09 41 540  1 267 759 1 070 329 3,1 2,6 01.01.08 33 114  757 530  611 212 2,3 1,8 01.01.07 26 904  350 174  233 897 1,3 0,87 01.01.06 21 625  125 723  52 789 0,58 0,24 01.01.05 17 048  54 405  17 772 0,31 0,1

Приложение В
Объем просроченнойзадолженности по жилищным ипотечным кредитам (на конец периода), млн руб.  1 квартал 2 квартал  3 квартал  4 квартал    рубли валюта всего  рубли валюта всего рубли валюта всего рубли валюта всего 2010 20 773 12 518 33 291 16 306 22 274 38 580 - - - - - - 2009  8 108 9 358 17 466 11 585 9 834 21 419 15 379 10 925 26 304 18 526 12 505 31 031 2008 931 376  1 307  1 849 671  2 520 2 784 2 167 4 951 5 248 6 235  11 483 2007 33 37  70 92 82 174 160 135 295 435 361 796 2006 15 18  33 14 15 29 15 28 43 22 26 48 2005  - - - - - - - - - 6 47 53

Приложение Г.
 
Объемзадолженности по жилищным ипотечным кредитам (на конец периода), млн руб.   1 квартал 2 квартал  3 квартал  4 квартал    рубли валюта всего  рубли валюта всего рубли валюта всего рубли валюта всего 2010 819446 187391 1006837 841388 192421 1033809 - - - - - - 2009 797528 249434 1039161 790729 221123 1011852 797015 205904 1002919 812775 198114 1010889 2008 536991 167979 704970 648718 176323 825041 768663 205843 974506 838942 231387 1070329 2007 187263 102025 289288 250681 123759 374440 340464 145759 486223 446281 164931 611212 2006 29739 36983 66722 51594 52934 104528 86252 74158 160410 144806 89091 233897 2005 7787 11708 19495 10945 15165 26110 14404 20751 35155 22223 30608 52831