Жилищноестроительство – фактор, определяющий синергетический эффект экономическогороста
Жилищноестроительство как деятельность по удовлетворению одной из важнейшихпотребностей человека – обеспечению нормальными жилищными условиями – являетсяприоритетной отраслью народного хозяйства. Так, например, в США ежегодно более100 млрд. долл. направляются в жилищное строительство. В структуре«вещественного богатства» США суммарная стоимость жилого фонда составляет 27,4%,превышает стоимость земли -24,4% и уступает только суммарной стоимости заводови оборудования – 30,3%.
ВРоссии в последнее десятилетие произошло резкое сокращение жилищногостроительства и старение имеющегося жилого фонда, что стало результатом сломасуществовавшей ранее государственной плановой системы жилищного строительства иполного устранения федерального государства от решения проблемы созданияэффективного рыночного механизма обеспечения населения жильем. Практически таки не начало работать созданное еще в 1996 году Федеральное агентство ипотечногокредитования: заложенные в бюджете на 2006 год федеральные гарантии на сумму 2 млрд.руб. так и не были востребованы.
Посостоянию на 01.01.2006 г., жилищный фонд РФ составляет 2779 млн. кв. м.:2013 млн. кв. м. – городской жилищный фонд, 766 млн. кв. м. – сельский. Наодного жителя приходится в среднем – 19,3 кв. м., однако только 11% населенияимеет жилье такой или большей площади, а около трети населения обеспечено общейжилой площадью менее 9 кв. м. на одного человека(этот показатель встранах Западной Европы составляет 30 – 45 кв. м., в США – 64 кв. м.).
Вочереди на улучшение жилищных условий в настоящее время стоят около 11%населения – 5419 тыс. семей. В последнее десятилетие происходило неуклонноеежегодное сокращение количества семей, получивших жилье, с 1 296 тыс. семей в1990 г. до 253 тыс. семей в 2006 году. В результате, если в 1990 г.квартиру получила каждая седьмая семья, стоящая в очереди, то в 2006 г. – толькокаждая двадцать пятая (4%). И это при том, что в результате ужесточения условийпостановки в очередь на улучшение жилищных условий количество семей-очередниковсократилось за указанный период в два раза. Изменилась структура жилищногофонда: доля частного сектора возросла с 32,6% в 1990 г. до 65,3% в 2006году.
Произошликардинальные изменения в структуре источников финансирования жилищногостроительства: в 1990 г. из общего количества 61,7 млн. кв. м.построенного жилья за счет средств населения и ЖСК построено 8,9 млн. кв. м.,что составляет 14,4%, а в 2006 г. из 30,3 млн. кв. м. всего построенного встране жилья 13,3 млн. кв. м. профинансировано населением, т.е. 44%. Такимобразом, в течение рассматриваемого периода ежегодный объем жилья, строящегосяна средства населения, вырос на 49,4%.
Вцелом же структура жилья, построенного организациями и предприятиями различнойформы собственности в 2000 г., выглядит следующим образом:
– организациями федеральной собственности и собственностисубъектов РФ построено 3,5 млн. кв. м. (11,6%);
– организациями муниципальной собственности – 2,8 млн. кв. м.(9,2%);
– организациями смешанной формы собственности – 4,2 млн. кв. м.(13,9%);
-/> />ч/>астнымиорганизациями – 19,3 млн. кв. м. (63,9%).
Инвестициииз федерального бюджета (на эти средства построено 2,4 млн. кв. м) направлялись,в основном, на реализацию целевых федеральных программ по обеспечению жильемвоеннослужащих, лиц, уволенных с военной службы, вынужденных переселенцев,граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера, пострадавших от аварий истихийных бедствий и других групп населения.
Удельныйвес затрат на жилищное строительство в общем годовом объеме валового накопленияосновного капитала в 1999 г. составил 14,4%. В сравнении с другимистранами данный показатель ниже только у республик Средней Азии, Казахстана иГрузии. В высокоразвитых странах он существенно выше: США – 24%, Канада – 27%,Финляндия – 21%. Эти статистические показатели говорят о том, что наряду собщим резким падением объема инвестиций в народное хозяйство в целом (в 1999 г.индекс объема валового накопления основного капитала составил 23% от уровня1990 г.), начиная с 1994 г., в России происходило перераспределениеобъема инвестиций из жилищного строительства в другие отрасли экономики.
Рассматриваясложившиеся в течение последних 10–12 лет процессы в жилищном строительстве вРФ, можно говорить о следующих явных тенденциях:
1) резкое сокращение объемов жилищного строительства (более чем в2 раза);
2) резкое сокращение государственного финансирования жилищногостроительства (более чем в 5 раз);
3) существенное увеличение объемов жилищного строительства,осуществляемого населением за счет личных сбережений (в 1,5 раза).
Следуеттакже констатировать, что спонтанно возникший механизм жилищного строительстване обеспечивает потребности широких масс экономически активного населения вполучении жилья.
Однако актуальность темысоздания эффективного механизма жилищного строительства на данном этапеэкономического развития России определяется не только большой социальнойзначимостью, но и возможностью ускорить темпы экономического роста. В начале 30-хгодов ХХ века именно целевое государственное финансирование жилищногостроительства стало одним из основных направлений выхода из кризиса развитыхстран (в США – за счет гарантий, налоговых льгот, непосредственногофинансирования; в Великобритании – в результате проведения протекционистскойполитики потоки инвестиций были переориентированы внутрь страны на жилищное идорожное строительство; в скандинавских странах были развернуты программы государственногофинансирования жилищного строительства).
Однимиз условий преодоления кризиса в жилищном строительстве является созданиесистемы ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование может и должно игратьсущественную роль в привлечении инвестиций и развитии межотраслевых связей.
Важностьпроблемы создания системы ипотечного кредитования обуславливается еще ивозможностью использования данного механизма в качестве мощного инструментабезинфляционного расширения потребительского спроса на товар самого длительногопользования – жилье и раскручивания спирали инвестиционного процесса вроссийской экономике.
Ипотечноекредитование следует рассматривать в двух аспектах: в узком смысле какразновидность потребительского кредита, выданного для конкретного целевогоиспользования – на строительство, покупку или ремонт-модернизацию жилья иобеспеченного залогом недвижимого имущества; в широком смысле ипотечноекредитование – это сложная, многогранная экономическая система, которая включаетв себя кредиторов, заемщиков, инвесторов, финансовых посредников, риэлтеров,застройщиков, подрядчиков, страховые компании, ипотечные банки, стройсберкассыи, наконец, государственные специализированные органы.
С позиции финансовыхпроцессов систему ипотечного кредитования можно рассматривать какмногофакторную модель, включающую: процесс выдачи ипотечного кредита; процесспривлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынкенедвижимости.
Основнаяроль ипотечного кредитования заключается в разрешении противоречия междутекущими доходами и имеющимися сбережениями населения и высокой стоимостьюжилья, которое является самой дорогой покупкой в структуре расходов среднейсемьи. То есть, система ипотечного кредитования, являясь ценнейшим достижениемхозяйственного опыта человечества, стала связующим мостиком между ограниченнымифинансовыми возможностями обычной семьи и ее потребностью в комфортных условияхпроживания. Разрешение данного экономического противоречия достигается путемпривлечения ресурсов на рынок недвижимости с финансового рынка.
Вусловиях функционирования системы ипотечного кредитования кардинально меняетсямотивация хозяйственной деятельности наиболее экономически активной частинаселения (семьи людей молодого и среднего возраста): сильнейшим мотивирующимфактором ведения эффективной производственной деятельности являются каквозможность приобретения собственного, соответствующего современнымцивилизованным стандартам жизни комфортабельного жилья, так и потенциальнаяугроза его потери в случае невозможности погашения ипотечного кредита.
Мощныймотивирующий общественный импульс, задаваемый работающей системой ипотечногокредитования, сам по себе представляется очень важным факторомэкономического роста.
Великароль развитой системы ипотечного кредитования в организации, регулировании иактивизации инвестиционного процесса.
Вэкономической литературе встречаются различные трактовки того, что считатьинвестициями на рынке недвижимости: некоторые экономисты определяютинвестирование в недвижимость как непосредственное приобретение приносящейдоход недвижимости. Другие добавляют сюда также вложения в различные жилищныеинвестиционные инструменты. Третьи рассматривают приобретение жилья в личнуюсобственность как приносящее доход инвестиционное вложение (так как, во-первых,с течением времени растет стоимость недвижимости, и, во-вторых, собственникжилья в любой момент может стать получателем дохода от недвижимости, сдав ее варенду).
Существуеттакже точка зрения, рассматривающая сам процесс ипотечного кредитования (вузком смысле) как функцию двух инвестиционных процессов: ипотечный кредитвыступает как инвестиционный инструмент для заемщика, который приобретаетрастущую в цене недвижимость, а также как закладная, являющаяся объектоминвестирования для кредитора. То есть, и заемщик, и кредитор рассматриваются вкачестве инвесторов.
Вконтексте нашего рассмотрения данного вопроса представляется целесообразнымпринять расширенную трактовку инвестиций в недвижимость, которые в таком случаеможно классифицировать по виду активов:
– реальные инвестиции (непосредственное приобретениенедвижимости);
– финансовые инвестиции, которые, в свою очередь, делятся на:
– прямые (вложения в акции, облигации, другие ценные бумаги);
– косвенные (трастовое управление средствами на рынкенедвижимости).
Крометого, следует отметить, что среди всех инструментов инвестирования внедвижимость главная роль принадлежит институту ипотеки (залогу недвижимости),а сам ипотечный инструмент входит как составная часть во все жилищныеинвестиционные инструменты.
З/>арубежом привлекательным объектом инвестирования выступают обеспеченныенедвижимостью ценные бумаги. Так, например, в США объем рынка закладных достигастрономической суммы – более 4 трлн. долл. и совсем немного отстает отсуммарного объема рынка всех государственных ценных бумаг (4,8 трлн. долл.),значительно опережая объемы эмиссий корпоративных и муниципальных облигаций.(По стоимости в США заложено более 2/3 имеющейся недвижимости). То есть,секьюритизация рынка недвижимости при помощи механизма ипотечного кредитованияпривела к образованию огромного сегмента фондового рынка, через которыйсредства институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний,коммерческих банков и других финансовых институтов) в конечном счете приходятна рынок жилищного строительства. В результате эффективной работы данного механизмав США ежегодно начинается строительство около 300 млн. кв. м. нового жилья!
ВРоссии данный механизм взаимосвязи финансового рынка и рынка недвижимостиотсутствует, как отсутствует и сама система ипотечного кредитования. Поэтомугосударству на данном конкретном этапе экономического развития необходимовосполнить этот пробел в инвестиционной цепи и осуществить программугосударственного финансирования жилищного строительства путем поэтапногосоздания системы ипотечного кредитования населения. Даннаяжилищно-инвестиционная программа приведет в действие инвестиционный процесс,так как рынок жилищного строительства имеет большой коэффициент взаимосвязи сдругими отраслями народного хозяйства. В результате даже незначительное увеличениеспроса и оживление рынка недвижимости сразу приведет к раскручиваниюинвестиционной спирали в смежных отраслях, что незамедлительно вызовет ростпроизводства цемента, железобетонных изделий, металлоконструкций, строительнойи транспортной техники, производства стекла, продукции деревообработки и др. Поимеющимся оценкам, вложение одной денежной единицы в ипотечное жилищное кредитованиедает от 2 до 3 единиц прироста ВВП.
А/>ктуальнысегодня слова автора немецкого «экономического чуда» Л. Эрхарда, которыйсчитал, что «…если мы стремимся к радикальным сдвигам в деле развития, нетничего вздорнее и ошибочнее часто высказываемого взгляда, будто высшимприоритетом политики помощи развивающимся странам должно быть содействиеэкспорту развивающихся государств». Политика «картельных сговоров ивзвинчивания цен на сырье и энергоносители вполне может на короткое времяпозволить некоторым странам улучшить их торговый баланс. Но что это означает?Даже для богатых сырьем стран нежелательны большие поступления капитала вкороткие сроки… Решающее значение для успеха политики развития имеет невеличина средств сама по себе, а тот способ, которым они расходуются. Развитие,опирающееся на здоровую основу и приводящее к многообещающим структурнымсдвигам, предполагает использование отечественной инфраструктуры…». И далее Л. Эрхардвыделяет приоритеты: «Внутренний спрос и производство для отечественногопотребителя надо поставить в центр всей политики развития».bookmark22
Резюмируяутверждения Л. Эрхарда и перенося их на российскую почву, можноутверждать, что развитие системы ипотечного кредитования в России должно датьмультипликативный эффект роста ВВП. Помимо цепной реакции повышения спроса всвязанных с жилищным строительством отраслях, большой экономический эффектдостигается также за счет работы:
■ денежного мультипликатора (прохождение средств по цепочкефинансовых институтов: инвестор – финансовый посредник – банк – заемщик);
■ мультипликатора доходов (у всех участников процесса);
■ мультипликатора налогов (у всех участников процесса).
Крометого, следует отметить, что при развертывании системы ипотечного кредитованияпревращаются в инвестиции сбережения граждан (не менее 30% от стоимости жилья),которые в нынешних условиях недоверия к кредитным организациям в значительнойстепени выведены из народнохозяйственного оборота. В данной ситуации целевоенаправление государственных средств через механизм ипотечного кредитования вжилищное строительство (на возвратной основе) для запуска ипотечногоинвестиционно-кредитного механизма может стать мощным импульсом разворачиванияширокого инвестиционного процесса и резкого подъема экономики. Ведь, какутверждает Дж.М. Кейнс, не объем сбережений населения (как считают многие российскиесовременные экономисты), а «значительные колебания объема инвестиций являютсяосновной движущей силой экономики».
К/>ритикиданного подхода указывают, что государственное стимулирование совокупногоспроса за счет рефинансирования системы ипотечного кредитования может привестик росту инфляционных процессов. В качестве аксиомы принимается тезис опредложении денег (которое в данном случае увеличивается) как об основномфакторе, определяющем уровень цен. Отсюда делается обобщающее заключение:политика увеличения государственных расходов неминуемо ведет к росту инфляции.В качестве безусловного приоритета экономической политики выступает жесткийконтроль денежной массы.
Сданным утверждением можно согласиться, если бы выделяемое финансирование – вданном случае потребительский кредит был направлен на приобретение толькотоваров повседневного спроса. Тогда это было бы «небезопасно» с точки зрениявозможного роста инфляции. Но в случае с ипотечным кредитованием проводитсяполитика финансирования потребителя для целевого приобретения товаровдлительного пользования и в результате достигается нужный положительный эффект«смещения» спроса: с товаров повседневного спроса на товары самого длительногопользования – жилье.
Опытвыхода из глубокого кризиса во времена Великой депрессии в США и послевоенноевосстановление и развитие ФРГ (реформы Ф.Д. Рузвельта и Л. Эрхарда)свидетельствуют, что государственное стимулирование совокупного спроса невсегда неминуемо влечет за собой рост инфляции. В условиях недозагруженностиосновных фондов расширение совокупного спроса ведет к существенному и быстромуувеличению объема производства и занятости без существенного повышения цен засчет целевого использования финансовых средств.
Такимобразом, создание системы ипотечного кредитования, важнейшей подсистемойкоторой является механизм гарантирования рисков, должно стать одним изприоритетных направлений общего повышения инвестиций и экономического роста, ажилищное строительство – локомотивом развития народного хозяйства.